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Puno, Junio del 2013
S CION
COMERCI L
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TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO
I. METODOLOGA ! REGLAMENTO"
La metodología y reglamento empleado para la realización de la
presente Tasación, se encuentra normada por el NUEVO
REGLAENTO NA!"ONAL #E TA$A!"ONE$ #EL %ER&, por el
m'todo de la Tasación #irecta, apro(ado mediante, RE$OLU!")N
"N"$TER"AL N* +-.--T/0123+, del inisterio de Transporte y
!omunicaciones, Vi4ienda y !onstrucción, de 5ec6a 4iernes 07 de
#iciem(re de 0---, pu(licado en el #iario O5icial El %eruano con 5ec6a
#iciem(re de 0---, así como el reglamento del !onse8o Nacional deTasaciones del %er9 :!ONATA;, en cuanto sean aplica(les2
II. IN#RAESTRUCTURA DE SER$ICIOS URBANOS ! %ONI#ICACI&N"
La zona y el <rea Ur(ano en el =ue se encuentra u(icado el "nmue(le,
materia de la presente Tasación, se encuentran !onsolidada, es decir,
cuentan con los ser4icios de >a(ilitación Ur(ana, instalaciones de agua
pota(le, desag?e, con pistas, 4eredas 8ardines, así como, con ser4iciosde energía el'ctrica y ser4icio tele5ónico2
III. MEMORIA DESCRIPTI$A
1. NOMBRE DE LA PERSONA 'UE SOLICITA LA TASACI&N"
#r2 Reynaldo Lu=ue amani2
2. OBJETO DE LA TASACI&N"%ara los e5ectos =ue se 4ea con4enientes2
3. #EC(A A LA CUAL ESTA RE#ERIDA LA TASACION"
@unio . 33B2
). ACTUAL USO DEL INMUEBLE"
El actual uso del inmue(leC E$ UN #E%ARTAENTO #E
V"V"EN#A, #E T"%O UN"DA"L"AR No cuenta con aca(adosF
u(icado en el tercer piso2
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*. UBICACI&N ! MEDIOS DE ACCESO"
El inmue(le materia de la presente tasación se encuentra u(icado
en la @r2 Tacna N* +-, Harrio !entral, %ro4incia y #epartamento
de %uno2
*.1. MEDIOS DE ACCESOS"
$e accede al departamento mediante una puerta met<lica =ue est<
u(icado so(re el @r2 Tacna, >all de ingreso %asadizoF y Gradas del
primer al tercer piso2
+. LINDEROS ! MEDIDAS PERIMTRICAS"
+.1. DEL TERRENO.
• Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2
$erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2
• Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy
Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2
• Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de
>erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco
tramosC 2 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2
respecti4amente2
• Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy
Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC
121 ml2
Terreno de 5orma irregular cuyo PERMETRO e de +3.*1 ML
#EL REA #EL TERRENO
En los linderos y perímetro descritos en los puntos anteriores, se
encierra un 8REA TOTAL de 122.00 92 !"ENTO VE"NT"#)$ETRO$ !UA#RA#O$F2
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+.2. DEL DEPARTAMENTO.
• Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2
$erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2
• Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy
Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2
• Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de
>erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco
tramosC +2+7 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2
respecti4amente2
• Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy
Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC
2 ml2
:. 8REA TEC(ADA"
. El <rea tec6ada del #epartamento es de CIENTO
$EINTICUATRO PUNTO CERO CINCO METROS CUADRADOS
12).0* M2
. %or encontrarse la propiedad, dentro del r'gimen de propiedad
>orizontal, le corresponde el 03233 M de U$O #E REA$
!OUNE$, esto esC un ;-e de 3).12* 92.
<. PROPIETARIO"
= RE!NALDO LU'UE MAMANI
>. DESCRIPCI&N DISTRIBUCI&N ! ACTUAL USO DEL
INMUEBLE
TERCER PISO" M/e-il No?le
• Do-9i/o-io 01.= !on piso de cemento, muros de ladrillo en
apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento
y arena, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con
puerta de madera contra placada, 4entana con 4idrio sistemaF2
• Do-9i/o-io 02.= !on %iso de cemento, muros de ladrillo en
apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento
y arena, pintados tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso
pintado, con puerta de madera contra placada 4entana de 4idriosistemaF2
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• (ll.= con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con
mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento y arena,
tec6o de losa aligerada, cielo raso de yesoF2
• SS.((.= !on piso de cemento 5rotac6ado, uros de ladrillo en
apare8o, con mortero de cemento y arena, tec6o de losa aligerada,
4entanas de 5ierro con 4idrio simpleF2
• Sl 01.. !on %iso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con
mortero de cemento arena, tarra8eados con cemento y arena,
tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso, con puerta de madera
ta(lero re(a8ado, 4entana de 5ierro con 4idrio simpleF2
• G-d.. !on %isos de cemento 5rotac6ado, tec6o de losa
aligerada inclinada cielo raso de cemento y arena, 4entanas de
5ierro con 4idrio catedralF2
• Sl 02.. con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con
mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de yeso
pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con
puerta de madera ta(lero re(a8ado 4entana de 5ierro con 4idrio
simpleF2
• Do-9i/o-io 03.. con %iso de cemento, muros de ladrillo en
apare8o con mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de
yeso pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso
pintadoF2
#entro de la zona de epansión de la ciudad de @uliaca, el
inmue(le se encuentra u(icado a 33233 metros del O4alo, so(re
la A42 !ircun4alación Este, y la zoni5icación siguienteC
ON"D"!A!"ON "N#U$TR"AL
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10. IN#RAESTRUCTURA DE SER$ICIOS URBANOS 'UE
A#ECTEN AL PREDIO.
En las cercanías al predio ur(ano encontramos di5erentes edi5icios
de car<cter "ndustrial, comercial y educati4o2
Entre estos tenemos a los m<s resaltantesC
A2 Autopista <rtires + de No4iem(re
H2 !ampus Uni4ersitario de UAN!V
!2 %ropiedad de inera y grupo de empresas
#2 onas de epansión "ndustrial
E2 Ur(anización residencial
D2 %etro %er9 y terrenos industriales
G2 Tr'(ol y o4alo
>2 ona industrial Taparac6i"2 Terreno a Tasar2
La calle en donde se encuentra el predio, materia de la presente
4aluación tiene sus ser4icios incompletos, Las o(ras de
6a(ilitación ur(ana, tales comoC calzadas a5irmadas, no cuenta
con 4eredas, no cuenta con red general de agua pota(le, ni de
desag?es, pero si cuenta con alum(rado p9(lico, pri4ado y
tam(i'n tel'5ono2
A
G
H
D
CB
E
F
I
E
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$e encuentra en una zona predominantemente industrial y con
muc6as posi(ilidades comerciales por su cercanía a la 4ía
principal para acceder a la ciudad de @uliaca A42 <rtires + de
no4iem(reF y so(re la AV2 !ircun4alación Este, se accede
principalmente por El O4alo2
11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El predio, como se mencionó anteriormente se encuentra dentro
del <rea del "N#U$TR"AL TA%ARA!>" de la ciudad de @uliaca,
por ende a su alrededor encontramos 4arias edi5icaciones y
terrenos de gran <rea etensión, se encuentra un desarrollo
(astante notorio en la A42 <rtires del + de No4iem(rePencontramos tam(i'n el campus uni4ersitario de la UAN!V a
+33ml de distancia aproimadamente, la cercanía de estos
edi5icios de car<cter p9(lico dinamizan la zona, y de esta manera
aumentan la demanda de locales para uso comercial y de
ser4icios2
12. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
Encontramos en medio del terreno una pe=ueIa construcción la misma
=ue ser< descrita y 4alorizada en la presente2
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NPT +0.15PISO CEMENTO
NPT +0.00
NPT +0.15
PISO CEMENTO
0Q am(ienteC
• Tiene un <rea de 02Bm destinada para $ala de <=uinas en
un (uen estado de conser4ación2
Q am(ienteC
• Tiene un <rea de 712+3m destinada para Guardianía, en un (uen
estado de conser4ación2
13. DESCRIPCION DE LA EDI#ICACION
• Mu-o"
Los muros son de ladrillo con 4igas de concreto, las cuales
coinciden con los dinteles de puertas y 4entanas2
El ladrillo es artesanal, Los muros se encuentran tarra8eados en
el interior y en el eterior2Los muros se encuentran pintados por 5uera y por dentro2
• Pio"
El piso es de cemento pulido, en regular estado de
conser4ación2
• Co?e-/u-Los ti8erales de madera, Regular estado, los tec6o son de
calamina, se encuentran en (uen estado• Pue-/
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Las puertas son de metal, se encuentran en (uen estado2
• $en/n
Las 4entanas son met<licas
• In/l6ione Sni/-i
No cuenta
• In/l6ione El@6/-i6"
Las instalaciones el'ctricas se encuentran en (uen estado2
1). ANTIGEDAD DE LA CONTRUCCION
$eg9n datos recogidos por el perito, la edi5icación se realizó en la 'poca
colonial, por lo cual tendría m<s de 1 aIos de antig?edad2
1*. ESTADO DE CONSER$ACION
El estado de conser4ación de la edi5icación es de regular
1+. AREA TEC(ADA
El predio cuenta con totalC
El <rea tec6ada incluido muros es de 03233 m
1:. CERCO PERIMETRICO
La tasación del cerco perim'trico tiene una etensión de
+0233ml2 y una altura de 2+3ml y cuenta con una puerta de
ingreso principal de do(le 6o8a2 !imentaciones de concreto
ciclópeo, muros de ladrillo artesanal, sin tarra8eo, columnas, sin
tarra8eo y 4igas de amarre2
1<. OBSER$ACIONES
La 4aluación =ue se est< realizando es de un inmue(le u(icado
en una zona de crecimiento industrial y un polo de desarrollo de la
ciudad de @uliaca, cuyo crecimiento es uno de los m<s acelerados
del departamento de %uno2 Es por ello =ue el 4alor del terreno 4a
increment<ndose con el paso del tiempo es por ello =ue la
presente 4alorización tiene un plazo (astante corte2En la presente 4alorización desarrollaC
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• Valuación el terreno,
• Valuación de las edi5icaciones
• Valuación de o(ras complementarias cerco perim'trico2F
I$. $ALUACION
$lo- del Te--eno $T
!onsiderando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Articulo
""2 !2 3, para tasaciones comerciales2
Estudio de ercado Hase de #atosFC
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de
la zona donde se u(ica el predio, su acceso a 4ías principales,zoni5icación, in5raestructura, localización y e=uipamiento ur(ano, se
asigna un 4alor unitario comercial de U$ B3,33/m2 ó $/2
71233/m,
%or lo tantoC
VT S Valor de mercado Area Dactor de (oni5icación ó #emerito
VTS U$ B3,33/m -01233 m 0233 0FVT S U$ 1 33233
VTS $/2 71,33/m -01233 m 0233 0F
VT S $/2 -B7+3233
VALOR #E TERRENO EN $OLE$ $TF ........ S S2 -B7+3233
VALOR #E TERRENO EN #OLARE$ VTF ...... S U$ 1 33233
NOTAC A criterio del %ro5esional de(idamente sustentada2
? $lo- de Edii66in $E
#e acuerdo a las características t'cnicas epuestas y a los aca(ados
o(ser4ados en la inspección realizada se estima el precio de acuerdo
al cuadro de 4alores unitarios o5iciales de edi5icaciones para la sierraal 0 de octu(re del 30C
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EDIFICACION
MUROS Y COLUMNAS B 268.35
TECHOS D 76.74
PISOS G 49.96
PUERTAS YVENTANAS E 51.74
REVESTIMIENTOS F 56.61
BAÑOS F 9.52
INST ELECSANITARIAS G 15.10
528.02
!onsiderando el Articulo ""2#2+2 La Ta(la nQ 3, Tabla de
porcentajes para el Cálculo de Depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material estructural
predomínate para tiendas, depósitos, centros de recreación o
esparcimiento, clubes sociales o instituciones, el porcenta8e de
depreciación aplicado en este caso ser< de <, de(ido a =ue la
construcción se encuentra en (uen estado de conser4ación y cuenta
con mantenimiento2
EDIFICACIONES
EDIFICACIO
N
AREA CONSTRUIA 106.00
COSTO DE EDIFICACION x m2 528.02
EPRECIACION 8!
MONTO E EPRECIACION " #2 485.78
VALOR UNITARIO EPRECIAO " #2 42.24
VALOR E LA EI$ICACION 51492.51
$E *110).3<
VALOR E#"D"!A!")N #E%RE!"A#O $EF .... S S. *1)>2.*1 ...VALOR #E E#"D"!A!"ON #E%RE!"A#O EN #OLARE$ VEF ....S0-37023
6 $lo- de O?- Co9Fle9en/-i Ce-6o Pe-i9@/-i6o $OC
!onsiderando el articulo """2D2+3 Los cercos se 4al9an de acuerdo a su tipo
seIalando los materiales =ue inter4ienen en su construcción e instalación yasign<ndole 4alores unitarios de mercado2 Es por ello =ue aneamos el an<lisis
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de precios de mercado de un cerco perim'trico, lo multiplicamos por el <rea y
le sumamos el 4alor de la puerta de acceso multiplicando este 4alor por una
depreciación de BM !onsiderando el Articulo ""2#2+2 La Ta(la nQ 32
VALOR #E OHRA$ !O%LEENTAR"A$ !ER!O %ER"ETR"!OF
AREA #E !ER!O %ER"ETR"!O
%ER"ETRO ALTURA S AREA
+3-233ml2 2+3ml S -B023 m
VUO! AREA S V!%
02B3 -B023 S 03-123B
Valor de mercado de la puerta de ingreso S $/2 0B33233
VO! S V!% V%"
$/2 03-123B S $/2 03-123B $/20B33233
VO! S BM 03-123B
VO! S $/2 0072+7
VO! S U$ +03277
VALOR !ER!O %ER"ETR"!O #E%RE!"A#O .... S S. 11232:.): ...VALOR #E E#"D"!A!"ON #E%RE!"A#O EN #OLARE$ ....S +03277
d $ALOR TOTAL DEL PREDIO
El 4alor de total del %redio VT%F, ser< igual a la sumatoria del Valor
del Terreno VTF m<s el 4alor de la edi5icación VEF
VT% S VT VE VO!
VT% S $/2 -B7+3233 $/2 10+-210 $/2 03-123B
VT% S $/2 70331B
VT% S $/2 7033333 RE#ON#EOF
$onC $"ETE "LLONE$ !"EN "L !ON 33/033 NUEVO$ $OLE$VT% S VT VE VO!
VT% S U$ 1 33233 U$ 0-37023 U$ +03277
VT% S U$ 1B -37233
VT% S U$ 1B -33233 RE#ON#EOF
$onC #O$ "LLONE$ $E"$!"ENTO$ !"N!UENTA K O!>O "L
NOVE!"ENTO$ 33/033 #)LARE$ AER"!ANO$
!am(io de dólarC U$ 0233 S $/2 273DE!>A, @UN"O #EL 30
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$lo- De Reli46in Reul/n/e $RM
VALOR #E REAL"A!")N #EL "NUEHLE EN EL ER!A#O
VRF RE$OLU!")N $2H2$ N* B3B.33 K R22 N* 0.337.
V"V"EN#AF
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del
inmue(le, =ue se esperaría recuperar como consecuencia de la
e4entual 4enta del (ien, en la situación como est<, descontando
los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuaciónC
#educciones a aplicar
Gastos de pu(licidad 0233MGastos de tasación para realización 323M!omisiones de 4entas 233M
antenimiento 0233M%ara realizaciones el inmue(le en u plazo de 0B3 días,
consideramos un a8uste en el 4alor para 4ender el
inmue(le en ese plazo
-2B3M
TOTAL DE DEDUCCIONES 1*.00
%OR LO TANTO
VR S VT%32B1
VR S U$ 1B -37233 32B1VR S U$ 337023B
VR S U$ 3333233 RE#ON#EOF
$onC #O$ "LLONE$ $E"!"ENTO$ "L !ON 33/033 #OLARE$
AER"!ANO$
Tipo de !am(ioC 273 NUEVO$ $OLE$
DE!>A, @UN"O #EL 30
WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW
D"RA
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ANEO 01
$ALUACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO
PREDIO URBANO EN %ONA INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE JULIACA
ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENO
$lo- del Te--eno $T
Estudio de ercado Hase de #atosFC
NH U?i66in del Te--eno $lo- 92 %onii66in Di/n6i
0 %ropiedad de grupo
aras
U$ B1233 "ndustrial A 033m apro2
del terreno atasar
%ropiedades u(icadasal 5rente a la Autopista A42 <rtires + deNo4iem(re
U$ 13233 "ndustrial U(icadas entre elo4alo y la callearaIón
%ropiedades u(icadasparte interior deTaparac6i
U$ 3233 "ndustrial U(icadas a unacuadra de laa4enida principal
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de la zona
donde se u(ica el predio, su u(icación cercana a la plaza principal de la
ciudad, así mismo la zoni5icación in5raestructura y e=uipamiento ur(ano
en el =ue se u(ica el inmue(le, por su u(icación dentro de las principales
zonas turísticas de la ciudad, se le asigna el 4alor unitario comercial
ponderado deC
US 2<0.0092
? Ine/iK6in de lo $lo-e Co9e-6ile de Ree-en6i
• !onsultas a inmo(iliarias2
DE!>A, @UN"O #EL 30
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ANEO 02
#OTOGRA#IAS
Foto 0! Vista exterior del terreno se observa las 2 fachadas y el entorno urbano la que
pertenece, encontramos que el terreno se encuentra ubicado en una esquina, cercado por un
muro perimétrico alrededor de ladrillo artesanal.
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Foto 0"! Vista exterior de la lote a tasar, se observa el crecimiento de los lotes aledaños .
Foto 0#! Vista exterior también podemos observar la situación de las vías de acceso afirmadas y las redes de energía completas.
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Foto 0$! Vista interior se observa la situación de los muros perimétricos con columnas a cada .!" metros de distancia con una viga de borde, las columnas
son de "."x"."ml, los muros son de soga, con ladrillo artesanal, no cuenta con tarra#eos.
Foto 0%! Vista interior, del con#unto observamos un $rea una pequeña edificación ubicada en medio del lote, el resto se encuentra como $rea libre, sin ning%n
tipo de mantenimiento.
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Foto 0&! Vista interior, se observa que la edificación cuenta con energía eléctrica y también
cuenta con un transformador que no son materia de la presente tasación
Foto 0'! Vista desde el exterior se observa los postes con un transformador de energía hacia
la planta este no est$ considerado en la tasación.
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ANEO 03
CUADRO DE $ALORES UNITARIOS O#ICIALES
DE EDI#ICACION PARA LA SIERRA AL 31 DE
OCTUBRE DEL 2012
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