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Fachtagung„Strategien und Steuerungsinstrumente einer sozialen Stadtentwicklung“am 17.09.2012, Berlin
Klaus IlligmannReferat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung,Landeshauptstadt München
Beispiel München: Instrumente zur Bestandssicherung
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Gentrifizierungsdebatte in München
Münchner Merkur, 15.06.11
Süddeutsche Zeitung, 11.03.11
Süddeutsche Zeitung, 27.05.11
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• Städtische Wohnungsbaugesellschaften
• Zweckentfremdungsverbot
• Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB)Abwendungserklärung und Vorkaufsrecht(Umwandlungsverbot)
• Städtebauliche Sanierung
• Münchner Bündnis für Mietwohnungsbau
Bestand schützen
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• durchschnittlich ca. 6.000 Neubauten/Jahr• ca. 1.250 geförderte Wohnungen/Jahr;
ca. 100 Mio € jährlicher Fördermitteleinsatz
• Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)finanzielle Beteiligung der begünstigten Grundstückseigentümer an den Baugebietskosten inkl. sozialer Infrastruktur undgeförderten Wohnungsbauanteilen (min. 30%)
• Münchner Mischung - „München Modell Förderung“
• Münchner Bündnis für Wohnungsbau
Neubau fördern
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• Baurechtschaffung: Ziel für 3.500 Wohnungen bei Wohnungsbaubedarf von 7.000 Wohnungen jährlich;
• 1.800 neue geförderte Wohnungen jährlich;• Spezielle Zielgruppen (Familien, Genossenschaften und
Baugruppen, Altenwohnen, Ökologie);• Städtische Mittel in Höhe von ca. 800 Mio. € für 5 Jahre;
zuzüglich staatliche Fördermittel• „Förderquote“ 50% in den großen Siedlungsgebieten; • Städtische Wohnungsgesellschaften können ihre Bestände
bei Kaufgelegenheiten erweitern;• Neue Förderprogramme zum Erwerb von
Belegungsrechten an freien Wohnungen und zum Bestands- und Belegungsrechtserwerb (z. B. durch Genossenschaften) beim Ankauf von Häusern (ExWoSt).
Wohnungspolit. HandlungsprogrammWohnen in München - Eckpunkte
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Erhaltungssatzungsgebiete in MünchenStand: 06/2011
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Erhaltungssatzungsgebiete in München
Aktuelle Erhaltungssatzungsgebiete in München
Ablauf
Alte Heide 02.12.2008 01.12.2013 2.200 1.000
Dreimühlenstraße 02.12.2008 01.12.2013 4.400 2.400
31.05.2011 30.05.2016 6.700 4.100
31.08.2007 30.08.2012 5.700 3.500
11.03.2011 10.03.2016 22.500 12.600
Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe 22.05.2007 21.05.2012 25.000 13.000
31.10.2006 30.10.2011 25.600 12.600
01.07.2011 30.06.2016 12.500 7.100
31.08.2007 30.08.2012 6.900 3.700
Schlachthofviertel 21.03.2008 20.03.2013 8.800 5.200
Sendling 12.07.2011 11.07.2016 23.300 12.200
20.11.2010 19.11.2015 4.300 2.600
20.11.2010 19.11.2015 6.600 3.300
Untere Au/Untergiesing 31.05.2011 30.05.2016 14.500 9.000
Summe (14 Satzungsgebiete) 169.000 92.000
Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22
Satzungsgebiete Stand: 30.09.2011 in Kraft getreten am
Einwohner rund
Wohnungen rund
Gärtnerplatzviertel
Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz
Haidhausen-Mitte
Milbertshofen 1)
Neuhausen
Pündter- und Viktoriaplatz
Tegernseer Landstraße
Trauchberg-/Forggenseestraße
1) Beschluss in Vollversammlung am 05.10.2011.
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Beteiligte Referate
Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration
Prüfung von nicht-bauge-nehmigungspflichtigen Anträgen
Kommunalreferat Recht und Verwaltung Vorkaufsrecht
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Sozialwissenschaftliche VoruntersuchungSatzungserlass und juristische AspektePrüfung von baugenehmigungs-pflichtigen Anträgen unter Einbindung des Sozialreferates
HA I
HA II
HA IV
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Was ist eine Erhaltungssatzung?
Ziel des Erlasses einer Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB):
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet, sofern diese aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.
städtebauliches Instrument des Baugesetzbuches „Milieuschutz“, kein individueller Mieterschutz
Zuständig für den Erlass: KommuneKonsequenz: besondere Genehmigungspflicht für Änderung, Nutzungs-
änderung und Rückbau (= Abbruch oder Teilabbruch) baulicher Anlagen
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Rechtliche Grundlagen
§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. (…)Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. (...)(...)(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. (...)
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Was bewirkt eine Erhaltungssatzung?
Auswirkungen einer Erhaltungssatzung:• Verhinderung bzw. Einschränkung von sog. Luxusmodernisierungen
(z. B. die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Großwohnung)• ggf. Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt München
beim Verkauf von nicht aufgeteilten Anwesen• ggf. Abschluss einer sogenannten Abwendungserklärung mit der
Käuferin/dem Käufer bei der Umwandlung von Haus- in Wohnungs-eigentum
• Möglichkeit eines Umwandlungsvorbehaltes von Miet- in Eigentums-wohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten, falls eine entsprechende Rechtsverordnung von Freistaat Bayern erlassen werden würde
Keiner Genehmigung bedarf:• Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards
(z.B. Maßnahmen wie Einbau eines Aufzuges, Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- und Elektroinstallationen sowie zentrale Heizungsversorgung)
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Voraussetzungen für den Erlass
Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung:• Nachweis der Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung bedingt
durch bauliche Maßnahmen (Aufwertung)• Städtebauliche Folgen für die Kommune aufgrund der Verdrängung
Beispiele für städtebauliche Folgen:• Ungenügende Auslastung bestehender sozialer Infrastruktur-
einrichtungen • Verlust von preiswertem Wohnungsbestand in Folge von
Modernisierungen, Umwandlungen oder Bindungsabläufen von Sozialwohnungen
• Finanzierung von neuen Sozialwohnungen• Schaffung von neuen Altenpflegeplätzen
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Erhaltungssatzungen in der Landeshauptstadt München
In München werden Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erlassen. Anwendung des städtebaulichen Instruments seit 1987
Charakteristika der Gebiete:• überwiegend im Bereich des Mittleren Ringes• viele Altbauviertel mit attraktiver Bausubstanz und Blockrandbebauung• eher Hauseinzeleigentum, keine Ein- und Zweifamilienhäuser• wenig Hausbesitz der städtischen Gesellschaften
Aktueller Stand: 14 Erhaltungssatzungsgebietemit rd. 169.000 Einwohnerinnen und Einwohnern
Geltungsdauer einer Satzung: 5 Jahre (vor Ablauf erneute Überprüfung der Eignung des Gebietes)
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Methodik
Überprüfung der Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung anhand eines Kriterienkatalogs mit
• Aufwertungsindikatoren• Verdrängungsindikatoren
Vergleich von gebietsspezifischen Charakteristika mit den jeweiligen Ausprägungen der Indikatoren der Gesamtstadt
Einschätzung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials des jeweiligen Untersuchungsgebietes
Einheitliche Anwendung dieses Kriterienkatalogs für alle Untersuchungsgebiete
April 2005: Bestätigung des methodischen Vorgehens durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (Az. 2 N 02.2981)
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Aufwertungsindikatoren
Aufwertung:
• Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die vor 1949 erbaut wurden (in % des Wohnungs-bestandes)
• Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1949 und 1968 erbaut wurden (in % des Wohnungsbestandes)
• Anteil der Wohnungen in Gebäuden mit Umbauaktivität in den letzten 5 Jahren (in % des Wohnungsbestandes)
• Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Altbauten (in % des Wohnungsbestandes)
• Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach dem Mietspiegel
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Verdrängungsindikatoren
Verdrängung:
• Mittlere Wohndauer der deutschen Bevölkerung
• Anteil der Deutschen mit einer Wohndauer von 10 und mehr Jahren
• Mittlere Wohndauer der ausländischen Bevölkerung
• Anteil der über 74-Jährigen
• Anteil der Wohngeldempfängerinnen und Wohngeldempfänger
• Anteil der ausländischen Bevölkerung
• Kaufkraft in Euro je Einwohnerinnen und Einwohner
• Anteil der Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500,- € monatlich
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Weiteres mögliches städtebauliches Instrumentarium nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB:
Erlass eines Genehmigungsvorbehaltes bei derUmwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten
hierfür landesrechtliche Rechtsverordnung notwendig, die bisher nicht vom Freistaat Bayern erlassen wurde (bundesweit ist eine derartige Verordnung bisher nur vom Stadtstaat Hamburg verabschiedet worden)
Langjährige Bemühungen seitens der Stadtspitze, der zuständigen Referate und des Mieterbeirats um den Erlass einer Rechtsverordnung zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Begründung von Wohnungseigentum
Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungvon Miet- in Eigentumswohnungen
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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