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第一章 不动产和不动产价格第一节 不动产的概念和特性第二节 不动产价格及其类型第三节 不动产价格的影响因素

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一 .不动产的概念

（一）不动产1.不动产的定义

不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。

“ 本法所称不动产是指指土地以及房屋、林是指指土地以及房屋、林木等地上定着物。”木等地上定着物。”

------------ 《中华人民共和国担保法》第《中华人民共和国担保法》第 9292 条条

第一节 不动产的概念和特性

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不动产

不动产实物

不动产权益

土地

建筑物

其他定着物

房屋

构筑物

权利

利益

收益

2.不动产的实物、权益和区位

地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等

区位

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不动产可视为是不动产可视为是实物、实物、权益与区位权益与区位三者的结合，三者的结合，它们对于不动产价格的影它们对于不动产价格的影响都很重要。响都很重要。

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3.估价上不动产的三种存在形态

土地 建筑物 不动产

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从实物角度看，现实中的不动产估价对象有：(1) 空地；(2) 有建筑物 ( 包括尚未建成的建筑物 ) 的土地；(3) 地上建筑物；(4) 土地与建筑物 ( 已建成的建筑物 ) 的合成体；(5) 在建工程 ( 土地与尚未建成的建筑物的合成体 ) ；(6) 未来状况下的不动产；(7) 已经消失的不动产；(8) 现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修；(9) 不动产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10) 包含有其他资产的不动产；(11) 作为企业整体的一部分的不动产。

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（二）土地（二）土地土地土地——是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。

广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。

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对土地利用的三大制约：对土地利用的三大制约：•土地使用管制——用途管制、城市规划限制 •土地权利设置及其行使的限制——地役权 (easement)

•土地相邻关系的限制—— 通风、采光、排水、排污的相邻关系；

险情危害的相邻关系。

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对一宗土地应有的认识—— 位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。

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* * 待开发土地的规划设计要求：待开发土地的规划设计要求：用地性质建筑容积率建筑密度建筑高度绿地率建筑后退要求建筑艺术出入口方位停车场建设要求地面标高其它要求

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房屋

构筑物 水塔、道路、桥梁、隧道

住宅非住宅

（三）建筑物

建筑物的构成：

建筑物

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房屋——供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。

构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。

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按经济用途分——商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等；按结构材料分——钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；

建筑物的分类：

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对建筑物的基本认识：对建筑物的基本认识：

坐落位置面积建筑层数和高度用途建筑结构建筑装修附属设备

建成年月空间格局外观公共服务设施完备程度 维修保养及完损程度 产权状况其它

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自然特性——• 不可移动性•耐久性•个别性•数量有限性

社会经济特性——•用途多样性•涉及广泛性•权益受限性•难以变现性•保值增值性

二 . 不动产的特性

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对不动产的基本认识：每一宗不动产都是不相同的；不动产的物质实体是不可移动的；不动产通常是耐久的不动产的供给是有限的；不动产对人们是有用的。

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三、不动产的分类（一）按用途划分 : 居住、商业、工业、农业、

特殊、办公、服务、文教、医疗等。

（二）按是否产生收益分：收益性不动产 、非收益性不动产 。

（三）按开发程度分：生地 、毛地 、熟地 、在建工程 、现房。

（四）按经营使用方式分：销售型、出租型、营业型、自用型。

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一、不动产价格的概念不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。不动产价格是某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应于不同的价格；一般以货币形式支付。

第二节 不动产价格及其类型

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二、不动产价格的形成不动产的不动产的有用性有用性 (Utility)(Utility)不动产的不动产的稀缺性稀缺性 (Scarcity))(Scarcity))对不动产的对不动产的有效需求有效需求 (Effective Dem(Effective Demand)and)

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三、不动产价格的基本特征 地价与一般物价的不同：

•生产成本不同•供求变化不同•价格差异不同•市场性质不同•折旧现象不同•形成时间不同

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不动产价格受区位的影响很大；不动产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益的价格；不动产价格实质上是不动产权益的价格；不动产价格是在长期考虑下形成的；不动产现实价格一般随交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。

不动产价格的特征：

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1. 按价格的形成形式分类——成交价格市场价格理论价格公开市场价格评估价格清算价格 政府指导价和政府定价

四、不动产价格的种类

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2. 按实物形态分类——土地价格--- 生地价格、毛地价格、熟地价格--- 地价、单位地价、楼面地价、补地价建筑物价格房地价格--- 现房价格---期房价格

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3. 按不同的经济行为分类——买卖价格租赁价格抵押价格保险价格课税价格征用（收）价格

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各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响方向是不尽相同的；各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响程度是不尽相同的；各种影响不动产价格的因素与不动产价格之间的影响关系是不尽相同的；某些因素对不动产价格的影响是完全可以用数学模型度量，但更多因素对不动产价格的影响是无形的，难以用数学模型表达出来。

第三节 不动产价格的影响因素

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1. 自身因素：反映不动产本身的实物、权益和区位状况的因素。

（ 1）位置（ 对城市土地尤为重要 ）

西方关于不动产有句名言——

“Location ， Location ， Location 。”

不动产的位置有自然地理位置和社会经济位置之分。

（ 2）肥力（对农用地尤为重要）

有自然肥力和人工肥力之分。

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（ 3）地质条件

它决定着土地的承载力（对建筑物很重要）。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

（ 4）地形、地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。

地势是指本块土地与相临土地的高低关系，特别是与相临道路的高低关系。

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（ 5）土地面积和形状

（ 6）日照、风向、降水量、天然周期灾害

（ 7）建筑物外观形象及其他

建筑物外观形象包括建筑式样、风格和色调等。

另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对不动产价格均有较大影响。

（ 8）权益

产权的完整性、城市规划、用途管制等。

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2、环境因素（ 1 ）声觉环境：汽车、火车、飞机、工厂、农贸市场等都可能形成噪声。（ 2 ）大气环境：难闻气味、有害物质、粉尘等，含气候状况（降雪、降雨、地震等）。（ 3 ）水文环境：地下水、沟渠、河流等的污染程度。（ 4 ）视觉环境：建筑物之间的协调、公园、绿化等。（ 5 ）卫生环境：清洁卫生状况。 （ 6 ）人文环境：居民素质及邻里关系。（ 7 ）交通状况（ 8 ）公共服务设施：学校、商店、公园、菜场、游憩和文化娱乐设施（如图书馆、影剧院、礼拜堂及其他服务设施）。

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3、人口因素 （ 1）人口数量（日间人口和夜间人口；常住人口、暂住人口和流动人口；人口密度） 人口密度从两方面影响不动产价格①人口密度→商业、服务业发展→价格↗ ②人口密度→生活环境恶化→价格↘ （ 2）人口素质 文化教育水平、生活质量和文化程度（ 3）家庭人口规模 全社会或某一地区的家庭平均人口数↘→ 价格↗ （ 4）年龄和性别结构

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4、经济因素（ 1 ）经济发展 经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场、住宅 和各种文娱设施等的需求增加，由此会引起不动产价格的上涨，尤其是地价的上涨。（ 2 ）物价 整个物价↗ → 不动产价格↗ 部分物价（如建筑材料、建筑人工费）↗→不动产价格上涨↗ （ 3 ）居民收入（与就业状况、工资水平、价格水平有关） 低收入者 收入↗，对不动产价格影响不大 中高等收入者收入↗，对不动产价格影响较大→不动产价格↗ 高收入者收入↗ ，一般影响不大，但如果从事不动产投资或投机→价格↗ （ 4 ） 抵押贷款的成本及可得性

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5、社会因素 （ 1 ）政治安定状况：不同政党、团体的冲突、现行政权的稳固程度 （ 2 ）社会治安程度：刑事犯罪情况 （ 3 ）不动产投机：通过在不同时期买进或卖出不动产，从差价中获取利润的行为。可能导致不动产价格的上涨、下跌或稳定 （ 4 ）城市化 ①城市人口增加，农村人口相对减少，城市人口比重提高；②城市数量增加，规模扩大；③城市质量不断提高；④城市经济关系和生产方式的普及和扩大，农村逐步实现城市的生产方式和生活方式。 （ 5 ）教育态度：对教育的重视程度

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6、行政因素：制度、政策、法律法规、行政措施等（ 1）房地产制度（ 2）房地产价格政策 、货币政策（ 3）行政隶属变更 （ 4）特殊政策 （如建立经济特区）（ 5）城市发展战略、城市规划、土地利用规划 、建筑与安全法规、环境保护法律（ 6）税收政策 不同的税种、税率及其征收环节，对不动产价格的影响是不同的，可将税收分为不动产开发环节、不动产交易环节和不动产持有环节（ 7）交通管制

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7、心理因素 （ 1）购买或出售心态 （ 2）个人欣赏趣味（偏好） （ 3）时尚风气（生活方式的选择） （ 4）接近名家住宅心理 （ 5）讲究风水或吉祥号码 8、国际因素 （ 1）世界经济状况（特别是周边国家和地区的经济状况）（ 2）军事冲突状况―→　P↓

（ 3）政治对立状况―→　P↓ （ 4）国际竞争状况：（主要是国与国之间或地区与地区之间为吸引外来投资而展开的竞争）

9 、其他因素：重要人物的健康状况，共有产权的不动产