MINISTEREDELCONOMIE
ETDESFINANCES
MARS2013
RAPPORT
N2012M05703
Lesprofessionsrglementes
Tome3Annexessectorielles
ANNEXES SECTORIELLES
ANNEXE 1
Annexesectoriellesurlaprofessiondenotaire
SOMMAIRE
1. DONNESCONOMIQUESGNRALES ....................................................................................... 1 1.1. Donnesmacroconomiquesdusecteur.........................................................................................1
1.2. Structuredusecteur ................................................................................................................................1 1.2.1. Dmographiedunotariat ..............................................................................................................1 1.2.2. Structuresdexercice ........................................................................................................................31.2.3. Soldesintermdiairesdegestionparunitlgale .............................................................4
1.3. Analyseconomiquedelaprofession ..............................................................................................5
1.3.1. Rsultatnetcomptabledclarparlesunitslgalesdusecteur ..............................51.3.2. Rentabilitdesunitslgalesdusecteur................................................................................6
1.4. Niveaudesrevenusdclarsparlesprofessionnels..................................................................7
1.4.1. Lamissionaapprhendlesrevenusdesprofessionnelsendistinguantlestypesdestructuredimposition...................................................................................................7
1.4.2. Rpartitiondesrevenusdclarsdelensembledesprofessionnels...........................8 1.4.3. Rpartitiondesrevenusdesprofessionnelsexerantleurprofessiondans
uneunitlgaleunipersonnelleimposelimptsurlerevenu ...............................9 1.4.4. Analysedesrevenusdesassocisdentreprisesimposeslimptsurles
socits,daprsunchantillondedossiersindividuels ..................................................9 1.4.5. Estimationduchiffredaffairesetdubnficedesnotairesparlesdonnes
decessiondoffices .........................................................................................................................10
2. ACTIVITDELAPROFESSION......................................................................................................112.1. Tchesrservesauxnotaires.......................................................................................................... 11
2.1.1. Actessoumislapublicitfoncire(dcretdu4janvier1955)...............................12 2.1.2. Successions.........................................................................................................................................13 2.1.3. Donations ...........................................................................................................................................13 2.1.4. Mariage ...............................................................................................................................................132.1.5. Actesdivers........................................................................................................................................13
2.2. Activitsannexesexerceshorsmonopole................................................................................. 14
2.2.1. Conseilsauxparticuliers..............................................................................................................14 2.2.2. Ngociationetgestionimmobilire.......................................................................................14 2.2.3. Conseilsauxentreprisesetauxagriculteurs .....................................................................14 2.2.4. Conseilsauxcollectivits .............................................................................................................15 2.2.5. Lesactivitshorsmonopolereprsententaumoins11%duchiffre
daffairesdelaprofession ...........................................................................................................152.3. Latotalitdesactivitsexercesenmonopoleetunemajoritdactivitshors
monopolefontlobjetdunerglementationtarifaire ............................................................ 16
2.3.1. Certainsmolumentssontproportionnelsaumontantdelavaleurpatrimonialenoncedanslacte ...........................................................................................17
2.3.2. Dautresmolumentsdonnentlieuunermunrationfixeouforfaitaire .......17 2.3.3. Certainesactivitsdonnentlieuunecombinaisondmolumentsfixeset
dmolumentsvariables...............................................................................................................18 2.3.4. Lactualisationdutarifpeutsurvenirsoitpourintroduiredenouvelles
missionsconfiesauxnotaires,soitpourcompenserlrosionmontaire ..........182.4. Conditionsdaccslaprofession .................................................................................................. 19
2.4.1. Laccslaprofessiondenotairesupposeuneformationspcifiquedeniveaubac+7incluantdeuxannesdestageprofessionnel .......................................19
2.4.2. Auseindunetudenotariale,lenotairepeutdlguersesclercsetassistantsnotairesunnombreimportantdetchesmatriellesprparatoiresauxactesauthentiques ..................................................................................20
2.4.3. Lenombredenotairessalarisatmultiplipartroisenseptanset82,5%decesprofessionnelssontdesfemmes..................................................................23
2.4.4. Lesdeuxvoiesdaccsunoffice(droitdeprsentationetconcours)requirentunavisdesinstancesrgionalesetnationalesdenotaires .................20
2.5. Modalitsdexerciceparticulires .................................................................................................. 24
2.5.1. Contrledelaprofessionetprocduredisciplinaire .....................................................24 2.5.2. Participationlaluttecontreleblanchimentdargent...............................................252.5.3. Obligationdeformationcontinue,bureauxannexesetrglementnational......26
2.6. lmentsdecomparaisoninternationale .................................................................................... 26
3. ......28 QUESTIONSSOULEVES...........................................................................................................
..... 28 3.1. Lapertinenceduprimtredumonopoledesnotaires,souventinterroge,na
faitlobjetdaucunevolutionsignificative............................................................................3.2. Laugmentationdesprixdessousjacentssesttraduitedepuislesannes1980
parunefortehaussedelarmunrationdesnotaires,sanslienaveclecotduservicerendu ........................................................................................................................................... 29 3.2.1. Laprofessionbnficiedunerentabilitetderevenusimportants,dontla
croissancedepuis1981estfortementlieauxtransactionsimmobilires .........29 3.2.2. Lvolutiondesmolumentsfixesaglobalementsuivilinflationdurantla
priode19812011,priodequiaconcidaveclinformatisationdestudesnotaries ..............................................................................................................................30
3.2.3. Lesmolumentsvariablesdesnotairesnontpasconnudervaluationenfonctiondelvolutiondesprixquienconstituentlassiette......................................31
3.2.4. Lesdonnesduconseilsuprieurdunotariatportantsurlescotsetles0
molumentsassocislactedeventedunbienimmobilierde20000rvlentlcartentrelescotsdestudesetlesprixfacturs ...................................35
3.3. Ladgressivitdubarmeestdeuxfoismoindreen2011quen1981,etlebarmenotarisapparenteuntauxuniformedansleszonesdeprixlevs .......... 36
3.4. Enlabsencedelibertdinstallation,leprixdestudesdenotairecrotetcontribuelaugmentationdestarifs ............................................................................................ 37
estpas.. 40
3.5. Lcartdermunrationentrelesdiffrentsstatutsdenotairediplmnjustifiparladiffrencedecomptenceouderesponsabilit..........................................
3.6. Lacroissancedelademandeetduchiffredaffairesdusecteurnestpasalits
associeuneaugmentationdunombredtudesetsetraduitpardesingentrenotairestablisetcandidatslinstallation.................................................................... 41
.. 43
3.7. Lesjustificationsdelexistencedelarglementationtarifairedesactesdengociationimmobilirenesemblentpasruniesdanstouslescas .............................
3.8. LaCourdeJusticedel'UnioneuropenneastatusurlefaitquelesactivitsdesnotairesneparticipentpaslexercicedelautoritpubliqueausensdutraitdelaCommunautEuropenne....................................................................................................... 44
4. OPTIONSDEMODERNISATIONDELARGLEMENTATION ...............................................464.1. Optionsspcifiqueslaprofession ................................................................................................ 46
4.1.1. Suppressiondumonopolederdactiondesactessoumispublicitfoncire................................................................................................................................................46
4.1.2. Suppressiondutarifrglementsurlesngociationsimmobilires ......................47 4.1.3. Lesactesdesnotairesautarifproportionnellavaleurnoncedans
lacte(transactionsimmobilires,hypothques,successions)...............................47
4.2. Optionscommunesdautresprofessions.................................................................................. 48 4.2.1. Suppressiondesrestrictionslalibreinstallation,saufexceptionmotive.......48 4.2.2. AvisobligatoiredelAutoritdelaconcurrencesurlesrvisionsdestarifs
rglements .......................................................................................................................................49 4.2.3. Prvoirunervisionaumoinsquinquennaledestarifs................................................49 4.2.4. Certainstarifsrglements,conuspourremplirdesobjectifs
damnagementduterritoire,devraientexplicitementdistinguercequirelvedescotsduserviceuniversel ..............................................................................50
4.2.5. Ouverturelaconcurrencedesventesauxenchres ....................................................50
Annexe 1 1
1. Donnesconomiquesgnrales
1.1. Donnes acroc nomiquesdusecteur
Statistiquement, lactivit des notaires est incluse dans la sousclasse 6910Z intituleactivitsjuridiques.EllenepeuttredistinguedesautresprofessionsjuridiquespartirdesseulesstatistiquesdelInsee.
m o
1.2. Structuredusecteur
1.2.1. Dmographiedunotariat
Le nombre denotaires en exercice a augmentmodrment entre 1980 et 2005, avant decrotredefaonsignificativedepuis2005(+14,4%entre2005et2012)grcenotammentaudveloppementdunotariatsousformesalarie.Cedveloppementrcentexplique50%delahausseabsoluedunombredesnotairesdepuis2005, la faveurduntriplementdeceluidesnotairessalarisenseptans.
Tableau1:volutiondunombredeprofessionnelsselonlemodedexercicedepuis2005
Au1erjanvier Individuels AssocisTitulaires
(individuelsetassocis)
Notairessalaris
Ensembledesnotaires
2005 1927 5952 7879 263 81422006 1877 6129 8006 320 83262007 1839 6282 8121 408 85292008 1803 6389 8192 524 87162009 1781 6465 8246 612 88582010 1783 6519 8302 710 90122011 1756 6636 8392 755 91472012 1711 6754 8465 847 9312volution20052012 11,2% 13,5% 7% 222,1% +14,4%Source:DirectiondesaffairescivilesetdusceauduministredelaJustice.
Surlammepriode20052012,lenombredtudesestreststableautourde4550,aprsavoirconnuunepriodederetraitentre1980et2002(600tudessupprimespourpasser
5de 1344540).La combinaison de ces deux volutions traduit un recours croissant lassociation et uneaugmentationdunombremoyendenotairespartude(1,3en1980,1,7en2002et2,0en2012).
1
Annexe 12
Graphique1:volutiondunombredeprofessionnelsetdtudessurlapriode19802012
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
Notaires(ensemble) Notairessalaris
Offices Notairestitulaires
Source: Mission IGF et direction des affaires civiles et du sceau du ministre de la justice pour les donnespostrieures2005.
La profession comptait, au 1er janvier 2012, 9312 professionnels daprs la Chancellerie.71%sontdeshommes,et44%desprofessionnelssontgsd'aumoins50ans(pourunemoyennedgede49ans)1.Lapartdesfemmesdanslestranchesdgeinfrieures50ansest homogne (autour de 37%) et suprieure la moyenne de 29%, ce qui devrait setraduireparunefminisationprogressivedanslesquinzeprochainesannes.
Tableau2:Caractristiquesdmographiquesdelaprofessionau1erjanvier2012
Tranched'ge Hommes Femmes Ensemble PartdesfemmesMoinsde30ans 32 19 51 37%3040ans 1309 809 2118 38%4050ans 1902 1123 3025 37%5060ans 1730 600 2330 26%6070ans 1468 156 1624 10%70ansetplus 114 17 131 13%NR* 13 20 33 61%Ensemble 6568 2744 9312 29%Agemoyen 50,5 45,5 49,0 Source:DirectiondesaffairescivilesetdusceauduministredelaJustice.
2
1Source:DirectiondesaffairescivilesetduSceauduministredelaJustice
Annexe 1 3
1.2.2. Structuresdexercice
Unno rofession:tairetitulairedunofficepeutadopterdiffrentesmodalitsdexercicedelap lexerciceindividuel(responsabilitdesactes,impositionautitredesBNC); lexerc t,quipermetlaccricesousformedesoci oissementduvolumedactivits:
socit civile professionnelle (SCP): socit titulaire dun office ou socitdofficiersministriels. Les associs, tousnotaires, doiventexercer leur activitprofessionnelleauseinde
arespons litconjointlaSCPtitreexclusif.Laloidemodernisationde2011
asubstitul abi elaresponsabilitsolidairedesassocis2; socitd'exercicelibral(SEL):desassocisnonprofessionnels(issusdautres
professions juridiques ou judiciaires) peuvent participer au capital encomplmentdesnotairesassocis,sousrservededtenirmoinsdelamoitiducapital et des droits de vote. Quatre types de SEL sont ouverts aux notaires (responsabilit limite, sous forme anon ionsyme, par act simplifies, encommanditeparaction);
socitenparticipationd'exercicelibral:cettesocit3quiregroupeuneouplusieursprofessions librales rglementes n'apasdepersonnalitmorale, etnest pas titulaire de loffice. Elle permet le groupement de professionnels.Chaqueassociesttenuindfinimentl'garddestiersdesengagementsprisparchacund'euxenqualitd'associ.
Tableau3:volutiondelastructuredesofficesdepuis2005
Anne 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 volution20052012
Officeindividuel 1928 1877 1838 1801 1781 1783 1754 1705 11,6%SCP 2500 2550 2590 2605 2617 2616 2611 2603 4,1%SEL 69 74 79 92 104 145 191 252 265,2%Officevacantounonpourvu 8 9 12 14 17 29 24 18 125,0%Nombretotald'offices 4505 4510 4519 4512 4519 4573 4580 4578 1,6%Source:DirectiondesaffairescivilesetdusceauduministredelaJustice.
Lesnotairesontparailleurslapossibilitdecrerentreeuxouavecdautresprofessionnelsunesocitciviledemoyens(SCM):sanspersonnalitmorale,elleassureuniquementauxassocis la prestationde services ou la fournituredemoyensmatriels (locaux, personnel,
desassocisnestpasaffecteparlaSmachines).Lastructuredexercice CM.Ils peuvent crer entre eux une associationde type loi de 1901. Lassociation, qui neconstituepasunestructuredexercice,nepourraconcernerquedesnotairesrsidantdans
comunemmecommune;ellevisemettreen mununepartiedeleursactivits.Le notaire peut galement tre membre d'un groupement d'intrt conomique ou d'ungroupementeuropend'intrtconomique,ouencoreassocid'unesocitenparticipation.
3
2LaresponsabilitdesassocisdesSCPtaitavant la loide2011solidairebienque lobjetdecessocitssoitcivil.Or lessocitscivilessontenprincipergiespar lemcanismede la responsabilitconjointe,envertudelarticle1857ducodecivilquiprvoitquelesassocisrpondentindfinimentdesdettessocialesproportiondele cette solidarit, perue comme un obstacle audur part dans le capital social. La loi a donc supprimveloppementdesactivitsdesprofessionslibrales.
3RgieparletitreIIdelaloin901258du31dcembre1990.
Annexe 14
1.2.3. Soldesintermdiairesdegestionparunitlgale
Lessoldesintermdiairesdegestiondusecteuronttdterminsparlamissionsurlabasedesunitslgalesayantralisunexercicefiscalcompleten2010.
Tableau4:Soldesintermdiairesdegestiondusecteuren2010
Soldeintermdiairedegestion
Ensembledusecteur
Enmoyenneparunitlgale
Enmdianeparunitlgale
Dernierquartile(seuildutop25%)
Dernierdcile(seuil
dutop10%)
Chiffred'affaires 5626397572 1338344 918203 1607915 2640247Valeurajoute 4501572165 1070783 722619 1287077 2149795Excdentbrutd'exploitation 1949802013 463797 297408 573106 963730Rsultatnetcomptable 2063601645 490866 318795 610508 1035937Source:MissionIGF,d'aprsdonnesDGFiPportantsurl'exercicefiscal2010.
Graphique2:Dcompositiondessoldesintermdiairesdegestiondusecteuren2010
80,0%
34,7% 36,7%78,4%
33,0% 35,2%
79,1%
32,7% 34,9%
84,8%
47,0%49,5%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Ratiovaleurajoute/chiffred'affaires
Ratioexcdentbrutd'exploitation/chiffre
d'affaires
Ratiorsultatnetcomptable/chiffre
d'affaires
Ensembledusecteur Moyenne Mdiane Dernierdcile
Source:MissionIGF,d'aprsdonnesDGFiPportantsurl'exercicefiscal2010.Notedelecture:letauxderentabilitdusecteurprisdanssonensemble(rsultatnetcomptabletotaldusecteursurchiffre d'affaires total du secteur) s'lve 36,7% en 2010. Lorsqu'on calcule le taux de rentabilit de chaqueentreprisedusecteur,onconstatequelamoyennedelarentabilitestde35,2%,quelamdianedelarentabilitestde34,9%,etque10%desentreprisesdusecteurontunerentabilitsuprieure49,5%en2010.
4
Annexe 1 5
1.3. Analyseconomiquedelaprofession
1.3.1. Rsultatnetcomptabledclarparlesunitslgalesdusecteur
Selon ttredetroistypes:leurmodedimposition,lesunitslgalesdusecteurpeuven entrepriseunipersonnelleimposelimptsurlerevenu; comportantaumoinsdeuxassocis;entrepriseimposelimptsurlerevenuet
o entrepriseimposelimptsurless cits.Il convient de noter que, pour les deux premiers types dunits lgales, le rsultat netcomptablermunre lecapitalet le travail.Enrevanche,pour lesunits lgales imposeslimpt sur les socits, le rsultat net comptable rmunre uniquement le capital, et neprendpasencomptelessalairesquepeuventseverserlesassocis.38%desentreprisesdusecteursontdesstructuresunipersonnellesimposeslimptsurle revenu (tableau 5). Le rsultat net comptable moyen des entreprises de ce souschantillon, qui correspond la rmunration annuelle du notaire titulaire, slve 190812en2010,soit7,75foislesalaireannuelnetmoyendunsalarienFrance.60%desentreprisesassocientplusieurspersonnesimposeslimptsurlerevenupourunrsultat net comptable de 690944 rpartir entre 2,7 associs en moyenne4, soit unermunrationnetteannuelleparassocide255905.2%seulementdesstructuressontimposeslimptsurlessocits,pourunrsultatnetde278422.
Tableau5:Donnesfiscalessurlesunitslgalesdusecteuren2010
Modedimpositiondelunitlgale
NombreRsultatnetcomptablemoyen(1)
Rsultatnetcomptablemdian(2)
Revenumoyenen
France(3)
Revenumdianen
France(4)
Rapport(1)/(3)
Rapport(2)/(4)
Entrepriseunipersonnelleimposel'IR
1615 190812 159410 24627 20107 7,75 7,93Entrepriseimposel'IRavecplusieursassocis
2508 690944 505731
Entrepriseimposel'IS 81 278422 185491Total 4204 490866 318795Source:MissionIGF,d'aprsdonnesDGFiPportantsurl'exercicefiscal2010.
Legraphique3illustreunecorrlationforteentretypologiedestructureetchiffredaffaires:lapartdesentreprisesunipersonnellesdcroitlinairementde92%0%lorsquelechiffredaffaires augmente, le complment tant constitu principalement de socits plusieursassocis,imposeslimptsurlerevenu.
5
4 Source: Direction des affaires civiles et du sceau du ministre de la justice, daprs les dossiers de cessiontransmischaqueannelachancellerie.
Annexe 16
Graphique3:Modedimpositiondesunitslgalesdusecteuren2010,parchiffredaffairescroissant
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Minimum 1erquartile
Mdiane 3mequartile
Maximum
Entreprisesclassesparchiffred'affairescroissant
Unitslgalesimposesl'imptsurlessocits
Unitslgalesimposesl'imptsurlerevenuavecplusieursassocis
Unitslgalesunipersonnellesimposesl'imptsurlerevenu
Source:MissionIGF,d'aprsdonnesDGFiPportantsurl'exercicefiscal2010.
1.3.2. Rentabilitdesunitslgalesdusecteur
Graphique4:Tauxderentabilitmoyendesunitslgalesdusecteuren2010,parchiffredaffairescroissant
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Minimum Premierquartile
Mdiane Troisimequartile
Maximum
Entreprisesclassesparchiffred'affairescroissant
Tauxderentabilit(RNC/CA)
Tauxderentabilitdesunitslgalesdusecteur
Tauxderentabilitmoyendel'conomiefranaise
Source:MissionIGF,d'aprsdonnesDGFiPportantsurl'exercicefiscal2010.
6
Annexe 1 7
Audeldupremierdcile(entrepriseslespluspetites),quiconnaitunerentabilitcompriseentre30%et35%,larentabilitmoyennedesstructuresdunotariataugmentelinairementenfonctionduchiffredaffaires,passantde30%40%.
1.4. Niveaudesrevenusdclarsparlesprofessionnels
1.4.1. Lamission a apprhend les revenus des professionnels en distinguant lestypesdestructuredimposition
Afindedterminer les revenusdesprofessionnels, lamissionautilisun indicateurconnupourtouteslesunitslgalesdusecteur:lersultatnetcomptable.Lanalysedesrevenuspartirdursultatnetcomptablesupposededistinguerplusieurscas:
unprofessionnelqui exerce sonmtierdansune structureunipersonnelle impose munratilimptsurlerevenuperoituner ontotalegaleaursultatnetcomptable
delentreprise; lorsquun professionnel exerce sa profession dans une unit lgale pluripersonnelle
impose limpt sur le revenu, le rsultat net comptable de lunit lgale doit trerpartientrelenombredassocispourobtenirunermunrationparpersonne;
lorsquunprofessionnel exerce saprofessiondansuneunit lgale impose limptsur les socits, la rmunration du capital verse aux associs (le rsultat netcomptable),doittreajouteausalaireverschaqueassoci5.
Tableau6:tudedesrevenusdesprofessionnelsenfonctiondelastructuredimposition
Modedimpositiondelunitlgale
Nombredeprofessionnelsdanslunit
lgale
Modededclarationdes
revenus
Quermunrelersultatnetcomptable?
Mthodededterminationdelarmunrationparprofessionnel
Unitlgaleunipersonnelleimposelimptsurlerevenu
Ununiqueassoci
Luniqueprofessionneldclarelensembledesesrevenuslimptsurlerevenu.
Lecapitaletletravail
Larmunrationduprofessionnelestconfondueaveclersultatnetcomptabledelentreprise.
Unitlgalepluripersonnelleimposelimptsurlerevenu
Aumoinsdeuxassocis
Lesassocisdclarentlensembledeleursrevenuslimptsurlerevenu.
Lecapitaletletravail
Lersultatnetcomptablereprsentelarmunrationdelensembledesassocisetdoittrerpartientreeux.
Unitlgaleimposelimptsurlessocits
Unassocioudavantage
Lunitlgaledclaresonrevenunetcomptablelimptsurlessocits.Lesassocisdclarentlessalairesquilsseversentlimptsurlerevenu.
Lecapitaluniquement
Lersultatnetcomptablereprsentelarmunrationducapitaldelensembledesassocis.Ildoittrerpartientreeuxetajoutpourchacunausalaireperupourcalculerlarmunrationtotaleparassoci.
Source:MissionIGF.
7
5 Les salaires pourraient tre apprhends par les dclarations de revenus, mais le rattachement de cesinformations aux donnes relatives limpt sur les socits suppose de recourir un examen individuel desdossiers.
Annexe 18
Lamissionaprocdltudedesrevenusdesstructuresdusecteurenquatretemps: dans un premier temps, lamission a calcul un certain nombre de statistiques pour
chacundestroistypesdunitslgales(moyenne,mdiane); dans un deuxime temps, la mission sest restreinte ltude des revenus des
professionnelsexerantleurprofessiondanslecadreduneentrepriseunipersonnelleimposelimptsurlerevenu;
dans un troisime temps, lamission a tudi les revenus de professionnels exerantdansuneunitlgaleimposelimptsurlessocitssurunchantillondedossiersfiscauxindividuels,defaonrapprocherrmunrationducapital(connuparlimptsurlessocits)etrmunrationdutravail(connuparlimptsurlerevenu);
enfin,lamissionaanalyslesdonnesportantsurlechiffredaffairesetlebnficeparnotairedesstructuresayantdonnlieudescessionstotalesoupartielles.
1.4.2. Rpartitiondesrevenusdclarsdelensembledesprofessionnels
Tableau7:lmentssurlarpartitiondesrevenusdesnotairesenFranceen2010
FranceentireEntreprise
unipersonnelleimposel'IR
Entrepriseimposel'IRavecplusieursassocis
Entrepriseimposel'IS
Les1%quigagnentlemoins 22717 77355 13160Les10%quigagnentlemoins 65834 205079 54188Les25%quigagnentlemoins 100361 315922 94454Moyenne 190812 690944 278422Les50%quigagnentlemoins/leplus 159410 505731 185491Les25%quigagnentleplus 237259 816629 363649Les10%quigagnentleplus 344354 1338057 647708Les1%quigagnentleplus 731376 3519486 1855853Nombred'unitslgales 1615 2508 81Rapportinterquartile(P75/P25) 2,4 2,6 3,9Source:MissionsurdonnesDGFiPexercice2010.IR:imptsurlerevenuIS:imptsurlessocits
Tableau8:lmentssurlarpartitiondesrevenusdesprofessionnelsdunotariatenledeFranceen2010
IledeFranceEntreprise
unipersonnelleimposel'IR
Entrepriseimposel'IRavecplusieursassocis
Entrepriseimposel'IS
Les1%quigagnentlemoins 22717 104568 13160Les10%quigagnentlemoins 70837 303889 60909Les25%quigagnentlemoins 129275 515679 128427Moyenne 279143 1225447 429316Les50%quigagnentlemoins/leplus 239293 867429 199281Les25%quigagnentleplus 374104 1471053 581435Les10%quigagnentleplus 576581 2362907 744847Les1%quigagnentleplus 802088 6108833 1855853Nombred'unitslgales 128 319 12Rapportinterquartile(P75/P25) 2,9 2,9 4,5Source:MissionsurdonnesDGFiPexercice2010.IR:imptsurlerevenuIS:imptsurlessocits
8
Annexe 1 9
Les revenus des professionnels tablis en ledeFrance sous forme dentrepriseunipersonnelle soumise limpt sur le revenu sont suprieursde 46% lamoyennenationale du notariat (50% en mdiane). Ces diffrences saccroissent avec le chiffredaffaires(+67%pourledernierdcile)etsobserventgalementpourlexercicesousformedesocit(+77%enmoyennepourlesstructuresplusieursassocissoumiseslimptsurlerevenu).Le notariat est caractris pardesrevenuslevsetrelativementhomognes,avecunrapportinterquartileinfrieur3.
1.4.3. Rpartitiondesrevenusdesprofessionnelsexerant leurprofessiondansunelgaleunipersonnelleimp e unit os limptsur lerevenu
En 2010, le dcile lemoins favoris des grants dune unit lgale unipersonnelle dusecteur impose limpt sur le revenuprsentaitdesrevenus trois foissuprieursaurevenunetannuelmoyendunsalarienFrance(graphique5).Les10%lesplusaissontperudesrevenussuprieurs344354paran.Graphique5:Rpartitiondesrevenusdesgrantsdunestructureunipersonnelleimpose
limptsurlerevenuen2010
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
Minimum Premierquartile
Mdiane Troisimequartile
Maximum
Entreprisesclassesparrsultatnetcomptablecroissant
Revenudesgrants
d'entreprisesunipersonnelles
imposesl'impotsurlerevenu
Revenuannuelnetdesgrantsd'unitslgalesunipersonnellesdusecteurimposesl'IR
Revenuannuelnetmoyend'unsalarienFrance,toussecteursconfondus
Source:MissionsurdonnesDGFiPexercice2010.
1.4.4. Analyse des revenus des associs dentreprises imposes limpt sur les
9
socits,daprsunchantillondedossiersindividuels
La mission nationale daudit de la DGFiP a analys les dossiers fiscaux des associsdentreprisesdu secteur impose limpt sur les socits, au titrede lexercice2010.Cesdonnessontprsentestitredillustrationetnontnaturellementpasvocationdcriredefaoncompltelastructuredesrevenusindividuelsdesassocisdetellessocits.
Annexe 110
Les dossiers ont t choisis alatoirement dans les dpartements des HautsdeSeine etdIndreetLoire. Cette analyse a permis de calculer la part moyenne de chaque type derevenu (traitements et salaires, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, autresrevenus)danslesrevenusdupremierassoci,rattachableslactivittudie.On constate que pour le premier associ, le revenu total rattachable lactivit slve 227695enmoyenne,comparable lamoyenneparassocidesstructures imposes
5).surlerevenu(25590Le revenu moyen est compos 98,9% de traitements et salaires et 1,1% de revenusfonciers(1726).
Tableau9:Partmoyennedechaquetypederevenudanslesrevenusdupremierassocirattachableslactivit,pourlchantillondedossiersanalyssparlaMNA
Typederevenurattachablelactivit
Montantmoyendurevenu(eneuros)
Partmoyennedanslesrevenusrattachableslactivit
Traitementetsalaires 227695 98,9%Revenusdecapitauxmobiliers 2500 1,1%Revenusfonciers 0,0%Autresrevenus 0,0%Totaldesrevenusrattachablesl'activit 230195 100,0%Source:Examenparlamissionnationaledauditdedossiersindividuelsportantsurlexercice2010.
1.4.5. Estimationduchiffredaffairesetdubnficedesnotairespar lesdonnesdecessiondoffices6
Lesdonnesconomiquesissuesdesdossiersdecessionsdesofficespublicsetministriels(OPM), transmises la chancellerie, permettent dapprhender la situation conomique decesprofessions.Ellesneconcernentquunepartiedesoffices,quiontconnuunecession.Lchantillonainsiconstitu permet cependant dtablir des indicateurs conomiques, plus particulirementfiables pour les notaires et les huissiers auxquels correspondent la plus grande partie desdonnesenregistres.Les donnes issues des cessions font valoir un bnfice moyen par office individuel de148k,infrieurlamoyennenationalede191kpourlanne2010(issuedesdonnesdelaDGFiP).En revanche, le bnfice moyen des socits (762k par an) est proche de la moyennenationalecalculepour2010partirdesdonnesde laDGFiP(691k),et lapplicationdummeratiode2,7associsparsocitpermetderetrouverunniveaudermunrationparassocidenviron282kparan.Lesdonnesdecessiondesofficessontenphaseaveclesanalysesmenesparlamissionsurlensemble des tudes de notaire. Aussi les tudes cdes peuvent elles tre considrescommereprsentativesdelensembledelaprofession.Tableau10:Caractristiquesconomiquesdelaprofessiondaprslesdonnesissuesdes
dossiersdecession
Indicateur Officeindividuel SocitNombredecessionssurlapriode20092011 253 926Montantmoyendelacession(en) 577025 1770329 6Source:ministredelajustice.
10
Annexe 1 11
Indicateur Officeindividuel SocitChiffred'affaires20082010(en) 615162 2100437Bnficemoyen20082010(en) 148139 761662Bnficemoyenparassoci20082010(en) 148139 282097*Nombredefichesfiscales 446 1225Source:DirectiondesaffairescivilesetdusceauduministredelaJustice.*surunebasede2,7associsenmoyenneparsocit.
2. Activitdelaprofession
2.1. Tchesrservesauxnotaires
Daprslepremierarticledel'ordonnancen452590du2novembre1945,lesnotairessontles officiers publics, tablis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les partiesdoivent ou veulent faire donner le caractre d'authenticit attach aux actes de l'autoritpublique,etpourenassurerladate,enconserverledpt(pendant75ans,et100anspourles actes impliquant unmineur) et endlivrer des copies. La loi n 2008696du15 juillet2008 relative aux archives a fix 75ans ladurede conservation requise (ou25 anscompterdudcsdelintresssicedlaiestplusbref),undlaiport100anssilacteserapporteunmineur.Lesnotairesexercentcesactivitssousmonopole.Lauthentificationdesactesdlgueaux
i r o snotairesviseprotgerles nt tsdespartiesc ntractante (cf.encadr1).Les notaires bnficient en particulier du monopole sur ltablissement des actesauthentiques en matire immobilire: ventes, donations, donationspartages, successions,partages de successions et divorces, prts hypothcaires. Tout transfert de proprit d'unbienimmobilierdoittrepublilaconservationdeshypothquespourtreopposableauxtiers,formalitquirevientaunotairedefaonexclusive.
Encadr1:Ac actedavocat
11
teauthentiqueet
LacteauthentiqueEndroitfranais,l'acteauthentiqueestdaprslarticle1317ducodecivilceluiquiatreupardesofficierspublicsayant ledroitd'instrumenterdans le lieuo l'actea t rdig, etavec les solennitsrequises.Les of des actes ayant leficiers publics, dans l'exercice strict de leurs fonctions, peuvent tablircaractreauthentique:
minutesdenotaire(actedevente,contratdemariage,testamentnotari); ci i d aactedtatcivilrdigparunoffi erdtatc vil(actes en issanceetdedcs); acte dhuissier sous ce ues par la loi (acte de signification d'unertaines conditions prv
assignation,d'unesaisie).Hritehistoriquementdelaprocduredelinsinuation(instaureauXVImesicleenFrance),parlaquelle un juge actait la reconnaissance des documents qui lui taient soumis (de donationsnotamment),lauthentificationsesttenduedenombreuxactes.La force de lacte authentique rsulte dans la certification dune date certaine, la force probante delacte(saufcontestationjudiciaire, leslmentsrdigsparlenotairefontfoi)etsaforceexcutoire.En vertu de larticle 19 de la loi du 25 ventse an XI contenant organisation du notariat, les actesnotarisferontfoienjusticeetserontexcutoiresdanstouteltenduedelaRpublique.Certain raitfaibleounulleencasdeconflit):sactesrequirentuneformeauthentique(leurvaleurse
immobilier:venteouacquisitiond'unbienimmobilier; s entre vifspatrimoine: ouverture d'une succession impliquant un bien immobilier, donation
(saufdonsmanuels); famille:contratdemariage,actedenotorithrditaire,excutionduntestament.
Annexe 112
Lactedavocat,nouveloutildescurisationjuridiquedescontratssousseingprivs,necouvrece
jouraucundesactesrelevantdumonopolehistoriquedesnotairesLa loi n2011331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques etcertainesprofessionsrglementesquiafaitsuiteaurapportDarrois7acrlecontreseingdavocatou acte davocat, un acte juridique dans lequel l'avocat contresigne un acte sous seing priv, etattesteainsiavoirpleinementclair laou lespartiesconseillessur lesconsquences juridiquesdecetacte.Lavocat,enapposantsasignaturelactesousseingpriv,attesteavoirclairpleinementlaoulespartiesqu'ilconseillesurlesconsquencesjuridiquesdecetacte(art.6631),lespartiestantdece fait, saufdispositionscontraires,dispensesde toutementionmanuscriteexigepar la loi (art.6633).Cecontreseingviseproposerunescurisationjuridiquedescontratsconclusentredesparticuliers(contrat de location, PACS, acte de cautionnement, donation hors donation partage) ou desentreprises(ventesdefondsdecommerce,cessionsdeparts,cessionsdebauxcommerciaux).Ilconstitueuneformedacteintermdiaireentrelactesousseingpriv(sourcedinscuritjuridiquecar souvent conclu sansmatrise de la rglementation, sur la base demodles gnriques)et lacteauthentique (formelmais plus lourd et potentiellement coteux, sans possibilit de ngociation dutarif).Lactedavocatfaitpleinefoidelcritureetdelasignaturedesparties.Ainsiunepartienepourraplus dsavouer son criture ou sa signature aussi facilement puisque lavocat aura pralablementprocdauxvrificationsquisedoivent,saufengageruneprocduredefauxencritureprive(art.6632infine;art.299C.pr.civ.).En revanche, lacte davocat nemportepas force excutoire, contrairement lacte authentique. Parailleurs,ilnepermetlaralisationdaucundesactesquirelventdumonopoledesnotaires.
Source:MissionIGF.
2.1.1. Actessoumislapublicitfoncire(dcretdu4janvier19
Toutacteoudroitdoit,pourdonner lieuaux formalitsdepublicit foncire, rsulterd'unacte reu en la forme authentique par un notaire exerant en France, d'une dcisionjuridictionnelle ou d'un acte authentique manant d'une autorit administrative (article7101 actesdev
55)
ducodecivil).Les antfairelobjetdunetellepublicitincluent: Tous
portanactes,mmeassortisd'uneconditionsuspensive, et toutesdcisions judiciaires,touconstatantentrevifs:
Mutationouconstitutiondedroitsrelsimmobiliersautresquelesprivilgesethypothques,quisontconservssuivantlesmodalitsprvuesaucodecivil;
Bailpouruneduredeplusdedouzeannes,et,mmepourunbaildemoindreentedure,quittanceoucessiond'unesommequival troisannesdeloyersou
fermagesnonchus; Titre d'occupation du domaine public de l'tat ou d'un de ses tablissements
publicsconstitutifd'undroitrelimmobilierdlivrenapplicationdesarticlesL.d d341L.349 ucode udomainedel'tatetdel'article3delaloin94631du
25juillet1994ainsiquecession,transmissionouretraitdecetitre: Les actes entre vifs dresss distinctement pour constater des clauses d'inalinabilit
temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauseserlarsolutionoularvocationd'actessoumispublicit;susceptiblesd'entran
12
7RapportsurlesprofessionsdudroitremisauPrsidentdelaRpubliqueparlaCommissionDarrois,mars2009.
http://actu.dalloz-etudiant.fr/le-billet/article/lacte-davocat-un-nouveau-garant-de-la-securite-juridique-des-particuliers-et-des-entrepris/h/26d7bfa4e04932e2407e2d91f170fb0d.html#art66_3_1
Annexe 1 13
crance hypothcaireformeprescritesparla
Lesattestationsnotaries,tabliesenexcutionde l'article29dudcretdu4 janvier5 195 ,envuedeconstater la transmissionou laconstitutionpardcsdedroitsrels
immobiliers; Les actes complmentaires ou accessoires de ceux dcrits cidessus (notamment:
elle, mainleve, radiation, translation,constitution dhypothque conventionnrglementsdecoproprit);
Lesconventionsd'indivisionimmobilire; Lesdocumentsdestins constater tout changementoumodificationdunomoudes
prnoms des personnes physiques, et les changements de dnomination, de formejuridiqueoudesigedessocits,associations,syndicatsetautrespersonnesmorales,lorsque ces changements intressent des personnes physiques ou morales au nomdesquellesuneformalitdepublicitatfaitedepuisle1erjanvier1956.
2.1.2. Successions
tablissementdestestamentsauthentiquesoudescodicilles,etleurrvocation; mystiques8(ledptesttoutefoisfacultatif);Dptdetestamentsolographesou Testamentpartagedascendants; Partage successoral en cas de prsencedimmeubles ou lorsqu'il y a unmineur sous
administrationlgaleousoustutelle,ouunmajeursoututelle.
2.1.3. Donations
Donationsentrevifssaufdonsmanuels(article931ducodecivil).
2.1.4. Mariage
Contratsdemariageetactescomplmentairesouaccessoires; Reconnaissancedenfantnaturelpostrieurement lanaissance (article335du code
civil); a Reconnaissanceopposableauxtiersdel reprise volontaire de laviecommuneaprs
sparationdecorps; tat liquidatif, convention dfinitive de divorce, lorsque la liquidation porte sur des
bienssoumispublicit foncire,ou lorsquunprojetenestdemandpar le jugedesaffairesmatrimoniales.
2.1.5. Actesdivers
Ventepubliquedebiensdehautefutaie; Bauxdedbitsdeboisson(article504duCodeGnraldesImpts); Endossement de copie excutoire ordre (facult pour un crancier de cder sa
un tiers sous rserve de respecter certaines conditions deloidu15juin1976);
13
8Ilexistetroissortesdetestaments:olographe,authentiqueetmystique.Letestamentolographe,lepluscourantdoittrecritenentierdelamaindutestateur,datetsign.Letestamentauthentiqueestrdigparunnotaire,luetsignparletestateurenprsencedetmoinsquisignentgalement.Untestamentmystiqueestrdigparletestateur(ouuneautrepersonne)etdoittresignpar letestateur.Cedernierremetaunotairesontestamentdansuneenveloppeferme,enprsencede2tmoins.
Annexe 114
dentreprise,ainsiquedegestio
2.2. Activitsannexesexerceshorsmonopole
En complment de leurs activits sous monopole, les notaires peuvent accomplir desmissions accessoires de conseil et de gestion (gestion dimmobilier locatif en particulier),auprsdesparticuliers,desentreprisesetdescollectivitslocales.Surcesmarchs,lesnotairessontenlibreconcurrenceavecdautresprofessions,notammentles autres professions juridiques rglementes, les professions du chiffre ou les agentsimmobiliers.
2.2.1. Conseilsauxparticuliers
Lenotaireassurepar la connaissancedesesclientsunconseilpralable la rdactiondesactes. Ilpeutgalementproposerunconseilgnralenmatirededroitde la familleetdegestionfiscaleetpatrimoniale(financement,transmission,gestion).Leconseilpralablelardactiondesactesestgratuitquandbienmmeleclientrenonceraitlaralisationdel'acteauvudececonseil.Lenregistrement des PACS et leur transmission aux services de ltat civil peuvent treassursparunnotaire,ungreffier,unagentdiplomatiqueouunagentconsulaire.Aummetitrequelesexpertscomptablesetquelesavocats,lesnotairespeuventexercerlamissiondetiersdeconfianceauprsdel'administrationfiscale.Cetteactivitprvueparlarticle170terduCodeGnraldesImptsconsisterceptionner,attesteretconserverlespices justifiant des avantages fiscaux demands par des contribuables (dduction,rductionsetcrditsdimpts),ainsiqutltransmettre les informations laDGFiP.Pourexercer cette mission, les professionnels doivent conclure une convention avecl'administrationfiscale,selonunmodleprtabli(arrtdu1ermars2012).
2.2 2. Ngociationetgestionimmobilire
En sappuyant sur leur connaissance du secteur, les notaires peuvent accompagner leursclientsdanslensembledunprojetimmobilier:pourlesvendeurs(recherchedeclientspourun bien) ou pour les acheteurs: recherche et ngociation du prix dun bien, formalitsadministratives(dclarationspralables,purgedesdroitsdepremption....),calculdestaxes,acquittementdelimptsurlesventuellesplusvaluesparretenuelasourcesurleprixde
.
vente9.Lenotaireestgalementsusceptibledexercerlesfonctionsdegestionlocative(avecousansrecherchedelocatairepourlecomptedesonclient).UneenqutedelaDGCCRFatmeneen2009dans16dpartementsauprsde108officesnotariaux en vue d'apprcier les interventions des notaires dans le cadre de la gestionimmobilire (ngociation, mise en location). L'enqute a permis de constater une bonneapplicationde la rglementation.Lesanomalies releves concernent l'affichageduprixdesprestations(souventincompletvoireinexistant).
2.2. . Conseilsauxentreprisesetauxagriculteurs
Les notaires peuvent proposer des conseils en matire de cration et de transmissionndesactifsprofessionnels.
3
14
9 Daprs la direction des affaires civiles et du sceau duministre de la justice, le notariat peroit et reversechaqueannel'tatenviron22Mddetaxesetimpts.
Annexe 1 15
Leurcouverturenationale leurpermetdeproposerdesoutilsplusspcifiquementdestinsaux exploitations agricoles: cration dun fonds agricole (estimation de la valeur delentreprise et facilitation de la transmission), cration dun bail cessible sous formeauthentique, conclusion dun plan crdit transmission sous forme authentique (limitantlimpactfiscaldunerevente).
2.2. Conseilsauxcollectivits
Lesmissions auprs des collectivits locales peuvent porter sur des conseils juridiques enconcurrence avec les avocats (droit de lurbanisme, de lenvironnement et des collectivitslocalesenparticulier)ousurlardactiondactes,loccasiondunprojetparticulieroudunamnagementdensemble.LesitedesNotairesdeFrancerecenseparexemplelesdomainesdinter
4.
ventionsuivants: ;lesautorisationsd'urbanisme ation;premptionetexpropri lespouvoirsdumaire; lespropritsimmobilires; lasauvegardedescommerces.
2.2.5. Lesactivitshorsmonopolereprsententaumoins11%duchiffredaffairesdelaprofession
Surunchiffredaffairesannuelestimseptmilliardsdeurosen2011(source:CSN),11%relvedefaonmanifestedactivitshorsmonopole(ngociationimmobilireetconseil).Lesdonnespubliesparlesnotairesnontpaspermisdedistinguerlapartdesactesrdigspar lenotairesansobligationrglementaire (bauxdemoinsdedouzeansparexemple)ouceux qui, ne relevant pas du monopole notarial, auraient pu tre tablis par dautresprofessionnels(enregistrementdePACS).
Encadr2:Impossibilitdecessionsparedesactivitshorsmonopole
LapremirechambreciviledelaCourdeCassationsestprononcesuruncasdecessionparuneSCPde notaires de son activit de biens louer et de grance dimmeubles, au bnfice dune agenceimmobilire.LarrtdelaCourrelvequelacessionaeulieuendpitdel'avisdfavorablerenduparlachambredpartementaledesnotaires, le20 juillet1998,aprsconsultationduConseil suprieurdunotariat.LeprocureurdelaRpubliqueaengagdespoursuitesdisciplinairesl'encontredesdeuxnotaires associs pour divers manquements et notamment en raison de cette cession partielled'activit.LaCour,statuantencassationdunedcisiondelacourd'appeldeRennes,ainterdit lareventeuntiers des activits hors monopole (30 mars 2005, arrt de cassation partielle n 623 FSP+B), ensappuyantsur larticle13dudcretdu19dcembre1945qui interditaunotariat lesoprationsdecommerce.LaCourmotivesadcisionparlefaitquelenotairenepeutcdersparmentsesactivitspratiques horsmonopole qui, au sein de l'office, ne peuvent tre exerces qu' titre accessoire, sansmconnatrel'interdictionquiluiestfaitedeselivrerdesoprationsdecommerce.Lamis ur:sionformuledeuxobservationsrelativeslarglementationenvigue
aucunelimiteauchiffredaffairesdesactivitsannexesnestprvue; si la cessiondesactivitshorsmonopoleun tiersestprohibe (depuis larrtde laCourde
Cassationde2005),cesactivitssontenrevanchevalorisesaummeniveauquelesactivitssousmonopoleaumomentdelatransmissiondunoffice(lavaleurdelachargetantcalculepar rapport au chiffre daffaires de ltude). Elles contribuent par ce biais renchrir le cotdentredenouveauxprofessionnels.
Source:MissionIGF.
15
Annexe 116
Graphique6:Lechiffredaffairesannueldunotariatslve7Mds
Actesdefamille,succession:26%
Immobilier,ventesconstruction,baux:
49%
Ngociationimmobilire:4%Acteslisaucrdit
(hypothque,privilgedeprteurde
deniers):14%
Droitdel'entreprise,
conseil,expertise,conseil
patrimonial:7%
Source:ConseilSuprieurduNotariat.
2.3. Latotalitdesactivitsexercesenmonopoleetunemajoritdactivitsirehorsmonopolefontlobjetdunerglementationtarifa
78262du8mars1978.LetarifdesnotairesestfixparledcretnLarmunrationdesnotairessecompose:
dmolumentsproportionnelsou fixespour tous lesacteset formalitsprvuspar larglementation.Lesconditions tarifairessontencadrespar ledcretprcitpour lensembledes actes relevantdum o son poleetpourunemajoritde acteshorsmonopoletraditionnellementeffectusparlesnotaires;
deshonorairesditsde larticle4 (dudcretdu8mars1978)pour les serviceshors monopole au tarif non encadr (baux commerciaux, consultation juridique etvente de fonds de commerce, par exemple). La rmunration est alors librementconvenueentrelenotaireetsonclient.Leclientdoitavoireuconnaissanceparcritducaractre onreux du service, du montant estim ou du mode de calcul de larmunration.
16
Annexe 1 17
2.3.1. Certainsmolumentssontproportionnelsaumontantdelavaleurpatrimonialenoncedanslacte
Lorsquunacteestassocilamentionduncapital(cequicorrespondlamajoritdesactessousmonopole: transactions immobilires, hypothque et privilge de prteur de deniers,donationspartage,successionintgrantdesbiensimmobiliers),lesmolumentsdunotairesont calculs selon un barme proportionnel dgressif en fonction du montant en jeu. Ledcrettarifairedfinitunesriedeseuilsetdetauxhorstaxesdmoluments,ainsiquuncoefficientmultiplicateur.Ilsubsisteen2012deuxsriesdeseuilsetdetauxselonlanaturedelacte.Parexemple,leshonorairescorrespondantunemutationimmobilirersultentdelapplicationdesseuilsettauxdelapremiresrie,letotaltantmultipliparlecoefficient1.Unedonationpartageestgalement associe la premire srie, mais donne lieu une multiplication par 1,25 dumontantcalculparapplicationdubarme.
Tableau11:Seuilsettauxdesmolumentsproportionnelsdelapremiresriedactes(applicablesnotammentauxmutationsimmobilires),valablesdepuisle17fvrier2011
Seuilbas(en) Seuilhaut(en) Tauxhorstaxeappliqulatranche(enpourcentage)0 6500 4,0006500 17000 1,65017000 60000 1,10060000 0,825Source: issionIGF.
Parmi les activits hors monopole, les moluments de ngociation immobilire sontgalement encadrs par dcret, sous forme dun tarif proportionnel la valeur du bien
5 u
M
(tranchede5%HTjusqu'4573 p is2,5%audel).La tarification proportionnelle est sense prsenter deux avantagesthoriques: uneredistributionenfaveurdesactesdefaiblemontantetlabsencedeffetdeseuil.Dans lecaso lemontantdesmolumentsaffrentsunactedterminseraitsuprieur80000, le notaire et son client peuvent convenir d'une rduction d'moluments pour lapartie de la rmunration dpassant ce seuil. A dfaut d'accord, le conseil rgional des
tle ontantdecetterduction.notairesstatuesurleprincipee mCeplafond,quicorrespondraitparexempleunevaleurdesousjacentde9,65Mpourunetransactionimmobilire,concernetroppeudetransactionspourbnficierrellementdesclientsnombreux.
2.3.2. Dautresmolumentsdonnentlieuunermunrationfixeouforfaitaire
Certainsactesnepeuventpastrermunrsparunmolumentproportionnel.Ilsdonnentlieu l'attribution d'un molument fixe (contrats de mariage sans apport, donation entrepoux)oulavacation(inventaires).Lesmolumentsfixessecalculentpartirduneunitdecompteappeleunitdevaleur(UV),multiplieparunnombredunitsdevaleurfixpardcret,quidpenddutypedacte(tableauIannexaudcretde1978).Lenombredunitsdevaleurparactenvoluepas.Enrevanche, lunit de valeur est rvise rgulirement par dcret. Depuis le dcret du 19fvrier2011,lUVestgale3,90HT.
Vsoit117,00HT;
17
donationentrepoux(pendantlemariage):30U PACSinitialoumodificatif:50UVsoit195HT.
Annexe 118
Lintervention de plusieurs notaires dans la rdaction ou la rception d'un acte n'enn saugme tepasleprix,saufsil'actee trtribuenfonctiondunombred'heurespasses.
Enfin, dans les dpartements de la Guadeloupe, de la Guyane et de la Martinique, lesmoluments sont majors de 25%, une majoration qui atteint 40% la Runion et Mayotte.
2.3.3. Certaines activits donnent lieu une combinaison dmoluments fixes etn edmolume tsvariabl s
La rmunration des actes relevant du tarif proportionnel inclut par ailleurs leelacteremboursementdessommesdboursesdestiersenvuedelaprparationd
etlepaiementdeformalitsassocieslacte.Cesde actesautariffixe,avecparexemple:rniressontvaluesenUV,limagedes
copieauthentique:0,3UVsoit1,17HT copiesurpapierlibre:0,1UVsoit0,39HT
on tarif par obtention de tout document ncessaire la rdaction dun acte et nailleurs:15UV,soit58,50HT.
Enfin, certains actes relevant du tarif proportionnel se voient appliquer un montant (plancher de rmunration dfini en units de valeur 70 UV pour une convention
dindivision,50UVpouruneconstitutiondemitoyennetoudeservitude).En revanche, la mission relve quil nexiste aucun plafond rglementaire fixe des tarifsproportionnels,quipermettraitdeneutraliserunefortehaussedesvaleursfaisantlobjetdelactelorsqueletravaildunotairedemeureinchang.Seulleseuilde80000prcitfiguredanslarglementation,audelduquelunerductionestpossibleparaccordentrelespartiesoupardcisionduconseilrgionaldesnotaires.
2.3.4. Lactualisationdutarifpeutsurvenirsoitpourintroduiredenouvellesmissionsconfiesauxnotaires,soitpourcompenserlrosionmontaire
Lorsquun nouvel acte est introduit, il est tenu compte dactes comparables dj tarifs autableauIpourfixerlemultipleoulafractiondelunitdevaleur.La procdure par comparaison ne tient pas compte dventuels gains de productivit destudes, de la simplification ou de la complexification des actes tarifs. La codification desactesrsulteainsidunprocessusdesdimentationquitrouvesonoriginedansledcretde1978.Les dpenses des notaires (salaires, cotisations, loyer ventuel) suivent globalementlvolution des prix. Il nexiste aucun mcanisme dindexation automatique du tarif enfonctiondelinflation,larevalorisationpouvantintervenirintervalleplusoumoinsrgulier(enmoyenneunefoistousles6,5ans).LarvisiondutariffaitlobjetdundcretenConseildtat,prisaprsconsultationduconseilsuprieurdunotariat surunavantprojet laborpar ladirectiondes affaires civiles etdusceauduministredelajustice.
18
Annexe 1 19
2.4. Conditionsdaccslaprofession
2.4.1. Laccs laprofessiondenotairesupposeuneformationspcifiquedeniveaubac+7incluantdeuxannesdestageprofessionnel
La formationtraditionnelle,de typeBAC+7,comportedeux filires:voieuniversitaire(685diplmsen2010,soit68%desnouveauxentrants)etvoieprofessionnelle(329diplmsen2010,soit32%).Ellescomportent toutesdeuxunstagededeuxansenofficenotarial,dans les fonctionsdenotairestagiaire.Lestagepeutinclureunepriodemaximaledesixmoisdetravailauprsdune autre profession juridique rglemente (avocat, expertcomptable, commissaire auxcomptes).La diffrence entre les deux voies sematrialise aprs le Master 1, avec le choix entre laprparationaudiplme suprieurdunotariat (DSN,voieuniversitaire)et celledudiplmed'aptitudeauxfonctionsdenotaire(voieprofessionnelle).Lavoieuniversitaireconsisteobtenirunmaster2professionnelspcialisendroitnotarialpuisprparer leDSN(diplmesuprieurdenotariat)endeuxansenalternancedansuncentredeformationetdansunetude.La voie professionnelle passe dabord par un CFPN (centre de formation professionnellenotariale),quidlivreenunan lediplmedaptitudeaux fonctionsdenotaire,puisparunstagededeuxansenofficeintgrantsixsminaires.Les institutions reprsentatives des professions ainsi que les tablissements de formationsonttenusdagirpourquelescandidats,soumisuneobligationdestage,soientenmesuredelasatisfaire.Selonl'article37dudcretn73609du5juillet1973,leConseilsuprieurdunotariatprocdel'affectationdansunofficedenotairedesstagiairesquin'ontpastrouvdestage. Par une rsolution de l'assemble gnrale du CSN en date du 26 octobre 2010, unfonds d'aide au placement des stagiaires (FAPS) amme t cr. Il est aliment par unecotisation,laquelleestassujettil'ensembledesofficesnotariaux,dontletauxestfixchaqueanne par une dcision de l'assemble gnrale du CSN. Le FAPS octroie une aide, dont lemontant varie en fonction du niveau des produits totaux, aux offices qui accueillent un ouplusieurs stagiaires, dans la limite d'une somme fixe chaque anne par dcision del'assemblegnraleduCSN,laquelles'estleve10000en2011.Envuedeleurpremirenominationdansunofficedenotaire,lesdiplmsdoiventrecevoirune formation en gestion d'un office de notaire, en dontologie et en discipline. LeprogrammeetlesmodalitsdecetteformationsontdfinispararrtduGardedesSceaux,aprs avis du bureau du Conseil suprieur du notariat et du Centre national del'enseignement professionnel notarial (CNEPN). Larrt du 27 aot 2007 prvoit enparticulier que la dure minimale de la formation est de dix journes d'enseignementorganises par les conseils rgionaux des notaires ou, le cas chant, par la chambre
interdpartementaledesnotaires.Des voies alternatives daccs la profession existent. Elles supposent de justifier dunecertaineduredepratiqueprofessionnelledansunofficedenotairepourdesmembresduneautre profession juridique rglemente (avocats, huissiers,mandataires et administrateursjudiciaires,greffiersdetribunauxdecommerce),ouplusgnralementpourdesspcialistesdudroits(professeursduniversit, juristesdusecteurpublicoupriv).Lespremiersclercsdenotairepeuventgalementbnficierdecesdispositions.
19
Annexe 120
Le cas chant, un contrle de connaissances techniques est exig, et exerc par un jurynational compos de six membres (un magistrat, un professeur, trois notaires, uncollaborateurdenotaire).Lamissionnapaseuaccsauxdonnesportantsurlenombredepersonnesbnficiantchaqueannedecespasserelles.DesconditionssupplmentairesdoiventtrerempliesenAlsaceetenMoselle10.Dans tous les cas, le candidat devra avoir t reconnu capable dexercer la profession pardautresnotaires(traverslestageetsoncertificat,lasupervisiondespreuvesparleCSNetleCNEPN,lejuryduconcoursorganispourvaliderlespasserelles,composmajoritairementdenotaires11).Lesconditionsdaptitudeaunotariatincluentparailleurslabsencedatteinteauxmursoulaprobitetdesituationantrieuredefaillitepersonnelle.Suiteunarrtdelacourdejusticedelunioneuropenne,laclausedenationalitfranaisea t supprime le 17 octobre 2011 des critres daccs au notariat. Peuvent dsormaisdevenirnotaires les ressortissantsd'un autretatmembrede l'Union europenneoud'unautre tat partie l'accord sur l'Espace conomique europen, condition de respecterlensembledesautresexigences(enparticulierdeformation).
2.4.2. Les deux voies daccs un office (droit de prsentation et concours)requirentunavisdesinstancesrgionalesetnationalesdenotaires
Lanominationauxofficesdenotairesestprononcepararrtduministredelajustice: soitsurprsentationdunsuccesseurparlenotairesortant.Lademandedenomination
estprsenteauProcureurGnralprslacourdappeldansleressortdelaquelleestsitu l'office. Elle est accompagne notamment des conventions intervenues entre letitulairede l'office ou ses ayantsdroit et le candidat, etdunplande financementdelacquisition.Ledroitdeprsentation,introduitparl'article91delaloidefinancesdu28 avril 181612 comporte une contrepartie financire qui reprsente la valeur del'engagement pris par le cdant d'user de son droit de prsentation en faveur ducessionnaire. Il ne s'agit pas en thorie d'une cession d'un office, lequel appartient l'tat.Enpratique,cependant,sonvaluationseffectueselondesmodalitssimilaireslavalorisationdunfondsdecommerce.L'usagedudroitdeprsentationesttransmis,encasdedcsdutitulairedel'office,auxhritiersoulgatairesdutitulaire13;
10 Avoir travaill trois ans (dont deux annes ininterrompues en stage) dans des tudes du ressort des coursddappeldeColmar etMetz, et avoir t reuun concoursprofessionneldfini aux articles111et suivantsducretn73609du5juillet1973.
11 Le juryestprsidparunmagistratde laCourde cassation, et lanominationest effectuepar legardedessceaux.
12 Les avocats la Cour de cassation, notaires, avous, greffiers, huissiers, agents de change, courtiers,commissairespriseurspourrontprsenterl'agrmentduPrsidentdelaRpubliquedessuccesseurs,pourvuqu'ilsrunissent lesqualitsexigespar les lois.Cettefacultn'aurapas lieupour lestitulairesdestitus.Lessuccesseurspr
20
sentsl'agrment,enapplicationduprsentalina,peuventtredespersonnesphysiquesoudessocitscivilesprofessionnelles.13L'article91delaloidefinancesdu28avril1816nes'appliquepasenAlsaceetenMoselle.Encasdevacanced'unofficesuiteundcs,unedmissionoul'atteintedelalimited'ge,unecommissioncomposedemagistratsetdenotairesproposeaugardedes sceauxune listede candidatsqu'ellea classsparordredeprfrence.Leclassements'effectueselonlescritressuivants:anciennet,mriteetaptitudegnraledirigerunoffice.
Annexe 1 21
soit par concours, pour les offices crs ou laisss vacants. Cette situation est rare:daprs les donnes de la chancellerie,17officesontt crs chaqueanneparconcoursdepuiscinqans(soitmoinsde0,4%dunombredtudesexistantes)14.Entre1980et2012,lenombredofficesabaissde11%(passantde51344562),soitpar fusion doffices loccasion de la constitution de SCP, soit par disparition destructures non compenses par une cration. Un arrt du garde des sceaux fixe lenombre et la localisation des offices pourvoir, et les modalits de candidature auconcours,notammentlesdatesdeconcoursenapplicationdesdispositionsdesarticles4956dudcretdu5Juillet1973.LeCentreNationaldel'EnseignementProfessionnelNotarial(CNEPN),tablissementdutilitpubliqueplacsouslecontrleduGardedessceaux,greleconcoursannueldesofficescrsdenotaires.Leconcours,accessibletouslesdiplmsnotaires,comprenddeuxpreuvescrites15(thoriqueetpratique),etunoraldevantunjurycomposdunmagistrat(prsident),dununiversitaireetdedeuxnotaires.Leprogrammeetlesmodalitsdececoncourssontarrtsparlegardedessceaux,ministredelajustice,aprsconsultationdubureauduConseilsuprieurdunotariatetduCentrenationaldelenseignementprofessionnelnotarial.
Tableau12:Statistiquesportantsurlesconcoursdenominationauxofficesdenotaire
Anne
Anciennescrationsremisesauconcours
Officesvacants
propossauconcours
Crationsd'officesdenotairehorsAlsaceMoselle
(concours)
Crationsd'officesdenotaireenAlsaceMoselle
TotaldescrationsnettesenFrance
Officespourvus
2008 0 1 17 0 17 NC2009 23 1 26 3 29 492010 8 0 8 0 8 152011 0 0 8 0 8 52012 1 0 21 2 23 2Total 32 2 80 5 85 71*Moyenne 6 0 16 1 17 18*Source:Directiondesaffairescivilesetdusceauduministredelajustice.*:donnesrestreinteslapriode20092012NC:donnesnoncommuniques
Danslesdeuxcas,leprocureurgnralrecueillel'avismotivdelachambredesnotairessurlamoralit et sur les capacitsprofessionnellesde l'intressainsique sur sespossibilitsfinancires au regard des engagements contracts. La chambre recueille, s'il y a lieu, tousrenseignements utiles auprs d'une autre chambre ou d'un conseil rgional, du centre deformation professionnelle ou de l'institut des mtiers du notariat. Le procureur gnraltransmetledossieraugardedesSceaux,avecsonavismotiv.Larticle48dudcret73609prvoitquelegardedesSceaux,demande,lecaschant,aubureauduconseilsuprieurdunotariat ou tout autre organisme professionnel des renseignements sur les activitsantrieuresducandidat.
14Auregarddesrevenusmoyensdesnotaires,lefaitquecertainestudesnaientpastrouvpreneuren2010et2011rvleaprioriunelocalisationpeuattractive.Lacrationdtudesdanslessecteurslesplusdynamiquesetattractifsnerisqueraitpasunetelledsaffection.
21
15 L'preuve crite thorique consiste en une dissertation portant sur les problmes juridiques, conomiques etsociaux dumonde actuel, et plus particulirement sur ceux qui se posent au notariat. L'preuve crite pratiqueconsisteenl'tudedecaspratiquesseprsentanthabituellementdansl'exercicedelaprofessiondenotaire.L'preuveorale, d'une dure de vingtminutes, consiste en un entretien avec le jury sur des questions professionnelles. Ellepermet au candidat de prciser lamanire dont il conoit l'exercice de son activit dans la perspective de soninstallationdansunofficecrouvacant(source:arrtdu27aot2007).
Annexe 122
Lachancellerieprocdelanominationdesprofessionnelsauregarddeleursaptitudes,deleurmoralitetdesconditionsfinanciresduprojet.CettenominationestformaliseparunarrtduGardedesSceaux.Laccs une tude repose enpartie sur ladoptiondu candidat par sespairs, auxniveauxrgionalpuisnational,traversledroitdeprsentationetlesavisdemandsparleministredelajusticeauxreprsentantsdesnotaires.
2.4.3. Auseindunetude,lenotairepeutdlguersesclercsetassistantsnotairesun nombre important de tches matrielles prparatoires aux actesauthentiques
En sus des techniciens (comptable, ngociateurs immobiliers, gestionnaire de patrimoine,assistants),lenotairesappuiesurdesclercsetdesnotaires(stagiaires,assistantsounotairessalaris)pourlassisterdanslaprparationetlardactiondesactes,ainsiquedanslaccueildesclients.La formationdes collaborateursdenotaire (clercsdenotaires) a t rviseen2008pourpermettrelentreenofficediffrentsniveaux.Lexercicedelafonctiondeclercdenotairesuppose une formation en droit de type bac+2/bac+3 (BTS Notariat, DUT carriresjuridiques, diplme de linstitut des mtiers du notariat IMN aprs une licenceprofessionnelle) et un stage en alternance. Le diplme de premier clerc de notaire (deuxpreuvescritesetsixpreuvesorales)atremplacparceluidelIMN.Lerleduclercdpenddesonexprienceetdelarelationtablieaveclenotaire:rceptiondes clients, recherches de pices, constitution des dossiers, rdaction des actes, suivi desformalitsaprslasignaturedesactes.Lenotairestagiaire,encoreenformation,doiteffectuerdeuxannesdestageobligatoireentudedanslesconditionsmentionnesauparagraphe2.4.1.Entre la validationde sa formationet sanominationpar le gardedesSceauxpourdevenirnotaireentitre(titulaire,associousalari), lenouveaudiplmestnotaireassistant.Ilpeuttrehabilitrecevoirdesactesetencadrer lepersonneldunetude,maisnepeutsignerluimmedacte.Iln'engagepassaresponsabilitcivile.Lesrmunrationsminimalesdescollaborateurssontdfiniesdansuneconventioncollectivenationale, par catgorie intgrant des critres relatifs la formation, au niveau deconnaissances et dautonomie. Le titulaire de loffice dcide du passage dune catgorie lautre.Un clerc peut notamment assumerdes fonctions dencadrement (catgories C1, C2,
C3,C4)ettrermun renconsquence.La valeur du point est fixe 12,90 pour 35 heures depuis le 15 mars 2012. Lescollaborateurs peuvent ngocier avec leur employeur une rmunration suprieure auxseuilsprvusparlaconventioncollective.Entouttatdecause,lenotairelattedunetudeestenmesuredesappuyersurunemainduvre salarie bnficiant dun niveau de formation lev, voire quivalent celui destitulaires (cas des notaires salaris et des notaires assistants). Ceci permet au notaire dedfiniruneorganisationdutravailotoutoupartiedelaprparation,delardactionvoiredelasignaturedesactespeuttreassureparsescollaborateurssalaris.
22
Annexe 1 23
Tableau13:Rmunrationminimalesdessalarisdesofficesdenotairesprvueparlaconventioncollectivedunotariat
Catgoried'emploi
Typed'emploioccup Indicedermunration
Salairemensuelbrutintgrantle13memois
E1 Agentd'accueil 110 1537E2 Aidecomptable,secrtaire 115 1607T1 Assistantderdaction 132 1845T2 Comptable,clerc 146 2040T2 Notairestagiaire16 160 2236T3 Ngociateurexpert 195 2725C1 Notairediplm,clercexpriment(diplmedepremierclerc) 220 3075C2 Notairediplmayant4ansdepratique 270 3773C3 Cadreprincipald'unoffice,plusde5ansd'exprienceaprsdiplme 340 4752C4 Cadreexprimentbnficiantd'unelargedlgationdepouvoir 380 5311Source:Convention collectivenationaledunotariatdu8 juin2001,avenantn19du15mars2012etguidedesstages.
2.4.4. Lenombredenotairessalarisatmultiplipartroisenseptanset82,5%deces professionnelssontdesfemmes
Le notaire peut exercer sa profession en qualit de salari d'une personne physique oumoraletitulaired'unofficenotarial.Lestatutd'officierpublicsalariat introduitenpremier lieupour lesnotaires,par la loin901259 du 31 dcembre 1990, avant dtre tendu vingt ans plus tard aux autresprofessions: huissier de justice, greffier de tribunal de commerce, commissairepriseurjudiciaire17.Samiseenuvrepourlenotariatrsultedudcretn9382du15janvier1993.Cemoded'exercicedelaprofessionestencadrparlargleditedu1pour1,noncel'article1terdel'ordonnancen45290du2novembre1945relativeaustatutdunotariat:Unepersonnephysique titulaired'unofficenotarialnepeutpasemployerplusd'unnotairesalari.Unepersonnemoraletitulaired'unofficedenotairenepeutpasemployerunnombrede
isyexerantlaprofession.notairessalarissuprieurceluidesnotairesassocCettergleatintroduitedaprslachancelleriepourconserverausalariatsonobjectifdepromotionprofessionnelledesjeunesdiplmsnotaires.Unnotairesalariestdiplmetnommpar legardedesSceaux,maisnestpasassociaucapitaldunetude.Notairedepleinexercice,ilalesmmesprrogativesquelesassocisettitulairesdecharge.16 s o t pLestagiairein critaudiplmesuprieurden tariates classau niveauT2(146points)la remireanneetaugmentede14pointslasecondeanne(160points).17 Ce statut n'a t autoris que tardivement pour les huissiers de justice et les greffiers des tribunaux decommerce(loidu22dcembre2010relativel'excutiondesdcisionsdejustice,auxconditionsd'exercicedecertainesprofessionsrglementesetauxexpertsjudiciairesetdcretsn2011875du25juillet2011relatifauxhuissiersdejusticesalarisetn20111270du11octobre2011relatifauxgreffiersdestribunauxdecommercesalaris) ainsi qu'aux commissairespriseurs judiciaires (loi du 20 juillet 2011 de libralisation des ventes
23
volontaires de meubles aux enchres publiques et dcret n 2012121 du 30 janvier 2012 relatif auxcommissairespriseursjudiciairessalaris).Au 18 dcembre 2012, on dnombre environ 900 notaires salaris, contre seulement 43 huissiers de justicesalaris(sur3234),1greffierdetribunaldecommercesalari(sur234)etaucuncommissairepriseurjudiciairesalari.
Annexe 124
847notaires18sur9312exeraientainsileurmtiersansparticipationaucapitaldelofficeau1er janvier2012.Daprsunetudemenepar leconseilsuprieurdunotariaten2011,37%des360offices lesplusdynamiques (chiffredaffaires, implantationdans les grandesmtropoles)accueillentaumoinsunnotairesalaricontre5,5%desofficesdetaillemodesteet implants enmilieu rural. Le recours au notaire salari est donc plus frquent dans les
cesayantlestailleslesplusimportantesetimplantsenmilieuurbain.offiLenombredenotairessalarisatmultiplipartroisentre2005et2012,tandisquelenombretotaldenotaires(salaris,titulairesetassocis)augmentaitde14,4%.
Tableau14:volutiondunombredenotairessalarisdepuis2005
Au1erjanvier Notairessalaris
Ensembledesnotaires
2005 263 81422006 320 83262007 408 85292008 524 87162009 612 88582010 710 90122011 755 91472012 847 9312volution20052012 222,1% 14,4%
Source:DirectiondesaffairescivilesetdusceauduministredelaJustice.
Daprs le centre national de l'enseignement professionnel notarial, 82,5% des salaristaientdesfemmesen2010.
2.5. Modalitsdexerciceparticulires
2.5.1. Contrledelaprof etprocduredisciplinaire
Le dcret n74737 du 12 aot 1974 prvoit que des inspections sont organises par lesession
chambres, les conseils rgionaux et le conseil suprieur du notariat, la diligence de leurprsident.Chaquetudefaitl'objet,desdatesvariables,d'aumoinsuneinspectionannuelle,organise l'initiative de la chambre des notaires. Toutefois, l'inspection des tudes desprsidentsetpremierssyndicsdeschambresdpartementalesestorganisel'initiativeduconseilrgionaldontellesrelventetcelledestudesdesprsidentsdesconseilsrgionaux,l'initiativeduconseilsuprieurdunotariat.Ces inspections, inopines, concernent l'ensemble de l'activit professionnelle du notaireinspectetportentnotammentsurlacomptabilit,l'organisationetlefonctionnementdesontude.Lecontrleannuelestnormselonlesdispositionsdel'arrtdu7mai2010fixantlesmodalits des contrles devant tre effectus lors des inspections annuelles des offices denotaires.Outre les inspections annuelles, les tudes de notaire peuvent faire l'objet d'inspectionsoccasionnelles prescrites soit par le prsident de la chambre, du conseil rgional ou duconseilsuprieurdunotariat,soitparleprocureurdelaRpublique,leprocureurgnraloulegardedessceaux,ministredelajustice.
24
18Source:Directiondesaffairescivilesetdusceauduministredelajustice,cf.paragraphe1.2.1.
Annexe 1 25
Les inspecteurs ont les droits de recherche, de communication et de vrification les plustendussurlesminutes,rpertoires,registres,titres,valeurs,espces,comptesbancairesoupostaux,picescomptables,documentsdetoutenaturedontilsjugentlareprsentationutileleurmission.Autermedechaqueinspection,lesinspecteursenadressentlecompterendusimultanment,selon le cas, au procureur de la Rpublique et la chambre, au procureur gnral et auconseilrgional,augardedessceaux,ministredela justice,etauconseilsuprieur,suivant
n v tquel'i itiati edel'inspec ionatpriseauniveaudpartemental,rgionalounational.Suite un contrle, le notaire peut tre poursuivi disciplinairement l'initiative deschambresouduprocureurdelaRpubliquesoitdevantlachambredediscipline,soitdevantletribunaldegrandeinstance.Auxtermesdelarticle2delordonnancen451418du28juin1945relativeladisciplinedesnotairesetdecertainsofficiersministriels,toutecontraventionauxloisetrglements,touteinfractionauxrglesprofessionnelles,toutfaitcontrairelaprobit,lhonneurouladlicatessecommisparunofficierpublicouministriel,mmeserapportantdes faitsextraprofessionnels,donnelieudessanctionsdisciplinaires.
Lespeinesdisciplinairespossiblessont,parordrecroissantdegravit: lerappell'ordre; lacensuresimple; breassemble;lacensuredevantlacham ladfensedercidiver; emporaire;l'interdictiont ladestitution.Lachambrergionalesigeantenchambrededisciplinergionale(composeexclusivementdeprofessionnels)peutprononcerunrappellordre,lacensuresimpleoulacensuredevantlachambreassemble.En revanche, lespeinesdisciplinairesplus lourdesnepeuvent treprononcesqueparuntribunaldegrandeinstance.Lachambrergionalededisciplinealapossibilitdedciderdechargersonprsidentdeciterdirectement leprofessionnelpoursuividevant le tribunaldegrandeinstanceetdeproposerlunedessanctions.Ladcisiondelaformationdisciplinairepeuttredfrelacourd'appel.Lamissionnapuobtenirdedonnesportantsurlesmanquementsrelevslorsdescontrlesetsurlessanctionsprononcesniauprsdelachancellerie,niauprsdesreprsentantsdelaprofession.
2.5. . Participationlaluttec ntrelebla chimentdargen
Les notaires effectuent chaque anne plus de la moiti des dclarations relatives un2 o n t
soupondeblanchimentdargent,parmilesprofessionsnonfinancires.Tableau15:Statistiquesportantsurlenombrededclarationsdesouponseffectuesdans
lecadredelaluttecontreleblanchimentdesprofessionsnonfinancires
Profession 2008 2009 2010 2011 Total PartdutotalNotaires 347 370 674 1069 2460 54,2%Commissairespriseurs,socitsdevente 5 5 8 16 34 0,7%Huissiers 1 2 0 17 20 0,4%Avocats 3 2 5 0,1%Totalprofessionsnonfinancires 597 949 1303 1691 4540 100%Source:Directiondesaffairescivilesetdusceauduministredelajustice.
25
Annexe 126
2.5. . Obligation deformationcontinue, bureauxannexesetrglementnational
Les notaires sont tenus une obligation de formation professionnelle continue3
, dont lecontenuestdterminparledcretn20111230du3octobre2011.Unnotairepeutcrerunouplusieursbureauxannexessoitl'intrieurdudpartementdanslequelesttabli leuroffice,soitdans lenvironnement limitrophe(articles10,25et27dudcretn71942du26novembre1971),aprsautorisationduprocureurgnralprslacourdappeldontildpend19.Le rglement national des notaires contient des rgles morales et professionnelles quis'imposenttouslesnotaires(article10dudcretn71942du26novembre1971).
2.6. lmentsdecomparaisoninternationale
Enmatiredetransactionsimmobilires,seulslessystmesanglosaxonetscandinavesontrialfranaisradicalementdiffrentsdumodlenota .
Dans les pays de droit anglosaxon (common law), les contrats de droit priv sont tablisconjointement par des solicitors, avocats reprsentant chacune des parties et choisieslibrementparelles.Lerledesnotairesconsisteauthentifierlesactes.Bienquelaplupartpuissentgalementtredessolicitors,lediplmedenotaireestsanctionnpardesexamensdiffrents.Lespaysscandinavesontrecoursdesagents immobiliersagrs.LetransfertdebiensenSudea lieusous la formed'uncontratrelativement libre,tablipar lespartiesoupardesexpertsselonlavolontdescontractants.Lamajoritdesvendeursrecourent,pourl'aspectjuridique de la vente, un agent immobilier qui a suivi une formation spcialise dans cedomaine. L'agent se charge de la commercialisation ainsi que des recherches juridiques etl'laboration des contrats (le "guichet unique"). La qualit des prestations repose sur lecontrle dune association des agents immobiliers, qui accorde les agrments, met desrecommandations,traitelesplaintesetexercelepouvoirdesanction(retraitdagrment).Vingtpayseuropenspossdentunsystmeprochedusystmenotarialfranais:Allemagne,Autriche, Belgique, Bulgarie, Espagne, Estonie, Grce, Hongrie, Italie, Lettonie, Lituanie,Luxembourg,Malte,PaysBas,Pologne,Portugal,RpubliqueTchque,Roumanie,Slovaquie
tduLiechtenstein.etSlovnie.CestgalementlecasdelaSuisseeLesdi n e s ffrencessont anmoinsnombr u es :
slection: au Portugal, l'accs la profession de notaire passe par un concoursconsistant en une preuve crite et une preuve orale. Le concours est ouvert auxtitulaires d'un diplme de droit reconnu en droit portugais, qui a accompli un staged'unanetdemidansunetude.EnGrce,lescandidatsaunotariatdoiventavoirexercpendantdeuxanslesfonctionsdavocatoudejuge.EnItalie,lescandidatsauxconcoursdoiventavoirentre21et45ans.AuxPaysBas,depuisunerformeintervenueen1999,laccslaprofessionatouvert;
portedelactenotari:enAllemagne,seulelinscriptionfaiteparunjugesurlelivrefoncier opre transfert ou constitution du droit de proprit(en France, la volontdespartiesmanifestedanslactenotaripublisuffit);
26
19 Des contraintes supplmentaires sappliquent aux notaires tablis dans les ressorts des cours d'appel deBesanon,NancyetColmar.
Annexe 1 27
liensaveclesautresprofessionsrglementes:danslaplupartdesLnderallemands,lenotaireexercesachargetitreexclusif(officenotarialindpendant).DansdautresLnder, le notaire exerce son activit paralllement la profession davocat (cabinet
iresdavocatnotaire). Dans les deux cas, la nomination et la supervision des notarelventdesLnder;
statut:lesnotairessontdesfonctionnairesenGrceetdansleBadeWurtemberg; conditions de rmunration: auRoyaumeUni, aux PaysBas (depuis une rformede
1999), en Grce (depuis 2011) et en Italie (depuis 2012), les honoraires sontdterminslibrementavecleclient.
La Commission europenne sest interroge sur la pertinence des rgles applicables aumarchdu transfertdesbiens immobiliers.Ellea confiunetudeence sensun institut
(CentredePolitiqueJuridique enneouZERP,situBrme).indpendant EuropLerapportconveyancingservicesmarketoutudejuridiqueetconomiquecomparativesurlemarchdesservicesdetransfertdebiensauseindel'UEcontientuneanalysejuridiqueetconomiquequis'appuiesurlacomparaisonentrelesdiffrentspays.La mthode et les rsultats de ce rapport ont t contests par le conseil suprieur desnotairesdelUnioneuropennelorsdesaparutionlafindelanne2007.PourleCNUE,lerapportZERPnepeutservirdebasedesdiscussionspolitiques.Lamissioncroittoutefoisutilederappelerlesprincipalesconclusionsdecerapport.Le chiffre d'affaires des transactions immobiliresUE27pour 2005 a t estim prs de1800milliardsd'euros(environ16%duPIBUE27), lechiffred'affairescorrespondantdesservicesjuridiquesrelatifsauxbienstant d'environ16,7milliardsd'euros .Quatre modles de rglementation ont t identifis: systme notarial latin fortementrglement, systme notarial nerlandais drglement, systme anglosaxon davocats et
t d esys mescandinave ag ntsimmobiliersagrs.Le rapport tudie les moluments des professionnels lis diffrents montants detransaction (100000, 250000, montant moyen du logement dans le pays tudi). Lessystmesdedroitlatinsontassocisauxfraislespluslevs.Au regard de la fiabilit gnrale du systme de transactions immobilires en France, lamissionnestpasenmesuredeconfirmeroudinfirmer lesconclusionsdurapportportantsur la qualit du service rendu par les professionnels, qui rsultent dune enqutedclarative: l'valuation empiriquedu servicedans lespaysde l'UEpardesprofessionnels,associations et consommateurs n'taye non seulement pas la thorie d'un "meilleur service"dans lessystmesplusrglements,maisrvlequelecontrairesembleseproduiresavoir,qu'unmeilleurservicedanslespaysmoinsrglementsreprsentelanorme.Enrevanche,lacomparaisondescotsdesservicesdetransactionpeuttreprsente,ainsique la corrlation nette tablie par ZERP entre le niveau de rglementation et le cot destransactionsimmobilires.Leprlvementoprsurlesacheteursdebiensimmobiliersestdirectementliauxchoixpolitiquesdorganisationdusystmedetransactions,dontleniveaudescurisationdoitfairelobjetduneanalyseapprofondiequinentrepasdanslecadredelaprsentemission.
27
Annexe 128
Tableau16:Comparaisoneuropennesdeshonorairesjuridiqueslisunetransactionimmobilire
PaysSystmede
rglementation
Fraispourune
transactionde
100000
Fraispourune
transactionde
250000
Prixmoyendun
logement
Fraispourlatransactiondunlogement
moyen
Fraisenpourcentagedu
prixdulogementmoyen
Sude scandinave 500 500 147500 500 0,34%Slovaquie avocat 420 420 100000 420 0,42%Angleterre avocat 1060 1345 297750 1413 0,47%Portugal notaire 510 616 100000 510 0,51%PaysBas notairedrglement 1056 1153 202000 1122 0,56%Espagne notaire 891 1194 172630 1038 0,60%Pologne notaire 677 1430 100000 677 0,68%Allemagne notaire 738 1459 130863 886 0,68%Danemark scandinave 1513 1513 221743 1513 0,68%Finlande scandinave 930 930 123756 930 0,75%Irlande avocat 1000 2000 303310 2426 0,80%Slovnie notaire 810 1204 100000 810 0,81%cosse avocat 1438 1735 193860 1624 0,84%RpubliqueTchque avocat 850 850 100000 850 0,85%Autriche notaire 1400 1900 150000 1567 1,04%France notaire 1423 2949 226630 2711 1,20%Belgique notaire 1987 3081 167000 2475 1,48%Hongrie hybride 2280 2380 100000 1728 1,73%Italie notaire 2319 3245 129532 2501 1,93%Grce hybride 3190 6490 130000 3850 2,96%Sude scandinave 500 500 147500 500 0,34%Source: tude juridique et conomique comparative sur lemarchdes servicesde transfertdebiensau seindel'UE,centredepolitiquejuridiqueeuropennedeluniversitdeBrme,2007.
3. Questionssouleves
3.1. Lemonopoledesnotaires,dontlapertinenceatsouventinterroge,nafaitlobjetdaucunevolutionsignificative
commissionDarroisLaAprs un examen trs attentif de lensemble des actes notaris partir dune typologiedistinguant lesactespour lesquels la loi exige le caractreauthentique, c'estdire lesactessolennels, de ceux pour lesquels la forme authentique nest que facultative, la commission aestimquelintrtdujusticiable,seuldterminant,justifielemaintiendecettefacultderecourirlacteauthentique.
20asoulignque:
28
20Source:Rapportsurlesprofessionsdudroit,CommissionDarrois,mars2009.
Annexe 1 29
Toutefois,forceestdeconstaterquecettepossibilitprsente,auregarddesrglesadmisesdelibre concurrence, un atout essentiel pour le notariat par rapport dautres professionslibrales, et plus particulirement des avocats. Lvolution gnrale de nos socitsmriteraitquesoitengageunerflexionapprofondiesurlerecoursobligatoirelacteauthentique qui doit tre strictement justifi par la gravit des effets de lacte et lancessit den confier llaboration pour desmotifs dintrt gnral un dlgataire duneparcelledautoritpublique.Les notaires, officiers ministriels, disposent en comparaison des autres professionsjuridiquesrglementesdedeuxavantagesconsquents: lemonopoledel'acteauthentique(aveclesjugesetlesofficiersdtatcivil)etlaccsaufichierdeshypothques,quiconfrentauxnotaireslemonopoledestransactionsimmobilires.Silintrtdujusticiableconstitueleseuldterminantderflexiondespolitiquespubliques,deuxvoiesdoiventpouvoirtreenvisagesacteparacte,enfonctiondesbesoinsjuridiquesavrsdesconsommateurs:
lextension de lacte authentique dautres professionnels du droit comptents, parexemplesil est tabli que des synergies existent avec dautres activits desditsprofessionnels(assurantunecontinuitdansleservicerendu);
leretraitdecertainsactesdelalistedeceuxrequrantuncaractreauthentique,etquia tpourraienttreprisenchargep run actesousseingpriv don lecotetlaprocdure
sontpluslgers.La mission a relev lexistence dun acte retir du primtre des activits rserves desnotairesdepuis198321:lamainlevedinscriptiondeprivilgesurunfondsdecommerce,deloutillage ou dumatriel dquipement. La loi n2003721 du 1er aout 2003 a assoupli laprocdurederadiationdel'inscriptiondunantissementdefondsdecommerceenautorisantlamainleveparactesousseingpriv,alorsqu'auparavantunacteauthentiquetaitrequis.Endehorsde cette exception, lamissionnapas identifide rflexionoude concrtisationdvolutiondesactesrservsauxnotaires.
3.2. Laugmentationdesprixdessousjacentssesttraduitedepuislesannes1980parunefortehaussedelarmunrationdesnotaires,sanslienaveclecotduservicerendu
3.2.1. La profession bnficie dune rentabilit et de revenus importants, dont lacroissancedepuis1981estfortementlieauxtransactionsimmobilires
Lesdonnesfiscalessurlanne2010rvlentunchiffredaffairesmoyenparstructure(ouunit lgale)de1,34Massociuneprofitabilitmoyennede laprofessionde37%,unevaleurcinqfoissuprieurelamoyennefranaisetoussecteursconfondus.En restreignant lchantillonaux1615units lgalesunipersonnelles, lamission relveunrevenuannuelmoyende191kparnotaire(soit15900netsparmois),etunedispersionforte. Ainsi que prsent en partie 1.4 de la prsente annexe, les revenus dun associ desocit sont en moyenne plus levs (256k en moyenne pour les socits imposes limptsur lerevenu),en liennotammentavec lechiffredaffairessuprieurralispar lesstructuresplusieursassocis.
29
21ParcomparaisonaveclerapportdelinspectiondesfinancesconduitparM.Augiercetteannel.
Annexe 130
Labsence de risque professionnel avr (captivit de la clientle assure par lemonopoleimmobilieretstabilitrsultantdesactesrcurrents:mariage,donations,successions)nepermetpasdejustifieruntelniveaudebnfices,quandbienmmeleniveaudeformationdesnotairesestlev(BAC+7)etleurcomptencereconnue.Enparticulier,lerevenumoyendesnotairesexerantsousformeunipersonnelleest1,7fois(etceluidesnotairesassocis2,3)pluslevqueceluidemdecinsspcialistes(110kparan), dont la formation dure environ douze ans et dont les responsabilits apparaissentsuprieures.La rmunration par notaire lie aux transactions immobilires a cr entre 1981 et 2011sousleffetcombindetroisfacteurs:
laugmentation du montant des transactions et transferts immobiliers (effetprix):neutre jusquen1997, ilabnficide la fortehaussedesprixde limmobilierdepuis
n proportionne1998, et entra e pour le mme service la facturation dmoluments lssuprieursde84%en2011ceuxde1981;
laugmentationdunombrede transactions et transferts immobiliers (effetvolume):aprs une baisse initiale jusquen 1985, le rapport entre le nombre de transactions
obiliresetceluidimm unombredenotairessestavrsystmatiquementsuprieurlasituationde1980,atteignant46%en2002avantderevenir24%en2011;
un effet productivit: la rvision des barmes des tarifs rglements, qui a suivilinflationgnraledesprix,napasprisencomptedamliorationdelaproductivitdela profession (ni dvolution de la valeur de lassiette pour les molumentsproportionnels).Lestatuquodesmodalitsdecalculobservsurlestrentederniresannes(eneurosconstants)indiquequetoutgaindeproductivit(ettoutehaussede
lavaleurdes sousjacents)sesttraduitparuneaugmentationmcaniquedelamargedestudesdenotaire.
En cartant leffet productivit (intgr en partie dans la hausse des volumes traits parnotaire), laugmentation en euros constants de la rmunration lie limmobilier slveainsienviron108%parnotaireentre1981et2011.
3.2.2. Lvolution des moluments fixes a globalement suivi linflation durant lapriode 19812011, priode qui a concid avec linformatisation des tudesnotaries
Ledcretdu8mars1978,atmodifirgulirementpourmettre jour lesmodalitsdecalcul de la rmunration (rvaluationdes seuils et tauxdes moluments proportionnels,ainsi que du montant courant de lunit de valeur des moluments fixes), ou pour faire
luerletableau1recensantlesactessoumistarifrglement.voLenombrede typesdactesau tarif fixerglementmentionnsdans le tableau1dudcret est pass de 12 en 1978 96 en 2011 (soit une multiplication par huit). Cettevolution traduitunevolontdapprocherplus finement lastructuredecotsdesactes.Letarif, transparent et ramifi, en devient toutefois plus complexe apprhender pour le
30
consommateur.Lesmoluments fixessonttablissur labasedunitsdevaleur, fixespardcret.Modifieparcinqdcretsdepuis1978(endatesdu15avril1981,25juillet1985,25fvrier1994,16mai 2006 et 17 fvrier 2011), la rmunration dune unit devaleura connuune faiblerosioneneurosconstantsdepuisledbutdesannes80(13%entre1981et2011),mettreenrelationavec lesgainsdeproductivitpermissur lammepriode grceauxinvestissementsconsentispourinformatiserlestudes(rdactionetreproductiondesactes,changesdmatrialiss).
Annexe 1 31
Tableau17:volutiondumontantdelunitdevaleur,basedesmolumentsfixes
Datedudcret Montantdel'UV(francscourants)
Montantdel'UV(courants)
Montantdel'UV(constants2011)
01/01/1978 10,50 1,60 5,3115/04/1981 12,70 1,94 4,5125/07/1985 17,50 2,67 4,4625/02/1994 21,50 3,28 4,2916/05/2006 3,65 3,9517/02/2011 3,90 3,90Source:MissionIGF.
3.2.3. Les moluments variables des notaires nont pas connu de rvaluation enfonctiondelvolutiondesprixquienconstituentlassiette
3.2.3.1. volutiondesbarmesvariablesa ilinflation
Les taux et plafonds des diffrentes tranches des moluments variables ont volu par lebiais dequatredcrets (15mars 1986, 27 avril 2001, 16 avril 2006, 17 fvrier2011). Lesmodifications se sont traduites par la prservation du barme en euros constants (
L suiv
lexceptiondesactesdefaiblemontant).Afindillustrercettetendance, lamissionatabli lemontantreldesmolumentsvariablesperus par un notaire loccasion de la mutation dune proprit immobilire, pour cinqmontants diffrents de transaction schelonnant de 20000 1000000 (en eurosconstants de 2011). Ces moluments ont t transcrits en pourcentage du montant de latransaction.Depuis 1980, lvolution du barme des volutions variables a suivi, en euros constants,lvolution de linflation. Chaque rvaluation a compens lrosion due linflation et aumaintien des seuils des barmes entre deux dcrets modificatifs. Lexemple rcent dervaluationpardcretdu17fvrier2011duplafonddeladeuximetranche(de3000060000)aentran leretourde larmunrationassocieunetransactionde50000sonniveaududbutdesannes1980.De fait, seuls les actes dun faible montant (20000 ou moins) ont vu le taux reldmoluments baisser depuis 1980. A supposer que les prix moyens des transactionsimmobilires aient t constants depuis cette date, la rmunration des notaires nauraitaucunementsubileffetdelinflation.
31
Annexe 132
Graphique7:volutiondutauxdmolumentsproportionnelspratiqupourcinqmontantsdetransactionfigseneurosconstants*
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
juin81
juin83
juin85
juin87
juin89
juin91
juin93
juin95
juin97
juin99
juin01
juin03
j
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