8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
1/81
Vastgoedmonitor Zwolle
Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt
september 2013
www.dtz.nl
www.dtz.com
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
2/81
2
DTZ Zadelhoff, Research, Apollolaan 150 - 1077 BG AMSTERDAM, Postbus 74030 - 1070 BAAMSTERDAM, Tel. 020 6 644 644 Fax: 020 8 407 280, Internet: www.dtz.nl, E-mail: [email protected]
Amsterdam Arnhem Breda Den Haag Eindhoven Enschede Groningen s-Hertogenbosch Hoofddorp RotterdamUtrecht Zwolle.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr 33174864. DTZZadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen diedaar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordtuitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn metzorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheidaanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden
zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op www.dtz.nl en worden op verzoek kosteloostoegestuurd.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
3/81
3
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 3
Inleiding ................................................................................................................................................ 5
1. Marktontwikkelingen Nederland ...................................................................................................... 6
1.1. Economie ................................................................................................................................................. 6
1.2. Kantorenmarkt ......................................................................................................................................... 7
1.3. Bedrijfsruimtemarkt................................................................................................................................. 8
1.. !"o##e en referentiesteden ...................................................................................................................... $
2. Kantorenmarkt Zwolle .................................................................................................................... 12
2.1. %raag&ijde van de kantorenmarkt ................................................................................................................... 12
2.1.1 'pname totaa#......................................................................................................................................... 12
2.1.2. 'pname naar sector ............................................................................................................................... 13
2.1.3. 'pname naar eigendom ......................................................................................................................... 1
2.1.. 'pname naar (ou"status ...................................................................................................................... 1
2.1.). 'pname naar groottek#asse ................................................................................................................... 1)2.1.6. 'pname naar herkomst ......................................................................................................................... 16
2.1.7. 'pname op de "erk#ocaties ................................................................................................................... 18
2.2. *an(od&ijde van de kantorenmarkt ............................................................................................................... 1$
2.2.1. %oorraad in ge(ruik ................................................................................................................................ 1$
2.2.2. *an(od totaa# ......................................................................................................................................... 2+
2.2.3. *an(od naar (ou"status ....................................................................................................................... 22
2.2.. *an(od naar groottek#asse .................................................................................................................... 23
2.2.). *an(od naar dee#ge(ied ........................................................................................................................ 2
2.3. ,uurprij&en op de kantorenmarkt .................................................................................................................. 26
2.. -ee#ge(ieden visie en ana#/se ..................................................................................................................... 28
3. Bedri!sruimtemarkt Zwolle ............................................................................................................ "#
3.1. %raag&ijde op de (edrijfsruimtemarkt ............................................................................................................ 7
3.1.1. 'pname totaa#........................................................................................................................................ 7
3.1.2. 'pname naar sector ............................................................................................................................... 8
3.1.3. 'pname naar eigendom ......................................................................................................................... $
3.1.. 'pname naar (ou"status ...................................................................................................................... $3.1.). 'pname naar groottek#asse ................................................................................................................... )+
3.1.6. 'pname naar herkomst ......................................................................................................................... )1
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
4/81
4
3.1.7. Opname naar deelgebied ....................................................................................................................... 53
3.2. Aanbodzijde op de bedrijfsruimtemarkt ......................................................................................................... 54
3.2.1. Voorraad en uitgifte ............................................................................................................................... 54
3.2.2. Aanbod totaal ......................................................................................................................................... 55
3.2.3. Aanbod-oorraadratio ............................................................................................................................ 5!
3.2.4. Aanbod naar bou"status ....................................................................................................................... 57
3.2.5. Aanbod naar grootteklasse .................................................................................................................... 5#
3.2.!. Aanbod naar stadsdeel ........................................................................................................................... 5$
3.3. %uurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt .......................................................................................................... !&
3.4 Deelgebieden visie en analyse ................................................... .................................................. 62
Begrippenlijst ...................................................................................................................................... 78
Deelgebieden kantoorruimte .............................................................................................................. 79
Deelgebieden bedrijfsruimte .............................................................................................................. 80
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
5/81
5
Inleiding
Voor u ligt de Vastgoedmonitor Zwolle 2013. Een rapport dat in opdracht van de Gemeente Zwolle door
DTZ Zadelho is opgesteld om de d!namie" op de "antoren# en $edri%sruimtemar"t in "aart te $rengen
ten $ehoeve van toe"omstig $eleid.
In het eerste hoodstu" wordt de ontwi""eling van de &ederlandse economie $ehandeld en worden
ci%ers en trends op de landeli%"e ge$rui"ersmar"ten voor "antoor# en $edri%sruimte worden $enoemd
en geanal!seerd. 'p de(e wi%(e "unnen de ontwi""elingen op de "antoor# en $edri%sruimtemar"t in
Zwolle die in de daaropvolgende hoodstu""en aan $od "omen) in het %uiste perspectie worden
geplaatst. De Vastgoedmonitor maa"t mar"td!namie" in(ichteli%" in de periode 200* tot en met medio
2013.
De "antorenmar"t en de $edri%sruimtemar"t worden in a(onderli%"e hoodstu""en $eschreven. In
hoodstu" 2 wordt de "antorenmar"t $elicht en in hoodstu" 3 de $edri%sruimtemar"t. De gehanteerde
deelge$ieden voor "antoor# en $edri%sruimte in de Vastgoedmonitor Zwolle (i%n in overeenstemming
met de gemeente Zwolle age$a"end. +aartmateriaal met daarop de %uiste a$a"ening $ehorend $i% de
deelge$ieden is in $i%lage aan dit rapport toegevoegd.
&aast het in $eeld $rengen van de vastgoedmar"ten op gemeenteniveau) $evat de(e editie van de
Vastgoedmonitor net (oals vorig %aar een anal!se van de ge,dentiiceerde deelge$ieden. -nders dan in
voorgaande %aren (ullen de $elangri%"ste gegevens in de vorm van een over(ichteli%"e actsheet wordengepresenteerd. Duiding en toelichting van de deelge$ieden door middel van een proielschets evenals
de driedeling van het aldaar aanwe(ige aan$od (i%n tevens onderdeel van de anal!se.
De adeling esearch van DTZ Zadelho heet door de %aren heen een uitge$reide transactiedata$ase
opge$ouwd die als $asis dient voor de "wantitatieve anal!ses. -lle achterliggende data is gecontroleerd
en verri%"t door lo"ale "antoor# en $edri%sruimtema"elaars van DTZ Zadelho. In samenspraa" met hen
wordt de vastgoedmonitor voor(ien van "ennis en ervaringen uit het wer"veld. Ten slotte "an met
$etre""ing tot de ci%ers worden opgemer"t dat oo" in de(e editie van de Vastgoedmonitor geen
ge$rui" is gemaa"t van een ondergrens van *00 m/ voor "antoorruimte en *0 m/ voor $edri%sruimte.
Doordat in reguliere pu$licaties van DTZ Zadelho de(e ondergren(en wel worden aangehouden) (i%n
"leine verschillen in ci%ers ten op(ichte van andere pu$licaties mogeli%". 'p de(e wi%(e wordt het voor
Zwolle $elangri%"e "leinschalige deel van de mar"t in $eeld ge$racht.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
6/81
6
1. Marktontwikkelingen Nederland
Voordat de ontwikkelingen op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in Zwolle zullen worden
gepresenteerd, wordt allereerst een kort beeld geschetst an oer stand an de Nederlandse economie
en de situatie op de landelijke gebruikersmarkten oor kantoor- en bedrijfsruimte.
1.1.Economie
!et wereldwijde economische herstel is in "#1$ en "#1% naar erwachting bescheiden, met grote
internationale groeierschillen. !et &ruto &innenlands 'roduct neemt in "#1$ wereldwijd naar
erwachting met ",()* toe en in "#1% met $,)*. +n de opkomende landen is de groei relatief hoog
%,()* in "#1$ en ),")* in "#1% en in hoogontwikkelde economien relatief laag 1,#* dit jaar en
",#* olgend jaar. +n de raming is het herstel in de Verenigde /taten 1,()* in "#1$ en ",()* in "#1%
en ook in 0apan duidelijk krachtiger dan in het urogebied, waaroor oor dit jaar nog een krimp wordt
erwacht an #,()* en oor olgend jaar een groei an 1,#*.
Vanaf begin "#1$ is de rente op de 1#-jarige staatsleningen ooral toegenomen in het urogebied. 2it
geeft aan dat het ertrouwen in het kunnen terug betalen an schulden is afgenomen.
&ron3 4&/ "#1$
+n maart was de erwachting dat de Nederlandse economie met #,)* zou krimpen in "#1$. +nmiddels is
deze erwachting naar beneden bijgesteld tot -1,#*. +n "#1% groeit de economie olgens het 4entraal
'lanbureau wel, met 1,#*. 5och gaan er ook geluiden op dat de economie al eerder herstelt. 2e
hoogleraren 'hilip !ans 6ranses en &ert de 7root an de 8otterdam rasmus /chool of conomics
erwachten dat de economie in het derde kwartaal an "#1$ al een groei ertoont ten opzichte an het
derde kwartaal in "#1". 9ok oor het ierde kwartaal an "#1$ erwachten zij groei. en belangrijke
indicator in de oorspellingen is de ontwikkeling an uitzendbanen. 8andstad t:peert de uitzendmarkt
momenteel als lak, terwijl deze in "##; nog een daling liet zien an $#*. 2aarnaast erwacht de
uitzendorganisatie dat de fle
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
7/81
7
De totale werkloosheid in Nederland neemt naar verwachting toe tot 8,8% in 2014. Hierbij moet
worden ogemerkt dat de manier van meten anders is dan dat andere landen dat doen. !olgens de
internationale de"inities loot de werkloosheid o tot #,1% in 2014.
Verwachte economische ontwikkeling Nederland
2011 2012 2013 2014
$roei & 1,0% '0,(% '1,0% 1,0%
)erkloosheid *,4% +,4% 8,% 8,8%
-n"latie /&- 2,% 2,*% 2,*% 1,8%
3 saldo % & '4,*% '4,1% ',*% ',#%
ookracht '1,0% '2,*% 1,% 0,%ron5 /&, j6ni 201
1.2.Kantorenmarkt
-n de eerste hel"t van 201 is 48*.000 m7 kantoorr6imte ogenomen ecl6sie" h66rverlengingen. 9en
o:ichte van de eerste hel"t van 2012 betekent dit een daling van 14%. 3itgaande van dit cij"er is het de
verwachting dat de oname over heel 201 r6im 1 miljoen vierkante meter :al :ijn. 9raditioneel is in de
tweede hel"t van het jaar meer d;namiek :ichtbaar. De oname over 2012 bedroeg 1,2 miljoen
vierkante meter. -n het eerste kwartaal was al een hoog onamenivea6 :ichtbaar in
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
8/81
8
Hoewel landelijke cijfers een aardig beeld geven, is het van belang deze algemene cijfers te nuanceren.Er is duidelijk verschil in lokale marktomstandigheden, de locatie en het gebouw zelf. Op basis van
diverse markt-, locatie- en gebouwspecifieke kenmerken heeft D! !adelhoff begin "#$" een driedeling
van het aanbod gelanceerd. De driedeling geeft het perspectief weer van het betreffende aanbod om in
de huidige markt een gebruiker te vinden. Op $ juli "#$% was $&' van het aanbod kansrijk, ()'
kanshebbend en %)' kansarm. Het kansrijke deel wordt steeds schaarser in *ederland, terwijl het
kansarme deel van het aanbod groeit. De totale opname in de eerste helft van "#$% wordt voor ($'
gevormd door kantoren die vooraf als kansrijk waren bestempeld, (%' door kanshebbende kantoren en
$&' door kansarme kantoren.
1.3.Bedrijfsruimtemarkt
Hoewel de *ederlandse economie zich in een recessie bevindt en consumenten steeds minder te
besteden hebben, zijn de ontwikkelingen op de wereldmarkt voor E+portland *ederland net zo
belangrijk voor de bedrijfsruimtemarkt in het algemeen en de logistieke markt in het bijzonder. Het
heeft becijferd dat de wereldhandel in "#$% met ",#' zal toenemen. De *ederlandse e+port zal hiervan
profiteren getuige de verwachte toename van de e+port met %,%' ten opzichte van "#$". /el dient
hierbij aangetekend te worden dat deze groei voor het grootste deel voortkomt uit wederuitvoer,
aangezien de e+port van in *ederland geproduceerde goederen met slechts #,"' zal toenemen. De
door het verwachte groei van de invoer van goederen bedraagt #,0' in "#$% wat een sterke daling
is ten opzichte van de groei van %,(' die in "#$" werd gerealiseerd.
ron1 D! !adelhoff
De *ederlandse industrie ondervindt momenteel hinder van relatief hoge gasprijzen. Dit komt doordat
de schaliegasrevolutie in de 2erenigde 3taten ervoor heeft gezorgd dat de prijzen daar met meer dan
een kwart zijn afgenomen. Energie intensieve bedrijven stellen op dit moment nieuwe investeringen uit
of denken over het uitplaatsen van activiteiten naar de 23 of andere regio4s.
Ondanks dat de verwachtingen ten aanzien van de in- en uitvoercijfers overwegend positief zijn, is er
geen sprake van een opleving van de marktd5namiek op de bedrijfsruimtemarkt. 6n de eerste zesmaanden van "#$% namen gebruikers circa $.$0".### m7 van de markt. en opzichte van dezelfde
periode vorig jaar daalde de opname met &,"'.
#
".###
(.###
&.###
0.###
$#.###
"##%
"##(
"##8
"##&
"##)
"##0
"##9
"#$#
"#$$
"#$"
medio
"#$%
Nederlandse gebruikersmarkt
Opname en aanbod bedrijfsruimte :+ $.### m v.v.o.)
Opname ;anbod
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
9/81
9
De afgelopen jaren hebben de eerste twee kwartalen vaker een relatief lage opname laten zien, waarnade opname bijtrekt in het derde en vooral vierde kwartaal. Hoe hoog de opname in 2013 zal worden, is
moeilijk in te schatten doordat het opnamecijfer vaak wordt benvloed door enkele grote transacties.
De grootste transactie in de eerste helft van 2013 betrof maar liefst !!.000 m" door #ction, die in $int
%oost &'imb(rg) voor eigen gebr(ik een *(ropees Distrib(tiecentr(m laat ontwikkelen. +n diezelfde regio
vond tevens de op n na grootste transactie plaats. +n -enra tekende Hewlett /ackard voor de
ingebr(ikname van 3.000 m" distrib(tier(imte.
Hoewel de sector transport en logistiek in het afgelopen halfjaar verantwoordelijk was voor de grootste
bedrijfsr(imtetransacties was het aandeel transport in de opname naar sector over de laatste anderhalf
jaar minder groot dan haar aandeel in de langjarige verdeling &21 tegenover 23).
1.4.wolle en referentiesteden
m de relevante indicatoren en res(ltaten (it de navolgende -astgoedmonitor wolle goed te k(nnen
d(iden, zijn in deze alinea twee tabellen opgenomen met daarin de belangrijkste vastgoedindicatoren
van een aantal referentiesteden van wolle voor zowel de kantoor4 als de bedrijfsr(imtemarkt.
mdat de kantoor4 en bedrijfsr(imtemarkt elk h(n eigen dnamiek kennen en h(n eigen
vestigingsplaatsfactoren hebben, verschillen de gekozen referentiesteden per segment van elkaar.
-oor de kantorenmarkt is gekozen voor een selectie van vergelijkbare provinciesteden en een tweetal
middelgrote steden die &net) niet in de 5andstad zijn gelegen. Het zijn vooral deze steden waarmeewolle primair conc(rreert ten aanzien van bovenregionale kantoorwerkgelegenheid. Daarnaast bieden
de geselecteerde referentiesteden een goede benchmark voor de belangrijkste vastgoedindicatoren,
immers, de referentiesteden hebben allemaal meer dan 100.000 inwoners en vormen het centr(m van
de regionale economie. #nders dan kantorenlocaties in de 5andstad profiteren deze steden niet van
positieve spillovers als gevolg van agglomeratie effecten zoals Hoofddorp door zijn ligging ten opzichte
van #msterdam en $chiphol. Daarom bieden de referentiesteden een goede basis om de wolse
kantorenmarkt te vergelijken.
-oor de selectie van bedrijfsr(imte steden zijn vanwege de meer regionale scope van de bedrijvigheid,
steden geselecteerd die dichter bij wolle zijn gesit(eerd. +mmers, een logistieke dienstverlener maakt
in zijn locatiestrategie minder snel een ke(ze t(ssen 6ilb(rg of wolle. Het zijn de te transporterenprod(cten die de optimale locatie voor vestiging bepalen7 zijn zij bestemd voor klanten in 8rankrijk of
moeten zij in 9oord 9ederland worden gedistrib(eerd: /as als deze vraag is beantwoord wordt de
beste locatie geselecteerd en dan geldt dat de h((rprijs of grondprijs &bij zelfrealisatie) een belangrijke
vestigingsplaatsfactor zijn. Daardoor zijn bedrijventerreinen zoals het nie(w te ontwikkelen
bedrijventerrein #1 in Deventer en het +nternationaal ;edrijventerrein in Heerenveen grotere
conc(rrenten voor bedrijventerreinen in wolle en daardoor zijn referentiesteden voor wolle
geselecteerd die meer in de nabijheid van de gemeente wolle liggen.
Deze steden beschikken over grote bedrijventerreinen waar met enige regelmaat transacties
plaatsvinden en waar bedrijfsr(imte wordt aangeboden op de vrije markt. /laatsen waar slechts weinig
marktdnamiek plaatsvindt, waardoor een prestatievergelijking lastig valt te maken, blijven derhalve
b(iten bescho(wing.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
10/81
10
Ten aanzien van de kantorenmarkt wordt duidelijk dat de gemeente Zwolle over een relatief grotekantorenvoorraad beschikt. Gemiddeld is er per medio 201 voor elke inwoner !"# m$ kantoorruimte
gebouwd. %it de grafiek blijkt dat van de referentiesteden alleen &rnhem en 'en (osch meer
kantoorruimte hebben dan Zwolle. Tevens blijkt uit de grafiek dat van alle referentiesteden de
gemeente Zwolle relatief de ruimste kantorenmarkt heeft. )p basis van de verhouding tussen het
aanbod en de opname per ultimo 2012 zou het in theorie !"* jaar duren voordat al het bestaande
aanbod van de markt zou zijn opgenomen. Ter vergelijking" in 'en (osch was het aanbod per ultimo
2012 toereikend voor slechts #"1 jaar.
'it ruime aanbod heeft geleid tot een relatief grote spreiding in het huurprijsniveau. +n de gemeente
Zwolle kan kantoorruimte worden gehuurd beginnend vanaf ,%- !0" per m$ per jaar tot ,%- 1//" per
m$ per jaar eclusief (T en servicekosten3. 4an alle referentiesteden is Zwolle het goedkoopst. 'e
ruime aanbodsituatie op delen van3 de Zwolse kantorenmarkt is hier mede debet aan.
(ron5 'TZ Zadelhoff" 6(7" 8+7&" +(+7" (&91
:et betrekking tot de hoeveelheid kantoorwerkgelegenheid neemt Zwolle een middenpositie in. 'e
stad heeft op elke #" inwoners ;;n kantoorbaan.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
11/81
11
Bron: DTZ Zadelhoff, CBS, LISA, IBIS, BAK2
Het huurprijsniveau in Zolle voor !edrijfsrui"te is #e"iddeld te noe"en$ %r &an reeds vanaf %'( 2),*
per "+ orden #ehuurd tot een "ai"u" van %'( -.,* per "+ per jaar voor de "eest /ourante
!edrijfs#e!ouen$ De0e spreidin# is relatief #root in ver#elij&in# "et de !uur#e"eenten Deventer en
Heerenveen$ In de0e steden !edraa#t het vers/hil in #oed&oopste en duurste huurprijs sle/hts 1) euro$
Daar!ij valt het la#e huurprijsniveau op van de #e"eente Heerenveen$ De !este !edrijfsrui"te op een
#oede lo/atie 0ijn reeds te huren voor %'( ),* per "+$
De verhoudin# tussen aantal inoners en aantal industrie!anen leert dat Zolle, sa"en "etHeerenveen, over relatief de "eeste industrie!anen !es/hi&t van alle referentiesteden, na"elij& 33n
industrie!aan op 4,1 inoners$ Deventer 5),26, A"ersfoort 5),6 en Apeldoorn 5),-6 he!!en "inder
industri7le erele#enheid$ Al"ere heeft in relatie tot het aantal inoners de "inste industrie!anen
tot haar !es/hi&&in# 5-,)6$
8p !asis van de ver#elij&in# tussen de referentiesteden is te /on/luderen dat Zolle voor de "eeste
indi/atoren een "iddenpositie innee"t, hoeel de0e op de &antoren"ar&t dit va&er ne#atief uitslaat
5rui"e "ar&tsituatie, relatief ho#e lee#stand en la#e vanaf huurprij0en6$ De !edrijfsrui"te"ar&t staat
er relatief !eter voor, #etui#e de &rappere "ar&tsituatie 5verhoudin# tussen opna"e en aan!od6, een
nor"ale verhoudin# tussen aan!od en voorraad en relatief veel industri7le erele#enheid$
%en #oede er&in# van de vast#oed"ar&t is voor het fun/tioneren van een re#ionale e/ono"ie
on"is!aar$ De /o""er/i7le "ar&t voor &antoor* en !edrijfsrui"te in Zolle !iedt e/hter onderne"ers
"eer dan #enoe# "o#elij&heden o" hun a/tiviteiten te ontplooien, #etui#e de ho#e &lasserin# van
Zolle in het 9Toplo/aties 2.1 onder0oe& door %lsevier$ 8p diverse terreinen heeft
onder0oe&s!ureau Louter !ere&end dat Zolle in relatieve 0in !oven andere #e"eenten uitstij#t "et
!etre&&in# tot opleidin#sniveau, parti/ipatie#raad van de !eroeps!evol&in# en toe#evoe#de aarde per
er&ne"er$
2in bovenstaande cijfers is ten aanzien van de kantoorruimte een ondergrens verwerkt van 500 m en hebben de cijfers met
betrekking tot de bedrijfsruimtemarkt een ondergrens van 750 m. Dit is gedaan om een onderlinge vergelijking tussen de steden
mogelijk te maken$
Stedenvergelijking relevante vastgoedindicatoren BedrijfsruimteAlmere Amersfoort Apeldoorn Deventer Heerenveen Zwolle Nederland
8pna"e "edio ;1 1.$... 2$... $... 12$... 1$... ,2@ ),= 2$>.. 1.$.. 2
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
12/81
12
2$ Kantoren"ar&t Zolle
In hoofdstu& 2 ordt de dna"ie& op de #e!rui&ers"ar&t van &antoorrui"te in Zolle !es/hreven$ De
vraa#0ijde ordt !es/hreven aan de hand van opna"e/ijfers$ Dit !etreffen verhuur* en
ver&ooptransa/ties die op de vrije "ar&t he!!en plaats#evonden$ Ten0ij anders aan#e#even heeft het
jaar 2.1 !etre&&in# op de eerste 0es "aanden van dat jaar$ So"s is voor het des!etreffende jaar
#e!rui& #e"aa&t van een pro#nose$
De aan!od0ijde ordt in &aart #e!ra/ht aan de hand van &antoorrui"te die op het peil"o"ent 2.1
!es/hi&!aar as voor verhuur of ver&oop$ Dit is reeds op#eleverde of thans in aan!ou 0ijnde
&antoorrui"te$ ieu!ouplannen 0ijn niet "ee#eno"en o"dat het niet 0e&er is of de !etreffende
proje/ten daader&elij& #erealiseerd orden$
adat de vraa#* en aan!od0ijde van de "ar&t is !es/hreven, orden de huurprij0en op de
&antoren"ar&t in0i/htelij& #e"aa&t$ Tot slot ordt in para#raaf 2$4 af#esloten "et /ijfers, analse en
visie op deel#e!iedniveau$
2.1. Vraagzijde van de kantorenmarkt
2.1.1 Opname totaal
Sinds het jaar 2.1. is er op de Zolse &antoren"ar&t spra&e van een sta!iel opna"everloop$ 8ver de
laatste drie volle jaren erd er #e"iddeld per jaar 2.$... "+ op#eno"en$ Dat is een aan"er&elij& la#er
niveau dan het #e"iddelde over de periode 2..) tot en "et 2..
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
13/81
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
14/81
14
2.1.3. Opname naar eigendom
8nder opna"e ordt de &antoorrui"te verstaan die op de ;vrije "ar&t verhuurd dan el ver&o/ht is
ten !ehoeve van ei#en #e!rui&$ Sale en lease !a/& transa/ties en of &ooptransa/ties aar!ij de ei#enaar
het pand niet 0elf in #e!rui& #aat ne"en, orden niet "ee#ere&end in de &antooropna"e$
'it de verdelin# tussen huur* en &ooptransa/ties &an een indru& orden ver&re#en in el&e "ate er
spra&e is van de o"van# van de vrije "ar&t voor &antoorrui"te$ Eanneer er relatief veel
huurtransa/ties orden af#esloten, is er eerder spra&e van een /o""er/i7le vast#oed"ar&t$ Zo 0ijn
#rote steden "et een rui"e voorraad &antoorrui"te door#aans aantre&&elij& voor #rote !edrijven "et
een professioneel huisvestin#s!eleid, die in de re#el &antoorrui"te huren, vane#e de snelheid en
flei!iliteit$ Dit in te#enstellin# tot &antoorhoudende or#anisaties in perifere re#ios aar !edrijven
"eer opteren voor de aan&oop van een &antoor#e!ou$ Ge0ien het vaa& 0eer lo&ale er&veld en de
!etro&&enheid !ij de ei#en re#io van de0e or#anisaties, is de nood0aa& voor flei!ele huisvestin# "inder
#root$ Hier"ee is de /on/lusie te tre&&en dat op vast#oed"ar&ten aar!ij veel huurtransa/ties orden
af#esloten, de opna"edna"ie& een volatieler verloop &an he!!en$
In Zolle is een tpis/h voor!eeld van een huurders"ar&t$ 8ver #eheel 2.12 is sle/hts =@ van de
op#eno"en &antoorrui"te #e&o/ht voor ei#en #e!rui&$ De overi#e
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
15/81
15
In 2012 betrof slechts 1% van de opname nieuwbouw en van de opname in 2013 was 2% aangemerktals nieuwbouw. Hierbij moet worden aangetekend dat een eer grondige renovatie van een bestaand
kantoorgebouw ervoor orgt dat een kantoorgebouw de nieuwbouwstatus herkrijgt. !en slotte blijkt uit
de opname naar bouwstatus dat het vooral de nieuwbouwopname is die in de jaren 200" tot 200# voor
positieve uitschieters in de kantooropname orgt en dat er vanaf 2010 sprake is van een beperkte
kantooropname nieuwbouw.
$ron &!' 'adelhoff
2.1.5. Opname naar grootteklasse
(mvangrijke transacties hebben grote invloed op de opname van kantoorruimte in 'wolle. )an de
opname in vierkante meters over de periode 200* tot en met medio 2013 valt 21% in de grootteklasse
van *.000 m+ en groter. &aar tegenover staat dat 1,"% van het totale aantal een transactie van
minimaal *.000 m+ betreft. -nders geegd orgt n vijftigste van het aantal transacties dus voor vijfde
van de totale opname kantoorruimte in vierkante meters over dee periode.
$ron &!' 'adelhoff
0
10
20
30
/0
*0
0
200* 200 200" 200 200# 2010 2011 2012 2013
medio
Opname kantoorruimte naar bouwstatus Zwolle
1.000 m+ v.v.o.
$estaande bouw ieuwbouw
0
10
20
30
/0
*0
0
200* 200 200" 200 200# 2010 2011 2012 2013
medio
Opname kantoorruimte naar grootteklasse Zwolle
1.000 m+ v.v.o.
*0041.000 1.00042.*00 2.*004*.000 5*.000
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
16/81
16
6el is in de grafiek af te leen dat het kleinschalige segment voor de 'wolse kantorenmarkt steedsbelangrijker wordt. (ver geheel 2012 bestond de totale kantooropname voor ""% uit transacties
kleiner dan 1.000 m+.
&e grafiek 7(pname naar grootteklasse8 vertoont een opmerkelijke gelijkenis met de grafiek 7(pname
naar bouwstatus8. &e opname van grootschalige kantoorruimte blijkt te worden verooraakt door de
toevoeging van nieuwe grootschalige kantoorruimte in de gemeente 'wolle in de periode tussen 200
en 2010. )anaf 2010 wordt er geen grootschalige kantoorruimte meer opgenomen, met uitondering
van de opname over de eerste helft van 2013, waar de reeds eerder genoemde transactie van Isala
duidelijk uit naar voren komt.
&ee anal9se onderstreept het kleinschalige karakter van de 'wolse kantorenmarkt, geien de aantallen
transacties en de daarmee gemoeide metrages. &e opname van kantoorruimte in 'wolle wordt
gekenmerkt door kleinschalige kantoorruimten, met incidentele uitschieters naar boven.
2.1.6. Opname naar herkomst
'wolle is als middelgrote provinciehoofdstad een aantrekkelijke vestigingsplaats voor een breed scala
aan bedrijvigheid. &e afgelopen jaren heeft de gemeente 'wolle vele nationale en internationale
bedrijven mogen verwelkomen. )oor de laatste anderhalf jaar is er in de kantooropname een
uitsplitsing gemaakt naar de herkomst van de gebruiker. )an elke kantoorruimtetransactie is nagegaan
wat de herkomst van de huurder of koper van de kantoorruimte was. :r ijn drie categorie;n gemaakt,
te weten 7Internationaal8, 7ederlands8 en 7'wolle en omgeving8. :r geldt echter wel dat vooral gekekenis naar de herkomst van het bedrijf. &us een internationaal opererend bedrijf dat reeds in 'wolle was
gevestigd en nu een nieuwe locatie in 'wolle heeft betrokken, wordt in dee anal9se ingedeeld in de
categorie 7'wolle en omgeving8.
$ron &!' 'adelhoff
(ver de laatste anderhalf jaar waren bedrijven uit 'wolle en de nabije omgeving verantwoordelijk voor
"2% van de totale kantooropname in de gemeente. &it ijn bedrijven ich binnen 'wolle hebbenverplaatst.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
17/81
17
organisatie en 2% van de opname werd gerealiseerd door een bedrijf dat ich vanuit het buitenland in'wolle heeft gevestigd.
Herkomst $innenstad =lus (osterenk (verig >poorone Haneland )oorsterpoort
Internationaal 0 0 0 0 #00
ederlands 2.#00 1.00 "00 /.100
'wolle en omgeving .*00 #./00 *.#00 1.00 00
!otaal 11./00 11.100 .*00 .000 1."00
$ron &!' 'adelhoff
(p basis van de herkomstanal9se kan worden geconcludeerd dat de meeste opnamed9namiek voor
rekening komt van plaatselijke bedrijvigheid die binnen de 'wolse kantorenmarkt verplaatsen. :r is
echter wel een onderscheid naar werklocatie te maken. &aar waar de locaties $innenstad =lus en(osterenk hoofdakelijk de 'wolse kantoorgebruiker ?her@huisvesten, is de werklocatie >poorone
Haneland de favoriete locatie van landelijke organisaties. (p )oorsterpoort tenslotte, heeft ich een
internationaal opererende organisatie uit het buitenland gevestigd.
25%
75%
Internationaal
ederlands
'wolle en omgeving
Opname kantoorruimte naar herkomst, Binnenstad Plus
tussen 2012 en medio 2013, in %
16%
84%
Internationaal
ederlands
'wolle en omgeving
Opname kantoorruimte naar herkomst, Oosterenk
tussen 2012 en medio 2013, in %
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
18/81
18
$ron &!' 'adelhoff
2.1.7. Opname op de werklocaties
In 2012 heeft wederom de meeste opname van kantoorruimte plaatsgevonden in het deelgebied$innenstad =lus.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
19/81
19
Niet alleen in de onderscheiden deelgebieden is kantoorruimte opgenomen. Ook elders in de stadhebben transacties plaatsgevonden. In 2012 had 23% van de kantooropname plaats buiten n van de
vier gedentiiceerde deelgebieden. In 2013 betro dat!elde percentage "#$%. ierbi& valt te denken
aan ongebruikte kantoorruimte als onderdeel van een industrieel bedri&spand o een incidenteel
kantoorpand in een 'oon'i&k.
(r kan 'orden geconcludeerd dat de drie ormele kantorenlocaties )oorsterpoort# an!elanden en
Oosterenk momenteel in de opname voorbi& 'orden gestreed door t'ee niet*kantorenlocaties !i&nde
+innenstad ,lus en Overig. (r li&kt een discrepantie te !i&n tussen 'at kantoorgebruikers 'illen en 'at
er op de drie locaties 'ordt aangeboden. -antoorgebruikers in 'olle opteren getuige de
opnameci&ers voor kleine kantoorruimtes in de nabi&heid van een levendige omgeving# die bovendien
goed te bereiken !i&n met het openbaar vervoer. /e!e combinatie van levendige omgeving en O) is op
geen van de drie ormele locaties optimaal vormgegeven. In de paragraa 'aarin de trends en
ont'ikkelingen over de deelgebieden a!onderli&k centraal staat# !al dit per deelgebied nader 'orden
geduid.
2.2. Aanbodzijde van de kantorenmarkt
2.2.1. Voorraad in gebruik
,er medio 2013 bedraagt de totale voorraad kantoorruimte in de gemeente 'olle .000 m. oe'el
hiermee de voorraad met 0#% is toegenomen ten op!ichte van 2012# betekent het ook een aname
van de voorraad van 2#0% ten op!ichte van het &aar 2011. 4en op!ichte van 2011 gaat het om circa
1$.000 m kantoorruimte. Ondanks de geringe aname is 'olle een echte kantorenstad met een
beschikbaar areaal van #5 m kantoorruimte per in'oner. iermee kan de stad !ich meten met andere
grote provinciesteden6 alleen 7rnhem en 8s*ertogenbosch hebben nog meer kantoorruimte per
in'oner. Na 'olle volgen steden !oals 7mersoort# 7peldoorn en 9roningen op gepaste astand. In
absolute aantallen valt de gemeente 'olle net !oals in 2011 net buiten de top 10 van grootste
Nederlandse kantoorsteden en bekleedt momenteel plaats nummer 11.
Top 10 kantorensteden van Nederland
Gemeente Voorraad Leegstand
1. 7msterdam .0.000 1#%2. /en aag 5.150.000 12#2%
3. :otterdam 3.55".000 1#5%
5. ;trecht 2.15.000 10#"%
$. (indhoven 1.5"5.000 1#2%
. aarlemmermeer 1.510.000 22#$%
. 7rnhem 1.122.000 1#"%
. 9roningen ".000 "#%
". /en +osch "1.000 11#$%
10. 7mersoort $1.000 22#"%
11. Zwolle 778.000 16,1%
van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners
+ron< +ak=/4 adelho
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
20/81
20
Ondanks de aname van de voorraad tussen 2011 en 2012# is de kantorenvoorraad sinds het &aar 2000met 51% toegenomen.
+ron< +ak# be'erking /4 adelho
/e voorraad in gebruik 'ordt verkregen door de kantorenvoorraad in vierkante meters te verminderen
met het thans beschikbare aanbod. /it geet in!icht in de huidige be!ettingsgraad van de 'olse
kantorenvoorraad. ,er medio 2013 'erd in totaal 5$."00 m gebruikt >en 'as 132.100 m voor de
verhuur en=o verkoop beschikbaar?. @inds 2011# toen $.300 m in gebruik 'as# is de voorraad in
gebruik dus gedaald met 1".300 m# o'el een aname van 3%.
/e voorraad in gebruik is in de periode 200" tot 2013 agenomen# ter'i&l de gehele voorraad over de!e
periode is toegenomen. /e bou' van kantoorruimte is kortom harder gegroeid dan het gebruik ervan#
ondanks de recente aname van de voorraad kantoorruimte.
2.2.2. Aanbod totaal
,er medio 2013 bedraagt het aanbod beschikbare kantoorruimte in de gemeente 'olle 132.100 m.
/at is een opmerkeli&ke daling ten op!ichte van het &aar 2012 dat piekte op een niveau van 1$2.000 m.iermee is het aanbod 'eer uitgekomen op het niveau van 2011# toen 12.200 m kantoorruimte 'erd
aangeboden.
Ael is het aanbod in 2013 verdeeld over veel meer panden. et aanbod bestond medio 2013 uit 130
panden met een gemiddelde grootte van circa 1.01 m. /it !i&n liest 1 panden meer dan in 2012 en
31 panden meer ten op!ichte van 2011. et gemiddeld aangeboden metrage betro in 2012 1.35$ m
en in 2011 1.2"$ m. In 2013 is er dus sprake van een trendbreuk< het lagere aanbodniveau bestond uit
meer en vooral kleinere panden ten op!ichte van vorige &aren.
500
5$0
$00
$$0
00
$0
00
$0
00
$0
200$ 200 200 200 200" 2010 2011 2012 2013
Voorraad kantoorruimte in gebruik Zolle
B 1.000 m v.v.o.
)oorraad )oorraad in gebruik
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
21/81
21
+ron< /4 adelho
(en belangri&ke reden voor 'aargenomen daling van het aanbod in 2013 is onget'i&eld de transactie
van Isala -linieken op de Oosterenk. 7lleen door de!e transactie verminderde het aanbod
kantoorruimte met .$00 m. Ook de overige geregistreerde transacties betroen ob&ecten die
onderdeel uitmaakten van het bestaande aanbod kantoorruimte in 'olle. Comenteel is het huren van
bestaande kantoorruimte een veelal goedkopere aangelegenheid dan het >laten? realiseren van een
nieu' kantoorpand# doordat eigenaren van bestaande kantoorgebou'en orse huurpri&sverlagingen
hebben doorgevoerd om potentiDle huurders over de streep trekken.
Ont'ikkelaars van nieu'e kantoorruimte !ien !ich daarentegen met steeds meer problemen
geconronteerd. (r 'ordt nau'eli&ks nog kantoorruimte ont'ikkeld 'aarvoor nog geen gebruiker is
gevonden. 4evens is het verkri&gen van inanciering ten behoeve van pro&ectont'ikkelingen steeds
moeili&ker ge'orden en mocht de inanciering al 'orden verkregen# dan !i&n verlangde
rendementseisen link verhoogd.
Leegstaand aanbod
,er medio 2013 stond 130."00 m kantoorruimte in aanbod en 'as bovendien Esiek leeg. et
leegstandspercentage 'ordt berekend over de leegstand van ob&ecten groter dan $00 m# omdat de
voorraadinventarisatie de!elde ondergrens heet. et leegstandspercentage is per medio 2013
uitgekomen op 1#1% van de voorraad. /oor een toename van het aanbod en een daling van de
voorraad >ten op!ichte van 2011? is het leegstandspercentage om t'ee redenen opgelopen. /it
betekent dat er meer kantoorruimte in Esiek lege staat 'ordt aangeboden. ;ltimo 2011 bedroeg de
leegstand nog 15#%. /e leegstand van kantoorruimte in de gemeente 'olle is ten op!ichte van het
Nederlands gemiddelde versneld aan het toenemen. Ondanks dat de leegstand snel toeneemt# is het
leegstandspercentage voor 'olle als geheel nog alti&d relatie gemiddeld in vergeli&king met
gemeenten met meer dan 100.000 in'oners. oe'el het leegstandspercentage nog niet bi&!onder
hoog is# is 'aak!aamheid geboden ten aan!ien van de snelle toename ervan.
0
20
50
0
0
100
120
150
10
200$ 200 200 200 200" 2010 2011 2012 2013
Aanbod kantoorruimte Zolle
B 1.000 m v.v.o.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
22/81
22
Top 10 !oogste leegstand kantoorruimte Top 10 laagste leegstand kantoorruimteGemeente Leegstand Gemeente Leegstand
1. 7lmere 23#% 1. 9roningen "#%
2. 7mersoort 22#"% 2. Ni&megen "#"%
3. aarlemmermeer 22#$% 3. ;trecht 10#"%
5. (de 21#1% 5. /en +osch 11#$%
$. oetermeer 20#"% $. /en aag 12#2%
. 4ilburg 20#% . Caastricht 12#%
. 7peldoorn 1#5% . (nschede 13#5%
. :otterdam 1#5% . +reda 15#5%
". 7rnhem 1#"% ". Feiden 15#%
10. 7msterdam 1#% 10. Zwolle 16,1%
van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners
+ron< /4 adelho
Top 10 !oogste leegstand alle gemeenten
Gemeente Leegstand
1. Gapelle a=d IHssel 2#1%
2. Nieu'egein 2#5%
3. eerenveen 2#$%
5. 7mstelveen 2#1%
$. /eventer 2$#3%
. )eenendaal 25#%
. 7lmere 23#%
. @tichtse )echt 23#0%
". 7mersoort 22#"%
10. aarlemmermeer 22#$%Nederland 1"#$%
+ron< /4 adelho
&tru'tureel aanbod
@tructureel aanbod betret kantoorruimte dat drie &aar o langer achtereen beschikbaar is voor verhuur
o verkoop op de vri&e markt. Over het algemeen kan 'orden gesteld dat naarmate aanbod langer op
de markt is de verhuurkans aneemt. /it komt doordat kantoorruimte !onder !ittende huurder in
prakti&k moeili&ker te verhuren is dan kantoorruimte die >nog? gebruikt 'ordt. ,otentiDle gebruikers
kri&gen een goede indruk hoe de ruimte benut kan 'orden als de ruimte in gebruik is en voor een
ruimte 'aarin geleed8 'ordt# geldt dat de!e k'alitatie beter op peil bli&t.
,er medio 2013 is circa $0.00 m kantoorruimte drie &aar o langer op de markt. )an het aanbod is
daarmee 3% structureel. 4en op!ichte van 2012 is het structurele aanbod gedaald met circa 5.$00 m.
et structureel aanbod is hiermee 'el op een bli&vend hoger niveau terecht gekomen# aange!ien het
gemiddelde structurele aanbodniveau tussen 200$ en 2011 op 25.200 m bedroeg.
2.2.(. Aanbod naar boustatus
In vergeli&king met 2011 is het aandeel nieu'bou' in het aanbod ors agenomen. -on ultimo 2011 nog
circa 15#"% 'orden aangemerkt als nieu'bou'kantoor# is dat in 2012 en medio 2013 terug gelopen tot
respectieveli&k #2% en 5#0%.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
23/81
23
Het resterende nieuwbouwaanbod heeft bovendien geen betrekking op nieuw ontwikkelde gebouwen,maar op verouderde panden die momenteel in nieuwstaat worden gerenoveerd alvorens in gebruik te
kunnen worden genomen. Het draait hier om het kantoorgebouw Roelenstaete in deelgebied
Binnenstad Plus, waarbij 4.!! m" kantoorruimte in de etalage staat.
#e daling van het nieuwbouwaanbod wordt verder veroor$aakt door nog bes%hikbare ruimte in
deelgebied &oorsterpoort, waar een deel van nog niet eerder verhuurde kantoorruimte op een eerste
gebruiker wa%ht. 'mdat de gebouwen inmiddels ouder $ijn dan twee jaar, wordt het thans aanwe$ige
aanbod niet meer als nieuwbouw aangemerkt.
Bron: DTZ Zadelhoff
2.2.". Aanbod naar grootteklasse
Het aanbod kantoorruimte weergegeven in grootteklassen laat $ien dat per medio (!)* het meeste
aanbod te vinden is in de grootteklassen ).!!! m" + (.!! m" en (.!! m" + .!!! m". -iet minder dan
)/ van het 0wolse kantorenaanbod bestaat uit redelijk grote tot vrij forse vloeroppervlakken.
&ooral de grootteklasse ).!!! m" + (.!! m" liet een sterke toename in het aanbod laten $ien. 1as in(!)) nog *.!! m" kantoorruimte in te delen in de$e %ohort, per medio (!)* is dat opgelopen tot
2.!! m". 3en toename dus van 4/ in anderhalf jaar tijd.
3r werden per medio (!)* twee obje%ten aangeboden met metrages tussen de .!!! m" en )!.!!! m".
#it betrof %ir%a .)!! m" kantoorruimte die wordt aangeboden in gebouw 5#e 6toel7 in deelgebied
&oorsterpoort en op de 'osterenk werd 2.2!! m" kantoorruimte aangeboden in gebouw 5Pla%e
&end8me B7. 9e$amenlijk betrof dit ))/ van het aanbod in 0wolle.
Het aanbod kleiner dan ).!!! m" bedraagt thans )/ van het totale aanbod en dat is li%ht lager dan het
langjarig gemiddelde van (!/ tussen (!! en medio (!)*. 'ok blijkt uit de jaar+op+jaar ontwikkeling
dat het kleins%halige aanbod in 0wolle aan het afnemen is en dat vooral de :middel;grote metrages inaantal toenemen. &oor de$e waargenomen trend kunnen twee oor$aken worden aangewe$en.
!
(!
4!
2!
!
)!!
)(!
)4!
)2!
(!! (!!2 (!! (!! (!! (!)! (!)) (!)( (!)*medio
Aanbod kantoorruimte naar boustatus Zolle
< ).!!! m" v.v.o.
Bestaande bouw -ieuwbouw
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
24/81
24
=en eerste is er een stru%turele ontwikkeling waarbij kantoorhoudende organisaties hun kantoorruimtesteeds effi%i>nter benutten, door onder andere de invoering van nieuwe werkplek%on%epten, $oals Het
-ieuwe 1erken, waarbij het fle
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
25/81
25
=en slotte bevindt ))/ van alle onders%heiden kantoorruimte $i%h niet op EEn van de onders%heidendeelgebieden en wordt verspreid door de stad aangeboden.
Bron? #=0 0adelhoff
Bron? #=0 0adelhoff
1*%
(*%
2"%
+%
11%Binnenstad Plus
'osterenk
6poor$one Han$eland
&oorsterpoort
'verig
Aanbod naar deelgebied Zolle#
medio (!)* in /
!
)!.!!!
(!.!!!
*!.!!!
4!.!!!
!.!!!
2!.!!!
(!! (!!2 (!! (!! (!! (!)! (!)) (!)( (!)*
Binnenstad Plus 'osterenk 6poor$one Han$eland
&oorsterpoort 'verig
Aanbodontikkeling naar deelgebied Zolle#
tussen (!! en medio (!)*, in /
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
26/81
26
Aanbod kantoorruimte naar deelgebied&tadsdeel , deelgebied 200) 200- 200$ 200* 200+ 2010 2011 2012 201(
Binnenstad Plus )4.(!! )).4!! )*.)!! )2.!! (4.2!! (.!! (!.4!! (2.*!! (*.!!
'osterenk (!.!! (2.!! (.*!! *2.!! 4*.)!! 4.!! 4.!! 2.!! 4.!!
6poor$one Han$eland ((.!! (4.*!! (.!! ).!! (4.!! (!.!! (.(!! *!.)!! *).4!!
&oorsterpoort .!! !! !! !! (!! (.)!! .!! )(.*!! )(.4!!
'verig )*.!! ).)!! )2.!! (!.!! (.4!! 4!.!!! ((.)!! (2.2!! )4.!!
Totaal $+.+00 *2."00 *"."00 +0.*00 122.(00 1(*.(00 12*.200 1)2.000 1(2.100
Bron? #=0 0adelhoff
Leegstand en stru'tureel aanbod kantoorruimte naar deelgebied in 201(
&tadsdeel , deelgebied Aanbod Leegstand &tru'tureel aanbod
Binnenstad Plus (*.!! ((.!! .4!!
'osterenk 4.!! 4.!! (.!!
6poor$one Han$eland *).4!! *).4!! )4.!!
&oorsterpoort )(.4!! )).!! !
'verig )4.!! )4.!! 2!!
Totaal 1(2.100 1(0.$00 )0.-00
Bron? #=0 0adelhoff
&an alle aangeboden kantoorruimte in de gemeente 0wolle is inmiddels */ stru%tureel van aard. #at
betekent dat !.2!! m" reeds drie jaar of langer a%htereenvolgens op de markt wordt aangeboden.
'ngeveer een derde van al het stru%turele aanbod is te vinden op 'osterenk. Per medio (!)* stond
niet minder dan (.!! m" stru%tureel te wa%hten op een nieuwe gebruiker. #it betekent ook dat /
van het aanbod op 'osterenk als stru%tureel is aan te merken.
'ok op 6poor$one Han$elanden wordt veel kantoorruimte inmiddels drie jaar of langer aangeboden.
Het betreft hier bijna ).!!! m" op een totaal *).4!! m". #aarmee is de toename van de stru%turele
leegstand op Han$elanden het grootst geweest. 'ok in het %entrum van 0wolle komt stru%turele
leegstand voor :Binnenstad Plus;. 1el moet hierbij aangetekend worden dat EEn pand aan de stadsring
hiervoor verantwoordelijk is :Roelenstaete;.
2.(. uurprijzen op de kantorenmarkt
&oor de huurprij$en wordt een bandbreedte per deelgebied afgegeven. Fn (!)* ligt de huurprijs in
0wolle tussen 2! en )! euro per vierkante meter per jaar. Fn de$e bandbreedte $itten nog geen
eventuele huurkortingen verwerkt. #aarmee is het gemiddelde huurprijsniveau fors gedaald.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
27/81
27
Bron: DTZ Zadelhoff
Aan de stabiele ontwikkeling van huurprijzen is een einde gekomen. Gebouweigenaren voeren grote
huurprijsdalingen door. Daarmee geven zij impliiet aan dat zij geen herstel van de oude huurprijzen
verwahten op de korte termijn. !mmers" de afgelopen jaren konden wel grote kortingen worden
bedongen op de vraaghuurprijs" in de vorm van huurvrije perioden" maar bleef de hoge huurprijs in
stand in de hoop dat de markt zou aantrekken.
Huurprijsniveau kantoorruimte naar deelgebied
&tadsdeel , deelgebied 200) 200- 200$ 200* 200+ 2010 2011 2012 201(
Binnenstad #lus ondergrens $$% $$% $$% $$% $$% $$% &' (% )%
bovengrens $'' $)% $)% $)% $'% $'% $)% $'% $'%
*osterenk ondergrens $$% $%' $%% $%% +% &' $$% +% (%
bovengrens $'% $'% $'% $)% $,' $,% $'% $,% $-'
poorzone /anzeland ondergrens $0% $0% $0% $0% $0% $0% $$% $%% +%
bovengrens $)' $)' $(% $(% $)% $)% $(' $(' $''
1oorsterpoort ondergrens $$% $$% $$% $$% $$% $$% &% )' )%
bovengrens $(' $(' $(' $(' $(% $(% $,% $0% $-'
Bron: DTZ Zadelhoff
,%
)%
&%
$%%
$-%
$,%
$)%
$&%
-%%
-%%' -%%) -%%( -%%& -%%+ -%$% -%$$ -%$- -%$0
medio
.uurprijsniveau kantoorruimte Zolle
bandbreedte in 2 per vierkante meter in -%%' tot medio -%$0
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
28/81
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
29/81
m24%
Spoorzone Hanzeland, Zwolle Spoorzone Hanzeland, Zwolle
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.) medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Spoorzone Hanzeland, Zwolle Spoorzone Hanzeland, Zwolle
x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar grootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar grootteklasse
Opname Aanbod 314!!
medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 4,"%
Opname kantorenmarkt Aanbod kantorenmarkt
13!!
o!atie fa!t"heet #antorenmar#t $ medio 2013
&oor'one an'elandZolle
0
10
20
30
*0
2008 200+ 2010 2011 2012 medio
2013%&oor'one (an'eland ,veri- Z)olle
0
0
100
10
200
2008 200+ 2010 2011 2012 medio
2013%&oor'one (an'eland ,veri- Z)olle
#aar
2013
2013
2012
2012
2012
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar se$tor e&erent'etransa$t'es kantorenmarkt
Spoorzone Hanzeland, Zwolle Spoorzone Hanzeland, Zwolle
2008 tot medio 2013 o./.v. metra-e en aar (>0 m v.v.o.)
(etrageH))rder*koper
hri"tal Tele"ervi!e (hr) 00
4rote"tant" hri"tel.. (hr) 00
De 5iee Zaa# (hr) 600
De taat der 5ederla.. (hr) 1.800
arr7" 9rin-loo&hal.. (hr) 600
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
0
10
20
30
*0
2008 200+ 2010 2011 2012 medio
2013%&oor'one (an'eland ,veri- Z)olle
0
0
100
10
200
2008 200+ 2010 2011 2012 medio
2013%&oor'one (an'eland ,veri- Z)olle
11%
2+%
"4%
0 : 1.000
1.000 : 2.00
2.00 : .000
.000 ;
41%
32%
11%
1"% 0 : 1.000
1.000 : 2.00
2.00 : .000
.000 ;
,%
1!%
-%
+"%
1.% Ban#en
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
30/81
30
poorzone 3 /anzeland
Inleiding
Deelgebied poorzone /anzeland is een gemengde loatie van wonen en werken. De mi5 van
representatieve kantoorgebouwen en aantrekkelijke woningen" zorgen voor een hoogwaardig woon6 en
werkmilieu. /et deelgebied is met het openbaar vervoer uitstekend te bereiken evenals met de auto.
De direte nabijheid van een groot openbaar vervoersknooppunt maakt deze loatie een aantrekkelijke
vestigingsplaats voor partijen uit de publieke setor. 7r zijn reeds een groot aantal instanties gevestigd"
zoals de !8D en het 9inisterie van andbouw" 8atuur en 1oedselkwaliteit. Daarnaast is het lokaalbestuur op /anzeland vertegenwoordigd met een groot stadskantoor.
Marktdynamiek
/et deelgebied poorzone /anzeland kent met ,.(%% m; een stabiele opname ten opzihte van -%$$
toen ,.&%% m; door gebruikers werd opgenomen. #er medio -%$0 is nohtans een volume $.0%% m;
geregistreerd en dat is minder dan in de afgelopen jaren over de eerste zes maanden van een jaar werd
geregistreerd.
/et aanbod in deelgebied poorzone6/anzeland is sinds -%$% van jaar op jaar aan het toenemen. !n -"'
jaar tijd is het aanbod gegroeid van -%.&%% m; naar 0$.'%% m;. Dit is opmerkelijk omdat het deelgebied
strategish is gelegen nabij het !nterit4 station van Zwolle en er bovendien tussen -%%( en -%$% sprake
was van een goede marktomstandigheden. /et zijn vooral de gebouwkenmerken van de aangeboden
panden die momenteel op /anzelanden voor een lage opnamed4namiek hebben gezorgd. /ier worden
de relatief grote kantooroppervlakken aangeboden" die momenteel zo zijn oververtegenwoordigd in
het aanbod. De aangeboden metrages zijn voor de meeste zoekers te groot.
Visie
7nige tijd geleden heeft de
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
31/81
31
Doordat poorzone /anzelanden relatief veel grootshalige kantoorruimte heeft met een duidelijkefous op non6profits en overheidspartijen =gezien de parkeernorm>" is het gebied momenteel minder in
trek bij potenti?le gebruikers. amenvattend is er sprake van een aantal hele grote gebouwen met
grote oppervlakten die steeds minder goed aansluiten bij de vraag van diezelfde non6profits en
overheidspartijen. !mmers" de
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
32/81
32
Cas in -%$$ nog sprake van veel kansrijk aanbod op poorzone /anzeland" per medio -%$0 is sprakevan minder kansrijk aanbod en is er relatief meer aanbod dat het stempel kansarm heeft gekregen. Aan
het einde van -%$$ werd )& van al het aanbod op het deelgebied nog als kansrijk bestempeld"
inmiddels dat teruggelopen naar 0+. /et kansarme aanbod is toegenomen van slehts ) in per
ultimo -%$$ tot 0) per medio -%$0. Dit is vooral te wijten aan het feit dat veel van dit aanbod
inmiddels strutureel in aanbod is komen te staan =0 jaar of langer>.
Conclusie
/oewel de loatie poorzone /anzeland in potentie een suesvolle kantorenloatie is" geriht op
overheid en non6profits" is er momenteel sprake van een gedempte transatied4namiek. #otenti?le
gebruikers nemen een afwahtende houding en enkele zittende huurders bereiden hun vertrek voor of
zijn voornemens effii?nter met de huisvesting te willen omgaan. 9omenteel is er minder vraag naargrootshalige kantoorruimte. 9eer d4namiek is wenselijk door het gebied meer te integreren met de
Zwolse binnenstad en het gebied zelf te verlevendigen door een diverser palet van gebruikers te
stimuleren.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
33/81
33
Binnenstad6 #lus
Deelgebieden 3 visie en anal4se
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
34/81
m1,7%
Locatie factsheet kantorenmarkt | medio 2013
Binnenstad PlusZwolle
Opname Aanbod 23.700
medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 10%
Opname kantorenmarkt Aanbod kantorenmarkt
3.400
Binnenstad Pls, !"olle Binnenstad Pls, !"olle
x 1.000 m !0 m v.v.o." x 1.000 m !0 m v.v.o."
Bron# $%Z Zadelhoff Bron# $%Z Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar #rootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar #rootteklasse
Binnenstad Pls, !"olle Binnenstad Pls, !"olle
200& tot medio 2013 in ' !0 m v.v.o." medio 2013 in ' !0 m v.v.o."
0
10
20
30
(0
200& 200) 2010 2011 2012 medio
2013Binnenstad Plus *veri+ Zwolle
0
,0
100
1,0
200
200& 200) 2010 2011 2012 medio
2013Binnenstad Plus *veri+ Zwolle
$aar
2013
2012
2012
2012
2011
Bron# $%Z Zadelhoff Bron# $%Z Zadelhoff
-rion 1.200
t. /arketin+ *ost )00
Ber+man liniek huur" 00
200& tot medio 2013 o..v. metra+e en aar !0 m v.v.o."
etra#e&rder'koper
$ommerholt 4dvocaten huur" 2.(00
56 4dviseurs B.7. huur" &00
Bron# $%Z Zadelhoff Bron# $%Z Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar se(tor )e*erentietransa(ties kantorenmarkt
Binnenstad Pls, !"olle Binnenstad Pls, !"olle
200& tot medio 2013 in ' !0 m v.v.o."
0
10
20
30
(0
200& 200) 2010 2011 2012 medio
2013Binnenstad Plus *veri+ Zwolle
0
,0
100
1,0
200
200& 200) 2010 2011 2012 medio
2013Binnenstad Plus *veri+ Zwolle
30%
+0%
20% 0 8 1.000
1.000 8 2.,00
2.,00 8 ,.000
,.000 9
,3%
17%
0 8 1.000
1.000 8 2.,00
2.,00 8 ,.000
,.000 9
3%11%
3%
2,%
++%
Banken
56%
5ndustrie: ;andel en
%rans
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
35/81
35
Binnenstad #lusInleiding
Deelgebied Binnenstad #lus is een gemengde loatie van wonen" werken" winkelen en leisure. /et
gebied overlapt de oude historishe binnenstad en een brede ring rondom de ingelgraht waarbinnen
ondernemingen in n van de vele statige villaEs en herenhuizen hun bedrijfsvoering uitoefenen. Tevens
is binnen dit gebied de kantorenonentratie rondom de Burgermeester
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
36/81
36
beoordeling van de ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en loatiespeifiekeeigenshappen twee variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur
van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen" zoals winkels"
restaurants" bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve invloed op de
verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de
verhuurbaarheid. Als een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden"
wordt gesproken van strutureel aanbod.
7en pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het
pand niet strutureel in aanbod staat. /et omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig
voorzieningen in de buurt en strutureel in aanbod. 1an kanshebbend wordt gesproken indien aan n
voorwaarde wordt voldaan" namelijk wel voorzieningen n aanbod strutureel van aard of geen
voorzieningen en aanbod is nit strutureel van aard.
Fira ,% van de aangeboden kantoorruimte in de Binnenstad #lus werd per medio -%$0 als kansrijk
bestempeld. Dat vrijwel hetzelfde perentage dat eind -%$$ door de vastgoedprofessionals als kansrijk
werd aangemerkt =0(>. Cel is het aandeel kansarm in deelgebied Binnenstad #lus fors toegenomen
van $( naar 0%. /oewel een opmerkelijke toename" wordt dit aandeel door slehts twee
grootshalige kantoorgebouwen bepaald" die strutureel in aanbod staan.
Conclusie
9et de loatie Binnenstad #lus beshikt de gemeente Zwolle over een kantorenloatie van allure voor
vooral kleinshalige kantoorgebruikers met een lokale klantenkring. 7en goede mi5 van wonen" werken
en winkelen biedt meer zekerheid om het stadsentrum levendig te houden.
41%
29%
30%
Driedeling aanbod - innenstad !lus
Bansrijk
Banshebbend
Bansarm
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
37/81
37
*osterenk
Deelgebieden 3 visie en anal4se
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
38/81
mnvt
Oosterenk, Zwolle Oosterenk, Zwolle
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.) medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Oosterenk, Zwolle Oosterenk, Zwolle
x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar grootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar grootteklasse
Opname Aanbod 49.800
medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 12
Opname kantorenmarkt Aanbod kantorenmarkt
8.!00
o!atie fa!t"heet #antorenmar#t $ medio 2013
o"teren#Z&olle
0
10
20
30
'0
2008 200( 2010 2011 2012 medio
2013%o"teren# %veri) Z&olle
0
*0
100
1*0
200
2008 200( 2010 2011 2012 medio
2013%o"teren# %veri) Z&olle
"aar
2013
2013
2013
2012
2010
2010
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar se#tor $e%erent&etransa#t&es kantorenmarkt
Oosterenk, Zwolle Oosterenk, Zwolle
2008 tot medio 2013 o.+.v. metrae en ,aar (>0 m v.v.o.)
'etrage())rder*koper
-"ala linie#en B/ (hr) .*00
nexi" (hr) 1.'00
!temim (hr) 1.200
-T rnit4 (hr) 00
5roon le#trote!hnie.. (hr) 200
/eenman (6erox) (hr) *00
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
0
10
20
30
'0
2008 200( 2010 2011 2012 medio
2013%o"teren# %veri) Z&olle
0
*0
100
1*0
200
2008 200( 2010 2011 2012 medio
2013%o"teren# %veri) Z&olle
8
+1
18
1,0 7 1.000
1.000 7 2.*00
2.*00 7 *.000
*.000
,4
1-1-
,2
0 7 1.000
1.000 7 2.*00
2.*00 7 *.000
*.000
2 !+
,8
49
Ban#en
-5T
-nd"trie9 :andel en
Tran";ort%verheid en overi)e non7
;rofitZa#eli,#e Dien"tverlenin)
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
39/81
39
*osterenkInleiding
Deelgebied *osterenk is een traditionele kantoorwerkloatie gelegen aan de oostkant van de gemeente
Zwolle aan de 80' die het gebied per auto ontsluit met de A-&. /oewel het gebied met
busverbindingen is verbonden met de rest van de stad" maakt het gebied nadrukkelijk geen onderdeel
uit van het stedelijke weefsel. /et deelgebied is vanaf de jaren &% steeds verder in oostelijke rihting
uitgebreid met de ontwikkeling van steeds weer nieuwe kantoren.
7r bevinden zih in het deelgebied veel gedateerde kantoorpanden waarvan er vele reeds langere tijd
leegstaan. /oewel de meer reent ontwikkelde kantoren aan alle moderne eisen voldoen" zijn zijgesitueerd in een gebied met een eenzijdige inrihting en met weinig oog voor ruimtelijke kwaliteit.
Tekenend hiervoor is de parkeerproblematiek die het gebied" ondanks de hoge kantorenleegstand
parten speelt.
Marktdynamiek
/et deelgebied *osterenk onderstreepte met de opname over geheel -%$- van -.)%% m; haar positie
nog eens als het zorgenkindje van de Zwolse kantorenmarkt. inds -%%' was de opname in het gebied
niet zo laag. !n -%$0 is er door n grootshalige transatie een ander beeld ontstaan dan in de
afgelopen drie jaar. !sala linieken tekende voor (.'%% m; kantoorruimte en neemt thans het gehele
9ondriaangebouw in gebruik.
De ongebreidelde toename van het kantorenaanbod in deelgebied *osterenk is voor het eerst sinds
-%%' gestopt. Deze daling is ehter voor een groot deel toe te shrijven aan de huurtransatie van !sala
linieken. Door het inidentele karakter van deze transatie valt nog te bezien in hoeverre er sprake is
van een struturele neerwaartse aanbodontwikkeling. 8u nog niet meegenomen in het aanbod" maar
reeds wel aangekondigd" betreft het vertrek van finanieel dienstverlener indorff. Zij verlaten
*osterenk en Zwolle voor een pand in Amersfoort" nadat zij zih pas reentelijk" namelijk in -%$$" in
Zwolle hadden gevestigd. /et bedrijf laat -.'%% m; kantoorruimte ahter.
8et als voor het aanbod geldt" is de meeste leegstand te vinden in deelgebied *osterenk. /ier staat
,+.&%% m; f4siek leeg" waarvan -(.&%% strutureel van aard is.
Visie
De gemeente Zwolle profileert het deelgebied als een loatie die uitermate geshikt is voor de vestiging
van startende bedrijven. /et in dit opziht aantrekkelijke huurprijsniveau ondersteunt dit streven.
Daarnaast traht de gemeente de vorming van luster van medishe bedrijvigheid van de grond te
krijgen door in te spelen op mogelijke s4nergievoordelen door de nabijheid van de !sala linieken.
*ndanks de maatregelen die zijn voortgekomen uit de leegstandsonferentie" is er momenteel geen
struturele oplossing voorhanden ten aanzien van de leegstandsproblematiek op de *osterenk.
7nerzijds zijn er nijpende problemen in de vorm van het parkeerprobleem" anderzijds zijn er
kantoorgebouwen" die zelfs na een eventuele renovatie" niet geshikt zullen zijn om nog langer als
kantoor te fungeren. 1oor deze gebouwen blijft transformatie naar een andere gebruiksfuntie als enig
redelijk alternatief overeind.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
40/81
40
Driedeling
/et aanbod van beshikbare kantoorruimte in deelgebied *osterenk neemt jaar op jaar toe
onafhankelijk van de opname. De kwaliteit van het beshikbare aanbod sluit dikwijls niet aan bij de
eisen van de moderne kantoorgebruiker. De lokale kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff hebben al
het beshikbare aanbod per pand ultimo -%$$ beoordeeld op verhuurbaarheid en hebben het aanbod
ingedeeld in drie ategorie?n" te weten" kansrijk" kanshebbend of kansarm. Bij de beoordeling van de
ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en loatiespeifieke eigenshappen twee
variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en de relatieve duur van de aanbodsuiting.
Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel voorzieningen" zoals winkels" restaurants"
bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve invloed op de verhuurbaarheid. Ten
tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Als
een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden" wordt gesproken vanstrutureel aanbod.
7en pand zal eerder als kansrijk worden beoordeeld indien er veel voorzieningen in de buurt zijn en het
pand niet strutureel in aanbod staat. /et omgekeerde geldt voor kansarm aanbod: weinig
voorzieningen in de buurt en strutureel in aanbod. 1an kanshebbend wordt gesproken indien aan n
voorwaarde wordt voldaan" namelijk wel voorzieningen n aanbod strutureel van aard of geen
voorzieningen en aanbod is nit strutureel van aard.
Bron: DTZ Zadelhoff
Fira ,, van de aangeboden kantoorruimte in deelgebied *osterenk wordt door de
kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff aangemerkt als kansarm. /iermee shatten zij de kans op het
vinden van een nieuwe huurder laag in. Deze kantoren bevinden zih op het oudere gedeelte van
*osterenk en zijn gebouwd in de periode $+&%6-%%%. Deze kantoren hebben geen ondersheidend
vermogen en zijn niet fle5ibel indeelbaar. De verhuurbaarheid kan niet meer worden vergroot door
middel van verdere huurprijsverlagingen. Grootshalige renovatie" herontwikkeling of herbestemming
zijn de voor de hand liggende mogelijkheden.
8aast de kantoren met een geringe verhuurkans" is ') van het aanbod toh nog als kanshebbend
gekwalifieerd. Dit deel van het aanbod betreft de meer reent ontwikkelde panden met goede
pandkwaliteiten. *m de verhuurbaarheid van deze panden van kanshebbend naar kansrijk te krijgen
zouden de stakeholders van het gebied" waaronder de gemeente Zwolle zelf" meer kunnen investeren
0%
"#%
44%
Driedeling aanbod - $osterenk
Bansrijk
Banshebbend
Bansarm
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
41/81
41
in de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving" onder andere door het hogere niveau" wat bereikt is in*osterenk Catersteeg door te trekken naar de rest van het gebied. 1ooral een goede oplossing zoeken
voor de parkeerdruk strekt hierbij tot aanbeveling.
Conclusie
Deelgebied *osterenk is het resultaat van de omslag die de 8ederlandse eonomie de afgelopen 0% jaar
heeft gemaakt van een industri?le eonomie naar een diensteneonomie. abrieken sloten hun hun
deuren en werden gesloopt of hertontwikkeld" terwijl in korte tijd grote kantorenparken aan randen
van steden ontstonden om snel de nieuwe kantoorwerkgelegenheid de ruimte te bieden.
8u deze transitie is voltooid neemt de vraag naar kantoorruimte niet alleen meer toe en wordt de
kwaliteit van gebouw en omgeving een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfator. De afnemenderuimtevraag wordt nog eens versterkt door de afname van de beroepsbevolking en de opkomst van
nieuwe werkplekonepten zoals /et 8ieuwe Cerken.
1oor de oude kantorenloaties zoals *osterenk betekenen deze ontwikkelingen simpelweg dat een
deel van de kantoorpanden niet meer geshikt is om als kantoor te fungeren. /erbestemming"
herontwikkeling en@of transformatie is dan de logishe oplossing.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
42/81
42
1oorsterpoort
Deelgebieden 3 visie en anal4se
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
43/81
m0%
Voorsterpoort, Zwolle Voorsterpoort, Zwolle
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.) medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Voorsterpoort, Zwolle Voorsterpoort, Zwolle
x 1.000 m (>0 m v.v.o.) x 1.000 m (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar grootteklasse Aanbod kantorenmarkt naar grootteklasse
Opname Aanbod 12.400
medio 2013 t.o.v. medio 2012 medio 2013 t.o.v. 2012 1,1%
Opname kantorenmarkt Aanbod kantorenmarkt
0
o!atie fa!t"heet #antorenmar#t $ medio 2013
oor"ter&oortZ'olle
0
10
20
30
(0
2008 200) 2010 2011 2012 medio
2013%oor"ter&oort *veri+ Z'olle
0
,0
100
1,0
200
2008 200) 2010 2011 2012 medio
2013%oor"ter&oort *veri+ Z'olle
Jaar
2012
2012
2010
200
200
2008 tot medio 2013 in % (>0 m v.v.o.)
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
Opname kantorenmarkt naar setor !e"erent#etransat#es kantorenmarkt
Voorsterpoort, Zwolle Voorsterpoort, Zwolle
2008 tot medio 2013 o.-.v. metra+e en aar (>0 m v.v.o.)
$etrage&&rder'koper
/* roe& ederland .. (hr) 00
ah4o -v (hr) 300
De 5aan /dvo!aten 6 .. (hr) 800
een 4a#eli#e dien"t.. (hr) 800
7""ent (hr) ,.00
Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff
0
10
20
30
(0
2008 200) 2010 2011 2012 medio
2013%oor"ter&oort *veri+ Z'olle
0
,0
100
1,0
200
2008 200) 2010 2011 2012 medio
2013%oor"ter&oort *veri+ Z'olle
(%
2(%
))%
0 1.000
1.000 2.,00
2.,00 ,.000
,.000 9
*2%
)+%
0 1.000
1.000 2.,00
2.,00 ,.000
,.000 9
)+%
*2%
Ban#en
:;T
:nd"trie< 5andel en
Tran"&ort*verheid en overi+e non
&rofitZa#eli#e Dien"tverlenin+
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
44/81
44
1oorsterpoortInleiding
De gemeente Zwolle heeft zih in de afgelopen -% jaar ontwikkeld van een doorsnee
proviniehoofdstad tot een belangrijke vestigingsplaats voor bedrijvigheid met een fous op het
noorden en oosten van 8ederland. Deelgebied 1oorsterpoort is het voorlopige hoogtepunt van deze
stormahtige ontwikkeling.
/et deelgebied is een gebied in ontwikkeling met daarin plaats voor zeer grootshalige
kantoorgebouwen. /et gebied profileert zih als d toploatie voor hoofdkantoren van 8oord
8ederland. 9et de realisatie van de !Hsseltoren en het poolderwerk heeft dit gebied twee ehtelandmarks die het gebied een duidelijke identiteit hebben gegeven.
Marktdynamiek
8adat in -%$$ in deelgebied 1oorsterpoort geen enkele opname is geregistreerd" is in -%$- $.(%% m; in
gebruik genomen. !n -%$0 hebben zih tot dusverre nog geen transaties voorgedaan. /et aanbod op
deze loatie kan worden omshreven als op zihzelf staande grootstedelijk en grootshalige
kantoorruimte in het premium segment van de markt" kortom" niet voor iedere huurder geshikt.
9omenteel sluit dit t4pe aanbod minder goed aan op de huidige vraag naar kantoorruimte in Zwolle" "
die voornamelijk is geriht op kleinshalige kantoorruimte.
8adat in deelgebied 1oorsterpoort lange tijd slehts weinig kantoorruimte werd aangeboden" is er
sinds anderhalf jaar ira $-.'%% m; kantoorruimte voor de verhuur beshikbaar. /et betreft
hoofdzakelijk kantoorruimte in het high6end segment die bovendien minder makkelijk in kleinere
metrages is onder te verdelen.
Visie
/oewel de !Hsseltoren op vrijwel elke plek in Zwolle is te ontwaren" is het gebied zelf redelijk van de
stad geIsoleerd door zijn ligging tussen de A-& en industrieterrein 1oorst. /oewel andere delen van het
gebied inmiddels bouwrijp zijn gemaakt" is het niet de verwahting dat het gebied snel zal worden
doorontwikkeld. /et heeft tot gevolg dat de beste kantoorgebouwen van Zwolle niet op de beste
loatie staan. De loatie bestaat de fato uit twee gebouwen van JZuidas6allureE die in het liht van de
huidige d4namiek op de lokale kantorenmarkt in de basis te groot zijn voor een stad als Zwolle.
Driedeling
*p dit moment worden er vier kantoorruimten op de vrije markt aangeboden. De lokale
kantorenmarkte5perts van DTZ Zadelhoff hebben deze panden per medio -%$0 beoordeeld op
verhuurbaarheid en hebben het aanbod ingedeeld in drie ategorie?n" te weten" kansrijk" kanshebbend
of kansarm. Bij de beoordeling van de ourantheid van een pand" staan in het palet van pand6 en
loatiespeifieke eigenshappen twee variabelen entraal" namelijk de nabijheid van voorzieningen en
de relatieve duur van de aanbodsuiting. Als het pand is gesitueerd in de nabijheid van veel
voorzieningen" zoals winkels" restaurants" bibliotheken" kinderopvang et etera" heeft dat een positieve
invloed op de verhuurbaarheid. Ten tweede heeft de tijd dat een pand in aanbod staat een negatieve
invloed op de verhuurbaarheid.
Als een pand drie jaar of langer ahtereenvolgens op de markt wordt aangeboden" wordt gesproken
van strutureel aanbod.
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
45/81
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
46/81
46
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
47/81
47
0. Bedrijfsruimtemarkt Zwolle
!n hoofdstuk 0 wordt de d4namiek op de gebruikersmarkt van bedrijfsruimte in Zwolle beshreven. De
vraagzijde wordt beshreven aan de hand van de opname. De opname is het totaal van verhuur6 en
verkooptransaties die op de vrije markt zijn gerealiseerd.
1oor de aanbodzijde wordt gekeken naar bedrijfsruimte die op het moment van peilen beshikbaar was
voor verhuur of verkoop. !n het aanbod wordt reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte
meegenomen. #lanvoorraad wordt buiten beshouwing gelaten omdat niet met zekerheid kan worden
gezegd dat deze projeten doorgaan. 1ervolgens worden de huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt in
kaart gebraht. De huurprijzen worden per deelgebied inzihtelijk gemaakt omdat de prijzen
loatieafhankelijk zijn. Tot slot wordt in paragraaf 0., afgesloten met ijfers" anal4se en een visie op de
deelgebieden 9arslanden" 1oorst" /essenpoort en De 1rolijkheid.
3&1& Vraag'i(de o% de bedri()sruimtemarkt
3&1&1& $%name totaal
De opname van bedrijfsruimte in de gemeente Zwolle bedraagt over de eerste zes maanden van -%$0
ira $$.(%% m;. Daarmee is het jaar redelijk stroef begonnen" aangezien over geheel -%$- een opname
van 0(.(%% m; werd geregistreerd. Zoals reeds in hoofdstuk $ vermeld" lijkt deze ahterblijvendeopname een onderdeel van een trend te zijn" die ook in 8ederland als geheel valt waar te nemen. De
afgelopen jaren kennen de eerste twee kwartalen een relatief lage opname" waarna de opname bijtrekt
in het derde en vooral vierde kwartaal.
/oewel de opname in -%$- boven het langjarig gemiddelde =-%%'6-%$0> van 0,.%%% m; is uitgekomen"
betekent het ehter wel een daling ten opzihte van het hele goede jaar -%$$" waarin enkele grote
transaties werden afgerond. /et ligt in de lijn der verwahting dat de komende jaren de
opnameniveaus zih zullen stabiliseren op het niveau van het langjarig gemiddelde.
Bron: DTZ Zadelhoff
%
$%
-%
0%
,%
'%
)%
%
$%
-%
0%
,%
'%
)%
-%%' -%%) -%%( -%%& -%%+ -%$% -%$$ -%$- -%$0
medio
$name bedri()sruimte en aantal transacties *+olle
5 $.%%% m; v.v.o.
*pname =l.> Aantallen transaties =r.>
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
48/81
48
/oewel de opname uitgedrukt in vierkante meters in -%$- fors lager is uitgevallen dan -%$$" is hettotale aantal transaties redelijk op peil gebleven. !n -%$- werden ,, transaties afgesloten ten
opzihte van ,& in -%$$. Cel was de gemiddelde transatiegrootte in -%$- veel kleiner. 1orig jaar was
er &'% m; gemoeid met een gemiddelde transatie" terwijl in -%$$ een transatie ira $.$)% m; groot
was. Tot nu toe zijn in de eerste helft van -%$0 reeds $+ transaties geregistreerdK de gemiddelde
transatiegrootte is met '0% m; ehter nog nooit zo laag geweest.
3&1&2& $%name naar sector
!n vergelijking met de langjarig gemiddelde verdeling van de opname naar setor" valt op dat de laatste
twee jaar enkele vershuivingen hebben plaatsgevonden. De setor !ndustrie en Bouw had een
bovengemiddeld aandeel in de bedrijfsruimteopname. 7en derde =0-> van de totale opname
bedrijfsruimte in -%$- en -%$0 kwam voor rekening van deze setor" terwijl over de afgelopen negen
jaar deze setor verantwoordelijk was voor slehts $& van de opname.
*ok de Transport setor heeft over de laatste anderhalf jaar een groter aandeel in de opname
bedrijfsruimte dan in vergelijking met het langjarig gemiddelde. /et aandeel van de transportsetor in
opname over -%$- en medio -%$0 bedroeg 00" terwijl het langjarig gemiddelde op -' ligt. De
oververtegenwoordiging van de setoren !ndustrie en bouw en Transport is grotendeels ten koste
gegaan van de setor /andel en in mindere mate de Dienstensetor. Gemiddeld is -) van de jaarlijkse
opname bedrijfsruimte in Zwolle toe te shrijven aan =groot>handelsbedrijven. *ver de laatste
anderhalf jaar waren deze bedrijven slehts verantwoordelijk voor $- van de opname. /etzelfde geldt
in mindere mate voor bedrijven in de Dienstensetor. /ierbij valt dan vooral te denken aan bedrijven
atief in sport en gezondheid" overheid" gezondheidszorg en non6profit. /un aandeel in de reenteopname =-%$- 6 medio -%$0> daalde liht ten opzihte van het langjarig gemiddelde =-0 over de
laatste anderhalf versus -+ aandeel langjarig>.
Bron: DTZ Zadelhoff
1,%
2#%
2"%
2%
29%
32%
12%33%
23% !ndustrie en bouw
/andel
Transport
!FT
Dienstensetor
$name bedri()sruimte naar sector *+olle
-%%' tot medio -%$0 =binnenirkel>" -%$- en medio -%$0 =buitenirkel>K in
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
49/81
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
50/81
50
Bron: DTZ Zadelhoff
3&1&"& $%name naar grootteklasse
In 2012 en 2013 hebben zich, anders dan in 2011, geen zeer grootschalige transacties voorgedaan.
Zoals al eerder opgeer!t, !"nnen en!ele grootschalige transacties het opnaeci#fer be$nvloeden. Dit
!ot goed tot "itdr"!!ing in de opnae naar grootte!lasse. %ier"it bli#!t dat de transacties boven de10.000 & voor "itschieters in de opnaeci#fers van 200' en 2011 hebben gezorgd. (iet inder dan
))* van de opnae in 2011 is ter"g te voeren op de t+ee transacties groter dan 10.000 &. Daaree
!an de achterbli#vende opnae in 2012 ten opzichte van 2011 +orden gerelativeerd. Transacties
hebben zich in el!e grootte!lasse voorgedaan, behalve het grootschalige segent. De onderstroo van
transacties in het !leine segent bli#ft derhalve goed doorlopen. In 2012 bedroeg de opnae in dit
segent 10.00 & en over de eerste zes aanden van 2013 is al+eer .00 & in het !leine segent
aan gebr"i!ers ver!ocht of verh""rd.
Bron: DTZ Zadelhoff
0
10
20
30
)0
0
-0
200 200- 200 200' 200/ 2010 2011 2012 2013
$name bedri()sruimte naar grootteklasse *+olle
1.000 & v.v.o.
1.000 1.0002.00 2.00.000 .00010.000 410.000
0
10
20
30
)0
0
-0
200 200- 200 200' 200/ 2010 2011 2012 2013
$name bedri()sruimte naar bou+status *+olle
1.000 & v.v.o.
Bestaande bo"+ (ie"+bo"+
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
51/81
51
3&1& $%name naar -erkomst
Z+olle is als iddelgrote provinciehoofdstad een aantre!!eli#!e vestigingsplaats voor een breed scala
aan bedri#vigheid. De afgelopen #aren heeft de geeente Z+olle vele nationale en internationale
bedri#ven ogen ver+el!oen. 5oor de laatste anderhalf #aar is er in de opnae bedri#fsr"ite een
"itsplitsing geaa!t naar de her!ost van de gebr"i!er. 5an el!e bedri#fsr"itetransactie is nagegaan
+at de her!ost van de h""rder of !oper van de bedri#fsr"ite +as. 6r zi#n drie categorie7n geaa!t,
te +eten: 8Internationaal9, 8(ederlands9 en 8Z+olle en ogeving9. 6r geldt echter +el dat vooral ge!e!en
is naar de her!ost van het bedri#f. D"s een internationaal opererend bedri#f dat reeds in Z+olle +as
gevestigd en n" een nie"+e locatie in Z+olle heeft betro!!en, +ordt in deze analse ingedeeld in de
categorie 8Z+olle en ogeving9.
Bron: DTZ Zadelhoff
;ver de laatste anderhalf #aar +aren bedri#ven "it Z+olle en de nabi#e ogeving verant+oordeli#! voor
'3* van de totale bedri#fsr"iteopnae in de geeente. Dit zi#n bedri#ven zich binnen Z+olle hebben
verplaatst. her?h"isvest, hebbenzich op de =arslanden en 5oorst zich oo! landeli#!e en internationale bedri#vigheid gevestigd.
1%
1#%
,3%
Internationaal
(ederlands
Z+olle en ogeving
$name bedri()sruimte naar erkomst. *+olle
t"ssen 2012 en edio 2013, in *
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
52/81
52
100%
Internationaal
(ederlands
Z+olle en ogeving
$name bedri()sruimte naar erkomst. De Vroli(keid
t"ssen 2012 en edio 2013, in *
100%
Internationaal
(ederlands
Z+olle en ogeving
$name bedri()sruimte naar erkomst. /essenoort
t"ssen 2012 en edio 2013, in *
1%
21%
,%
Internationaal
(ederlands
Z+olle en ogeving
$name bedri()sruimte naar erkomst. Marslanden
t"ssen 2012 en edio 2013, in *
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
53/81
53
3&1&& $%name naar deelgebied
@ls de opnae +ordt "itgesplitst naar deelgebied, dan bli#!t dat op =arslanden het grootste aandeel
van de opnae in de periode 200 tot en et edio 2013 is gerealiseerd. 5an de opgenoen vier!ante
eters is )/* gerealiseerd op deze locatie. De andere deelgebieden volgen op r"ie afstand.
Bron: DTZ Zadelhoff
4%
9#%
Internationaal
(ederlands
Z+olle en ogeving
$name bedri()sruimte naar erkomst. Voorst
t"ssen 2012 en edio 2013, in *
,%
13%
11%
19%
49%
De 5roli#!heid
%essenpoort
;verig
5oorst
=arslanden
$name naar deelgebied *+olle.
200 edio 2013 in *
8/11/2019 DTZ Vastgoedmonitor Zwolle 2013
54/81
54
$%name naar deelgebied
Deelgebied 200" 200# 200 200, 2009 2010 2011 2012 Medio 2013
De Vrolijkheid 400 - 1.000 3.500 2.800 2.500 10.700 - 400
Hessenpoort - - - 15.500 - 11.300 3.000 8.500 -
Overig - 2.800 12.600 4.600 1.300 300 2.100 6.000 00
Voorst 800 5.500 3.800 7.00 3.600 1.100 18.800 .100 4.500
!"rsl"nden 22.00 13.600 17.100 14.200 17.700 11.500 21.300 14.100 5.00
otaal 24&100 21&900 34&"00 4"&00 2"&300 2#&00 ""&,00 3&00 11&00
#ron$ D%& &"delho''
Hoe(el de opn")ed*n")iek v"n +edrij'sr,i)te in deelge+ied !"rsl"nden in l"ngj"rig perspetie' het
grootst ("s is er voor"l in de deelge+ieden Voorst en Hessenpoort in 2012 en 2013 de nodige opn")e
geregistreerd. %oh +lij't deelge+ied !"rsl"nden de solide +"sis onder de +edrij'sr,i)te)"rkt in
&(olle. De overige deelge+ieden l"ten een grilliger verloop v"n de opn")e /ien. Voor"l Hessenpoort en
De Vrolijkheid (isselen j"ren )et veel tr"ns"ties "' )et j"ren /onder noe)ens(""rdige
opn")enive",s.
3&2& anbod'i(de o% de bedri()sruimtemarkt
3&2&1& Voorraad en uitgi)teinds 2005 is de voorr""d v"n +edrij'sr,i)te in &(olle toegeno)en v"n 384 het"re in 2005 n""r 418
het"re per )edio 2013. n de/e periode is de voorr""d in &(olle "ld,s )et 8 gestegen. D""r