Ondernemingsplan
2016-2020
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 2
Inhoud I. Voorwoord ................................................................................................................ 3
II. De weg er naar toe ..................................................................................................... 4
Voor wie doen we het? ....................................................................................................................... 4
Onze partners ...................................................................................................................................... 4
De route bepalen ................................................................................................................................. 4
Uitwerking ........................................................................................................................................... 5
De randvoorwaarden .......................................................................................................................... 5
III. Missie en visie............................................................................................................ 6
Missie ‘Gewoon goed wonen’ ........................................................................................................ 6
Visie ..................................................................................................................................................... 6
IV De plannen van Rondom Wonen naar 2020 ................................................................... 7
Inleiding ............................................................................................................................................... 7
Klanten ................................................................................................................................................ 8
Innovatie .............................................................................................................................................. 9
Maatschappij ..................................................................................................................................... 10
Organisatie ........................................................................................................................................ 11
Financiën ........................................................................................................................................... 12
Bijlage 1 Portefeuillesturing en Wensportefeuille ............................................................... 13
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 3
I. Voorwoord
“Gewoon goed wonen”
De realisatie van het vigerende Ondernemingsplan 2012-2015 “Thuis in de buurt” nadert zijn
voltooiing. Dat en de invoering van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 maakten een nieuw
Ondernemingsplan noodzakelijk. Een korte terugblik leert, dat wij grotendeels aan onze voornemens
inhoud hebben gegeven. De eind 2014 gehouden visitatie bevestigt dat beeld. Het moeten voldoen
aan nieuwe aangescherpte financiële kaders (herstelplan), in combinatie met de verhuurdersheffing,
hebben een stempel gedrukt op de mate van realisatie. De voorgenomen samenwerking met
Mooiland heeft niet de beoogde invulling gekregen. Nieuwe wetgeving (beperking werkgebied) en
onvoldoende investeringscapaciteit zaten een fusie in de weg. Tegen deze achtergrond heeft
Rondom Wonen, ook organisatorisch, de switch gemaakt van een fors ontwikkelende- naar een meer
beherende corporatie met een veel beperktere (vervangende) nieuwbouwprogramma en dito
aanpassingen in de werkorganisatie.
Medio 2015 hebben we meer dan zeven jaar economische crisis achter de rug. Hoewel de economie
weer aantrekt, is een dak boven je hoofd, betaald werk en brood op de plank, voor veel mensen nog
steeds geen vanzelfsprekendheid. De wereld waarin wij wonen en werken verandert in steeds sneller
tempo. Economische, sociale en politieke veranderingen en baanloze groei zorgen voor onzekerheid.
De voortschrijdende technologie verandert de manier waarop wij communiceren, werken en
winkelen. De samenstelling van de bevolking in de regio verandert aanzienlijk door vergrijzing,
ontgroening, vluchtelingenstromen en mede daardoor ook veel nieuwe toetreders op onze
woningmarkt.
De parlementaire enquête woningcorporaties en de invoering van de nieuwe Woningwet maken
duidelijk dat wij ons voortaan moeten beperken tot een strak omlijnde kerntaak: het huisvesten van
de primaire doelgroep. De financiële positie van corporaties en zeker die van Rondom Wonen staat
onder druk, mede door de enorme investeringen van de laatste 10 jaar en strengere financiële
beleidskaders. Het verdienmodel van corporaties is maar beperkt aanpasbaar en met het streven
naar betaalbaarheid, vraagt dat om een voortdurende (jaarlijkse) herijking van al onze activiteiten.
De uitwerking van de voornemens uit dit ondernemingsplan zullen allen in financieel opzicht worden
doorgerekend om de haalbaarheid te toetsen. De komende periode maken we dan ook jaarlijks de
balans op, om relevante maatschappelijke en politieke ontwikkelingen te reflecteren op de financiële
haalbaarheid en betaalbaarheid van onze plannen. De ambitie blijft onverminderd overeind en waar
noodzakelijk stellen we de plannen bij. Deze dynamiek in dit ondernemingsplan is nodig in een
periode van grote onzekerheid. Dit geldt voor de gehele looptijd van dit ondernemingsplan.
Rondom Wonen blijft zich richten op een duurzame positionering van onze organisatie en financiële
continuïteit van de bedrijfsvoering, die aansluit op de maatschappelijke ontwikkelingen en de strikte
koers uit de Woningwet. Onze primaire aandacht ligt bij het huisvesten van mensen die onze
ondersteuning het meeste nodig hebben. Onze aandacht voor de bestaande woningvoorraad,
betaalbaarheid en beschikbaarheid staan daarin centraal. Onze eigen investeringsactiviteit in de
nieuwbouw zal de komende periode minimaal zijn. De mate van realisatie hangt af van de mate van
beschikbaarheid van (geborgde) financiële middelen, de hoogte van de Rijksheffingen en de inzet op
betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het voortdurend zoeken naar een balans tussen financiële en
maatschappelijke kosten en baten loopt als een rode draad door dit ondernemingsplan. Wij hebben
hiervoor het Driekamermodel , een integraal, strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties
van ORTEC Finance, gebruikt als denkkader voor het inzichtelijk maken ervan. Dit Ondernemingsplan
zet de stip op de horizon en de koers uit voor de komende jaren. In de jaarlijkse beleidsvoornemens
worden de plannen concreet gemaakt.
Lambert Greven,
directeur – bestuurder
Rondom Wonen
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 4
II. De weg er naar toe
Voor wie doen we het?
Wie zijn de klanten van Rondom Wonen? De nieuwe Woningwet en het BTIV 2015 (Besluit
Toegelaten Instelling Volkshuisvesting) zijn daar duidelijk over: iedereen die niet zelf in zijn of haar
huisvesting kan voorzien met een huishoudinkomen tot circa € 35.739. In bescheiden mate voor
huishoudens met een inkomen tot € 39.874. Daaruit vloeit voort, dat Rondom Wonen haar sociale
voorraad (DAEB bezit) vooral aanbiedt aan deze groep woningzoekenden. In uiterst beperkte mate
richt Rondom Wonen zich ook op wat we de secundaire doelgroep noemen (middeninkomens) voor
het vrije sector deel (Niet DAEB) van haar woningvoorraad.
Onze partners
Rondom Wonen kan het niet alleen. Om onze volkshuisvestelijke taken zo goed mogelijk uit te
voeren en om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, werkt Rondom Wonen veelvuldig, en
in sommige gevallen intensief, samen met andere organisaties. Wie zijn onze partners? Onze
partners kunnen worden onderscheiden naar directe en meer indirecte belanghouders. Partijen als
huurders, bewoners en woningzoekenden hebben direct belang bij een goed functionerend Rondom
Wonen. Er zijn ook partijen waarbij meer sprake is van een meer indirect belang zoals
toezichthouders.
De huurdersvereniging Argos vertegenwoordigt onze huurders en zien wij als een van onze
belangrijkste belanghouders. Rondom Wonen heeft samen met Argos afspraken gemaakt om hen
structureel bij onze beleidsvorming te betrekken. Wij moeten voorts (samen) een vorm vinden
waarin wij ook toekomstige huurders (woningzoekenden) bij de beleidsvorming kunnen betrekken.
Daarnaast onderhoudt Rondom Wonen contacten met organisaties, zoals ouderenbonden, de
Woonbond en georganiseerde jongeren.
Rondom Wonen categoriseert de gemeente waarin wij grotendeels werkzaam zijn, eveneens als een
belangrijke belanghouder. Niet alleen het gemeentebestuur, ook de individuele lokale politieke
partijen en de ambtelijke organisatie rekenen wij daartoe. Daarnaast rekenen wij organisaties op het
gebied van wonen, zorg en welzijn, collega-corporaties en de SVH, de regionale overheid, het Rijk,
het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties, Aedes, NVBW en VTW eveneens tot onze
belanghouders.
De route bepalen
Het speelveld waarin wij functioneren heeft forse veranderingen ondergaan. De parlementaire
enquête woningcorporaties laat zien dat onze samenleving om verantwoordelijke ondernemingen
vraagt met een heldere en beperkte kerntaak. Ook onze directe omgeving is aan het veranderen.
Verdergaande globalisering van de samenleving, de veranderende maatschappelijke opvatting over
de rol van corporaties en de democratisering van het moreel gezag is mede onder invloed van social
media, aan grote veranderingen onderhevig.
Al deze invloeden vragen om flexibiliteit en een heroverweging van ons werkveld en kerntaken,
waarbij betrokkenheid, oprechtheid en duurzaamheid leidende principes voor de organisatie zijn en
de koers naar een wensportefeuille1 met voldoende betaalbare en beschikbare woningen het te
bereiken doel op termijn. Daartoe hebben wij een analyse van de omgeving en van de organisatie
gemaakt. Vanuit die omgevingskenmerken hebben wij een SWOT-analyse opgesteld die als leidraad
heeft gefunctioneerd voor het opstellen van de plannen.
1 Wensportefeuille en portefeuilleplan: zie bijlage
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 5
Uitwerking
Na consultatie van onze belanghouders werken wij de uiteindelijke plannen per taakveld naar de
toekomst uit, -net als in voorgaande jaren-, naar het model van de Balanced Score Card (BSC-
methodiek), maar dan toegespitst op onze werkorganisatie. Daarmee krijgen wij beter inzicht in en is
uitvoering van deze plannen beter te volgen en te sturen. We hebben voor Rondom Wonen vijf
invalshoeken (taakvelden) benoemd: Klant, Innovatie, Maatschappij, Organisatie en Financiën. Deze
BSC brengt de prestaties van Rondom Wonen helder in beeld en is leidend bij de bedrijfsvoering.
De randvoorwaarden
Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015
(BTIV) van kracht geworden. Daarnaast zijn er regionale prestatieafspraken voor de periode 2015 tot
en met 2018 vastgelegd. Met de gemeente zal in deze planperiode ook een lokaal prestatiecontract
worden overeengekomen. De basis hiervoor vormt in eerste aanleg de “Uitvoeringsstrategie Wonen
2015-2018” van de gemeente Pijnacker Nootdorp, tot dat deze wordt vervangen door een actuele
lokale “woonvisie”, die op haar beurt de regionale woonvisie als basis heeft.
Waar traditionele woonvisies vaak een (te) grote focus hebben op nieuwbouw gaat het bij de
Woonvisie uit de nieuwe Woningwet (nieuwe stijl) om een brede visie. Die woonvisie nieuwe stijl
kiest enerzijds als invalshoek de betekenis van het wonen voor de ontwikkeling van de gehele
gemeente. Hoe draagt het wonen bij aan de economische, ruimtelijke, mobiliteits-, sociale
ontwikkeling van de stad en aan stedelijke voorzieningen? Anderzijds kent de visie als invalshoek het
wonen van de inwoner in zijn woning en buurt, met begrippen als betaalbaarheid, maatschappelijke
ondersteuning, zorg, werkgelegenheid, wijkvoorzieningen, woonmilieus. Beide invalshoeken vullen
elkaar aan en hebben als overeenkomst dat niet meer het wonen als beleidssector voorop staat,
maar wonen een cruciale functie is in de integrale ontwikkeling van de gehele gemeente.
Rondom Wonen zit tot eind 2016 in een fase van “financieel herstel”. Daarnaast wordt al vanaf 2013,
onder het eigen middelen beleid, vanuit de kasstroom een liquiditeitsbuffer opgebouwd (sparen)
om de eventuele afkoop van derivaten in de periode 2019-2023 zelfstandig te kunnen opvangen. Dit
sparen gaat in eerste aanleg ten koste van potentiële investeringscapaciteit.
Volkshuisvestelijk zijn wij in de beoogde planperiode in staat om met een bescheiden hoeveelheid
nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering, invulling te blijven geven aan de overeengekomen
regionale en lokale prestatieafspraken. Voor de periode 2018 tot 2030 denken wij zo’n 500 à 600
passende woningen aan de voorraad toe te voegen en zo’n 200 à 300 minder passende woningen te
verkopen. Dit proces is een onderdeel van de vastgoed portefeuillestrategie om geleidelijk te komen
tot de (ideale) wensportefeuille. De mate en het tempo waarin wij eventueel zelf nieuwbouw
kunnen plegen om meer en sneller invulling te kunnen geven aan het realiseren van onze
wensportefeuille, hangt van veel factoren af. Het gaat dan vooral om de verhuurdersheffing, nieuw
huurbeleid gekoppeld aan periodieke inkomenstoetsing en de hoogte van de rente. Dit laatste is van
belang voor de afweging voor het afkopen of eventueel door laten lopen (doorrollen) van onze
derivaten-contracten.
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 6
III. Missie en visie
Missie ‘Gewoon goed wonen’
Rondom Wonen zorgt voor gewoon goed wonen voor mensen in kwetsbare posities en zij met een
bescheiden inkomen. Rondom Wonen stelt zich ten doel om daarbij passende woonruimte aan te
bieden aan mensen die vallen binnen de primaire doelgroep van beleid, als bedoeld in de
woningwet. Deze doelgroep bestaat in algemene zin uit mensen in kwetsbare posities en zij met een
bescheiden inkomen, maar ook huurders die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben rekenen wij
tot deze doelgroep.
Visie
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
De betaalbaarheid van huren staat onder druk. Met de sterke huurstijgingen van de afgelopen jaren
in het achterhoofd en stijgende energielasten in het verschiet, is betaalbaarheid een hoofdthema
voor de komende jaren. Door verschillende oorzaken, waaronder de enorme vluchtelingenstromen,
neemt de druk op de sociale woningmarkt toe. Prognoses laten zien dat onze doelgroep de komende
jaren groeit. Rondom Wonen zet zich daarom actief in op het beschikbaar houden en waar mogelijk
additioneel realiseren van voldoende betaalbare sociale huurwoningen in ons werkgebied. Rondom
Wonen zal de extra financiële middelen die vrijkomen uit ‘scheefhuur’-verhogingen, hier voor
inzetten. Het portefeuilleplan bevat de koers voor het realiseren van de wensportefeuille2 en is het
kompas voor de beschikbaarheid. Wij kiezen niet voor een actieve rol bij het huisvesten van mensen
met een middeninkomen. Deelnemen aan commerciële activiteiten is een uitzondering en vindt
alleen plaats, als dit rendabel is voor een sociale activiteit.
Om de genoemde beschikbaarheid te kunnen bereiken, moeten wij efficiënt omgaan met onze
financiële middelen en voortdurend sturen op het beheersen van onze kosten. Rondom Wonen is
van mening dat wij een zo groot mogelijk deel van ons maatschappelijk vermogen moeten besteden
aan de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Dat vraagt om heldere
keuzes: wat doen we nog wel en wat doen we niet (meer), of wat doen we anders dan voorheen?
Want een efficiënte en effectieve inzet van geld is leidraad voor ons handelen.
Wij vergroten het aantal goedkope woningen door duurdere woningen in huur te verlagen. Ter
compensatie schuift een bescheiden deel van de duurdere sociale voorraad, dat daarvoor is
geoormerkt, bij mutatie door naar de vrije sector voorraad. Deze extra huuropbrengst wordt met
eventuele extra opbrengsten van inkomensafhankelijke scheefhuurverhogingen aangewend om die
verlaging van de huur te bekostigen. Het tempo waarin een en ander kan plaatsvinden is sterk
afhankelijk van het aantal verhuisbewegingen.
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Rondom Wonen wil met haar gehele bedrijfsvoering zo veel mogelijk aansluiten bij het doel van het
Nederlandse milieubeleid, namelijk het creëren van een duurzame samenleving. Dat betekent dat wij
rekening houden bij de uitvoering van ons primair proces, dat dit niet ten koste gaat van de
leefomgeving van toekomstige generaties.
Deze ‘duurzaamheid’ beslaat niet alleen sociaal-maatschappelijke doelstellingen, maar ook
doelstellingen van ecologische, economische en ethische aard. Van flexibele en duurzame
inzetbaarheid van medewerkers, energiebesparende maatregelen bij de nieuwbouw en renovatie,
het toepassen van verantwoord gekapt en geproduceerd hout, tot het investeren in nieuwe
duurzame technologieën.
2 Portefeuilleplan en wensportefeuille; zie bijlage
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 7
Integriteit
De samenleving kan er op rekenen dat wij onze maatschappelijke taak op een integere wijze
uitvoeren, dat volgens wetten en regels wordt gehandeld en dat alles wordt gedaan om misstanden
te voorkomen. Rondom Wonen verwacht en constateert dat de medewerkers betrouwbaar zijn en
zich correct gedragen ten opzichte van elkaar, onze klanten en naar onze relaties.
Integriteit is een van onze speerpunten.
IV De plannen van Rondom Wonen naar 2020
Inleiding
Rondom Wonen voert regelmatig met haar partners overleg over de uitwerking van haar ambities.
Voor een deel is de keus niet vrij. Wij moeten enerzijds voldoen aan wet- en regelgeving, die op onze
sector van toepassing is en anderzijds hebben wij de verplichting om op zo kort mogelijke termijn te
voldoen aan de financiële kaders van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de
Autoriteit Woningcorporaties (AW). Dit Ondernemingsplan zet de stip op de horizon en de koers uit
voor de komende jaren. In de jaarlijkse beleidsvoornemens worden de plannen concreet gemaakt.
In de plannen per BSC taakveld hebben wij een knip gemaakt in die zaken die wij belangrijk vinden en
al (moeten) doen en belangrijke zaken (speerpunten) die wij de komende periode willen gaan
oppakken. Onze keus daarbij is in eerste aanleg het realiseren van de opgave en de doelen. Een
opgave die wij doen voor onze klanten, huurders en woningzoekenden. Uiteindelijk is er één
instantie die als beste kan beoordelen of wij de juiste en goede producten en diensten leveren, en
dat is de klant.
In die plannen per taakveld zijn de activiteiten die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering (en
vastgesteld beleid), niet opgenomen. De prioritering in de keus voor doelen en speerpunten is en
wordt in goed overleg met onze belanghouders gemaakt. Niet het minst omdat het ook voor
Rondom Wonen ondoenlijk en ook niet wenselijk is om op veel fronten tegelijk aan de slag te gaan.
Daarnaast bepaalt de actuele financiële positie in hoeverre we meer of minder invulling kunnen
geven aan de voorgenomen speerpunten. Dit ondernemingsplan geeft de belangrijkste speerpunten
aan en creëert focus op het werk van alle medewerkers en partners die bij het realiseren van onze
doelen zijn betrokken.
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 8
Klanten
Onze doelen en ambitie Bij het ontwikkelen en aanpassen van woningen en onze dienstverlening houden wij rekening met de
wensen van huidige en toekomstige klanten. Rondom Wonen gaat voor het behoud van haar lokale
verankering en werkt samen met al haar belanghouders primair voor de lokale woningbehoefte en
secundair voor de regionale opgave. Wij blijven voortdurend kennis vergaren over klanten, leefstijlen
en woningmarkt(en). Onderzoek laat zien dat vooral (jonge) kleine huishoudens uit de gemeente
behoefte hebben aan passende huisvesting. Daarnaast komt op termijn door de vergrijzing ook een
grotere druk van senioren op levensloopbestendige woningen.
Rondom Wonen wil eigentijds met haar klanten omgaan, hen zo min mogelijk betuttelen en meer
vrijheid en verantwoordelijkheid geven. Ook willen we klanten laten profiteren van onze bescheiden
omvang. Er is bijna niets zo wezenlijk als wonen. Zowel de woning als de woonomgeving zijn
bepalend voor het woongenot van onze klanten. Zij moeten zich dus in beiden prettig voelen. En wie
weet beter wat daarvoor nodig is dan klanten zelf? Uit het oogpunt van efficiënt kunnen uitvoeren
van onderhoud en verbeteringen aan de woning, willen we in overleg treden met de huurders.
Wij zorgen binnen onze financiële mogelijkheden voor voldoende betaalbare en beschikbare
woningen. Binnen deze randvoorwaarden dragen wij zorg voor een passend aanbod voor
huishoudens met een laag inkomen, een laag middeninkomen en huishoudens met een bijzondere
huisvestingsbehoefte. Keuzevrijheid en kwaliteit wordt gekoppeld aan een juiste prijs -
kwaliteitsverhouding. Wij realiseren sociale huurprijzen door vanuit het maatschappelijk budget dat
wij ter beschikking hebben, middelen ter beschikking te stellen voor huurkorting op de maximaal
redelijke huur. Additionele huuropbrengsten worden aangewend om de betaalbaarheid en
beschikbaarheid voor de primaire doelgroep te vergroten. Er zullen altijd huurders zijn die
achterstand hebben bij het betalen van de huur. Rondom Wonen blijft een actief beleid voeren
gericht op het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden. Ons doel en ambitie is de achterstanden
niet te laten oplopen tot een niveau waar terugbetalen niet meer mogelijk is en uitzetting
onvermijdelijk wordt. Dat vraagt van ons steeds meer inzet.
De opgave voor de komende jaren is vertaald naar een wensportefeuille van en voor Rondom
Wonen. Een bescheiden deel van de dure sociale voorraad zal via mutatie beschikbaar komen voor
de secundaire doelgroep. De extra huuropbrengsten hieruit worden aangewend voor huurverlaging
van dure sociale voorraad, waardoor het aandeel goedkope woningen kan toenemen. Daarmee
wordt de beschikbaarheid voor onze primaire doelgroep vergroot. Voorwaarde hierbij is dat een en
ander bij een gematigd huursombeleid kostenneutraal verloopt. Regelmatig wordt de
wensportefeuille op actualiteit getoetst en waar nodig aangepast.
Waar gaan wij mee verder:
• Blijvend kennis vergaren van klanten, leefstijlen en woningmarkt(en)
• Zorgen voor een adequate beschikbaarheid van betaalbare woningen.
• Minimaal 85% van de voorraad zelfstandige woningen blijft “sociaal”
• Balans vinden tussen lokale en regionale wensen en huisvestingsopgaven
• Voorkomen huisuitzettingen vanwege betalingsproblemen bij individuele huurders
• Volkshuisvestelijke verkoop van woningen (aan doelgroep) volgens verkoopplan
Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:
• Zorgen voor een adequate wensportefeuille die aansluit op de prestatieafspraken
• Aanpassen huurbeleid op nieuw WWS en wensportefeuille (eigen corporatiebeleid)
• Uitwerken doorstroom bevorderende mogelijkheden en instellen regionale doorstroomcoach
• Wachttijden woningzoekenden monitoren en bij afwijkingen hierop inspelen
• Onderzoek naar mogelijkheden instellen Woonlastenfonds
• Passend toewijzen van woningen voor de primaire doelgroep (Rijksbeleid)
• Onderzoek met gemeente versneld vergroten woningaanbod voor starters en statushouders
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 9
Innovatie
Onze doelen en ambitie
Het streven van Rondom Wonen is om als regel jaarlijks één nieuw product of -dienst bij de kop te
nemen, dan wel een product of dienst sterk te vernieuwen in het belang van of voor onze klanten.
Rondom Wonen doet veel aan het integreren van duurzame oplossingen en maatregelen in haar
bedrijfsvoering en beheer van woningen. Variërend van energiebesparende maatregelen bij de
nieuwbouw en renovatie, het toepassen van verantwoord gekapt en geproduceerd hout tot het
investeren in nieuwe duurzame technologieën.
Ons doel is niet alleen de basis (schoon, heel en veilig) op orde te hebben. Duurzaamheid is een
vanzelfsprekendheid in onze basisprincipes. Wij kijken voortdurend kritisch naar de energie-
prestaties van het woningbezit op mogelijke verbeteringen. Rondom Wonen zit op een gemiddeld
energielabel C met een Energie Index (EI) van 1,40. Rondom Wonen streeft er naar om omstreeks
2025 op een gemiddeld B-label te zitten. Om de totale woonlasten beheersbaar te houden
investeren wij waar mogelijk in energiebesparende maatregelen. Wij hanteren als uitgangspunt bij
het treffen van energiebesparende maatregelen, dat wij na de investering een hogere huurprijs
vragen en de totale woonlasten voor de huurder als gevolg van de ingreep niet stijgen (bijvoorbeeld
door het realiseren van besparingen op kosten voor energie). Rondom Wonen is actief bezig met
onderhouds-management en dit te integreren met systemen voor kwaliteit, duurzaamheid, milieu en
veiligheid. Wij werken aan een adequate strategische sturing van ons vastgoed om daarmee
uiteindelijk onze wensportefeuille te kunnen realiseren. Een te vormen portefeuilleplan vormt
daarbij het strategisch sturingskader voor de gewenste meerjarige ontwikkeling.
Bij mutatie worden de woningen sober en doelmatig op de basiskwaliteit gebracht. De in bescheiden
mate te realiseren nieuwbouw is toekomstbestendig en zal naar verwachting deels via andere
investeerders worden gerealiseerd. Parallel zal Rondom Wonen actief sturen op verstevigen van de
basis van de bedrijfsvoering, door het waar mogelijk aankopen van bezit van collega’s tegen
marktwaarde in verhuurde staat. De aankoop is gericht op het versnellen van enerzijds de
wensportefeuille en anderzijds een betere financiële positie, waardoor er eerder en meer
nieuwbouw kan worden toegevoegd. Om onze doelstellingen te realiseren is informatietechnologie
onontbeerlijk. Voor een goede bedrijfsvoering zetten wij in op een juiste inzet van ICT. Wij
optimaliseren onze informatievoorziening, breiden onze digitale dienstverlening uit en
professionaliseren het ICT beheer.
Wat is belangrijk en waar gaan wij mee verder:
• Beleid ontwikkelen en uitvoeren op betere dienstverlening met partners (streven nar
intensieve samenwerking met bedrijven uit onze keten, zgn. “ketenintegratie”)
• Onderhoud en renovatie bezien op mogelijk verbeteren energieprestaties woningen
• Zoeken naar alternatieve (financierings-)wijzen voor het realiseren van nieuwbouw
• Voorbereiden van nieuwbouwplannen in eigen beheer
• Blijven werken aan het creëren van stageplekken, snuffelstages, etc.
Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:
• Bredere invulling duurzaamheid laten beklijven in onderneming
• Inzet op (verdere) energiebesparing
• Onderzoek doen naar verbetering van collectieve verwarming in kader van Warmtewet
• Vanaf 2018 starten met toevoegen passende nieuwbouwwoningen (circa 30 à 50 per jaar) • Meewerken aan opstellen Regionaal beleid voor “rode complexen”
• Opstellen portefeuilleplan voor de sturing op de wensportefeuille
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 10
Maatschappij
Onze doelen en ambitie
Rondom Wonen maakt zich sterk voor leefbare buurten, wijken en kernen en gaat uit van een
duurzame gebiedskwaliteit. Onze belangrijkste belanghouders zoeken wij daarbij actief op:
gemeente, huurders, zorg- en welzijnsorganisaties. Als netwerkspeler stemt Rondom Wonen haar
activiteitenprogramma leefbaarheid van tevoren af met lokale partners, waarbij het vereiste effect
voor iedereen helder is. De nieuwe Woningwet en het BTIV-2015 geven daarbij de kaders aan.
Deze wetgeving betekent ook dat woningcorporaties zich voortaan tot een heldere en bescheiden
taakopvatting dienen te beperken. Dat is ook exact wat Rondom Wonen de komende jaren zal
doen. De gehele governance structuur zal op de nieuwe Woningwet worden ingericht. De nieuwe
relatie met gemeente(n) en huurdersorganisatie wordt ingebed in de dagelijkse bedrijfsvoering. De
keuze voor lokale en sub-regionale verankering blijft en daarmee kan Rondom Wonen haar draagvlak
in dit werkgebied behouden. Herkenbaar en aanspreekbaar zijn en bewust en actief participeren in
ons werkgebied vormt daarvoor de basis. Wij bieden partners altijd de gelegenheid om echte invloed
uit te oefenen op vitale keuzes, die voortdurend moeten worden gedaan binnen de kaders van onze
taakuitoefening. Op deze manier geven wij betekenis aan maatschappelijke verantwoordelijkheid.
De financiële continuïteit is evenwel een keiharde voorwaarde voor het realiseren van het beoogde
maatschappelijk rendement.
Maatschappelijk rendement voor onze huurders realiseren wij door het vergroten van hun
zelfstandigheid. Waar nodig verbinden wij andere professionele zorg- en welzijnspartijen met onze
bewoners om hen verder te helpen. Wij dagen onze huurders en bewoners uit zelfstandig te
participeren in de samenleving, goede contacten in de buurt te onderhouden en zich thuis te voelen
in hun eigen omgeving, die heel, schoon en veilig is. Onze huurders leveren een actieve bijdrage aan
de zorg voor de woning, het complex of de buurt waar zij wonen. Op die manier wordt invulling
gegeven aan de missie ‘gewoon goed wonen’ en zijn alle wijken leefbaar, wordt er gestuurd op
gebiedskwaliteit (waarde creatie en -behoud) en worden er in de wijken in nauw overleg met de
bewoners tastbare leefbaarheidsprojecten gerealiseerd. Onderzocht wordt op welke adequate wijze
wij met onze (nieuwe) doelgroepen en mensen met een zorgvraag in gesprek kunnen blijven en waar
nodig kunnen komen. Nieuwe uitdagingen gaan wij daarbij niet uit de weg.
Rondom Wonen wil escalatie van problemen in een portiek, flat of straat zoveel mogelijk voorkomen.
Dat kan alleen als we goed weten wie er woont en wat er speelt. Daarvoor zijn we aanwezig in de
wijk, leggen en onderhouden contacten met buurtbewoners. Onze sociaal beheerder en onze
buitendienst-medewerkers zijn en blijven daarbij onze “ogen en oren” voor ons.
Wat is belangrijk en waar gaan wij mee verder:
• Passende samenwerking met onze volkshuisvestelijke en maatschappelijk partners
• Borgen van de dialoog met de samenleving
• Geïntegreerde risicosturing op de dagelijkse bedrijfsvoering
• Met partners Weidevogelhof blijven participeren in het “Merk Weidevogelhof”
• Blijven participeren in wijkgericht werken
• Blijven sturen op draagkracht van wijken bij de plaatsing van GGZ cliënten en statushouders
Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:
• Actief volgen en waar nodig sturen op gebiedskwaliteit en leefbaarheid
• Uit laten voeren van een visitatie in 2018
• Onderzoek naar behoeften en betrekken van (nieuwe) doelgroepen
• Aanpassen van de governance structuur op de nieuwe Woningwet
• Verstevigen van de relatie met de huurdersorganisatie en gemeente ex Woningwet
• Onderzoek naar vergroten betrokkenheid bewoners bij hun directe woonomgeving en de
leefbaarheid
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 11
Organisatie
Onze doelen en ambitie
Rondom Wonen heeft een klantgerichte dienstverlening en voert haar maatschappelijke taakstelling
vanuit een zakelijke bedrijfscultuur uit. Voortdurend wordt bezien dat de primaire processen goed
verlopen en de organisatie slagvaardig en efficiënt opereert. Wij zijn in staat om snel en flexibel in te
spelen op veranderingen en hierop te anticiperen. De organisatie is efficiënt, flexibel, slagvaardig met
vergaande mandatering. Wij blijven werk maken van goed werkgeverschap. Wij werken met de juiste
partners samen voor het beste resultaat. Wij hebben daarbij gekozen voor een adequate (juridische)
structuur en een inrichting die in overeenstemming is met onze maatschappelijke taak en omvang.
De digitalisering en informatisering hebben vergaande impact op onze samenleving en op de
bedrijfsvoering van Rondom Wonen. Wij denken in eerste instantie aan een gefaseerde uitbouw van
onze digitale dienstverlening. Onze klanten en huurders kunnen dan 24/7 zelf via internet hun
dossier inzien, zaken regelen en afspraken maken. We stimuleren huurders zo veel mogelijk digitaal
contact met ons te leggen. De nieuwe Woningwet heeft het takenpakket van corporaties fors
gereduceerd. Daarnaast is de verwachting dat Rondom Wonen vanaf 2018 weer nieuwbouw
woningen toevoegt. In deze planperiode zal de woningvoorraad per saldo niet veel groeien. Zonder
aankoop van bezit van derden, zal de totale voorraad ongeveer gelijk blijven. Na 2020 (middellange
termijn) wordt geanticipeerd op meer nieuwbouw. Met die ontwikkeling zal de woningvoorraad zelfs
weer licht groeien. Daarmee wordt de continuïteit in de bedrijfsvoering gegarandeerd.
Al die nieuwe ontwikkelingen en de voortdurende druk op het verder reduceren van de
bedrijfskosten, maakt het enerzijds nodig om steeds kritisch naar de minimaal benodigde omvang en
inrichting van de organisatie te kijken en anderzijds verschuift door de aard van de werkzaamheden
het profiel van de organisatie en de daarbinnen werkzame medewerkers. Ons bedrijfsprofiel schuift
op van een leverancier van kwalitatieve woondiensten richting een bedrijf dat “sober en doelmatig”
woonproblemen oplost van mensen met een smalle beurs. Dat is precies wat de huidige Woningwet
van ons verwacht, maar is niet altijd het verwachtingspatroon van onze klanten. Daarover zal goed
worden gecommuniceerd.
In een voortdurend veranderende omgeving is het noodzakelijk dat de medewerkers in staat zijn om
op passende wijze “mee te veranderen”. In feite een compacte organisatie met medewerkers, die
breder inzetbaar zijn en mee-veranderen met de omgeving en onze klanten. In onze cultuur is het
continu verbeteren verankerd. Wij bieden medewerkers de ruimte om hun talent te ontwikkelen.
Wij verstevigen de communicatie over de mogelijkheden en (on) mogelijkheden in de bedrijfsvoering
richting stakeholders. Wij bewaken het goede imago van een ambitieuze corporatie die
maatschappelijk sterk verankerd is in de lokale en regionale samenleving en staan open voor
verschillende vormen van samenwerking.
Wat is belangrijk en waar gaan wij mee verder:
• Continue sturing op kostenreductie in de bedrijfsvoering
• Goed werkgeverschap en erkend leerbedrijf
• Bevorderen goede cultuur en effectieve communicatie
• Uitdragen inzet van Rondom Wonen in de media
• Verhogen aandacht op bredere inzetbaarheid medewerkers
Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:
• Oprichten van een klantportaal (vergroten bereikbaarheid 24/7)
• Onderzoek naar uitbreiding van het bezit door aankoop
• Goede communicatie over de mogelijkheden en onmogelijkheden van Rondom Wonen
• Onderzoek naar klantgericht ICT systeem/infrastructuur dat past bij de voornemens
• Organisatie toekomstbestendig aanpassen op ontwikkelingen
• Bezien waar samenwerking met collega’s en belanghouders meerwaarde oplevert
• Bedrijfsvoering inrichten op basis van nieuwe wetgeving (scheiden DAEB – Niet DAEB)
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 12
Financiën
Onze doelen en ambitie
Wij willen de financiële bedrijfscontinuïteit blijvend waarborgen, teneinde aan onze maatschap-
pelijke taakstelling te voldoen en een normale en gezonde bedrijfsvoering te garanderen. De
aspecten solvabiliteit, liquiditeit, ICR3 en DSCR
4 met de blijvende toegang tot de kapitaalmarkt zijn
graadmeter bij de beoordeling van onze financiële positie. Onze operationele kasstroom is in
meerjarenperspectief positief en er wordt voldoende afgelost en gespaard om eventuele negatieve
gevolgen van breakmomenten in de derivatenportefeuille zelfstandig op te kunnen vangen.
Met ons financieel sturingskader zorgen wij ervoor dat er geen onverantwoorde risico’s worden
genomen. Wij voldoen eind 2016 blijvend aan de financiële criteria, die onze toezichthouders
stellen. De belangrijkste maatstaven daarbij zijn de ICR (tenminste 1,4) en de DSCR (tenminste 1,0).
Deze twee parameters zeggen feitelijk iets over de mate waarin Rondom Wonen in staat is om aan
onze financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te voldoen en voldoende
aflossen. Wij werken met budgetten gebaseerd op de begroting. De komende periode zal nog
stringentere sturing op de exploitatie plaatsvinden. Ons risicomanagement is up-to-date.
Rondom Wonen heeft, mede door de investeringsvolumes uit voorgaande jaren, een relatief
omvangrijke leningenportefeuille (hoge loan-to-value) en nog een aanzienlijke derivatenpositie. De
komende periode zal nog meer dan voorheen, aandacht worden besteed aan het risicoprofiel
daarvan in relatie tot het opbouwen van een adequate liquiditeitenbuffer. Mede hierdoor zullen wij
ook de komende periode doorgaan met het verkopen van woningen. Jaarlijks streven wij naar de
verkoop van tenminste 20 tot 25 woningen uit het bestaande bezit.
De investeringsruimte van Rondom Wonen in relatie tot de volkshuisvestelijke opgaven is de
beoogde plan periode beperkt. Samen met gemeente en geïnteresseerde beleggers zal worden
onderzocht in hoeverre alternatieve (voor)financiering kan leiden tot versnelling van de
nieuwbouwproductie. Voor noodzakelijke opgaven buiten de financiële mogelijkheden zal met
andere partijen worden samengewerkt. Afhankelijk van de situatie, van jaar tot jaar te bepalen, zal
vanaf 2018 weer in bescheiden mate kunnen worden geïnvesteerd in nieuwbouw.
Wat is belangrijk en waar gaan wij mee verder:
• Garanderen financiële continuïteit onderneming
• Vanaf 1-1-2017 voldoen aan alle financiële ratio’s
• Verder integreren risicobeheersing in de dagelijkse bedrijfsvoering
• Optimaliseren inkomstenstroom en beheersen uitgaven
• Verkopen van 20-25 woningen per jaar uit bestaande voorraad
• mogelijk vanaf 2018 circa 30 à 40 woningen per jaar toevoegen aan de voorraad
Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:
• Onderzoek naar mogelijkheden herstructurering totale leningenportefeuille
• Onderzoek naar mogelijkheden vervroegde afspraken over (doorrollen) derivatenportefeuille
• Onderzoek naar alternatieve vormen van (voor)financiering bouwprojecten
• Herijken waarderingsgrondslagen op basis van marktwaarde in verhuurde staat
• Adequate juridische en fiscale bedrijfsstructuur, ex Woningwet
• Jaarlijks bepalen welke middelen beschikbaar zijn om wensportefeuille te vervolmaken
3 ICR (Interest-coverage ratio), of interestdekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar
interestlasten verdient. 4 De DSCR (Debt Service Coverage Ratio) is een indicator of de interestlasten en aflossingen kunnen worden
voldaan uit de operationele kasstroom (bij een DSCR van tenminste 1,0 is dat het geval).
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 13
Bijlage 1 Portefeuillesturing en Wensportefeuille
Corporaties verkeren in turbulente omstandigheden. De maatschappelijke opgaven waarvoor wij
staan, zijn onverminderd groot. Ondertussen zijn de financiële mogelijkheden verkrapt. Het
verdienmodel van veel corporaties is uit balans en vereist daarom aanpassing. Het maken van goede
keuzes vergt meer dan ooit uitgebalanceerde stuurmanskunst. Voor corporaties en zeker voor
Rondom Wonen is dat een complexe opgave. Het gaat immers om een veelheid van keuzes. Het is
een grote uitdaging om de juiste koers te bepalen en daarbij de financiële situatie haarscherp in
beeld te houden. Veel strategische keuzes hebben consequenties op verschillende deelterreinen, die
vooraf niet altijd even goed in te schatten zijn.
De nieuwe Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties hun vastgoedportefeuille (in hoofdzaak
woningen) en ander vastgoed in overleg met de gemeente(n) in hun werkgebied en de
huurdersorganisaties moeten afstemmen op de actuele woonvisie. Die planvorming is gebaseerd
demografische ontwikkelingen, de marktvraag, onze bedrijfsdoelen en onze mogelijkheden voor de
korte en middellange termijn. Die gewenste portefeuille op termijn is te definiëren als de
“wensportefeuille “. Het verschil van de wensportefeuille met de aanwezige vastgoedvoorraad
(portefeuille) definieert daarbij de gewenste en noodzakelijke aanpassingen in het vastgoed over de
beoogde referteperiode. Dat proces is te definiëren als (vastgoed) portefeuillesturing en helpt
corporaties dit complexe, integrale proces van keuzes maken en sturen te structureren en
hanteerbaar te maken.
De maatschappelijke middellange termijn doelstellingen die Rondom Wonen voor ogen heeft, zijn
gebaseerd op “outcome” niveau en vormden het startpunt voor het portefeuillebeleid van Rondom
Wonen. De maatschappelijke doelstellingen kennen hun oorsprong in de bestaande en nieuwe wet-
en regelgeving en zijn vertaald in een wensportefeuille. Met deze wensportefeuille wordt inzichtelijk
gemaakt hoe de omvang en de samenstelling van de woningportefeuille moet zijn om de
beoogde maatschappelijke doelen (op termijn) te bereiken. De segmentering vindt plaats op basis
van de kenmerken van de portefeuille waarop Rondom Wonen wil sturen. Per segment is de huidige
omvang vastgesteld en de te bereiken omvang van het segment. Op basis van ingeschatte
marktomstandigheden, demografische ontwikkelingen, onze ambitie en de financiële mogelijkheden
van Rondom Wonen is het gewenste niveau bepaald omstreeks 2030.
Rondom Wonen maakt werk van een meer integrale vorm van vastgoedsturing die, in tegenstelling
tot het ‘strategisch voorraadbeleid’ (SVB), zijn vertrekpunt niet neemt vanuit het tactisch niveau van
woningcomplexen (de ‘assets’), maar juist start vanuit het strategische niveau van de totale
woningportefeuille. Een portefeuilleplan vormt daarbij een strategisch sturingskader voor de
gewenste meerjarige ontwikkeling van de woningportefeuille van Rondom Wonen.
Deze portefeuillesturing hangt samen met de professionalisering in de sector en de noodzaak om de
bedrijfsvoering nog efficiënter in te richten en effectiever om te gaan met de middelen.
De tijd van ongebreidelde groei is definitief voorbij. De door de overheid opgelegde
verhuurdersheffing vergroot de focus op efficiency bij corporaties nog eens extra. Om keuzes te
maken, en om zich over deze keuzes transparant te kunnen verantwoorden, zijn heldere kaders
nodig. Portefeuillesturing biedt ons hierbij de mogelijkheid deze kaders te formuleren en er ook
daadwerkelijk op te sturen.
Op de volgende bladzijde is schematisch de ontwikkeling van de wensportefeuille op hoofdlijnen
weergegeven
“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020
D2015-71 – BV 15 januari 2016 14
Schema ontwikkeling wensportefeuille op hoofdlijnen
Vrije
secto
r huur
via m
uta
tie
Tra
ns
form
ati
e v
ia m
uta
tie
HP
gre
ns =
€ 7
10,6
8
dure
DA
EB
wonin
gen
(str
eef) h
uur
optr
ekken
opbre
ngst
X
To
eko
ms
t
Tra
ns
form
ati
e v
ia m
uta
tie
AT
G-2
= €
618,2
4
AT
G-1
= €
576,8
7
To
eko
ms
t
Fin
ancië
le a
anvl
ieg
route
Op
bre
ng
st X
+Y
+Z
is g
rote
r o
f g
elij
k ko
ste
n A
Be
sta
an
de
hu
urv
oo
rraad
RW
cir
ca 1
900
te v
erh
ure
n
DA
EB
wo
nin
ge
n
Ve
rko
op
po
rte
feu
ille
490 D
AE
B
wo
nin
ge
n
2015-2
030
Nie
uw
bouw
beta
alb
are
DA
EB
wonin
gen
Aanko
op
xxx a
anta
l
beta
alb
are
en d
ure
DA
EB
wonin
gen
Beta
alb
are
DA
EB
wonin
gen
Koste
n A
Beta
alb
are
DA
EB
wonin
gen
(str
eef) h
uur
optr
ekken r
ichting A
TG
1/2
O
pbre
ngst
Z
Voorr
aad
goedko
pe D
AE
B
= 1
050 w
onin
gen
Voorr
aad
Nie
t D
AE
B
Nie
t D
AE
B w
onin
gen
Opbre
ngst
Y
dure
DA
EB
wonin
gen
dure
DA
EB
wonin
gen
Voorr
aad d
ure
DA
EB
= 8
50
wonin
gen
Besta
an
de p
ort
efe
uil
le
en
On
twik
keli
ng
naar
Wen
sp
ort
efe
uil
le
2015-2
030
Huurprijsgrensen / maand
Top Related