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RELAZIONE DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO:
“Masterplan Gioia Tauro”
1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE
Definizione della scala d‟intervento
Analisi della programmazione in atto
Analisi Swot
Descrizione del progetto
2. INDAGINE URBANISTICA
Uso del suolo tra piani e progetto
Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici
3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA
Valori di costo di costruzione
Il porto turistico
Le residenze
Valori di costo di produzione
Valori di mercato
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1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE
Definizione della scala di intervento
Gioia Tauro è uno dei 33 comuni del comprensorio della “Piana” della provincia di Reggio
Calabria. E‟ bagnata da due fiumi: a sud dal Petrace (l‟antico Metauros) ed a nord dal Budello.
Confina con i Comuni di Palmi, Rizziconi, Rosarno, San Ferdinando, Seminara e con il Mar
Tirreno.
Lo sviluppo di Gioia Tauro, nel corso dei secoli, è stato condizionato da vari fattori: dominazioni
(Normanni, Bizantini, ecc.), dall‟incursione dei saraceni, dalle vicende di varie famiglie feudatarie,
ed inoltre da terremoti e dalla malaria. Ha un territorio fertilissimo grazie al clima mite ed alle
bonifiche operate nella seconda metà dell‟ottocento e nella prima metà del 1900. Nell‟agricoltura è
ben sviluppato il settore oleario ed agrumario.
E‟ collegata con l‟Autostrada Salerno Reggio Calabria (A3). E‟ anche un nodo ferroviario, sia per i
Comuni del Comprensorio della Piana e sia per quelli della costa jonica. Si trova a breve distanza ed
in posizione equidistante dagli Aeroporti di Reggio Calabria e Lamezia Terme.
Il centro storico vero e proprio è rappresentato dal quartiere denominato “Piano delle fosse”.
Durante la dominazione spagnola, in coincidenza con le scorrerie dei saraceni, lungo la costa anche
a Gioia furono erette delle torri d‟avvistamento, al fine di consentire alla popolazione di potersi
difendere dalle invasioni dei pirati. La torre detta di Don Giacomo è quella che meglio si conserva
rispetto a tutte le altre. Nei primissimi anni del 1800, coi francesi, il comune, allora detto
Università, venne ricompreso nella Calabria Ulteriore con capoluogo Monteleone (l‟attuale Vibo
Valentia). Pochi anni dopo era stato ridotto a semplice Villaggio di Seminara, nel circondario di
Palmi. Quindi, nel 1816 ridiviene Comune autonomo nell‟ambito della provincia di Reggio
Calabria.A Nord della Città sorge il Porto di Gioia Tauro, il più grande d‟Italia e del Mediterraneo e
tra i primi tre in Europa per dimensioni.
L‟intervento è da intendersi a scala urbana ed interessa la fascia di territorio compresa tra il limite
nord della città e il porto di Gioia Tauro, caratterizzata da un tessuto edilizio disordinato e
incompleto, priva di qualità architettonica e dalla presenza di un folto agrumeto sospeso tra rurale e
urbano. Il progetto si pone come segno riconoscibile a scala territoriale con l‟obiettivo di
riqualificare il territorio locale sia sul piano edilizio, che economico e sociale. Una nuova centralità
capace di innescare nuovi rapporti urbani e di dialogare con le strutture esistenti più importanti.
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Analisi della programmazione in atto
PATTO PER LO SVILUPPO DELL‟AREA VASTA DELLA PIANA DI GIOIA TAURO
I Comuni della Piana di Gioia Tauro e dell‟Aspromonte, già associati ai PIT 19 e 20, hanno
approvato (unitamente ai tre Comuni commissariati di Gioia, Rosarno e S. Ferdinando) due
importanti Piani strategici in cui hanno definito un ambito coordinato ed unitario di
programmazione nel merito delle politiche di sviluppo urbano dei Comuni della Piana, individuate
come elementi strategici di pianificazione, che si collegavano alle strategie del Porto di Gioia
Tauro, ma che definivano un contesto ben più ampio delle politiche e delle filiere di sviluppo
territoriale. Gli stessi Comuni hanno quindi deciso di costituire una Associazione dei Comuni della
Piana e dell‟Aspromonte, come referente unitario della negoziazione con la Regione per
l‟attuazione dei programmi cofinanziati con i fondi comunitari, fermo restando la titolarità dei
Comuni singoli o associati sull‟attuazione e l‟esecuzione dei progetti, che si è candidata con la
Regione a rappresentare tutto il territorio per l‟attuazione dei piani di sviluppo.
Piani che sono stati dettagliati nel “Patto per lo sviluppo” sottoscritto, che prevedono investimenti
sull‟Asse Città Aree Urbane misura 8.1 del POR FESR per circa 42 milioni di euro per i PISU
(Progetti Integrati di Sviluppo Urbano), che riguarderanno i tre Comuni di Gioia Tauro, Rosarno e
S. Ferdinando, e le misure compensative per tutti gli altri comuni che saranno coinvolti nel PISU;
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dello stesso Asse per la misura 8.2 “Sistemi Territoriali” sul POR FERS e del PAR FAS per circa
altri 66 milioni di euro che riguarderanno tutti i Comuni della Piana di Gioia Tauro, e che hanno
appunto costituito uno strumento unitario di rappresentanza e coordinamento per il complesso delle
funzioni di programmazione. Che presuppone anche la costituzione di un Ufficio unico di Piano,
finalizzato alla razionalizzazione delle procedure tecniche ed amministrative, che è peraltro
espressamente previsto dal Testo Unico degli Enti Locali e regolamentato dalle convenzioni tra
Comuni ai sensi dell‟art.30 del D.Lgs. 267/2000 e dalla L.R. 15/2006. Importante è che i comuni
della Piana di Gioia Tauro si sono uniti per fare andare avanti un progetto integrato di sviluppo del
territorio senza privilegi per nessuno e senza esclusioni per nessuno. È stato grazie a tale impegno
unitario e integrato che le risorse per i progetti di sviluppo territoriale della Piana sono stati
implementati fino a 108 milioni di euro, rispetto ai 42 inizialmente assegnati, e che tutti i Comuni
dell‟area potranno beneficiare di opportunità e di investimenti diversamente non ipotizzabili.
L‟assessorato all‟Urbanistica della Regione Calabria in collaborazione con l‟assessorato alla
Programmazione, hanno introdotto nel POR Calabria l‟idea della “Città Porto” di Gioia Tauro
inserendo la stessa tra le otto aree urbane previste e finanziate col Por Calabria integrando in una
azione strategica e pianificata il complesso degli Enti Locali che insistono sull‟area portuale e sul
suo retroterra. L‟assessorato all‟Urbanistica della Regione Calabria intende portare fino in fondo
l‟impegno per una strategia integrata di sviluppo dell‟area di Gioia Tauro, sostenendo l‟azione di
concertazione per uno sviluppo equilibrato e coerente con i fabbisogni reali del territorio,
valorizzando la positiva esperienza di „governance‟ unitaria che tramite l‟Associazione è stata
creata per la prima volta sul territorio, senza che ciò possa determinare la venuta meno delle
responsabilità e delle competenze che i singoli Comuni e che le loro forme associative devono
assicurare nei provvedimenti di attuazione del POR Calabria 2007/2103.
Analisi swot
E‟ stata condotta un‟attenta analisi sul territorio in modo da agevolare la razionalizzazione dei
processi decisionali, riguardanti le diverse tipologie edilizie da inserire nel contesto, in modo da
sfruttare al meglio quelle che sono le possibilità che l‟area di intervento offre.
L‟analisi è stata condotta per fasi. In una prima fase è stata portata avanti una ricognizione del
contesto territoriale in cui si deve realizzare il progetto e sono stati identificati i principali fattori
positivi e le problematiche.
Successivamente, in relazione a queste ultime, sono stati definiti le opportunità e le minacce.
L‟ideazione del progetto si è basato sull‟idea di fare leva sui punti di forza, cercando di ridurre
quelli di debolezza, massimizzando le opportunità e minimizzando le minacce.
Si è cercato di vedere quali potevano essere gli attori interessati, il ruolo o il contributo che
potevano portare, e gli interessi o le aspettative che potevano avere dalla realizzazione
dell‟intervento.
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Descrizione del progetto
Il progetto va ad occupare un‟ampia area del territorio di Gioia Tauro, a cavallo di uno dei torrenti
del comune, il Fosso Budello.
Più precisamente si estende dal braccio del porto al margine nord della città e dalla spiaggia fino
alla contrada Lamia.
L‟area a destra del Fosso Budello nello stato attuale versa quasi in uno stato di totale abbandono,
sono presenti un grande agrumeto e un‟area con delle serre non più utilizzate.
La spiaggia alla foce del torrente è praticamente una discarica di materiale di ogni genere, e le
stesse acque sono inquinate.
A sinistra del torrente vi è ancora un‟altra area interessata dalla presenza di serre abbandonate ed il
tessuto edilizio della città che presso queste si è fermato è disordinato e molto frammentato.
Dai programmi in atto si è appreso che è prevista la costruzione di un porto dedicato al diporto, e
quindi turistico.
Proponendosi un recupero dell‟area ed una ripresa economica e turistica del luogo si è scelto di
pensare ad un programma funzionale che andasse ad incentivare tale progetto.
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Sono previsti nell‟area tutti i servizi relativi al porto turistico, le attrezzature e gli impianti atti ad
ormeggiare le imbarcazione, quindi aree di rimessaggio, servizi di ristoro, e uffici per la gestione
del porto.
Si è scelto di non togliere l‟agrumeto, anzi si è pensato di preservare quest‟area in quanto traccia
delle origini del luogo, di aprirlo togliendo i muri che lo delimitano e di ripristinare i due ruderi
presenti nel suo interno, in modo da poterli utilizzare come piccoli spazi di ristoro o come spazi
espositivi delle memorie del luogo.
In prossimità del centro storico si è progettato un albergo che potesse accogliere il turismo,
dotandolo di sale convegni e spazi ricettivi per poter essere usato anche per incontri o seminari,
fornendo così occasioni di incontro culturali oltre che di riposo e di sosta. In prossimità di esso sono
previsti due corpi di fabbrica destinati ad attività commerciali, il tutto è stato pensato in modo da
formare un nuovo nucleo ricettivo capace di dare nuovi impulsi alla città, divenendo il tramite ed il
legame culturale ed economico tra città e porto.
Il torrente che attualmente è imbrigliato tra due argini che non permettono l‟avvicinamento alle sue
acque, è stato rivisto dandogli un percorso più naturale. Lungo l‟argine desto è stato creato un
dislivello più naturale in modo da dare la possibilità di avvicinarsi alla riva. Il suo percorso è stato
enfatizzato dalla presenza dell‟albergo che posto sopra il torrente crea dei punti di affaccio
panoramici su di esso e verso il mare.
Il margine della città che attualmente è molto frastagliato è stato regolarizzato creando un nuovo
tracciato viario, al quale si affianca un‟area di completamento residenziale.
L‟area residenziale è sta progettata tenendo conto del‟esposizione e dalla ventilazione prevalente
del luogo, in modo da creare delle residenze a basso impatto ambientale.
Si è pensato di usare un‟alternativa ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento
tradizionalmente usati negli edifici: la tecnologia dei sistemi solari passivi,considerando l‟edificio
come un tutto unico nel quale i singoli elementi (murature esterne e interne, copertura e solai,
finestre) collaborano al raggiungimento del comfort termico e del benessere degli abitanti,
sfruttando la fonte di energia gratuita per eccellenza: il sole. Gli edifici, pertanto, sono stati
progettati tenendo presente il loro posizionamento ed il loro orientamento nel lotto e collocando sul
lato sud una serra solare. In oltre si è considerato l‟edificio come un tutto organico con il luogo nel
quale esso sorge fornendogli un sistema di vegetazione che potesse essere di supporto al
raggiungimento di un buon microclima. Si è scelto di usare,all‟interno delle corti, alberi
caducifoglie, come l‟Albizzia Julibrissin o la magnolia Soulangeana Rosea. Con l‟avvicinarsi della
stagione autunnale gi alberi perdono le foglie permettendo alla sera di riscaldarsi, durante l‟estate al
contrario la vegetazione fornisce alla stessa un riparo dai raggi solari limitandone il riscaldamento.
Al margine di questo si è lasciato un ampio spazio verde fornito di percorsi pedonali e ciclabili, che
congiunge il torrente allo spazio residenziale, dando la possibilità agli abitanti di godere del contatto
con la natura, di avere dei luoghi di verde attrezzato capaci di dare ristoro e fornire punti di incontro
all‟aperto. Alla fine del lungomare si è collocata un‟altra area commerciale. Il progetto del centro
commerciale oltre alle normali doti di funzionalità e distribuzione , intende dare una immagine
nuova al luogo in cui si inserisce, con un inserimento ambientale che sia destinato a servire da
emergenza monumentale e da punto generatore. Lo spazio pubblico in questo caso è posizionato
all‟interno delle mura allo scopo di incentivare in quest‟area la crescita del commercio e di altre
attività. Un grande mercato è anche una forma di incontro e associazione, un modo di essere nel
nostro tempo. Il centro commerciale in progetto è costituito essenzialmente da: un supermercato del
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tipo “grande distribuzione” e dai negozi di piccola e\o media metratura. Ha una facciata
monumentale rivolta verso il mare che ne segna l‟ingresso, con un ampio spazio perimetrale
porticato, a questo sono collegati altri due edifici anche questi destinati ad uffici o altre attività.
Per cercare di limitare i problemi del traffico sono stati previsti due parcheggi meccanizzati posti
rispettivamente uno in prossimità dell‟albergo e l‟altro del centro commerciale.
2. INDAGINE URBANISTICA
Uso del suolo tra piani e progetto
L‟area di intervento è soggetta per una parte a regolamentazione dettata dal Piano Strutturale
Comunale ( e precisamente tutte le aree che si trovano dal lato sinistro del Fosso Budello) e un‟altra
parte è assoggettata al Piano Territoriale ( la parte a destra le Fosso Budello).
Si è proceduti a fare una comparazione tra le norme dettate dai piani per le aree di interesse e le
parti del progetto ricadenti in esse, il tutto è stato schematizzato nelle tabelle riportate di seguito.
Per quanto riguarda le aree interessate dal Piano Territoriale, una parte del progetto ricade nell‟area
AA (per attività artigianali, industriali e/o commerciali), questa area è collocata nella zona in cui è
presente l‟agrumeto, ed in cui il progetto la investe per una piccola parte con la presenza di una
porzione dell‟albergo. Si è proceduti a fare un confronto con il rapporto di copertura che il piano
fissa a 0,50 e che il progetto non supera fermandosi a 0,02.
L‟altra parte del progetto comprende l‟area SD del piano nella quale sono previste zone in cui
localizzare tutti i servizi ed edifici (capannoni, cabine elettriche, serbatoi, ecc.) connesse con il buon
funzionamento delle darsene pescherecci, oltre a tutto quanto possa concorrere ad un‟ottimale
utilizzazione della struttura e che saranno di volta in volta valutati ed autorizzati dal Comitato
Direttivo, prescrive un rapporto massimo di copertura che non superi lo 0,50. Il progetto,
conformemente a quanto previsto dal piano, prevede in quest‟area le opere ed esercizi connessi al
porto con un rapporto di copertura di 0,03. Si evince quindi dai risultati che le opere previste non
sono totalmente difformi da ciò che è previsto dal piano e che si limita nell‟uso del suolo non
superando gl‟indici fissati.
Per quanto riguarda la parte relativa al Piano Strutturale Comunale la situazione è più complessa in
quanto aree di una stessa tipologia edilizia prevista dal progetto ricadono in aree diverse del piano,
perciò si è pensato di scomporle ed esaminarle separatamente.
Iniziamo dalla parte destinata all‟albergo, che come avevamo visto per una parte ricadeva in un‟area
del Piano Territoriale, un‟altra parte ricade nell‟area TC1 del piano strutturale.
Questa è un‟area di lottizzazioni convenzionate per la quale è stato fissato un indice di fabbricabilità
territoriale pari al valore compreso fra 1,00 < It < 1,50 (mc./mq.), l‟indice di fabbricabilità
territoriale relativo all‟albergo è di 1,37.
Un‟altra parte dell‟albergo ricade invece nell‟area NI1 sempre del piano strutturale. L‟ambito
comprende il porto turistico e i relativi servizi a terra, le strutture urbanistiche ed edilizie ad esso
funzionali costituite da destinazioni d‟uso commerciali, turistiche, alberghiere, direzionali,
ricreative, sportive, di ristoro e, residenziali di qualità. In questa area il piano non fissa dei limiti
ben precisi in quanto le opere da realizzare da parte di soggetti pubblici o privati interessati , prima
di qualsiasi intervento che non sia di bonifica e di mantenimento delle coltivazioni esistenti, hanno
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l‟obbligo di presentare al Comune il programma di fattibilità specificando l‟assetto e uso
dell‟ambito, le destinazioni d‟uso e i relativi dimensionamenti, le risorse investite nell‟intervento, i
livelli occupazionali garantiti, le fasi di realizzazione delle opere, gli spazi pubblici, le attrezzature e
i servizi pubblici e di interesse pubblico, l‟infrastrutturazione delle aree, la valutazione ambientale e
degli effetti sulle risorse. Il programma conterrà inoltre, a integrazione dei contenuti definiti dal
regolamento edilizio e urbanistico gli indirizzi, le prescrizioni e le regole tecniche per il piano
regolatore del porto e quanto altro stabilito dal regolamento edilizio e urbanistico.
Una volta ricevuto il programma di fattibilità, che costituisce il documento preliminare il Comune
potrà indire apposita conferenza; dopo la conclusione della conferenza con i pareri, gli indirizzi le
valutazioni, le proposte e le prescrizioni dei partecipanti alla conferenza, i soggetti proponenti il
programma di fattibilità, hanno la facoltà di presentare il piano attuativo unitario o lo strumento di
pianificazione negoziata, come specificato dal Comune.
In quest‟area in oltre ricade anche una parte del centro commerciale che si trova alla fine del lungo
mare e che quindi è normata allo stesso modo.
Una parte delle attività commerciali prospicienti l‟albergo ricade invece nell‟area TC1, che
avevamo detto è un‟area di lottizzazioni convenzionate per la quale è stato fissato un indice di
fabbricabilità territoriale pari al valore compreso fra 1,00 < It < 1,50 (mc./mq.), l‟indice di
fabbricabilità territoriale relativo alla parte commerciale è di 2,38, quindi di molto superiore al
limite imposto dal piano.
Sempre in quest‟area ricade una parte del progetto destinato alle residenze, il cui indice di
fabbricabilità territoriale è di 1,13.
Un‟altra parte residenziale ricade nell‟area TC2 che fissa lo stesso indice di fabbricabilità
territoriale dell‟area TC1, e che per il progetto in quest‟area è di 2,33, superiore al limite fissato.
In fine un‟altra parte del progetto riguardante la tipologia residenziale e una piccola parte di quella
commerciale ricade nell‟area AS del piano strutturale che individua le aree, i complessi e gli
immobili, destinati alle attrezzature e ai servizi pubblici e di interesse pubblico, esistenti, previsti
dal previgente strumento urbanistico generale e quelli di nuovo impianto indicati dal piano
strutturale stesso. Sono vietate le destinazioni d‟uso che ne modifichino gli usi pubblici e di
interesse pubblico, quindi il progetto in quest‟area è totalmente difforme da quanto previsto dal
piano.
La parte del progetto relativa ai parcheggi meccanizzati ricade nell‟area TR2 del piano strutturale
nella quale, oltre gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di ristrutturazione edilizia,
di risanamento conservativo e di restauro, al fine di migliorare l‟utilizzo del suolo e la qualità
urbana, è ammessa la riorganizzazione dei tessuti urbanistici, compresi eventuali incrementi della
densità fondiaria preesistente, da attuarsi con interventi di ristrutturazione urbanistica estesa a un
intero isolato o a porzione urbana, di iniziativa pubblica o privata.
I privati possono in qualsiasi momento proporre, mediante presentazione del programma di
fattibilità gli interventi di riorganizzazione dei tessuti urbanistici compreso l‟eventuale incremento
dell‟utilizzo del suolo, estesi a un intero isolato o a una porzione urbana organica; il Comune,
nell‟esame del programma preciserà gli incrementi volumetrici rispetto alle densità fondiarie
esistenti, certificate con apposito rilievo, le quantità e le destinazioni d‟uso delle attrezzature e degli
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spazi pubblici e di uso comune, compresi i parcheggi pubblici, necessari per il miglioramento della
qualità urbana dell‟isolato o della porzione urbana interessata dall‟intervento.
In caso di iniziativa comunale, il Comune stesso deve predisporre preliminarmente il programma di
fattibilità da sottoporre al parere dei contribuenti e dei proprietari di edifici e aree ricadenti entro
l‟ambito interessato dal programma stesso. Per tale area comunque è fissato un indice di
fabbricabilità fondiaria di 3,50 mc/mq, che il progetto supera abbondantemente arrivando a 5,22.
Dalla comparazione effettuata si denota come per alcuni parametri il progetto sia attinente alle
norme prescritte, ma allo stesso modo ci si accorge di aree dove il progetto non le rispetta
superando i limiti o non rispettando quelle che sono le destinazioni d‟uso fissate dai piani.
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Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici
Il progetto prevede la suddivisione delle aree fondiarie in:
Ambito agricolo - paesaggistico
Corrisponde con l‟area ora occupata dall‟agrumeto che si intende conservare incentivando l‟attività
agricola, è previsto il recupero dei due ruderi presenti nell‟area con la possibilità di trasformarli in
frantoio per la produzione dell‟olio ed un locale da destinarsi alla vendita dei prodotti del luogo.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,03.
Ambito di riqualificazione
Corrisponde alla zona in cui è prevista l‟edificazione dell‟albergo e della parte commerciale,in
questa zona che è in prossimità del centro della città si prevede la realizzazione di un grande
albergo capace di riqualificare ed riorganizzare l‟area, dando nuovi impulsi turistici e culturali.
Nella stessa zona è prevista anche una zona per attività commerciali, per uffici, negozi ecc.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 1,70.
Ambito di nuovo impianto
Come previsto sia dal piano Territoriale e dal Piano Strutturale questa zona che è situata nell‟area in
cui dovrà sorgere il porto turistico, prevede la realizzazione di opere e servizi per le attività che in
esso dovranno svolgersi.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,40.
Ambito di completamento
Al margine della città, dove il tessuto edilizio si dirada ed è più disordinato si prevede una zona di
completamento residenziale, riprendendo i tracciati viari esistenti e riorganizzando i lotti, in modo
da dare un aspetto più organizzato e funzionale alla periferia.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,70.
Ambito di riqualificazione
Un altro ambito destinato alla riqualificazione è l‟area in prossimità del lungomare, in cui è prevista
la realizzazione di un centro commerciale ed altri due edifici destinati ad attività di interesse
pubblico.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,50.
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3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA
Valori di costo di costruzione
Il porto turistico
Le residenze
Per effettuare una valutazione dei costi di costruzione delle opere previste si è proceduti
identificando la superficie territoriale e i relativi mq che risultano essere pari a 590.000.
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Successivamente dalla Superficie Territoriale sono stati detratti i mq relativi alle opere di
urbanizzazione primaria, quindi, la superficie da destinare al porto turistico, le strade di
lottizzazione, la superficie relativa al Fosso Budello e l‟agrumeto, ottenendo così la Superficie
Fondiaria netta che risulta pari a 192.000.
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Si è proceduti poi a calcolare i mq e i mc relativi alle singole tipologie edilizie in modo da avere in
sintesi tutti i dati relativi al progetto.
Si è proceduto alla zonizzazione del progetto che individua le aree e le tipologie edilizie che riporto
di seguito.
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Per consentire il calcolo dei costi e poi delle possibili fonti di ricavo relativi al porto turistico si è
pianificato uno schema tecnico e un piano di ormeggio che ha permesso di fissare le tipologie di
imbarcazioni previste e definire il numero di posti barca relative alle dimensioni del porto.
Sono stati collocati all‟interno dello specchio acqueo n.13 pontili galleggianti della larghezza di
cinque metri ciascuno per una lunghezza di cinquanta metri.
Le superfici sono state suddivise per tipologie di imbarcazioni, la parte in basso del porto è stata
destinata a imbarcazioni più grandi fino ad un massimo di 20 m , mentre la parte superiore è stata
destinata ad imbarcazioni di dimensioni inferiori fino ad un massimo di 15.
In tutto il porto ha una capienza di quattrocentoquattordici posti così suddivisi:
dai 6 ai 10 m = 300 posti
dagli 11 ai 15 m = 70 posti
dai 15 ai 20 m = 44 posti.
Oltre ai posti barca sono stati previsti naturalmente tutti i servizi per la sosta di tali imbarcazioni e
per il loro rifornimento, oltre ad una zona per il rimessaggio.
Il costo di realizzazione, escluso l‟onere per la concessione delle aree demaniali, deve tener conto
dell‟importante intervento di “scavo e dragaggio” per ottenere lo specchio d‟acqua progettato di
circa mq. 102.400; con la conseguente necessità di provvedere alla movimentazione ed al trasporto
di circa mc. 5000.000 di materiale, oltre a quanto necessario per la preparazione delle aree delle
zone “a terra”, ma anche ad individuarne gli opportuni siti di stoccaggio e di trasporto soprattutto
via mare.
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Il costo di acquisto della superficie fondiaria netta è stato stimato mediamente in €/mq 80,00.
Il valore applicato è stato ricavato attraverso l‟indagine svolta consultando le seguenti fonti:
A) Collegio Ing. E Arch. "Prezzi, tipologie edilizie" 2007 DEI
B) Ordine degli Ingegneri di Reggio Calabria, anno 2010
C) Progetto parcheggio meccanizzato, 2002, Cagliari.
D) ACMarine s.a.s. , Termini Imerese (PA)
Calcolando la media dei prezzi ottenuti dall‟indagine svolta, si è giunti alla stima del valore del
costo di costruzione per mq, per ogni tipologia che è stato sintetizzato nella tabella allegata
(Tab A)
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Valori di costo di produzione
Una volta calcolato il costo di costruzione si è passati a definire i costi di produzione di ogni singola
tipologia edilizia inserendo: costi relativi alla sicurezza, oneri di concessione, oneri di
urbanizzazione, oneri finanziari, spese relative agli imprevisti, spese tecniche, spese relative alla
pubblicità ed in fine si è calcolato il costo di produzione con e senza iva al 20%.
Tutto ciò è stato fatto relativamente ad ogni singolo intervento in modo da consentire una
comparazione tra il costo di costruzione e ricavo in modo da valutare quali degli interventi possano
apportare un vantaggio economico e quali, invece, non sono consigliabili per l‟elevato costo di
produzione.
Subordinando la scelta finale all‟applicazione di coefficienti connettivi di segno positivo (ulteriori
ricavi) conseguenti a vendita dei beni e o a concessioni anche se pluriennali (porto, parcheggi,
etc…..)
Si è pertanto proceduto al calcolo. ( Tab. B)
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Valori di mercato
C) RESIDENZE
Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale il valore di mercato nell‟area di Gioia Tauro,
considerandola come zona residenziale e turistica
Mq. 26.370 x €/mq 2.000.00 = € 52.740.000.00
D) LOCALI COMMERCIALI
Mq. 27.300 x €/mq 3.000.00 = € 81.900.000.00
E) ALBERGHI
Complessi a 4 stelle
N° 200 stanze x € / stanza 50.000.00 = € 100.000.000.00
F) PARCHEGGIO MECCANIZZATO
Per ogni parcheggio sono previsti n.144 posti auto, di cui 86 posti si ipotizzano in abbonamento con
un costo di 60 € mensili e 58 a rotazione con un costo di 1€ per ciascuna ora di sosta e
considerando un indice di utilizzo medio del 37 % dei 144 posti disponibili nei giorni feriali e del
20 % nei giorni festivi, facendo sempre riferimento ad 8 ore giornaliere di utilizzo.
La rendita annua del singolo parcheggio è di 216.000.00 €.
G) ULTERIORI FONTI DI RICAVO
Area Agrumeto
Strutture a servizio del porto turistico non direttamente necessarie alla gestione.
Strutture per rimessaggio ed aree attrezzate.
Quadro riepilogativo generale
Analizzando i dati fin qui ottenuti si può cominciare a vedere quali opportunità dal punto di vista
economico offre l‟intervento.
Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale, sono previsti n. 140 appartamenti di diverse dimensioni
per una superficie complessiva di 23.640 mq , il costo di costruzione è di 24.632.880,00 € che però
viene incrementato tenendo conto delle ulteriori spese per la produzione dell‟opera si arriva cosi ad
un costo di produzione di 34.988.717,00 €. È stato considerato un valore di mercato 2.000.00 €/mq
che porta a stimare i ricavi che si possono avere dalla vendita degli immobili che risulta pari
a € 52.740.000.00. Pertanto il possibile ricavo dalla realizzazione di tale opera è di circa
17.751.283,00 €.
Per quanto riguarda l‟albergo il costo di costruzione è di 27.560.000,00 € che viene incrementato
dalle spese di produzione a 35.107.326,00 €. Considerando un valore di mercato 50.000.00 x € /
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stanza, il valore di mercato dell‟immobile è di 100.000.000.00 €. Pertanto il possibile ricavo dalla
realizzazione di tale opera è di circa 64.892.674,00 €.
Per quanto riguarda l‟edilizia commerciale sono previsti un totale di 27.300 mq di strutture il cui
costo di costruzione è di 21.840.000,00, mentre il costo di produzione è di 34.988.717,00. Dalla
vendita ,considerando un valore di mercato pari a 3.000.00 €/mq, si possono ottenere 81.900.000.00
€, per un effettivo ricavo di 46.911.283,00.
Per quanto riguarda i parcheggi meccanizzati il costo di costruzione è di 3.500.000,00 mentre il
costo di produzione è di 4.492.600,00. Per quest‟opera non si è fatto il confronto con un prezzo di
vendita ma si è calcolata la rendita annua che risulta pari a 216.000.00 € dalla quale andrebbero
detratti i costi per la gestione in modo da poter valutare i ricavi effettivi annui.
Un ulteriore fonte di ricavo per l‟investimento viene dalla opere realizzate nell‟area del porto
turistico e dai relativi posti barca che possono essere dati in concessione, e altro ancora.
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