ПоевропейскиммеркамОдессаявляетсямолодымгородом.Онабылаос-нованаЕкатеринойIIв1794году,когдарусскаяимператрицарешила,чтостраненуженпортнаЧерномморедлярасширениясвязейсЕвропой.Когда-тонамес-тесегодняшнейОдессырасполагалосьдревнегреческоепоселение, затемздесьжиликрымскиетатары.Ихсменилитурки-османы,основавшиекрепостьХаджибей,котораябылазахваченарусскимивойскамив1789году. Удачнорасположеннаягеографически,Одессабыстропревратиласьизнебольшогопоселениявторговый,промышленныйинаучныйцентревропейскогозначения. Сегоднягородпродолжаетразвиваться,теперьвкачествекрупногопро-мышленногои курортногоцентраУкраины.Мягкий климат,множествопесча-ныхпляжейитеплоемореежегоднопривлекаюттысячитуристоввгород,которыйдавноизаслуженноноситтитул«ЮжнойПальмиры». СовременнаяОдесса-крупныйиндустриальныйцентрсвысокоразвитоймногоотраслевойпромышленностью,значительныйцентртранспортныхкоммуника-цийУкраины. Одессасчитается«Всемирнойстолицейюмораисмеха»,поэтомуповодуежегодно1апрелягородпразднуетЮморину.Данноесобытиепомасштабампраз-днованиясравнимоспразднованием«ДняГорода»(считается,чтогородбылосно-ван2сентября1794года),ипоройпревосходитдажестольмасштабныйпраздниккакНовыйГод. Одесситы гордятся своим уникальным архитектурным и культурным на-следием.Вгородеестьуниверситет(основанв1865году),театроперыибалета(1809),историческиймузей(1825),городскаябиблиотека(1830),астрономическаяобсерватория(1871),картиннаягалерея(1898),другиеучебныезаведения,театрыимузеи. Одесса богата культурно-историческими памятниками архитектуры:дворецВоронцова,Стараябиржа,дворецПотоцкого,Пассажидр.Многопамятни-ковимонументов:Т.Г.Шевченко,Н.В.Гоголю,А.С.Пушкинуидр. Такиезнаменитости,какпоэтАлександрПушкин,биохимикИльяМеч-никовипевецЛеонидУтесов,жилиздесьвразныевремена.Несколькопоколенийблестящихюмористов, родившихся и выросших вОдессе в течение последнегостолетия,снискалигородуособуюрепутациюстолицырусскоязычногоюмора.

�

Историко-экономическая справка об Одессе

�

Одесса является одним из самых привлекательных инвестиционныхрегионовУкраины.Двагодаподрядгородзанимаетчетвертоеместовстранепопривлечениюинвестицийивходитвшестерку городовснаиболеединамичнымразвитиемпредпринимательства. Развитиетуристическойикурортнойотраслейнапротяжениипослед-нихнесколькихлетхарактеризируетсяпозитивнойстабильнойдинамикой.Созда-ниеновогоимиджаукраинскоготур-продукта,конкурентоспособноговнашемгосударствеизаграницей,также,какиобщийэкономическийподъемобусловилиувеличениеколичестватуристовиобъемовпредоставленныхимуслуг. Развитая инфраструктура летних развлечений объясняет множестволетних туристов. Растет число развлекательных заведений достойного уровня,которые в состоянии обеспечивать хорошие программы. Это вызывает потокитуристовизКиева,Москвы,Кишинева.Приэтомутуристоввозникаетнеобходи-мостьрезервированияипроживанияв гостиницах,чтонепосредственноотра-жаетсянауровнезагруженностисуществующиходесскихотелей.

НасегодняшнийденьвОдессехорошопредставленынесколькоклассовгостиниц:

Высококлассные четырех- и даже фактически пятизвездочныеотели, такие как Моцарт, Отрада, Одесса, Континенталь, Лондонская идругиеотели,расположенныевцентральнойчастигорода. Небольшиеприбережныегостиницы,ориентированные,вбольшейстепени,наотдыхающихтуристов.Какправило,этосовременныеотелисхорошим уровнем сервиса и приемлемыми ценами, но ввиду небольшихразмеровснеразвитойинфраструктурой. Устаревшие гостиницы, такие как «Пассаж», «Черное море», «Ок-тябрьская», которые позиционируют себя как «экономные», но техничес-коесостояниеиуровеньсервисавкоторых,значительнонижепринятоговбольшинствеевропейскихстуденческихобщежитиях.

Инвестиционная привлекательность в гостиничный бизнес Одессы

Основные гостиницы Одессы и объем гостиничных услуг

Инвестиционная привлекательность в гостиничный бизнес Одессы

�

�

Подсчетыпоказывают,чтомаксимальныйобъемуслуг,предоставляемыйэтимигостиницами,составляет433номероввформате2-3звездыи778вформате4и5звезд. Такимобразом,общийномернойфондгостиницОдессы,которыеприни-маютактивноеучастиенарынке,составляет433+778=1211номеров. Общение с представителями разных гостиниц дает повод утверждатьоповышенииобъемапредоставленныхгостиничныхуслугвсреднемнадвадцатьпроцентов.Если год назад различные гостиницыОдессы характеризовались на-полняемостью60-80%всезони30-50%внесезон,товэтомгодуситуацияпоменя-лась:наполняемостьвсехгостиницприличногоуровнясоставляет80-90%всезон2007! Одесский гостиничный рынок динамично развивается. Ряд гостиничныхпроектов находятся на стадии проектирования и строительства, а некоторыесуществующиевзятыилибудутвзятынареконструкциювближайшемвремени(ГостиницыПассаж****-140номеров,Красная****-80номеров,Центральная***-250номеров,БольшаяМосковская*****-80номеров,Спартак***-100номеров,многофункциональныйкомплексГурман****-200номеров. ПринимаявовниманиеинвестиционнуюпривлекательностьОдессыи позитивные тенденции развития туризма, можно прогнозировать приход нарынокгостиничныхуслугОдессыкрупныхигроков.Посамойсвежейинформации,гостиничнаясетьRixosначалапереговоры,связанныесостроительствомгости-ницывОдессе. Есть основания прогнозировать постоянный рост спроса гостиничныхуслугнапротяженииследующихнесколькихлет,стимулируемыйразвитиемгород-скойинфраструктуры(привлекательностьдляотдыхающих)идальнейшимповы-шениембизнес-привлекательностиибизнес-активностирегиона. Такимобразом,анализгостиничногорынкапоказывает,чтовлюбомслу-чае спрос превышает предложение, существующеена рынке, что позволяет безпроблемдалееразвиватьгостиничноестроительство.Исследованиепоказыва-ет,чтопристроительствегостиницы4звездывцентрегороданеболее200номеров,онаоднозначнобудетзаполненаприсреднейстоимостиномера220долла-роввлетнеевремяи120доллароввзимнеевремя.

Инвестиционная привлекательность в гостиничный бизнес Одессы

Зданиебудущейгостиницыбылопостроено1893г.попроектуА.Бернар-дацци - известного одесского архитектора по таким объектам, как гостиница«Бристоль», «Новая биржа», жилые доходные дома, расположено в застройкеквартала,ограниченногоул.Гоголя,пер.Маяковского,ул.СабанеевмостиВоен-нымспуском,ивыходит главнымфасадомнакраснуюлиниюул.Гоголя.Общаяплощадьвсехпомещенийвзданиисоставляет2860кв.м. В основу композиционного решения жилого дома положены традиции«классицизма». Трехэтажный дом с центрально-осевой композицией и арочнымвъездом во двор. Вертикальная раскладка архитектурного оформления фасадапредусматриваетмощнуюфактуру рустовки в уровне первого этажа с оконныминаличникамиввидекладкиизрубленногокамня.Поверхностьстенвторогоэтажарустована под гладкую каменную кладку.Окна обрамлены наличниками и полу-овальнымисандрикаминадекоративныхкронштейнах. Третийэтажсгладкойоштукатуреннойповерхностьюстен.Оконныепро-емыобрамленыналичникамиввидепилястркоринфскогоордера,накоторыеопи-раютсяполуциркульныесандрикисзамковымкамнем.Внутрисандриковлепнойорнамент.Венчаетфасадмассивныйкарнизнакронштейнах. Архитектурнаякомпозицияфасадавсоответствиисзаконами«классициз-ма»отличаетсяусилениеммассивностиархитектурныхформоткарнизакцоколю. Центральнаяосеваячастьфасадарешенаввидеризолита.Надпроездомрасположеныбалконывторогоитретьегоэтажейсограждениемввидебалюстра-ды.Балконвторогоэтажаподдерживаютдвадекоративныхкронштейна,выполнен-ныхввидедраконов.Дворовойфасадимеетгладкуюповерхностьстенсвыделе-ниемпроемовпростыминаличниками. Зданиеявляетсяпамятникомархитектурыиградостроительстваместногозначения,аутентичнымэлементомпамятника,представляющимисторическуюиархитектурнуюценность,являетсяуличныйфасад.Онвполномобъемесохра-нилпрактическивседекоративныеэлементыиотделку.

Историческая справка о здании

�

�

Фотографии здания до реконструкции

�

Визуализация здания после реконструкции

�

Визуализация здания после реконструкции

�

Визуализация здания после реконструкции

�0

Визуализация здания после реконструкции

��

Визуализация здания после реконструкции

��

Расстояние от отеля до главных исторических мест г. Одессы

Торгово-инвестиционнаягруппа«Фортуна»является100%собственни-комвсехжилыхинежилыхпомещенийвзданииобщейплощадью2860кв.м. В настоящий момент для реализации проекта гостиничного комплек-сасреконструкциейсуществующегозданияторгово-инвестиционной группой«Фортуна»выполненыследующиеработы:

1.ПроведенанализрынкагостиничныхуслугУкраиныигородаОдессы.2.Сформированаиутвержденаконцепциябудущегогостиничногокомплекса.3.ПолученоразрешениеОдесскогогородскогосоветанаизготовлениепроектареконструкциисуществующегозданияплощадью2860кв.м.подгостиничныйкомплекссувеличениемплощадидо3455кв.м.4.Изготовленпроектреконструкциизданияподгостиничныйкомплекс.5.Полученоположительноезаключениепопроектуреконструкциипод гостинич-ныйкомплексуправлениемархитектурыиградостроительствагородаОдессы.6.ПолученорешениеисполнительногокомитетагородаОдессынареконструкциюзданияподгостиничныйкомплекссувеличениемплощадидо3455кв.м.

Правовой статус здания

��

��

Гостиничный комплексбудетиметь5наземныхэтажей,ивмещать68номеров (60 дабл, 8 полулюксов). Площадь каждого номера составит около30 м2, чтоявляетсядостаточнойплощадьюисоответствует стандарту4-5 звездмеждународныхотелей.Большаячастьномеровбудетиметьпрекрасныйвиднамореилиисторическуючастьгорода. На первом этаже расположится лобби, ресторан, бар, помещения дляконференцийипереговоров,офисменеджера,атакжебутик,длясдачиваренду. Ресторан общей площадью зала 103,7 м2 (отдельная кухня площадью265,58кв.м.)будетработатькруглосуточно,вмещатьоколо42посадочныхмест,иобслуживатьзавтрак,обедиужин.Общаятерриториялобби-барасоставит58м2 ирассчитанаприблизительнона40мест.Вцелом,барипомещениядляотдыхасоставят162м2 будутвмещатьвсебяоколо72места. Общаяплощадьпомещенийдля конференцийсоставит75м2.Комнатывстречбудутрасполагатьсявпервомэтажегостиницы,чтосделаетлегкодоступ-нымвходкаксгостиничныхэтажей,такисулицы.Залпредназначендляпроведе-ниямероприятий. На площади 87 м2 будет функционировать фитнес-центр совместно ссоляриемимассажнымкабинетом,которыестанутчастьюгостиницыибудутуп-равлятьсяменеджментомотеля.Услугифитнесабудутнаходитьсявцокольномэтаже.Такженаэтомэтажезапроектированытехническиепомещения,комнатаох-раны,офисысотрудниковгостиницы,комнатыперсонала,душевые,кухняресто-рана(площадь265,58м2). Начинаясовторогопопятыйэтажбудутрасполагатьсяномераобщимко-личеством68(60дабл,8полулюкс),комнатыгорничных,вспомогательныепоме-щениядляхранениябельяипрочихгостиничныхпринадлежностей.

Проектная декларация

��

Технико-экономические показатели по проекту гостиничного комплекса

Проектная декларация

План цокольного этажа

Поэтажный план

��

��

Экспликация помещений цокольного этажа

Поэтажный план

��

Экспликация помещений 1-го этажа

Поэтажный план

��

��

Экспликация помещений типового этажа

Поэтажный план

План типового этажа

Поэтажный план

�0

��

Экспликация помещений цокольного этажа

Поэтажный план

��

Первыйгодфункционированияпредполагаетсяначинаяс2010г. Занятость номеров: начиная с 76% в 2010, постоянно возрастает до стабилизированногоуровняна4омгодуфункционированиядо85%. Средняя стоимость номера: предполагается, что в 2010 году 186 долларов будет соот-ветственнойценойвсоответствиисрыночнымположением.Средняястоимостьномерадостигнетстабилизированногоуровняв2013годуи,всвязисэтим,будетежегодновозрастатьна2%. ПитаниеиНапиткивключаютвсебядоходы,полученныеотгостейотеляивнешнихпосети-телейресторана,бара,обслуживанияномеров,минибараипомещенийдляконференций. Доходыотуслугфитнес-центра:–Внешниепосетителиспортзала(ограничено).–Сбыттоваров. Арендныеидругиедоходыпроистекаютотплощадейподаренду. Нераспределенныезатраты:Административныеиобщие,допустимыенаотправномэтапе: Втечениепервыхлетбазисногопериодафункционированиямаркетинговыезатратыбудутвышевсвязисрекламированиемгостиницыи,какрезультатусиленнойконкуренции. Системамерпоподдержаниюгостиницывнадлежащемэксплуатационномсостояниивклю-чаетвсебявсезатратынаобслуживаниеифункционированиездания.

Исходные предпосылки планирования прибыли и убытков:

Экономическое обоснование

��

Предполагается,чтоотельбудетуправлятьсяизвестныммеждународнымгос-тиничнымоператором,которыйбудетдаватьстабильнуюприбыльидоступкинтер-нетресурсамбронирования, вместе с сильнойбрендовойи хорошоинвестируемойдеятельностью перед открытием для достижения установленного уровня загружен-ности.

Расчет будущих показателей

Экономическое обоснование

��

Наглядная, приблизительная оценка доходов и расходов

��

Приподписаниидоговоровсмеждународнымигостиничнымиопера-торамиврасчетахрассматриваютсяследующиепоказателинеучтенныевданнойтаблице:

УСС (РОМ) (Управление и содержание собственности) включает всезатраты,относящиесяксодержаниюиработездания.

Гонорарменеджменту3%отобщейприбыли(общаяпрактика)

Вотношениификсированныхзатрат:

Страхованиесобственностивразмере0,7%отобщейприбыли.

Расходынаобновлениепредусмотренывразмере1%впервый год,2% -вовторойи3%втретий,позжевсоответствииснормами,принятымидлягостиничнойиндустрии,4%отобщейприбыли.

Поощрительное вознаграждение, чтобы определить затраты/ оплату изконтрактаобуправлениисоператоромгостиницы.Обычно10%отобщейприбылипомимоосновнойплатызауправление,согласностандартам,принятымв гости-ничнойиндустрии.

Экономическое обоснование

��

Операционная деятельность за 1 год

��

Операционная деятельность за 1 год (продолжение)

��

Торгово-инвестиционная группа «Фортуна»

Контактная информация

65009,Одесса,Украина,проспектШевченко4Д,офис101(+38048)784-08-03,784-08-05,784-08-06,784-08-10

Моб.:+38067-484-111-7e-mail:zelinskyi@fortuna.ua