Presentatie titel
Rotterdam, 00 januari 2007
Is er leven na Vestia?Woningcorporaties op het snijvlak van
staat en markt:uitvoeringsorganisaties van
overheidsbeleidof
zelfprogrammerende maatschappelijkgedreven ondernemingen?
Seminar Vestia-dossierAtrivé
mr Arnoud L.M. VlakLector Maatschappelijk Vastgoed
21 februari 2012
1. Disclaimer
2. Positionering a-c
3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie
4. Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie
5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingenactief in meer dan een markt
6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement
7. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:
a. bedrijfskundige analyse
b. resultaat
8. Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europeesperspectief 1-5
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7
Wat gaan we doen?
Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen
voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen,
rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen,
belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.
1. Disclaimer
2a. Positionering:tussen staat en markt
Vóór 1901
Staat Middenveld Markt
2a. Positionering:tussen staat en markt
1901 - 1995
Staat Middenveld Markt
2a. Positionering:tussen staat en markt
1995 - 2006
Staat Middenveld Markt
Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop
2b. Positionering:in het maatschappelijk krachtenveld
Corporaties
IndividualistischVraaggedreven/
BehoeftegestuurdInvesteringsmanagement
KapitaalintensiefInflexibel
ArbeidsextensiefLangcyclisch
CollectivistischArrangementen-/Aanbodgestuurd
Product-/Diensten-georiënteerd
Output gerichtEfficiency
Markt/PrivaatInkomsten-,
marge-,rendementssturing
Dienstverlenings-managementKapitaalextensiefFlexibelArbeidsintensiefKortcyclisch
Staat/Publiek(Kosten) enbudgetsturing
MensgeoriënteerdOutcome gerichtEffectiviteit
2c. Positionering:binnen de vastgoedwaardeketen
Eindgebruiker
Portfoliomanagementfunctie
Investeringsfunctie
Dienstverleningsfunctie
Transformatie & Project-ontwikkelingsfunctie
BemiddelingsfunctieBeheerfunctie
Vermogensverschaffingsfunctie
Exploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uitersten
van het spectrum
3. Dienstenexploitatie versusvastgoedexploitatie
Investeren in &exploiteren van
vastgoed
Produceren &verlenen van
(maatschappelijke) diensten
Kapitaalbeslag Hoog Laag
Investerings-horizon
Lang Kort
Cyclus primairbedrijfsproces
Lang Kort
Arbeids-intensiteit
Laag Hoog
Cultuur &orientatie
Taakgericht Mensgericht
Bedrijfs-economischefocus
Rendement Marge
Veranderbaarheid/flexibiliteit
Laag Hoog
Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke
dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend
aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn
onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiteren
van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een
dienstverleningsbedrijf.
Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie
aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een
geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich
meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis
van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de
specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die
markten te kunnen werken.
4. Verkleving & verknopingdiensten- & vastgoedexploitatie
KAPITAALMARKT
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT
CONSUMENTENMARKT BemiddelingsfunctieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
TransformatiefunctieBeleggingsfunctie
Vermogens-verschaffingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
VASTGOEDONTWIKKELINGS-MARKT
ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN
5. Corporaties: integrale & intern verknooptevastgoedondernemingen actief in meer dan een markt
Direct rendement +Indirect rendement =Totaal rendement opvastgoed
Rendement totaal vermogen -/-Rendement vreemd vermogen =Rendement op eigen vermogen
Maatschappelijk dividend,uitgekeerd
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Transformatiefunctie
Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Vermogenverschaffings-
functie
Woonconsument / Eindgebruiker
Maatschappelijk dividend,geïntegreerd
Netto resultaat opvastgoed
6. Corporaties: verkleving productie & distributie vanrendement
• principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen doorelkaar
• strategie en uitvoering lopen door elkaar
• opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus
• van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatighandelen verwacht
7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:bedrijfskundige analyse
• sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output
• verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen nieteenduidig
• iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijdontevreden met output
7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:resultaat
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: nationaal perspectief
1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI
2
3
54
Verkopen woningen =realiseren totaalwinst
voor de VpB
1Woningcorporaties
Beleggingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Beheerfunctie
Transformatiefunctie
Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Versterking gripoverheid (?)Vermogenverschaffings-
functie
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-1
Bemiddelingsfunctie
Transformatiefunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie
Vermogenverschaffings-
functie
Met staatsteunZonderstaatsteun
Versterking gripoverheid (?)
Administratieve scheiding
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-2
Bemiddelingsfunctie
Transformatiefunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie
Vermogenverschaffings-
functieKapitaalmarkt
Maximaal 33%aandelen?Minimaal 67%
vermogen?
Met staatsteunZonderstaatsteun
Versterking gripoverheid (?)
Juridische enadministratievescheiding
Beleggingsfunctie
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-3
Bemiddelingsfunctie
Transformatiefunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie
Vermogenverschaffings-
functieKapitaalmarkt
Maximaal 33%aandelen?Minimaal 67%
vermogen?
Met staatsteunZonderstaatsteunBeleggingsfunctie
IFRS GIPS IVS RJ213
RJ645 RJ“213” (?)
Versterking gripoverheid (?)
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-4
8. Wijzigingen in de institutionele contextwoningcorporaties: Europees perspectief-5
Samengevat:
EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatstbedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden:
a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van debedrijfsvoering
b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- enverantwoordings- & rapportageeisen
Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- &rapportageconflict aangaande presteren en risico’s van corporaties. Nietoplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij
a. funding en financiering van de bedrijfsvoering
b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun
RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren
Het kan ook anders wanneer corporaties:
- Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zich-
maatschappelijk werkelijk verschil maken en
- pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of enzo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rolheeft
Suggestie voor rolkeuze corporaties
- creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die
anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel vanbevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1
Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol van
vermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvan
absoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-2
Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-3
Woonconsument/Eindgebruiker
Portfoliomanagementfunctie
Investeringsfunctie
Dienstverleningsfunctie
Transformatie & Project-ontwikkelingsfunctie
BemiddelingsfunctieBeheerfunctie
= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen
Vermogensverschaffingsfunctie
Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde
investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder
voor zich werkelijk verschil maken.
Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu
nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding
vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld.
Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende
bedrijfsvoeringsrisico’s en last but not least uitzicht op
realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-4
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
Vermogen-verschaffingsfunctie
Transformatie- enProjectontwikkelings
functieBeleggingsfunctie
Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
Maat-schappelijk
dividend
Sturing doorde overheid
Markt
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-5
Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing vande overheid
Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
Transformatie- enProjectontwikkelings
functieBeleggingsfunctie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
Vermogen-verschaffingsfunctie
‘Sturing’ doorde overheid Aandeelhouders uit de
kapitaalmarkt
Markt
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-6
Optie 2: vermogen ‘terug’ naar de overheid
Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
Transformatie- enProjectontwikkelings
functieBeleggingsfunctie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
Vermogen-verschaffingsfunctie
Uitkeringmaatschappelijkdividend
Markt
Middenveld
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-7
Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen inplaats van consumeren
Presentatie titel
Rotterdam, 00 januari 2007
Dank voor uw aandacht
Is er leven na Vestia?Woningcorporaties op het snijvlak van staat en
markt:uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid
ofzelfprogrammerende maatschappelijk
gedreven ondernemingen?
Seminar Vestia-dossierAtrivé
mr Arnoud L.M. VlakLector Maatschappelijk Vastgoed
21 februari 2012
Top Related