Post on 23-Oct-2019
Trình
bày:Ô. Marc TownsendTổng
Giám
đốc
Điều
hànhCông
ty
TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)
Thị trường
nhà
nghỉ
dưỡng
(second-home) Làn
sóng
đầu tư
mới tại Việt Nam
Tháng 7/2009
CB Richard Ellis | Trang 2
Điểm chính
–
Thị
trường
nhà
ở
thứ
hai
Định nghĩa
Lý do thị trường sôi động? Thị trường tập trung ở khu vực nào?Những người nào đang mua biệt thự và căn hộnghỉ dưỡng?So sánh với những thành phố khác trong khuvực Đông Nam Á?Liệu có sự bền vững?
CB Richard Ellis | Trang 3
Lý do mua
nhà
nghỉ
dưỡng
Lãi vốnLà bất động sản đầu tưPhân tán rủi roĐể nghỉ dưỡng khi về hưu
CB Richard Ellis | Trang 4
Lạm phát giảmThị trường chứng khoán tăng điểm mạnhNHNNVN giảm lãi suất và sẽ duy trì ở mức thấpNguồn cung các căn hộ cho thuê tăngGói kích cầu của Chính phủ giúp các doanh nghiệp đối phóvới khủng hoảng kinh tếSố lượng bán căn hộ tại các thành phố lớn đang trên đà tăngNiềm tin vào nền kinh tếKhông phải đóng thuế TNCN trong 6 tháng đầu năm 2009
Tình hình
Kinh
tế
Việt Nam – 6 tháng đầu năm 2009
CB Richard Ellis | Trang 5
Định nghĩa
“Second-home”
• Không
phải nơi lưu trú chính, còn gọi
là
“Nhà
nghỉ
dưỡng”
• Tạo
ra
nguồn
thu
nhập khi cho thuê
• Là
một phần
trong
dự
án
khách
sạn/khu
nghỉ
dưỡng/sân
gôn
• Tập
trung
phần lớn tại các khu vực
nghỉ
dưỡng
ven
biển và
núi•
Có
thể
sở
hữu là quyền
thuê
• Thường
được quản lý theo cộng
đồng
chung
• Được mua bởi
nguồn
tài
chính
độc lập
CB Richard Ellis | Trang 6
Tổng quan
Kinh
tế
Việt Nam
Nguồn: 1Bộ
Kế
hoạch
và
Đầu tư
2Báo cáo
BMI Q3/2009 3Chỉ
tiêu
Việt Nam 4GSO
Năm
2006 Năm
2007 Năm
2008Ước tính sơ
bộ6 tháng
đầu năm
2009Số
liệu mới nhất
Tỷ
lệ
tăng
trưởng
8,2% 8,5% 6,18%1 3,9%1
(2,9%2
- 5%3
năm
2009)
Lãi
suất
cho
vay9-12% 14 -16% 12,75%
Giảm từ
21% trong
Q3Hiện
hành
10,5%(Từ
ngày
01/02/2009)
Lạm
phát 7,5% 8,3% 22,97% 10,3%4
so với năm trước7% trong
năm
20093
Cán
cân
thương
mại-4,8 tỷ
USD -12,5 tỷ
USD -17,5 tỷ
USD -2,1 tỷ
USD1
Giá
vàngtheo
lượng12,2 triệu
đồng(12/2006)
16,1triệu đồng(12/2007)
17,8 triệu
đồng(31/12/2008)
20,9 triệu
đồng(26/06/2009)
USD/VNĐ Tỷ
giá
liên
ngân
hàng
15.628 -
16.000 15.948 -
16.026 16.977 -
17.400(31/12/2008)
16.954 (26/06/09)
19.000 (Cuối năm
2009)2
FDI 12,0 tỷ
USD 21,3 tỷ
USD 64 tỷ
USD 8,9 tỷ
USD1
(01/2009 –
04/2009)20 tỷ
USD trong
năm
2009
CB Richard Ellis | Trang 7
Thị trường
chứng
khoán: Chỉ
số
VN-Index
Chỉ
số
VN Index đạt 448 điểm
vào
ngày
30/06/2009 -
Tăng
90% so với mức thấp
235 điểm
vào
ngày
24/02
CB Richard Ellis | Trang 8
Vàng
Việt Nam
52%
Dầu thô trên
sàn
NYMEX
18%Nguồn: Giavang
Nguồn: FT.com
Giao dịch
Hàng
hóa
–
6 tháng
vừa qua
CB Richard Ellis | Trang 9
So sánh doanh
số
bán
trong
khu
vực
Đông
Nam Á
Giá/m2 Diện
tích
(m2) Giá
bán
mỗi căn
Biển Non Nước1
Việt Nam
$2.263 -
$2.630 110 –
126 $248.968 -
$333.053
Penang
Malaysia 2$1.000 -
$2.000 110 –
200 $110.000 -
$400.000
Phuket
Thái
Lan
$1.282 -
$4.618 135 -
191 $172.673 -
$944.125
Boracay
Philippines
$1.780 187 $333.000
Langkawi
Malaysia
$1.000 -
$1.750 100 -
150 $100.000 -
$260.000
Căn hộ
2 phòng
ngủ
Tính
theo
đô la Mỹ1
Indochina Land Hyatt Regency Đà Nẵng
Residences3
Playa Asya
Boracay
CB Richard Ellis | Trang 10
Biệt thư
3 phòng
ngủDiện
tích
sử
dụngDiện
tích
đất (m2) Giá
bán
mỗi căn
Biển Non Nước1
Việt Nam
271 -
328 549 -
848 $324.000 -
$625.000
Penang
Malaysia 2315 -
680 565 –
1.200 $1.500.000 –
$3.300.000
Phuket
Thái
Lan
495 -
697 483
–
1.060 $1.298.173
-
$ 2.065.275
Boracay3
Philippines
240 300 $360.000
Tính
theo
đô la Mỹ1 Khu
biệt thự
VinaCapital
Ocean View tại
Đà Nẵng2 Banyan Tree in Ungasan, Bali 3 Amihan
Peak Villatels
So sánh doanh
số
bán
trong
khu
vực
Đông
Nam Á
CB Richard Ellis | Trang 11
Yếu tố ảnh hưởng
đến
quyết
định
mua
nhà
nghỉ
dưỡng
Lợi nhuận về
mặt
tài
chính
Lãi vốnCơ hội cho thuê lạiĐơn vị quản lý / điều hành khách sạnChiến lược đầu tưĐiều khoản thanh toánChi phí duy tu bảo dưỡngKhông phải lo lắng về quản lý
Phong
cách
sống
Vị trí dự ánCác tiện nghi – tiện íchCác môn thể thao giải tríChất lượngDịch vụ tại địa phương: câu lạc bộ, nhàhàng, trung tâm chăm sóc sức khỏe, v.v.Chú trọng yếu tố gia đìnhSân gônNhững đặc quyền khácThương hiệu
CB Richard Ellis | Trang 12
Về
mặt pháp lý
Vấn đề sở hữu: quyền thuê/ mua đứtPhí quản lýCác điều khoản thanh toánVấn đề duy tu bảo dưỡngMua rồi cho thuê lại (Leaseback)/ Cho thuêQuyền sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare)Chiến lược đầu tưBảo hiểm
•
Vào
tháng
6/2008, ban hành
Nghị
quyết số
19/2008/QH12 kế
hoạch
thí
điểm
cho
phép
Cá
nhân
và
Tổ
chức Nước
Ngoài
được MUA và
SỞ
HỮU NHÀ
tại Việt Nam (“Nghị
quyết
19"), theo
đó người nước
ngoài
đủ
điều kiện
được mua một căn hộ
tại Việt Nam•
Cũng
vào
tháng
6/2009, Chính
phủ
Việt
Nam ban hành
Nghị định
số 51/2009/NĐ-CP (“Nghị định
51") hướng
dẫn việc thực hiện Nghị
quyết
19.
Yếu tố ảnh hưởng
đến
quyết
định
mua
nhà
nghỉ
dưỡng
CB Richard Ellis | Trang 13
Thị trường
mục tiêu
Công
dân
Việt Nam
Nhà đầu tư vốn đang sở hữu nhiều nhànghỉ dưỡngĐịa vị trong xã hộiKhả năng thanh toánGiá trị bán lạiVị trí dự án
Người nước
ngoài
Vấn đề sở hữuPhương thức chuyển lãivốnThuế tính trên lãi vốnRủi ro quốc gia
CB Richard Ellis | Trang 14
MIỀN BẮC
MIỀN TRUNG
MIỀN NAM
Dự
án Số
lượng
Sân
gôn Khu
nghỉ
dưỡng
Miền Bắc 3 3 970 biệt thự
566 căn hộ
Miền
Trung 4 18 1.085 biệt thự
511 căn hộ
Miền Nam 8 17 5.104 biệt thự
Danh sách
các
dự
án
1 Không
bao
gồm tất cả
các
dự
án
đã
đề
xuất
tại Việt Nam
CB Richard Ellis | Trang 15
Dự án
đã
chào: Tên
dự
án, Danh
tiếng, Chất lượng
Năm
2008 Năm
2009Miền Bắc Tuần
Châu
Residences
Miền
Trung The Montgomerie
Links Indochina Land –
Hyatt Regency Residences, VinaCapital
–
Ocean View Villas
Miền Nam Mui
Ne
Domaine, Sanctuary Hồ
Tràm, Long Thành
Golf, Laguna Long Hải, Evason
Hideaway Côn
Đảo, Sea Links Phan Thiết
Casalle’
Hills Phan Thiết
Tổng
cộng 1.882 biệt thự 174 căn hộ
bán
196 biệt thự
124 nền biệt thự
CB Richard Ellis | Trang 16
Dự án
đã
chào: Hyatt Regency Đà Nẵng
Residences
Chủ đầu tư: Indochina LandDiện
tích
đất: 20 haSố
căn hộ: 174Diện
tích
căn hộ: 74 m2 –
240 m2
(1,2&3 phòng
ngủ)Giá
bán
từ180.000 USD –
890.000 USDSố
biệt thự: 27Giá
bán
từ
1.230.000 –
1.600.000
CB Richard Ellis | Trang 17
Dự án
đã
chào: Ocean Villas –
Biển
Đà Nẵng
Resort
Chủ đầu tư: VinaCapitalDiện
tích
đất: 260 haSố
biệt thự: 30 (giai
đoạn 1A)Diện
tích
biệt thự: 275 m2
(2 phòng
ngủ) –433 m2
(4 phòng
ngủ) Đất nền: từ
527 m2
–
1.105 m2
Giá
từ
320.000 USD –
625.000 USDDự
kiến
hoàn
thành: Năm
2011Sẽ
chính
thức
chào
bán
ngày
29/08/2009
CB Richard Ellis | Trang 18
Dự án
đã chào: Khách sạn
Best Western Nha
Trang Plaza
Chủ đầu tư: Công
ty
Hải Vân NamDiện
tích
đất: 4.827 m2
Tổng
DT sàn: 85.000 m2
Số
căn hộ: 238Số
tầng: 40Dự
kiến
hoàn
thành: Q3/2010
Diện
tích: 117 m2 –
256 m2
(2-5 phòng
ngủ)Giá: 275.769 USD –
620.288 USD
CB Richard Ellis | Trang 19
Dự án
đã
chào: Mui
Ne
Domaine
Chủ Đầu Tư: Công
ty
xây
dựng
và
thương
mại Minh ThànhChào
bán
lần
đầu
2004Biệt thự: Giai
đoạn
1 –
123 (đã
hoàn
thiện
& bán
hết)Giai
đoạn 2 – 17 (đang
bán)Diện
tích
đấtGiai
đoạn 1 từ
278 m2
–
1,281m2
Giai
đoạn 2 từ
830 m2
–
2,945 m2
Giá
bán
từ
524.000USD –1,080,000USD
CB Richard Ellis | Trang 20
Dự án
đã
chào: La Vallee
de Dalat
Developer: Công
ty
phát
triển
Khanh Tam Biệt thự: 6 (3A & 3 B)Diện
tích
từ
614 m2
-
677 m2
Diện
tích
đất: trung
bình
1.000 m2
Giá
bánBiệt thự
loại A: từ
1.350,000USDBiệt thự
loại B: từ
1.250,000USD
CB Richard Ellis | Trang 21
Chủ đầu tư: ReficoSố
biệt thự: 67Dự
kiến
hoàn
thành: Năm
2010Đất nền: 640 m2
–
1.400 m2
Diện
tích: 370 m2 –
544 m2
Giá: 725.000 USD –
1.650.000 USDChỉ
còn
loại biệt thự
A & B
Dự án
đã
chào: Sanctuary Hồ
Tràm
Giai
đoạn 1
CB Richard Ellis | Trang 22
Dự án
đã
chào: Evason
Hideaway Côn
Đảo
Chủ đầu tư: Indochina LandBiệt thự để bán: 16Biệt thự
khách
sạn: 35Diện
tích: 542 m2 –
671 m2
(3&4 phòng
ngủ)Đất nền: 1.500 m2
Giá: từ
1.500.00USD -
2.000.000 USD
CB Richard Ellis | Trang 23
MIỀN BẮC
MIỀN TRUNG
MIỀN NAM
Sân
bay: Hà
Nội, Hải
PhòngĐường
bộ/Đường
sắt/Cảng: Hải
Phòng, Vịnh
Hạ
Long, Cát
Bà
Cơ sở
hạ
tầng
Việt Nam
Sân
bay: Huế, Đà Nẵng, Đà Lạt, Cam Ranh, Quy
Nhơn, Tuy
Hòa, PleikuĐường
bộ/Đường
sắt/Cảng: Huế, Đà Nẵng, Nha
Trang, Quy
NhơnTuyến bay mới từ
TP.HCM đi
Đồng
Hới từ
ngày
01/07/2009.
Sân
bay Cam Ranh
và
Huế
sẽ
được nâng cấp, sân
bay Đà Nẵng
đang
được mở
rộng.
Sân
bay: TP.HCM, Cần Thơ, Phú
QuốcĐường
bộ/Đường
sắt/Cảng: TP.HCM, Vũng
TàuSân
bay quốc tế
mới tại
Long Thành
dự
kiến sẽ
thi công
vào
năm
2012. Sân
bay Phú
Quốc
được nâng
cấp
thành
sân
bay quốc tế.
CB Richard Ellis | Trang 24
So sánh về
thời tiết
COMPARATIVE MONTHLY SUNNY HOURS
0
50
100
150
200
250
300
350
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
hours
Ha Noi Da Nang Nha Trang Vung Tau Phu Quoc
COMPARATIVE MONTHLY RAINFALL
-200
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
mm
Ha Noi Da Nang Nha Trang Vung Tau Phu Quoc
COMPARATIVE MONTHLY TEMPERATURE
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
oC
Ha Noi Da Nang Nha Trang Vung Tau Phu Quoc
Source: General Statistic Office 2008
CB Richard Ellis | Trang 25
MIỀN BẮC
MIỀN TRUNG
MIỀN NAM
Số
dự
án: 6Thời tiết: 4 mùa
Thời tiết của từng vùng
miền
Số
dự
án: 22Thời tiết: 2 mùa, gió
mùa
tập
trung
vào
tháng
11 và
12
Số
dự
án: 24Thời tiết: 2 mùa
–
Mùa
khô: kéo
dài
từ
tháng
11 đến
tháng
4; Gió
mùa: kéo
dài
từ
tháng
5 đến tháng 10
CB Richard Ellis | Trang 26
Thị trường
Dịch
vụ
–
Ngành
khách
sạn & Ngành du lịch
Du lịch nội địa tăng trưởngDu lịch quốc tế trên đà giảm– kết quả là tỷ lệ cho thuêgiảm, nhất là trong phânkhúc hạng sangDễ nhập cảnh vào Việt Nam – chi phí và thời gian xincấp Thị thựcChính phủ giới thiệuchương trình du lịch nhằmthu hút thêm khách du lịchnước ngoài. Cảng hàng không và sânbay đang được nâng cấpbao gồm Đà Nẵng, PhúQuốc, Cam Ranh
DOMESTIC ARRIVALS TO MAJOR CITIES IN VIETNAM
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Hanoi Hai Phong Quang Ninh Quang Nam Da Nang
Source: GSO
INTERNATIONAL ARRIVALS TO MAJOR CITIES IN VIETNAM
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Hanoi Hai Phong Quang Ninh Quang Nam Da Nang
CB Richard Ellis | Trang 27
Lượt khách nội địa vượt lượt
khách
quốc tế
ARRIVALS TO HA NOI
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
International Domestic
ARRIVALS TO HAI PHONG
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
International Domestic
ARRIVALS TO DA NANG
0
1,000,000
2,000,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
International Domestic
ARRIVALS TO KHANH HOA
0200400600800
10001200140016001800
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Arr
ival
s (th
ousa
nds)
International arrivals Domestic arrivals
CB Richard Ellis | Trang 28
Thuế TNCN – thay đổi toàn bộ lợi ích của người lao độngbị đánh thuế (học phí của con cái, phụ cấp nhà, phụ cấp đilại, v.v.) và thay đổi tỷ suất thuế
Các luật thuế GTGT
Nghị định mới về quyền sở hữu của công dân Việt Nam/ người nước ngoài
Không tính thuế TNCN trên Lãi vốn phát sinh từ hoạt độngđầu tư và giao dịch chứng khoán cho đến cuối năm 2009
Các Nghị định
của
Chính
phủ
có
hiệu lực năm 2009
CB Richard Ellis | Trang 29
Cơ hội nghề nghiệpCác dịch vụ giải tríCác dịch vụ ăn uốngCác dịch vụ y tếHoạt động thư giãnBản sắc văn hóa địa phương
Tác động
đến người dân địa phương
CB Richard Ellis | Trang 30
Kinh tế
Châu
Á
–
Năm
2009
CHINA
SOUTH KOREA
JAPAN
TAIWAN
HONG KONG
PHILLIPPINESVIETNAM
THAILAND
INDIA
MALAYSIA
SINGAPOREINDONESIA
6.5
%
3.5%-3.1%
1.4%-2.5%
-6.5% 2.8%
-5.6%
-
2.5%
-3.1%
-5.3%
6.0
%
Source: IMA (April 2009)
Tăng
trưởng
không
nhanh
nhưng
tương
lai
tươi sángTăng
trưởng
không
nhanh
và
tương
lai
hơi mờ
mịtTình
hình
khá
tồi tệ
và
tương
lai
không
chắc chắnTình
hình
diễn biến
xấu hơn
Tỷ
lệ
tăng
trưởng
GDP
CB Richard Ellis | Trang 31
Kinh tế
Châu
Á
–
Năm
2010
CHINA
SOUTH KOREA
JAPAN
ĐÀI LOANHONG
KONG
PHILLIPPINESVIETNAM
THAILAND
INDIA
MALAYSIA
SINGAPOREINDONESIA
7,5%
4,9%2,9%
3,0%2,1%
3,0% 4,5%
-0,5%
3,6%
3,2%
-1,0%
7,0%
Source: IMA (April 2009)
Tăng
trưởng
không
nhanh
nhưng
tương
lai
tươi sángTăng
trưởng
không
nhanh
và
tương
lai
hơi mờ
mịtTình
hình
khá
tồi tệ
và
tương
lai
không
chắc chắnTình
hình
diễn biến
xấu hơn
Tỷ
lệ
tăng
trưởng
GDP
CB Richard Ellis | Trang 32
Tổng quan kinh tếBảng giá hiện tạiThị trường văn phòngThị trường trung tâmbán lẻThị trường khách sạnThị trường nhà ở bánĐầu tưThị trường căn hộ dịchvụ cho thuêChi phí xây dựng
Báo Cáo
Quý
về
thị
trường BĐS TP.HCM và
Hà
Nội
quarterlyreports@cbrevietnam.com
Về mỗi
thành
phố,
bằng tiếng
Anh hoặc tiếng
Việt
CB Richard Ellis | Trang 33
Hơn
300 văn
phòng
tại hơn
50 quốc gia
Xin chân
thành
cảm
ơn!
49
33
www.cbrevietnam.com
CB Richard Ellis | Trang 34
© 2009 CB Richard Ellis, Inc. Chúng
tôi
đã thu thập những
thông tin trên
từ
các
nguồn
thông
tin mà
chúng
tôi
cho
là
đáng tin cậy. Tuy
nhiên, chúng
tôi
đã
không
kiểm chứng
tính chính
xác
của
các
thông
tin và
sẽ
không
bảo
đảm, đoan
chắc hay đại diện cho
các
thông
tin này. Các
thông
tin này
đã được
đưa ra với giả
thuyết là có khả
năng
có
sai
sót, bỏ
sót, thay đổi
giá
bán, giá
thuê
và
các
điều kiện khác trước
khi được
bán, cho
thuê
hay tài
trợ
vốn, hoặc bị
thu
hồi mà
không có
thông
báo. Chúng
tôi
chỉ đưa ra các dự đoán,
quan điểm, giả định
hay đánh
giá
của mình để
làm
ví
dụ
dẫn chứng và
các
thông
tin này
có
thể
sẽ
không
thể
hiện
được các hoạt động
hiện thời và tương
lai
của tài sản. Quý
vị cũng
như
các
chuyên
viên
tư
vấn về
thuế
và
pháp
lý
của
quý vị
cần tự
mình
tiến
hành
điều tra khảo sát về
tài
sản và
giao dịch.
Miễn trừ trách
nhiệm