Post on 17-Feb-2017
城市規模的消長
4大人口成長快速都會區 6都外人口成長總數之冠
第6大都會區
內政部2013年10月公告的「全國區域計畫」,未來10年內,新竹市人口趨於飽和,新竹縣推估人口成長率13%(約7萬人),居全國之首位。
新訂或擴大都市計畫為不可避免的
趨勢
社會型態的變遷
「台灣矽谷」完整的產學研聚落
25萬個工作機會:
早期歸國學人占竹科大約2成外縣市約占4成在地員工約4成
清大及交大設校
工研院及竹科陸續成立
高科技產業逐漸進駐新竹工業區
台元科技園區趁勢興起
產生外溢效應
2000年以後1950年代 1970-1980年代 1990年代
都市發展指標落後
都計面積:新竹縣、市分居全國*倒數第2名及第1名
人均計畫面積:新竹縣、市分居全國*倒數第2名及第4名
都計人口達成率:新竹市居全國*第1名,縣市合計為第4名
都計人口密度:新竹縣、市分居全國*第4位、第3位
都計區現況人口密度:新竹縣、市分居全國*第5位、第2位
新竹縣市受限於都市計畫發展的腹地不足,建築朝立體方向發展的趨勢至為顯著,亦突顯出生活空間狹促之困境
*全國:不計離島
都市土地供給不足
落實生活、生產及生態等永續經營的理念
解決居住問題支持工業
及經濟發展
實施都市計畫
--空間配置變得更有效率--落實都市成長管理--遏止都市失序的蔓延
土地利用合理規劃
--都市土地集約利用--都市緊密發展--改善居民生活環境
健全都市基礎設施
大量的就業人口會往都市地區移動
F
都市計畫腳步跟不上時代變遷腳步,造成竹北高鐵站周邊都市的蔓延發展,照片顯示芎林區段徵收案、分散在農業區的綠獅段重劃案、金獅段重劃案、集村農舍及甲建集合住宅。
甲建集合住宅
稻香村(集村農舍)
金獅段農地重劃案
芎林區段徵收案
綠獅段農地重劃案
大異其趣的發展策略
高強度的開發造成空間的擁擠
公共設施的超量負荷
提高商業區及住宅區的容積率造成超大量體的住商大樓
地主的權益極大化
排擠公共設施比例造成交通負面衝擊光埔自辦重劃區
關長自辦重劃區
商業區比例偏高
地主配回50%的土地
• 頭前溪南北兩岸,採取不同的空間治理政策:--新竹市多屬於都市更新或填充式開發,改善社區實質環境--都市空間結構的變化不大,少有辦理區段徵收案例
竹北:抵價式區段徵收典範
新竹縣採區段徵收辦理都市計畫整體開發,以引進重大建設做為動力火車頭。
高鐵站(高鐵特定區)
台大竹北分部(縣治二期)
縣治遷建(縣治一期)
體育場館(縣治二期)
文化中心(縣治二期)
· 空間紋理由西向東,有機連續發展· 公共設施完備(平均約49.28%)· 保留在地特殊的人文地景及水圳· 營造現代化宜居的城市
70年代
80年代
90年代
區段徵收改制
區段徵收舊制 改制後區段徵收
• 地主只能領取補償費,不能參與配地。
• 屬性如同一般徵收
• 當時政府以區段徵收為手段,興建國民住宅
• 地主權益受到很大的損失,常引發激烈的抗爭
• 民國75年修訂平均地權條例,有了重大變革
• 採行市地重劃精神,讓地主扣除共同負擔後,參與分配土地,共享地利
• 區段徵收成為財務自償的土地合作開發事業
區段徵收
分配土地的公平性
•區段徵收
• 原位次分配• 配回的面積比例相同(例如55±3%)• 唯一的差異在於臨街特別負擔
•市地重劃←公平性不足
• 抵價地比例平均以40%為原則
• 提供地主多樣的選擇
• 先挑後選的結果,領回土地的總市值卻相差不多
頭前溪兩岸的差異化
新竹市(溪南)
竹東鎮(溪南)
• 向為新竹都會區重心
人口成長率第一
人口密度第一
人口居全國縣轄市第三
全國縣轄行政區出生率第一
2003年人口超越竹東
竹北(溪北)
• 耀眼的新興城市
• 原是新竹縣人口最多鄉鎮
市地重劃vs區段徵收
市地重劃及區段徵收差異比較
領錢配地 配地比例 公平性 產權整合 安置計畫 照顧弱勢 公共設施 古蹟保存 維持農耕 增值稅
市地重劃
只能配地
優
55%
面積換算
原位次分配
未規定
未規定
公設不足
地主負擔
無規定
原始取得
不歸零
區段徵收 優
自行選擇
40-50%
優
權利變換
優
自由整合
優
法令周延
優
法令周延
優
公設完整
優
共同負擔
優
農業專區
優
自始取得
完全歸零
製表者:林健正 2015.12.24
市地重劃與區段徵收像是雙胞胎,兩者皆為都市計畫的實施工具,地主共同負擔公共設施,同時參與配地分享地利。兩者的差別包括但不限於以下各點:
結論
新竹地區有完整的產學研聚落,為全球高科產業重鎮,提供就業及發展機會,大量的移居人口,造成城市規模快速擴張,然而都市計畫趕不上社會變遷的速度,城市基礎建設尚待迎頭趕上。
頭前溪南北兩岸的發展,北岸的竹北採區段徵收開發,南岸的新竹市關長及光埔等採市地重劃,區段徵收比起市地重劃更能營造現代化宜居的城市空間。
區段徵收、市地重劃皆為都市計畫整體開發工具,然而以區段徵收辦理整體開發,土地分配較為公平合理,公共設施亦較完備,老舊住宅得以全面更新,兼顧保存歷史建物及照顧社會弱勢。
為減少拆遷重建之苦,避免弱勢者流離失所,今有一群竹北璞玉計畫的社區營造志工積極倡導社區參與式的「公辦協力造屋」,協助社區居民更新住宅,以補上區段徵收最後一張拼圖。