Обеспечение справедливого налога на недвижимость как мера поддержки предпринимательства в Московской области

Форум, Дубна 10 июня 2016

Министерство имущественных отношений Московской области

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ – НАЛОГОВАЯ БАЗА ПО ОЦЕНКЕ 2013Г

1

№ п/п Категория Количество

участковПлощадь,

тыс. га

Доведение до рыночных

цен, рост

1 Населенные пункты 1 912 746 500,0 60%2 Промышленности 36 100 256,6 30%3 Сельхозназначения 63 803 2 020,6 70%4 Садоводство, дачи 1 314 334 198,3 50%5 Рекреация 3 850 73,5 20%

ИТОГО 3,3 млн. 3 049 42%

Вывод: в среднем кадастровая стоимость земли увеличена до рыночной стоимости на 42%

Общее количество в федеральном кадастре – 3,3 млн. (7% от РФ – № 1 по количеству учтенных зем.участков)

НЕДОСТАТКИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1. Низкое качество исходных данных о земельных участках и ОКС:• 46% ЗУ без границ• неправильное указание цифрового кода адресной части (КЛАДР), привязка к местоположению• неоднозначность ВРИ (комплексная застройка вместо ИЖС)• нет учета физического износа, фактического состояния и координат привязки ОКС на земельном участке• отсутствие достоверной информации о ценообразующих рыночных факторах (энергоснабжение, транспортная доступность и т.п.)

2. Метод массовой кадастровой оценки не учитывает индивидуальные особенности объектов (отклонение от рынка 30-70%)

3. Отсутствие института государственных профессиональных кадастровых оценщиков

2

3

НЕДОСТАТКИ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

№ п/п Категория земель Причины ошибок Снижение

1 Комплексная жилая застройка

Не учтена необходимость строительства объектов

соцкультбыта (школы, дет. сады, поликлиники и др.)

60%

2 ПромышленностьНе учтены особенности (пример: испытательные

полигоны)40%

3 СельхозназначенияНе верный вид использования (отнесение к промышленности вместо сельхозпроизводства)

80%

4 РекреацияНизкая плотность застройки

5%, наличие лесных массивов и водоемов

50%

ПРИМЕРЫ СНИЖЕНИЯ КАД. СТОИМОСТИ (КОМИССИЯ)ООО «Апраксин Центр»ЗУ с кадастровым № 50:04:0230220:110Категория, ври: особо охраняемые территории, под пансионатМестоположение: Дмитровский район, с. ОльговоПлощадь: 55 гаКад. стоимость: было 268 000 руб./сотка – стало 70 000 руб./сотка (74%)Причина: не учет плотности застройки (3%) при значительной площади рекреации ООО «Московский Насосный Завод»ЗУ с кадастровым № 50:20:0030210:65Категория, ври: населенные пункты, для производства насосовМестоположение: г. Одинцово, ул. Транспортная, дом 2Площадь: 8 гаКад. стоимость: было 882 000 руб./сотка – стало 300 000 руб./сотка (66%)Причина: не учет уникальности промышленного предприятия

ООО «КомфортИнвест»ЗУ с кадастровым № 50:12:0070322:8Категория, ври: населенные пункты, средне- и многоэтажная жилая застройкаМестоположение: Мытищинский р-н, г. п. ПироговскийПлощадь: 42,5 гаКад. стоимость: было 920 000 руб./сотка – стало 439 000 руб./сотка (52%)Причина: не учет масштаба площади территории, наличия объектов инженерной и социальной инфраструктуры

1

2

3

4

УНИФИКАЦИЯ НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ ОСПАРИВАНИЯ(2014-2015)

1. Поправки в закон Об оценочной деятельности в РФ (обязательный досудебный порядок для юр. лиц, налоговый период оспаривания)

2. Передача рассмотрения споров из арбитражных судов в суды общей юрисдикции субъектов РФ

3. Введение в действие КАС РФ

4. Постановление Пленума Верховного суда РФ №28 от 30.06.15 (вводит единые требования к оспариванию как в комиссиях)

5

ЕДИНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРИ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИЯХ И СУДАХ

1. Признание кадастровой стоимости равной рыночной, с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки

2. Отчет о рыночной стоимости, положительная экспертиза СРО

3. Соответствие отчета требованиям законодательства РФ, регулирующего оценочную деятельность

4. Достоверность определения рыночной стоимости

6

Вывод: объективное установление кадастровой стоимости равной рыночной

ДИНАМИКА ОСПАРИВАНИЯ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ

218

571694

200

607

1079

1348

327

положительные решения подано заявлений

(36%)

(53%)

(52%)

(61%)

2014 год

комиссия суд комиссия суд

2015 год

По объектам кап. строительства 57 заявлений – положительных решений нет 7

ВЫЯВЛЕНИЕ, ИСПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2014-2015 ГОД

8

Способы исправления

Способывыявления

Оспаривание в комиссиях,

судах

Исправление без

оспаривания

1. Заявления в комиссии, суды2. Жалобы в органы гос. власти

20,3 тыс

3 тыс 3. Минимуществом МО по результатам анализа системных ошибок (неверное местоположение, неопределённость ВРИ, и пр.) совместно с органами мест. самоуправления и кадастровым оценщиком

-- 82,8 тыс

Всего исправлено: 106,1 тыс. (3% всех земельных участков МО)

20,3 тыс (19%) 85,8 тыс (81%)

Правительством МО без оспаривания исправлены кадастровые стоимости по 81% земельным участкам из общего количества исправленных (24 Распоряжения об исправлении кад. стоимости)

ИСПРАВЛЕНА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА КОМИССИИ 2014-2015 ГОД

9

Виды использования Количество

1. Промышленность 618

2. Комплексное жилищное строительство 159

3. Рекреация 128

4. Торговля 71

5. Сельское хозяйство 53

6. Массивы садовых, дачных участков на землях с/х использования 3 619

Всего:

4 678

1. Исправлена кадастровая стоимость земель предприятий - 1029 2. Оценка проведена в целом качественно – ошибки не

превышают 2,5% всех земельных участков предприятий

НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ С ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ЗА 2014 - 2015 ГОД *

10

* Примечание: в собственности юридических лиц находится 200 тыс. земельных участков площадью 915 тыс. га, что составляет 6% от общего количества и 30% от общей площади участков Московской области

В структуре затрат собственников земель налог не превышает:

- при жилой застройке – 1%- в промышленности – 5%- в сельском хозяйстве – 1% (покупка сырья – 65%, ФОТ –

20%, налог на прибыль – 2%, налог на имущество – 2%, отчисления на социальные нужды – 5%, прочие затраты – 5%)

- в рекреации – 2,4%

ДИНАМИКА РОСТА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

12

2012 2013 2014 2015

+ 35%

12 млрд

17 млрд

+ 41%

+ 52%

25,8 млрд

34,9 млрд

Вывод: от переоценки и вовлечения в налоговый оборот более 72 тыс. земельных участков поступления земельного налога за 2013-2015 год выросли в три раза

11

ОБЪЕКТЫ КАП. СТРОИТЕЛЬСТВА - ОЦЕНКА 2015 ГОДАОбщее количество в федеральном кадастре – 7,98 млн.

(9% от РФ – № 1 по количеству объектов)

Тип Количество %

Отличие кадастровой стоимости 2015 года

от кадастровой 2012 года

Квартиры (комнаты) 3 243 288 41 5%

Индивидуальные жилые дома 1 675 874 21 50%

Садовые дома (дачи) 1 144 887 14 40%

Гаражи, стоянки 612 357 4 3%

Объекты торговли 74 769 1 70%

Объекты нежилого назначения, сооружения

1 229 229 15 50%

Вывод: Кадастровая стоимость жилых домов и нежилых объектов приведена в соответствие с рыночной стоимостью

12

План бюджета 2016 года до переоценки

Прогноз после кадастровой оценки 2015 года

1,7 тыс. ТЦ в перечнеСтавка 2% 2,2%

(ост. ст.)1,5%

Юр. л 2 949 628 1 604 704 4 663 674

Физ. л 359 730

Всего : 4 554 332 5 023 404

Отклонение от бюджета 2016 года +469 072

Тыс.руб.

13

НАЛОГ НА ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ КОНСОЛИДИРОВАННОГО БЮДЖЕТА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2016 ГОДУ

Регион 2014 20152016

плановая утвержденная

г. Москва 0,9 1,2 1,5 1,3

Московская область 1,0 1,5 2,0 1,5

СРАВНЕНИЕ СТАВОК НА ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

14

НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА НА ТЦ Г. МОСКВА

№ ТЦМосква/

Московская область

МКАД Кад.ст.руб/кв.м

Налог (1,3%)

руб/кв.м

1ТЦ Мичуринский МКАД, 50-й

км. 74 486,59 968,33

Ашан-Марфино 53 км МКАД 48 978,31 734,67

2ТЦ Гвоздь МКАД, 68-й

км. 128 343,32 1 668,46

Ашан-Красногорск 66 км МКАД 35 041,90 525,63

3Ханой-Москва МКАД, 95-й

км. 85 140,00 1 106,82

Ашан-Мытищи 90 км МКАД 62 886,83 943,30

4

МЕТРО МКАД, 104-й км, д. 6 97 208,96 1 263,72

ТЦ «Шоколад» (бывший ТЦ «РИО

Реутов»)2 км МКАД 35 522,95 532,84

5САДОВОД МКАД, 14-й

км, д. 2 92 671,25 1 204,73

ТЦ «Мега Белая Дача» 14 км МКАД 55 507,55 832,61

6ТРИНИТИ СПОРТ МКАД, 32-й км,

д. 14 124 164,64 1 614,14

ТЦ Веймарт 26 км МКАД 58 890,81 883,36Средний показатель в г. Москва,

руб./кв.м. 100 335,79 1 304,37

Средний показатель Мос. обл., руб./кв.м. 49 471,39 742,07

В Москве при ставке 1,3% налоговая нагрузка будет больше чем в Московской области при ставке 1,5% на 43%

15

ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1. Законопроект «О государственной кадастровой оценке» внесен Правительством РФ в Госдуму 5 мая 2016:- создание института государственных кадастровых оценщиков в форме

ГБУ субъектов Российской Федерации - установление требований к квалификации и стажу государственных

кадастровых оценщиков- утверждена технология исправления ошибок кадастровой оценки без

оспаривания до утверждения и после утверждения результатов

16

2. Инициатива Правительства МО о введение в Государственный кадастр дополнительных полей уникальных характеристик объектов недвижимости, влияющих на кадастровую стоимость: фактический износ, материал фундамента и стен, высотность, инженерное оборудование, функциональное назначение

МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА

17

2. Снижена налоговая нагрузка на торговый бизнес в 2016 году (налоговая ставка снижена с 2% до 1,5%) при сохранении налоговых доходов бюджета Московской области 5 млрд.руб от торговых центров

1. Законом Московской области 26 февраля 2016 года впервые введено определение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения от кадастровой стоимости в размере 0,3%

3. Разработан законопроект Московской области о снижение налоговой базы на кадастровую стоимость 100 кв.м. помещений торговых центров (налоговый вычет) для малого бизнеса с 01.01.2016

ЗАДАЧИ 2016 ГОД

1. Исполнение поручения Президента РФ о возможности введения налоговых вычетов (Пр-115 от 26.01.2016 и Пр-300 от 16.02.2016)

на объекты торговли для малого бизнеса в размере кадастровой стоимости минимальной площади

18

2. Выявление и вовлечение в налоговый оборот недвижимого имущества: РГИС МО, портал «Добродел» - «Общественная инвентаризация» 3. Поддержка закона «О государственной кадастровой оценке», создание института государственных кадастровых оценщиков в Московской области