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TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE
LA CIUDAD DE BOGOTÁ
LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS
CÓDIGO: 20171117036
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS
BOGOTA D.C.
2018
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TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE
LA CIUDAD DE BOGOTÁ
LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS
20171117036
TÉSIS DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
DIRECTOR - EDWIN ROBERT PÉREZ CARVAJAL.
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS
Bogotá D.C., Colombia.
Julio de 2018
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TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN. ............................................................................................... 8
2. OBJETIVOS. .................................................................................................... 10
2.1 OBJETIVO GENERAL. ......................................................................................................... 10
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. .................................................................................................. 10
3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. ....................................................................... 11
3.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.................................................................................... 11
3.2 JUSTIFICACIÓN. ................................................................................................................ 11
4. MARCO TEÓRICO ........................................................................................... 12
4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. .............................................................................................. 12
4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. ........................................................................... 12
4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS. ....................................................................................................... 12
4.3.1. Método de comparación o de mercado. ........................................................................ 12
4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos. ............................................................. 12
4.3.3. Método de costo de reposición. ..................................................................................... 12
4.3.4. Método residual. ............................................................................................................ 13
4.4. LOCALES COMERCIALES......................................................................................................... 13
4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO. ............................................................................................... 13
4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN. .................................................................................................... 13
4.7. VALOR COMERCIAL. .............................................................................................................. 13
4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. ...................................................... 13
5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA. ................................................................ 14
5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989. ............................................................................................... 14
5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. ........................................................................................ 14
5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998 ............................................................................. 14
5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004 ................................................................................ 14
5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. ............................................................. 15
4
5.6. LEY 1673 DE 2013. ................................................................................................................. 15
5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015. ........................................................................ 15
5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017. ........................................................................... 15
5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES. ........................................................................................ 15
6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL ........................................................ 16
6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS. ................................................................... 16
6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE. ................................ 16
6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................... 16
6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA. ....................................................................... 16
6.4.1. Métodos. ........................................................................................................................ 16
6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS. ........................................... 16
6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración
en Alemania ............................................................................................................................. 17
6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios .............................................................. 17
6.5.3. El mercado de propiedad residencial. ............................................................................ 18
6.5.4. El mercado de propiedad comercial. .............................................................................. 18
6.5.5. Otros mercados inmobiliarios ........................................................................................ 19
6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración. ............................. 19
6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor de mercado. . 20
6.6 ORDEN ECO. ........................................................................................................................... 20
6.6.1. Métodos ......................................................................................................................... 21
6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA
TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) /
MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA ....................... 21
6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. ....................... 22
6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. ............................. 22
6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23
ImmoWertV. ............................................................................................................................ 22
6.8. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE INVERTIR?......................... 24
6.9. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN LOCALES DE
CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO
DE GRADO. ............................................................................................................................... 25
5
6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES, TESIS DE
MAESTRÍA EN CIENCIAS. ........................................................................................................... 26
6.11. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES. ................................................... 27
7. METODOLOGIA DEL PROYECTO. ................................................................. 28
7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO. ......................................... 29
7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA. ............................................................................... 31
7.2.1 Centro Comercial Santafé. ............................................................................................... 31
7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte. .......................................................................... 34
7.2.3 Centro Comercial Panamá. .............................................................................................. 36
7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza. ....................................................................................... 39
7.3 ETAPA 3 – CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN. .......................................... 42
7.3.1. Resultados Centro Comercial Santafé ................................................................................ 42
7.3.2. Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ............................................................ 43
7.3.3. Resultados Centro Comercial Panamá ............................................................................... 45
7.3.4. Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ........................................................................ 46
7.3.5. Relaciones espaciales para los Centros comerciales. ......................................................... 48
8. CONCLUSIONES. ....................................................................................................................... 49
9. BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................ 50
10.ANEXOS .......................................................................................................... 51
6
Índice de Ilustraciones.
Ilustración 1. Diagrama Metodología .................................................................... 28
Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente:
Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co ........................... 30
Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén ....................... 30
Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP –
mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 32
Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google Earth-
Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 32
Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –
mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 34
Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte -
Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............... 35
Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –
mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 37
Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google Earth-
Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 37
Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP –
mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 40
Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image
2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............................................................. 40
Ilustración 12 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y
colegios y universidades - Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI ................................ 48
Ilustración 13 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y -
Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI .......................................................................... 48
7
Índice de Tablas.
Tabla 1 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9
Tabla 2 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9
Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales. .............................................. 23
Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia. .......................................................... 23
Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé ..................... 33
Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé ................ 33
Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé ...................................... 33
Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte .. 35
Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte
............................................................................................................................. 36
Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte ................. 36
Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá .................. 38
Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá ............. 38
Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá ................................... 39
Tabla 14 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Bulevar Niza ............ 41
Tabla 15 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Bulevar Niza ...... 41
Tabla 16 - Análisis Estadístico Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 41
Tabla 17- Análisis Resultados Centro Comercial Santafé ..................................... 42
Tabla 18- Rentabilidad Mensual Centro Comercial Santafé .................................. 42
Tabla 19 - Análisis Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ................ 43
Tabla 20 Rentabilidad Mensual Centro Comercial San Andresito Norte ............... 44
Tabla 21 - Análisis Resultados Centro Comercial Panamá ................................... 45
Tabla 22 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 45
Tabla 23 - Análisis Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 46
Tabla 24 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 47
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
8
CAPITULO 1.
1. INTRODUCCIÓN.
El crecimiento de la construcción de centros comerciales en la ciudad de Bogotá,
registra los mayores proyectos, en donde los inversionistas movilizan sus
aperturas de nuevos locales, incluso la remodelación y modernización, cómo el
Centro Comercial Salitre Plaza y Metrópolis, en general los centros comerciales
juegan un papel crucial en la renovación de los centros urbanos, generando un
impacto positivo en el mejoramiento del sector, en la seguridad, el bienestar y
satisfacción de la comunidad a la que atiende (AceColombia, 2014).
Para establecer parámetros de los centros comerciales en Colombia, un centro
comercial se considera pequeño si posee entre 5.000 y 20.000 m2 y se considera
grande si posee más de 20.000 m2, los de menor tamaño no se clasificaban como
centros comerciales, pero recientemente se está imponiendo la tendencia de los
desarrollos de centros comerciales “mini” o “small”.
Bogotá, incluyendo las ciudades pequeñas de la zona de influencia alcanza un
número aproximado de 85 centros comerciales.
El mercado inmobiliario de los centros comerciales por ser tan dinámico y viable,
necesita de técnicas valuatorias que permitan observar su comportamiento, la
propuesta es emplear el método de capitalización de rentas o ingresos, para los
centros comerciales objeto de estudio, por lo tanto es de suma importancia la
obtención de las ofertas y la información complementaria que deberá soportar el
análisis para obtener las tasas de rentabilidad (Autoría, Julio - 2018).
Entre los principales proyectos que entraron al mercado durante 2016 están: el
Centro Comercial Plaza Central y Parque La Colina, para el 2017, se encuentra el
centro comercial EL EDEN con 320.000 mts2 de área total, con una inversión de
un billón de pesos aproximadamente (AceColombia, 2014).
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
9
Tabla 1 - Proyectos Destacados.
Fuente: Acecolombia
Tabla 2 - Proyectos Destacados.
Fuente: Acecolombia
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
10
2. OBJETIVOS.
2.1 OBJETIVO GENERAL.
El objetivo del proyecto es estimar las tasas de rentabilidad en los centros
comerciales de la zona norte de Bogotá e identificar diferencias de rentabilidad
entre centros comerciales pertenecientes a diferente UPZ.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.
Obtener información acerca de ofertas de arriendo y venta de locales en los
centros comerciales Santafé, San Andresito Norte, Panamá y Bulevar Niza,
los cuales componen el proyecto objeto de estudio.
Identificar las características de los diferentes inmuebles ofertados teniendo
en cuenta la localización dentro del centro comercial e identificar diferencias
al momento de obtener la tasa de rentabilidad.
Precisar las diferentes variables que puedan incidir en el cálculo de las
tasas de rentabilidad.
Realizar los cálculos estadísticos de los datos obtenidos, para su
estandarización y validación.
Aplicar la normatividad vigente para la aplicabilidad del método valuatorio a
emplear.
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
11
3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.
3.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Para Bogotá la oferta de metros cuadrados disponibles en centros comerciales
crecerá un 20% para el 2017, en donde se plantea que hay una sobreoferta, estas
dinámicas involucran la realización de estudios y análisis para determinar el
comportamiento del sector inmobiliario comercial, en donde el mercado requiere
que las metodologías valuatorias, logren definir la rentabilidad de los centros
comerciales objeto de interés.
Estos incrementos en la oferta de locales comerciales, están determinados por las
preferencias de una población que requiere mejores precios y mayor cercanía de
estos espacios a sus a lugares de residencia, lo que genera nuevas inversiones
por parte de los empresarios y constructores para los inmuebles de tipo local, lo
cual permite a estos empresarios obtener los resultados de su inversión con mayor
eficiencia que al mismo tiempo logran movilizar y atraer grandes cantidades de
posibles clientes, lo cual se ve reflejado en los diferentes estudios que demuestran
el aumento en las visitas realizadas a los centros comerciales y la cantidad de
ocupación de sus estacionamientos.
Estas inversiones involucran la realización de estudios y análisis para determinar
el comportamiento de este sector inmobiliario, en la actualidad se cuenta con las
metodologías valuatorias reglamentadas mediante la resolución 620 de 2008, para
lograr determinar la viabilidad de nuevas inversiones en materia de locales
comerciales (Autoría P. , 2018.)
3.2 JUSTIFICACIÓN.
El análisis de las tasas de rentabilidad, refleja el mercado frente a los locales
comerciales en centros comerciales para un específico sector de la ciudad y de
acuerdo a la dinámica inmobiliaria del sector comercial, está en estimar las tasas
de rentabilidad a partir de normas o metodologías establecidas para el territorio
Colombiano, que permiten estimar una tasa de rentabilidad confiable y ajustado a
la realidad, a partir de los métodos de valoración empleados por organizaciones
valuatorias del orden nacional.
A partir de la medición del rendimiento de la inversión, se puede evaluar en
relación con el desempeño de indicadores para locales comerciales permitirán
establecer el rendimiento de la inversión con el rendimiento estimado para el
sector comercial (Autoría P. , 2018.).
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
12
4. MARCO TEÓRICO
4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.
Según la Resolución 070 de 2011, estos son espacios geográficos con
características similares en cuanto a vía, servicios públicos, topografía, norma de
uso del suelo, uso actual del suelo, áreas homogéneas de tierra, tipificación de las
construcciones y/o edificaciones, u otras variables que permitan diferenciar estas
áreas de las adyacentes.
4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS.
El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la Resolución 070, por
la cual se reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación
catastral, según esta, "se entiende por zonas homogéneas Geoeconómicas, a los
espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con
valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del
mercado inmobiliario” (IGAC, Resolución 70 - Reglamentación de la Formación,
Conservación y Actualización Catastral, 2011).
4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS.
Según la resolución 620 del 2008, se utilizaran las siguientes metodologías para la
realización de los avalúos catastrales urbanos:
4.3.1. Método de comparación o de mercado.
Según (IGAC) “A partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, busca establecer el
valor comercial del bien, las ofertas serán clasificadas, analizadas e interpretadas
para llegar a la estimación del valor comercial”.
4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos.
Según (IGAC) “A partir del estudio de las rentas o ingresos que se puedan obtener
del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables, trayendo a valor presente
la suma de los probables ingresos o rentas generadas del bien objeto de avalúo,
con una tasa de capitalización o interés, busca establecer el valor comercial de un
bien.”
4.3.3. Método de costo de reposición.
Según (IGAC) "A partir de estimar el costo total de la construcción a precios de
hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
13
terreno, busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo" (IGAC,
Procedimiento para Avaluos, 2008).
4.3.4. Método residual.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008).
4.4. LOCALES COMERCIALES.
Aunque no están reglamentados por locales comerciales, se entiende como
aquellos establecimientos de comercio y es el lugar físico en el cual el comerciante
tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el establecimiento de
comercio donde se atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender
productos o para la prestación de un servicio (www.sipersociedades.gov.co, 2017).
4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO.
Es el precio mensual del arrendamiento, el cual es fijado por las partes en moneda
legal, sin embargo, para locales comerciales no hay una regulación que indique el
tope máximo de reajuste anual de la renta (Comercio, 1971).
4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN.
Es la realización hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de
las propiedades con características similares al bien objeto de avalúo (IGAC,
Procedimiento para Avaluos, 2008).
4.7. VALOR COMERCIAL.
Es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las
condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien (Comercio, 1971).
4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS.
La Resolución 620 de 2008 en el artículo 2, lo define como una técnica valuatoria
que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas (canos
de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
14
permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en la
vida remanente del bien (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008).
Esta técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un
periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:
i = R/P
Donde, i = Tasa de capitalización
R = Valor total de la renta
P = Valor total de la venta
5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA.
En Colombia la planificación de los usos del suelo urbano se adoptó legalmente en
1979, a través de la Ley 9 de ese año (Código Sanitario), ampliada en 1986 al
promulgarse el Decreto 1333 (Código de Régimen Municipal) y mejorada tres años
después mediante la Ley 9 de 1989 (Ley de Reforma Urbana), que constituyó la
base de la actual Ley 388 de 1997 reguladora de la ordenación del territorio
municipal y distrital.
5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989.
“Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y
expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”.
5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997.
“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras
disposiciones”.
5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998.
“Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77,
80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de
1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.
5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004.
“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos
Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial-POT.”
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
15
5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008.
“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997.
5.6. LEY 1673 DE 2013.
Ley del Avaluador, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan
otras disposiciones.
5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015.
Procedimiento para el estudio y aprobación de los Planes de Implantación y
Planes de Regularización y Manejo, el objetivo es armonizar el proyecto
arquitectónico puntual en donde se debe tener en cuenta el espacio público, la red
vial intermedia y las condiciones de accesibilidad.
5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017.
Complementa y modifica el Decreto 79 de 2015, Plan de Implantación instrumento
para la aprobación y reglamentación de nuevas superficies comerciales o
dotacionales de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos
urbanísticos negativos en las zonas de influencia.
5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES.
NTSS 01: Bases para la determinación del valor de mercado. Explica los criterios
generales a la definición de valor de marcado y a su aplicación en la evaluación de
bienes.
NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y
metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de
mercado.
Procedimientos y metodologías para la realización de avalúos: Contenido de
informe de valuación de bienes inmuebles urbanos. Establece la información
mínima que debe contener el informe de valuación para bienes inmuebles
urbanos.
NTS M 03: Norma Técnica Sectorial para la valuación de derechos de
arrendamiento.
NTS C 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento.
NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles.
NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo
con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de otros y se
aplica a los diferentes tipos de valuaciones.
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
16
6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL
El objeto de la elaboración de estas normas es la publicación y promover su
aceptación mundial.
6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS.
Estas normas de valoración se empezaron a desarrollar a partir de los códigos de
ética profesional, que surgieron en distintos países como iniciativas propias por
parte de diversos organismos nacionales, a partir de la globalización de los
mercados internacionales puso de manifiesto la necesidad de aunar estas normas
en una normativa internacionalmente aceptada.
6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE.
El objetivo que persigue es promover y publicar su aceptación a nivel mundial, y la
adecuación de las distintas normativas de cada país y sus aplicaciones.
6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA.
La necesidad en los informes de valoración de obtener medidas comparables
entre activos, ha provocado el interés en estas normas.
6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA.
Proporciona a los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes,
un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente,
independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la
armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de
valoración reconocidas, informado la preparación y publicación de una valoración,
también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres.
Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración
metodológica, que puede resultar de los requisitos de la ley o regulación
(Standards, Abril 2010).
6.4.1. Métodos.
Métodos de comparación de venta.
Método de actualización de rentas.
Método del costo.
6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS.
Asociación que surge según la legislación Belga, como una asociación
internacional sin ánimo de lucro, participa de forma regular en diversos trabajos
del IVSC, su objetivo principal es la publicación de las normas europeas de
valoración, esta se conoce como la guía azul.
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
17
Estas normas buscan la integración de la normativa legal europea y las
disposiciones que provienen de ella, en relación con el campo de las valoraciones
y de las tasaciones de bienes inmuebles, instalaciones, empresas, etc.
6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración en Alemania. Uno de los principios rectores de TEGoVA es promover la coherencia de las definiciones estándar de valor y enfoques de la valoración transeuropea. La publicación de la Valoración Europea Standards (EVS) proporciona al estado, los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes, un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente, independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de valoración reconocidas informado, la preparación y publicación de una valoración también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres. Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración metodológica, y puede resultar de los requisitos de la ley o regulación (Standards, Abril 2010). Este Capítulo de País ilustra las diferencias que existen actualmente en Europa. El texto que sigue ha sido proporcionado por las Asociaciones Miembros de TEGoVA (TMA) para delinear legislación práctica y específica.
Alemania - Organismos profesionales representados en TEGoVA:
BUNDDER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE eV (BDVI), Asociación alemana de topógrafos nombrados públicamente.
BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER -SACHVERSTÄNDIGER (BVS), Asociación de expertos calificados y certificados públicamente.
IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER, y SACHVERSTÄNDIGEN eV (IVD), Asociación alemana de profesionales inmobiliarios.
VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes.
VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes.
6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios. Alemania proporciona regulaciones sustanciales para los mercados de tierras y propiedades código de construcción federal (BauGB), estas regulaciones incluyen la ley de planificación, los principios de la ley general de urbanismo, las normas de
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
18
renovación urbana y regeneración, así la definición legal del valor de mercado y disposiciones adicionales que se aplican al cálculo del valor de mercado, así como los métodos de valoración están contenidos en la ley federal alemana decreto de valoración. La profesión de valoración alemana se caracteriza por dos tipos de expertos inmobiliarios. El primer grupo está compuesto por "öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige" (tasadores públicos y jurados). Están gobernados por cámaras públicas (Cámaras de Comercio, Cámaras de Ingenieros). El segundo y más reciente grupo de expertos en bienes raíces consiste en 'Certificado Valuadores‟, se rigen por organismos de certificación que son designados y supervisados por un organismo de acreditación, este régimen sigue la normativa europea DIN EN ISO / IEC 17024. La propiedad en Alemania está garantizada por un registro de título en la corte local (Standards, Abril 2010).
6.5.3. El mercado de propiedad residencial.
El mercado de propiedades residenciales se puede dividir en edificios nuevos y propiedades residenciales existentes por propietarios y alquiler, viviendas alquiladas, condominios y tierra vacante para la vivienda. En áreas urbanas, predominan los edificios residenciales de varios pisos; en las zonas rurales, las casas unifamiliares separadas son comunes, en muchas ciudades, el mercado de la vivienda está impulsado por la oferta, solo unas pocas aglomeraciones urbanas en los estados federales occidentales se caracterizan por un mercado impulsado por la demanda más fuerte.
6.5.4. El mercado de propiedad comercial.
El mercado de propiedad comercial se caracteriza por un número significativo de participantes. En los últimos años, el mercado se hizo cada vez más internacional y el enfoque de los bienes inmuebles comerciales siguió cada vez más los Principios económicos, los arrendatarios y dueños de la propiedad inmobiliaria en muchos casos ya no son lo mismo, los segmentos más importantes del mercado de propiedad comercial en Alemania son oficinas, venta al por menor, hotel y cada vez más propiedades logísticas. El mercado de oficinas se concentra en oficinas grandes y coherentes en diferentes ciudades por todo el país, mientras tanto, la mayoría de los inmuebles de oficinas son inversionistas. Los centros históricos de oficinas son Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Munich y Stuttgart además de muchas
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
19
otras ciudades más pequeñas. En general, hubo alrededor de 12,5 millones de arrendatarios de oficinas en 2006, lo que corresponde al 32% del total Población trabajadora, el mercado minorista de arrendatarios de los centros urbanos se caracteriza cada vez más por una acumulación de cadenas de tiendas internacionales, los centros comerciales se encuentran cada vez más en el centro de ciudades medianas y grandes, los municipios más pequeños a menudo se vuelven más y más poco atractivo para ir de compras. Los supermercados se encuentran con frecuencia en el tráfico lugares favorables fuera de la ciudad-núcleo y situado en edificios unifamiliares. El mercado logístico de bienes raíces se beneficia de la fuerte industria orientada a la exportación y la situación central en Europa y la CEE de Alemania. La logística inmobiliaria se concentra en ubicaciones centrales, con tráfico favorable, en distancias cercanas al mar y al interior de los puertos, en las redes de autopistas y estaciones de ferrocarril, así como a corta distancia de Plantas de producción. De gran importancia para los servicios logísticos son los pueblos de mercancías (Standards, Abril 2010).
6.5.5. Otros mercados inmobiliarios
Una parte cada vez mayor del mercado inmobiliario se caracteriza por la creación de vehículos para desarrollar y mantener instalaciones para la infraestructura pública. De importancia son las alianzas público privadas. Esta cooperación a menudo ayuda a lograr grandes proyectos inmobiliarios, en Alemania, la infraestructura técnica es casi exclusivamente operada y financiada por instituciones públicas. Solo unas pocas instalaciones de infraestructura técnica son de propiedad y mantenimiento privados.
6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración.
Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias. Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias, autoridades públicas para fines impositivos y de gestión
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
20
de la tierra, ej., transferencia de capital impuesto, impuesto a la tierra - Usuarios de bienes raíces (Standards, Abril 2010).
6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor
de mercado.
Los métodos de valoración "principales" están regulados en el decreto de valoración federal alemán (Immobilien wertermittlungs verordnung - ImmoWertV) y, por lo tanto, se definen como métodos regulatorios, esta regulación, sin embargo, no es exhaustiva, pero permite otros métodos, procedimientos y / o evaluaciones que también encuentran aceptación general en el mercado habitual de bienes raíces sistema. En su mayoría, esos otros métodos consisten en métodos modificados o similares y evaluaciones para cálculos basados en los siguientes tres estándares o regulaciones métodos. Los métodos reglamentarios son:
Método Comparativo - Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV.
Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. Enfoque general de ingresos - "Allgemeines Ertragswertverfahren". Enfoque de ingresos simplificado - "Vereinfachtese”.
Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23 ImmoWertV.
Métodos no regulatorios, estos métodos se aplican a valoraciones de propósito especial (es decir, propiedades administradas, decisiones de inversión, respectivamente, propiedades en desarrollo o tierras no desarrolladas). Método de flujo de efectivo descontado (DCF), Tasa de descuento y Tasa de capitalización. Método de Inversión.
Métodos aplicados para el cálculo de valores de no mercado: valor de préstamo hipotecario (Beleihungswert). Método de ingreso: - Ingresos netos sostenibles de alquiler. Tasa de capitalización mínima: debe reflejar el mercado a largo plazo de su desarrollo.Costo amortizado Reconstrucción: - Con el fin de tener en cuenta las posibles reducciones posibles en la construcción sostenible.
6.6 ORDEN ECO.
La orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, trata sobre las normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,
cuyo objeto es potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el fin
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
21
de proteger los intereses de terceros, ya sea como inversionistas o como
asegurados (Bances, 2016).
6.6.1. Métodos
Método de comparación
Método de actualización de rentas
Método del costo
Método residual
6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) / MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA.
Art -1 Alcance
Al determinar los valores de mercado (valores de mercado) de la tierra, sus
componentes y accesorios, y al derivar los datos necesarios para la valoración,
incluidos los valores de la tierra, se aplicará el presente Reglamento.
(2) Las siguientes disposiciones se aplicarán mutatis mutandis a los derechos
equivalentes a los bienes inmuebles, sus derechos y los de los bienes inmuebles,
así como a los objetos de valoración para los que no existe mercado. En estos
casos, el valor puede determinarse sobre la base de modelos conformes con el
mercado, teniendo particularmente en cuenta las ventajas y desventajas
económicas.
Tabla de contenido no oficial
Art 2 Fundamentos de Valoración
La valoración se basará en las relaciones de valor general en el mercado
inmobiliario en la fecha de valoración (§ 3) y la condición de la propiedad en la
fecha de la evaluación de la calidad (§ 4). Los desarrollos futuros, como otros usos
previsibles (§ 4 (3) (1)) deben tenerse en cuenta si pueden esperarse con
suficiente certeza sobre la base de hechos concretos. En estos casos, también se
debe tener en cuenta la duración probable hasta la ocurrencia de los requisitos
legales y fácticos para la viabilidad de una construcción u otro uso de una
propiedad (período de espera) (Standards, Abril 2010).
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
22
6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. - Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV.
Determinación del valor comparativo: En el método del valor comparativo, el valor
comparativo se determina a partir de un número suficiente de precios de
comparación. Para la derivación de los precios de referencia, se utilizarán
losprecios de compra de dichos terrenos, que tienen características de propiedad
suficientemente consistentes con la propiedad a valorar. Si no hay suficientes
precios comparables en el área en la que se encuentra el sitio, también se pueden
usar los precios de comparación de otras áreas comparables. Los cambios en las
relaciones de valores generales en el mercado inmobiliario o las desviaciones de
las características de propiedad individual generalmente se deben considerar
sobre la base de series de índices o coeficientes de conversión.
En el caso de la tierra desarrollada, se pueden usar factores comparativos
apropiados además de los precios de referencia o en lugar de los mismos para
determinar el valor comparativo. El valor comparativo se obtiene multiplicando el
ingreso anual o la otra unidad de referencia de la propiedad a ser valorada por el
factor de comparación. Los factores comparativos son apropiados si las
características de las propiedades subyacentes son lo suficientemente idénticas a
las de la propiedad que va a valorarse (Standards, Abril 2010).
6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV.
En el método de capitalización de ingresos, el valor del ingreso se determina sobre
la base de los ingresos disponibles en el mercado. En la medida en que
previsiblemente la situación de ganancias está sujeta a cambios significativos o se
desvía materialmente del ingreso alcanzable en el mercado, el valor del ingreso
también puede determinarse sobre la base de ingresos periódicamente diferentes.
El método del valor de la renta se utiliza para calcular el valor del ingreso sobre la
base de los ingresos disponibles comercialmente.
6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 -
23 ImmoWertV.
El valor del activo tangible de la propiedad se determina a partir del valor tangible
del edificio utilizable y otros equipos, así como del valor de la tierra (art 16); las
relaciones de valor general en el mercado inmobiliario deben tenerse en cuenta,
en particular, mediante la aplicación de factores de valor de los materiales art 14
(2) (1)).
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
23
(2) El valor de los activos físicos (excluidas las instalaciones externas) se
determinará sobre la base del costo de producción (art 22), teniendo en cuenta la
reducción de edad (art 23).
(3) El valor tangible de las instalaciones estructurales al aire libre y otras
instalaciones, a menos que estén incluidas en el valor de la tierra, se determinará
en función de las tasas empíricas o los costos normales de producción. Las
secciones 22 y 23 se aplican en consecuencia.
Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales.
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia.
Fuente: Elaboración Propia
NTS M 06 Valuación de bienes inmuebles
NTS S 01
Bases para la determinación del
valor de mercado
NTS M 01
Procedimientos y metodologías
para la realización de avalúos
NTS M 03
Valuación de derechos de
arrendamiento.
RESOL 620/2008 - IGAC PROCEDIMIENTO PARA AVALÚOS
LEY 1673 DE 2013 LEY AVALUADOR
NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES
LEY 388 18/07/1997
DEC 1420 24/07/1998
DEC 190 DEL 22/06/2004
DESARROLLO MUNICIPAL
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
NORMAS PARA AVALÚOS
ADOPCION DEL POT
MARCO LEGAL
NORMA DESCRIPCIÓN
LEY 9 DEL 11/01/1989
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
24
6.8. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE
INVERTIR?
Los precios suben y vemos una compresión de rentabilidades pero por otro lado,
hay un crecimiento estable de ventas, lo que produce una subida de rentas.
En general, los inversores ven en España un crecimiento económico a corto y
medio plazo muy por encima de la media europea para los próximos años y está
como país de preferencia para muchos inversores institucionales extranjeros.
Según Manzano, es precisamente” este apetito inversor, unido al acceso a
financiación que existe y a un volumen de liquidez muy elevado, lo que está
acelerando la compresión de yields y el incremento de precios sobre las
expectativas que había hace un par de años”. Por otra parte, Stephen Newman,
Presidente de Aguirre Newman, considera que no todos los inversores están
interesados en este sector debido a su complejidad en cuanto a la gestión
intensiva que requiere cada propiedad (Newman, 2017).
La gran duda de este mercado es si, en los próximos años, habrá suficientes
activos de calidad para la demanda que existe. Cladera de Codina considera que
este es uno de los mayores problemas, casar el tipo de producto con las
necesidades de capital. En este sentido, Arenere apunta que, “hoy por hoy, no
existe un mercado activo de operadores con deseos de vender activos de calidad.
De cualquier manera, la presión de inversores exteriores con recursos y deseos de
invertir pueden forzar operaciones”.
Los centros comerciales tienen mucho peso dentro del mercado inmobiliario y,
para nosotros, son de gran importancia. Por ejemplo, en la compañía hay más de
45 profesionales que se dedican exclusivamente al sector retail y centros
comerciales.
Las rentabilidades que se buscan en este sector durante los últimos años han
generado un ajuste de la rentabilidad, no es un mercado totalmente transparente
en cuanto a alquileres o NOI y, por tanto, no es fácil hacer reflexiones sobre los
yields de cada operación. En este sentido, también es muy diferente al mercado
de oficinas, que por cada zona o segmento se sabe más o menos el alquiler de
cada edificio (Newman, 2017).
En los centros comerciales, cada uno es un mundo y su NOI dependerá de
muchos factores, especialmente de cómo venden los operadores en cada uno de
ellos, a pesar de esto, estimamos unos yields para centros comerciales prime de
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
25
entre 4,25% hasta 5,25%, para centros más secundarios estos yields empiezan
con un 6% y pueden llegar hasta el 7% e incluso el 8%. No obstante, estos yields
podrían verse afectados por la próxima política monetaria de EE.UU. y el BCE. En
high street hay cierta sensación de que los yields han tocado fondo y podrían
incluso subir ligeramente en los próximos meses.
De lo anterior se concluye que los alquileres para los locales dentro de los centros
comerciales son muy variables y están relacionados directamente con las ventas
de cada tienda, y en general el consumo ha aumentado, por lo tanto los alquileres
están subiendo continuamente, No obstante, en ubicaciones secundarias no se
notan incrementos en la demanda o en los precios (Newman, 2017).
GLOSARIO
YIELDS, rendimientos, Fruto o utilidad de una cosa en relación con lo que cuesta,
con lo que gasta, con lo que en ello se ha invertido.
RETAIL, El detal o venta al detalle es un sector económico que engloba a las
empresas especializadas en la comercialización masiva de productos o servicios
uniformes a grandes cantidades de clientes.
NOI, Ingreso Operativo Neto, es el resultado neto de explotación (NOI) es un
cálculo utilizado para analizar las inversiones inmobiliarias que generan ingresos.
El ingreso neto de operación equivale a todos los ingresos de la propiedad menos
todos los gastos de operación razonablemente necesarios.
6.9. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
EN LOCALES DE CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL
SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO DE GRADO.
Las actividades inmobiliarias constituyen una de las ramas más influyentes del
Producto Interno Bruto (PIB) colombiano, aportando con el crecimiento de este en
un 5,8% en 2016; este se explica por el aumento de edificaciones en vivienda y en
el desarrollo de proyectos de tipo comercial y empresarial. Dentro de las
construcciones generadas encontramos los locales comerciales, los cuales se han
convertido en una de las opciones más viables a la hora de invertir, ya que desde
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
26
2014 a la fecha el espacio rentable de locales creció un 28% y actualmente
existen en el país 10.8 m2 de centro comercial por cada 100 habitantes.1
Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y
procedimientos que permitan observar su comportamiento. En este orden de ideas
las técnicas valuatorias brindan una respuesta factible para explicar las conductas
presentadas, uno de los métodos empleados es el de capitalización de rentas o
ingresos; el cual pretende estimar el valor comercial de un bien a partir de
información del canon de arrendamiento y de una tasa de capitalización.
Sin embargo, la determinación de la tasa de capitalización no cuenta con una
estandarización o metodología (ver la Resolución 620 de 2008) adecuada que
permita evaluar con efectividad el dinamismo de este sector, dado que no es clara
y funcional cuando no se posee información sólida del mercado. Por ende, el
presente proyecto pretende determinar una tasa de capitalización, que explique la
viabilidad de inversión en los locales de centros comerciales y corredores del
sector El Poblado en Medellín, mediante un modelo econométrico o por
normatividad (Ramirez, 2017).
6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS
COMERCIALES, TESIS DE MAESTRÍA EN CIENCIAS.
Al igual que para otros sectores de la industria de bienes raíces, se detectan las
economías a escala para centros comerciales por si hay reducciones de costos
promedio resultantes de tamaño cada vez mayor, que pueden ser medidos por
capitalización de mercado o ser proxy con área física, ya que algunos
investigadores creen que la relación entre el área y el valor de un centro comercial
es generalmente directamente proporcional al arrendamiento al por menor, que
requieren una renta excedente que es igual a una parte de la diferencia entre la
venta al por menor de las ventas de las tiendas y las ventas de umbral y añadir
este alquiler a las rentas de base, están diseñados de manera diferente de los
contratos de arrendamiento de viviendas y de oficinas, y el éxito financiero de un
centro comercial está ligado a la capacidad de los minoristas para aumentar la
productividad de las ventas. Un centro comercial depende en gran medida del
aumento para producir un flujo de ingresos de alquiler en continuo crecimiento, por
lo que los propietarios de centros comerciales pueden beneficiarse de las
1 Economía y Negocios. (30 de junio de 2015). Al 2018, cada 20 días se inagurará un centro comercial en el país. El Tiempo.
CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.
27
economías a escala, a partir de diferentes fuentes que no sean las más comunes,
tales como costes.
Para obtener una comprensión global de las economías de escala en la industria
de centros comerciales, se presentan las economías a escala tanto para los
propietarios y los inquilinos al por menor. De acuerdo a literaturas de centros
comerciales, las economías a escala pueden ser probadas en el dominio de un
corredor, el área de mercado compartida por los centros comerciales competitivos
o compañías de bienes raíces que sostienen una cartera de centros comerciales, y
a través de las fronteras de los centros comerciales y tiendas minoristas (Wang,
Abril 2005).
6.11. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES.
Las economías a escala internas pueden ocurrir tanto para un solo centro
comercial y de una propiedad empresa propietaria de una serie de centros
comerciales. Las posibles fuentes principales de internalidades son la reducción
de costos, lo que significa la gestión de la calidad y el tamaño del centro comercial
juegan un papel importante en el proceso de lograr internalidades. Como Sirman y
Guidry (1993) demuestran, ir de compras a la zona central, la antigüedad de los
inquilinos de anclaje y el aumentar los atractivos de los centros comerciales y el
aumento de las rentas. Para los centros comerciales, significa que tienen que lidiar
con los impuestos de propiedad, contrato de arrendamiento, la contabilidad y la
administración, la administración de inquilinos, la planificación a largo plazo de la
propiedad, el presupuesto anual y previsión en curso, la cuenta de explotación
mensual, la notificación oportuna a los propietarios y socios, el cobro de cuentas
por cobrar, nóminas y todas las otras preocupaciones de los fondos de gestión, así
como maximizar el valor de los activos (Wang, Abril 2005).
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
28
CAPITULO 2.
7. METODOLOGIA DEL PROYECTO.
Para el presente trabajo de grado: “Tasas de rentabilidad para centros
comerciales del norte de la ciudad de Bogotá” se establecieron tres etapas:
Ilustración 1. Diagrama Metodología
Fuente: Elaboración Propia
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
29
ETAPA 1: Obtención de información teórica y en campo.
Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la
normatividad de los centros comerciales objeto de estudio.
Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés.
Actividad 3: Definición de Variables
ETAPA 2: Investigación Económica.
Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo.
Actividad 2: Análisis estadístico de las variables.
ETAPA 3: Cálculos y procesamiento de la información
Actividad 1: Análisis de los resultados
Actividad 2: Conclusiones.
7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO.
Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la
normatividad de los centros comerciales objeto de estudio.
Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés.
CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ: UPZ 17 - SAN JOSE DE BAVARIA.
CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO NORTE: UPZ 01 - PASEO LOS
LIBERTADORES
CENTRO COMERCIAL PANAMA: UPZ 01 - PASEO DE LOS
LIBERTADORES
CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA: UPZ 24 - NIZA
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
30
.
Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co
Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén
Localidad Suba y Usaquén - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co
Actividad 3: Definición de Variables, para la determinación de las tasas de
rentabilidad en los centros comerciales del sector, se realizó un análisis para cada
centro comercial, de acuerdo a las características de los locales en cada centro
comercial y se tomaron ofertas de venta y arriendo en visita técnica y ofertas
publicadas en página web www.fincaraiz.com.
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
31
7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA.
Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo.
7.2.1 Centro Comercial Santafé.
El Centro Comercial Santafé se inauguró el 13 de mayo de 2006, con 392 locales
correspondientes a la primera etapa; a finales del mismo año, se inauguró la
segunda fase con 87 locales. “Al finalizar esta tercera etapa, Santafé cuenta con
244.000 mt2, 77.588 mt2 de estos son comerciales. Hay 572 locales, 110 oficinas
y con la inauguración de un nuevo edificio, bautizado Plaza Brasil, el Centro
Comercial Santafé en Bogotá se convirtió en el más grande de Colombia, el nuevo
espacio que contiene un área de 21.857 metros cuadrados, suma al menos 45
locales para marcas nacionales e internacionales y un centro empresarial con 110
nuevas oficinas para multinacionales.
La ampliación también se convierte en una oportunidad de generación de empleo,
en total Santafé generará desde ahora unos 4.500 empleos directos, el año
pasado el centro comercial tuvo más de 20 millones de visitas.
Bogotá fue uno de los epicentros del crecimiento de los centros comerciales, dado que los 20 más importantes de la ciudad registraron ingresos cercanos a los $276.000 millones, según un estudio realizado por la firma Mall & Retail.
El centro comercial Santafé, en Bogotá, ocupó el primer lugar en términos de
ingresos con $33.418 millones el año pasado, lo que representa un crecimiento del
18,3% con respecto 2014.
Este comportamiento responde a la puesta en marcha de la tercera etapa de la
denominada „Plaza Brasil‟, la cual se compone de 109 locales y un área de 21.857
metros cuadrados.
El “Modelo de Referenciación Competitiva de Centros Comerciales 2015” además explica que el Santafé terminó el año con una ocupación del 98% mientras que el tráfico de visitantes durante el año tuvo un crecimiento del 5,7%(portafolio – 2014).
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
32
Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co
Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
33
Actividad 2 – Análisis Estadístico de las Variables
Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé
Fuente: Elaboración Propia
No OFERTA VENTA PRECIO DE RENTA PRECIO DE VENTA AREA M2 UBICACIÓN VETUSTEZ
1 Local 1 11.500.000,00$ 2.365.000.000,00$ 44 LC 3 - 113 11
2 Local 2 16.248.000,00$ 3.950.000.000,00$ 73 LC 1 - 178, 1 - 179 11
3 Local 3 11.440.000,00$ 2.450.000.000,00$ 53,5 LC 1 - 177 11
4 Local 4 12.500.000,00$ 2.600.000.000,00$ 43 LC 1 - 144 11
5 Local 5 18.200.000,00$ 4.175.000.000,00$ 119,2 LC 2-155, 2-156, 2-157 11
6 Local 6 39.000.000,00$ 10.500.000.000,00$ 242 LC 3-167, 3-168 11
7 Local 7 35.000.000,00$ 9.500.000.000,00$ 179 LC 2-178. LC 2-179 11
8 Local 8 17.000.000,00$ 4.850.000.000,00$ 91,8 LC 2 - 142, 2-143 11
9 Local 9 14.800.000,00$ 3.500.000.000,00$ 57,9 LC 1-131 11
10 Local 10 19.000.000,00$ 4.175.000.000,00$ 112,8 LC 1-207 11
11 Local 11 12.500.000,00$ 2.500.000.000,00$ 43 LC 3-78 11
No Oferta
FACTOR DE
NEGOCIACIÒN VALOR NEGOCIADO
VALOR M2 SOBRE
ÁREA PRIVADA
INGRESO BRUTO
POTENCIAL ANNUAL
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL COMPROBACIÓN
FACTOR POR
POSICIÓN * PISO
1 4,24% 2.264.631.645,79$ 51.468.901$ 138.000.000$ 0,51% 6,09% 3
2 4,24% 3.782.365.750,89$ 51.813.229$ 194.976.000$ 0,43% 5,15% 1
3 4,24% 2.346.024.326,50$ 43.850.922$ 137.280.000$ 0,49% 5,85% 1
4 4,24% 2.489.658.468,94$ 57.899.034$ 150.000.000$ 0,50% 6,02% 1
5 4,24% 3.997.816.964,55$ 33.538.733$ 218.400.000$ 0,46% 5,46% 2
6 4,24% 10.054.389.970,72$ 41.547.066$ 468.000.000$ 0,39% 4,65% 3
7 4,24% 9.096.829.021,13$ 50.820.274$ 420.000.000$ 0,38% 4,62% 2
8 4,24% 4.644.170.605,53$ 50.590.094$ 204.000.000$ 0,37% 4,39% 2
9 14,00% 3.010.000.000,00$ 51.986.183$ 177.600.000$ 0,49% 5,90% 1
10 7,00% 3.882.750.000,00$ 34.421.543$ 228.000.000$ 0,49% 5,87% 1
11 12,50% 2.187.500.000,00$ 50.872.093$ 150.000.000$ 0,57% 6,86% 3
PROMEDIO 0,46%
DESVIACIÓN 0,06%
COEF VAR 13,7%
LIMITE INFERIOR 0,40%
LIMITE SUPERIOR 0,52%
0,46%
0,46%
0,04%TASA EFECTIVA MENSUAL
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
0,48%
0,40%
0,49%
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
34
7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte.
En diciembre de 1993 se inauguró el centro comercial San Andresito del Norte,
ubicado en la esquina noroccidental de la calle 195 con Autopista Norte, el centro
de comercio dispone de 450 locales, en los que se pueden conseguir las
mercancías típicas de un San Andresito.
Una de las principales ventajas de este centro comercial es que dispone de un
parqueadero de 6.000 metros cuadrados para visitantes en el momento de su
inauguración, con lo cual, según los constructores, se evitarán las congestiones
vehiculares que se presentan en los San Andresito del centro, se vendieron
locales desde dos y hasta cien metros cuadrados, a un costo de nueve millones de
pesos en adelante (Tiempo, 1994).
Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
35
Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co
Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte
Fuente: Elaboración Propia
No OFERTA VENTA PRECIO DE RENTA PRECIO DE VENTA AREA M2 UBICACIÓN VETUSTEZ
1 Local 1 600,000.00$ 50,000,000.00$ 8 W8 - W9 23
2 Local 2 800,000.00$ 80,000,000.00$ 4 23
3 Local 3 390,000.00$ 30,000,000.00$ 6 T - 23 23
4 Local 4 400,000.00$ 35,000,000.00$ 4 S - 10 23
5 Local 5 800,000.00$ 95,000,000.00$ 8 T - 95 23
6 Local 6 450,000.00$ 35,000,000.00$ 4 LC 1-6 23
7 Local 7 750,000.00$ 80,000,000.00$ 4 LC S-11 23
8 Local 8 800,000.00$ 90,000,000.00$ 4 LC B- 11 23
9 Local 9 400,000.00$ 45,000,000.00$ 4 LC 1-9 23
10 Local 10 800,000.00$ 80,000,000.00$ 8 LC 1-10 23
11 Local 11 800,000.00$ 80,000,000.00$ 4 LC 1-11 23
12 Local 12 650,000.00$ 65,000,000.00$ 4 LC V- 10 - REST 23
13 Local 13 1,000,000.00$ 90,000,000.00$ 8 LC V- 07 - REST 23
14 Local 14 800,000.00$ 58,000,000.00$ 8 LC 1- 14 23
15 Local 15 500,000.00$ 50,000,000.00$ 4 LC S- 20 23
16 Local 16 500,000.00$ 35,000,000.00$ 4 LC T- 7 23
17 Local 17 800,000.00$ 80,000,000.00$ 6 LC C-8 23
18 Local 18 900,000.00$ 60,000,000.00$ 8 LC V-15 23
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
36
Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte
Fuente: Elaboración Propia
7.2.3 Centro Comercial Panamá.
En diciembre de 1999 se inauguró el centro comercial Panamá, ubicado en la
esquina noroccidental de la calle 182 con Autopista Norte, el centro comercial
dispone de 600 locales con toda la diversidad comercial, área de comidas y
parqueaderos.
Se ubica en el extremo norte de la ciudad de la localidad de Usaquén, en donde
se presenta un aumento en el uso de comercio en corredor comercial, para el
sector de ubicación del centro comercial Panamá, se encuentra en aumento la
vivienda en propiedad horizontal, colegios y universidades con proyectos en
desarrollo como el Plan Parcial Torca.
No OFERTA
FACTOR DE
NEGOCIACIÒN VALOR NEGOCIADO
VALOR M2 SOBRE
ÁREA PRIVADA
INGRESO BRUTO
POTENCIAL
ANNUAL
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL COMPROBACIÓN
FACTOR
RECOMENDADO
1 10,00% 45.000.000,00$ 5.625.000$ 7.200.000$ 1,33% 16,00% 1
2 10,00% 72.000.000,00$ 18.000.000$ 9.600.000$ 1,11% 13,33% 0
3 10,00% 27.000.000,00$ 4.500.000$ 4.680.000$ 1,44% 17,33% 1
4 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 4.800.000$ 1,27% 15,24% 1
5 10,00% 85.500.000,00$ 10.687.500$ 9.600.000$ 0,94% 11,23% 0
6 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 5.400.000$ 1,43% 17,14% 1
7 10,00% 72.000.000,00$ 18.000.000$ 9.000.000$ 1,04% 12,50% 0
8 10,00% 81.000.000,00$ 20.250.000$ 9.600.000$ 0,99% 11,85% 0
9 14,00% 38.700.000,00$ 9.675.000$ 4.800.000$ 1,03% 12,40% 1
10 7,00% 74.400.000,00$ 9.300.000$ 9.600.000$ 1,08% 12,90% 1
11 12,50% 70.000.000,00$ 17.500.000$ 9.600.000$ 1,14% 13,71% 0
12 10,00% 58.500.000,00$ 14.625.000$ 7.800.000$ 1,11% 13,33% 2
13 10,00% 81.000.000,00$ 10.125.000$ 12.000.000$ 1,23% 14,81% 2
14 10,00% 52.200.000,00$ 6.525.000$ 9.600.000$ 1,53% 18,39% 1
15 10,00% 45.000.000,00$ 11.250.000$ 6.000.000$ 1,11% 13,33% 0
16 10,00% 31.500.000,00$ 7.875.000$ 6.000.000$ 1,59% 19,05% 1
17 10,00% 72.000.000,00$ 12.000.000$ 9.600.000$ 1,11% 13,33% 0
18 10,00% 54.000.000,00$ 6.750.000$ 10.800.000$ 1,67% 20,00% 1
PROMEDIO 1.23%
DESVIACIÓN 0.22%
COEF VAR 17.8%
LIMITE INFERIOR 1.01%
LIMITE SUPERIOR 1.45%
1.23%
1.24%
0.10%
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
TASA EFECTIVA MENSUAL
1.06%
1.37%
1.17%
LOCALES EN POSICIÓN 1 - SIMILAR
LOCALES EN POSICIÓN 2 - DIFERENTE
LOCALES EN POSICIÓN 0 - IGUAL
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
37
Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co
Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
38
Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
No OFERTA VENTA PRECIO DE RENTA PRECIO DE VENTA AREA M2 UBICACIÓN VETUSTEZ
1 Local 1 850,000.00$ 100,000,000.00$ 13 18
2 Local 2 1,000,000.00$ 100,000,000.00$ 12.5 108C 18
3 Local 3 900,000.00$ 85,000,000.00$ 12.5 151C - 152C 18
4 Local 4 400,000.00$ 75,000,000.00$ 9 117C 18
5 Local 5 370,000.00$ 35,000,000.00$ 6 218D 18
6 Local 6 1,000,000.00$ 90,000,000.00$ 9 145A - 146A 18
7 Local 7 800,000.00$ 35,000,000.00$ 4 166D 18
8 Local 8 1,000,000.00$ 103,000,000.00$ 12.5 RESTAURANTE 18
9 Local 9 950,000.00$ 70,000,000.00$ 13 3025 OF 18
10 Local 10 900,000.00$ 60,000,000.00$ 14 3011 OF 18
11 Local 11 600,000.00$ 45,000,000.00$ 6 3035 OF 18
12 Local 12 600,000.00$ 60,000,000.00$ 6 122 A 18
13 Local 13 600,000.00$ 43,000,000.00$ 7 104 B 18
14 Local 14 800,000.00$ 100,000,000.00$ 13 134 D 18
15 Local 15 800,000.00$ 50,000,000.00$ 13 277D - 278D 18
16 Local 16 500,000.00$ 55,000,000.00$ 6.25 134 A 18
17 Local 17 430,000.00$ 50,000,000.00$ 6.25 104 D 18
No OFERTA
FACTOR DE
NEGOCIACIÒN VALOR NEGOCIADO
VALOR M2 SOBRE
ÁREA PRIVADA
INGRESO BRUTO
POTENCIAL
ANNUAL
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL COMPROBACIÓN
FACTOR POR
POSICIÓN *
PISO
1 10.00% 90,000,000.00$ 6,923,077$ 10,200,000$ 0.94% 11.33% 1
2 10.00% 90,000,000.00$ 7,200,000$ 12,000,000$ 1.11% 13.33% 1
3 10.00% 76,500,000.00$ 6,120,000$ 10,800,000$ 1.18% 14.12% 1
4 10.00% 67,500,000.00$ 7,500,000$ 4,800,000$ 0.59% 7.11% 1
5 10.00% 31,500,000.00$ 5,250,000$ 4,440,000$ 1.17% 14.10% 2
6 10.00% 81,000,000.00$ 9,000,000$ 12,000,000$ 1.23% 14.81% 1
7 10.00% 31,500,000.00$ 7,875,000$ 9,600,000$ 2.54% 30.48% 1
8 10.00% 92,700,000.00$ 7,416,000$ 12,000,000$ 1.08% 12.94% 2
9 10.00% 63,000,000.00$ 4,846,154$ 11,400,000$ 1.51% 18.10% 3
10 10.00% 54,000,000.00$ 3,857,143$ 10,800,000$ 1.67% 20.00% 3
11 10.00% 40,500,000.00$ 6,750,000$ 7,200,000$ 1.48% 17.78% 3
12 10.00% 54,000,000.00$ 9,000,000$ 7,200,000$ 1.11% 13.33% 1
13 10.00% 38,700,000.00$ 5,528,571$ 7,200,000$ 1.55% 18.60% 1
14 10.00% 90,000,000.00$ 6,923,077$ 9,600,000$ 0.89% 10.67% 1
15 10.00% 45,000,000.00$ 3,461,538$ 9,600,000$ 1.78% 21.33% 2
16 10.00% 49,500,000.00$ 7,920,000$ 6,000,000$ 1.01% 12.12% 1
17 10.00% 45,000,000.00$ 7,200,000$ 5,160,000$ 0.96% 11.47% 1
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
39
Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza.
En medio de la creciente competencia que se ha generado en los últimos años en
el sector de centros comerciales, Bulevar -uno de los establecimientos más
tradicionales de la ciudad-, se renovó mejorando su infraestructura y su oferta de
productos y servicios.
El plan emprendido por el centro comercial le ha permitido registrar un
incremento de 14% en el tráfico de visitantes en el presente año y vincular 24
marcas nuevas. Para el 2017 la meta de Bulevar Centro Comercial es aumentar
el indicador de tráfico, tener un mix de marcas ideal para vecinos y visitantes e
incrementar los ingresos operacionales que al año alcanza un promedio
de $12.000 millones.
Las cifras se sitúan actualmente en $230.000 millones y la proyección a tres años
es alcanzar los $500.000 millones, Así las cosas, el centro comercial que
celebrará 28 años de existencia el próximo martes 15 de noviembre-, está listo
para seguir compitiendo y atendiendo las necesidades de los visitantes
(Dinero.com 2016).
PROMEDIO 1.23%
DESVIACIÓN 0.28%
COEF VAR 22.6%
LIMITE INFERIOR 0.95%
LÍMITE SUPERIOR 1.51%
1.23%
1.24%
0.10%
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
TASA EFECTIVA MENSUAL
1.11%
1.34%
1.55%
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
40
Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co
Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
41
Tabla 14 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Bulevar Niza
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 15 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Bulevar Niza
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 16 - Análisis Estadístico Centro Comercial Bulevar Niza
Fuente: Elaboración Propia
No OFERTA VENTA PRECIO DE RENTA PRECIO DE VENTA AREA M2 UBICACIÓN VETUSTEZ
1 Local 1 9,000,000.00$ 1,750,000,000.00$ 156 LC 1101 29
2 Local 2 3,940,000.00$ 525,000,000.00$ 20 LC 106 29
3 Local 3 8,500,000.00$ 1,400,000,000.00$ 80 LC 1 - DOMO 29
4 Local 4 7,500,000.00$ 1,100,000,000.00$ 49.11 LC 1 ? 29
5 Local 5 2,500,000.00$ 420,000,000.00$ 35 LC 1-107 29
6 Local 6 10,000,000.00$ 995,000,000.00$ 114 LC 1-6 29
7 Local 7 6,500,000.00$ 820,000,000.00$ 80 LC 2-115 29
8 Local 8 7,000,000.00$ 890,000,000.00$ 73 LC 2-8 29
9 Local 9 7,000,000.00$ 995,000,000.00$ 73.1 LC 2-120 29
10 Local 10 7,000,000.00$ 995,000,000.00$ 73.1 LC 2-105 29
11 Local 11 2,700,000.00$ 290,000,000.00$ 19 LC 2-43 29
12 Local 12 4,000,000.00$ 950,000,000.00$ 83 LC 2-12 29
13 Local 13 12,600,000.00$ 1,950,000,000.00$ 70.3 LC 2-204 29
14 Local 14 2,700,000.00$ 530,000,000.00$ 19 LC 3-1 29
15 Local 15 7,095,000.00$ 1,500,000,000.00$ 67 LC 318 29
16 Local 16 1,500,000.00$ 319,000,000.00$ 25 LC 323 29
17 Local 17 1,700,000.00$ 220,000,000.00$ 28 LC 322 29
18 Local 18 2,000,000.00$ 399,900,000.00$ 35 LC 3-2 29
No OFERTA
FACTOR DE
NEGOCIACIÒN VALOR NEGOCIADO
VALOR M2 SOBRE
ÁREA PRIVADA
INGRESO BRUTO
POTENCIAL ANUAL
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL COMPROBACION
FACTOR POR
POSICIÓN * PISO
1 10.00% 1,575,000,000.00$ 10,096,154$ 108,000,000$ 0.57% 6.86% 1
2 10.00% 472,500,000.00$ 23,625,000$ 47,280,000$ 0.83% 10.01% 1
3 10.00% 1,260,000,000.00$ 15,750,000$ 102,000,000$ 0.67% 8.10% 1
4 10.00% 990,000,000.00$ 20,158,827$ 90,000,000$ 0.76% 9.09% 1
5 10.00% 378,000,000.00$ 10,800,000$ 30,000,000$ 0.66% 7.94% 1
6 10.00% 895,500,000.00$ 7,855,263$ 120,000,000$ 1.12% 13.40% 1
7 10.00% 738,000,000.00$ 9,225,000$ 78,000,000$ 0.88% 10.57% 2
8 10.00% 801,000,000.00$ 10,972,603$ 84,000,000$ 0.87% 10.49% 2
9 14.00% 855,700,000.00$ 11,705,882$ 84,000,000$ 0.82% 9.82% 2
10 7.00% 925,350,000.00$ 12,658,687$ 84,000,000$ 0.76% 9.08% 2
11 12.50% 253,750,000.00$ 13,355,263$ 32,400,000$ 1.06% 12.77% 2
12 10.00% 855,000,000.00$ 10,301,205$ 48,000,000$ 0.47% 5.61% 2
13 10.00% 1,755,000,000.00$ 24,964,438$ 151,200,000$ 0.72% 8.62% 2
14 10.00% 477,000,000.00$ 25,105,263$ 32,400,000$ 0.57% 6.79% 3
15 10.00% 1,350,000,000.00$ 20,149,254$ 85,140,000$ 0.53% 6.31% 3
16 10.00% 287,100,000.00$ 11,484,000$ 18,000,000$ 0.52% 6.27% 3
17 10.00% 198,000,000.00$ 7,071,429$ 20,400,000$ 0.86% 10.30% 3
18 10.00% 359,910,000.00$ 10,283,143$ 24,000,000$ 0.56% 6.67% 3
PROMEDIO 0.73%
DESVIACIÓN 0.002$
COEF VAR 26.82%
LIMITE INFERIOR 0.54%
LÍMITE SUPERIOR 0.93%
0.73%
0.74%
0.06%TASA EFECTIVA MENSUAL
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
42
7.3 ETAPA 3 – CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN.
7.3.1. Resultados Centro Comercial Santafé
Tabla 17- Análisis Resultados Centro Comercial Santafé
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 18- Rentabilidad Mensual Centro Comercial Santafé
Fuente: Elaboración Propia
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL
FACTOR POR
POSICIÓN *
PISO
0.43% 1
0.49% 1
0.50% 1
0.49% 1
0.49% 1
0.46% 2
0.38% 2
0.37% 2
0.51% 3
0.39% 3
0.57% 3
0.00%
0.20%
0.40%
0.60%
1 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3
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Ubicación de Local en Piso
CC SANTAFÉ
Tasa deRentabilidad
0.00%
0.10%
0.20%
0.30%
0.40%
0.50%
0.60%
1 2 3Re
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Men
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Número de Piso Centro Comercial
CC SANTAFÉ
Tasa deRentabilidadMensual
0.48%
0.40%
0.49%
0.46%
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
RENTABILIDAD CC SANTAFÉ
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
43
Para el centro comercial Santafé, con un total aproximado de 500 locales y de
acuerdo a visita técnica se obtuvieron 11 ofertas de venta y arriendo en locales
con áreas de 44 m2 y el local con área más grande de 119 m2, distribuidos en tres
pisos y ubicado en un sector estrato 5, encontrando que para los locales en primer
piso, se obtuvo una rentabilidad del 0.48 % y para el segundo piso una
rentabilidad del 0.40%, en donde se determinó que el factor de rentabilidad mayor
obedece al valor presentado en las rentas de los locales que oscilan entre los dos
mil millones de pesos, por lo tanto y aunque comparativamente se refleje menor
valor de rentabilidad frente a los otros centros comerciales objeto de estudio, los
márgenes de ganancia son muy superiores a lo reflejado en el estudio, para el
tercer piso se presenta una tasa de rentabilidad del 0.49 %, siendo esta superior a
la presentada en el análisis de los otros dos pisos, con mayor presencia de locales
para comidas en renta, con ofertas de venta con valores comparativamente
menores a los presentados en el piso 1 y 2, finalmente se obtuvo una rentabilidad
mensual para el centro comercial del 0.46% (Autoría, Julio - 2018).
7.3.2. Resultados Centro Comercial San Andresito Norte
Tabla 19 - Análisis Resultados Centro Comercial San Andresito Norte
Fuente: Elaboración Propia
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL
FACTOR
RECOMENDADO
1.11% 0
0.94% 0
1.04% 0
0.99% 0
1.14% 0
1.11% 0
1.11% 0
1.33% 1
1.44% 1
1.27% 1
1.43% 1
1.03% 1
1.08% 1
1.53% 1
1.59% 1
1.67% 1
1.11% 2
1.23% 2
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2
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Factor Recomendado en Centro Comercial
CC SAN ANDRESITO NORTE
Tasa de Rentabilidad
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
44
Tabla 20 Rentabilidad Mensual Centro Comercial San Andresito Norte
Fuente: Elaboración Propia
Para el centro comercial San Andresito Norte, con un total aproximado de 450
locales con áreas de 4, 6 y 8 m2, distribuidos en una sola bodega comercial de un
piso, acondicionada para desarrollar la actividad comercial y de acuerdo al análisis
de las tasas de rentabilidad, se distribuyó en tres zonas, asignando un factor 1
recomendada para la mejor posición que corresponde a la parte que da con frente
a la autopista con mejor acceso y más tráfico de visitantes, en donde se obtuvo
una rentabilidad del 1.37 %, el factor 2 se asignó al sector ubicado entre la mitad
y el fondo de la bodega con una rentabilidad del 1.17% y un factor 0 asignado al
área de comidas con una rentabilidad del 1.06 %, con un valor total de rentabilidad
mensual para el centro comercial del 1.20% (Autoría, Julio - 2018).
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%R
enta
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Factor Recomendado
CC SAN ANDRESITO NORTE
Tasa de Rentabilidad
1.06%
1.37%
1.17%
1.20%
LOCALES EN POSICIÓN 0
LOCALES EN POSICIÓN 1
LOCALES EN POSICIÓN 2
RENTABILIDAD CC SAN ANDRESITO NORTE
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
45
7.3.3. Resultados Centro Comercial Panamá
Tabla 21 - Análisis Resultados Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 22 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL
FACTOR POR
POSICIÓN *
PISO
0.94% 1
1.11% 1
1.18% 1
0.89% 1
1.23% 1
1.33% 1
1.11% 1
1.55% 1
0.89% 1
1.01% 1
0.96% 1
1.17% 2
1.08% 2
1.78% 2
1.51% 3
1.67% 3
1.48% 3
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0.50%
1.00%
1.50%
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1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3
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Ubicación de Local en Piso
CC PANAMÁ
Tasa de Rentabilidad
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
1 2 3
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Número de Piso en Centro Comercial
CC PANAMÁ
Tasa de Rentabilidad
1.11%
1.34%
1.55%
1.34%
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
RENTABILIDAD CC PANAMÁ
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
46
En el centro comercial Panamá, con un total aproximado de 600 locales con áreas
entre 4 m2 y 13 m2 para los locales más grandes, distribuidos en tres pisos en
donde el piso 1 es completamente comercial, segundo piso con locales de
comidas y de oficinas y en el tercer piso se encuentran únicamente oficinas,
ubicado en un sector estrato 3, donde se encontró que para los locales en primer
piso presenta una rentabilidad del 1.11 % y para el segundo piso una rentabilidad
del 1.34%, y en el tercer piso una rentabilidad del 1.55 %, las diferencias se
presenta con respecto al tercer piso que son netamente oficinas y de menor valor
en la oferta de venta, pero con mayor valor de renta comparativamente con los
locales comerciales en primer y segundo piso (Autoría, Julio - 2018).
7.3.4. Resultados Centro Comercial Bulevar Niza
Tabla 23 - Análisis Resultados Centro Comercial Bulevar Niza
Fuente: Elaboración Propia
TASA DE
CAPITALIZACIÓN
MENSUAL
FACTOR POR
POSICIÓN *
PISO
0.57% 1
0.83% 1
0.67% 1
0.76% 1
0.66% 1
1.12% 1
0.88% 2
0.87% 2
0.82% 2
0.76% 2
0.91% 2
0.70% 2
0.72% 2
0.57% 3
0.53% 3
0.52% 3
0.76% 3
0.56% 3
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
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% R
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sual
Ubicación de Local en Piso
CC BULEVAR NIZA
Tasa de Rentabilidad
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
47
Tabla 24 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá
Fuente: Elaboración Propia
Para el centro comercial Bulevar Niza, con un total aproximado de 260 locales con
áreas de 25 m2 y el local más grande de acuerdo a las ofertas obtenidas de 156
m2, distribuidos en tres pisos y ubicado en un sector estrato 5, se encontró que
para los locales en primer piso, se obtuvo una rentabilidad del 0.77 % y para el
segundo piso una rentabilidad del 0.81%, y se determinó que el factor de
rentabilidad mayor obedece al menor valor de oferta que presentan los locales en
venta en el segundo piso, para el tercer piso se presenta una tasa de rentabilidad
del 0.59 %, siendo esta inferior a la presentada en el análisis de los otros dos
pisos, con mayor presencia de locales para comidas en renta, con ofertas de venta
con valores comparativamente menores a los presentados en el piso 1 y 2,
finalmente se obtuvo una rentabilidad anual para locales comerciales del 9.0 %, y
como centro comercial del 14 % cifra dada por análisis en artículo de dinero.com
(Autoría, Julio - 2018).
0.00%
0.50%
1.00%
1 2 3
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Número de Piso en Centro Comercial
CC BULEVAR NIZA
Tasa Rentabilidad
0.77%
0.81%
0.59%
0.72%
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
RENTABILIDAD CC BULEVAR NIZA
CAPITULO 2. METODOLOGIA.
48
7.3.5. Relaciones espaciales para los Centros comerciales.
Ilustración 12 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad, colegios y universidades - Fuente: Autoria -ArcGIS - Insights - ESRI
Ilustración 13 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad - mapa de calor - Fuente: Autoria - ArcGIS - Insights - ESRI
49
8. CONCLUSIONES.
Se realizó una estimación del valor de rentabilidad a partir del estudio de once (11)
inmuebles para el centro comercial Santafé, dieciocho (18) ofertas para el centro
comercial San Andresito y el centro comercial Bulevar Niza y diecisiete (17)
ofertas para el centro comercial Panamá, con diferentes características de área,
estrato, acabados constructivos y ubicación en piso dentro de cada uno de los
centros comerciales, y aplicando el Método de Renta, se obtuvieron las tasas de
rentabilidad para cada local y en conjunto para cada centro comercial. Los
resultados encontrados dan cuenta que bajo el Método de Renta, presentan
correspondencia con lo descrito en artículos especializados de economía y
avalúos.
Producto del estudio se determinó que el factor de rentabilidad menor, obedece al
valor presentado para los centros comerciales Bulevar Niza y Santafé que se
encuentran localizados en un estrato 5, sus valores de venta de locales oscilan
entre los dos mil millones de pesos y los diez mil millones de pesos, por lo tanto y
aunque comparativamente se refleje menor valor de rentabilidad los márgenes de
ganancia son muy superiores, los cuales se ven reflejados en los valores de renta
de un local comercial en el centro comercial Santafé puede estar alrededor de los
treinta millones de pesos.
Comparativamente con los centros comerciales San Andresito y Panamá que se
encuentran ubicados en un estrato 3, presentan valores de rentabilidad muy
similares, de 1.20% y 1.34% respectivamente, con valores de renta los cuales
pueden estar alrededor de un millón de pesos para los locales grandes y de
seiscientos mil pesos para los locales pequeños, producto de valores,
disponibilidad de locales y áreas coincidentes.
Se evidenció que al realizar estudios de mercado en centros comerciales se
requiere de acceso a información clasificada por parte del centro comercial, y por
parte de quien requiere el estudio, para garantizar que la información resultante
cumpla con los diferentes factores que componen el centro comercial, en lo que
tiene que ver con precio, flujo de clientes, ubicación y características constructivas,
que aportan al valor de un local comercial y definen que tan rentable puede ser.
50
9. BIBLIOGRAFÍA.
Patrimonio estrategias Inmobiliarias/Informe del Mercado Inmobiliario Comercial
2015 www.pei.com.co
Determinación de las tasas de capitalización de rentas en Locales de Centros
Comerciales y Corredores en el sector del Poblado de Medellín/ Karina
Ramírez/Universidad Distrital Francisco José de Caldas – 2017.
AceColombia: Asociación de Centros Comerciales de Colombia. (2014)/
Panorama de la Inversión en Centro Comerciales/2014.
Centros comerciales ¿es momento de invertir?, Noticias de Aguirre Newman,
Capital Corporate edición 10/01/2017, pág. 41 – 43.
Manual de procedimientos, Instrucciones para la valoración de locales comerciales
en planta baja. UVE Valoraciones [email protected], Madrid – España.
Economías de escala en la industria de centros comerciales, Tesis de maestría en
ciencias, Qiong Wang, Departamento de Infraestructura, División de Edificación y
Economía Inmobiliaria, Royal Institute of Technology, Estocolmo. Abril 2005.
Valoraciones Inmobiliarias, Análisis comparativo de las normativas de valoración
inmobiliarias: Españolas (Orden ECO 805/2003), Europeas (EVS) e
Internacionales (IVS)/María Fernández Bances 10122/Escuela Técnica Superior
de Arquitectura de Madrid, Otoño 2015/2016.
EVS - Valoración Europea Standards/Capítulo País/ Alemania (Abril de 2010),
Página 29.Ordenanza sobre los principios para determinar el valor de mercado de
la tierra (Ordenanza de determinación del valor de la propiedad - ImmoWertV) /
mayo 2010/ Código de Construcción / Gobierno Federal de Alemania.
Portafolio.com /Negocios / Empresas, Centro comercial se convierte en el más
grande de Colombia, 25 de Abril de 2014.
El Tiempo .com / Redacción El Tiempo / San Andresito al Norte / 22 de Enero
1994.
Diferencia entre establecimiento comercial y local comercial / Superintendencia de
sociedades. gov.co / Normatividad / Conceptos Jurídicos / Abril 18 de 2017
51
10. ANEXOS
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114
LC
1-6
29
B
UE
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$
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LC
2-1
15
29
B
UE
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$
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LC
2-8
29
B
UE
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$
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00,0
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LC
2-1
20
29
B
UE
NO
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$
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Local 10
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LC
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05
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B
UE
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$
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Local 11
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LC
2-4
329
B
UE
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LC
2-1
229
B
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Local 13
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LC
318
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B
UE
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$
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323
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28
LC
322
29
B
UE
NO
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$
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Local 18
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LC
3-2
29
B
UE
NO
630,0
00
$
CE
NT
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CO
ME
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53
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* P
ISO
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1,5
75,0
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00.0
0$
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7%
6.8
6%
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0$
NA
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$
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$
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1%
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00.0
0$
NA
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$
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$
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7%
8.1
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0%
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NA
20,1
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27
$
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00,0
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$
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0%
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00.0
0$
NA
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$
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$
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4%
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7.9
4%
1
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0%
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NA
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$
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$
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2%
13.4
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0%
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$
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$
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8%
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0%
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00.0
0$
NA
10,9
72,6
03
$
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$
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9%
0.8
7%
10.4
9%
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0%
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00.0
0$
NA
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$
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$
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0.8
2%
9.8
2%
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10
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0%
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NA
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$
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8%
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11
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0%
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00.0
0$
NA
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$
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$
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8%
0.9
1%
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8%
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12
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0%
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NA
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$
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0%
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13
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0%
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$
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2%
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14
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0%
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NA
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$
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$
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9%
0.5
7%
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15
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0%
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00.0
0$
NA
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49,2
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$
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$
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1%
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3%
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16
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0%
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NA
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$
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$
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7%
0.5
2%
6.2
7%
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17
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0%
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00.0
0$
NA
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29
$
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$
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9%
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6%
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9%
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18
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0%
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10,0
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NA
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$
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$
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7%
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6%
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3
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BIL
IDA
D
54
PROMEDIO 0.73%
DESVIACIÓN 0.16%
COEF VAR 22.47%
LIMITE INFERIOR 0.57%
LÍMITE SUPERIOR 0.90%
0.73%
0.74%
0.06%
0.77%
0.81%
0.59%
0.72%
LOCALES EN PISO 1
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ANALISISI ESTADISTICO CC BULEVAR NIZA
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
TASA EFECTIVA MENSUAL
55
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ST
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00.0
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00.0
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44
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3 -
113
11
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00.0
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LC
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1 -
179
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LC
1 -
177
11
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LC
1 -
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LC
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3-1
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179
LC
2-1
78.
LC
2-1
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LC
2 -
142,
2-1
43
11
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00.0
0$
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LC
1-1
31
11
10
Local 10
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00.0
0$
4,1
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00.0
0$
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LC
1-2
07
11
11
Local 11
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0$
2,5
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00.0
0$
43
LC
3-7
811
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* P
ISO
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4%
2,2
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$
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1%
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9$
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$
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$
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5%
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3%
5.1
5%
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4%
2,3
46,0
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26.5
0$
NA
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22
$
137,2
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00
$
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5%
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5.8
5%
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4%
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89,6
58,4
68.9
4$
NA
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99,0
34
$
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00,0
00
$
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0%
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4%
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64.5
5$
NA
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$
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$
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6%
5.4
6%
2
64.2
4%
10,0
54,3
89,9
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2$
N
A41,5
47,0
66
$
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00
$
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5%
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9%
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5%
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4%
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96,8
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21.1
3$
NA
50,8
20,2
74
$
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00,0
00
$
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2%
0.3
8%
4.6
2%
2
84.2
4%
4,6
44,1
70,6
05.5
3$
NA
50,5
90,0
94
$
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00
$
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9%
0.3
7%
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914.0
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3,0
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00.0
0$
NA
51,9
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83
$
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00
$
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0%
0.4
9%
5.9
0%
1
10
7.0
0%
3,8
82,7
50,0
00.0
0$
NA
34,4
21,5
43
$
228,0
00,0
00
$
5.8
7%
0.4
9%
5.8
7%
1
11
12.5
0%
2,1
87,5
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00.0
0$
NA
50,8
72,0
93
$
150,0
00,0
00
$
6.8
6%
0.5
7%
6.8
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3
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57
PROMEDIO 0.46%
DESVIACIÓN 0.06%
COEF VAR 13.7%
LIMITE INFERIOR 0.40%
LIMITE SUPERIOR 0.52%
0.46%
0.46%
0.04%
0.48%
0.40%
0.49%
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
ANALISIS ESTADISTICO CC SANTAFE
TASA EFECTIVA MENSUAL
LOCALES EN PISO 1
LOCALES EN PISO 2
LOCALES EN PISO 3
58
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1.17%
1.20%
TASA DE RENTABILIDAD CC SAN ANDRESITO
NORTE
ANÁLISIS ESTADISITCO CC SAN ANDRESITO NORTE
LOCALES EN POSICIÓN 1 - SIMILAR
LOCALES EN POSICIÓN 2 - DIFERENTE
TASA NOMINAL
TASA EFECTIVA ANUAL
TASA EFECTIVA MENSUAL
LOCALES EN POSICIÓN 0 - IGUAL
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