Corporatie richtlijn rekenen aan corporatiebezit
SEV | EnergieSprong
JW van de Groep
Want energie wordt duur! Stijging energieprijzen ver boven inflatie
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 20200
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Ontwikkeling gasprijs en inflatie 1990-2020
Gasprijs Inflatie
De totale woonlasten zullen juist voor E,F, G labels onaanvaardbaar hard stijgen..
Bij 2000 m3 gasverbruik en 3500 kWh elektraverbruik
is de financiële verplichting energie voor de komende 15 jaar totaal € 61.000,--
gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 7%.
Totale woonlasten meer en meer mede bepaald door energiekosten..
Startpunt van de studie: Familie Woongeluk
EnergielabelHuurGemeentebelastingEnergie
Netto inkomen Huurtoeslag
Woonquote
G-label400
50175
1.250150
38%
2011
G-label488
61213
1.524183
38%
2021
10 jaar Prijsstijgingvoor inkomen, huur, energie en andere kosten: +2%
Huidige aanname: alles wordt ieder jaar een beetje duurder, het inkomen stijgt mee
Wat als de energieprijs harder dan gemiddeld stijgt? Gevolgen en mogelijkheden..
EnergielabelHuurGemeentebelastingEnergie
Netto inkomen Huurtoeslag
Woonquote
G-label400
50175
1.250150
38%
2011
G-label488
61344
1.524183
47%
2021
Prijsstijging over 10 jaarvoor energie 7% en huur en andere lasten: 2%
Huurder draagt de gevolgen
Effect op het oordeel Van Centraal Fondsen WSW
Geen! Huur blijft in lijn met verwachtingen uit 2011
G-label350
61344
1.524183
38%
2021
Verlaging huur om
betaalbaar te houden
Negatief! bijstelling met ca 20.000 per woning
A-label488
61213
1.524183
38%
2021
Investering om energie- lasten gelijk te houden
Negatief!Investering is niet rendabel of financierbaar
Wat te doen? Kleine stappen of Energiesprongen?
• Hoger Wooncomfort• Lagere TCO• Kosten hoger bij toenemende eisen EPDB in slechtste deel voorraad• Ingrepen in beste deel van voorraad in perspectief 120 jaar• Bouwsector in staat om het steeds goedkoper te doen• Nieuwbouwopgave verschuiven naar bestaande voorraad
Waarde• Waarde = lage rente want minder risico• Waardevaste voorraad is lagere exploitatiekosten..die toekomstige winst nu
investeren.• Slimmere voorraad betekend efficiëntere organisatie = lagere bedrijfslasten• Productaanbod – meer dan huurproducten bieden• 2020 => inflatievolgend woonkosten voor je huurder – aanvullende cashflow
genereren.• Woningen gaan langer mee dan we veronderstellen• Keuzeoverwegingen: Doelgroep – Plek – Gebruik (gedrag) – Corporatie –
Stapelbare economische dragers – Demografie - markt
Op de prijsopbrengst (per m2)vinden onderzoekers een groene premie
Wanneer rekening wordt gehouden met type woning, locatie, and omvang
…vinden onderzoeker een premie van6.07%
…wanneer ook rekening wordt gehouden met leeftijd2.70%
...wanneer ook rekening wordt gehouden met kwaliteit2.54%
….wanneer energieverbuik wordt meegewogen2.52%
Want investeren in duurzaamheid PAYS
9
SEV probeert lange termijn energiesprongen te stimuleren door:
• Toevoegen van energie als een belangrijke (toekomstige) kostenfactor binnen de totale woonlasten voor de klant
• Verbinden van de totale woonlasten aan de financiële beoordelingsmodellen in de sector
• Toevoegen van waardeontwikkeling en overige opbrengsten in het relatieschema aan de kant van de corporatie
• Verhelderen van belang van energie en waardeontwikkeling in de relatie tussen klanten en corporaties
• Richting geven aan gehanteerde beslismodellen binnen de sector
KLANT
inkomen
maximale woonlasten
overige kosten
CORPORATIE
opbrengsten
kosten
woonquote
netto opbrengsten
economie
demografie
Huur/koop/woonvoorkeuren
gemeentebelasting
energie
levensonderhoud
overig
huur
verkoop
waardeontwikkeling
institutionele context
financiering
bouw
arbeidWoningmarkt(huur en koop)
woondienst
Investeren in langdurige waardeontwikkeling en beheersbare woonlastenvanwege lange termijn verhuurbaarheid
overig
Bert Weevers 122010
Voorbeelden scenario resultaten van FIMAREN bevestigen dit
Delta kasstromen
-3000
-2000
-1000
0
1000
200020
10
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Jaar
Kas
stro
men
(kE
uro
)
Extra investeringExtra huurinkomstenTotaal cumulatief
2030: 1720
2030: 1720
Labelverdeling
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Jaar
Label G
Label F
Label E
Label D
Label C
Label B
Label A
PORTEFUILLEBELEID
- Waar ligt de opgave Nieuwbouw vs. bestaande- Hoog Niveau Renovatie ingrepen voor beste deel van de voorraad- Hoe waardevol is dat voor de toekomstige voorraad
Investeringen vs. kosten:- levensduurverlenging- mutatiescenario´s icm WWS- parameters- waardeontwikkeling
eengezinswoninggehanteerde puntprijs 3,38 ´(75% max red)levensduurverlenging 30 jaaralleen voordeel gasverbruik
label punten verschil € / jr NCWhuurdersvoordeel
A++ 444 162 2.994€ geen data
A+ 404 162 2.994€ geen data
A 36 E => A G => A4 162 2.994€ 150€
B 32 E => B10 405 7.485€ 237€
C 22 G => C F => C8 324 5.988€ 324€
D 146 243 4.491€ 264€
E 84 162 2.994€ 312€
F 44 162 2.994€ 324€
G 0
€ 26
.946
terugverdiencapaciteit
waarschijnli jk ook flinke besparing op electriciteitsverbruik
huurpunten nieuwe woningwaarderingstelsel
€ 16
.467
€ 13
.473
€ 17
.964
€ 20
.958
- Positie als maatschappelijk ondernemer
- Energievisie koppelen aan portefuillebeleid/huurbeleid
- Waardeperspectief in relatie tot continuïteit
- Nieuwe beslismodellen voor bestaande voorraad
- Draagvlak (intern en extern)
- Benut alle financiële mogelijkheden
- Prestatieafspraken op basis van woonlasten
Stippen op de Horizon
Visie over vastgoed beslaat minstens 20 tot 30 jaar
• Energieneutraal in 2030• Corporatie levert energie• Inflatievolgend huurbeleid in 2020• In 2030 verhuurt de corporatie alle woningen tegen een
gegarandeerde woonlast• Alle woningen “energielabel B” in 2020
Top Related