mercado del suelo y políticas públicas territoriales
TALLER DE PROYECTO URBANISTICO
11 de abril de 2014
Objetivo de la presentación
Presentar y reflexionar acerca de cuestiones urbanas
orientadas a comprender
1. el funcionamiento del mercado del suelo
2. la respuesta de las políticas públicas territoriales
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Estructura de la presentación
mercado del suelo y políticas públicas territorial
1 / Presentación y objetivos
2 / Marco conceptual
3 / El funcionamiento del mercado de suelo
4 / Características de las políticas urbanísticas
5 / Propiedad del suelo y mercado
6 / Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía
2 / Marco conceptual
1.Modos de desarrollo urbano de las ciudades
argentinas
2.Funcionamiento de los mercados de suelo
3.Características de las políticas urbanísticas
4.Evidencias de los últimos años
mercado del suelo y políticas públicas territorial
•La ciudad es un sistema complejo.
• La ciudad es un tablero de fuerzas donde
permanentemente se expresan y nunca se
dirimen totalmente los conflictos.
• La ciudad es un artefacto que
permanentemente distribuye costos y beneficios
ó pérdidas y ganancias
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Modos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas
La ciudad como entramado de intereses
mercado del suelo y políticas públicas territorial
-la del Estado ó la política
pública
-la del mercado ó la
acumulación del capital
-la de la reproducción de la
vida ó la necesidad
La reproducción de la ciudad es el resultado
de la articulación de tres lógicas o sentidos :
La ciudad como entramado de intereses
mercado del suelo y políticas públicas territorial
-la del Estado
ó la política pública
La ciudad como entramado de intereses
mercado del suelo y políticas públicas territorial
-la del mercado ó la
acumulación del capital
La ciudad como entramado de intereses
mercado del suelo y políticas públicas territorial
-la de la reproducción de la
vida ó la necesidad
¿Por qué crecen las ciudades?
• 1 http://www.un.org/cyberschoolbus/spanish/cities/eun04txt.htm
incremento natural migración rural-urbana crecimiento económico
• 2 Universidad de Chile.
Las ciudades crecen y se expanden principalmente gracias a la inmigración.
La inmigración produce un equilibrio poblacional
La inmigración es producto de cambios en las estructuras socio-económicas. La migración campo-ciudad ha generado un incremento de las tasas de fertilidad En la ciudad se produce la segregación y el conflicto social
• 3
mercado del suelo y políticas públicas territorial
¿Cómo crecen las ciudades?
• 1
• 2
• 3
Expansión
Consolidación
Densificación
mercado del suelo y políticas públicas territorial
3 / El funcionamiento del mercado de suelo
mercado del suelo y políticas públicas territorial
2. El funcionamiento del mercado de suelo
Paisaje, calidad ambiental
y accesibilidad
Escenario futuro de
progreso = valorización
Asequibilidad / Facilidad
para alcanzar
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Naturaleza del precio del suelo urbano
•Lo que se tranza en el mercado no son las características
físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de
la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que
ofrece el suelo urbano.
•• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el
precio está condicionado por lo que sucede en el entorno
inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto
urbano mas amplio.
••• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
La formación del precio
mercado del suelo y políticas públicas territorial
mercado del suelo y políticas públicas territorial
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
La formación del precio
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Que hizo Don Zapata para obtener ganancias?
Porque creció el valor de su terreno?
Quienes participan de esta valorización?
Como y a quien retribuye Don Zapata la valorización
de su terreno?
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Factores que inciden en la estructura de precios del suelo
1.Accesibilidad
2.Centralidad
3.Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4.Estructura socio – económica
5.Estructura espacial
6.Demandas locacionales
7.Calidad urbana / paisajística / ambiental
8.Cobertura de infraestructura
9.Proyectos privados y públicos
10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas,
impuestos
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
4 / Características de las políticas urbanísticas
• La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente
componentes autogestivos donde los pobladores tienen un
papel central como constructores sociales y evolutivos del
hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el
mercado inmobiliario formal.
• Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de
producción de ciudad de los países centrales divorciándose de
los procesos reales locales.
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Características de las políticas urbanísticas
mercado del suelo y políticas públicas territorial
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Crecimiento de los mercados informales
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos.
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos.
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Sintesis
La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de
los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente
patrimonialista de toda la sociedad
Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo
del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.
La discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta
Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la
ciudad y a la propiedad inmueble
El problema de nuestras ciudades no es la falta de planeamiento sino el actual
orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Lineamientos generales para una política del suelo
Mayor integración entre herramientas urbanísticas
(plan / proyecto / norma)
•Abordaje integral de los procesos territoriales y
enfoque estratégico
•Mayor integración entre estas y herramientas
fiscales / tributarias, administrativas, económicas,
etc.
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El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
5 / Propiedad del suelo y mercado
La función social de la propiedad o la propiedad como función
social
• La función social es un elemento constitutivo de la esencia
misma de la propiedad y no algo externo.
En cualquier caso el derecho de propiedad:
• no es absoluto / implica deberes
• tiene claras limitaciones
• prevalece el interés colectivo sobre el individual
• no lleva implícito el derecho de construir
mercado del suelo y políticas públicas territorial
• Artículo 38 de la Constitución de 1949 “La
propiedad privada tiene una función social y, en
consecuencia, estará sometida a las obligaciones
que establezca la ley con fines de bien común.”
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Propiedad del suelo y mercado
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Constitución de la Provincia de Entre Ríos. 2008
Artículo 23
La propiedad privada es inviolable y tiene función social.
Artículo 25
El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer
efectivo el derecho de todos los habitantes a una vivienda
digna, con sus servicios conexos y el espacio necesario para
el desarrollo humano, en especial destinado a los sectores de
menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada
con los municipios, comunas e instituciones que lo requieran,
con el aporte solidario de los interesados.
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El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Constitución de la Provincia de Santa Fe. 1962
Artículo 15
La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el
fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes,
previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley.
La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede
desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la
seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede
limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local.
Artículo 16
El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus
derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las
limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para
asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las
justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general.
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía
La movilización de parte (o de la totalidad) de
aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles
a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en
recaudación pública por la vía fiscal (impuestos,
tasas, contribuciones y otras formas) o, mas
directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio
de los ocupantes o de la comunidad en general.
En base a M O Smolka – LILP
mercado del suelo y políticas públicas territorial
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
Clasificación de los Instrumentos de Gestión Urbana
•Instrumentos de planificación
•
•Instrumentos de promoción y desarrollo
•Instrumentos de financiamiento
•Instrumentos de redistribución de costos y
beneficios de la urbanización
•Instrumentos de participación ciudadana
mercado del suelo y políticas públicas territorial
PUI Noreste
PUI Santa Rosa
PUI Oeste Programas Urbanos Integrales
Procesos integrales de intervención
en áreas urbanas estratégicas.
Gestión articulada de propuestas de
orden físico, social e institucional.
Coordinación de acciones de
diferentes áreas del Municipio y
Provincia.
Gestión participativa: encuentros
ciudadanos con organizaciones e
instituciones barriales y vecinos.
Política urbana y habitacional
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa Urbano Integral del Noreste
Área de intervención
Funes
Pavón
Calidad ambiental
Accesibilidad
Tierra vacante
Redes de servicio existentes
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa Urbano Integral del Noreste
Área de intervención
Funes
Pavón
Fragmentación
Inadecuada dotación
equipamientos e infraestructura
Asentamientos informales
Riesgo pluvial e hídrico
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
PUI Noreste. Intervención urbana integral
Reubicación familias en áreas
de vulnerabilidad hídrica y por
apertura de calles
Regularizaión dominial
Construcción y mejoramiento
de viviendas sociales
Extensión redes Infraestructura
y servicios
Equipamiento social
Puesta en valor de espacios
públicos
Jerarquización trazado vial
Generación de suelo urbano
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
PUI Noreste. Intervención urbana integral
Reubicación familias en áreas
de vulnerabilidad hídrica y por
apertura de calles
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Convenio de gestión
asociada de
urbanizaciones de
interés social
Generación de suelo
urbano
Habilitación progresiva
de 1.500 lotes con
servicios
Aporte de tierras
fiscales
Captación de tierras
privadas
Inversión obras de
infraestructura
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Ordenanzas 11796 y 11797/13
Aprobación del convenio
Autorización de financiamiento
Autorización suscripción plan adjudicación
Creación fondo especial de urbanización
Definición mecanismos de incentivo a la
urbanización y régimen de recupero del
mayor valor del suelo
Ordenanzas 11796 y 11797/13
Aprobación del Plan Director
Creación del Distrito Residencial Especial
Afectación y ensanche de calles
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Plan Director
Plan Director
Definición y jerarquización del trazado vial
Disposición equilibrada de espacios
públicos y privados.
Ubicación específica de espacios verdes y
equipamiento especial
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Modificación ROU
Definición características Distrito
Densidad mixta en área de
consolidación
Mayor densidad y edificabilidad
Nuevos usos
Dimensión mínima de lotes
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Donación de tierras para el programa
Propietarios de tierras libre de ocupación en el área
Convenio de urbanización especial
Compromiso de donación de un porcentaje de tierra para ser
incluida en el programa
Compensación del mayor valor de suelo producto de:
La obra pública estatal
La rezonificación del Distrito (mayor densidad y
edificabilidad)
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Mecanismos y herramientas para incentivar la
urbanización y el recupero del mayor valor del suelo
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Compensación por el mayor valor del suelo
Aumento progresivo del % de tierra a donar al programa :
7 % en el primer año
10 % durante el segundo año
15% a partir del tercer año
Régimen de promoción
Beneficios a partir de la firma del convenio y aprobación del
plano:
Exención de sobretasa por baldío por un año
Descuento en la Tasa General de Inmuebles:
70 % durante el primer año
50 % durante el segundo año
30 % durante el tercer año
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Mecanismos y herramientas para incentivar la
urbanización y el recupero del mayor valor del suelo
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Urbanización terrenos municipales
13 Ha Barrio Nueva Esperanza Este
381 Lotes de 200 m2
42% Reserva con destino a reubicación
de familias asentadas en áreas de riesgo
58% A demanda general a precios y
financiamiento accesible Programa “Mi Tierra, Mi Casa”
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
Programa “Mi Tierra, Mi Casa”
Distribución lotes Nueva Esperanza Este
Integración física y social
Distribución equitativa suelo
Inclusión
Características del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización
mercado del suelo y políticas públicas territorial
BIBLIOGRAFIA Y FUENTES
MERCADO DEL SUELO Y POLITCA TERRITORIAL
Para la preparación de esta clase he utilizado materiales de los arqs. Eduardo REESE y Sara LAURIA.
Como material de profundización se sugiere:
Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina. Políticas e Instrumentos
para el Desarrollo Urbano. Autor Martin SMOLKA. 2013
Para las evaluaciones:
Lungo, Mario y Rolnik, Raquel (1998). Gestión estratégica de la tierra urbana. Artículo. Fundación Prisma -
Programa Salvadoreño de Investigación sobre Desarrollo y Medio Ambiente, El Salvador.
Morales-Schechinger, Carlos (2006). Políticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperación
de plusvalías. Artículo.
Morales-Schechinger, Carlos (2007). Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano. Texto
preparado para diversos módulos del curso a distancia “Mercados de Suelo Urbano en América Latina” del
Lincoln Institute of Land Policy.
Reese, Eduardo (2003). Instrumentos de gestión urbana, fortalecimiento del rol del municipio y desarrollo
con equidad. Curso de Gestión Urbana. Lincoln Institute of Land Policy
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