�������������� �
�����������������
������������ ����������������
�!��� ""#
Duurzaam ontwikkelen en energiebesparing
Dilemma’s voor de projectontwikkelaar
Inhoudsopgave
RABO Bouwfonds;een Europese ontwikkelaarIntegrale duurzaamheidEnergiebesparing BMO; historisch overzichtEnergiebesparing, waarom ?Energiebesparing BMO; actuele projectenEnergiebesparing; financiële aspectenEnergiebesparing; meten = wetenVragen ?
* Joint venture
THE NETHERLANDS
BELGIUMLUXEMBOURG
Bouwfonds MABontwikkeling
BouwfondsPropertyDevelopment
GERMANY
Bouwfonds MABDevelopment
BouwfondsImmobilien-entwicklung
FRANCE
Bouwfonds MABDevelopment
BouwfondsMarignanImmobilier
DENMARK
SWEDEN
VeidekkeBouwfonds *
Bouwfonds Bolig *
BouwfondsHung‡ria
CZECH REPUBLIC
SLOVAKIA
HUNGARY
DonaDevelopment *
Bouwfonds CR
SPAIN
HansaBouwfonds *
FloresBouwfonds *
Inb¸ sosBouwfonds *
Europese ontwikkelaar
Marktleider in gebiedsontwikkeling wonen in NederlandTop 2 commercieel vastgoedontwikkelaar in NederlandTop 10 projectontwikkelaar wonen in Frankrijk en DuitslandTop 3 retail ontwikkelaar in Frankrijk
Europese ontwikkelaar
Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht
������������� ��������������
��������
��������������� ����� ���������� ���� ������������ ����������������
��������
����� ����������� ������������� ��� ���������������� �������������� �� ���������
��������
�������� ��� ������ !� "����� !�� ����
����� ����
!����� ��������� ��� ���#��� ���������������� �� ����������� ��� $��������
�%������& %����� �� "���& !��'��
������������� ����
����������
HeuvelGalerie, Eindhoven Sinds 1992 is 'De Heuvelgalerie' in Eindhoven het
eerste grootschalige winkelcentrum dat geheel wordt verwarmd en gekoeld met warmtepompen en
energieopslag. Dit multifunctioneel centrum omvat een Muziekcentrum, Casino, Parkeergarage,
woningen, kantoren en ca. 35.000 m2 winkels en horeca. Een centraal circulatienet zorgt voor warmte
en koeling (gelijktijdig beschikbaar). De winkels worden individueel gekoeld of verwarmd door
warmtepompen. Overtollige warmte uit het ene deel kan getransporteerd worden naar een ander deel
waar dit gevraagd wordt, zonder dat hiervoor energie uit de bronnen onttrokken wordt.
Opslagtemperatuur tot 40 graden.
1992; 1ste winkelcentrum met warmte/koudeopslag
Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht
������������� ����
����������
De Resident, Den Haag Stadskoeling De locatie De Resident in het centrum van Den Haag kent sinds 1997 een voor Nederland
uniek systeem van stadskoeling met een apart koudenet. De beeldbepalende kantoorgebouwen Castalia, Helicon, de Zürich toren en het VROM-
gebouw worden hiermee gekoeld. Stadskoeling De Resident is ontwikkeld door Eneco (voorheen GEB ZHW), MAB vastgoed en de Rijksgebouwendienst.
De Resident is zeer dicht bebouwd en de energievraag is groot en geconcentreerd. Mede doordat VROM en de Rijksgebouwendienst de milieuvoordelen van stadskoeling zwaar lieten
wegen ontstond draagvlak voor een apart koudenet. Het project levert een vermogen van 8000 kW koude
waarvan meer dan de helft uit bodemopslag en de rest via bestaande koelmachines van VROM.
1997; 1ste project met Stadskoeling
Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht
������������� ����
����������
Alphen a/d Rijn, Rijnplein
2005; samenwerking met Gemeente Alphen a/d Rijn
Door het gebruik van duurzame energiebronnen voor nieuwe gebouwen doet de gemeente een belangrijke stap voorwaarts op
het gebied van energiebeleid. In de zomer is er warmte in overvloed die in de winter nodig is. Energieopslag in de bodem is
een systeem waarmee warmte en koude tijdelijk kan worden opgeslagen om later weer te worden gebruikt. Zo wil de gemeente
enerzijds het energieverbruik beperken en anderzijds op duurzame wijze energie opwekken.
Uniek aan het systeem in het Stadshart is dat meerdere gebouwen erop zijn aangesloten. Naast het Stadhuis en het
theater voorziet het ook een deel van het winkelcentrum Rijnplein van deze duurzame energie.
Bij het realiseren van de centrale energievoorziening is SenterNovem, een agentschap van het Ministerie van
Economische Zaken, nauw betrokken geweest. Net als DWA Installatie- en energieadvies uit Bodegraven, Bouwfonds MAB uit
Den Haag en KPMG Metrum Management uit De Meern. De gemeente is eigenaar van het systeem, NUON verzorgt de
exploitatie.
Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht
������������� ����
����������
Zuidpoort, Delft“In Zuidpoort bouwen projectontwikkelaar MAB, de
gemeente Delft en Eneco Energie een gebouwencomplex met een uniek systeem van
verwarming en koeling. Het systeem combineert warmte- en koude-opslag in de bodem met lage temperatuurverwarming. De lage temperatuur
verwarming zorgt voor meer comfort en een beter binnenklimaat. Het systeem gebruikt bovendien
weinig energie. Daardoor stoot het gebouwencomplex per jaar 460.000 kilo minder CO2
uit dan met een normaal verwarmingssysteem. Uitgangspunt is dat de bewoners niet meer betalen
voor energie. De toekomstige bewoners kunnen kiezen voor een uniek comfortpakket bestaande uit
vloerverwarming die ook kan koelen.”
2005; koeling naar woningen via bodemopslag
Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht
Energiebesparing, waarom ??
Energiebesparing; waarom ?
$���%��&'�����('��)*���������(���&���'+!�)
( $����� )������ ���������� ����* ������� #���������
( %� $��� �+����������� ������
( ,��� ������� �������� ������� +����������
( ������� ������� ����������� � ���������� �-. �������
( /0 ������#����� �����������#������ ��������������
Energiebesparing; waarom ?
�����,��������������������--
Noordpoolijs 1979 Noordpoolijs 2003
Energiebesparing; waarom ?
�����������
( -�������� ��� ������� ��������& ������ �� �����
� �-. ��������
�����������
( $����� �-. ������������������� ���������� ����&
�� /���& ������� #��������& �1�1�
Energiebesparing; waarom ?
���� ��������!"#��
( ���������� �-. ������� ���
��������� ������� ��������������
��� �����������
( 2����� ����������� �3� ����
��������� ��������
( +�������� �3,! ��������� ��������
( 4�����5 �� �������������������
������� ���������
Energiebesparing; waarom ?
Filosofie BMO bij aanpak projecten
Duurzaamheid is meer dan techniek en groen:
Monumenten voor de toekomstDuurzaam ontwikkelen
• Optimalisatie van grondgebruik• Flexibiliteit
Duurzaam bouwen• Reductie van de energievraag en benutten van vrijkomende
energie• Toepassen van duurzame energiebronnen• Efficiënt gebruik van primaire energie• Duurzame materialen
Integrale duurzaamheid
Ten aanzien van energiebesparing tweetal niveaus:
- Collectieve maatregelen (gebiedsgebonden)
- Individuele maatregelen (gebouwgebonden)
Energiebesparing; implementatie
Gebiedsgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):• bio-wkk (uit afvalstromen/bio-olie) = centrale opwekking van
warmte en elektriciteit• collectieve windenergie (windmolenpark)• collectieve zonne-energie (via PV-cellen)• collectieve warmte- en koudeopslag met warmtepompen en een
distributienet voor warmte- en koude• aardwarmte
Energiebesparing; implementatie
Gebouwgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):• optimaal gebruik daglicht• noord/zuid oriëntatie gebouwen• energiezuinige verlichting (TL5)• daglicht- en aanwezigheidsschakeling verlichting• goede thermische isolatie van gebouwen (dak/gevels)• toepassen hoogwaardige glassoorten• toepassen energiezuinige (computer)apparatuur• warmteterugwinning ventilatielucht (warmtewiel, HR wtw)• toerenregeling pompen en ventilatoren• LED verlichting (in de nabije toekomst)
Energiebesparing; implementatie
ODE - Amsterdam
X
X
X
Amsterdam, Oosterdokseiland
• Milieudienst Gemeente Amsterdam hoog ambitieniveau inzake energie-efficiency (op basis van ALARA principe)
• Energie-eisen voor diverse functies zijn vastgelegd in het SPvE
Amsterdam, Oosterdokseiland
• functie: max. verbruik (MJ/m2 gbo, jaar)
• onderwijs gebouw ∗∗∗∗ 523• kantoorgebouw ∗∗∗∗ 539• logiesgebouw ∗∗∗∗ 820• bijeenkomstgebouw ∗∗∗∗ 762• horecagebouw ∗∗∗∗ 797• winkelgebouw ∗∗∗∗ 1030• woningen ∗∗∗∗ 336
Voor de hieronder genoemde bouwblokken zijn die waarden verder aangescherpt tot:• hotel in kavel I ∗∗∗∗ 700• bibliotheek in kavel IV ∗∗∗∗ 606• kantoor in kavel VI ∗∗∗∗ 386
Genoemde energieprestatie eisen zijn ca. 30% lager dan EPC eisen 2000 en 10-15% t.o.v. EPC 2007
Amsterdam, Oosterdokseiland
UtiliteitsfunctiesGlaspercentage optimaalRc- waarde gevel/dak/vloer= 3,0 m²K/WWarmteterugwinning d.m.v. twin coilHR++glas/ U–waarde glas+kozijn = 1,6Toerengeregelde pompen Laag temperatuur verwarmingToerengeregelde ventilatoren HF VerlichtingTL5 armaturen met spiegeloptiekAanwezigheidsdetectie verlichtingWarmtepompen met piekketelEnergieopslag met reversibele warmtepompenCollectief systeem voor het hele eiland
Amsterdam, Oosterdokseiland
Invulling energie-eisen op basis vanafspraak met Milieudienst:
Voor utiliteitsfuncties en vrije sector appartementen een collectief bodemopslagsysteem i.c.m. centrale warmtepompen en piekketel en warmte- en koude aansluitingen per gebouwfunctie
Voor sociale woningen individueel gasgestookte cv-ketels (HR 107) i.c.m. gebalanceerde ventilatie + HR++ beglazing
Amsterdam, Oosterdokseiland
Beknopte systeemomschrijving:
centraal opgestelde warmtepompen
centraal opgestelde (piek)ketels
warmte-en koudenet (distributiesysteem)
gebouwaansluitingen (warmtewisselaars koud/warm + bemetering)
bronnensysteem (3 koude-en 3 warme bronnen)
Warme bronnenKoude bronnen
Koude bronnen
GrondwaterTSA’s
Koude ringWarme ring
GrondwaterTSA’s
WP- +
Piekketel
TSA TSA TSA TSA TSA TSA
Gebouw-installatie
Collectieveinstallatie
Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
TEFTETEFTE
WarmteleveringKoudelevering
GebouwaansluitingLTEO
Gebouwinstallaties
GebouwaansluitingLTEO
Gebouwinstallaties
48°C
50°C 35°C
33°C11°C
9°C 17°C
19°C
Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeemkantoorgebouw Hollandia
5.214
1.854
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
CO
2 em
issi
e (t
on
/jaar
)
Referentie Duurzaam energieconcept
Warmte- en koudelevering Oosterdokseiland CO2 emissie
Energieverbruik ODE
CO2 reductie ca. 3.360 ton/jaar
91.671
0
32.606
58.520
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
Pri
mai
re e
ner
gie
(G
J/ja
ar)
Referentie Duurzaam energieconcept
Warmte- en koudelevering Oosterdokseilandaandeel duurzame energie
energieverbruik ODE
Fossiele brandstof Duurzame energie
Aandeel duurzame energie ca. 64%
Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem
Rotterdam, De Rotterdam
Stadsverwarming + warmtepompen + Maaswater+WKO
Maatregelen op gebiedsniveau
Rotterdam, De Rotterdam
Studie naar verhoging duurzaamheidsscore
Greencalc A
o.a. door toevoeging van:
• pv cellen
• bio-wkk (warmtapwater/elektra)
Rotterdam, De Rotterdam
30.880
0
16.208
1.060
11.253
18.266
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
Pri
mai
re e
ner
gie
(G
J/ja
ar)
Traditioneel Referentie met Stadswarmte Alternatief met WKO
Warmte- en koudelevering de Rotterdamaandeel duurzame energie
Fossiele brandstof Duurzame energie
1.756
922
640
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
CO
2 em
issi
e (t
on
/jaar
)
Traditioneel Referentie met Stadswarmte Alternatief met WKO
Warmte- en koudelevering de RotterdamCO2 emissie
CO2 emissie
Rotterdam, De Rotterdam
Aandeel duurzame energie ca. 60% CO2 reductie ca. 1.100 ton/jaar
Energiebesparing versus meerinvesteringen ?
Energiezuinige ontwerpen leiden tot substantiële energiebesparingen
Projectontwikkelaar draagt de (meer)investeringen (zonder gebruik te kunnen maken van beschikbare subsidieregelingen en fiscale voordelen)
Eindgebruikers (huurders) plukken de revenuen door te profiteren van de lagere energierekening.
Hoe hiermee om te gaan ????
Financiële dilemma’s
1. Outsourcing van de (collectieve) energievoorziening
Een mogelijkheid om de (meer)investeringen te optimaliseren is o.a. het outsourcenvan de energiebesparende installaties aan een derde partij, die wel in staat is subsidies te verkrijgen en die op zijn beurt energie gaat verkopen aan de gebruikers in de gebouwen.
2. Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)
Lagere exploitatielasten verdisconteren (gedeeltelijk) in huurprijs. Met andere woorden de huurprijs verhogen bij gelijkblijvende of eventueel lagere huisvestingslasten
3. Optimalisatie Bruto Aanvangs Rendement (BAR)
Duurzaam ontwikkelde objecten = meerwaarde creatie voor belegger; derhalve betere BAR ??
Financiële dilemma’s
Outsourcing
Hoe werkt outsourcing ?
• Energiekosten van de eindgebruikers door belasten op basis van het zogenaamde “Niet Meer Dan Anders” (NMDA)-principe
• Exploitatie-en investeringsvoordeel kapitaliseren over exploitatieperiode
• De jaarlijkse exploitatiekosten van warmte-en koudeopwekking van een conventionele energieopwekking (veelal bestaande uit gasgestookte cv-ketels en compressiekoelmachines) wordt als referentie gesteld in het NMDA tarief, hierin zijn het jaarlijkse vastrecht en warmte-en koudeverbruikstarieven de belangrijkste variabelen.
• Commerciële marktpartij investeert in energiezuinige installaties
• Eigenaar/ontwikkelaar betaalt aansluitbijdrage
• Gebruikers betalen energierekening aan marktpartij
• Marktpartij onderhoud en exploiteert energiezuinige installatie
• Marktpartij verrekend EIA/beschikbare subsidies
• Contractperiode 15 of 30 jaar
Outsourcing
afschrijvingenonderhoudskosten
inkoop energie
subsidies + EIA Financiering
Eindgebruiker/huurderProjectontwikkelaar Contractant aansluitbijdrage vastrechtcommodity
commoditycommodity
Outsourcing
0 tijd
1
3
2
1. Eenmalige opbrengst ontwikkelaar dooor verkoop LTEO aan contractor . 2. Opbrengsten voor exploitant 3. Opbrengsten voor eindgebruiker (NMDA – 10%)
Korte termijn Lange termijn
aansluitbijdrage ONTWIKKELAAR
Outsourcing
Duurzaamheid+ /+
Uits traling+ /+
NUTSVOORZIENINGEN
WARMTE
KOUDEELEKTRA
GAS
Ontw ikkelaar
Eindgebruiker
BeleggerGemeente
Investering0
Opbrengst+ /+
Energiekosten0
Leveringszekerheid+ /+
Verhuurbaarheid+ /+
Beheerszekerheid+ /+
Outsourcing
Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)/optimalisatie BAR
Is de markt hier rijp voor ?
- huurprijs wordt tot op heden met name bepaalt door locatie; energiekosten spelen (nog) geen rol
- overheid werkt echter nu wel aan PPS constructies incl. fixed exploitatielasten over langdurige periodes
- zijn corporate clients bereid extra huur te betalen in ruil voor duurzaamheid ?- zijn beleggers bereid meer te betalen voor een duurzaam gebouw ?- heeft een duurzaam gebouw meerwaarde ?
De tijd zal het leren …….
Financiële dilemma’s
Duurzaamheid; meten = weten
Breeam: BRE Environmental Assessment Method
BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheid van gebouwen te bepalen. Het bevat een standaard voor een duurzaam gebouw en het geeft aan welk prestatieniveau een gebouw heeft.
BREAAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeterenEn kan zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor hetbeoordelen van bestaande gebouwen gebruikt worden.
BREEAM maakt gebruik van een kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een waardering als pass, good, very good, excellent of outstanding.
Duurzaamheid; meten = weten
Vragen ?
Top Related