Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Project Tondelier : van gasfabriek naar stadswijk
Philippe Van Wesenbeeck
1. De kracht van Gent 2. Van gasfabriek naar Tondelierwijk 3. Wat hebben we geleerd?
Inhoud
Gent, stad van kennis en cultuur
Gent =
grootstedelijk in Vlaanderen (ca 5 miljoen inwoners) deel van de Vlaamse Ruit
kleine regionale stad op Europees vlak
ca 250.000 inw. + ca 70.000 studenten en groeiend
ca 500.000 inw. grootstedelijk gebied
ca 15.000ha waarvan ca 7.500 ha in kanaalzone
Universiteit Gent en vier hogescholen
Lange traditie in planmatige stadsontwikkeling
hedendaagse benadering stadsontwikkeling gestart in jaren 70
inhoudelijke visie stadsontwikkeling sterk gestuurd vanuit bestaande patronen en kwaliteiten
veel aandacht naar historische en landschappelijke elementen
strategische stadsplanning aan basis stadsontwikkeling
Graslei 1970 Graslei 2010
Stadsvernieuwing in de 19de eeuwse gordel: wijk per wijk aanpak
Dampoort Oud Sint Amandsberg
Bruggen naar Rabot
Zuurstof voor de Brugse Poort
Ledeberg Leeft
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Bruggen Naar Rabot
Treinstation Rabot
Stadsgasfabriek (1883-1945) Conceptstudie J. Van Reeth
gewestplan
Linken en verbinden STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een gentegreerde aanpak
communicatiestrategie
Situering
2003
Rabot-Blaisantvest Gent
8584 inwoners/km2 1465 inwoners/km2
16,6% niet-Belgen 6,8% niet-Belgen
43% van allochtone herkomst
een vierde is jonger dan 20 jaar
gem. leeftijd: 35,9 jaar
gem. leeftijd: 40,2 jaar
werkloosheidsgraad: 24,98% werkloosheidsgraad: 13,93%
OCMW-steungerechtigden: 4,4% OCMW-steungerechtigden: 2,1%
gem. inkomen per jaar: 15.430 euro gem. inkomen per jaar: 22.072 euro
sociale huurders: 39,4%
Aantal appartementen : 49,5 %
Woningen met wagenbezit : 48,7%
Bewonersoppervlakte 29,52 m (laagste)
sociale huurders: 11,5%
Aantal appartementen : 36,1 %
Woningen met wagenbezit : 69,3 %
Bewonersoppervlakte 35,6 m
Cijfers : Rabot jong en dichtbevolkt
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een gentegreerde aanpak
communicatiestrategie
1 2 3
4
6
7
5
8
9
11
11
14 15
1. Herinrichting Trambrugsite
2. Herontwikkeling Gasmetersite
3. Restauratie De Nieuwe Molens
4. Aanleg Rabotpark
5. Bouw Fiets- en Trambrug
6. Renovatie De kring Mandala bis
7. Herbruik Tractiestation
8. Blaisantvest-Opgeistenlaan
9. Site Maria Goretti
10. Herinrichting Site Rabottorens
11. Knooppunt werk en economie
12. Sociale economie Rabot
13 .Wijkgezondheidscentrum
14.Tijdelijke invulling De Site
15. Jongerenontmoetingscentrum
16. Recreatieve structuur
17. Gerechtsgebouw
4
5
10
8
13
17
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
12
PPS-opdracht:
sanering en
herontwikkeling
6,22 ha
Herwaardering
gashouders
0,78 ha
Renovatie tot
sociale lofts
Projectzone onderscheid tussen deelprojecten
Tijdelijke invulling
Alcatel-site
Tondelier - Overzicht
Sanering en ontwikkeling Brownfield
Contractuele PPS met Koramic Real Estate en Oryx Projects
Onderdelen: Woonproject (alle typologin, ong. 520 eenheden)
Private woningen (60%)
Budgetwoningen (20%)
Sociale woningen passiefbouw (20%)
Economische functies
Publieke functies Creche
Buurtsporthal
Jeugd- en polyvalente lokalen
Openbaar domein Wegen en pleinen
Parken (1,7ha + 1ha uitbreiding Trambrugpark)
Procedure tot pps-overeenkomst
Marktverkenning / opmaak bestek
Medio 2008 Oproep aan kandidaten
maart 2009 Selectie van 4 van de 7 kandidaten
April 2009 Goedkeuring bestek
Nov. 2009 Ontvangst offertes
Juli 2010 Keuze van een Preferred Bidder
Sept. 2010 Start onderhandelingen met Preferred Bidder
Nov. 2011 Indienen Best And Final Offer (BAFO)
Dec. 2011 Goedkeuring BAFO + PPS-overeenkomst
Maart 2012 Ondertekening PPS-overeenkomst
2012 Verdere planvorming
2013 2023 Realisatie project
Tondelier: PPS-overeenkomst
Gezamenlijke besluitvorming: Projectbestuur
Projectteam
Kwaliteitskamer
Afspraken risicos en kosten/baten
Inbouwen van de nodige flexibiliteit
Omgaan met wijzigende maatschappelijke context, kaderend in omliggende buurten
Tondelier: PPS-overeenkomst
Innovatieve concepten: Functioneel saneren vs Lump-sum
Beeldkwaliteitsplan
Kwaliteitskamer
Toepassing Duurzaamheidsmeter
Vastleggen details woonaanbod
Opzet fasering
Commerciele functies: sociale economie
Verdeling meerwinsten
Ontwikkelingsaanpak: regie, structuur, participatie, tijdelijke invulling
Gemeenschappelijkheid (buurtbeheer, )
Benadering over de grenzen van het projectgebied
Organisatie
Inrichtingsplan
Gefaseerde uitvoering
Gefaseerde uitvoering
Gefaseerde uitvoering
Gefaseerde uitvoering
Gefaseerde uitvoering
Gefaseerde uitvoering
Gas meter
Site
Hoofdlijnen bestek gunningscriteria
Rangschikken en gunnen obv ontwikkelingsplan:
Visie (60%) Ruimtelijke kwaliteit en gebruiks- en belevingswaarde (40 ptn)
Beeld- en toekomstwaarde (20 ptn)
Milieu (20 ptn)
Bodemsanering en grondverzet (20 ptn)
Aanpak (20%) Samenwerkingsstructuur waarin iedereen rol kan opnemen
Garantie op behoud van ambitieniveau
Garantie op bewaking van financieel belang
Hoe omgaan met later te concretiseren elementen?
Prijs (20%) Netto Actuele Waarde voor de Stad en Alcatel (->y/100 ptn)
x correctiefactor ifv financile omkadering
Gas meter
Site
Hoofdlijnen bestek minimale drempels
Vermijden van aberraties owv 60-20-20 gewicht:
Visie Algemeen: minimum goed = 50 ptn
Bodemsanering en grondverzet: minimum 12/20 ptn
Aanpak Algemeen: minimum goed = 50 ptn
Prijs Netto actuele waarde voor de stad moet hoger zijn dan
0 EUR min:
Prijs (sport- en bokszaal + crche + jeugdlokalen + publiek sanitair)
Netto kost restauratie gashouders (= bruto subsidies)
Meerkost voor bouw passief woningen tov laag-energiebouw (ca 10%)
Gas meter
Site
Financile randvoorwaarden raming 2008
basis: Marktstudie Connectimmo juni 2007 mio eur
kosten private partner 103,9
inkomsten private partner 96,2
netto resultaat private partner -7,7
kosten stad Gent (excl. Historische kosten) mio eur
sport/bokszaal; crche; parkaanleg 5
renovatie gashouders 3,3
aankoop huizen en IVAGO 1,15
kosten procedure 0,7
'vergoeding' ontwikkelaar 7,7
totale kosten 17,85
inkomsten stad Gent (excl. Historische inkomsten)
grondwaarde bij verkoop 19,2
subsidies gashouders 2,8
SVF (aankoop grond IVAGO) 0,56
bijdrage aankoop 2 huizen 0,6
inbreng Alcatel 1,2
totale ontvangsten 24,36
netto resultaat stad Gent + 6,51
Financieel kader 2015
Totale inkomsten stad: 17.1 mio 14.4 mio verkopen grondaandeel
2 mio subsidie restauratie gashouders
0.5 mio opstalvergoeding
Totale uitgaven stad: 19.8 mio 7.3 mio lump sum sanering
8.5 mio publieke functies (sporthal, crche, publiek sanitair, jeugdlokalen)
880.000 meerkost voor het passief maken sociale woningen
3 mio restauratie gashouders.
= saldo van 2.7 mio als kost voor Stad Gent Daarvoor krijgen we naast de sanering, de publieke functies, de meerkost passiefbouw en de restauratie gashouders ook nog 2.7 ha publiek park en 8700 m kwalitatief openbaar domein
De private partij investeert daarnaast zon 135 mio
Alle bedragen zijn netto actuele waarde
Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling
HERONTWIKKELING SITE GASMETERLAAN
VOORGESCHIEDENIS - Bodemverontreiniging
bodemverontreiniging afkomstig van stadsgasfabriek en Alcatel
hoofdvraag: wat zullen onder een gegeven indeling in bestemmingen de saneringskosten zijn
-> bodemverontreiniging zal dus mee de bestemmingen van het terrein bepalen
Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling
geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
39
Inleiding - Marktconsultatie
6 (6) consortia: doorgaans combinatie van projectontwikkelaar ontwerper saneringsdeskundige aannemer sanering
7 (5) projectontwikkelaars (meestal ontstaan uit een bouwaannemer)
2 (0) financile instellingen
1 (1) consultant mbt PPS
1 (1) risico-fondsenbeheerder
( ): aantal dat voor een mondelinge toelichting gekomen is
Conclusie: het project is rijp om op de markt te brengen, liefst snel en met een contractuele overeenkomst
Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer
niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling
geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter en gerichter houden
vier kandidaten in het proces houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden
Gas meter
Site
Tijdslijn
24 juni 08 Goedkeuring selectiedossier
26 maart 09 Selectie van 4 van de 7 kandidaten
April 09 Goedkeuring bestek
12 nov 2009 Ontvangst offertes
15 dec 2009 Toelichting offertes door kandidaten
22 feb 2010 Indienen verbeterde offertes door kandidaten, na
vraagstelling
31 maart 10 Toelichting verbeterde offertes door kandidaten
2 juni 10 De Jury rangschikt de offertes
25 juni 10 College weerhoudt 2 kandidaten voor onderzoek
15 juli 10 College stelt 1 Preferred Bidder aan
1 sept 10 Start onderhandelingen met AB Project
Nov 11 Indienen BAFO
Maart 12 PPS-overeenkomst
Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling
geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter en gerichter houden
vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden
te veel interne discussies over procesregie: wel snel krachtige projectstructuur opzetten
43
Vraag 1: omvang van de opdracht(en)?
Bundeling sanering-ontwikkeling
Splitsing sanering-ontwikkeling
Vraag 2: rolverdeling tussen de stad en het AG SOB?
Projectleiding bij de stad
Projectleiding bij het AG SOB
Vraag 3: Vorm van PPS?
Contractuele overeenkomst
Oprichten van een vennootschap (SPV)
3 cruciale vragen voor het vervolg
Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer
niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling
geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter en gerichter houden
vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden
te veel interne discussies over procesregie: wel snel krachtige projectstructuur opzetten
selectiecommissie zonder bestuurlijke terugkoppeling: wel tussentijdse betrokkenheid College organiseren
Gas meter
Site
Taakverdeling stap 3
College van Burgemeester en Schepenen
Jury
EXTERN INTERN
Marcel Smets (voorzitter) Paul Teerlinck
Eddy Pannecoucke Danil Verbeken
Joke Vermeulen Reginald Claeys
Veerle Van de Voorde
Philippe Van Wesenbeeck
Stap 3
Rangschikking kandidaten +
onderhandelingsmaterie
Technische commissie
AANPAK
Ilse Verschoore
Stefaan Vervaet
Greet Riebbels
Koen De Borger
Thierry Maene
Technische commissie
PRIJS
Dirk Vereecke
Frank Van Goethem
(extern ondersteund)
Cel voor ad-hoc juridisch advies
Isabelle Van Rompaey (algemeen)
Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)
Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)
Technische commissie
BODEM
Katleen Straetmans
Thierry Maene
(extern ondersteund)
Kwaliteitskamer
Linda Boudry
Filip Vanhaverbeke
Hans Bruyninckx
Juridische
Procesbewaking
en fiscaal advies
Wim Rasschaert
(Laga)
Rebecca Boi
Technische commissie
VISIE (excl. Bodem)
Indra Van Sande (extern ondersteund)
Jo Lefebure
Koen Lepla
Arnoud De Coen
Hilde Reynvoet
Adm. ondersteuning
Greet Louw
Algemene
Projectleiding
Thierry Maene
Inclusief verslag
tenzij verzorgd door
extern bureau
ad-hoc bijgestaan
door:
Secretariaat
Axelle Ameel
Organogram voor stap 3 - rangschikking van de voorstellen
Gas meter
Site
Taakverdeling stap 4 en 5
College van Burgemeester en Schepenen
Onderhandelingsteam
Personen aan te duiden ifv de te onderhandelen themas
Cel voor ad-hoc juridisch advies
Isabelle Van Rompaey (algemeen)
Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)
Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)
Dienst vastgoedbeheer (overdrachten)
Juridische
Procesbewaking
en fiscaal advies
Wim Rasschaert
(Laga)
Rebecca Boi
Algemene
Projectleiding
Thierry Maene
Inclusief verslag tenzij
verzorgd door extern
bureau
ad-hoc bijgestaan door:
Secretariaat
Axelle Ameel
Gemeenteraad
Stap 5
Voorstel PPS-overeenkomst
Stap 5
Voorstel PPS-overeenkomst
Stap 4:
Voorstel te weerhouden kandidaat
Organogram voor stap 4 en 5: keuze kandidaat + overeenkomst
Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering
Gas Site
Ruimtelijke randvoorwaarden sturend en tegelijk flexibel ifv sanering
Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering
inzetten op tijdelijke invullingen
grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf de start en tijdens de procedure
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Tijdelijke invulling De Site
Invulling van braakliggende terreinen van de vroegere Alcatelsite
Opzet :
negatieve effecten tegengaan (desolaat, sluikstort, langdurig leeg)
de buurtbewoners op een positieve en tastbare manier met het
Stadsvernieuwingsproject in contact brengen
Experimenteerruimte die (tijdelijk) kan inspelen op behoeften uit de wijk
Experimenteerruimte die krachten/initiatieven uit de buurt kan bloot
leggen
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een gentegreerde aanpak
communicatiestrategie
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]
Resultaat na anderhalf jaar werking
Tijdelijke invulling De Site STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een gentegreerde aanpak
communicatiestrategie
Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering
inzetten op tijdelijke invullingen
grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf de start en tijdens de procedure
noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren (bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde gashouders, ...
55
Inleiding (lopende) voorbereidende acties
studie naar de renovatie- en sloopmogelijkheden en -kosten van huidige
gebouwen
opstellen van een asbestinventaris voor alle gebouwen
topografische opmeting van het volledige terrein
leegpompen en reinigen van de gashouder(s)
studie naar de technische en functionele mogelijkheden voor herbestemming
van de gashouders
Onderzoek naar specifieke verzekeringen
bekomen van een engagement van de OVAM mbt de saneringsdoelstellingen
overleg met IVAGO mbt de herbestemming van het containerpark
voorbereiding (door Alcatel) voor het uitvoeren van een pilootproef
project 'oral history' om kennis over de vroegere gasfabriek te verzamelen
tijdelijk project 'de site
Aanvraag voor onderhandelingen voor een Brownfieldconvenant
Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering
inzetten op tijdelijke invullingen
grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf de start en tijdens de procedure
noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren (bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde gashouders, ...
werken met externe adviezen per deelaspect voor beoordeling bestekken
procesbegeleiding door extern jurist
Gas meter
Site
Organisatiestructuur externe opdrachten
Volgende externe opdrachten zijn voorzien, ter
ondersteuning tijdens de OH-procedure:
Wie? duurtijd
Juridisch - fiscaal Laga cvba
(Wim
Rasschaert)
Minstens tem PPS-
overeenkomst
verzekeringen Marsh NV tem PPS-overeenkomst
bodemsanering VITO tem PPS-overeenkomst
Duurzaamheidsmeter Sum Research
NV
tem PPS-overeenkomst
Prijsbeoordeling Orientes bvba tem PPS-overeenkomst
Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering
inzetten op tijdelijke invullingen
grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf de start en tijdens de procedure
noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren (bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde gashouders, ...
werken met externe adviezen per deelaspect voor beoordeling bestekken
procesbegeleiding door extern jurist
hoge ambities stellen inzake duurzaamheid, sociale aspecten, .
Tondelier: Duurzaamheid
Tondelier: Stadsvernieuwing
Tondelier:
Project midden de buurt = PPS
Hefboom voor de buurt
Bijkomende middellen stadsvernieuwingsfonds
Wijkgerichte invulling gashouder
Verankering en consolidatie buurtbeheer
Hefboom voor woonkwaliteit Sociale passiefwoningen
Omliggende buurten
Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woordow Wilsonplein 1 9000 Gent 09 266 78 20 [email protected]
Meer info www.tondelier.be www.complexestadsprojecten.be www.gent.be/bruggen-naar-rabot
Top Related