Саморегулирование в сфере управления МКД

Концепция саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами

Проект «Управдом XXI»

Создание системы защиты прав собственников и нанимателей жилья, а также института профессионального общественного регулирования деятельности компаний по управлению многоквартирными домами в Украине

Предмет саморегулирования ü Предметом саморегулирования является управление рисками (пакетами рисков) сферы деятельности компаний по управлению многоквартирными домами посредством установления институтов профессионального общественного регулирования, определенных требований к участникам рынка, инструментам и продуктам рынка, а также к правилам осуществления деятельности по управлению на рынке недвижимости.

Всеукраинский Проект "Управдом XXI" www.upravdom21.com 2

Рынок недвижимости: проблемы становления (I)

Проблемы правового характера:

1. Отсутствие вида деятельности и механизмов его регулирования (доступ любому лицу).

2. Отсутствие соответствий юридической и управленческой ответственности (уставный фонд УК не соответствует рискам управления, он может быть от нуля до 1000 грн. и выше).

3. Не регламентированность правовой ответственности УК (отсутствие материальной ответственности и страхования рисков).

Проблемы технического характера:

1. Сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ОСМД без «лишних» вопросов к качеству строительства.

2. Техническая некомпетентность УК и ОСМД - результат чего неадекватная стоимость работ, аварийность МКД (трещины в фундаментах и т.п.), запрет на пользование лифтами и т.п..

3. Отсутствие необходимых экономических знаний и навыков УК и ОСМД, ЖСК приводит к

.


Основные проблемы становления отношений на рынке недвижимости (II) Проблемы правового характера:

4. ОСМД, ЖСК, ЖЭКи, УК, а также собственники жилой и коммерческой недвижимости не несут правовой ответственности. (г. Луганск, погиб мужчина в результате упавшего козырька; г.Киев, отвалилась часть стены г-цы «Казацкий», погиб мужчина, обрушение кровли в торговом центре Sky Mall, взрывы бытового газа в жилых домах и т.д.)

Проблемы технического характера:

нерациональному использованию энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 15 млрд.грн. в год) и отсутствие контроля за их использованием.

4. Часто встречающаяся юридическая некомпетентность специалистов ОСМД и владельцев квартир (установление несправедливых для ОСМД и собственников договорных отношений со стороны УК, поставщиков энергоресурсов и пр. организаций; случаи объединения в ОСМД 100 и более многоквартирных домов).


Риски и выгоды потребителей услуг В случае обращения в управляющую компанию входящую в СРО, потребитель получает: •  уверенность в квалификации специалистов; •  наличие органа контроля (есть возможность подать жалобу); •  наличие гарантированной системы минимальной материальной ответственности (страховка и компенсационный фонд – общая касса СРО); •  репутационная ответственность (исключение из членов СРО и вытеснение с рынка «недобропорядочных субъектов»).

В случае обращения в управляющую компанию не входящую в СРО, потребитель получает: •  риск остаться не защищенным; •  отсутствие эффективного органа контроля за предоставлением услуг (кроме общих норм по защите прав потребителя); •  отсутствие системы материальной ответственности; •  невозможность обосновать в суде сумму нанесенного материального ущерба; •  потеря, рассеивание, отсутствие лица, отвечающего за нерадивого недобросовестного предпринимателя Вывод: Потребителю выгоднее обращаться в управляющие компании, входящие в СРО.


Основные термины ü Саморегулирование – самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и основными функциями которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований стандартов и правил.

ü Правила и стандарты деятельности – требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации.

ü Открытость информации – обнародование в СМИ и/или размещение в сети Интернет информации о содержании правил и стандартов деятельности, информации о членах СРО, порядке и условиях, результатах рассмотрения жалоб потребителей, органах СРО и их компетенции, о размере Компенсационного Фонда и т.п.

ü Система материальной ответственности – обеспечение саморегулируемой организацией ответственности своих членов перед потребителями услуг путем выработки механизмов коллективной ответственности через создание компенсационных фондов, принятие на себя обязательного страхования профессиональных рисков и т.д.


Варианты систем регулирования (I)

Ø  Госрегулирование осуществляется через лицензирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, контроль и надзор за их исполнением посредством закона, полномочий Кабинета министров, уполномоченного органа власти.

Ø  Саморегулирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, установление ответственности самими участниками рынка в форме саморегулируемых организаций, при осуществлении контроля и надзора со стороны органов государственной власти за соблюдением СРО законодательства о саморегулировании (перспектива).


Сравнительная характеристика видов регулирования

Критерии Лицензирование Саморегулирование

Стоимость для государства Высокая (-) Низкая (+)

Стоимость для рынка Низкая (+) Высокая (-)

Коррупционная емкость Высокая (-) Низкая (+)

Ответственность регулирующего органа Минимальная (-) Максимально необходимая (+)

Ответственность регулируемого субъекта Низкая (-) Полная (+)

Примеры функционирования системы (мировой опыт) Имеются (+) Имеются (+)

Срок создания и организации Незначительный (+) Значительный (-)

Гибкость системы регулирования Низкая (-) Высокая (+)

Соответствие тенденциям развития экономики Низкое (-) Высокое (+)

ИТОГО 3 плюса 7 плюсов


Последствия при отсутствии регулирования §  недоверие потребителей к управляющим компаниям; §  отсутствие эффективной системы защиты прав потребителей; §  стагнация рынка, торможение реформ Президента Украины; §  отсутствие инвестиционной привлекательности рынка, невозможность проведения модернизации ЖКХ; §  отсутствие или множественность стандартов деятельности УК; §  возможность создания «карманных» УК в регионах; §  социальная напряженность ввиду мошеннических действий «недобропорядочных недобросовестных компаний»; §  высокие тарифы ЖКХ и отсутствие качества услуг; §  увеличение объемов финансовых злоупотреблений, превышающих злоупотребления строительного и финансовых рынков. В итоге - вероятность потери доверия общественности к институтам власти…


Основные цели саморегулирования

v  Оптимизация государственных и негосударственных форм правоустановления (нормирования, стандартизации) и правоприменения (контроля и надзора). v  Построение системы материальной ответственности субъектов предпринимательской деятельности (управляющих компаний) перед потребителями услуг.

ü  Создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка управления недвижимостью. ü  Создание профессиональных стандартов и правил деятельности на рынке недвижимости, единого информационного портала для донесения информации, системы профессионального образования. ü  Защита интересов всех участников рынка.


Механизмы ответственности Зарубежная практика •  Страхование гражданской (профессиональной или предпринимательской) ответственности. •  Гражданско-правовая ответственность (размер капитала организации). •  Репутационная ответственность (риск недоверия потребителями и сообществом). •  Общедоступный реестр управителей.

Предложения •  Обязательное страхование предпринимательской деятельности по определенным рискам. •  Гражданско-правовая и административная ответственность. •  Солидарная ответственность членов специального регулятора (СРО) через компенсационный фонд. •  Риск исключения из членов СРО (естественное очищение, уход с рынка).


СРО – специальный институт регулирования СРО – некоммерческая организация, отвечающая следующим основным требованиям:

Ø Численность членов (минимально – 50-100, открытый вопрос). Ø Наличие механизмов дополнительной материальной ответственности

(страхование ответственности и Компенсационный фонд). Ø Участие в управлении СРО представителей органов исполнительной власти и местного самоуправления, потребителей ЖК-услуг, ОСМД, ЖСК, ОСН, независимых экспертов – но не более 25% от общего состава.

Ø Наличие обязательных органов управления (орган по разработке стандартов, орган по контролю и орган по дисциплинарной ответственности).

Ø Наличие принципов информационной открытости (сайт, информация об организации и ее органах, результатах рассмотрения жалоб, опубликование информации на едином портале членами СРО и т.п.)


СРО – специальный институт регулирования

Основные права и обязанности: 1.  Разрабатывает правила и стандарты деятельности 2.  Отстаивает интересы своих членов в судах и перед

органами власти 3.  Контролирует деятельность своих членов по соблюдению правил

и стандартов, законодательства о защите прав потребителей 4.  Применяет меры дисциплинарного воздействия к своим членам 5.  Несет ограниченную материальную ответственность имуществом

Компенсационного Фонда за своих членов по конкретному перечню оснований (рисков)

6.  Взаимодействует с объединениями собственников многоквартирных домов, жилищно-строительными кооперативами, органами самоорганизации населения


СРО УК – основные принципы

q  Множественность СРО на рынке управления недвижимостью

q  Обязательное членство

q  Двухуровневая модель СРО: ü  Нижний уровень – региональные и всеукраинские СРО ü  Верхний уровень – Национальное объединение саморегулируемых организаций (совет рынка) – основное представительство сегмента рынка


Орган государственной власти (регулятор)

Национальное объединение СРО управляющих компаний

(совет рынка)

СРО СРО СРО СРО СРО региональные, межрегиональные и всеукраинские

саморегулируемые организации управляющих недвижимостью

Разработка национальных стандартов и правил деятельности УК

Разработка методических принципов осуществления контроля за деятельностью УК

Обобщение опыта, организация системы разрешения конфликтов интересов и т.п.

Формирование консолидированной позиции УК

Представление интересов членов объединения в их отношениях с органами власти

Формирование предложений по совершенствованию регулирования рынка

СРО УК – как система (схема)


СРО УК - основные преимущества Ø Представители профессии знают свою сферу деятельности лучше, чем государственные служащие.

Ø Правила, которые устанавливают квалифицированные представители профессий и отраслей, более гибки и адаптивны, их легко изменять в случае необходимости.

Ø Намного проще осуществлять мониторинг деятельности участников рынка, контроль за выполнением установленных правил.

Ø Снижается острота проблем связанных с бюрократизацией и коррупцией.

Ø «Коллективный бренд» - эффективный сигнал, обеспечивающий повышение спроса на услуги, производители которой известны тем, что гарантируют ее качество. Как результат - увеличение прибыли и влияния на рынок членов саморегулируемых организаций .


Предполагаемый результат внедрения саморегулирования

1.  Повышение финансовой дисциплины управляющих компаний (УК) и руководства ОСМД в отношении собственников и собственников по отношению к УК, ОСМД и ЖСК.

2.  Минимизация возможностей злоупотребления со стороны управляющих компаний и руководства ОСМД в отношении собственников.

3.  Запрет на деятельность недобросовестных УК и «мнимых» ОСМД. 4.  Минимизация злоупотреблений собственников и их объединений

(ОСМД, ЖСК) в отношении УК и ресурсноснабжающих организаций. 5.  Установление реальной ответственности УК и, как следствие, появление возможности возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками МКД, иной недвижимости (детские сады, школы, кинотеатры, спортивные сооружения и т.п. ) и третьими лицами.


Основные нерешенные проблемы Отсутствие нормативного акта*, предусматривающего создание и функционирование саморегулируемых организаций, соответственно:

a) нет определения компенсационного фонда и порядка его формирования и размещения, выплаты потребителям (риск – хищение средств и злоупотребления, правовая природа и налогообложение);

b) отсутствие единого терминологического определения понятия «саморегулируемая организация»;

c) отсутствие статуса СРО по закону;

d) отсутствие целостности норм.

*- согласно плана Национальных действий на 2012 год, внесение в ВР проекта ЗУ «О саморегулируемых организациях» планируется в III кв. 2012 г.


Предложение в сложившейся ситуации Эффективный выход из сложившейся ситуации - построение системы защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ОСМД и ЖСК с одной стороны, и повышение ответственности УК посредством создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, с другой стороны.


Примерная схема взаимоотношений между ОСМД и УК

Ассоциация СРО УК Ассоциация ОСМД

Уполномоченный орган государственной власти (регулятор)

СРО СРО СРО

УК

УК

УК

УК

УК

УК

УК

УК

УК

Ассоциация ОСМД



ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

ОСМД

- уровни взаимодействия


Всеукраинский социально-экономический Проект «Управдом XXI» Павел Михайлиди ______________________ Украина, 01010, г.Киев ул.Рыбальская, д.13 корпус 1, помещение 45 +38 (044) 209-77-12 +38 (067) 441-71-02 факс [email protected] www.upravdom21.com

Контактная информация


Саморегулирование в сфере управления МКД

Real Estate

Transcript of Саморегулирование в сфере управления МКД