Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 2 von 36
Sehr geehrte Damen und Herren,
2016 fand auf dem Kölner Immobilienmarkt wieder ein dynamisches Investmentgeschehen
mit großvolumigen Transaktionen statt. Auch wenn der Umsatz des Rekordjahres 2015
nicht ganz erreicht wurde, lag das Niveau immer noch über vier Prozent oberhalb des
Boomjahres 2007.
Die Investoren zeigen eine hohe Kauflust und Zahlungsbereitschaft in allen Segmenten
des Kölner Immobilienmarktes. Bei Gewerbeimmobilien befanden sich 2016 insbesondere
Bürogebäude im Fokus der Investoren. Zwei Objekte erzielten Kaufpreise im dreistelligen
Millionenbereich. An erster Stelle steht mit einem Erlös von circa 350 Millionen Euro der
an die Zurich Versicherung vermietete Abschnitt des Großprojekts MesseCity. Im
Braunsfelder TechnologiePark wurde ein Portfolio mit sieben Bürogebäuden im Wert von
188 Millionen Euro an einen skandinavischen Investor veräußert.
Auf dem Wohnungsmarkt weitet die Stadtverwaltung ihre Aktivitäten merklich aus, um die
Grundlagen für neue Baumaßnahmen zu schaffen. Dennoch liegt der kurz- bis mittelfristig
angebotene Wohnraum deutlich unter dem Bedarf und die Mieten werden in den
kommenden Monaten weiter anziehen.
Die Kaufpreise sind 2016 gestiegen, vor allem für Bürogebäude. In diesem Segment
erreicht die Spitzenrendite schon fast das Niveau von Geschäftshäusern. An den
internationalen Kapitalmärkten sind inzwischen allerdings Tendenzen erkennbar, die
gegen weitere Rückgänge der Renditen für Premiumobjekte sprechen.
Der vorliegende Bericht fasst die wichtigsten Entwicklungen in den Teilmärkten für Büro-,
Einzelhandels-, Logistik-, Hotel- und Wohnimmobilien zusammen.
Für Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir Ihnen gerne zur
Verfügung.
Mit freundlicher Empfehlung
Theodor J. Greif
Geschäftsführender Gesellschafter
Greif & Contzen Immobilien GmbH
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 3 von 36
Inhalt
Executive Summary 4
I. Sozioökonomische Rahmendaten 6
II. Immobilienmarkt Köln 8
III. Investmentmarkt 10
1. Büroimmobilien 11
2. Einzelhandelsimmobilien 17
3. Industrie- und Logistikimmobilien 21
4. Hotels 25
5. Zinshäuser 28
6. Eigentumswohnungen 31
IV. Ausblick 34
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 4 von 36
Executive Summary
Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt betrug 2016 über alle
Immobilienklassen hinweg rund 4,9 Milliarden Euro. Gegenüber dem Rekordjahr 2015 ist
dies ein Rückgang von circa 11 Prozent, dennoch liegt der Wert fast 1 Milliarde Euro über
dem Zehnjahres-Mittel. Gewerblich genutzte Liegenschaften wurden im Wert von circa 1,8
Milliarden Euro gehandelt. Hier beträgt die Abnahme im Vergleich zum Vorjahr fünf
Prozent.
Büroimmobilien
Bürogebäude umfassten bei den Gewerbeimmobilien etwa 75 Prozent des
Transaktionsvolumens und waren damit die mit Abstand wichtigste gewerbliche
Assetklasse. Zwei große Veräußerungen erreichten Kaufpreise im dreistelligen
Millionenbereich. Die Spitzenrendite sank auf 3,8 Prozent. Auf dem boomenden
Büroflächenmarkt wurde mit einem Vermietungsumsatz von rund 440.000 Quadratmetern
ein Allzeitrekord aufgestellt. Das Mietniveau stieg sowohl im Marktdurchschnitt als auch
unter Spitzenobjekten. Die Flächenleerstandsquote fiel im Laufe des Jahres von 5,7 auf
nur noch 4,6 Prozent.
Einzelhandelsimmobilien
Wenngleich Geschäftshäuser und Fachmärkte unter Investoren sehr begehrt sind, wurden
aufgrund des geringen Angebots nur wenige Objekte gehandelt. Die Spitzenrendite für
Geschäftshäuser sank nochmals geringfügig auf 3,6 Prozent. In den 1a-Lagen Kölns
herrscht derzeit unter Filialisten eine hohe Fluktuation. Zudem gaben zuletzt mehrere
alteingesessene Geschäfte ihren Betrieb auf. In den Einkaufsmeilen ist der
Anpassungsdruck in der Einzelhandelslandschaft spürbar. Einzelne Neubauprojekte
ergänzen qualitätsvoll das Flächenangebot.
Industrie- und Logistikimmobilien
Im Industrie- und Logistiksegment betrug das Transaktionsvolumen rund 216 Millionen
Euro und somit etwa ein Viertel weniger als im Vorjahr. In der weiteren Logistikregion, die
auch die Nachbargemeinden Kölns umfasst, wurden allerdings mehrere große Immobilien
veräußert. Auf dem Vermietungsmarkt wurden im Kölner Stadtgebiet circa 83.000
Quadratmeter Hallenfläche umgesetzt. Die Spitzenmiete stieg leicht auf 5,00 Euro pro
Quadratmeter.
Hotels
Auch in Köln ist das Hotelgewerbe ein Wachstumsmarkt, selbst wenn die Übernachtungs-
zahlen 2016 leicht zurückgegangen sind. Fachleute sehen weiterhin Bedarf für
Neueröffnungen – auch im hochpreisigen Segment. Große Investmenttransaktionen
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 5 von 36
schlossen vor allem Endinvestoren ab. In unmittelbarer Nähe zur Messe erwarb ein
schwedischer Hotelinvestor das Radisson Blu Hotel mit 393 Zimmern. Am Perlengraben
veräußerte ein Projektentwickler das noch im Bau befindliche Holiday Inn Express Hotel
an einen Spezialfonds.
Zinshäuser
Die Veräußerungsbereitschaft der Bestandshalter von Zinshäusern ist weiterhin sehr
gering. Das Transaktionsvolumen sank 2016 um circa 18 Prozent auf rund 774 Millionen
Euro. Insgesamt wurden 612 Objekte gehandelt. Die Kaufpreisfaktoren liegen in guten und
sehr guten Wohnlagen überwiegend zwischen dem 19- bis 26-fachen der Jahresmiete, in
Einzelfällen deutlich darüber.
Eigentumswohnungen
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen ist das Transaktionsvolumen erneut gestiegen
und erreichte rund 1,5 Milliarden Euro. Wenngleich 2015 und 2016 nur noch leichte
Erhöhungen zu verzeichnen waren, liegt das Umsatzniveau mittlerweile circa 50 Prozent
über dem Wert von 2009. Die Immobilien dienen insbesondere der Eigennutzung sowie
dem Vermögenserhalt oder auch einem Renditeziel.
Ausblick
Das weiterhin niedrige Zinsniveau und der hohe Anlagedruck an den Finanzmärkten halten
die Nachfrage nach Immobilienprodukten hoch. Angesichts politischer Unsicherheiten in
zahlreichen Ländern wird weiterhin viel in- und ausländisches Kapital in die
Immobilienmärkte des wirtschaftsstarken Deutschlands drängen und nach Investitions-
gelegenheiten suchen. Es gibt inzwischen erste Hinweise darauf, dass der Leitzins nicht
nur in den USA, sondern mittelfristig auch im Euroraum wieder ansteigen könnte. Der
ökonomische Ausblick ist für mehrere europäische Länder besser geworden und die
Verzinsung von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit hat sich in den letzten Monaten
bereits leicht erhöht. Dem gegenüber stehen allerdings der erhebliche Anlagedruck und
der Trend, Kapital in besonders sicheren Ländern anzulegen. Insgesamt bleibt
abzuwarten, ob die Immobilienspitzenrenditen in den nächsten Monaten weiter fallen oder
ob das inzwischen erreichte Niveau gehalten wird.
Basierend auf einem starken außenwirtschaftlichen Kerngeschäft, einem guten
Arbeitsmarkt und einer hohen Binnennachfrage gehen die Prognosen der Forschungs-
institute zum deutschen Wirtschaftswachstum von einem weiter anhaltenden Aufschwung
aus. Zum Jahresbeginn verzeichnet die Umfrage der IHK-Köln in der lokalen Wirtschaft
gegenüber der Vorumfrage eine leicht verbesserte Stimmung. Insgesamt sind die
Rahmenbedingungen in Köln günstig, 2017 erneut ein hohes gewerbliches
Transaktionsvolumen zu erreichen. Auch Liegenschaften abseits der zentralen Lagen oder
mit Entwicklungsbedarf stehen weiterhin im Fokus.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 6 von 36
I. Sozioökonomische Rahmendaten
Köln gehört zu den drei größten Industrieregionen Deutschlands. Innerhalb eines Radius‘
von 100 Kilometern leben etwa 17 Millionen Menschen.
Einwohner (Stand 31.12.2015) 1.069.000 Einwohner
Bevölkerungsprognose 2020 1.108.400 Einwohner
Arbeitslosenquote Jahresmittel 2016 8,7 %
Kaufkraftindex 2016 (MB Research) 106,6
Zentralitätskennziffer 2016 (MB Research) 112,6
Blick über Deutz © Greif & Contzen 2016
Top-Standort der Digitalisierung
Die fortschreitende Ausrichtung der Arbeitsabläufe auf digitale Prozesse gilt als wichtiger
Motor für Innovationen, Wirtschaftswachstum und Beschäftigung. Unter den deutschen
Großstädten nimmt Köln hinsichtlich des Grades der Digitalisierung eine Spitzenposition
ein, wie inzwischen mehrere Studien herausgearbeitet haben. Dies äußert sich in einer im
Vergleich höheren Zahl an Firmengründungen im IT-Bereich, einem stärkeren Wachstum
hochqualifizierter Arbeitskräfte sowie einem großen Spektrum an Forschungs- und
Entwicklungstätigkeiten in der Stadt. Ausgewählte Beispiele der Unternehmen, die ihre
Produkte digital herstellen und / oder online vermarkten, reichen vom Content Manager für
Homepages über den Games-Produzenten bis zum Hotelbuchungsportal und dem online-
Lieferservice von Lebensmitteln. Ein erstklassig ausgebautes Netz an leistungsstarken
Breitbandanschlüssen bildet die infrastrukturelle Voraussetzung. Bürostandorte in
Mülheim, Ehrenfeld und Braunsfeld haben sich zu besonderen Kristallisationspunkten
einer gleichsam technologisierten wie kreativen Geschäftstätigkeit entwickelt.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 7 von 36
Ellmühle im Deutzer Hafen © Greif & Contzen 2017
Städtebauliche Entwicklungsperspektiven
Das stark wachsende Köln treibt die städtebauliche Entwicklung zahlreicher Konversions-
areale voran. Insbesondere die rechtsrheinischen Stadtteile Deutz und Mülheim sollen
attraktiver gestaltet bzw. modernisiert werden und ihre Bedeutung als Wirtschafts- und
Wohnstandorte noch weiter steigern.
Am weitesten vorangeschritten sind die Planungen im Umfeld des Mülheimer Hafens, die
insgesamt rund 70 Hektar umfassen. Einzelne Teilgebiete sollen bereits in diesem und im
kommenden Jahr Baurecht erhalten. Vorgesehen ist eine Mischnutzung aus Wohn- und
Gewerbeimmobilien unter Erhalt ausgewählter historischer Gebäude, die teilweise zu
Loftbüros, Veranstaltungsflächen oder für die Gastronomie ertüchtigt werden.
In der Planung zur Umnutzung des circa zwei Kilometer langen Deutzer Hafens ist die
Stadt ebenfalls wesentliche Schritte vorangekommen. Im Herbst 2016 wurde im Zuge
eines Ideenwettbewerbs ein städtebauliches Konzept zur Neugestaltung der Hafenflächen
ausgewählt. Zudem konnte die Betriebsverlagerung der Ellmühle und der Verkauf des
Produktionsgebäudes an die städtische Entwicklungsgesellschaft eingeleitet werden.
Im linksrheinischen Köln umfasst das perspektivische Entwicklungsareal der Parkstadt Süd
über 115 ha. Nachdem 2015 eine Planungsgrundlage erarbeitet wurde, fanden 2016
weitere Beteiligungsprozesse statt. Für die erforderliche Umsiedlung des zentral
gelegenen Großmarktes sucht man weiterhin nach einem geeigneten Alternativstandort.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 8 von 36
II. Immobilienmarkt Köln
2016 wurden in Köln Immobilien im Wert von rund 4,9 Milliarden Euro gehandelt. Dies
entspricht einem Rückgang um 11 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Rekordjahr
2015. Gewerblich genutzte Liegenschaften erreichten einen Transaktionsumsatz von circa
1,8 Milliarden Euro. Hier beträgt die Abnahme im Vergleich zum Vorjahr fünf Prozent. In
2015 kam es zu fünf und in 2016 zu zwei besonders großen Veräußerungen im
dreistelligen Millionenbereich. Steigende Verkaufsvolumina wurden bei Eigentums-
wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken verbucht.
Transaktionsvolumen (Mrd. €)
Entwicklung 2007 bis 2016
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2017 (bzgl. 2013, 2014 und 2015 modifiziert)
MesseCity © SRE/ECE/HH-Vision
4,7
3,5
2,9
3,4 3
,6
3,4
3,4
3,8
5,5
4,9
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 9 von 36
Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. €)
2014, 2015, 2016
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2017 (bzgl. 2014, 2015 und 2016 modifiziert)
Renditen zum jeweils vierten Quartal 2012 - 2016
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
2012 2013 2014 2015 2016
EZH-Spitzenrendite, Köln Büro-Spitzenrendite, Köln
Logistik-Spitzenrendite, Köln Bundesanleihe (Rendite, 10 Jahre)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
WE/TE Zinshäuser EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 10 von 36
III. Investmentmarkt
Die mit Abstand größte Transaktion am Kölner Immobilienmarkt war die Veräußerung des
an die Zurich Versicherung vermieteten Abschnitts des Großprojekts MesseCity für rund
350 Millionen Euro. Der Konzern übernimmt mit circa 60.000 Quadratmetern Bürofläche
nahezu die Hälfte des Flächenvolumens des Gesamtensembles und gibt damit den
Startschuss für das Vorhaben. Der Erwerber bringt die Immobilie in einen Fonds für
mehrere Versorgungswerke ein. An zweiter Stelle stand ein Portfolioverkauf von sieben
Büroobjekten im TechnologiePark im Stadtteil Braunsfeld für 188 Millionen Euro. Der Anteil
ausländischer Käufer am Umsatz mit Gewerbeimmobilien lag bei etwa 30 Prozent. Der
Großteil der gehandelten gewerblich genutzten Objekte befand sich in der Innenstadt,
allerdings werden zunehmend auch rechtsrheinische und weniger zentrale Lagen
akzeptiert.
Auswahl bedeutender Transaktionen 2016
Objekt (Lage) Art Kaufpreis
MesseCity (Abschnitt für Zurich Versicherung; Deutz) Büro ca. 350 Mio. €
TechnologiePark-Portfolio (Braunsfeld) Büro ca. 188 Mio. €
Ellmühle (Deutz) Entwicklungsobjekt ca. 74 Mio. €
DuMont Zentrale (Niehl) Büro und Druckzentrum ca. 60 Mio. €
Am Coloneum 9 (Ossendorf) Büro ca. 49 Mio. €
Radisson Blu Hotel (Deutz) Hotel n.b.
Zurich-Quartier (Neustadt Nord) Entwicklungsobjekte n.b.
Sachsenring-Ensemble (Neustadt Süd) Büro n.b.
Pohligstraße 3 (Zollstock) Büro n.b.
Holiday Inn Express (Innenstadt Süd) Hotel (in Bau) n.b.
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Bei den gehandelten gewerblich genutzten Immobilien umfassten Entwicklungs-
grundstücke und Bauprojekte mehr als ein Drittel des Transaktionsgeschehens. Auf dem
angespannten Grundstücksmarkt der stark wachsenden Stadt Köln herrscht eine intensive
Nutzungskonkurrenz. Verfügbare Liegenschaften finden in der Regel schnell Abnehmer.
Aufgrund der hohen Nachfrage und der Flächenknappheit in den meisten Immobilien-
segmenten können Entwickler erfolgreich Mieter gewinnen und den Bau beginnen.
Gleichzeitig sind viele Endinvestoren bereit, sich gut vermietete Projekte bereits in einem
frühen Stadium zu sichern.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 11 von 36
1. Büroimmobilien
Bürogebäude waren 2016 die eindeutig dominierende Anlageklasse. Mit zwei besonders
großen Transaktionen in den Teilmärkten Deutz und Braunsfeld wurden erneut dreistellige
Millionenbeträge erzielt. Im mittleren bis unteren Millionenbereich wurde eine Vielzahl an
Objekten veräußert. Wichtige Verkäufergruppen waren sowohl Projektentwickler als auch
Fonds diverser Typen. Auf Käuferseite lagen Fonds allerdings klar vorne. Ausländische
Investoren stammten vornehmlich aus dem britischen und nordamerikanischen Raum. Sie
waren sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer sehr aktiv.
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. €)
Entwicklung 2007 bis 2016
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2017 (bzgl. 2013, 2014 und 2015 modifiziert)
Bereits seit mehreren Jahren ist in der räumlichen Analyse eine wachsende Akzeptanz von
Investmentprodukten außerhalb des Zentrums und auch im rechtsrheinischen Köln
festzustellen. Während früher die Mehrzahl der Transaktionen in der Kölner Innenstadt zu
verorten war, lag 2016 bei Büroimmobilien ein in etwa ausgeglichenes Verhältnis zwischen
Innenstadt und Stadtteillagen oder Gewerbegebieten vor. Der Aktionsraum der Investoren
hat sich somit im zeitlichen Vergleich merklich ausgeweitet und bietet aktuell für
Projektentwickler besondere Chancen für den Verkauf ihrer Produkte. Dies gilt auch für
Halter älterer Gebäudebestände, soweit es investmentfähige Produkte sind.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 12 von 36
Eupener Straße 125 © Greif & Contzen 2017
Büroflächenmarkt boomt
Der Vermietungsumsatz hat in 2016 mit circa 440.000 Quadratmetern ein Allzeithoch
erreicht. Der bisherige Rekord aus dem Jahr 2011 von 330.000 Quadratmetern wurde
nochmals um ein Drittel übertroffen. Sechs Vermietungen lagen oberhalb von 12.000
Quadratmetern. Die bereits seit Jahren gute Büroflächennachfrage bei geringer
Bauaktivität hat zu einem starken Rückgang des Leerstands geführt. Während zum Ende
des Jahres 2015 noch 440.000 Quadratmeter verfügbar waren, stehen inzwischen nur
noch 360.000 Quadratmeter leer. Dies sind rund 4,6 Prozent des Bestands. Insbesondere
in Ehrenfeld, Gremberghoven, Mülheim und im MediaPark nahm der Leerstand im Zuge
umfangreicher Vermietungen stark ab. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage wird sich
diese Entwicklung fortsetzen. Ende 2017 wird die Leerstandsquote schätzungsweise nur
noch etwa vier Prozent betragen.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 13 von 36
Leerstandsquote Entwicklung und Prognose 2008 bis 2017
Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Neubauten werden schnell bezogen
Die in 2016 fertiggestellten rund 110.000 Quadratmeter Bürofläche sind inzwischen fast
vollständig vermietet, soweit sie nicht zur Eigennutzung bestimmt waren. Auch von den
circa 100.000 Quadratmetern, die voraussichtlich in 2017 realisiert werden, stehen weniger
als 20 Prozent zur Anmietung zur Verfügung. Suchende Unternehmen müssen ihr
Interesse frühzeitig bekunden, um sich neuwertige Flächen sichern zu können. Aufgrund
des knappen Baulandes werden Projekte außerhalb der Innenstadt realisiert, wie z.B. der
KÖLNCUBUS süd und der b3campus im Teilmarkt Kalk. Ein besonderer räumlicher
Schwerpunkt zeichnet sich mittelfristig im rechtsrheinischen Stadtteil Mülheim ab, in dem
derzeit zahlreiche Projektentwicklungen angestoßen werden.
Neubaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2008 bis 2017
Greif & Contzen Research, Köln März 2017
7,6%8,1% 8,0% 7,7% 7,6% 7,4%
6,6%
5,7%
4,6%4,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 14 von 36
Laufende bedeutende Bautätigkeit 2017 (Projekte im Bau)
Die Mieten steigen
Das knappe Angebot attraktiver Büroflächen und die anhaltend hohe Nachfrage führten zu
einem moderaten Anstieg des Mietniveaus. Im Mittel des Gesamtmarktes wurden 12,20
Euro pro Quadratmeter gezahlt. Unter anderem aufgrund der großen Anmietung der Zurich
Versicherung stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf 14,10 Euro pro
Quadratmeter.
Im Premium-Segment liegen die Preise deutlich höher. Die besten Flächen eines Top-
Objekts in exzellenter Lage erzielten bis zu 25 Euro. Auch die Spitzenmiete, wie sie von
der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) definiert wird, stieg
leicht. In den innerstädtischen Bürolagen wurden bei über 3 Prozent des Flächenumsatzes
Mieten von 21,50 Euro pro Quadratmeter oder mehr erzielt.
Dynamische Bürolagen
Vor allem aufgrund des Vertragsabschlusses der Zurich Versicherung erzielt der Teilmarkt
Deutz mit über 80.000 Quadratmetern den mit Abstand größten Flächenumsatz. Im Zuge
weiterer sehr großer Anmietungen erreichen auch die Teilmärkte Ossendorf, Mülheim und
Kalk gegenüber den Vorjahren erhebliche Umsatzsteigerungen. Zudem nimmt in den
Bürolagen Airport Businesspark in Gremberghoven und im Rheinauhafen die Vermietungs-
leistung auf über 21.000 bzw. 13.000 Quadratmeter deutlich zu. Dies ist allerdings auf eine
Vielzahl von Vermietungen zurückzuführen, die in einer Größenordnung zwischen rund
100 bis 3.800 Quadratmeter lagen
Objekt / Lage Mietfläche (m²) Fertigstellung
ONE Cologne (Innere Kanalstraße)
b3 campus köln (Kalk)
rd. 15.000
rd. 13.500
2018
2017
Coeur Cologne (Innenstadt Nord) rd. 12.500 2017
GAG Zentrale (Kalk) rd. 12.400 2018
Kaiser Hof, Erftstraße 19 (Innenstadt Nord) rd. 12.300 2018
KÖLNCUBUS süd (Kalk) rd. 12.000 2017
Equilo (Kalk) rd. 10.000 2017
Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 15 von 36
Teilmarktübersicht
Bürolage Flächenangebot1
(m²)
Leerstand
(m²)
Ø Jahresumsatz²
(m²)
Mittlere Miet-
spanne³ (€/m²)
Innenstadt
Bankenviertel 24.000 16.000 6.000 13 – 18
MediaPark 4.000 4.000 10.000 13 – 20
Rheinauhafen 30.000 30.000 9.000 14 – 20
Kölner Ringe 61.000 23.000 23.000 11 – 18
Deutz 106.000 20.000 26.000 10 – 19
Innenstadt Nord 45.000 35.000 31.000 10 – 17
Innenstadt Süd 8.000 8.000 11.000 9 – 16
Rheinufer Nord 2.000 2.000 8.000 13 – 20
Rheinufer Süd 10.000 10.000 8.000 12 – 17
Zwischensumme 290.000 148.000 132.000
linksrheinisch
Innere Kanalstraße 18.000 3.000 8.000 10 – 14
Ehrenfeld 23.000 20.000 21.000 8 – 13
Braunsfeld 61.000 42.000 12.000 10 – 13
Ossendorf 68.000 16.000 22.000 7 – 11
Köln Nord 24.000 11.000 12.000 7 – 10
Köln West 23.000 23.000 16.000 8 – 14
Köln Süd 34.000 31.000 22.000 8 – 13
Zwischensumme 251.000 146.000 113.000
rechtsrheinisch
Gremberghoven 22.000 22.000 14.000 8 – 11
Mülheim 176.000 10.000 17.000 9 – 14
Kalk 5.000 2.000 15.000 8 – 14
Köln Ost 82.000 32.000 13.000 8 – 11
Zwischensumme 285.000 66.000 59.000
Summe 826.000 360.000 304.000
1 Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. 2 Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. 3 Es handelt sich um Nominalmieten. In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder
höher liegen.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 16 von 36
Renditen Bürohäuser
Der Anstieg der Kaufpreise für Bürohäuser hat sich auch 2016 fortgesetzt. Die
durchschnittliche Nettoanfangsrendite in guten Lagen liegt bei 4,5 Prozent. Die
Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im Core-Segment befindet sich zwischen 21 und
24. Die Spitzenrendite beträgt derzeit 3,8 Prozent. Nachdem die Verzinsung im Laufe des
vergangenen Jahres in mehreren Schritten zurückgegangen war, verzeichnen Köln,
Frankfurt und Düsseldorf momentan einen Renditeabstand zu München, Berlin und
Hamburg von 0,4 bis 0,6 Prozentpunkten.
Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2016
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Gustav-Heinemann-Ufer 88 © Greif & Contzen 2017
3,90%
3,80%
3,80%
3,50%
3,40%
3,30%
3,30%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%
Düsseldorf
Köln
Frankfurt
Stuttgart
Hamburg
Berlin
München
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 17 von 36
2. Einzelhandelsimmobilien
Als viertgrößte Stadt Deutschlands ist Köln ein wichtiger Einzelhandelsmarkt, der auch
expandierende internationale Filialisten anzieht. Die Kaufkraft befindet sich ca. sieben
Prozent über dem Bundesdurchschnitt und die Einzelhandelszentralität gibt mit einem Wert
von rd. 113 Punkten Hinweis auf einen erheblichen Zustrom auswärtiger Kunden. Bei
Passantenzählungen nehmen die 1a-Lagen Hohe Straße und Schildergasse seit Jahren
im europaweiten Vergleich vordere Rangplätze ein. In diesen wichtigen Straßenzügen
herrscht derzeit ein reger Mieterwechsel. Mehrere Neuzugänge wie z.B. JD Sports und
Hema nahmen auch größere Flächeneinheiten mit 1.000 Quadratmetern und mehr ab.
Einzelhandelslagen Köln-Zentrum © Greif & Contzen 2017
Auswahl Vermietungen in 1a-Lagen 2016
Lage Mieter Branche Mietfläche
Hohe Straße 128-132 JD Sports Bekleidung 1.500 m²
Schildergasse 32-34 Rossmann Drogerie 1.500 m²
Hohe Straße 84-86 Hunkemöller Bekleidung 1.100 m²
Hohe Straße 113 Hema Warenhaus 1.000 m²
Hohe Straße 120-122 Sizeer Bekleidung 280 m²
Hohe Straße 93-99 BSB Fashion Bekleidung 200 m²
Schildergasse 14-16 Rituals Kosmetik 200 m²
Schildergasse 104 Calzedonia Bekleidung 180 m²
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 18 von 36
Auswahl Vermietungen in Citylagen 2016
Lage Mieter Branche Mietfläche (ca.)
DuMont Carré Fitness First Fitness Studio 2.390 m²
DuMont Carré Zalando Bekleidung 2.000 m²
Minoritenstraße 11 Aunold Orthoschlaf Bettenstudio 428 m²
Gürzenich Quartier L’Osteria Gastronomie 360 m²
Mittelstraße 5 Caroline Biss Bekleidung 150 m²
Mittelstraße 30 Shoepassion Schuhe 120 m²
Breite Straße 116 Niessing Manufaktur Schmuck 120 m²
Breite Straße 103-105 Le Creuset Haushaltswaren 100 m²
Pfeilstraße 20 Farrow & Ball Farben /Tapen 100 m²
Ehrenstraße 30-32 Intimissimi Bekleidung 100 m²
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Hohe Straße © Greif & Contzen 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 19 von 36
Mieten Einzelhandel
Der lange anhaltende Aufwärtstrend der Spitzenmieten hat inzwischen zumindest eine
vorläufige Pause eingelegt. Auch in den Top-Lagen stehen die Einzelhändler angesichts
des sich ändernden Einkaufsverhaltens unter hohem wirtschaftlichen Druck. Dieser zwingt
sowohl neue Handelsmarken wie auch alteingesessene inhabergeführte Geschäfte immer
wieder zur Betriebsaufgabe. Für ein idealtypisches Ladenlokal am Wallrafplatz werden
Spitzenmieten von bis zu 270 Euro pro Quadratmeter gezahlt, in der Schildergasse bis zu
260 Euro. Das Mietniveau in der Hohe Straße liegt mit 250 Euro etwas darunter. Die
weiteren im Kölner „Rundlauf“ angebundenen Straßenzüge erreichen je nach Lage in der
Spitze 60 bis 120 Euro.
Einzelhandelslage Spitzenmiete*
Wallrafplatz 270 €/m²
Schildergasse 260 €/m²
Hohe Straße 250 €/m²
Neumarkt (Nordseite) 120 €/m²
Ehrenstraße 100 €/m²
Mittelstraße 90 €/m²
Breite Straße 80 €/m²
sehr gute Citylagen (z.B. Apostelnstraße, Pfeilstraße) 60 €/m²
sehr gute Stadtteillagen (z.B. Deutzer Freiheit, Dürener Str.,
Neusser Str., Hauptstraße Rodenkirchen, Sülzburgstr., Venloer Str.) 30 €/m²
*idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m²
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.V.; Prognose: Greif & Contzen Research 2017
160
180
200
220
240
260
280
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Spitzenmiete Einzelhandel (€/m²)
Entwicklung und Prognose 2008 bis 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 20 von 36
Renditen Einzelhandel
Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Köln ist im Verlauf des Jahres 2016 auf 3,6
Prozent leicht gesunken. Köln befindet sich damit in etwa gleichauf mit mehreren anderen
sieben Top-Städten. In München ist der Wert auf nur noch 3,2 Prozent zurückgegangen.
Die Rohertragsfaktoren befinden sich in Köln zwischen dem 23- und 27-fachen. Bei
Einkaufszentren und Fachmärkten liegen die Nettoanfangsrenditen bei 4,0 beziehungs-
weise 5,5 Prozent.
Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel an den deutschen Top-Standorten
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Innenstadt
Objekt / Lage Fertigstellung EZH-Fläche
Hohe Straße 52 / Gürzenichstraße 2017 / 2018 ca. 3.700 m²
Rudolfplatz 9* 2019 ca. 2.900 m²
Friesenplatz 2-14 (Haus Friesenplatz*) 2018 / 2020 ca. 2.900 m²
Dom Hotel (Teilflächen im EG und 1. OG**) 2018 / 2019 ca. 1.200 m²
Breslauer Platz 2a – 4 (Coeur Cologne*) 2017 ca. 1.000 m²
Hohenzollernring 62 (Sanierung*) 2018 n.b.
Rudolfplatz (Wallarkaden*) 2019 n.b.
Richartzstraße 14 („R‘14“ **) 2017 / 2018 n.b.
Antoniter Quartier und Schildergasse 55 n.b. n.b.
*Büro- und Geschäftshaus ** Hotel
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
3,60%
3,60%
3,60%
3,60%
3,50%
3,30%
3,20%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0%
Stuttgart
Düsseldorf
Frankfurt
Köln
Hamburg
Berlin
München
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 21 von 36
3. Industrie- und Logistikimmobilien
Im vergangenen Jahr wurden im Kölner Stadtgebiet Industrie- und Logistikimmobilien mit
einem Wert von insgesamt rund 216 Millionen Euro gehandelt. Das Transaktionsvolumen
in der gesamten Logistikregion, das heißt zuzüglich des Kölner Umlandes, lag allerdings
erheblich höher. In den Nachbargemeinden Kölns wurden 2016 auch größere Objekte
veräußert. In Kerpen erwarb ein deutscher Logistikimmobilienfonds ein Objekt mit rund
30.000 Quadratmetern Hallenfläche von einem Projektentwickler. In Frechen erstand ein
europaweit anlegender Fonds aus Großbritannien eine rund 18.000 Quadratmeter große
Umschlagshalle / Cross-Dock-Immobilie. In Wesseling verkaufte ein weiterer Entwickler
ein im Bau befindliches Objekt mit rund 17.000 Quadratmetern Hallenfläche an eine
deutsche Fondsgesellschaft. Die Kommunen in der Nähe Kölns bieten Projektentwicklern
sowohl das größere Angebot als auch niedrigere Preise für geeignetes Bauland an.
Hitdorfer Straße © Greif & Contzen 2017
Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. €)
Entwicklung 2007 bis 2016
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, März 2017
0
50
100
150
200
250
300
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 22 von 36
Auswahl Verkäufe 2016 (Stadtgebiet und Umland)
Lage Grundstück (ca.) Halle (ca.)
Kerpen 29.900 m² 17.800 m²
Frechen 47.700 m² 18.000 m²
Wesseling 55.000 m² 17.000 m²
Troisdorf 11.300 m² 6.800 m²
Köln Gremberghoven 10.600 m² 5.700 m²
Vermietungsmarkt 2016
2016 wurden im Stadtgebiet Köln rund 83.000 Quadratmeter Hallenfläche vermietet.
Nimmt man das Umland hinzu, wurde in der Logistikregion insgesamt eine
Vermietungsleistung von circa 200.000 Quadratmetern erreicht. Neben Logistik-
dienstleistern sind Handelsunternehmen eine wichtige Nutzergruppe. Aufgrund des
boomenden E-Commerce-Sektors erweitern viele Online-Händler ihre Lager- und Distribu-
tionskapazitäten.
Auch wenn die Umlandgemeinden über ein deutlich größeres Flächenangebot verfügen,
weisen Kölner Gewerbegebiete gemessen am Vermietungsumsatz eine höhere
Attraktivität auf. Das Stadtgebiet bietet die Nähe zum Kunden und bessere Infrastruktur.
Dies drückt sich auch im Mietpreisgefüge aus. Im Stadtgebiet werden die höchsten Mieten
mit bis zu 5,00 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Auswahl Vermietungen 2016 (Stadtgebiet und Umland)
Mieter Lage Art Mietfläche (ca.)
NEX Logistics Bedburg Halle 55.000 m²
REWE (Eigennutzung) Köln Niehl Halle 16.000 m²
Fruchtimport Köln Niehl Halle 11.000 m²
Mottoland Köln Porz Halle 10.000 m²
AO Kerpen Halle 10.000 m²
Schnellecke Logistics Wolsberg Köln Eifeltor Halle 7.500 m²
Dienstleistung Wesseling Halle 6.700 m²
Müller Musik Köln Poll Halle 5.000 m²
Wige Hürth Halle 5.000 m²
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 23 von 36
Mieten für Lager- und Distributionshallen Stadtgebiet 2016
Neubauobjekte Tendenz
Hallenflächen Gewerbegebiet 4,85 – 5,00 €/m²
Serviceflächen 5,50 – 5,75 €/m²
angegliederte Büroflächen 8,00 – 8,50 €/m²
Bestandsobjekte Tendenz
Hallenflächen Gewerbegebiet 4,30 – 4,50 €/m²
Hallenflächen andere Lagen 3,70 – 4,00 €/m²
Serviceflächen 5,20 – 5,50 €/m²
angegliederte Büroflächen 7,00 – 8,00 €/m²
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Mietpreisgefüge in der Logistikregion Köln © Greif & Contzen 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 24 von 36
Renditen Logistikimmobilien
In den letzten Jahren sind Logistikimmobilien stark in der Gunst der Investoren gestiegen.
Der Boom des Internethandels gepaart mit langen Mietverträgen sowie verkehrsgünstigen
Standorten sichern die Anlagen für Endinvestoren ab. In den deutschen Top-Standorten
sind die Spitzenrenditen 2016 nochmals leicht gesunken. In Köln liegt der Wert nun bei 5,0
Prozent. Gleichzeitig hat der Renditeabstand zu Büroimmobilien wieder etwas
zugenommen. Er beträgt nun 1,2 Prozentpunkte, nachdem er aufgrund der starken
Preisanstiege in 2015 auf nur noch 0,85 Prozentpunkte abgeschmolzen war.
Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten 2017
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Unser aktueller Marktbericht „Gewerbe: Industrie | Lager | Logistik Köln 2016“ bietet
vertiefende Analysen.
5,10%
5,10%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
Berlin
Stuttgart
Köln
Düsseldorf
Hamburg
München
Frankfurt
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 25 von 36
4. Hotels
Das Kölner Gastgewerbe ist ein Wachstumsmarkt mit weiterhin positiver Perspektive. Nach
einem starken Anstieg der Übernachtungszahlen in den Vorjahren verbuchten die Hotels
2016 einen Rückgang um 3,8 Prozent. Dennoch wird der Standort Köln von Hotel-
betreibern positiv gesehen. In der Konjunkturumfrage der IHK Köln zum Jahresbeginn
2017 äußerten lokale Beherbergungsbetriebe verstärkt die Absicht, Personal einzustellen
und bekundeten ein sehr optimistisches Geschäftsklima, das noch deutlich den Wert der
Vorumfrage übertraf.
Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln
2010 bis 2016
Quelle: Landesamt für Statistik NRW und KölnTourismus GmbH
Das hohe Interesse der Investoren an der Anlageklasse Hotelimmobilien spiegelte sich
auch 2016 in Köln wider. Ein Spezialfonds übernahm das noch im Bau befindliche Holiday
Inn Express Hotel in der südlichen Innenstadt. Das Objekt wird die größte Immobilie dieser
Marke in Europa. Bei der Baumaßnahme handelt es sich um eine Umwandlung eines
früheren Bürogebäudes.
Nachdem ein schwedischer Hotelinvestor bereits 2015 zwei Leonardo Hotels in Köln
erworben hatte, kaufte er im vergangenen Jahr im Zuge eines weiteren Portfoliogeschäfts
das Radisson Blu in unmittelbarer Nähe zur Messe. Davon abgesehen wechselte ebenfalls
das Mercure Hotel in der Friesenstraße im Rahmen einer Portfoliotransaktion den
Eigentümer.
28
.817
29.0
73
28
.693
28
.607
32.6
66
32.1
54
32.0
99
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
48,7 % 50,3% 49,4 %47,0 % 47,4 % 47,6 % 48,4 %
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 26 von 36
Verkäufe 2016
Hotel / Lage Sterne Zimmer Stadtteil
Radisson Blu (Messe Kreisel 3) *** 393 Deutz
Holiday Inn Express (Perlengraben 2) *** 323 Altstadt Süd
Mercure Hotel (Friesenstraße 44-48) **** 102 Altstadt Nord
Hotel Mariella (Hauptstr. 369) *** 55 Porz
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Radisson Blu, Deutz © Greif & Contzen 2017
Köln befindet sich unter Hotelbetreibern im Fokus von Expansionsstrategien. Sowohl
bundesweit als auch international agierende Akteure verfolgen das Ziel, neue Filialen in
der Domstadt zu eröffnen.
Nach umfangreichen Sanierungsarbeiten im denkmalgeschützten früheren Barceló-Hotel
hat die Steigenberger Gruppe am Rudolfplatz 2016 ihr erstes Haus in Köln eröffnet. Das
derzeit größte Bauprojekt ist mit 424 Zimmern der Neubau für ein weiteres Motel One.
In direkter Nachbarschaft zum Wallrafplatz und nahe dem Kölner Dom, plant H’Otello den
Bau eines Designhotels mit rund 70 Zimmern. Der Baustart soll 2017 erfolgen. Im
denkmalgeschützten Gerling Quartier wird der sogenannte Rundbau für ein Boutique-Hotel
von 25hours umgestaltet. Der Betrieb soll 2018 beginnen. Am Eigelstein hat Althoff Hotels
das traditionelle Betriebsgrundstück der Gaffel-Brauerei erworben, um dort eine
Niederlassung der neuen Budget-Marke Urban Loft zu errichten. Es handelt sich ebenfalls
um ein design-orientiertes Konzept, verbindet dieses allerdings mit einer jungen,
preisbewussten Zielgruppe.
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 27 von 36
Aktuelle Hotelprojekte
Hotel / Lage Eröffnung Zimmer
Urban Loft (3*, Eigelstein 41, Innenstadt) 2019* 213
Motel One Cäcilienstraße (3*, Cäcilienstraße 32, Innenstadt) 2018* 424
25hours (4*, Im Klapperhof 10, Innenstadt) 2018* 200
Modernisierung Dom Hotel (5*+, Domkloster 2a, Innenstadt) 2018* 120
H’Otello „R‘14“ (4*, Richartzstraße 14-16) 2017 / 2018* 70
Holiday Inn Express (3*, Perlengraben 2, Innenstadt) 2017* 323
Motorworld Köln, Umbau (4*, Butzweilerstraße 35-39, Ossendorf) 2017* 120
Renovierung Steigenberger (4*, Habsburgerring 9-13, Innenstadt) 2016 305
Hotel Sion (3*, Kleine Budengase 13, Innenstadt) 2016 25
*geplant
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Bei den zuvor aufgeführten Hotelprojekten fällt auf, dass die Investoren und Betreiber
oftmals eine besondere Wertschätzung für prägnante Lagen und eine außergewöhnliche
Historie zeigen und selbst erhebliche Sanierungsaufwendungen nicht scheuen.
THE QVEST hideaway © Greif & Contzen 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 28 von 36
5. Zinshäuser
2016 wurden in Köln Zinshäuser in einem Wert von insgesamt circa 774 Millionen Euro
gehandelt und somit rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Angesichts der hohen
Nachfrage vieler Investoren nach diesem Immobilientyp ist der Rückgang vor allem über
ein gesunkenes Angebot hochwertiger Objekte zu erklären. Insgesamt wurden 612
Zinshäuser gehandelt. Aufgrund des Mangels an Anlagealternativen ist die Veräußerungs-
bereitschaft unter Bestandshaltern schwach ausgeprägt.
Transaktionsvolumen Zinshäuser (Mio. €)
Entwicklung 2007 bis 2016
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016
Um dem großen Bedarf an Wohnraum zu begegnen, nimmt die städtische Verwaltung den
Wohnungsbau zunehmend in ihren Fokus. In verschiedenen Stadtbezirken sind neue
große Entwicklungsgebiete geplant, die jeweils mehrere hundert Wohnungen umfassen.
Davon abgesehen wurde das Stadtgebiet auf vorhandene Bebauungsreserven untersucht
und Potenzial für ein mögliches Neubauvolumen von über 17.000 Wohneinheiten
vornehmlich für den Geschosswohnungsbau identifiziert. Des Weiteren erwägt die Stadt,
ihr Verhalten bei der Veräußerung städtischer Baugrundstücke zu ändern. Künftig soll nicht
der Bieter mit der höchsten Zahlungsbereitschaft, sondern mit dem besten Bebauungs-
konzept den Zuschlag erhalten. Im Zuge dieser unterschiedlichen Anstrengungen treten
allerdings auch immer wieder Hindernisse auf, insbesondere aus dem Bereich der
Verkehrsplanung, die zu Verzögerungen führen.
Die Fertigstellungszahlen haben seit 2012 zugenommen, bleiben allerdings deutlich hinter
dem jährlichen Bedarf von circa 6.000 Einheiten, wie er in offiziellen Schätzungen
ausgewiesen wird, zurück. 2015 wurden laut amtlicher Statistik 3.957 Einheiten realisiert.
Der Mangel an Mietwohnungen bleibt vorerst bestehen.
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 29 von 36
Mieten und Kaufpreise
In Folge des knappen Angebots an Wohnraum bei wachsender Nachfrage sind die
Wohnungsmieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Spitzenmiete beträgt laut
dem Mietspiegel für die Stadt Köln 13,40 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete
liegt bei 9,30 Euro. Aufgrund der nicht ausreichenden Fertigstellungsleistung in den
kommenden Jahren ist mit weiteren Erhöhungen zu rechnen. Eine Begrenzung der
Preissteigerungen ist vor allem seitens der verfügbaren Haushaltseinkommen zu erwarten.
Die in Sonderlagen und einzelnen Premiumobjekten realisierte Höchstmiete erreicht bis zu
22 Euro pro Quadratmeter.
Wohnungsmieten Mietspiegel Köln
Entwicklung 2006 bis 2017
Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V. u.a.: Kölner Mietspiegel 2006-2017
Die Kaufpreisfaktoren von Zinshäusern liegen in guten und sehr guten Wohnlagen
überwiegend zwischen dem 19- bis 26-fachen, in Einzelfällen auch deutlich darüber.
Gegenüber 2015 entspricht dies nochmals einem leichten Anstieg bei Top-Objekten. Es
besteht ein intensiver Wettbewerb zwischen den Kaufinteressenten. Zu diesen gehören
nicht nur vermögende Privatpersonen, sondern darüber hinaus auch Aufteiler, die größere
Mehrfamilienhäuser auf Wohnungsebene in den Einzelverkauf geben. Zudem akzeptieren
manche institutionelle Endinvestoren inzwischen Losgrößen im einstelligen Millionen-
bereich. Neben Einzelverkäufen wurden 2016 zahlreiche Objekte im Zuge mehrerer
Portfoliotransaktionen mit deutschlandweiten Gebäudebeständen veräußert. Auf diesem
Wege erwarb beispielsweise ein chinesischer Staatsfonds allein in Köln über 1.000
Wohneinheiten.
11,40 € 11,50 €12,00 € 12,20 €
12,90 €13,40 €
8,06 € 8,06 € 8,21 € 8,31 €8,80 €
9,30 €
6,00 €
8,00 €
10,00 €
12,00 €
14,00 €
2006 2008 2010 2013 2015 2017
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 30 von 36
Schwerpunkt der Kaufpreisfaktoren für Zinshäuser
(Multiplikator der Jahresmiete)
Entwicklung und Prognose 2008 bis 2017
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016, Prognose: Greif & Contzen Research 2017
Genter Straße © Greif & Contzen 2017
9101112131415161718192021222324252627282930
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 31 von 36
6. Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in der wachsenden Millionenstadt Köln
ungebrochen. 2016 wurde Wohnungs- und Teileigentum im Wert von insgesamt circa 1,52
Milliarden Euro veräußert. Damit wurde der Vorjahreswert von 1,48 Milliarden Euro mit
rund 2 Prozent leicht übertroffen. Der Anstieg ist vor allem auf höhere Preise zurückzu-
führen, denn die Verkaufsfälle fielen von 6.771 auf 6.478 Einheiten. Angesichts der
Angebotsverknappung auf dem Mietmarkt ist der Eigentumserwerb nicht nur eine
Maßnahme zum Vermögenserhalt, sondern auch zur Sicherung von benötigtem
Wohnraum. Zwischen 2008 und 2015 haben sich die Kaufpreise für Neubauwohnungen im
Mittel um 50 Prozent auf rund 3.900 Euro pro Quadratmeter erhöht. Im Premiumsegment
erreichen die Höchstpreise allerdings mehr als das Doppelte.
Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. €)
Entwicklung 2006 bis 2016
Quelle: Gutachterausschuss Köln 2017
Vereinzelt prognostizieren Forschungsinstitute inzwischen, dass sich die Preisentwicklung
nun abkühlen wird. In Köln sprechen der anhaltende Zuzug, die Beschäftigtenentwicklung
und die nicht bedarfsdeckenden Baufertigstellungszahlen absehbar aber gegen Wert-
korrekturen.
Weiterhin sind viele Wohnlagen in dem traditionell beliebten und stark durchgrünten
Stadtbezirk Lindenthal sowie in verschiedenen Stadtteilen wie Rodenkirchen und
Marienburg sehr gefragt. Zudem setzen sich in mehreren Stadtvierteln wie z.B. Ehrenfeld,
Nippes, Zollstock oder Raderthal Aufwertungstendenzen fort. Insbesondere an Standorten
mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und mit vielfältigen
Nahversorgungsangeboten werden Neubaumaßnahmen, Umnutzungen und Sanierungen
erfolgreich vermarktet.
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 32 von 36
Preisentwicklung Eigentumswohnungen in €/m² 2006 bis 2015
* Der Wert für „Neubau ab 2010 Maximum“ lag in 2014 aufgrund eines einzelnen besonders hochpreisigen
Verkaufsfalles bei rund 17.000 Euro; ** Hier sind auch Verkäufe vor Fertigstellung erfasst.
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016
Von-Groote-Gärten © HHVISION
1.000 €
2.000 €
3.000 €
4.000 €
5.000 €
6.000 €
7.000 €
8.000 €
9.000 €
10.000 €
11.000 €
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Altbau bis 1924 Mittelwert Altbau bis 1924 Maximum
Baujahr 2000-2009 Mittelwert Baujahr 2000-2009 Maximum
Neubau ab 2010 Mittelwert** Neubau ab 2010 Maximum**
*
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 33 von 36
Auswahl aktueller Wohnprojekte
Projekt (Lage) Fertigstellung Wohneinheiten ca.
Neue Paulihöfe (Braunsfeld) 2017 / 2018 127 ETW
Wohnen am Butzweilerhof (Ossendorf) 2018 120 ETW
Clouth Galerie (Clouth-Gelände, Nippes) 2018 52 ETW
Christianstraße (Ehrenfeld) 2018 51 ETW
Halle17 (Clouth-Gelände, Nippes) 2018 47 ETW
Venloer Straße 1055 (Vogelsang) 2018 36 ETW
Klosterhöfe (Junkersdorf) 2017 137 WE
Reiterstaffel, 2. BA (Marienburg) 2017 90 WE
Pandion FINE (Clouth-Gelände, Nippes) 2017 74 ETW
Living Ehrenfeld (Ehrenfeld) 2017 34 ETW
Von-Groote-Gärten (Marienburg) 2017 30 ETW
Raderberger Leben (Raderberg) 2016 180 ETW
FLOW LIVING(Bayenthal) 2016 120 ETW
Pandion Balance (Altstadt Nord) 2016 84 ETW
Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 2017
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 34 von 36
IV. Ausblick
Das weiterhin niedrige Zinsniveau und der anhaltende hohe Anlagedruck an den
Finanzmärkten halten die Nachfrage nach Immobilienprodukten hoch. Angesichts
verschiedener politischer Unsicherheiten in zahlreichen Ländern wird weiterhin viel in- und
ausländisches Kapital in die Immobilienmärkte des ökonomisch erfolgreichen
Deutschlands drängen und nach Investitionsgelegenheiten suchen. Wenngleich sich an
den grundlegenden Einflussfaktoren in den kommenden Monaten wenig ändern wird, gibt
es inzwischen erste Hinweise darauf, dass der Leitzins nicht nur in den USA sondern
mittelfristig auch im Euroraum wieder ansteigen könnte. Der ökonomische Ausblick ist für
mehrere europäische Länder besser geworden und die Verzinsung von Bundesanleihen
mit zehnjähriger Laufzeit hat sich in den letzten Monaten bereits leicht erhöht. Dem
gegenüber stehen allerdings der erhebliche Anlagedruck und der Trend, Kapital in
besonders sicheren Ländern anzulegen. Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die
Immobilienspitzenrenditen in den nächsten Monaten weiter fallen oder ob das inzwischen
erreichte Niveau gehalten wird.
Basierend auf einem starken außenwirtschaftlichen Kerngeschäft, einem guten
Arbeitsmarkt und einer guten Binnennachfrage gehen die Prognosen der Forschungs-
institute zum deutschen Wirtschaftswachstum von einem weiter anhaltenden Aufschwung
aus. Demnach soll in 2017 und 2018 das Bruttoinlandsprodukt um bis zu 1,7 bzw. 2,0
Prozent zunehmen. Der Ifo-Geschäftsklimaindex bewegt sich seit September 2016 auf
einem hohen Niveau, das zuletzt zu Beginn des Jahres 2014 vorlag. In der lokalen
Wirtschaft verzeichnet die Umfrage der IHK-Köln zum Jahresbeginn gegenüber der
Vorumfrage im Herbst 2016 eine leicht verbesserte Stimmung. Insgesamt sind in Köln die
Rahmenbedingungen günstig, 2017 erneut ein hohes gewerbliches Transaktionsvolumen
zu erreichen. Auch Liegenschaften abseits der zentralen Lagen oder mit Entwicklungs-
bedarf stehen im Fokus.
Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum
BIP 2017 und 2018
Quelle: Prognosestand Dezember 2016, Zusammenstellung Greif & Contzen Research, Köln März 2017
-1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%
RWI für Euroraum
ifo für Euroraum
ifw für Euroraum
RWI für D
ifo für D
ifw für D
2017 2018
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 35 von 36
Bei Fragen zum Immobilienmarkt Köln wenden Sie sich bitte an:
Thorsten Neugebauer, MRICS
Unternehmensbereichsleiter
Investment
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 123
E-Mail: [email protected]
Frank Pönisch
Geschäftsführer
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 265
E-Mail: [email protected]
Dr. Jan Schubert
Beratung, Research
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Telefon: +49 221 93 77 93 - 263
E-Mail: [email protected]
Anschrift: Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
Investmentmarkt Köln
2017
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2017, www.greif-contzen.de Seite 36 von 36
Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen,
Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter
Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für
Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus.
Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei
Beratungsverhältnis zu dem Empfänger.
© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH, 2017. All rights reserved. Diese Unterlagen
sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die
Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch
wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und
schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten
liegt, verweisen wir auf deren Copyright.
Top Related