ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
1
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
PREDMET: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovniprostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu, Dankovečkaulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava
NARUČITELJ: GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radića 1, Zagreb
PROCJEMBENI ELABORAT
IZRADIO: Zrinoslav Ceranac dipl. inž. građ.
TD: 002-PP-DANK50A-GZG/16ZAGREB, siječanj 2016.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
2
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
SADRŽAJ:
OVLAŠTENJE ……….................................................................. 3
OPĆI PODACI.............................................................................
1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ....................1.1. Položaj nekretnine ...................................................................1.2 Zemljišnoknjižno stanje ...........................................................1.3. Katastarsko stanje ...................................................................1.4. Očevid ......................................................................................
2. NAČELA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA .................2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina .........................2.2. Stanje (kakvoća) nekretnine ................................................... 32
3. POSTUPAK PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA ................. 333.1. Odabir metode procjene vrijednosti nekretnine .......................3.2. Međuvremensko izjednačenje cijena .......................................3.3. Neuobičajene ili osobne okolnosti ...........................................3.4. Poredbene nekretnine .............................................................3.5. Izračun ....................................................................................
4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE............... 40
5. ZAKLJUČAK ............................................................................. 43
6. IZJAVA O NEPRISTRANOSTI ................................................... 43
7. PRILOZI ………......................................................................... 45
3
10
1212131314
171723
242424262929
30
32
32
33
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
3
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
OVLAŠTENJE
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
4
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
5
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
6
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
7
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
8
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
9
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
10
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
OPĆI PODACI
PODNOSITELJ ZAHTJEVA
DATUM PODNOŠENJA ZAHTJEVADAN VREDNOVANJADAN KAKVOĆE
GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radića 1
22.10.2015.22.10.2015.22.10.2015.
SVRHA Prodaja nekretnineOPĆI AKTI *Zakon o gradnji (NN 153/13)
*Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)*Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/2015)
*Pravilnik o metodama procjene vrijednostinekretnina (NN 105/2015)
*Prostorni plan uređenja Grada Zagreba*Generalni urbanistički plan Grada Zagreba
ISPRAVE *Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijenaposlovnih prostora, Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Služba zavrednovanje nekretnina, KLASA: 940-01/15-009/2031, URBROJ: 251-14-03/003-15-2
*Zemljišnoknjižno stanje*Katastarsko stanje
LITERATURA: [1] dr.sc.Vizek. M. (2014) Procjena vrijednostinekretnina- poslovno stručni kolegij[2] Majčica B. (2014) Procjena vrijednostinekretnina – poredbena metoda[3] MGIPU- INFO MATERIJALI – PREZENTACIJE[4] HRVATSKI INSTITUT ZA FINANCIJE-PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA-praktična provedba novog zakonaMr.sc. Željko UhlirBranimir Majčica, mag.zemljiš.man.Prof.dr.sc. Josip Tica[5] INSTITUT IGH d.d., Bilten Standardnakalkulacija radova u visokogradnji, XII 2014[6] Naručitelj - raspoloživa dokumentacija
Procjembeni elaborat izrađen je za Naručitelja u 4 (četiri) primjerka, a primjeraku elektroničkom zapisu pohranjen je kod vještaka.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
11
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
STRUČNI SKUPOVI/SIMPOZIJI/SEMINARI
R.br. NAZIV STRUČNOGSKUPA/SEMINARA/SIMPOZIJA
DATUMODRŽAVANJA
MJESTOODRŽAVANJA NAZIV ORGANIZATORA
[1]
PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRIMJENA UREDBE IPRAVILNIKA O PROCENIVRIJEDNOSTI NEKRETNINA UPOSLOVNOJ, UPRAVNOJ ISUDSKOJ PRAKSI
8.7.2014. ZAGREB FILIPOVIĆ POSLOVNOSAVJETOVANJE
[2] PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA 26.9.2014. ZAGREB MGIPU
[3] PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA 10.10.2014. ZAGREB MGIPU
[4]PRIMJENA UREDBE I PRAVILNIKAO METODAMA PROCJENEVRIJEDNOSTI NEKRETNNA
20.9.2014. ZAGREB HRVATSKO DRUŠTVOSUDSKIH VJEŠTAKA
[5] OPOREZIVANJE PROMETANEKRETNINA PDV-OM 20.10.2014. ZAGREB
AUGUSTINOVIĆPOREZNO
SAVJETOVANJE
[6]PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRAKTIČNAPROVEDBA UREDBE I PRAVILNIKA
28.11.2014. ZAGREB UDRUGA GRADOVA ILIBUSOFT CICUM
[7]PREDSTAVLJANJE ZAKONA OPROCJENI VRIJEDNOSTINEKRETNINA
9.9.2015. ZAGREB MGIPU, HGK
[8]PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRAKTIČNAPROVEDBA NOVOG ZAKONA
17.9.2015. ZAGREB HRVATSKI INSITUT ZAFINANCIJE
[9] IV KONGRES SUDSKIH VJEŠTAKA IPROCIJENITELJA
23. i 24.10.2015. ZAGREB HDSVIP
[10] PREDSTAVLJANJE E NEKRETNINA 30.10.2015. ZAGREB MGIPU
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
12
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI1.1. Položaj nekretnine
ADRESAGRADSKA ČETVRT
Dankovečka ulica 50aGornja Dubrava
Prikaz lokacije predmetne nekretnine (https://geoportal.zagreb.hr/Karta)
Prikaz lokacije predmetne nekretnine na digitalnom katastarskom planu(ZG Geoporta-zagrebačka infrastruktura prostornih podataka -
https://geoportal.zagreb.hr/Karta)
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
13
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
1.2. Zemljišnoknjižno stanje
1.3. Katastarsko stanje
DRŽAVNA GEODETSKA UPRAVAGRADSKI URED ZA KATASTAR I GEODETSKE POSLOVE GRADA ZAGREBA
NAPOMENA: NIJE JAVNA ISPRAVAOdjel / Ispostava GRADSKI URED ZA KATASTAR I GEODETSKE POSLOVE GRADAZAGREBAKatastarska općina Dubrava / MBR 335304
Posjedovni list broj 7883Stanje podataka na dan 20.11.2015
Upisane osobe
DIO Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv upisane osobePrebivalište odnosno sjedište, ulica i kućni broj upisane osobe
Osobniidentifikacijski
broj
1/1 STUDENTSKI GRAD-MJESNA ZAJEDNICA, Zagreb, Vile Velebita 10
Podaci o katastarskim česticama
ZGR DIO
Brojkatastar.čestice
BrojD.Ikat.
plana
Adresakatastarske
čestice (nazivrudine, ulice, trga
i sl.)
Način uporabekatastarske
čestice / Načinuporabe zgrade,
kućni brojevizgrade, naziv
zgrade
Površinastavke /
m2
Posebnipravnirežim
Primjedba
4217/8 21 DANKOVEČKAULICA
STAMBENAZGRADA, Zagreb,Dankovečka 50A
187
NAPOMENA: Ostalo kao nepotrebno izostavljeno
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
14
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
1.4. Očevid
Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti je poslovni prostor u prizemlju uličnezgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava.
Očevid je izvršen na licu mjesta, pri čemu je nekretnina fotografirana.U naravi predmetni poslovni prostor koristi se kao frizerski salon.
Predmetna nekretnina nalazi se na zemljištu koje se prema GUP – u Grada Zagrebanalazi u zoni S, stambena namjena. Udaljena je približno 6,5 km sjeveroistočno, zračnelinije, od središta grada Zagreba (izvor: ZG Geoporta-zagrebačka infrastrukturaprostornih podataka - https://geoportal.zagreb. hr/Karta).
Zgrada u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor nalazi se u komunalnoopremljenom području, te je priključena na slijedeće komunalne sustave infrastrukture:• niskonaponsku električnu mrežu,• gradski vodovod i kanalizaciju,• telefonski vod,• plin,• prometnice.
Godina izgradnje zgrade: 1952.
1.4.1. Izračun površina
1.4.1.1.) Poslovni ProstorKao mjerodavna korisna površina pri izradi Procjembenog elaborata za predmetnu
nekretninu, koristiti će se površina upisana u Matični list nekretnine dostavljen odstrane Naručitelja.
KORISNA POVRŠINA (KP)
Red. Br. Dio zgrade Korisnapovršina (m2)
1Poslovni prostor u prizemlju ulične
zgrade u Zagrebu, Dankovečkaulica 50A, površine 18,80 m2,k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
18,80
UKUPNO: 18,80
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
15
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
1.4.2. Tehnički opis
POVRŠINAPREDMETNENEKRETNINE (KP)
Poslovni prostor18,80 m2
NAMJENA Poslovni prostor u poslovnoj zgradi – frizerski salonGODINAIZGRADNJE 1952.KATNOST ZGRADE PrizemljePROMETNE VEZE Javna prometna mreža – autobus i cestovna motorna vozilaPARKIRANJE Na javnom parkiralištu ispred građevine
KONSTRUKCIJA
Temelji ZidaniNosiva konstrukcija OpekaMeđukatnakonstrukcija
Drvo-trstika-žbuka
Krovna konstrukcija Ravni krovPregradni zidovi OpekaLimarija -
PROČELJE Obrađeno, žbuka + kamena oblogaOBRADA ZIDOVA Oličeno, djelomično obloženo drvomOBRADA PODOVA Keramika
STOLARIJA Unutarnja -Vanjska Drvena
INSTALACIJE
Električne Priključak, provedenoVodovod Priključak, provedenoKanalizacija Priključak, provedenoTelefon Priključak, provedenoPlin Priključak, provedeno
KLIMATIZACIJA Ugrađen klima uređajGRIJANJE Plinsko etažnoDIZALO NeUREĐENJEOKOLIŠA
Uređen
ODRŽAVANJE DobroOPĆI DOJAM DobroENERGETSKICERTIFIKAT Da – energetski razred G
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
16
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
1.4.3. Fotodokumentacija1.) Zgrada u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor
2.) Pročelje zgrade – ulaz u poslovni prostor
3.) Unutrašnjost poslovnog prostora
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
17
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
2. NAČELA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina2.1.1. Tržište nekretnina na području Republike HrvatskeZemljištaPrema statistikama portala Crozilla.com rujanske cijene građevinskih zemljišta namjesečnoj su razini zabilježile 2 posto niže vrijednosti, dok su na godišnjoj razini bileoko 8 posto niže.Oglašavane cijene građevinskih zemljišta se tijekom rujna nisu mnogo promijenile uodnosu na kolovoz, a najveća razlika u cijenama iznosi tek 5 eura po „kvadratu“ izabilježena je u Koprivničko-križevačkoj županiji gdje se prosječna oglašavana cijenaspustila na 38 eura po metru kvadratnom.Prema podacima portala Crozilla.com najjeftinija građevinska zemljišta tijekom rujna suoglašavana na području Sisačko-moslavačke županije, a tamo se za jedan metarkvadratni u prosjeku tražilo 14 eura.Najviše rujanske cijene oglašavane su na području Dubrovačko-neretvanske županijegdje se za „kvadrat“ građevnog zemljišta u prosjeku tražilo 154 eura, što je 1,9 postoniže no mjesec ranije.Najveći mjesečni porast cijena, prema statistikama portala Crozilla.com zabilježen je napodručju Istarske županije gdje je zemljištima cijena bila u prosjeku 6 posto viša nomjesec ranije, a za jedan se metar kvadratni u prosjeku tražio 71 euro.
Prosječne tražene cijene građevinskih zemljišta tijekom rujna 2015., izvor: Crozilla.com
Osim što su pale na mjesečnoj razini, prema podacima portala Crozilla.com, prosječnetražene cijene građevinskih zemljišta tijekom rujna bilježe niže vrijednosti i u odnosuna isti mjesec lani.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
18
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Grad Zagreb na godišnjoj razini bilježi pad cijena od 3,8 posto, a prosječna traženacijena građevinskih zemljišta tijekom rujna tamo je iznosila 153 eura. Osjetan padcijena na godišnjoj razini, prema podacima portala Crozilla.com, zabilježen je uZagrebačkoj županiji gdje su cijene pale gotovo 22 posto, a prosječna tražena rujanskacijena spustila se na 50 eura po metru kvadratnom. Građevinska zemljišta na područjuSplitsko-dalmatinske županije tijekom rujna su na portalu Crozilla.com oglašavana poprosječnoj traženoj cijeni od 144 eura po metru kvadratnom što je 12,2 posto niže nolani u istom mjesecu. Osjetna promjena na godišnjoj razini zabilježena je na područjuIstarske županije gdje je cijena pala za 11,3 posto, a prosječna tražena cijena jeiznosila 71 euro po kvadratu. U Zadarskoj se županiji tijekom rujna za jedna metarkvadratni u prosjeku tražilo 119 eura, a ta je cijena 3,3 posto niža u usporedbi s istimmjesecom lani. Prema statistikama portala Crozilla.com godišnji porast cijena od 2posto zabilježen je na području Primorsko-goranske županije gdje je cijena metrakvadratnog iznosila 104 eura.
Stanovi, kuće, apartmani
Podaci portala Crozilla.com pokazali su kako su prosječne oglašavane cijene stanovatijekom rujna u većini gradova zabilježile pad vrijednosti. Na mjesečnoj su razinitražene cijene stanova u prosjeku pale za 1,4 posto, dok su na godišnjoj razini bile 1,9posto niže. Mjesečni porast cijena stanova bilježe tek Zagreb i Šibenik, a u oba jegrada tražena cijena porasla tek za 0,4 posto. Prosječna oglašavana cijena metrakvadratnog u Zagrebu je iznosila 1607 eura, a u Šibeniku 1372 eura. Najskupljirujanski „kvadrati“ stanova na portalu Crozilla.com su oglašavani na područjuDubrovnika, Opatije, Splita i Umaga. Najveći pad cijena na mjesečnoj i godišnjoj razinizabilježen je u gradu s već tradicionalno najvišim cijenama, u Dubrovniku u kojem seza jedan metar kvadratni u prosjeku tražilo 3183 eura. U Opatiji je prosječna traženacijena „kvadrata“ stana iznosila 2937 eura, u Splitu 2184 eura, a u Umagu 2048 eura.U drugim gradovima diljem Jadrana cijene stanova bile su ipak nešto niže. Tako seprema podacima portala Crozilla.com, u Senju kvadrat stana nudio u prosjeku za 1185eura, u Puli za 1320 eura, u Zadru za 1743 eura, te u Poreču za 1758 eura. Najnižeoglašavane rujanske cijene stanova zabilježene su u Vukovaru gdje se za metarkvadratni u prosjeku tražilo tek 579 eura i u Sisku gdje je prosječna tražena cijenaiznosila 783 eura po metru kvadratnom. Pad cijena od 0,2 posto tijekom rujna jezabilježen u Bjelovaru i Rijeci. Prosječna tražena cijena stana, prema podacima portalaCrozilla.com, u Bjelovaru je iznosila 835 eura, a u Rijeci 1359 eura. U Osijeku je jedanmetar kvadratni tijekom rujna u prosjeku iznosio 971 euro, što je 0,3 posto manje nomjesec ranije.Posljednjih nekoliko godina na tržištu nekretnina događale su se brojne oscilacije ipromjene, od zatišja u prodaji do laganog oporavka tržišta.Prema podacima portala Crozilla.com, prosječne tražene cijene zagrebačkih stanovatijekom rujna su zabilježile porast vrijednosti na mjesečnoj i na godišnjoj razini, no uusporedbi s onima iz istog mjeseca 2010. godine, razlike su i dalje očite, a trenutno supreko 15 posto niže no prije pet godina.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
19
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Prosječne tražene cijene zagrebačkih stanova tijekom rujna 2010. i 2015. godine, izvor:Crozilla.com
Prosječne tražene rujanske cijene zagrebačkih stanova bilježe značajne razlike, točnijeznačajan pad u odnosu na isti mjesec 2010. godine. Statistike portala Crozilla.compokazale su kako je najveća razlika zabilježena u Novom Zagrebu gdje su cijene paleza 21 posto. Najmanja promjena u prosječnim oglašavanim cijenama stanova tijekomrujna ove i 2010. godine, prema statistikama portala Crozilla.com, zabilježena je ucentru gdje iznosi 11,5 posto. U istom su razdoblju cijene na istočnom dijelu grada paleza 12,7 posto, dok su na zapadnom dijelu grada pale za 17,3 posto.
Izvor: http://news.crozilla.com
Prema Indeksu cijena nekretnina*, tražene cijene nekretnina na mjesečnoj razini rastuza 0,6%, dok su na godišnjoj razini više 1,6%.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
20
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
U 2006. godini cijene nekretnina na Jadranu, uz povremena kolebanja, prate rastcijena nekretnina u Zagrebu. Međutim, već početkom 2007. godine cijene nekretninana Jadranu pokazuju brži rast u odnosu na one u Zagrebu. Sredinom 2008. cijene i naJadranu i u Zagrebu su se ustabilile, i njihova razlika se više ne povećava. Od 2011.godine razlika u indeksima se ponovno povećava i od onda se razlika nije ustabilila,iako općenito kretanja cijena nekretnina u Zagrebu prate cijene nekretnina na Jadranu.Ovaj mjesec tražene cijene nekretnina i na Jadranu i u Zagrebu rastu u odnosu naprethodni mjesec.
Tablica pokazuje prosječne cijene stanova, kuća i apartmana u Zagrebu i na Jadranu te njihove promjene namjesečnoj i godišnjoj razini.
Na godišnjoj razini cijene nekretnina na Jadranu narasle su za 1,7%. Na mjesečnojrazini, u odnosu na kolovoz cijene su više za 0,5%. Tražena cijena kuća na Jadranu, urujnu je iznosila 1.614 eura/m2 što je 0,4% više nego prethodnog mjeseca, a 5,7%više u odnosu na rujan 2014. Prosječna cijena kvadrata apartmana na Jadranu uodnosu na kolovoz viša je za 0,7%, dok je na godišnjoj razini niža za 0,6% i iznosi2.008 eura/m. Osim u Dubrovačko-neretvanskoj, gdje su cijene nekretnina očekivanonajviše te Splitsko-dalmatinskoj županiji, tražene cijene apartmana više su od 2.000eura i u Primorskogoranskoj županiji.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
21
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Prosječna cijena kvadrata vikendice u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u rujnu jeiznosila 2.579 eura/m2, u Splitsko dalmatinskoj županiji 2.239 eura/m2, dok je uPrimorsko-goranskoj županiji prosječna tražena cijena apartmana u rujnu iznosila 2.177eura/m2. S druge strane, najpovoljnije nekretnine za odmor su vikendice u Ličko-senjskoj županiji s cijenom od 1.661 eura/m2, te Istarskoj županiji s 1.700 eura/m2.
Tablica pokazuje prosječne cijene apartmana na Jadranu te njihove promjene na godišnjoj razini.
Prosječna tražena cijena stana na Jadranu u odnosu na kolovoz viša je za 0,5% i iznosi1.649 eura/m2. U odnosu na godinu dana ranije tražena cijena stanova niža je za0,5%. Kada pogledamo kretanje cijena stanova u najvećim hrvatskim gradovima,prosječna cijena stana u Splitu u odnosu na kolovoz viša je za 0,6% te iznosi 2.223eura/m2. U Rijeci je prosječna tražena cijena stana u rujnu iznosila 1.489 eura/m2, štoje 1,1% više nego u kolovozu, dok je u Zadru iznosila 2.031 euro/m2, odnosno 5,1%više u odnosu na prethodni mjesec.
Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u Splitu, Rijeci i Zadru te njihove promjene na mjesečnoj razini.
Cijene nekretnina na zagrebačkom tržištu u rujnu 2015. u odnosu na kolovoz više su za0,7%. Na godišnjoj razini tražene cijene nekretnina u Zagrebu i okolici više su za 1,5%uodnosu na rujan 2014. Prosječna tražena cijena stana u Zagrebu u rujnu iznosila je1.604 eura/m2, što je 0,3% više nego u kolovozu te 0,9% više u odnosu na rujan2014. godine. U odnosu na isto razdoblje prošle godine, tražene cijene stanova uZagrebu su rasle u većini gradskih četvrti. Najveći porast zabilježile su cijene naGornjem Gradu – Medveščaku, (4,0%) te na zapadu Novog Zagreba (4,4%). Najskupljistanovi su i dalje u gradskoj četvrti Medveščak, s prosječnom cijenom od 2.107eura/m2, a slijede ih stanovi u gradskoj četvrti Centar s prosječnom cijenom od2.006eura/m2. Najniže cijene stanova i dalje su u Sesvetama, gdje prosječna cijena urujnu iznosi 1.127 eura/m2.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
22
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u gradskim četvrtima u Zagrebu te njihove promjene na godišnjojrazini.
Izvor: http://www.centarnekretnina.net/HR/wiki-cn/indeks.htm
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
23
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
2.2. Stanje (kakvoća) nekretnine
MOGUCNOST GRADNJE(prema dokumentima prostornoguređenja)
Sukladno GUP-u Grada Zagreba
KATEGORIJA ZEMLJIŠTA Prva kategorijaGRAĐEVINSKO KORIŠTENJE:VRSTA GRAĐEVINSKOG KORIŠTENJA-NAMJENAURBANA PRAVILAMJERA GRAĐEVINSKOG KORIŠTENJA-KOEFICIJENT ISKORISTIVOSTIIZGRAĐENOST ČESTICEGRAĐEVINSKA (BRUTO) POVRŠINAVOLUMENBROJ ETAŽAGODINA IZGRADNJE
S1.6.--
Izgrađena----1 (Pr)1952.
PRAVA I TERETI(koji utječu na vrijednost nekretnine) --ZONA ZA OBRAČUN KOMUNALNOGDOPRINOSA Treća zonaPOLOŽAJNA OBILJEŽJA:PROMETNA POVEZANOSTPOLOŽAJ STAMBENIH ZGRADAPOLOŽAJ POSLOVNIH ZGRADAUDALJENOST OD CENTRA GRADABLIZINA JAVNOG PROMETAPARKINGBLIZINA GRADSKIH OKUPLJALIŠTABLIZINA POVIJESNIH I KULTURNIHZNAMENITOSTI GRADAESTETSKO OBLIKOVANJE AMBIJENTAUREĐENOST URBANE INFRASTRUKTUREPROSJEČNO:
-dobro-odlično-dobro-dobro-dobro-odlično-dobro
-dobro-dobro-dobro-dobro
UTJECAJ BUKE --UTJECAJ ZAGAĐENJA ZRAKA --VRIJEME ČEKANJA DO POCETKASTVARNOG KORIŠTENJA --
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
24
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Bazni indeksi, 2010. = 100Godina Tromjesečje Hrvatska Zagreb Jadran
2011. 1. tr. 96,24 95,47 98,012. tr. 96,20 92,95 103,683. tr. 95,78 95,11 97,314. tr. 97,01 96,13 99,05
2012. 1. tr. 101,13 100,67 102,142. tr. 99,43 97,69 103,193. tr. 95,58 96,33 93,964. tr. 92,90 93,18 92,31
2013. 1. tr. 85,68 88,29 79,782. tr. 80,13 81,70 76,593. tr. 79,51 80,40 77,514. tr. 79,58 79,52 79,71
2014. 1. tr. 77,38 81,22 69,222. tr. 77,86 79,32 74,773. tr. 81,58 80,19 84,534. tr. 80,52 79,53 82,61
2015. 1. tr. 78,32 81,29 72,452. tr. 80,21 81,25 78,15
3. POSTUPAK PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE3.1. Odabir metode procjene vrijednosti nekretnine
Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti je poslovni prostor u prizemlju uličnezgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava.
Na osnovu zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja koji se vodi za predmetnunekretninu, kao što je navedeno u poglavlju 1, za ovu vrstu nekretnine, a prema čl. 23.Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) za izračun će se primjenitiporedbena metoda.3.1.1. Poredbena metoda
Poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednostineizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih,poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kaopomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajnecijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
3.2. Međuvremensko izjednačenje cijenaSukladno čl. 6. i čl. 7. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN
105/2015), kada opći vrijednosni odnosi utemeljeni na cijenama poredbenih nekretninaodstupaju od utvrđenih na dan vrednovanja, dozvoljeno je međuvremenskoizjednačenje kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina pomoću indeksnih nizova, aza kupoprodajne cijene koje su ugovorene najviše četiri godine unatrag u odnosu nadan vrednovanja. Na cijene dobivene u Izvatku iz zbirke kupopordajnih cijenaprimijenit će se međuvremnsko izjednačenje na temelju indeksnih nizova koji suslužbeno objavljeni na stranicama Hrvatske narodne banke (Tablica J3: Hedonističkiindeks cijena nekretnina)
Indeksni nizovi iskorist će se za diskontiranje vrijednosti koje su ugovorene udrugom vremenskom trenutku na dan vrednovanja.
3.2.1. Tablica - Indeksni nizovi - (izvor: http://www.hnb.hr/statistika/hstatistika.htm)
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
25
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
3.2.2. Tablica - Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena poslovnih prostora, Gradski uredza imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Služba za vrednovanje nekretninaKLASA: 940-01/15-009/2031, URBROJ: 251-14-03/003-15-2
1 KP HRVATSKOGPROLJEĆA 22A
6230 DUBRAVA 2006 PR PP 75,20m2 279.989,70 € 11.5.2012 AVENIJADUBRAVA
2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK
3 KP DANKOVEČKAULICA 7
4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR
4 KP V POLJANICE 26 4537 DUBRAVA 1991 VE PP 73,89m2 28.482,42 € 18.12.2014 POLJANICEISTOK
5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA
11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA
13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA
14 KP BJELOVARSKAULICA 23A
1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR
16 KP BJELOVARSKAULICA 62B
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA
17 KP SELČINSKA 25 I27
1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINE NAMJENA POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK
3.2.3. Tablica – Međuvremensko izjednačenje cijena iz Izvatka iz zbirke kupoprodajnihcijena
1 KP HRVATSKOGPROLJEĆA 22A
6230 DUBRAVA 2006 PR PP 75,20m2 279.989,70 € 11.5.2012 AVENIJADUBRAVA
3.723,27 97,69 81,25 3.096,69
2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK
1.591,52 80,19 81,25 1.612,56
3 KP DANKOVEČKAULICA 7
4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR
1.186,44 79,53 81,25 1.212,10
4 KP V POLJANICE 26 4537 DUBRAVA 1991 VE PP 73,89m2 28.482,42 € 18.12.2014 POLJANICEISTOK
385,47 79,53 81,25 393,81
5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62
11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36
13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA 489,56 97,69 81,25 407,17
14 KP BJELOVARSKAULICA 23A
1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA 506,05 79,53 81,25 516,99
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42
16 KP BJELOVARSKAULICA 62B
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42
17 KP SELČINSKA 25 I27
1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA 109,24 81,25 81,25 109,24
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINECIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
HNB indekscijena
(2015.tr.2 )NAMJENA POVRŠINA
(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
26
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
3.3. Neuobičajene ili osobne okolnostiUtjecaj neuobičajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi
podatci značajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivimslučajevima. U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanjaodnose se na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% odprosječne kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina nakon provođenjameđuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (čl. 4., stavak 1. Pravilnika ometodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015)).
Značajno odstupanje iz stavka 1. članka 4. može se odnositi na pojedinačnaodstupanja kupoprodajnih cijena koja su veća od ± dvostrukog standardnogodstupanja od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakonprovođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (pravilo 2-sigma).
Značajno odstupanje iz stavka 1. ovoga članka može se odnositi i na pojedinačnaodstupanja kupoprodajnih cijena koja značajno prekoračuju većinu iznosa poredbenihkupoprodajnih cijena i drugih podataka na usporedivim područjima pa ih procjeniteljmože isključiti iz daljnjeg izračuna prije provođenja međuvremenskog iinterkvalitativnog izjednačenja (čl. 4., stavak 3. Pravilnika o metodama procjenevrijednosti nekretnina (NN 105/2015)).
1. Tablica – Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena s međuvremenski izjednačenomcijenom
1 KP HRVATSKOGPROLJEĆA 22A
6230 DUBRAVA 2006 PR PP 75,20m2 279.989,70 € 11.5.2012 AVENIJADUBRAVA
3.723,27 97,69 81,25 3.096,69
2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK
1.591,52 80,19 81,25 1.612,56
3 KP DANKOVEČKAULICA 7
4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR
1.186,44 79,53 81,25 1.212,10
4 KP V POLJANICE 26 4537 DUBRAVA 1991 VE PP 73,89m2 28.482,42 € 18.12.2014 POLJANICEISTOK
385,47 79,53 81,25 393,81
5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62
11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36
13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA 489,56 97,69 81,25 407,17
14 KP BJELOVARSKAULICA 23A
1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA 506,05 79,53 81,25 516,99
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42
16 KP BJELOVARSKAULICA 62B
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42
17 KP SELČINSKA 25 I27
1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA 109,24 81,25 81,25 109,24
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINECIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
HNB indekscijena
(2015.tr.2 )NAMJENA POVRŠINA
(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK
Na temelju podataka iz Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena poredbene nekretninekoje su bile predmet kupoprodaje promatramo kao sedamnaest (17) transakcija.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
27
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
2. Tablica - Isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnih cijena
1 KP HRVATSKOGPROLJEĆA 22A
6230 DUBRAVA 2006 PR PP 75,20m2 279.989,70 € 11.5.2012 AVENIJADUBRAVA
3.723,27 97,69 81,25 3.096,69
2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK
1.591,52 80,19 81,25 1.612,56
3 KP DANKOVEČKAULICA 7
4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR
1.186,44 79,53 81,25 1.212,10
4 KP V POLJANICE 26 4537 DUBRAVA 1991 VE PP 73,89m2 28.482,42 € 18.12.2014 POLJANICEISTOK
385,47 79,53 81,25 393,81
5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62
11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36
13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA 489,56 97,69 81,25 407,17
14 KP BJELOVARSKAULICA 23A
1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA 506,05 79,53 81,25 516,99
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42
16 KP BJELOVARSKAULICA 62B
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42
17 KP SELČINSKA 25 I27
1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA 109,24 81,25 81,25 109,24
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINE NAMJENAHNB indeks
cijena(2015.tr.2 )
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK CIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
Sukladno čl. 4, stavak 1 i 3. Pravilnika o metodama procjene vrijednostinekretnina (NN 105/2015), a prema podacima iz gornje tablice, iz daljnjeg postupkautvrđivanja tržišne vrijednosti izbacit će se sljedeće poredbene nekretnine:transakcija broj 1 radi previsoke cijene u odnosu na ostale poredbene nekretnine;transakcije broj 4,13 i 14 radi razlike u etaži u odnosu na predmetnu nekretninu;transakcija broj 17 radi razlike u etaži u odnosu na predmetnu nekretninu, te radipreniske cijene u odnosu na ostale poredbene nekretnine(isključene transakcije označene su u gore prikazanoj tablici).
Iz gornje tablice razvidno je da u daljnji postupak utvrđivanja tržišne vrijednostiulazi 12 (dvanaest) kupoprodajnih cijena (transakcija).
3. Tablica – Daljnje isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnihcijena
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
28
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK
1.591,52 80,19 81,25 1.612,56 78,03
3 KP DANKOVEČKAULICA 7
4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR
1.186,44 79,53 81,25 1.212,10 33,82
5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19 -54,82
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03 -19,18
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67 -26,40
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85 -13,57
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79 1,44
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 -10,95
11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18 -46,88
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36 -0,15
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42 23,70
16 KP BJELOVARSKAULICA 62B
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42 34,96
ODSTUPANJEOD
PROSJEČNECIJENE
%
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINAVRSTA
NEKRETNINE NAMJENA POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOKPRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA CIJENA
€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
HNB indekscijena
(2015.tr.2 )
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
(1612,56+1212,10+409,19+732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+481,18+904,36+1120,42+1222,42)/12 = 905,76 €/m2
Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da pet kupoprodajnih cijena poredbenihnekretnina odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedena ugore prikazanoj tablici), te se iste neće koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.
4. Tablica – Daljnje isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnihcijena
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03 -13,61
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67 -21,33
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85 -7,62
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79 8,43
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 -4,81
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36 6,72
15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42 32,22
ADRESA K.Č. KATASTARSKAOPĆINA
ODSTUPANJEOD
PROSJEČNECIJENE
%
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK CIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
HNB indekscijena
(2015.tr.2 )
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINE NAMJENA POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
R.BR.
VRSTAUGOVORA
(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36+1120,42)/7 = 847,39 €/m2
Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da jedna kupoprodajna cijena poredbenihnekretnina odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedena ugore prikazanoj tablici), te se ista neće koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.
5. Tablica – Daljnje isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnihcijena
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
29
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03 -8,71
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67 -16,86
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85 -2,37
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79 14,58
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 0,59
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36 12,78
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINE NAMJENAHNB indeks
cijena(2015.tr.2 )
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
ODSTUPANJEOD
PROSJEČNECIJENE
%
POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK CIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36)/6 = 801,89 €/m2
Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da nijedna kupoprodajna cijena poredbenihnekretnina ne odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedenau gore prikazanoj tablici), te će se sve koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.
Prosječna cijena po m2 iz cijena po m2 poredbenih nekretnina prema Izvatku izzbirke kupoprodajnih cijena s korigiranom cijenom iznosi: 801,89 €/m2
3.4. Poredbene nekretnineNakon isključivanja neuobičajenih okolnosti, u promatranom i usporedivom
području u kojem se nalaze nekretnine približno istih ili sličnih obilježja kao nekretninakoja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti, u daljni postupak uzima se 6 (šest)poredbenih nekretnina.3.4.1. Tablica - poredbene nekretnine
6 KP ČULINEČKA CESTA54
8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC
732,03 81,25 81,25 732,03
7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA
1997DOGRADNJA
2007RIS 2013
PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67
8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85
9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79
10 KP BJELOVARSKAULICA 62A
1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62
12 KP DOBRIŠECESARIĆA 6
1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36
R.BR.
VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA
OPĆINA
PRIBLIŽNAGODINA
IZGRADNJEETAŽA VRSTA
NEKRETNINE NAMJENAHNB indeks
cijena(2015.tr.2 )
CIJENAHNB
indekscijena€/m2
POVRŠINA(m2)
UKUPNOUGOVORENI
IZNOS €
DATUMSKLAPANJAUGOVORA
CJENOVNI BLOK CIJENA€/m2
HNB indekscijena (za
datumkupoprod.)
3.5. IzračunAko se prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti ustanove posebna značajna
obilježja procjenjivane nekretnine, ako odgovaraju uobičajenom poslovnom prometu,uzimaju se u obzir tržišnim dodatcima, odbitcima ili na drugi prikladan način (članak23., stavak 5. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015)).
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
30
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Kada je riječ o predmetnoj nekretnini, utvrđeno je da poslovni prostor u prizemljuulične zgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8,k.o. Dubrava odstupa svojim obilježjima u odnosu na poredbene nekretnine iz Tablice3.4.1. obzirom na znatnu razliku u godini izgradnje u odnosu na poredbene nekretnine(prosječna godina izgradnje poredbenih nekretnina je 2000.), te samim time i znatnurazliku u ostatku održivog vijeka korištenja.
Iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi se zaokruživanjem (čl. 68., točka 5.Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015)
4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Obzirom na činjenice iz točke 3.5. pristupa se utvrđivanju tržišne vrijednostinekretnine. Tržišna vrijednost po m2 predmetne nekretnine, utvrđuje se kao aritmetičkasredina poredbenih nekretnina prema iznosima navedenim u Izvatku kupoprodajnih cijenanakon međuvremenskog izjednačenja cijena, te na temelju podataka iz dokumenata ipregleda stanja u naravi
4.1. Poredbene nekretnine(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36)/6 = 801,89 €/m2
PREDMETNANEKRETNINA
OBRAČUNSKAPOVRŠINA
JEDINIČNACIJENA
UKUPNA UKUPNA
CIJENA CIJENA
(m2) (m2) (€/m2) (€) (HRK)Tržišna vrijednost nekretnine,poslovni prostor u prizemlju
ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A,
površine 17,37 m2, k.č.br.4217/8, k.o. Dubrava 18,80 801,89 15.075,53 114.853,02
4.2. Tržišna vrijednostPrema navedenom u točci 3.5., utvrditi će se tržišna vrijednost za predmetnu
nekretninu uzimajući u obzir starost, odnosno ostatak održivog vijeka korištenja uodnosu na poredbene nekretnine.4.2.1. Analiza umanjenja obzirom na OOVK1. Poredbene nekretnine
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
31
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
100,00%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTIGodina procjene GP 2015Prosječna godina izgradnje poredbenih nekretnina (g) 2000Prosječna starost poredbenih nekretnina (g) 15Održivi vijek korištenja OVK (g) 70Preostali vijek korištenja PVK (g) 55Odabrani faktor korištenja FK 2,5Relativna starost RS= SG/OVK 0,21 20%VT-vrijednost iz tablice s predvidivim OOVK 60Ostatak održivog vijeka korištenja OOVK= (VT)*OVK (g) 42Zamjenska starost građevine ZSG= OVK-OOVK (g) 28Linearni otpis LO=ZSG/OVK (%) 0,40 40%
60,00%
POČETNA VRIJEDNOST :
OSTATAK VRIJEDNOSTI:
2. Predmetna nekretnina
100,00%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTIGodina procjene GP 2015Godina izgradnje GI 1952Starost građevine SG (g) 63Održivi vijek korištenja OVK (g) 70Preostali vijek korištenja PVK (g) 7Odabrani faktor korištenja FK 2,5Relativna starost RS= SG/OVK 0,90 90%VT-vrijednost iz tablice s predvidivim OOVK 45Ostatak održivog vijeka korištenja OOVK= (VT)*OVK (g) 32Zamjenska starost građevine ZSG= OVK-OOVK (g) 39Linearni otpis LO=ZSG/OVK (%) 0,55 55%
45,00%
POČETNA VRIJEDNOST :
OSTATAK VRIJEDNOSTI:
Prema gore navedenoj analizi, a obzirom na starost, odnosno ostatak održivogvijeka korištenja u odnosu na poredbene nekretnine na tržišnu vrijednost dobivenuporedbenom metodom primjeniti će se odbitak od 15%.
PREDMETNANEKRETNINA
UKUPNACIJENA
POREDBENAMETODA
ODBITAK%
UKUPNA UKUPNA
CIJENA CIJENAZAOKRUŽENO
(m2) (m2) (€/m2) (€) (HRK)
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
32
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Tržišna vrijednost nekretnine,poslovni prostor u prizemlju
ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A,
površine 17,37 m2, k.č.br.4217/8, k.o. Dubrava 114.853,02 15,00 97.625,07 97.600,00
UKUPNA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE: 97.600,00
4.3. Rekapitulacija tržišne vrijednosti
UKUPNA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE, POSLOVNIPROSTOR U PRIZEMLJU ULIČNE ZGRADE U ZAGREBU,DANKOVEČKA ULICA 50A, POVRŠINE 18,80 M2, K.Č.BR.4217/8, K.O. DUBRAVA:
Cijena (HRK)
97.600,00
SREDNJI TEČAJ HNB NA DAN 21.10.2015. 1 EUR = 7,618506 knPRIMJENJUJE SE OD 22.10.2015.
5. ZAKLJUČAK
Na temelju dostupnih podataka, utvrđeni iznos procijenjen je u skladu sa Zakonom oprocjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilnikom o metodama procjenevrijednosti nekretnina (NN 105/2015).
6. IZJAVA O NEPRISTRANOSTI:
Na temelju članka 9. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015),izjavljujemo i potpisujemo kako smo poslove za koje smo ovlašteni obavili stručno,neovisno i nepristrano te iznijeli sve okolnosti koje dovode u pitanje našu nepristranostili mogući sukob interesa.
Zagreb, 12.1.2016._____________________________________________________________________Opći uvjeti:
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
33
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Procjena vrijednosti nekretnina izvršena je u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/2015) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015).U postupku izrade elaborata sudjelovali smo kao neovisna stranka.Mišljenje o vrijednosti procjenjenih nekretnina ne zavisi o naknadi za izradu elaborata.Sva dokumentacija, radni materijal, računalni programi i dosjei napravljeni i korišteni tijekom izradeovog elaborata imovina su tvrtke Veridon d.o.o. i čuvati će se sukladno odredbama Zakona.Ovi Opći uvjeti mogu se mijenjati samo uz pismenu suglasnost Naručitelja i IzvršiteljaOgraničavajući uvjeti:Procjena vrijednosti nekretnina predpostavlja da su sve tvrdnje Naručitelja vezane za vlasnička prava iobveze točne, te da ne postoje nikakve smetnje koje se ne bi mogle ukloniti zakonitim postupcima iredovitim zakonskim putem.Procjena vrijednosti nekretnina pretpostavlja, da su naručiteljeve tvrdnje valjane, imovinska prava dobrai utrživa.Prema našim saznanjima svi podaci iz ovog Procjembenog elaborata su točni. Iako su prikupljeni izpouzdanih izvora ne možemo snositi odgovornost za njihovu točnost, niti za mišljenja ili procjene koje sudobivene od drugih strana, a koje su korištene u ovom elaboratu.Procjembeni elaborat - procjena vrijednosti nekretnina izrađena je isključivo za potrebe Naručitelja radiutvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina i ne može se koristiti u druge svrhe.Posjedovanje izvornika Procjembenog elaborata ili njegove preslike ne daje njenom posjedniku pravo naobjavljivanje niti na korištenje u druge svrhe od namijenjene.
Procjembeni elaborat ili neki njegov dio ne smije se učiniti dostupan javnosti putem službe za odnose sajavnošću, vijesti, objavljivanjem ili oglašavanjem druge vrste bez prethodnog pisanog pristanka njegovogautora. S podacima korištenim u ovom Procjembenom elaboratu potrebno je postupati u skladu sodredbama Zakona o zaštiti osobnih podataka. Ne smatra se ovjerenom preslikom procjembenogelaborata preslika koja nema vlastoručni potpis i otisnuti službeni pečat. Preslika bez navedenihelemenata podložna je izmjenama i stoga se smatra nevažećom.Na temelju izvještajnih standarda Europske središnje banke (Smjernice o statističkim izvještajnimzahtjevima ESB-a u području tromjesečnih financijskih računa ESB/2013/24) i tromjesečne statistikekoju objavljuje HNB, aktualnost ovog Elaborata je vremenski ograničena na najviše tri mjeseca.Za procjenu vrijednosti predmetne nekretnine nisu naručene niti su s njom u vezi provedene nikakveanalize tla ili geološke studije, te nisu izražene karakteristike tla u seizmološkom smislu, kao i njihovutjecaj na vrijednost predmetne nekretnine.Napomene:Ne preuzimamo odgovornost zbog eventualnih drugačijih iskaza površina pojedinih čestica zemljišta izdokumentacije koja je dostavljena od strane NaručiteljaPretpostavili smo da sva dokumentacija koja nam je dana ili se tiče predmetne nekretnine i imovinepredstavlja vjerodostojne i usklađene podatke ili točne preslike izvornika, da su svi potpisi nadokumentima autentični potpisi ovlaštenih potpisnika te da dokumentacija koja nam je predana nijenaknadno mijenjana ili poništena.Eventualni netočni ulazni podaci dobiveni od Naručitelja mogu dovesti do pogrešno prikazanih vrijednostii u tom slučaju ne snosimo odgovornost.Tržišna vrijednost nekretnine može biti potpuno i vjerodostojno shvaćena i protumačena tek nakonrazumjevanja svih priloga, podataka, predpostavki, ograničavajućih uvjeta, općih uvjeta i napomena.Pridržavamo svako pravo na opoziv ili ispravak bilo koje tvrdnje, mišljenja, procjene, proizašlih iznaknadno dostavljenih informacija ili promijenjenih okolnosti.
7. PRILOZI
a) Prikaz Posjedovnog lista broj 7883, k.o. Dubrava, od 20.11.2015.b) Preslika naslovne stranice Energetskog certifikata, od 28.1.2015.
ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava
34
VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394
Top Related