8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
1/130
STANBUL TEKNK NVERSTES FEN BLMLER ENSTTS
TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNEOLAN RANT ETKS VE ATAEHR RNE
YKSEK LSANS TEZ
Mh. Atilla KILI
HAZRAN 2006
Anabilim Dal : DSPLNLERARASI
Program : GAYRMENKUL GELTRME
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
2/130
STANBUL TEKNK NVERSTES FEN BLMLER ENSTTS
TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLANRANT ETKS VE ATAEHR RNE
YKSEK LSANS TEZMh. Atilla KILI
(516021121)
Tezin Enstitye Verildii Tarih : 8 Mays 2006Tezin Savunulduu Tarih : 12 Haziran 2006
Tez Danman : Prof.Dr. Vedia DKMEC
Dier Jri yeleri Do.Dr. Murat IRACIProf.Dr. Zekai GRGL (Y.T..)
MAYIS 2006
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
3/130
NDEKLER
NSZ ii
TABLO LSTES vi
EKL LSTES ix
ZET xi
SUMMARY xii
1. GR 1
1.1. Konunun nemi 1
1.2. Problemin Tanmlanmas 2
1.3. Tezin Amac 2
1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi 2
1.5. almann erii 4
2. LTERATR 6
3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK
VE FNANSAL KAVRAMLARIN NCELENMES 11
3.1. Rant 11
3.1.1. Rantn Tanm 11
3.1.2. Rant Kuramlar 12
3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler 14
3.2. Fiyat 16
3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar 17
3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz
Deer Kavramlar
183.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar 21
3.3. Finansal Kavramlar 25
3.4 . Enflasyon ve Fiyat Endeksleri 28
3.4.1. Enflasyon 28
3.4.2. Fiyat Endeksleri 29
3.4.2.1. Tketici Fiyat Endeksi 29
3.4.2.2. Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar 30
iii
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
4/130
3.5. Emlak ve Rant Vergisi 30
3.5.1. Emlak Vergisi Yasas 31
3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler 33
3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar 34
3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu 35
3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar 35
3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacakler 38
4. TOPLU KONUT KAVRAMININ RDELENMES 40
4.1. Toplu Konut Olgusunun Tanm 40
4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler 41
4.3. Dnyada ve Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 43
4.3.1. Dnyada Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 43
4.3.2. Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 46
4.4. Yakn Gemite Trkiyede Uygulanan Toplu Konut Politikalar 50
5. RNEK ALAN ALIMASI 55
5.1. Ataehir 55
5.1.1. Genel Tanm ve Konum 55
5.1.2. Blgenin ve Projenin Tarihesi 56
5.1.3. Projenin zellikleri 575.1.4. Emlak Piyasasnn Durumu 58
5.1.5. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 61
5.1.6. Blgenin Jeolojik Yaps 66
5.1.7. Ulam 67
5.1.8. Fiziki evre Etd 67
5.1.9. mar Durumu 68
5.2. Ataehirin evresi 69
5.2.1. Genel Bir Bak ve Tarihe 69
5.2.2. Emlak Piyasasnn Durumu 70
5.2.3. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 71
5.2.4. mar Durumu 74
5.3. Fiyat Analizleri 75
5.3.1. Mahallerin Tespiti ve Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlar 75
5.3.2. Mahalle Baznda Minimum - Maksimum Fiyatlar 77
ve Byme Oranlar
iv
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
5/130
5.3.2.1. Byme Oranlar 77
5.3.2.2. Mahalle Baznda Ortalama Byme Oranlar 78
5.3.3. Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oranlar 79
5.3.4. Ataehir evresinde Dikkat eken Sokak ve Caddeler 81
5.3.5 Yorumlar 83
5.3.5.1. Mahalle Baznda M2 Fiyatlarnn Yorumlanmas 83
5.3.5.2. Minimum ve Maksimum Fiyatlar 86
5.3.5.3. Byme Oranlar 87
5.3.5.4. Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar 90
5.3.5.5. Dikkat eken Sokaklar 93
5.4. Genel Yorumlar 94
6. SONU VE YORUMLAR 96KAYNAKLAR 100
EKLER 103
ZGEM 117
v
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
6/130
NSZ
Tez almamn bandan sonuna kadar,sonsuz gven ve desteklerini heran yanmdahissettiim esiz Aileme,almann ekillenmesini salayan, her aamasndaynlendiren, engin sabr ve derin tecrbesi ile yanmda olan deerli danman hocamSayn Prof.Dr.Vedia DKMECye, i hayatnda rettii deerli bilgiler verencilik dnemimde esirgemedii desteinden dolay patronum ve abim merAYDINa, en stresli ve youn zamanlarmda hep aklarm kapatp bana destek olantm alma arkadalarma, Ataehir gayrimenkul piyasas ile ilgili veri bankalarnkullandm HRYAP EMLAK LTD.Tne ve almaya katks olan herkese
teekkr ederim.Mays 2006 Atilla KILI
ii
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
7/130
TABLO LSTES
Sayfa No
Tablo 3.1 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl arlkOranlar ...................................................................................... 30
Tablo 5.1 Ataehir Bat Blgesindeki Bo Arsalar ....................................... 60
Tablo 5.2 Ataehirkinci El Piyasasndaki Minimum ve MaksimumGayrimenkul M2 Fiyatlar ............................................................. 61
Tablo 5.3 Ataehirde Bulunan Daire Modelleri ve Net M2 Byklkleri .... 62
Tablo 5.4 Ataehirdeki Ticari nitelerin Trlerine Gre Minimum veMaksimum Byklkleri ............................................................ 62
Tablo 5.5 Ataehirde Bulunan Bo Durumdaki Bir Arsann mar Durumu
....................................................................................................... 68
Tablo 5.6 Ataehirin evresindeki Gayrimenkullerin Kiralk ve Satlk M2 FiyatAral ........................................................................................... 71
Tablo 5.7 Ataehirin evresindeki Baz Arsalarn mar Durumlar ............ 74
Tablo 5.8 Yllara Gre Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn AritmetikOrtalamas(Ytl/M2) ....................................................................... 77
Tablo 5.9 Mahalle Baznda Yllara Gre Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar(Ytl/M2) ..................................................................... 77
Tablo 5.10 Mahalle Baznda Yl indeki Minimum Ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlarnn Birbirine Oran(Misli) ......................................... 78
Tablo 5.11 Yllar Aras Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiOrtalama Byme Oran (Misli) .................................................. 79
Tablo 5.12 Y
l Baz
nda Bir nceki Y
l
n Aral
k Ay
na Gre Tketici FiyatEndeksindeki Deiim Oranlar(%) .............................................. 79
Tablo 5.13 Yl Baznda Enflasyon Oranlarna Gre Arttrlm Gayrimenkul M2Fiyatlar (Birim) ............................................................................ 80
Tablo 5.14 Yllara gre, Enflasyon Oranlarndaki Byme(Misli) ................ 80
Tablo 5.15 Mahalle Baznda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2
Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (%) ................................ 81
Tablo 5.16 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde,Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar(Misli) ........... 81
vi
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
8/130
Tablo 5.17 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde,Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm BymeOranlar(Misli) ............................................................................. 82
Tablo A.1 Ataehir in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin BelirlediiGayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................................... 103
Tablo A.2 Atatrk Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................. 103
Tablo A.3 Kkbakkalky Mahallesi in 1994-2006 Yllar ArasndaBelediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
........................................................................................................ 104
Tablo A.4 Kayda Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 104
Tablo A.5 Kozyata Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 105
Tablo A.6 Barbaros Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................ 105
Tablo A.7 Yenisahra Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106
Tablo A.8 Suadiye Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106
Tablo A.9 Cadde Bostan Mahallesi in 1994-2006 Y
llar
Aras
nda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 107
Tablo A.10 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki BymeOranlar (Misli) ............................................................................ 107
Tablo A.11 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 108
Tablo A.12 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2
Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ....................................... 108
Tablo A.13 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki
Byme Oranlar
(Misli) .............................................................. 109Tablo A.14 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki
Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 109
Tablo A.15 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 110
Tablo A.16 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 110
Tablo A.17 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ...................................... 111
Tablo A.18 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 111
vii
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
9/130
Tablo A.19 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112
Tablo A.20 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112
Tablo A.21 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2
Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
........................................................................................................ 113
Tablo A.22 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 113
Tablo A.23 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114
Tablo A.24 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114
Tablo A.25 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 115
Tablo A.26 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
....................................................................................................... 115
Tablo A.27 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 116
viii
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
10/130
EKL LSTES
Sayfa No
ekil 3.1 Gayrimenkul Piyasasnda Alan Pazaremas ............................. 25
ekil 3.2 Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazaremas .......................... 26
ekil 5.1 Ataehir Dou Blgesi Yerleim Plan ........................................ 55
ekil 5.2 Ataehir Dou blgesindeki Bo Arsalar ..................................... 59
ekil 5.3 Ataehir Kadastral Plan ............................................................... 60
ekil 5.4 Ataehirdeki Yaplardan Genel Grnmler ................................ 63
ekil 5.5 Ataehir Dou Blgesinden Genel Grnmler .......................... 64
ekil 5.6 Ataehirde Yeni na Edilen Projelerden Genel Grnmler ...... 65
ekil 5.7 stanbul Anadolu Yakas Jeoloji Haritas ..................................... 66
ekil 5.8 Ataehirde mar Durumu Belirtilen Arsalarn Krokisi ................. 68
ekil 5.9 Ataehirin evresindeki Lks Yaplardan Grnmler ............... 72
ekil 5.10 Ataehirin evresindeki Konutlardan Genel Grnm .............. 73
ekil 5.11 Kadky lesinin Mahalle Baznda Yerleim Haritas ................. 75
ekil 5.12 Emel Sokak Uydu Fotoraf ......................................................... 82
ekil 5.13 Atatrk Bulvar Uydu Fotoraf ................................................. 82
ekil 5.14 Fatih Caddesi Uydu Fotoraf ...................................................... 82
ekil 5.15 lmez Sokak Uydu Fotoraf ...................................................... 82
ekil 5.16 Yakutlar Sokak Uydu Fotoraf ................................................... 83
ekil 5.17 Dilek Sabanc Caddesi Uydu Fotoraf ....................................... 83
ekil 5.18 1994 Ylin Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul FiyatlarnnAnaliz Grafii .............................................................................. 85
ekil 5.19 2006 Ylin Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul FiyatlarnnAnaliz Grafii .............................................................................. 85
ekil 5.20 2006 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar Analiz Grafii ......................................................... 86
ekil 5.21 1994 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar Analiz Grafii .......................................................... 87
ekil 5.22 1994-1998 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2
Fiyatlarndaki Byme Oranlar AnalizGrafii .......................... 88
ix
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
11/130
ekil 5.23 1998-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 89
ekil 5.24 2002-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 89
ekil 5.25 1998-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2
Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 89
ekil 5.26 1994-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 90
ekil 5.27 1994-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 90
ekil 5.28 1994-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 91
ekil 5.29 1994-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul
M2
Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92ekil 5.30 1998-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul
M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92
ekil 5.31 2002-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92
ekil 5.32 1998-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 93
ekil 5.33 1994-1998 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 93
ekil 5.34 Sokak veya Caddelerin Ait Olduklar Mahallelerle karlatrmal1994-2006 Yllar arasndaki Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii .................... 94
x
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
12/130
TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLAN RANT ETKSVE ATAEHR RNE
ZET
ok sayda konut ve ticari nitenin bir araya geldii toplu konut alanlarnn,evreleriyle entegre olmalar durumunda, yakn blgede yaratabilecei sosyoekonomik etkiler, incelenmesi gereken nemli bir konudur. Toplu konutlarn,
ekonomik anlamda yakn evrede yaratabilecei pozitif etkiler blgenin kentselanlamda gelimesi asndan da nemlidir. Bu etkileimler sonucunda, evredeki
gayrimenkul fiyatlarnn ykselmesi normal bir sonutur. Bu almasnn konusuolarak toplu konutlarn yakn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlar zerinde
yaratabilecei rant etkisi seilmitir. Rant etkisi, evre gayrimenkul fiyat artlarnn,dier blgelerdeki artlara gre srad yksek olabileceini ifade etmektedir.
Bu almada incelenen Ataehir, stanbul ili, Kadky lesinde yer alan, byklekli bir toplu konut projesi olarak seilmitir. Ataehirin evresine olabilecek rantetkisini aratrmak amacyla, blgede oturumun balad 1994 ylndan bugne,gayrimenkul fiyatlarnn deiimi takip edilmitir. Blge seimi yaparken, toplukonut alannn evresi olarak, Ataehirden giderek uzaklaan perspektifte, farklfiziksel ve corafik zelliklere sahip, Ataehir gibi Kadky lesinde yer alan, sekiz
adet semt belirlenmi ve bu semtlerdeki gayrimenkul fiyat deiimlerigzlemlenmitir. Her semtteki fiyat deiimlerini lmek iin yllara gre fiyatartlarndaki byme oranlar ve enflasyondan arndrlm net byme oranlarhesaplanmtr.
alma sonucunda, toplu konutlarn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlarnndeiimi zerinde pozitif bir etki yaratt, bu pozitif etkinin dier blgelerdeki fiyatdeiimleri ile kyaslandnda sra d bir rant etkisi olduu grlmtr. Ayrcatoplu konutlarn, evresindeki gayrimenkul fiyatlar zerindeki rant etkisinin, onlara
olan yaknlkla doru orantl olarak deitii tespit edilmitir.
xi
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
13/130
THE RENT EFFECT OF MASS HOUSING PROJECTS TO AROUNDS ANDCASE OF ATAEHR
SUMMARY
The important topic, in case of mass housing areas integrated nearby, where most of
house and commercial units assemble on, may have some socio-economic effects,
needed to be investigated. Positif effects that mass housings may produce on nearby,
are important to region for urban development. As a result, raising of nearby property
prices is very normal. As topic of this study, the rent effect of mass housings may
produce on nearby property prices, has been chosen. The rent effect means , nearby property prices changing may be extraordinary, more high than other settlement
areas.
Ataehir has been chosen as a large scale mass housing project, settling in Kadky,in stanbul. Changing of nearby property prices have been followed for the purposeof investigation that the likely rent effect of Ataehir on nearby property prices from1994, started to residing in Ataehir,to now. When making region selection as nearbymass housing, eight neighbourhoods have been chosen having different physical and
geographical features, settling in Kadky like Ataehir and edging away fromAtaehir and also observed property prices changes. For measuring changes of
property prices in every neighbourhoods, the property prices growth rates and realgrowth rates, eliminated from enflation, have been calculated over years.
As a result, mass housings have positif effects on nearby property prices and if they
are compared with other property prices raising, in the same region, rent effect of
mass housings can be seen, also changes as direct proportion with closeness to
nearby.
xii
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
14/130
1.GR
1.1. Konunun nemi
nsanolunun ihtiyalarna ve tketim hzna yetiebilmek iin tm retim
sektrlerinde olduu gibi konut sektrnde de seri retime geilmesiyle birlikte toplu
konut kavram hayatmza girmeye balamtr. Zaman iinde gelien teknolojik
koullar, byk kentlere glerin artmas, ehir iindeki arsalarn azalp
deerlenmesi, deien yaam biimleri, stat ve snf ayrmlar gibi etkenlerden
dolay insanlarn bir arada yaayabilecei toplu konut alanlar popler hale gelmeye
balamtr.
Toplu konutlara olan talebin artmas arz da tetikleyerek, genelde devletin
gelitiricilik grevini stlendii bir durumdan yava yava zel sektrn de gelitirici
konumuna gelmesini salam ve retimin ivme kazanmasna neden olmutur.
zellikle son eyrek yzylda, byk kentlerin olumas ve ehir iindeki arsalarn
ar deer kazanmasyla birlikte toplu konut gelitiricileri, projeleri iin yeterli
byklkteki arsalar rahatlkla bulamaz hale gelmeye balamlar, artan rekabet
koullar ve dk arsa maliyetleri kaygs onlar ehir merkezlerinin dnda proje
gelitirmeye yneltmitir.
lkemizde ve yurtdnda son zamanlarda ina edilen toplu konut projeleri
incelendiinde hemen hemen hepsinin ehir merkezlerinin dnda, ulam olarak
ehre yakn konumlarda yerletiklerini grrz. Her yeni projenin ehir dndaki bu
blgelere ciddi bir hareketlilik getirmesiyle birlikte, kentsel byme ve gelime
yaanmakta, bu yeni yerleim alanlar ve evreleri kamu hizmetlerinin de etkisiyle
ciddi bir kalknma srecine girmektedirler.
te bu noktadan itibaren, toplu konut projeleri yakn evreleri iin inaat sektr
asndan adeta bir roketleme etkisi yaratmakta, bu etki de ksa srede gayrimenkul
fiyatlarna yansmaktadr. Bylece toplu konutlar evrelerinde ekonomik ynden bir
etki yaratmaktadrlar. Bu etkinin hangi koullar altnda olutuu, ne ekilde evresine
etki ettii analiz edilmesi gereken nemli bir konu halini almaktadr.
1
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
15/130
1.2. Problemin Tanmlanmas
almada incelenecek olan konu aslnda u soruya aranan cevaptan ibarettir. Toplu
konut projelerinin yakn evrelerinde yer alan gayrimenkul fiyatlarnn, zaman
iindeki deiim oranlar, ehrin dier blgelerindeki gayrimenkul fiyatlarnn,
zaman iindeki deiim oranlarndan daha yksek midir? ya da baka bir deyile
toplu konutlarn evresindeki gayrimenkuller zerinde yaratt bir rant etkisinden
sz etmek mmkn mdr. Problem tanmlandktan sonra problemi zmek iin
dier admlara geilmitir.
1.3.Tezin Amac
almada, belirlenen probleme uygun olarak ulalmas hedeflenen balca amalar
u ekilde gruplandrabiliriz;
-Toplu konutlarn, evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerinde yaratt
etkilerin aratrlmas.
-Bu etkilerin hangi artlar iin geerli olduunun tespiti.
-Ayn sre iinde, ehir iinde dier yerleim blgelerindeki gayrimenkul
fiyatlarnn takip edilmesi, toplu konut projeleri ve evresindeki gayrimenkullerin
fiyat deiimleri ile kyaslama yaplabilmesi.
-Bu deiimler arasnda farkllklar olup olmadnn tespiti varsa nedenlerinin
bulunmas.
-Toplu konutlarn, varsa evrelerine olan rant etkisinin tespiti.
-rnek alan almas Ataehir iin analizler yaplmas.
1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi
Bu tez almasnda, toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisini incelemek
amacyla, stanbul ili, Kadky lesi, Atatrk mahallesi snrlar ierisinde kalan, 12
yllk gemie sahip, yaklak 10.000 nitelik konut ve 750 nitelik ticari niteden
oluan, bir toplu projesi olan, Dou Ataehir incelenmitir. Aslnda Ataehir
planlanrken dou ve bat blgeleri olarak planlanm, fakat gnmze kadar sadece
dou projesi hayata geirilebilmitir. Bu almann yapl srecinde, bat ksmnda
2
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
16/130
yaklak 10.000 konut ve 250 ticari nitenin inasna balanmasna ramen
almada sadece Dou Ataehir ve evresindeki blge iin incelemeler yaplmtr.
Bat Ataehirdeki tm projelerin 2010 ylna kadar tamamen bitirilmesi
planlanmtr.
Tez almasna ilk olarak blge analizi yaplarak balanmtr. Ataehir toplu konut
projesinin yer ald ksm ve evresi, ncelikli inceleme alanlar olarak tespit
edilmitir. Ataehirin evresindeki blgeler tespit edilirken, Ataehir ile ulam ve
etkileim ynnden entegre durumdaki blgeler seilmitir. Blgeler
snflandrlrken, Kadky belediyesinin corafik ve sistematik olarak yapm olduu
mahalle bazndaki snrlandrmalar tercih edilmitir. Buna gre Ataehir ile birlikte,
Ataehirin evresi olarak, blgenin ok byk bir k
sm
n
n iinde yer ald
Atatrkmahallesi, gneyindeki K.Bakkalky ve dousunda bulunan Kayda mahalleri
almada incelenmitir. Ataehirin kuzeyinde kalan mraniye ilesi ise aradan
geen TEM karayolunun arada kopukluk yaratmas, entegrasyonu ve ulam
minimum hale getirmesi nedeniyle fiyat aratrmas ynnden incelenmeye dahil
edilmemitir.
Ataehir ve evre mahallelerdeki fiyat deiimlerini, gayrimenkul tipleri ve yerleim
karakteristlii gibi zellikler ynnden, benzer durumda olan blgelerdekigayrimenkul fiyatlarnn deiimleri ile karlatrp yorumlarda bulunmak amacyla,
Ataehirden giderek uzaklaan bir perspektifte, deiik mahaller seilerek
incelemeye dahil edilmitir. Bu amala Ataehir ve evresi gibi Kadky ilesinin
hzla byyen ve gelimekte olan Barbaros, Yenisahra ve Kozyata mahalleleri ile
daha eski ve bymesini byk lde tamamlam, yerleim alanlar olan Suadiye
ile Caddebostan mahalleri de almaya dahil edilmilerdir.
Bu mahallerdeki gayrimenkullerin 1994 ylndan gnmze, uzanan sretefiyatlarnn deiimleri incelenmitir. ncelemeye 1994 ylndan balanmasnn
nedeni, bu tarihte Ataehirde ilk olarak ikamet edilmeye balanm olmasdr.
almada kullanlan fiyatlar, Kadky Belediyesi emlak vergisi tespit
komisyonlarnn her drt ylda bir deerleme yapmak suretiyle hesaplam olduklar
gayrimenkul m2 rayi fiyatlardr. Bu rayiler her mahalle iin sokak ve cadde
baznda yapldndan, ayrntl birekilde yllara gre fiyat takibi yapmak mmkn
olmaktad
r. Deerleme y
llar
incelendiinde 1994, 1998, 2002 ve 2006 y
llar
ndadrder yllk periyotlarla bu deerlemelerin yaplm olduunu grrz. Bu rayi
3
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
17/130
deerler, gncel sat rakamlar ile kyaslandnda gerek rakamlar bire bir
yanstmamakla birlikte, belli oranlar dahilinde birbirleri ile rttklerinden dolay
almada kullanlmalar uygun grlmtr. Bylece gncel deerlerin
kullanlmasyla oluabilecek speklatif deerlerin, karklk yaratmas ya da baz
sokak ve caddelerdeki gemi gncel fiyatlara ulalamamas gibi olumsuz etkiler
nlenmitir.
Fiyatlardaki deiim oranlar incelenirken, lkedeki ekonomik gsterge ve veriler de
almaya dahil edilerek fiyatlardaki reel byme oranlarnn hesaplanmasna
allm, bu nedenle de 1994-2006 yllar arasndaki Tketici Fiyat Endeksi oranlar
almada analiz edilmitir.
Tez almasnda, verilerin imkan tand lde her mahalle iinden 20 adet sokakya da cadde rastgele seilerek, buralardaki gayrimenkullerin fiyatlarnn deiimleri
yllara gre incelenmi, fiyatlardaki byme oranlar ayr ayr hesaplandktan sonra
ortalamalar alnarak, her mahalleyi temsil eden tek bir byme oran hesaplanmtr.
Daha sonra enflasyon etkisinden arndrlarak reel byme oranlar da benzerekilde
hesaplanmtr. Son aamada her mahalle iin hesaplanm reel byme oranlar,
snflandrlm mahaller iin karlatrmal olarak analiz edilmi ve toplu konut
projelerinin evresinde yer alan blgelerdeki gayrimenkul fiyatlar
ndakideiimlerin, dier blgelerdeki deiimlerden ok yada az olup olmad
anlalmaya allmtr.
1.5.almann erii
Tez almasnda incelenen konuyla ilgili olarak toplanan veriler, yaplan almalar
ve analiz sonular belli balklar altnda tasnif edilerek, sistematik olarak
sralanmtr. Bu sralamalara uygun olarak alma 6 ana blme ayrlarak, gerekli
alt balklarla desteklenmitir. Bu 6 blm zetlemek gerekirse;
1.Blmde, konuyla ilgili giri nitelii tayan, almann n tantm yaplmtr. Bu
blmde almann amac, alma konusu, almann kapsam ve almada
uygulanan yntemler aklanmtr.
2.Blm literatr ksmdr. Bu blmde, alma konusuyla ilgili olan yerli ve
yabanc kaynaklar taranmtr. Bu kaynaklar konularna gre snflandrlarak,
alma konusuyla ilgili olan ksmlar analiz edilmitir. Daha nce yaplan bu
4
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
18/130
almalarn amalar ve ulalan sonular da incelenmitir. Bu almalar tez
konusuyla iliiklendirilerek, benzer ve farkl ynleri tespit edilmitir.
3.Blmde, almann daha iyi anlalmas amacyla, gayrimenkul ile ilgili
ekonomik ve finansal kavramlar irdelenmi konuyla olan ilikisi zerindedurulmutur. Rant kavram, fiyat ve deer kavramlar, enflasyon ve vergi kavramlar
gibi konular alt balklar altnda verilen tanmlar ve rneklerle pekitirilmitir.
4.Blmde, tez konusunun anahtar konularndan olan toplu konut kavram, detayl
olarak incelenmitir. Bu blmde toplu konutun genel tanm, tarihesi, kentsel
geliim asndan nemi, lkemizde ve dnyadaki baz uygulama rnekleri,
evrelerine olan sosyal ve ekonomik etkileri, uygulanan toplu konut politikalar gibi
konular bu blmde incelenen baz konulardandr.
5.Blmde, rnek alma alan olan Ataehir ve evresi kapsaml olarak analiz
edilmitir. Ataehir ve evresindeki gayrimenkul zellikleri, mimari zellikler,
mevcut ve gelecekteki yaplanma trendleri, pazar analizleri, gayrimenkul fiyatlar,
fiziki evre etdleri, bo arsa kullanm analizleri, gayrimenkul fiyatlarnn
deiimlerinin takibi, fiyatlardaki byme oranlarnn bulunmas, enflasyondan
arndrlm byme oranlarnn tespiti, blgelere gre fiyat karlatrmas gibi
konular incelenmitir.
6.Blm sonu blmdr. almada ulalan sonular ve yorumlar bu blmde
belirtilmitir.
5
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
19/130
2. LTERATR
alma konusu ile ilgili yabanc ve Trke literatr aratrmas yapldnda, direkt
olarak toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisi ile ilgili bir alma
olmamakla birlikte, toplu konut projelerinin evrelerine olan etkileri genel bal
altnda incelemeler yapld grlm, bu genel balklar iinden kentsel ve
ekonomik etkilerle ilgili olanlar alma konusuyla ilgili olarak incelenmitir.
Ayr
ca yine al
ma konusuyla ilgili olarak, gayrimenkul fiyatlar
na etkisi a
s
ndanyeni yaplan gayrimenkul projelerinin evrelerine olan etkileri ve mevcut
gayrimenkul projelerinin yeniden yaplandrlmas sonucu evrelerine olan etkileri
genel balklar altndaki almalar da analiz edilmitir. Fakat literatr almasnda
hemen hemen hibir Trke kaynaa ulalamamtr. Bu nedenle daha ok yabanc
almalar incelenmitir.
Ding ve Knaap (2003), yaptklar almada, Cleveland blgesinde dahili komu
yerleimlerdeki gayrimenkul fiyatlarnn birbirleri ile olan etkileimlerini, evsahiplii oran, yeni inaat yatrmlar ve ekonomik gelimelerin etkileri erevesinde
incelemiler; komu yerleim kalitesinin gelitirilmesi ve devam etmesine ynelik
olarak ta farkl yaklam nermilerdir. Bu yaklamlara gre blgedeki yeni
inaat yatrmlarnn arttrlmas, evsahiplii orannn arttrlmas ve blgedeki
ekonomik gelimenin salanmas yoluyla gayrimenkul fiyatlarnn arttrlabilecei
ngrlmtr. alma sonular blgedeki yeni inaat yatrmlarnn artmasnn,
evredeki gayrimenkul fiyatlarna pozitif etkisi olduunu, evsahiplii oranlarnn
azalmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi olduunu, sosyal hizmet sektr
dndaki i dallarnn saysnn artmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi
olduunu destekler niteliktedir.
Simonsa (1998) gre, bir blgedeki yeni inaatlarn yada evredeki negatif
yatrmlarn gayrimenkul deer ve fiyatlarna nemli derecede etkileri
bulunmaktadr. Simons, Cleveland, Ohio blgesinde, 1992-1994 yllar arasndaki
12,100 adetlik bireysel konut sat
n
baz alarak yapt
al
mada iki ad
ml
hedonikfiyat modeli yntemini kullanmtr. alma sonucuna gre blgeye ok yakn
6
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
20/130
konumda yaplan yeni inaatlarn, mevcut gayrimenkullerin sat fiyatlarnda
ortalama 670 $lk pozitif bir etki yaratt grlmtr.
Ding ve dierleri (1999), Cleveland ve yakn evresindeki yeni konut yatrmlarnn
ve mevcut gayrimenkullerin iyiletirilmesinin, blgedeki gayrimenkul fiyatlarnaolan etkisinin incelendii bu almada, corafi bilgi sistemini kullanlarak, uzamsal
gecikmeli deikenlerin yer ald hedonik fiyat regrasyon ynteminden
faydalanlmtr. Sonuta drt temel bulguya ulalmtr.
-Yeni konut yatrmlarnn fiyatlara olan etkisi corafik olarak kstldr.
-Blgeye yaplan yeni yatrmlarn fiyatlara olan etkisi, blgede yaplan yenileme
almalarnn etkisinden daha byktr.
-Yeni gayrimenkul yatrmlar ve yenileme almalarnn evredeki gayrimenkul
fiyatlar zerinde pozitif etkileri vardr.
-Kk lekli yatrmlarn evredeki fiyatlar zerinde kayda deer bir etkisi yoktur.
(Ding ve dierleri , 1999).
Tuna ve dierleri (1996), yaptklar almada, toplu konut uygulamalar ile yeni
kentleme sreci arasndaki ilikileri aratrm, bu dorultuda seilen rnek
kentlere(Balkesir, Manisa, Ktahya, Aydn, Tekirda, Krklareli) ilikin olarakToplu Konut daresinin retecei kararlara esas olacak veri tabanlarnn depolama
ve deerlendirme yntemini gelitirmeyi amalamlardr. Bu almann sonucunda
toplu konut alanlarnn kentsel gelime eilimlerine yn verecek nitelikte ve
byklkte gelimeler olduklar grlm fakat rnek kentlerin tm iin genelleme
yaplamayaca anlalmtr. almada ele alnan rnek kentler arazi kullan, kent
nfusu, yllk nfus art hzlar ve kentsel younluk dalmlar bakmndan
s
n
fland
r
lm
, nfus art
h
z
n
n greceli olarak yksek olduu kentlerde bile toplukonut alanlarnn kentsel makroforma olan etkisinin benzer olmad grlmtr.
Manisa kenti bu grup iinde toplu konut alanlarnn hem toplam konut stoku iindeki
pay (%56,53), hem de kentin geliiminde ok stratejik bir alann ara olarak
kullanlmas ile kent makroformunun plan hedefleri dorultusunda yaplanmasnda
olumlu etkisinin aka grld, bir u rnek olduu dikkat ekmi ve nfus
artnn greli olarak daha alt dzeyde (yllk %2-3 nfus art hz) seyreden
merkezlerde toplu konut alanlarnn kent makroformunu belirleyici etkisinin snrlkald grlmtr (Tuna ve dierleri, 1996).
7
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
21/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
22/130
gemi gayrimenkullere hemen komu durumdaki gayrimenkullerin fiyatlarnn,
belirgin ekilde pozitif ynde etkilendikleri grlmtr.
Lee (1999), yapt almada, Philadelphia blgesindeki devlet tarafndan
yaptrlm toplu konutlar, proje yapm ve satlarnda uygulanan program eitlerinegre ayrarak, bu toplu konutlarn 1/4 ve 1/8 mil yarapl evresinde yer alan
gayrimenkullerin, 1989-1991 yllar arasndaki bireysel sat rakamlarn takip
etmitir. Ama bu fiyatlarn nasl deitiini belirlemek ve eer varsa toplu
konutlarn bu fiyatlara olan etkilerini aratrmakt. alma sonularna gre
uygulanan toplu konut projelerinin eitlerine gre yakn evrelerindeki
gayrimenkullerin fiyatlar zerinde pozitif ve negatif etkileri olduu grlmtr.
Ayr
ca evsahiplii edindirme ve yeni inaat ya da yenileme programlar
n
n dierprogramlara gre fiyatlar zerinde daha pozitif etkiler yaratt grlmtr.
Literatr almalar ierik asndan genel olarak incelendiinde ve yaplan
almayla karlatrldnda u sonular elde edilmitir;
1-Literatr almalarnn kapsamlar incelendiinde ;
-Yeni yerleim alanlarndaki verilerin
-evre yerleim alanlarndaki verilerin
-Demografik ve ekonomik verilerin
-Blgesel gayrimenkul fiyatlar ve projelerin sat rakamlarnn
-Blgedeki yeni inaat yatrmlarnn
-Pazar aratrmalarnn
-Mevcut ve yeni kurulan i sektr ve i gc aratrmalarnn
-Corafik verilerin
-statistik verilerin kullanld grlmtr.
2-Bu verileri analiz etmek iin;
-Regresyon analizleri (baml ve bamsz deikenler)
-Saysal analizler (integrasyon, trev v.s.)
-lm analizleri (cebirsel ilemler, ortalama ve oran hesaplar)nin kullanld
grlmtr.
9
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
23/130
3-Literatr ve alma arasndaki benzerliklere bakldnda;
-Fiyat deiimlerinin, sadece toplu konutlarn etkisi baznda incelenmesi
-alma blgesi tespiti
-Pazar analizi
-Fiyatlardaki byme oranlar
-Kullanlan verilerin birbirine benzer nitelikte olduklar grlmtr.
4-Literatr ve alma arasndaki farkllklara bakldnda;
-Rant etkisi aratrmas
-Dier deikenlerin gz ard
edilmesi-Enflasyondan arndrlm byme oranlarnn kullanlmas
-Blgesel karlatrmalarn kullanlmas gibi farkllklarn olduu grlmtr.
10
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
24/130
3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK VE FNANSALKAVRAMLARIN NCELENMES
3.1. Rant
3.1.1. Rantn Tanm
Rant kavramnn farkl alanlarda bir ok tanm olmakla birlikte ekonomi ve iktisat
bilimiyle uraan bilim adamlar tarafndan gelitirilen, alma konusuyla ilgili baz
tanmlaru ekilde sralanabilir.
Franszca (rente) szcnden dilimize giren rant szc; genelde tarla, arazi vb.
gibi tanmaz iyesinin topra ileme, kullanma hakk karlnda belli zaman
dilimleri sonunda elde ettii emee dayanmayan gelir olarak toprak rant ya da
sosyal, ekonomik koullar nedeniyle ortaya kan ekonomik yap sonucu bir ya da
birka retim etmenin olaan getirisine eklenen fazladan kazan anlamna gelir
(Byk Larousse,1995).Rant, topran kullanm fiyatdr. Daha geni bir tanmla rant, retim faktrlerinden
topran ve dier kaynaklarn(madenler, petrol yataklar, ormanlar vb.) retimden
ald paraya verilen isimdir. retim srecine katlan emek faktrnn gelirine faiz,
teebbs faktrnn gelirine kar, toprak faktrnn gelirine rant ad verilir. Dier
retim faktrleri gibi rantn ortaya kmasnn nedeni, topran snrl ve kt bir
kaynak olmasdr (Aktan,1993).
ktisat biliminde rant deyince akla ilk toprak rant gelir. Topran kt olmas
dolaysyla toprak sahibinin ksa dnemde veya uzun dnemde salayaca bir rant
olacaktr. Ktlktan doan bu ranta ktlk rant veya mutlak rant ad verilir. Bu
anlamda bir lkedeki en verimsiz topraklar dahi uzun dnemde sahibine bir gelir
yani rant salayacaktr. Kaliteli ve verimli topraklarn geliri doal olarak daha fazla
olacaktr. Topraklarn farkl zelliklere sahip olmasndan (rnein verimlilik fark,
kente ve pazar yerine uzaklk fark gibi) doan ranta ise diferansiyel rant ad verilir
(Aktan,1993).
11
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
25/130
Bu tanmlardan yola karak toprak rant kavram, imara alm veya imara
almay bekleyen arsa ve arazilere uygulandnda, ehir merkezine ve sosyal
imkanlara yakn konumda olan, zerinde yada evresinde kaliteli ve dzenli
yaplamalarn olduu, talebin yksek olduu ve baz durumlarda nceden
kestirilemeyen fakat evreye deer katan unsurlarn varolduu blgelerin dierlerine
gre ok daha fazla rant salayacan dnmek kuvvetli bir ihtimal gibi
gzkmektedir.
Bu almaya konu olan rant kayna ise toplu konut projelerinin evrelerine kataca
art deerlerden dolay, bu blgelerde yaanacak ani fiyat artlar sonucu
oluabilecek muhtemel rant etkisidir.
3.1.2. Rant Kuramlar
Ekonomi ve iktisat bilimiyle uraan A.Marshall, Ricardo, Henry George, K.Marx
rant anlamn, rant benzeri deyimiyle dier kazanmlar iin geniletmilerdir. Rant,
toprak rant dnda bir retim aracnn salad net gelirdir. Gerekte bir ekonomik
iletmenin olaan d, geici koullar nedeniyle bu ek gelir elde etmesi, rant
benzerinin olumas iin yeterlidir. Buna somut bir rnek, herhangi bir maln
piyasada geici bir sre iin kstlamas, reticisinin sebepsiz olarak fiyat arttrmas
sonucu salad fazla kazanc gsterebiliriz (Alar ve ada,2002).
ktisat biliminde rant kavramn ilk kez bugn dahi geerliliini koruyacakekilde
aklayan klasik iktisatlardan David Ricardodur. Ona gre rant, doann
cmertliinden deil, aksine cimriliinden domaktadr. Ricardo, rantn,topran kt
olmas ve bunun sonucunda fiyatlarn artmas ile elde edilen bir deer olduunu ifade
etmektedir.
Rant esasen kazan
lmam
gelir dir. Zira topra
ve doay
insanolu deil tanr
yaratmtr. nsanolu mlkiyet hakkna dayal olarak, znde bir gayret
gstermeden ve bir maliyet yklenmeden rant elde edebilmektedir. Bu anlamda rant
kazanlm bir gelir olarak adlandrlr. Oysa, kar ve cret, ranttan farkl olarak
kazanlm gelirdir. Teebbs sahibi kar elde edebilmek iin, sermaye, emek ve
topra belirli bir miktarda kullanmak durumundadr (Aktan,1993).
Ricardo, topran salad geliri ayr trlere ayrarak aklamtr. Bunlardan
bir tanesi toprak iyeliinin salad gelirdir. Toprak sahibi topran kirayaverir, hibir emek harcamadan belli sreler iin kira paras alr, yani toprak
12
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
26/130
rant elde eder. Ricardo'ya gre toprak rantnn kayna vardr. Bunlar;
topraklarn verimlilik fark, pazara eit uzaklkta olmamalar, ayn trdeki
topraklarda kullanlan tarm teknikleri, sermaye ya da emein farkl verim
salamalardr. rn maliyetleri farkllklarndan ortaya kan bu tr ranta
diferansiyel rantad verildi. retim yerleri konumlarnn pazara uzak, yakn
olmalar nedeniyle ortaya kan fiyat farklar da diferansiyel ranttr. Hibir deer,
emek harcanmadan oluturulamayacana gre arazinin deeri, stnde retilen
mallarn deeri ile belirlenir. Ama rnlerin pazar deeri, o pazar ile ilikili
olan dk verimli topran rnlerinin fiyatna eittir. Yani rnn pazar
fiyat, pazardaki en pahalya retilmi olan rnn fiyatna eittir. Bu
durumda, dk verimli topraktan daha verimli topraklarda retilen mallar
piyasada art bir deer salamaktadr. te rantn kayna da bu art deerdir
(Ricardo, 1817).
Ekonomik gelimeler ve ekonomik anlaylarda ortaya kan deiiklikler
toprakta ortaya kan rant kavramnn geniletilmesini gerektirdi. Sanayileen
toplumlarda hzla artan ehir ve kasaba nfusu; bu tr yerleim alanlarndaki
arsa ve arazi fiyatlarnn hzla ykselmesine neden oldu. Henry George kent
topraklarnda ortaya kan bu emeksiz gelire kentsel rant adn verdi. Bir ok
ekonomist(Stuart Mili, Leon Walras) bunu eletirdi. Hatta Henry George
( Progress and Poverty ) lerleme ve Yoksulluk, 1879 isimli eserinde bu rantn,
vergi yoluyla kamuya dndrlmesini, geri alnmasn istedi. Bu gre yakn bir
dzenlemeyi lkemizde 1948 ylnda karlan 5237 sayl Belediye Gelirleri
Yasasndaki dier hkmler yannda, kentsel dzenlemeler sonucu deeri artan
tanmazlarn dzenlemeden sonraki ve nceki deerleri arasndaki farkn
yarsnn deerleme resmi olarak alnmaseklinde gryoruz (Alar ve ada,
2002).
19uncu yzyln ikinci yarsnda retici emeine dayanmayan rant benzeri
kavram, corafi konum(byk ve zengin tketim merkezlerine yaknlk, ucuz
maliyet), fiyatta rakipsiz olma (tekel rant) gibi temel etkenlere dayandrlarak
da geniletildi. Ama rant benzerleri toprak rantna gre ksa mrl gelip
geici rantlardr. Bylece rantlar; retici rant, tketici rant, ktl k rant
olarak tanmlandlar (Alar ve ada, 2002).
13
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
27/130
Karl Marx'a gre; toprak rant kapitalist retim biiminin gelimesinde bir
aama ve bu retim biiminin krsal blgelerin yapsal deiimini hzlandran bir
sonucu olarak ortaya kar. Burjuva toplumunda tarm zamanla sanayinin basit
bir kolu durumuna gelir ve tamamyla sermayenin egemenlii altna girer.
Toprak rant iinde ayn gr geerlidir. Toprak rantn tam kavramak iin
sermaye ile beraber dnmek gerekir. Ama sermaye, toprak rant kavramn
bilmeden de aklanabilir. Marx'a gre toprak rant kavram yle domutu;
Byk Britanya'da ifti nce kirac olarak ortaya km 16'nc yzyln ikinci
yansnda, onun yerini toprak sahibi tarafndan sermaye, hayvan, tohumluk,
tarm aralaryla donatlan zgr ifti almtr. Bunun kylden fark daha
fazla gndelik alan ii kullanlmasyd. ifti, ok gemeden yarc ya da
ortak oldu. Bu durumda tarm sermayesinin birblmn toprak sahibi, teki
blmn ise ifti karlyor ve elde edilen rn szlemeyle belirlenen bir
orana gre aralarnda paylalyordu. Daha sonra Fransa, talya ve dier
devletlerde de kullanlan bu kiraclk ekli, Byk Britanya'da hzla ortadan
kalkt ve yerini kiracla brakt. Bu tr kiraclkta toprak iyesi kirac ile bir
szleme yapar, hibir eye karmaz, ama szleme hkmlerine gre toprak
rant adyla yll k net krn bir blmn para ya da rn olarak kiracs
iftiden alr (Marx, 1844).
Bu kuramlardan hareketle, alma alanmz olan Ataehir ve evresindeki
duruma bakldnda ve rant kavram, imarl bo arsalar iin analiz edildiinde
arsa miktarnn kstl olmas, arsalar zerinde retilebilecek projelerin normal
piyasa koullarna kyasla ok yksek rakamlara alc bulabilecek olmas, pazar
diye tabir edebileceimiz ehre yakn oluu, bu blgede yaanabilecek fiyat
artlarna ve kentsel bir ranta iaret eden unsurlar gibi gzkmektedir. Fakat bu
rantn oluabilmesinde blgede dzenli geliimi balatacak bir toplu konut
projesinin varl ngrlmektedir.
3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler
Gnlk hayatmzda rant kelimesi bir ok farkl alanda kullanld gibi bu
kelime ile edeer anlamda kullanlan, anlam olarak i ie gemi baka
kavramlarnda olmas konunun anlalmasn zorlatr p bir anlam kargaas
yaratmaktadr. Bu amala rant kelimesiyle ilikili baz kavramlar
14
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
28/130
aklanmaldr. Bu kavramlara rnek olarak rant salama , rant kollama ya
da konumuzla ilgili olarak arsa speklasyonu gsterilebilir.
Rant salama ile rant kollama arasnda belirgin ve nemli bir farkllk sz
konusudur. Rant salama ya da elde etme en azndan mlkiyet hakknn mevcutolduu bir toplum dzeninde merudur. Rant kollama ise rant salama ve kar
salama dan tamamen farkl, gayri meru bir eyleme verilen isimdir (Aktan, 1993).
kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan suni olarak yaratlm bir ekonomik
transferi elde etmek iin giritikleri faaliyetleri ve bu amala yapm olduklar
harcamalara Rant Kollama ad verilmektedir (Aktan, 1993).
Bu noktada konunun daha iyi anlalmas iin gerek rant ile suni rant kavramlar
arasndaki farkll ayrt etmek gereklidir. Gerek rant, arz sabit olan (kt olan)
topran ve dier doal kaynaklarn gelirine verilen isimdir. Suni rant ise genelde
devlet tarafndan yaratlan, baz ekonomik faaliyetler zerine snrlamalar konulmas
ya da ekonomik faaliyetlerin bizzat devlet tarafndan dzenlenmesi suretiyle ortaya
kmaktadr. te rant kollama, kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan yaratlan
bir suni rant elde etmek iin girimi olduklar faaliyetlere verilen isimdir.
Rantn bir fonksiyonu da, sermayenin arazi kullanm yoluyla uygun bir ekilde
dolamn ve dolaysyla ekonomik aktivitelerinin uzamsal rgtlenmesini
salamaktr. Bu fonksiyonun aksamadan gerekleebilmesi iin, uygun arsa
piyasalarnn varl gereklidir. Speklasyonun temelini oluturan deiim deeri, arz
ve talepe belirlenen gerek bir fiyat deil de beklentilerin meydana getirdii bir
deer olduundan, kentin uzamsal geliimini tarih boyunca etkileyebilmitir
(Altnta, 2004).
Speklasyon, kentlerin gelime ynn speklatrlerin istekleri dorultusunda
ynlendirdii iin, dzenli kent gelimesine engeldir. Kentsel arazi speklasyonu ile
kentin dzensiz uzamsal dalm arasndaki ilikide hangisinin neden hangisinin
sonu olduunu ayrmak olduka g olmaktadr. rnein, kentin mekansal geliimi
kurbaa atlayna (leapfrog development) benzer bir desene sahipse ve bunda
herhangi bir uzamsal snrlandrma yoksa, bir sonraki potansiyel gelime alanlar ile
ilgili beklentiler bireylerin rant kopartmak iin buralarda arsa satn almasn tevik
eder. Gelime ile ilgili beklentiler, sonuta speklatif fiyatlarn oluumuna ve bu
beklentilerin informel kanallar yoluyla toplumda yaylmas da, speklatif arsa
15
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
29/130
fiyatlarnn, gelime alann ok daha dndaki yerlerde bile etkili olmasn
salayabilir. Teknolojinin de verdii imkanlar, kurbaa atlay eklindeki kentsel
gelimeyi ve dolaysyla speklasyonu besler. Ayn srete, speklasyonun kendisi
bu tr bir kentsel gelimeyi peinden srkler (Altnta, 2004).
Trkiyede birok kentteki arazi speklasyonu, kentsel gelimeyi ipotek altna
almaktadr. Alnan yeni imar haklarna karn, rant beklentileri ile elde ettii araziyi
geliime amayan mlkiyet sahibi, yerel politika arenasnda da gl birer iktidar
oda haline gelebilmektedir. Speklatrn amac ortamn yaanabilir olmasndan
ziyade hzlca satabilecei arsalar oluturmak olduundan, bu arsalar zerine kurulan
konutlar hem konfor hem de estetikten yoksun olmaktadrlar. Ayrca bu arsalarda
ina edilen konutlar, genellikle al
veri yap
labilecek, iyerlerinin kurulu olduu,ocuklarn okula gnderilebilecei ve oyun oynayabilecei oyun alanlarndan uzakta
olmalarnn bir sonucu olarak sosyo ekonomik ve kltrel aktivitelerin sekteye
uratlmasna neden olabilmektedirler (Altnta, 2004).
MESA naat Ynetim Kurulu yesi Erhan Boysanolu'nun ranta bak as ise
yledir;
Dnyann hibir lkesinde arsann bedeli yzde 50 deil.Trkiye'de 'Benim arsam yzde 50' derler hemen. Ya ne demek
bu? Peki neden bu kadar pahal? nk imarl arsaretilmiyor. O yzden de imarl arsa ok deerli. Btn rant
burada. Bugn Polonya'da yaptmz konutlarda arsa deeriyzde 10'u gemez. Bugn Letonya'da sattmz rakamlarmetrekareye 2 bin euro civar. Oradaki arsa deeri yzde 5'igemez. yle olunca, siz de konutu inanlmaz gzel yapmayaalyoruz. Dnn stanbul'da 200 bin dolara ev alrken, 100
bin dolar arsaya veriyorsunuz. Byle birey olmaz. Trkiye'derantiyenin ucu arsaya dayanyor (Boysanolu,2005).
Bu rnekler ve aklamalar erevesinde alma alanmz olan blgede, eer bir rant
etkisinden bahsedilecekse bu etkinin tamamen kendiliinden olumu, gerek rant
kavramna uygun olaca grlr. Ataehirin bugnk mevcut durumu nedeniyle bu
blge ve evresinde bir arsa speklasyonundan bahsetmek pek olas deildir.
nk blge speklasyon koularn oktan gemi, kentsel gelime ve byme
alannda kendini kantlam bir blgedir.
3.2. Fiyat
Tm piyasalarda olduu gibi gayrimenkul piyasasnda da arz talep ilikisinin sonucu
olarak deer ve fiyat unsurlar nem kazanmaktadr. Rant etkisinin de llmesi fiyat
16
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
30/130
analizleri ile mmkn olmaktadr. Her gayrimenkul piyasasnn kendine zg fiyat
deerleri vardr ve bu deerler piyasann karakteristik zelliini yanstmaktadr.
Piyasalarn doru analiz edilebilmesi iin fiyat eitlerinin bilinmesi ve doru
anlalmas ok nemlidir. Herhangi bir anlam karmaas yaanmamas iin piyasada
karlalabilecek deer ve fiyat eitleri incelenmelidir.
3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar
Ekonomik birey, edinmek istedii maln maliyeti ile maldan salayaca yarar
karlatrr. Deer bu balamda, giderle sbjektif mal deerlendirme
noktasna ve iinde bulunduu konuma gre eitlilik gsterir. Bundan dolay
pek ok deer tr ile karlalr. nk deer, insann zelliine, maln
biimine, her gereksinimin o andaki istem derecesine ve konumuna gre lttr
ve kiiden kiiye farkllar. Deer, yresel zellikler ierdii ve herkes iin
ayn anlam tamad ndan objektif olarak belirlenemez. Bu niteliinden
dolay deer, srekli sbjektif olmak zorundadr. Ancak herkes iin gerekli
anlam olan ve fiyat deyii ile rtecek objektif deiim deerinin ekonomik
olarak bulunmas da gerekir (Alar ve ada, 2002).
Tketim ekonomisinde deer, sadece psikolojik bir kavramdr. Onun bykl
deiik tketiciler iin bir malnsahip olduu anlama gre derecelenir. O halde
tek tek insanlar tarafndan her durumda gereksinimlerin byklne ve
yararlanmann hissedilebilen derecesine gre deiir (Erkan, 1991).
Yararllk ve nemlilik llebilir bir byklk deildir. nsan bilincinde
yararllk ve nemliliin derecesi net bir biimde hissedilse de bunlarn
dereceleri bir lein kullanlmasyla saysal biimde belirlenemez. Tketim
ekonomisinde bir maln hangi deerde olduu kesinlikle ifade edilemez. Bir mal,
bir kiinin dierine gre daha yksek deerledii ok kimse tarafndan
sylenebilir. Bu anlamda deer iin, ihtiyalar karlamak iin, belirli bir
zamanda ve belirli bir durumdaki insanlarn mallara uygun grdkleri
derecelendirme ilikisidir tanm yaplabilir (Rothkegel, 1930).
Deer kavram, sbjektif unsurlardan dolay ekonomik yaamda belirleyici deildir.
Bir maln deeri kiiden kiiye deiiklik gsterebilecei iin belirleyici unsur
fiyattr. Fiyat ise deerin parasal olarak ifadesidir. Bu ynyle fiyatlar eitli
mallara olan istemin tketiciler ve reticiler tarafndan karlatrlmasna ve
17
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
31/130
deerlendirilmesine olanak tanyan bir l sistemini oluturur. Yani, fiyat bir
miktar malla bir miktar para arasnda kurulan bir ilikiden oluur. Bu iliki,
insanlar arasndaki kesin deeri belirtmeye eilimli koullarda kurulabilecei gibi
psikolojik faktrlerin etkisiyle de kurulabilir. Buna karlk ekonomik hayatta
gereksinim duyulan, deiik ekonomik bireyler iin geerli olan deil, kiiye zg
olmayan, yani belirli lde genel iin geerli olan karakterde, ekonomik
varlklarn gvenilir biimde karlatrlmasna olanak tanyan bir deer
ifadesini bulmaktr (Alar ve ada, 2002).
Bu objektif deerdir ve ounluun karar olup, tanmazlara yklenen rayi
(srm deer) bedeldir. ounluun bir tanmazn deerine karar vermesi, ayn
pazar koullar
nda benzer ta
nmazlar iin denen para yani al
fiyat
ile belirlenmektedir. Bylesine bir deer rnein sigorta, kredi, vergilendirme gibi
amalar iin nemlidir. Ayrca icra ilemlerinde en yksek deerin
belirlenmesinde, kamulatrma dentilerin saptanmas ve zel kazan ve
gider kestirimlerinde, karlalan glkler ya da dier nedenlerden dolay
hakly bulmada uzman bilgilerinde yetersizlikler olduu durumlarda, fiyat ve
sunu koullarnn belirlenmesinde de pratik nemi vardr (Alar ve ada, 2002).
3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz Deer Kavramlar
Deer kelimesi pek ok anlamda kullanlmaktadr. Gayrimenkulle ilgili olarak
incelendiinde kymet, paha, bedel anlamlar n plana kar. Fakat deer
kelimesinin gayrimenkul piyasasnda da ok farkl kullanm eitleri
mevcuttur. rnek olarak bir tanmazn kredi, sigorta, yatrm, vergi, bildirge,
kamulatrma, piyasa, srm, sat, pein, taksit, ipotek, gerek, maliyet, tavan
vb. deeri deyileri sk sk duyulur ya da kullanlr. Bu kavramlar incelemek
konunun anlalmas bakmndan nemlidir.
Bir tanmazn kredi deeri, kredi anlamasnn geerli olaca srece normal
alm satm bedelinin altnda olmaldr. Bunun nedeni, kredi kurumunun
szleme koullarna uyulmadnda, tanmaz satarak at krediyi
kolaylkla karlamay, kr ve doacak bir riskten kanmay istemesidir. Bu,
kredi kurumunun dou ve yaamn srdrmesinin ilk kuraldr (Miles, Berens,
Weiss, 2000).
18
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
32/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
33/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
34/130
yntemlerle de belirlenebilir. Bu yntemlerde faiz, enflasyon yzdelerinin ara
taksit ve pay srelerine gre deer artrmlar ayr ayr hesaplanr ve toplamlar
srm deerine katlarak taksitle sat deerleri bulunur (Miles, Berens, Weiss,
2000).
Gncel deer kavram ise tanmazn belli bir gndeki deerini ifade eder.
Rayi ya da istenen bir tarihe indirgenen dier deerler de bu anlamda
dnlebilir (Miles, Berens, Weiss, 2000).
Alacaa gvence salamak iin bir tanmazn ya da tanrn borlu tarafndan
alacaklya eitli ekillerde rehin verilmesi ok eskiden beri bilinen hukuki bir
bant ve ilemdir. potek, tanmaz rehninin bir eidi olup, Trk Medeni
Yasas madde 88le gre: Halen mevcut olan veya henz domam olmaklaberaber domas kesin veya olas bulunan herhangi bir alacak, ipotekle gvence
altna alnabilir.
Kavramdan anlalaca gibi tanmazlarn potek deeri borlu ve alacakl
arasnda belirlenen bir deerdir. Tanmazn tmnn bir alacaa karlk
gsterilmesi durumunda, ipotek deerinin srm deerine yaklamas
beklenebilir. Ancak srm deerinden byk olmas hi phesi beklenemez.
Buna karn tanmazn belli bir kesiminin veya paynn bir alacaa karlk
gsterilmesi, tmnn srm ya da dier deerleri hakknda bir lt olamaz.
(Alar ve ada, 2002).
Alara gre, anayasa mahkemesi, tanmaz maln gerek deeri ifadesini bina
ya da arazinin rayi bedeli, normal alm ve satm deeri olarak kullanmaktadr.
Yukarda deinilen baz deer tanmlarndan da anlalaca gibi tanmaz
deerleri, zamann, doal, yapay ve ekonomik koullarn bir ilevidir (Alar ve
ada, 2002).
3.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar
Bir gayrimenkulun tam deerini belirlemek olduka zor bir itir. nk
gayrimenkulun deeri bir ok farkl kritere baldr. Gayrimenkul deerlemesi; bir
tanmazn deerleme gnndeki olas deerinin bamsz, tarafsz ve objektif
kriterlere dayanarak tahminidir. Bu tahminler kuramsal bir incelemenin saysal
sonucu olup bulunan deerin parasal karl olan fiyat ise bizim iin nemlidir.
21
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
35/130
Gayrimenkul deerlerinin belirlenmesinde uzmanlar temel olarak farkl yntem
kullanrlar. Bunlar karlatrma, gelir ve maliyet yntemleridir. Bir gayrimenkulun
deerlemesi yaplrken hangi yntemin kullanlacana, deeri saptanacak tanmazn
konumuna ve emlak piyasasnn alkanlklarna gre karar verilir. rnek vermek
gerekirse, zerinde yap bulunan veya bulunmayan imar parselleri iin karlatrma
yntemi, kiralk konut yada iyerlerinde gelir yntemi, i han gibi zerinde yap
bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen tanmazlar iin maliyet ynteminin kullanlmas
uygundur. Doru yntemi semek ve doru fiyat tespit etmek iin, fiyatlar etkileyen
kriterlerin belirlenmesi nemlidir.
Emlak uzmanlar, konut fiyat ile ilgili deerleme yaparken, 35 ayr kriteri
birletiriyorlar. Bylece daha gereki fiyatlar bulunuyor. Byk yat
r
m ifade edenalmlarda deerlemeyi uzmanlara yaptrmak en dorusu. Ancak bunun iin paras
olmayan daha kk lekli almlarda, alc, aada listesini verilen kriterlere gre
kendisi de bir aratrma yaparak yaklak sonular bulabilir. Bu 35 kriter yledir:
(Kirei, 2005).
1-naat kalitesi: Demirden imentoya, svadan iilie kadar btn unsurlar inaatn
kalitesini oluturur. Bunlar fiyata etki eder.
2-Arsa alan: Konuta den arsa pay nemli. Bu pay arttka fiyat da artar.
3-naat alan: Binann oturum alannn arsaya oran kldke konut deerlenir.
4-Toplam kullanm alan: Konutun kullanm alan arttka fiyat artar.
5-Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alan. Net alann fazla deeri
artrr.
6-Sosyal tesisler: Spor alanlar ve toplant salonlar. Sosyal tesisler konuta deer
katar.
7-Yeil alan: Konutun deerini ykseltir. evre dzenlemesi her zaman fiyat
artryor.
8-Mevkii: Binann bulunduu semt ve ile.
9-Deniz manzaras: Deniz gren konutlar her zaman daha pahaldr.
10-Doa manzaras: Doa manzaras konutlarn fiyatn ykseltir.
11-Gvenlik sistemi: Binada gvenlik sistemi varsa, bu fiyat olumlu ynde etkiler.
22
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
36/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
37/130
28-Isnma ve gne alma durumu: Binann stlmasnda kullanlan yntem fiyata etki
eder. En pahals A tipi binalarda kullanlan fankoil sistemi. Bundan sonra srasyla
kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doalgaz soba ve normal sobayla stlan konutlar
geliyor. Konutun gne al p almamas, alyorsa gnde ka saat ald nemlidir.
Ayrca konutta gne almayan odalarn bulunmas konutun fiyatn drr.
29-Kat: Konutun bulunduu kat fiyat asndan nemlidir. Bodrum, giri ve en st
katlardaki konutlarn deeri her zaman dk olur.
30-Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya mstakil olmas fiyat zerinde
etkilidir. Mstakil tapulu evler her zaman iin ortak tapulu evlere gre avantajldr.
31-Aidat: Merkezi stma ve gvenlik gibi etkenler aidatlar ykseltir. Alnan
hizmetlere gre aidatlarn dk olmas konutun bulunduu apartmann ve sitenin
deerini artrr. Alnan hizmete gre aidatn yksek olmas konut asndan
dezavantajdr.
32-Malzeme kalitesi: Kap, pencerede, elektrik ve su tesisatnda kullanlan
malzemenin belli markalarn rnleri olmas konutun fiyatn artrr. thal markalar
(in hari) yerli markalara oranla daha deerlidir.
33-Yapm yl: Binann yapld yl. Binann kullanld sre uzadka konut
fiyatlar der. (Trkiye'de 1999dan sonra yaplan binalar, deprem ynetmeliine
gre yapld iin, fiyat ok yksek olur).
34-Bina zellii: Binann apartman veya bamsz ev olmas fiyat zerinde etkilidir.
Apartmanlarda arsa pay az olduu iin fiyat dk olur. Villa da ise arsa alanna
gre inaat alannn youn olmas fiyat ykseltir.
35-Kira geliri ve sat kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiindeki getirisinin
yksek olmas fiyatn artrr. Ayrca satlmak istendiinde hemen satlabilmesi de
konutun fiyat zerinde olumlu etkiye sahiptir (Kirei, 2005).
Yukardaki etmenlere ek olarak almamzn sonucuna gre, sekin toplu konut
projelerinin evresindeki gayrimenkullerin de fiyatlar edeerlerine gre yksek
olma ihtimalinden bahsedilebilir.
24
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
38/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
39/130
VARLIK PAZARI
GayrimenkulFiyatlar
PAZAR (TALEP)GayrimenkulAlmak
steyenler
(ARZ)GayrimenkulSatmak
steyenler
ekil 3.2 Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazaremas
Alan pazar eitli alt segmentlere blnmtr. Her alt segmentte farkl piyasa
fiyatlar ile karlamak mmkndr. Alan piyasasnn bu kadar ok eitlilik
gstermesinin nedenlerini anlamak iin bu piyasadaki arz ve talep durumu
incelendiinde, farkl tip ve byklkte yer talebinin olduu, arz ksmnda ise
gayrimenkullerin farkl fiziksel yapda bulunmalar ve lokasyon farkllklarnn
etkisinin olduu grlr.
Lokasyon farkll ehir ii ve ehir d yerler olarak iki farkl balk altnda
deerlendirilir. Doal olarak ehir ileri youn nfusun yaad yerler olup bu
blgelerdeki gayrimenkul fiyatlar, ehir d blgelere kyasla daha yksek
seviyelerde yer almaktadr. Gayrimenkul trleri incelendiinde ise kullanm
amalarna gre eitlenmi olduu anlalr. Bunlara rnek olarak oturum amal
(ev,apartman v.s) , alma amal(ofisler) , endstriyel amal(fabrikalar, depolar
v.s) , perakende sat amal(dkkanlar v.s) ve kark kullanmlar(hastane, okul v.s)
verilebilir.
Gayrimenkul piyasas, para piyasalarndaki bono, tahvil gibi yatrm aralarnn
getirileri ile yakndan ilgilidir. nk yatrmclar gayrimenkul kazanlarn bu
yatrm aralar ile kyaslarlar. Bu kyaslamann yaplmasnda kullanlan en nemli
veri ise Kapitalizasyon Oran (Cap Rate)dr. Bu oran u ekilde formlize edilebilir;
(Soyuer, 2003).
26
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
40/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
41/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
42/130
bir deyile, sadece baz mallarn fiyatlarnn srekli artmas ya da tm mallarn
fiyatlarnn bir sefer artmas enflasyon deildir (Merkez Bankas, 2004).
Enflasyonun dmesi; fiyatlarn dmesi, insanlarn alm gcnn artmas,
gelirlerinin ykselmesi demek deildir. Enflasyonun dmesi, fiyatlarn daha azartmas, insanlarn alm glerinin daha az azalmas ve neticesinde istikrar ve refah
demektir. Yksek enflasyon parann alm gcn azaltr ve ayn zamanda fiyat
deiimlerini anlamay zorlatrr. rnein, Trkiyede 1960l yllarda 50-100 bin
TL ile ortalama bir ev alnabilirken bugn bu para ile bir ekmek dahi alnamamas,
enflasyonun alm gcn zaman iinde ne denli azalttnn net bir gstergesidir
(Merkez Bankas, 2004).
3.4.2. Fiyat Endeksleri
Fiyat endeksi, seilmi mal ve hizmetlerin ortalama fiyatlarnn belirli bir dneme
gre deiimini ler. Endeks oluturmak iin ilgilenilen piyasaya gre (tketici,
retici, ihracat,ithalat vb.) , sz konusu piyasay temsil edecek bir mal ve hizmet
sepeti oluturulmakta ve seilmi maddelerin fiyatlar dnemsel olarak
izlenmektedir. Fiyat endeksleri, fiyatlarnn izlendii mal ve hizmet piyasasna gre
isimlendirilmektedir. Bunlara tketici fiyatlar endeksi, retici fiyatlar endeksi,
ihracat fiyatlar endeksi, ithalat fiyatlar endeksi rnek olarak gsterilebilir (Devlet
statistik Enstits, 2005).
3.4.2.1.Tketici Fiyat Endeksi
Tketici fiyatlar endeksi (TFE) bireylerin ortalama tketim kalplarn yanstan bir
mal ve hizmet sepetinin aylk dnemler itibariyle fiyat deiimini len endekstir.
Endeks sepetinde yer alan mal ve hizmetlerin miktar ve kalite deimeleri gz nne
alnarak endeksin sadece fiyat hareketlerini yanstmas salanmaktadr. Perakende
fiyat deiimleri ve bu fiyat deiimlerinden bireylerin nasl etkilendikleri ile ilgili
enflasyon oran, Tketici Fiyat Endeksi deiim orandr.(Devlet statistik Enstits,
2005).
29
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
43/130
3.4.2.2.Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar
Tablo 3.1 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl ArlkOranlar
Ana harcama gruplar
Ana grup a
rl
klar
1- Gda ve alkolsz iecekler 29,42
2- Alkoll iecekler ve ttn 4,67
3- Giyim ve ayakkab 8,09
4- Konut ve kira 16,91
5- Ev eyas 6,47
6- Salk 2,71
7- Ulatrma 10,42
8- Haberleme 4,82
9- Elence ve kltr 3,60
10- Eitim 2,15
11- Lokanta ve oteller 5,87
12- eitli mal ve hizmetler 4,87
Toplam 100,00
Tabloda grld gibi enflasyon oranlarnn belirlenmesinde en ok kullanlan fiyat
endeksi olan Tketici Fiyat Endeksi hesaplanrken , konut ve kira fiyatlarndaki
deiimin endekse olan yzdesel etkisinin byk olduu gze arpmaktadr.
Dolaysyla hesaplamalarda enflasyon deerinin hesaplanmasnda Tketici FiyatEndeksi deerinin kullanlmas mantkl bir ilem olarak gzkmektedir.
3.5. Emlak ve Rant Vergisi
lkemizin vergi gelirleri iinde nemli bir paya sahip olan emlak vergileri
gayrimenkul sahipleri iin gelir gider tablosunda eksi olarak yazlmas gereken
deerlerdendir. Her yl iki ayr dnem iin denen emlak vergileri son zamanlarda
lkemizde ciddi olarak ele alnan bir konu halini almtr. Bugne kadar pek de adil
olarak toplanamayan emlak vergilerinde yeni yaplan reformlar sonucunda
deerleme piyasasnda da ciddi bir hareketlilik yaratlmtr. Bykehirlerde artk
her belediye kendi bnyesinde oluturduu komisyonlarca sokak sokak deerleme
yaparak rayi bedelleri tespit etmektedir. Bylece lkede baz alnabilecek, yllara
gre takip edilebilecek, sokak baznda bir fiyat rehberi oluturulmaktadr. Bu
rakamlar gncel piyasa fiyatlarn pek yanstmasa da belli bir oran dahilinde gncel
rakamlarla eleme salanmaktadr. Bu yzden konuyla ilgili olarak emlak vergisininne olduu, nasl tespit edildii, neden ihtiya duyulduu, kim tarafndan tespit
30
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
44/130
edildii, hangi durumlarda kullanld gibi farkl sorulara cevap bulunmas
gerekmektedir.
Emlak vergisinin dnda almamzn konusu olan gayrimenkullerin rant kazanmas
konusuyla ilgili olarak ta devlet u anda vergi almak iin almalar yapmaktadr.27/02/2006 tarihli Hrriyet gazetesinin Kymetlenen Eve Rant Vergisi balkl
haberine gre; Kentlerde imar plan ve altyap yatrmlar v.s. ile kymetlenen yerlere
ynelik deer art kazanc vergilendirmesi konusu Gelir Vergisi Kanununun
deitirilmesi kapsamnda ele alnacak konulardan birisidir.
3.5.1. Emlak Vergisi Yasas
Servet gelirleri arasnda bulunan emlk vergileri, tanmazlardan elde edilen
gelirin bir ksmn kamuya kazandrmay amalar. Merkezi ve yerel ynetimler
tanmazlar nemli bir gelir kayna olarak kullanrlar. rnein, ngiliz vergi
sisteminde; tanmaz gelirleri gibi alma rn olmayan gelirlerden % 40'a
varan oranlarda vergi alnmaktadr. Nepalde tanmazlardan alnan vergi oran
%50, Irak ve rdn gibi lkelerde ise %16-17 dolaylarndadr. lkemiz yerel
ynetimlerinin de en nemli gelir kaynaklarndan biri olan emlk vergileri;
11.08.1970 tarih ve 13576 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle
giren 1319 sayl Emlk Vergisi Yasas (EVY) ile dzenlenmitir (Alar ve
ada, 2002).
1319 sayl bu yasa, bina, arsa ve arazi gibi tanmazlardan rayi bedel matrahna
gre vergi alnmasna ilikindir. Yasann amac; tanmaz vergilerinden daha
yksek gelir salamak, eski ve yeni deerler arasndaki eitsizlie son
vermek, tanmazlarn zamanla artan deerleri zerinden de
vergilendirilmelerini olanakl klmaktr. Bu nedenle bina ve arazi vergisi
yasalar kaldrlm, yerine bu yasa karlmtr.
Emlak Vergisi Yasas; tamazlar tespit etme, deerlendirmenin g, zaman
alc ve masrafl oluu, deerleme ltlerinin uygulanmasnda lke dzeyinde
btncllk salanamamas, srtmelerin oalmas, bunun ise eitlik adalet
ilkesiyle badamamas nedenleriyle genel yazm yntemini terk etmi; yerine
ykmllerce beyan sistemini getirmitir. Sistemi benimsemenin dier bir
nedeni de vergi verimini arttrmaktr (Alar ve ada, 2002).
31
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
45/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
46/130
edilmesi, genel beyan dnemi ya da vergi deerini deitiren etkenlerin
olumas durumunda; ykmlln balang yln izleyen yllarda emlak
vergisi matrahnn bir nceki yl matrahnn yeniden deerleme orannda
arttrlmasyla bulunaca hususunu hkme balamtr (Alar ve ada, 2002).
3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler
Aksaklklarn giderilmesi ve adil bir vergilendirmenin salanmas amacyla
09.04.2002 tarih ve 24721 sayl Resmi Gazetede 4751 sayl Vergi Usul Kanunu,
Emlak Vergisi Kanunu ve Harlar Kanununda deiiklik yaplmasna ilikin
kanunyaymlanmtr. Bu yasa; bykehirlerde takdir komisyonlarnn belirledii
deerleri denetleyip, inceleyen ve gerektiinde deiiklik yapacak merkez
komisyonlarnn kurulmas, verginin rayi yerine vergi deeri zerinden alnmas,
beyan sisteminin kaldrlarak vergi deerinin kymet takdir komisyonlar
tarafndan belirlenen baz deerler esas alnarak ilgili belediye tarafndan
saptanmas ve tapu kadastro harlarnn vergi deeri ile ykml tarafndan
beyan edilmi deerden yksek olan zerinden hesaplanmas gibi nemli
yenilikler iermekte, 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn temel ilkelerini
deitirmekte ve 10, 20, 24, 25, 26, 27, 28 ve 36nc maddelerini yrrlkten
kaldrmaktadr. Ayrca 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn sekiz ve 18inci
maddelerinde 4736 sayl Kamu Kurum ve Kurulularnn rettikleri mal
ve hizmet tarifeleri ile baz kanunlarda deiiklik yaplmas hakknda
kanunla yaplan deiiklik sonucunda bina, arazi ve arsalara ilikin vergi
oranlar, 01.01.2002 tarihinden geerli olmak zere, BykehirBelediye snrlar
ve mcavir alanlar iinde %100 artrml olarak; konutlarda %0,2, dier binalarda
%0,4, arazilerde %0,2, arsalarda ise %0,6 olarak belirlenmitir. Bykehir
belediye snrlar ve mcavir alanlar dnda bulunan tanmazlardan muafiyetkapsamna girmeyenve BykehirBelediye snrlan ve mcavir alanlar iindeki
ile ve alt kademe belediyelerine beyan edilmi olan tanmazlar ile Bykehir
Belediyesi bulunmayan il ve ilelerde bulunan bina, arsa ve arazilere ait emlak
vergileri; halen uygulanmakta olduu gibi konutlarda %0,l, dier binalarda
%0,2, arazilerde %0,l, arsalarda ise %0,3 oran uygulanarak saptanacaktr.
33
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
47/130
3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar
2005 yl bina, arsa ve araziler iin 2006 ylna ait uygulanacak emlak vergi deerinin
tespiti ile ilgili asgari lde arsa ve arazi metrekare birim deer takdirlerinin
yaplaca yldr. Sz konusu takdir ilemlerinin aadaki esaslara gre yaplmasuygun grlmtr.
Bykehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararlar, vali veya vekalet
verecei memurun bakanlnda, defterdar veya vekalet verecei memur, vali
tarafndan grevlendirilecek tapu sicil mdr ile ticaret odas, serbest muhasebeci
mali mavirler odas ve esnaf ve sanatkrlar odalar birliince grevlendirilecek
birer yeden oluan merkez komisyonuna imza karlnda verilir. Merkez
komisyonu kendilerine tebli edilen kararlar onbe gn iinde inceler ve incelemesonucu belirlenen deerleri ilgili takdir komisyonuna geri gnderir. Merkez
komisyonunca farkl deer belirlenmesi halinde bu deerler ilgili takdir
komisyonlarnca yeniden takdir yaplmak suretiyle dikkate alnr (Emlak Vergisi
Kanunu Genelgesi, 2005).
Bu hkm uyarnca 2005 ylnda takdir komisyonlarnca asgari lde arsa ve arazi
metrekare birim deerlerinin karara balanarak, en ge Haziran ay sonuna kadar
ilgili yerlere imza karlnda verilmesi gerekmektedir (Emlak Vergisi Kanunu
Genelgesi, 2005).
Arsalar ve arsa saylan parsellenmemi araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi
deeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonlar tarafndan her mahalle ve arsa saylan
parsellenmemi araziyi snrlar ierisinde bulunduran her ky iin cadde, sokak veya
deer bakmndan farkl blgeler itibariyle takdir olunan birim deerlere gre
hesaplanacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
Araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi deeri ilgili belediyelerce, takdir
komisyonlar tarafndan her il veya ile iin arazinin cinsi (kra, taban ve sulak)
itibariyle takdir olunan metrekare birim deerlerine gre hesaplanacaktr (Emlak
Vergisi Kanunu Genelgesi , 2005).
34
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
48/130
3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu
Arsa ve arazilere ait asgari lde birim deerlerinin tespiti Vergi Usul Kanunu
gereince kurulan takdir komisyonlarnca yaplacaktr. Arsalara ait takdir
komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci maddesinin ikinci fkrasuyarnca;
a)Belediye bakan veya tevkil edecei bir memur (Bakan),
b)lgili belediyeden yetkili bir memur,
c)Tapu sicil mdr veya tevkil edecei bir memur,
d)Ticaret odasnca seilmi bir ye,
e)lgili mahalle veya ky muhtarndan kurulur
(Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
Arazilere ait Takdir Komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci
maddesinin nc fkras uyarnca;
a)Vali (Bakan),
b)Defterdar,
c)Tarm ve Kyileri Bakanl il mdr,
d) l merkezlerindeki ticaret odasndan seilmi bir ye,
e)l merkezlerindeki ziraat odasndan seilmi bir yeden kurulur
(Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar
-Arsa takdirleri, arsalara ait takdir komisyonu taraf
ndan yap
lacakt
r.-Asgari lde birim deer tespiti, arsalar ile arsa saylan parsellenmemi araziler
iin yaplacaktr.
-Arsalara ait asgari lde birim deer takdirleri cadde ve sokaklar itibariyle
yaplacaktr. Arsa saylacak parsellenmemi araziye ait asgari lde birim deer
takdirleri ise, deer bakmndan farkl blgeler itibariyle gerekletirilecektir (Emlak
Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
35
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
49/130
Deer bakmndan farkl blge deyimi, her mahalle veya her ky snrlar iinde
bulunan arsa saylacak parsellenmemi arazilerin deerlerindeki farkllklara gre
gruplara ayrlmasn ifade etmektedir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde aada belirtilen hususlar dikkatealnacaktr.
a)Deeri birbirine eit veya ok yakn olan (ayn veya benzer vasfta bulunan) yerler
bir blge olarak belirlenecektir. Bu blgelerin geni veya dar olmasn, deerleri
arasndaki farkllklar tayin edecektir.
b)Kesin zorunluluk bulunmadka bu blgelerin ok dar veya ok geni olarak
belirlenmesinden kanlacaktr.
c)Deerler arasndaki farkllklarn tespitinde; bu yerlerin genel kullan biimleri,
balca blge tipleri, blgelerin nfus ve yap younluklar, yerleme alanlarnn
gelime yn ve byklkleri, i yeri merkezlerine ve meskun yerlere uzaklk ve
yaknlklar, ulam durumu, su, elektrik, doalgaz ve kanalizasyon gibi alt yap
hizmetlerinin gelmi olup olmad, imar planlarndaki durumu ile topografik
durumu dikkate alnacaktr.
d)Cadde veya sokak teekkl etmi bulunan yerlerde, bu cadde ve sokaklar farkl
blge olarak kabul edilecektir. Cadde veya sokaklarn dnda kalan yerler ise ayrca
farkl blgelere ayrlacaktr.
e)Cadde veya sokak teekkl etmemi olan yerler farkl blgelere ayrlrken,
mkellefler tarafndan kolayca bilinip renilebilmesi bakmndan bu blgelerin tapu
kaytlarnda belirlenen mevkiler veya halk arasnda maruf ve mehur olan mevkiler
itibariyle tespit edilmesine zen gsterilecektir.
f)Bu blgeler birbirine bitiik olan arazi paralar itibariyle tespit edilecek, ayr ayr
yerlerde bulunan arazi paralarnn bir blge olarak tespiti yoluna gidilmeyecektir.
g)Tapuda kaytl olan ve kadastrosu yaplm bulunan yerlerde, bu blgelerin snrlar
iinde bulunan pafta ve ada numaralar takdir komisyonu kararlarnda mutlaka
gsterilecek, ayn ada birden fazla farkl blge iinde yer almayacaktr. Ancak, bir
paftada bulunan arazi paralarnn (adalarn) iki veya daha ziyade farkl blgede yer
almas mmkndr.
36
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
50/130
h)Kadastrosu yaplmam olan yerlerde yaplacak deer bakmndan farkl blge
tespitlerinde, bu blgelerin mevki isimlerinin belirtilmesi yannda, varsa tabii
snrlar da takdir komisyonu kararlarnda gsterilecektir.
i)Bataklk veya kayalk gibi zellik arz eden arazilerin bulunduu yerlerin ayr birfarkl blge olarak tespiti de mmkn olabilecektir.
j)Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde, imar planlarndan, halihazr
haritalardan, kadastral haritalardan, evre dzeni plan ve haritalarndan, ilgili
kurululardaki dier bilgi ve belgelerden faydalanlacaktr (Emlak Vergisi Kanunu
Genelgesi, 2005).
-Hangi arazilerin arsa saylaca 1.1.1983 tarihinden itibaren yrrle giren 83/6122
sayl Bakanlar Kurulu Karar eki Arsa Saylacak Parsellenmemi Arazi Hakknda
Karar da belirtilmitir. Bu hususta ayrca, 16 Seri Numaral Emlak Vergisi Kanunu
Genel Tebliinde yer alan aklamalarn da dikkate alnaca tabiidir.
-Bir cadde veya sokan, birden fazla mahalle veya ky snrlar iinde yer almas
halinde, sz konusu cadde veya sokaklarn her mahalle yahut ky snrlar iinde
bulunan blmleri iin ayr ayr asgari lde birim deer tespiti yaplaca tabiidir.
-Bir cadde veya sokan birden ok mahallenin snrn tekil etmesi halinde, bu
cadde veya sokak her mahalle bakmndan takdire konu edilecektir.
-Bir cadde veya sokan bir tarafnn bir belediyeye, dier tarafnn ise baka
belediyeye ait olmas halinde, farkl takdir komisyonlarnca yaplacak takdirlerde
ortaya kabilecek deer farkllklarn en aza indirmek ve vatandalarn
maduriyetini nlemek bakmndan, takdir komisyonlar arasnda gerekli egdmn
salanarak olabildiince uyumsuzluklarn giderilmesine allacaktr.
-Takdir komisyonlarnca tespit edilecek asgari ldeki arsa metrekare birim
deerleri drt yl sreyle (Bakanlar Kurulunca drt yllk takdir sresi uzatlmad
veya ksaltlmad takdirde) geerli olacaktr. Ancak, vergi deerini tadil eden
sebeplerin bulunmas nedeniyle mkellefiyet tesisi gereken hallerde vergi deerinin
hesabnda, sz konusu deerler gelecek yllarda emlak vergisindeki yllk art oran
olan yeniden deerleme orannn yars nispetinde artrlarak dikkate alnacandan,
deer tespiti yaplrken ileriye ynelik muhtemel deer art ve azal gibi faktrler
zerinde durulmayacaktr. Buna gre, takdirler, takdir ilemlerinin yapld tarihteki
37
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
51/130
(2005 ylndaki) cadde, sokak veya deer bakmndan farkl blgedeki en dk
deerli arsann asgari ldeki birim deerine gre gerekletirilecektir.
-Tespitler mutlaka metrekare esasna gre yaplacak, dnm veya hektar gibi l
birimleri kullanlmayacaktr.
-Mahalle ve kylerin snrlar, her muhtarln mlki idare asndan yetki ve
sorumluluunda bulunan blge esas alnarak belirlendiinden, bu hususa aklk
getirilmesi ve herhangi bir karkla meydan verilmemesi iin ncelikle bunlarn
haritalar temin edilecek, bu snrlar esas alnarak tespitler gerekletirilecektir
(Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacakler
-Oluturulacak arsalara ait takdir komisyonlar asgari ldeki arsa metrekare birim
deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arsalara ilikin takdir komisyonu
kararlar mutlaka gerekeli olacak ve 7 rnek halinde yazlacaktr. Ticaret ve ziraat
odas bulunmayan yerlerde karar says 5, bunlardan sadece biri bulunan yerlerde
karar says 6 rnek olacaktr.
-Oluturulacak arazilere ait takdir komisyonlar asgari ldeki arazi metrekare birim
deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arazilere ilikin takdir komisyonukararlar da gerekeli olacak asl, karar veren komisyonda dosyalanacak ve kararn
birer rnei il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalar ile ilde mevcut (ileler ve
beldeler dahil) belediyelere en ge 30 Haziran 2005 tarihine kadar verilecektir.
-Kadastro grmemi veya imar plan yaplmam yerler iin yetkili teknik elemanlara
izdirilecek krokilerden de yararlanlacaktr.
-Cadde ve sokaklarn tespitinde belediyelerden ve gerekli grlen hallerde ile seim
kurullarndan da bilgi alnmas yoluna gidilecektir.
-Takdirin yaplmasnda faydalanlacak olan kadastral haritalar, hali hazr haritalar,
evre dzeni haritalar ve imar planlar; belediyeler veya belediyeler vastasyla ller
Bankas blge mdrlkleri, tapu sicil mdrlkleri, valilikler ve dier ilgili
kurululardan sratle temin edilecektir. Takdir ilemleri yaplrken gerekli olan
hallerde teknik elemanlardan da faydalanlacaktr.
-Bir mahallenin veya kyn birden fazla belediyenin yetki alan
na girmesi halinde, bu mahalle veya kye ait takdir ilemi, mahalle veya kyn alan itibariyle byk
38
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
52/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
53/130
8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to
54/130
gereksinimini karlayan, byk aptaki konutlandrma ve yerletirme giriimi
olarak zetlenebilir (Unutmaz, 1989).
Toplu konut, ok sayda ailenin barnma gereksinimini birlikte karlamas iin
yaplan byk aptaki giriimdir(Paral, 1993).
Toplu konut konusunda deneyimleri olan mhendis, iadam Garih(1991)e gre
toplu konutun tanmyledir;
Bence toplu konutun balca zellii, belirli bir yaam,modern ve gelimi bir yaam sunan binalar ve konutlarmanzumesi olmasdr. Binalarn topluca ve yan yanayaplmasndan ibaret deildir. Toplu konut hereyden ncemodern ve gelien bir yaamn gerektirdii fonksiyonlarkarlayabilmelidir. Otomobili, yolu, otopark, gelien mutfakeyalarn, alverii salamal, spor ve dinlenme olanaklarna
karlk verebilmesi lazmdr. Bence ancak o zaman gerek birtoplu konut manzumesi ortaya kar. Mimari de bufonksiyonlar estetikle badatran bir ilim ve sanattr. Bugrev mimarlara ve ehircilere dyor
4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler
Toplu konut, lke mekannn uyumlu organizasyonunda byk kentlerin ylma
haline geiini nlemek, sanayi ve sanayi nfusunun dengeli dalmn salamak,
blgeler aras farkll arttrmamak, kentsel byme srecinde kent ii ve
evresindeki tarihsel ve doal deerleri korumak, ak alanlarn kayb
Top Related