Peticionario
Polígono TABAZA II, Nº S/N, Parcela 28
33469 - CARREÑO
Asturias
INFORME DE VALORACIÓN
Emplazamiento
SERVIMOTOR ASTURIAS S.A.
Término Municipal
Provincia
Expediente nº: 33G045273/12-01Fecha: 27 de Diciembre de 2012
CERTIFICADO DE TASACION
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Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
PAULA MEANA VEGA, ARQUITECTO TECNICO en calidad de Tasador de Gestión de ValoracionesTasaciones, S.A., ha realizado con fecha 27-12-2012 el informe de tasación con el nº de expedienteindicado.
La visita se ha realizado con fecha 17 de Diciembre de 2012 por PAULA MEANA VEGA y los datosinmueble son:
yabajo
del
Tipo de inmueble tasado: NAVE INDUSTRIAL (EXP. ANT. 2010-038009/33)
Situación del inmueble: Polígono TABAZA II, Nº S/N, Parcela 28 de Carreño (Asturias)33469
Estado Del Inmueble: Terminado
Situación de ocupación: Con ocupante
Entidad financiera:
Solicitante: SERVIMOTOR ASTURIAS S.A.
NIF/CIF: A33783515
Domicilio solicitante: CL/POLIGON INDUSTRIAL DE TABAZA II Nº 28 - 33438 - Asturias(CARREÑO)
Datos registrales: Registro de la Propiedad nº 3 de GIJON
Titular Registral:SERVIMOTOR ASTURIAS, S.A.
Titulo:Pleno Dominio
Inscripción/SecciónTomoLibro Folio FincaUSO1014434 157 28764P.Baja 2ª
IDUFIR
DENOMINACIÓN Nº IDENTIFICACIÓN
P.Baja 33024000222703
La Finalidad de la tasación es Garantía Hipotecaria.
El presente informe cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, del 27 desobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertasfinancieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
Marzo,finalidades
de
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:
Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 27 de Junio de 2013
33G045273/12-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
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VALOR DE TASACION - HIPOTECARIO: 6.405.028,58 € (SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCO MIL VEINTIOCHO EUROS CON
CINCUENTA Y OCHO CENT.)
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)M. COSTE
USOCONSIDERADO
COMPARACIÓN(1)
SUELO SEGURO(RD 716/2009)
SEGURO (2)FINCA
Industrial Nave
2.463.368,04 P.Baja 2.965.629,50 927.966,87 2.037.662,63 1.650.969,0028764
1.284.662,35 Resto Edificabilidad - - - 1.284.662,35 - - - - - -28764
327.307,14 P.Primera 394.902,74 71.878,18 323.024,56 274.654,8028764
586.611,33 Parcela Segregable nº 2 - - - 586.611,33 - - - - - -28764
586.611,33 Parcela Segregable nº 1 - - - 586.611,33 - - - - - -28764
586.611,33 Parcela Segregable nº 3 - - - 586.611,33 - - - - - -28764
5.835.171,52TOTAL 3.360.532,24 4.044.341,39 2.360.687,19 1.925.623,80
(1) Valor de comparación ajustado igual al valor de comparación.(2) Seguro coste de construcción a nuevo.
USO CONSIDERADO S.ADOPTADA METODOS.UTIL.C VALORFINCAIndustrial Nave P.Baja 3.057,35 m² M28764 2.939,75 m² 6.405.028,58 € Resto Edificabilidad 4.239,39 m² C28764 - - - P.Primera 508,62 m² M28764 479,83 m² Parcela Segregable nº 2 2.255,33 m² C28764 - - - Parcela Segregable nº 1 2.255,33 m² C28764 - - - Parcela Segregable nº 3 2.255,33 m² C28764 - - -
Métodos utilizados para calcular el valor de Tasación-Hipotecario:Método de Comparación (M)Método del Coste (C)
Seguro coste de construcción a nuevo . . . 1.925.623,80 €
OBSERVACIONES REGISTRALESCatastralmente, el inmueble se compone de dos unidades:
1359706TP7215N0001HP.- 3.166,00 m² construidos en dos plantas.1359706TP7215N0002JA.- 486,00 m² construidos en dos plantasTotal superficie construida catastral.- 3.652,00 m²
ADVERTENCIAS GENERALESNo se ha podido disponer de:Estatutos Comunidad o Certificado del Administrador Comunidad.
Gesvalt, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del valor tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes que no estén contempladaseste informe.
deen
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Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 27 de Junio de 2013
33G045273/12-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
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REPRESENTANTE DE LA ENTIDADISABEL LERIN RUESCA
Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A.
PAULA MEANA VEGAARQUITECTO TECNICO
Colegiado nº 1530
El Técnico Tasador
Fecha de emisión del informe 27-12-2012
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:
Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 27 de Junio de 2013
33G045273/12-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
Exp. nº: 33G045273/12-01
APARTADO PREVIOPag. nº 1/3
El presente documento ha sido realizado por Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A.(GESVALT), inscrita con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en elBanco de España con fecha 27 de mayo de 1.994
DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME
TIPO DE INMUEBLE NAVE INDUSTRIAL (EXP. ANT. 2010-038009/33)
ENTIDAD (SUC. 9999)SOLICITANTE SERVIMOTOR ASTURIAS S.A.
CL/POLIGON INDUSTRIAL DE TABAZA II Nº 28, 33438 - Asturias(CARREÑO)
CIF: A33783515
La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificadala EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
ECO/805/2003,derechos
por
FINALIDAD DE LA TASACIÓN
La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos deHipotecaria
Garantía
EMPLAZAMIENTOPolígono TABAZA II, Nº S/N, Parcela 28LINDEROS REGISTRALES:Norte, camino vecinal y finca de José A. Aparicio, excluidos ambos del ámbito de laregional; Sur, viales del polígono definidos como parcela 37; Este, parcela 29, caminoexcluido del ámbito de la reserva y viales del polígono parcela 37; Oeste, zona verde parcelafinca de José A. Aparicio excluida del ámbito de la reserva regional y viales del polígono37.Municipio: 33469 CARREÑOProvincia: Asturias
reservavecinal
36,parcela
DATOS REGISTRALES
Registro de la Propiedad nº 3 de GIJON
Titular Registral: SERVIMOTOR ASTURIAS, S.A.
Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolioIndustrial Nave
28764 P.Baja 434 1014 2ª15728764 Resto Edificabilidad 434 1014 2ª15728764 P.Primera 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 2 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 1 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 3 434 1014 2ª157
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 2/3
IDUFIR
Identificación Nº Identificación P.Baja 33024000222703
Catastralmente, el inmueble se compone de dos unidades:
1359706TP7215N0001HP.- 3.166,00 m² construidos en dos plantas.1359706TP7215N0002JA.- 486,00 m² construidos en dos plantasTotal superficie construida catastral.- 3.652,00 m²
FINALIDAD Y METODOLOGÍA
El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos dehipotecaria.La valoración se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden ECO/805/2003,27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003. por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
Garantía
delderechos
modificada
COSTE
USO CONSIDERADO
COMPARACION(1)
SUELO
SEGURO(RD 716/2009)
FINCA
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
Industrial Nave
2.463.368,04 P.Baja 2.965.629,50 927.966,87 2.037.662,63 1.650.969,0028764
1.284.662,35 Resto Edificabilidad 1.284.662,3528764
327.307,14 P.Primera 394.902,74 71.878,18 323.024,56 274.654,8028764
586.611,33 Parcela Segregablenº 2
586.611,3328764
586.611,33 Parcela Segregablenº 1
586.611,3328764
586.611,33 Parcela Segregablenº 3
586.611,3328764
5.835.171,52 3.360.532,24 4.044.341,39 2.360.687,19 1.925.623,80TOTAL
(1) Valor de comparación ajustado igual al valor de comparación.
VALOR DE TASACIÓN
"El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente deposibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderoslargo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes."Siguiendo el criterio definido en la O.M. de 27 de Marzo de 2003 se adopta como hipotecario el menor de los valores obtenidos por los diferentes métodos utilizados en
laael
valorcada
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 3/3
caso.
USO CONSIDERADO M SUPERF. (m²)
V.ADOPTADO(€/m²)
V.UNIDAD(€)
V.AGRUPACIÓN(€)
Industrial Nave P.Baja M 3.057,35 970,00 2.965.629,50 6.405.028,58 Resto Edificabilidad C 4.239,39 303,03 1.284.662,35 P.Primera M 508,62 776,42 394.902,74 Parcela Segregable nº 2 C 2.255,33 260,10 586.611,33 Parcela Segregable nº 1 C 2.255,33 260,10 586.611,33 Parcela Segregable nº 3 C 2.255,33 260,10 586.611,33
Método (M):(M): Comparación (C): Coste
TOTAL 6.405.028,58 €
Asciende el valor hipotecario a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOSCINCO MIL VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CENT.
Seguro coste de construcción a nuevo . . . 1.925.623,80 €
VALORACIÓN DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOSNAVE INDUSTRIAL (EXP. ANT. 2010-038009/33)
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 1/17
SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD1.
ENTIDAD (SUC. 9999)SOLICITANTE SERVIMOTOR ASTURIAS S.A.
CL/POLIGON INDUSTRIAL DE TABAZA II Nº 28, 33438 - Asturias(CARREÑO)
CIF: A33783515
La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Ordende 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificadala EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
ECO/805/2003,derechos
por
1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos deHipotecaria
Garantía
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN2.
DESCRIPCION DEL INMUEBLENAVE INDUSTRIAL (EXP. ANT. 2010-038009/33)
ESTADO DEL INMUEBLETerminado
EMPLAZAMIENTOPolígono TABAZA II, Nº S/N, Parcela 28LINDEROS REGISTRALES:Norte, camino vecinal y finca de José A. Aparicio, excluidos ambos del ámbito de laregional; Sur, viales del polígono definidos como parcela 37; Este, parcela 29, caminoexcluido del ámbito de la reserva y viales del polígono parcela 37; Oeste, zona verde parcelafinca de José A. Aparicio excluida del ámbito de la reserva regional y viales del polígono37.Municipio: 33469 CARREÑOProvincia: Asturias
reservavecinal
36,parcela
2.1.- DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad nº 3 de GIJON
Titular Registral: SERVIMOTOR ASTURIAS, S.A.
Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio
Industrial Nave28764 P.Baja 434 1014 2ª15728764 Resto Edificabilidad 434 1014 2ª15728764 P.Primera 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 2 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 1 434 1014 2ª15728764 Parcela Segregable nº 3 434 1014 2ª157
Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 2/17
IDUFIRIDUFIR
Identificación Nº Identificación P.Baja 33024000222703
Catastralmente, el inmueble se compone de dos unidades:
1359706TP7215N0001HP.- 3.166,00 m² construidos en dos plantas.1359706TP7215N0002JA.- 486,00 m² construidos en dos plantasTotal superficie construida catastral.- 3.652,00 m²
2.2.- FECHA DE LA VISITALa visita ha sido realizada el 17-12-2012 por: D.PAULA MEANA VEGA
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN3.
COMPROBACIONES REALIZADASCOMPROBACIONES REALIZADASCorrespondencia con finca registralRégimen protección públicaComprobación Planeamiento UrbanísticoServidumbres visiblesEstado de ocupación, uso y explotaciónEstado de conservación aparenteRégimen Protección Patrimonio Arquitec.Correspondencia con finca catastralNo procedimiento de expropiaciónNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo Resolución Admini que implique expropNo incoado exped. que implique expropiac
DOCUMENTACIÓN UTILIZADADOCUMENTACIÓN UTILIZADANota SimplePlaneamiento urbanístico vigentePlano de situaciónPlano urbanísticoCroquis del inmuebleReportaje fotográficoDocumentación catastral
LOCALIDAD Y ENTORNO4.
4.1.- TIPO DE NÚCLEOTIPO DE NÚCLEO: Municipio independiente. El concejo de Carreño está situado en elde la zona costera de Asturias, tiene una superficie de 150 kilómetros cuadrados y encuentra limitado por Corvera al oeste, con Gozón y el mar Cantábrico al norte, con elCantábrico y Gijón al este, y con Gijón de nuevo al sur. Se divide en 12 parroquias,Perlora, Albandi, Carrió, Prendes, Pervera, Piedeloro, Guimarán, Logrezana, El Valle, AmbásTamón, formando junto al vecino concejo de Gozón la Mancomunidad del Cabo de Peñas.concejo no tiene grandes alturas, su cota máxima está en la Sierra Areo al sur con unade 264 metros. Algunos de sus accidentes litorales son el cabo de San Antonio y las puntasPico de Castiello y El Cuerno. De sus ensenadas cabe destacar las del puerto de Candás,de Xivares y Peran. Entre las lomas se disponen cinco valles, tomando todos ellos
centrose
marCandás,
yEste
alturadela
dirección
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este-oeste. La vegetación más abundante en todo el concejo es el eucalipto, aunquehay castaños y robles. Hay abundancia de manzana, de sus pomaradas sale unamuy apropiada para la sidra. También tiene una rica variedad de animales como nutrias, tejones, martas y unas 180 especies diferentes de aves marinas y migratorias.
tambiénmanzanaraposos,
4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTAOCUPACION LABORAL: Múltiple variado, servicios, industria, sector terciario, Tradicionalmente la pesca y la industria conservera fueron los sectores económicos importantes del concejo, pero ambos entraron en crisis con la apertura de la ENSIDESA y con la expansión de la siderurgia en la comarca de Avilés. Actualmente ely la hostelería, sobre todo en verano, también ocupan un lugar importante en su economía.NIVEL DE RENTA: Media.
turismo.más
factoríaturismo
4.3.- POBLACIÓNPOBLACION: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2011, 10.963de derecho. El concejo se divide en 12 parroquias, Candás, Perlora, Albandi, Carrió,Pervera, Piedeloro, Guimarán, Logrezana, El Valle, Ambás y Tamón. Su capital es la villaCandás y sus núcleos más poblados son, la villa de Candás, La Granda, La Rebollada y Fondo.
habitantesPrendes,
deMatiella,
4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNEVOLUCION DE LA POBLACION: La tendencia, respecto al padrón de 2010, esLos distintos núcleos de población del municipio han evolucionado de forma diferente. mientras el conjunto pierde población progresivamente, su capital Candás presenta situación inversa, con un aumento constante en el número de habitantes. En el municipal de 1996, Carreño tenía una población empadronada de 6.370 habitantes,observando que hasta 1981 el concejo de Carreño no hace más que aumentar suhasta los 12.000 habitantes, momento en el cual la situación cambia de rumbo empezandodecaer la cifra poblacional. El crecimiento de su capital no ha valido para paliar lasconsecuencias de la emigración de la población más joven, residente en las áreas rurales,que origina que su estructura demográfica sea una de las más envejecidas de Asturias.población joven emigra en el último tercio del siglo XIX, teniendo especial predilección Cuba y luego México, Argentina, Venezuela y Estados Unidos. Tuvo mucha menor incidenciaemigración hacia países europeos.DENSIDAD DE POBLACION: La densidad de población en el entorno es media, hab/km².
decreciente.Así
lapadrón
pudiendopoblación
anegativas
loEsta
porla
163,96
4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSANTIGUEDAD DEL ENTORNO: La antigüedad media de las edificaciones en el entornoentre 0 y 10 años.ATRACTIVO INDUSTRIAL: Medio-Alto.DESARROLLO: Terminado.GRADO DE CONSOLIDACIÓN: Alto (Escasa existencia de solares libres en el entorno próximo).NIVEL DE OCUPACIÓN NAVES: Medio-Alto (Ocupación entre el 60 y 80%).SIGNIFICACIÓN: El Polígono Industrial de Tabaza II tiene una superficie de 149.513cuadrados y se divide en 33 parcelas que albergan 27 empresas y dan trabajo a más depersonas. Es la continuación de un área industrial, Tabaza I, que se quedó pequeño antedemanda de empresarios y forma parte de lo que se denomina el Área Industrial de Tabazaque agrupa a diferentes polígonos y áreas industriales. Un complejo de gran importancia enconcejo de Carreño. El punto unificador es la rotonda de Tabaza. En torno a ella selos suelos de Tabaza I y Tabaza II gestionados por SOGEPSA; La Granda I, suelo urbanoconsolidado donde hay industrias instaladas desde los años 60 y para el cual hay previstoPlan Especial; La Granda II, que está contemplada como una futura ampliación de laindustrial y para el cual se va a hacer un nuevo plan; y el suelo industrial de ARCELOR,
oscila
metros150
lay
elencuentran
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zonaque
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también se halla en las inmediaciones de Tabaza.TIPIFICACIÓN: Naves industriales tipo nido o aisladas en parcelas independientes.TRÁFICO DE VEHÍCULOS: Medio-Alto.TRÁNSITO PEATONAL: Normal.
4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURAInfraestructuras completas y en buen estado de conservación, abastecimiento de aguasaneamiento, electrificación, telefonía, alumbrado público, encintado de aceras, asfaltadocalzadas, etc.
potable,de
4.7.- EQUIPAMIENTOASISTENCIAL: El concejo dispone de un Centro de Salud en la villa de Candás y de Consultorio Periférico "El Empalme", situado en Pervera, destinado a la población de lasrurales del concejo.COMERCIAL: Básico variado, con predominio de pequeñas superficies.DEPORTIVO: Complejo Deportivo Municipal “Vicente López Carril” de Candás.ESCOLAR/EDUCATIVO: Escuela de Primer Ciclo de Educación Infantil, Colegio deInfantil y Primaria "San Félix" e Instituto de Enseñanza Secundaria, todos ellos ubicados envilla de Candás.LUDICO: Suficiente.ZONAS VERDES: Parque "Les Conserveres", "La Matiella", "Parque Inglés", "Santarúa" "Subida San Antonio".
unzonas
Educaciónla
y
4.8.- COMUNICACIONESAUTOBUSES: Autobuses interurbanos de línea regular. La compañía ALSA dispone deregulares entre Gijón-Candás y Oviedo-Candás.METROPOLITANO: No existe.FERROCARRIL: En Candás existen dos estaciones de la compañía FEVE, que comunicanmunicipio con Gijón y Avilés.RED VIARIA: Se encuentra bien comunicado con los principales núcleos urbanos Principado a través de la autopista Y. Cuenta también con varias carreteras autonómicascomarcales.AEROPUERTO: Aeropuerto de Asturias, situado a 28 Km.TAXI: Existe servicio de taxi.
líneas
el
dely
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.
5.1.- SUPERFICIES
Industrial Nave
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.
6.1.- CONJUNTODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIOCALIDAD GENERAL: Media-alta.TIPOLOGÍA: Nave industrial aislada en parcela independiente. Está formada por dosindependientes, uno destinado a concesión y otro a uso administrativo, adosados entre sí,comunicados interiormente a través de puertas situadas en la pared medianera. El destinado a concesión tiene acceso a través de portones seccionales y consta de planta bajaplanta de altillo. El edificio destinado a uso administrativo tiene su acceso a través depuerta situada en la fachada principal de la nave y consta de planta baja y primera.USOS: Industrial. NÚMERO DE PLANTAS BAJO RASANTE: 0.
módulosy
edificioy
una
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Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 5/17
NÚMERO DE PLANTAS SOBRE RASANTE: Baja+ 1. NÚMERO TOTAL DE PLANTAS: 2.
6.2.- DISTRIBUCIÓNIndustrial NaveIndustrial NavePlanta Baja Se distribuye en recepción, seis despachos, dos aseos, sala de recambios,
sala de utillaje, lavadero, almacén, sala de rotulación, taller eléctrico, tallerde mecánica y zona de carrocería y pintura.
Planta Primera Distribuidor, cinco despachos, sala de formación, sala de compresor,vestuario y comedor para personal y cuatro aseos.
6.3.- CARACTERÍSTICAS. CONSTRUCTIVASELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓNCERRAMIENTO PARCELA: Muro de bloque de hormigón y cerca metálica.CIMENTACIÓN: Hormigón armado en zapatas aisladas y vigas riostras de sección uniforme.ESTRUCTURA: En el edificio destinado a concesión, hormigón armado pretensado, a basepilares de hormigón prefabricados en calidad HA-30, vigas delta de hormigón HP-50, vigas canalón de hormigón pretensado HP-45. En el edificio de uso estructura metálica resistente, a base de perfiles normalizados en calidad A-42b protegidosla corrosión mediante chorreado con arena y una capa de imprimación de pintura epoxi. CERRAMIENTOS: Panel de chapa prelacada exterior, poliuretano extruido intermedio yprelacada interior de cuarenta milímetros de espesor total, colocado horizontalmente muro de hormigón de cincuenta centímetros de altura.CUBIERTA: Formada por sándwich montado in situ a base de chapa exterior con trapezoidal galvanizada y prelacada en cubierta, de acero laminado en frío con recubrimientozinc; y la chapa interior con chapa trapezoidal galvanizada y prelacada en falso techo ycorreas de la misma calidad que la anterior y atornillada con tornillos especialesy lacados a la parte inferior de las correas de techo.
depretensado
administrativo,de
chapasobre
chapade
tapandogalvanizados
6.4.- TERMINACIONESIndustrial NavePLANTA BAJA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Recepción Cerámica Pintura Falso techoDespacho Cerámica Pintura Falso techoAseo Cerámica Cerámica Falso techoRecambios Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaUtillaje Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaLavadero Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaAlmacén Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaSala Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaTaller Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálicaCarrocería Solera de hormigón Chapa metálica Chapa metálica
PLANTA PRIMERA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Distribuidor Cerámica Pintura Falso techoDespacho Cerámica Pintura Falso techoSala Cerámica Pintura Falso techoVestuario Cerámica Cerámica Falso techoComedor Cerámica Pintura Falso techoAseo Cerámica Cerámica Falso techo
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CARPINTERÍA EXTERIOR: Aluminio lacado. 25 portones seccionales construidos a basepanel sándwich, con accionamiento mecánico.Doble vidrio, con cámara de aire.
de
CARPINTERÍA INTERIOR: Madera contrachapada.
6.5.- INSTALACIONES ESPECÍFICAS
6.6.- ESTADO ACTUALESTADO DE CONSERVACION: Bueno.SITUACIÓN ACTUAL: Ocupado y destinado a concesionario de venta y reparación deindustriales.
vehículos
ANTIGÜEDADANTIGÜEDADUSO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util
Industrial Nave P.Baja 2.005 - - - Industrial/35 Resto Edificabilidad - - - - - - Industrial/35 P.Primera 2.005 - - - Industrial/35 Parcela Segregable nº 2 - - - - - - Industrial/35 Parcela Segregable nº 1 - - - - - - Industrial/35 Parcela Segregable nº 3 - - - - - - Industrial/35
SUPERFICIES7.
ParcelaRegistral
ParcelaComprob.USO CONSIDERADO
UtilComprob.
ConstruComprob.
CCCComprob.
RComprob.
ParcelaCatastral
ConstruRegistral
Industrial Nave7.805,3614.571,36 P.Baja 2.939,75 3.057,35 3.057,35 1,04 14.571,003.565,97
- - -14.571,36 P.Primera 479,83 508,62 508,62 1,06 14.571,00- - -Anexo Otros
- - -- - - Resto Edificabilidad - - - 4.239,39 - - - - - - 14.571,00- - -Anexo Otros
2.255,33- - - Parcela Segregablenº 1
- - - - - - - - - - - - - - -- - -
2.255,33- - - Parcela Segregablenº 2
- - - - - - - - - - - - - - -- - -
2.255,33- - - Parcela Segregablenº 3
- - - - - - - - - - - - - - -- - -
ConstruCatastralUSO CONSIDERADO Adoptada
Industrial Nave3.057,00 P.Baja 3.057,35
595,00 P.Primera 508,62Anexo Otros
- - - Resto Edificabilidad 4.239,39Anexo Otros
- - - Parcela Segregablenº 1
2.255,33
- - - Parcela Segregablenº 2
2.255,33
- - - Parcela Segregablenº 3
2.255,33
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Superficies construidas comprobadas:P.Baja.- 3.057,35 m²P.Primera.- 508,62 m²Total.- 3.565,97 m²
A efectos de valoración se adopta la superficie construida comprobada, similar a la registral.
7.1.- CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICASFachada.PUSO CONSIDERADO Fachada.S L.Fondo Luz LibreAltura.L Fch/Fdo
Industrial Nave- - - P.Baja - - - - - - - - - - - - - - -- - - P.Primera - - - - - - - - - - - - - - -
FECHA DE LICENCIA DE OBRA: - -
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN8.
8.1.- TENENCIA Y LIMITACIONESPropietario (Pleno Dominio) : SERVIMOTOR ASTURIAS, S.A.Ocupante: SERVIMOTOR ASTURIAS, S.A.Título de ocupación : Propietario
100% del Pleno Dominio por título de Compraventa.
De acuerdo con la documentación consultada y con la información obtenida durante la visita,inmueble NO se encuentra acogido a ningún régimen de protección.
el
ANÁLISIS DE MERCADO9.
9.1.- OFERTAESTUDIO DE LA OFERTA: La oferta de inmuebles similares al valorado es media en elpróximo.TENDENCIA DE LA OFERTA: Debido a la actual situación económica, la demanda y losde las naves industriales han disminuido considerablemente. En el entorno, se observaoferta que demanda, con pocas transacciones inmobiliarias.VALORES OFERTADOS: Los valores ofertados oscilan en función de las antigüedades, calidades y superficies de los inmuebles.
entorno
preciosmás
ubicaciones,
9.2.- DEMANDAANÁLISIS DE DEMANDA: La demanda industrial ha experimentado una tendenciaen los últimos años. Esto, unido al gran desarrollo de la oferta, ha provocado un exceso demisma que tardará varios años en poder ser absorbida por la demanda.
decrecientela
9.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILERLos precios en esta zona oscilan entre los 550 €/m2 y los 950 €/m2 dependiendo de ubicación, del estado de conservación y del tamaño de los inmuebles ofertados. Este precioconsidera por metro cuadrado construido.
lase
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9.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNAFECCIONES: No se prevé a corto plazo degradación del entorno por causas extrínsecasinmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado.PERSPECTIVAS DEL MERCADO: Las perspectivas de revalorización del inmueble consideran bajas, con incrementos interanuales inferiores al IPC.RENOVACION: La zona se encuentra completamente desarrollada y consolidada, por lo quese prevén actuaciones en el actual Planeamiento que alteren las ofertas existentes.
al
se
no
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS10.
10.1.- COMPARABLESSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
inmuebles
INDUSTRIAL NAVE
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALAño Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 1.038 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
1 Polígono LAS AROBIAS,Nº S/N, AVILES
650,29 € 675.000,00 €1.038
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 4.500 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
2 Polígono TABAZA II, Nº 9,AVILES
913,46 € 2.850.000,00€
3.120
Año Construc.: 1991; Estado: ; SuperficieParcela: 1.310 m²; Patio: Sí; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
3 Calle CALDERON DE LABARCA, Nº 10, OVIEDO
917,12 € 1.350.000,00€
1.472
Año Construc.: 2002; Estado: ; SuperficieParcela: 3.487 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
4 Calle MARÍA GONZÁLEZPONDALA, Nº 103,SOMONTE, GIJON
694,35 € 1.045.000,00€
1.505
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 409 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
5 Calle PAULINA CANGA,Nº 3, GIJON
951,93 € 467.400,00 €491
Año Construc.: 1992; Estado: ; SuperficieParcela: 474 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
6 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7, OVIEDO
589,56 € 418.000,00 €709
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 1.038 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
7 Polígono LAS AROBIAS,Nº S/N, AVILES
650,29 € 675.000,00 €1.038
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 4.500 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
8 Polígono TABAZA II, Nº 9,AVILES
913,46 € 2.850.000,00€
3.120
Año Construc.: 1991; Estado: ; SuperficieParcela: 1.310 m²; Patio: Sí; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
9 Calle CALDERON DE LABARCA, Nº 10, OVIEDO
917,12 € 1.350.000,00€
1.472
Año Construc.: 2002; Estado: ; SuperficieParcela: 3.487 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
10 Calle MARÍA GONZÁLEZPONDALA, Nº 103,SOMONTE, GIJON
694,35 € 1.045.000,00€
1.505
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 409 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
11 Calle PAULINA CANGA,Nº 3, GIJON
951,93 € 467.400,00 €491
Año Construc.: 1992; Estado: ; SuperficieParcela: 474 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
12 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7, OVIEDO
589,56 € 418.000,00 €709
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A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION650,29 € 1,440 936,42 €1 Polígono LAS AROBIAS,
Nº S/N913,46 € 1,040 950,00 €2 Polígono TABAZA II, Nº 9917,12 € 1,020 935,46 €3 Calle CALDERON DE LA
BARCA, Nº 10694,35 € 1,360 944,32 €4 Calle MARÍA GONZÁLEZ
PONDALA, Nº 103,SOMONTE
951,93 € 0,990 942,41 €5 Calle PAULINA CANGA,Nº 3
589,56 € 1,580 931,50 €6 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7
650,29 € 1,480 962,43 €7 Polígono LAS AROBIAS,Nº S/N
913,46 € 1,080 986,54 €8 Polígono TABAZA II, Nº 9917,12 € 1,060 972,15 €9 Calle CALDERON DE LA
BARCA, Nº 10694,35 € 1,390 965,15 €10 Calle MARÍA GONZÁLEZ
PONDALA, Nº 103,SOMONTE
951,93 € 1,050 999,53 €11 Calle PAULINA CANGA,Nº 3
589,56 € 1,590 937,40 €12 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7
Precio Medio por m², Industrial Nave . . . . 786,12 €Precio Medio Homogeneizado 970,53 €
10.2.- VALOR DE MERCADOMÉTODO DE COMPARACIÓNMÉTODO DE COMPARACIÓNPermite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento delinmobiliario mediante la obtención de ofertas o transacciones reales homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el biende valoración.
mercadocomparables,
objeto
KeUSO CONSIDERADO V.HOMO.Ke(€/m²)
V.MERCADO(€)
KSUPERF.(m²)
V.HOMOG.(€/m²)
0,999 P.Baja (€/m²) 970,00 2.965.629,501,2043.057,35 970,530,8 P.Primera (€/m²) 776,42 394.902,741,207508,62 970,53
Para la valoración de la planta primera se adopta el 75% del valor unitario utilizado paraplanta baja.
la
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10.3.- AJUSTE DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN (€/M²)USO
COMPARACIÓN(1)
Kh
COMPARACIÓNAJUSTADO (2)
Industrial Nave P.Baja 970,00 1 970,00 P.Primera 776,42 1 776,42
(1) Valor de mercado obtenido por el método de comparación.(2) Valor de comparación ajustado.
10.4.- CALCULO DEL VR €/M²
COMPARABLES REPERCUSIÓN DEL SUELOCOMPARABLES REPERCUSIÓN DEL SUELOSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
inmuebles
INDUSTRIAL NAVE
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALUso Principal:Industrial; Se descuentan75.000 € de negociación.
Edificabilidad = 1m²/ m².
1 Lugar LUGONES, Nº S/N,SIERO
226,19 € 1.425.000,00€
6.300
Uso Principal:Industrial; Se descuentan30.000 € de beneficio.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/ 1m².
2 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
279,41 € 570.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuentan15.000 € de beneficio.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m2/ 1m2.
3 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
282,05 € 220.000,00 €780
Uso Principal:Industrial; Se descuentan36.000 € de beneficio.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/ 1m².
4 Polígono SILVOTA, NºS/N, LLANERA
228,00 € 684.000,00 €3.000
Uso Principal:Industrial; Se descuentan81.000 € de beneficio.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/ 1m².
5 Polígono SILVOTA, NºS/N, LLANERA
408,73 € 459.000,00 €1.123
Uso Principal:Industrial; Se descuentan28.000 € de beneficio.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/ 1m².
6 Polígono TREMAÑES(CTRA. GRAL), Nº S/N,GIJON
332,50 € 532.000,00 €1.600
Precio Medio , . . . . 292,81 €
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR V.TOTALUso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
1 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
2 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
3 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 11/17
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR V.TOTALUso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
4 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
5 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
6 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
7 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
8 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
9 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
10 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
11 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
12 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Precio Medio por m², Anexo Otros . . . . 191,03 €
ANEXO OTROS
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALUso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
1 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
2 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
3 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
4 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
5 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 12/17
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
6 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
7 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
8 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
9 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
10 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
11 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
12 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Precio Medio por m², Anexo Otros . . . . 191,03 €
ANEXO OTROS
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALUso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
1 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
2 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
3 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
4 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
5 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
6 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 13/17
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALSolar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
7 Lugar SIERO, Nº S/N,SIERO
177,17 € 450.000,00 €2.540
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Edificabilidad = 1 m²/m².
8 Polígono LOS PEÑONES,Nº S/N, SIERO
189,00 € 1.134.000,00€
6.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 60%.
9 Carretera NACIONAL634, Nº S/N, SIERO
172,50 € 2.070.000,00€
12.000
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1m²/m².
10 Polígono OLLONIEGO,Nº S/N, OVIEDO
264,71 € 540.000,00 €2.040
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 1.100 m2.
11 Lugar OLLONIEGO, NºS/N, OVIEDO
195,00 € 292.500,00 €1.500
Uso Principal:Industrial; Se descuenta un10% de negociación.
Solar industrial. Edificabilidad = 0,80m²/m².
12 Lugar NOREÑA, Nº S/N,NOREÑA
147,79 € 341.100,00 €2.308
Precio Medio por m², Anexo Otros . . . . 191,03 €
CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR COMPARACION DE PARCELAS DEL GRUPODE TERRENOCALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR COMPARACION DE PARCELAS DEL GRUPODE TERRENO
SUP.PARCELA SUP.CONST REPERC.USO CONSIDERADO VAL PARCELAAnexo Otros
2.255,33 2.255,33 260,10 Parcela Segregable nº1
586.611,33
2.255,33 2.255,33 260,10 Parcela Segregable nº2
586.611,33
2.255,33 2.255,33 260,10 Parcela Segregable nº3
586.611,33
10.5.- VALOR DE REEMPLAZAMIENTOMÉTODO DEL COSTEMÉTODO DEL COSTEDetermina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de laun inmueble por otro nuevo de sus mismas características, deduciendo lasfísica y funcional cuando proceda atendiendo a su antigüedad y defectuosa adaptación afunción a que se destina.
valoración,depreciaciones
la
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL ESTATICOCALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL ESTATICO
10.6.- METODO RESIDUAL PARA EL CALCULO DEL VALOR DEL SUELOPROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLEPROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE
Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasaciondel Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
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10.7.- COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICOSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
inmuebles
INDUSTRIAL NAVE - OTROS
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTALAño Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 1.038 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
1 Polígono LAS AROBIAS,Nº S/N, AVILES
650,29 € 675.000,00 €1.038
Año Construc.: 2002; Estado: ; SuperficieParcela: 3.487 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
2 Calle MARÍA GONZÁLEZPONDALA, Nº 103,SOMONTE, GIJON
694,35 € 1.045.000,00€
1.505
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 4.500 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
3 Polígono TABAZA II, Nº 9,AVILES
913,46 € 2.850.000,00€
3.120
Año Construc.: 1991; Estado: ; SuperficieParcela: 1.310 m²; Patio: Sí; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
4 Calle CALDERON DE LABARCA, Nº 10, OVIEDO
917,12 € 1.350.000,00€
1.472
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 600 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuentan 36.000 € de beneficio deinmobiliaria.
5 Calle PAULINA CANGA,Nº 5, GIJON
950,00 € 684.000,00 €720
Año Construc.: 1992; Estado: ; SuperficieParcela: 474 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
6 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7, OVIEDO
589,56 € 418.000,00 €709
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 1.038 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
7 Polígono LAS AROBIAS,Nº S/N, AVILES
650,29 € 675.000,00 €1.038
Año Construc.: 2002; Estado: ; SuperficieParcela: 3.487 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
8 Calle MARÍA GONZÁLEZPONDALA, Nº 103,SOMONTE, GIJON
694,35 € 1.045.000,00€
1.505
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 4.500 m²; Patio: No; Muelle: No;Se descuenta un 5% de negociación.
9 Polígono TABAZA II, Nº 9,AVILES
913,46 € 2.850.000,00€
3.120
Año Construc.: 1991; Estado: ; SuperficieParcela: 1.310 m²; Patio: Sí; Muelle: No;Se descuenta un 10% de negociación.
10 Calle CALDERON DE LABARCA, Nº 10, OVIEDO
917,12 € 1.350.000,00€
1.472
Año Construc.: 2008; Estado: ; SuperficieParcela: 600 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuentan 36.000 € de beneficio deinmobiliaria.
11 Calle PAULINA CANGA,Nº 5, GIJON
950,00 € 684.000,00 €720
Año Construc.: 1992; Estado: ; SuperficieParcela: 474 m²; Patio: No; Muelle: No; Sedescuenta un 5% de negociación.
12 Calle ERNESTO WINTERBLANCO, Nº 7, OVIEDO
589,56 € 418.000,00 €709
A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION650,29 € 1,300 845,38 €1 Polígono LAS AROBIAS,
Nº S/N694,35 € 1,220 847,11 €2 Calle MARÍA GONZÁLEZ
PONDALA, Nº 103,SOMONTE
913,46 € 0,930 849,52 €3 Polígono TABAZA II, Nº 9917,12 € 0,920 843,75 €4 Calle CALDERON DE LA
BARCA, Nº 10950,00 € 0,900 855,00 €5 Calle PAULINA CANGA,
Nº 5
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VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION589,56 € 1,360 801,80 €6 Calle ERNESTO WINTER
BLANCO, Nº 7650,29 € 1,360 884,39 €7 Polígono LAS AROBIAS,
Nº S/N694,35 € 1,290 895,71 €8 Calle MARÍA GONZÁLEZ
PONDALA, Nº 103,SOMONTE
913,46 € 0,980 895,19 €9 Polígono TABAZA II, Nº 9917,12 € 1,030 944,63 €10 Calle CALDERON DE LA
BARCA, Nº 10950,00 € 1,010 959,50 €11 Calle PAULINA CANGA,
Nº 5589,56 € 1,410 831,28 €12 Calle ERNESTO WINTER
BLANCO, Nº 7
Precio Medio por m², Industrial Nave . . . . 785,80 €Precio Medio Homogeneizado 901,78 €
10.8.- FLUJOS DE CAJAFLUJOS DE CAJA PREVISIBLESFLUJOS DE CAJA PREVISIBLES
GASTOS TOTAL ASIGNADO(€)
TOTAL CAPITALIZADO(€)
Demoliciones - - - - - -Costes de urbanización - - - - - -Costes construcción 1.271.817,00 981.402,72Gastos construcción 279.799,74 215.908,60Costes de comercialización 76.459,94 50.652,55Costes financieros - - - - - -
INGRESOS TOTAL ASIGNADO(€)
TOTAL CAPITALIZADO(€)
AOtros 3.822.997,11 2.532.627,75
RESIDUAL DINÁMICORESIDUAL DINÁMICOFIN PROMOCIÓNUSO CONSIDERADO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUALTIPO
01-06-2016Total 2.532.627,75 1.247.963,87 1.284.662,3512,32
CALCULO DEL METODO DEL COSTECALCULO DEL METODO DEL COSTECOSTE
CONSTRU.(€/m²)
USO GASTOSNECESAR.
(€/m²)
%Df+fu %D ER VALORUNITARIO
(€/m²)
REPERC.(€/m²)
E.RECUP.(€/m²)
VRN TOTAL(€)
Industrial Nave450,00 P.Baja 90,00 7,0 - - - 805,72(1) 303,52 - - - 2.463.368,0
4450,00 P.Primera 90,00 7,0 - - - 643,52(1) 141,32 - - - 327.307,14
Anexo Otros- - - Resto
Edificabilidad- - - - - - - - - 303,03(2) 303,03 - - - 1.284.662,3
5Anexo Otros
- - - ParcelaSegregable nº 1
- - - 100,0 - - - 260,10(1) 260,10 - - - 586.611,33
- - - ParcelaSegregable nº 2
- - - 100,0 - - - 260,10(1) 260,10 - - - 586.611,33
- - - Parcela - - - 100,0 - - - 260,10(1) 260,10 - - - 586.611,33
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COSTECONSTRU.
(€/m²)
USO GASTOSNECESAR.
(€/m²)
%Df+fu %D ER VALORUNITARIO
(€/m²)
REPERC.(€/m²)
E.RECUP.(€/m²)
VRN TOTAL(€)
Segregable nº 3
-------------- ----------------------------1.604.686,5
0TOTAL (€) 320.937,304.044.341,3
9
(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático.(2) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual dinámico.Df+fu: Depreciación física mas funcionalD.ER.: Depreciación Elementos RecuperablesVRBf: Valor Reemplazamiento Bruto FinalVRN: Valor Reemplazamiento Neto
OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓNOBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓNMantenimiento continuado de acabados e instalaciones.
10.9.- RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)COSTE
USO CONSIDERADO
COMPARACION(1)
SUELO
SEGURO(RD 716/2009)
FINCA
Industrial Nave2.463.368,04 P.Baja 2.965.629,50 927.966,87 2.037.662,63 1.650.969,00287641.284.662,35 Resto Edificabilidad 1.284.662,3528764
327.307,14 P.Primera 394.902,74 71.878,18 323.024,56 274.654,8028764586.611,33 Parcela Segregable
nº 2586.611,3328764
586.611,33 Parcela Segregablenº 1
586.611,3328764
586.611,33 Parcela Segregablenº 3
586.611,3328764
5.835.171,52 3.360.532,24 4.044.341,39 2.360.687,19 1.925.623,80TOTAL
(1) Valor de comparación ajustado igual al valor de comparación.
VALORES DE TASACIÓN11.
"El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente deposibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderoslargo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes."Siguiendo el criterio definido en la O.M. de 27 de Marzo de 2003 se adopta como hipotecario el menor de los valores obtenidos por los diferentes métodos utilizados encaso.
laael
valorcada
USO CONSIDERADO
M
SUPERF. (m²)
V.ADOPTADO(€/m²)
V.UNIDAD(€)
V.AGRUPACIÓN(€)
Industrial Nave P.Baja M 3.057,35 970,00 2.965.629,50 6.405.028,58 Resto Edificabilidad C 4.239,39 303,03 1.284.662,35 P.Primera M 508,62 776,42 394.902,74 Parcela Segregable nº 2 C 2.255,33 260,10 586.611,33 Parcela Segregable nº 1 C 2.255,33 260,10 586.611,33 Parcela Segregable nº 3 C 2.255,33 260,10 586.611,33
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Exp. nº: 33G045273/12-01 Pag. nº 17/17
Método (M):(M): Comparación (C): CosteTOTAL 6.405.028,58 €Asciende el valor hipotecario a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOSCINCO MIL VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CENT.
Seguro coste de construcción a nuevo . . . 1.925.623,80 €
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS12.
ADVERTENCIAS GENERALESADVERTENCIAS GENERALESNo se ha podido disponer de:Estatutos Comunidad o Certificado del Administrador Comunidad.
OBSERVACIONES13.
OBSERVACIONESOBSERVACIONESLa validez de la tasación es de 6 meses.Observaciones: La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles ydeterminados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 dede 2.003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007.
La fecha de la nota simple registral aportada es de: 20-12-2012.
lade
Abril
ISABEL LERIN RUESCA
El Técnico Tasador
REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD
Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A.
FECHA
14.
PAULA MEANA VEGA
27-12-2012
ARQUITECTO TECNICOColegiado nº 1530
Este informe consta de 17 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 27 de Junio de 2013El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 33G045273/12-01
FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORMEVer anexos aportados en la documentación.
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FLUJOS DE CAJA
pag 1Ref: 33G045273/12-01 Dirección: Polígono TABAZA II, Nº S/N, Parcela 28
Anexo OtrosINGRESOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3
- - - 191.149,86- - -- - - 955.749,282.484.948,12191.149,86- - -AOtros0,00 191.149,860,000,00 955.749,282.484.948,12191.149,860,00Total Ingresos
Anexo OtrosGASTOS Sem 1 Sem 5Sem 4Sem 2 Sem 8Sem 7Sem 6Sem 3
- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -- - -Demoliciones- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -- - -Costes de urbanización- - - 317.954,25317.954,25- - - - - -- - -317.954,25317.954,25Costes construcción- - - 69.949,9469.949,94- - - - - -- - -69.949,9469.949,94Gastos construcción- - - 3.823,00- - -- - - 19.114,9949.698,963.823,00- - -Costes de comercialización- - - - - -- - -- - - - - -- - -- - -- - -Costes financieros
0,00 391.727,18387.904,190,00 19.114,9949.698,96391.727,18387.904,19Total Gastos
0,00 -200.577,33-387.904,190,00 936.634,292.435.249,16-200.577,33-387.904,19Flujos de caja (E-S)0,00 -150.040,40-307.475,330,00 588.306,211.621.341,32-141.550,23-325.917,69Total periodo capitalizado
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