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INDEX

RELATÓRIO DE MERCADO

SÃO PAULO. DEZEMBRO 2019

SUMÁRIO EXECUTIVOTENDÊNCIAS DESTACADAS

VENDAPREÇOS COM LEVE AUMENTO

O preço médio da cidade é de R$ 6.132 por m2,

subiu 0.1% em comparação ao mês anterior. Em

2019 os preços acumularam um aumento de 1.1%.

O aumento é menor que a inflação (IPCA-15),

gerando queda no real e na variação do tipo de

moeda – gerando uma queda nos preços do dólar.

As regiões Oeste, Sul e Centro-Sul são as que

registram maior aumento nos preços interanuais,

acima de +2%. Noroeste e Leste são as únicas

regiões que registraram baixa do preço no ano.

ALUGUELAUMENTO ACIMA DA INFLAÇÃO

O aluguel atual de um apartamento de 65 m2 é de

R$ 1.919/mês, aumentando 1% no mês. Acumulou

um aumento de 5.7% em 2019. O aumento ficou

em um nível similar ao IGP-M e acima da inflação

(IPCA 15), acarretando em um aumento do valor

do aluguel.

As regiões do Centro e Sul são as que registraram

maior ritmo no aumento dos preços.

80% dos bairros registraram preço médio entre R$

1.380 e R$ 3.690 por mes.

RENTABILIDADE5.4% ANUAL, AUMENTANDO

Relação aluguel/preço subiu para 5.4%.

Atualmente são necessários 18.6 anos de aluguel

para recuperar o investimento, 4.6% menos que un

ano atrás.

A rentabilidade imobiliária total (compra, aluguel,

venda) dos últimos doze meses foi de 6.7%,

subindo desde abril/2019. Atualmente é de 2.3

pontos percentuais acima do retorno da Poupança

e bem por cima da inflação do período.

IMOVELWEB INDEX TRANSFORMANDO DADOS EM ESTATÍSTICAS CONFIÁVEIS

PERIODICIDADE: CALCULO MENSUAL, PUBLICAÇÃO

TRIMESTRAL

METODOLOGIA: UTILIZAMOS AS MELHORES PRÁTICAS,

ESTATÍSTICAS, DOCUMENTOS METODOLÓGICOS

DISPONÍVEIS NO WEBSITE

OBJETIVO: TRAZER ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS E

CONFIÁVEIS SOBRE OS PREÇOS DOS IMÓVEIS

FONTE DE DADOS: TODOS OS ANÚNCIOS DE IMÓVEIS

PUBLICADOS EM IMOVELWEB.COM.BR

01PREÇOS DE VENDA

Um apartamento padrão de São Paulo de dois dormitórios tem 65 m2, 1 vaga e um preço de R$ 398 mil.

O preço de um apartamento de 3 dormitórios e 90 m2 é de R$ 582 mil.

VENDAMÉDIA, PREÇO E METRAGEM

ÁREA UTIL 65 M2

1 VAGA

PREÇO R$ 6.132/M2

ÁREA UTIL 95 M2

1 VAGA

PREÇO R$ 6.130/M2

2 DORM 3 DORM

-1.1% 5.8% 5.8%

0.1% 1.1% 1.1%

1.1% 3.9% 3.9%

4.7% 29.5% 29.5%

DÓLAR VS REAL

SAO PAULO APART

INFLAÇÃO (IPCA15)

BOVESPA

VENDAPREÇO MÉDIO DA CIDADE. EVOLUÇÃO

Os preços dos apartamentos de São Paulo ficou em R$ 6.132/m2, aumentando 0.1% em relação ao mês passado.

Em 2019 os preços acumularam um aumento de 1.1%. O aumento é inferior a inflação (IPCA-15), gerando queda real e na variação do tipo de

moeda – gerando uma queda dos preços medidos em dólares.

EVOLUÇÃO MENSAL. R$/M2 VARIAÇÕES ACUMULADAS

MÊS 2019 12 MESES

6.019

6.130 6.119 6.132

dez-1

5

ma

r-16

jun-1

6

set-

16

dez-1

6

ma

r-17

jun-1

7

set-

17

dez-1

7

ma

r-18

jun-1

8

set-

18

dez-1

8

ma

r-19

jun-1

9

set-

19

dez-1

9

0 .2% 2.1%

0 .4% 3.0%

0 .4% 1.9%

0 .3% 0 .7%

-0 .1% 0 .2%

0 .1% 1.1%

-0 .2% -1.1%

0 .3% 2.5%

-0 .5% -0 .4%

VENDAPREÇOS SEGUNDO AS ÁREAS DA CIDADE

REGIÃO R$/M2 MÊS 12 MESES

VARIACÃO

4.574

5.384

5.499

6.132

6.151

6.538

7.971

8.581

9.159

LESTE

SUL

NOROESTE

SAO PAULO

NORDESTE

SUDESTE

CENTRO

OESTE

CENTRO-SUL

PREÇOS MÉDIOS DAS REGIÕES. PREÇOS MEDIOS DE DISTRITOS COM O MAIOR E MENOR PREÇO

PREÇOS EM R$/M2

PREÇOS DE VENDAFAIXAS DE PREÇO. ÁREA DE CADA REGIÃO

Centro-sul é a região com maior preço médioe com o distrito mais alto da cidade (Moema). A região Leste

tem o menor preço e também abriga o bairro com menor preço da cidade (Cidade Tiradentes).

6.515

4.919

6.801

4.5965.017 4.795

4.119

2.660

9.1598.581

7.971

6.5386.151

5.499 5.3844.574

12.625 12.449

10.308

7.8327.193

6.010

7.703

6.266

CENTRO-SUL OESTE CENTRO SUDESTE NORDESTE NOROESTE SUL LESTE

VENDAMAPA DE CALOR DOS PREÇOS

Jardim Panorama e Cidade Jardim (Morumbi) são os bairros são os bairros mais caros.

RANKING BAIRRO R$/M2

MAIOR

PREÇO

ZONA

MÉDIA

MENOR

PREÇO

2.292

2.399

2.562

4.848

5.333

5.691

6.109

6.924

21.129

23.382

25.337

Jardim Olinda

Conjunto HabitacionalFazenda do Carmo

Cidade Tiradentes

Jardim Celeste

Jardim Planalto

Vila Romero

Jardim Rizzo

Chácara Califórnia

Parque Ibirapuera

Cidade Jardim

Jardim Panorama

VENDAMAPA DE CALOR DE VARIAÇÃO DE PREÇOS

Oeste e Centro Sul são as regiões com maior aumento de preços. Noroeste e Leste registraram queda nos preços.

RANKING BAIRRO VARIAÇÃO 12 MESES

MAIOR

AUMENTO

ZONA

MÉDIA

MAIOR

QUEDA

-19,1%

-15,4%

-15,0%

-1%

-1%

0,8%

1,7%

3,3%

16,1%

17,5%

19,5%

Jardim Marilu

Jardim Primavera (Zona Norte)

Vila Santa Cruz

Cangaíba

Fazenda Morumbi

Parque da Mooca

Vila Jaguara

Vila Universitária

Parque Santo Antônio

Parque Vila Maria

Jardim Planalto

AUMENTO ACIMA DA MÉDIA

AUMENTO ABAIXO DA MÉDIA

02PREÇOS DE ALUGUELpreço do aluguel mensal de um apartamento de 2

apartamento de 65 m2.

ÁREA ÚTIL 65 M2

1 VAGA

PREÇO R$ 29/M2/MÊS

ÁREA ÚTIL 95 M2

1 VAGA

PREÇO R$ 28/M2/MÊS

ALUGUELUNIDADE MÉDIA. PREÇO E METRAGEM

Aluguel médio de um apartamento de dois dormitórios em São Paulo fica em R$ 1.919 ou R$ 29 por m2/mes.

Aluguel de apartamento de três dormitorios R$ 2.671 ou R$ 28 por m2/mes.

2 DORM 3 DORM

1.0% 5.7% 5.7%

1.1% 3.9% 3.9%

0.3% 5.5% 5.5%

1.7901.761

1.793

1.919

dez-1

5

ma

r-16

jun-1

6

set-

16

dez-1

6

ma

r-17

jun-1

7

set-

17

dez-1

7

ma

r-18

jun-1

8

set-

18

dez-1

8

ma

r-19

jun-1

9

set-

19

dez-1

9

VARIAÇÕES ACUMULADAS

ALUGUEL IMÓVEIS

INFLAÇÃO (IPCA 15)

IGP-M

ALUGUELPREÇO MÉDIO DA CIDADE

O preço médio do aluguel da cidade ficou em R$ 1.919/mês, aumentando 1% no mês. Acumulando um aumento de

5.7% em 2019. O aumento fica em um nível similar ao IGP-M e acima da inflação (IPCA 15)

resultando em um aumento do valor do aluguel.

EVOLUÇÃO MENSUAL. R$/MÊS

MÊS 2019 12 MESES

1.1% 4 .1%

0 .7% 4 .8%

1.0% 8.9%

1.0% 5.7%

2.7% 10 .7%

0 .6% 7.0%

0 .5% 4 .0%

0 .3% 4 .3%

-0 .5% -1.5%

ALUGUELPREÇOS DE CADA ZONA DA CIDADE

REGIÃO R$/MÊS MÊS ANUAL

VARIACÃO

1.543

1.580

1.592

1.863

1.894

1.919

2.535

2.597

2.843

NOROESTE

NORDESTE

LESTE

SUDESTE

SUL

SAO PAULO

CENTRO

OESTE

CENTRO-SUL

PREÇOS DE VENDAFAIXAS DE PREÇO. ÁREA DE CADA REGIÃO

1.807

1.371 1.301 1.2171.450

1.199 1.2051.370

2.8432.597 2.535

1.894 1.8631.592 1.580 1.543

3.908

4.495

3.293

2.168 2.198

1.735 1.714 1.600

CENTRO-SUL OESTE CENTRO SUL SUDESTE LESTE NORDESTE NOROESTE

Centro-sul é a região com maior preço médio. A região Oeste tem o bairro mais caro (Itaim Bibi) e a maior variedade de preço. A região Leste tem o

bairro mais(Guaianases).

PREÇOS MÉDIOS DAS REGIÕES. PREÇOS MÉDIOS DE BAIRROS COM MAIOR E MENOR PREÇO EM R$/MÊS

MAIORPREÇO

ZONAMÉDIA

MENORPREÇO

ALUGUELMAPA DE CALOR DE PREÇOS

Cidade Jardim (Morumbi) e Vila Olimpia (Itaim Bibi) são os bairros mais caros da cidade.

RANKING BAIRRO R$/MÊS

926

1.089

1.183

1.553

1.721

1.842

2.028

2.471

4.552

4.685

5.296

Vila Ede

Jardim D'Abril

Conjunto HabitacionalPadre Manoel de Paiva

Vila Sônia

Belenzinho

Vila Mascote

Jardim Ampliação

Vila Ipojuca

Itaim Bibi

Vila Olímpia

Cidade Jardim

ALUGUELMAPA DE CALOR DE VARIAÇÃO DE PREÇOS

As regiões Centro e Sul são as que registraram maior ritmo de aumento nos preços.

RANKING BAIRRO VARIAÇÃO ANUAL

MAIOR

AUMENTO

ZONA

MÉDIA

MAIOR

QUEDA

AUMENTO ACIMA DA MÉDIA

AUMENTO ABAIXO DA MÉDIA

-22%

-18%

-17%

-1%

-1%

5%

6%

10%

23%

23%

24%

Carandiru

Jardim São Paulo(Zona Leste)

Conjunto Habitacional Padre Manoelde Paiva

Jardim Ivana

Vila da Saúde

Ipiranga

Socorro

Vila Ema

Vila Bertioga

Parque São Jorge

Nova Piraju

03RENTABILIDADE

IMOBILIÁRIARelação aluguel anual, preço de venda erentabiIidade bruta nos últimos 12 meses

5,1%5,0% 5,0%

5,4%

dez-1

5

ma

r-16

jun-1

6

set-

16

dez-1

6

ma

r-17

jun-1

7

set-

17

dez-1

7

ma

r-18

jun-1

8

set-

18

dez-1

8

ma

r-19

jun-1

9

set-

19

dez-1

9

RENTABILIDADERELAÇÃO ALUGUEL PREÇO DE VENDA

A relação aluguel anual/preço se manteve estável, ficando em 5.4% bruto anual.

São necessários 18.6 anos de aluguel para recuperar o gasto com a compra, 4.6% menos que um ano atrás.

ANOS PARA RECUPERAR INVESTIMENTOALUGUEL ANUAL COMO % DE VALOR IMÓVEL

19,720,1 20,1

19,7

18,6

dez-1

5

ma

r-1

6

jun-1

6

set-

16

dez-1

6

ma

r-1

7

jun-1

7

set-

17

dez-1

7

ma

r-1

8

jun-1

8

set-

18

dez-1

8

ma

r-1

9

jun-1

9

set-

19

dez-1

9

4,5%

4,9%

5,1%

5,4%

5,4%

5,4%

5,7%

5,7%

5,9%

NORDESTE

NOROESTE

SUDESTE

SAO PAULO

OESTE

LESTE

CENTRO-SUL

CENTRO

SUL

RENTABILIDADERELAÇÃO ALUGUEL PREÇO DE VENDA POR ZONA DA CIDADE

REGIÃO % BRUTO ANUAL MÊS ANUAL

VARIAÇÃO

↑ ↑

↑ ↑

↑ ↑

↑ ↑

↑ ↑

↑ ↑

↑ ↑

↓ ↓

↑ ↑

RENTABILIDADERELAÇÃO ALUGUEL PREÇO DE VENDA POR BAIRRO DA CIDADE

MAIORPREÇO

ZONAMÉDIA

MENORPREÇO

Vila Almeida (Santo amaro) e Cidade Mae do Céu (Tatuapé) são os melhores bairros para investir.

RANKING BAIRRO % BRUTO ANUAL

2,8%

3,0%

3,1%

4,6%

5,0%

5,2%

5,5%

6,0%

9,6%

9,8%

13,4%

Vila Ester (Zona Norte)

Ibirapuera

Vila Ede

Imirim

Aricanduva

Cangaíba

Vila Regente Feijó

Campo Grande

Nova Piraju

Cidade Mãe do Céu

Vila Almeida

3,9%4,3%

RENTABILIDADE INMOVEIL IPCA 15 POUPANÇA

VARIAÇÃO DE PREÇO

AJUSTE IGP-M

ALUGUEL ANUAL

1.1%

0.0%

5.5%

Nota: retorno bruto imobiliário não inclui custos de transação de compra-vendaRetorno Poupança últimos doze meses

RETORNO TOTAL6.7%

RETORNO TOTAL IMOBILIÁRIORESULTADO DA OPERAÇÃO DE COMPRA + ALUGUEL + VENDA

A operação de compra de um apartamento em São Paulo dez/2018, aluguel durante 12 meses e venda em

dez/2019 obteve um retorno bruto de 6.7%, acima do retorno da Poupança e inflação.

RETORNO ANUAL, COMPARAÇÃORETORNO BRUTO IMOBILIÁRIO

RENTABILIDADE IMÓVEL

7,4%7,0%

5,4% 5,3%

4,8%

6,7%

8,4%

7,8%

6,8%

4,3%

POUPANÇA

RETORNO BRUTO

IMOBILIÁRIO

DIFERENÇA POUPANÇA

E RETORNO IMOBILIÁRIO

RETORNO TOTAL IMOBILIÁRIOCOMPARAÇÃO E EVOLUÇÃO HISTÓRICA

O retorno anual do investimento da Poupança vem caindo desde Dez/2016, acompanhando a queda da taxa SELIC. Retorno imobiliário alcançou a

média em 2018. Em Mar’19 iniciou recuperação. Atualmente a rentabilidade está 2.3pp abaixo da Poupança.

-1,1%-1,9% -2,0%

-0,3%

0,6%

2,3%

jan

-17

fev-1

7

ma

r-1

7

abr-

17

ma

i-1

7

jun

-17

jul-

17

ago

-17

set-

17

out-

17

nov-1

7

dez-1

7

jan

-18

fev-1

8

ma

r-1

8

abr-

18

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i-1

8

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-18

jul-

18

ago

-18

set-

18

out-

18

nov-1

8

dez-1

8

jan

-19

fev-1

9

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r-1

9

abr-

19

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