Evaluarea pentru impozitare a cldirilor

O provocare pentruanul 2015

n trimestrul 4 al anului 2013 s-a discutat la Ministerul de Fi nan e despre modificrile care urmeaz a fi aduse Codului Fiscal n privina impozitului pe cldiri. Propunerea la

aceast dat este ca evaluatorii autorizai s fie implicai n realizarea evalurii pentru impozitare. Ne propunem s creionm un draft de ghid privind evaluarea pentru impozitare, care ar completa un gol existent n acest moment n acest domeniu i

care urmrete s pun la dispoziia evaluatorilor autorizai i a autoritilor locale o metodologie clar dup care s fie elaborate i verificate rapoartele de evaluare pentru impozitare.

Necesitatea discuiei acestui subiect este argumentat suplimentar de faptul c FMI a recomandat, printrun raport din septembrie 2013, s se realizeze calculul impozitului pe cldirile nerezideniale pe baza rapoar telor de evaluare realizate de c

pentruanul 2015

ADRIAN VASCU,Preedinte ANEVAR 20142015, MAA, MRICS, REV Senior Director, Head of Valuations Department KPMG Advisory

VALOAREA6

tre evaluatorii autorizai, recunos-cnd capacitatea membrilor ANEVAR de a realiza aceast misiune.

Prezentul articol i propune s prezinte direciile principale de care se va putea ine seama n evaluarea pentru impozitare, dac propunerea actual de modificare a Codului Fis-cal va rmne n vigoare.

Astfel, prevederile Codului Fiscal n materia impozitelor pe cldiri cu-prind dou modificri eseniale fa de situaia curent:

cldirile vor fi impozitate n funcie de utilizarea acestora ca proprieti rezideniale i nerezideniale i nu n funcie de proprietarul cldirii, persoana fizic sau juridic;

se decupleaz legtura dintre valoarea contabil i valoarea fiscal astfel nct n urma evalurii nu se vor nregistra rezultatele n situaiile financiare ale persoanelor juridice.

O noutate o va reprezenta i fap-tul c trebuie supuse evalurii i cl-dirile aparinnd persoanelor fizice dac utilizarea acestora nu este ma-joritar rezidenial.

n aceste condiii, un ghid privind evaluarea pentru impozitare ar putea avea n vedere urmtoarele:

a) S se defineasc un nou tip de valoare, valoarea de impozitare, care este diferit fa de valoarea de pia sau fa de valoarea jus-t. Aceast diferen provine n special din faptul c vor fi supuse evalurii doar cldirile, fr teren, ceea ce impune o abordare specia-l a evaluatorilor fa de utilizarea abordrilor clasice, care presupune c rezultatul final, respectiv valoarea de pia a proprietii, include att construcia ct i terenul. Cu toate acestea, abordrile evalurii trebuie s aib n vedere ct mai multe in-formaii de pia.

b) Metodologia care urmeaz s fie aplicat trebuie s fie clar i s poat fi aplicat i neleas pe scar lar-g, urmrind o stabilitate pe termen lung a exerciiului evalurii.

c) S se prevad cine este solicitantul i cine sunt destinatarii evalurii, respectiv contribuabilul/adminis-traiile locale, i care vor fi informaiile pe care solici-tantul trebuie s le pun la dispoziia evaluatorului.

d) S fie precizat clar cine poate elabora raportul de evaluare i cine poate realiza verificarea acestuia.

e) S fie meninute toate cele trei abordri ale evalu-rii prevzute n standardele de evaluare n vigoare (cost, venit i comparaii), aprobate de ctre ANEVAR, fiind fcute unele meniuni speciale, legate de fiecare aborda-re n parte.

f) n cazul metodei costurilor, se va deduce din va-loarea de nlocuire doar uzura fizic, fr a fi estimat deprecierea extern. Astfel, nu va fi influenat valoarea cldirii cu elemente care in de activitatea derulat n

FMI a recomandat, printrun raport din septembrie 2013, s se realizeze calculul impozitului pe cldirile nerezideniale pe baza rapoartelor de evaluare realizate de ctre evaluatorii autorizai.

valoarea | Q4 2013 7

interiorul acesteia i care nu este determinat de cldi-rea nsi.

g) S fie precizate sursele de informaii pentru esti-marea valorii de nlocuire, respectiv a uzurii fizice, ast-fel nct s fie eliminat ct mai mult din subiectivismul evalurilor generat n special de sursele de informaii utilizate la calculul celor dou elemente. Astfel, dac cldirea evaluat, respectiv starea acesteia nu pot fi n-cadrate n sursele de informaii prezentate n ghid, atunci evaluatorul va trebui s motiveze acest lucru i s prezinte sursele de informaii auxiliare pe care lea folosit. Acestea trebuie s fie publice i verificabile.

h) Abordarea prin venit, respectiv metoda capitaliz-rii chiriei, va putea fi aplicat doar dac cldirea este n-chiriat/nchiriabil, dac exist informaii de pia certe privind chirii pentru proprieti similare din zona n care este amplasat. Avnd n vedere c valoarea de impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe informaii verifi-cabile, nu vor putea fi folosite oferte de nchiriere. Dac nu exist informaii certe, abordarea nu va fi aplicat.

i) Abordarea prin comparaii a ntregii proprieti, sau doar a terenului, n vederea aplicrii procesului de alocare, se va baza pe informaii certe, putnd fi folosite i oferte cu condiia ca nivelul coreciilor de pia s fie fundamen-tat pe baza de tranzacii certe (justificare coeficient nego-ciere). Din aceleai considerente ca i cele de la abordarea pe baz de venit, respectiv avnd n vedere c valoarea de impozitare urmrete s se bazeze ct mai mult pe infor-maii verificabile, se vor folosi n abordarea prin compara-ii doar informaii care s i permit evaluatorului s justi-fice coreciile efectuate pe baz de tranzacii certe.

j) S se prevad ca proprietile comparabile s fie identificabile fizic. Se va evita astfel subiectivismul uti-lizrii unor comparabile prezentate scriptic n diverse surse de informaii dar care n realitate nu exist sau

sunt diferite fa de cele rezultate din descriere.

k) Inspecia cldirilor de ctre evaluator va fi obligatorie, fiind pre-zentate n raportul de evaluare foto-grafii relevante.

Informaiile necesare identific-rii cldirilor vor fi puse la dispoziia evaluatorului de ctre contribua-bil (client/solicitant), care i asum rsponsabilitatea asupra completitu-dinii listei.

l) Data evalurii va fi 31 decem-brie a anului imediat anterior anu-lui n care i pentru care contribua-bilul are obligaia plii impozitului pe cldire.

m) Pentru uurina nelegerii evalurii se va elabora cte un raport de evaluare pentru fiecare contribu-abil indiferent de numrul de cl-diri aflate n proprietatea acestuia pe raza administrativteritorial. Con-tribuabilul va avea obligaia s de-pun la administraia financiar un exemplar din raportul de evaluare.

n) Evaluatorul care va realiza ra-portul de evaluare pentru impozi-

Se vor folosi n abordarea prin comparaii doar informaii care s i permit evaluatorului s justifice coreciile efectuate pe baz de tranzacii certe.

valoarea8

tare este responsabil att fa de contribuabil ct i fa de administraia local destinatar. Prin responsabil se nelege c evaluatorul va rspunde n scris sau verbal, dup caz, oricror clarificri solicitate de ctre client sau destinatar, inclusiv dac acestea au fost formulate n numele acestora de ctre un evaluator autorizat are specializarea VE.

o) n cazul abordrii prin cost, se vor avea n vedere i modernizrile cldirii, att n costul de nlocuire, ct i n calculul deprecierii, dup caz.

p) Raportul de evaluare va putea include i o singur abordare a evalurii dac exist argumente c celelal-te abordri nu pot fi aplicate. n oricare din situaii este obligatorie abordarea prin cost.

q) S existe i o structur propus a raportului de evaluare (raport tip) astfel nct s se asigure unifor-mitatea modului de raportare indiferent de adminis-traia local implicat. Se va asigura astfel comparabili-tatea indiferent de localizare, iar pe termen mediu vor putea fi create baze de date care s asigure mobilitate i adaptabilitate sistemului de impozitare a cldirilor nerezideniale.

r) n cazul n care se vor aplica abordrile evalurii altele dect costul, este obligatorie alocarea valorii ntre cldire i aportul valorii terenului n valoarea proprie-tii. n urma procesului de alocare va rezulta valoarea cldirii. n aceste condiii n raportul de evaluare vor exista minim dou valori, din care evaluatorul va face o

selecie. Nu se va face media ntre valorile obinute.

s) Procesul de alocare va include deducerea valorii de pia a terenu-lui aferent cldirii evaluate, estima-t prin comparaii de pia realizate n conformitate cu prevederile din ghid, dac se cunoate suprafaa te-renului i dac acesta deservete ex-clusiv cldirea evaluat.

t) Exemplificarea selectrii valorii minime dintre cele obinute este ur-mtoarea: Se va cunoate rezultatul abordrii prin cost (este abordarea obligatorie). Dac valoarea rezulta-t a cldirii, n urma procesului de alocare, este mai mare dect valoarea obinut prin cost, se presupune c valoarea rezultat din alocare coni-ne efectul unor elemente necorpora-le care justific acest surplus i care nu in de cldirea nsi. n aceste condiii se va selecta ca valoare de impozitare rezultatul abordrii prin cost. Dac ns valoarea rezultat a cldirii n urma procesului de aloca-re este mai mic dect valoarea ob-inut prin cost cu pn la 10%, se va selecta abordarea prin venit. Dac diferena este mai mare de 10% se va selecta rezultatul abordrii prin cost diminuat cu maxim 10%. Sa propus acest lucru considernduse c pn la un procent de 10% este posibil o ajustare suplimentar a uzurii fizice. Peste acest nivel valoarea a fost in-fluenat de deprecieri externe (eco-nomice) care nu vor fi avute n vede-re la estimarea valorii de impozitare.

Precizrile de mai sus ar trebui ma te rializate n Ghidul privind eva-luarea pentru impozitare. Ele pot intra n vigoare odat cu aprobarea acestuia de ctre Conferina Naio-nal a ANEVAR, prin includerea n standardele de evaluare obligatorii n desfurarea activitii de evaluare. Data de la care se va putea aplica este cel mai probabil 1 ianuarie 2015, pn atunci urmnd s fie cunoscut att de ctre evaluatorii autorizai ct i de ctre autoritile locale. n

Evaluatorul care va realiza raportul de evaluare pentru impozitare este responsabil att fa de contribuabil ct i fa de administraia local destinatar.

valoarea | Q4 2013 9