Post on 30-Jan-2016
description
Kankaanpää
Leppäsen korttelin kehittämisselvitys
kevät 2003
Yrjönkatu 29 A, 00100 HELSINKI etunimi.sukunimi@keskustakehitys.fiPuh. (09) 6866 280, fax (09) 6866 2840 www.keskustakehitys.fi
2
Johdanto
Selvityksen taustaa Keskustakehitystä pyydetty laatimaan
päivitetty toimintasuunnitelma nk. Leppäsen korttelille.
Kortteliin on vuonna 1998 laadittu Keskustakehityksen ja A-konsulttien yhteistyönä kehittämissuunnitelma. Tällöin kortteliin esitettiin kaksi erityyppistä toiminnallista korttelivaihtoehtoa:
Lasikatteinen sisäkatu Kattamaton kävelykuja
Lasikatteista sisäkaturatkaisua päätettiin viedä eteenpäin ja ratkaisun pohjalta laadittiin asemakaavaluonnos.
Korttelin kehittäminen ei kuitenkaan ole käynnistynyt.
Keskustakehitys Oy 08.04.2003
Leena Suomela
konsultti
Selvityksen rakenne
1. Lähtö/ nykytilanteen päivitys (korttelin kehittämispotentiaalin kartoitus)
2. Korttelin sisältökonseptin päivitys aiemmin laadittujen
korttelisuunnitelmien kommentointi
ehdotus päivitetyksi sisältökonseptiksi
3. Jatkotoimenpiteet jatkosuunnittelussa ja
kaavoituksessa huomioitavat seikat (toteutettavuuden reunaehdot)
toimenpideohjelma
3
Keskeisiä toimintaympäristössä tapahtuneita muutoksia ( vrt. v. 1998 selvitys), joilla vaikutus Leppäsen korttelin kehittämiseen:
kiinteistöala muuttunut rajusti yksittäisten toimialojen
muutokset: pt- kauppa muu vähittäiskauppa:
kodintekniikka, vaatetus, hyvinvointi…
paikalliset muutokset asuntojen kysyntä liike-/ toimitilakysyntä muut
1. Lähtö- / nykytilanteen päivitys
4
1.1. Muutokset kiinteistöalalla
Muutokset:
kiinteistöala ammattimaistunut: kiinteistönomistus eriytynyt varsinaisesta ydinliiketoiminnasta (esim. vähittäiskauppa: liiketilat omistaa joku taho, liikettä pyörittää toinen, liiketilan rakentamista rahoittanut kolmas). Eli uusissa hankkeissa rahoittaja on usein eri taho, kuin liiketilan loppuomistaja tai loppukäyttäjä.
perinteiset sijoittaja/rahoittajatahot – valtakunnallisesti toimivat pankki- ja vakuutuslaitokset – luopuneet/ luopumassa aktiivisesti kiinteistöomaisuudestaan (sekä sijoituskiinteistöt että omat toimitilat)
valtakunnallisten sijoittajien kiinnostus ns. kasvukeskuksissa (Helsinki, Tre, Turku, Oulu …)
Vaikutukset: Paikallisten sijoittajien merkitys korostunut
etenkin pienillä ja keskisuurilla paikkakunnilla.
Tiloja ei tehdä varastoon: kysynnän ja tarjonnan on kohdattava. Rakentamaan ei lähdetä, ellei riittävästi varmoja loppukäyttäjiä (pitkiä vuokrasopimuksia liike- ja toimitiloille, ostajia/vuokraajia asunnoille).
Tilat on oltava joustavasti muunneltavia (vuokrattavissa erityyppisille yrityksille).
Rahoittajat edellyttävät, että uusien kohteiden sisältökonsepti on oltava uskottava – pitkälläkin tähtäimellä.
5
Muutokset: päivittäistavarakaupan muutoksia:
kansainvälinen kilpailu ( Lidl, mahdollisesti muitakin tulossa)
liikeaikalain muutokset (suosii tällä hetkellä pieniä, alle 400m2:n myymälöitä, kuinka kauan?)
suurten yli 2.000m2:n myymälöiden rakentamisen ohjaus tiukentunut
yleisesti ottaen kilpailu vähittäiskaupassa on kiristynyt: näkynyt erityisesti kodintekniikka- ja vaatekaupassa.
ketju- ja franchising –konseptit vakiinnuttaneet asemansa
kasvavana alana pidetään erityisesti hyvinvointi- ja terveysalaa (huom. väestön ikääntyminen, yleinen kiinnostus terveellisiä elintapoja kohtaan)
elokuvateatteritoiminnasta tullut ”massatoimintaa”: suuret moniteatterisalikeskukset yleistyneet. Taustalla sekä viihtymiskulttuurin muutos että tarjontalähtöiset tekijät (tekniikan kehittyminen/ vaatimukset).
1.2. Muutokset muilla toimialoilla
Vaikutukset: Pt- kaupassa pienmyymälätilojen kysyntä
kasvussa (?) Suomalaiset oppineet ”luottamaan
merkkeihin”: paikalliset vahvat merkkiliikkeet ja valtakunnalliset/ kansainväliset ketjuyritykset valloittaneet markkinoita. Näistä tullut sekä kuluttajien että liiketilojen vuokraajien suosikkeja.
Hyvinvointipalveluita tarjoavien yritysten liiketiloille kysyntää jatkossakin.
Pienillä ja keskisuurilla paikkakunnilla elokuvateatteri-toiminnan pyörittäminen yhä useammin paikallisten aktiivien ansiota. Uusien teatterien ja elokuvasalien rakentaminen tekniikkaa vastaavaksi kallista.
6
Muutokset: Kankaanpäässä päivittäistavarakaupan
muutoksia: suuret päivittäistavarakaupan yksiköt
ovat keskittymässä Asemakadun varteen: Lidl rakenteilla, avaa vuonna 2003, S-Marketilla aluevaraus. Muilla liikkeillä myös kehittämis-suunnitelmia vireillä.
ydinkeskustassa pienempiä pt-myymälöitä Spar (600m2) ja Siwa (233m2)
ydinkeskustan päivittäistavara-kaupan tarjontaa täydentää torimyynti
Kankaanpään keskustan erikoiskauppa on pysynyt melko monipuolisena.
Torin ympäristön katutason liiketilat täysin vuokrattuja. Tyhjiä tiloja 2. kerroksissa.
Lähikaupungit – Pori ja Tampere – vahvistaneet asemaansa kaupan ja viihteen keskuksina. Kumpaankin kaupunkiin avattu mm. elokuvakeskus, Porissa Kauppakeskus Iso Karhua laajennettu jne.
1.3. Paikalliset muutokset
Vaikutukset: Pt- kaupassa Kankaanpäässä ei suurille
myymälöille tarvetta/ kysyntää, keskustassa mahdollisesti kysyntää pienelle myymälälle, jos sopiva paikka tarjolla (?) (mm. Siwalla vanhahkot, pienet tilat)
Ydinkeskustan ja keskustan pohjoisosan keskinäisessä kaupallisessa roolissa odotettavissa muutoksia. Keskustan vetovoiman ylläpitämiseen kiinnitettävä huomiota: erikoiskaupalla taipumus hakeutua pt-myymälöiden läheisyyteen. Kaupallisen kehittämisen ohella mahdollista panostaa mm. keskustamiljöön sekä pysäköinti- ja liikennejärjestelyiden kehittämiseen.
Keskustan erikoiskaupan tarjonnassa vielä kehittämispotentiaalia. Selvitettävä mm. eräiden valtakunnallisten ketjujen kiinnostus (esim. Lindex, KappAhl, MustaPörssi…)
2. kerroksen myymälätiloille ei juuri kysyntää, huomioitava uusien kohteiden suunnittelussa.
Uuden elokuvateatterin rakentaminen Kankaanpäähän ei liiketoiminnallisesti realistinen, ellei kaupunki tms. mukaan rahoittamaan hanketta.
7
2. Korttelisuunnitelman päivitys
Useat erilaiset kortteliratkaisut mahdollisia (vrt. aiemmat selvitykset, kuvat seuraavilla sivuilla)
Valitulla kortteliratkaisulla vaikutus mm.: rakentamisen vaiheistukseen kaupalliseen ja toiminnalliseen
vetovoimaisuuteen hankkeiden rahoitusmalliin/
sijoittajien kiinnostukseen hankkeen toteutettavuuteen,
rakentamisen käynnistymiseen. Keskeisiä kortteliratkaisun
suunnittelussa huomioitavia tekijöitä: liiketilojen kysyntä (määrä ja
sijainti?) asuntojen kysyntä (asuntojen
tyyppi/ koko?) 2. krs. toimisto- tms. tilojen kysyntä pysäköinti- ja huoltoratkaisut:
asiakaspysäköinti (maan tasoon vai halliratkaisu?)
asukaspysäköinti huoltojärjestelyt
Torin ympäristön suunnitelma VE1 / 1996
Torin ympäristön suunnitelma VE2 / 1996
8”Lasikatteinen sisäkatu”, 1 krs. / 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
9”Lasikatteinen sisäkatu”, 2 krs. / 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
10”Lasikatteinen sisäkatu”, kellari / 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
11”Kattamaton kävelykuja”, 1 krs./ 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
12”Kattamaton kävelykuja”, 2 krs./ 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
13”Kattamaton kävelykuja”, kellari/ 1998 (A-konsultit, Keskustakehitys) 1:500
142.1. Kommentteja aiemmin tehtyihin suunnitelmiin (kuvat edellä)
”Lasikatteinen sisäkatu”:
kauppakeskusmainen kokonaisuus, jossa yhdistyy liike- ja toimistotiloja (1-2 krs.) sekä asuntoja (3.krs)
monipuolinen tarjonta + rakentamisen vaiheistaminen
hankalaa/ mahdotonta? raskas konsepti nykyoloissa
Kankaanpäähän? Huom. laajuus kokonaisuudessaan vs. todellinen tilojen kysyntä: 1. krs. vs. 2-3 krs.!?
asiakaspysäköinti hallissa toimiiko halliratkaisu
Kankaanpäässä, saadaanko hallin käyttöaste riittävän korkeaksi, että kannattava?
toteutettavuuden ja konseptin ylläpitämisen (keskuksen kaupallinen johtaminen) kannalta oleellista, että taustalla olisi yksi keskeinen sijoittaja/ omistajataho
löytyykö em. sijoittajaa?
”Kattamaton kävelykuja”:
kahden rakennusmassan rajaama ”perinteinen kauppakatu”, jossa rakennusten katutasossa liiketiloja, yläkerroksissa asuntoja (ja toimisto-tiloja)
rakentaminen vaiheistettavissa 2-3 osaan +
perusratkaisultaan em. selkeämpi, kevyempi konsepti nykyoloissa Kankaanpäähän?
asiakaspysäköinti hallissa toimiiko halliratkaisu
Kankaanpäässä, saadaanko hallin käyttöaste riittävän korkeaksi, että kannattava?
hankkeen toteuttajana voi olla useita sijoittaja/ omistajatahoja (erilliset kiinteistöyhtiöt mahdollisia)
hallinnollisesti joustavampi ratkaisu rahoittajien hankkiminen edelliseen
verrattuna helpompaa?
15
Seuraavissa kuvissa esitetyn suunnitelman pohjaksi valittiin ”Kattamaton kävelykuja” –konsepti, jota Keskustakehitys pitää nykyoloissa toteutettavuudeltaan realistisempana vaihtoehtona. Perustelut:
omistus/ rahoitusjärjestelyt joustavammat
vaiheistus joustavampi
Ratkaisua kehiteltiin edelleen.
Suunnitelman katutason liiketiloista laadittiin 2 ideatasoista toiminnallista vaihtoehtoa.
Asiakaspysäköinnin osalta tutkittiin mahdollisuutta toteuttaa korttelin sisäisenä maantasopysäköintinä. Huolto on esitetty toteutettavaksi katutasosta.
2.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
16
Ratkaisussa lähdetty seuraavista reunaehdoista:
liiketilojen kysyntä: alustavan selvityksen perusteella
kysyntää katutason liiketiloille on olemassa. Sen sijaan 2. krs. liiketiloille ei.
mahdollisia vetäjäyrityksiä: kodintavara/ kodinelektroniikka, muoti&vaatetus, pankki&vakuutus sekä mahdollisesti pieni, alle 400m2:n päivittäistavaramyymälä
asuntojen kysyntä: uusien keskusta-asuntojen kysyntä
ollut laimeaa. Alustavan selvityksen perusteella ilmennyt, että kysyntää saattaa kuitenkin olla erityisesti seniori-ikäisten keskuudessa (taajaman ulkopuolelta keskustaan haluavilla). Arvostavat mm. torin läheisyyttä (=mielellään näkymät), palveluiden helppoa saavutettavuutta, esteettömyyttä. Nämä huomioitava tiloja suunniteltaessa.
2. krs. toimisto- tms. tilojen kysyntä
alustavan selvityksen perusteella vaikuttaa, että ”perinteisten” (uusien) toimistotilojen kysyntä erittäin vähäistä. (Ei olla valmiita maksamaan uuden toimistotilan edellyttämää vuokraa.)
toimitilakysyntää saattaisi kuitenkin olla mm. lääkäripalveluilla, pankeilla/ vakuutuslaitoksilla, joiden tilat vaativat räätälöityjä ratkaisuja, jotka helpommin toteutettavissa uusiin tiloihin.
pysäköinti- ja huoltoratkaisut: asiakaspysäköinti: maan tasoon ja
tien varteen esitetty yhteensä n. 20 autopaikkaa (+ mahd. LPA-alue)
asukas- ja liikkeenharjoittajien pysäköinti esitetty kellariin (toteutus vrt. ”kattamaton kävelykuja-ratkaisu” / v.1998)
liiketilojen tavarahuolto toteutetaan katutasosta
2.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
17
Leppäsen kortteli –perusratkaisu
C- talo: ”Liiketilaa + toimistoja”
A- talo: ”Liiketilaa + asuntoja”
B- talo: ”Liiketilaa + asuntoja”
Asukaspysäköinti:
• hallipysäköinti korttelin alla
ramppi kellariin
jalankulkuraitti / ” taidepolku? ”
Tavarahuolto katutasosta, ulkokautta
Asiakaspysäköinti:
• korttelin sisällä, katutasossa
• kadunvarsipysäköinti
• muualla (tori, LPA-alue?)
13 ap
6-7 ap
LPA- alue mahdollisen hidaskadun
varteen?
18Leppäsen kortteli – vuokrattava pinta-ala taloittain (arvio)
A-talo yht. 870 m2 :
• katutason liiketilaa yht. n. 290 m2
• asuntoja 2. ja 3. krs. yht. n. 580 m2 (=290m2 + 290m2)
B-talo yht. 860 m2 :
• katutason liiketilaa yht. n. 470 m2
• asuntoja 2. ja 3. krs. yht. n. 390 m2 (=195m2 + 195m2)
C-talo yht. 1090m2 :
• katutason liiketilaa yht. n. 580 m2
• toimistotilaa 2. krs. yht. n. 510 m2
yhteensä n. 2.820 m2
(lisäksi: pysäköintihalli/ varastot kellarissa)
19
Korttelin rakennusoikeus:
Toimistotilojen ja asuntojen kysyntä sekä kaupunkikuvalliset tekijät määrittelevät viimekädessä rakennusten korkeuden.
Suunnitelmaluonnoksessa A- ja B-talot on esitetty kolmikerroksisina muodostuen katutason liiketilakerroksesta ja kahdesta asunto-kerroksesta. Rakennukset voidaan toteuttaa myös kaksikerroksisina. Tällöin kuitenkin huomioitava mm. hissikustannukset.
C-talo on esitetty kaksikerroksisena liikerakennuksena. Katutaso on varattu kaupallisille toiminnoille, toinen kerros toimistolle ja/ katutason liikkeiden ”back office”-toiminnoille. Tällaisille toiminnoille on arvioitu olevan kysyntää yhden kerroksen verran.
Korttelin rakennusoikeus on johdettu em. lähtökohdista – siitä, mitä kortteliin luontevasti on saatu mahtumaan.
Kuvissa esitetyt pinta-alat ovat suuntaa-antavia ns. vuokrattavia aloja. Käytävä-, ym. aputilojen pinta-aloja ei ole arvioitu. Vuokrattavan alan perusteella arvioituna kuvissa esitetyn tyyppisen kortteliratkaisun kokonaisrakennusoikeus on noin 3.200- 3.500 k-m2 luokkaa.
Korttelin asukaspysäköinti on esitetty toteutettavaksi korttelin alaisena n. 35 paikan pysäköintiluolana ”Kattamaton kävelykuja” –mallin mukaisesti (ei sisälly edellä esitettyyn rakennusoikeuteen).
2.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
20
C- talon tilaratkaisut:
Suunnitelmakuvissa C-talon toiseen kerrokseen on esitetty sijoitettavaksi vain toimistoja. Taustalla on toisaalta pyrkimys pitää rakennuksen konsepti selkeänä (puhdas liikerakennus), toisaalta asumisviihtyvyystekijät:
Kysyntäeroista johtuen, usean erityyppisen toiminnon (liiketilat, toimistot, asuminen) yhdistely samaan rakennukseen luo paineita tilojen loppukäyttäjien hankintaan. Rakentamispäätöksen tekeminen saattaa lykkäytyä sen takia, ettei tietylle tilalle löydy käyttäjää. Pääsääntöisesti onkin niin, että mitä yksinkertaisempi rakennuksen konsepti on, sitä pienempi on loppukäyttäjien löytämiseen liittyvä riski ja sitä selkeämpi myös rakentamispäätöksen tekeminen.
Liikenteen haittatekijöiden vuoksi kulma ei ole asumisen kannalta yhtä viihtyisä kuin A- ja B-talot, jossa asunnot ja niiden parvekkeet saadaan avautumaan etelään suojaiselle kävelykujalle. Toisaalta kysyntä saattaa osoittaa, että asukkaat arvostavat Kauppakadulle avautuvia näkymiä korttelin läpi kulkevan sisäkujan sijaan, mikä saattaa puoltaa C-talon 2. (ja 3.) kerroksen osoittamista asunnoille.
C- talon toisen kerroksen käyttötarkoituksen määrääkin viimekädessä paikallinen kysyntä: missä määrin ja millaisille 2. kerroksen toiminnoille Leppäsen korttelissa on kysyntää – toimistoille vai asunnoille.
2.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
212.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
Asiakaspysäköinti - kortteliin vai korttelin ulkopuolelle?
Jos asiakaspysäköinnin osalta korttelissa päädytään ratkaisuun, jossa pysäköinti voidaan osoittaa korttelin ulkopuolelle (esim. LPA – alueena Torikadulle suunnitellun hidaskadun varteen), nykyisen Leppäsen talon kulmaus (C-talon kohta+ pysäköintialue) voidaan tällöin toteuttaa katutason liiketilojen osalta mukaillen aiemmin esitettyä ”Kattamaton kävelykuja”- vaihtoehtoa (katso kuvat edellä).
Ratkaisu lisäisi korttelin katutason liiketilaa noin 605m2:n verran. (”Kattamaton kävelykuja-vaihtoehdon perusteella C-talon katutason liikekerroksen pinta-ala olisi tällöin n. 1.185m2).
Pysäköinnin sijoittaminen korttelin ulkopuolelle onkin perusteltua Leppäsen korttelin katutason liiketilan maksi-moimiseksi. Toisaalta moni asiakas (ja yrittäjä) arvostaa liikkeiden helppoa saavutettavuutta ja sitä, että pysäköinti-paikka löytyy liikkeen vierestä (vrt. esim. automarketit).
Asiakaspysäköinnin toteutus tulee pohtia tarkemman korttelisuunnittelun kuluessa.
222.2 Korttelisuunnitelman päivitys - suunnitelma
Toiminnallisten vaihtoehtojen vertailua (kuvat seuraavilla sivuilla):
Vaihtoehdossa 1 on esitetty ratkaisu, jonka perusajatus on sijoittaa jokaiseen rakennukseen yksi suuri vetäjäyritys. Korttelin läpi kulkevan kävelykadun varrelle avautuu pienempiä erikoisliikkeitä.
Vaihtoehdossa 2 on tutkittu mahdollisen pt-myymälän (alle 400m2) sijoittamista kortteliin. Tässä vaihtoehdossa on lisäksi esitetty, että C-taloon sijoitettaisiin esim. pankki&vakuutus-yhtiö tai apteekki. Tämän tyyppisten yritysten ns. ”back office”-tilat voivat sijaita 2. kerroksessa. Ratkaisun etuna olisi, että se aktivoisi ja tehostaisi katutason liiketilojen käyttöä asiakaspalvelutarkoituksiin. Lisäksi ”vähemmällä kysynnällä olevalle” toisen kerroksen tiloille saataisiin osoitettua pääkäyttäjä, mikä edesauttaisi koko liiketalon rakentumista.
C-talon toisen kerroksen liiketiloja tulisi tarjota sellaisille yrityksille, joille on aitoa lisäarvoa sijoittumisesta uusiin tiloihin. Pankki&vakuutus -yhtiön ohella mahdollisia muita käyttäjiä voisi siten olla esim. lääkäriasema, jolle voi olla hyötyä mahdollisuudesta räätälöidä tiloja tarpeita vastaaviksi.
Julkisille palveluille on suunnitelmassa esitetty tilaa vain n. 50m2 yhteispalvelu-pisteen verran – enemmänkin voisi olla. Jos jatkosuunnittelun myötä syntyvä kortteliratkaisu ja rahoitus mahdollistavat suuremman julkisen tilan esim. moni-käyttösalin (konsertti/elokuva-sali) rakentamisen Leppäsen kortteliin olisi sillä luonnollisesti myönteinen vaikutus korttelikokonaisuuteen.
Vaihtoehdot 1 ja 2 eivät ole toisiaan poissulkevia: lopullinen liiketilamix täsmentyy jatkosuunnittelun aikana ja on todennäköisesti yhdistelmä esitetyistä vaihtoehdoista.
23
13 ap
6-7 ap
n. 50 m2
hampurilaisravintola
n. 135 m2
n. 55 m2
n. 30 m2
n. 360 m2
n. 40 m2
n. 60 m2
n. 60 m2n. 60 m2
n. 360 m2
muoti& vaatetus
(ulko-terassi)
ramppi kellariin
kodinkone & elektroniikka
pyörät /varasto
n. 50 m2
muoti & vaatetus
kukat
parturi/ kampaamo
optikko
kaupungin yhteispalvelup
iste/ näyttelytilakiinteistön-
välitys
Liiketilaa: yht. n. 760 m2
A =290 m2 ( sis. 50 m2 varastot)
B=470 m2
n. 55 m2
matkatoimisto
lahjatavarat / sisustus
n. 25 m2
karkkikioski
pankki-automaatti
HuoltoHuolto
Leppäsen kortteli (katutaso) – toiminnallinen vaihtoehto 1
Suuret vetäjäyritykset
Torin kulmalla vetäjäyksikkö
24
13 ap
6-7 ap
n. 100 m2
kahvila
n. 75 m2
optikko muoti& vaatetus
n. 60 m2
n. 55 m2
n. 470 m2
n. 180 m2
n. 400 m2
päivittäistavara-myymälä
(kahvilan terassi)
ramppi kellariin
kodinkone & elektroniikka
pankki & vakuutus tai
apteekki
parturi/ kampaamo
HuoltoHuolto
Leppäsen kortteli (katutaso) – toiminnallinen vaihtoehto 2
Mahdollisen pt-myymälän sijainti
Pankki / vakuutus, tai apteekki, ”back office” –tilat 2. krs.
pienliiketiloja kävelykadun varteen?
Riippuu pt-myymälän tilatarpeista ja lopullisesta
tilaratkaisusta
25
Leppäsen kortteli (ylemmät kerrokset)
n. 65 m2
n. 65 m2
n. 65 m2
n. 65 m2
n. 75 m2 n. 55 m2
n. 95 m2
(n. 230 m2)
(n. 80 m2) (n. 85 m2)(n. 115 m2)
Asuntoja: yht. n.485 m2 / kerros
A =290 m2 / kerrosB=195 m2 / kerrosToimistotilaa:
yht. n. 510 m2, jaettavissa joustavasti erikokoisiksi tiloiksi
käyttäjiä esim.
- yksityinen lääkäriasema
- fysioterapia/ jalkahoitola
- pankki/ vakuutus (toimistotilat 2.krs)
- toimistotilaa muuhun yrityskäyttöön
Huom. etenkin B-taloon mahdollista toteuttaa joustavasti erikokoisia asuntoja: sijoitusmielessä kiinnostus saattaa kohdistua pieniin keskustakaksioihin!
luhtikäytävä ulko/ sisätilaa
Yksi yhteinen porras-huone A ja B talolle? Hissin mitoitus: riittävän suuri mm. pyörätuolia käyttäville
26Leppäsen kortteli kävelykuja – ideoita kehiteltäväksi
13 ap
6-7 ap
(kahvilan terassi)
ramppi kellariin
Lasten leikkipaikka / ”taidetori” ?
”Mäntykangasmetsä”
- aito kasvillisuus ?- valoteos ? jne…
”Punainen lanka”
- esim. aforismien tai eläinten jälkien, taidereliefien jne. upotus kadunpäällysteen
27
3. Johtopäätökset ja suositukset
Toteuttamisen reunaehtoja :
1. Kokonaiskonseptin oltava uskottava ja oikein mitoitettu eri toimintojen kysyntää vastaavaksi (esim. asuntojen tai 2.krs. toimistotilojen ylimitoitus saattaa hidastaa / estää hankkeen toteutumista)
2. Hankkeen rahoitus ja rahoittajat selvitettävä: paikalliset sijoittajatahot keskeisessä roolissa
3. Joustava suunnitteluyhteistyö: rakennussuunnittelu (mahdollisesti räätälöidyt asumisratkaisut) ja kaavoitus
Ehdotus jatkotoimenpiteiksi:
1. Selvitykseen tutustuminen ja sen analysointi tilaajan piirissä
2. Selvityksen ja hankkeen esittely/ markkinointi keskeisille sidosryhmille (infotilaisuuden järjestäminen, henk.koht. kontaktit, yhteistyökumppaneiden hakeminen paikallisen median avustuksella):
potentiaaliset paikalliset/ maakunnalliset sijoittajatahot
(rakennusliikkeet)3. Jatkosuunnittelun/ esisuunnittelun
käynnistäminen yhdessä hankkeesta kiinnostuneiden sijoittajien, rakennus-liikkeiden ja kaupungin kanssa (tarkemmin seuraavalla sivulla)
28
3. Johtopäätökset ja suositukset
3. Jatkosuunnittelu/ esisuunnittelu projektiorganisaation
muodostaminen: rahoittaja, rakentaja, kaupunki, suunnittelijat (sekä mahdollisen rakennuttaja-konsultin kiinnittäminen hankkeeseen)
kortteliratkaisun jatkokehittely kysynnän kartoitus
asunnot (esim. kysely 55 vuotta täyttäneille)
liiketilat ( tilamarkkinointi: paikalliset / valtakunnalliset kaupan ja palvelualojen yritykset)
rakentamis- ja investointikustannusten selvittäminen
alustavat vuokratuottolaskelmat rahoituksen varmistaminen
yksityisten rahoituskohteiden määrittely ja rahoittajien varmistaminen
julkisten rahoituskohteiden määrittely ja rahoituksen varmistaminen ( kaupunki, EU: esim. katutilat/ taide, yksittäiset liiketilat)
4. Hankkeen käynnistämisen julkistaminen ja informointi laajemmin eri tahoille
5. Toteutussuunnittelun käynnistäminen arkkitehtisuunnittelun eteenpäin
vieminen yhdessä kaavoituksen kanssa: rakennusoikeuksien tarkistaminen, pysäköintiratkaisut jne.
katutilojen suunnittelu liiketilojen ja asuntojen
markkinointi, esisopimukset vetäjäyritysten ja asukkaiden kanssa
6. Toteutus
29
Haastatellut
Koskela, SiskoKulmala, AlpoKyösti, VesaLanne, MarkkuLepistö, Toivo Rajala, KaunoSyystö, Matti (Skanska) Tuomala, Helena
sekä Anttila, MaijaAnnala, RistoHeikkinen, EeroLiimu, Erkki