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Thüringer Einzelhandel und Ergebnisse der
Einzelhandelserfassung
Vorteile der Erfassung für die Kommunen
Dr. Stefan Holl
Erfurt, 6. Juni 2018
AGENDA
2. Wie ist die Ausstattung in Thüringen?
3. Wie können die Daten genutzt werden?
1. Warum will der Handel neue Flächen?
4. Fazit und Ausblick
2
Einwohner- und Kaufkraftentwicklung in Thüringen…
/ Bevölkerungsentwicklung 2006 – 2016:
- 6,6 %
/ Entwicklung sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte 2006 – 2016:
+ 6,0 %
/ Einwohnerdichte EW / km²:
129
/ Kaufkraftkennziffer 2016:
89,1
… erscheint verhalten3
Warum sucht der Handel dennoch laufend „neue“ Flächen?
/ Konstante „Städtewettbewerb“
/ „neue“ NachfragerInnen
/ „neue“ Angebote
/ „neue“ Immobilien
/ Investitionen zur Vermeidung von Folgekosten
4
Flächennachfrage 1: Städtewettbewerb in Thüringen Erhebungsraum
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum 5
Grundversorgung in Thüringen
Quelle: GMA-Erhebung und Berechnung 2017/2018 (ca.-Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen), Zuordnung nach Hauptwarengruppe
Verkaufsfläche in m² je 1.000 Einwohner – Nahversorgung nach zentralörtlicher Funktion
523,1
743,6
637,6
325,3
551,9
59,4 62,5
21,5 4,3
37,6
Oberzentren Mitelzentren Grundzentren Gemeinden ohne
zentralörtliche Funktion
Gesamtregion
Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren
6
Flächennachfrage 2: Wachstum und Schrumpfung sind ungleich verteilt
7
88,0
18,3
7,9 7,6 7,13,2 1,2
5,2
-4,5 -4,6
-16,3-20,0
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
Bevölkerungsentwicklung 2006 bis 2016
Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen, Stand jeweils zum 31.12.
Flächennachfrage 3: Handel wächst nicht in allen Branchen…
Buchhandel
Bekleidung
Schuhe
Lebensmittel
Bau- und Heimwerker
Elektrogeräte
… mit den Folgen für unsere Innenstädte 8
nach Schlecker kommt …
Schlecker
…Übernahme der Umsätze
…Neubewertung der Expansion
Aldi
Edeka
Kaufland
Lidl
Penny
Rewe
dm
Müller
Rossmann
9
Flächennachfrage 4: Handel statt Entwickler
/ Strahlkraft attraktiver Innenstädte ungebrochen
/ kein anderer Platz hat gleiche Dichte, gleiche Chancen
/ hoher Investitionsdruck durch
/ andere Marktteilnehmer (Wohnen, Büro, Hotel, Gastronomie)
/ Investitionsverhalten ändert sich
/ früher hat die Immobilienwirtschaft dem Handel Flächen angeboten
/ Heute sucht er sie selber
10
Flächennachfrage 5: Kostensparen durch bessere Immobilien / Solar / Klima
11
AGENDA
2. Wie ist die Ausstattung in Thüringen?
3. Wie können die Daten genutzt werden?
1. Warum will der Handel neue Flächen?
4. Fazit und Ausblick
12
1.1 Unserer Rohdaten …
Beispiel Excel-Tabelle
13
1.2 … liegen für 36 Branchen…
10 Nahrungs- und Genussmittel 11 Lebensmittel, Reformwaren 12 Getränke, Spirituosen, Tabak
13 Bäcker/Konditor
14 Metzger
20 Gesundheit, Körperpflege 21 Drogerie, Kosmetik, Parfümerie 23 Apotheke 24 Sanitätshaus (med., orthop.) 30 Blumen, zoolog. Bedarf 31 Schnittblumen, Sträuße 32 Zoologischer Bedarf 40 Bücher, Schreib-, Spielwaren 41 Buchhandlung, Zeitschriften 42 Schreib-, Papierwaren, Büroartikel (inkl. Büromaschinen), Bastelbedarf 44 Spielwaren (ohne PC-Spiele), Modellbau 50 Bekleidung, Schuhe, Sport 51 Oberbekleidung, gem. Sortiment 52 Damenbekleidung 53 Herrenbekleidung 54 Kinderbekleidung 57 Schuhe 58 Lederwaren, Handtaschen, Koffer, Schirme, Hüte 59 Sport (Bekleidung, Schuhe)
60 Elektrowaren 61 Elektrohaushalsgeräte 62 Telekommunikation für Privatkunden (Telefon, Fax, Mobil- und Smartphones) 63 Unterhaltungselektronik
(Audio, Video, Spiele, Speichermedien, Foto) 65 Informationstechnologie (Computer, Drucker etc.)
61 Elektrohaushaltsgeräte
70 Hausrat, Einrichtung, Möbel 71 Haushaltswaren (Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel) 72 Möbel (inkl. Matratzen), inkl. Gartenmöbel, Badmöbel, Spiegel 73 Küchenmöbel / -einrichtung 74 Antiquitäten, Kunst, Rahmen, Bilder 76 Heimtextilien (Haus-, Tischwäsche, Bettwäsche, Bettwaren, Gardinen, Wolle, Stoffe) 77 Leuchten und Zubehör 80 Sonstiger Einzelhandel 81 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf (inkl. Gartencenter, Pflanzen, Sanitär, Holz, Tapeten, Farben, Lacke) 82 Teppiche, Bodenbeläge (Laminat, Parkett) 83 Optik, Hörgeräte (inkl. Service-Flächen) 84 Uhren, Schmuck 85 Autozubehör (ohne Multimedia), Motorradzubehör, -bekleidung 86 Sportgeräte (Fahrräder, Camping, u. a.) 87 Sonstiges (Musikalien, Waffen, Gebrauchtwaren, Second Hand,
Münzen, Stempel, Briefmarken, Nähmaschinen) (Angabe zu Sortiment in Erhebungsbogen unter Bemerkungen) 99 Leerstand
36 Einzelsortimenten gemäß Klassifikation der Wirtschaftszweige (WZ) des Statistischen Bundesamtes
Betriebe nach Hauptwarengruppen, Mehrbranchenunternehmen nach Einzelsortimenten aufgeteilt
Kfz-Handel (Autohäuser etc.), Brennstoffe und Mineralölerzeug-nisse kein „Einzelhandel im engeren Sinne“; nicht erhoben 14
1.3 …für Gesamtthüringen vor…
/ 4 – 5 % der Fläche von Deutschland
/ ca. 16.000 km² Fläche
/ rd. 2,2 Mio. Einwohner
/ auch ländliche Siedlungsstrukturen
… nur Berlin-Brandenburg, Hamburg, Saarland, Sachsen und wenige Großstädte sowie Teilräume haben eine vergleichbare Untersuchung…
15
1.4 Erste Untersuchungsergebnisse
/ Über 18.500 Datensätze (Betriebe)
/ insgesamt 3,7 Mio. m² VK
/ Leerstandserhebungen im gesamten Freistaat
16
2.1 Alle Rohdaten sind georeferenziert
/ EH-Objekt-Standort / Kommune (Adresse mit Straße und Hausnummern; geocodiert)
/ Betriebsname, Bezeichnung des Geschäftes
/ Verkaufsfläche (gem. Rechtsprechung) auf 10 m² gerundet
/ Branchen (Nummerierung)
/ Sortimente / Erhebung nach Hauptwarengruppen (großfl. EH aufgeteilt); Mehrbranchenunternehmen nach Einzelsortimenten
/ Betriebstypen
/ Standortkategorien
/ Leerstände mit Adresse und Verkaufsfläche (so weit einsehbar, Schätzung)
/ Merkmale (EH VK > 800 m²): Frequenz, Zustand/Attraktivität, Betreiber/Qualität; Bewertung nach Noten 1 – 3
17
GMA-Bearbeitung 2009
2.2 Grundlage der Zuordnung: Kommunale Konzepte: Nordhausen
18
2.3 Zuordnung nach Lage ….
Einordnung der Betriebe nach Lagekategorien
Vorgabe: Zentrenkonzepte (falls vorhanden)
Zentrenkonzepte GMA-Einschätzung
Integrierte Lage
Zentrenkonzepte GMA-Einschätzung
42 Sonstige nicht-integrierte Lagen
Zentrale Versorgungsbereiche11 Innenstadt12 Stadtteilzentrum
41 Nicht-integrierte Lagen gem. Zentren-konzept
Ergänzende, integrierte Lagen21 Nahversorgungslagen31 Solitäre Einzellagen
Nicht-integrierte Lage
19
2.4 …ermöglicht auch Bewertung der Instrumente der Landesplanung
/ Analyse der Einzugsbereiche der höherrangigen Zentralen Orte
/ Analyse der Zukunftsperspektiven der höherrangigen Zentralen Orte
hinsichtlich ihrer Einzelhandelsversorgungsfunktion
/ Analyse der Nahversorgungssituation und Identifizierung von
aktuellen sowie potenziellen Versorgungslücken
/ Konzept zur Laufendhaltung bzw. Fortschreibung der
Einzelhandelsuntersuchung
20
2.5: Einzugsgebiet Nordhausen
21
3. Fotodokumentation
/ Dokumentation raumbedeutsamer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit
spezifischen Besonderheiten � BT, Lage, Zustand etc.
/ Positiv- und Negativbeispiele aus allen Warengruppen
/ Dokumentation mobiler Einzelhändler wenn diese im Erhebungsgebiet gesichtet
Beispiel: Leerstand Rennsteig Carrée in Suhl
Rennsteig CarréeKomplettleerstand,Rennsteigstraße 20
22
AGENDA
2. Wie ist die Ausstattung in Thüringen?
3. Wie können die Daten genutzt werden?
1. Warum will der Handel neue Flächen?
4. Fazit und Ausblick
23
Datenanalyse 1: Perspektive Einzelhandel
/ nachfrage- und angebotsseitige Entwicklung vor Ort
/ Ausstattung Einzelhandel, Zentralität, Angebotsentwicklung
220
275
168
45
206
127
67
163
191
53
172
0
50
100
150
200
250
300
Nah
run
gs-
un
d
Ge
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Ge
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Kö
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Zen
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Beispiel Einzelhandelszentralität 24
/ Einzelstandorte durch Georeferenzierung
/ GIS-Format bzw. shape-Dateien
Beispiel Georeferenzierung
Datenanalyse 2: Kartografische Darstellung
25
Datenanalyse 3: mögliche Analysekriterien
Ausstattung:
/ Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen
/ Ausstattungskennziffern (m² Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner)
/ Betriebstypen und Betriebsgrößenstruktur
/ Bestand und Struktur großflächiger Einzelhandel
/ Leistungsfähigkeit über Umsätze, Zentralität und Marktabdeckungsquoten (Umsätze über durchschnittliche Flächenproduktivitäten, Spannen)
/ Leerstandsquoten
/ Nachfrage und einzelhandelsrelevante Kaufkraft zzgl. Prognose (EW-Daten, KK-Kennziffern)
räumliche Verteilung:
/ Räumliche Verteilung des Bestands (z. B. Lageeinordnung, zentrale Orte)
/ Fahrzeit-Isochronen im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Entfernungen)
/ Abdeckungsquoten fußläufig erreichbar (fußläufige Erreichbarkeit, z. B. 500m, 800m)
/ qualifizierte Grundversorger z. B. nach raumordnungsrelevanten Kategorien (z. B. Anbieter VK > 400 m², > 800 m² in ländlichen Räumen)
26
Datenvergleich 1: Kaufkraft(unterschiede)
97,1
95,1
93,9
91,8
91,5
88,1
87,1
86,5
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100
Bad Hersfeld
Suhl
Erfurt
Eisenach
Meiningen
Hildburghausen
Schmalkalden
Bad Salzungen
Kaufkraftniveau pro Kopf
Quelle: MB Research 2016
27
Datenvergleich 2: Oberzentren: Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Erhebungen 2017/2018, Statistisches Landesamt Thüringen
GMA-Darstellung 2018
2.045
2.301
1.960
1.714
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Erfurt Gera Jena Weimar
VK/1.000 EW
28
Datenvergleich 3: Top 10 MittelzentrenVerkaufsfläche
2.985 2.952 2.815 2.760 2.723
2.606 2.576 2.531 2.439
1.853
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
VK/1.000 EW
Quelle: GMA-Erhebungen 2017/2018, Statistisches Landesamt Thüringen
GMA-Darstellung 2018
29
Datenvergleich 4: Top 10 Grundzentren: Verkaufsfläche
6.470
2.234 2.147 2.010 2.002 1.753 1.612 1.484 1.435 1.287
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
VK/1.000 EW
Quelle: GMA-Erhebungen 2017/2018, Statistisches Landesamt Thüringen
GMA-Darstellung 2018
30
Großstadt 1: Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Jena
31
Großstadt 2:Einzelhandelsbestand /Einkaufs-lagen als Grundlage für weitere Darstellung
32
Großstadt 3: Bestimmung Funktionsräume
(Universität*)
33
Großstadt 4: zentraler Versorgungsbereich
34
Großstadt 5: Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel
Markenportpolioanalyse Beispiel: Graz /AT
Konkrete Vorschläge für eine Weiterentwicklung der „Markenwelt“
35
899
88
34 37
559
134
436
397
30
87
612
8950 41
357
69
339
453
2467
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
Nah
run
gs-
un
d
Ge
nu
ssm
itte
l
Ge
sun
dh
eit
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Kö
rpe
rpfl
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n, S
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Son
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ort
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nte
VK
in m
² /
1.0
00
EW
Mittelstadt 1: Verkaufsflächenvergleich
36Bemerkung: Zuordnung der Betriebe zu den Warengruppen nach Umsatzschwerpunkt
Bad Salzungen Durchschnitt 15.000 – 20.000 Einwohner
Legende
Mittelstadt 2: Angebot Nahversorgung Lebensmittelmärkte
Lebensmittelmärkte
500 m Radius
Kartengrundlage: © OpenStreetMap-MitwirkendeGMA-Bearbeitung 2016
Mittelstadt 3: Verkaufsfläche nach Lage
38Bemerkung: Zuordnung der Betriebe zu den Warengruppen nach Umsatzschwerpunkt
14%
89%
41%
92%
62%
73%
17%
0%
91%
12%
30%
86%
11%
59%
8%
38%
27%
83%
100%
9%
88%
70%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, zool. Bedarf
Bücher, Schreib- / Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
Elektrowaren, Medien, Foto
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
Optik / Uhren, Schmuck
Sonstige Sortimente
Einzelhandel insg.
Innenstadt sonstiges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebungen 2015
Legende
Mittelstadt 4: Zentrale Versorgungsbereiche Bad Salzungen
zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum
Nahversorgungs-zentrum
Kartengrundlage: Stadt Bad Salzungen GMA-Bearbeitung 2016
Legende
4.1: Zentraler VersorgungsbereichNVZ „An den Beeten“
Nahversorgungs-zentrum „An den Beeten“
ÖPNV-Haltestelle
Kartengrundlage: Stadt Bad Salzungen GMA-Bearbeitung 2016
H
Legende
4.2: Zentraler Versorgungsbereich NVZ „Rhön-Center“
Nahversorgungs-zentrum „Rhön-Center“
ÖPNV-Haltestelle
Kartengrundlage: Stadt Bad Salzungen GMA-Bearbeitung 2016
H
Mittelstadt 4.3: Quo vadis Bad Salzungen? Focus Komplementärnutzungen
Quelle: Kartengrundlage Stadt Bad Salzungen; GMA-Bearbeitung 2015.
Legende
Dienstleistung
Gastronomie/Hotellerie
Freizeit / Kultur
Öffentliche Einrichtungen
Bildungseinrichtungen
Handwerk / Gewerbe
Leerstände
Komplementärnutzung
Größenklassen
über 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
Elektrowaren, Medien, Foto
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Bau-, Garten- und Heim-
werkerbedarf, Bodenbeläge
Optik, Uhren, Schmuck
Sonstiger Einzelhandel
Branchen
L
42
Mitttelstadt 5: Stadtqualität und Identität
43
44
Marken
© GMA
45© GMA
Marken
46
Aufwertung und Markenbildung
Beispiel „Glockenstadt Apolda“
NutzungsmischungAufwertung Sanierung
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;GMA-Bearbeitung 2018
Legende
Zentralörtliche Struktur
Mittelzentrum
Grundzentrum
Stadtgebiet Großbreitenbach
Gemeinde 1: Großbreitenbach: Versorgung ländlicher Raum und zentraler Versorgungsbereich?
47
Legende
Quelle: OpenStreetMap;GMA-Bearbeitung 2018
Projektstandort Netto
überw. Grünfläche
überw. Wohnen
überw. Gewerbe / Industrie
P
ÖPNV-HaltestellenH
überw. Ackerfläche
H
Tankstelle
AutohausH
H
H
Volksbank
Bäckerei
Sparkasse
Post
Metzgerei
Rathaus
Friseure
Apotheke
P
Gemeinde 2: Großbreitenbachs zentrale Einzelhandelslage ...?
48
Gemeinde 3: Großbreitenbachs zentraler Versorgungsbereich?
49
AGENDA
2. Wie ist die Ausstattung in Thüringen?
3. Wie können die Daten genutzt werden?
1. Warum will der Handel neue Flächen?
4. Fazit und Ausblick
50
Weitergehende Informationen bietet …
/die Kurzfassung / Tagungsdokumentation
/die Ende des Jahres vorliegende Langfassung
/den kommunalen Entscheidern die Datenbank
51
Analyse der Einzugsbereiche höherrangiger Zentraler Orte (OZ, MZ)
Überprüfung der Zentrenstruktur und Funktion der höherrangigen ZO
/ Ermittlung der Einzugsbereiche mit Hilfe von Bindungsquoten / Zentralitäten auf Basis von Umsätzen
/ Kaufkraftzu- und -abflüsse in die jeweiligen ZO
/ Ableitung der Einzugsbereiche nach Fahrzeit-Isochronen (z. B. 30-45-60-Minuten) unter Berücksichtigung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe (EKZ, FMZ und Möbelstandorte, Innenstadtangebote)
/ Darstellung von Überlappungsbereichen der Einzugsbereiche der jeweiligen ZO oder auch „weiße Flecken“ (nicht erreichte Bereiche)
/ Berücksichtigung von Pendlerdaten
52
Analyse der Nahversorgungssituation (Fokus Grundzentren und darunter)
Identifizierung von aktuellen sowie pot. Versorgungslücken
v. a. im ländlichen Raum (Grundzentren und darunter)
/ Mit Hilfe von Fahrzeit-Isochronen: kartografische Ermittlung, in welchen Zeitdistanzen
eine noch akzeptable Grund- und Nahversorgung besteht
/ zielorientierte Auswertung der erhobenen Bestandsdaten
/ Definition von aktuellen Handlungsräumen (mittel- bis langfristig)
/ Definition von perspektivischen Handlungsräumen (zukünftig)
53
Die Daten sind da …
/ Verdichtung der Erhebungsdaten
/ Kontrolle / Auswertung der Daten
/ Erarbeitung von Kartenmaterial
/ Auswertung
/ Ableitung der Zielkorridore
/ Dokumentation
/ Nutzungshinweise für Landesverwaltungsämter und Kommunen
/ Laufendhaltung bzw. Fortschreibung
54
… fragen Sie Ihre Daten nach dem Sommer beim Ministerium ab.
Datennutzung (z. Bsp. für Kommunen)
55
/ der Kommune werden die Daten der in ihrem Gebiet erfassten Einzelhandelsbetriebe als
Excel-Datei, inkl. erläuternder Informationen zur Verfügung gestellt; Nutzungsrecht im
Rahmen ihrer kommunalen Aufgaben, insbesondere als Grundlagenmaterial für die
Erarbeitung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten; Weitergabe an ihre Auftragnehmer für
die Erstellung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten zur Verwendung in diesen Konzepten;
Kommune haftet für die Einhaltung der o. g. Nutzungsbedingungen…
/ Datennutzung muss zweckgebunden erfolgen. Weitergabe an Dritte nur dann, wenn Sie
diesem Zweck dient (z.B. beauftragte Büros); Daten stehen nicht für eine kommerzielle
Verwertung zur Verfügung. Datennutzer benennen einen Ansprechpartner für Verarbeitung
sowie Weitergabe der Daten für den vorgesehenen Zweck innerhalb der Organisation…
/ Weitergabe der Daten an Expanisonsabteilungen von Handelsunternehmen, Projektentwickler
und Investoren und sonstige Dritte ist nicht gestattet. Jegliche Weitergabe der Daten an Dritte
wird dem TMIL angezeigt…
/ TMIL übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der übergebenen
Daten. Kommune ist angehalten, die bei Bedarf zu überprüfen und zu aktualisieren.
Änderungen sollten dem TMIL durch Rückübermittlung angezeigt werden.
/ Veröffentlichung der Einzelhandels-Daten darf nur in aggregierter Form erfolgen. Die
Veröffentlichung einzelbetriebsbezogener Daten ist unzulässig…
Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH.
Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. © GMA
Vielen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit
Gesellschaft für Markt-und Absatzforschung mbHLudwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, MünchenGeschäftsführer: Dr. Stefan Holl
Telefon: +49 (0) 7141 / 9360-0Telefax: +49 (0) 7141 / 9360-10E-Mail: [email protected]: www.gma.biz
Dr. Eddy Donat0351 / [email protected]
Gabriele Ostertag07141 / 9360-37 [email protected]
Sophie Männel0351 / [email protected]
Andrea Wetjen07141 / [email protected]
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!
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