8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
1/36
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
2/36
Inhoudsopgave
InleidingVitalisering Centrum Boxtel 3
BROToekomstvisie Centrum Boxtel 5
DTMPExpertview Centrum Boxtel 15
MajoleBoxtel 2020 20
SeinpostBoxtel gaat kleur bekennen 28
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
3/36
Inleiding
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
4/36
Resultaten
Er zijn vier bureaus/deskundigen geselecteerd aan wie we deze vraagstellingen hebben voorgelegd.
Het resultaat is een aantal beknopte visies op de vitalisering van het centrum van Boxtel, rekening
houdend met de probleemstelling zoals we deze hebben geformuleerd. Geen onderzoek maar echt
een expertview gebaseerd op de kennis van Boxtel van de bureaus en de ervaringen die men met deaanpak van de problematiek heeft. Deze visies zijn gebundeld in deze notitie die aan de gemeente,
de horeca- en ondernemingsvereniging en andere betrokken instanties wordt voorgelegd. Ze geven
een goed beeld van de bedreigingen en kansen.
Een duidelijke boodschap komt uit alle visies naar voren: Het is vijf voor twaalf voor het centrum
van Boxtel en een gezamenlijke aanpak is hard nodig.
Op 21 januari is door het Centrummanagement een discussieavond gepland met alle ondernemers,
de gemeente en andere betrokkenen. Aan de hand van een rondetafelgesprek geven de experts een
toelichting op hun bevindingen en kunnen genteresseerden vragen stellen.
Wij hopen dat dit visiedocument en de resultaten van de discussieavond de start vormen van een
intensieve en gezamenlijke aanpak om het centrum van Boxtel nieuw elan te geven.
Centrummanagement Boxtel
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
4
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
5/36
Toekomstvisie centrum Boxtel
Stichting Centrummanagement Boxtel
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
5
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
6/36
BRO
Hoofdvestiging
Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401
Toekomstvisie centrum BoxtelStichting Centrummanagement Boxtel
Rapportnummer: 205X00594.078371_1
Datum: 13 december 2013
Contactpersoon opdrachtgever: de heer L. Broos
Projectteam BRO: Felix Wigman, Nadja Bressers
Trefwoorden: centrum, visie, Boxtel, knelpunten, kwaliteiten, kan-
sen, vitaliteit, toekomstbestendig
Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 8
Beknopte inhoud: Diverse partijen in het centrum van Boxtel hebben de
behoefte aan een visie op de toekomst van het cen-
trum van Boxtel. In voorliggende quick scan worden
kernachtig de kwaliteiten en knelpunten van het
centrum van Boxtel beschreven en wordt op basis
hiervan een aantal eerste aanbevelingen gedaan.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
6
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
7/36
1
UITGANGSPOSITIE BOXTEL-CENTRUM
Korte kenschets Boxtel-Centrum
Het centrum van Boxtel heeft in eerste instantie een belangrijke verzorgende functie
voor de inwoners van Boxtel. Daarnaast vervult het centrum in zekere mate een
toeristische functie vanwege de centrale ligging in het Groene Woud. Kenmerkend
voor het centrum zijn de dorpssfeer, de Zwaanse Brug, de Markt, de Dommel en
natuurlijk het detailhandels- en horeca-aanbod. Belangrijke trekkers in het centrum
zijn o.a. de Hema, kledingzaak 3trend en de Xenos. Maar ook de sterk aanwezige
horeca heeft een belangrijke functie in het centrum. De horecazaken zijn met name
geconcentreerd aan de Markt, daarnaast zijn meerdere zaken verspreid in het cen-
trum gevestigd zoals bijvoorbeeld Villa t Hof en t Zonneke aan de Dommel en het
recent geopende Brownies & Downies in de Croonpassage.
Enkele feiten op een rij1
In Boxtel-centrum zijn 89 winkels gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlak van ca. 18.500 m...
..centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal hebben gemiddeld 98 winkels en 18.900 m
..de gemiddelde schaalgrootte van de winkels in het centrum van Boxtel ligt dus hoger.
Het centrum van Boxtel telt 16 leegstaande panden van in totaal ca. 2.700 mwvo
..dit komt overeen met leegstandspercentages van 15,2% op pandniveau en 8,9% naar m wvo
..in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal is dit respectievelijk 11,6% en 7,5%...
..de leegstand in het centrum van Boxtel is dus bovengemiddeld te noemen.
Met 36 horeca vestigingen, 6 culturele voorzieningen en 4 voorzieningen ter ontspanning
2
..heeft het centrum van Boxtel een bovengemiddeld leisure aanbod, ter vergelijking:
in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal zijn dit respectievelijk 23, 2 en 2 vestigingen.
Kwaliteiten
Dorpssfeer en menselijke maat.
Voldoende kritische massa aan doelgericht
en recreatief winkelaanbod om in de be-
hoefte van inwoners van Boxtel te voorzien.
Omvangrijk leisure aanbod, met vooral veel
(kwalitatief sterke) horeca.
Moderne schaalgrootte winkelpanden.
Vernieuwing in het centrum (o.a. Croonpas-
sage, herontwikkeling Villa t Hof).
Knelpunten
Langgerekte structuur waardoor circuit ont-
breekt en geen eenduidig zwaartepunt.
Ruimtelijk-functionele positie Croonpassage
(zichtlijnen, routing, leegstand).
Te weinig parkeergelegenheid, spreiding en
herkenbaarheid parkeren, betaald!
Uitstraling en beleving Markt (vooral blik).
Verschillen in kwaliteit van gevels.
Variatie in segmentatie winkelaanbod (nu veel
discount en middle of the road).
Relatief veel en verspreide leegstand.
Signalen over hoog huurniveau winkelpanden.
1Locatus Verkooppunt Verkenner, check datum: april 2013
2Cultuur: o.a. galerie, museum, bibliotheek. Ontspanning: o.a. zonnebank, fitness, biljart
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
7
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
8/36
2
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
8
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
9/36
3
TRENDS IN KOOPGEDRAG & BOXTEL-CENTRUM
De situatie in Boxtel kan niet los gezien worden van de landelijke ontwikkelingen in
de detailhandel. Op een aantal fronten heeft de afgelopen jaren een duidelijk
trendbreuk plaats gevonden. Dat stelt ook Boxtel voor de vraag welke strategie ge-
volgd moet worden om het centrum haar positie te laten behouden.
Landelijk spelen verschillende ontwikkelingen als de economische recessie, een laag
consumentenvertrouwen en toenemende internetbestedingen, waardoor het func-
tioneren van veel winkels en winkelgebieden onder druk is komen te staan. Hierin
bestaan echter grote lokale verschillen, er zijn ook centrumgebieden met florerende
omzetcijfers! Volgens onderzoek van de Rabobank kan de oorzaak hiervan groten-
deels gevonden worden in het veranderende koopgedrag van de consument. De
consument is bereid steeds verder te reizen om te winkelen. Met name de middel-
grote winkelgebieden, waartoe Boxtel behoort, zagen hun omzet als gevolg van
deze ontwikkeling behoorlijk afnemen.
Ontwikkeling omzet en vloerproductiviteit (2009-2011) Ontwikkeling omzet naar herkomst (2009-2011)
Boxtel ligt tussen de drie steden Tilburg, Eindhoven en Den Bosch, met daartussen
een aantal kleinere gemeenten (o.a. Vught, Haaren, Sint-Michielsgestel, Schijndel).
Boxtel concurreert voor de regionale consumentenbestedingen in de detailhandel
met de grotere omliggende steden. De afgelopen jaren heeft het veranderende
koopgedrag ervoor gezorgd dat de consumenten uit de kleinere gemeenten minderop Boxtel georinteerd zijn en juist sterker op Den Bosch. Ook de inwoners van Box-
tel zelf zijn minder sterk op hun eigen gemeente georinteerd.
Aan de ontwikkeling van het verschuivende koopgedrag liggen diverse factoren ten
grondslag. Nog steeds zijn aanbod en afstand belangrijke factoren, echter ook ande-
re factoren gaan een steeds grotere rol spelen. Dit zijn bijvoorbeeld keuzemogelijk-
heden, prijsverschillen, reclame, service, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en
Bron: Rabobank
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
9
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
10/36
4
sfeer en uitstraling. Aansluiten bij het bezoekdoel is daarbij van groot belang voor
het succes van een winkelgebied. Kleine winkelgebieden waar boodschappen doen
centraal staat, moeten inzetten op bereikbaarheid en gemak. Grote winkelgebie-
den, waar juist het recreatief winkelen centraal staat, scoren met sfeer en beleving.
De middelgrote winkelgebieden zoals Boxtel voorzien vaak in beide bezoekdoelen.
De suboptimale bereikbaarheid van het centrum van Boxtel en de beperkte (gratis)
parkeergelegenheden, maken dat het centrum het verliest van kleinere winkelge-
bieden die op gemak zijn ingesteld. Tegelijkertijd kan het centrum van Boxtel niet
concurreren met de sfeer en beleving in het centrum van de grote steden. Onder
meer deze factoren maken dat het centrum van Boxtel de gunst van de consument
in toenemende mate verliest. Dit vraagt om herorintatie op profiel en strategie.
Partijen in het centrum van Boxtel moeten inzien dat de urgentie voor herorintatie hoog is.
Potentiele ondernemers zien de waarde van het centrum van Boxtel als vestigingslocatie niet
(meer), waardoor zij zich in toenemende mate buiten het centrum vestigen. Een voorbeeld is het
vernieuwende initiatief de Inloopkast dat zich in de Breukelsestraat gevestigd heeft.
Een oorzaak hiervoor is naar verwachting het ontbreken van de balans tussen de huurwaardes en
passantenaantallen in het centrum.
Actie is noodzakelijk om marginalisering van het centrum te voorkomen.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 0
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
11/36
5
NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIG BOXTEL-CENTRUM
Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om het centrum aan-
trekkelijk te houden en daarmee de concurrentiepositie te versterken. Bij niets doen
zal de aantrekkingskracht van het centrum verder afnemen, waardoor de koopstro-
men verder zullen afkalven en de leegstand verder toeneemt. Het gaat hierbij niet
om het uitbreiden van het aantal winkelmeters, juist het samenspel tussen retail,
horeca, dienstverlening, cultuur en leisure is daarbij essentieel. De functies dienen
ruimtelijk goed op elkaar aan te sluiten en herkenbaar te zijn voor de consu-
ment/gebruiker. Maar ook de samenwerking tussen de exploitanten van de voorzie-
ningen en de vastgoedeigenaren is essentieel om de consument/gebruiker te bedie-
nen. De vraag is welke ambities, structuur en strategie daarbij moet worden gehan-
teerd.
Visie Boxtel-centrum
De kracht van het centrum van Boxtel moet gezocht worden in het bieden van de
mogelijkheid tot efficint recreatief winkelen. Wanneer de randvoorwaarden voor
het doen van boodschappen en recreatief winkelen optimaal gemplementeerd zijn
in het centrum, kan het centrum van Boxtel zich als middelgroot winkelgebied on-
derscheiden van kleinere winkelgebieden en grotere steden.
Het centrum kan meerwaarde bieden ten opzichte van de kleinere winkelgebieden
doordat hier recreatief gewinkeld kan worden, met aandacht voor beleving enbetekenis. Dit vraagt om onderscheidend vermogen door het aanbieden van vol-
doende kritische massa (keuze, variteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de
identiteit) en de vermenging met andere publieksgerichte functies (horeca, leisure,
dienstverlening, etc.). Tegelijkertijd kan met een compact, overzichtelijk winkelge-
bied, een goede bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeren meer gemak gebo-
den worden dan de grote steden. Dit vereist een rigoureuze aanpak.
Ruimtelijk-functioneel
De aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel dient versterkt te worden door
concentratievan het aanbod. In de huidige situatie kent het centrum een langgerek-
te structuur, met een versnippering aan winkels en andere veelal publieksgerichtefuncties. Het centrum strekt zich in de huidige situatie uit over de Rechterstraat
(vanaf Fellenoord), Kruisstraat, Markt inclusief de Croonpassage, Rozemarijnstraat
en Stationsstraat (tot de Prins Bernhardstraat).
Het is zaak om de kritische massaaan publieksgerichte functies in een deel van het
centrum te verhogen om met een sterke clusteringvan het aanbod op deze locatie
de aantrekkingskracht van het centrum als geheel te vergroten. In de huidige situa-
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 1
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
12/36
tie is h
het zic
aantal
Kruisstleegsta
leeg aa
Hema l
eerste i
richte f
Figuur: P
Inzette
centru
aandac
op sto
een co
sterken
verplaa
ling vo
gevesti
staand
tieven
i.c.m. h
Het is
den m
verlage
relatief
de pan
Rechte
6
t zwaartep
tussen de
publieksge
aat, Marktande pand
n de Markt,
eeg. In nav
nstantie st
uncties.
rimaire locatie
n op dit de
geen aan
ht. Echter,
d, is het nu
pacte, to
van de aa
tsingen en
rmen op he
gd zijn, die
panden.
n nieuwe
oreca etc.).
aarbij, gezi
t vastgoed
n, flexibele
nieuwe Cr
den aan de
straat te cr
unt van het
Blokker en
ichte funct
en Croonpan te vinde
aan de Kr
lgende afb
rk ingezet
voor concentr
el van het
dacht verdi
aar het vo
de opgave
komstbeste
ngegeven
kwaliteitsv
t huidige a
nen actief
ok kan ge
oncepten (
en de relat
igenaren
huurcontra
onpassage
Markt te v
eren om
centrum m
de Pearle. I
ies in dit d
ssage, te v. Zo staan
isstraat en
eelding wo
zou moete
atie van publi
centrum b
ent. Ook d
orheen in g
om de ver
ndige struc
hoofdstruct
rsterking.
nbod en n
benaderd t
acht word
ijv. pop-up
ief hoge h
m daar opl
cten, ingro
verdient ee
ullen en aa
e consume
oeilijk te d
n deze visi
eel, met aa
rdichten. Ir meerder
staan er zel
rdt met een
worden
ksgerichte fu
tekent ove
rest van h
oede bane
nderingen
tuur. Het g
uur, waarb
oed functi
u elders in
worden o
n aan het
, showroo
urwaardes,
ossingen v
ihuur of o
n ruimtelijk
ntrekkelijk
nt te inter
finiren. G
wordt het
nsluitend d
mers, zelfsin het oog
fs een twee
stippellijn
p concentr
cties (hoofdst
rigens niet
et centrum
leiden van
in koopged
aat hierbij
ij versterke
nerende za
et centru
m plaats te
aciliteren v
voor virtu
noodzakeli
or uit te w
zetafhank
-functionel
zichtlijnen
sseren de
evoelsmati
aanbevole
e Rozemar
in dit deelspringend
tal panden
angegeve
tie van pu
ructuur)
dat de rest
verdient d
de groei n
rag te vert
primair om
n vooral st
ken die ee
of in de g
nemen in
an (tijdelij
le websho
ijk in overl
erken (bijv.
elijke huur)
impuls. H
vanaf de
roonpassa
bevindt
om het
ijnstraat,
zijn veelpanden
naast de
waar in
blieksge-
van het
nodige
og voor-
len naar
het ver-
aat voor
aanvul-
emeente
de leeg-
e) initia-
, winkel
g te tre-
de huur
. Ook de
t is zaak
arkt en
e te be-
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 2
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
13/36
7
zoeken. Om de hoofdstructuur ook ruimtelijk aantrekkelijker te maken is het van
groot belang dat de Markt een impuls krijgt, waarbij het autovrij maken en de ver-
weving van horeca en winkelen belangrijke speerpunten zijn. Met deze keuzes ont-
staat een compact, herkenbaar, sfeervol winkelgebied.
In de rest van het centrum zal het autonome proces van verkleuring naar niet-
winkelfuncties zich naar verwachting verder doorzetten. Met de duidelijke keuze
om de hoofdstructuur te versterken, zal dit proces waarschijnlijk versnellen. Het be-
geleiden van dit proces, met oog voor consumenten-, aanbieders- en vastgoedbe-
langen is de opgave. Denk hierbij aan flexibiliteit in het bestemmingsplan en het
bewaken van de kwaliteit van de openbare ruimte en de panden. Naar verwachting
ontstaat hier een gemengd gebied met wonen, werken, diensten en winkelen.
Inrichting openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren
Het is van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de functionele invulling.
De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte zijn belangrijke aspecten om
een beleving te bieden. Voor het gehele centrum en met name voor de hoofdstruc-
tuur geldt daarbij dat sfeerelementen van groot belang zijn (sfeerverlichting, bank-
jes, groen, hanging baskets etc.).
Bereikbaarheid en parkeren zijn een onlosmakelijke voorwaarde voor het functione-
ren van een centrum, die toegespitst moeten worden op de doelgroep middels ser-
vice en maatwerk. Nabij de hoofdstructuur dient ruimte gecreerd te worden voor
(bij voorkeur gratis) parkeergelegenheden. Tegelijkertijd dient de autobereikbaar-
heid van het gehele centrum verbeterd te worden, middels een logische routing enheldere bewegwijzering. Ook is het van groot belang dat de verbindingsroutes van-
af de bronpunten (o.a. station, parkeergelegenheden, Sint Lucas) naar het centrum
voor voetgangers en fietsers aantrekkelijk en herkenbaar zijn. Ingrepen dienen
vooral van ruimtelijke aard te zijn (o.a. verlichting, bewegwijzering).
Op de volgende pagina staan een aantal eerste aanbevelingen opgesomd.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 3
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
14/36
8
Aanbevelingen
Durf de keuze te maken om in te zetten op een bepaald deel van het centrum.
Zet in dit deel in op het verdichten van de publieksgerichte functies middels actieve acquisitie van
met name verplaatsers en het faciliteren van sterke (nieuwe) concepten.
Biedt ook door ruimtelijke ingrepen sfeer en beleving in het centrum.
Maak de Markt autovrij en creer verblijfskwaliteit (o.a. OR, evenementen, winkels, horeca, etc.).
Laat de Croonpassage onderdeel worden van de routing (creer interessante zichtlijnen vanaf de
Markt en vanaf de Rechterstraat, zet in op het vestigen van trekkers op de koppen aan de Markt)
Treed in overleg met de vastgoedsector (bijv. middels een taskforce) om invulling van leegstand te
vergemakkelijken en een zwaartepunt te creren.
Zorg ervoor dat buiten de hoofdstructuur vestiging van andere functies dan detailhandel mogelijk
is middels een flexibel bestemmingsplan.
Optimaliseer de bereikbaarheid door een logische routing en bewegwijzering.
Ontwikkel een nieuwe parkeerstructuur: herkenbare clusters met gratis parkeren op korte afstand
van de hoofdstructuur.
Zorg ervoor dat de routes vanaf bronpunten naar het centrum aantrekkelijk en herkenbaar zijn.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 4
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
15/36
Expertview centrum Boxteldatum: 12-12-2013
projectnummer: 1361.1113
Aanleiding
Het centrum van Boxtel kampt, net als veel andere centra in Nederland, met toenemende
leegstand. Om het centrum van Boxtel vitaal te maken en te houden is centrummanagement
ingesteld. In een activiteitenplan zijn initiatieven en activiteiten opgenomen die worden
uitgevoerd om het centrum aantrekkelijker te maken voor bezoekers, ondernemers en
bewoners. Centrummanagement Boxtel, gemeente Boxtel en ondernemers in het centrum
hebben daarnaast op dit moment behoefte aan een visie van externe deskundigen op de
toekomst van het centrum van Boxtel en de gewenste vitalisering. In deze korte notitie geeftDroogh Trommelen en Partners haar visie op de knelpunten van en oplossingsrichtingen voor
het centrum van Boxtel.
Middelgrote centra staan onder druk
Winkelmarkt is veranderd van groei- naar verdringingsmarkt
De winkelmarkt in Nederland is sterk aan het veranderen. Waar tot voor kort sprake was van
een steeds maar groeiend aanbod vindt in toenemende mate verdringing plaats. Dit geldt voor
alle typen branches en voor alle typen winkellocaties. En van de oorzaken van de snel
wijzigende winkelmarkt is de huidige economische recessie. Daarnaast zijn er echter een aantal
structurele ontwikkelingen die ingrijpend zijn en elkaar onderling versterken (zie ook het rapport
Dynamiek door Beleid1), zoals overaanbod (aanbod is fors sneller gegroeid dan de vraag),
schaalvergroting (omvang per winkel neemt toe, aandeel filiaalbedrijven neemt toe, grote centra
worden groter ten koste van kleine winkelcentra), de opkomst van internet en vergrijzing van
consument (ouderen besteden gemiddeld minder in winkels) en van ondernemers
(babyboomgeneratie gaat met pensioen, veelal zonder opvolging).
De groei van internet, de schaalvergroting en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing)
leiden in heel Nederland tot een structureel afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules
met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar
verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van
structurele leegstand tot gevolg. Deze leegstand ondermijnt het functioneren van alle typen
winkellocaties: hoofdwinkelgebieden, buurt- en wijkcentra en perifere locaties. De leegstand is
niet (langer) overal invulbaar met nieuwe winkels.
Middelgrote centra hebben kwetsbare positie
Het centrum van Boxtel (circa 18.500 m winkelvloeroppervlak (wvo) verspreid over circa 90
winkels, exclusief leegstand) is een middelgroot centrum. Het is juist dit soort centra dat een
relatief kwetsbare positie heeft in de regionale winkelstructuur:
1
DTNP (2011), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (in opdracht van HBDen CBW-Mitex (tegenwoordig InRetail))
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 5
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
16/36
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 2
Door de opkomst van internet wijzigt het consumentengedrag. Het marktaandeel van
internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland bedraagt bijna 6%
(2012). In de non-foodsector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 11%, inbepaalde branches is dit nog groter (bijv. wit- en bruingoed: 45%, sport, spel, hobby en
media 15%). Het marktaandeel van internet blijft de komende jaren naar verwachting verder
groeien. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar fysieke winkelruimte. Met name
winkellocaties die zich onvoldoende kunnen onderscheiden van internet zijn kwetsbaar.
Grote hoofdcentra (binnensteden) hebben een sterke uitgangspositie door de combinatie
van een groot modisch en overig niet-dagelijks winkelaanbod, een ruim horeca-aanbod en
(vaak) een historische omgeving. Deze centra kunnen zich met sfeer en beleving blijven
onderscheiden van internet. Middelgrote winkelcentra (zoals het centrum van Boxtel)
merken een afname van de recreatieve winkelfunctie. Dit blijkt ook uit onderzoek op basis
van miljoenen pintransacties, van de afdeling Kennis en Economisch Onderzoek van de
Rabobank2.
Ook boodschappencentra blijven kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de
nabijheid van de consument (gemak).
Toonaangevende winkelformules in niet-dagelijkse branches, zoals mode en warenhuis,
spelen in op het wijzigende koopgedrag van consumenten door in hun vestigingsstrategie
de focus te verleggen van expansie (meer vestigingen, ook in middelgrote centra) naar
optimalisatie van vestigingen in grote binnensteden (vergroting oppervlak op A1 locatie)3.
Met grote winkels in de grootste centra spelen toonaangevende winkelketens in op de
behoefte bij consumenten aan sfeer en beleving: winkelen als vrijetijdsbesteding. Kansen
op vestiging van toonaangevende (mode)ketens in middelgrote centra nemen af. Hier
vestigen zich juist budget/discountwinkels.
Door het gewijzigde winkelgedrag zullen middelgrote centra zoals Boxtel meer dan voorheen
invulling moeten geven aan de boodschappenfunctie van het centrum om op termijn als succes-
vol winkelgebied te kunnen blijven functioneren. Uit zeer recent onderzoek van DTNP4blijkt ook
dat voor de helft van de bezoekers in middelgrote centra het doen van boodschappen of een
gerichte aankoop het primaire bezoekdoel is. Naast een prettig verblijfsklimaat vraagt dit om
een compacte opzet en een compleet boodschappenaanbod, met sterke supermarkten als
basis.
De problematiek in het centrum van Boxtel
Knelpunten in het centrum van Boxtel zijn groot
De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt (zoals toenemende leegstand, verdwijnen van lokale
en regionale ondernemers en afnemende bezoekersaantallen) zijn ook in het centrum van
Boxtel goed zichtbaar. Met name de verdere groei van het marktaandeel van internet zal er toe
leiden dat de positie van het centrum van Boxtel, net als van veel middelgrote centra in
Nederland, verder onder druk zal komen te staan. Een nadere analyse van de huidige situatie
2Rabobank (2013), Fun of functie, Verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag
3DTNP (2012), Persbericht 23-10-2012: Recessie en internet: winkels focussen op grote centra en de factsheet
Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html)4
DTNP (2013), Persbericht 12-12-2013: Supermarkten kurk voor middelgrote centra en de factsheet Onderzoekbezoekmotieven in middelgrote centra (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html)
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 6
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
17/36
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 3
leidt tot de conclusie dat in het centrum van Boxtel een aantal specifieke knelpunten aanwezig
zijn, die ervoor zorgen dat de problematiek hier mogelijk nog sterker speelt.
Winkelaanbod: weinig onderscheidend, trekkers ontbreken
Op basis van gegevens van Locatus5kan geconcludeerd worden dat het winkelaanbod in het
centrum van Boxtel met circa 18.500 m wvo van gemiddelde omvang is ( 18.000 m wvo
gemiddeld in plaatsen met circa 25.000 inwoners). Ook de branchesamenstelling en de
filialiseringsgraad in het Boxtelse centrum wijken niet erg af van vergelijkbare centra. De
leegstand in het centrum van Boxtel is iets groter dan gemiddeld (13% versus 11% gemiddeld).
Een nadere kwalitatieve analyse van het winkelaanbod in het centrum van Boxtel levert echter
een aantal belangrijke knelpunten op:
De twee grootste publiekstrekkers (supermarkten Albert Heijn en Lidl) liggen buiten het
centrum, er is geen directe (functionele) relatie tussen deze belangrijke aanbieders en het
overige winkelaanbod.
De omvang van de leegstand in het centrum van Boxtel (ruim 2.700 m wvo) is niet veel
groter dan gemiddeld. Opvallend is dat de leegstaande panden zich verspreid over het hele
centrumgebied bevinden. Een helder A1-gebied (met sterke winkelfunctie) ontbreekt.
Het aanbod bestaat overwegend uit winkels in het midden- en lagere marktsegment. Mede
hierdoor is het centrum van Boxtel weinig onderscheidend ten opzichte van andere (veelal
grotere) centrumgebieden in de omgeving. De aantrekkingskracht van het Boxtelse centrum
is dan ook beperkt.
Bijkomend probleem in Boxtel is het feit dat relatief veel aanbod (met name supermarkten)
buiten het centrum is gelegen. Naast het centrum zijn er in Boxtel nog twee winkelcentra voor
dagelijkse boodschappen: wijkwinkelcentrum Oosterhof met Jumbo en Aldi als trekkers en
buurtwinkelcentrum Selissen met Plus als belangrijkste aanbieder. Inwoners van Boxtel hebben
daarmee veel keuzemogelijkheden bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Het centrum
maakt hier echter nauwelijks deel van uit.
Ruimtelijke structuur en verblijfsklimaat: compact A1-gebied ontbreekt, inrichting onaantrekkelijk
Naast een weinig onderscheidend winkelaanbod en het ontbreken van publiekstrekkers in het
centrum, zijn ook de functioneel-ruimtelijke opzet en de uitstraling van het centrum van Boxtel
belangrijke knelpunten:
Winkelaanbod verspreid over een groot, langgerekt gebied, geen herkenbaar A1-gebied.Bijdrage Croonpassage aan winkelcircuit is beperkt.
Grote loopafstanden (ca. 600 meter tussen Expert en Scapino) met grote onderbreking in
winkelfront aan weerszijden van de Dommel.
Onvoldoende parkeergelegenheid nabij de winkels (autobereikbaarheid is juist in dit type
centra een belangrijke randvoorwaarde: inspelen op gemak).
In smalle deel van de winkelstraat (ter hoogte van Hema) staat verblijfsklimaat onder druk
door aanwezigheid van fietsers.
Weinig sfeervolle inrichting (o.a. weinig groen).
5Locatus Online (november 2013)
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 7
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
18/36
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 4
De functionele en ruimtelijke knelpunten zorgen ervoor dat het centrum van Boxtel voor veel
consumenten te weinig onderscheidend en aantrekkelijk is. De concurrentiepositie van Boxtel in
de regio is daardoor zwak.
Aanbevelingen voor het centrum van Boxtel
Conclusie: actief ingrijpen noodzakelijk
Geconcludeerd kan worden dat de huidige aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel
beperkt is: grote publiekstrekkers ontbreken, het aanbod is weinig onderscheidend, het
winkelgebied is niet compact, een herkenbaar hart ontbreekt, de parkeervoorzieningen zijn
onvoldoende en het verblijfsklimaat is weinig aantrekkelijk. De trends in de detailhandel, met
name de verdere groei van het marktaandeel van internet en afname van zelfstandige
ondernemers, leiden in dit type centra tot een verdere afname van de behoefte aan winkels,
met leegstand en verloedering als gevolg.
Een aantal sterke punten biedt kansen voor de toekomst. Genoemd kunnen worden de
aanwezigheid van de Dommel, de dorpse uitstraling met een aantal karakteristieke panden, een
aantal goede winkels en horecagelegenheden en diverse actieve ondernemers. Echter, zonder
actief ingrijpen zal de eerder geschetste neergaande spiraal niet worden gekeerd.
Leegkomende winkelruimte wordt niet meer ingevuld met winkels. Gezocht zal moeten worden
naar alternatieve invullingen. Keuzes in de ruimtelijke structuur zijn nodig om te komen tot een
compact, vitaal centrum.
Keuzes maken in detailhandelsbeleid
Gelet op het sterke aanbod in de omgeving (grotere winkelcentra) kan het winkelaanbod in
Boxtel hoofdzakelijk een functie vervullen voor inwoners uit Boxtel en directe omgeving. De
(beperkte) potenties zijn in Boxtel verdeeld over relatief veel locaties. Naast het centrum zijn de
twee winkelcentra in de wijken belangrijke aankoopplaatsen voor frequente aankopen voor
inwoners van Boxtel. Om het centrum van Boxtel weer vitaal en sterk te maken, zijn keuzes in
de detailhandelsstructuur op gemeentelijk niveau nodig. Een goede boodschappenfunctie in het
centrum van Boxtel wordt steeds belangrijker. Versterking van het dagelijkse aanbod
(supermarkten) in het centrum is dan ook aan te bevelen.
Binnen centrum streven naar compact winkelgebied
Potenties bundelen geldt niet alleen op de schaal van Boxtel als geheel, maar ook binnen hetcentrum. Een van de knelpunten is de grote spreiding van winkels over een langgerekt gebied.
Er zullen keuzes moeten worden gemaakt over de afbakening van het centrumgebied (streven
naar meer compact winkelgebied) en over de functie van deelgebieden daarbinnen. In kansrijke
delen zal gezocht moeten worden naar mogelijkheden om de winkelfunctie verder te versterken.
In delen van het centrum, die (op termijn) minder geschikt zijn voor winkels is transformatie
nodig. Hier zal gezocht moeten worden naar alternatieve invullingsmogelijkheden.
Daarnaast is het van belang de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en het verblijfsklimaat
(inrichting, sfeer) te verbeteren.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 8
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
19/36
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 5
Gezamenlijke verantwoordelijkheid
Een sterk centrum is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, ondernemers en
eigenaren. Deze partijen hebben elkaar nodig om samen te komen tot een aantrekkelijkcentrum, waar consumenten graag naar toe komen en waar ondernemers kunnen investeren.
Met de oprichting van Centrummanagement Boxtel is een belangrijke stap gezet om het
centrum van Boxtel weer vitaal te maken. Ondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren
werken samen actief aan het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven in het centrum
van Boxtel. Doel is een aantrekkelijk centrum voor bezoekers, ondernemers en bewoners. De
activiteiten van het centrummanagement richten zich op bereikbaarheid en parkeren, PR en
communicatie, evenementen, veiligheid, inrichting en beheer, en branchering en leegstand.
Om ervoor te zorgen dat er een optimale afstemming van initiatieven en activiteiten plaatsvindt,
en inzet en middelen zo effectief mogelijk en op de juiste locatie worden ingezet, is het aan te
bevelen een breed gedragen visie op het centrum op te stellen. In een functioneel-ruimtelijke
centrumvisie worden de kaders bepaald waarbinnen de acties en maatregelen van betrokken
partijen worden uitgevoerd. Het gaat hierbij concreet om de afbakening van het centrumgebied,
de omvang en samenstelling van het winkel-, horeca- en overig publieksgericht aanbod, de
ruimtelijke structuur en routing in het centrum (inclusief ligging van trekkers), de bereikbaarheid
en parkeersituatie en de inrichting van openbare ruimte en uitstraling van het centrumgebied.
Plan van aanpak
Om op korte termijn duidelijkheid over de toekomst van het centrum en de kansen voor de
verschillende deelgebieden te kunnen bieden aan eigenaren, ondernemers en gemeente ziet
het plan van aanpak er als volgt uit:
1. Opstellen centrumvisie: Uitvoering van de visie duurt circa 3 maanden. In deze visie wordt
een onderbouwde keuze gemaakt welk deel van het centrum versterkt kan/moet worden
met winkels, horeca e.d. en in welk deel transformatie moet plaats vinden naar andere
functies en gebruikers. Het is belangrijk dat de visie wordt opgesteld in gezamenlijke
opdracht van gemeente, ondernemers en eigenaren. Het onderzoeks-proces is gericht op
het verkrijgen van draagvlak bij de stakeholders.
2. Opstellen detailhandelsstructuurvisie: De visie op het centrum kan gebruikt worden als
basis voor de detailhandelsstructuurvisie voor de hele gemeente.
3. Acties en maatregelen opnemen in activiteitenprogramma centrummanagement: Op basis
van de visie kunnen concrete acties en maatregelen voor het versterken van het centrumworden benoemd. Deze kunnen worden opgenomen in het activiteiten-programma van het
centrummanagement.
4. Draagvlak voor verandering creren bij eigenaren in het transformatiegebied: Hiervoor is
een gedegen analyse nodig van gebruiksmogelijkheden van panden en van potentile
nieuwe gebruikers.
Voor de zeer korte termijn is het van belang dat gestreefd wordt naar tijdelijke invulling van
leegstaande panden. Daarbij kan gedacht worden aan etalageprojecten, beeldende
kunstenaars, pop-up stores, starters, ambachten etc. Met deze tijdelijke invullingen kan de
aanblik van het centrum worden verfraaid. Ook deze projecten kunnen in het
activiteitenprogramma worden opgenomen.
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
1 9
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
20/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
20
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
21/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 1
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
22/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 2
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
23/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 3
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
24/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
24
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
25/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 5
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
26/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 6
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
27/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
27
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
28/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
28
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
29/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
2 9
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
30/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 0
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
31/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 1
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
32/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 2
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
33/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 3
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
34/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 4
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
35/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 5
8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies
36/36
4V
ISIES
O
P
B
O
X
TEL
3 6
Top Related