1
Cuprins:
1. Dreptul de proprietate. Notiuni generale. Proprietatea privata. Proprietatea
publica.........................................................................................................................pag. 1-36.
2. Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate................................................pag. 36-55.
3. Apararea dreptului de proprietate prin actiunea in revendicare........................pag. 55-62.
4. Uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate...........................pag. 62-83.
Drepturile reale principale – Licenta
I. Dreptul de proprietate. Notiuni generale.
a) Definitie
Dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, a folosi, si a dispune de un bun
in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
b) Caractere juridice
Dreptul de proprietate este un drept absolut.
Numai dreptul de proprietate este un drept real complet, confera titularului sau exercitiu
tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinta si dispozitia. In cazul celorlalte drepturi reale se
pot exercita numai stapanirea si folosinta bunului, dreptul de dispozitie apartinand intotdeauna
titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat in sensul ca titularul sau are
asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toata utilitatea pe care el
o confera si de a savarsi toate actele juridice necesare nevoilor proprietarului.
Din caracterul absolut rezulta opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate.
Proprietarul este liber sa efectueza toate actele materiale si juridice care nu ii sunt interzise in
mod expres.
Numai legiuitorul este cel care poate fixa limitele exercitiului prerogativelor dreptului de
proprietate.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv.
Prorietarul este indreptatit sa exercite singur toate prerogativele conferite de acest drept. El
poate utiliza bunul sau asa cum doreste, fara ca vreo persoana sa poata interveni intr-un mod
oarecare in exercitiu dreptului sau.
Proprietarul este singurul indreptatit sa dezmembreze dreptul sau de proprietate prin
consimtirea ca anumite prerogative sa fie exercitate de catre alte persoane, ca drepturi reale,
dezmembraminte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi de creanta, rezultate din
raporturi juridice obligationale.
In cazul proprietatii comune, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de
mai multi titulari asupra aceluiasi bun sau mase de bunuri, fara insa a se pune astfel in discutie
caracterul exclusiv al dreptului.
Prin prisma caracterului sau exclusiv, dreptul de proprietate pare pentru titularul sau ca un
monopol, iar tertii nu au, in principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care apartine altuia. Ei
nu pot nici sa il intrebuinteze, nici sa il foloseasca, nici sa dispuna de el.
2
Dreptul de proprietate privata este inviolabil si poate fi exercitat in limitele materiale ale
obiectului sau, iar limitarea exercitiului atributelor acestui drept trebuie sa rezulte in mod
expres din lege sau din vointa proprietarului.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.
Dreptul de proprietate dureaza atata vreme cat subzista bunul care ii formeaza obiectul.
Dreptul de proprietate nu are o durata limitata in timp, ci dureaza atata vreme cat exista bunul
asupra caruia el se exercita. El nu este un drept viager, ci se transmite prin succesiune. Se
poate transmite si prin acte inter vivos si va continua sa existe in patrimoniul celui care il
dobandeste. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
c) Continut
Art. 555 alin. (1) C. civ. determina continutul juridic al dreptului de proprietate prin
enumerarea atributelor juridice pe care dreptul de proprietate le confera titularului sau.
Atributele dreptului de proprietate sunt : posesia, folosinta si dispozitia. Ele reprezinta
ansamblul puterilor recunoscute de legea civila fundamentala proprietarului bunului.
Prin urmare, continutul juridic al dreptului de proprietate consta in:
- dreptul de a poseda bunul (ius possidendi);
- dreptul de a-l folosi (care presupune folosinta pentru sine - ius utendi si posibilitatea
culegerii fructelor bunului - ius fruendi);
- dreptul de dispozitie materiala si juridica (ius abutendi).
Posesia (ius possidendi) – reprezinta aproprierea, insusirea si stapanirea bunului ce
formeaza obiectul dreptului de proprietate de catre titularul sau, acesta avand aceasta
reprezentare psihologica a imprejurarii ca el are calitatea de proprietar. Atunci cand
este vorba despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate, putem spune ca starea
de fapt a stapanirii bunului se suprapune perfect peste starea de drept, stapanitorul
fiind insusi titularul dreptului de proprietate asura bunului stapanit.
Folosinta (ius utendi si ius fruendi) – presupune facultatea recunoscuta titularului
dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce formeaza obiectul dreptului in
materialitatea sa, direct si nemijlocit, prin putere proprie si in interes propriu. In
legatura cu utilizarea bunurilor consumptibile, de regula, uzul lor se confunda cu
dreptul de a dispune de ele, consumarea inseamna disparitia lor. Dreptul proprietarului
de a uza de bun implica si facultatea de a nu uza de bun, in afara de situatiile in care
legea il obliga sa o faca. Folosinta bunului semnifica si punerea in valoare prin
exploatarea sa, ceea ce presupune culegerea derivatelor bunului, adica frunctele si
productele. Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului sau poate presupune
atat acte materiale, cat si acte juridice. Cu privire la produsele bunurilor, ele se impart
in fructe si producte.
Fructele sunt produsele bunului care se obtin in mod periodic, fara a diminua
substanta acestuia. Fructele sunt naturale, civile, industriale.
Fructele naturale sunt produse de bun in mod spontan, fara a fi necesara munca
omului in scopul producerii lor.
Fructele industriale sunt produse de bun ca urmare a muncii omului.
3
Fructele civile sunt venituri periodice ale unui bun, pe care proprietarul le culege
prin transmiterea folosintei bunului sau catre un tert.
Productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consecinta consumarii sau
diminuarii substantei acestuia.
Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispsune altfel.
Dispozitia (ius abutendi) – consta in prerogativa proprietarului de a hotari cu privire la
soarta bunului sau, atat d.p.d.v. material, cat si d.p.d.v. juridic. Este atributul esential
al dreptului de proprietate deoarece proprietarul poate transmite catre un tert atributele
stapanirii (posesiei) si folosintei bunului sau, fie temporar (inchiriere, uzufruct) sau
perpetuu (servituti), niciodata proprietarul nu poate transmite atributul dispozitiei
bunului. A transmite acest atribut semnifica insasi transmiterea dreptului de
proprietate.
Proprietatea privata
Definitie – Dreptul de proprietate privata este dreptul subiectiv ce apartine persoanelor
fizice, persoanelor juridice, statului sau unitatilor administrativ-teriotoriale asupra oricarui
bun, cu exceptia celor aflate exclusiv in proprietate publica, bunuri asupra carora titularul
exercita posesia, folosinta si dispozitia, in putere proprie si in interes propriu, insa in limitele
determinate de lege.
Obiect al dreptului de proprietate privata poate fi orice bun (mobil sau imobil), cu
exceptia acelor bunuri care fac parte din domeniu public.
Art. 553 alin (1) C. civ. precizeaza ca pot forma obiect al dreptului de proprietate privata toate
bunurile de uz ori de interes privat.
Subiectele dreptului de proprietate privata sunt:
- Persoanele fizice;
- Persoanele juridice (de drept public sau de drept privat);
- Statul;
- Unitatile administrativ-teritoriale.
a) Persoanele fizice sunt subiecte ale dreptului de proprietate privata indiferent de calitatea
lor: cetateni romani, straini, apatrizi. O persoana fizica poate dobandi dreptul de prorietate
privata inca de la conceptie.
b) Persoanele juridice de drept privat – societati comerciale, asociatii, forme de asociere
profesionala, organizatii neguvernamentale, fundatiile.
c) Persoanele juridice de drept public – regiile autonome, societatile comericale cu capital de
stat (bunurile din patrimoniul acestora nu pot face parte din proprietatea privata a statului sau
a unitatilor administrativ-teritoriale.
d) Statul – bunurile care fac parte din domeniul privat al statului constituie bunuri care fac
obiectul proprietatii private a acestuia.
e) Unitatile administrativ-teritoriale – la fel ca la Stat, diferenta fiind clasificarea dupa
domeniul privat national, judetean sau local.
Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de proprietate privata,
subiecte de drept civil si pot participa in aceasta calitate la raporturi de drept civil. Regimul
juridic al bunurilor proprietate privata apartinand acestora sunt supuse regimului juridic de
drept comun. Prin urmare, statul si unitatile administrativ-teritoriale pot dobandi dreptul de
4
proprietate privata prin: vanzare-cumparare, donatii, schimb, legat, uzucapiune, accesiune,
contracte nenumite (alte modalitati). Ca moduri specifice de dobandire a dreptului de
proprietate privata intalnim: dobandirea, in conditiile legii, a bunurilor fara stapan sau
abandaonate, a mostenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate publica.
Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata
Art. 556 C. civ. – dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale obiectului
sau, acestea fiind limitele corporale ale bunului obiect al dreptului de proprietate, cu
ingradirile stabilite de lege.
Legea poate limita exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Clasificare :
- Limite materiale;
- Limite juridice: legale, judiciare, conventionale.
Limite materiale
Se are in vedere „starea fizica a bunurilor” , deci numai bunurile mobile sau imobile
corporale. Bunurile incorporale pot forma obiectul unor limite juridice (legale, judiciare,
conventionale).
Limite juridice
1. Limite legale
Art. 602 alin (1) C. civ. instituie un principiu general – legea poate limita exercitarea
dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat.
Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea
bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiului,
revin proprietarului.
Limitele legale stabilite in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul
partilor.
Categorii de limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate stabilite in interes privat:
1. limitele privitoare la folosirea apelor
2. limitele de natura a asigura buna vecinatate
3. limitele aplicabile in situatii speciale
1. Limitele referitoare la folosirea apelor
Art. 604. Regulile privind curgerea firească a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor
provenite de pe fondul superior.
5
(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere
autorizarea justiţiei spre a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcţiei apelor,
suportând toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de
natură să agraveze situaţia fondului inferior.
Comentariu
1. Curgerea firească a apelor. Prevederile art. 604 alin. (1) NCC au un conţinut similar celor
ale art. 578 alin. (1) şi (2) C.civ., motiv pentru care îşi păstrează actualitatea soluţiile
jurisprudenţiale şi cele doctrinare adoptate în aplicarea celor din urmă.
Astfel, s-a decis că proprietarul fondului inferior trebuie să suporte scurgerea naturală a
apelor care provin de pe fondul superior (adică acela a cărui situare se află pe un teren mai
înalt), fără a putea face lucrări care să obstaculeze această scurgere (a se vedea CSJ, secţ. civ.,
dec. nr. 1947/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 123 şi dec. nr. 2753/1993, în Dreptul nr.
8/1994). El nu va fi însă ţinut să distrugă obstacolele care, în mod natural, s-ar forma cu
timpul, cum ar fi prundişul şi mâlul adus de ape, care ar împiedica sau încetini scurgerea (a se
vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 547).
Apele „provenite de pe fondul superior”, pe care le are în vedere reglementarea în discuţie,
sunt atât cele rezultate din precipitaţii, cât şi cele care izvorăsc pe terenul respectiv.
2. Schimbarea direcţiei apelor. Spre deosebire de vechea reglementare, care nu prevedea o
asemenea posibilitate, art. 604 alin. (2) NCC pune la dispoziţia proprietarului fondului inferior
un instrument cu ajutorul căruia acesta îşi poate uşura situaţia. Astfel, dacă curgerea firească a
apelor îi cauzează prejudicii, proprietarul fondului inferior poate cere autorizarea justiţiei
pentru a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcţiei apelor.
Apreciem că autorizarea justiţiei este necesară pentru ca, prin efectuarea acestor lucrări, să nu
se ajungă la prejudicierea proprietarilor vecini, inclusiv a proprietarului fondului superior.
Cheltuielile ocazionate de aceste lucrări sunt în sarcina autorului lor.
3. Neagravarea situaţiei fondului inferior. Prevederile art. 604 alin. (3) NCC sunt similare
celor ale art. 578 alin. (3) C.civ., în aplicarea cărora s-a decis că nici proprietarul fondului
superior nu poate face lucrări care ar agrava situaţia fondului inferior (CSJ, secţ. civ., dec. nr.
1947/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 123). Asemenea lucrări ar putea consta în săparea
unui canal colector care ar direcţiona scurgerea apelor provenind din precipitaţii spre o
anumită porţiune a fondului inferior.
Art. 605. Regulile privind curgerea provocată a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de proprietarul
fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţâşnesc pe acest din
urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor
provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol
sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-
un şanţ.
6
(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de
scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata unei
despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.
(3) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o
construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir. (art. 603 NCC)
Comentariu
1. Curgerea provocată a apelor. Spre deosebire de Codul civil, care reglementează numai
curgerea naturală (firească) a apelor, noul Cod civil reglementează şi curgerea provocată a
acestora.
Din reglementarea conţinută de art. 605 alin. (1) NCC rezultă că este „provocată” curgerea
apelor care ţâşnesc pe fondul superior ca urmare a unor lucrări subterane, indiferent dacă
scopul lucrărilor a fost acela de a depista apa din pânza freatică şi a-i provoca ieşirea la
suprafaţă sau acesta este un rezultat accidental; a celor provenite din lucrări de desecare a
unor terenuri mlăştinoase; a apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial.
Se înţelege că apele folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial sunt ape uzate aşa că
evacuarea lor trebuie făcută cu respectarea sarcinilor privind protecţia mediului, la care se
referă art. 603 NCC.
Activităţile care conduc la curgerea provocată a apelor pot fi efectuate de proprietarul
fondului superior sau de alte persoane, care acţionează cu acordul acestuia.
Proprietarul fondului inferior este obligat să permită curgerea provocată a apelor provenite de
pe fondul superior numai dacă aceasta este necesară pentru a se ajunge la vărsarea într-un curs
de apă sau într-un şanţ, cu care fondul său se învecinează.
Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica această curgere provocată a apelor, decât
dacă terenul său are una din destinaţiile prevăzute de art. 605 alin. (3) NCC.
2. Obligaţiile proprietarului fondului superior. Proprietarul fodului superior, care a
provocat curgerea apelor, este obligat de prevederile art. 605 alin. (2) NCC să aleagă calea şi
mijloacele de scurgere care sunt de natură să aducă cel mai mic prejudiciu fondului inferior.
Este o regulă de bună vecinătate, la care se referă prevederile art. 603 NCC.
Totodată, proprietarul fondului superior va fi obligat să-i plătescă proprietarului fondului
inferior o despăgubire menită să acopere prejudiciul suferit de acesta din urmă.
Despăgubirea trebuie să fie justă şi prealabilă, ceea ce presupune încheierea unei convenţii
între proprietarii celor două fonduri, înainte de provocarea curgerii apelor. În caz de
neînţelegere se poate apela la justiţie.
Caracterul prealabil al despăgubirilor este mai dificil de respectat, cel puţin în cazurile în care
apele ţâşesc accidental în urma unor lucrări suberane care au avut un alt scop decât depistarea
acestora (a se vedea şi M. Uliescu, Dreptul de proprietate..., p. 82).
3. Situaţii în care proprietarul fondului inferior nu este obligat să suporte curgerea
provocată a apelor. Potrivit art. 605 alin. (3) NCC, proprietarul fondului inferior nu poate fi
obligat să suporte curgerea provocată a apelor (respectiv aceea care este rezultatul unei
activităţi dintre cele menţionate de primul alineat al aceluiaşi articol) dacă pe terenul său se
află o construcţie, împreună cu curtea şi grădina aferentă, sau un cimitir.
Art. 606. Cheltuielile referitoare la irigaţii
7
(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi
artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să
facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.
(2) Dispoziţiile art. 605 alin. (2) şi (3) se aplică în mod corespunzător. [art. 605 alin. (2) şi (3)
NCC; Legea nr. 107/1996]
Comentariu
1. Efectuarea lucrărilor necesare pentru captarea apei. În exercitarea dreptului de
proprietate asupra unui teren, titularul poate trage toate foloasele din bunul său, care pot
consta inclusiv în folosirea pentru irigaţii a apelor care curg, natural sau provocat, pe acest
teren. Ipoteza pe care o reglementează prevederile art. 606 NCC este aceea în care, pentru
captarea apei necesare irigării terenului, este necesară efectuarea unor lucrări pe terenul unui
alt proprietar, cu care sursa de apă se învecinează.
Spre exemplu, dacă o apă curge în mod natural la limita dintre cele două proprietăţi, iar pentru
folosirea sa în scop de irigaţii este necesară realizarea unui lac de acumulare, proprietarul care
intenţionează acest lucru poate folosi o parte din terenul celuilalt riveran pentru construirea
unui baraj.
Efectuarea unor asemenea lucrări este permisă indiferent dacă este vorba despre „ape
naturale”, adică ape care curg spontan sau care au format acumulări fără intervenţia omului
ori despre „ape artificiale”, adică ape a căror curgere a fost provocată de om. Este însă
necesar ca aceste ape să facă parte din cele de care proprietarul „poate dispune în mod
efectiv”, chestiune pentru stabilirea căreia trebuie avute în vedere şi prevederile Legii apelor
nr. 107/1996.
Cheltuielile necesare pentru realizarea respectivei lucrări sunt în sarcina exclusivă a
proprietarului care le efectuează.
Proprietarului terenului riveran opus nu poate fi obligat să permită realizarea unor asemenea
lucrări dacă pe acesta este situată o construcţie, împreună cu curtea şi grădina aferentă, sau un
cimitir [art. 606 alin. (2), coroborat cu art. 605 alin. (3) NCC].
2. Obligaţiile celui care efectuează lucrările. În privinţa obligaţiilor proprietarului care
efectuează lucrarea, art. 606 alin. (2) NCC face trimitere la prevederile art. 605 alin. (2) din
acelaşi cod.
Ca urmare, autorul lucrării va fi obligat să aleagă acele soluţii care vor fi de natură să aducă
prejudicii minime fondului riveran opus. El va fi obligată şi la plata unor despăgubiri pentru
acoperirea acestor prejudicii.
Despăgubirea trebuie să fie justă şi prealabilă, ceea ce presupune încheierea unei convenţii
între proprietarii celor două terenuri.
Art. 607. Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în schimbul
unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care nu şi-ar
putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea
acorda surplusului de apă o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. El poate
8
însă cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi
existenţa reală a destinaţiei pretinse. (art. 608 NCC)
Comentariu
1. Oferirea surplusului de apă. Prevederile art. 607 alin. (1) NCC au în vedere situaţia
proprietarului pe terenul căruia să află o sursă de apă (alta decât izvoarele, a căror
întrebuinţare este reglementată de art. 608 NCC) al cărei debit depăşeşte nevoile sale curente.
El este obligat să-i ofere acest surplus, la cerere, proprietarului unui fond învecinat, dacă
acesta nu şi-ar putea procura apa necesară decât cu o cheltuială excesivă.
Cel care solicită apa trebuie să plătească o compensaţie justă şi prealabilă. Caracterul
prealabil al compensaţiei, la care face referire prevederea legală, conduce la concluzia că între
cei doi proprietari trebuie încheiată o convenţie, înainte de începerea oferirii surplusului de
apă. Apreciem că numai stabilirea compensaţiei prin convenţie, nu şi plata acesteia, trebuie să
aibă loc înainte de oferirea surplusului de apă, părţile având şi posibilitatea să stabilească plata
unor compensaţii periodice.
În caz de neînţelegere litigiul poate fi soluţionat de instanţă.
2. Despăgubiri suplimentare. Prevederile art. 607 NCC instituie în sarcina proprietarului
căruia-i prisoseşte apa o obligaţie, iar nu o facultate. Ca urmare, el nu va fi exonerat de
această obligaţie prin simpla afirmaţie că ar putea acorda surplusului de apă o altă destinaţ ie
decât satisfacerea necesităţilor curente. Dacă va dovedi însă că această destinaţie suplimentară
are un caracter real, proprietarul sursei de apă îi va putea pretinde celui aflat în nevoie o
despăgubire suplimentară [art. 607 alin. (2) NCC].
Considerăm că ipoteza legală comentată mai sus nu acoperă şi situaţiile în care nevoile
curente ale proprietarului ar creşte, cum ar fi, spre exemplu, creşterea consumului de apă ca
urmare a măririi familiei. În asemenea situaţii s-ar putea ajunge la reducerea surplusului de
apă oferit vecinului sau chiar la încetarea acestei furnizări.
Art. 608. Întrebuinţarea izvoarelor
(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub
rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin această
schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor
curente.
Comentariu
1. Drepturile proprietarului fondului inferior. Prevederile art. 608 alin. (1) NCC conţin
două ipoteze.
Potrivit primei ipoteze, proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe
fondul său.
Cea de a doua ipoteză se referă la situaţia în care proprietarul fondului inferior ar fi dobândit
şi el drepturi asupra aceluiaşi izvor, drepturi care vor restrânge exerciţiul dreptului
proprietarului fondului pe care acesta se află.
Proprietarul fondului inferior ar putea dobândi drepturi asupra izvorului prin titlu.
9
În condiţiile art. 580 C.civ., asemenea drepturi puteau fi dobândite şi prin uzucapiune de 30 de
ani, având în vedere faptul că, în concepţia acestei reglementări, folosirea izvorului aflat pe
terenul altuia era o servitute naturală. Termenul de prescripţie începe „din ziua când
proprietarul fondului inferior a făcut şi a săvârşit lucrări aparente destinate a înlesni trecerea şi
scurgerea apei în proprietatea sa”.
2. Interzicerea schimbării cursului izvorului. Prevederile art. 608 alin. (2) NCC îi interzic
proprietarului fondului pe care se află izvorul să-i schimbe cursul, dacă prin aceasta i-ar lipsi
pe locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.
Per a contrario, dacă schimbarea cursului izvorului nu ar conduce la acest rezultat,
operaţiunea este permisă.
Art. 609. Despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul
(1) Proprietarul fondului pe care se află izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de
persoana care, prin lucrările efectuate, a secat, a micşorat ori a alterat apele sale.
(2) Dacă starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situaţiei
anterioare atunci când apa era indispensabilă pentru exploatarea fondului său.
(3) În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, dispoziţiile alin. (1) şi (2) se
aplică în mod corespunzător, ţinând seama de întinderea izvorului pe fiecare fond.
Comentariu
1. Repararea prejudiciilor. Prevederile art 609 alin. (1) NCC consacră dreptul la
despăgubiri al proprietarului fondului pe care se află izvorul, dacă acesta a fost afectat
datorită unor lucrări efectuate de o altă persoană. Asemenea despăgubiri sunt datorate dacă
rezultatul lucrărilor s-a materializat în secarea sau reducerea debitului izvorului (spre
exemplu, ca urmare a unor lucrări de captare a apei efectuate pe terenul vecin) ori în alterarea
apelor sale (spre exemplu, dacă datorită depozitării necorespunzătoare a unor deşeuri toxice
acestea s-au infiltrat în pânza freatică şi au afectat astfel calitatea apei izvorului).
Suntem în prezenţa unor limitări ale dreptului de proprietate impuse de necesitatea respectării
raporturilor de bună vecinătate.
2. Restabilirea situaţiei anterioare. Potrivit art. 609 NCC, în principiu, proprietarul fondului
poate cere şi restabilirea situaţiei anterioare efectuării lucrărilor.
Textul analizat conţine o condiţie rezonabilă, care limitează dreptul de a cere restabilirea
situaţiei anterioare la situaţiile în care „situaţia de fapt o permite”.
Este însă instituită şi o condiţie curioasă, potrivit căreia proprietarul fondului pe care se află
izvorul poate pretinde restabilirea situaţiei anterioare numai „atunci când apa era
indispensabilă pentru exploatarea fondului său”. În acest fel este limitat dreptul proprietarului
fondului de a o obţine o reparaţie integrală a prejudiciului suferit.
3. Situaţia izvorului care se întinde pe două fonduri învecinate. Prin alin. (3) al art. 609 se
oferă un criteriu de determinare a mărimii despăgubirilor în cazul în care izvorul se întinde
pe două fonduri învecinate. Conform acestei prevederi fiecare din cei doi proprietari va avea
dreptul la o despăgubirie stabilită proporţional cu întinderea pe care o are izvorul pe fondul
său. Acelaşi este şi criteriul oferit de legiuitor pentru determinarea întinderii dreptului de a
cere restabilirea situaţiei anterioare.
10
Art. 610. Regulile speciale privind folosirea apelor
Dispoziţiile prezentului paragraf se completează cu reglementările speciale în materia
regimului apelor. (art. 604-609 NCC; Legea nr. 107/1996)
Comentariu
1. Regimul apelor. Prevederile art. 604-609 NCC reglementează numai acele limite legale ale
dreptului proprietarului de a folosi apele care sunt impuse de asigurarea bunei vecinătăţi.
Reglementarea regimului juridic al apelor este însă de resortul legislaţiei speciale, motiv
pentru care art. 610 NCC conţin o normă de trimitere la prevederile acestei legislaţii.
Principalul act normativ la care se face trimitere este Legea nr. 107/1996, a apelor.
2. Limite tinand de raporturile de vecinatate
Art. 611. Picătura streşinii
Proprietarul este obligat să îşi facă streaşina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi
să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
Comentariu
1. Dirijarea apelor provenind din precipitaţii. Prevederile art. 611 NCC sunt similare în
conţinut celor ale art. 615 C.civ. Ambele reglementări îi impun proprietarului fondului care a
edificat o construcţie să ia măsurile necesare pentru a împiedica curgerea apelor rezultate din
precipitaţiile căzute pe acoperişul acesteia, pe fondul proprietarului vecin.
Nu este deci vorba numai despre faptul că streaşinile acestor construcţii nu trebuie să
depăşească hotarul dintre cele două proprietăţi, ci şi despre obligaţia pe care o are proprietarul
care a construit de a amenaja în aşa fel streaşina construcţiei sale (prin montarea de jgheaburi,
burlane ş.a.) încât apa care cade de pe acoperişuri să fie dirijată fie spre propriul fond, fie spre
stradă, iar nu spre locul vecinului (a se vedea şi O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept
civil, p. 552).
Art. 612. Distanţa minimă în construcţii
Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu
respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel
prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor
proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor
exprimat printr-un înscris autentic. (art. 613 NCC)
Comentariu
1. Respectare bunei vecinătăţi în cazul edificării unor construcţii. Spre deosebire de
Codul civil, care, prin art. 610, reglementa numai distanţa cerută pentru edificarea unor
construcţii sau lucrări cu potenţial vătămător (puţuri, private, cămine, vetre, fierării, cuptoare,
sobe, ocoale pentru vite, magazii de sare sau grămezi de materii corozive), noul Cod civil,
prin art. 612 teza I, stabileşte, cu caracter general, că orice construcţii, lucrări sau plantaţii se
11
pot face de proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de
linia de hotar.
Scopul instituirii acestei reguli este acela de a nu se aduce atingere drepturilor proprietarului
vecin.
Prevederile legale citate nu se aplică arborilor care cresc înalţi, distanţele la care aceştia pot fi
sădiţi fiind reglementate de art. 613 NCC.
Regula instituită de art. 612 NCC are caracter subsidiar, ea aplicându-se numai în situaţiile
în care nu se prevede altfel prin lege, prin regulamentul de urbanism sau dacă proprietarii
vecini nu au stabilit altfel.
Proprietarii vecini îşi pot da acordul, prin act juridic încheiat în formă autentică, pentru
edificarea unor construcţii sau înfiinţarea unor plantaţii la o distanţă mai mică decât cea
prevăzută de lege (art. 612 teza a II-a NCC).
Art. 613. Distanţa minimă pentru arbori
(1) În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului,
arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora
mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.
(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori,
după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând
proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în
mod natural pe fondul său. (art. 612 NCC)
Comentariu
1. Distanţa la care se sădesc arborii care cresc înalţi. Prevederile art. 613 alin. (1) NCC
stabilesc o distanţă minimă de 2 m faţă de linia de hotar, care trebuie respectată la sădirea
arborilor care ating înălţimi mai mari de 2 m.
Această distanţă nu trebuie respectată în cazul arborilor care cresc mai mici de 2 m, a
plantaţiilor şi a gardurilor vii.
În cazul arborilor care cresc mai mici de 2 m, al plantaţiilor de pomi sau arbuşti fructiferi şi al
gardurilor vii sunt aplicabile dispoziţiile art. 612 NCC, distanţa minimă care trebuie respectată
fiind de 60 cm faţă de linia de hotar. Din interpretarea prevederilor art. 613 alin. (2) NCC
rezultă că pomii din plantaţii, care sunt situaţi în apropierea hotarului, nu trebuie să
depăşească înălţimea de 2 m.
În ceea ce priveşte gardurile vii, dată fiind destinaţia lor de a delimita proprietăţile, acestea pot
fi sădite chiar la limita dintre proprietăţile vecine, cu obligaţia pentru proprietarul lor de a le
menţine la o înălţime de maximum 2 m.
Regulile instituite de textul analizat au caracter subsidiar, fiind aplicabile numai dacă legea,
regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu dispun altfel.
2. Drepturile proprietarului vecin. Potrivit art. 613 alin. (2) NCC, dacă nu a fost respectată
distanţa minimă prevăzută de lege, proprietarul vecin are dreptul să ceară scoaterea ori
tăierea la înălţimea cuvenită, după caz, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii. Spre
exemplu, va putea fi cerută scoaterea arborilor sădiţi la o distanţă mai mică de 60 cm faţă de
12
hotar, dar se va putea cere doar tăierea la înălţimea prevăzută de lege a celor care respectă
această limită.
În aplicarea prevederilor art. 608 C.civ., care au un conţinut asemănător celui al art. 613 alin.
(2) NCC, s-a decis că proprietarul fondului vecin are dreptul să ceară scoaterea arborilor şi a
gardurilor vii plantaţi la o distanţă mai mică de hotar decât cea legală, chiar dacă el însuşi nu a
respectat această distanţă atunci când a plantat pe terenul său (a se vedea CA Galaţi, secţ. civ.,
dec. nr. 364/1994, publicată de Cr. Turianu şi C. Turianu, Dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale. Practică judiciară adnotată, Ed. All Beck, Bucureşti, 1998, p. 255).
Cheltuielile ocazionate vor fi în sarcina proprietarului fondului pe care arborii sau gardurile
vii sunt situaţi.
3. Tăierea ramurilor şi a rădăcinilor. Proprietarul fondului vecin nu este obligat să păstreze
rădăcinile care pătrund în terenul sau şi nici ramurile care se întind deasupra acestuia. Astfel,
art. 613 alin. (3) NCC îi dau dreptul să taie atât aceste rădăcini, cât şi ramurile respective. Ca
urmare, apreciem că el nu va putea fi făcut răspunzător dacă, în urma acestor operaţiuni,
arborii sau pomii s-ar usca.
Acelaşi text de lege îi dă dreptul proprietarului vecin să păstreze fructele care au căzut în mod
natural pe fondul său. Legea a reglementat astfel un nou mod de dobândire a dreptului de
proprietate asupra fructelor (pentru discuţiile care au existat în literatura de specialitate cu
privire la soarta fructelor ramurilor care trec pe proprietatea vecinului, a se vedea O.
Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 549, nota nr. 244).
Vederea asupra proprietăţii vecinului
Art. 614. Fereastra sau deschiderea în zidul comun
Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul
proprietarilor. (art. 660 NCC)
Comentariu
1. Zidul comun. Potrivit art. 660 NCC, zidul care desparte două fonduri este proprietatea
comună a vecinilor (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol). În consecinţă, actele
de dispoziţie materială asupra acestui bun comun pot fi făcute numai cu acordul
coproprietarilor. Crearea unei ferestre sau a altei despărţituri în zidul comun este un act de
dispoziţie materială, motiv pentru care art. 614 NCC prevede că pentru această lucrare este
necesar acordul tuturor coproprietarilor.
Art. 615. Distanţa minimă pentru fereastra de vedere
(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau
neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre
fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa
zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia
13
de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul
cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie. (art. 616 NCC)
Comentariu
1. Distanţa pentru lucrările care permit vedere directă. Din prevederile art. 615 alin. (1)
NCC rezultă că proprietarul unei construcţii nu poate deschide ferestre care permit vederea
spre fondul proprietarului vecin, la o distanţa mai mică de 2 m faţă de hotar. Sunt asimilate
ferestrelor de vedere balcoanele şi orice alte asemenea lucrări care permit vederea directă
spre fondul vecin.
Se apreciază că vederea este directă atunci când fereastra, balconul sau altă asemenea lucrare
sunt situate paralel cu linia de hotar dintre cele două fonduri.
Nu are nicio importanţă dacă fondul proprietarului vecin este sau nu îngrădit.
Această interdicţie constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcţiei de
vreme ce proprietarului i se impun restricţii asupra modului în care doreşte să edifice.
Interdicţia nu vizează însă şi ferestrele care nu permit vederea ci doar intrarea luminii naturale
(a se vedea şi comentariul consacrat art. 616 NCC).
2. Distanţa pentru lucrările care permit vedere indirectă. Dispoziţiile art. 615 alin. (2)
NCC reglementează distanţa la care pot fi situate ferestrele de vedere, balcoanele sau alte
asemenea lucrări, care permit vederea indirectă spre fondul vecinului. Vederea este indirectă
atunci când fereastra, balconul sau altă asemenea lucrare nu este situată paralel cu linia de
hotar dintre cele două fonduri.
Distanţa prevăzută pentru asemenea lucrări este de 1 m faţă de hotar.
3. Reguli pentru calcularea distanţei. Alineatul (3) al art. 615 NCC conţine reguli
referitoare la modul de determinare a distanţei dintre ferestrele de vedere sau alte lucrări
asimilatea acestora şi hotarul dintre cele două fonduri, în fiecare dintre cele două ipoteze
reglementate de alineatele precedente.
Astfel, potrivit primei teze a textului analizat, distanţa se calculează de la punctul cel mai
apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe
linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.
Conform tezei a II-a şi în cazul ferestrei sau al altor lucrări neparalele, care permit vederea,
distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de
hotar şi până la această linie.
Art. 616. Fereastra de lumină
Dispoziţiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de a-şi deschide, fără limită de distanţă,
ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
Comentariu
1. Ferestrele care nu permit vederea. Sub imperiul vechiului Cod civil, care reglementa
servitutea de vedere prin art. 611-613, s-a pus întrebarea dacă interdicţia de a deschide
ferestre de vedere la o distanţă mai mică faţă de hotar decât aceea prevăzută de lege se aplică
şi ferestrelor care, fără a permite vederea, sunt destinate să asigure iluminatul natural al
construcţiei.
14
Jurisprudenţa a decis că se vor putea crea deschideri care să servească numai pentru aerisirea
şi iluminatul natural al imobilului (deschideri pentru aer şi lumină), la orice înălţime şi
distanţă faţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate şi
nu sunt de natură a aduce vreun prejudiciu vecinului (a se vedea TS, secţ. civ., dec. nr.
1504/1976, în RRD nr. 2/197, p. 65 şi dec. nr. 1263/1973, în RRD nr. 12/1973, p. 156).
Urmează ca instanţa să stabilească, în funcţie de dimensionare şi tip de construcţie, dacă
deschiderile în cauză sunt pentru aerisire sau pentru vedere şi să dispună zidirea celor din
urmă (se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 195/1992, în Dreptul nr. 2/1993, p. 76).
Legiuitorul şi-a însuşit acest punct de vedere permiţând, prin art. 616 NCC, deschiderea
ferestrelor pentru lumină, la orice distanţă, cu condiţia ca acestea să fie asfel construite încât
să împiedice vederea spre fondul învecinat.
Spre exemplu, o soluţie constructivă permisă constă în utilizarea sticlei opace şi a unor rame
fixe.
Dreptul de trecere
Art. 617. Dreptul de trecere
(1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită
trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
(2) Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai
multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar
aduce cele mai puţine prejudicii.
(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant
dobândeşte un alt acces la calea publică. (art. 618-620 NCC)
Comentariu
1. „Locul înfundat”. Prevederile art. 617-620 NCC reglementează dreptul de trecere al
proprietarului fondului care nu are acces la calea publică, ceea ce corespunde servituţii legale
de trecere, reglementată de art. 616-619 C.civ. Este motivul pentru care soluţiile doctrinare şi
jurisprudenţiale adoptate în aplicarea vechii reglementări, care l-au şi inspirat în mare măsură
pe legiuitor, îşi păstrează actualitatea.
Potrivit art. 617 alin. (1) NCC poate cere permisiunea de a trece pe fondul vecinului său
proprietarul al cărui fond este lipsit de acces la calea publică. Scopul constituirii acestui
drept de trecere îl constituie asigurarea accesului pentru exploatarea fondului titularului.
Acest drept se poate constitui atât în favoarea proprietarului unui teren cât şi în cea a
proprietarului unei construcţii.
Este lipsit de acces la calea publică („loc înfundat” în terminologia art. 616 C.civ.) locul ce
este înconjurat de alte proprietăţi diferite (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p.
287).
S-a decis că este loc înfundat atât imobilul care se află într-o situaţie de imposibilitate
absolută în privinţa accesului la calea publică, cât şi acela pentru care accesul ar prezenta
inconveniente grave sau ar fi periculos.
15
Dimpotrivă, ori de câte ori locul are ieşire la calea publică pe un drum, care în anumite
împrejurări este impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli,
dispoziţiile art. 616 C.civ. nu-şi găsesc aplicarea. Rămâne la aprecierea instanţei să hotărască,
în funcţie de situaţia de fapt, asupra consecinţelor unor asemenea inconveniente şi greutăţi (a
se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 2275/1991, în Dreptul nr. 8/1992, p. 85. În acelaşi sens, a se
vedea şi CSJ, secţ. civ., dec. nr. 572/1990, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68; CA Ploieşti, dec. nr.
104/1997, în CD 1997, p. 99; TMB, secţ. a III-a civ., dec. nr. 137/1991, în CD 1991, p. 123).
Prin „cale publică” se înţelege drumul deschis circulaţiei publice, prevăzut de art. 4 lit. a) din
O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, respectiv orice drum public, precum şi orice
drum de utilitate privată care asigură, de regulă, accesul nediscriminatoriu al vehiculelor şi
pietonilor (V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 122).
Nu este cale publică un drum de ţarină, adică un drum care are o întrebuinţare limitată, cu un
caracter temporar, constituit prin convenţia mai multor proprietari doar pentru transportul
recoltelor, care pe parcursul anului este inexistent, fiind arat şi semănat cu culturi de toamnă
(a se vedea CA Suceava, secţ. civ., dec. nr. 692/1994, publicată şi comentată de P. Perju,
Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava în
materie civilă, în Dreptul nr. 5/1995, p. 44).
Dreptul de trecere limitează dreptul de proprietate al proprietarului terenului pe care se va
deschide calea de acces, în atributul folosinţei. Astfel, proprietarul acestui teren îşi va vedea
diminuat acest atribut prin aceea că va fi obligat să-i permită şi proprietarului vecin să
folosească o porţiune din terenul său pentru trecere, ceea ce poate implica şi permisiunea
pentru acesta din urmă de a efectua lucrări de amenajare a unui drum. De aceea, în literatura
juridică s-a spus că dreptul constituit asupra terenului proprietarului locului înfundat
(„servitutea legală de trecere stricto sensu”) este asemănător unui dezmembrământ al
proprietăţii (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 124).
Deşi textul art. 617 alin. (1) NCC nu mai face o referire expresă la dreptul proprietarului
fondului afectat de dreptul de trecere de a pretinde despăgubiri, acest drept este consacrat
indirect de prevederile art. 620 alin. (1) NCC, care reglementează termenul de prescripţie
pentru dreptul la acţiunea în despăgubire (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale,
p. 317, nota nr. 3).
2. Exercitarea dreptului de trecere. La stabilirea traseului drumului de trecere şi a modului
în care aceasta se va realiza trebuie să se urmărească şi respectarea intereselor proprietarului
fondului asupra căruia dreptul este creat. Astfel, trecerea trebuie să se facă în condiţii de
natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are
acces la calea publică [art. 617 alin. (2) teza I NCC]. Pentru respectarea acestui criteriu, în
principiu, va trebui ales traseul cel mai scurt spre calea publică.
Criteriul minimei stânjeniri serveşte pentru alegerea traseului drumului de trecere şi atunci
când proprietarul locului înfundat ar putea reclama constituirea dreptului de trecere de la mai
mulţi vecini ale căror fonduri au acces la calea publică. Astfel, conform art. 617 alin. (2) teza
a II-a NCC, în astfel de situaţii trecerea se va face pe fondul proprietarului căruia i s-ar aduce
cele mai puţine prejudicii.
3. Stingerea dreptului de trecere. Potrivit art. 617 alin. (3) teza I NCC, dreptul de trecere
este imprescriptibil. Ca urmare, el nu se stinge prin neuz.
16
Teza a II-a a textului citat prevede însă că acest drept se va stinge în momentul în care „fondul
dominant”, adică imobilul în favoarea căruia trecerea a fost creată, dobândeşte acces la cale
publică.
În acest sens, s-a decis că nu mai este loc înfundat acel teren care se învecinează cu un altul,
care are acces la calea publică, iar proprietarul său a dobândit şi proprietatea terenului
învecinat (CA Bacău, dec. nr. 617/1996, Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe anul 1996, p.
16).
Art. 618. Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale
(1) Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic,
trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea
anterior trecerea.
(2) Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi
stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu
plata dublului despăgubirii. (art. 617 NCC)
Comentariu
1. Lipsa accesului provenită din încheierea unui act juridic. Jurisprudenţa a fost
confruntată cu cereri de constituire a unor servituţi legale de trecere, întemeiate pe prevederile
art. 616 C.civ., formulate de proprietari care-şi obturaseră ei înşişi accesul la calea publică,
cereri care au fost respinse, cu următoarea motivare: „Pentru a da loc la un drum de trecere,
înfundarea trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat. În cazul în care
înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însuşi, cum ar fi împărţirea
unui loc ce nu era înfundat între mai mulţi proprietari, vânzarea fondului mai multor
proprietari ori edificarea unei clădiri de-a curmezişul ieşirii, din toate acestea rezultând un loc
înfundat, trecerea nu ar mai putea fi cerută vecinilor fondului aşa cum el se afla în starea
iniţială” (CSJ, secţ. civ., dec. nr. 572/1990, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68. În acelaşi sens ICCJ,
secţ. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154/2005, în BC nr. 1/2006, p. 20 şi TS, secţ. civ., dec. nr.
2228/1972, în CD 1972, p. 94).
Prevederile art. 618 NCC sunt inspirate de această jurisprudenţă.
Astfel, potrivit primului alineat al articolului citat, proprietarul imobilului care este lipsit de
acces la calea publică datorită modului în care a fost încheiat un act juridic nu va putea cere
constituirea unui drept de trecere decât acelor părţi care au dobândit porţiunea de teren pe care
se făcea anterior trecerea. Textul citat face referire expresă la vânzare (spre exemplu,
proprietarul vinde o parte din fondul său, care are acces la calea publică, astfel încât restul
proprietăţii sale rămâne lipsit de acces), schimb şi partaj, dar admite că această soluţie este
aplicabilă şi în cazul oricăror alte acte juridice.
2. Lipsa accesului imputabilă proprietarului. Spre deosebire de situaţia reglementată de art.
617 NCC, în care lipsa accesului este independentă de orice acţiune a proprietarului fondului,
iar constituirea dreptului de trecere este obligatorie, art. 618 alin. (2) NCC prevede că, în
cazurile în care lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta
poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea
publică. În absenţa acestui consimţământ, instanţa nu va putea stabili un drept de trecere.
17
Potrivit aceluiaşi text de lege, în astfel de cazuri cel care solicită trecerea va trebui să
plătească dublul despăgubirii care compensează inconvenientele cauzate proprietarului pe
terenul căruia va fi creată calea de acces.
Lipsa accesului este imputabilă în cazurile în care proprietarul care a participat la încheierea
unuia din actele la care se referă art. 618 alin. (1) NCC, nu a avut prevederea să-şi rezerve o
cale de acces la calea publică, dar şi atunci când s-a ajuns la acest rezultat ca urmare a unor
lucrări pe care acesta le-a efectuat pe propriul său teren.
Art. 619. Întinderea şi modul de stabilire a dreptului de trecere
Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înţelegerea
părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani. [art.
602, art. 617 alin. (1) şi (2), art. 618 alin. (2), art. 763, 931 NCC]
Comentariu
1. Stabilirea dreptului de trecere prin act juridic şi prin hotărâre judecătorească. Din
prevederile art. 619 NCC rezultă că dreptul de trecere se stabileşte prin act juridic, prin
hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.
Deoarece prin actul juridic cu un asemenea obiect nu ia naştere un dezmembrământ al
dreptului de proprietate, ci se stabilesc doar întinderea şi modul de executare a dreptului de
trecere recunoscut de lege, respectiv a unei limitări a dreptului de proprietate al celui pe
terenul căruia se va realiza trecerea, apreciem că acesta nu va trebui încheiat în formă
autentică.
Dreptul de trecere se va stabili prin hotărâre judecătorească dacă proprietarii celor două
fonduri nu au reuşit să se înţeleagă, cu excepţia cazurilor reglementate de art. 618 alin. (2)
NCC (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol).
Actul juridic sau hotărârea judecătorească, după caz, vor trebui să conţină referiri la traseul pe
care se va realiza trecerea, dacă pentru aceasta se va înfiinţa sau nu un drum şi care vor fi
caracteristicile sale, dacă trecerea se va realiza regulat, sporadic, numai cu piciorul sau şi cu
vehicule ş.a.m.d.
În stabilirea acestor împrejurări, judecătorul va trebui să ţină seama de scopul pentru care se
înfiinţează trecerea, care, potrivit art. 617 alin. (1) NCC, este acela de a-i permite
proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică să-l exploateze, dar şi de dezideratul
minimei stânjeniri în exercitarea dreptului de proprietate asupra fondului pe care se va face
trecerea, prevăzut de art. 617 alin. (2) NCC.
Actul juridic sau hotărârea va conţine şi prevederi referitoare la despăgubirea pe care o va
plăti beneficiarul dreptului de trecere, ca şi modalităţile de plată a acesteia.
2. Stabilirea dreptului de trecere printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani. Folosinţa
continuă pe timp de 10 ani poate conduce la stabilirea dreptului de trecere numai dacă a fost
exercitată fără acordul proprietarului „fondului aservit”, Dacă un asemenea acord există,
dreptul de trecere este stabilit prin act juridic.
Este o prevedere legală curioasă, care lasă doar la latitudinea benficiarului dreptului de trecere
să stabilească modul în care va opera o limitare legală a dreptului de proprietate, impusă
proprietarului fondului pe care se realizează trecerea. Ea este şi nejustificată pentru că, în caz
de litigiu, instanţa de judecată va fi aceea care va stabili dacă sunt întrunite condiţiile
18
prevăzute de lege pentru existenţa dreptului de trecere, dar nu va mai putea stabili întinderea
şi modul său de exercitare.
Explicaţia oferită în literatura juridică reglementării în discuţie este aceea că dreptul de trecere
este un drept potestativ, recunoscut de lege, iar trecerea propriu-zisă se realizează în temeiul
unei servituţi legale de trecere, care este doar o componentă a dreptului de trecere, care se
dobândeşte prin prescripţie achizitivă în termen de 10 ani (a se vedea V. Stoica, Drepturile
reale principale, p. 124).
Aşa cum am arătat însă, legiuitorul s-a distanţat însă de concepţia vechiului Cod civil care
împărţea servituţile în naturale, legale şi convenţionale, incluzând primele două categorii în
aceea a limitărilor legale (a se vedea comentariul consacrat art. 602 NCC). Or, uzucapiunea
este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau al altor drepturi reale şi nu se justifică
aplicarea ei pentru stabilirea conţinutului unei limitări legale a dreptului de proprietate.
Conform art. 763 NCC, doar servituţile pozitive, care sunt veritabile dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate, se pot dobândi prin uzucapiune extratabulară, ale cărei condiţii,
prevăzute de art. 931 NCC, nu sunt întrunite în speţă.
De altfel, chiar şi sub imperiul Codului civil opinia dominantă a fost aceea că servitutea legală
de trecere, fiind discontinuă, nu se poate dobândi prin prescripţie (a se vedea O. Ungureanu,
C. Munteanu, Tratat de drept civil).
O situaţie în care prevederea legală în discuţie ar putea fi considerată rezonabilă ar fi aceea în
care părţile au stabilit prin înţelegerea lor numai existenţa dreptului de trecere, fără a-i contura
întinderea şi modul de exercitare, iar proprietarul a acceptat tacit, timp de 10 ani, modul de
folosinţă ales de beneficiar. În asemenea cazuri nu s-ar dobândi însuşi dreptul de trecere, ci s-
ar stabili doar întinderea şi modul său de exercitare.
Art. 620. Prescripţia acţiunii în despăgubire şi restituirea despăgubirii încasate
(1) Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o are
proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din
momentul stabilirii dreptului de trecere.
(2) În cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să
restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a
dreptului de trecere. (art. 617, 618, 619 NCC)
Comentariu
1. Prescripţia acţiunii în despăgubire. Aşa cum am arătat în comentariile consacrate
prevederilor art. 617-619 NCC, dreptul de trecere nu are caracter gratuit, proprietarul fondului
pe care se realizează trecerea având dreptul să primească o despăgubire.
Despăgubirea va trebui să acopere echivalentul lipsei de folosinţă a terenului de către
proprietarul fondului aservit, la preţul de circulaţie (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr.
136/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 79). La stabilirea cuantumului acesteia va trebui să se ţină
seama şi de faptul dacă titularul fondului dominant va folosi exclusiv terenul respectiv sau
drumul este folosit şi de proprietarul fondului aservit (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale
principale, p. 319).
19
Proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pretenţia de a i se acorda
teren în compensaţie, dar părţile pot recurge la o asemenea modalitate de despăgubire, situaţie
în care trebuie să îndeplinească formalităţile prevăzute de lege pentru schimbul de terenuri (a
se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 136/1994 citată supra şi TS, secţ. civ., dec. nr. 357/1970, în
RRD nr. 8/1970, p. 169).
Potrivit art. 620 alin. (1) NCC, dreptul la despăgubiri este prescriptibil, iar prescripţia începe
să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere. Ca urmare, dacă la data stabilirii
dreptului de trecere proprietarul terenului pe care se va face trecerea nu a cerut obligarea
beneficiarului la plata despăgubirii el o va putea face numai în interiorul termenului general
de prescripţie, care începe să curgă de la data prevăzută de textul citat.
Observăm că, deşi dreptul de trecere este considerat de noul Cod civil, în mod corect, o
limitare a dreptului de proprietate, terminologia utilizată este specifică tot servituţilor. Se
vorbeşte astfel despre „fondul dominant” – cel care-i aparţine titularului dreptului de trecere –
şi „fondul aservit”, care este fondul pe care se va realiza trecerea.
2. Restituirea despăgubirii. Deoarece dreptul de trecere se stinge în momentul în care
„fondul dominant” dobândeşte un alt acces la calea publică, legiuitorul, prin art. 620 alin. (2)
NCC, a reglementat şi dreptul la restituirea despăgubirii încasate de proprietarul „fondului
aservit.” Acesta va fi însă obligat să restituie doar o parte din despăgubirea încasată, din care
se va deduce suma necesară acoperirii pagubei suferite în timpul scurs de la stabilirea
dreptului de trecere şi până la încetarea acesteia.
3. Limite aplicabile in situatii speciale
Alte limite legale
Art. 621. Dreptul de trecere pentru utilităţi
(1) Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce
deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele
asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a
oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop.
(2) Această obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi
imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
(3) În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba
despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.
(4) Clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea
are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi. (Legea nr.
238/2004; Legea nr. 13/2007)
Comentariu
1. Trecerea reţelelor edilitare. Articolul 621 NCC reglementează dreptul de trecere pentru
reţelele edilitare, desemnat în literatura de specialitate cu denumirea de „servituţi legale
speciale” (C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 289) sau „servituţi administrative” (V.
Stoica, Drepturile reale principale, p. 120). Explicaţia rezidă în faptul că o serie de acte
20
normative speciale, cum sunt Legea nr. 238/2004, a petrolului, sau Legea nr. 13/2007, a
energiei electrice, reglementează un drept de servitute de trecere pentru instalarea unor reţele
de utlităţi sau alte echipamente în favoarea operatorilor care desfăşoară activităţi de interes
public.
Aceste denumiri sunt în consonanţă cu prevederile Codului civil încă în vigoare. Noul Cod
civil include însă, în mod corect, asemenea drepturi în categoria limitelor legale ale
dreptului de proprietate.
Potrivit primului alineat al art. 621 NCC, aceste limitări constau în obligaţia proprietarului de
a permite trecerea prin fondul său a unor reţele edilitare, de natura conductelor de apă, gaz sau
altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz.
Textul citat instituie şi condiţia ca toate acestea să deservească fondurile învecinate sau din
aceeaşi zonă. Dacă această condiţie este îndeplinită, proprietarul va fi obligat să permită şi
trecerea oricăror instalaţii sau materiale destinate acestui scop.
Suntem în prezenţa unei limitări a dreptului de proprietate pentru că proprietarul fondului este
obligat să suporte realizarea şi existenţa lucrărilor menţionate pe terenul său, dar şi să permită
accesul lucrătorilor pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii. Limitările sunt în
interes public pentru că sunt instituite în favoarea autorităţilor publice competente sau a celor
cărora li s-a acordat dreptul de a realiza reţelele de utilităţi (V. Stoica, Drepturile reale
principale, p. 120).
Alineatul (2) al art. 621 NCC instituie o a doua condiţie care trebuie întrunită pentru ca
limitarea în discuţie să poată fiinţa. Astfel, obligaţia proprietarului fondului va subzista numai
dacă trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
2. Dreptul la despăgubire al proprietarului fondului. Prevederile art. 621 alin. (3) NCC
reglementează dreptul la despăgubiri al proprietarului fondului afectat. Astfel, pentru
acoperirea prejudiciilor suferite, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. În
cazurile în care se efectuează lucrări pentru utilităţi noi plata acestor despăgubiri va trebui
făcută anticipat.
3. Imobile exceptate. În unele situaţii, lucrările care afectează fondul pot face inutilizabilă
porţiunea de teren situată pe traseu. Este motivul pentru care legiuitorul, prin art. 621 alin. (4)
NCC, a exceptat de la aplicarea prevederilor primului alineat al aceluiaşi text clădirile, curţile
şi grădinile acestora, dacă trecerea ar trebui asigurată pentru conducte şi canale subterane.
Excepţia operează numai dacă este vorba despre utilităţi noi.
Art. 622. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări
(1) De asemenea, proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea
unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru
tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.
(2) Dispoziţiile art. 621 alin. (2) sunt aplicabile. [art. 621 alin. (2) NCC]
Comentariu
1. Accesul pentru efectuarea de lucrări. Prevederile art. 622 NCC reglementează două
limitări temporare ale dreptului de proprietate în interes privat, ambele constând în obligaţia
de a-i permite vecinului accesul pe propriul fond în scopul efectuării unor lucrări.
Textul de lege analizat se referă, în primul rând, la obligaţia de a permite folosirea fondului
pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat. Accesul implică şi staţionarea pe
21
terenul respectiv, atâta timp cât durează lucrările, dar acestea vor trebui efectuate pe terenul
beneficiarului dreptului de trecere, iar nu pe acela al proprietarului care este obligat să acorde
accesul.
Aceste lucrări pot consta, spre exemplu, în repararea unei clădiri situată chiar la limita dintre
cele două proprietăţi.
O a doua categorie de lucrări, la care se referă textul analizat, constă în culegerea fructelor şi
tăierea crengilor arborilor sau pomilor care au crescut peste hotar.
Dacă prin efectuarea acestor lucrări proprietarul obligat să permită accesul va suferi un
prejudiciu, va avea dreptul la o despăgubire.
Dreptul de trecere în discuţie este recunoscut numai dacă efectuarea lucrărilor prin altă parte
ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare, prevederile art. 621 alin. (2) NCC fiind
aplicabile [art. 622 alin. (2) NCC].
Art. 623. Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
(1) Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui
bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil.
(2) În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă despăgubire pentru
prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul le-a
cauzat fondului.
Comentariu
1. Accesul pentru redobândirea posesiei unui bun. Şi prevederile art. 623 alin. (1) NCC
reglementează o limitare temporară, în interes privat, a dreptului de proprietate. În temeiul
acestor prevederi, proprietarul fondului pe care a ajuns întâmplător bunul altuia este obligat
să-i permită acestuia din urmă accesul necesar pentru redobândirea posesiei. Cel care îşi
recuperează bunul poate fi sau nu un proprietar vecin, iar, pentru exercitarea dreptului său,
este necesară înştiinţarea prealabilă a proprietarului fondului.
2. Dreptul la despăgubiri. Conform art. 623 alin. (2) NCC, proprietarul fondului pe care se
face trecerea este îndreptăţit să obţină despăgubiri pentru repararea prejudiciilor pe care le-a
suferit. Este vorba atât despre prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, cât şi despre
cele pe care bunul le-a cauzat fondului (spre exemplu, pentru contravaloarea recoltei distrusă
de animalele domestice proprietatea altuia, care au pătruns pe fond).
Art. 624. Starea de necesitate
(1) În cazul în care o persoană a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apăra pe sine
ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o despăgubire
echitabilă numai de la cel care a fost salvat.
(2) Nu poate pretinde nicio despăgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariţia
pericolului. [art. 623 alin. (2) NCC]
Comentariu
1. Limitarea dreptului la despăgubiri. Săvârşeşte o faptă cauzatoare de prejudicii, în stare
de necesitate, persoana care foloseşte sau distruge un bun al altuia, pentru a se apăra pe sine
ori pe altul de un pericol iminent.
22
Starea de necesitate înlătură vinovăţia autorului faptei prejudiciabile, dar numai dacă singura
cale de înlăturare a pericolului a constat în provocarea unuia mai mic (a se vedea Ph.
Malaurie, L. Aynès, Obligations, p. 64). Ea nu înlătură însă şi dreptul proprietarului păgubit
de a fi despăgubit.
Despăgubirea va putea fi cerută de la autorul faptei numai dacă el a fost cel salvat. Dacă
bunurile sau persoana altuia decât autorul au beneficiat de fapta săvârşită în stare de
necesitate, cel dintâi va fi obligat la plata despăgubirilor.
Prevederile art. 624 alin. (1) NCC rezolvă, în primul rând, problema temeiului de drept al
despăgubirilor pe care le poate pretinde cel al cărui bun a fost folosit sau distrus, în stare de
necesitate. În absenţa unei asemenea reglementări, s-a recurs fie la temeiul îmbogăţirii fără
justă cauză, fie la cel al gestiunii de afaceri (Ph. Malaurie, L. Aynès, Obligations, p. 64).
În al doilea rând, se instituie o limitare a dreptului de proprietate aparţinând celui al cărui bun
a fost folosit sau distrus, care va obţine nu o reparaţie completă a prejudiciului suferit, ci doar
o „despăgubire echitabilă.”
2. Inexistenţa dreptului la despăgubire. Limitarea dreptului de proprietate este şi mai severă
în cazul proprietarului care a provocat sau a favorizat apariţia pericolului. Conform art. 623
alin. (2) NCC, acesta nu poate pretinde nicio despăgubire.
Art. 625. Reguli speciale
Îngrădirile cuprinse în prezenta secţiune se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind
regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile,
bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi
altele asemenea.
Comentariu
1. Limitări care decurg din regimul juridic al unor bunuri. Noul Cod civil nu conţine
toate limitările aduse dreptului de proprietate privată, multe dintre acestea fiind instituite de
legislaţia specială care reglementează regimul juridic al unor bunuri. În consecinţă, art. 625
NCC face trimitere la această legislaţie, cu ale cărei prevederi se completează cele prin care
Codul însuşi a prevăzut o serie de îngrădiri.
În esenţă, este vorba despre îngrădirile impuse de legile care reglementează regimul juridic al
terenurilor, al construcţiilor, al pădurilor, al bunurilor din patrimoniul cultural naţional, al
bunurilor sacre, al bunurilor periculoase ş.a.
Exemplificativ, prezentăm următoarele limitări impuse de legislaţia specială (pentru detalii a
se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p. 36-41, 46-64, 160-180, 208-213).
2. Inalienabilitatea legală. Instituirea inalienabilităţii, permanente sau temporare, a unor
bunuri aduce atingere dreptului de dispoziţie juridică: art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000
dispune că sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de
proprietate membrilor formelor asociative de tipul obştilor şi altora asemenea; art. 10 alin.
(11) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada
6 martie 1945-22 decembrie 1989 interzice înstrăinarea imobilului a cărui restituire în natură
nu este posibilă datorită afectării acestuia unei amenajări de utilitate publică, pe o durată de 5
ani, calculată de la data emiterii deciziei sau a dispoziţiei de acordare de măsuri reparatorii în
23
echivalent; locuinţele realizate cu subvenţii de la bugetul de stat nu pot fi înstrăinate prin acte
între vii dacă nu au fost restituite integral sumele actualizate primite cu acest titlu ( art. 19 din
Legea nr. 114/1996, a locuinţei, republicată); potrivit art. 28 din Legea nr. 550/2002 privind
vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii,
aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor aflate în
patrimoniul regiilor autonome de interes local, spaţiile cumpărate în condiţiile acestui act
normativ nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 3 ani de la data dobândirii;
bunurile sacre şi cele asimilate acestora sunt inalienabile în condiţiile Regulamentului pentru
administrarea averilor bisericeşti.
3. Circulaţia juridică restrictivă. Condiţii restrictive referitoare la circulaţia lor juridică au
fost instituite pentru bunurile periculoase, cele care constituie monopol de stat şi pentru
obiectele de cult (a se vedea: M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a
unor bunuri imobiliare, în Dreptul nr. 7/2001, p. 59; C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p.
51). Este vorba fie despre exclusivitatea acordată unor subiecte de drept de a produce şi
comercializa asemenea bunuri, în cazul monopolului de stat şi al obiectelor de cult, fie de
necesitatea obţinerii unor autorizaţii administrative prealabile sau îndeplinirea altor condiţii
prevăzute de lege pentru producerea, deţinerea şi înstrăinarea bunurilor periculoase.
Regimul juridic restrictiv al acestor bunuri este reglementat de următoarele acte normative:
– Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, cu modificările ulterioare, în cazul
bunurilor monopol de stat (M.Of. nr. 96 din 13 mai 1996);
– Legea nr. 103/1992 privind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea
obiectelor de cult (M.Of. nr. 244 din 1 octombrie 1992);
– Legea nr. 126/1995 privind regimul materiilor explozive, republicată (M.Of. nr. 660 din 15
septembrie 2011);
– Legea nr. 295/2004, privind regimul armelor şi muniţiilor, republicată (M.Of. nr. 814 din 17
noiembrie 2011).
4. Solemnitatea unor acte juridice. Forma solemnă cerută de lege pentru încheierea
valabilă a unor acte juridice este o limitare adusă dreptului de dispoziţie juridică.
Astfel, art. 557 alin. (4), coroborat cu 885 alin. (1) şi art. 888 NCC, instituie regula conform
căreia actele juridice de înstrăinare a imobilelor trebuie să îmbrace forma autentică.
Nerespectarea formei autentice împiedică înscrierea în cartea funciară şi, prin aceasta,
dobândirea dreptului de proprietate, atât între părţi, cât şi faţă de terţi. Afirmaţia noastră este
întărită de prevederile art. 1676 NCC, potrivit căruia „în materie de vânzare de imobile,
strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte
funciară”. În mod identic, şi actele juridice între vii prin care se constituie dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate trebuie să îmbrace forma autentică [art. 693 alin. (2), art. 704 alin.
(1), art. 751 şi art. 756 NCC, coroborate cu art. 885 alin. (1) şi art. 888 din acelaşi cod].
În sfârşit, potrivit art. 101 din Legea locuinţei nr. 114/1996, locuinţele şi unităţile individuale
pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică
notarială.
5. Autorizarea administrativă. Impunerea condiţiei obţinerii unei autorizaţii
administrative prealabile sau a îndeplinirii unei alte asemenea condiţii, pentru dobândirea
dreptului de proprietate sau pentru realizarea altor operaţiuni juridice asupra unor bunuri
imobile constituie şi ele limite legale ale atributului dispoziţiei juridice, din componenţa
24
dreptului de proprietate privată. Astfel, potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată,
executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire
sau de desfiinţare; este necesară obţinerea autorizării prealabile a Casei de Economii şi
Consemnaţiuni (C.E.C.) pentru restructurarea sau înstrăinarea locuinţelor cumpărate cu
credite acordate de această unitate, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea
de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, dacă se doreşte realizarea acestor
operaţiuni înainte de rambursarea integrală a creditului; imobilele construite, cumpărate,
realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea unor credite acordate în condiţiile Legii nr.
190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare nu pot fi înstrăinate înainte de
rambursarea integrală a creditului, decât cu acordul prealabil a creditorului ipotecar;
înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând unei regii autonome se face cu aprobarea
ministerului de resort [art. 5 alin. (3) din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor
economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale]; conform art. 6 alin. (6) lit. c) din
Legea nr. 50/1991, în cazul cererilor în justiţie şi al operaţiunilor notariale privind circulaţia
imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele
solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, precum şi constituirea unei servituţi de
trecere, este necesară obţinerea unui certificat de urbanism, sub sancţiunea nulităţii; din
prevederile art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi
urbanismul şi cele ale art. 30 din Regulamentul general de urbanism, aprobat prin H.G. nr.
525/1996, rezultă că obţinerea prealabilă a certificatului de urbanism este obligatorie şi în
cazul parcelării terenurilor în vederea edificării de noi construcţii.
6. Instituirea unor drepturi de preempţiune. O limitare a dreptului de dispoziţie juridică
asupra bunurilor care fac obiectul proprietăţii private este adusă şi prin instituirea drepturilor
legale de preempţiune, după cum urmează: chiriaşii spaţiilor care se restituie foştilor
proprietari au un drept de preempţiune la cumpărare, dacă proprietarii respectiv se decid să
vândă [art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001]; potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional, „bunurile culturale mobile, proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări
publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preempţiune de către statul român prin
Ministerul Culturii şi Cultelor...”; conform art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice, „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor
fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de
preempţiune al statului român… sau al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, sub
sancţiunea nulităţii absolute a vânzării”; art. 12 alin. (1) lit. d) şi e) din Legea nr. 346/2004
privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii instituie dreptul de
preempţiune al respectivelor întreprinderi la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societăţilor şi companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu
capital majoritar de stat; noul Cod silvic (Legea nr. 46/2008), prin art. 45 alin. (6), a instituit
un drept de preempţiune al statului la cumpărarea pădurilor care constituie enclave în fondul
forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia.
3. Limitele conventionale
25
Limite convenţionale
Art. 626. Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice
Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă
ordinea publică şi bunele moravuri.
Comentariu
1. Voinţa proprietarului. În temeiul art. 626 NCC, proprietarul poate consimţi, prin acte
juridice, restrângerea unora din atributele pe legea i le recunoaşte titularului acestui drept.
Proprietarul chiar poate renunţa, de regulă temporar, la exercitarea unui asemenea atribut.
Limitarea poate fi consimţită prin act juridic unilateral sau bilateral, dar nu trebuie să încalce
ordinea publică sau bunele moravuri.
Art. 627. Clauza de inalienabilitate. Condiţii. Domeniu de aplicare
(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o
durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să
curgă de la data dobândirii bunului.
(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului
contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros,
caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.
(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea
inalienabilităţii. (art. 994 NCC; art. 60 LPA)
Comentariu
1. Inalienabilitatea voluntară. Indiferent care este izvorul său, inalienabilitatea unor bunuri
este o restricţie severă adusă atributului dispoziţiei juridice din conţinutul dreptului de
proprietate. Acest motiv, la care se adaugă principiul liberei circulaţii a bunurilor, consacrat
de art. 1310 C.civ., a condus la exprimarea opiniei conform căreia, în principiu,
inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarată prin voinţa omului (a se vedea Fr. Deak,
Contracte speciale, p. 51-52).
Doctrina şi jurisprudenţa au recunoscut însă, din ce în ce mai des, valabilitatea unor clauze de
inalienabilitate inserate în actele juridice translative de proprietate, dacă au fost justificate de
un interes serios (pentru evoluţia şi justificarea validităţii clauzelor de inalienabilitate a se
vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 172-173 şi E. Chelaru, Drepturile
reale principale, p. 42-44).
În practica judiciară valabilitatea unei asemenea clauze a fost recunoscută, spre exemplu, în
cazul rezervării unui drept de uzufruct în favoarea donatorului, asupra bunului care a făcut
obiectul donaţiei (TS, secţ. civ., dec. nr. 400/1978, în CD 1978, p. 22). Din considerentele
deciziei citate rezultă că o asemenea clauză este valabilă doar dacă se justifică printr-un
26
interes serios, cum ar fi garantarea unui drept, pentru că altfel este de natură să împiedice
inutil libera circulaţie a bunurilor.
Inalienabilitatea nu poate fi însă perpetuă, interesul fiind cel care „determină şi caracterul
temporar al inalienabilităţii [(de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea
în alt fel a interesului)” – a se vedea Fr. Deak, Contracte speciale, p. 52].
Acestea sunt ideile care l-au inspirat pe legiuitor atunci când a reglementat, prin art. 627
NCC, clauza de inalienabilitate.
Din redactarea primului alineat al dispoziţiei legale citate rezultă că înstrăinarea unui bun
poate fi interzisă numai dacă există un interes serios şi legitim şi doar cu caracter temporar,
respectiv pentru o perioadă de cel mult 49 de ani.
Interesul legitim poate fi al dispunătorului (spre exemplu, acesta îşi rezervă uzufructul bunului
şi vrea să-şi garanteze drepturile asigurându-se că va avea mereu de a face cu acelaşi
proprietar), al dobânditorului gratificat (reputat ca prodiguu), sau chiar al unui terţ, căruia
gratificatul trebuie, ca o sarcină a liberalităţii, să-i plătească o rentă viageră (a se vedea J.
Carbonier, Droit civil. Les biens. Monaie, immeubles, meubles, ed. a 10-a, Ed. Presses
Universitaires de France, Paris, 1980, p. 128-129).
Inalienabilitatea poate fi dispusă prin convenţie sau prin testament şi este operantă numai în
privinţa dobânditorului bunului. O persoană nu ar putea să indisponibilizeze un bun în
propriul patrimoniu, prin simpla sa voinţă.
Efectele clauzei de inalienabilitate conţinută de un contract vor fi cele prevăzute de legea în
vigoare la data încheierii acestuia [art. 60 alin. (1) LPA]. Dimpotrivă, efectele clauzei de
inalienabilitate inserată într-un testament vor fi guvernate de legea în vigoare la data
deschiderii succesiunii [art. 60 alin. (2) LPA].
Termenul în care este operantă clauza de inalienabilitate începe să curgă de la data dobândirii
bunului.
2. Încetarea clauzei de inalienabilitate. Trebuind să fie fondată pe un interes serios şi
legitim, inalienabilitatea nu mai poate subzista dacă acesta a încetat. Este motivul pentru care
prevederile art. 627 alin. (2) NCC îl abilitează pe judecător ca, la cerere, să-l autorize pe
dobânditor să dispună de bun, dacă interesul respectiv a dispărut.
Aceleaşi prevederi sunt aplicabile şi în cazurile în care, deşi interesul care a justificat clauza
de inalienabilitate a bunului nu a dispărut, cererea dobânditorului este fondată pe un interes
superior. În aceste situaţii judecătorul va pune în balanţă cele două interese în conflict şi va
da prioritate celui pe care-l va considera mai important.
3. Nulitatea clauzei de inalienabilitate. Fiind inserată într-un act juridic, clauza de
inalienabilitate poate fi lovită de nulitate, dacă, spre exemplu, nu a fost justificată de un
interes serios şi legitim.
Potrivit art. 60 LPA, valabilitatea clauzei de inalienabilitate este guvernată de legea în vigoare
la momentul încheierii convenţiei sau a testamentului în care a fost inserată. Ca urmare şi
incidenţa sancţiunii nulităţii sale va fi analizată în funcţie de aceste prevederi.
Cum în această materie regula este nulitatea parţială a actului juridic, în principiu, nulitatea
clauzei de inalienabilitate nu atrage şi nulitatea întregului act.
Prin excepţie, atunci când clauza de inalienabilitate a fost inserată într-un contract şi a fost
determinantă pentru încheierea acestuia, nulitatea clauzei va atrage nulitatea întregului
contract [art. 627 alin. (3) NCC].
27
Caracterul determinant al clauzei de inalienabilitate este prezumat relativ în cazul
contractelor cu titlu oneros.
4. Clauza de inalienabilitate prezumată. Clauza de inalienabilitate poate fi expresă sau
subînţeleasă (implicită). Potrivit art. 627 alin. (4) NCC, ea este subînţeleasă în convenţiile din
care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau
determinabilă.
Astfel, este subînţeleasă clauza prin care donatorul îi impune donatarului să doneze, la rându l
său, imobilul care a făcut obiectul contractului de donaţie, primului copil care i se va naşte.
5. Transmisiunea bunurilor prin succesiune. Conform art. 627 alin. (5) NCC, clauza de
inalienabilitate nu poate împiedica transmisiunea pe cale succesorală a bunului la care se
referă. Astfel, chiar dacă bunul este afectat de o clauză de inalienabilitate, dobânditorul va
putea transmite proprietatea asupra acestuia, la decesul său, moştenitorilor legali sau celor
testamentari.
Dacă bunul a făcut obiectul unei substituţii fideicomisare dobânditorul nu-l va putea
transmite, la decesul său, decât substituitului desemnat de dispunător (a se vedea şi
comentariul consacrat art. 994 NCC).
Art. 628. Condiţiile de opozabilitate
(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a
creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă şi
îndeplineşte condiţiile de opozabilitate.
(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
(3) În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute pentru
dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă.
(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit,
ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului.
(5) Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de
inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează
acestei obligaţii. [art. 629 alin. (1) şi (3), art. 938 NCC]
Comentariu
1. Inopozabilitatea clauzei de inalienabilitate. Atunci când este inserată într-un contract
translativ de proprietate, clauza de inalienabilitate se supune regulilor care guvernează
efectele contractului. Interesează aici principiul relativităţii efectelor contractului, în
temeiul căruia acest act juridic nu va produce efecte decât între părţi. Ca urmare, atât
contractul, în întregul său, cât şi clauza de inalienabilitate inserată în el le vor fi inopozabile
terţilor.
Tot astfel, terţii nu pot fi obligaţi să cunoască conţinutul legatului cuprins într-un testament,
aşa că nu le va fi opozabilă nici clauza de inalienabilitate pe care acesta o conţine.
Acestea sunt motivele pentru care art. 628 alin. (1) NCC prevede că, pentru ca o clauză de
inalienabilitate să le fie opozabilă terţilor, trebuie îndeplinite condiţiile de opozabilitate
prevăzute de lege.
28
O clauză „nevalabilă”, repectiv o clauză care nu întruneşte condiţiile generale şi cele speciale
prevăzute de lege pentru validitatea sa, nu va fi însă opozabilă terţilor, chiar dacă au fost
îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.
2. Publicitatea clauzelor de inalienbilitate. Clauzele care au ca obiect bunuri pentru care
prin lege a fost instituit un sistem de publicitate devin opozabile terţilor numai prin
îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege [art. 628 alin. (2) NCC]. Astfel, în
cazul înstrăinării unor bunuri imobile, clauza de inalienabilitate va trebui notată în cartea
funciară.
3. Opozabilitatea clauzelor de inalienabilitate referitoare la bunuri mobile. Nu există un
sistem de publicitate generală aplicabil bunurilor mobile. Aceasta este motivul pentru care
prin art. 628 alin. (3) NCC se prevede că, în cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod
corespunzător, regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă.
Din interpretarea coroborată a prevederilor legale citate cu cele ale art. 938 NCC (a se vedea
şi comentariul consacrat acestui articol) deducem că nu va putea invoca dobândirea
proprietăţii prin posesie de bună-credinţă dobânditorul bunului mobil care a cunoscut pe
orice cale că acesta se afla sub incidenţa unei clauze de inalienabilitate în patrimoniul
înstrăinătorului. Este o chestiune de fapt, care va putea fi dovedită cu orice mijloc de probă.
4. Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate faţă de creditorii anteriori. Existenţa unei
clauze de inalienabilitate îi interesează şi pe creditorii chirografari ai dobânditorului deoarece,
în principiu, bunul afectat nu va putea fi supus urmăririi silite [a se vedea şi art. 629 alin. (3)
NCC]. Potrivit art. 628 alin. (4) NCC, clauza de inalienabilitate inserată într-un contract cu
titlu gratuit le va fi opozabilă nu numai creditorilor viitori ai dobânditorului, ci şi celor
anteriori dobândirii acestui bun.
5. Daune-interese. Dacă nu au fost îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege
pentru a face opozabilă terţilor, clauza de inalienabilitate sau dacă legea nu reglementează un
sistem de publicitate pentru bunurile de natura celui care a făcut obiectul acestei clauze,
beneficiarul său nu va mai avea posibilitatea să ceară anularea actului de înstrăinare încheiat
între dobânditor şi un terţ. Ca urmare şi revocarea actului pe care el l-a încheiat cu
dobânditorul, sancţiune prevăzută de art. 629 alin. (1) NCC, rămâne fără consecinţe practice
(nu poate conduce la redobândirea bunului de către înstrăinătorul iniţial).
În asemenea situaţii beneficiarul clauzei de inalienabilitate, care poate fi primul înstrăinător
sau un terţ, îi va putea cere daune-interese celui care a înstrăinat bunul cu nerespectarea
acestei clauze.
Art. 629. Sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate
(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării clauzei de
inalienabilitate de către dobânditor.
(2) Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot
să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
(3) Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp
clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Comentariu
29
1. Rezoluţiunea actului iniţial. Până la adoptarea noului Cod civil, în doctrină problema
sancţiunii care intervine în cazul nerespectării clauzei de inalienabilitate a fost controversată.
Potrivit unei prime opinii, prin încălcarea clauzei de inalienabilitate dobânditorul care a
înstrăinat bunul şi-a încălcat o obligaţie contractuală. Prin instituirea inalienabilităţii
convenţionale bunul nu este scos în afara circuitului civil general, aşa că încălcarea unei
asemenea clauze nu are semnificaţia nerespectării unei condiţii de validitate a actului juridic.
Or, nerespectarea unei obligaţii contractuale atrage rezoluţiunea actului. Deoarece
rezoluţiunea operează retroactiv, ea va conduce şi la desfiinţarea actului subsecvent,
conform regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis (a se vedea O. Ungureanu, C.
Munteanu, Tratat de drept civil, p. 175).
O a doua opinie este în sensul că sancţiunea care intervine este nulitatea relativă a actului
prin care s-a realizat încălcarea, cu condiţia ca actul din care s-a născut inalienabilitatea să fie
opozabil terţilor în condiţiile legii (a se vedea D. Chirică, Tratat de drept civil, p. 53).
Legiuitorul a optat pentru prima opinie. Astfel, în ceea ce priveşte actul juridic de înstrăinare,
care conţine clauza de inalienabilitate încălcată de dobânditor, noul Cod civil, prin art. 629
alin. (1), prevede că acesta poate fi rezolutat la cererea înstrăinătorului.
Soarta actului subsecvent este reglementată de alineatul următor.
2. Nulitatea relativă a actului subsecvent. Conform art. 629 alin. (2) NCC, nerespectarea
clauzei de inalienabilitate se sancţionează cu nulitatea relativă (anularea) a actului
subsecvent.
Actul subsecvent anulabil este actul juridic care a fost încheiat între dobânditorul iniţial, care
era obligat să respecte clauza de inalienabilitate şi o altă persoană, căreia i-a fost transmisă
proprietatea, deşi fuseseră îndeplinite formalităţile de publicitate sau, în cazul bunurilor
mobile, în pofida faptului că subdobânditorul cunoscuse pe orice cale existenţa acestei clauze.
Sunt anulabile nu numai actele translative de proprietate, ci şi acelea prin care bunul a fost
ipotecat sau gajat, pentru că şi aceste din urmă acte conţin în ele pericolul înstrăinării în
cazul urmăririi silite.
Titular al acţiunii în anulare este înstrăinătorul din actul care conţine clauza de
inalienabilitate. Dacă inalienbilitatea a fost stipulată în favoarea unui terţ şi acesta va putea
cere anularea actului sbsecvent.
3. Insesizabilitatea bunurilor inalienabile. Potrivit art. 629 alin. (3) NCC, inalienabilitatea
opreşte nu numai înstrăinarea bunului prin acte juridice între vii, ci şi urmărirea lor de către
creditorii dobânditorului. Legea poate să prevadă excepţii de la această regulă.
3. Limitele judiciare
Art. 630. Depăşirea inconvenientelor normale ale vecinătăţii
(1) Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât
cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate,
să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare
atunci când acest lucru este posibil.
(2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea
desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa
desfăşurarea acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri.
30
(3) Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de
ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei. (art. 61 LPA)
Comentariu
1. Limitarea dreptului de proprietate al titularului. Deşi, în principiu, exercitarea normală
a dreptului de proprietate, care respectă limitele legale ale acestui drept, nu poate cauza altora
un prejudiciu, în practică se pot ivi situaţii în care asemenea prejudicii pot apărea. Cum, pe de
o parte, este inechitabil ca terţii să suporte asemenea prejudicii iar, pe de altă parte, este
imposibilă identificarea şi reglementarea unor asemenea situaţii diverse, legiuitorul l-a abilitat
pe judecător să intervină şi să restabilească echilibrul între interesele celor doi proprietari
vecini aflaţi în conflict.
Rezultă din prevederile art. 630 alin. (1) NCC că echitatea este fundamentul unor asemenea
intervenţii ale judecătorului.
Situaţiile la care ne referim, deşi se aseamănă cu abuzul de drept, se diferenţiază de acesta
prin aceea că nu exerciţiul dreptului de proprietate este anormal, ci prejudiciile cauzate
vecinilor au acest caracter, dar şi prin absenţa culpei proprietarului care a cauzat
inconveninentele (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 127-128).
În temeiul textului de lege citat, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său de
proprietate, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de
judecată îl poate obliga la despăgubiri în folosul celui vătămat. Dacă acest lucru este posibil,
instanţa poate dispune şi restabilirea situaţiei anterioare.
2. Limitarea dreptului de proprietate aparţinând proprietarului vecin. Proprietarul are
dreptul de a trage toate foloasele posibile din exploatarea bunului său, dar în limitele
determinate de lege. Este însă posibil ca, în anumite cazuri, aceste limite să se dovedească
prea rigide, împiedicându-l pe proprietar să desfăşoare o activitate necesară sau utilă, care ar
cauza un prejudiciu minim vecinilor.
În asemenea situaţii judecătorul este abilitat să evalueze interesele celor doi proprietari vecini
şi să încuviinţeze desfăşurarea activităţii prejudiciabile, dacă prejudiciul cauzat ar fi minor.
Tot echitatea stă şi la baza acestei limitări judiciare a dreptului de proprietate al vecinilor,
care sunt astfel obligaţi să suporte inconveniente care le depăşesc pe cele normale în
raporturile de vecinătate.
Pentru acoperirea prejudiciilor suferite cei vătămaţi vor avea însă dreptul la despăgubire.
3. Măsuri provizorii. În ambele situaţii, reglementate de primele două alineate ale art. 630
NCC, judecătorul va putea lua, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru
prevenirea pagubei, dacă producerea acesteia este iminentă sau foarte probabilă. Asemenea
măsuri au caracter provizoriu, până la soluţionarea litigiului pe calea dreptului comun.
Conform art. 61 LPA, prevederile art. 630 NCC, pe care le-am comentat mai sus, se aplică
numai inconvenientelor cauzate după intrarea în vigoare a Codului civil.
Proprietatea publica
Definitie – Proprietatea publica este dreptul de proprietate ce apartine statului sau
unitatii administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaratia legii,
31
sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fie dobandite prin unul dintre modurile
prevazute de lege.
Titular – statul si unitatile administrativ-teritoriale.
Statul = subiect al dreptului de proprietate publica asupra bunurilor din domeniul
public de interes national.
Unitatile administrativ-teritoriale = subiect al dreptului de proprietate publica
asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al dreptului de
proprietate asupra bunurilor din domeniu public.
Obiectul acestui drept este dat de domeniul public, format din totalitatea bunurilor,
determinate potrivit unor criterii legale, ce apartin statului si unitatilor administrativ-
teritoriale.
Domeniul public este un ansamblu de bunuri, iar proprietatea publica este dreptul ce poarta
asupra acestor bunuri.
Asupra bunurilor din domeniu public, statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita
dreptul de proprietate publica.
Asupra bunurilor din domeniul privat, statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita
dreptul de proprietate privata.
Domeniul public cuprinde dreptul de proprietate al statului sau al unitatilor administrativ-
teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin destinatia legii, sunt de uz si de
utilitate publica.
Sunt bunuri de uz public acele bunuri care, prin natura lor sunt de folosinta generala, cum ar fi
pietele, drumurile, podurile,, la care au acces toti membri societatii.
Sunt bunuri de interes public acele bunuri care, prin natura lor, sunt destinate a fi folosite ori
exploatate in cadrul unui serviciu public, pentru desfasurarea unor activitati care intereseaza
intreaga societate sau o anumita colectivitate, fara a avea acces la folosinta lor concreta si
nemijlocita orice persoana sau toate persoanele, cum sunt dotarile tehnico-edilitare, cladirile
scolilor si spitalelor, teatrele si muzeele statului etc.
Criteriul de determinare a apartenentei unui bun la proprietatea publica este criteriul
destinatiei ori al afectatiunii bunului, uzului sau interesului public. Aceasta destinatie poate
rezulta din natura bunului sau din delclaratie expresa a bunului.
Oricare ar fi forma proprietatii (privata sau publica), pe continut se va regasi intotdeauna
exercitiul celor 3 atribute (posesia, folosinta, dispozitia), chiar daca acesta se va face in
modalitati specifice.
Bunurile obiect exclusiv al proprietatii publice : bogatiile de interes public ale subsolului,
spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea
teritoriala, resursele naturale ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege
organica. => bunurile enumerate expres de art. 136 alin (3) din Constitutie pot forma numai
obiectul dreptului de proprietate publica a statului, nu si al unitatilor administrativ-teritoriale.
Acestea din urma pot fi titulare ale dreptului de proprietate publica numai asupra acelor
bunuri declarate prin lege ca fiind in proprietatea publica a lor.
Bunurile proprietate publica fac parte din domeniul national, judetean sau local, dupa caz.
Domeniul public de interes national apartine statului.
Domeniul public de interes judetean apartine judetelor (consiliului judetean).
32
Domeniul public de interes local apartine comunelor, oraselor, municipiilor.
Dobandirea dreptului de proprietate publica
a) achizitii publice;
b) expropriere pentru cauza de utilitate publica;
c) donatie sau legat, (acceptat in conditiile legii, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa
dispunatorului, devine de uz ori de interes public);
d) conventie cu titlu oneros (daca bunul, prin natura lui ori prin vointa dobanditorului, devine
de uz ori de interes public);
e) transferul unui bun din domeniul privat al statului/unitatii administrativ-teritoriale in
domeniul public al acestora;
f) alte moduri stabilite de lege.
Trecerea bunurilor din proprietate privata a statului in proprietatea publica a acestuia se face
prin Hotarare de Guvern. Trecerea bunurilor proprietate privata a judetului in proprietatea
publica a acestuia se face prin Hotarare a Consiliului Judetean (respectiv Consiliul General al
Municiupiului Bucuresti). Trecerea bunurilor proprietate privata a comunelor, oraselor,
municipiilor in proprietatea publica a acestora se face prin Hotarare a Consiliului local (a
comunei, orasului, municiupului).
Daca bunul care urmeaza a fi trecut in domeniul public apartine unei SC la care statul sau o
unitate administrativ-teritoriala, oricare ar fi aceasta – judet, municiupiu, oras, comuna –, este
actionar, operatiune de trecere in domeniul public se poate face numai cu titlu oneros si cu
acordul adunarii generale a actionarilor SC respective.
Caractere juridice
Bunurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptibile, insesizabile.
Dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si in privinta dreptului de
proprietate publica, in masura in care ele sunt compatibile cu acesta din urma.
a) Dreptul de proprietate publica este inalienabil.
- bunurile proprietate publica nu pot fi instrainate, ele fiind scoase din circuitul civil general.
- inalienabilitatea opereaza numai atat timp cat bunul apartine domeniului public.
- bunurile proprietate publica pot fi date in administrare regiilor autonome sau institutiilor
publice sau pot fi concensionate ori inchiriate.
b) Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil.
- dreptul de proprietate publica este imprescriptibil atat extinctiv, cat si achizitiv.
- actiunea in revendicare privitoare la un bun proprietate publica poate fi exercitata oricand,
nestingandu-se niciodata.
- dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate publica nu poate fi dobandit de un tert
prin uzucapiune (prescriptie achizitiva), prin posesia de buna-credinta a bunurilor mobile,
ocupatiune.
33
c) Bunurile din domeniul public sunt insesizabile.
- bunurile din domeniul public nu pot fi urmarite si executate silit de catre creditorii statului
sau unitatii administrativ-teritoriale.
- asupra bunurilor proprietate publica nu se pot constitui garantii reale.
Dreptul de proprietate publica este susceptibil de orice limite reglementate de lege pentru
dreptul de proprietate privata, dar numai in masura in care asemenea limitari sunt compatibile
cu uzul ori interesul public caruia ii sunt destinate bunurile afectate acestui scop.
Limitele conventionale sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica.
Exercitarea dreptului de proprietate publica
Bunurile proprietate publica, in conditiile legii, pot fi:
- date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice;
- concensionate;
- inchiriate;
- date in folosinta gratuita institutiilor de utulitate publica.
Drepturile reale corespunzatoare proprietatii publice sunt:
1. dreptul de administrare;
2. dreptul de concensiune;
3. dreptul de folosinta cu titlu gratuit.
1. Dreptul de administrare
Constituirea si subiectele dreptului de administrare – bunurile proprietate publica sunt
incredintate, prin acte administrative, regiilor autonome, prefecturilor, autoritatilor publice
centrale si locale, precum si intitutiilor publice de interes national, judetean, orasenesc,
comunal. Astfel, art. 867 alin. 1 C. civ. dispune ca dreptul de administrare se constituie prin
hotarare a Guvernului, a consiliului judetean sau, dupa caz, a consiliului local, iar art. 868
alin. 1 desemneaza titularii acestui drept, anume el poate apartine regiilor autonome sau, dupa
caz, autoritatilor administratiei publice centrale sau locale si altor institutii publice de interes
national, judetean ori local.
D.p.d.v al naturii juridice a raporturilor care se stabilesc intre stat si beneficiarii dreptului de
administrare, acestea sunt raporturi de subordonare, iar darea in administrare a bunurilor
proprietate publica se face, de regula, prin acte administrative cu caracter individual.
Art. 868 alin. 2 C. civ. prevede ca titularul dreptului de administrare poate folosi si dispune de
bunul dat in administrare in conditiile stabilite de lege si, daca este cazul, de insusi actul de
constituire a acestui subiect de drept. De asmenea, avand in vedere tocmai natura raporturilor
de subordonare prin care ia nastere dreptul de administrare, art. 867. Alin. 2 C. civ. prevede
dreptul de control al organelor care au dispus constituirea lui asupra modului in care titularii
exercita dreptul de administrare.
34
Natura juridica a dreptului de administrare – dreptul de administrare este un drept real,
opozabil erga omnes, dar nu poate fi opus autoritatii publice care l-a constituit. Dreptul de
admiistrare poate, in anumite conditii, sa fie retras de autoritatea publica indrituita sa o faca,
pentru indeplinirea unor scopuri diferite. In conditiile legii si daca interesul public o impune,
organul care a decis contituirea dreptului de administrare in favoarea unui anumit titular sa
dispuna si revocarea acestui drept.
Caracterele juridice ale dreptului de administrare – din moment ce dreptul de administrare isi
are sorgintea in dreptul de proprietate publica, el va avea aceleasi caractere juridice ca si
acesta, anume este un drept inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. Dreptul de administrare
nu este susceptibil de dezmembrare, deoarece dezmembramintele dreptului de proprietate
nefiind, ca principiu, compatibile nici cu dreptul de proprietate publica pe care el se
intemeiaza si, cu atat mai putin, cu dreptul de administrare insusi.
Cu privire la insesizabilitate, regia autonoma nu poate constitui niciun fel de garantie cu
privire la bunurile proprietate publica aflate in administrarea sa, iar creditorii nu pot cere
executarea silita asupra acestor bunuri.
Continutul dreptului de administrare – este asemanator, dar nu identic cu cel al dreptului de
proprietate publica pe baza caruia s-a format. Art. 868 alin. 2 C. civ. dispune ca titularul
dreptului de administrare poate folosi si dispune de bunul dat in administrare, in conditiile
stabilite de lege si, daca este cazul, de actul de constituire.
Posesia semnifica elementul material al stapanirii bunului aflat in administrarea titularului sau
si nu difera de cel al titularului dreptului de proprietate publica ce apartine statului sau
entitatilor sale teritoriale. Cat priveste elementul psihologic al atributului posesiei, acesta este
corespunzator dreptului de administrare, si nu dreptul de proprietate publica pe baza caruia s-a
format.
Atributul folosintei formeaza substanta dreptului de administrare. El permite titularului
bunurilor astfel primite sa isi realizeze scopurile pentru care isi desfasoara activitatea, tinand
seama de uzul si de utilitatea publica a bunurilor incredintate.
Daca bunurile obiect al dreptului de administrare sunt frugifere, titularii lui vor putea culege
fructele produse, in chip diferit, dupa cum sunt regii autonome sau institutii publice. Astfel, in
timp ce regiile autonome care functioneaza ca intreprinderi economice vor folosi fructele
pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitatii lor si pentru realizarea de eventuale
beneficii, institutiile publice, fiind finantate de la buget, vor varsa la buget veniturile realizate.
Nu este exclusa posibilitatea ca actul de infiintare sa le permita, in mod exceptional, utilizarea
unor venituri realizate prin folosirea bunurilor aflate in administrarea lor, ca surse
extrabugetare de finantare.
Cat priveste atributul dispozitiei, art. 868 alin. 2 C. civ. trebuie interpretat in sensul ca el are in
vedere dispozitia materiala asupra bunurilor ce constituie obiect al dreptului de administrare,
utilizate conform destinatiei lor. In orice caz, titularii dreptului de administrare nu au drept de
dispozitie juridica asupra bunurilor astfel incredintate.
35
Revocarea dreptului de administrare – art. 868 C. civ. prevede ca dreptul de administrare se
stinge odata cu incetarea dreptului de proprietate publica asupra unui anumit bun sau prin
actul de revocare emis, in conditiile legii, daca interesul public o impune, de organul care l-a
constituit.
2. Dreptul de concesiune
Notiunea si efectele contractului de concesiune de bunuri proprietate publica – art. 871 C.
civ. nu contine o definitie a contractului de concesiune, dar textul dispune ca un concesionar
are dreptul si, in acelasi timp, obligatia de exploatare a bunului concesionat, in schimbul unei
redevente si pentru o durata determinata, cu respectarea conditiilor prevazute de lege si a
clauzelor contractului de concesiune.
Contractul de conesiune este definit de art. 1 alin. 2 din OUG nr. 54/2006, ca fiind acel
contract incheiat in forma scrisa, prin care o autoritate publica, denumita concedent,
transmite, pe o perioada determinata, unei alte persoane, denumita concesionar, care
actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun
proprietate publica, in schimbul unei sume de bani, numita redeventa.
Chiar daca art. 871 C. civ. nu precizeaza, atunci cand contractul de concesiune are ca obiect
bunuri proprietate publica a statului, calitatea de concedent o au ministerele sau alte organe de
specialitate ale administratiei publice centrale, iar atunci cand are ca obiect bunuri proprietate
publica a judetului, a orasului sau a comunei, aceasta calitate o vor avea, in mod
corespunzator, consiliile judetene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului
Bucuresti sau institutiile publice de interes local. Art. 871 C. civ. prevede ca poate avea
calitatea de concesionar orice persoana fizica sau persoana juridica.
Contractul de concesionare este un contract cu titlu oneros, nu va putea depasi 49 de ani
(aceasta durata poate fi prelungita prin acordul partilor) si, in principiu, subconcesiunea este
interzisa.
Procedura incheierii si continutul contractului de concesiune – art. 871 alin. 3 C. civ. dispune
ca procedura de concesionare, precum si incheierea, executarea si incetarea contractului de
concesiune sunt supuse conditiilor prevazute de lege.
In privinta exercitarii dreptului de concesiune, art. 872 C. civ. prevede ca titularul acestui
drept poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare asigurarii exploatarii bunului
concesionat. Sub sanctiunea nulitatii absolute, concesionarul nu poate instraina si nici nu
poate greva bunul dat in concesiune sau, dupa caz, bunurile destinate ori rezultate din
realizarea concesiunii, bunuri care, potrivit legii sau a actului constitutiv, trebuie sa fie
inapoiate concedentului la incetarea, din orice motive, a concesiunii. Art. 872 alin. 2 C. civ.
permite concesionarului sa dobandeasca in proprietatea sa fructele, precum si, in limitele
prevazute de lege si de actul de constituire, productele bunului concesionat.
Dreptul de concesionare este un drept real, temporar si inalienabil.
Incetarea contractului de concesiune – prin ajugere la termen, denuntarea unulaterala de catre
concedent, rezilierea unilaterala, disparitia obiectului concesiunii.
3. Dreptul de folosinta cu titlu gratuit
36
Nastere si continut juridic – modul de nastere a dreptului de folosinta este prevazut in art. 874
alin. 1 C. civ., potrivit cu care acest drept se acorda, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in
favoare institutiilor de utilitate publica. Asadar, dreptul de folosinta gratuita se naste prin acte
ale autoritatilor publice si are ca beneficiari numai persoane juridice fara scop lucrativ care
desfasoara activitatea de binefacere sau de utilitate publica ori servicii publice.
Este un drept real, temporar si permite titularului sau exercitarea unor prerogative asupra
bunurilor primite in folosinta.
Art. 874 alin. 2 C. civ. dispune ca, in lipsa unei dispozitii contrare, titularul dreptului de
folosinta, nu beneficiaza de fructele civile produse de bunul pe care l-a primit in folosinta
gratuit.
Incetarea dreptului de proprietate publica
Acest drept se stinge daca bunul:
- a pierit;
- a fost trecut in domeniul privat;
- a incetat uzul sau interesul public privitor la un asemenea bun, cu respectarea
conditiilor prevazute de lege.
II. Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate – Licență
Dreptul de proprietate se prezinta, de regula, pur si simplu, apartinand in exclusivitate unui
singur titular. Este insa posibil ca proprietatea asupra unui bun privit ut singuli sau asupra
unei mase de bunuri, ca universalitate, sa apartina concomitent mai multor titulari, mai multor
subiecte de drept. Sau este posibil ca titularul actual al dreptului de proprietate asupra unui
bun sa il fi dobandit printr-un act juridic lovit de nulitate relativa ori afectat de o conditie
rezolutorie. In asemenea situatii, dreptul de proprietate este afectat de modalitati.
In dreptul civil roman sunt cunoscute urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate:
- Proprietatea rezolubila;
- Proprietatea anulabila;
- Proprietatea comuna.
In cazul proprietatii rezolubile si al celei anulabile, practic, nu se ajunge la exercitiul
concomitent, de catre mai multe persoane, a atributelor dreptului de proprietate asupra unuia
si aceluiasi bun, mai degraba se poate spune ca exista vocatia unei asemenea exercitiu. De
aceea sunt numite modalitati teoretice ale dreptului de proprietate.
Proprietatea rezolubila
Dreptul de proprietate poate fi instrainat printr-un act juridic incheiat sub conditie rezolutorie
sau transmiterea lui poate aparea astfel in temeiul legii. Potrivit art. 1401 NCC, conditia este
rezolutorie atunci cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Ea nu suspenda
37
executarea obligatiei, ci numai obliga pe creditor a restitui ceea ce a primit, in caz de
neindeplinire a evenimentului prevazut in conditie. Dreptul transmis sub conditie rezolutorie
are o existenta nesigura in patrimoniul dobanditorului, pentru ca, daca nu se indeplineste
conditia, el va trebui sa restituie bunul transmitatorului.
De aceea, pendente conditione, adica pana la indeplinirea conditiei, teoretic, bunul care a
format obiectul actului de instrainare afectat de conditie rezolutorie apartine la doi proprietari:
transmitatorul are un drept de proprietate suspus insa conditiei suspensive, iar dreptul
dobanditorului este supus conditiei rezolutorii. Pentru transmitator, conditia suspensiva consta
in realizarea conditiei rezolutorii. Dreptul sau este suspendat pana la realizarea acesteia.
Daca se indeplineste conditia, obligatia transmitatorului dispare si el redevine proprietarul
bunului. Daca aceasta nu se indeplineste, dreptul de proprietate al dobanditorului se
consolideaza retroactiv.
Daca dobanditorul dreptului de proprietate sub conditie rezolutorie a constituit drepturi reale
asupra bunului astfel dobandit catre terti, in caz de indeplinire a conditiei, si aceste drepturi se
desfiinteaza cu efect retroactiv, prin aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius
accipientis.
Proprietatea anulabila
Proprietatea este anulabila atunci cand dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobandit
printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa. Actul nul relativ poate fi
confirmat de catre cel care poate invoca nulitatea sa, fie prin executare, fie prin neinvocarea
nulitatii in termenul de prescriptie extinctiva a actiunii in anulabilitate. Prin confirmarea
actului, fie expres, fie tacit, dreptul de proprietate al dobanditorului se consolideaza cu efect
retroactiv.
Proprietatea comuna
Art. 631. Noţiune
Dispoziţiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui
mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari.
[art. 555 alin. (2) NCC; Legea nr. 1/2000]
Comentariu
1. Proprietatea comună – modalitate a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate,
care, fie are doi sau mai mulţi titulari, îndreptăţiţi să-i exercite concomitent toate
prerogativele, fie a fost dobândit în temeiul unui act juridic anulabil sau al unui act afectat de
o condiţie rezolutorie, motive pentru care asupra existenţei sale viitoare planează
incertitudinea, este afectat de modalităţi.
Modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea comună, proprietatea anulabilă şi
proprietatea rezolubilă (a se vedea şi comentariul consacrat art. 555 alin. (2) NCC).
Articolul 631 NCC se referă, în primul rând, la elementul definitoriu al acelei modalităţi a
dreptului de proprietate privată care este proprietatea comună. Astfel, proprietatea comună
38
se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate privată are, concomitent, doi sau mai
mulţi titulari.
2. Izvoarele proprietăţii comune. În al doilea rând, textul art. 631 NCC se referă la izvorul
proprietăţii comune, care poate fi actul juridic sau un alt mod de dobândire a dreptului de
proprietate prevăzut de lege. Din categoria altor moduri de dobândire prevăzute de lege
amintim moştenirea; comunitatea legală a bunurilor soţilor; uzucapiunea, care poate conduce
la dobândirea dreptului de proprietate comună dacă şi posesia a fost exercitată în comun de
cel puţin două persoane (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 260);
reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu destinaţie forestieră, exploatate
la data preluării în cadrul unor forme asociative, reconstituire care se realizează în temeiul
Legii nr. 1/2000.
Art. 632. Formele proprietăţii comune
(1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele:
a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).
(2) Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.
(3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar. (art. 339, 646-647 NCC)
Comentariu
1. Coproprietatea şi devălmăşia. Potrivit art. 632 alin. (1) NCC, proprietatea comună
cunoaşte două forme: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.
Proprietatea comună pe cote-părţi, denumită şi coproprietate, se caracterizează prin aceea
că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracţionat între doi sau mai
mulţi titulari. Nu bunul este împărţit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate
asupra sa este fracţionat în mod ideal şi abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o
cotă-parte din drept (a se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi…,
p. 9-20). Atunci când obiect al proprietăţii comune este o universalitate de bunuri, această
modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”. De aceea s-a şi spus că, pe când
coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a
patrimoniului (L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2001, p. 159).
Devălmăşia este o formă a proprietăţii comune ce se caracterizează prin aceea că bunul
aparţine tuturor coproprietarilor, fără ca aceştia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din
dreptul de proprietate asupra acelui bun (C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 188). Soţii
supuşi regimului comunităţii legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate
devălmaşă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei (art. 339
NCC).
2. Formele coproprietăţii. Proprietatea comună pe cote-părţi este şi ea de două feluri:
proprietatea comună obişnuită şi proprietatea comună forţată.
Din modul în care sunt redactate alin. (2) şi (3) ale art. 632 rezultă că diferenţierea între cele
două forme ale coproprietăţii se face în funcţie de împrejurarea dacă acestea pot fi făcute sau
nu să înceteze prin partaj.
39
Coproprietatea obişnuită poate înceta prin partaj, care poate fi atât voluntar, cât şi judiciar,
caracterul temporar fiind astfel de esenţa sa.
Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, în principiu, coproprietatea forţată nu poate
înceta prin partaj.
În cazuri excepţionale, coproprietatea forţată poate înceta prin partaj voluntar.
Există însă şi alte trăsături care diferenţiază cele două forme ale coproprietăţii, pe care le vom
evidenţia atunci când vom comenta prevederile art. 646 şi 647 NCC.
Art. 633. Prezumţia de coproprietate
Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. [art.
916 alin. (1), art. 918, art. 919 alin. (3), art. 920 NCC]
Comentariu
1. Stăpânirea în comun a unui bun. Stăpânirea în comun a unui bun, exercitată de două sau
mai multe persoane, dă naştere unei prezumţii relative de coproprietate.
Reglementarea îşi găseşte fundamentul în prevederile art. 919 alin. (3) NCC, conform cărora,
până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar. Prin extensie, posesia exercitată
în comun face ca posesorii să fie consideraţi proprietari. Coroborarea prevederilor art. 633
NCC cu acelea consacrate posesiei ne conduce la concluzia că, prin „stăpânirea” unui bun,
trebuie să înţelegem numai posesia, în înţelesul acordat termenului de prevederile art. 916
alin. (1) NCC, iar nu orice folosire a bunului. Ca urmare, nu vor da naştere unei prezumţii de
coproprietate cazurile care, potrivit art. 918 NCC, nu constituie posesie şi nici stăpânirea unui
bun imobil înscris în cartea funciară (art. 919 alin. (3) teza a II-a NCC). În cazul stăpânirii
bunului comun de unul singur dintre coproprietari, nu mai operează prezumţia reglementată
de art. 633 NCC, coproprietatea urmând să fie dovedită cu alte mijloace de probă. Posesia
exercitată de unul singur dintre coproprietari va putea însă conduce chiar şi la dobândirea
dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului comun stăpânit, prin uzucapiune (a se
vedea: TS, secţ. civ., dec. nr. 1903/1975, în CD 1975 p. 66-68 şi O. Ungureanu, C. Munteanu,
Tratat de drept civil, p. 304-305), art. 675 NCC evocând această posibilitate. La un asemenea
rezultat se poate ajunge doar atunci când coproprietarul a intervertit detenţia în posesie ut ilă,
printr-unul din modurile prevăzute de art. 920 NCC, de vreme ce, potrivit art. 918 alin. (1) lit.
c) NCC, fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar, în proporţie cu cotele-părţi
ce revin celorlalţi coproprietari.
Coproprietatea obişnuită
Art. 634. Întinderea cotelor-părţi
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi
poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit
prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.
Comentariu
40
1. Fracţionarea dreptului de proprietate. În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi nu
bunul se fracţionează (niciunul dintre titulari nu este proprietarul exclusiv al unei fracţiuni
materiale din bun), ci dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei
cote-părţi, ideală şi abstractă, din dreptul de proprietate, exprimată matematic, printr-o fracţie
ordinară, fracţie zecimală sau în procente. Din împrejurarea că niciunul dintre coproprietari nu
este proprietarul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun decurge consecinţa că niciunul
dintre ei nu poate înstrăina bunul în întregul său ori în parte. Fiind titularul exclusiv al unei
cote-părţi din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar va putea însă înstrăina această cotă,
situaţie în care dobânditorul îi va lua locul în cadrul coproprietăţii.
2. Egalitatea cotelor-părţi. Alineatul (2) al art. 634 NCC instituie o nouă prezumţie
relativă, conform căreia cota fiecărui coproprietar este considerată a fi egală. Atunci când
coproprietatea are ca izvor un act juridic (contract sau legat), dovada inegalităţii cotelor se va
putea face numai prin înscrisuri. Ipoteza avută în vedere de legiuitor este aceea în care
întinderea cotelor-părţi nu este indicată chiar în cuprinsul actului de dobândire. Atunci când
actul juridic conţine şi menţiuni referitoare la întinderea cotelor-părţi care le revin
coproprietarilor prezumţia este inutilă şi inoperantă.
Art. 635. Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari
Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu
cota lor parte din drept.
Comentariu
1. Criteriul repartizării beneficiilor şi a sarcinilor coproprietăţii. Articolul 635 NCC
conţine o regulă cu caracter general consacrată drepturilor şi obligaţiilor coproprietarilor,
potrivit căreia proporţia în care fiecare coproprietar este îndreptăţit să beneficieze de utilitatea
bunului comun şi întinderea obligaţiilor ce-i revin sunt determinate de mărimea cotei-părţi
care-i aparţine. Regula enunţată este determinată de coexistenţa a două elemente
caracteristice acestei modalităţi a dreptului de proprietate: un aspect colectiv, care pune în
evidenţă stăpânirea în comun a bunului care formează obiectul coproprietăţii şi un element
individual, care derivă din apartenenţa unei cote-părţi ideale şi abstracte din drept la
patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale
principale, p. 260).
2. Beneficiile coproprietăţii. Beneficiile care-i revin fiecărui coproprietar cuprind
posibilitatea de a poseda bunul, de a-l folosi şi a-i culege fructele şi de a participa la
exercitarea dreptului de dispoziţie.
3. Sarcinile coproprietăţii. Noţiunea de sarcini ale coproprietăţii este folosită în sens larg.
Astfel, ea cuprinde atât sarcinile reale, cum sunt obligaţiile propter rem impuse de legislaţia
funciară, cât şi obligaţia de a contribui la acoperirea cheltuielilor necesare pentru întreţinerea,
conservarea şi administrarea bunului comun (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale
principale, p. 226). Acestora li se pot adăuga obligaţiile scriptae in rem, dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi drepturile reale de garanţie, dacă bunul comun face obiectul unui
asemenea drept (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 275). Regula de bază
41
instituită de prevederile art. 635 NCC are un caracter supletiv şi este dezvoltată în cuprinsul
articolelor următoare.
Art. 636. Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă
(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă
destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
(2) Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului
comun poate fi obligat la despăgubiri. (art. 640-641 NCC)
Comentariu
1. Exercitarea dreptului de folosinţă. Articolul 636 alin. (1) NCC reglementează folosinţa
bunului comun, realizată prin acte materiale, situaţia actelor juridice fiind reglementată de
art. 640 şi art. 641 NCC. Aspectul colectiv al coproprietăţii impune ca pentru orice măsură
referitoare la bunul comun să fie obţinut acordul tuturor coproprietarilor, aceasta fiind regula
unanimităţii. Coproprietarii pot încheia, astfel, o înţelegere referitoare la modul de folosire a
bunului, situaţie în care folosinţa materială se va realiza conform celor convenite de părţi.
Dacă nu a fost încheiată o asemenea înţelegere, nu este necesar şi nici nu ar fi posibil ca
pentru fiecare act de folosire materială a bunului, săvârşit de unul dintre coproprietari, acesta
să fie nevoit să ceară acordul celorlalţi, fiind suficientă şi simpla toleranţă din partea
acestora. Folosinţa se va realiza conform regulilor stabilite de art. 636 NCC. Primul alineat al
art. 636 NCC consacră dreptul fiecăruia dintre coproprietari de a folosi bunul comun, dar şi
obligaţia de a nu se aduce atingere drepturilor similare ale celorlalţi coproprietari. În funcţie
de caracteristicile bunului comun, actele de folosinţă pot fi exercitate concomitent sau
succesiv de către coproprietari. Acelaşi alineat le impune coproprietarilor şi obligaţia de a nu
schimba destinaţia bunului comun, ceea ce implică şi menţinerea modului de utilizare (a se
vedea, în acest sens, TS, secţ. civ., dec. nr. 549/1978, în CD 1978). Obligaţia de a nu schimba
destinaţia bunului comun atrage şi interdicţia efectuării oricăror lucrări care ar putea conduce
la un asemenea rezultat, dar şi a unor lucrări de transformare sau renovare, dacă nu există
acordul tuturor coproprietarilor. Soluţia se justifică prin aceea că toate aceste acţiuni sunt
manifestări ale dreptului de dispoziţie materială, în privinţa căruia operează regula
unanimităţii.
2. Răspunderea copărtaşilor. Alineatul (2) al textului analizat reglementează răspunderea
copărtaşului care a exercitat abuziv folosinţa bunului comun. Este prevăzută expres
sancţiunea aplicabilă acestui copărtaş, ea constând în obligarea la despăgubiri faţă de ceilalţi
copărtaşi. Pentru ca sancţiunea obligării la despăgubiri să fie aplicabilă este necesar ca
folosinţa exclusivă să fi fost exercitată împotriva voinţei celorlalţi coproprietari. Dezacordul
coproprietarilor se poate manifesta fie prin încercarea de a folosi şi ei bunul comun, oprită de
refuzul coproprietarului care exercită această folosinţă exclusiv, fie prin aducerea la
cunoştinţa acestuia din urmă, în orice alt mod, a voinţei lor de a nu îngădui această situaţie.
Încălcarea regulilor de exercitare a dreptului de folosinţă, stabilite de lege, constituie un delict
civil, aşa că răspunderea coproprietarului va fi una delictuală. Constituie astfel de delicte
nu numai folosinţa exclusivă, ci şi încălcarea obligaţiei de a nu schimba destinaţia bunului
comun. Acţiunea prin care se cer despăgubiri este prescriptibilă în termenul general de
prescripţie de 3 ani.
42
Art. 637. Fructele bunului comun
Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor
parte din drept. [art. 550 alin. (1) NCC]
Comentariu
1. Dreptul la fructe. Prevederea legală pe care o analizăm face o aplicare particulară a
dispoziţiilor art. 550 alin. (1) NCC, conform cărora fructele şi productele se cuvin
proprietarului. Ca urmare, regula pe care o instituie se va aplica nu numai în privinţa fructelor,
ci şi în aceea a productelor bunului comun. Dacă în cazul bunului care face obiectul
proprietăţii exclusive fructele i se cuvin în totalitate proprietarului, logic este ca, atunci când
bunul aparţine mai multor persoane, fructele să li se cuvină tuturor. În această ultimă situaţie
apare însă necesitatatea instituirii unui criteriu de distribuire al fructelor între coproprietari,
iar acesta nu putea fi altul decât mărimea cotei-părţi din dreptul de proprietate pe care o are
fiecare. Prevederile art. 637 NCC exprimă cele două idei al căror fundament l-am arătat mai
sus: a) fructele bunului comun se cuvin tuturor coproprietarilor; b) distribuirea fructelor între
coproprietari se face în funcţie de proporţia pe care o reprezintă cota-parte a fiecăruia din
dreptul de proprietate. Aceste idei au fost prefigurate de jurisprudenţa recentă (ICCJ, secţ. civ.
şi de propr. int., dec. nr. 6954/2004, în BC nr. 3/2005, p. 29). Regulile enunţate de art. 637
NCC sunt aplicabile indiferent de natura fructelor: naturale, industriale sau civile.
Observaţia se impune având în vedere că, sub imperiul Codului civil de la 1864, a existat
controversă în ceea ce priveşte dobândirea fructelor industriale, atunci când obţinerea lor este
rodul muncii unuia singur dintre coproprietari (pentru prezentarea evoluţiei jurisprudenţei şi a
poziţiilor doctrinare în această problemă, a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p.
221-223).
Art. 638. Dreptul la restituirea cheltuielilor
(1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are
dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac
parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi
pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu
excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri
este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este
supus prescripţiei, potrivit dreptului comun. ( art. 635, 669 NCC)
Comentariu
1. Restituirea cheltuielilor. Deşi poartă denumirea „dreptul la restituirea cheltuielilor” acestă
problemă este reglementată doar de primul alineat al art. 638 NCC, celelalte două alineate
referindu-se la drepturile pe care le au coproprietarii în cazul însuşirii fructelor de unul singur
dintre ei. Primul alineat are în vedere situaţia în care numai unul dintre coproproprietari a
suportat cheltuielile producerii fructelor industriale sau pe cele ale culegerii fructelor de orice
natură. Acestea se încadrează în categoria sarcinilor coproprietăţii, care trebuie suportate de
43
toţi coproprietarii, proporţional cu cota lor parte din drept (art. 635 NCC). Prevederile art.
635, mai sus citate, constituie fundamentul dreptului coproprietarului care a suportat singur
cheltuielile de a le cere celorlalţi coproprietari restituirea. Pentru coproprietari obligaţia de a
suporta cheltuielile de administrare a bunului, inclusiv cele făcute cu producerea şi culegerea
fructelor, este divizibilă, aşa că restituirea se poate pretinde de la fiecare, proporţional cu
cota-parte din dreptul de proprietate care-i revine.
2. Situaţia fructelor însuşite de un singur coproprietar. Faptul că a suportat singur
cheltuielile producerii sau ale culegerii fructelor nu-i conferă coproprietarului drepturi
suplimentare asupra acestora, ci doar dreptul de a pretinde restituirea cheltuielilor. Modul în
care ceilalţi coproprietari îşi vor putea valorifica propriile drepturi la fructele naturale şi la
cele industriale diferă după cum acestea mai există sau nu în patrimoniul coproprietarului
care şi le-a însuşit, conform distincţiilor pe care le face alin. (2) al art. 638 NCC, soluţiile
preconizate de legiuitor fiind inspirate de cele propuse în doctrină (a se vedea Fr. Deak, Tratat
de drept succesoral, p. 502). Regula este aceea că fructele naturale şi fructele industriale ale
bunului comun, însuşite de un coproprietar, fac parte din masa partajabilă, deci sunt
considerate a fi tot bunuri comune. Pentru ca acestă regulă să fie aplicabilă, este necesară
întrunirea a două condiţii: a) fructele să existe în patrimoniul coproprietarului care şi le-a
însuşit; b) fructele să poată fi identificate distinct de alte fructe de acelaşi fel, existente în
patrimoniul respectiv. Prima condiţie, mai sus expusă, nu este îndeplinită dacă fructele au fost
consumate, înstrăinate sau au pierit. Dacă nu sunt întrunite cele două condiţii enunţate mai sus
se naşte dreptul la despăgubiri al coproprietarului interesat, acesta având posibilitatea să
solicite echivalentul fructelor, proporţional cu cota sa parte din drept. Această posibilitate nu
există dacă fructele au pierit fără culpa celui care şi le-a însuşit („în mod fortuit”).
Fructele civile ale bunului, constând într-o sumă de bani, însuşite de un singur coproprietar,
sunt considerate că există întotdeauna pentru că nu este de conceput un echivalent al acestora
(ar fi vorba tot de o sumă de bani). Este motivul pentru care legiuitorul, prin alin. (3) al art.
638 NCC, consacră dreptul celorlalţi coproprietari de a pretinde partea lor din aceste fructe,
de la cel care şi le-a însuşit, fără nicio distincţie.
3. Incidenţa prescripţiei extinctive. Partajarea fructelor naturale şi a celor industriale, dacă
acestea există în patrimoniul coproprietarului care şi le-a însuşit şi pot fi identificate distinct,
poate fi cerută oricând, pentru că acţiunea de partaj este imprescriptibilă (art. 669 NCC).
Dreptul de a pretinde despăgubiri, în cazurile în care partajarea fructelor naturale şi industriale
nu mai este posibilă, ca şi dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de
un singur coproprietar sunt drepturi de creanţă, aşa că sunt prescriptibile în termenul general
de prescripţie de 3 ani.
Art. 639. Modul de folosire a bunului comun
Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de
neînţelegere, prin hotărâre judecătorească. (art. 635-638 NCC)
Comentariu
1. Partajul folosinţei. Coproprietarii pot stabili ei înşişi modul de folosinţă a bunului comun,
situaţie în care regulile referitoare la actele materiale de folosinţă, repartizarea cheltuielilor
necesare pentru întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun şi cele privind
44
dreptul la fructe vor fi cele stabilite de ei, neaplicându-se cele conţinute de articolele 635-638
NCC. Pentru ca o asemenea înţelegere să fie valabilă, este necesar acordul tuturor
coproprietarilor, ceea ce constituie o aplicaţie a regulii unanimităţii. Cea mai importantă
prevedere conţinută de art. 639 NCC este aceea care consacră expres dreptul instanţei de
judecată de a dispune, la cererea oricărui coproprietar, partajul folosinţei bunului comun,
chestiune care a constituit obiect de controversă sub imperiul vechii reglementări (a se vedea:
C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 167 şi O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept
civil, p. 304). Partajarea folosinţei se poate realiza fie prin împărţirea utilizării în raport cu
anumite părţi materiale din bun, ceea ce nu implică însă şi fracţionarea materială a bunului, fie
prin împărţirea timpului în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parţiale a
bunului de către fiecare dintre coproprietari (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale,
p. 265).
Art. 640. Actele de conservare
Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul
celorlalţi coproprietari. (art. 641 NCC)
Comentariu
1. Excepţie de la regula unanimităţii. Articolele 640 şi 641 NCC reglementează modul în
care pot fi încheiate actele juridice referitoare la bunul comun. Astfel, art. 640 NCC se referă
la actele de conservare, adică la acele acte care au ca efect menţinerea unui drept în starea
actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale. Fac parte din această categorie:
întreruperea cursului unei prescripţii, prin formularea unei cereri de chemare în judecată;
înscrierea unei ipoteci; îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară în cazul unui act
translativ de proprietate; actele juridice încheiate cu terţii pentru repararea unui imobil
ameninţat cu prăbuşirea şi altele asemenea (a se vedea: C. Bîrsan, Drepturile reale principale,
p. 170; V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 266). Având în vedere finalitatea lor, care,
prin definiţie, nu poate fi prejudiciabilă pentru drepturile niciunuia din coproprietari, actele de
conservare pot fi încheiate de oricare dintre ei, fără acordul celorlalţi, ceea ce constituie o
excepţie de la regula unanimităţii.
Art. 641. Actele de administrare şi de dispoziţie
(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,
cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute
numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.
(2) Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de
a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin
raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor
putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul
coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv
la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.
45
(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziţie. [art. 642, art. 636 alin. (1) NCC; art. 62 LPA]
Comentariu
A. Actele de administrare
1. Noţiune. Actul de administrare este acel act juridic prin care se realizează o normală
punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu. Fac parte din categoria actelor de
administrare: încheierea contractelor de locaţiune, cu excepţia locaţiunilor care au o durată
mai mare de trei ani; cesiunile de venituri imobiliare; încasarea sau valorificarea fructelor sau
a veniturilor produse de un bun şi altele asemenea.
2. Regula unanimităţii. În aplicarea Codului civil de la 1864 s-a considerat că aceste acte
trebuie încheiate cu respectarea regulii unanimităţii, temperată, în cazurile în care se
dovedeau a fi indispensabile şi profitabile tuturor coproprietarilor, prin recurgerea la
instituţiile gestiunii de afaceri, mandatului tacit (a se vedea TS, secţ. civ., dec. nr. 884/1968, în
RRD nr. 1/1969, p. 152; TS, secţ. civ., dec. nr. 361/1968, în CD 1968, p. 65; TS, secţ. civ.,
dec. nr. 106/1969, în RRD nr. 5/1969, p. 175) sau a abuzului de drept (Trib. jud. Timiş, dec.
nr. 614/1970, nepublicată, citată de O. Popa, P. Pordea, Gh. Oprea, Elemente de
caracterizare a abuzului de drept în materie civilă, în RRD nr. 9/1971, p. 61). Pe aceste
temeiuri, cărora li s-a adăugat şi convenţia de societate încheiată între copărtaşi, au fost
considerate valabil încheiate acte juridice de administrare de către un singur coproprietar (a se
vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 170-171).
3. Regula majorităţii şi excepţiile de la această regulă. Noul Cod civil se inspiră din
cazuistica pe care au trebuit s-o soluţioneze instanţele de judecată şi creează un regim suplu
de încheiere a actelor de administrare, reducând la minim numărul situaţiilor în care regula
unanimităţii este aplicabilă. Regula unanimităţii este înlocuită cu regula majorităţii (V.
Stoica, Drepturile reale principale, p. 266) în cazul unor acte de administrare, cum sunt
încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunea de venituri imobiliare şi altele
asemenea. Aceste acte vor putea fi încheiate cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea
cotelor-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului comun [art. 641 alin. (1) NCC]. Legea
prevede că actele de natura celor menţionate mai sus pot fi încheiate „numai” cu acordul
coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi, ceea ce înseamnă că, dacă această
majoritate nu a fost întrunită, actul poate fi lovit de sancţiunile prevăzute de art. 642 NCC.
Legiuitorul s-a preocupat şi de protejarea interesului fiecărui coproprietar, prevăzând şi unele
situaţii în care este necesar şi acordul acestuia, chiar dacă majoritatea s-a realizat şi fără acest
acord. Este vorba despre actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea
unui coproprietar de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte, ori care impun acestuia o
sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi
coproprietari [art. 641 alin. (2) NCC]. Pentru a preveni situaţiile în care dreptul unui
coproprietar de a se opune la încheierea unui act de administrare este exercitat abuziv, prin
alin. (3) al art. 641 NCC a fost abilitată instanţa de judecată să-i suplinească acordul, la
solicitarea coproprietarului sau a coproprietarilor interesaţi. Instanţa va putea pronunţa o
46
asemenea hotărâre dacă un coproprietar se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de
administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului. Hotărâri judecătoreşti de
suplinire a consimţământului vor putea fi pronunţate şi în cazurile în care un coproprietar se
află în imposibilitate de a a-şi exprima voinţa în raport cu încheierea unui act de administrare.
B. Actele de dispoziţie
4. Noţiune. Dreptul de dispoziţie este atributul esenţial al dreptului de proprietate, acesta fiind
motivul pentru care regula unanimităţii trebuie să fie respectată la încheierea actelor juridice
prin care el este exercitat. Dintre cele două componente ale dreptului de dispoziţie, art. 641
alin. (4) teza I NCC se referă numai la dispoziţia juridică, dispoziţia materială fiind tratată în
art. 636 alin. (1) NCC (a se vedea comentariul consacrat acestui articol). Actele prin care se
exercită dreptul de dispoziţie juridică sunt cele prin care bunul comun este înstrăinat sau
grevat cu o garanţie reală, cele prin care se constituie dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate şi altele asemenea.
5. Acte încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor. Legea nu cere ca la încheierea unor
asemenea acte juridice să participe toţi coproprietarii, ci doar ca ei să-şi dea acordul în acest
sens, acord ce poate fi expres sau tacit [a se vedea şi art. 642 alin. (1) NCC]. O serie de acte
juridice, care pot afecta drepturile coproprietarilor, fie prin faptul că aceştia se văd lipsiţi de
unele din drepturile lor, fără a primi un echivalent, fie prin aceea că sunt lipsiţi o perioadă
mare de timp de atributul folosinţei, chiar dacă ar urma să primească un echivalent, fie prin
suportarea unor cheltuieli voluptuarii, sunt asimilate actelor de dispoziţie, cu consecinţa
supunerii încheierii lor regulii unanimităţii. Alineatul (4) al art. 641 NCC asimilează actelor
de dispoziţie, care trebuie încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor, patru categorii de acte
juridice care au ca obiect bunul comun: a) orice act juridic cu titlu gratuit; b) cesiunile de
venituri imobiliare încheiate pe termen mai mare de 3 ani; c) locaţiunile încheiate pe termen
mai mare de 3 ani; d) actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului. Sub aspectul
tehnicii legislative, modul de redactare a alin. (4) este criticabil pentru că, după ce, în prima sa
parte, face menţiune despre actele de folosinţă cu titlu gratuit, în partea finală se referă expres
la „orice act juridic cu titlu gratuit”, formulare care include şi prima categorie de acte.
Potrivit art. 62 LPA, dispoziţiile art. 641 NCC se aplică numai actelor juridice încheiate după
intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Art. 642. Sancţiunile
(1) Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului.
(2) Coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile
posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii
actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor,
cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.
[art. 641, art. 643, 951 alin. (1) NCC]
Comentariu
1. Inopozabilitatea actelor de administrare şi a actelor de dispoziţie. Problema sancţiunii
care intervine în cazul încheierii unui act de înstrăinare a bunului comun de către un singur
coproprietar a fost controversată până la adoptarea noului Cod civil (a se vedea, pentru
47
prezentarea soluţiilor propuse, O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 307-309),
în general considerându-se că vânzarea nu va fi nulă, ci sub condiţia rezolutorie a atribuirii
bunului, cu ocazia partajului, în lotul altui coproprietar. Consecinţele unei asemenea soluţii
sunt acelea că, dacă la partaj bunul va fi atribuit în lotul înstrăinătorului, vânzarea se
consolidează, iar dacă acesta va fi atribuit în lotul altui coproprietar, vânzarea se va desfiinţa
retroactiv (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 322/1993, în Dreptul nr. 4/1994; ICCJ, secţ. civ.
şi de propr. int., dec. nr. 965/2005, în Dreptul nr. 4/2006, p. 280, potrivit căreia însă temeiul
desfiinţării îl constituie lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, ceea ce ar atrage aplicarea
regulilor vânzării lucrului altuia). În concepţia noului Cod civil partajul nu mai are efect
retroactiv, acesta fiind unul din motivele pentru care a fost imaginată o altă sancţiune pentru
actele juridice încheiate cu nerespectarea regulii unanimităţii şi anume inopozabilitatea.
Inopozabilitatea este o sancţiune specifică, distinctă de nulitate şi care nu pune în discuţie
valabilitatea sau nevalabilitatea titlului. Beneficiarul său nu-l va putea însă invoca faţă de terţi,
nici chiar în cazul unui litigiu, ca şi când acest titlu nu ar exista. Domeniul inopozabilităţii
este format din actele juridice de administrare şi cele de dispoziţie pentru încheierea cărora
art. 641 NCC cere existenţa acordului tuturor coproprietarilor. Inopozabilitatea poate fi
invocată numai de coproprietarul care nu a participat la încheierea actului sau care nu şi-a dat
în alt mod consimţământul, expres sau chiar tacit, la încheierea acestuia.
2. Exercitarea acţiunilor posesorii. De vreme ce, faţă de coproprietarul care poate invoca
inopozabilitatea, actul nu există, acesta nu va putea fi invocat nici ca temei al folosinţei de
către beneficiar, iar, potrivit art. 642 alin. (2) NCC, primul va putea exercita împotriva celui
de al doilea acţiunile posesorii. Acţiunile posesorii pot fi exercitate cu condiţia ca
beneficiarul actului să fi intrat în posesia bunului şi să nu fi intervenit partajul. Dacă a expirat
termenul de un an prevăzut de art. 951 alin. (1) NCC pentru exercitarea acţiunilor posesorii,
coproprietarul vătămat va putea formula o acţiune în revendicare, în condiţiile prevăzute de
art. 643 NCC (a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 271).
Efectul admiterii acţiunii posesorii este readucerea bunului comun în posesia tuturor
coproprietarului, iar nu doar în aceea a reclamantului. Coproprietarul care nu şi-a dat acordul
la încheierea actului prin care a fost lipsit de folosinţa bunului este îndreptăţit să le pretindă
daune-interese coproprietarilor care au participat la încheierea acestuia, sub rezerva dovedirii
prejudiciului.
Art. 643. Acţiunile în justiţie
(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice
acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare.
(2) Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor.
Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.
(3) Când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de
judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul
şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor
persoane. (art. 63 LPA; art. 67 NCPC)
Comentariu
48
1. Controversa privind formularea acţiunilor în justiţie de un singur coproprietar.
Problema formulării acţiunilor în justiţie, prin care se apără dreptul de proprietate comună,
îndeosebi a acţiunii în revendicare, de un singur coproprietar, a primit răspunsuri
contradictorii. Controversa a pornit de la modul în care este calificată acţiunea în
revendicare: act de dispoziţie sau act de conservare. Potrivit unei prime opinii, acţiunea în
revendicare este un act de dispoziţie, motiv pentru care nu ar putea fi formulată decât de toţi
coproprietarii împreună, scopul unei asemenea acţiuni fiind recunoaşterea dreptului de
proprietate al reclamantului, în întregul său, iar nu doar a unei cote-părţi ideale din acest drept
(a se vedea: TS, col. civ., dec. nr. 662/1960, în CD 1960, p. 356; I. Lulă, Opinii referitoare la
la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul nr.
4/2002, p. 75-84). Recent a fost exprimată şi opinia că acţiunea în revendicare este un act de
conservare, date fiind efectele sale, care constau în readucerea bunului revendicat în posesia
proprietarului şi întreruperea prescripţiei. Ca urmare, ea ar putea fi formulată şi de un singur
coproprietar (a se vedea: D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de un
singur coproprietar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 23-30; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de
drept civil, p. 428-429; Ch. Laroumet, Droit civil, p. 153-154). În sprijinul opiniei potrivit
căreia acţiunea în revendicare poate fi formulată şi de un singur coproprietar, am adăugat noi
argumente (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p. 255), arătând că:
– drepturile coproprietarilor nu poartă asupra câte unei fracţiuni materiale din bun, ci asupra
întregului bun, motiv pentru care fiecare din ei este proprietarul întregului bun (a se vedea Ch.
Laroumet, Droit civil, p. 147), chiar dacă dreptul său nu este unul exclusiv;
– acolo unde există un drept există şi o acţiune care-l apără, motiv pentru care trebuie să-i
recunoaştem şi coproprietarului posibilitatea de a se apăra contra uzurpărilor comise de terţi.
Un moment important în consolidarea ideii admisibilităţii acţiunii în revendicare a bunului
comun, formulată de un singur coproprietar, l-a constituit adoptarea de către Curtea europeană
a drepturilor omului a deciziei sale din 14 decembrie 2006, prin care a soluţionat cauza Lupaş
şi alţii c/României (a cărei traducere în limba română a fost publicată în M.Of. nr. 464 din 10
iulie 2007). Curtea a considerat că respectarea regulii unanimităţii, cu consecinţa respingerii
ca inadmisibilă a unei acţiuni în revendicarea bunului comun, exercitată de un singur
coproprietar, atunci când, din motive obiective, cum sunt imposibilitatea identificării unora
din coproprietari sau refuzul nejustificat al unora de a lua parte la procedură, nu a fost posibilă
formularea sa de către toţi coproprietarii, constituie o încălcare a dreptului la un tribunal,
componentă a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 din Convenţie (a se vedea şi
V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 268-269). Hotărârea CEDO a şi avut ecou în
jurisprudenţa românească, într-o decizie arătându-se că „instanţele trebuie să analizeze regula
unanimităţii în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei şi să se stabilească deplin situaţia
de fapt în funcţie de care să se poată reţine că persoana îndreptăţită poate formula singură sau
nu acţiunea în revendicare şi nu să se limiteze doar să constate că impunerea regulii
unanimităţii reprezintă o negare a dreptului de acces la o instanţă de judecată.” (ICCJ, secţ.
civ. şi de propr. int., dec. nr. 4442/2009, în Dreptul nr. 2/2010, p. 265).
2. Soluţia adoptată de noul Cod civil. Într-o manieră pragmatică, noul Cod civil rezolvă
problema tuturor acţiunilor în justiţie privitoare la coproprietate, arătând că acestea pot fi
formulate de fiecare coproprietar, singur [art. 643 alin. (1) NCC].
49
Pentru a curma orice controversă în această privinţă, textul citat include expres acţiunea în
revendicare în categoria acţiunilor care pot fi formulate şi de un singur coproprietar.
Soluţia adoptată în materia revendicării bunului comun ne îndreptăţeşte să afirmăm că
legiuitorul a tranşat controversa despre care am vorbit mai sus, supunând asemenea acţiuni
regimului juridic aplicabil actelor de conservare. În mod simetric, potrivit textului analizat,
fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, ca pârât, în orice acţiune privitoare la
coproprietate. Prevederile art. 643 alin. (1) NCC sunt aplicabile nu numai acţiunilor în justiţie
ce vor formulate de un singur coproprietar după data intrării în vigoare a noului Cod civil, ci
şi acelora care au fost deja soluţionate, prin hotărâri judecătoreşti nedefinitive până la această
dată (art. 63 LPA).
3. Efectele hotărârilor judecătoreşti. Alineatul al doilea al art. 643 NCC armonizează
soluţia adoptată în privinţa acţiunilor referitoare la coproprietate cu principiul relativităţii
efectelor hotărârilor judecătoreşti. Astfel, art. 643 alin. (1) teza I NCC extinde efectele
hotărârilor judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii şi asupra coproprietarilor care nu
au figurat ca părţi în proces. Dimpotrivă, art. 643 alin. (1) teza a II-a NCC face deplina
aplicare a principiului relativităţii, dispunând că hotărârile judecătoreşti potrivnice unui
coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari. Potrivit art. 63 LPA, dispoziţiile art.
643 alin. (2) NCC se vor aplica şi în cazurile în care hotărârea judecătorească nu a rămas
definitivă până la data intrării în vigoare a acestuia.
4. Introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari. Pentru a evita situaţiile în care pârâtul
ar putea fi chemat pe rând de fiecare coproprietar în procese care ar avea acelaşi obiect şi
aceeaşi cauză, art. 643 alin. (3) NCC face trimitere la prevederile Codului de procedură civilă
care reglementează chemarea în judecată a altor persoane. Astfel, pârâtul chemat în judecată
de unul sau de unii dintre coproprietari va putea cere instanţei de judecată introducerea în
cauză a celorlalţi coproprietari, în calitate de persoane care ar putea să pretindă aceleaşi
drepturi ca şi reclamantul (art. 67 NCPC). Prevederile art. 63 LPA sunt în sensul că
dispoziţiile alin. (3) al art. 643 NCC se vor aplica şi în situaţiile în care pricina nu a fost
soluţionată în primă instanţă până la data intrării în vigoare a Codului.
Art. 644. Contractele de administrare a coproprietăţii
(1) Se poate deroga de la dispoziţiile art. 635, 636, 641 şi art. 642 alin. (1) printr-un contract
de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi
încetează existenţa, rămânând aplicabile regulile din prezenta secţiune.
(3) În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se află şi bunuri imobile,
contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi notate
în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari. [art. 635-637, 641, art. 642 alin.
(1) NCC]
Comentariu
1. Încheierea contractului de administrare. Cea mai mare parte a normelor care conturează
regimul juridic al coproprietăţii au un caracter supletiv, ceea ce le permite coproprietarilor să
deroge de la ele. Prevederile derogatorii de la regimul legal trebuie să fie inserate într-un
contract de administrare a coproprietăţii, la încheierea căruia trebuie să participe toţi
50
coproprietarii [art. 644 alin. (1) NCC]. Textul de lege citat stabileşte şi limitele unor asemenea
prevederi derogatorii, arătând că pot face obiectul contractului de administrare:
– modul de împărţire a beneficiilor şi de suportare a sarcinilor coproprietăţii, care se poate
face şi în funcţie de alte criterii decât cel prevăzut de art. 635 NCC (adică altfel decât prin
raportare la cota-parte din dreptul de proprietate a fiecărui coproprietar);
– exercitarea dreptului de folosinţă a bunului comun (art. 636 NCC);
– încheierea actelor de administrare (art. 641 NCC);
– înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii actelor juridice la care se referă art. 642 alin. (1) NCC.
Deoarece dobândirea fructelor este strâns legată de folosinţa bunului comun şi face parte din
beneficiile coproprietăţii, apreciem că, prin contractul de administrare, se va putea deroga şi
de la prevederile art. 637 NCC, referitor la modul de repartizare a fructelor bunului comun.
În ceea ce priveşte înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii actelor de administrare încheiate cu
nerespectarea prevederilor art. 642 alin. (1) NCC, acest lucru va fi posibil doar prin raportare
la condiţiile pe care părţile le-au prevăzut prin contractul de administrare, pentru încheierea
acestora.
2. Încetarea contractului de administrare. Prevederile art. 644 alin. (2) NCC instituie o
excepţie de la principiul forţei obligatorii a contractului, prin aceea că-i permite oricărui
coproprietar să denunţe unilateral contractul de administrare, situaţie în care coproprietatea va
redeveni, sub toate aspectele, supusă regimului juridic reglementat de Codul civil.
3. Opozabilitatea contractului de administrare. Modul în care coproprietarii au convenit să
administreze coproprietatea prezintă interes şi pentru terţi, care ar putea încheia acte juridice
având ca obiect bunul comun. Este motivul pentru care, atunci când printre bunurile comune
se află şi imobile, contractele de administrare vor fi notate în cartea funciară, la cererea
oricăruia dintre coproprietari [art. 644 alin. (3) NCC]. În mod simetric, oricare dintre
coproprietari va putea cere notarea declaraţiei de denunţare a contractului de administrare.
Art. 645. Regulile aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale
Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună,
de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.
Comentariu
1. Alte drepturi reale afectate de modalităţi. Nu numai dreptul de proprietate, ci şi alte
drepturi reale principale pot fi afectate de modalităţi, inclusiv prin aceea că pot aparţine
concomitent mai multor persoane. Acestora li se vor aplica dispoziţiile legale referitoare la
proprietatea comună pe cote-părţi, în măsura în care nu sunt incompatibile cu natura dreptului
real în discuţie.
Coproprietatea forţată
Dispoziţii comune
Art. 646. Cazurile de coproprietate forţată
Se află în coproprietate forţată:
1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1141;
51
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevăzut de lege. (art. 649, 660, 687, 1141 NCC; Legea nr. 1/2000)
Comentariu
1. Trăsăturile coproprietăţii forţate. Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi,
care, aşa cum am văzut, are un caracter temporar, oricare dintre coproprietari putând provoca
încetarea ei prin partaj, proprietatea comună pe cote-părţi forţată se impune coproprietarilor
indiferent de voinţa acestora şi are un caracter permanent. Voinţa titularilor nu este
implicată în naşterea acestui drept şi nu poate provoca încetarea sa. Datorită caracterul său
permanent s-a spus despre proprietatea comună forţată că este şi perpetuă (a se vedea C.
Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 178). De regulă, acest drept are ca obiect bunuri care
prin natura şi destinaţia lor pot fi folosite de mai mulţi proprietari şi care sunt accesorii pe
lângă alte bunuri considerate principale, acestea din urmă constituind proprietatea aceloraşi
titulari. Asupra bunurilor principale titularii pot avea un drept de proprietate exclusivă, pot fi
proprietari pe cote-părţi (proprietate comună temporară) sau proprietari în devălmăşie.
Caracterul perpetuu al destinaţiei bunurilor este cel care împiedică, de regulă, încetarea
respectivei coproprietăţi. Deoarece este o formă a coproprietăţii şi în cazul coproprietăţii
forţate se regăsesc trăsăturile esenţiale care caracterizează această modalitate a dreptului de
proprietate: bunul aparţine concomitent mai multor titulari şi este nefracţionat în
materialitatea sa, în timp ce dreptul de proprietate este divizat în cote-părţi, care sunt atribuite
titularilor.
2. Cazuri. Articolul 646 NCC enumeră principalele cazuri în care un bun poate face obiectul
coproprietăţii forţate şi anume:
a) părţile comune ale unor imobile (art. 649 NCC);
b) despărţiturile comune (art. 660 NCC);
c) proprietatea periodică (art. 687);
d) bunurile care constituie amintiri de familie (art. 1141 NCC);
d) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar dintre acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
e) bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri.
În categoria bunurilor care constituie amintiri de familie se includ manuscrise, tablouri de
familie, fotografii de familie, cavouri şi alte lucrări funerare.
S-a decis că „Dreptul de concesiune asupra locaşurilor de înmormântare din cimitire este un
drept real şi, când sunt mai mulţi titulari, părţile aflându-se, prin excepţie de la reglementarea
dată prin art. 728 C.civ., într-o indiviziune forţată şi perpetuă, nu este admisibilă acţiunea în
revendicare, a uneia, pentru o parte a construcţiei funerare, în speţă, a unei cripte” (ICCJ, secţ.
civ. şi de propr. int., dec. nr. 4328/2005, în Dreptul nr. 6/2006, p. 237). Enumerarea făcută de
legiuitor este exemplificativă, prin pct. 4 al art. 646 prevăzându-se că are această natură şi
52
orice alt bun comun prevăzut de lege. Din această ultimă categorie fac parte, spre exemplu,
terenurile cu destinaţie forestieră şi construcţiile situate pe acestea, asupra cărora li s-a
reconstituit dreptul de proprietate, în condiţiile Legii nr. 1/2000, membrilor formelor
asociative de tipul obştilor de moşneni şi de răzeşi, composesoratelor sau altor forme
asimilate acestora (a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 316).
Art. 647. Regimul juridic general
(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte
destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod
proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter
accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se
stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.
Comentariu
1. Exercitarea folosinţei bunului comun. Din modul de redactare al art. 647 alin. (1) NCC
rezultă că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra tuturor
bunurilor care formează obiectul coproprietăţii forţate, chiar în integralitatea lor, ca şi cum
fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv. Întinderea cotei-părţi ce aparţine fiecărui
coproprietar nu determină şi întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală
pentru toţi coproprietarii (a se vedea şi D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-
părţi…, p. 118-119). Caracterul comun al proprietăţii impune însă două limite pe care fiecare
coproprietar este ţinut să le respecte în exercitarea drepturilor sale, care au fost evidenţiate în
jurisprudenţă şi preluate ca atare de legiuitor:
a) să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul său s-a născut
şi anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este (a se vedea TS,
secţ. civ., dec. nr. 734/1989, în Dreptul nr. 3/1990, p. 61);
b) să nu lezeze drepturile simultane şi concurente, de aceeaşi natură, ale celorlalţi
coproprietari (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 1567/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p.
116).
2. Dreptul de dispoziţie asupra cotei-părţi. Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-
părţi obişnuită (temporară), în cazul proprietăţii comune forţate şi perpetue coproprietarul nu-
şi poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun. Altfel spus, dreptul de
dispoziţie asupra acestei cote-părţi nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea
bunului principal, faţă de care bunul comun are, de regulă, un caracter accesoriu.
Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) NCC rezultă că dreptul de
dispoziţie asupra cotei-părţi poate fi înstrăinat şi separat, dacă bunul comun nu are caracter
accesoriu.
3. Obligaţiile coproprietarilor. Obligaţiile coproprietarilor constau în suportarea
cheltuielilor de întreţinere şi conservare a bunului comun (TS, secţ. civ., dec. nr. 247/1980,
în CD 1988, p. 14). Partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este
53
egală cu cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului [art. 647 alin. (3) teza
I NCC]. Prin art. 647 alin. (3) teza a II-a NCC, legiuitorul stabileşte şi un criteriu de stabilire
a cotei-părţi care-i revine fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate asupra bunului
comun. Astfel, mărimea cotei-părţi aparţinând unui coproprietar este determinată de
întinderea bunului principal al cărui proprietar exclusiv este.
Regula enunţată se aplică numai în cazul bunurilor comune care au un caracter accesoriu şi
numai în absenţa unei convenţii prin care părţile să fi determinat cotele-părţi care le revin.
Proprietatea comună în devălmăşie
Art. 667. Proprietatea comună în devălmăşie
Există proprietate în devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic,
dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea
să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor comune. [art. 357 NCC; art. 65 LPA; art. 46 din Legea nr. 18/1991; art. 26 alin. (2
1 ) din Legea nr. 1/2000]
Comentariu
1. Trăsăturile proprietăţii comune în devălmăşie. Proprietatea comună în devălmăşie este
cea de a doua formă a acelei modalităţi a dreptului de proprietate care este proprietatea
comună. Din cuprinsul prevederilor art. 667 NCC rezultă că ea se caracterizează prin aceea
că dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor titulari (ca şi în cazul proprietăţii
comune pe cote-părţi), fără ca vreunul dintre aceştia să fie titularul unei cote-părţi determinate
din dreptul de proprietate asupra bunului sau a bunurilor comune (spre deosebire de
proprietate comună pe cote-părţi, în cazul căreia fiecare coproprietar este titularul unei cote
determinate). Consecinţa este aceea că niciunul dintre coproprietarii devălmaşi nu cunoaşte
întinderea dreptului său şi nici nu o poate cunoaşte decât în urma lichidării comunităţii prin
partaj (a se vedea şi comentariul consacrat art. 357 NCC).
2. Formele proprietăţii comune devălmaşe. Formele proprietăţii comune devălmaşe se
determină în funcţie de izvorul lor. Distingem, astfel, între proprietatatea comună devălmaşă
legală şi cea convenţională. Legislaţia actuală reglementează un singur caz de devălmăşie,
respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra bunurilor dobândite de oricare
din ei în timpul căsătoriei. Aceasta ia naştere dacă soţii au ales, la încheierea căsătoriei,
regimul matrimonial al comunităţii legale (pentru alegerea şi schimbarea regimurilor
matrimoniale reglementate de noul Cod civil, a se vedea T. Bodoaşcă, Aspecte privind
reglementarea generală a regimului juridic matrimonial în noul Cod civil român, în Dreptul
nr. 5/2010, p. 57 şi urm.). Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, evocă şi ea,
prin art. 46, cazurile de proprietate devălmaşă a foştilor moşneni şi răzeşi, din cadrul
obştilor nedivizate, cărora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra unor terenuri, fără a
le reglementa însă şi regimul juridic. O referire la această proprietate comună devălmaşă fac şi
prevederile art. 26 alin. (21) din Legea nr. 1/2000, care dispun că „în cazul în care forma
asociativă a fost în devălmăşie, fără specificarea cotei-părţi pentru fiecare asociat deposedat,
suprafaţa ce se restituie se stabileşte în cote-părţi egale”. Rezultă că, în temeiul textului de
54
lege citat, proprietatea devălmaşă a membrilor formei asociative a fost transformată în
proprietate comună de cote-părţi (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p.
241-242). Sub imperiul vechiului Cod civil şi a Codului familiei posibilitatea naşterii
dreptului de proprietate devălmaşă prin convenţia părţilor a fost controversată.
Potrivit unei prime opinii, de vreme ce legea nu interzicea acest fapt era posibilă naşterea
proprietăţii comune devălmaşe prin convenţia părţilor (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale
principale, p. 188; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 353). Acestei opinii i
s-a obiectat că modalităţile dreptului de proprietate ţin de regimul juridic general al dreptului
de proprietate şi, pe cale de consecinţă, au caracter legal (a se vedea V. Stoica, Drepturile
reale principale, p. 299-300). Articolul 667 NCC lasă fără obiect această controversă,
prevăzând expres că proprietatea comună în devălmăşie poate lua naştere şi prin act juridic.
Numai actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil pot da însă naştere
proprietăţii comune în devălmăşie (art. 65 LPA).
Art. 668. Regulile aplicabile proprietăţii devălmaşe
(1) Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei
legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunităţii legale.
(2) În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic, dispoziţiile privitoare
la regimul comunităţii legale se aplică în mod corespunzător. (art. 339-359 NCC; art. 64
LPA)
Comentariu
1. Dreptul comun în materia proprietăţii devălmaşe. Din prevederile art. 668 alin. (1) NCC
rezultă că prevederile noului Cod, consacrate regimului comunităţii legale de bunuri a
persoanelor căsătorite (art. 339-359), constituie dreptul comun în materia proprietăţii
devălmaşe, indiferent care ar fi izvorul acesteia. Astfel, potrivit primului alineat al art. 668
alin. (1) NCC, dacă izvorul proprietăţii devălmaşe îl constituie legea, regimul său juridic va fi
reglementat de prevederile legii în cauză, care se completează cu cele privind regimul
comunităţii legale. Regimul proprietăţii comune devălmaşe are un caracter legal chiar şi în
cazurile în care izvorul acesteia îl constituie un act juridic. Ca urmare, potrivit art. 668 alin.
(2) NCC, în asemenea situaţii dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în
mod corespunzător. Prevederile art. 668 alin. (2) NCC sunt aplicabile numai actelor juridice
încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil (art. 64 LPA). Din interpretarea
prevederilor art. 359 NCC (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol) rezultă însă că
părţile vor putea insera în convenţia lor şi unele clauze referitoare la regimul juridic al
proprietăţii devălmaşe, cu condiţia ca acestea să nu fie incompatibile cu regimul comunităţii
legale.
III. Apărarea dreptului de proprietate prin acțiunea în revendicare - Licență
55
Art. 563. Acţiunea în revendicare
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană
care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.
(2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin
lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin
recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi
poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.
[art. 562 alin. (1), art. 572, 643, 901, 937 NCC; art. 520 alin. (1) C.proc.civ.; art. 635 alin.
(2) NCPC]
Comentariu
A. Noţiune, feluri şi titular
1. Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate. Mijloacele de apărare a dreptului de
proprietate sunt acţiunile prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse
dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale,
p. 199). Mijloacele juridice de apărare a dreptului de proprietate se împart în două categorii:
mijloace nespecifice şi mijloace specifice.
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte se caracterizează prin faptul că scopul lor direct
constă în apărarea unor drepturi de creanţă, dar, pentru că drepturile de creanţă iau naştere şi
se realizează pe temeiul dreptului de proprietate, efectul lor secundar îl constituie apărarea
acestuia din urmă. Au acest caracter acţiunile în executarea contractelor, acţiunea în
răspundere contractuală, acţiunea ex delictu, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă
cauză, actio de in rem verso etc.
Mijloacele juridice specifice (directe) se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul real sau pe
faptul posesiei unui imobil şi sunt concepute doar pentru apărarea dreptului real. Este vorba
despre aşa-numitele acţiuni reale, care sunt de două feluri: acţiuni petitorii şi acţiuni
posesorii.
Acţiunile petitorii servesc la apărarea dreptului de proprietate sau a altui drept real principal
prin obţinerea recunoaşterii reclamantului ca titular al acestui drept. Redobândirea posesiei
bunului asupra căruia poartă dreptul real este doar un efect accesoriu al admiterii acţiunii
petitorii. Sunt acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea
în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie.
Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni reale prin care se urmăreşte apărarea posesiei, ca simplă
stare de fapt, împotriva oricărei tulburări. Ele pot fi folosite fie pentru păstrarea posesiei, fie
pentru redobândirea acesteia în cazul pierderii. Acţiunile posesorii pot fi formulate şi de
proprietar, situaţie în care pe această cale se apără însuşi dreptul de proprietate.
2. Noţiune. Acţiunea în revendicare este mijlocul juridic specific de apărare a dreptului de
proprietate privată prin care proprietarul al cărui bun a intrat în stăpânirea nelegitimă a altei
persoane urmăreşte să obţină recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra bunului
respectiv şi redobândirea stăpânirii acestuia. Cu o formulă consacrată în practică se spune că
acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului
neproprietar. Această formulă nu acoperă însă şi situaţiile în care reclamantul foloseşte
56
acţiunea în revendicare împotriva detentorului precar, care refuză să restituie bunul, motiv
pentru care am şi evitat referirea la posesie şi am preferat-o pe aceea de „stăpânire” care
include orice formă de contact material cu bunul. Acesta este şi motivul pentru care art. 562
alin. (1) NCC prevede că acţiunea în revendicare poate fi formulată atât împotriva
posesorului, cât şi împotriva oricărei alte persoane care deţine bunul fără drept.
3. Feluri. După cum are ca obiect un bun mobil sau un bun imobil, acţiunea în revendicare
este mobiliară sau imobiliară.
Regulile de soluţionare a acţiunii în revendicare mobiliare sunt puternic influenţate de
prevederile art. 937 NCC consacrate dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-
credinţă, motiv pentru care aspectele sale specifice vor fi prezentate cu prilejul comentării
respectivului articol.
4. Titular. Fiind o acţiune petitorie, acţiunea în revendicare poate fi formulată numai de
titularul dreptului de proprietate.
Controverse au existat în cazul revendicării bunului proprietate comună, majoritatea practicii
judiciare şi a doctrinei fiind în sensul că acţiunea poate fi formulată numai de toţi proprietarii
împreună, cu respectarea regulii unanimităţii. Această controversă a fost tranşată de legiuitor
prin art. 643 NCC, potrivit căruia fiecare dintre coproprietari poate formula sigur acţiunea în
revendicare a bunului comun (pentru dezvoltări, a se vedea comentariul consacrat acestui
articol).
B. Caractere juridice
5. Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă. Dintre caracterele juridice ale acţiunii în
revendicare în art. 563 alin. (2) NCC aminteşte numai imprescriptibilitatea. Totodată,
legiuitorul precizează că prin lege poate fi instituită prescriptibilitatea unora din acţiunile în
revendicare. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare este consecinţa caracterului
perpetuu al dreptului de proprietate. Există două excepţii de la caracterul imprescriptibil al
acţiunii în revendicare. Astfel, acţiunea în revendicare a imobilelor vândute prin licitaţie
publică în cadrul procedurii executării silite imobiliare, formulată de terţul care se pretinde a
fi proprietar, este prescriptibilă în termen de 3 ani [art. 520 alin. (1) C.proc.civ.], iar în caz de
avulsiune bucata de teren alipită noului fond poate fi revendicată în termen de 1 an (art. 572
NCC – pentru caracterizarea ca termen de prescripţie a termenului de 1 an, în care art. 498 C.
civ. permitea revendicarea bucăţii de teren smulsă de ape, a se vedea C. Bîrsan, Drepturile
reale principale, p. 314). În literatura juridică a fost exprimată şi opinia că termenul de un an
prevăzut de art. 572 NCC este un termen de decădere (V. Stoica, Drepturile reale principale,
p. 339). Potrivit art. 1909 alin. (2) C.civ. şi acţiunea de revendicare a bunurilor mobile
pierdute sau furate se prescria în termen de 3 ani. Această soluţie nu a mai fost însă preluată
de legiuitor în noua reglementare, art. 937 alin. (2) NCC prevăzând că termenul de 3 ani
pentru formularea acţiunii în revendicare a bunurilor pierdute sau furate este un termen de
decădere.
6. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală şi petitorie. Pe lângă imprescriptibilitate,
acţiunea în revendicare mai are două caractere: este o acţiune reală şi este o acţiune petitorie.
Faptul că este o acţiune reală rezultă din împrejurarea că protejează un drept real asupra unui
bun, fiind consecinţa dreptului de urmărire pe care titularul unui asemenea drept îl are.
Acţiunea în revendicare este şi o acţiune petitorie, pentru că soluţionarea ei implică punerea
în discuţie a însăşi existenţei dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului.
57
C. Protecţia bunei-credinţe
7. Observaţie critică. Dispoziţiile art. 563 alin. (3) NCC, potrivit cărora dreptul de
proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut, sunt
inutile şi inexacte. Facem această afirmaţie pentru că, pe de o parte, prevederile legale la care
se face trimitere, care reglementează situaţiile şi condiţiile în care buna-credinţă poate duce la
dobândirea dreptului de proprietate, sunt suficiente prin ele însele. De vreme ce, prin aplicarea
acestor prevederi, dreptul de proprietate a fost dobândit, el se va bucura pe deplin de protecţia
legii. Pe de altă parte, prevederile citate sunt şi inexacte pentru că dreptul de proprietate se
bucură de protecţia legii indiferent dacă a fost dobândit cu bună sau cu rea-credinţă. Spre
exemplu, uzucapiunea extratabulară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra
unui imobil neînscris în cartea funciară chiar dacă posesorul a fost de rea-credinţă. Dreptul
astfel dobândit se va bucura şi el de o recunoaştere deplină.
8. Interpretarea textului. Inserarea unei asemenea prevederi în cuprinsul unui articol
consacrat acţiunii în revendicare nu poate, în opinia noastră, decât să atragă atenţia, odată în
plus, că acţiunea în revendicare formulată împotriva unei persoane care a dobândit dreptul de
proprietate ca efect al posesiei de bună-credinţă va fi respinsă, iar, pe de altă parte, va fi
admisă acţiunea în revendicare formulată de aceasta din urmă împotriva fostului proprietar.
Prevederile art. 563 NCC trebuie corelate şi cu cele ale art. 901 NCC, care reglementează
dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular (a se vedea şi comentariul art. 901 NCC).
D. Efectele hotărârii judecătoreşte faţă de terţi
9. Excepţie de la principiul relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti. De regulă,
hotărârile judecătoreşti produc efecte numai între persoanele care au avut calitatea de părţi
în proces. Acest principiu a creat dificultăţi practice proprietarului care, după ce a câştigat
acţiunea în revendicare împotriva posesorului nelegitim, a constatat că bunul revendicat a fost
dat de acesta în detenţia altei persoane, cum ar fi un chiriaş. Dispoziţiile art. 563 alin. (4), teza
I NCC, în redactarea primită după modificarea sa prin LPA, aduc astfel o noutate salutară în
dreptul nostru, deoarece extind efectele hotărârii judecătoreşti prin care acţiunea în
revendicare formulată împotriva posesorului a fost admisă şi asupra terţului dobânditor al
bunului, chiar dacă acesta din urmă nu a fost parte în proces. „Terţul dobânditor” este
persoana care a dobândit bunul de la pârât, alta decât detentorul precar, după formularea
acţiunii în revendicare. Terţul se va putea opune însă executării dacă va face dovada unui mod
de dobândire a bunului opozabil reclamantului, cum ar fi, în cazul bunurilor imobile,
uzucapiunea, proprietatea aparentă, efectul achizitiv al principiului publicităţii materiale (a se
vedea şi V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 484-485). Prevederile Codului de procedură
civilă la care trimite art. 563 alin. (4) NCC sunt cele ale art. 635 alin. (2) NCPC – Legea nr.
134/2010, care se referă la părţile participante la executarea silită şi au următoarea redactare:
„Calitatea de creditor sau de debitor se poate transmite oricând în cursul executării silite,
potrivit dreptului comun. În acest caz, actele de executare efectuate până la data transmiterii
calităţii procesuale sunt opozabile, în condiţiile legii, succesorilor în drepturi ai creditorului
sau ai debitorului, după caz.” Dacă înstrăinarea bunului a avut loc înainte de formularea
acţiunii în revendicare, aceasta va trebui formulată direct împotriva dobânditorului.
58
Art. 564. Acţiunea negatorie
(1) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este
titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.
(2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil.
Comentariu
1. Noţiune. Acţiunea negatorie este o creaţie a doctrinei şi a jurisprudenţei, nefiind
reglementată de vechiul Cod civil. În doctrină acţiunea negatorie a fost definită ca acea
acţiune reală prin care titularul dreptului de proprietate asupra unui bun cere instanţei de
judecată să stabilească prin hotărârea sa că pârâtul din acţiune nu este titularul unui drept real,
dezmembrământ al proprietăţii – uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, superficia – asupra
bunului său şi să-l oblige la încetarea exerciţiului nelegitim al unuia din aceste drepturi (C.
Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 236). Prevederile art. 564 alin. (1) NCC sunt în sensul
că acţiunea negatorie poate fi formulată împotriva celui care se pretinde titularul oricărui
drept real, altul decât cel de proprietate. De vreme ce legiuitorul nu face asemenea distincţii,
înseamnă că acţiunea negatorie poate fi formulată şi împotriva celui care ar invoca existenţa
unui drept real accesoriu, cum sunt gajul şi ipoteca.
2. Caractere juridice. Cel de al doilea alineat al art. 564 NCC prevede că acţiunea negatorie
este imprescriptibilă.
Ca şi acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie mai are două caractere juridice: este o
acţiune reală şi petitorie.
Art. 565. Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu
extrasul de carte funciară. [art. 885 alin. (1), art. 887, art. 900 alin. (1), (3), art. 914, art. 919
alin. (3) NCC; art. 56 alin. (1) LPA; Legea nr. 7/1996]
Comentariu
1. Obiectul probei. În orice proces, reclamantul este acela care trebuie să facă dovada
pretenţiilor sale. Acţiunea în revendicare fiind o acţiune petitorie necesitatea dovedirii
dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului revendicat este şi mai evidentă.
De asemenea, reclamantul va trebui să dovedească faptul că bunul revendicat a ieşit din
posesia sa şi este stăpânit fără drept de pârât.
2. Mijloacele de probă folosite în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară. Mijloacele
de probă cu care reclamantul din acţiunea în revendicare poate face dovada afirmaţiilor sale
diferă în funcţie de elementul care trebuie dovedit (care constituie obiectul probei). De
asemenea, aceste mijloace diferă după cum imobilul revendicat este sau nu înscris în cartea
funciară. În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, art. 565 NCC prevede imperativ că
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.
Fundamentul acestei dispoziţii se găseşte în art. 885 alin. (1) NCC care instituie regula
dobândirii drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, atât între părţi cât
şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Din coroborarea prevederilor art.
565 NCC cu acelea ale art. 885 alin. (1) NCC rezultă că actul sau faptul care a servit la
59
dobândirea dreptului de proprietate nu poate face dovada acestui drept pentru soluţionarea
acţiunii în revendicare ci are doar menirea de a justifica înscrierea în cartea funciară.
De asemenea, trebuie amintite aici şi prevederile art. 900 alin. (1) NCC, din care rezultă că,
dacă dreptul de proprietate asupra unui imobil a fost înscris în cartea funciară, în folosul unei
persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Această prezumţie înlătură prezumţia
de proprietar care operează în favoarea posesorului doar pentru imobilele care au fost
înscrise în cartea funciară [art. 919 alin. (3) NCC]. Ea poate fi răsturnată numai dacă pârâtul
face dovada că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat prin unul din
mijloacele de dobândire care nu necesită înscrierea în cartea funciară, prevăzute de art. 887
NCC (moştenirea, accesiunea naturală, vânzarea silită, exproprierea pentru cauză de utilitatea
publică sau alte cazuri prevăzute de lege). Tot astfel, art. 900 alin. (3) NCC prevede că dovada
contrară poate fi făcută şi pe calea acţiunii în rectificare a cărţii funciare. Avantajele de care
beneficiază reclamantul care se întemeiază pe dreptul său de proprietate asupra unui imobil
înscris în cartea funciară sunt evidente. El nu este însă şi la adăpost de surprize, care pot fi
cauzate de modul defectuos în care au fost efectuate măsurătorile cadastrale în multe cazuri,
ceea ce a dus la suprapuneri între suprafeţe de teren aparţinând unor proprietari diferiţi.
Suprafeţele reale pot fi stabilite prin modificarea menţiunilor din cartea funciară referitoare la
descrierea, destinaţia sau suprafaţa imobilului, operaţiune care, potrivit art. 914 NCC, se poate
face oricând (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 465). Potrivit art. 56 alin. (1)
LPA, prevederile art. 565 NCC se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Pentru că se referă la probleme de fapt dovada împrejurărilor că imobilul a ieşit din posesia
proprietarului şi este stăpânit fără drept de o altă persoană se poate face cu orice mijloc de
probă.
3. Mijloacele de probă folosite în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară. Dacă
imobilul revendicat nu a fost înscris în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se va
face cu ajutorul titlurilor de proprietate. Prin titlu apt să facă proba dreptului de proprietate
într-o acţiune de revendicare, se înţeleg toate actele juridice translative de proprietate şi cele
declarative de drepturi, inclusiv hotărârile judecătoreşti de partaj (TS, secţ. civ., dec. nr.
1287/1971, cu notă de T. Petrescu, în RRD nr. 7/1972, p. 111).
În aceste cazuri vor fi aplicabile regulile de administrare şi apreciere a probelor stabilite de
jurisprudenţă şi doctrină pentru soluţionarea acţiunii în revendicare sub imperiul
reglementărilor vechiului Cod civil (a se vedea, pentru aceste reguli, E. Chelaru, Drepturile
reale principale, p. 259-262).
Art. 566. Efectele admiterii acţiunii în revendicare
(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa
sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul
restituirii.
(2) Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la restituirea
fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.
60
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care
acesta le-a făcut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se
prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare
pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute
pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează
pârâtului o garanţie îndestulătoare.
(7) Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când
intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele
sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei
scăderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-şi
însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.
(9) Dispoziţiile alin. (3), (4) şi (8) se aplică numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se
concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din
materia accesiunii imobiliare artificiale. [art. 550 alin. (1), art. 663 alin. (4), art. 948, 2495-
2499 NCC; art. 83 pct. 4 LPA]
Comentariu
A. Restituirea bunului, a fructelor şi a productelor
1. Recunoaşterea dreptului de proprietate şi restituirea bunului. Principalul efect al
admiterii acţiunii în revendicare este recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului.
Toate celelalte efecte sunt doar consecinţe ale acestei recunoaşteri. Faptul că acest efect nu
este menţionat de art. 566 NCC poate fi justificat prin caracterul declarativ pe care-l are
hotărârea judecătorească în această privinţă, cu consecinţa că, sub acest aspect, nu mai este
necesară punerea sa în executare.
2. Restituirea bunului. Articolul 566 alin. (1) teza I NCC prevede, în primul rând, că
admiterea acţiunii în revendicare are ca efect obligarea pârâtului la restituirea bunului
revendicat. Bunul revine în patrimoniul proprietarului, liber de orice sarcini, conform
principiului resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis.
Restituirea se face în natură, iar dacă aceasta nu este posibilă, obligaţia de restituire se
schimbă într-o obligaţie de dezdăunare. Astfel, dacă lucrul a pierit din culpa pârâtului, el va
fi obligat să-i plătească reclamantului contravaloarea. Interpretarea per a contrario a
dispoziţiilor legale citate conduce la concluzia că pârâtul nu va fi obligat la despăgubiri dacă
bunul a pierit fără culpa sa, respectiv dintr-un caz de fortuit sau de forţă majoră. Doctrina
distinge însă între situaţia posesorului de bună-credinţă şi aceea a posesorului de rea-credinţă
(a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 484-485).
Posesorul de bună-credinţă nu va fi obligat la despăgubiri într-o asemenea situaţie, riscul
pierii lucrului fiind suportat de către reclamant în calitate de proprietar.
Posesorul de rea-credinţă va fi obligat la despăgubiri, dacă nu dovedeşte că lucrul ar fi pierit
şi la proprietar. Reglementarea analizată prevede că posesorul va fi obligat la despăgubiri şi în
cazul înstrăinării bunului revendicat. Textul îşi găseşte utilitatea în acele cazuri în care
61
reclamantul nu mai poate sau nu doreşte să revendice bunul de la dobânditor [a se vedea şi
comentariul consacrat art. 663 alin. (4) NCC].
Temeiul obligării pârâtului la despăgubiri îl constituie răspunderea civilă delictuală, aşa că
despăgubirea nu va fi în mod obligatoriu egală cu preţul încasat de acesta, dacă suma
respectivă este mai mică decât prejudiciul suferit de reclamant.
Cu privire la modul de calcul al despăgubirilor, teza a III-a a art. 566 alin. (1) NCC prevede
că acestea vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
3. Restituirea fructelor. Conform art. 566 alin. (2) NCC , în cazul admiterii acţiunii în
revendicare posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar vor fi obligaţi şi la restituirea
fructelor produse de bun. În temeiul acestei prevederi legale, posesorul de rea-credinţă sau
detentorul precar vor fi obligaţi să restituie fructele naturale, industriale sau civile
percepute, dar şi pe cele pe care au neglijat să le perceapă, acestea cuvenindu-se
proprietarului, conform art. 550 alin. (1) NCC.
Posesorul de bună-credinţă nu poate fi obligat la restituirea fructelor deoarece, în condiţiile
art. 948 NCC dobândeşte proprietatea acestora. Odată chemat în judecată posesorul încetează
să mai fie de bună-credinţă.
Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar sunt obligaţi să restituie nu numai fructele
produse de bunul frugifer până la momentul pronunţării hotărârii prin care a fost admisă
acţiunea în revendicare, ci şi pe acelea produse în intervalul cuprins între momentul
pronunţării respectivei hotărâri şi înapoierea efectivă a bunului revendicat. Restituirea în
natură a fructelor naturale şi a celor industriale este posibilă atâta timp cât ele mai există în
patrimoniul celui obligat la restituire. Dacă fructele nu mai există, obligaţia de restituire se
schimbă în dezdăunări.
În toate cazurile, restituirea fructelor se dispune numai la cerere, ceea ce presupune ca
acţiunea în revendicare să conţină şi un capăt de cerere care să aibă un asemenea obiect.
Restituirea poate fi cerută şi în cadrul unui proces distinct.
4. Restituirea productelor. Deoarece productele consumă substanţa lucrului, perceperea lor
este o manifestare a dreptului de dispoziţie materială, care-i aparţine proprietarului. Este
motivul pentru care art. 550 alin. (1) NCC prevede că productele se cuvin proprietarului, iar
art. 566 alin. (1), teza a II-a NCC îl obligă pe pârât să-i restituie reclamantului productele,
sau, dacă ele nu se mai află în patrimoniul său, contravaloarea acestora. Pârâtul va fi obligat
să restituie productele indiferent dacă a fost de bună sau de rea-credinţă.
B. Restituirea cheltuielilor efectuate de pârât
5. Felurile cheltuielilor restituibile. Articolul 566 NCC reglementează restituirea
următoarelor cheltuieli care au fost suportate de pârât: cheltuielile necesare – alin. (3),
cheltuielile utile – alin. (4) – şi cheltuielile necesare pentru producerea şi culegerea fructelor
sau a productelor – alin. (5).
Cheltuielile necesare reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru conservarea bunului.
Ele se restituie integral pentru că şi proprietarul, dacă bunul s-ar fi aflat în posesia sa, ar fi
trebuit să le efectueze.
Cheltuielile utile reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru sporirea valorii fondului
şi ele se restituie numai în măsura sporului de valoare adus lucrului.
Tot astfel, proprietarul va fi obligat să-i restituie pârâtului cheltuielile necesare pentru
producerea şi culegerea fructelor sau a productelor, dacă el însuşi i-a cerut restituirea
62
acestor produse ale bunului revendicat. În toate cazurile, restituirea cheltuielilor se face la
cerere, ceea ce presupune formularea unei cereri reconvenţionale de către pârât.
Ultimul alineat al art. 566 NCC exceptează de la obligaţia de restituire cheltuielile
voluptuare efectuate de pârât. Acelaşi text îi recunoaşte pârâtului dreptul de a-şi însuşi
lucrările efectuate cu aceste cheltuieli, cu îndeplinirea condiţiei ca această operaţiune să nu
provoace deteriorarea bunului.
Cheltuielile voluptuare sunt acelea care au caracter de lux sau de înfrumuseţare a lucrului.
7. Situaţia lucrărilor noi. Prin art. 83 pct. 4 LPA, art. 566 NCC a fost completat cu un nou
alineat – alin. (9), care are următorul conţinut: „(9) Dispoziţiile alin. (3), (4) şi (8) se aplică
numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care
sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.”
Noul text consacră expres soluţia aplicabilităţii dispoziţiilor care reglementează accesiunea
imobiliară artificială pentru cazurile în care cheltuielile efectuate de pârât s-au concretizat
într-o lucrare nouă, soluţie la care se ajunge şi în prezent, prin interpretarea coroborată a celor
două categorii de reglementări.
C. Dreptul de retenţie al pârâtului
6. Cazuri în care pârâtul poate invoca dreptul de retenţie. Articolul 566 alin. (6) NCC îi
recunoaşte pârâtului care a fost obligat la restituirea fructelor sau a productelor bunului
revendicat un drept de retenţie până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi
culegerea acestora. Dreptul de retenţie poate avea ca obiect numai fructele şi productele.
Această prevedere constituie o excepţie de la cele ale art. 2496 alin. (2) NCC, potrivit cărora
dreptul de retenţie nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credinţă. În condiţiile
dreptului comun (art. 2495-2499 NCC), dreptul de retenţie asupra bunului revendicat poate
fi invocat de pârât şi pentru a obţine restituirea cheltuielilor necesare sau a celor utile.
7. Cazuri în care pârâtul nu poate invoca dreptul de retenţie. Articolul 566 alin. (7) NCC
reglementează următoarele cazuri în care dreptul de retenţie nu poate fi invocat:
a) dacă bunul în legătură cu care au fost efectuate cheltuielile necesare şi utile este frugifer;
b) dacă intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă c) dacă
produsele asupra căruia ar urma să se exercite sunt bunuri perisabile;
d) dacă produsele asupra căruia ar urma să se exercite sunt supuse, ca urmare a trecerii unei
perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.
La acestea se adaugă cazul în care proprietarul îi furnizează pârâtului o garanţie ndestulătoare,
reglementat de art. 566 alin. (6), partea finală, NCC.
IV. Uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate - Licenta
Art. 928. Uzucapiunea şi dobândirea fructelor
În condiţiile prezentului capitol, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat
sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta. [art. 6 alin. (4), art. 929-934, 939 NCC; art.
82, art. 230 lit. g) LPA; art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie]
63
Comentariu
1. Efectele posesiei. Deşi reprezintă o simplă stare de fapt, posesia generează importante
efecte juridice, care pot să difere în funcţie de buna sau reaua-credinţă a posesorului.
Justificarea recunoaşterii acestor efecte juridice rezidă în considerente de ordin practic
constând în faptul că prin activitatea sa posesorul pune în valoare bunul, în timp ce
proprietarul acestuia dă dovadă de neglijenţă prin neluarea măsurilor necesare pentru
reintrarea în posesia acestuia. Efectele posesiei pot fi rezumate astfel: 1. posesia creează o
prezumţie de proprietate în favoarea posesorului; 2. dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune; 3. posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului frugifer
pe care îl posedă; 4. dobândirea dreptului de proprietate prin ocupaţiune; 5. acţiunile
posesorii (a se vedea şi T. Ionaşcu, Drepturile reale, p. 170-172).
2. Noţiune şi justificare. Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii sau a
altor drepturi reale prin posedarea unui bun de către o persoană în condiţiile şi termenul
prevăzut de lege şi prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de opţiune cu privire la
uzucapiune (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 346-347; a se vedea şi D. Dima,
Uzucapiunea. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 206; O.
Ungureanu, Drepturile reale, p. 644). Noul Cod civil reglementează dobândirea drepturilor
reale asupra bunurilor imobile prin uzucapiune printr-un sistem compatibil cu cel al cărţilor
funciare, în art. 929-934 din Capitolului III – Efectele posesiei, Titlul VIII – Posesia.
Justificarea uzucapiunii rezidă în faptul că, deşi posesia este o stare de fapt, de cele mai multe
ori ea corespunde dreptului de proprietate, însă dovada acestuia este destul de greu de produs
şi astfel uzucapiunea înlătură eventualele inconveniente de ordin probator. În persoana
adevăratului proprietar, uzucapiunea operează însă ca o sancţiune a faptului că şi-a neglijat
bunul, delăsându-l pentru un timp îndelungat. Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor
Omului recunoaşte efectul achizitiv al dreptului de proprietate ca urmare a uzucapiunii,
statuând în sensul că, deşi reprezintă o ingerinţă în dreptul adevăratului proprietar, această
ingerinţă este compatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia pentru Apărarea
Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale. Curtea a arătat că, şi în situaţia în care un
drept real imobiliar trebuie supus formalităţilor de publicitate imobiliară, legislativul fiecărui
stat poate acorda preponderenţă unei posesii de lungă durată (CEDO, hot. din 30 august 2007,
J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye Land (Oxford) Ltd c. Regatul Unit al Marii Britanii, §74).
3. Tipologia uzucapiunii. În funcţie de bunurile asupra căreia poartă posesia, ca fundament al
dobândirii dreptului real principal prin prescripţie achizitivă, noul Cod civil distinge între
uzucapiunea imobiliară, consacrată de art. 930-934 şi uzucapiunea mobiliară, consacrată de
art. 939. Uzucapiunea imobiliară este reglementată într-o variantă asemănătoare uzucapiunii
imobiliare în viziunea Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare
la cărţile funciare [publicat în M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938 şi abrogat prin art. 230 lit.
g)LPA], noul Cod civil păstrând concepţia privind felurile uzucapiunii, extratabulară şi
tabulară, având ca diferenţă notabilă însă reducerea termenelor de la douăzeci de ani la zece
ani, în cazul uzucapiunii extratabulare şi respectiv de la zece ani la cinci ani, în cazul
uzucapiunii tabulare (pentru o tratare complexă a uzucapiunii în lumina Decretului-lege nr.
115/1938, a se vedea V. Stoica, Uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, în Dreptul
nr. 6/2006, p. 9-33; pentru problematica legii aplicabile a se vedea D.C. Ungur, Legea
aplicabilă acţiunilor în constatarea dobândirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate
64
asupra unui imobil situat în zona de incidenţă a Decretului-lege nr. 115/1938, introduse după
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/2007, p. 71-83).
4. Aplicarea legii civile în timp. În analiza instituţiei uzucapiunii reglementată în noul Cod
civil, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 82 LPA, potrivit cărora dispoziţiile art. 930-
934 NCC se aplică numai dacă posesia a început după intrarea în vigoare a Codului. Dacă
posesia a început anterior acestui moment, rămân aplicabile dispoziţiile referitoare la
uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. În situaţia imobilelor neînscrise în cartea
funciară, la data începerii posesiei, rămân aplicabile dispoziţiile Codului civil din 1864. De
altfel, cu titlu de principiu în materia aplicării legii civile în timp, noul Cod civil arată, în art.
6 alin. (4), că uzucapiunea începută şi neîmplinită la data intrării în vigoare a legii noi, este
supusă în întregime dispoziţiilor legale care au instituit-o.
Uzucapiunea în sistemul Codului civil din 1864 este de două feluri: uzucapiune de 30 de ani
(art. 1890) şi uzucapiune de 10 până la 20 de ani (1895-1899). Cele două feluri de prescripţie
achizitivă presupun îndeplinirea unor condiţii comune care vizează existenţa unei posesii utile
şi exercitarea acesteia pe perioada de timp prevăzută de lege, şi condiţii specifice, precum
posesia de bună-credinţă şi întemeierea acesteia pe un just titlu, în cazul uzucapiunii scurte.
Art. 929. Bunurile care nu pot fi uzucapate
Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin
lege inalienabile. [art. 861 alin. (2), art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC; art. 230 lit. t) LPA; art. 44
alin. (2) teza I din Constituţie; art. 19 alin. (1), art. 21, 43 din Legea nr. 18/1991]
Comentariu
1. Domeniu de aplicare. Articolul 929 NCC are în vedere numai bunurile care pot fi
posedate, cu excepţia celor inalienabile. Delimitarea domeniului general de aplicaţie al
uzucapiunii se face nu numai prin raportare la bunuri, dar şi prin raportare la drepturile reale
principale, prescripţia achizitivă reprezentând un mod de dobândire a acestor drepturi. Ca
atare, raportarea domeniului de aplicare al uzucapiunii numai la bunuri reprezintă o tratare
incompletă, având în vedere că uzucapiunea are drept consecinţă dobândirea unui drept.
Astfel, pot fi dobândite prin uzucapiune numai drepturile reale principale, iar nu şi
drepturile de creanţă, drepturile reale accesorii sau drepturile de proprietate intelectuală, care
prin ipoteză nu sunt susceptibile de posesie. Dreptul de proprietate privată poate fi
dobândit prin uzucapiune indiferent dacă titularul său este un particular sau, respectiv, statul
ori o unitate administrativ-teritorială, având în vedere prevederile art. 44 alin. (2) teza I din
Constituţia României. În schimb, dreptul de proprietate publică, precum şi drepturile reale
constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică nu pot face obiectul uzucapiunii. Astfel,
nu pot fi dobândite prin uzucapiune dreptul real de folosinţă gratuită şi dreptul de concesiune
constituite în temeiul dreptului de proprietate privată aparţinând statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, deoarece naşterea acestor drepturi este supusă unui regim de drept
public (R. Peptan, Uzucapiunea în noul Cod civil, în Dreptul nr. 8/2010, p. 13).
În ceea ce priveşte bunurile care pot fi obiect al uzucapiunii, sunt susceptibile de dobândire
drepturile reale principale care au ca obiect bunuri corporale, individual determinate,
aflate în circuitul civil, iar nu bunuri declarate prin lege inalienabile, bunuri generice,
comune, sau universalităţi de fapt (V. Stoica, Drepturile reale, 2006, p. 485). Noul Cod civil
65
recunoaşte posibilitatea dobândirii proprietăţii bunurilor mobile prin uzucapiune (pentru
această concepţie în sistemul Codului civil din 1864, a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale, p.
324). Uzucapiunea nu se aplică în cazul bunurilor proprietate publică, indiferent dacă au
natură mobiliară sau imobiliară, având în vedere că acestea sunt inalienabile, imprescriptibile
şi insesizabile. Potrivit art. 861 alin. (2) NCC, proprietatea asupra bunurilor menţionate nu
poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra
bunurilor mobile.
2. Susceptibilitate de circulaţie. Legiuitorul prevede în art. 929 că nu pot fi dobândite prin
uzucapiune drepturile reale principale care poartă asupra unui bun care face obiectul unei
cauze legale de inalienabilitate. În acest context prezintă interes bunurile care fac obiectul
proprietăţii private, dar care intră sub incidenţa unei cauze legale de inalienabilitate [a se
vedea art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată în M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, care
instituia interdicţia de înstrăinare a terenurilor atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art.
43 din acelaşi act normativ, pentru o perioadă de 10 ani, calculată de la începutul anului
următor celui în care s-a realizat înscrierea proprietăţii, text de lege abrogat prin art. 230 lit. t)
LPA]. Raţiunea excluderii acestora din domeniul uzucapiunii rezidă în faptul că dobândirea
dreptului real prin uzucapiune ar duce tocmai la eludarea clauzei legale de inalienabilitate,
nesocotindu-se pe cale indirectă chiar esenţa acesteia (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p.
349-350). Legiuitorul nu distinge în ceea ce priveşte momentul apariţiei cauzei de
inalienabilitate legală, fiind indiferent dacă aceasta intervine înainte sau după intrarea în
posesie.
În ceea ce priveşte existenţa unei clauze convenţionale de inalienabilitate stipulată prin
convenţie sau testament, problema se pune în mod diferit. Potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8
NCC, interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris este supusă
notării în cartea funciară. Înscrierea unei asemenea interdicţii în cartea funciară asigură
opozabilitatea acesteia faţă de terţi determinând o limitare a susceptibilităţii de circulaţie a
dreptului de proprietate asupra imobilelor şi dezmembrămintelor acestuia. În situaţia în care
efectul achizitiv ca urmare a uzucapiunii se împlineşte înainte ca interdicţia să fie intabulată,
atunci respectiva interdicţie nu mai poate înlătura efectele uzucapiunii. Însă o interdicţie de
înstrăinare sau grevare înscrisă în cartea funciară ar face imposibilă dobândirea dreptului prin
uzucapiune tabulară, având în vedere că uzucapantul trebuie să fie de bună-credinţă, iar în
materia imobilelor intabulate, buna-credinţă se apreciază în funcţie de diligenţele depuse
pentru cunoaşterea conţinutului cărţilor funciare. În ceea ce priveşte însă uzucapiunea
extratabulară, chestiunea se rezolvă în funcţie de persoana căreia trebuie să i se acorde
preferinţă: uzucapantului fiindu-i imputabilă lipsa de diligenţă în privinţa conţinutului cărţilor
funciare sau proprietarului, în favoarea acestuia operând interdicţia, căruia îi este imputabilă
lipsa de preocupare privind imobilul care este obiect al dreptului său de proprietate. Având în
vedere că legiuitorul nu exclude din domeniul de aplicare al uzucapiunii decât bunurile care
fac obiectul unei clauze legale de inalienabilitate şi mai mult, dobândirea dreptului de
proprietate nu este condiţionată de buna-credinţă a uzucapantului, nu excludem posibilitatea
dobândirii proprietăţii prin uzucapiune extratabulară chiar în situaţia existenţei unei clauze de
inalienabilitate convenţională înscrisă în cartea funciară.
66
Uzucapiunea imobiliară
Art. 930. Uzucapiunea extratabulară
(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în
cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de
înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de
înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune. [art. 562 alin. (2), art. 887 alin. (1), art. 889 alin. (1)-
(2), art. 890 alin. (1), art. 916 alin. (1), art. 2512-2513, art. 2552 alin. (1), art. 2554 NCC;
art. 1035-1038 NCPC]
Comentariu
1. Noţiune. Uzucapiunea extratabulară reprezintă un mod de dobândire a dreptului de
proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia asupra unui bun imobil, prin posedarea
neîntreruptă a acestuia timp de cel puţin 10 ani, cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege şi
prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de opţiune cu privire la uzucapiune.
Uzucapiunea reglementată de textul art. 930 alin. (1) NCC este denumită extratabulară
pentru că operează în favoarea unei persoane care nu este înscrisă în cartea funciară. De
asemenea, în cazul în care proprietarul era intabulat, acest tip de uzucapiune va avea efecte
împotriva persoanei care se bucură deja de prezumţia născută din înscrierea în cartea funciară.
2. Domeniu de aplicare. În acord cu prevederile art. 930 alin. (1) NCC, pot fi dobândite prin
uzucapiunea extratabulară atât dreptul de proprietate, cât şi dezmembrămintele acestuia
spre deosebire de reglementarea oferită de art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit
căreia putea fi dobândit prin uzucapiune numai dreptul de proprietate.
3. Posesia, temei al uzucapiunii extratabulare. Pentru a dobândi dreptul de proprietate sau
un dezmembrământ al acestuia prin uzucapiune extratabulară, posesia trebuie să îndeplinească
următoarele condiţii: a) să fie utilă; b) să existe o posesie de 10 ani.
a) Uzucapiunea extratabulară, fiind un efect al posesiei, în mod evident trebuie să
îndeplinească o condiţie de bază, respectiv să fie fondată pe o posesie utilă. Pentru a produce
efecte juridice posesia trebuie să nu fie afectată de vicii, respectiv: discontinuitate, violenţă şi
clandestinitate. Ca atare, posesia viciată sau detenţia precară, oricare ar fi desfăşurarea
acestora în timp, nu pot duce la dobândirea dreptului de proprietate sau a unui
dezmembrământ al acestuia prin uzucapiune extratabulară. Posesia uzucapantului trebuie să se
fundamenteze pe un titlu care să fie suficient pentru a asigura transmiterea proprietăţii dacă
transmiţătorul ar fi avut calitatea de proprietar, ca de exemplu vânzare-cumpărare, donaţie etc.
Condiţia nu este îndeplinită dacă titlul nu are capacitatea de a transmite proprietatea, cum ar
fi, spre exemplu, un titlu care acordă doar dreptul de folosinţă, în condiţiile în care nu este
incidentă o cauză de intervertire a detenţiei. Ca atare, chiriaşul fiind un detentor precar, nu
poate dobândi dreptul de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare, pentru că acesta
exercită posesia în numele proprietarului, iar nu ca un proprietar, aşa cum arată art. 916 alin.
67
(1) NCC. Dobândirea dreptului de proprietate sau a unui dezmembrământ prin uzucapiune
extratabulară poate avea la bază atât o posesie de bună-credinţă, cât şi o posesie de rea-
credinţă. Redactarea textului de lege nu lasă loc de controverse – ubi lex non distinguit nec
noc distinguere debemus.
b) Uzucapiunea extratabulară intervine după împlinirea termenului de 10 ani dacă sunt
îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de lege. Termenul se va considera împlinit în ziua
corespunzătoare celei în care termenul a început să curgă din cel de-al 10-lea an [art. 2552
alin. (1) NCC]. Zilele de sărbători legale vor intra în calculul termenului, însă în cazul în
care ultima zi a termenului este o zi nelucrătoare, termenul se consideră împlinit la sfârşitul
primei zile lucrătoare care îi urmează (art. 2554 NCC).
4. Condiţii specifice. Regulile privitoare la uzucapiunea imobiliară extratabulară au în vedere
atât situaţia în care titularul dreptului de proprietate a avut intabulat dreptul în cartea funciară,
cât şi cazul contrar al neintabulării dreptului. În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,
legiuitorul prevede necesitatea îndeplinirii unor condiţii specifice compatibile cu sistemul
cărţilor funciare.
a. Dacă proprietarul şi-a intabulat dreptul în cartea funciară, acesta trebuie să fi încetat din
viaţă, în cazul persoanei fizice, sau să îşi fi încetat existenţa, în situaţia persoanelor juridice.
Textul de lege precizează în mod clar încetarea din viaţă a persoanei fizice şi, ca atare, nu va
face obiectul analizei situaţia dispariţiei persoanei fizice, ci numai moartea fizic constatată sau
declarată prin hotărâre judecătorească. În acelaşi mod, vom avea în vedere doar cazul încetării
existenţei persoanei juridice, iar nu cazul dizolvării sau al lichidării.
b. Dreptul de proprietate sau un alt dezmembrământ al acestuia poate fi dobândit prin
uzucapiune extratabulară dacă proprietarul intabulat în cartea funciară a renunţat la dreptul
său, iar declaraţia de renunţare a fost înscrisă în cartea funciară.
În acord cu prevederile art. 562 alin. (2) NCC, dreptul de proprietate imobiliară se stinge prin
înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare. Dispoziţiile art. 889
alin. (1) NCC arată că declaraţia de renunţare trebuie să îmbrace forma autentică notarială
şi, de asemenea, trebuie să fie înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.
5. Condiţie comună. Atât în situaţia în care proprietarul a avut intabulat dreptul său de
proprietate în cartea funciară, cât şi în cazul în care acesta nu era intabulat, uzucapantul poate
dobândi dreptul real principal numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea
funciară. Ca atare, posesia unui bun imobil pentru un interval de timp de 10 ani nu este
suficientă pentru a se dobândi dreptul de proprietate sau un dezmembrământ al acestuia, în
cazul în care uzucapiunea nu este înscrisă în cartea funciară. Acest raţionament reiese din
coroborarea alin. (1) şi (2) ale art. 930 NCC, care arată, pe de-o parte, că dreptul de
proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în
temeiul uzucapiunii, în folosul uzucapantului, iar, pe de altă parte, că acesta din urmă poate
dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o
terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său.
6. Cererea de înscriere a dreptului real principal. Intabularea dreptului de proprietate sau a
unui dezmembrământ în baza uzucapiunii extratabulare are efect constitutiv de drepturi.
Această soluţie reiese în mod evident din analiza textului legal al art. 887 alin. (1) NCC,
potrivit căruia se pot dobândi fără înscriere în cartea funciară drepturile reale provenite din
moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,
68
precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Ca atare, uzucapiunea nefiind expres
prevăzută de lege ca modalitate de dobândire a drepturilor reale fără înscriere în cartea
funciară, dobândirea dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia nu se va
produce în lipsa înscrierii în cartea funciară. Înregistrarea cererii de înscriere a dreptului de
proprietate trebuie să fie anterioară înregistrării cererii de înscriere a unei terţe persoane
interesate. Textul de lege vorbeşte însă despre cererea de înscriere a unui terţ, pe baza unei
cauze legitime. În această materie, prin terţ interesat înţelegem fie moştenitorii persoanei
fizice decedate sau succesorii persoanei juridice care şi-a încetat existenţa, fie comuna, oraşul
sau municipiul, în acord cu prevederile art. 889 alin. (2) NCC. De asemenea, terţ interesat
poate fi şi dobânditorul dreptului de la succesorul persoanei fizice juridice înscris în cartea
funciară sau de la comună, oraş sau municipiu (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 373).
Dobândirea dreptului prin uzucapiune nu se va produce dacă înregistrarea cererii terţului
dobânditor este anterioară înregistrării cererii uzucapantului, fiind indiferent dacă se împlinise
sau nu termenul de 10 ani în favoarea uzucapantului.
7. Dreptul de opţiune privind uzucapiunea. Potrivit art. 2512 alin. (2) NCC, instanţa de
judecată nu poate aplica prescripţia din oficiu, în alin. (1) arătându-se faptul că prescripţia
poate fi invocată numai de către cel în folosul căruia curge. Redactarea textului de lege nu
lasă loc de interpretări, dobândirea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real prin
uzucapiune reprezintă o facultate pentru posesor. În acest sens s-a arătat că uzucapiunea
prezintă o structură complexă, care reuneşte faptul juridic în sens restrâns al posesiei, precum
şi manifestarea unilaterală a celui interesat de a dobândi un drept real (V. Stoica, Dreptul de
opţiune cu privire la uzucapiune, în Dreptul nr. 4/2006, p. 49). Ca atare, dreptul potestativ al
posesorului se poate manifesta în sensul de a invoca dobândirea dreptului real prin uzucapiune
sau în sensul de a renunţa la uzucapiune. Dobândirea efectului achizitiv specific uzucapiunii
presupune în mod evident, pe lângă îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de lege, şi
manifestarea de voinţă a posesorului sub forma exercitării pozitive a dreptului de opţiune.
Alegerea posesorului în sensul de a invoca beneficiul uzucapiunii are ca efect stingerea
dreptului de opţiune.
8. Efectele uzucapiunii extratabulare. Uzucapiunea extratabulară produce două efecte
principale: un efect achizitiv şi un efect extinctiv. Dispoziţiile art. 930 alin. (1) coroborate cu
dispoziţiile art. 890 alin. (1) NCC duc la concluzia că efectul achizitiv produs în persoana
posesorului şi efectul extinctiv produs în persoana proprietarului care nu şi-a intabulat dreptul
său în cartea funciară, respectiv moştenitorul autorului intabulat, succesorul persoanei juridice
sau comuna, oraşul sau municipiul se produc de la momentul înregistrării cererii de
intabulare. Astfel, momentul împlinirii termenului de 10 ani de care face vorbire art. 930 alin.
(1) coincide cu naşterea dreptului potestativ de opţiune al posesorului. Dobândirea de către
posesor a dreptului de proprietate sau a unui dezmembrământ trebuie precedată de cererea de
înscriere a uzucapiunii în cartea funciară care corespunde exercitării pozitive a dreptului
potestativ de opţiune cu privire la uzucapiune. În cazul unui litigiu care poartă asupra
dreptului de proprietate asupra bunului posedat, uzucapiunea poate fi opusă numai în primă
instanţă, prin întâmpinare, sau în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la
care părţile sunt legale citate (art. 2513 NCC). Ca atare, pe cale de excepţie, uzucapantul are
facultatea de a invoca prescripţia achizitivă fie prin întâmpinare, fie la primul termen de
judecată la care părţile sunt legal citate, acesta constituind termenul limită prevăzut de
69
legiuitor. În ceea ce priveşte uzucapiunea extratabulară, invocarea ei pe cale de excepţie
trebuie însoţită şi de îndeplinirea condiţiilor referitoare la cartea funciară. Referitor la acţiunea
în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, trebuie menţionat că
adevăratul proprietar are calitate procesuală pasivă (ICCJ, secţ. civ., dec. nr. 356/2006, în
Dreptul nr. 1/2007, p. 162). Efectul achizitiv al uzucapiunii extratabulare poate privi fie
dreptul de proprietate, fie un dezmembrământ al acestuia, fiind condiţionat de modalitatea de
manifestare a elementului animus.
În privinţa efectelor pe care le produce uzucapiunea extratabulară, s-au conturat două opinii în
doctrina de specialitate în considerarea Decretului-lege nr. 115/1938. Astfel, s-a arătat că
uzucapiunea îi conferă posesorului uzucapant un drept de creanţă în baza căruia poate cere
înscrierea în cartea funciară, intabularea având efect constitutiv (I. Albu, Curs de drept
funciar, Ed. Litografia şi tipografia învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 464). Pe de altă parte,
s-a arătat că înscrierea în cartea funciară are doar un efect declarativ, întrucât efectele
uzucapiunii se produc retroactiv de la începerii posesiei. Astfel, prin intabulare se recunoaşte
un drept preexistent (L. Pop, Drepturile reale, p. 294-295). Ca atare, între momentul începerii
posesiei şi data înscrierii dreptului uzucapant, posesorul uzucapant are recunoscut retroactiv
un drept de proprietate extratabulară (A.A. Ţuluş, În legătură cu uzucapiunea extratabulară, în
Dreptul nr. 7/1995, p. 25-28).
În ceea ce priveşte uzucapiunea extratabulară reglementată în noul Cod civil, vom avea în
vedere prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la înscrierea drepturilor
dobândite în temeiul uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC (www.just.ro).
Art. 931. Uzucapiunea tabulară
(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al
unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-
credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă
posesia sa a fost neviciată.
(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în
momentul intrării în posesie. (art. 1035-1038 NCPC)
Comentariu
1. Noţiune. Uzucapiunea tabulară reprezintă un mod de dobândire a unui drept real principal
asupra unui bun imobil, prin posedarea neîntreruptă a acestuia timp de cel puţin 5 ani, cu
îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege. Uzucapiunea reglementată de textul art. 931 alin.
(1) este denumită tabulară pentru că operează în favoarea persoanei care este înscrisă în cartea
funciară, iar nu împotriva persoanei care se bucură deja de prezumţia născută din înscrierea în
cartea funciară (V. Stoica, Drepturile reale, 2006, p. 465).
2. Domeniu de aplicare. Prin voinţa legiuitorului, uzucapiunea tabulară se aplică în privinţa
drepturilor reale principale înscrise în cartea funciară, fără cauză legitimă, respectiv dreptul
de proprietate şi dezmembrămintele acestuia.
3. Condiţiile uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea imobiliară tabulară operează dacă sunt
îndeplinite următoarele condiţii: a. înscrierea unui drept real în cartea funciară în absenţa unei
cauze legitime; b. posesia să fie utilă şi de bună-credinţă; c. posesia să aibă o durată de 5 ani.
70
a. În privinţa înscrierii dreptului real în cartea funciară textul vorbeşte despre absenţa unei
cauze legitime. Aceasta înseamnă că titlul în baza căruia s-a realizat înscrierea în cartea
funciară nu îndeplineşte condiţiile de valabilitate cerute de lege. Având în vedere că
sancţiunea care intervine, în cazul neîndeplinirii condiţiile esenţiale pentru valabilitatea unei
convenţii, este nulitatea, înseamnă că titlul de dobândire poate fi afectat de nulitate relativă
sau de nulitate absolută. În ceea ce priveşte titlul anulabil este mai greu de imaginat interesul
persoanei înscrise în cartea funciară de a invoca uzucapiunea tabulară, având în vedere faptul
că titlul său anulabil se consolidează în termenul general de prescripţie de trei ani, în
intervalul căruia poate fi introdusă acţiunea în anulare a actului juridic. Cu toate acestea,
interesul se poate manifesta în cazul în care cursul prescripţiei extinctive este afectat de
modificări precum suspendarea sau întreruperea prescripţiei şi astfel termenul de 5 ani
prevăzut pentru uzucapiunea tabulară depăşeşte durata termenului de prescripţie extinctivă.
De asemenea, titlul de dobândire a dreptului real poate proveni de la altcineva decât
adevăratul proprietar – non dominus – şi ca atare există două cauze nelegitime de înscriere în
cartea funciară, respectiv titlul neproprietarului care nu este valabil fiind afectat de o cauză de
nulitate absolută şi titlul terţului care nu este valabil fie pentru că provine de la un non
dominus, fie pentru că este afectat de un motiv de nulitate absolută (V. Stoica, Drepturile
reale, 2009 p. 375).
b. Observaţiile făcute în legătură cu regularitatea posesiei şi cu calculul termenului
uzucapiunii în cazul uzucapiunii extratabulare îşi păstrează valabilitatea – mutatis mutandis –
şi în cazul uzucapiunii tabulare, cu singura menţiune că în situaţia uzucapiunii tabulare
termenul este de 5 ani, spre deosebire de uzucapiunea extratabulară unde termenul este de 10
ani.
Este de observat că legiuitorul prevede în mod expres că buna-credinţă trebuie să existe în
momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului real în cartea funciară şi în momentul
intrării în posesia bunului. Este astfel indiferent dacă ulterior acestor momente posesorul a
devenit de rea-credinţă. De altfel şi în art. 931 alin. (1) se arată că posesorul este înscris cu
bună-credinţă în cartea funciară.
4. Efectele uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabulară are ca principal efect validarea
cauzei nelegitime care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a dreptului real principal.
Momentul validării dreptului real principal înscris în cartea funciară coincide cu momentul
înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară, fiind indiferentă data intrării în
posesia bunului. Astfel, dobândirea dreptului real principal se va produce de la momentul
înregistrării cererii, chiar dacă înregistrarea efectivă a dreptului real a survenit ulterior acestui
moment. În mod evident, posesorul va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului imobil,
în cazul în care a fost înscris în cartea funciară ca proprietar al acestuia sau va dobândi un
dezmembrământ al dreptului de proprietate în cazul în care a fost înscris ca titular al unui
dezmembrământ în cartea funciară. În privinţa uzucapiunii tabulare vom avea în vedere şi
prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în
temeiul uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC (www.just.ro).
Art. 932. Curgerea termenului uzucapiunii
(1) În cazurile prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. a) şi b), termenul uzucapiunii nu începe să
curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului,
71
respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în
posesie s-a produs la o dată anterioară.
(2) Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. [art. 930 alin. (1) NCC]
Comentariu
1. Începutul prescripţiei achizitive. În cazul proprietarului înscris în cartea funciară,
termenul de 10 ani, de care face vorbire art. 930 alin. (1) NCC, începe să curgă la momentul
decesului persoanei fizice, respectiv momentul încetării existenţei persoanei juridice,
indiferent dacă posesia uzucapantului a început anterior acestui moment. În mod evident, dacă
posesia celui care invocă uzucapiunea nu a început la momentul decesului persoanei fizice sau
al încetării existenţei persoanei juridice, termenul de 10 ani începe să curgă de la momentul
intrării în posesie. Ca atare, momentul de la care se calculează termenul de 10 ani trebuie să
îndeplinească două condiţii, în mod cumulativ, respectiv: uzucapantul să se afle în posesia
imobilului şi proprietarul intabulat să fi decedat, în cazul persoanei fizice, sau să-şi fi încetat
existenţa, în cazul persoanei juridice. În situaţia declarării judecătoreşti a morţii, termenul de
10 ani nu începe să curgă înainte de data stabilită ca fiind data morţii prin hotărârea de
declarare judecătorească a morţii.
În situaţia în care proprietarul intabulat în cartea funciară renunţă la dreptul său, termenul de
10 ani se va calcula de la momentul înscrierii în cartea funciară a declaraţiei de renunţare,
evident dacă şi posesia a început. În caz contrar, termenul de 10 ani începe să curgă de la
momentul intrării în posesie. Astfel, momentul de la care începe să se calculeze termenul de
10 ani trebuie să îndeplinească două condiţii în mod cumulativ, respectiv: uzucapantul să se
afle în posesia imobilului, iar declaraţia de renunţare să fie înscrisă în cartea funciară.
În cazul în care proprietarul nu a intabulat dreptul său în cartea funciară, termenul de 10 ani
începe să curgă de la momentul intrării efective în posesia bunului imobil.
2. Efectul suspensiv al viciilor. Atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul
uzucapiunii tabulare, perioada în care posesia este afectată de vicii nu va fi luată în
considerare la calcularea termenului uzucapiunii. Această prevedere reiterează concepţia
potrivit căreia numai posesia utilă, neviciată poate produce efecte juridice, în speţă poate
conducere la dobândirea dreptului real prin uzucapiune. Ca atare, sancţiunea care intervine în
cazul în care posesia este afectată de vicii constă în neluarea în calcul a perioadei în care
posesia este viciată. Efectul suspensiv al viciilor asupra uzucapiunii se manifestă în mod
diferit, în funcţie de caracterul fiecărui viciu în parte. Discontinuitatea fiind un viciu absolut,
efectul suspensiv se va produce întotdeauna, fiind indiferentă persoana împotriva căreia este
invocată uzucapiunea. În schimb, violenţa şi clandestinitatea fiind vicii cu caracter relativ,
efectul suspensiv al cursului uzucapiunii se va produce numai în situaţia în care viciile s-au
manifestat faţă de persoana împotriva căreia este invocată uzucapiunea (V. Stoica, Drepturile
reale, 2009, p. 365).
Art. 933. Joncţiunea posesiilor
(1) Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă
bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular.
(2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria
posesie cu aceea a autorului său. [art. 695 alin. (4), art. 714 alin. (1), art. 752, art. 920 alin.
(1) lit. c), art. 921 lit. g) NCC]
72
Comentariu
1. O nouă posesie. Noul Cod civil păstrează concepţia Codului civil din 1864 cuprinsă în art.
1859, în sensul că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie, fiind indiferent dacă
transmiterea bunului a operat cu titlu universal sau cu titlu particular. Astfel, posesorul nu
poate fi considerat un continuator al posesiei autorului său, chiar dacă transmisiunea a avut
loc cu titlu universal. Principiul potrivit căruia fiecare posesor începe în persoana sa o nouă
posesie îşi găseşte aplicare cu precădere în materia intervertirii detenţiei precare în posesie.
Astfel, cel puţin în cazul de intervertire reglementat de art. 920 alin. (1) lit. c) NCC, ar fi de
neconceput ca posesorul să fie considerat un continuator al autorului său, în condiţiile în care
autorul este un detentor precar.
2. Joncţiunea posesiilor. Noţiune. Joncţiunea posesiilor reprezintă unirea posesiei exercitate
de uzucapant cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, pentru a
dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune (L. Pop, Drepturile reale, p. 297). Posesorul
are facultatea de a uni posesia sa cu posesia autorilor săi. Textul de lege nu lasă loc de
interpretări, posesorul actual are facultatea, iar nu obligaţia de a invoca joncţiunea posesiilor.
De asemenea, posesorul poate alege să înceapă o nouă posesie. Ca atare, în persoana
posesorului se naşte un drept de opţiune, drept potestativ întocmai ca dreptul de opţiune
privind invocarea uzucapiunii de către uzucapant, privind invocarea joncţiunii posesiilor sau,
respectiv, începerea unei noi posesii. În situaţia în care posesorul actual înţelege să se
prevaleze de posesia autorului său, la perioada cât a posedat uzucapantul se va adăuga
perioada cât a posedat autorul său, joncţiunea posesiilor fiind posibilă în toate cazurile, deci
atât la uzucapiunea extratabulară, cât şi la uzucapiunea tabulară – ubi lex non distinguit nec
noc distinguere debemus.
3. Condiţie premisă. Condiţia premisă pentru a opera joncţiunea posesiilor impune existenţa
a două posesii, exercitate asupra aceluiaşi bun de către două persoane diferite.
4. Condiţie negativă. Pentru a opera joncţiunea posesiilor între posesia autorului şi posesia
succesorului nu trebuie să se interpună posesia unei alte persoane pentru o perioadă mai mare
de un an, caz în care intervine încetarea posesiei, conform art. 921 lit. g) NCC.
5. Condiţii comune cerute pentru a opera joncţiunea posesiilor. Joncţiunea posesiilor este
posibilă atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul uzucapiunii tabulare cu
îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
a. să existe o posesie propriu-zisă atât în cazul posesorului actual, cât şi în cazul autorului său.
Din redactarea clară a textului de lege, reiese în mod evident că posesia nu poate fi unită cu
detenţia precară. De asemenea, posesia nu poate fi unită cu posesia proprietarului, având în
vedere că uzucapiunea sancţionează pasivitatea proprietarului manifestată de-a lungul
perioadei de timp prevăzute de lege (a se vedea şi CA Bucureşti, secţ. a III-a civ., dec. nr.
200/2005, în CPJC 2005, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 328-329). Astfel, ar fi
absurd ca titularul dreptului care exercită posesia şi astfel îşi conservă posesia să fie şi în
acelaşi timp sancţionat şi pentru pasivitatea sa, prin unirea posesiei sale cu posesia unui
netitular, pasivitate care în fapt nu se manifestă.
b. să existe un raport juridic între posesorul actual şi autorul său. Cel care invocă joncţiunea
posesiilor trebuie să fie un succesor în drepturi al autorului său. Raportul juridic poate avea ca
73
izvor un fapt juridic în sens restrâns, precum moştenirea legală sau un act juridic translativ de
proprietate.
6. Interesul invocării joncţiunii posesiilor. În cazul în care posesorul înţelege să-şi exercite
în mod pozitiv dreptul potestativ de a invoca joncţiunea posesiei sale cu posesia autorului său,
posesorul actual este obligat să continue posesia autorului său cu toate viciile sau calităţile
acesteia, fără a avea posibilitatea de a schimba în avantajul său caracterul posesiei anterioare
(I. Filipescu, Drepturile reale, p. 325). Ca atare, termenul uzucapiunii va fi perioada de timp
necesară posesorului pentru a uzucapa. În consecinţă, pot apărea următoarele situaţii posibile:
a) dacă posesia actuală este de bună-credinţă, întocmai ca posesia autorului, posesorul va
putea invoca joncţiunea posesiilor, atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în situaţia
uzucapiunii tabulare, cu respectarea condiţiilor privind cartea funciară;
b) dacă posesia actuală este de rea-credinţă, întocmai ca posesia autorului, posesorul va
putea invoca joncţiunea posesiilor, pentru a dobândi dreptul real principal numai prin
uzucapiunea extratabulară;
c) dacă posesia actuală este de bună-credinţă, în timp ce posesia autorului a fost de rea-
credinţă, posesorul va putea invoca joncţiunea posesiilor, pentru a dobândi dreptul prin
uzucapiune extratabulară. În măsura în care dreptul său a fost intabulat în cartea funciară,
dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de lege, el va putea alege să înceapă o
prescripţie nouă, cu consecinţa dobândirii dreptului real principal prin uzucapiune tabulară;
d) dacă posesia actuală este de rea-credinţă, iar posesia autorului de bună-credinţă, posesorul
va putea invoca joncţiunea posesiilor numai pentru a beneficia de dobândirea dreptului prin
uzucapiune extratabulară.
În situaţia uzucapiunii extratabulare, joncţiunea posesiilor poate opera indiferent de
caracterul de bună-credinţă sau de rea-credinţă al celor două posesii. În acest caz posesorul va
beneficia de uzucapiunea extratabulară, putând uzucapa bunul prin posesia de 10 ani, cu
respectarea dispoziţiilor privind cartea funciară, în sensul că posesia autorului nu va putea
începe înainte de decesul persoanei fizice, încetarea existenţei persoanei juridice titulare a
dreptului real sau înainte de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul
de proprietate.
În ceea ce priveşte însă uzucapiunea tabulară, joncţiunea posesiilor poate fi imaginată astfel:
posesorul de bună-credinţă intabulat în cartea funciară, fără cauză legitimă, înstrăinează
dreptul de proprietate înainte de împlinirea termenului de 5 ani, iar posesorul actual înţelege
să invoce joncţiunea posesiilor dacă la intrarea sa în posesie a fost de bună-credinţă.
Împlinirea termenului de 5 ani, în cazul exercitării pozitive a dreptului potestativ de a invoca
uzucapiunea şi a dreptului potestativ de a invoca joncţiunea posesiilor va valida dreptul de
proprietate al autorului şi pe cale de consecinţă şi dreptul de proprietate al posesorului actual.
7. Joncţiunea posesiilor în cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate. În măsura
în care dezmembrămintele dreptului de proprietate pot face obiectul unei înstrăinări, posesorul
actual al dezmembrământului se poate prevala de posesia autorului său pentru a invoca
dobândirea acestuia prin uzucapiune. Astfel, vom avea în vedere faptul că, potrivit art. 695
alin. (4) NCC, titularul dreptului de superficie poate dispune liber de dreptul său, prin acte
juridice, fără a avea nevoie de consimţământul nudului proprietar. Potrivit art. 714 alin. (1)
NCC, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului
proprietar. În ceea ce priveşte însă dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, potrivit art. 752
74
NCC, acestea nu pot fi cedate. În ceea ce priveşte dreptul de servitute trebuie avut în vedere
că, fiind un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant, acesta nu va putea
fi înstrăinat, urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului
dominant.
Art. 934. Alte dispoziţii aplicabile
Dispoziţiile prezentei secţiuni se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la
prescripţia extinctivă. [art. 555 alin. (1), art. 930 alin. (1) lit. b), art. 2500-2544 NCC; art.
230 lit. p) LPA]
Comentariu
1. Reglementare comună. Legătura indisolubilă între prescripţia extinctivă şi prescripţia
achizitivă se justifică din perspectiva curgerii timpului. Ca atare, în cazul prescripţiei
extinctive, curgerea timpului măsoară durata pasivităţii titularului dreptului necesară pentru a
conduce la stingerea dreptului material la acţiune, iar în cazul prescripţiei achizitive curgerea
timpului măsoară durata exercitării posesiei necesară pentru dobândirea dreptului de
proprietate sau a unui alt drept real. Înrudirea dintre cele două instituţii are în vedere şi faptul
că, în anumite situaţii, pierderea dreptului de către o persoană poate însemna dobândirea
dreptului de către o alta. În ambele cazuri, necesitatea asigurării siguranţei circuitului civil
determină transformarea unei stări de fapt într-o situaţie juridică, în considerarea perioadei de
timp îndelungate de subzistenţă a acesteia, fie sub forma posesiei exercitate de către
uzucapant, fie sub forma pasivităţii proprietarului. Problema care se pune în mod necesar este
de a determina care transformare se va produce cu prioritate: pierderea dreptului de către
proprietar sau titular al altui drept real sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept
real de către uzucapant. Din reglementarea art. 930 alin. (1) lit. b) NCC reiese în mod evident
că pierderea proprietăţii intervine mai întâi. În ceea ce priveşte celelalte situaţii, având în
vedere dispoziţiile art. 555 alin. (1) NCC, potrivit cărora dreptul de proprietate este absolut, s-
ar ajunge la concluzia că pierderea dreptului ar surveni prima şi ulterior se va produce
dobândirea acestuia. Pentru a considera că dobândirea dreptului se produce anterior stingerii
dreptului, ar trebui acceptată concluzia că pierderea dreptului reprezintă o consecinţă a
dobândirii acestuia, ceea ce nu este de admis. În realitate, controversa privind succesiunea în
timp a celor două prescripţii, se pune sub forma unei legături temporale, iar nu a unei
condiţionări, în sensul că stingerea dreptului se va produce anterior dobândirii acestuia.
Noul Cod civil tratează doar parţial problematica separării materiei prescripţiei extinctive de
materia prescripţiei achizitive, stipulând faptul că dispoziţiile privitoare la uzucapiune se
completează cu cele privitoare la prescripţia extinctivă. Articolul 934 nu trebuie înţeles în
sensul că prescripţia achizitivă presupune în mod necesar existenţa unei prescripţii extinctive,
având în vedere că există drepturi reale declarate de legiuitor ca fiind imprescriptibile
extinctiv, care pot face obiectul uzucapiunii, precum dreptul de proprietate. Această abordare
a legiuitorului se justifică pe considerentul că prescripţia achizitivă şi prescripţia extinctivă
beneficiază de elemente comune precum suspendarea şi întreruperea prescripţiei, iar, în
contextul abrogării Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă prin art. 230 lit. p)
LPA, cele două instituţii au o reglementare comună, respectiv art. 2500-2544 NCC.
75
2. Cursul prescripţiei achizitive. Suspendarea prescripţiei achizitive reprezintă modificarea
cursului prescripţiei constând în oprirea de drept a curgerii termenului pe perioada în care
acţionează cauzele prevăzute de lege care îl pun în imposibilitate pe titularul dreptului real
principal să acţioneze în instanţă pentru recunoaşterea dreptului său şi restituirea posesiei
corespunzătoare (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 364). Ca atare, suspendarea prescripţiei
achizitive intervine atât în cazul în care posesia este viciată cât şi în cazurile limitativ
prevăzute în art. 2532 NCC şi în materie succesorală în cazul reglementat de art. 2533 NCC.
După încetarea cauzei care a determinat suspendarea, prescripţia achizitivă îşi reia cursul,
pentru împlinirea termenului calculându-se şi timpul scurs înainte de intervenirea suspendării
[art. 2534 alin. (1) NCC]. Întreruperea prescripţiei achizitive reprezintă modificarea cursului
prescripţiei constând în înlăturarea posesiei exercitate anterior intervenirii cauzei de
întrerupere cu consecinţa începerii unei noi posesii, după încetarea cauzei de întrerupere (V.
Stoica, Drepturile reale 2009, p. 366). Întreruperea prescripţiei achizitive este de două feluri:
întrerupere naturală, care intervine în situaţia în care posesorul este lipsit mai mult de un de
posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedării şi întrerupere civilă care intervine în
cazurile limitativ prevăzute în art. 2537 NCC. Întreruperea prescripţiei are ca efect înlăturarea
posesiei anterioare cauzei de întrerupere, pentru a se uzucapa fiind necesar a se începe o
posesie nouă [art. 2541 alin. (1) NCC].
Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă
Art. 935. Prezumţia de titlu de proprietate
Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului. [art. 919 alin. (1), art. 922 alin. (2), art.
935 NCC]
Comentariu
1. Prezumţie legală relativă. De cele mai multe ori în materia actelor translative de
proprietate ce poartă asupra unor bunuri mobile, dobânditorul nu este în măsură să producă
dovada încheierii unei astfel de convenţii. Ca atare, cel care a transmis dreptul de proprietate
asupra bunului mobil poate exercita împotriva dobânditorului acţiunea în revendicare şi
dovedindu-şi posesia va avea câştig de cauză împotriva dobânditorului care nu poate face
dovada titlului translativ. Instituirea prezumţiei de titlu de proprietate în favoarea posesorului
are ca obiectiv tocmai prevenirea unui astfel de conflict, legiuitorul prezumând că posesia
face prin ea însăşi dovada titlului translativ de proprietate. Pentru a face dovada contrară,
adversarul posesorului în cadrul unei acţiuni în revendicare are posibilitatea de a răsturna
prezumţia de titlu de proprietate, fie prin dovedirea titlului său de proprietate şi pe cale de
consecinţă a titlului precar al pârâtului, fie prin dovedirea faptului că bunul a ieşit în mod
independent din patrimoniul său, prin furt sau pierdere. Dovada titlului precar al pârâtului va
răsturna prezumţia instituită prin dispoziţiile art. 919 alin. (1) NCC, potrivit căreia dovada
elementului material al posesiei face să se prezume existenţa elementului intenţional, precum
şi prezumţia potrivit căreia posesorul unui bun mobil sau al unui bun imobil neînscris în
cartea funciară este considerat proprietar. Prezumţia cuprinsă în art. 935 privind existenţa
76
titlului de dobândire a proprietăţii presupune în mod necesar ca posesia să fie reală şi utilă,
iar pârâtul să aibă calitatea de posesor, iar nu de detentor precar. Posesorul trebuie să exercite
elementul material în persoană proprie. În caz contrar, în ipoteza introducerii unei acţiuni în
revendicare, posesorul nu are calitate procesuală pasivă, pentru că nu se află în stăpânirea
bunului. În ceea ce priveşte utilitatea posesiei, avem în vedere că aceasta se prezumă până la
proba contrară [art. 922 alin. (2) NCC].
Art. 936. Opozabilitatea faţă de terţi
Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură
opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. [art.
919 alin. (1) NCC]
Comentariu
1. Funcţia de publicitate a posesiei. În materia înstrăinărilor de bunuri mobile intervenite
între proprietarul bunului mobil şi subdobânditori succesivi, va avea preferinţă dobânditorul
căruia i s-a predat primul bunul. Actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale
încheiat între proprietar şi acest posesor devine opozabil tuturor celorlalţi posesori cărora li s-
a transmis bunul, în măsura în care posesia îndeplineşte următoarele condiţii: posesia este
reală şi de bună-credinţă. Exercitarea posesiei prin intermediul unei alte persoane – corpore
alieno – este incompatibilă cu aplicarea funcţiei de publicitate a posesiei, având în vedere că
aceasta operează numai în măsura predării bunului mobil. Condiţia este justificată şi prin
prisma aplicării art. 919 alin. (1) NCC, potrivit căruia persoana care stăpâneşte bunul este
prezumată a fi posesor. Un exemplu îl constituie situaţia în care, deşi bunul a fost vândut unui
cumpărător, el a rămas în detenţia vânzătorului, care l-a vândut din nou unui alt cumpărător.
În măsura în care cel de-al doilea cumpărător a fost de bună-credinţă şi a intrat în posesia
bunului, actul juridic prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra bunului devine
opozabil tuturor celorlalţi posesori, cărora li s-a transmis de asemenea dreptul de proprietate
asupra bunului, dar care nu au intrat în stăpânirea bunului (I. Filipescu, Drepturile reale, p.
345). Dacă există dispoziţii legale care reglementează formalităţi speciale privind publicitatea
anumitor bunuri, numai îndeplinirea acestor formalităţi va asigura opozabilitatea faţă de terţi a
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale asupra unor asemenea bunuri,
cum este cazul navelor şi al aeronavelor (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 379). Buna-
credinţă a posesorului constă în convingerea sa greşită privind validitatea actului juridic
constitutiv sau translativ de drepturi reale.
Art. 937. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă
(1) Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
luării sale în posesie efectivă.
(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-
credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la
care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului.
(3) Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în
mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea
77
în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate
reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică bunurilor mobile care sunt accesorii unui
imobil.
(5) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în mod corespunzător şi în legătură cu dobândirea
dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil. [art. 539 alin. (1), art. 923,
art. 938 alin. (1), art. 2512 alin. (2) NCC]
Comentariu
1. Efectul achizitiv de proprietate. Noul Cod reglementează în cuprinsul art. 937 alin. (1) şi
(2) două moduri diferite de dobândire a dreptului de proprietate mobiliară de către un terţ
dobânditor de bună-credinţă care încheie un act translativ de proprietate cu titlu oneros,
asupra unui bun mobil cu un non dominus, respectiv cu un uzurpator. Modurile de dobândire a
dreptului de proprietate ca efect al posesiei de bună-credinţă reglementate în art. 937 NCC se
diferenţiază în funcţie de rolul avut de voinţa proprietarului în ceea ce priveşte desesizarea de
bun. Astfel, efectul achizitiv ca urmare a desesizării voluntare a proprietarului de bunul său
mobil face obiectul regulii instituite în art. 937 alin. (1) NCC, în timp ce dobândirea dreptului
de proprietate ca urmare a desesizării involuntare a proprietarului de bunul său mobil este
reglementată în art. 937 alin. (2) NCC. Desesizarea voluntară are ca efect transmiterea
bunului şi pe cale de consecinţă pierderea elementului corpus, ca urmare a manifestării de
voinţă a proprietarului, în timp ce desesizarea involuntară se produce independent de
manifestarea de voinţă a proprietarului, ca urmare a unor fapte precum pierderea sau furtul.
2. Efectul achizitiv în materia dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Textul art.
937 reglementează dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia
de bună-credinţă. Cu toate acestea, nimic nu împiedică dobândirea unui dezmembrământ al
dreptului de proprietate, în măsura în care posesorul unui bun mobil a încheiat cu un detentor
precar un act juridic având ca obiect un dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar nu
însuşi dreptul de proprietate. Având în vedere că superficia, abitaţia şi servituţile sunt drepturi
reale imobiliare, efectul achizitiv reglementat de art. 937 NCC se va produce numai în cazul
uzufructului şi al uzului, în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de
lege, aşa cum se arată de altfel şi în art. 937 alin. (5) NCC.
3. Drept de opţiune. Posesorul de bună-credinţă poate invoca în favoarea sa efectul
achizitiv de proprietate, însă având în vedere prevederile art. 2512 alin. (2) NCC, dar şi
principiul echităţii, nu poate fi obligat în acest sens (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 381).
În baza acestor argumente, dreptul de opţiune îşi găseşte aplicare în toate ipotezele
reglementate în art. 937 NCC, chiar în situaţia dobândirii bunului mobil de la un neproprietar
unde s-ar putea argumenta că dobândirea proprietăţii se produce în mod instantaneu.
4. Desesizarea voluntară a proprietarului. Noul Cod civil preia concepţia Codului civil din
1864 cuprinsă în art. 1909 alin. (1), potrivit căreia, cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de
lege, în favoarea posesorului bunului mobil se creează o prezumţie absolută de proprietate.
Articolul 937 alin. (1) NCC consacră un mod specific de dobândire a dreptului de proprietate
asupra bunurilor mobile, de către un terţ dobânditor, cu îndeplinirea cumulativă a condiţiilor
prevăzute de lege privind persoana care poate invoca dobândirea dreptului de proprietate,
categoria de bunuri asupra cărora se poate dobândi dreptul de proprietate, actul juridic
78
încheiat şi posesia persoanei care invocă dobândirea proprietăţii. Reglementarea modului
specific de dobândire a proprietăţii în condiţiile art. 937 alin. (1) NCC se justifică pe
considerentul că legiuitorul a dat prioritate bunei-credinţe întemeiate pe aparenţa de
proprietate care reprezintă consecinţa faptei proprietarului care nu a fost suficient de diligent
când a încredinţat bunul unei anumite persoane (C. Bîrsan, Drepturile reale, p. 219).
5. Terţul dobânditor. Legiuitorul consacră regula potrivit căreia numai persoana care are
calitatea de posesor poate dobândi proprietatea în condiţiile art. 937 alin. (1) NCC, având în
vedere că dobândirea proprietăţii coincide cu momentul intrării în posesia efectivă a bunului.
Ca atare, un detentor precar nu se poate prevala de regula instituită în art. 937 alin. (1) NCC.
Împotriva detentorului precar adevăratul proprietar poate exercita o acţiune personală, având
ca obiect restituirea în natură a bunului, în cazul în care bunul se mai află la detentor, sau o
acţiune având ca obiect restituirea prin echivalent, dacă bunul a fost înstrăinat de către
detentor. Proprietarul poate introduce totodată o acţiune în revendicare împotriva detentorului
precar, în cazul în care bunul se mai află la acesta. În situaţia detentorului precar, se poate
atrage răspunderea penală a acestuia pentru abuz de încredere sau pentru gestiune frauduloasă,
fără însă a afecta aplicarea regulii instituite în art. 937 alin. (1) NCC în privinţa terţului
dobânditor de bună-credinţă. De asemenea, regula instituită de legiuitor în art. 937 alin. (1)
NCC se va aplica numai dacă posesorul a dobândit bunul de la un neproprietar, pentru că
altfel dacă a încheiat actul translativ de proprietate cu adevăratul proprietar, posesorul devine
proprietar şi ca atare nu se mai justifică. Prin neproprietar se înţelege fie un detentor precar,
dar şi orice altă persoană care nu are calitate de proprietar. Astfel, în situaţia în care bunul a
fost transmis unui posesor cu titlu gratuit în temeiul unui act juridic translativ de proprietate
viciat, iar ulterior acest posesor transmite cu titlu oneros către un terţ dobânditor, terţul este în
măsură să invoce în favoarea sa efectul achizitiv de proprietate, dacă sunt îndeplinite şi
celelalte condiţii prevăzute de lege. De asemenea, regula menţionată are aplicabilitate numai
dacă proprietarul a încredinţat de bunăvoie bunul neproprietarului de care face vorbire textul
de lege. Un exemplu în acest sens îl constituie cazul în care s-a încheiat un contract de
depozit, comodat, locaţiune etc., iar depozitarul, comodatarul, locatarul înstrăinează bunul
obiect al convenţiei printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros către un terţ
dobânditor care devine astfel posesor.
6. Bunuri care pot fi dobândite. Efectul achizitiv de proprietate priveşte numai bunurile care
îndeplinesc următoarele condiţii: sunt mobile, corporale şi individual determinate.
Legiuitorul, în reglementarea art. 937 alin. (1) NCC, are în vedere doar bunurile mobile, aşa
cum sunt definite în art. 539 alin. (1) NCC. Însă nu tuturor bunurilor mobile li se poate aplica
regula menţionată, ci numai bunurilor mobile care se află în circuitul civil. Ca atare,
bunurile mobile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale nu pot
face obiectul dobândirii, fiind imprescriptibile atât sub aspect prescriptiv cât şi achizitiv.
Chiar dacă bunul este mobil, efectul achizitiv nu se produce în cazul bunurilor prevăzute de
art. 937 alin. (4). Sunt sustrase posibilităţii de a fi dobândite prin posesia de bună-credinţă
bunurile mobile care constituie accesorii ale unui bun imobil. Ca atare, legiuitorul are în
vedere bunurile care îşi păstrează calitatea de mobile, dar care sunt folosite ca accesorii ale
unui imobil. Un exemplu în acest sens îl constituie mobilierul din apartament. Astfel, în
cadrul unei acţiuni în revendicare privind un apartament şi mobilierul din acesta, dobânditorul
acestora de la un neproprietar nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 937 alin. (1)
79
NCC pentru a reţine mobilierul. Excepţia prevăzută de legiuitor nu are în vedere bunurile
imobile prin destinaţie, care prin natura lor sunt mobile, însă dată fiind destinaţia acestora,
stabilită de proprietar, devin bunuri imobile. Astfel, ca situaţie premisă fiind bunuri imobile,
nu li se poate aplica efectul achizitiv de proprietate ca urmare a posesiei de bună-credinţă,
acesta fiind incident numai în materia bunurilor mobile.
În ceea ce priveşte modul de percepere a bunurilor, dobândirea dreptului de proprietate ca
efect al posesiei de bună-credinţă are în vedere numai bunurile mobile corporale, pentru că
acestea având o existenţă materială sunt singurele susceptibile de a fi obiectul unei stăpâniri.
Bunurile mobile, pentru a fi dobândite prin posesie de bună-credinţă, trebuie să fie individual
determinate, pentru că art. 937 alin. (1) NCC nu se aplică bunurilor mobile care formează o
universalitate, cum este cazul unei succesiuni mobiliare.
7. Actul juridic civil. Efectul achizitiv de proprietate reglementat de art. 937 alin. (1) NCC se
produce dacă între neproprietar şi terţul dobânditor a intervenit un act juridic civil, translativ
de proprietate şi cu titlu oneros. Prevederea amintită poate fi invocată numai în situaţia în care
strămutarea dreptului din patrimoniului neproprietarului în patrimoniul terţului dobânditor s-a
realizat cu obţinerea unui folos patrimonial. Ca atare, actul juridic civil poate îmbrăca forma
unui contract de vânzare-cumpărare sau a unui contract de schimb. Justificarea caracterului
oneros al titlului translativ se relevă în necesitatea de a proteja proprietarul care încearcă să
evite o pagubă (certat de damno vitando), iar nu posesorul care încearcă să păstreze un câştig
(certat de lucro captando) [a se vedea şi I. Lulă, Observaţii asupra prezumţiilor prevăzute de
art. 1909 alin. (1) C. civ., în Dreptul nr. 1/2000, p. 79].
8. Posesia bunului mobil. Dobândirea dreptului de proprietate este condiţionată de posesie,
care trebuie să fie: reală, utilă şi de bună-credinţă. Pentru ca posesia să fie efectivă, terţul
dobânditor trebuie să exercite, în persoana sa, ambele elemente constitutive, animus şi corpus.
Regula este inaplicabilă dacă terţul dobânditor exercită posesia corpore alieno. În ceea ce
priveşte utilitatea, posesia terţului dobânditor nu poate fi viciată de discontinuitate, violenţă
şi clandestinitate. Însă, referitor la viciul reglementat de art. 923 NCC, având în vedere că
efectul achizitiv de proprietate se produce instantaneu în persoana terţului dobânditor, este
evident faptul că discontinuitatea este inaplicabilă în această materie. Numai o posesie care
presupune o anumită desfăşurare în timp poate fi discontinuă. Ca atare, în această materie
regularitatea posesiei presupune ca aceasta să fie paşnică şi publică. Momentul la care se
apreciază utilitatea posesiei este reprezentat de momentul intrării terţului dobânditor în
posesia efectivă a bunului mobil, fiind astfel indiferent dacă după acest moment posesia sa a
fost viciată. Regularitatea posesiei este prezumată şi ca atare dovada contrară trebuie să fie
produsă de către persoana care invocă contrariul.
Beneficiul efectului achizitiv de proprietate este acordat de către legiuitor numai posesorului
de bună-credinţă. În această materie, buna-credinţă reprezintă atât o condiţie cerută în
persoana terţului dobânditor, cât şi o calitate a posesiei exercitate de către acesta (C. Bîrsan,
Drepturile reale, p. 221). Condiţia bunei-credinţe este expres prevăzută de legiuitor în cadrul
art. 937 alin. (1), noţiunea de bună-credinţă fiind definită de legiuitor în art. 938 alin. (1).
9. Desesizarea involuntară a proprietarului. Ipoteza premisă în cazul reglementat în art.
937 alin. (2) NCC are în vedere posesorul de bună-credinţă care dobândeşte de la un hoţ sau
un găsitor un bun mobil. Întocmai ca modalitatea de dobândire reglementată de art. 937 alin.
(1) NCC şi în această situaţie, producerea efectului achizitiv de proprietate în persoana
80
terţului dobânditor este condiţionată de exercitarea de către terţ a unei posesii efective şi de
bună-credinţă asupra unui bun mobil, corporal, individual determinat. Pe lângă aceste condiţii
comune, din formularea textului art. 937 alin. (2) NCC reiese necesitatea îndeplinirii unor
condiţii specifice care vizează: categoria persoanelor care pot invoca beneficiul efectului
achizitiv şi momentul împlinirii termenului prevăzut de lege.
10. Terţul dobânditor. Dacă efectul achizitiv în cazul ipotezei reglementate de art. 937 alin.
(1) NCC putea fi invocat de terţul care dobândea bunul mobil de la un detentor precar sau o
persoană asimilată acestuia, în ipoteza reglementată în art. 937 alin. (2) NCC, legiuitorul
prevede expres că posesorul dobândeşte bunul de la uzurpator. Calitatea de uzurpator are în
vedere faptul că acesta acţionează împotriva voinţei proprietarului, independent de
manifestarea de voinţă a acestuia de a se desesiza de bun. Vor avea calitatea de uzurpator atât
hoţul şi găsitorul, cât şi tâlharul sau piratul, indiferent de reţinerea unei fapte infracţionale,
important fiind ca proprietarul să se fi desesizat de bun independent de voinţa sa. În
consecinţă, în cazul unui abuz de încredere sau gestiune frauduloasă nu suntem în prezenţa
unui uzurpator, deoarece proprietarul şi-a manifestat intenţia de a se desesiza de bun.
11. Termenul de trei ani. Dobândirea dreptului de proprietate de către un terţ dobânditor de
la un uzurpator se realizează numai după împlinirea a trei ani, de la momentul pierderii de
către proprietar a stăpânirii materiale a bunului. Termenul se va calcula începând cu
momentul pierderii sau al furtului, fiind un termen de decădere iar nu de prescripţie şi ca atare
nu este susceptibil de suspendare sau de întrerupere. Raţiunea instituirii acestui termen este de
a da posibilitatea proprietarului care în mod independent de voinţa sa s-a desesizat de
stăpânirea bunului, de a-l revendica de la terţul dobânditor de bună-credinţă. În această
materie nu se pune problema existenţei unei posesii pe perioada termenului de trei ani; este
astfel posibil ca terţul dobânditor să intre în posesia bunului cu puţin timp înainte de expirarea
termenului de trei ani, imediat după împlinirea termenului sau la un anumit interval de timp
după împlinirea acestuia. Efectul achizitiv şi efectul suspensiv se vor produce la momentul
intrării în posesia bunului, cu condiţia trecerii termenului de trei ani de care face vorbire textul
de lege sau la momentul trecerii termenului de ani, în cazul în care posesia a început anterior
acestui moment.
12. Efectul achizitiv şi acţiunea în revendicare. Dacă sunt îndeplinite condiţiile menţionate
în art. 937 alin. (1) sau (2) NCC, acţiunea în revendicarea bunurilor mobile va fi respinsă ca
nefondată. Aceeaşi soluţie se va da şi acţiunii confesorii de uzufruct sau de uz (V. Stoica,
Drepturile reale, 2009, p. 382). Pe cale de consecinţă, potrivit art. 937 alin. (2) NCC, pentru a
fi admisă, acţiunea în revendicare mobiliară exercitată de către proprietar împotriva terţului
dobânditor de bună-credinţă trebuie introdusă înainte de trecerea unui termen de trei ani de la
momentul pierderii stăpânirii materiale asupra bunului. Reclamantul trebuie să facă dovada
dreptului său de proprietate şi de asemenea a faptului că bunul mobil i-a ieşit din patrimoniu
independent de voinţa sa, în condiţiile în care există identitate între bunul care i-a aparţinut şi
bunul furat sau pierdut. Necesitatea dovedirii faptului că bunul a ieşit involuntar din
patrimoniul reclamantului se justifică pe considerentul că terţul dobânditor are posibilitatea de
a invoca în beneficiul său efectul achizitiv de proprietate, aşa cum este reglementat în art. 937
alin. (1) NCC, care se produce instantaneu şi ca atare reclamantul nu ar mai putea beneficia de
termenul de trei ani stipulat în favoarea sa. Dovada ieşirii involuntare a bunului din
patrimoniu precum şi dovada identităţii dintre bunul furat şi cel posedat anterior pierderii sau
81
furtului, se poate face cu orice mijloc de probă. În cazul în care revendicantul are câştig de
cauză, posesorul este obligat să restituie bunul mobil, putând solicita însă restituirea
cheltuielilor necesare şi utile pe care le-a făcut cu bunul mobil. Dacă acţiunea în revendicare
este exercitată după împlinirea termenului de trei ani de la momentul pierderii sau furtului,
dreptul de proprietate se stinge, având în vedere că termenul prevăzut de legiuitor este de
decădere. Acţiunea în revendicare poate fi exercitată şi în contradictoriu cu posesorul actual
de la un dobânditor de bună-credinţă care la rândul său a dobândit bunul mobil de la un hoţ
sau un găsitor (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 393).
13. Efecte speciale. În cazul admiterii acţiunii în revendicare exercitate împotriva unui terţ
dobânditor de bună-credinţă, legiuitorul nu prevede obligaţia reclamantului de a-l despăgubi
pe posesor, acesta având posibilitatea de a exercita împotriva transmiţătorului acţiunea
personală care se întemeiază pe convenţia încheiată între transmiţător şi dobânditor. Cu toate
acestea, în cazul în care terţul dobânditor a cumpărat bunul dintr-un loc sau de la o persoană
care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel, acesta are posibilitatea de a reţine bunul până
la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit. Acestei situaţii îi este asimilată şi cumpărarea
bunului în cadrul unei licitaţii publice. Protecţia deosebită acordată posesorului se justifică
dintr-o dublă perspectivă: prima este reprezentată de buna-credinţă a posesorului, iar cea de-a
doua este reprezentată de împrejurarea în care a fost dobândit bunul de către posesor. Astfel,
buna-credinţă a terţului fiind dublată de eroarea comună în care se află acesta cu privire la
calitatea de proprietar a transmiţătorului, asigură protecţia specială a terţului dobânditor în
cazul în care acţiunea în revendicare este exercitată înăuntrul termenului de trei ani (V. Stoica,
Drepturile reale, 2009, p. 395). Dacă acţiunea este introdusă după împlinirea termenului de
trei ani, buna-credinţă a terţului dobânditor este suficientă pentru a face aplicabilă regula
instituită în art. 937 alin. (2) NCC. Prin voinţa legiuitorului îndeplinirea condiţiilor prevăzute
în art. 937 alin. (3) NCC dă naştere unui drept de creanţă şi unui drept de retenţie. Posesorul
poate recupera preţul plătit fie de la proprietarul bunului, fie de la uzurpator, şi în acest sens îi
poate chema în judecată fie împreună, fie separat. Dreptul de retenţie instituit în favoarea
posesorului de bună-credinţă se stinge când fie proprietarul bunului, fie uzurpatorul restituie
posesorului preţul plătit. În cazul în care posesorul restituie bunul proprietarului înainte de
indemnizarea sa pentru preţul plătit, el va putea totuşi să îl urmărească pe proprietar pentru
indemnizarea sa conform preţului plătit, renunţarea la dreptul de retenţie neavând incidenţă
asupra dreptului său de creanţă. Dovada împrejurărilor în care a fost cumpărat bunul trebuie
făcută de către terţul dobânditor.
Art. 938. Buna-credinţă
(1) Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să
cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului.
(2) Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a bunului. [art. 14 alin.
(2), art. 937 alin. (1)-(2) NCC]
Comentariu
1. Noţiune. În concepţia legiuitorului este de bună-credinţă posesorul care ignoră viciile de
care este afectat titlul său, în sensul că a avut convingerea că transmiţătorul dreptului are
calitatea de proprietar. Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară, conform art. 14 alin.
82
(2) NCC, şi, astfel, sarcina probei revine persoanei care invocă caracterul de rea-credinţă al
posesiei terţului dobânditor.
2. Intrarea în posesia bunului. Manifestarea bunei-credinţe a terţului dobânditor trebuie să
se realizeze la momentul intrării efective în posesia bunului. Acest moment este consacrat de
reunirea în persoana terţului dobânditor a ambelor elemente ale posesiei, respectiv corpus şi
animus. În cazul în care, între momentul încheierii actului juridic translativ de proprietate
între neproprietar şi terţul dobânditor şi momentul predării efective a bunului, terţul descoperă
lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului, terţul dobânditor este de rea-credinţă şi nu va
putea invoca în beneficiul său efectul achizitiv de proprietate reglementat în art. 937 alin. (1)
NCC. Însă, dacă lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului este cunoscută după momentul
intrării efective în posesia bunului, efectul achizitiv de proprietate nu este afectat, cu atât mai
mult cu cât acesta în situaţia prevăzută de art. 937 alin. (1) NCC se produce instantaneu. În
situaţia reglementată de art. 937 alin. (2) NCC, buna-credinţă trebuie să se manifeste la
împlinirea termenului de 3 ani, dacă terţul dobânditor a intrat în posesia bunului anterior
acestui moment, iar dacă a intrat în posesia bunului după trecerea termenului prevăzut de lege,
buna-credinţă trebuie să existe la data intrării efective în posesia bunului.
Art. 939. Dobândirea bunului mobil în temeiul uzucapiunii
Acela care posedă bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât cele prevăzute în prezenta
secţiune, poate dobândi dreptul de proprietate, în temeiul uzucapiunii. Dispoziţiile art. 932
alin. (2), art. 933 şi 934 se aplică în mod corespunzător. [art. 934, art. 937 alin. (1)-(2) NCC]
Comentariu
1. Domeniu de aplicare. Reglementarea expresă a uzucapiunii mobiliare constituie o noutate
în cadrul formelor uzucapiunii. Astfel, legiuitorul împărtăşeşte concepţia potrivit căreia
bunurile mobile pot fi uzucapate în situaţia în care dobândirea lor nu se încadrează în
prevederile art. 937 alin. (1) şi (2) NCC. Reamintim faptul că, potrivit art. 937 alin. (1) NCC,
proprietatea mobiliară se dobândeşte de la momentul intrării în posesia bunului în cazul în
care acesta din urmă a fost dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic translativ de
proprietate, cu titlu oneros de la un neproprietar, iar, potrivit alin. (2), proprietatea mobiliară
se dobândeşte prin trecerea termenului de trei ani, în cazul în care bunul pierdut sau furat a
fost dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros de
la un neproprietar.
2. Condiţii. Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil prin uzucapiune
presupune îndeplinirea a două condiţii: posesia să fie utilă, iar posesorul trebuie să posede
bunul în tot timpul prevăzut de lege. În ceea ce priveşte regularitatea posesiei, legiuitorul
prevede expres faptul că în materia uzucapiunii mobiliare sunt aplicabile dispoziţiile privind
suspendarea posesiei pe durata în care acţionează viciul. Regularitatea posesiei se prezumă
până la dovada contrară care trebuie produsă de persoana care invocă vicierea posesiei.
Posesia trebuie exercitată neîntrerupt timp de 10 ani, fiind indiferent dacă posesorul este de
bună-credinţă sau de rea-credinţă.
Având în vedere că art. 934 NCC trimite la aplicarea dispoziţiilor privind prescripţia
extinctivă şi în materia uzucapiunii mobiliare, reiese că dobândirea dreptului de proprietate va
fi condiţionată de exercitarea în formă pozitivă a dreptului potestativ de opţiune al
83
uzucapantului în sensul de a invoca în beneficiul său efectele uzucapiunii. Astfel, efectul
achizitiv şi efectul extinctiv se produc în momentul invocării beneficiului uzucapiunii de către
posesor.
Posesorul unui bun mobil are facultatea fie de a începe în persoana sa o nouă posesie, fie de a
invoca în beneficiul său joncţiunea posesiilor. Dacă alege să invoce joncţiunea posesiilor,
posesorul trebuie să continue posesia începută cu toate viciile sau calităţile sale Facultatea de
a uni posesia sa cu posesia autorului său pentru a uzucapa prezintă interes în toate cazurile în
materia uzucapiunii mobiliare, având în vedere că dobândirea dreptului de proprietate se
realizează ca urmare a unei posesii de 10 ani, fiind indiferent dacă posesia este de bună-
credinţă sau de rea-credinţă. Astfel, chiar dacă posesia autorului ar fi de rea-credinţă, iar
posesia actuală ar fi de bună-credinţă, dobândirea proprietăţii mobiliare ca urmare a
uzucapiunii se va produce numai dacă posesia are durata prevăzută de lege.
Cursul prescripţiei achizitive este supus cauzelor de suspendare şi de întrerupere prevăzute
pentru materia prescripţiei extinctive, având în vedere că art. 939 NCC trimite la
aplicabilitatea art. 934 NCC care arată că dispoziţiile în materie de uzucapiune se completează
cu cele din materia prescripţiei extinctive.
Art. 940. Posesia titlurilor la purtător
Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică şi titlurilor la purtător, în măsura în care prin legi
speciale nu se dispune altfel. [art. 1588 alin. (3) NCC]
Comentariu
1. Noţiune. Bunurile mobile corporale sunt susceptibile de posesie, având în vedere că doar
asupra acestora poate fi exercitată o stăpânire materială. Cu toate acestea, legiuitorul prevede
că, prin excepţie, sunt susceptibile de dobândire ca efect al posesiei şi titlurile la purtător, cu
toate că acestea sunt bunuri mobile incorporale. Justificarea instituirii acestei excepţii rezidă
în faptul că valoarea titlurilor la purtător este „intim încorporată în titlu, încât titlul ajunge să
constituie corporalitatea dreptului pe care îl reprezintă” (C. Bîrsan, Drepturile reale, p. 218).
Titlul la purtător reprezintă o categorie a titlului de valoare care se caracterizează prin faptul
că documentul care atestă existenţa creanţei cuprinde numai persoana debitorului şi întinderea
obligaţiei acestuia, fără a se menţiona detalii referitoare la creditor. Titular al dreptului de
creanţă materializat în înscris este persoana care se găseşte în posesia documentului. Titlurile
la purtător se transmit prin tradiţiune [art. 1588 alin. (3) NCC].
Top Related