Типичные ошибки при проектировании индустриального...
-
Upload
mike-churkin -
Category
Engineering
-
view
445 -
download
0
description
Transcript of Типичные ошибки при проектировании индустриального...
Опыт и типичные ошибки создания индустриальных парков в регионах России.
Хабаровск, 25.02.2014
Выбор земельного участка
2
Участок Требования
n Площадь не менее 30 Га
n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.)
n Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная
n Отсутствие обременений
n Отсутствие договоров аренды
n Прилегающая автомобильная дорога
n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 5МВт на первую очередь и 10МВт на парк
n Желательно наличие водоотведения и водоснабжения
Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии.
Томск-Северный Красноярск, большинство участников
Мастер-план участка
3
Мастер-план Требования
n Разработка мастер-плана земельного участка
n Дороги
n Инженерные коммуникации
n Объекты инфраструктуры
n Размещение резидентов
n Пояснительная записка
n Техническое задание на проектирование
Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано.
Хакасия, большинство участников
Автомобильные дороги - перекрестки
4
Россия Германия
Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог.
Большинство участников
Генеральный план
5
Россия Германия
Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана
Хакасия, большинство участников конкурса
Дорожная сеть
6
Российские проектировщики Немецкие проектировщики
Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб.
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Е
Е-11-07.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Е
Е-11-08.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Е
Е-11-11.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Е
Е-11-12.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Е
Е-11-16.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Ж
Ж-11-04.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Ж
Ж-11-14.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Ж
Ж-11-15.tif
D:\Планш
еты на диски\пром
парки\Север\Ж
Ж-11-16.tif
7,8 га11,0 га
11,4 га
11,6 га
11,3 га
9,4 га
-проектные внутриплощ
адочные проезды
- участок в собственности
-граница промышленной зоны
- граница города
Условные обозначения:
Разработано О
ОО
"Институт"Том
скдорпроект"
1
2
3
4
5
6
Коридор под коммуникации
20,0 га
Пром
ышленная зона
Площ
адь, га
123456
7,8
11,0
11,4
11,6
11,3
9,4
-проектные ж
/д пути
-геологические скважины
398,84
Протяженность дорог 9.5 км
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЕЕ-11-07.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЕЕ-11-08.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЕЕ-11-11.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЕЕ-11-12.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЕЕ-11-16.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЖЖ-11-04.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЖЖ-11-14.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЖЖ-11-15.tif
D:\П
ланшеты
на диски\промпарки\С
евер\ЖЖ-11-16.tif
Зарезервирован
о под строитель
ство
железнодорожн
ых тупиков
К.напорная
Строительтсво дороги и ком
муникаций при реализации второй ф
азы Северск
Дороги и ком
муникаций при реализации первой ф
азы Северск
38,7 ГаФаза 2
19,7 ГаФаза 1
16,7 ГаФаза 1
19,7 Га
Инф
раструктурные
объекты
12,7 ГаФаза 2
Зарезервировано под строительствожелезнодорож
ных тупиков
Внутриплощ
адочные сети (электроснабж
ение,газоснабж
ение, водоснабжение,
водоотведение)
175
290,98
Протяженность дорог 2.5 км
Томск-Березовая, Татарстан-Тюлячи, Киров
Пенза, Красноярск, большинство участников
Автомобильные дороги
7
Россия Германия
В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги.
Въезд на участки
Доп. дорога
Большинство участников
Инженерные сети
8
Россия Германия
В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически.
Большинство участников конкурса
Томск-Северный
Концепция, бизнес-план, ПСД
9
Концепция, бизнес-план
n Концепция парка
n Бизнес-план
n Финансовая модель
n Анализ рисков
n Ключевые показатели эффективности
n Бюджетная эффективность
ПСД
n Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка
n Разработка проектно-сметной документации
n Получение положительного заключения экспертизы
n В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета
n Титульный список объектов капитального строительства
Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия.
Большинство участников конкурса Томск, Киров
Чего не должно быть в проекте
10
Земельный участок n Неразграниченная собственность n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка)
n Большой перепад рельефа – более 3%
n Сложные почвы: торф, шлам и т.д.
Инженерные коммуникации
n Строительство/модернизация подстанции в ТУ n Коммуникации дальше 3 км
n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций
n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д.
Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n Дефицит трудовых ресурсов
n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку
Потенциальные резиденты
n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие
n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций
Последовательность действий при создании индустриального парка
11
Поиск земельного участка
n Поиск участка
n Запрос технических условий
n Правоустанавливающие документы на землю
1
Работа с резидентами
n Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка
n Резюме проекта
n Обоснование того, что резидент является субъектом МСП
2 Мастер-план
n Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории
n Задание на разработку проектно-сметной документации
3
Концепция и бизнес-план
n Разработка концепции парка
n Бизнес-план парка
n Финансовая модель
n Анализ рисков
n Бюджетная эффективность
4
Проектно-сметная документация
n Конкурс на разработку ПСД
n Разработка ПСД
n Получение положительного заключения гос. экспертизы
n Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов
5
Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.
Seite 12
Спасибо!
Михаил Чуркин [email protected] + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru