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土地增值稅節稅規劃土地稅科陳彥良

大綱一、認識土地增值稅二、節稅方法三、申報注意事項

認識土地增值稅 已規定地價之土地，在土地所有權移轉時，就土地之漲價數額按累進稅率課徵。移轉 漲價數額 倍數累進稅率

漲價總數額移轉現值總額 減去 取得時移轉現值或原規定地價總額

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• 土地移轉時 1. 有償移轉：買賣、交換 2. 無償移轉：贈與、遺贈 3. 設定典權

• 納稅義務人 1. 有償移轉：原土地所有權人 2. 無償移轉：取得土地所有權人 3. 設定典權：出典人

土地增值稅的計算方式改良土地費用按物價指數調整後原地價總額

移轉現值總額 漲價總數額

漲價總數額 稅率 累進差額 長期減徵 應納土地增值稅額

土地增值稅一般稅率 第 1 級 20 ％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚未達百分之 1 百者」 第 2 級 30 ％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚在百分之 1 百以上未達百分之 2 百者」 第 3 級 40 ％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚在百分之 2 百以上者」

一般用地• 稅率： 20% 、 30% 、 40%

• 長期減徵： 1. 持有土地 20 年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減

徵 20% 2. 持有土地 30 年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減

徵 30% 3. 持有土地 40 年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減

徵 40%

自用住宅用地• 稅率： 10%• 適用條件 1. 本人、配偶、直系親屬辦竣戶籍登記 2. 出售前一年無出租、營業 3. 都市土地 3 公畝，非都市 7 公畝 4. 房屋為本人、配偶、直系親屬所有 5. 一生一次

土地增值稅的減免• 免徵土地增值稅： 1. 繼承 2. 政府出售、政府贈與、政府 受贈 3. 徵收 4. 公共設施保留地 5. 社會福利事業或私立學校受贈土地

申報移轉現值• 買賣、贈與案件： 1. 訂約日 30 日內申報，以訂約日當期公告土地現值 2. 逾訂約日 30 日申報，以收件日當期公告土地現值 3. 實際移轉價格〈需大於公告現值〉

土地增值稅稅率• 一般用地稅率： 20% 、 30% 、 40%• 自用住宅用地稅率： 10%

節稅規劃• 自用住宅重購退稅1. 出售土地後 2 年內購買土地。先買後賣亦可。2. 自用住宅用地3. 出售與重購地同一土地所有權人4. 新購土地地價超過出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額5. 如為先購後售案件，重購土地時已持有自用住宅用地

自用住宅重購退稅• 2 年期限如何計算先賣先買 完成登記日 後買

後賣 訂約日、收件日

自用住宅重購退稅計算公式

A>= 原繳土地增值稅 全退0<A<原繳土地增值稅 退 AA=<0 不退

新購地價 原出售地價 原繳土地增值稅 A

自用住宅重購退稅• 新購地價 原出售地價 原繳土地增值稅 A

110 100 10 20

例 1

20>10 退原繳土地增值稅 10 元

自用住宅重購退稅• 新購地價 原出售地價 原繳土地增值稅 A

95 100 10 5

例 2

退原繳土地增值稅 5 元0<5<10

自用住宅重購退稅• 新購地價 原出售地價 原繳土地增值稅 A

80 100 10 -10

例 3

不退-10<0

自用住宅重購退稅• 重購退稅請求權時效 5 年• 管制：買入後 5 年內不得移轉或改變用途

自用住宅用地• 稅率： 10%• 適用條件 1. 本人、配偶、直系親屬辦竣戶籍登記 2. 出售前一年無出租、營業 3. 都市土地 3 公畝，非都市 7 公畝 4. 房屋為本人、配偶、直系親屬所有 5. 一生一次

土地稅法 34條修正案立法意旨• 原土地稅法之優惠規定

– 第 34 條 一生一次 10 ％優惠稅率– 第 35 條 重購退稅

• 修正土地稅法第 34 條– 增訂一生一屋優惠稅率（條件較嚴謹）– 設定出售面積、持有期間、設籍期間等條件限制– 縣市政府稅收實質損失，中央政府補足

• 目的– 減輕換屋族購屋負擔 – 落實一生一屋之受惠原則

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土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制： 一、出售 都市土地面積未超過 1.5 公畝、 非都市土地面積未超過 3.5 公畝二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女， 無該自用住宅以外之房屋三、出售前持有該土地 6 年以上四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售 前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年五、出售前 5 年內，無供營業使用或出租

土地稅法第 34條增訂第 5 項

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土地所有權人先適用過「一生一次」優惠稅率後，始可適用「一生一屋」優惠稅率否

符合是申報一生一屋優惠稅率

按一般稅率核定輔導用一生一次

不符10％優惠稅率一般稅率核定

曾否適用一生一次 審核一生一屋條件

「一生一次」、「一生一屋」適用順序

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自用住宅持有期間及設籍之 6 年認定

93/1/1

本人設籍 2 年 配偶設

籍 2 年未成年子女設籍2 年

持有自用住宅滿 6年99/1/1立約

連續設籍 6 年

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先購後售同時擁有 2 屋之認定– 土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起一年內，出售原有自用住宅用地者，亦符合本法第三十四條第五項第二款之規定

第 2 屋98/7/1

購地 出售

99/1/21立約第 1屋

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信託房屋同時擁有 2 屋之認定 本法第三十四條第五項第二款規定所稱出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，應包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。•避免藉信託方式移轉所有權，以規避一生一屋規定

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• 優惠措施有 3 項– 一生一次 10 ％ 優惠稅率– 一生一屋 10 ％ 優惠稅率– 重購退稅（最節稅）

• 「一生一次」與「一生一屋」不能併用，但均可同時搭配重購退稅優惠措施一起使用

換屋族減免土地增值稅之優惠

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項目 一生一次 一生一屋 重購退稅土地稅法 第 34條第 1-4項 第 34條第 5 項 第 35條稅率 10 ％ 10 ％ 退稅

限制條件

出售面積 都市： 3 公畝非都市： 7 公畝 都市： 1.5 公畝非都市： 3.5 公畝 不限設籍對象 本人、配偶或直系親屬 本人、配偶或未成年子女 本人、配偶或直系親屬設籍及持有年限 不限 連續 6 年 不限擁有房地戶數 不限 本人、配偶及未成年子女，一屋為限 不限無出租營業 出售前 1 年內 出售前 5 年內 出售前 1 年內使用次數 一次 不限 不限新舊土地買賣價格 不限 不限 • 新購土地之地價必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值

稅後之餘額 備註 無 • 先購後售視為 1屋須自登記日起1 年內出售

• 1 屋包括信託移轉之房屋

•買賣完成 2 年內申請•退稅後 5 年內不得移轉或改作其他用途

換屋族減免土地增值稅之優惠

申報注意事項應檢附文件• 一式 2聯土地增值稅申報書• 契約書影本〈已銷花〉 ( 正本查對後退還 )• 雙方身分證明文件• 土地所有權狀影本或土地登記謄本• 其他相關證明文件 自用案件：建物所有權狀、戶口名簿、無 租賃申明書 公共設施保留地案件：土地使用分區證明 農業用地不課徵案件：農業用地作農業使 用證明書

土地增值稅 1 小時快速發單適用條件1.依現值申報書所載，申報土地移轉現值小於或等於前次移轉現值或原地價之一般簡易案件。2. 義務人 1 人（土地所有權人）、權利人 1 人（土地承受人）之單一移轉案件。3.每人每次申報在 3 件以內者。4.證件完備齊全，並於當日下班前 1小時（總處為下午 4

時 30 分、分處為下午 4 時）前申報收件者。

土地增值稅網路申報• 報稅代理人利用網際網路辦理申報作業前，應先依下列方式向各地方稅稽徵機關申請帳號登錄• 一般民眾無需向稽徵機關申請帳號登錄。• 申報人應通過內政部憑證管理中心之電子身分憑證審核確認訂約

上網申報土地增值稅，自行列印繳款書 完稅 移轉登記

網路申報• 本處稅捐服務網：

http://www.tax.tpc.gov.tw 再點選「地方稅網路申報入口」• 財政部稅務入口網：

http://www.etax.nat.gov.tw 再點選「地方稅網路申報入口」

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