Рынок офисов Екатеринбурга, 1 кв. 2014

2

ОГЛАВЛЕНИЕ

РЕЗЮМЕ .............................................................................................................................. 3 Основные события на рынке ............................................................................................... 3 Основные структурные и ценовые показатели ................................................................... 3

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА И ГОРОДА................................................................................................................................ 4

АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ И ОФИСНЫХ КОМПЛЕКСАХ ................. 5 Структура предложения и основные объемные показатели рынка ............................. 5 Действующие объекты ........................................................................................................ 5 Анализ уровня вакантных площадей ................................................................................. 7 Анализ поглощения офисных площадей ........................................................................... 8 Строящиеся объекты ........................................................................................................ 10 Ценовая конъюнктура ...................................................................................................... 12 Рынок аренды ..................................................................................................................... 12 Первичный рынок продажи .............................................................................................. 15 Вторичный рынок продажи .............................................................................................. 16 Ставки капитализации ..................................................................................................... 18 Прогноз развития рынка в краткосрочной перспективе ............................................. 19

АНАЛИЗ РЫНКА ВСТРОЕНО-ПРИСТРОЕННЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ .............. 21 Первичный рынок ............................................................................................................ 21 Объем и структура предложения ...................................................................................... 21 Ценовые показатели......................................................................................................... 24 Вторичный рынок ............................................................................................................. 25 Объем и структура предложения ...................................................................................... 25 Ценовые показатели......................................................................................................... 26 Прогноз развития в краткосрочной перспективе ............................................................ 28

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ............................................................................... 29 Авторы ................................................................................................................................ 29 Источники информации ..................................................................................................... 29 Используемая классификация .......................................................................................... 29 Территориальная разбивка ............................................................................................... 33

ПРИЛОЖЕНИЕ .................................................................................................................. 35 Таблица действующих качественных объектов офисной недвижимости от 3000 кв.м. .. 35 Таблица строящихся объектов офисной недвижимости, площадью от 3000 кв.м. .......... 39

3

РЕЗЮМЕ

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ

Начато строительство следующих объектов: здание в рамках БК "Квартал" (Сибирский тракт, 12 - строение 1/а), БЦ "Деловой дом на Архиерейской" (ул. Чапаева, 14)

Сданы в эксплуатацию: 10-эт. здание в рамках БК "Clever park" (ул. Ткачей, 25), БЦ "Чайковский" (ул. Чайковского, 11), БЦ "Арена" (ул. 8 марта, 49)

ОСНОВНЫЕ СТРУКТУРНЫЕ И ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Показатель Единица

измерения Значение Изменение за

квартал, % Объемные показатели

Действующий офисный фонд Весь (арендопригодная площадь) млн. кв.м. Около 2,4 - класс А

тыс. кв.м.

48 - класс В+ 106 + 9 класс В 580 + 1,5 сдано в минувшем квартале 19 - Объем площадей на стадии строительства Всего тыс.кв.м. 359 - 8 Уровень вакантных площадей в классе А

% 19 - 1

в классе В+ 7 + 5 в классе В 14 - 1 Объем поглощения офисных площадей класса А

тыс. кв.м. + 0,3 + 1 (% от всего класса А)

класса В+ + 4 + 4 (% от всего класса В+) класса В + 14 + 2 (% от всего класса В)

Ценовые показатели

Средняя полная арендная ставка на действующие офисные площади класса А

руб./кв.м./мес.

1 400 - 1 600 - класса В+ 1 280 + 2 класса В 940 - 5 класса С 720 + 4 Средняя цена предложения первичный рынок 82 800 + 2

вторичный рынок класс В

руб./кв.м. 89 000 + 1

класс С 60 400 - 6

Прогнозные показатели

Качественный офисный фонд (классы А, В+, В) на 1 кв. 2014

тыс. кв.м. 757 + 3

Изменение среднего уровня арендных ставок во 2 кв. 2014 года (общая тенденция)

% - 0...+3

4

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА И ГОРОДА

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ И ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

ПОКАЗАТЕЛЬ

Свердловская область Екатеринбург

январь-декабрь 2013 года

к январю-декабрю 2012

года

январь-декабрь 2013 года

к январю-декабрю

2012 года 1. Демография

численность населения (на начало 2013 года, рост за год)

4315,8 тыс.чел. 100,2 % 1429,4 тыс. чел. 101,3 %

число родившихся 57,3 тыс. чел. 101,5 % 20,5 тыс. чел. 104 %

число умерших 54,5 тыс. чел. 99,2 % 16 тыс. чел. 98 %

Естественный прирост (убыль) населения

+2,86 тыс. чел. 188% + 4,49 тыс. чел. 137 %

Миграционный прирост + 2,2 тыс. чел. +11,8 тыс. чел.

2. Экономика

Индекс потребительских цен (декабрь 2013 к декабрю 2012)

107 % 107 %

Оборот розничной торговли 954 млрд. р. 104,2 %1 677 млрд.р. 104,5 %1

Объем платных услуг населению

246 млрд.р. 103,7 %1 61,8 млрд.р. 108,6 %2

Количество предприятий 168 008 92,7 % 119 080 89,7 %3

Индекс роста зарплат 27 361 руб. 110,9 %2 37 190 руб. 111,1 %2

Индекс промышленного производства

99,2 %2 107,8 %2

Объем строительно-монтажных работ

103,9 млрд. р. 89,1%1 28,8 млрд. р. 99,8%2

Объем инвестиций в основной капитал

104,9 млрд.р. 74,4%2

Уровень безработицы (зарегистрированной)

0,47%

1_ В сопоставимых ценах 2_ В номинальных ценах 3_ 1 января 2014 к 1 января 2013

таблица 1

5

таблица 2

АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ И ОФИСНЫХ КОМПЛЕКСАХ

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ОСНОВНЫЕ ОБЪЕМНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ОБЪЕКТЫ

Качественный офисный фонд распределен по территории города неравномерно: 80% его расположены в центре. До тех пор, пока в центре достраиваются крупные объекты, доля этого района продолжает расти. Только по мере обновления строящегося фонда и изменения его территориальной структуры ситуация может начать меняться. Тем не менее, в других районах сохраняется дефицит качественных площадей.

Качественный офисный фонд составляет примерно 43% всех площадей в классифицируемых офисных зданиях (то есть, не считая встроено-пристроенных площадей, зданий госучреждений и зданий, арендопригодной площадью менее 2000 кв.м.).

В 1 квартале 2014 года в эксплуатацию было сдано три объекта, два из которых расположены в районе Автовокзал: офисный комплекс "Чайковский" (ул. Чайковского, 11) и

ИЗМЕНЕНИЕ ОБЪЕМОВ ДЕЙСТВУЮЩЕГО КАЧЕСТВЕННОГО ОФИСНОГО ФОНДА (А, В+, В), ТЫС. КВ. М Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Показатель Период 1 кв. 2013 2 кв. 2013 3 кв. 2013 4 кв. 2013 1 кв. 2014

Общий объем площадей 706 699 702 716 735 Объем ввода в эксплуатацию 27 3 3 14 19

6

новое здание в рамках бизнес-комплекса "Clever park" (ул. Ткачей, 25). Третье здание расположено в центре. Это БЦ "Арена", соответствующий классу В+. Арендопригодные площади зданий присутствуют в количестве около 4 000 кв. м, 5 840 кв. м и 9 560 кв. м соответственно. В декабре 2013 года выделялось 7 объектов, которые анонсировали его до 1 января 2014 года. В итоге было запущено в действие только 3 объекта, а оставшиеся намерены ввести до середины года.

Структура рынка некачественных площадей так же характеризуется подавляющей долей центра, что говорит о сохранении исторических тенденций ее формирования. Отличие заключается лишь в том, что более-менее сопоставимый с центром объем офисов классов C,D представлен в районе Втузгородок, а в целом, распределение более равномерное. В большинстве оставшихся районов 1 ценового пояса, а так же на Эльмаше и в Завокзальном находится примерно равное количество таких офисов - около 40-50 тыс. кв.м.

7

Оставшиеся районы представлены единичными объектами. Примечательно и то, что сегодня объем площадей в качественных офисных зданиях в центре города превышает объем площадей в некачественных зданиях. Речь идет о классифицируемых зданиях (арендопригодной площадью от 2000 кв. м.). То есть объекты малой площади, встроено-пристроенные помещения, а так же здания университетов и других государственных учреждений, не выводящих площади на рынок, в расчет не принимаются. Перенасыщение рынка имеет локальный характер и выражается лишь в невысоких темпах первичного наполнения отдельных крупных объектов. На рынке присутствует 7 качественных зданий, где остались свободными крупные площади (более 4 000 кв. м). Объекты небольшой площади являются более "прогнозируемыми" и большинство их в качественном сегменте заполнены на 95-100%. Например, объекты в единой собственности, вводившиеся в эксплуатацию в 2011-2012 гг., арендопригодной площадью до 10 тыс. кв. м, были заполнены за 1-1,5 года.

АНАЛИЗ УРОВНЯ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Вместе с сокращением объема ввода в эксплуатацию новых офисных объектов в 2013 году более отчетливым стал процесс снижения уровня вакантных площадей в качественных зданиях. По классу В с начала 2013 года он снизился на с 18% до уровня 14%. Минимальное значение за период составляло 12%, однако частичный возврат был связан с вводом в эксплуатацию зданий с низким уровнем наполненности (офисный комплекс "Царский мост"), что повысило показатель до 15%. В 1 квартале 2014 года сданные в эксплуатацию офисные комплексы класса В имели более высокую наполняемость, что привело к стабилизации уровня вакантных площадей на значении 14%. В классе В+ показатель повысился до уровня начала 2013 года (около 7%), в связи с вводом БЦ "Арена", а в классе А - снизился с 29% до 19,5%.

8

таблица 3

Некоторое замедление темпов развития экономики города, наметившееся во второй половине 2013 года затормозило и развитие рынка недвижимости. Рецессии на нем пока не наблюдается, однако общее изменение показателей развития спроса имеет слабо положительную, близкую к нулевой, динамику.

В целом, можно говорить, что основной перечень факторов, определяющих развитие рынка, делится на две категории. Во-первых, общеэкономические факторы, от которых рынок зависит достаточно сильно и в данный момент развивается под их влиянием. Данные факторы предопределяют замедление темпов развития рынка, снижение интереса со стороны внешних инвесторов. Вторая группа - это факторы локального рынка, вытекающие из текущего соотношения темпов роста спроса и предложения. При условии нормального макроэкономического роста они свидетельствуют о необходимости постепенного расширения объема предложения на первичном рынке, его дальнейшей качественной и территориальной дифференциации.

Если оценивать предлагаемые на рынке площади по характеру сделок, то большая их часть выставлена на рынке аренды. В целом, картина на сегодняшний день демонстрирует зависимость заполнения офисов от их качественного уровня. Высокий уровень вакантных площадей по аренде в центре обусловлен офисным комплексом "Высоцкий", где около 10 тыс. кв.м. находятся в собственности УБРиР и выходят на рынок аренды, новыми БЦ "Саммит" и "Президент", медленно заполняющимся офисным комплексом "Манхэттен", где большой объем площадей на рынке выставлен как частными инвесторами, так и застройщиком. В конце 2013 года к этому списку добавился и офисный комплекс "Царский мост". Начал распродавать площади и офисный комплекс "Филитц".

АНАЛИЗ ПОГЛОЩЕНИЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

1 квартал 2014 года показал положительные значения объема поглощения, однако они обобщают динамику 2013 года, в течение которого сданные сегодня объекты заполнялись, будучи на стадии строительства. В масштабах целого года это не столь выдающийся

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В КАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ЗДАНИЯХ (А, В+, В) ЕКАТЕРИНБУРГА НА КОНЕЦ I КВАРТАЛА 2014 Г., %

Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Территория Показатель По аренде По продаже Общий

город 10 7 14 Центр 11 7 15 1 пояс 8 6 12

ОБЪЕМЫ ПОГЛОЩЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ НА РЫНКЕ ОФИСОВ КЛАССА А Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Показатель Период 1 кв. 2013

2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

Поглощение, тыс.кв.м. 3,2 1,4 2,4 0,4 0,3 Поглощение, % от общего фонда класса А 10 4 5 1 1

таблица 4

9

результат, особенно учитывая, что объем поглощения в действующих объектах в 2013 году был относительно невелик. Тем не менее, запас поглощения, который отразится на показателях 2014 года, за счет строящихся бизнес-центров, еще не иссяк. Единичные проекты, предполагаемые к сдаче в ближайшие месяцы, частично раскуплены бизнесом для собственной эксплуатации, поэтому если и ожидать снижения объема поглощения - то не мгновенного.

Если говорить об отдельных качественных сегментах, то в классе А значения положительные, но крайне невысокие.В классе В+ все больше объектов практически не предлагают на рынке свободных площадей. Исключением является лишь БЦ "Арена", проходящий этап первичного наполнения.

В минувшем полугодии показатель по классу В сохраняет умеренную положительную динамику в 1-2% от его офисного фонда, а с середины 2013 года, ввиду незначительного пополнения сегмента новыми площадями, основной объем спроса направлен на снижение объема вакантных площадей в действующих зданиях. Общий объем поглощения в качественном сегменте в 2012 году составил около 120 тысяч кв.м. арендопригодной площади, а в 2013 году - всего 51 тыс. кв. м, что является самым низким показателем после 2010 года, когда поглощение было 44 тыс. кв. м. Показатель 1 квартала 2014 года - из разряда классических: составляет одну четверть требуемого годового поглощения и практически равен объему вновь выведенных на рынок за этот период площадей. Если бы показатель находился на этом уровне постоянно - то рынок развивался бы по наиболее гармоничному из сценариев.

В целом, при среднегодовом пополнении рынка не более, чем 70-80 тыс. кв.м. офисных площадей при условии сохранения текущего объема спроса, возможно дальнейшее сокращение уровня вакантных площадей. К концу 1 квартала 2014 года негативные макроэкономические тенденции пока не нашли своего отражения на показателях спроса на офисную недвижимость, однако большая часть положительной динамики - это инерция предшествующего периода развития рынка.

ОБЪЕМЫ ПОГЛОЩЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ НА РЫНКЕ ОФИСОВ КЛАССА В+ Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН


2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

Поглощение, тыс.кв.м. 2 0,6 4,4 0,3 4,2 Поглощение, % от общего фонда класса В+ 2 1 5 0 4

ОБЪЕМЫ ПОГЛОЩЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ НА РЫНКЕ ОФИСОВ КЛАССА В Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН


2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

Поглощение, тыс. кв. м 19 8 10 - 1 14 Поглощение, % от общего фонда класса В 3 1 2 - 0 2

таблица 5

таблица 6

10


СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ

Начавшийся в середине 2012 года постепенный рост объема площадей на стадии строительства, как и предполагалось, завершился к концу 2013 года. Учитывая, что основной объем строительства сконцентрирован на завершающих стадиях, то сдача в эксплуатацию нескольких крупных объектов может вновь тотально сократить объем возводимых проектов. С большой долей уверенности можно предполагать, что в следующем квартале продолжится сокращение показателя. Кроме этого, среди строящихся проектов присутствует доля неактивных в течение длительного периода (в том числе крупных), поэтому реальный объем предложения продолжает оставаться низким.

Список неактивных проектов практически не пополняется с 2009 года: в основном это проекты, замороженные еще до кризиса. При этом, за последние 2-3 года на стадию строительства выходило множество объектов, активно строившихся и реализованных в кратчайшие сроки.

В отличие от докризисного периода объекты, начинающие строительство в 2012-2013 гг., сравнительно меньшей площади (до 10-15 тыс. кв. м). Девелопмент таких объектов сопровождается меньшими рисками, и более адекватен рыночной ситуации, по сравнению с "амбициозными" проектами, анонсированными в 2007-2008 гг. Однако качественный уровень их, вероятно, будет соответствовать классу не выше В. В качестве застройщиков объектов посткризисного периода практически всегда выступают местные компании.

Существование на стадии строительства нескольких крупных "долгостроев" может обеспечить в определенный момент скачок объема предложения. Однако этот момент может быть сглажен тем, что такие здания (БЦ Prisma, БЦ "DEMIDOFF"), будут частично заполнены, благодаря продажам на стадии строительства. Если за период заполнения таких объектов объем строительства пополнится достаточным количеством новых проектов, то возможный дефицит предложения будет несколько сглажен, однако учитывая географическую концентрацию рынка, ситуация не обещает быть однородной на всей территории города и характер возможного перепроизводства представляется лишь локальным.

11


Также на завершающей стадии строительства присутствуют офисные здания, готовые к вводу в эксплуатацию, но ожидающие покупателя на весь объект. Такие проекты мы считаем замороженными (например, БЦ "Портал" на Комсомольской - Библиотечной, офисное здание в рамках ЖК "Бажовский").

На сегодняшний день структура площадей, в зависимости от стратегии застройщика практически не претерпела изменений за последние 5 лет. 68% площадей распродаются на стадии строительства, 32% остаются в собственности у девелопера.

В Екатеринбурге, без учета городов-спутников, на стадии строительства находится около 360 тыс. кв.м. офисных площадей, из которых 50% расположены в центре города. В 1 квартале 2014 года на стадию строительства вышел новый бизнес-центр, в рамках бизнес-комплекса "Квартал" (ул. Сибирский тракт, 12).

Если в территориальной структуре действующих объектов с огромным перевесом преобладает центр (80%), то в сегменте строящихся площадей доля первого пояса становится все более сопоставимой с ним и даже устанавливается паритет соотношения центр - не центр. Причина заключается в снижении числа свободных земельных участков. Хотя в структуре первого пояса до сих пор много проектов, граничащих с центральной частью города, тем не менее, тенденция территориального расширения рынка уже наметилась.

ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ СТРУКТУРА СТРОЯЩИХСЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ЕКАТЕРИНБУРГА В I КВ. 2014 Г. Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Территория Показатель город Центр 1 пояс 2-4 пояса

всего на стадии строительства, тыс. кв. м 359 183 149 27 территориальная структура, % 100 50 42 8

таблица 7

12


ЦЕНОВАЯ КОНЪЮНКТУРА

РЫНОК АРЕНДЫ

Уровень ставок, по площадям класса А, в 1 квартале 2014 года, находится в диапазоне 1400-1600 руб./кв.м./мес., включая НДС и операционные расходы. На первичное заполнение крупных площадей существует практика предоставления скидок. При этом размер дисконта может составлять 10-20%.

Уровень ставок в классе В+ формируется, главным образом, тремя объектами: бизнес центром "Арена", где начинается этап первичного наполнения и бизнес-центрами "Рифей" и "Татищевский", которые представлены примерно 500-ми кв. м вакантных площадей каждый. В остальных объектах данного класса представлены лишь единичные предложения до 100-200 кв. м.

Одна из основных характеристик офисных центров класса В+ - это полная ориентация на аренду, единый собственник. При этом в Екатеринбурге - это объекты до 10 тыс. кв.м. (за исключением двух зданий, занимаемых Сбербанком РФ в квартале улиц Куйбышева - Гоголя).

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ КЛАССА В+, РУБ./КВ. М/МЕС. ВКЛЮЧАЯ НДС И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Территория 1 кв. 2013

2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

Изменение с 1 кв. 2013, %

Изменение за последний кв., %

Центр 1 300 1 310 1 320 1 310 1 320 + 2 + 1 1 пояс 1 100 1 130 1 120 1 120 1 120 + 2 + 0 город 1 250 1 240 1 260 1 260 1 280 + 2 + 2

таблица 8

13

таблица 9


В зависимости от территориального и качественного сегмента изменение средних показателей арендных ставок в 1 квартале 2014 года составило от 5 % до -5 %. Снижение произошло в крупных бизнес-центрах класса В (например, БЦ "Манхэттен") во второй половине 2013 года произошло планомерное снижение ценников. Оно коснулось, в первую очередь, предложений от частных инвесторов, позиционировавшим ранее свои объекты дороже среднерыночного уровня. В классе В+ какой-либо реальной динамики не наблюдается, а отмеченный рост ставок - это результат выхода на рынок БЦ "Арена" с декларируемым ценником.

Таким образом, рынок аренды более оперативно реагирует на изменения текущей конъюнктуры. Для сравнения, инвесторы, выставляющие площади на рынке продажи пока не спешат осуществлять такие дисконты. Однако учитывая увеличившийся разрыв между ценами предложения и ставками аренды, такие дисконты в скором времени начнут практиковаться.

Стратегии собственников в рамках сегмента различны. Например, в БЦ "Филитц" большой объем площадей, выставленных на рынке аренды требует мероприятий для форсирования процесса поиска первых арендаторов. Средняя ставка по объекту - 850-900 руб./кв.м./мес. изначально была более объективной, что не потребовало ее дальнейшего снижения. Такие

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ КЛАССА В, РУБ./КВ. М/МЕС. ВКЛЮЧАЯ НДС И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН


2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



Центр 1 000 1 090 1 070 1 010 970 - 3 - 4 1 пояс 850 890 970 910 890 + 5 - 2 город 980 1 060 1 040 990 940 - 4 - 5

14

объекты, как 2 очередь ЦМТЕ или БЦ "Саммит" декларируют уровень ставок, существенно превышающий среднерыночный (от 1300 руб./кв.м./мес.), что обусловлено, по нашему мнению, желанием обозначить статус объекта. В таких случаях, в процессе переговоров возможен существенный торг.

Если управляющие компании, сдающие в аренду площади в бизнес-центрах в единой собственности, имеют определенные финансовые планы и выстраивают ценовую политику, в зависимости от наполняемости объекта, то инвесторы, владеющие небольшими площадями в объектах класса В, наоборот, предпочитают выходить на рынок с завышенными ценовыми ожиданиями, несмотря на то, что здание также может иметь низкую степень наполненности. В результате, такие объекты реализуют площади медленнее, а разброс цен в них может доходить до двукратного. В договорах аренды объектов топ-сегмента, несмотря на сниженные ставки в момент заполнения, прописывается индексация, либо временная скидка от декларируемой цены. Однако в большинстве случаев договоры аренды остаются краткосрочными и не требуют внесения таких пунктов.

Несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения, макроэкономический фон свидетельствует о том, что рынок находится в стадии некоторой неопределенности и дальнейший рост цен, в течение ближайшего года, вряд ли будет иметь место. По данным Свердловскстата, основные показатели, влияющие на спрос на рынке офисной недвижимости, стагнируют. Поэтому отсутствие роста и некоторые корректировки ставок аренды продолжатся и в 2014 году. После нормализации общеэкономических тенденций факторы локального рынка вновь возымеют определяющий характер.

Арендные ставки в классе С не претерпевают существенных изменений и остаются в районе 700 руб./кв.м./мес по городу и 790 руб./кв. м/мес. по центру. Пока здесь имеют место только краткосрочные флуктуации, не обретающие характера тенденции. Уровень ставок в сегменте классифицируемых зданий уровня ниже, чем класс С не выходит из корридора 500-600 руб./кв. м в месяц. При этом, большая часть таких офисов расположена за пределами центра города. Часто объекты привязаны к исторически-сложившимся производственным комплексам. Объем предложения в сегменте невелик, потому что многие компании сами эксплуатируют офисы, не выводя их на рынок аренды.

1 кроме помещений на первом этаже

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ КЛАССА С, РУБ./КВ.М./МЕС. ВКЛЮЧАЯ НДС И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ1 Источник - Аналитический отдел РИЦ

Территория 1 кв.

2013 2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



Центр 750 790 790 790 790 + 5 + 0 1 пояс 660 650 600 580 600 - 9 + 4 город 720 730 710 690 720 + 0 + 4

таблица10

15

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ПРОДАЖИ

На первичном рынке офисов продажи ведут около десятка строящихся объектов, данные по которым на текущий квартал можно увидеть в таблице-приложении к данному отчету (стр.37-38). Два наиболее крупных объекта, БЦ Prisma и БЦ Demidoff характеризуются крайне низкими темпами строительства. Последний характеризуется наиболее высоким декларируемым ценником - 110 тыс. руб./кв.м. на площади мелкой нарезки. Наименьший усредненный ценник отмечается в объектах первого ценового пояса на ранних стадиях строительства: бизнес-центр Clever park (3-е здание) и МФЦ "Бриг". Также существуют объекты на начальных стадиях строительства, доля которых в 2013 году стала увеличиваться. Большинство объектов, ведущих продажи, строятся быстро. Другая часть - это здания, колеблящиеся между статусом проекта и выходом на стадию котлована, которые так и не начинают продажи.

Если же говорить о среднерыночных показателях, то диапазон наиболее вероятных декларируемых застройщиками цен укладывается в рамки 80-90 тыс. руб./кв. м. Положительная динамика цен обусловлена повышением степени готовности отдельных объектов.

Для дополнительного привлечения спроса, в виде средств частных инвесторов необходимы механизмы кредитования, доступные только при строительстве зданий на основании ФЗ-214 "О долевом строительстве", но учитывая, что подавляющее большинство объектов строятся по договору инвестирования - этот ресурс практически не задействован. Привлечь же средства в виде проектного финансирования, на сегодняшний день крайне сложно, так как уверенного опыта реализации такого продукта банками до сих пор нет.

Все вышесказанное сигнализирует о необходимости пополнения предложения новыми объектами, разработки и внедрения программ кредитования застройщиков и частных инвесторов. Одной из основных причин сокращения объемов строительства становится дефицит земельных участков. Земли в муниципальной собственности на территории зон деловой активности практически нет, а собственники участков промышленных предприятий (в том числе не действующих и расположенных рядом с центром города) не обладают достаточными стимулами для оптимизации своих земельных портфелей и вывода этих земель на рынок для освоения. Тем не менее, единичные проекты, реабилитирующие промышленные участки все же появляются, хотя пока их можно назвать лишь прообразами классической комплексной реабилитации "коричневых зон".

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПРОДАЖИ ОФИСОВ (СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ), РУБ./КВ. М



2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



Центр 86 900 84 000 83 000 86 800 89 400 + 3 + 3 1 пояс 69 300 71 100 77 900 73 900 74 500 + 8 + 1 город 78 100 76 000 78 600 81 000 82 800 + 6 + 2

таблица11

16

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ПРОДАЖИ

Что касается цен на вторичном рынке качественных офисных помещений, то среднегородской тренд с начала 2012 года равномерно повышался, вместе с выходом на вторичный рынок предложений в новых зданиях от частных инвесторов. Главным образом, речь идет о БЦ "Манхэттен", "Саммит" и "Высоцкий", составляющими существенную часть предложения на вторичном рынке офисов класса В. В этих и некторых других объектах в центре города цены предложения все чаще превышают уровень 100 тыс. руб./кв.м. Среднерыночная цена по центру города также приближалась к этому показателю. С середины 2013 года наметилась тенденция к незначительному снижению цен. В качестве причины можно назвать общеэкономический фон, связанный с оттоком капитала из РФ, а также прекращением роста оборота оптовой торговли и некоторых других показателей в Свердловской области.

На вторичном рынке офисов класса С цены оставались стабильными на протяжении полутора лет. Не считая краткосрочных изменений, вызванных динамикой структуры предложения, наиболее вероятная рыночная цена таких объектов находится возле значения в 66 тыс. руб./кв.м. в центре Екатеринбурга и 60 тыс. руб./кв.м. в среднем по городу. В 1 квартале 2014 года произошло заметное снижение показателя. Возможно, оно имеет локальный характер, поэтому для более точных оценок необходимо осуществлять дальнейший мониторинг ситуации.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ПРОДАЖИ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ КЛАССА В, РУБ./КВ.М.



2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



Центр 96 900 98 900 98 000 95 600 96 300 - 1 + 1 город 91 200 93 200 91 600 88 000 89 000 - 2 + 1

таблица12

17


Средний по городу показатель оказался ниже средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья (разница составляет около 23% по городу и 45% по центру). Частично превышение показателя по центру города обусловлено изменением структуры рынка жилья, где существенно выросла доля домов современной постройки. Квартиры - "хрущевки", в среднем по городу, опережают по цене офисы класса С на 20%, а средняя цена многоквартирного жилья на вторичном рынке практически сравнялась с ценой офисов класса В. Разница цен объясняется, в первую очередь, низкой степенью взаимосвязи этих рынков, что является следствием преобладания на них потребителей, а не инвесторов (приобретение жилья для собственной эксплуатации, а не для извлечения прибыли). Недавний ввод в эксплуатцию крупных объектов класса В, вынужденных снижать цены и ставки аренды, также усиливает конкурентное поле на рынке офисов. Сказывается и "перегрев" рынка жилья, где намного более активно применяется практика ипотечного кредитования. В наиболее низком сегменте диапазон изменения цен предложения не выходит за пределы коридора 53 000-56 000 руб./кв.м. уже в течение длительного времени. Большинство классифицируемых объектов низкого качества – это приспособленные здания с крайне низкими потребительскими характеристиками.

1 кроме помещений на первом этаже

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ПРОДАЖИ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ КЛАССА С1, РУБ./КВ.М.



2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



Центр 70 900 68 100 72 900 72 400 66 300 - 6 - 8 город 62 700 61 600 62 500 64 200 60 400 - 4 - 6

таблица13

18

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Опыт продаж объектов класса А в Екатеринбурге отсутствует, поэтому, в качестве ставки капитализации для сегмента примем экспертный расчет компании Cushman & Wakefield для региональных рынков городов-миллионников. Смысл его заключается в том, что если бы на рынке Екатеринбурга появился институциональный инвестор, приобретающий объект сегмента «Prime Real Estate», то с учетом всех рисков, он готов был бы сделать это по ставке капитализации равной не менее этого показателя. Отметим так же, что сегмент «Prime RE» предполагает 100% заполненность объекта по долгосрочным договорам аренды. Таких объектов в Екатеринбурге нет, однако существующий класс А является наиболее приближенным по своим характеристикам к требованиям сегмента, поэтому данный показатель будет наиболее объективным из всех существующих, хотя и останется условным. В данном случае в ставке капитализации заложены все премии за риск, который готов нести инвестор на рынке Екатеринбурга, приобретая функционирующий объект класса А.

При расчете ставки капитализации средний размер арендной ставки был очищен от налога (НДС – 18%), а так же от оцененного экспертно объема операционных расходов. ОР с 2009 года не выделяются ни в классе А, ни в классе В отдельной строкой. Экспертно мы примем их в объеме для класса А – 250 руб./кв.м./мес., для класса В – 150 руб./кв.м./мес., что по нашему мнению, наиболее приближено к реальности. Расчет для класса В предполагает уровень отдачи при инвестировании в условный объект класса В.

Данные расчеты показывают, что ставка капитализации для объектов класса В не позволяет им быть интересными для приобретения институциональным инвестором, однако практика показывает, что такие объекты могут приобретаться частным инвестором с целью сохранения капитала и с предполагаемой прибылью, в случае оправдания прогнозов роста цен.

Специалисты РИЦ УПН декларируют, что расчет, произведенный в данном разделе, является лишь общим рыночным ориентиром и актуален только для случая приобретения готового объекта недвижимости инвестором на открытом рынке. Расчет не пригоден для оценки проекта, в случае инвестирование в его строительство.Такой показатель может быть посчитан только индивидуально для каждого проекта.

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ РЫНКА ОФИСОВ КЛАССОВ А И В ЕКАТЕРИНБУРГА, % Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Показатель 1 кв. 2013 2 кв. 2013 3 кв. 2013 4 кв. 2013 1 кв. 2014

Prime yields, C&W 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 Расчетная, класс В 8,6 9,6 9,6 9,4 8,7

таблица14

19

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА В КРАТКОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ

На графике 15 представлено наше видение возможного изменения объемных показателей рынка, исходя из сложившихся обстоятельств по каждому из строящихся объектов. Практика показывает, что данные оценки часто корректируются в сторону отсрочки сдачи объектов в эксплуатацию, хотя среди объектов, выходивших на стадию котлована с 2012 года средний фактический срок строительства заметно сократился и в отдельных случаях может достигать 1,5 лет. В расчете не участвуют объекты, находящиеся в стадии заморозки.

Учитывая данные о социально-экономическом развитии в 2013 году, можно говорить о заметном снижении его темпов и о приближении экономики к стагнации. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от характера реструктуризации экономики, однако процесс этот еще не начат и направление его окончательно неизвестно, в то время как практически полное прекращение экономического роста уже зафиксировано.

Несмотря на то, что факторы локального рынка говорят о возможном возникновении дефицита качественных площадей на первичном рынке, основополагающее влияние на него сегодня все же оказывает макроэкономический фон, а именно, отток капитала из РФ, снижение активности внешних инвесторов. Применительно к рынку офисов сказывается

ПРОГНОЗ ВОЗМОЖНОГО ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА ОФИСОВ ЕКАТЕРИНБУРГА НА 2014-2016 ГГ., ТЫС. КВ.М.


Показатель Год 2014 2015 2016

объемы сдачи в течение года 87 123 95 начало строительства новых объектов в течение года 70 80 80 площади на стадии строительства на конец года 361 318 303

таблица16

20

также и отказ многих представителей малого бизнеса от вложений в недвижимость, в связи с ростом выплат в сфере социального страхования, сокращение числа организаций.

Вероятнее всего, в ближайшие месяцы среди участников рынка будет укрепляться мнение о снижении степени благоприятности общеэкономического фона и активность рынка снизится. В связи с этим мы пересмотрели прогноз объемов новых инвестиционных проектов, а также динамики арендных ставок. Последние, вероятнее всего будут оставаться на прежнем уровне, или около него, в течение ближайшего года. Возможно небольшое снижение средней ставки, ввиду того, что новым объектам придется проходить этап первичного наполнения.

Однако формирование необходимого объема предложения на первичном рынке все же будет и должно продолжаться, так как действие макроэкономических изменений имеет временный характер и может быть компенсировано проведением правильной политики в области формирования информационного и инвестиционного климата. В момент, когда общая ситуация выправится, приоритетное влияние вновь возымеют факторы локального рынка. В этом случае, отсутствие достаточного объема пополнения рынка новыми предложениями может быть гораздо более деструктивным явлением, нежели текущее сокращение темпов роста спроса.

Учитывая перспективные тенденции изменения объема вакантных площадей и объемов пополнения рынка мы делаем следующий краткосрочный прогноз изменения арендных ставок (таблица 17).

ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК НА КАЧЕСТВЕННЫЕ ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ ДО КОНЦА II КВ. 2014 Г. Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН

Показатель Год А В+ В

Прогнозируемый прирост, % + 0 0...-3 0...+5

таблица17

21

АНАЛИЗ РЫНКА ВСТРОЕНО-ПРИСТРОЕННЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ1

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Особенность данного вида коммерческих площадей заключается в том, что точно определить их целевое назначение, то есть, относятся ли они к офисным, торговым или иным, до момента сдачи объекта, точнее, до продажи конкретному собственнику, в большинстве случаев невозможно. Встроенно-пристроенные помещения хоть и проектируются с учетом функционального использования, часто предлагаются на рынке как коммерческие площади свободного назначения. В связи с этим, мы рассматриваем рынок данных помещений без выделения торгового сегмента, но предполагаем, что доля таких помещений в объеме встроенно-пристроенных площадей составит не менее 50-60%.

В третьем квартале 2012 года объем строительства многоквартирного жилья вышел на докризисный уровень. В течение 2013 года этот показатель увеличивался и достиг рекордного уровня. Сегодня активное строительство (площадки, на которых заметна хоть какая-то строительная активность) составляет более 2,38 млн. кв. м. При этом объем «замороженного» не превышает 2 % от объемов строительства. В данном разделе мы будем учитывать только те объекты, где строительно-монтажные работы ведутся с той или иной интенсивностью.

ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В течение последних полутора лет количество возводимых встроено-пристроенных коммерческих помещений остается на уровне 110-130 тыс. кв. м. При этом в 2013 году, по данным аналитического отдела УПН, застройщиками было введено около 39,5 тыс. кв. м коммерческих площадей во вновь построенных жилых домах. С начала текущего года сдано еще 13,6 тыс. кв. м из, которых 8 650 кв. м - в «Академическом».

Одной из основных тенденций последних лет стало изменение территориальной структуры рынка. Если до 2010 года до четверти встроено-пристроенных площадей возводилось в Центре, то сегодня на его долю приходится только 7 %. Все больше комплексов, в которых изначально запроектированы коммерческие площади в рамках «квартальной» застройки, появляется в районах второго и третьего поясов. Доля этих территорий в объеме возведения «встройки» за последние четыре года выросла с 20 до 45 %, а в абсолютных значениях – с 17 до 53 тыс. кв. м. Причем данные цифры не учитывают проект «Академически», где ежегодно строится от 8 до 10 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Значительные объемы строительства остаются также в районах первого пояса, где возводится до 50 % от всех коммерческих помещений.

1К сегменту встроено-пристроенных площадей относятся коммерческие площади в жилых домах.

22

В четвертом поясе проектов строительства жилья традиционно мало. Однако в последнее время «центробежная» тенденция усиливается, и отдаленные районы начинают активно развиваться. Это способствует появлению здесь проектов, предусматривающих возведение домов со «встроенной» инфраструктурой. За последние два года доля такого строительства выросла с нуля до 6 %.

В результате сдачи в эксплуатацию большого числа объектов, предложение коммерческих площадей на стадии строительства в последний квартал ожидаемо снизилось. Сегодня оно составляет 35,7 тыс. кв. м, что аналогично показателям годичной давности. Такие высокие значения – от 35 до 45 тыс. кв. м – сохраняются только в течение последнего года. До этого объем предложения на рынке был существенно ниже. Так, по сравнению с мартом 2011 года (на тот момент фиксировался наименьший за последние четыре года уровень), относительный прирост составляет сегодня +250 %. Также надо отметить, что потенциал у рынка остается высоким, так как на многих новых площадках, появившихся за последние три-шесть месяцев, продажи по-прежнему не открыты. Кроме того, существует значительный объем помещений, продающихся застройщиками в сданных домах.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ВСТРОЕНО-ПРИСТРОЕННЫХ КОММЕРЧЕСКИХ ПЛОЩАДЕЙ, ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА, КВ. М

период

показатель

II кв. 2013 III кв. 2013 IV кв. 2013 I кв. 2014 строи-

тельство предло-

жение строи-






жение

Центр 7 600 3 460 7 600 3 660 8 970 5 060 8 620 4 600

1 пояс 73 620 18 650 67 600 15 680 67 980 13 950 56 450 8 240

2 пояс 20 180 11 100 19 300 7 740 28 400 14 280 27 610 11 420

3 пояс 19 150 6 540 19 100 8 200 18 350 9 740 17 890 8 080

4 пояс 3 710 2 090 3 700 1 420 4 590 2 140 7 420 3 390

таблица 12

23

Ожидаемым изменением структуры стало сокращение предложения в домах, находящихся на завершающей стадии строительства – значительная часть таких объектов в конце прошлого года была введена в эксплуатацию. При этом выросло число вариантов в новых проектах, завершивших в начале года подготовительные этапы работ. В остальном изменения структуры предложения в зависимости от стадий строительства было несущественным.

Возвращаясь к территориальной структуре предложения, надо отметить, что более половины от объема предложения коммерческих помещений на стадии строительства сегодня сосредоточены в трех, наиболее интенсивно застраивающихся районах – Автовокзале, УНЦ и Уктусе. Еще 12 % таких площадей выставляются на продажу в Центре. На многих других территориях (например, Пионерский, Уралмаш, Чермет) выбор вариантов «на стадии строительства» по-прежнему остается узким, либо отсутствует вовсе.

24

Несмотря на некоторые ограничения, выбор сегодня можно охарактеризовать, как наиболее высокий за последние годы. Кроме того, как отмечалось выше, рынок сохраняет значительный потенциал. С одной стороны – за счет площадей, которые по тем или иным причинам «придерживаются» застройщиками. С другой – за счет тех объектов, которые только начали строиться, и продажи в которых еще не открыты. Все они будут поступать на рынок порционно, а часть помещений продолжают предлагаться застройщиками к продаже в уже сданных домах. К последним относится и проект компании «Кортрос» (ранее «Ренова-СтройГрупп-Академическое»), которая возводит в «Академическом» около 10 тыс. кв. м коммерческих площадей при этом предлагая 8,5 тыс. кв. м в уже построенных домах. В данной работе мы не учитывали эти площади в общей структуре рынка, т.к. они не продаются на стадии строительства.

В ближайшем квартале объем предложения на стадии строительства снижаться не будет. Рынок будет «подпитываться» как за счет появления новых строек, так и за счет поступления ранее не предлагавшихся площадей.

ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Несмотря на временные колебания показателей по отдельным территориальным сегментам, общий тренд динамики цен в течение первых трех кварталов 2013 года был стабильным. Отрицательные корректировки, наблюдавшиеся в отдельных объектах, «компенсировались» положительными в других. В четвертом квартале был зафиксирован резкий скачок цен, который составил +9,5 %. Он был обусловлен рядом причин. Во-первых, это выход большого числа объектов на завершающую стадию строительства. Во-вторых, появление новых проектов с высоким объемом и ценой предложения (в частности в ЖК «Каменный ручей»). В-третьих, во многих объектах значительная часть недорогих помещений к концу года была реализована и в продаже остались лишь варианты с более высокой ценой квадратного метра. С началом 2014 г. ценовые показатели снизились на –5 %. Корректировка была обусловлена не только изменениями структуры предложения (сокращение числа вариантов на завершающих стадиях), но и снижением цен в отдельных проектах.

25

Надо отметить, что при расчетах средних цен предложения на встроено-пристроенные площади в строящихся жилых домах, из-за слишком узких объемов выборки показатели в различных сегментах оказываются очень чувствительны к отдельным единицам. Поэтому с появлением или «уходом» даже одного объекта скачки цен могут быть существенными. Так, из-за появления в продаже коммерческих помещений в ЖК «Каменный ручей» рост среднего показателя по второму поясу за последние два квартала составил +38 %.

Таким образом, за последний год динамика цен на встроено-пристроенные коммерческие помещения в строящихся жилых домах составила +4 %. Средний показатель в марте фиксировался на уровне 83 430 руб./кв. м.

Возможность торга с застройщиками характерна для той части проектов, где существуют определенные сложности с продажами, в том числе и квартир. В единичных случаях скидки предлагаются при условии стопроцентной оплаты.

ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА КОММЕРЧЕСКИЕ ПЛОЩАДИ В СТРОЯЩИХСЯ ЖИЛЫХ ДОМАХ ЕКАТЕРИНБУРГА, РУБ./КВ. М

период показатель

I кв. 2013

II кв. 2013

IIIкв. 2013

IVкв. 2013

I кв. 2014

изменение за один

квартал, %

изменение за четыре

квартала, %

По городу 80 095 82 814 79 984 87 604 83 433 -4,8 +4,2

Центр 131 352 131 352 130 993 136 247 124 250 -8,8 -5,4

1 пояс 84 415 91 023 84 725 92 909 82 420 -11,3 -2,4

2 пояс 66 314 66 857 70 610 88 847 91 629 +3,1 +38,2

3 пояс 63 981 69 012 62 738 61 123 63804 +4,4 -0,3

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В 2013 году объем предложения встроенных офисных помещений на рынке аренды по городу планомерно возрастает, а в конце 2013 - начале 2014 гг. наблюдается незначительное снижение, притом на рынке аренды - равномерное, а на рынке продажи - с долей сезонности. В территориальной структуре отмечается колебание доли центра и 1 пояса, без какой-либо направленной тенденции. Учитывая небольшую величину объема в абсолютном выражении такие колебания могут быть вызваны влиянием лишь нескольких крупных предложений.

таблица 13

26

Источник - База данных УПН

Можно отметить следующие особенности территориальной структуры рынка:

Доля Центра в объеме предложения на рынке аренды в значительной степени превышает его долю в составе жилого фонда.

Предложения за пределами первого пояса носят единичный характер, однако в 2013 году доля 2-3 поясов заметно выросла.

По мере удаления от центра объем коммерческих площадей в жилых домах снижается, первые этажи, зачастую, остаются жилыми. Однако, учитывая постепенное перемещение к окраинам строящегося жилья, доля этих районов постепенно продолжает увеличиваться. В частности, на рынке продажи доля встроенных офисных площадей за пределами центра перешла планку в 50% еще в середине 2013 года, а на рынке аренды - в начале 2014.

ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

По территориальным сегментам, где объем предложения достаточно большой, как и в целом по рынку аренды офисов, с конца 2013 года наблюдается снижение ставок. На рынке продажи, также в соответствии с общей тенденцией, снижения цен нет.

27

На рынке продажи офисов средняя цена предложения, практически не снижаясь, отстала от уровня цен на жилье в многоквартирных домах, и сегмент встроено-пристроенных офисных помещений не стал исключением. Хотя отставание здесь не настолько велико, но оно есть, и этот факт делает практически бессмысленной практику перевода помещений из жилого в нежилой фонд. Перемещение рынка жилья на окраины города также сопровождается снижением в домах доли коммерческих площадей. Таким образом, частично сохраняя ликвидность существующих коммерческих площадей, одновременно сегмент сегодня не получает каких-либо стимулов для дальнейшего развития.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ СТАВОК АРЕНДЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ВСТРОЕНО-ПРИСТРОЕННЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, РУБ./КВ. М/МЕС. Источник - База данных УПН


2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



город 970 970 940 910 880 - 9 - 3 Центр 1 080 1 100 1 030 1 040 960 - 11 - 8 1 пояс 910 910 930 860 830 - 9 - 3

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕГО УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ПРОДАЖИ ВСТРОЕНО-ПРИСТРОЕННЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, РУБ./КВ. М Источник - База данных УПН


2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014



город 81 600 86 100 85 700 85 200 86 600 + 6 + 2 Центр 94 800 93 900 93 600 90 800 91 200 - 4 + 0 1 пояс 82 700 90 300 87 100 85 200 87 300 + 6 + 3 2 пояс 72 500 77 600 78 400 80 900 84 000 + 16 + 4 3 пояс 64 200 65 900 69 200 71 500 70 600 + 10 - 1

таблица21

таблица20

28

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ В КРАТКОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ

В перспективе ближайших лет показатели ввода встроено-пристроенных коммерческих площадей, вероятнее всего, снижаться не будут. Объемы строительства жилья превысили докризисный уровень и в ближайшие два года существенно не изменятся. Причем среди жилых комплексов становится все больше «комплексных» проектов, то есть тех, где несколько домов объединены общей инфраструктурой, в том числе значительным числом коммерческих площадей. Кроме того, существенное влияние на наполнение рынка будут оказывать крупные проекты, в том числе «Академический». Безусловно, в случае возникновения в экономике страны острых кризисных явлений данные тенденции могут резко измениться.

Тенденции относительно территориальной структуры рынка также сохранятся. В перспективе ближайших трех-пяти лет объемы строительства будут постепенно смещаться из приближенных к центру районов во второй и третий пояса.

Пополнение рынка за счет перевода квартир из старого жилого фонда в нежилой будет незначительным. Большая часть пригодных для этого квартир, расположенных на улицах с высокой проходимостью, на сегодня уже перешла под коммерческое использование. Оставшиеся объекты часто не отвечают требованиям операторов рынка своими техническими параметрами, либо имеют недостаточно удобное расположение.

Таким образом, можно говорить о том, что в ближайшие два года общие темпы роста сегмента встроено-пристроенных коммерческих площадей будут стабильными.

В 2014 году роста ставок аренды на рынке не ожидается. Наиболее вероятным сценарием в текущих условиях видится стагнация показателей. В отдельных сегментах возможны отрицательные корректировки. Изменения могут составить от –5 до +5 %.

На рынке продажи роста цен также не предвидится. Наиболее вероятным сценарием здесь видится стабилизация цен предложения на текущем уровне. Корректировки средних показателей в основном будут зависеть от изменений структуры выборки. При продаже помещений на стадии строительства застройщики, вероятно, вновь начнут прибегать к скрытым формам снижения цен – дисконты при 100 % оплате, увеличение сроков рассрочки, различные рекламные акции и другие маркетинговые мероприятия.

Надо отметить, что данный прогноз подразумевает умеренный сценарий развития рынка в ближайшей перспективе. То есть он предполагает, что экономика страны, региона и города не будет испытывать резких негативных потрясений, а темпы изменения основных экономических показателей в случае их снижения будут невысоки.

Рынок коммерческой недвижимости сегодня по-прежнему остается чувствительным к внешним влияниям и зависимым от макроэкономических факторов. Неблагоприятные изменения на внешних рынках могут привести к быстрому падению спроса и, как следствие, снижению цен.

29

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

АВТОРЫ

В подготовке материала принимали участие:

1. Хорьков Михаил Иванович. Руководитель работы. Начальник аналитического отдела Риэлтерского информационного центра. Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. Член комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков

рынка недвижимости

2. Тухашвили Гурам Тенгизович. Обработка статистики, анализ данных, характеристика рынка, оценка тенденций и перспектив.

Аналитик РИЦ УПН Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.

3. Октаев Константин Владимирович. Сбор и обработка статистики, анализ данных, характеристика рынка, оценка тенденций и перспектив.

Аналитик РИЦ УПН

4. Антасюк Анатолий Петрович. Расчет статистики по БД УПН. Директор РИЦ УПН Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ В работе использовались следующие основные источники информации:

Информационный массив, накопленный в результате аналитической деятельности на рынке недвижимости Екатеринбурга с 1995 года.

База данных Уральской палаты недвижимости - БД УПН (www.upn.ru) Данные Областного комитета статистики, екатеринбургского отдела

государственной статистики. Консультации с профессиональными участниками рынка недвижимости

Екатеринбурга. Сбор информации об объектах на месте, переговоры по телефону.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ

КАЧЕСТВЕННАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ (УТВЕРЖДЕНА ГИЛЬДИЕЙ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ)

Класс А Класс В+ Класс В Класс С 1. Основные инженерные характеристики

1.1. Автоматизированная система управления зданием обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания»

обязательно факультативно факультативно не применимо

1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха

таблица22

30

Класс А Класс В+ Класс В Класс С Система отопления,

вентиляции кондиционирования

воздуха, позволяющая регулировать

микроклимат в отдельном офисном блоке

Система отопления, вентиляции кондиционирования воздуха, позволяющая

регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке

Центральная система отопления,

вентиляции кондиционирования

обязательно обязательно факультативно факультативно 1.3 Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23град. по

Цельсию +/- 1 град., осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. арендуемой офисной

площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.

Возможность установки индивидуальных сплит-систем

обязательно обязательно обязательно факультативно 1.4. Система пожарной безопасности

Современная система пожарной безопасности (эвакуационные выходы, система оповещения, система пожаротушения и пр.)

Рабочая система пожарной

сигнализации обязательно обязательно обязательно обязательно

1.5. Лифты Современные

высококачественные скоростные лифты

ведущих международных марок

Современные высококачественные

скоростные лифты ведущих международных

марок

Современные лифты для зданий высотой 3

и более этажей

Наличие лифта для зданий высотой 3 и

более этажей

обязательно обязательно обязательно факультативно 1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд

факультативно факультативно не применимо не применимо 1.7. Электроснабжение

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие

дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением

(мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади

должна быть минимум 70 VA ), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.

Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий

повышенной этажности – первой категории

обязательно факультативно обязательно обязательно 1.8. Система безопасности

Современные системы безопасности и контроля

доступа, возможность доступа для арендаторов

24х7 (система видеонаблюдения для

входных групп, включая парковку, система

электронных пропусков, круглосуточная охрана).

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система

электронных пропусков

Охрана здания, контроль доступа

обязательно обязательно обязательно обязательно

31

Класс А Класс В+ Класс В Класс С 2. Конструктивные особенности здания

2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес центр обязательно обязательно факультативно не применимо

2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) 2,7 м и выше обязательно обязательно факультативно факультативно

2.3. Планировка Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как

открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы (от 40-50 кв.м.). Шаг колонн 6x6.

Кабинетная система планировки этажа.

обязательно обязательно факультативно факультативно Рекомендация:

Площадь этажа не менее 1000 кв. м с шагом колонн 8x8 или 9x9 считается более эффективной

Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м

не менее чем на 90% полезной площади.

2.4. Глубина этажа и освещенность Глубина этажа необходимая для обеспечения достаточного естественного освещения (от окна

до окна не более 18-20 м). Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м для зданий правильной формы, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – расстояние от окна до атриума не более 12 м.

факультативно факультативно Не применимо Не применимо 2.5. Коэффициент потерь

Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь /

арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со

стандартами ВОМА

Коэффициент потерь не более 12%

Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ

обязательно факультативно факультативно факультативно 2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада

Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

Рекомендация: материалы должны соответствовать экологическим нормам

обязательно обязательно обязательно факультативно 2.7. Фальшпол

Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола

Бетонная стяжка, финишное покрытие

обязательно факультативно обязательно факультативно

3. Местоположение и доступность

3.1. Местоположение Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать

негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)

обязательно обязательно факультативно не применимо 3.2. Транспортная доступность

Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий, организованные надлежащим образом остановки общественного транспорта.

Рекомендация:

32

Класс А Класс В+ Класс В Класс С Наличие остановок общественного транспорта в

5-7 минутной шаговой доступности обязательно обязательно факультативно факультативно

4. Парковка

4.1. Описание парковки Подземная парковка или крытая

многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая охраняемая парковка

Организованная охраняемая парковка

обязательно обязательно обязательно факультативно Рекомендация:

удобный въезд на территорию парковки

Рекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий

4.2. Обеспеченность парковочными местами Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Центрального пояса, - не менее чем 1 место на 100 кв. м арендуемой площади (1/100); 2) в 1 ценовом поясе - не менее чем 1/120; 3) во 2-ом и 3-м - 1/150 и более (ценовые пояса Екатеринбурга в Приложении)

обязательно факультативно факультативно не применимо

5. Право собственности

5.1.Собственность Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или

блоками различным владельцам) обязательно обязательно факультативно не применимо

5.2. Прозрачная структура собственности, положительная репутация владельца обязательно обязательно факультативно не применимо

6. Управление зданием и услуги для арендаторов

6.1. Управление зданием Управление

зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 25 000 кв. м офисной площади или обладающей соответствующим опытом на международном или федеральном уровне

Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, или собственной службой эксплуатации, созданной при содействии профессиональной компании

Собственная служба эксплуатации или управляющая компания, действующая на правах аутсорсинга, в управлении которой не меньше 2 объектов (не менее 3 000 кв.м. каждый)

обязательно обязательно обязательно факультативно 6.2. Телекоммуникационные провайдеры

Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, обеспечивающих высокоскоростной доступ в интернет

обязательно обязательно факультативно не применимо 6.3. Входная группа

Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ. Информационное табло, содержащее информацию об арендаторах и основную навигацию.

обязательно обязательно факультативно не применимо 6.4.Услуги для арендаторов

Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нём сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск,

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании

33

Класс А Класс В+ Класс В Класс С служба такси, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания

Наличие качественного конференц-зала обязательно обязательно обязательно факультативно

7. Имидж здания 7.1. Видимость здания

Хорошая видимость здания со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград

обязательно факультативно Не применимо Не применимо 7.2. Вид из окон

Прекрасный вид из окон на центр города, достопримечательности и живописные места района, исключающий вид на малопривлекательные объекты (кладбище, свалка, завод и т.п.)

Хороший вид из окон, исключающий вид на промышленные объекты и другие малопривлекательные пейзажи (кладбище, свалка, завод и т.п.)

обязательно факультативно факультативно Не применимо 7.3 Архитектурная ценность объекта

Здание спроектировано известным архитектурным бюро, привносит новое в архитектурный облик города или представляет собой историческую ценность

Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой

факультативно факультативно факультативно Не применимо 7.4. Возможность заключения долгосрочного договора

обязательно обязательно факультативно Не применимо 7.5. Сбалансированный пул арендаторов

обязательно обязательно факультативно Не применимо

Примечание: Несоответствие по одному обязательному и/или по шести факультативным признакам является основанием для понижения класса. При несоответствии по 6 и более требуемым параметрам для класса С является основанием для отнесения объекта к классифицируемым объектам низкого качества.

ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ РАЗБИВКА ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ СОСТАВ ЦЕНОВЫХ ПОЯСОВ ЕКАТЕРИНБУРГА

Наименование

ценового пояса Жилые районы

Центр Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова

1 пояс

Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Вокзальный.

2 пояс

Уралмаш, Эльмаш, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический

3 пояс

Чермет, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз.

4 пояс

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Шувакиш, Палникс, Горный щит, Калиновский, Северка, Чусовское озеро.

таблица23

34

Работа выполнена в соответствии методическими рекомендациями Российской гильдии риэлторов1.

Специалисты-эксперты декларируют полную независимость в своих суждениях и выводах, изложенных в настоящем заключении, а также заявляют об отсутствии какой-либо дополнительной заинтересованности (выгоды) личной или организации в результатах экспертизы.

Выводы и рекомендации, изложенные в настоящем заключении, носят информационный характер и не являются непосредственным руководством к действию. Прогнозы и рекомендации могут быть подвержены корректировке при серьезных внешних изменениях на рынке недвижимости.

Покупатель данного отчета может использовать его только в личных целях. Согласно Закону № 5351-I «Об авторском праве и смежных правах», имущественные права на данный отчет могут передаваться только на основании авторского договора. Незаконное использование произведения влечет за собой гражданско-правовую, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

27 марта 2014

Аналитический отдел РИЦ УПН

Аналитик по рынку офисов – Октаев Константин Владимирович

Руководитель отдела: Хорьков Михаил Иванович

Екатеринбург, Бебеля, 124

Телефон (343) 367-67-60, доб. 604

E-mail: [email protected], http://www.upn.ru

© АНО «Риэлторский информационный центр», 2014

1 См. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М., 2006 г.

35

ПРИЛОЖЕНИЕ

ТАБЛИЦА ДЕЙСТВУЮЩИХ КАЧЕСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ 3000 КВ. М1

Район Название Адрес Стра

теги

я2

Этаж

ност

ь

Клас

с

год постройки

Площадь, кв.м.

продажа офисных

площадей: цена руб./ кв.м.

арендная ставка

руб./кв.м./мес. Заполненность офисной части

(оценка), % Общая офисы MIN MAX MIN MAX

1 В таблицу не включаются объекты, построенные для собственной эксплуатации, даже если их офисная площадь превышает 3000 кв.м. 2 А-аренда, П- продажа, Э- эксплуатация собственником, BTS- строительство под инвестора

36

ТАБЛИЦА СТРОЯЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЛОЩАДЬЮ ОТ 3000 КВ. М

Район Название Адрес Стра

теги

я

Этаж

ност

ь Сроки строительства

ТИП

Площади помещений

ПРОДАЖА офисов:

цена 1 кв.м., руб.

Застройщик (Девелопер)

Темпы стр-ва Начало

Сдача (заявл.) Общая офисы

Рынок офисов Екатеринбурга, 1 кв. 2014

Real Estate

Transcript of Рынок офисов Екатеринбурга, 1 кв. 2014