KWG KOMMUNALE WOHNEN AG
Unternehmenspräsentation
07. August 2013
SEITE
AGENDA
2
1 KWG im Überblick Erfolg durch konsequente Wertentwicklung …
2 Unternehmen Langfristig erfolgreiches Wachstum …
3 Case Studies Attraktive und nachhaltige Renditen …
4 Finanzen Halbjahresergebnis bestätigt profitables Wachstum …
1. KWG im ÜberblickErfolg durch konsequente Wertentwicklung
SEITE
1. Exzellente Mikrolagen in Regionalzentren
2. Undermanaged assets
3. Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotential
4. ROI nachhaltig > 8%
1. KWG im ÜberblickUnternehmensprofil
4
Immobilienbestand
Kennzahlen
KWG Fokus
= Bestandsstandorte
= Sitz der KWG AG
H1-2013 2012 2011 2010
Umsatzerlöse 22,5 m.€ 27,9 m.€ 21,7 m.€ 19,8 m.€
Nettokaltmieten 15,6 m.€ 19,8 m.€ 14,8 m.€ 13,3 m.€
Immobilienvermögen 429,5 m.€ 428,9 m.€ 226,4 m.€ 118,6 m.€
FFO je Aktie 0,21 € 0,14 € 0,11 € 0,07 €
NNNAV je Aktie 11,56 € 11,19 € 8,41 € 7,99 €
= Wohnungsverwaltung
SEITE
Thüringen
Einheiten: 668
Stellplätze: -
Nutzfläche: 34.479 m²
Niedersachsen
Einheiten: 1.226
Stellplätze: 355
Nutzfläche: 74.522 m²
Nordrhein-Westfalen
Einheiten: 4.691
Stellplätze: 1.632
Nutzfläche: 319.920 m²
Sachsen
Einheiten: 1.868
Stellplätze: 536
Nutzfläche: 99.195 m²
Berlin
Einheiten: 1.024
Stellplätze: 32
Nutzfläche: 63.785 m²
Gesamtbestand
Einheiten: 9.477
Stellplätze: 2.575
Nutzfläche: 591.901 m²
5
1. KWG im ÜberblickKWG Portfolio per 30.06.2013
Überblick über den KWG-Bestand …
SEITE 6
1. KWG im ÜberblickTrack Record im Leerstandsabbau
KWG Zielsegment
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
20,0%
0
2.000
4.000
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01/09 05/09 09/09 01/10 05/10 09/10 01/11 05/11 09/11 01/12 05/12 09/12 01/13 05/13
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Anzahl Einheiten Kernbestand Anzahl Einheiten Gesamtbestand
Leerstand Kernbestand Leerstand Gesamtbestand
01/13
Zukauf von 2.909 Einheiten
zum 31.12.2013 mit 24%
Leerstand
Erfolgreicher Leerstandsabbau bei wachsendem Kernportfolio …
SEITE 7
Optimales Chancen/Risikoverhältnis nutzen …
KWG Zielsegment
■ Rendite in Großstädten unterdurchschnittlich
■ Mittelstädte steigen an Bedeutung
■ KWG Ziel-ROI: nachhaltig min. 8%
■ A-Lagen in B- und C-Städten mit ROI > 8%
■ Voraussetzung: Expertise und langjährige Erfahrung
■ B- und C-Städte seit 2006 Geschäftsfokus der KWG
Als Spezialist für B- und C-Städte
erzielt die KWG nachhaltig höhere operative
Renditen als Wettbewerber.
Chance-Risikoverhältnis Wohnimmobilien
Quelle: TLG Immobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012
KWG Standorte ausgewählte Immobilienstandorte
Braunschweig
Aachen
Bochum
Kassel
Magdeburg
Dresden
Erfurt
Karlsruhe
Chemnitz
Wuppertal
Dortmund
Nürnberg
Potsdam
Lübeck
Hannover
Frankfurt
Berlin
Köln
Hamburg
München
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
1,0 2,0 3,0 4,0 5,0
Ren
dit
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Risikofaktor
1. KWG im ÜberblickFokussiertes Wachstum
SEITE 8
Vier flexible Stellschrauben für profitables Wachstum …
4. Kosten
3. Miet-
erhöhung
1. Akquisitionen
2. Neuvermietung
Profitabel einkaufen …
nachhaltig min. 8 % Rendite
objektbezogener Leerstand
Fokus auf KWG-Regionen
Mietsteigerungspotential nutzen …
Modernisierungsumlagen
Anpassung an Mietspiegel
Qualitätsprämie
Leerstand abbauen…
aktives Asset-Management
Wohnungssanierungen
Best in Class Assets
Effizientes Bestandsmanagement …
niedriger Instandhaltungsbedarf
Realisierung von Skaleneffekten
effektives Forderungsmanagement
1. KWG im ÜberblickWachstumstreiber
2. UnternehmenLangfristig erfolgreiches Wachstum
SEITE
2. UnternehmenAufbau des KWG-Konzerns
10
Operative Tochtergesellschaften
Leitung, Planung und Kontrolle des KWG-Konzerns
(20 Mitarbeiter*)
Vorstand
EinkaufBau-
ManagementAsset-
Management
Investor- und Public
Relations
Verwaltung Konzern
FinanzenPersonal, Recht, IT
Verwaltung der Bestände in
Chemnitz, Glauchau und Hainichen
(5 Mitarbeiter*)
Verwaltung der Bestände in Berlin,
Thüringen und Niedersachsen
(28 Mitarbeiter*)
Verwaltung der Bestände
in Nordrhein-Westfalen
(9 Mitarbeiter*)
* Stand: 31. Dezember 2012 (Vollzeit, Teilzeit, Vorstand, Auszubildende)
Konzern-Hauptsitz Hamburg
SEITE
2. UnternehmenBau-Management
11
Organisation Bestandsinvestitionen
Sitz Hamburg
Leitung Uwe Lunk
Personal3 Ingenieure (Hamburg)
5 Techniker (Regionalbüros)
Entwicklung eines marktgerechten Immobilienbestands
gemeinsam mit dem Asset-Management
Schaffung von „KWG-Standards“ als
Marketinginstrument
Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen führen
zu niedrigen Instandhaltungskosten in Zukunft
Gesunkene Ausgaben für Modernisierung- und Instand-
haltung in 2012 dokumentieren Qualität des Portfolios
Erkennen, analysieren und bewerten baulicher Risiken
Individuelle Konzeption und Umsetzung von
Baumaßnahmen u.a. unter Berücksichtigung
förderspezifischer Gesichtspunkte
Ermittlung der Baukosten als Grundlage für eine mittel- bis
langfristige Investitionsplanung
Koordination, Überwachung und Abrechnung sämtlicher
Baumaßnahmen durch qualifizierte Mitarbeiter
Aufgaben Zielsetzung
9,56 7,43
20,5228,00
10,81
3,39 3,77
4,65
5,47
6,41
0
10
20
30
2008 2009 2010 2011 2012
Aufwendungen für Instandhaltung,Modernisierung/Sanierung (in €/m²)
Modernisierung/Sanierung Instandhaltungskosten
SEITE
2. UnternehmenAsset-Management
12
Anstieg der Nettokaltmieten GJ2012 auf EUR 19,8 Mio.
(GJ2011: EUR 14,8 Mio.)
Prognostizierte Jahresnettokaltmieten 2012 KWG ohne
Neuakquisition BWAG: EUR 16,5 Mio.
Deutliche Reduktion des Leerstands (WE) im
Kernbestand auf unter zwei Prozent in 2012
Reduktion des durchschnittlichen Leerstands (WE) im
Gesamtbestand auf unter neun Prozent in 2012
Festlegung aller Prozessabläufe im Property-Management
Überwachung, Controlling und Reporting
Festlegung der Planmieten (Marktresearch)
Festlegung der Maßnahmen zum Leerstandsabbau
In Koordination mit Baumanagement: Planbudget,
laufende Instandhaltung, Capex, Fluktuationssanierung
Sitz Hamburg
Leitung Ivo Joachim Mokroß
Personal zwei Mitarbeiter
4,66 €4,80 €
4,92 €
7,0 % 6,4 %
2,7 %
0
2
4
6
8
4,40
4,60
4,80
5,00
5,20
2009 2010 2011 2012
Ø Ist-Miete in EUR / qm Leerstand in %
1,6%
4,99 €
Organisation Entwicklung Kernbestand
Aufgaben Meilensteine
SEITE
2. UnternehmenProperty-Management – KWG Wohnwert
13
Sitz Glauchau (Zentrale)
LeitungKerstin Sahr
Ivo Joachim Mokroß
Personal19 Mitarbeiter (Glauchau)
9 Mitarbeiter (Regionalbüros)
= verwaltete Objekte
= Regionalbüros
Bayern
Baden-
Württemberg
Niedersachsen
Bremen
Hamburg
Thüringen
Sachsen
Hessen
Rheinland-
Pfalz
Saarland
Nordrhein-
Westfalen
Mecklenburg-
Vorpommern
Schleswig-
Holstein
Sachsen
-Anhalt
Brandenburg
Berlin
Organisation des Property-Managements Regionale Verteilung der KWG Wohnwert
SEITE 14
Nebenkosteneffizienz durch ständige Überwachung und
Anpassung der Verträge (Benchmarking)
Direkter Kontakt zu den Mietern (Mieterbüros vor Ort)
Engmaschiges Forderungsmanagement
Kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles
Facility-Management
Kostenersparnis durch konzerneigene Verwaltung
gegenüber Fremdvergabe ca. 30 Prozent
Keine Maklerprovision
Besserer Mietermix
Weniger Mietausfall
Direkter Kontakt zu den Ämtern und Mietern
Vertriebspräsenz in allen Medien mit eigenem Corporate
Design
Signifikate Reduktion des Leerstands
Konstante Erhöhung der Mieteinnahmen im
Jahresverlauf
Deutliche Steigerung der Nettomiete aufgrund von
Neuvermietungen und Leerstandsabbau
*Vermietung seit Januar 2010 durch eigene Angestellte
Verwaltung nach strengen Konzernrichtlinien
Vermietung durch pro-aktive Direktansprache
Mehrwert durch interne Hausverwaltung*In TEUR
2. UnternehmenProperty-Management – KWG Wohnwert
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
22.000
24.000
2
3
4
5
6
7
8
Dez 09 Jun 10 Dez 10 Jun 11 Dez 11 Jun 12 Dez 12
Nettomiete gesamt Leerstand in % (Kernbestand) Nettomiete in €/m²
In %
3. Case StudiesAttraktive und nachhaltige Renditen
SEITE
3. Case StudiesVeilchengrund, Celle (1/3)
16
Baumaßnahmen – Schwerpunkte
Wärmedämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke)
Erneuerung Fenster (Rollläden im Erdgeschoss)
Erneuerung der Satteldächer inkl. Entwässerung
Einbau von Blockheizkraftwerken (LichtBlick)
Wohnungssanierung nach „KWG-Standard“ (125 WE)
Objektsteckbrief Objekt nach Sanierung
Baujahr 1963
Wohneinheiten 174
Gewerbeeinheiten 0
Wohnflächen 13.062 m²
Gewerbeflächen 0 m²
Gesamtflächen 13.062 m²
Stellplätze 0
Objekt vor Sanierung
SEITE
3. Case StudiesVeilchengrund, Celle (2/3)
17
Bestandsentwicklung
519.067 €4,34 €/m²
376.640 €4,37 €/m²
430.412 €4,89 €/m²
856.006 €5,79 €/m²
907.368 €5,97 €/m²
42 ME
78 ME 77 ME
10 ME5 ME 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
2008 2009 2010 2011 2012
Le
ers
tan
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eit
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(M
E)
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€
IST-Miete p.a. (bei konstanter Brutto-Warmmiete) Leerstand
SEITE
3. Case StudiesVeilchengrund, Celle (3/3)
18
Baukosten Wertentwicklung
Kaufpreis 5,3 Mio. €
NOI-Rendite (bei Einkauf) 4,9 %
Baukosten 6,3 Mio. €
NOI-Rendite (nach Sanierung)* 6,3 %
Energetische Sanierung 4,3 Mio. €
Wohnungssanierungen (125 WE) 2,0 Mio. €
Gesamt 6,3 Mio. €
69%
31% Energetische Sanierung
Wohnungssanierungen
Steigerung der
nachhaltigen Rendite
um 28 Prozent
* verringerte Instandhaltungskosten
SEITE
3. Case StudiesVittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (1/3)
19
Baumaßnahmen – Schwerpunkte
Denkmalgerechte Wärmedämmung (Dach, Fassade)
Erneuerung der Flachdächer inkl. Entwässerung
Umfangreiche Beton-und Balkonsanierung
Umgestaltung der Außenanlage (Beleuchtung, Plätze)
Wohnungssanierung nach „KWG-Standard“ (69 WE)
Objektsteckbrief Objekt nach Sanierung
Baujahr 1927
Wohneinheiten 141
Gewerbeeinheiten 5
Wohnflächen 8.559 m²
Gewerbeflächen 239 m²
Gesamtflächen 8.798 m²
Stellplätze 0
Objekt vor Sanierung
SEITE
3. Case StudiesVittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (2/3)
20
Bestandsentwicklung
344.711 €4,46 €/m²
386.031 €4,60 €/m²
392.545 €4,77 €/m²
555.553 €5,38 €/m²
570.108 €5,40 €/m²
30 ME 31 ME33 ME
3 ME1 ME
0
10
20
30
40
50
60
70
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
2008 2009 2010 2011 2012
Le
ers
tan
dM
iete
inh
eit
en
(M
E)
Nett
ok
alt
mie
te p
.a. in
€
IST-Miete p.a. (bei konstanter Brutto-Warmmiete) Leerstand
SEITE
3. Case StudiesVittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (3/3)
21
Baukosten
Energetische Sanierung 2,5 Mio. €
Wohnungssanierungen (69 WE) 0,6 Mio. €
Gesamt 3,1 Mio. €
81%
19%
Energetische Sanierung
Wohnungssanierungen
Wertentwicklung
Kaufpreis 4,9 Mio. €
NOI-Rendite (bei Einkauf) 3,5 %
Baukosten 3,1 Mio. €
NOI-Rendite (nach Sanierung)* 6,1 %
Steigerung der
nachhaltigen Rendite
um 74 Prozent
* verringerte Instandhaltungskosten
4. Finanzen
Halbjahresergebnis bestätigt profitables Wachstum
SEITE
4. FinanzenKey Financial Figures H1-2013
23
Halbjahreszahlen 2013 verdeutlichen operativen Erfolg …
12,7 m.€
22,5 m.€
H1-2012 H1-2013
Umsatzerlöse
9,0 m.€
15,6 m.€
H1-2011 H1-2012
Nettomieten
57,4 %52,4 %
01.01.2012 01.01.2013
LTV
12,7 m.€
22,5 m.€
H1-2012 H1-2013
NNNAV je Aktie
36,3 %
40 %
31.12.2012 30.06.2013
Eigenkapitalquote
0,08 €
0,21 €
H1-2012 H1-2013
FFO je Aktie
Steigerung der Erträge durch
Sanierungen und Akquisitionen
Konstanter Zuwachs von
Substanzwerkt und Ertragskraft
Substanzbasiertes Wachstum
bei konservativer Verschuldung
+77%
+73%
+77%
+136%
-9%
+10%
SEITE
4. FinanzenKonzern GuV 2012
24
in Mio. € H1-2013 H1-2012
Umsatzerlöse 22,5 12,7
+ Sonstige Erträge 0,7 13,7
- Materialaufwand 7,2 4,2
- Personalkosten 1,9 1,5
- Aufwendungen aus Investment Properties 2,7 1,3
- Sonstige Aufwendungen/Erträge 2,8 1,5
= EBITDA 8,6 17,9
- Abschreibungen 0,1 0,1
+ Bewertungseffekte 3,7 8,2
= EBIT 12,2 26,0
- Finanzergebnis 4,8 3,6
= EBT 7,4 22,4
- Steuern 2,1 2,0
= Konzernjahresergebnis 5,3 20,4
SEITE
4. FinanzenKonzernbilanz 2012
25
Bilanzpositionen in Mio. € 30.06.2013 31.12.2012Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 425,2 424,7
Sonstige langfristige Vermögenswerte 2,6 3,0
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 427,8 427,7
Flüssige Mittel 3,7 30,3
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 11,2 15,0
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 14,9 45,3
Eigenkapital, gesamt 179,3 174,1
Langfristige Finanzschulden 220,1 159,2
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 25,9 25,7
Langfristiges Fremdkapital, gesamt 246,0 184,9
Kurzfristige Finanzschulden 11,7 16,2
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5,7 97,8
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 17,4 114,0
Bilanzsumme 442,7 473,0
90,1 174,1
112,8184,9
36,0 114,0
30.06.2013 31.12.2012
Eigenkapital langfr. FK kurzfr. FK
230,8 427,7
8,145,3
30.06.2013 31.12.2012
langfr. Vermögenswerte kurzfr. Vermögenswerte
Aktivseite
Passivseite
Kennzahlen 30.06.2013 31.12.2012Eigenkapitalquote 40,0% 36,3%
Loan-To-Value 52,4% 57,4%
Immobilienwert € pro Quadratmeter 726 713
SEITE
4. FinanzenStabile Finanzierungssituation
26
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
In Mio. EUR
Refinanzierungsbedarf bei Zinsbindungsende
Bankenspiegel
Zinsbindung im Ø: 8,1 Jahre
Wesentliche Kennzahlen
Merkmal Wert
Durchschnittlicher Nominalzins 3,94 %
Durchschnittliche, jährliche
Tilgungsleistung (nominal)1,30 %
Summe der Bankschulden* 237,7 Mio. €
Quelle: KWG Kommunale Wohnen AG
Stand: Juni 2013
Kommentare
24%
23%
12%
7%
6%
5%
23% LBBDKBPfandbriefbankNRW BankDG HypAllianzSonstige*
Stand: Juni 2013 * Sonstige: FK-Anteil jeweils < 5%
Die KWG hat die günstigen Rahmenbedingungen
genutzt, um die Wachstumsfinanzierung und
bestehende Kredite zu günstigen Konditionen neu zu
arrangieren und hat so den durchschnittlichen
Nominalzins reduziert.
Sämtliche Finanzierungen bestehen aus klassischen
deutschen Hypothekenkrediten mit fixierten Zinssätzen
und langfristigen Laufzeiten sowie objektbezogenen
Covenants, zur Verfügung gestellt von einer Vielzahl
deutscher nationaler und regionaler Banken.
SEITE
Haftungsausschluss / Disclaimer
27
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Die KWG Kommunale Wohnen AG hat alle Angaben in dieser Präsentation nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, übernimmt hierfür aber keine Garantie.
Auch übernimmt die KWG Kommunale Wohnen AG keine Haftung für Schadensfälle, die in irgendeinen Zusammenhang mit den hier gewährten Informationen
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