房地合一稅制改革 與談李顯峰

臺大經濟學系/臺大社會科學院公共經濟研究中心

2015.3.25

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現行房地稅制1/2

土地稅分成田賦、地價稅及土地增值稅等三項。2013年地價稅收708.2億元，占賦稅實徵淨額的3.9%;土地增值稅收1032.5億元，占5.6%;房屋稅收630.1億元，占3.4%。

2013年全國公告地價占一般正常交易價格比為20.2%，都會區中以臺北市25.5%最高，高雄市24.0%，桃園縣20.1%，新北市17.7%，及臺中市為14.0%。

土地增值稅性質屬於所得稅，依據平均地權條例課徵，原意具有漲價應歸公的精神。

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現行房地稅制 2/2

田賦於1987年第二季停徵，雖然可以減低農民的負擔，特別是對農業縣市政府地的稅收更為不利。

地價稅:依公告地價為基礎，以公告地價的80%至120%內申報，或未在公告期間申報者，以公告地價的80%申報;地價稅率依15‰至55‰累進稅率課徵。2005年以來土地增值稅稅率依交易時公告現值課徵20%、30%或40%。

依據平均地權條例第14條明文每三年由地方政府地價評議委員會重新規定地價1次，房屋稅條例第11條也明文房屋標準單價每3年評定1次。

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房價趨勢圖(內政部不動產資訊平台:2002Q2-2014Q3)

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房屋可能成交價指數(內政部不動產資訊平台:2001Q1-2014Q3)

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房價所得比(內政部不動產資訊平台:2002Q1-2014Q3)

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「房價所得比」

「房價所得比」衡量民眾購屋負擔能力，即某一地區購買房屋總價除以該地區家庭平均年收入的倍數。中位數房價/家戶年可支配所得中位數。

2008年第3季6.09倍上升至2013年第2季8.95倍，至2014年第2季些微降為8.34倍;臺北市房價所得比最高，2000年第1季11.97倍上升至2013年第2季15.21倍，2014年第2季些微降為14.25倍。新北市自2000年第1季8.61倍快速上升至2014年第2季12.8倍。2000年第1季至2014年第2季之間，高雄市由6.13倍提高至7.64倍，屏東縣由4.39倍提高至4.62倍。

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問題

房屋稅計算公式，房屋評定現值=核定單價x面積x地段率x折舊，

核定單價=標準單價x(1+調整幅度)

稅制複雜:一價多稅目

房地產的稅賦過低: 持有稅、資本利得稅

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財政部房地二稅合一實價課稅方案(個人部分)

項目 內 容

範圍稅率

日出條款: 2016年1月1日起出售房屋所得課稅，(1)持有2年內課30%，(2)取得持有2 年以上課17%

特銷稅房屋部分取消。非居住者課30%

稅基 (房地收入- 成本 –費用 –公告土地現值漲價數總額)X(1 –長期持有減徵率)

優惠 重購退稅:換大屋全額退稅，換小屋比例退稅。免稅: (1)父母及未成年子女自住且持有6年出售免稅，(2)出售價4000萬元以下，(3)持有3年起，每年減徵4%，最高減徵80%(第22年)。建築空地減徵率減半。

盈虧互抵 虧損得後抵3年

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財政部房地二稅合一實價課稅方案(營利事業部分)

項目 內 容

範圍 同個人

方式 同現制 (併入年度結算申報)

稅基 房地收入- 成本 –費用 –公告土地現值漲價數總額

稅率 17%，無固定住所30%

盈虧互抵

同現制，得後抵10年

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爭議討論

據財政部預估此一版本房地合一稅收每年僅約30億元，略高於特銷稅稅收，約九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。

日出條款時程: 2016 或更早?

稅率非累進

持有3年起，每年減徵4%，最高減徵80%(第22年)。

土增稅制不變，特銷稅房屋部分取消，大幅降低稅負

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房屋稅稅率、構造標準單價上調及豪宅稅 2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5

條條文，將非自住之住家用房屋稅稅率由原1.2％~2％，提高為1.5％~3.6％，增訂各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率之規定。

規定個人名下能持有3戶自用住宅，仍適用1.2%稅率;若持有非自用住宅二戶以下，稅率提高為2.4%;持有非自用住宅三戶以上，稅率提高為3.6%。

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財政部房地合一稅改重要的目標

目標:不是打房或健全財政，欲使我國104年以來的房屋和土地稅制更合理化與國際化。鼓勵長期持有，保障中產階級的資產。抑制資源過度集中於房地產。

收進的稅額不入國庫(統收統支)，是進特別的基金(專款專用)，用來補貼青年首購貸款利息、弱勢租屋、老年照護，有助協助拉近台灣貧富差距

預估制度上路5年至10年後，增加納入範圍的房產。

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2014年7月1日後臺北市新屋稅負

臺北市新屋豪宅核定單價=標準單價x(1+地段率)x(1+造價調整幅度)。

2014.7.1後完成的房屋屬於新屋，臺北市已全面調整所有新屋的造價，新屋豪宅者的平均單價除了地段率加成之外，再加上房屋造價加成數。購入新屋豪宅的持有及資本利得稅負大幅提高。買方須繳納的契稅稅率4%。綜合效果將使得購買豪宅的稅賦大增，延遲交屋的意願。

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復徵空地稅

2011年1月26日發布廢止有關空地稅暫停徵措施，各地方政府可依據其權責徵收空地稅。

避免財團養地，依法申請設置的臨時路外停車場用地，地價稅稅率由10‰提高依15‰至55‰累進稅率課徵。

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配合的金融管制措施:央行的選擇性信用管制措施 銀行對已完工的土建融放款，並未儘速收回融資，仍會以未銷售掉的餘屋做為擔保品。仍以餘屋貸款方式，繼續提供建商資金; 若干直接由建商以「週轉金」名義，以餘屋做為擔保品向銀行取得融資，藉以延長土建融的還款期間，建商輕易取得資金，極可能助漲房價不合理飆漲。

高價住宅: 2014.6.26中央銀行發布對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定。臺北市:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上，新北市:六千萬元以上，國內其他地區:四千萬元以上。

貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機構鑑價金額孰低者的六點五成，其中一成應俟借款人動工興建後始得撥貸。

需整體全套改革，才能健全房地產市場。

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