CONTRACTE CIVILE.
Cap. I . Consideraţii preliminare.
Noul C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/20091 adoptând concepţia monistă având drept
consecinţă unificarea dispoziţiilor dreptului civil cu cele ale dreptului comercial, a dus mutaţii
semnificative şi în materia contractelor, astfel că, prin abrogarea Codului comercial român ,
noul C. civ. rămâne dreptul comun intern în materia relaţiile comerciale. Sub acest aspect,
dispoziţiile art.2 din C. civ. stipulează că prezentul cod este alcătuit dintr-un ansamblu de reguli
care constituie dreptul comun pentru toate domeniile la care se referă litera sau spiritul
dispoziţiilor sale. De asemenea , potrivit art. 3 din noul C. civ., dispoziţiile acestuia se aplică şi
raporturilor dintre profesionişti, precum şi raporturilor dintre aceştia şi orice alte subiecte de
drept civil. În accepţiunea art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului C.civ2, noţiunea de ,, profesionist” prevăzută de art. 3 din C. civ., include toate categoriile
de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum şi orice alte persoane autorizate să
desfăşoare activităţi economice sau profesionale, astfel cum aceste noţiuni sunt prevăzute de
lege, la data intrării în vigoare a C. civ.
În consecinţă, dreptul nostru intern, nu mai face distincţia între actele civile şi cele
comerciale , întrucât , noul C. civ., desăvârşind concepţia monistă a unificat dispoziţiile legii
civile cu cele ale legii comerciale.
Pe de altă parte , potrivit art. 8 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului C. civ., în toate actele normative în vigoare, expresiile ,, acte de comerţ”, respectiv, ,,
fapte de comerţ” se înlocuiesc cu expresia ,, activităţile de producţie, comerţ şi prestări de
servicii”.
În fine , mai precizăm faptul că, potrivit art. VII din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
nr. 79/2011, pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009
1 Legea nr. 287/2009 - Codul civil a fost republicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.2 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C.civ. a fost publicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.
1
privind C. civ.3, în locul sintagmelor ,, contract comercial” şi ,, contracte sau acte de comerţ” se
folosesc sintagmele ,, contract civil” , respectiv ,, contracte”.
Se poate concluziona aşadar că, deşi concepţia monistă consacrată prin noul C. civ., a
condus la unificarea dispoziţiilor de drept civil cu cele ale dreptului comercial, având drept
consecinţă abrogarea expresă a Codului comercial român , şi noul C. civ., utilizează prin art. 8
alin. (2) din Legea nr. 71/2011 conceptul ,, activităţi de comerţ”.
Cu privire la efectele caracterului ,, monist” al C. civ. român actual asupra fiinţării, în
continuare , a unui ,,drept comercial” în România, în literatura de specialitate4 se arătată că, în
sinteză, se poate vorbi(discuta) în prezent despre un drept comercial(român), dar numai dacă
această sintagmă este concepută ca o diviziune(componentă) a dreptului profesioniştilor,
diviziune care , la rândul ei, constituie o subramă a dreptului civil. În general, juriştii români
trebuie să înţeleagă odată că adoptarea unui nou C. civ., ca, de altfel, şi a unui C.pr. civ., a fost o
necesitate obiectivă, de modernizare a legislaţiei române, a aducerii la nivelul legislaţiilor
contemporane din statele avansate, iar , dacă sunt de bune credinţă, nu trebuie să se transforme în
veşnice Casandre ale noilor coduri( civil şi de procedură civilă), ci trebuie să aibă permanent în
vedere adagiul dreptului roman, potrivit căruia actus interpretandus est potius ut valeat quam ut
3 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011.4 a se vedea, Ş. Beligrădeanu, Consideraţii în legătură cu efectele caracterului ,, monist” al Codului civil roman actual asupra fiinţării, în continuare, a unui ,, drept comercial” în România, în revista ,,Dreptul” nr. 9/2012, p. 24 ; mai nou, după intrarea în vigoare a noului C. pr. civ., într-o lucrare ,, monumentală” consacrată noului C. pri. Civ., se arată, motivat că, chiar în condiţiile tezei moniste, nu erau motive temeinice pentru a exclude cu totul din vocabularul juridic termenul ,, comerciant”, întrebuinţat în normele comunitare( I. Deleanu, Tratat de procedură civilă,.vol. I, Editura Universul juridic ,Bucureşti,2013, infra nota 2, p. 63). Continuând raţionamentul, reputatul autor arată că , ,,înţelegând să înlăture distincţia dintre acţiunea civilă şi acţiunea comercială sau dintre litigiul civil şi litigiul comercial - repudiind astfel, cum se zice, dintr-un condei , Codul comercial - una dintre cele mai venerabile şi mai articulate reglementări, verificate şi consolidate în timp, pe de o parte, iar, pe de alta, ignorând normele comunitare(europene) care evocă totuşi distinct, cele două categorii - legiuitorul, între altele, după caz, se referă la profesionişti şi, prin antinomie, la neprofesionişti, termeni cu valenţe semantice multiple şi uneori nu numai echivoci, ci chiar peiorativi(ibidem , p. 67); a se vedea, de asemenea , B.Diamant, Unificarea şi noul Cod civil, în Revista de drept comercial nr. 1/2013, p. 25-27; B. Diamant, Observaţii cu privire la Noul Cod de procedură civilă, intrat în vigoare la 15 februarie 2013, în Revista de drept comercial nr. 4/2013, p.45-47.
2
pereat, adică, actul(lato sensu, deci şi legea) trebuie să fie interpretat în sensul(înţelesul) în care
el să aibă( să poată produce) un efect, iar nu pentru a-l nimici(a-l lăsa fără de efect).5
Într-un alt studiu aparţinând unui reputat doctrinar în materia dreptului comercial 6, se
arată că teza creaţie ,, pur românească” potrivit căreia, în temeiul sistemului monist de
reglementare, raporturile comerciale devin raporturi civile şi, implicit, dreptul comercial îşi
încetează existenţa, este o eroare, care se explică prin dorinţa autorilor proiectului C. civ. de a ,,
inova”, precum şi prin insuficienţa cunoaştere a principiilor şi evoluţiei dreptului comercial în
România şi în ţările europene.
În consecinţă, autorul întemeindu-şi opinia pe interpretarea dispoziţiilor C.civ. în vigoare
şi a faptelor petrecute în istoria dreptului comercial , concluzionează că raporturile comerciale nu
se transformă în raporturi civile, ci rămân raporturi comerciale, iar dreptul comercial continuă să
existe, însă pe baza noilor fundamente ale C. civ. Ca atare, existând în continuare raporturi
juridice comerciale continuă să existe şi dreptul comercial, dar pe baza noilor concepte
reglementate de C. civ7.
Importanţa distincţiei dintre actele civile şi actele de comerţ, devine imperios necesară în
materia raporturilor juridice de drept al comerţului internaţional, deşi noul C. civ., consacră
concepţia monistă , întrucât , numai printr-o asemenea distincţie , se poate constata dacă un
anumit raport juridic cu element de extraneitate din materia dreptului comerţului internaţional,
intră sau nu sub incidenţa unor convenţii internaţionale care reglementează raporturi juridice din
materia dreptului comerţului internaţional.
Cap. II. CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Secţiunea 1. Noţiune. Caractere juridice.
1 .1. Noţiune.
Fără îndoială cel mai frecvent contract utilizat în practică este contractul de vânzare-
cumpărare, care ocupă un loc important în dreptul civil român, întrucât prin intermediul lui se
5 Ş. Beligrădeanu, op. cit., infra nota 52, p. 25.6 A se vedea, Stanciu. D. Cărpenaru, Dreptul comercial - între continuitate şi contestare, în revista ,,Dreptul” nr. 10/2012, p. 15-16.7 Ibidem , p. 16.
3
realizează înstrăinarea şi dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale asupra
bunurilor care se găsesc în circuitul civil.
În acest sens , contractul de vânzare-cumpărare este reglementat prin Titlul IX al noului
Cod civil ,,Diferite contracte speciale”, capitolul I ,, Contractul de vânzare-cumpărare”, care
constituie dreptul comun în materie, existând în acest sens şi acte normative speciale cu incidenţă
în domeniu. Astfel, putem aminiti în acest sens , unele varietăţi de vânzare-cumpărare, pe care ,
de altfel, le vom trata în cuprinsul lucrării, precum : vânzarea locuinţelor proprietate de stat în
condiţiile Legii nr. 85/1992; Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor
imobile cu destinaţie de locuinţe, trecute în proprietatea statului şi a Normelor metodologice de
aplicare a acestei legi aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.20/1996 şi nr. 11/1997; Legii nr.
10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22
decembrie 1989.
Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil, ,,vânzarea este contractul prin care vânzătorul
transmite sau , după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul
unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”; Poate fi, de asemenea,transmis prin
vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”[alin. (2)].
Rezultă aşadar că noul Cod civil, reglementează atât transmiterea dreptului de proprietate
asupra unui bun , cât şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau un alt drept real ,
legiferându-se astfel o realitate recunoscută deja de doctrină şi jurisprudenţă.
Se poate aşadar concluziona faptul că dreptul pentru a putea face obiectul strămutării de
la vânzător la cumpărător trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie vorba despre drepturi
personale nepatrimoniale , care sunt indisolubil legate de o anumită persoană. De asemenea, pe
lângă drepturile personale nepatrimoniale , nu se pot transmite prin vânzare nici drepturile
constituite, prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personae8. Astfel, nu se pot
transmite prin vânzare dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul la pensie , dreptul de
întreţinere.
8 A se vedea, F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti , 1996, p. 9-10.
4
Totodată, contractul de vânzare-cumpărare este considerat un contract-tip, întrucât o parte
din preceptele sale se aplică, în principiu, şi celorlalte contracte în care există prestaţii reciproce9.
În acest sens , dispoziţiile art. 1651 din noul Cod civil prevăd că dispoziţiile privind
obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul
oricărui alt contract având ca obiect transmiterea unui drept, dacă din reglementările acelui
contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.
În ceea ce priveşte legea aplicabilă, dispoziţiile art. 3 din Legea nr.71/2011 pentru
punerea în aplicare a noului Cod civil, statuează că actele şi faptele juridice încheiate ori , după
caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte
juridicec decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau , după caz, a săvârşirii ori
producerii lor.
1.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare.
Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare se pot desprinde din definiţia
contractului consacrată prin art. 1650 din noul Cod civil. Astfel, contractul de vânzare-cumpărare
se particularizează prin următoarele caractere specifice:
a).Vânzarea este un contract consensual. Acest caracter rezultă din prevederile art.
1174 alin. 2 şi art.1178 din noul Cod civil, cu denumirea marginală ,, libertatea formei”, care
statuează că, ,,contractul care se se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor este
consensual, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. După cum
rezultă din conţinutul acestui text legal, vânzarea este numai în principiu consensuală, întrucât ,
de la acest principiu există excepţii , când legea impune încheierea contractului de vânzare-
cumpărare într-o anumită formă, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului. În aceste cazuri
, contractul este solemn, deoarece validitatea sa este supusă îndeplinirii unor formalităţi
prevăzute de lege(art. 1174 alin. 3 din noul Cod civil).
Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege,
trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care
strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. În acest
9 A se vedea, F. Moţiu, Contractele speciale în noul Cod civil, Editura universul juridic , Bucureşti, 2011, p. 21.
5
context, încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilelor în formă autentică ,
constituie o condiţie pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, întrucât , potrivit art. 885 şi
art. 888 din noul Cod civil, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc , atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai
prin înscrierea în cartea funciară, în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti
rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
Cerinţa înscrisului autentic notarial pe care trebuie să îl îmbrace contractul de vânzare –
cumpărare ,precum şi alte condiţii de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, vor fi
analizate în detaliu în cadrul secţiunii referitoare la condiţiile de validitate extrinseci ale
contractului de vânzare-cumpărare.
b) vânzarea este un contract sinalagmatic(bilateral), deoarece potrivit art. 1171 din
noul Cod civil, contractul este sinalagmatic atunci când obligaţiile născute din acesta sut
reciproce şi interdependente. În caz contrar, contractul este unilateral chiar dacă executarea lui
presupune obligaţii în sarcina ambelor părţi. Astfel, vânzătorul are obligaţia de a preda lucrul,
respectiv , de a transmite proprietatea asupra lucrului, şi de garantare a cumpărătorului pentru
evicţiune sau vicii ascunse,iar cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul.
După cum rezultă din conţinutul art. 1171 din Codul civil, caracterul sinalagmatic al
contractului presupune interdependenţa obligaţiilor, respectiv prestaţia uneia dintre părţi
reprezintă cauza obligaţiei asumate de cealalată parte.
c)vânzarea-cumpărarea este un contract cu titlu oneros. Acest caracter semnifică
faptul că, potrivit art. 1172 alin.1 din noul Cod civil, fiecare parte urmăreşte să îşi procure un
avantaj în schimbul obligaţiilor asumate. Astfel, prin încheierea contractului, vânzătorul
urmăreşte ca în schimbul transmiterii proprietăţii asupra lucrului să primească preţul de la
cumpărător , iar , la rândul său cumpărătorul, în schimbul preţului plătit , să primească bunul
vândut.
Dar , în cazul unor contracte de adeziune, vizând cu precădere contracte încheiate între
profesionişti şi consumatori, prin care o parte poate să adere sau nu la un contract, legiuitorul
6
intervine10 pentru asigurarea reciprocităţii, interdependenţei şi ,mai ales, a unui echilibru
semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, cum este cazul Legii nr. 193/2000 privind
clauzele abuzive încheiate între profesioniţti şi consumatori.
d)vânzarea este un contract comutativ. Acest caracter semnifică faptul că la momentul
încheierii sale , părţile cunosc existenţa drepturilor şi obligaţiilor care sunt certe, care este certă,
iar întinderea drepturilor şi obligaţiilor este determinată sau determinabilă(art. 1173 alin. 1 din
noul Cod civil).În acest context, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor nu depinde de un
eveniment viitor şi incert, astfel încât , ulterior încheierii contractului nu există şansa unui câştig
sau al unor pierderi pentru una sau alta dintre părţile contractante. Într-o atare ipoteză, prin
opoziţie cu contractul comutativ, art. 1173 alin. 2 din noul Cod civil, denumeşte acest contract
care , prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel puţin uneia dintre părţi şansa unui câştig şi
o expune totodată la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment viitor şi incert, contract
aleatoriu.
e) contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate. În
acest sens, dispoziţiile art. 1674 din noul Cod civil, statuează că : ,, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de
drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori
preţul nu a fost plătit încă”.
Din cuprinsul acestui text legal , rezultă că , în principiu, transferul dreptului de
proprietate de la vânzător la cumpărător operează din momentul încheierii contractului, dar , în
cazurile exceptate de lege , transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător nu
operează de la momentul încheierii contractului. Astfel, în cazul bunurilor imobile , după cum
am precizat , transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător , nu operează de la
data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ci , de la momentul înscrierii dreptului care
face obiectul contractului în cartea funciară, întrucât , în accepţiunea art. 885 din noul Cod
civil,dreptul de proprietate se dobândeşte , atât între părţi , cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lui în cartea funciară , pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
10 A se vedea, L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte conform noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 96.
7
Ca atare , se poate concluziona că transferul dreptului de proprietate de la vânzător la
cumpărător operează de drept de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare
numai în cazul bunurilor mobile.
Evident că , în cazul bunurilor imobile, pentru a opera transferul dreptului de proprietate
prin înscrierea în cartea funciară, prin autentificarea de notarul public a contractului de vânzare-
cumpărare , acesta verifică îndeplinirea condiţiilor legale pentru a se putea încheia contractul,
respectiv: dacă vânzătorul este proprietarul imobilului, regulă care reprezintă aplicarea
principiului latin: nemo dat quod non habet; dacă imobilul se află în circuitul civil, respectiv ,
dacă bunl imobil respectiv nu face parte din domeniul public , întrucât aceste bunuri sunt scoase
din circuitul civil, iar dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public este
inalienabil.
În cazul bunurilor mobile , acestea trebuie să fie determinate individual(certe) pentru a
putea opera transferul dreptului de proprietate din momentul încheierii contractului. Dacă
bunurile sunt determinate numai generic , transferul dreptului de proprietate nu operează din
momentul încheierii contractului, ci numai din momentul individualizării bunurilor prin predare,
numărare , cântărire , măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art.1678 din noul Cod civil, atunci când vânzarea are ca obiect
bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la
data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire , măsurare ori prin orice alt mod
convenit sau impus de natura bunului.
De asemenea, transferul proprietăţii nu operează de la momentul încheierii contractului
de vânzare-cumpărare, dacă părţile , printr-o clauză expresă au amânat transferul proprietăţii,
până la împlinirea unui termen suspensiv( de exemplu până la data plăţii preţului bunului
vândut), sau până la realizarea unei condiţii suspensive. Astfel, dacă în cazul condiţiei
suspensive , aceasta , potrivit art. 1400 din noul Cod civil, prin ea însăşi amână transferul
dreptului de proprietate, deoarece de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei , termenul
suspensiv, în condiţiile art. 1412 din noul Cod civil, afectează transferul proprietăţii numai dacă
părţile au prevăzut printr-o clauză expresă în contract acest lucru. Dacă termenul suspensiv a
fost stipulat în contract pur şi simplu, fără a se stipula printr-o clază exresă că termenul suspensiv
8
amână transferul proprietăţii, termenul suspensiv nu amână transferul proprietăţii , ci numai
executarea obligaţiei de predare a lucrului vândut11.
Secţiunea 2.Condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare.
2.1. Condiţiile de validitate intrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare.
2.1.1. Reglementare.
Condiţiile esenţiale intrinseci pentru validitatea contractului sunt enumerate prin art.
1179 din noul Cod civil, respectiv: capacitatea de a contracta; consimţământul părţilor; un obiect
determinat şi licit; o cauză licită şi morală. Întrucât aceste condiţii sunt tratate în general la
teoria contractului, în materie de vânzare se impun a fi remarcate câteva particularităţi , care
evident vor fi analizate prin raportare la unele reguli generale.
De asemenea ,ca şi în cazul tuturor actelor juridice, regulile privitoare la încheierea
contractelor sunt cele enumerate la art. 1179 din noul Cod civil, urmând ca excepţiile să fie
reglementate prin dispoziţiile legale exprese instituite atât prin dispoziţiile noului Cod civil, cât şi
prin unele acte normative speciale.
2.1.2. Capacitatea de a contracta-regula. Incapacităţile de a contracta-excepţia.
2.1.2.1. Capacitatea de a contracta-regula.
Potrivit art. 28 din noul Cod civil, capacitatea civilă este recunoscută tuturor persoanelor,
orice persoană având capacitate de folosinţă şi , cu excepţia cazurilor prevăzute de lege,
capacitate de exerciţiu. Capacitatea de folosinţă este definită prin art.34 din noul Cod civil ca
fiind aptitudinea persoanei de a avea drepturi şi obligaţii, iar , capacitatea de exerciţiu este
definită prin art. 37 din noul Cod civil , ca fiind aptitudinea persoanei de a încheia singură acte
juridice civile. De asemenea, potrivit art.1180 din noul Cod civil, poate contracta orice persoană
care nu este declarată incapabilă de lege, iar , în materia vânzării , dispoziţiile art. 1652 din noul
Cod civil, statuează că pot cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale rezultă că regula în mataria vânzării este
capacitatea, iar incapacitatea este excepţia , care , la fel ca şi în cazul tuturor excepţiilor , trebuie
11 F. Deak, op. cit., p. 16.
9
să fie prevăzute în mod expres de lege , ele neputând fi prezumate şi fiind de strică interpretare şi
aplicare.
Pornind de la aceste dispoziţii cu caracter general, întrucât , contractul de vânzare-
cumpărare reprezintă un act de dispoziţie, atât pentru vânzător , cât şi pentru cumpărător, părţile
trebuie să aibă la momentul încheierii contractului capacitate deplină de exerciţiu. Se impune de
asemenea precizarea că, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate12, vânzarea-
cumpărarea este întotdeauna act de dispoziţie, numai raportat la lucrul vândut şi preţul care face
obiectul contractului, aceasta întrucât , raportat la patrimoniul părţii contractante, vânzarea-
cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului(de
exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei, înstrăinarea bunurilor supuse pieirii
sau stricăciuni sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare). În aceste cazuri, va fi
suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare şi administrare şi, respectiv, să
aibă încuviinţarea necesară încheierii unor astfel de acte.
În privinţa persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu, respectiv , minorii care nu a
împlinit vârsta de 14 ani şi interzişii judecătoreşti, dispoziţiile art. 43 alin. 2 din noul Cod civil,
statuează că aceste persoane pot încheia contracte prin reprezentanţii lor legali, care , evident ,
încheie acte contracte în numele acestora, în timp ce, persoanele cu capacitate de exerciţiu
restrânsă (minorii cu vârsta între 14 ani şi 18 ani), pot încheia contracte cu încuviinţarea
părinţilor sau , după caz , a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu autorizarea instanţei
de tutelă.
Referitor la persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, deşi prevederile art.43 alin. 2 din
noul Cod civil, statuează că aceste persoane nu poate încheia singure anumite acte juridice,
dispoziţiile art. 43 alin. 3 din noul Cod civil statuează că persoana lipsită de capacitate de
exerciţiu poate încheia singură actele anume prevăzute de lege, actele de conservare, precum şi
actele de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la mpmentul încheierii
lor. De asemenea , aceste acte pe care minorul lipsit de capacitate de exerciţiu le poate încheia
singur , pot fi încheiate şi de către reprezentantul său legal, afară de cazul în care legea ar
dispune altfel sau natura actului nu i-ar permite acest lucru.
12 F. Deak, op. cit. p. 29, 30; în acelaşi sens , opinia regretatului profesor Francisc Deak, este preluată şi de către alţi autori.( a se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 38 şi l. Stănciulescu, op. cit., p. 99).
10
În acelaşi sens, referitor la persoanele fizice cu capacitate de exerciţiu cu capacitate de
exerciţiu restrânsă, dispoziţiile art. 41 alin. 3 din noul Cod civil, statuează că aceste persoane pot
încheia singure acte de conservare, acte de administrare care nu îi prejudiciază, precum şi acte de
dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la data încheierii lor.
De asemenea , cu caracter de noutate, dispoziţiile art. 40 din noul Cod civil
reglementează capacitatea de exerciţiu anticipată, statuând că ,, pentru motive temeinice, instanţa
de tutelă poate recunoaşte minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de
exerciţiu. În acest scop vor fi ascultaţi şi părinţii sau tutorele minorului, luându-se, când este
cazul, şi avizul consiliului de familie”.
O dispoziţie specială este instituită prin dispoziţiile art. 815 din noul Cod de procedură
civilă, în ceea ce priveşte urmărirea silită a imobilelor aparţinând minorilor şi a persoanelor
aflate sub interdicţie judecătorească. Astfel, potrivit art. 815 alin.1 din noul Cod de procedură
civilă, imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicţie judecătorească nu poate fi
urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale. Dar , prin alin. 2 al art. 815 din noul Cod de
procedură civilă, se statuează că, dispoziţiile alin. 1 nu împiedică urmărirea silită asupra unui
imobil aflat în proprietatea comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicţie
judecătorească şi a unei persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, dacă obligaţia prevăzută în
titlu executoriu este comună.
În ceea ce priveşte sancţiunea pentru actele făcute de persoana lipsită de capacitate de
exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, altele decât cele prevăzute la art. 41 alin. 3 şi la
art. 43 alin. 3 , precum şi pentru actele făcute de tutore fără autorizarea instanţei de tutelă, atuci
când această autorizare este cerută de lege, dispoziţiile art. 44 alin. 1 din noul Cod civil, instituie
drept sancţie anulabilitatea acestor acte(nulitatea relativă), chiar fără dovedirea unui prejudiciu.
Fiind vorba despre o nulitate relativă, dispoziţiile art. 48 din noul Cod civil, conferă posibilitatea
confirmării de către minorul devenit major a actului făcut singur în timpul minorităţii, atunci
când el trebuia să fie reprezentat sau asistat. De asemenea , minorul devenit major poate să
confirme actul făcut de tutorele său fără respectarea tuturor formalităţilor cerute pentru
încheierea lui valabilă, dar numai după descărcarea tutorelui. Totodată, minorul poate în timpul
minorităţii să confirme actul anulabil, dar numai în condiţiile art. 1263 şi 1264 din noul Cod
11
civil, prin care sunt reglementate condiţiile confirmării şi , respectiv , cuprinsul actului
confirmativ.
Se impune de asemenea precizarea că, în condiţiile art. 27 din noul Cod civil, inclusiv sub
aspectul capacităţii de a cumpăra terenuri în România, cetăţenii străini şi apatrizii sunt asimilaţi,
în condiţiile legii, cu cetăţenii români, în ceea ce priveşte drepturile şi libertăţile lor civile.
Asimilarea se aplică în mod corespunzător şi persoanelor juridice străine.
Referitor la capacitatea de folosinţă a persoanelor juridice, potrivit art. 205 din Codul
civil ,, Persoanele juridice supuse înregistrării au capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii de la
data înregistrării lor”. Această dispoziţie consacră capacitatea de folosinţă a persoanei juridice.
Cu toate acestea , potrivit art. 205 alin. 3 din Codul civil, persoanele juridice supuse înregistrării,
chiar înainte de data înregistrării, deci chiar de la data actului de înfiinţare, ori de la data
îndeplinirii celorlalte cerinţe, persoana juridică are capacitatea de folosinţă cât priveşte drepturile
constituite în favoarea ei, îndeplinirea obligaţiilor şi a oricăror măsuri preliminare ce ar fi
necesare, dar numai în măsura necesară pentru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil.
În accepţiunea art. 200 alin. 2 din Codul civil, ,, prin înregistrare se înţelege înscrierea,
înmatricularea sau , după caz, orice altă formalitate de publicitate prevăzută de lege, făcută în
scopul dobândirii personalităţii juridice sau al luării în evidenţă a persoanei juridice legal
înfiinţate, după caz”.
Referitor la capacitatea de exerciţiu a persoanei juridice, dispoziţiile art. 209 din Codul
civil statuează că ,, persoana juridică îşi exercită drepturile şi îşi îndeplineşte obligaţiile prin
organele sale de administrare, de la data constituirii lor”, urmând ca, până la data constituirii
organelor de administrare, exercitarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor care privesc
persoana juridică să se facă de fondatori ori de către persoanele fizice sau juridice desemnate în
acest scop.
De asemenea , capacitatea deplină de exerciţiu consituie o condiţie de participare la
licitaţia organizată pentru vănzarea unui bun mobil sau imobil în cadrul vânzării silite mobiliare
sau imobiliare, conform art. 766 şi art. 842 din noul Cod de procedură civilă. Atât în cazul
bunurilor mobile , cât şi în cazul bunurilor imobile , prevederile art. 766 alin. 3 şi art. 842 alin. 5
din noul Cod de procedură civilă statuează că , creditorii urmăritori sau intervenienţii nu pot să
12
adjudece bunurile oferite spre vânzare la o valoare mai mică de 75 procente din preţul stabilit
potrivit art. 757 alin. 1 sau 3 , în cazul bunurilor mobile şi, respectiv , din preţul de pornire a
licitaţiei, în cazul bunurilor imobile. În cazul bunurilor imobile, dispoziţiile art. 842 alin.3 din
noul Cod de procedură civilă, statuează că solvabilitatea, capacitatea şi interpunerea sunt sunt
lăsate la aprecierea sumară şi imediată a executorului judecătoresc , care poate refuza făcând
menţiune despre aceasta în procesul-verbal de licitaţie.
2.1.2.2. Incapacităţile de a contracta-excepţia.
Instituirea incapacităţilor are drept scop ocrotirea celor puşi sub aceste interdicţii, a unor
terţi sau ocrotirea unor interese publice. Aceste incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra ,
fiind excepţii de la regula capacităţii , sunt reglementate expres şi limitativ de lege şi sunt de
strictă interpretare.
După cum s-a remarcat în literatura de specialitate13 şi , după cum rezultă şi din modul de
reglementare a incapacităţilor de a vinde şi de a cumpăra, interdicţiile(prohibiţiile) de a vinde şi
de a cumpăra(sau numai de a cumpăra) poartă asupra unei persoane sau a unui lucru, context în
care , interdicţiile sunt de două feluri: incapacităţi-instituite în consideraţia unor persoane(intuitu
personae) şi inalienabilităţi-stabilite de lege în considerarea bunului(intuitu rei).
În acest context, interdicţiile de a vinde şi de a cumpăra, se împart în două : incapacităţi
de a cumpăra, care sunt instituite în consideraţia unor persoane, şi incapacităţi de a vinde , adică
inalienabilitatea , instituită numai în materia vânzării , întrucât sunt stabilite de lege în funcţie de
natura bunurilor , şi nu în consideraţia persoanei(intuitu personae).
2.1.2.a. Incapacităţi de a cumpăra.
Incapacităţile de a cumpăra sunt reglementate prin dispoziţiile art. 1653 din noul Cod
civil, în materia drepturilor litigioase, după care , prin art. 1654 sunt reglementate alte
incapacităţi de a cumpăra. Evident că, pe lângă aceste incapacităţi de a cumpăra instituite prin
noul Cod civil, incapacităţile de a cumpăra sunt instituite şi prin alte acte normative speciale , la
care vom face referire în cuprinsul acestei secţiuni.
13 L. Stănciulescu , op. cit., p. 100; F. Deak, op. cit., p. 30.
13
Astfel, referitor la incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase, dispoziţiile art. 1653
alin. 1din noul Cod civil, statuează că : ,, sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii,
grefierii, executorii, avocaţii , notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu
pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenţa
instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea”. Dreptul litigios este
definit prin art. 1653 alin. 3 din Codul civil ca fiind acel drept în privinţa căruia există un proces
început şi neterminat cu privire la existenţa şi întinderea sa. Această incapacitate este de ordin
public , fiind instituită în considerarea apărării prestigiului justiţiei şi al corpului de profesionişti
care exercită actul de justiţie , care trebuie să fie mai presus de orice bănuială care ar putea
influenţa soluţionarea litigiilor asupra bunurilor dobândite în acest mod14.
Privitor la această incapacitate specială, în literatura de specialitate15 , pornind de la
considerentul că limita teritorială a incapacităţii este dată de raza instanţei în a cărei
circumscripţie îşi desfăşoară activitatea persoana în cauză, s-a afirmat că identificarea acestei
limite este facilă în cazul magistraţilor, grefierilor, dar şi a executorilor judecătoreşti şi notarilor
publici care au o competenţă limitată în aria judecătoriei unde se află sediul, dar , este mai
dificilă la avocaţi , consilieri juridici şi practicieni în insolvenţă, întrucât aceştia urmează să îşi
desfăşoare activitatea juridică în faţa oricărei instanţe din ţară. Sub acest aspect, autorii antecitaţi
concluzionează că ,din moment ce desfăşurarea activităţii este un fapt juridic, iar scopul legii este
este de a apăra prestigiul profesiei şi de a evita suspiciunile de fraudă, în faţa instanţei se poate
proba prin orice mijloc de probă exercitarea activităţii într-o anumită zonă geografică, chiar dacă
aceasta nu corespunde cu cea a organizaţiei profesionale teritoriale unde este înscris cesionarul16,
propunându-se de lege ferenda17, detrminarea specială a limitelor incapacităţii acestor persoane,
distinct de cele ale judecătorilor, procurorilor , executorilor şi notarilor.
Prin alin. 2 al art. 1653 sunt instituite excepţiile de la prevederile alin. 1, în sensul că
persoanele menţionate la alin. 1, pot efectua următoarele acte de cumpărare:
14 F. Moţiu, op. cit., p. 40.15 Ibidem ; L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101.16 F. Moţiu, op. cit., p. 40.17 L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101.
14
a)cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la
comoştenitori sau coproprietari, după caz. O asemenea excepţie este instituită în considerareav
faptului că prin această cumpărare se pune capăt stării de indiviziune;
b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut
înainte ca dreptul să fi devenit litigios. Această ipoteză , deşi constituie o excepţie de la
incapacitatea de a cumpăra a persoanelor menţionate la alin. 1 al art. 1653, pune în discuţie
problema vânzării unui drept litigios , precum şi exercitarea retractului litigios. Pentru aceste
considerente , vom analiza această varietate a contractului de vânzare-cumpărare, în cadrul
acestei secţiuni, prin raportare la prevederile art. 1653 din noul Cod civil, din al cărui conţinut
rezultă posibilitatea vânzării de drepturi litigioase.
Astfel,dreptul litigios, supus unei contestaţii judiciare, poate face obiectul
vânzării(cesiunii) indiferent că este un drept real sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate
intelectuală sau drepturi succesorale18. Întrucât această vânzare are ca obiect şansele câştigării-
pierderii procesului, contractul este aleatoriu(emptio-venditio spei), astfel încât vânzătorul nu
garantează existenţa dreptului cedat, căci aceasta ar fi echivalent cu garanţia câştigării
procesului, ceea ce nu este posibil.
Analizând posibilitatea vănzării dreptului litigios prin raportare la definiţia consacrată
dreptului litigios prin art. 1653 alin. 3 din noul Cod civil, se poate desprinde concluzia că pentru
a se putea vinde un drept litigios , este necesar ca în momentul vânzării trebuie să fie un proces
început pe rolul instanţei judecătoreşti, proces care este neterminat , adică nesoluţionat printr-o
hotărâre judecătorească definitivă, căci în caz contrar , nu ar mai fi vorba despre un drept litigios.
De asemenea, din conţinutul acesluiaşi text legal, rezultă că procesul trebuie să poarte asupra
fondului dreptului, adică să vizeze existenţa şi întinderea dreptului.
Dacă s-a făcut o înstrăinare a dreptului litigios, adversarul cedentului(pârât sau reclamant
în proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, plătindu-i suma cu care a
cumpărat dreptul litigios împreună cu cheltuieli sau dobânzi, operaţiune care se numeşte retract
litigios , iar cel care îl exercită se numeşte retractant19.
18 F. Deak, op. cit. p. 85; F. Moţiu, op. cit., p. 103.19 F. Deak, op. cit., op. cit., p. 85 şi infra nota 297 , 298 şi 299, p. 85.
15
Deşi noul Cod civil nu reglementează expres retractul litigios , asemenea vechiului Cod
civil20, apreciem că instituţia retractului litigios devine incidentă şi după intrarea în vigoare.
Astfel, în argumentarea opiniei noastre , luând în considerarea faptul că prin intermediul
retractului litigios are loc o cesiune de creanţă şi, prin raportare la prevederile noului Cod civil
care reglementează cesiunea de creanţă( Titlul VII , capitolul I din noul Cod civil) rezultă că
cesiunea unei creanţe sub forma retractului litigios nu este interzisă . Astfel , prevederile art.1567
alin. 3 din noul Cod civil, statuează că dacă cesiunea este cu titlu oneros, dispoziţiile privitoare la
cesiunea de creanţă se completează în mod corespunzător cu cele din matwria contractului de
vânzare-cumpărare sau , după caz, cu cele care reglementează orice altă operaţiune juridică în
cadrul căreia părţile au convenit să execute prestaţia constând în transmiterea uneiu creanţe.
De asemenea , prin dispoziţiile art. 1569 din noul Cod civil, sunt instituite cazurile în care
creanţele nu pot fi cedate, respectiv nu pot face obiectul unei cesiuni creanţele care sunt declarate
de lege netransmisibile, iar , în cazul creanţelor care au ca obiect o altă prestaţie decât plata unei
sume de bani, acestea pot fi cedate numai dacă cesiunea nu face obligaţia să fie, în mod
substanţial, mai oneroasă.
Rezultă aşadar că prin nici o dispoziţie a noului Cod civil nu este instituită interdicţia
exercitării retractului litigios.
Avantajele exercitării retractului litigios constau în aceea că, prin efectele retractului
litigios, vânzarea dreptului litigios se desfiinţează retroactiv faţă de retractant , ca şi cum ar fi
vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii21, întrucât acesta a plătit cumpărătorului dreptului
litigios suma cu care acesta a cumpărat dreptul litigios. Pe de altă parte, prin efectul retractului
litigios , se stinge procesul , întrucât , retractantul dobândind dreptul litigios înstrăinat de
adversarul său din proces , se substituie în drepturile cumpărătorului şi cumulează calităţile
incompatibile de reclamant şi pârât22. În schimb, între cedent şi cesionar retractul nu produce nici
un efect, între ei continuând să producă efecte cesiunea (vânzarea), întrucât faţă de contractul
încheiat între cedent şi cesionar, retractantul este un terţ, adică un res inter alios acta. De
20 Astfel, vechiul Cod civil a reglementat retractul litigios prin art. 1402 , în sensul că : ,, cel contra cărui există un drept litigios vândut se va putea libera de cesionar numărându-i preţul real al cesiunii, spezele contractului şi dobânda din ziua când cesionarul a plătit preţul cesiunii”.21 F. Deak, op. cit., op. cit., p.87.22 Ibidem.
16
asemenea, faţă de retractant, cedentul(vânzătorul) nu are nici o acţiune pentru plata preţului
cesiunii(nici acţiune oblică), fiindcă, prin definiţie acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât
i-a plătit acestuia preţul real al cesiunii şi accesoriile sale23;
c) cumpărarea s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui care stăpâneşte bunul în legătură
cu care există dreptul litigios. Această ipoteză vizează situaţia în care dreptul litigios constă într-
o creanţă , drept care este garantat printr-o ipotecă( ex : imobilul este cumpărat cu credit de la o
bancă, iar banca , pentru asigurarea restituirii creditului, instituie asupra imobilului cumpărat o
ipotecă) şi care grevează imobilul unui terţ(dobânditorul imobilului ipotecat). Într-o atare
ipoteză, în care există o acţiune pe rolul instanţei prin care se contestă dobândirea imobilului
ipotecat, dobânditorul acestui imobil cumpărând creanţa ipotecară de la creditorul reclamant, se
pune la adăpost de eventuala urmărire din partea creditorului reclamant, în ipoteza câştigării
procesului.
O dispoziţie specială este instituită prin noul Cod de procedură civilă , în privinţa
urmăririi imobilelor ipotecate . Astfel, potrivit art. 816 alin.(1) din noul Cod de procedură civilă,
creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl pot urmări în orice mâini ar trece şi pot
cere vânzarea lui pentru a se putea îndestula din preţul rezultat. Dar, prin alin. 2 al art. 816 din
noul Cod de procedură civilă, în cazul în care se urmăreşte un imobil ipotecat care a fost ulterior
înstrăinat, dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanţa ipotecară, poate să se opună
vânzării imobilului ipotecat, dacă au rămas alte imobile ipotecate în posesia debitorului principal,
şi să ceară instanţei de executare urmărirea prealabilă a acestora din urmă, după regulile
prevăzute de Codul civil în materie de fidejusiune. Pe durata urmăririi acestor bunuri, urmărirea
imobilului aparţinând terţului dobânditor este suspendată. Contestaţia prin care terţul dobânditor
se opune scoaterii la vânzare se va putea face, sub sancţiunea decăderii, în termen de 10 zile de la
comunicarea încheierii prin care s-a dispus notarea în cartea funciară a începerii urmăririi
silite(art. 816 alin. 3 din noul Cod de procedură civilă). De asemenea , din conţinutul art. 816
alin. 4 din noul Cod de procedură civilă , rezultă că, creditorul ipotecar poate cere scoaterea la
vânzare silită a imobilele neipotecate ale debitorului său , în cazul în care urmărirea silită a
bunurilor imobile ipotecate nu a condus la îndestularea sa în limita sumelor totale datorate.
23 Ibidem.
17
Toate aceste interdicţii reglementate prin art. 1653 din noul Cod civil, fiind de ordine
publică, sunt interdicţii care atrag nulitatea absolută a actelor încheiate cu încălcarea acestor
dispoziţii legale.
Prin art. 1654 sunt instituite alte incapacităţi de a cumpăra. Astfel, potrivit art. 1654 alin.
1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a cumpăra , direct sau prin persoane interpuse, chiar şi
prin licitaţie publică:
a)mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă; excepţia prevăzută la
art. 1304 alin. (1)24 rămâne aplicabilă. Legea a instituit această interdicţie pentru ca mandatarii să
nu fie puşi în situaţia de a alege între interesul lor , care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi
interesul vânzătorului(mandatarului), respectiv acela de a obţine un preţ cât mai ridicat25. Având
în vedere că textul de lege trimite la dispoziţiile art. 1304 din Codul civil, rezultă că interdicţia
nu este aplicabilă atunci când mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau
cuprinsul contractului a fost determinat în aşa fel încât să excludă posibilitatea unui conflict de
interese. Potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil, încălcarea acestei interdicţii este sancţionată
cu nulitatea relativă;
b)părinţii ,tutorii, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe
care le reprezintă. Această interdicţie are menirea de a proteja interesele celui reprezentat sau
ocrotit prin una din modalităţile enumerate în textul legal. Această ipoteză are în vedere faptul că
reprezentanţii au puteri determinate prin lege, astfel că, aceste puteri nu pot fi limitate de către
aceşti reprezentanţi. Şi în această ipoteză , ca şi cea instituită la lit. a, interdicţia vizând interese
particulare care trebuie protejate, dispoziţiile art.1654 alin. 2 sancţionează încălcarea actelor
încheiate cu încălcarea acestor dispoziţii legale cu nulitatea relativă.
c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi
alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau
care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.
24 Dispoziţiile art. 1304 alin. (1) din noul Cod civil reglementează contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare, astfel :,,contractul încheiat de reprezentant cu sine însuşi, în nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentantului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese”.25 F. Moţiu, op. cit., p. 39; F. Deak, op. cit., p. 31.
18
Întrucât această interdicţie vizează activitatea unor persoane investite cu atribuţii de putere
publică, sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este , potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil,
nulitatea absolută.
Se mai impune precizarea că în privinţa dobândirii terenurilor, nu mai este instituită o
limitare în privinţa dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor prin acte juridice
între vii, o atare limitare fiind instituită doar în faza reconstituirii dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor , în condiţiile art. 9 din Legea nr.18/1991 ,coroborat cu art.3 alin.2 din Legea
nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor
forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr.18/1991 şi ale Legii
nr.169/1997.
Dar , pe lângă aceste interdicţii de a cumpăra instituite prin noul Cod civil, o incapacitate
specială de a cumpăra este cea instituită în privinţa cetăţenilor străini şi apatrizilor prin norma
constituţională instituită prin art. 44 alin. 2 fraza a doua din Constituţia republicată.
Astfel, prevederile art. 44 alin. 2 teza a doua din Constituţia republicată, statuează că,,
cetăţeni străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în
condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate la care
România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi
prin moştenire legală”. Din conţinutul textului constituţional rezultă că dobândirea dreptului de
proprietatea asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, poate avea loc , în condiţiile
acestui text, doar prin acte între vii, printre care se numără şi donaţia.
Din analiza textului constituţional mai sus expus , rezultă faptul că, cetăţenii străini şi
apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile statuate prin textul
constituţional, mai sus expuse , deci nu de la momentul intrării în vigoare a Constituţiei revizuite,
în timp ce dobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi , a dreptului de proprietate asupra
terenurilor , prin moştenire legală, operează de la data intrării în vigoare a Constituţiei revizuite
prin care s-a instituit această posibilitate a cetăţenilor străini şi apatrizilor.
Sancţiunea nerespectării interdicţiei cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi
terenuri în România cu nerespectarea textului constituţional, se sancţionează cu nulitatea
absolută, fiind vorba despre o interdicţie consacrată la nivel constituţional.
19
În aplicarea textului constituţional ,legea organică la care trimite acest text, este Legea
nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini şi apatrizi şi de către persoanele juridice străine26, intrată în vigoare la data
aderării României la Uniunea Europeană, dar care cuprinde unele situaţii tranzitorii , în privinţa
dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, în
concordanţă cu anexa nr. VII a Tratatului de aderare a României la Uniunea Europeană27,
respectiv, legea reglementează pentru cetăţeanul unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaţiului Economic European un termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea
Europeană, în privinţa dobândirii terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere, precum
şi un termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, în privinţa dobândirii
terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare.
Legea nr. 312/2005 reglementează atât situaţia cetăţenilor străinii şi a apatrizilor, cetăţeni
ai unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European, cât şi situaţia
cetăţenilor străinii, apatridului şi a persoanei juridice aparţinând statelor care nu sunt membre ale
Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European, iar , în această ultimă ipoteză, cetăţeanul
străin , apatridul şi persoana juridică poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în
condiţiile reglementate prin tratatele internaţionale la care România este parte, pe bază de
reciprocitate.
Totodată, întrucât textul constituţional face referire expresă doar la terenuri, fără a
distinge, deci fiind vorba atât despre terenuri de orice fel situate în localităţi sau în extravilan,
cetăţenii străinii şi apatrizii vor putea dobândi după intrarea în vigoare a Constituţiei revizuite,
ca de altfel, şi înainte de revizuirea constituţională din 2003, dreptul de proprietate asupra
construcţiilor. Într-o atare ipoteză, ei vor dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei , iar ,
asupra terenurilor, vor dobândi un drept de superficie, adică, în calitate de superficiari, vor
dobândi un drept de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei dobândite în proprietate.
2.1.2.b. Incapacităţi de a vinde.
26 Publicată în ,,Monitorul oficial al României” , partea I, nr. 1008 din 14 noiembrie 2005, intrată în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, adică la data de 1 ianuarie 2007.27 Publicat în ,,Monitorul oficial al României” , partea I, nr. 465 din 1 iunie 2005.
20
Incapacităţile de a vinde sunt reglementate printr-un singur articol din noul Cod civil,
respectiv , prin dispoziţiile art. 1655 din noul Cod civil care statuează că , ,,persoanele prevăzute
la art. 1654 alin. 1(mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu,
funcţionarii publici, judecătorii –sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte
asemenea persoane) nu pot, de asemenea, să vândă bunurile proprii pentru un preţ care constă
într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe catre îl
administrează ori a cărui administrare o supraveghează , după caz”.
Privitor la această incapacitate de a vinde , care , conform celor expuse mai sus, vizează
inalienabilităţi stabilite de lege în considerarea bunului(intuitu personae), în literatura de
specialitate28, pe bună dreptate , s-a apreciat că formularea destul de alambicată aleasă de
legiuitor are drept scop oprirea schimburilor patrimoniale între una din persoanele din categoriile
indicate în art. 1654, ca vânzător, pe de o parte, şi persoana pe care aceasta o reprezintă sau al
cărui patrimoniu îl administrează, în calitate de cumpărător , pe de altă parte, precum şi
prevenirea deturnării puterii de reprezentare sau de angajare a fondurilor pe care le
administrează de către incapabil, în dauna celor ale căror interese el ar trebui să le vegheze.
Din moment ce contraprestaţia pentru înstrăinarea unui bun propriu ar fi o sumă de bani
provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a
cărui administrare o supraveghează, vânzarea prohibită ar fi o specie de act cu sine însuşi, în care
incapabilul s-ar afla în postura de vânzător29.
În privinţa sancţiunii aplicabile pentru încălcarea dispoziţiilor art. 1655 din noul Cod
civil, întrucât acest articol trimite la dispoziţiile art. 1654 alin. (1) din Codul civil, se poate
concluziona că, actul va fi lovit de nulitate relativă dacă persoana incapabilă aparţine categoriilor
de persoane menţionate la lit. a) sau b) a art. 1654 , şi de nulitate absolută dacă acesta face parte
din categoriiile de persoane menţionate la lit. c) ale art. 1654 din noul Cod civil.
Se impune de asemenea precizarea că, potrivit art.317 alin.1 din noul Cod civil ,, fiecare
soţ poate să încheie acte juridice cu celălalt soţ sau cu terţe persoane”. Din analiza acestui text
legal se poate concluziona că în contextul noului Cod civil vânzarea între soţi a devenit valabilă,
fiine eliminată astfel incapacitatea prevăzută de art. 1307 din vechiul Cod civil.
28 F. Moţiu, op. cit., p.42, 43. 29 Ibidem .
21
Drept consecinţă a aplicării principiului că nimeni nu se poate prevala de propria sa culpă
a opţiune anularea unui act juridic, dispoziţiile art. 1656 din noul Cod civil consacră
inadmisibilitatea acţiunii în anulare a vânzării de către cei cărora le este interzis să cumpere ori
să vândă, nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite.
Analiza în detaliu a inalienabilităţii bunurilor, adică a acelor bunuri care nu pot face
obiectul vânzării va fi analizată în cadrul secţiunii referitoare la obiectul vânzării.
2.1.3. Consimţământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Vânzarea , ca şi orice alt contract , se încheie prin acordul de voinţă a părţilor. În acest
context, existenţa consimţământului este o condiţie indispensabilă pentru perfectarea
contractului. Întrucât , consimţământul , drept condiţie de validitate a contractului este analizată
la disciplina teoria generală a obligaţiilor, vom analiza doar câteva aspecte referitoare la
consimţământ prin raportare vânzare.
Astfel, potrivit art. 1182 din noul Cod civil, contractul se încheie prin negocierea lui de
către părţi sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta. Din conţiunutul acestei
dispoziţii legale rezultă că în accepţiunea noului Cod civil, formarea contractului se realizează
prin întâlnirea ofertei cu acceptarea acesteia.
În literatura de specialitate30, se arată că manifestarea de voinţă pentru încheierea unui
contract cunoaşte un parcurs intern şi unul extern. Astfel, parcursul intern al consimţământului
constituie procesul de formare a voinţei juridice, sens în care, potrivit art. 1204 din Codul civil,
consimţământul părţilor trebuie să fie serios , liber şi exprimat în cunoştinţă de cauză. De
asemenea , se arată că această latură internă a consimţământului are în vedere întreaga
problematică a discernământului(art. 1295 din Codul civil) şi pe aceea a viciilor de
consimţământ-eroarea , dolul, violenţa şi leziunea, reglementate de art. 1206-1224 din codul
civil.
În ceea ce priveşte parcursul extern al consimţământului , se arată că această fază
desemnează, de fapt, mecanismul formării contractului prin întâlnirea ofertei şi acceptării şi,
inclusă fiind de legiuitor în sfera consimţământului, se referă la încheierea contractului prin
30 A se vedea, L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile conform noului Cod civil, Editura Universul juridic, Bucureşti, 2012, p. 90.
22
întâlnirea ofertei de a contracta şi acceptării acesteia, precum şi la faza premergătoare realizării
acestui consens extern care este cea a negocierilor precontractuale. După cum rezultă din
conţiunutul art. 1182 al noului Cod civil, exprimarea consimţământului pentru încheierea
contractului, sub aspectul parcursului extern , se poate realiza în mod spontan prin acceptarea
fără rezerve a unei oferte de a contracta sau, dacă există diverse interese, se apelează la
negocierea precontractuală, urmând ca realizarea acordului de voinţe să se realizeze în momentul
încetării fazei precontractuale , adică a negocierilor.
În literatura de specialitate31 se afirmă că opinia expusă mai sus de autorul antecitat, este
inexată, deoarece întâlnirea ofertei cu acceptarea formează numai acordul de
voinţe(consimţământul), nu direct încheierea(formarea, perfectarea) contractului, care este
supusă îndeplinirii condiţiilor esenţiale de validitate, şi, în consecinţă, formarea acordului de
voinţe şi formarea contractului sunt două momente cu semnificaţii juridice diferite şi care, deci,
trebuie tratate ca atare(deşi noul Cod civil nu le distinge).
Nu putem împărtăşi acest punct de vedere, aderând la opinia exprimată în sensul căreia,
celelalte două condiţii de validitate ale contractului(capacitatea şi obiectul), deşi cu relevanţă în
privinţa validităţii contractului, rămân condiţii de fond ale contractului şi sunt fără relevanţă
îmediată în privinţa mecanismului acordului de voinţe32.
Referitor la sancţiunea aplicabilă pentru situaţia în care consimţământul uneia dintre părţi
a fost viciat prin eroare, dol, violenţă şi leziune, dispoziţiile art. 1251 din noul Cod civil
stabileşte drept sancţiune în aceste cazuri anulabilitatea contractului, adică nulitatea relativă. Ca
atare, fiind vorba despre o nulitate relativă , aceasta poate fi confirmată, prin voinţa expresă sau
tacită, dacă în momentul confirmării condiţiile de validitate ale contractului anulabil sunt
îndeplinite(art. 1261, 1262 şi 1263 din Codul civil). De asemenea , ca efect al confirmării unui
contract anulabil pentru vicierea consimţământului prin dol sau viloenţă , dispoziţiile art. 1265
alin. 3 din noul Cod civil, statuează că o astfel de confirmare nu implică prin ea însăşi renunţarea
la dreptul de a cere daune-interese. În acest context , sancţiunea fiind nulitatea relativă, în
privinţa teremenului de prescripţie pentru formularea acţiunii în anulare pentru vii de
31 L. Stănciulescu, op. cit., p. 103 şi infra nota 4, p. 103.32 L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, op. cit., p. 90.
23
consimţământ, acesta va fi termenul general de prescripţie de 3 ani statuat prin art. 2517 din noul
Cod civil.
Se impune de asemernea precizarea că , prin dispoziţiile art. 1213 din noul Cod civil se
conferă posibilitatea adaptării contractului în cazul o parte estte îndreptăţită să invoce
anulabilitatea contractului pentru eroare, dacă cealaltă parte declară că doreşte să execute ori
execută contractul aşa cum acesta fusese înţeles de partea îndreptăţită să invoce anulabilitatea.
În această ipoteză , contractul se consideră că a fost încheiat aşa cum l-a înţeles partea care
declară că doreşte să execute contractul sau îl execută în condiţiile acestui text legal.
De menţionat că practica judiciară33 din perioada de incidenţă a vechiului Cod civil,
aprecia ca fiind sancţionată cu nulitatea absolută eroarea-obstacol(numită şi destructivă de
voinţă) , adică eroarea asupra naturii actului încheiat-error in negatio, întrucât se aprecia că în
acest caz, nu s-a realizat acordul de voinţă. Eroarea-obstacol este definită prin decizia supra cit
ca fiind rezultatul falsei reprezentări asupra naturii actului ce se încheie, în sensul că o parte
crede că încheie un anumit act juridic, iar cealaltă parte are credinţa greşită că încheie un alt act
juridic decât cel declarat, dceea ce permite caracterizarea acestuia din urmă ca fiind lipsit de
consimţământ.
În accepţiunea noului Cod civil, eroarea care poartă asupra naturii sau obiectului
contractului(eroarea-obstacol) este considerată o eroare esenţială şi este sancţionată cu nulitatea
relativă , dacă cealaltă parte ştia sau , după caz , trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat
eroarea este esenţial pentru încheierea contractului.
2.1.4. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
2.1.4. 1. Reglementare. Consideraţii generale.
Încă de la început se impune precizarea că noul Cod civil distinge între obiectul
contractului şi obiectul obligaţiei. Astfel, în accepţiunea art. 1225 din noul Cod civil, obiectul
contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele
asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor
contractuale, în timp ce , potrivit art. 1226 din noul Cod civil, obiectul obligaţiei este prestaţia la
33 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 3641/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 45-48.
24
care se angajează debitorul. Sub sancţiunea nulităţii absolute, obiectul contractului trebuie să fie
determinat şi licit, iar , obiectul obligaţiei , sub aceeaşi sancţiune a nulităţii absolute, trebuie să
fie determiat sau cel puţin determinabil.
Transpunând aceste dispoziţii cu caracter general în materia contractului de vânzare-
cumpărare, întrucât acest contract este un contract sinalagmatic care dă naştere la obligaţii
reciproce în sarcina vânzătorului şi a cumpărătorului, obiectul material al obligaţiei vânzătorului
este lucru vândut , iar obiectul material al obligaţiei cumpărătorului este plata preţului.
Aşadar , obiectul contractului de vânzare-cumpărare se va face prin raportare la cele două
obligaţii ale vânzătorului şi cumpărătorului.
2.1.4.2. Lucrul vândut şi condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească lucrul vândut.
Potrivit art. 1657 din noul Cod civil, orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă
vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie sau testament. De asemenea,
în condiţiile art. 1228 şi art. 1658 din noul Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare , contractul
de vânzare-cumpărare poate avea ca obiect şi un bun viitor. Totodată, în accepţiunea art. 1227
din noul Cod civil, contractul este valabil chiar dacă, la momentul încheierii sale, una dintre părţi
se află în imposibilitate de a-şi executa obligaţia, afară de cazul în care prin lege se prevede
altfel.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale se pot desprinde următoarele condiţii pe care
trebuie să le îndeplinească lucrul vândut pentru a putea face obiectul unui contract de vânzare-
cumpărare, după cum urmează.
2.1.4.2.a. Lucrul vândut trebuie să fie posibil. Această cerinţă este impusă de regula de
drept potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat la imopsibil-ad impossibilium, nula obligatio, căci
imposibilitatea obiectului contractului echivalează practic cu lipsa obiectului, ceea ce atrage
nulitatea absolută a contractului. În acest context, în materia contractului de vânzare-cumpărare,
potrivit art. 1659 din Codul civil, dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat
acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un efect. Dacă bunul pierise numai în
parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea
vânzării , fie reducerea corespunzătoare a preţului. Sub acest aspect, respectiv în ipioteza în care
25
bunul pierise numai în parte , vechiul Cod civil , conferea cumpărătorului posibilitatea de a
solicita , fie rezoluţiunea contractului, fie executarea asupra părţii rămase din contract.
În acest context, apreciem că deşi noul Cod civil conferă cumpărătorului în ipoteza pierii
numai în parte a bunului posibilitatea de a cere anularea contractului sau reducerea
corespunzătoare a preţului, cumpărătorul va trebui să aibă şi posibilitatea de a solicita
rezoluţiunea contractului şi , pe cale de consecinţă, vânzarea va putea fi anulată retroactiv şi se
va răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori asupra imobilului.
Desigur că această dispoziţie legală specială în materia contractului de vânzare-
cumpărare , trebuie analizată prin raportare la dispoziţiile art. 1351 din noul Cod civil care
reglementează forţa majoră şi cazul fortuit , drept cauze exoneratoare de răspundere. Astfel, dacă
în momentul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, bunul care urma să facă obiectul
contractului a pierit în întregime din cauza unui eveniment de forţă majoră sau caz fortuit şi , ca
atare, executarea ulterioară a contractului a devenit imposibilă, răspunderea este înlăturată pentru
prejudiciul cauzat, dar , se pune problema riscului în această ipoteză. Această problemă a riscului
trebuie analizată prin raportare la dispoziţiile art. 1274 care reglementează problema riscului în
contractul translativ de proprietate.
Astfel, dacă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, bunul care trebuia
să facă obiectul contractului pierise în întregime,datorită unui eveniment de forţă majoră sau caz
fortuit, este evident că bunul nu a mai fi putut predat , context în care , dispoziţiile art. 1274 din
noul Cod civil, statuează că riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare
, adică a vânzătorului(regula res perit domino), care pierde , de asemenea, dreptul la
contraprestaţie.
2.1.4.2.b Lucrul vândut să existe. Această condiţie impune existenţa actuală sau viitoare
a bunului , în contextul în care dispoziţiile art. 1658 din noul Cod civil, reglementează şi
posibilitatea unui bun viitor. Astfel, bunul care face obiectul vânzării poate să existe în momentul
încheierii contractului sau să poată exista în viitor.
Referitor la vânzarea unui bun viitor , dispoziţiile art. 1658 din noul Cod civil statuează
că dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în
momentul în care bunul s-a realizat, adică la data la care acesta devine apt de a fi folosit potrivit
26
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen
limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în
momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Atunci când bunul sau , după
caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea, dacă
nerealizare este determinată de culpa vânzătorului, el este ţinut să plătească daune-interese.
Când bunul se realizează numai parţial, cumpărătorul are alegerea fie de a cere
desfiinţarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a preţului(art. 1658 alin. 3 din
Codul civil). Dacă nerealizarea parţială a bunului sau , după caz, a genului limitat a fost
determinată de culpa vânzătorului, acesta este ţinut să plătească daune-interese. De asemenea , în
ipoteza în care cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat , după caz,
el rămâne obligat la plata preţului(art. 1658 alin. 4 din Codul civil).
2.1.4.2.c. Lucrul vândut să fie în circuitul civil. Clauza de inalienabilitate.
Această condiţie scoate în evidenţă principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de
apropriere de a face obiectul dreptului de proprietate, precum şi a principiului potrivit căruia
numai lucrurile aflate în comerţ8circuitul civil) pot fa ce obiectul unui contract. În acest context,
după cum am precizat, dispoziţiile art. 1657 din noul Cod civil statuează că orice bun poate fi
vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie sau
testament.
Dar , după cum rezultă din conţinutul art. 1657 din noul Cod civil, trebuie să distingem
între ipotezele reglementate de lege prin care prohibiţia ca lucrurile care nu se află în circuitul
civil să nu poată fi vândute este una absolută , şi , ipotezele reglementate de lege prin care o
astfel de prohibiţie este una relativă, când anumite bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi
vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane , sau numai în anumite condiţii.
În acest context , bunurile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu sunt în circuitul
civil, fiind declarate atât de către textul art. 136 alin. 4 din Constituţia republicată, cât şi de către
prevederile art. 120 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice , republicată , cu
modificările şi completările ulterioare şi art. 861 din noul Cod civil, ca fiind inalienabile. De
asemenea, în aplicarea dispoziţiilor constituţionale , în materia terenurilor aparţinând domeniului
27
public , dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Legea nr.18/1991 a fondului funciar, statuează că aceste
terenuri sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, fiind afectate unei utilităţi publice.
Asadar în cazul bunurilor proprietate publică aparţinând statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale , prohibiţia ca aceste bunri să fie înstrăinate este una absolută.
De asemenea, prin unele acte normative speciale sunt instituite restricţii privitoare la
circulaţia unor bunuri. Astfel, prevederile art. 40 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea
unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale statuează că ,, statul îşi
poate rezerva activităţi economice pe care să le desfăşoare în mod exclusiv cu titluri de monopol
de stat, fiind adoptată în acest sens , Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat 34 ,
care prevede că unele activităţi de producţie , extracţie, prelucrare şi comercializare constituie
monopol de stat şi care pot fi exercitate doar pe bază de licenţă acordată de stat pe timp
determinat şi cu titlu oneros, sub sancţiuni penale şi contravenţionale.
Dacă în privinţa bunurilor proprietate publică prohibiţia de a încheia contracte de vânzare
–cumpărare este una absolută, în privinţa bunurilor proprietate privată, există posibilitatea ca prin
voinţa părţilor aceste bunuri să fie scoase temporar din circuitul civil , deşi , în principiu, în baza
dispoziţiilor art. 41 din Constituţia republicată , care garantează dreptului proprietarului de a
dispune liber şi absolut de bunul său , un bun nu poate fi decalarat inalienabil prin voinţa
omului, printr-o clauză contractuală sau testamentară.
Sub acest aspect, în afară de limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate privată,
noul Cod civil, permite cu caracter temporar şi în considerarea unui interes legitim şi serios ,
precum şi a respectării ordinii publice şi a bunelor moravuri, limitări ale exerciţiului dreptului de
proprietate privată prin act juridic de către proprietar, respectiv , aceste limitări pot fi instituite ,
potrivit art. 1657 din Codul civil prin convenţie şi testament.
În acest context, noul Cod civil, prin art. 627 reglementează clauza de inalienabilitate,
condiţiile şi domeniul de aplicare al acesteia.
O precizare care se impune care are incidenţă în privinţa aplicării în timp a clauzei de
inalienabilitate este aceea că, potrivit art. 60 din Legea nr. 71/2011, ,,valabilitatea şi efectele
34 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr.96 din 13 mai 1996.
28
clauzei de inalienabilitate instituite prin convenţie sunt guvernate de legea în vigoare la
momentul încheierii convenţiei.Valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituite prin testament
este guvernată de legea în vigoare la data încheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate
de legea în vigoare la data deschiderii succesiunii”.
Desigur având în vedere că dreptul de proprietate conferă titularului său cele trei atribute-
posesia , folosinţa şi dispoziţia- se poate constata că în cele mai frecvente situaţii problema
limitării exerciţiului dreptului de proprietate se pune în legătură atributul de dispoziţie a
proprietarului bunului. Dar , proprietarul poate consimţi la constituirea asupra bunlui său a unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată –dreptul de uz, uzufruct , abitaţie, servitute
sau superficie- ipoteză în care , după cum s-a remarcat, în cazul dezmembrămintelor dreptului de
proprietate privată ne aflăm în prezenţa limitării dreptului de proprietate prin voinţa
proprietarului, însă cu consecinţa constituirii unor drepturi reale distincte, cu obiect specific, ,
drepturi reale ce poartă asupra aceluiaşi bun, coexistând privitor la acesta nuda proprietate şi
dezmembrământul constituit de proprietar prin convenţie sau testament.
În acest context, pentru prima oară în legislaţia noastră, prin dispoziţiile art. 626 din noul
Cod civil, se conferă proprietarului posibilitatea să consimtă la limitarea dreptului său prin acte
juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.
În continuare, legiuitorul, în considerarea faptului că o clauză de inalienabilitate nu poate
avea caracter perpetuu ,ceea ce ar conduce la înfrângerea atributului dreptului de dispoziţie
juridică, prin articolul 627 se stabileşte durata maximă a clauzei de inalienabilitate, în sensul
că ,, prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pe durată
de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la
data dobândirii bunului. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost determinată la încheierea contractului. Ca atare, se
introduce pentru prima dată în legislaţia noastră posibilitatea introducerii într-un act translativ de
proprietate a unei clauze de inalienabilitate, dar care nu poate avea caracter perpetuu , ci un
caracter temporar, putând fi instituită pe o durată de maxim 49 de ani.
Totodată, din conţinutul art. 627 din Codul civil, pentru valabilitatea clauzei de
inalienabilitate este necesar a se face dovada unui interes serios şi legitim, cum ar fi spre
29
exemplu35: garantarea executării unei obligaţii de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea
unui terţ; un alt interes cum ar fi interdicţia înstrăinării terenului transmis minorului până la
majoratul acestuia; proprietarul constituie un uzufruct în beneficiul altei persoane, căreia îi
interzice însă înstrăinarea uzufructului, voind astfel a avea tot timpul acelaşi uzufructuar pe
durata uzufructului constituit prin convenţia părţilor, etc.
După cum rezultă cu claritate din dispoziţiile art. 627 din Codul civil, clauza de
inalienabilitate poate fi doar temporară, şi nu definitivă, ca atare, această clauză nu poate avea
caracter perpetuu.
În acest context, cu referire la clauza de inalienabilitate în privinţa terenurilor ,
legiuitorul nu distinge între terenurile agricole şi cele forestiere, context în care apreciem că
această clauză de inalienabilitate poate fi instituită, dacă există un interes serios şi legitim , şi în
contextul noului Cod civil şi a Legii nr.46/2008-Codul silvic, după cum ea putea fi admisă şi în
contextul vechiului Cod silvic(Legea nr.26/1996-abrogată expres prin Legea nr.46/2008-Codul
silvic)36.
Totodată , o altă condiţie de valabilitate a clauzei de inalienabilitate este aceea că
obligaţia de a nu înstrăina bunul imobil revine dobânditorului unui imobil(cumpărătorului) ca
efect al unui act translsativ de proprietate încheiat cu proprietarul imobilului Rezultă aşadar că
declaraţia de inalienabilitate nu poate fi invocată de către vânzător , adică de către proprietarul
iniţial al imobilului, ci numai de către cumpărătorul imobilului.
Unul dintre cazurile speciale prin care se poate institui o clauză de inalienabilitate este
accea în care prin convenţie se stabileşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea asupra
unui bun imobil în favoarea unei persoane determinate sau determinabile. O astfel de posibilitate
de a vinde un bun viitor este prevăzută prin dispoziţiile art. 1657 din noul Cod civil, în sensul
căruia dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în
momentul în care bunul s-a realizat.
35 A se vedea în acest sens , F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p. 40.; C. Bîrsan ,Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu,Bucureşti, 2013, p. 92.36 În sensul admisibiltăţii clauzei de inalienabilitate cu privire la terenurile forestiere în perioada de incidenţă a vechiului Cod silvic, a se vedea, O. Rădulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, Discuţii privitoare la existenţă-în prezent- a dreptului de preempţiune al statului român în temeiul art. 52 din Codul silvic, precum şi la valabilitatea clauzei de inalienabilitate, în revista Dreptul nr. 7/2007, p. 95.
30
Se impune de asemenea precizarea că, în categoria convenţiilor care au ca obiect
obligaţia de a transmite în viitor un bun , prin art. 601 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare
a Codului civil, introdus prin art. III pct. 8 din Ordonanţa de uregenţă a Guvernului nr. 79/2011
pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil37, se includ şi antecontractele , context în care , clauzele de inalienabilitate înscrise în aceste
antecontracte care vizează transmiterea în viitor a unor bunuri este subînţeleasă.
În considerarea acestei dispoziţii legale , noul Cod civil, prin art. 627 alin. (4) stabileşte
că în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea asupra unui bun,
clauza de inalienabilitate este subînţeleasă, existenţa ei fiind prezumată, în sensul că dobânditorul
unui bun viitor nu va putea înstrăina acest bun după data dobândirii decât către o persoană
determinată sau determinabilă.
În cazul transmisiunii succesorale a unui bun cu privire s-a instituit o clauză de
inalienabilitate,dispoziţiile art. 627 alin.(5) stipulează că transmisiunea bunului pe cale
succesorală nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii. Rezultă aşadar că în această
ipoteză, chiar dacă nu a fost respectată clauza de inalienabilitate şi bunul a fost înstrăinat cu
nerespectarea acestei clauze, dobânditorul bunlui afectat de clauza de inalienabilitate îl va putea
transmite, la decesul său moştenitorilor legali sau testamentari.
De asemenea , clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarilor care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este
valabilă şi îndeplineşte condiţiile de opozabilitate, context în care această clauză este supusă
formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
Ca atare rezultă că , clauza de inalienabilitate poate fi invocată împotriva terţului
dobânditor al unui bun imobil dacă clauza de inalienabilitate este valabilă şi îndeplineşte
condiţiile de opozabilitate, per a contrario, în caz de solicitare a rezoluţiunii vânzării iniţiale ,
terţul dobânditor se va putea apăra doar prin invocarea lipsei publicităţi sau prin invocarea
uzucapiunii.
37 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011, fiind aprobată cu modificări prin Legea nr. 60/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 225 din 17 aprilie 2012.
31
Rezultă aşadar că, pentru a fi opozabilă terţilor , potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil,
în cazul actelor translative de proprietate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă
formalităţilor de publicitate imobiliară în condiţiile prevederilor Codului civil privitoare la
cartea funciară şi ale prevederilor Legii nr. 7/1996 , republicată privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară. Astfel, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 din noul Cod civil, dacă actul de înstrăinare cu
clauză de inalienabilitate vizează un bun imobil, clauza de inalienabilitate va fi notată în cartea
funciară, ea devenind opozabilă terţilor numai prin notarea în registrul de publicitate imobiliară.
Nerespectarea condiţiilor de opozabilitate prin neîndeplinirea formalităţilor de
publicitate îi conferă beneficiarului clauzei de inalienabilitate dreptul de a solicita proprietarului
care nu se conformează acestei obligaţii daune-interese.
Sub acest aspect, după cum judicios se afirmă în practica judiciară38 din perioada de
incidenţă a vechiului Cod de procedură civilă şi a Legii LX din 1881 privind procedura
execuţională imobiliară, incidentă şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil şi a noului Cod
de procedură civilă, interdicţia de înstrăinare sau de grevare a unui imobil trebuie notată în cartea
funciară , ea putând fi stabilită prin contract, dar numai de proprietarul imobilului şi prin chiar
actul de transmisiune deodată şi în legătură cu transcrierea dreptului de proprietate al
achizitorului imobilului. Notarea în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare este justificată în
cazul în care, privitor la acesl imobil, există o acţiune în revendicare introdusă de persoana care a
solicitat notarea39. De asemenea , instanţa supremă a statuat anterior intrării în vigoare a noului
Cod civil, în perioada de incidenţă a Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă ,
pornind de la constatarea că legea română nu permite judecătorului naţional libertatea de
apreciere a faptelor ce ar atrage imposibilitatea de acţiune a persoanei interesate şi, implicit,
suspendarea cursului prescripţiei extinctive că, notarea interdicţiei de înstrăinare în cartea
funciară nu se încadrează în cauzele expres şi limitativ prevăzute de art. 13 şi art. 14 din Decretul
nr.167/1958, astfel că notarea interdicţiei de înstrăinare, nu poate fi considerată drept cauză de
suspendare a cursului prescripţiei extinctive40.
38 A se vedea, Cas. I, decizia nr. 586/1934 din 25 mai 1934 şi Tribunalul Timiş-Torontal, decizia nr. 949/1935 din 25 februarie 1935, în I-Daniel Chiş, Cartea funciară ,Volumul. II,Noul Cod civil, Editura Universul juridic , Bucureşti, 2012, p.844-848.39 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 4101 din 18 mai 2005, în revista Dreptul nr. 6/2006, p. 237.40 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia comercială , decizia nr. 1657 din 11 mai 2010, în revista Dreptul nr.5/2011, p. 260.
32
În privinţa sancţiunilor aplicabile , constatăm că prin art. 627 alin. (3) din Codul civil,
este instituită sancţiunea nulităţii clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract care atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea contractului, precum şi
sancţiunea rezoluţiunii contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către
dobânditor. În ceea ce priveşte sancţiunea nulităţii clauzei de inalienabilitate , constatăm că
legiuitorul nu stabileşte cauzele care pot conduce la sancţiunea nulităţii clauzei de
inalienabilitate. În acest context , în lipsa unei dispoziţii legale exprese , vom detrmina cauzele
care atrag nulitatea clauzei de inalienabilitate pornind de la regimul nulităţilor.
Astfel, potrivit art. 1246 din Codul civil, orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor
cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o
altă sancţiune. Ca atare, după cum rezultă din textul citat , nulitatea unui act juridic intervine
pentru nerespectarea unor condiţii cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, fiind vorba aşadar
despre cauze anterioare încheierii actului juridic respectiv. Transpunând aceste dispoziţii legale
la nivelul clauzei de inalienabilitate, respectiv la nulitatea clauzei de inalienabilitate care
generează nulitatea întregului contract, se poate concluziona, după cum s-a afirmat în literatura
de specialitate41, că, sancţiunea nulităţii contractului pentru nerespectarea interdicţiei de
înstrăinare devine aplicabilă doar în ipoteza în care inalienabilitatea este prevăzută de lege ,
sancţiunea nulităţii neputând fi instituită prin voinţa omului.
În ceea ce priveşte regimul nulităţii, clauza de inalienabilitate , urmârind ocrotirea unui
interes personal, respectiv interesul vânzătorului iniţial ca dobânditorul bunului să nu înstrăineze
acest bun, este supusă sancţiunii nulităţii relative , ca atare, putând fi invocată numai de către cel
al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată(vânzător sau donator) nu şi de către
instanţa de judecată din oficiu.
În privinţa sancţiunii instituite pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate într-un
contract, dispoziţiile art. 629 din Codul civil instituie sancţiunea rezoluţiunii contractului iniţial
care poate fi cerută de către înstrăinător cu daune interese pentru neexecutarea de obligaţii sau
repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, în condiţiile prevăzute de noul Cod
civil.
41 F. Deak, op. cit., infra nota 110 , p. 40.
33
. Se impune sub acest aspect precizarea că , prin noul Cod civil, rezoluţiunea operează
nu numai prin intermediul unei acţiuni în justiţie , ci, în condiţiile art. 1522 din noul Cod civil, ea
poate opera şi prin declaraţia de rezoluţiune , care se înscrie în cartea funciară sau printr-un pact
comisoriu , în condiţiile art. 1553 din noul Cod civil.
Ca efect al rezoluţiunii contractului iniţial, în baza principiului resoluto iure dantis,
resolvitur ius accipientis, se va putea solicita atât de către înstrăinător , cât şi de către terţul în
favoarea căruia a fost stipulată clauza de inalienabilitate, anularea actului de înstrăinare
subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei, fiind aşadar în prezenţa unei nulităţi relative a
actului subsecvent.
De asemenea, prin art. 629 alin. (3) din Codul civil, se stabileşte interdicţia urmăririi
bunurilor pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege
nu se prevede altfel. Rezultă aşadar că dacă bunul a fost înstrăinat prin înserarea în cuprinsul
actului de înstrăinare a unei clauze de inalienabilitate , iar dobânditorul bunului afectat de această
clauză a respectat clauza de inalienabilitate, deci clauza şi-a produs efectele , bunul astfel
dobândit şi aflat în patrimoniul cumpărătorului nu mai poate fi urmărit.
Un caz de inalienabilitate temporară era instituit prin art.32 din Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar(abrogat prin art.230 lit. t) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului Cod civil) în sensul că terenurile atribuite în condiţiile art. 18 alin. (1), art. 20 şi art. 39 nu
pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în
care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
2.1.4.2.d. Lucrul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil.
În acest sens, prevederile art. 1226 din noul Cod civil, statuează că ,sub sancţiunea
nulităţii absolute, obiectul obligaţiei trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil. Rezultă
aşadar că vânzarea care are un obiect nederminat sau imprecis, echivalează cu lipsa obiectului
şi , ca atare , este nulă absolut pentru lipsa obiectului.
Referitor la determinarea bunurilor care fac obiectul contractului, aceasta operaţiune se
face prin individualitatea lor. Astfel, în cazul bunurilor certe,acestea se determină prin
caracterele lor individuale, adică prin indicarea naturii lor(teren , construcţie, autoturism, etc),
34
sau alte elemente de identificare, iar, în cazul bunurilor determinate generic(res genera) ,
bunurile sunt determinate prin stabilirea precisă a cantităţii, calităţii, sau valorii acestora , precum
şi prin luarea în considerare a altor criterii de determinare.
Dacă obiectul contractului urmează să fie determinat de către un terţ, dispoziţiile art.
1232 din noul Cod civil, statuează că aceasta trebuie să acţioneze în mod corect, diligent şi
echidistant, iar, în ipoteza în care terţul nu poate sau nu doreşte să acţioneze ori aprecierea sa este
în mod manifest nerezonabilă, instanţa, la cererea părţii interesate, va stabili, după caz, preţul sau
elementul nederminat de către părţi.
2.1.4.2.e.Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut.
Prin natura sa, contractul de vânzare-cumpărare fiind un contract translativ de proprietate,
pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, vânzătorul trebuie să fie proprietarul
lucrului vândut, căci, în baza binecunoscutului principiu de drept , nemo dat quod non habet sau
nemo plu iuris ad alium transfer potest, nimeni nu poate transmite bunul altuia. În acelaşi sens ,
dispoziţiile art. 17 din noul Cod civil statuează că ,,nimeni nu poate transmite sau constitui mai
multe drepturi decât are el însuşi”
În acest context se pune problema ce se întâmplă dacă vânzătorul înstrăinează un bun
individual determinat care aparţine altuia. Este problema des întâlnită în practică, sub denumirea
de ,, vânzarea lucrului altuia”.
Sub acest aspect, în perioada de incidenţa a vechiului Cod civil din anul 1864, această
problemă a fost analizată după cum consimţământul părţilor a fost viciat de viciul erorii sau
încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză42.
Astfel, dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare , socotind că lucrul vândut
aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii,
esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de vânzător proprietar al lucrului. Această nulitate
relativă poate fi invocată pe cale de acţiune(când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţie(când
preţul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător şi succesorii lui, şi nu de către vânzător,
42 A se vedea, pentru analiza acestei problematici în perioada de incidenţă a vechiului Cod civil, F. Deak, op. cit., p. 42-44.
35
chiar dacă a fost de bună credinţă,căci eroarea trebuie să cadă asupra persoanei cu care s-a
contractat43.
Se impune precizarea că adevăratul proprietar , fiind terţ faţă de contractul încheiat între
vânzătorul neproprietar şi cumpărător(res inter alios acta), acesta nu va putea formula acţiune în
anularea contractului pentru vânzarea lucrului altuia , ci, va putea formula o acţiune în
revendicare, dacă bunul se află în posesia cumpărătorului.
Dacă părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut se află
în proprietatea unei alte persoane, şi deci problema pentru eroare nu se poate pune, soluţia este
controversată. Într-o atare ipoteză se aprecizază că vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în
cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă
absolut, iar , dacă contractul s-a încheiat în frauda dreptului proprietarului, constituie un caz tipic
de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic , fraus omnia corrumpit, adică frauda
corupe totul44.
Noul Cod civil, fără a epuiza în totalitate problematica vânzării lucrului altuia ,
reglementează prin art.1683 alin. 1 problema vânzării bunului altuia , statuând că , ,, dacă, la
data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea
unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de
proprietate de la titularul său către cumpărător., operaţiune care se realizează fie prin dobândirea
de către vânzător a bunului de la adevărsatul proprietsar , fie prin ratificarea de către adevăratul
proprietar a vânzării.
Pornind de la dispoziţiile contradictorii ale art. 17 alin. 1 şi art. 1683 alin. 1 din noul Cod
civil, în literatura de specialitate s-a pus întrebarea firească dacă vânzarea lucrului altuia este
prohibită sau valabilă.
Sub acest aspect, s-a apreciat că trebuie să distingem între două situaţii: a)proprietatea se
strămută imediat, la încheierea contractului, ipoteză în care, dacă vânzătorul nu are calitatea de
proprietar, contractul de vânzare-cumpărare este sancţionat cu nulitatea pentru neîndeplinirea
cerinţei privind lucrul vândut; b)dacă transferul dreptului de proprietate este amânat la un
43 Ibidem , p. 43.44 Ibidem , p. 43, 44.
36
moment ulterior încheierii contractului, dacă vânzătorul nu a devenit proprietarul bunului,
contractul de vânzare-cumpărare este sancţionat cu rezoluţiunea, pentru neîndeplinirea obligaţiei
de a dobândi lucrul şi a asigura transferul dreptului de proprietate către cumpărător, potrivit art.
1683 alin. 4 din Codul civil45.
O situaţie asemănătoare vânzării lucrului altuia o reprezintă vânzarea unui bun aflat în
indiviziune, care , are însă un regim juridic diferit , în sensul că nu se aplică regulile privitoare la
vânzarea lucrului altuia, ci regulile privitoare la starea de indiviziune.
Astfel, se pune problema vânzării unui bun aflat în indiviziune propriu-zisă , dacă unul
dintre coindivizari, fără acordul celorlaţi, înstrăinează în natură, în materialitatea sa, bunul aflat
în indiviziune. Într-o atare ipoteză, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate şi practica
judiciară, întrucât vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunurilor
indivize(este proprietar pro parte) , nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci
regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de
rezultatul partajului46. Această ipoteză vizează înstrăinarea de către un coindivizar a cotei sale
ideale din dreptul de proprietate , şi nu întregul bun comun aflat în proprietate comună.
Este evident că, fiecare dintre coproprietari poate să înstrăineze liber, fără nicio restricţie
şi fără acordul celorlalţi coproprietari, cota sa parte ideală din bunul aflat în coproprietate, şi nu
întreg bunul comun aflat în proprietate comună.
În sprijinul acestei opinii , care devine incidenţă , în lipsa unei reglementări exprese prin
dispoziţiile noului Cod civil, şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil, pot fi invocate
dispoziţiile art. 817 din noul Cod de procedură civilă , care statuează că , creditorii personali ai
unui debitor coproprietar sau codevălmaş nu vor putea să urmească partea acestuia din
imobilelele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora, urmând
ca , până la soluţionarea partajului, prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea imobilului să fie de
drept suspendată. Se poate aşadar concluziona că , în cazul vânzării bunurilor aflate în
indiviziune de către un singur proprietar, fără acordul celorlalţi coproprietari, soarta contractului
de vânzare-cumpărare va depinde de soarta partajului , atât în cadrul vânzării de drept comun ,
cât şi în cazul vânzării silite , în condiţiile noului Cod de procedură civilă.
45 L. Stănciulescu, op. cit., p. 128-131.46 A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 44 şi infra nota 125, p. 44.
37
Dar , noul Cod civil, reglementează prin art. 1683 alin. 5 ipoteza când un coproprietar a
vândut bunul proprietate comună, la fel ca şi în cazul vânzării bunului altuia care nu se află în
coproprietate, respectiv şi în această ipoteză, coproprietarul care a vândut bunul proprietate
comună , fără acordul celorlalţi coproprietari, este obligat să asigure transferul proprietăţii
întregului bun către cumpărător, urmând ca în ipoteza în care vânzătorul nu îşi îndeplineşte
această obligaţie, cumpărătorul să poată solicita , pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea
întregului bun.
Dispoziţiile art. 1683 alin. 5 din noul Cod civil, au fost necesare , întrucât , potrivit art.
641 alin. 4 din noul Cod civil, orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, nu se
pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
De asemenea , după cum s-a remarcat şi în practica judiciară din perioada de incidenţă a
vechiului Cod civil47, trebuie să existe identitate între persoana vânzătorului şi titularul dreptului
de proprietate asupra lucrului ce formează obiectul vânzării. Deoarece cota parte dintr-un buun
este ideală şi abstractă, nu este posibilă aprecierea îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii doar cu
privire la ea.
Rezultă aşadar că potrivit noilor dispoziţii instituite prin Codul civil, vânzarea asupra
unui bun comun aflat în proprietate comună este valabilă , dacă vânzătorul asigură transmiterea
dreptului de proprietate asupra bunului comun către cumpărător , fie prin dobândirea de către
vânzător a întregului bun comun , fie prin ratificarea vânzării de către deilalţi coproprietari.
De asemenea , în opinia noastră, în lipsa unei reglementări exprese instituite prin noul
Cod civil, regula partajului operează în cazul în cazul unui coproprietar înstrăinează doar cota
sa parte ideală , şi nu întregul bun comun aflat în indiviziune.
Probleme mai deosebite pot să apară în cazul vânzării bunurilor comune ale soţilor,
situaţie în care, dacă unul dintre soţi vinde un bun comun, fără consimţământul celuilalt soţ , se
47 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, decizia nr.1060/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, Editura All Bucureşti, 2000, p. 37-39.
38
vor aplica regulile privitoare la regimul juridic al bunurilor comune instituite prin noul Cod
civil.
Sub acest aspect, dispoziţiile art. 346 alin. 1 din Codul civil, statuează, în privinţa
bunurilor imobile , că, actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect
bunurile comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi, iar, în privinţa bunurilor
mobile, dispoziţiile art. 346 alin. 2 din Codul civil, statuează că oricare dintre soţi poate dispune
singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit
legii, anumitor formalităţi de publicitate.
2.1.4.3. Preţul.
2.1.4. 3. 1. Reglementare.
Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă într-o sumă de bani pe care
cumpărătorul trebuie să o plătească vânzătorului în schimbul lucrului vândut.
Preţul în contractul de vânzare-cumpărare trebuie analizat prin raportare la dispoziţiile
noului Cod civil care reglementează preţul ca obiect al contractului în general, dispoziţii care se
aplică în completarea normelor cu caracter special instituite prin noul Cod civil în materia
preţului din contractul de vânzare-cumpărare. De altfel, după cum se va putea constata
principiile privitoare la stabilirea preţului din mataria generală a contractului sunt transpuse în
materia preţului din mataria contractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile speciale din materia
contractului de vânzare-cumpărare constituind o aplicaţie în materia vânzării a princiilor de
stabilire a preţului instituite prin noul Cod civil în materia contractului în general.
Astfel, dispoziţii privitoare la preţ şi la modul de determinare a acestuia găsim prin
dispoziţiile art. 1231-1234, care vizeză reglementări cu caracter general în materia contractului,
dispoziţii care sunt transpuse în materia contractului de vânzare-cumpărare prin art.1660-1665
din noul Cod civil.
2.1.4. 3. 2. Condiţiile preţului.
Condiţiile prteţului sunt determinate prin dispoziţiile art. 1660 din noul Cod civil, precum
şi prin dispoziţiile art. 1665 din noul Cod civil
39
2.1.4. 3.2.a Preţul trebuie să fie determinat în bani.
În acest sens , dispoziţiile art. 1660 din noul Cod civil statuează expres faptul că preţul
constă într-o sumă de bani.
Dacă înstrăinarea unui bun nu se face în schimbul unei sume de bani, atunci el nu este
valabil şi nu poate fi considerat contract de vânzare-cumpărare, iar , dacă este încheiat în
schimbul proprietăţii unui lucru, atunci contractul este valavil, dar reprezintă un schimb , şi nu o
vânzare-cumpărare.
De asemenea, dacă în schimbul transmiterii proprietăţii asupra unui bun , părţile stabilesc
plata unei prestaţii periodice în bani pe tot timpul vieţii înstrăinătorului, contractul nu va fi de
vânzare-cumpărare , ci va fi unul de rentă viageră48.
Probleme specifice în materia stabilirii preţului în materia contractului de vânzare-
cumpărare apar în situaţia în care o parte înstrăinează un bun în schimbul unei prestaţii mixte,
cum este cazul în care în schimbul unui lucru se achită o sumă de bani şi se promite şi o
întreţinere, situaţie în care se pune problema determinării naturii juridice a actului încheiar,
respectiv dacă este vorba despre un contract de vânzare-cumpărare sau despre un contract de
întreţinere.
Pentru elucidarea acestei probleme pornim de la definiţia contractului de întreţiune
statuată prin art. 2254 din noul Cod civil, potrivit căruia , prin contractul de întreţinere o parte se
obligă să efectueaze în folosul celeilalte părţi sau al unui terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi
îngrijirii pentru o anumită durată. Ca atare, pornind de la această conceptualizare legală a ,,
contractului de întreţinere” , prin raportare la conceptualizarea legală a ,, contractului de vânzare-
cumpărare” , statuată prin art. 1650 din noul Cod civil, o primă concluzie indeniabilă care se
poate desprinde este aceea că un contract de vânzare-cumpărare prin care proprietatea asupra
unui lucru se transmite numai în schimbul unei întreţineri pe viată, nu poate fi calificat drept
contract de vânzare-cumpărare, iar folosirea noţiuniii de ,, contract de vânzare-cumpărare cu
48 Potrivit art. 2242 din noul Cod civil, prin contractul de rentă viageră o parte ,numită debirentier, se obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane, numită credirentier, prestaţii periodice, constând în sume de bani sau alte bunuri fungibile.Renta viageră se constituie pe durata vieţii credirentierului dacă părţile nu au stipulat constituirea acesteia pe durata vieţii debirentierului sau a unei teţe persoane determinate.
40
clauză de întreţinere” nu poate fi confundată cu vânzarea-cumpărarea , fiind de acord cu opinia
exprimată de alţi autori49 , că o astfel de folosire frecventă este de natură să creeze confuzii,
natura contractului neputâd fi dublă, contractul neputând fi caracterizat decât ori ca vânzare-
cumpărare ori ca întreţinere, indiferent de clauzele pe care le-ar cuprinde.
Pornind de la aceste considerente , în ipoteza în care înstrăinarea unui bun se face în
schimbul unei sume de bani şi a unei prestaţii de întreţinere, pentru rezolvarea problemei naturii
juridice a contractului , trebuie să se stabilească obligaţia principală, adică scopul principal
urmărit de părţi la încheierea contractului. Sub acest aspect, în literatura de specialitate50 din
perioada de incidenţă a vechiului Cod civil, prin raportare la practica judiciară, s-a statuat că,
întrucât proporţia între preţul în bani şi cel în natură nu poate fi calculată, valoarea întreţinerii
fiind aleatorie, în lipsă de alte criterii, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea
bunului. Astfel, contractul va fi de întreţinere dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de
jumătate din valoarea bunului înstrăinat, iar în caz contrar va fi de vânzare-cumpărare. Apreciem
că aceste judicioase soluţii statuate de doctrina şi jurisprudenţa din perioada de incidenţă a
vechiului Cod civil, în lipsa unor dispoziţii legale exprese instituite prin noul Cod civil, devin
incidente şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Există de asemenea posibilitatea ca într-un singur înscris constatator să existe două
contracte distincte,respectiv un contract de vânzare-cumpărare şi un contract de întreţinere,
aplicânduli-se fiecăruia regulile corespunzătoare, dacă se înstrăinează numai o cotă
individualizată din imobil pe un preţ determinat, iar cealaltă parte în schimbul întreţinerii51.
De asemenea , prin raportare la obligaţia de plată a cumpărătorului din contractul de
vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare se deosebeşte de darea în plată, instituţie
reglementată prin art.1492 din noul Cod civil. Astfel , prin raportare la dispoziţiile art. 1492 din
noul Cod civil, în sensul căruia, debitorul nu se poate libera executând o altă prestaţie decât cea
49 F. Deak, op. cit., p. 458; F. Moţiu, op. cit. p. 52.50 F. Deak, op. cit., p. 459 şi infra nota 202, 203, 204, 205, p. 459; o asemenea soluţie a fost consacrată şi după adoptarea Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dar înainte de intrarea în vigoare a acestuia, de către practica judiciară. Astfel, s-a statuat că un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţiunere nu are o natură mixtă, ci raportat la valoarea bunului, este un contract de vânzare-cumpărare, dacă suma primită de întreţinut reprezintă mai mult de jumătate din această valoare, şi de întreţinere în caz contrar, cu toate consecinţele care decurg în privinţa reglementărilor legale aplicabile( Trib. Neamţ, secţia civilă decizia nr.1032/2010 , cit. F. Moţiu, op. ciit., infra nota 2 , p. 52).51 Ibidem .
41
datorată, decât dacă creditorul consimte la aceasta, se poate concluziona că nu poate fi vorba
despre un contract de vânzare-cumpărare în ipoteza în care înstrăinarea bunului se face de
vânzător cu intenţia de a stinge o altă datorie preexistentă pe care o are faţă de cumpărător.
2.1.4.3.2.b. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil.
Potrivit art. 1660 alin. 2 din Cod civil, preţul trebuie să fie determinat sau cel puţin
determinabil. Prin dispoziţiile art. 1661 şi art. 1662 din noul Cod civil, sunt stabilite condiţiile în
care se consideră că preţul nu este determinat şi condiţiile în care preţul poate fi determinat de
către un terţ.
Astfel, în ceea ce priveşte preţul determinal, dispoziţiile art. 1661 din noul Cod civil,
prevăd că dacă vânzarea este făcută pe un preţ care nu a fost determinat în contract , aceasta este
valabilă, dacă părţile au convenit asupra modalităţii prin care preţul poate fi determinst ulterior,
dar nu mai târziu de data plăţii şi care nu necesită un nou acor de voinţă.
De asemenea, în condiţiile art. 1661 din noul Cod civil, prin acordul părţilor , preţul poate
fi determinat de către un terţ, adică de către mai multe persoane. Astfel, în condiţiile acestui text
legal , părţile pot stabili sau în sarcina terţelor persoane un termen pentru stabilirea preţului, iar ,
în ipoteza în care părţile desemnate nu detrmină preţul în acest termen, sau , în lipsă , în termen
de 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei de la
locul încheierii contractului va desemna, de urgenţă, în camera de consiliu, prin încheiere
definitivă, un expert pentru determinarea preţului. Într-o atare ipoteză, dispoziţiile cu caracter
general instituite prin art.1232 din noul Cod civil, instituie obligaţia terţului de a acţiona în mod
corect, diligent şi echidistant.
Totodată, noul Cod civil, reglementează, în raport de împrejurări şi locul încheierii
contractului, alte modalităţi de stabilire a preţului vânzării.
Aceste modalităţi de stabilire a preţului sunt stabilite atât prin dispoziţiile cu caracter
general din materia obligaţiilor , cât şi prin dispoziţiile speciale din materia contractului de
vânzare-cumpărare, care constituie, după cum se poate constata o aplicaţie în materia
contractului de vânzare-cumpărare a dispoziţiilor cu caracter general din matewria teoriei
generale a obligaţiilor.
42
Astfel, dispoziţiile art. 1233 din noul Cod civil, stabilesc modalitatea de detrminare a
preţului între profesionişti , statuând că , dacă un contract între profesionişti nu stabileşte preţul
şi nici nu indică o modalitate pentru a-l determina, se presupune că părţile au avut în vedere
preţul practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv pentru aceleaşi prestaţii realizate în
condiţii comparabile sau , în lipsa unui asemenea preţ, un preţ rezonabil.
Aplicarea acestui principiu este transpus în materia contractului de vânzare-cumpărare
prin dispoziţiile art. 1664 din noul Cod civil care statuează că , în lipsa determinării exprese a
preţului, preţul vânzării este suficient determinat dacă el poate fi stabilit potrivit împrejurărilor,
iar , dacă contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă
că părţile au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit de vânzător.
O altă modalitate de stabilire a preţului este cea care se raportează la un factor de
referinţă. În acest sens, dispoziţiile art. 1234 din noul Cod civil statuează că atunci când, potrivit
contractului, preţul se determină prin raportare la un factor de referinţă, iar acest factor nu există,
a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el se înlocuieşte, în absenţa unei convenţii
contrare, cu factorul de referinţă cel mai apropiat.
Aplicarea principiului referitor la determinarea preţului prin raportare la un factor de
referinţă este transpus în mataria contractului de vânzare-cumpărare , prin dispoziţiile art.1664
alin. 3 din noul Cod civil, care statuează că în cazul vânzării unor bunuri al căror preţ este
stabilit pe pieţe organizate, în lisă de stipulaţie contrară, se presupune că vânzarea este încheiată
pentru preţul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piaţa cea mai apropiată de locul
încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ţine seama de ultima zi lucrătoare.
2.1.4. 3.2.c Preţul trebuie să fie serios.
Această condiţie rezultă expres din conţinutul art. 1660 alin. 2 din Codul civil, care
stabileşte drept prima condiţie pe care trebuie să o îndeplinească preţul , aceea ca acesta să fie
serios, adică să nu fie derizoriu. Această condiţie impune ca preţul să reprezinte intenţia reală a
părţilor, adică echivalentul valoric al lucrului cumpărat.
Prevederile art. 1660 alin. 2 din noul Cod civil, trebuie analizate prin raportare la
prevederile art. 1665 alin. 2 din Codul civil , care statuează că , dacă prin lege nu se prevede
43
altfel, vânzarea este anulabilă(nulitate relativă) când preţul este într-atât de disproporţionat faţă
de valoarea lui, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare. Dar , într-o
atare ipoteză, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate şi practica judiciară din perioada
de incidenţă a vechiului Cod civil, şi în cazul preţului derizoriu contractul este nul ca vânzare-
cumpărare, dar poate subzista ca donaţie( nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret),
dacă s-a făcut cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă
prevăzute pentru donaţii52.
Dar , este posibil ca preţul să fie serios , dar să fie totuşi inferior valorii sale, situaţie în
care, în principiu, vânzarea este valabilă, în temeiul libertăţii părţilor de a stabili preţul sub sau
peste valoarea lucrului. Se impune de asemenea precizarea că şi în ipoteza în care nu există o
echivalenţă între preţ şi valoarea reală a bunului, dacă există o disproporţie vădită între cele două
obiecte în momentul încheierii contractului, prin excepţie de la principiul validităţii
contractului, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dacă lezatul este minor între 14-18
ani, care încheie singur fără încuviinţarea ocrotitorului legal un contract pentru a cărui validitate
nu se cere autorizarea prealabilă a autorităţii tutelare şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau
tacit după ce a devenit major.53
Leziunea este reglementată prin dispoziţiile art. 1221 din noul Cod civil, ea existând
atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de
cunoştiinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o
valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.
Leziunea poate exista , de asemenea, în accepţiunea textului art. 1221 alin. 3 din Codul civil şi
atunci când minorul îşi asumă o obligaţie excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la
avantajele pe care le obţine din contract ori la ansamblul circumstanţelor.
Referitor la sancţiunea vicierii consimţământului prin leziune, potrivit art. 1222 din noul
Cod civil, părţile pot să aleagă, anularea contractului sau reducerea obligaţiilor sale cu valoarea
daunelor-interese la care este îndreptăţită. De asemenea , dispoziţiile art. 1222 alin. 2 stabilesc
condiţiile în care este admisibilă acţiunea în anulare a contractului pentru leziune , statuând că,
cu excepţia situaţiei reglementate prin art. 1221 alin. 3 , acţiunea în anulare este admisibilă 52 Trib.Jud. Suceava, dec. civ.nr.187/1970 cu notă de V. Pătulea, în revista română de drept nr. 7/1971, p. 109, 110, cit., F. Deak, op. cit., infra nota 151 , p. 49 şi infra nota 153, p. 50.53 Ibidem şi infra nota 156 şi 157, p. 50.
44
numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii
contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Instanţa poate să menţină
contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau , după caz,
o majorare a propriei obligaţii.
În ceea ce priveşte termenul de prescripţie pentru exercitarea acţiunii în anulare sau în
reducerea obligaţiilor pentru leziune, aceasta este stabilit prin art. 1223 din Codul civil ca fiind
termenul de un an de la data încheierii contractului.
2.1.4. 3.2.d Preţul vânzării trebuie să fie sincer.
Această condiţie impune ca preţul să fie real , stabilit efectiv şi cu scopul de a fi plătit în
realitate, deci să nu fie stabilit în mod fictiv.
Sub acest aspect, dispoziţiile art. 1665 alin. 1 din noul Cod civil, sancţionează cu
anulabilitatea contractul care este încheiat fără ca preţul să fie sincer. Astfel, în accepţiunea
acestui text legal, vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a plăti.
Această condiţie are semnificaţia unei condiţii potestative, condiţie prin care debitorul nu se
obligă juridiceşte. În accepţiunea noului Cod civil, după cum rezultă din denumirea marginală a
textului art. 1665 din noul Cod civil ,, preţul fictiv şi preţul derizoriu” , este preţul stabilit sub
condiţie postestativă de a nu plăti , având semnificaţia unui preţ fictiv şi derizoriu.
Sub acest aspect , se mai impune a se face , sub aspectul sancţiunii aplicabile, distincţia
între situaţia care vizează neplata preţului şi cea în care preţul este neserios,fictiv sau derizoriu.
Astfel, după cum s-a remarcat şi în practica judiciară din perioada de incidenţă a vechiului Cod
civil54, neplata preţului nu poate constitui o cauză de nulitate, aceasta , întrucât , atât în
accepţiunea vechiului Cod civil(art. 1274) , căt şi în condiţiile noului Cod civil(art. 1674),
vindereaeste perfectă între părţi şi proprietatea se strămută de drept cumpărătorului, chiar dacă
preţul nu a fost plătit încă. În ipoteza neplăţii preţului de către cumpătrător, în opinia noastră , se
poate invoca excepţia de neexecutare a contractului de către vânzător , respectiv vânzătorul poate
refuza predarea bunului către cumpărător până la plata preţului, sau , dacă bunul a fost predat ,
vânzătorul va putea solicita rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului.
54 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, decizia nr.3612/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, p. 50-52.
45
Pe de altă parte, aceste dispoziţii legale trebuie corelate cu prevederile din matarie fiscală,
respectiv , cu prevederile art.771alin. 4 din Codul fiscal, aplicabil în mataria vânzării de imobile ,
şi care statuează că : Impozitul prevăzut la alin. 1 şi 3 se calculează la valoarea declarată de părţi
în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care
valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera
notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepţia
tranzacţiilor încheiate între rude ori afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz
în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul
de proprietate”.
În opinia noastră folosirea celor două noţiuni , care semnifică condiţii pe care trebuie să
le îndeplinească preţul, respectiv , preţul fictiv şi preţul derizoriu , sunt lipsite de sens, aceasta
întrucât , preţul serios la care face referire art. 1660 alin. 2 din Codul civil, este acel preţ care nu
este derizoriu, iar preţul care nu este stabilit în mod fictiv este un preţ sincer.
În cazul în care preţul este fictiv(simulat), contractul este nul ca vânzare, câci îi lipseşte
preţul(sine pretio nulla est venditio), dar dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului-
deci numai preţul, nu şi contractul în întregime este fictiv-el poate fi recunoscut valabil ca o
donaţie deghizată, dacă vânzătorul a avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite
celelalte condiţii cerute pentru validitatea donaţiei55.
2.1.5. Cauza în contractul de vânzare-cumpărare.
2.1.5. 1. Reglementare.
Printre condiţiile de validitate ale oricărui contract, art. 1179 din noul Cod civil enumeră
cauza care trebuie să fie licită şi morală , după care art. 1235 din noul Cod civil defineşte cauza
drept motivul care determină fiecare parte să încheie contractul.
În literatura de specialitate56 se apreciază aceste dispoziţii ca fiind imprecise şi
incomplete, deoarece cauza este un element al structurii actului juridic care , pe fond, trebuie să
reunească deopotrivă motivul şi scopul urmărit de părţi la contractare.
55 Ibidem , p. 49 şi infra nota 47, p. 49.56 L. Stănciulescu, op. cit., p. 138, 139.
46
Astfel, în structura unui contract intră două elemente: scopul imediat(causa proxima) care
este determinat pe categorii de acte juridice şi scopul mediat (causa remota). Scopul imediat este
constant şi invariabil pentru aceeaşi specie de acte juridice, iar , în cazul vânzării cumpărării el
constă în reprezentarea contraprestaţiei celeilalte părţi. Astfel, în cazul contractului de vânzare-
cumpărare transmiterea proprietăţii de către vânzător are drept cauză plata preţului de către
cumpărător. Ca atare scopul imediat urmărit de către vânzător, respectiv acela de a obţine preţul,
este un element obiectiv deoarece este acelaşi pentru toate vânzările.
Spre deosebire de scopul imediat, scopul mediat este subiectiv şi variabil , constând în
mobilul determinat al consimţământului fiecăruia dintre părţile contractului. Ca atare, scopul
mediat se determină pentru fiecare caz în parte, chiar şi în cadrul aceleaşi categorii de acte
juridice. El se referă , de exemplu la însuşirile unei prestaţii , calităţile unei persoane, etc.
2.1.5.2. Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cauza în contractul de vânzare-
cumpărare.
Indiferent de obiectul convenţiei, din conţinutul art.1236 alin. 1 din noul Cod civil rezultă
că aceasta trebuie să îndeplinească următoarele condiţii.:
2.1.5.2.a. Cauza trebuie să existe. Această condiţie derivă din faptul că orice obligaţie
fără cauză valabilă nu poate avea nici un efect. Nu trebuie de asemenea existenţa cauzei cu faptul
de a fi expresă. În acest context, dispoziţiile 1239 alin. 2 din Codul civil prevede că existenţa
cauzei se prezumă până la proba contrară, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedită.
În ceea ce priveşte cauza expresă, art. 129 alin. 1 din Codul civil, statuează că un contract
este valabil chiar şi atunci când cauza nu este expres prevăzută.
2.1.5.2.b. Cauza trebuie să fie licită. Această condiţie este prevăzută expres prin
art.1236 alin. 2 din Codul civil, care stipulează că o cauză este ilicită atunci când ea este contrară
legii şi ordinii publice. De asemenea, potrivit art. 127 din Codul civil cauza este ilicită şi atunci
când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.
În cazul în care, de exemplu , vânzătorul şi cumpărătorul încheie un act fictiv , în scopul
de a sustrage din dreptul de gaj general al creditorului un bun urmăribil , creând prin aceasta o
47
stare de insolvabilitate sau agravând starea de insolvabilitate a debitorului, actul încheiat este
fraudulos.
În practica judiciară s-a considerat , de exemplu, că este ilicită cauza în care părţile care
au încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil au ştiut că acesta aparţine altuia şi,
de rea-credinţă fiind, au urmărit să fraudeze pe adevăratul proprietar57.
De asemenea, dacă lucrul vândut este un bun scos din circuitul civil, vânzarea este nulă
absolut pentru ilicitatea obiectului prestaţiei din partea vânzătorului, dar, în acelaşi timp, nulă
absolut şi pentru ilicitatea cauzei din cauza cumpărătorului, care, prin ipoteză, ar fi de rea-
credinţă, cunoscând ilicitatea prestaţiei vânzătorului, de vreme ce cauza prestaţiei
acestuia(preţul) se sprijină pe o contraprestaţie(lucrul vândut) ilicită58. În practica judiciară , s-a
admis nulitatea absolută a unei astfel de convenţii, dar s-a pus problema admisibilităţii şi
temeiului juridic al acţiunii cumpărătorului pentru restituirea preţului vis a vis de principiul nemo
auditur propriam turpitudinem allegans( nimeni nu poate invoca propria sa culpă pentru a
beneficia de un drept). Soluţia l-a care s-a ajuns în final a fost aceea că acţiunea menţionată este
admisibilă nu pe temeiul garanţiei pentru evicţiune, care nu poate funcţiona grevat pe o vânzare
nulă, ci pe acela al îmbogăţirii fără justă cauză; restituirea preţului în acest caz va fi integrală, iar
nu parţială, în raport cu culpa concurentă a cumpărătorului59.
2.1.5.2.c. Cauza trebuie să fie morală. Această condiţie este prevăzută prin dispoziţiile
art. 1236 alin.3 din Codul civil, care prevede că o cauză este imorală când este contrară bunelor
moravuri. Scopul actului juridic este moral atunci când este în concordanţă cu regulile de
conveţuire socială, după cum prevăd şi dispoziţiile art. 11 din noul Cod civil, în sensul cărora ,
nu se poate deroga prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează
ordinea publică sau de la bunurile moravuri.
57 A se vedea, Tribunalul Sprem , s. civ., decizia nr. 279/1976, în Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anul 1976, p. 81-84; Tribunalul Judeţean Constanţa, dec. civ. Nr.778/1987 , în Revista română de drept nr.2/1988, p. 69-70, ambele citate în D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Editura Cordial , Cluj Napoca, 1994, infra nota 1, p. 56.58 Ibidem .59 Ibidem şi infra nota 2, p. 56.
48
Aplicaţii ale acestor reguli s-au făcut în practica judiciară. Astfel, s-a decis că vânzarea
între concubini este valabilă, în afară de cazul în care ar avea o cauză imorală, cum ar încheierea
contractului de vânzare-cumpărare pentru menţinerea unor relaţii de concubinaj60.
De asemenea , aplicaţii ale practicii judiciare în materia cauzei imorale s-au făcut în
legătură cu preţul în contractul de vânzare-cumpărare. După cum se ştie , preţul în contractul de
vânzare-cumpărare trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă a obligaţiei
corelstive a vânzătorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vândut. El nu trebuie să fie
disproporţiont faţă de valoarea reală a lucrului vândut. În cazul în care disproporţia rezultă din
faptul că un contractant a profitat de lipsa de experienţă sau de nevoia celuilalt contractant, sau
de starea de contrângere a celulilalt, este vorba despre leziune, dar nu despre una obişnuită, care ,
în dreptul nostru atrage nulitatea relativă a convenţiei numai în cazul în care aceasta a fost
încheiată de minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă, ci , de o leziune care s-ar analiza într-o
cauză imorală61, ce atrage nulitatea absolută a convenţiei.
În ceea ce priveşte sancţiunea în cazul încălcării dispoziţiilor legale privitoare la cauză,
noul Cod civil, prin art. 1238 , distinge în privinţa samcţiunii între lipsa cauzei care atrage
anulabilitatea contractului(nulitatea relativă), cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit
calificat şi poate produce alte efecte juridice, şi cauza ilicită sau imorală , care atrage nulitatea
absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau ,
după împrejurări, trebuia s-o cunoască.
2.2. Condiţiile de validitate extrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare.
2. 2. 1. Reglementare.
Pe lângă condiţiile de validitate intrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare mai sus
analizate, mai este necesară, în unele cazuri, pentru transmiterea dreptului de proprietate şi
întrunirea unor condiţii extrinseci pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare.
60 A se vedea, Tribunalul Suprem , secţia civilă, decizia nr. 1774/1956, cit. F. Moţiu, op. cit., infra nota 1, p. 58; Tribunalul Judeţean Hunedoara, decizia civilă nr. 193/1988, în Revista română de drept nr. 10/1988, p. 68, cit. D. Chirică, op. cit., p. 57 şi infra nota 1, p. 57.61 Ibidem şi infra nota 2, p. 57.
49
Astfel, după cum am precizat , legislaţia noastră impune şi alte condiţii de care atârnă
validitatea contractului de vânzare-cumpărare. Este vorba despre necesitatea încheierii
contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor în formă autentică, a autorizării prealabile în
cazurile prevăzute de lege, precum şi de necesitatea respectării dreptului de preempţiune în
cazurile prevăzute de lege. Dreptul de preempţiune va face obiectul unei analize distincte în
cadrul lucrării.
Sub aspectul respectării unor condiţii de formă , drept condiţii de validitate a contractului,
noul cod civil consacră dispoziţii privitoare la forma contractului prin art. 1240-1245. Astfel,
potrivit acestor dispoziţii legale voinţa de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris.
Voinţa de a contractare prin exprimare verbală este expresia consensualismului în perfectarea
convenţiilor, dar , în marea majoritate a contractelor,exprimarea consimţământului pentru
încheierea contractului se exprimă în formă scrisă. În ceea ce priveşte exprimarea voinţei de a
contracta ăn scris, înscrisul care constată încheierea contractului poate fi sub semnătură privată
sau autentică, având forţa probantă prevăzută de lege.
În cazul în care legea impune drept condiţie de validitate a convenţiei încheierea
contractului în formă autentică, această formă este considerată un element intrinsec al actului
juridic, astfel că, este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care legea o
impune pentru încheierea sa valabilă. De asemenea,în cazul în care forma contractului se
stabileşte prin convenţia părţilor, formă pe care legea nu o cere, noul Cod civil, prin art.1241
alin. 2 statuează că în această ipoteză contractul este valabil chiar dacă forma nu a fost
respectată de părţi.
După cum am precizat, noul Cod civil, prin art. 1244 impune obligativitatea formei
autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute , în cazul convenţiilor care strămută sau constituie
drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Astfel, în accepţiunea art. 551 din
noul Cod civil, drepturile reale în general sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uz,
uzufruct, abitaţie, servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă,
drepturile reale de garanţie, precum şi alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter. Din
conţinutul acestui text legal rezultă că drepturile reale în general cuprind atât
dezmembrămintele dreptului de proprietate privată(superficie, uzufruct, uz, abitaţie şi servitute) ,
cât şi drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice( dreptul de administrare, dreptul de
50
concesiune şi dreptul de folosinţă). Rezultă aşadar că,în contextul în care noul Cod civil conferă
posibilitatea transmiterii prin vânzare şi a dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată,
obligativitatea încheierii convenţiilor în formă autentică se impune şi în ipoteza în care prin
contract de vânzare-cumpărare se transmite un dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată , aceasta , cu atât mai mult , cu cât , atât Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii
imobiliare cât şi dispoziţiile noului Cod civil impun obligativitatea înscrierii în cartea funciară a
dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată asupra imobilelor.
Se impune precizarea că ,deşi prevederile art. 1244 din noul Cod civil, impun
obligativitatea încheierii în formă autentică a tuturor convenţiilor prin care se strămută sau
constituie drepturi reale pentru a putea fi înscrise în cartea funciară, incluzând , deci , şi
convenţiile prin care se constituie drepurile reale corespunzătoare proprietăţii publice( contractul
de administrare, contractul de concesiune şi contractul de folosinţă),apreciem că, doar
convenţiile prin care se strămută sau se constituie prin vânzare dreptul de proprietate privată
asupra imobilelor şi dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată asupra imobilor trebuie
încheiate în formă autentică, nu şi convenţiile prin care se constituie drepturile reale
corespunzătoare dreptului de proprietate publică , în privinţa cărora, deşi trebuie înscrise în
cartea funciară, legea le conferă ope legis caracterul autentic, fără vreo altă formalitate.
2.2.2.Actele juridice între vii încheiate pentru înstrăinarea prin vânzare a unui bun,
precum şi vânzarea unei moşteniri, pentru a putea fi înscrise în cartea funciară trebuie
încheiate în formă autentică.
Această condiţie de validitate pentru înscrierea drepturilor reale şi a dezmembrămintelor
acestuia în cartea funciară, drept condiţie pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor , ca şi de altfel, a oricăror imobile, este reglementată prin art. 1244 din noul Cod civil,
care dispune că: ,, în afara cazurilor prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris
autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale
care urmează să fie înscrise în cartea funciară”.
Rezultă aşadar că , în materia actelor juridice prin care se transmite sau se constituie
dreptul de proprietate asupra imobilelor, forma autentică a acestor acte juridice fiind un element
intrinsec al actului de înstrăinare încheiat este o condiţie ad validitatem , de care depinde
51
validitatea actului juridic respectiv, nerespectarea acestei forme atrăgând nulitatea absolută a
actului juridic respectiv.
De asemenea noul Cod civil reglementează şi condiţiile în care poate opera vânzarea unei
moştenirii. Acest tip de vânzare este reglementat expres prin secţiunea a 3-a ,, Vânzarea
moştenirii” Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, în accepţiunea art. 1747 din Codul
civil, prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta.
În privinţa acestui contract de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. 2 al art. 1747 ,
instituie , sub sancţiunea nulităţii absolute, drept condiţie de validitate a acestui contract,
încheierea acestuia în formă autentică.
Din conţinutul art. 1747 din Codul civil, rezultă faptul că o astfel de vânzare poate avea
loc numai după deschiderea succesiunii, , o moştenire nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii
absolute nu poate fi înstrăinată, nici chiar dacă există consimţământul persoanei despre a cărei
moştenire este vorba. O astfel de vânzare a unei moşteniri nedeschise ar echivala cu un pact
asupra unei moşteniri viitoare, interzis sub sancţiunea nulităţii absolute, putând trezi dorinţa
morţii unei alte persoane62.
2.2.2.Obligativitatea înscrierii drepturilor reale asupra imobilelor prin vânzare în
cartea funciară - condiţie pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora.
Deşi , în principiu, dispoziţiile art. 1273 alin. 1 din noul Cod civil , statuează că drepturile
reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, prin alin. 3 se arată că
dispoziţiile în materie de carte funciară, precum şi dispoziţiile speciale referitoare la transferul
anumitor categorii de bunuri rămân aplicabile.
O aplicaţie a dispoziţiilor art. 1273 din noul Cod civil o regăsim în materia contractului
de vânzare de imobile , în conformitate cu prevederile art. 1676 care dispune că în materie de
vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor
de carte funciară.
62 F. Moţiu, op. cit., p. 101.
52
De asemenea şi în materia vânzării unei moşteniri, potrivit art. 1753 din Codul civil,
cumpărătorul unei moşteniri nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.
Ca atare , după intrarea în vigoare a noului Cod civil, după cum s-a remarcat în literatura
de specialitate63, coroborând dispoziţiile de carte funciară care condiţionează dobândirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor de înscrierea acestora în cartea funciară, cu dispoziţiile
art. 1244 din Codul civil, care , sub aspectul formei condiţionează încheierea actelor juridice de
înstrăinare a dreptului de proprietate , precum şi actele juridice de constituire sau stingere a
dezmembrămintelor dreptului de proprietate de forma autentică a acestora, s-a concluzionat că
actul autentic nu este însă, prin el însuşi, translativ de proprietate sau constitutiv de alte drepturi
reale, ci constituie doar titlul în temeiul căruia aceste drepturi se întăbulează în cartea funciară.
Numai întăbularea va produce efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale, după caz.
O condiţie impusă prin art. 557 alin. 4 din Codul civil, şi art. 885 alin. 1 din noul Cod
civil, în concordanţă cu prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, este
aceea că, exceptând cazurile prevăzute de lege, dreptul de proprietate în cazul bunurilor imobile
se dobândeşte atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în cartea funciară, pe baza
actului sau faptului care a justificat înscrierea şi cu respectarea dispoziţiilor art. 888 din Codul
civil, care prevede că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial,
a hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act
în cazurile în care legea prevede aceasta. În cazul acestor bunuri imobile, art. 565 din Codul
civil, prevede că că dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.
În contextul noilor dispoziţii instituite prin Codul civil privitor la regimul înscrierilor în
cartea funciară , în literatura de specialitate64 se afirmă argumentat că dispoziţiile art. 885 alin. 1
şi art. 877 teza a II-a din noul Cod civil, după cum rezultă din însăşi formula de redactare a
acestor texte legale se referă numai la efectul de dobândire în cartea funciară a unor drepturi
preexistente, astfel că se impune o diferenţiere între constituirea şi transmiterea drepturilor reale
imobiliare, care ar fi generate de acordul de voinţe dintre cel care a dat şi cel care a primit
63 E. Chelaru, Regimul juric actual al circulaţiei terenurilor proprietate privată, în revista Dreptul nr. 4/2013, p. 50.64 A se vedea, T. Bodoaşcă, Opinii în legătură cu efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imibiliare al înscrierilor în cartea funciară, în revista Dreptul nr. 8/2012, p. 135 şi 138-139.
53
drepturile respective, pe de o parte, şi dobândirea drepturilor respective care se realizează prin
înscrierea lor în cartea funciară. Înscrierea în cartea funciară folosită de legiuitor în art. 885 alin.
1 demonstrează faptul că drepturile respective au o existenţă prealabilă operaţiunii de înscriere,
iar înscrierea în cartea funciară se realizează pe baza actului sau faptului care o justifică. Spre
deosebire de art. 17 alin. 1 din Decretul -Lege nr.115/1938, art. 885 alin. 1 din noul Cod civil,
nu evocă constituirea sau strămutarea drepturilor reale, acest text având în vedere numai imobile
cuprinse în cartea funciară, iar înscrierea drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse în cartea
funciară determină dobândirea acestora atât între părţi, cât şi faţă de terţi, această ultimă
menţiune echivalând cu realizarea opozabilităţii erga omnes a dobândirii drepturilor reale de
către noul titular.
Privitor la această distincţie , în literatura de specialitate65 se afirmă , în acord cu autorul
antecitat că distincţia dintre transmiterea şi dobândirea unui drept real imobiliar , la fel ca şi
aceea între constituirea şi dobândirea acestuia nu poate conduce la concluzia că ne aflâm în faţa
unor operaţiuni cu efecte diferite, în realitate, transmiterea şi dobândirea fiind doar două faţete
ale unei operaţiuni juridice unice –transferul dreptului real imobiliar de la titularul actual(care
transmite) care o altă persoană(care dobândeşte). În continuare autorul antrcitat concluzionează,
în acord cu autorul antecitat care consideră necesară o astfel de distincţie, că, în acest caz,
dreptul real preexistă, dar el este situat în patrimoniul transmiţătorului şi doar înscrierea sa în
cartea funciară de către beneficiar finalizează transmiterea prin dobândirea dreptului de către
acesta. Preferinţa legiuitorului pentru termenul de ,, dobândire” se justifică doar prin faptul că
acesta este scopul operaţiunii juridice de transfer al dreptului real de la o persoană la alta. De
altfel, afirmă autorul , nu se poate înţeleg e cum ar putea primi cineva un drept real, fără să-l fi şi
dobândit, aşa cum afirmă autorul citat.
În aplicarea prevederilor noii reglementări referitoare la dobândirea, modificarea sau
stingerea drepturilor reale imobiliare prin înscriere în cartea funciară, va trebui să ţinem seama şi
de dispoziţiile tranzitorii instituite prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
noului Cod civil ,prin care se precizează faptul că ,, dispoziţiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885
65 E. Chelaru, op. cit., p. 51; în acelaşi sens, a se vedea, I. Adam, Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinării imobilelor- terenuri şi construcţii, editura Nova, Bucureşti, 1996, p. 158. Autorul arată că noţiunea de ,, înstrăinare” trebuie interpretată în acelaşi sens ca şi cea de ,, dobândire”, ele nefiind decât faţetele operaţiunii juridice de transmitere a unui drept, asupra teren.
54
alin. 1şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare
pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând ca, până la
data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod valabil, se face
numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Sub acest aspect al înscrierilor în cartea funciară în scop de opozabilitate, sunt deosebit
de relevantele consideraţiile unui reputat autor , care deşi vizează efectele notării în cartea
funciară în cazul urmăririi silite imobiliare, devin incidente în cazul tuturor înscrierilor în cartea
funciară cu efect de opozabilitate.
Astfel, după cum precizează reputatul autor66, înscrierea pentru opozabilitate faţă de teţi
este acea înscriere de care depinde nu existenţa, ci numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor
reale sau personale dobândite, modificate sau , după caz, stinse în temeiul unui act sau unui fapt
juridic. În aceste cazuri, între părţi actul sau faptul juridic produce efecte translative, constitutive
sau extinctive de drepturi în mod imediat(automat) şi nemijlocit(principiul efectului translativ al
convenţiilor), chiar şi în lipsa şi fără a fi nevoie de nicio înscriere sau altă formalitate prealabilă.
În schim , faţă de terţi, dreptul real dobândit, modificat sau stins nu produce nici un efect dacă nu
a fost înscris în cartea funciară, fiindu-le deci inopozabil. Dar , totodată, în cazul înscrierilor în
cartea funciară pentru opozabilitate faţă de terţi, deşi între părţi actul sau faptul juridic produce
efecte translative, fără înscriere , se arată de către autor, că, în realitate, chiar între părţi, lipsa
înscrierii este de natură să afecteze raporturile dintre acestea, cel puţin în cazul drepturilor reale
supuse sistemului de cartea funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul dreptului
înscris în folosul său, şi poate dispune în continuare de ele, potrivit regulilor de carte funciară,
ceea ce înseamnă că, în aceste cazuri, înscrierea are efect constitutiv sau cel puţin cvasi-
constitutiv, fiind un element efectiv al dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară.
Rezultă aşadar că în ipoteza vânzării de imobile , transferul proprietăţii este amânat după
încheierea contractului până la înscrierea dreptului său în registrele de publicitate imobiliară prin 66 A se vedea, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II-,,Noile cărţi funciare”, editura Universul juridic, Bucureşti, 2006, p. 463, apud. I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civilă, Vol. III, editura Universul juridic, Bucureşti, 2013, infra nota 4, p. 577, 578.
55
întăbulare, operaţiune care marchează momentul transferului proprietăţii imobiliare şi care
coincide cu momentul realizării opozabilităţii faţă de terţi a vânzării.
Totodată, sub acest aspect, după cum s-a remarcat, ,,rezultă că în privinţa imobilelor
neînscrise în cărţile funciare sau înscrise în cărţile funciare ale localităţilor în care nu s-au
finalizat lucrările de cadastru dreptul de proprietate asupra terenurilor se va dobândi, ca şi până
acum, fără înscriere în cartea funciară. În asemenea situaţii, înscrierea în cartea funciară nu va
avea efect constitutiv sau translativ de drepturi, după caz, ci doar efect de opozabilitate faţă de
terţi. Pentru realizarea formalităţii înscrierii în cartea funciară va fi însă necesară încheierea
contractului în formă autentică, aceasta fiind cerută ad validitatem de art. 1244. Acest contract îşi
va produce toate efectele între părţi, inclusiv pe cel translativ de proprietate, dacă a fost valabil
încheiat”67.
De asemenea , potrivit art. 309 alin. 2 din noul Cod de procedură civilă, proba cu martori
nu este admisibilă în cazul niciunui act juridic, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250
lei, exceptând cazul când dovada cu martori se face contra unui profesionist, a cărui act juridic,
indiferent de valoarea lui, a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale profesionale, dar , şi ,
în această ipoteză, doar dacă legea specială nu cere proba scrisă. Totodată, pe lângă
inadmisibilitatea dovezii unui act juridic prin proba cu martori în cazul în care valoarea actului
juridic este mai mare de 250 lei, noul Cod de procedură civilă instituie prin art. 309 alin. 3
inadmisibilitatea probei cu martori în cazul în care legea cere forma scrisă pentru validitatea unui
act juridic, cu excepţiile instituite prin dispoziţiile alin. 4 al art. 309 din noul Cod de procedură
civilă.
De asemenea , potrivit art. 1245 din noul Cod civil, contractele care se încheie prin
mijloace electronice sunt supuse condiţiilor de formă prevăzute de legea specială. În acest
context , potrivit art. 5 şi 6 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică şi potrivit
Legii nr.365/2002 privind comerţul electronic, înscrisul în formă electronică căruia i s-a
încorporat o semnătură electronică, este asimilat înscrisului sub semnătură privată, iar înscrisul în
formă electronică căruia i s-a încorporat o semnătură electronică , recunoscut de cel căruia i se
opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic.
67 E. Chelaru, op. cit. , p. 52.
56
2. 2. 3. Autorizarea prealabilă în privinţa vânzării unor bunuri.
În privinţa cazurilor prevăzute de lege prin care se impune autorizarea prealabilă a
vânzării unor bunuri , putem menţiona prevederile art. 5 alin. 3 din Legea nr.15/1990 privind
reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale,cu
modificările şi completările ulterioare, potrivit cărora, înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând
regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort, sancţiunea nerespectării acestei
dispoziţii legale fiind nulitatea absolută, întrucât acest text este menit să apere un interes general.
De asemenea , dispoziţiile art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 sunt concordante cu
prevederile art. 11 lit. m din Legea nr. 90/2001 privind organizarea şi funcţionarea Guvernului
României şi a ministerelor68, în sensul cărora, una dintre atribuţiile principale ale Guvernului
României este aceea de a asigura administrarea proprietăţii publice şi private a statului.
În acelaşi context , mai pot fi invocate dispoziţiile art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992
privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alte destinaţii aparţinând statului, potrivit cărora, până
la rambursarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile legii nu poate fi înstrăinată
fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare. În acest caz, sancţiunea nerespectării acestei
dispoziţii legale este nulitatea relativă, întrucât aceste dispoziţii legale sunt instituite în interesul
Casei de Economii şi Consemnaţiuni şi a unităţii vânzătoare.
Secţiunea 3. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare şi promisiunea de
vânzare. Promisiunea de vânzare şi de cumpărare(antecontractul privitor la înstrăinarea
unui teren).
Necesitatea apariţiei acestei instituţii a antecontractului de vânzare-cumpărare69 a fost
impusă de-a lungul timpului de formalităţile excesive ale regimului comunist în ceea ce priveşte
circuitul civil al imobilelor şi, cu preponderenţă a terenurilor, când obţinerea autorizaţiei
administrative instituite prin actele normative expuse în cuprinsul studiului necesita un timp
68 Publicată în Monitorul Oficial al României , partea I, nr.164 din 2 aprilie 2001 , cu modificările şi completările ulterioare.69 Pentru analiza în detaliu a antecontractului de vânzare-cumpărare a se vedea, I. Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, passim.
57
îndelungat , astfel că , până la obţinerea acestei autorizaţii părţile recurgeau la încheierea unui act
sub semnătură privată, denumit antecontract de vânzare-cumpărare.
Ca atare, contractul de vânzare-cumpărare trebuind să respecte condiţiile impuse de legea
în vigoare la data încheierii acestora, sub sancţiunea nulităţii absolute, acesta era valabil dacă era
încheiat sub forma unei promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care genera în sarcina
părţilor doar obligaţii reciproce de a face pentru perfectarea contractului în forma cerută de lege.
Indiferent de denumirea acestui antecontract (promisiune de vânzare-cumpărare, contract
provizoriu, precontract, etc), el nu este translativ de proprietate, pe temeiul lui neputând avea loc
transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui dezmembrământ al uni asemenea
drept, el nu priveşte îndeplinirea unei obligaţii de a da, ci a unei obligaţii de a face: încheierea în
viitor a unui contract valabil70.
În perioada de incidenţă a Decretului nr. 144/1958, dispoziţiile art. 12 din acest Decret ,
consacrau expres posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic de contract de vânzare-cumpărare, vizând , evident , şi ipoteza în care părţile care au
încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare nu îşi îndeplinesc obligaţiile prevăzute în
antecontract.
În acord cu prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, prin Decizia de îndrumare nr.
7/1967 a Plenului fostului Tribunal Suprem de interpretare a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se
arată că, în sistemul instituit de acest decret, convenţia constatată printr-un înscris sub semnătură
privată, prin care părţile se obligă la perfectarea în viitor a înstrăinării unui imobil ce intră sub
incidenţa acestui decret constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, pentru valabilitatea
căruia nu se cer a fi întrunite condiţiile prevăzute de art. 11 din decretul citat şi care nu produce
efectul transmiterii dreptului de proprietate, ci generează pentru părţi doar obligaţia de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică cerută de lege şi de a îndeplini în acest toate
operaţiile necesare, cum ar fi : obţinerea autorizaţiei, participarea la autentificare, etc71.
După revoluţia din anul 1989 prin adoptarea Legii nr. 18/1991 a fondului funciar şi a
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii au fost abrogate expres
70 C. Bîrsan, op. cit., p. 124.71 Decizie citată în I. Ionescu, op. cit., p. 220 şi infra nota 2, p. 220.
58
dispoziţiile restrictive referitoare la circulaţia imobilelor instituite prin aceste acte normative ,
revenindu-se astfel la principiul consensualismului72.
Ca atare, după abrogarea acestor acte normative problemele care s-au pus au fost acelea
referitoare la soarta antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a
acestor acte normative, acelor încheiate sub imperiul acestor acte normative , dar al căror efecte
sunt în curs de a se finaliza, precum şi acelor încheiate Evident că , în cazul în care efectele
acestor antecontracte s-au consumat în perioada de incidenţă a acestor acte normative, aceste
efecte vor fi guvernate , conform principiului tempus regit actum de aceste acte normative în
vigoare la data încheierii antecontractului. Dacă antecontractele de vânzare-cumpărare nu şi-au
produs efectele juridice sub imperiul acestor acte normative , ele fiind în curs de perfectare la
data schimbării regimului juridic al circulaţiei imobilelor , ca efect al abrogării acestor acte
normative , prelungindu-şi astfel efectele şi după abrogarea acestor acte normative , aceste
antecontracte vor fi guvernate, în principiu de legea nouă. În acest context , perfectarea
raporturilor stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare, prin încheierea contractului de
vânzare-cumpărare va fi supusă legii, fiind supusă aşadar principiului consensualismului şi
libertăţii contractuale.
Sub acest în literatura de specialitate73 a fost făcută o analiză a antecontractelor de
vânzare-cumpărare asupra unor terenuri încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.
58/1974 şi a Legii nr. 59/1974, când înstrăinările de imobile erau supuse principiului
consensualismului consacrat de art. 971 şi art. 1295 din vechiul Cod civil, punându-se în discuţie
mai multe ipoteze. Astfel o primă ipoteză analizată a fost aceea în care promisiunea nu a fost
executată, neîncheindu-se până în prezent , nici de bună voie, nici pe cale silită actul autentic de
vânzare-cumpărare, ipoteză frecvent întâlnită în practică când părţile au convenit o clauză
anticipatorie în temeiul căreia promitentul-înstrăinător şi-a încasat preţul convent şi a lăsat
imobilul în deplina folosinţă a promitentului-cumpărător, Ca atare , nici una dintre părţi
neinsistând în legalizarea situaţie , imobilul a rămas în proprietate promitentului –vânzător , dar
72 Cu privire la regimul juridic al antecontractelor de vânzare-cumpărare din perioada de incidenţă a vechilor acte normative a se vedea: V. Pătulea, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor situate în intravilanul localităţilor, editura ,, Calistrat Hogaş”-1995, p. 45- 81; V. Pătulea, aplicarea în timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în revista Dreptul nr. 11/1992, p. 29 şi urm; E. Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în revista dreptul nr. 9/1993, p. 28 şi urm.73 I. Ionescu, op. cit., p. 359- 361.
59
se afla în folosinţa liniştită a promitentului –dobânditor. Ca o aplicaţie a acestei situaţii la ipoteza
unui antecontract al cărui obiect îl constituie un teren fără construcţie, dacă părţile nu au procedat
la executarea obligaţiilor specifice vânzării-cumpărării, adică plata preţului şi predarea bunului,
se presupune că din momentul apariţiei Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, ele au cunoscut
imposibilitatea juridică a îndeplinirii promisiunii lor, întrucât faptul abrogării acestor legi prin
care terenurile erau scoase din circuitul civil nu poate reda valabilitatea convenţiilor neurmate de
nici un act de executare anticipată a contractului promis şi , ca atare, nu se va putea solicita acum
încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar o acţiune pe baza promisiunii iniţiale de a face
este prescrisă, deoarece de la încheierea convenţiei au trecut mai mult de 3 ani 74. Evident că
nimic nu împiedică părţile să încheie în prezent contractul de vânzare-cumpărare, dar pe baza
unui consimţământ actual, adică în raport cu legea nouă. În ipoteza unui promisiunii de vânzare-
cumpărare având ca obiect un teren neconstruit, şi părţile şi-au îndeplinit obligaţiile specifice
contractului de vânzare-cumpărare, adică vânzătorul a predat terenul şi a încasat preţul vânzării,
folosirea terenului de către promitentul-cumpărător continuând în timp şi după abrogarea acestor
acte normative , prin decizia instanţei supreme , supra cit., se consideră că părţile ori moştenitorii
lor au dorit să îşi menţină această promisiune şi după intrarea în vigoare a celor două acte
normative, prin care se conferea posibilitatea de a se consta în justiţie imposibilitatea de a
îndeplini promisiune cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară prin restituirea
reciprocă a prestaţiilor executate în baza acesteia. În ipoteza unui antecontract de vânzare -
cumpărare a unei construcţii cu terenul aferent, după intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, se
puteau înstrăina prin acte între vii doar construcţiile prin act autentic, în timp ce terenurile de
orice fel erau scoase din circuitul civil. Ca atare, sub imperiul acestor reglementării, în cazul
înstrăinării construcţiei terenul trecea în proprietatea statului. În acest context, împărtăşim opinia
autoarei supra cit, potrivit căreia , dacă până la abrogarea acestei legi nu a avut loc perfectarea
vânzării, imposibilitatea de executare la teren a încetat, putându-se solicita de către oricare din
părţi încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la construcţie ,
iar, în situaţia în care părţile şi-au îndeplinit obligaţiile specifice contractului de vânzare-
cumpărare în intervalul după intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 şi până în decembrie 1989,
contractul putea opera numai transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, terenul
trecând în proprietatea statului.
74 A se vedea în acest sens, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă decizia nr. 765 din 1 aprilie 1993, publicată, în extras , în revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75-76.
60
Dacă acestea sunt ipotezele prin care au fost încheiate antecontracte de vânzare-
cumpărare a unui teren în perioada anterioară intrării în vigoare a celor acte normative , alta este
situaţia antecontractelor de vânzare-cumpărare a unui teren după intrarea în vigoare a legii nr.
58/1974 şi a Legii nr. 59/1974 , când toate terenurile au fost scoase din circuitul civil şi , ca atare,
contractele de vânzare-cumpărare asupra unui teren încheiate în perioada de incidenţă a acestor
acte normative erau lovite de nulitate absolută pentru neîndeplinirea condiţiilor impuse de legea
care a guvernat încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare., pe cale de consecinţă aceste
contracte nu puteau opera transmisiunea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Ca atare, după cum am precizat,în practica judiciară aceste contracte de vânzare-
cumpărare , deşi nule absolut , erau considerate totuşi valabile şi avînd valoare de antecontract
de vânzare-cumpărare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate
într-un alt act juridic ale cărei condiţii de valabilitate sunt îndeplinite.75
Totodată, împărtăşim opinia autoarei76 în ipoteza în care părţile antecontractului de
vânzare-cumpărare a unui teren din perioada de incidenţa acestor acte normative şi-au îndeplinit
obligaţiile specifice contractului promis prin predarea terenului şi plata preţului dar nu au
solicitat constatarea nulităţii antecontractului, context în care trebuie să se admită că odată cu
abrogarea celor două acte normative acea nulitate a fost asanată prin dispariţia cauzei care o
determinase, aşa încât, acea promisiune iniţial nulă, trebuie considerată, sub imperiul noilor
reglementări , ca fiind valabilă.
De asemenea , după cum s-a statuat în practica judecătorească77, acţiunea în constatare
prin care instanţă constată existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare este inadmisibilă,
întrucât, după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, părţile au posibilitatea să ceară
realizarea dreptului , fie prin autentificarea unui act de înstrăinare, la notarul public , fie în
justiţie dacă vânzătoarea refuză să se prezinte la notarul public, adică pe calea executării silite a
antecontractului prin care instanţa pronunţă a hotărâre care ţine loc de autentic de vânzare-
cumpărare. Respingerea ca inadmisibilă a unei astfel de acţiuni în constare a antecontractului de
75 I. Ionescu, op. cit., infra nota 2, p. 362.76 Ibidem; M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de înstrăinare imobiliară, în revista Dreptul nr. 7-8/1991, p. 95-9677 A se vedea, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 1533 din 24 iulie 1993, publicată în extras, în revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75.
61
vânzare-cumpărare, după cum precizează şi instanţa supremă în decizia supra cit., are drept
fundament faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare poate fi executat silit , prin
pronunţarea unei hotărâri de constrângere a debitorului, pe când acţiunea în constare tinde doar
la recunoaşterea celor constate de instanţă şi, ca atare, ea nu poate fi pusă în executare silită. Or,
dacă partea cere realizarea dreptului, ea nu are acces la acţiunea în constatare.
Dar , aceeaşi instanţă supremă , printr-o decizie de speţă pronunţată în anul 1991, contrar
deciziei pronunţate în anul 2003, arată că , în ipoteza în care părţile au încheiat , în anul 1989, un
antecontract de vânzare-cumpărare, abrogarea expresă a Decretului nr. 144/1958 nu împiedică
instanţa ca, în condiţiile Codului civil să constate intervenită vânzarea imobiliară, hotărârea
pronunţată având caracterul unui act autentic. Această decizia este în contradicţie cu scopul
acţiunii în constatare , prin care instanţa doar poate constata existenţa antecontractului, fără a
putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, acest atribut fiind conferit instanţei
doar în cazul formulării unei acţiuni în realizarea dreptului. Ca atare, în opinia noastră, soluţia
pronunţată de către instanţa supremă în anul 2003, supra cit., este cea corectă.
Totodată, după cum s-a remarcat, Legea nr. 50/1991 , deşi a abrogat în totalitate Decretul
nr. 144/1958, nu a preluat sub nicio formă prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, astfel,
că deşi promisiunea sinalagmatică de vânzare a fost în continuare recunoscută în doctrină şi în
jurisprudenţă, conturându-se în continuare de către instanţele judecătoreşti , dar pe temeiuri de
drept diferite, practica pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic,
această posibilitate a fost lipsită de un temei legal.
O primă dispoziţie similară cu cea din art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost cea
consacrată prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 , dar prevederile acestui titlu au
fost abrogate expres la data intrării în vigoare a noului Cod civil, adică la data de 1 octombrie
2011.
După intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
şi promisiunea unilaterală de cumpărare sau de vânzare şi-au găsit consacrarea legislativă, ea
fiind expresia unei schimbări radicale de concepţie în ceea ce priveşte executarea în natură a
promisiunilor de vânzare care au ca obiect terenuri. Astfel, potrivit art. 1669 din noul Cod civil:
când una dintre părţile care au încheiate promisiunea bilaterală de vânzare sau promisiune
62
unilaterală de vânzare sau de cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis,
cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate
celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite; dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni
de la data la care contractul trebuia încheiat; în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui
bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său
înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se
consideră stinsă. Ca atare, în ipoteza prevăzută de art. 1669 alin. 4 din Codul civil,instanţa, la
cerea beneficiarului promisiunii nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic
de vânzare.
În ceea ce priveşte termenul în care se poate exercita dreptul la acţiune pentru a cere
instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, noul Cod civil, prin art. 1669 alin.
2, păstrează regula prescriptibilităţii, statuând că, termenul de prescripţie pentru exercitarea
acestei acţiuni este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Acest text legal trebuie analizat prin coroborare cu prevederile art. 1279 alin. 3 din
Codul civil, care statuează că ,, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la
cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc
de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea
acestuia sunt îndeplinite. Prevederile acestui alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a
încheia un contrac t real, dacă prin lege nu se dispune altfel”.
Se constată aşadar că art. 1669 din noul Cod civil este o aplicaţie particulară, în materia
vânzării a dispoziţiilor art. 1279 alin. 3 care reglementează executarea în natură a promisiunii de
a contracta în general. Totodată existenţa a două texte de lege în materia promisiunii de a
contracta , ne conduce la concluzia existenţei prin acelaşi act normativ a unei reglementări
generale a promisiunii de a contracta şi a unei reglementări speciale aplicabilă numai în cazul
vânzării, astfel că reglementarea specială se va aplica cu prioritate , ea putându-se completa cu
reglementarea generală, pentru tot ce reglementarea specială nu prevede expres.
Promisiunea bilaterală de vânzare, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate78,
nu este un contract de vânzare-cumpărare propriu-zis, ci o convenţie preparatorie, netranslativă
78 E. Chelaru, op. cit., p. 45 ; E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura ALL Beck, Bucureşti, 1999, p. 221- 239.
63
de proprietate, care are ca obiect nu o obligaţie de a da, ci una de a face, respectiv de a încheia în
viitor contractul translativ de proprietate
Cu referire la forma în care trebuie încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, în
literatura de specialitate79 s-a afirmat că şi în noua reglementare este posibilă pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de act autentic, chiar dacă promisiunea de vânzare a unui imobil a fost
încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată.
În opinia noastră, în acord cu opinia unui alt autor80, din analiza conţinutului art. 1669
alin. 1 din Codul civil, rezultă că una dintre condiţiile care trebuie îndeplinite pentru ca instanţa
să pronunţate hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, deci să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare, este aceea ca însăşi promisiunea de vânzare să îndeplinească
condiţiile de validitate ale contractului promis, adică să fie încheiată în formă autentică. Aceasta
întrucât , dacă contractul de vânzare-cumpărare a unui teren poate fi încheiat, sub sancţiunea
nulităţii absolute, numai în formă autentică, atunci şi promisiunea de vânzare-cumpărare a unui
teren , pentru a putea fi executată silit prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc
de act autentic de vânzare, trebuie să fie încheiat tot în formă autentică. O astfel de promisiune
bilaterală de vânzare a unui teren care nu a fost încheiată în formă autentică, ci sub forma unui
înscris sub semnătură privată, nu ar putea fi executată silit prin pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare, beneficiarul unei astfel de promisiuni de vânzare , în cazul
neîndeplinirii obligaţiile din antecontract , de către cealaltă parte , putând beneficia doar de
daune-interese, în temeiul art. 1279 alin. 2 din codul civil.
Se poate aşadar concluziona că,condiţia formei autentice pentru încheierea unui
antecontract de vânzare - cumpărare a unui teren este impusă doar pentru a se putea executa silit
antecontractul respectiv prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare, aceste antecontracte în ipoteza în care părţile îşi îndeplinesc de
bună voie obligaţiile contractuale fiind pe deplin valabile şi având forţă obligatorie între părţi ,
la fel ca şi în cazul oricărui contract.
79 A se vedea, N. Conachi, Consideraţii în legătură cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului, în revista Dreptul nr. 1/2010, p. 82-83.80 E. Chelaru, op. cit., p. 47-48.
64
Sub acest aspect, constatăm faptul că, în urma modificării Legii cadastrului şi publicităţii
imobiliare 7/1996 , republicată prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă
a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative, opinia mai
sus expusă este consacrată legislativ , prin alin. 5 al art. 24 din Legea nr. 7/1996 nou introdus ,
se stipulează că, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate
asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a
imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute.
În ceea ce priveşte publicitatea antecontractului, potrivit art. 902 alin. 2 , pct. 12 din
Codul civil, acesta se notează în cartea funciară pentru opozabilitate faţă de terţi. În completarea
acestei dispoziţii legale , prin art. 904 din Codul civil se prevede că proprietarul unui imobil
poate cere ca intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie
notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate. Dacă
înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina
sau ipoteca , dreptul înscris va avea rangul notării , iar , în ipoteza în care înstrăinarea sau
ipotecarea se realizează prin după trecerea termenului de 3 luni de la data înregistrării cererii,
notarea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca îşi pierde efectul.
De asemenea, prin art. 906 din Codul civil, se prevăd şi condiţiile în care promisiunea de
a contracta se poate nota în cartea funciară, aceste dispoziţii instituind două condiţii , respectiv:
dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul
promisiunii; antecontractul, sub sancţiunea respingerii cereri de notare, să prevadă termenul în
care urmează a fi încheiat contractul; termenul maxim în care se poate efectua notarea este
oricând în termenul stipulat în antecontract, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui; dacă
cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în
termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp ,
imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
răspundă de obligaţiile promitentului, promisiunea se va radia; radierea se va dispune din oficiu,
dacă, până la expirarea termenului de 6 luni nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut
obiectul promisiunii, cu excepţia cazului în care cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a
acţiunii prin care a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
65
În completarea dispoziţiilor art. 906 din Codul civil, dispoziţiile art. 24 alin. 4 din Legea
nr. 7/1996, republicată, astfel cum aceste dispoziţii au fost modificate prin Legea nr. 127/2013,
aduc completări privitoare la posibilitatea radierii din cartea funciară a promisiunii de a încheia
un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în
legătură cu acesta înscrisă în cartea funciară în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat
rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii. În aceste situaţii , radierea din cartea
funciară se face în baza unei: declaraţii în formă autentică a părţilor; încheieri de certificare
fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii
interesate; hotărâri judecătoreşti.
Una dintre problemele care s-au pus în literatura de specialitate81 din perioada de
incidenţă a vechiului Cod civil, dar prezintă interes şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil,
este aceea dacă cel care a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare şi i s-a predat bunul în
momentul încheierii convenţiei , până la data autentificării actului poate fi considerat posesor
exclusiv sau detentor precar. S-a concluzionat , sub acest aspect că, cumpărătorul este un simplu
detentor precar, întrucât nu posedă sub nume de proprietar, calitatea de proprietar, până la
perfectarea vânzării continuând să o aibă vânzătorul promitent. De altfel, autentificarea
convenţiei nu are caracter retroactiv, iar până în momentul autentificării riscurile sunt suportate
tot de vânzătorul promitent82.
Unul dintre cazurile de aplicabilitate a antecontractului de vânzare-cumpărare este cel
aplicabil în contextul programului guvernamental ,, Prima casă”, care deşi are ca obiect
dobândirea de locuinţe, este încheiat în considerarea titlului de proprietate asupra terenului pe
care urmează a se edifica construcţia , titularii dreptului de proprietate pe care edifică aceste
construcţii putând fi unităţile administrativ –teritoriale care exercită dreptul de proprietate asupra
acestor terenuri în regim de drept privat sau beneficiarii locuinţelor în cadrul acestui program..
În acest context,mergând pe aceeaşi linie a preocupării statului pentru accesul la o
locuinţă, a fost adoptată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în
vederea implementării programului ,, Prima casă”, ca program guvernamental care are ca
obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin 81 A se vedea, E.Safta-Romano,Dreptul de proprietate privată şi publică în România, editura Graphix, Iaşi, 1993, p. 151, 152 şi infra nota 300, p. 151.82 Ibidem.
66
contractarea de credite garantate de stat, aprobată prin Legea nr. 368/200983, şi apoi modificată şi
completată prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/201084.
De asemenea prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 modificată şi completată prin
Hotărârea Guvernului nr. 324/201085 au fost aprobate normele de implementare a programului,,
Prima casă”.
În acest context, potrivit art. 191 alin.21 din anexa nr. 1 a Hotărârii de Guvern nr.
717/2009, în cazul în care se doreşte achiziţionarea unei locuinţe finalizate , nefinalizate sau
noi, , solicitantul creditului va trebui să depună la finanţator o cerere de finanţare, însoţită de
antecontractul de vânzare a locuinţei. Cu privire la forma pe care trebuie să o îmbrace
antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, potrivit art. 3 alin. 21 din Anexa nr. 1 ,
antecontractul se poate încheia în formă autentică sau sub semnătură privată cu dată certă. Din
conţinutul acestei dispoziţii legale rezultă că , deşi antecontractul de vânzare-cumpărare a
locuinţei pregăteşte perfectarea unui act de vânzare-cumpărare solemn, antecontractul poate
îmbrăca şi forma unui act sub semnătură privată, singura condiţie impusă de textul de fiind
îndeplinirea formalităţii datei certe. În opinia noastră , expusă de altfel , în cazul analizei
antecontractului de vânzare-cumpărare în reglementarea noului Cod civil, această dispoziţie
legale în material achiziţionării de imobile prin programul ,, Prima casa” vine în contradicţie cu
unul dintre principiile de drept potrivit căruia promisiunea de vânzare ca act premergător
contractului promis trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate ale contractului promis, adică
să fie încheiată în formă autentică.
De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel
cum a fost modificat prin ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, locuinţele pot fi construite de
beneficiari care deţin în proprietate terenul pe care urmează să se construiască locuinţa sau prin
83 Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009.84 Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010 privind modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010.85 Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima casă” a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotărârea Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.
67
asociaţii fără personalitate juridică, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puţin
unul este proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuinţele.
Având în vedere cele două ipoteze în care se poate încheia antecontractul de vânzare-
cumpărare a locuinţei prin raportare la regimul juridic al terenului pe care se edifică construcţia,
se poate concluziona că, în ipoteza în care locuinţa urmează să fie edificată pe un teren
proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale , antecontractul de vânzare-cumpărare
având ca obiect doar locuinţa, prin acest antecontract se promite doar încheierea în viitor a
contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei, urmând ca tot prin acest antecontract să se
promită odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei instituirea în
favoarea beneficiarului locuinţei a unui drept de folosinţă sau de concesiune asupra terenului
aferent locuinţei dobândite aflat în proprietatea privată a unităţii administrative –teritoriale.
În ipoteza în care locuinţa se edifică pe terenul beneficiarului, evident că , antecontractul
de vânzare-cumpărare va avea ca obiect doar locuinţa , urmând ca , în cuprinsul antecontractului
să se facă menţiunea asupra faptului că locuinţa se va edifica pe terenul proprietate privată a
beneficiarului şi ca atare, contractual promis se va perfecta doar cu privire la locuinţă.
Garantarea, în numele şi în contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru
achiziţia sau construcţia unei locuinţe în cadrul programului este asigurată de către Fondul
Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici şi Mijlocii S. A- IFN, prin contract
de garantare, încheiat între Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici
şi Mijlocii S. A- IFN, finanţator şi beneficiar, care constituie titlu executoriu şi are valoare de
înscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonanţă, astfel cum acesta a fost modificat
prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, creanţele rezultate din garanţiile acordate şi plătite
instituţiilor de credit în cadrul Programului sunt asimilate creanţelor bugetare a căror recuperare
prin executare silită se efectuează de către Agenţia Naţională de administrare Fiscală, conform
procedurii reglementate prin Ordonanţa Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedură
fiscală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
În acest context, pentru implementarea programului,, Prima casă”, prin Ordinul
ministrului finanţelor publice şi al ministrului intreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi
68
mediului de afaceri nr. 2225/200986, modificat şi completat prin Ordinul ministrului finanţelor
publice şi al ministrului economiei, comerţului şi mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie
201087, au fost aprobate Convenţia privind implementarea programului ,, Prima casă”, Convenţia
de garantare, precum şi reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea prevederilor art. 10
din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 pşrivind aprobarea normelor de
implementare a programului,, Prima casă”.
În privinţa modalităţii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice în vederea
achiziţionării sau construirii de locuinţe prin programul ,, Prima casă”, potrivit art. 1 alin. 7 din
ordonanţă astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, şi art. 10 şi 101 ale anexei nr. 1 la
Hotărârea Guvernului nr. 717/2009, în baza contractului de garantare asupra imobilelor
achiziţionate în cadrul programului,, Prima casă”, se instituie în favoarea statului român,
reprezentat de Ministerul finanţelor Publice, un drept de ipotecă legală de rangul I pe toată durata
contractului asupra terenului şi construcţiei viitoare, după ce, în prealabil, a fost notată
autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului,urmând ca ipoteca legală de rangul I să se
extindă asupra locuinţelor finalizate, rezultate în urma dezmembrării construcţiei şi cotei indivize
de teren, cu notarea în cartea funciară, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul
finanţelor Publice, a interdicţiei de înstrăinare a locuinţei şi a terenului pe o perioadă de 5 ani, cu
excepţia înstrăinării cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecărei locuinţe în parte în
urma dezmembrării către membrii asociaţiei, şi a interdicţiei de grevare a locuinţelor şi a
terenului cu alte sarcini până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor beneficiarului faţă de finanţator.
a acesteia pe toată durata contractului.
Secţiunea 4. Dreptul de preempţiune.
4. 1. Noţiune. Reglementare.
Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, era folosită denumirea de ,,drept de
preempţiune” , având aplicabilitate preponderent în materia înstrăinării terenurilor , fiind folosită
pentru a defini dreptul prioritar conferit de lege anumitor persoane la dobândirea unor categorii
de terenuri. Ca atare, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, denumirea drept de
86 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009.87 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010.
69
preempţiune viza doar dreptul de prioritate la cumpărare conferit de lege. În situaţia în care
dreptul prioritar era rezultatul voinţei părţilor , se utiliza denumirea ,, pact de preferinţă”.
Rezultă aşadar că, ori de către ori dreptul prioritar la cumpărare era conferit de lege, se
folosea denumirea ,, drept de preempţiune”, iar atunci când acest drept prioritar era rezultatul
acodului de voinţă al părţilor se folosea denumirea de ,, pact de preferinţă”. Noul civil, utilizează
o altă terminologie în cazul dreptul de prioritate la cumpărare derivat din acordul părţilor ,
denumirea utilizată de noul Cod civil fiind aceea de ,, drept convenţional de preempţiune”.
În acest context , din analiza dispoziţiilor noului Cod civil, constatăm că în materia
vânzării , dreptul de dreptul de preempţiune este reglementat cu caracter general prin dispoziţiile
art. 1730-1740 care reglementează atât dreptul de preempţiune reglementat prin lege, cât şi
situaţia în care dreptul prioritar la cumpărare este rezultatul voinţei părţilor materializată prin
contract. Obiectul dreptului de preempţiune poate fi atât un bun mobil, cât şi un bun imobil.
În acelaşi timp, noul Cod civil reglementează expres şi două drepturi de preempţiune
care trebuie respectate în cazul înstrăinării prin vânzare a unor terenuri: dreptul de preemţiune la
cumpărarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată, reglementat prin art. 1746 şi care
se coroborează cu art. 45 din Legea nr. 46/2008-Codul silvic şi , respectiv , în cadrul contractului
de locaţiune , dreptul de preempţiune al arendaşului la cumpărarea bunurilor agricole
arendate(art. 1849), acest drept urmând a se exercita potrivit art.1730-1739, care reglementează
dreptul de preempţiune în materia vânzării.
Cu privire la sfera de aplicabilitate a dispoziţiilor legale care reglementează drepul de
preempţiune, prin dispoziţiile art. 123 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului
Cod civil , se arată că : (1) de la data intrării în vigoare a codului civil, prevederile referitoare la
dreptul de preempţiune cuprinse în legi speciale aflate în vigoare la această dată se completează
cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul civil; (2) pentru dreptul de preempţiune creat prin
convenţie, dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul civil se aplică numai în situaţia în care
convenţia a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil; (3) dreptul de preempţiune
prevăzut la alin. 1 şi 2 este supus dispoziţiilor art. 1730-1740 din Codul civil numai cu privire la
contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.”
70
4.2 Reglementări cu caracter general ale dreptului de preempţiune instituite prin
noul Cod civil , noul Cod de procedură civilă şi prin unele acte normative speciale în
materia vânzări de imobile.
Aşa după cum rezultă din conţinutul art. 1730 din noul Cod civil, dreptul de preempţiune
poate fi instituit prin lege sau prin convenţie, în oricare din aceste modalităţi titularul său având
dreptul să cumpere cu prioritate un teren.
În ceea ce priveşte caracterele juridice ale dreptului de preempţiune, acestea sunt
menţionate prin art. 1739 din noul Cod civil, respectiv acest drept este indivizibil, ceea ce
înseamnă că preemptorul este obligat să cumpere întregul bun scos la vânzare de către proprietar,
iar nu o fracţiune din acest bun. De asemenea,potrivit aceluiaşi text de lege ,dreptul de
preempţiune nu poate fi cedat prin acte juridice altor persoane. În cazul unui concurs de
preemptori, potrivit art. 1734 din Codul civil ,contractul de vânzare se putea încheia numai cu
unul dintre aceştia, respectiv: a)cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în
concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune; b) cu titularul dreptului legal
de preempţiune ales de vânzător, atunci când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
legale de preempţiune; c)dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de
preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs
cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune; d) dacă bunul este mobil, cu
titularul dreptului convenţional de preempţiune având dată certă cea mai veche, atunci când
acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.
De asemenea, prin art. 1740 din Codul civil, sunt instituite două caractere ale dreptului de
preempţiune, respectiv , caracterul temporal şi caracterul transmisibil , dar acestea , după cum
rezultă din textul legal , sunt incidente doar în cazul dreptului de preempţiune convenţional.
Astfel, potrivit art. 1740 din Codul civil, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin
moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anumit termen. În
ipoteza în care dreptul convenţional de preempţiune a fost constituit pe un termen, acest termen
se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă nu a fost stipulat un termen mai lung. Sub acest
aspect, după cum s-a remarcat88, dacă a fost stabilit un termen şi preemptorul a decedat înainte
88 E. Chelaru, op. cit., p. 54.
71
de împlinirea acestuia, dreptul se transmite moştenitorilor săi, ceea ce reliefează caracterul
transmisibil al dreptului convenţional de preempţiune.
În vederea exercitării dreptului de preempţiune, prima etapă constă în notificarea
adresată de către promitent , titularului dreptului de preferinţă, adică preemptor. Astfel, din
conţinutul dispoziţiilor coroborate ale art. 1730 alin. 3 cu cele ale art. 1732 alin. 1 şi alin. 2 din
Codul civil, rezultă că informarea preemptorului despre intenţia de vânzare se poate face în
condiţiile art. 1730 alin. 3 prin ofertă de vânzare adresată de către promitent , sau , în condiţiile
art. 1732 alin. 1 şi alin. 2 prin notificarea conţinutului contractului încheiat de către promitent cu
un terţ. În acest context, potrivit art. 1730 alin. 3 din Codul civil, după primirea ofertei
preemptorul poate să accepte sau să respingă oferta de vânzare. În cazul bunurilor imobile,
preemptorul trebuie să accepte oferta de vânzare în cel mult 30 de zile de la comunicarea ofertei,
în caz contrar , titularul dreptului de prempţiune care a respins oferta nu îşi mai poate exercita
acest drept cu privire la contractul ce i s-a propus. În ipoteza exercitării dreptului convenţional de
preemţiune de către preemptor în urma notificării către acesta a conţinutului contractului de
vânzare încheiat cu terţul, preemptorul trebuie să îşi exercite dreptul de preempţiune în cazul
bunurilor imobile în teremen de 30 de zile care curge de la data comunicării către preemptor a
notificării.
Noul Cod civil, consacră de asemenea , prin art. 1731 , posibilitatea vânzării către un terţ
a bunurilor cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau cinvenţional, dar , o astfel
de vânzare se poate face numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune
de către preemptor, iar , potrivit dispoziţiilor art. 1733 alin. 2 din Codul civil, clauzele
contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune
nu produc efecte faţă de preemptor. Sub acest aspect, după cum s-a remarcat în literatura de
specialitate89, o astfel de vânzare nu s-ar putea face sub condiţia rezolutorie a neexercitării
dreptului de preempţiune de către titularul său.
Rezultă aşadar că în cazul vânzării către un terţ a bunurilor cu privire la care există un
drept de preempţiune legal sau convenţional, contractul de vânzare-cumpărare este afectat de o
condiţie suspensivă , care constă în aceea că acest contract se va încheia doar în ipoteza în care
preemptorul nu îşi va exercita dreptul de preempţiune. În ceea ce priveşte o eventuală clauză
89 I. Ionescu, op. cit., p. 66.
72
rezolutorie nepermisă , aceasta ar putea , spre exemplu , în faptul că, promitentul vinde imobilul
unei persoane , alta decât titularul dreptului de preemţiune, înserând în contract a clauză
rezolutorie prin care îl informează pe cocontractant că vânzarea se va desfiinţa dacă titularul
dreptului de preempţiune îşi va exercita acest drept.
Sub acest aspect , din analiza coroborată a dispoziţiilor art.1731 cu dispoziţiile art. 1733
din Codul civil , rezultă că , în ipoteza vânzării bunului cu cu privire la care există un drept de
preempţiune legal sau convenţional către un terţ, supusă condiţiei suspensive a neexercitării
dreptului de preempţiune de către preemptor , vânzătorul prefigurează conţinutul contractului
încheiat cu terţul, dar , în cuprinsul contractului se va însera o clauză având semnificaţia unei
condiţii suspensive , potrivit căreia perfectarea vânzării se va face doar în ipoteza neîndeplinirii
condiţiei suspensive prin care preemptorul nu îşi exercită dreptul de preempţiune. Prefigurarea
conţinutului contractului încheiat cu un terţ sub condiţie suspensivă , rezultă din conţinutul art.
1733 , care face referire expresă , în această ipoteză, la notificarea de îndată de către vânzător a
conţinutului contractului încheiat cu un terţ către preemptor.
În ipoteza în care după notificarea promitentului către preemptor a conţinutului
contractului încheiat cu un terţ, preemtorul îşi exercită dreptul de preempţiune prin comunicarea
către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, , însoţită de consemnarea
preţului la dispoziţia vânzătorului, potrivit art. 1733 din Codul civil, prin exercitarea
preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile
cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar contractul încheiat cu terţul se desfiinţează retroactiv.
Sub acest aspect, o precizare importantă este adusă prin art. 1736 din Codul civil, respectiv
atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a preţului, preemptorul
nu se poate prevala de aceste termene.
De asemenea noul Cod civil reglementează , prin art. 1735 două situaţii prin care se
vând o pluralitate de bunuri . Astfel , o primă ipoteză este aceea în care preemţiunea se exercită
în privinţa unui bun cumpărat de terţ împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ, ipoteză în
care vânzătorul poate pretinde de la premptor numai o parte proporţională din acest preţ.
A două ipoteză reglementată de textul citat este aceea în care s-au vândut şi alte bunuri
decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe
73
vânzător, ipoteză în care, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă
preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute.
Această ultimă ipoteză reprezintă situaţia în care există neconcordanţă între întinderea
obiectului dreptului de preempţiune şi întinderea obiectului vânzării , ipoteză în care, libertatea
recunoscută promitentului trebuie să fie dublată şi de o extindere a dreptului de preferinţă al
beneficiarului la ansamblul pus în vânzare, astfel că, dacă i se pare avantajos , titularul dreptului
de preferinţă trebuie să îşi exercite prioritar drept , chiar dacă acest drept nu priveşte decât o
parte din obiectul vânzării.90.
În privinţa publicităţii dreptului de preempţiune asupra unui imobil, dispoziţiile art. 1733
din Codul civil stipulează că dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se
notează în cartea funciară, ceea ce , rezultă, de altfel, şi din conţinutul art. 902 alin. 2 pct. 13 din
Codul civil. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru
acela care a cumpărat sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în
baza contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă
ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea,
preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia
vânzătorului. Din conţinutul acestei dispoziţii legale, după cum s-a remarcat în literatura de
specialitate91 , rezultă că notarea dreptului de preempţiune nu indisponibilizează bunul care poate
fi vândut unui terţ, dar numai sub condiţie suspensivă, urmând ca ,potrivit art. 1732 alin.
2,coroborat cu art. 898 pct. 1 din Codul civil, cumpărătorul(terţul) sâ îşi înscrie provizoriu
dreptul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul de carte funciară,
fără a fi necesar acordul preemptorului. Referirea în conţinutul art. 1737 alin. 2 din Codul civil a
înscrierii sub condiţie suspensivă, vizează manifestarea de voinţă a preemptorului de a cumpăra
imobilul , cu consemnarea corespunzătoare a preţului la dispoziţia vânzătorului, situaţie în care ,
potrivit art. 1733 din Codul civil, dreptul terţului se desfiinţează retroactiv. Dacă preemptorul
îşi manifestă voinţa de cumpăra imobilul, la cererea acestuia, înscrierea provizorie se radiază
prin notificarea preemptorului adresată biroului de carte funciară prin care acesta face dovada
90 Ibidem , p. 67.91 A se vedea în acest sens, A-Annamaria Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 168, 169.
74
consemnării preţului către vânzător în termen de 30 de zile de la data comunicării încheierii prin
care s-a dispus înscrierea provizorie(art. 1737 alin. 2 şi alin. 3 din Codul civil).
În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu
autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempţiune se exercită în condiţiile prevăzute de
Codul de procedură civilă, fiind incidente prevederile art. 847 din noul Cod de procedură civilă ,
în sensul căruia titularul unui drept de preempţiune care nu a participat la licitaţie nu va mai
putea să îşi exercite dreptul după adjudecarea imobilului. Raţiunea acestui text de lege este acela
că dreptul de preempţiune trebuie exercitat , în mod firesc , în cursul procedurii execuţionale , iar
nu într-o faza subsecventă adjudecării. Prin urmare, în concepţia actuală, dreptul de preempţiune
se stinge dacă nu a fost exercitat în cursul procedurii de licitaţie92.
Unul dintre cazurile instituite prin acte normative speciale în materia dreptului de
preempţiune este cel instituit prin art. 123 alin. 3 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice
locale , vizând ipoteza în care consiliile locale sau judeţene hotărăsc vânzarea unui teren aflat în
proprietatea privată a unităţii administrativ teritoriale pe care sunt ridicate construcţii. Într-o atare
ipoteză se conferă un drept de preempţiune la cumpărarea acestor terenuri aferente construcţiilor
constructorilor de bună-credinţă. În acest sens, proprietarii construcţiilor vor fi notificaţi în
termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local sau judeţean şi îşi pot exprima opţiunea de
cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării. Preţul de vânzare se stabileşte pe baza
unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeţean , după caz.
4. 3. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier.
4. 3. 1. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier
aflate în proprietate privată.
O primă precizare care se impune a fi reliefată este aceea că dispoziţiile art. 1746 din
noul Cod civil, reglementează dreptul de preempţiune la cumpărarea de terenuri din fondul
forestier aflat în proprietate privată în cazul în care beneficiarii dreptului de preempţiune sunt
coproprietarii sau vecinii terenurilor care fac obiectul vânzării-cumpărării, urmând ca
operaţiunile de cumpărare de către stat , prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi
92 A se vedea, I. Leş, Noul Cod de procedură civilă. Comentarii pe articole , editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 1132.
75
administratori, de terenuri care urmează să fie incluse în categoria de terenuri cu destinaţie
forestieră în proprietatea publică a statului , în privinţa cărora statul are dreptul de preempţiune,
să fie reglementată potrivit art. 45 alin. 3 din Codul silvic prin Metodologia de achiziţionare prin
cumpărare, schimb sau donaţie de către stat, prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi
ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi incluse în fondul forestier proprietate publică a
statului, aprobată prin Hotărâre a Guvernului, la propunerea autorităţii publice centrale care
răspunde de silvicultură. În acest context a fost adoptată Hotărârea Guvernului nr. 118/2010
pentru aprobarea Metodologiei de achiziţionare prin cumpărare, schimb sau donaţie de către stat,
prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi
incluse în fondul forestier proprietate publică a statului93.
În acest context , cu referire la terenurile în privinţa cărora se conferă dreptul de
preempţiune al statului la cumpărarea de terenuri care vor deveni în urma cumpărării terenuri cu
destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului şi în administrarea administratorului
fondului forestier proprietate publică a statului, modalitatea de exercitare a dreptului de
preempţiune a statului va fi analizată într-o secţiune distinctă.
Potrivit art. 1746 din Codul civil , terenurile din fondul forestier aflate în proprietate
privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau
vecinilor.Dar , această dispoziţie legală trebuie coroborată cu prevederile art. 45 alin. 6-9 din
Codul silvic care reglementează condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiunecare care
conduc la încheierea contractului de vânzare între preemptor şi vânzător şi anulabilitatea
contractului de vânzare încheiat cu un terţ. Totodată, prin Legea nr. 60/2012, pentru a se pune în
acord prevederile Codului silvic cu prevederile art. 1746 din Codul silvic , au fost modificate
dispoziţiile art. 45 alin. 5 din Codul silvic care în forma iniţială instituiau un drept de
preempţiune în favoarea statului la cumpărarea de păduri care constituie enclave din fondul
forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia. În urma modificării art. 45 alin.
5 din Codul silvic, acesta statuează în privinţa beneficiarilor dreptului de preempţiune că : ,,
copropietari sau vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public
sau privat , au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută de art. 1746 din Codul civil şi în
93 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 135 din 1 martie 2010.
76
condiţiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate
privată, la preţ şi în condiţii egale”.
O primă constare care se impune este aceea că pot face obiectul dreptului de preempţiune
doar terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată, astfel cum acestea sunt enunţate
la art. 1 din Codul silvic, adică : terenurile împădurite , terenurile destinate împăduririi, cele care
servesc nevoilor de cultură, producţie sau administraţie silvică, iazurile, albiile pâraielor, alte
terenuri cu destinaţie forestieră şi neproductive, cuprinse în amenajamentele silvice la data de 1
ianuarie 1990, sau incluse în acestea ulterior. De asemenea, după cum rezultă cu claritate din
conţinutul art. 1746 din Codul civil numai înstrăinarea prin vânzare cade sub incidenţa dreptului
de preempţiune , acest drept fiind incident şi în cazul vânzărilor silite , după cum rezultă din
cuprinsul art. 1738 din Codul civil, care completează prevederile Codului silvic.
A doua constare este că, ordinea în care titularii dreptului de preempţiune îşi pot exercita
acest drept, este cea instituită prin art. 1746 din Codul civil, adică coproprietarii şi proprietarii
vecini ai unor terenuri care fac parte din fondul forestier. În ceea ce priveşte proprietarii vecini
care fac parte din categoria titularilor dreptului de preempţiune, potrivit art. 1231 din Legea nr.
71/2011, nou introdus prin Legea nr. 60/2012, aceştia sunt numai vecinii care sunt proprietari de
fond forestier. În ceea ce priveşte statul sau unităţile administrativ-teritoriale ,ca titulare al
dreptului de preempţiune, potrivit art. 45 alin. 8 din Codul silvic, acestea vor putea fi beneficiare
ale acestui drept numai dacă ele au calitatea proprietar vecin cu terenul care urmează să fie
vândut, situaţie în care dreptul de preempţiune al statului sau al unităţilor administrativ –
teritoriale prevalează în raport cu dreptul de preempţiune al vecinilor. Din conţinutul acestei
dispoziţii legale care instituie ordinea în care titularii dreptului de preempţiune îşi pot exercita
opţiunea, rezultă că în ipoteza în care oferta de vânzare este acceptată atât de către coproprietari ,
cât şi de către proprietarii vecini, contractul se va încheia cu coproprietarii, întrucât aceştia sunt
preferaţi de legiuitor în faţă proprietarilor vecini.
În ceea ce priveşte condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiune la cumpărarea de
terenuri din fondul forestier proprietate privată, acestea sunt reglementate prin art. 45 alin. 6-9 ,
astfel: ,,vânzătorul are obligaţia de a înştiinţa în scris pe toţi preemptorii, prin executorul
judecătoresc sau notarul public, despre intenţia de vânzare, arătând şi preţul cerut pentru terenul
ce urmează să fie vândut. În cazul în care coproprietarii sau vecinii fondului, alţii decât
77
administratorul pădurilor proprietate publică a statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut,
înştiinţarea ofertei de vânzare se înregistrează la primăria sau, după caz, primăriile în raza cărora
este situat terenul şi se afişează, în aceeaşi zi, la sediul primăriei, prin grija secretarului
consiliului local(alin. 6); titularii dreptului de preempţiune trebuie să îşi manifeste în scris
intenţia de cumpărare şi să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau , după caz, să o
înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată, în termen de 30 de zile de la
comunicarea ofertei de vânzare ori, după caz, de la afişarea acesteia la sediul primăriei(alin. 7);
dacă în termenul mai sus arătat niciunul dintre preemptori nu îşi manifestă intenţia de cumpărare,
vânzarea terenului este liberă. În faţa notarului public dovada înştiinţări preemptorilor se face cu
copie de pe comunicările făcute sau , dacă este cazul, cu certificatul eliberat de primărie, după
expirarea termenului de 30 de zile în care trebuia manifestată intenţia de cumpărare(alin.9);
nerespectarea de către vânzător a obligaţiei prevăzute la alin. 6 sau vânzarea terenului la un preţ
mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage
anulabilitatea vânzării(alin. 10)”. De asemenea din conţinutul art. 45 alin. 6 rezultă că în situaţia
în care printre preemptori se numără statul sau unităţile administrativ –teritoriale, acestea
persoane de drept public vor fi înştiinţate, după caz, prin administratorul pădurilor proprietate
publică a statului , care este Regia Naţională a Pădurilor-Romsilva sau prin direcţiile teritoriale
ale Romsilva.
Având în vedere faptul că potrivit art. 45 alin. 10 din Codul silvic, dispoziţiile referitoare
la dreptul de preempţiune reglementate prin Codul silvic se completează cu prevederile de drept
comun, rezultă că în privinţa titularului dreptului de preempţiune pentru cumpărarea de terenuri
din fondul forestier proprietate privată care a respins oferta , vot deveni incidente prevederile art.
1730 alin. 3 din Codul civil, în sensul căruia acest titular care a respins oferta nu îşi va mai putea
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost promis. În cazul concursului de
preemptori , situaţie care nu este reglementată de Codul silvic,vor deveni incidente prevederile
art. 1734 alin. 1 lit. b din Codul civil,potrivit căruia contractul urmează să fie încheiat cu titularul
dreptului de preempţiune ales de vânzător.94 În cazul în care titularii dreptului de preempţiune
sunt coproprietarii, ceea ce se vinde nu este dreptul de proprietate exclusivă asupra terenului, ci o
cotă-parte din teren, aferentă fiecărui coproprietar.
94 E. Chelaru, Regimul juridic…,p. 58.
78
De asemenea , în literatura de specialitate se afirmă justificat că spre deosebire de dreptul
de preempţiune convenţional care ar putea fi exercitat şi în cazul transmisiunii prin vânzare a
unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de preempţiune reglementat de art.
1746 din Codul civil este aplicabil numai în cazul transmisiunii prin vânzare a însuşi dreptului de
proprietate asupra terenului forestier proprietate privată. El va fi însă aplicabil în cazul vânzării
nudei proprietăţi.95 De asemenea, în opinia aceluiaşi autor, spre deosebire de procedura de drept
comun în care exercitarea dreptului de preempţiune este posibil să se facă atât antecontractual,
cât şi postcontractual, dreptul de preempţiune la cumpărarea de terenuri forestiere poate fi
exercita numai antecontractual.
Se impune de asemenea precizarea că, întrucât dispoziţiile art.l737 din Codul civil,
instituie obligativitatea notării în cartea funciară doar în cazul dreptului de preempţiune
convenţional, dreptul de preempţiune reglementat de art. 1746 din Codul civil, fiind un drept de
preempţiune legal, el este opozabil terţilor fără notarea în cartea funciară, la care se referă art.
1737 din Codul civil.
Având în vedere cele expuse mai sus, în literatura de specialitate,dreptul de preempţiune
la cumpărarea terenurilor forestiere este definit ca fiind acel drept subiectiv civil indivizibil şi
incesibil, instituit prin lege, în temeiul căruia titularul său - coproprietar sau proprietar vecin-
denumit preemptor, poate cumpăra cu prioritate un teren cu destinaţie forestieră, drept protejat
prin instituirea sancţiunii anulabilităţii şi a cărui exercitare are ca efect încheierea contractului de
vânzare dintre vânzător şi preemptor.96
4. 3. 2. Dreptul de preempţiune la cumpărarea de către stat a terenurilor care
urmează să devină terenuri cu destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului.
După cum am precizat prin Hotărârea Guvernului nr. 118/2010 a fost aprobată
Metodologia de achiziţionare prin cumpărare, schimb sau donaţie de către stat, prin Regia
Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi incluse în
fondul forestier proprietate publică a statului.
95 E. Chelaru, Dreptul de preempţiune în reglementarea noului Cod civil, în volumul ,, In honorem Alexandru Bacaci, Ovidiu Ungureanu. Culegere de studii”, editura Universul juridic, Bucureşti, 2012, p. 180.96 E. Chelaru, Regimul…, p. 59.
79
O primă precizare care se impune a fi reliefată este aceea că, potrivit art.45 alin. 1 din
Codul silvic, actele autentice de cumpărare de către administratorul pădurilor proprietate publică
a statului a unor terenuri, în numele statului, făcând obiectul Metodologiei mai sus prezentate,
au drept scop măsuri de lichidare a enclavelor şi de corectare a perimetrului pădurilor. Prin
corectarea perimetrului fondului forestier proprietate publică a statului, potrivit art. 4 din
Metodologie, se înţelege acţiunea de obţinere a suprafeţei fondului forestier cu un contur mai
regulat decât cel anterior, în scopul îmbunătăţirii condiţiilor de administrare.
În acest context , potrivit art. 2 din această Metodologie sunt stabilite categoriile de
terenuri , în următoarea ordine de priorităţi , care pot face obiectul cumpărării de către stat, prin
Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor, după cum
urmează:
a)enclave existente în fondul forestier proprietate publică a statului. Sunt considerate , în
accepţiunea art. 3 din Metodologie, enclave existente în fondul forestier proprietate publică a
statului, terenurile cu destinaţie agricolă sau forestieră, aparţinând altui proprietar, înconjurate
de fond forestier proprietate publică a statului;
b)terenuri cu destinaţie agricolă care nu sunt limitrofe fondului forestier naţional, cu
suprafaţă mai mare de 20 ha, situate în zonele deficitare în păduri. Zonele deficitare în păduri
sunt cele definite la pct. 51 din anexa la Legea nr. 46/2008-Codul silvic , cu modificările şi
completările ulterioare, respectiv, zona deficitară în păduri este judeţul în care suprafaţa
pădurilor reprezintă mai puţin de 16 procente din suprafaţa totală a acestuia;
c)terenuri cu destinaţie agricolă limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului;
d)terenuri forestiere limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului.
Dintre categoriile de terenuri mai sus menţionate, prin art. 8 alin. 2 din Metodologie ,se
precizează că doar terenurile prevăzute la art. 2 alin. 1 lit. a) şi d), potrivit legii, fac obiectul
dreptului de preempţiune al statului. Ca atare , dreptul de preempţiune al statului este conferit
doar în cazul în care fac obiectul cumpărării enclavele existente în fondul forestier proprietate
publică a statului şi respectiv terenurile forestiere limitrofe fondului forestier proprietate publică
a statului, urmând ca, potrivit art.6 alin. 2 din Metodologie, cumpărarea terenurilor care nu fac
80
obiectul dreptului de preempţiune al statului să se facă prin negociere, preţul oferit de
administrator neputând depăşi valoarea rezultată în urma evaluării. Rezultă aşadar că această
dispoziţie legală are menirea de a institui obligaţia proprietarilor de terenuri prevăzute la art. 2
alin. 1 lit. a şi d de nu putea înstrăina aceste categorii de terenuri , decât cu respectarea dreptului
de preempţiune al statului, întrucât cumpărarea acestor categorii de terenuri asigură finalitatea
urmărită de legiuitor , respectiv lichidarea enclavelor şi corectarea perimetrului pădurilor, mărind
astfel patrimoniul fondului forestier naţional prin includerea acestor categorii de terenuri în
categoria terenurilor cu destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului.
În vederea exercitării dreptului de preempţiune al statului, potrivit art. 8 alin. 3 din
Metodologie, proprietarul înştiinţează în scris ocolul silvic în raza căruia este amplasat terenul
forestier despre intenţia de vânzare şi preţul solicitat. Exercitarea dreptului de preempţiune de
către administratori, adică Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori
trebuie efectuată în termen de 30 de zile de la data înştiinţării proprietarului adresată în scris
ocolului silvic. În interiorul termenului de 30 de zile, administratorul are obligaţia ca în termen
de 5 zile de la data înregistrării înştiinţării ocolului silvic, să înştiinţeze în scris preşedintele
comisiei de evaluare a terenurilor ce fac obiectul achiziţiei de către stat, în vederea convocării
comisiei de evaluare, urmând ca nerespectarea acestei obligaţii de către conducerea ocolului
silvic , să constituie, potrivit art. 4 alin.1 din Hotărârea Guvernului nr. 118/2010, contravenţie
sancţionată cu amendă de la 500 lei la 1.000 lei. În termen de 15 zile de la data convocării,
întocmeşte o documentaţie potrivit anexei nr. 3 din Metodologie, ea analizând de asemenea
oportunitatea cumpărării terenului care prezintă interes pentru sectorul silvic public, evaluarea
terenului oferit şi stabilirea preţului oferit proprietarului terenului. Preţul oferit sau neacceptarea
ofertei se comunică de către administrator în scris proprietarului vânzător, în termen de 30 de zile
de la data înregistrării înştiinţării, nerespectarea acestei obligaţii constituind , potrivit art. 4 alin.
2 din Hotărârea Guvernului nr. 118/2010 contravenţie , sancţionată cu amendă de la 500 lei la
1.000 lei. Proprietarul vânzător poate accepta preţul oferit de administrator , caz în care se
încheie un contract de vânzare-cumpărare, după a cărei încheiere, administratorul va executa
procedurile legale de întăbulare în numele statului. De asemenea, proprietarul vânzător poate să
nu accepte propunerea de preţ a administratorului, situaţie în care, proprietarul trebuie să
comunice administratorului neacceptarea propunerii , în termen de 30 de zile de la data
înştiinţării.
81
4. 3.3. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor arendate.
Acest drept de preempţiune este conferit arendaşului prin art. 1849 din Codul civil, în
sensul căruia, arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile arendate, care se exercită
potrivit art. 1730-1739 din Codul civil. O primă constatare care se impune este aceea că textul
art. 1849 făcând trimitere la textul art. 1730 din Codul civil, este vorba despre dreptul de
preempţiune al arendaşului la cumpărarea bunurilor agricole , printre care se numără şi terenurile
agricole.
Având în vedere că acest drept se exercită în condiţiile art. 1730-1739. Este vorba despre
o exercitare postcontractuală care are drept efecte considerarea contractului de vânzare ca fiind
încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat de acesta din
urmă cu terţul şi desfiinţarea retroactivă a contractului iniţial. S-a considerat că această soluţie îl
expune pe cumpărătorul iniţial riscului de a suporta eventuala insolvabilitate a vânzătorului,
motiv pentru se apreciază că ar fi preferabilă adoptarea unei reglementări similare celei
instituite prin art. 37 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică , respectiv aceea care să îi permită preemptorului să se substituie în drepturile
cumpărătorului, plătind acestuia preţul şi cheltuielile ocazionate de vânzare.97
Se mai impune în final precizarea că dreptul de preempţiune al arendaşului la cumpărarea
terenurilor agricole este un drept legal, astfel că acest drept este opozabil terţilor fără notarea
prealabilă în cartea funciară.
4.3.4 Dreptul de preempţiune conferit societăţilor/organizaţiilor cooperative la
cumpărarea unor imobile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-
teritoriale.
Înscriindu-se în corolarul sprijinului acordat de către stat cooperaţiei, prin art. 107 alin. 2
din Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei, se conferă
societăţilor/organizaţiilor cooperative agricole şi forestiere care se constituie pentru exploatarea
în comun a suprafeţelor agricole şi forestiere deţinute de către asociaţii de persoane fizice un
drept de preempţiune la cumpărarea imobilelor aflate în proprietatea privată unităţilor
administrativ –teritoriale(şi nu în proprietatea autorităţilor administraţiei publice centrale sau
97 Ibidem .
82
locale , întrucât acestea doar hotărâsc modalitatea de administrare a imobilelor proprietate
privată aflate în patrimoniul lor , în numele şi pe seama Guvernului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale care deţin în proprietate aceste imobile , în calitatea lor de persoane
juridice de drept public, n. n, O.P). aflate în folosinţa acestora, precum şi un drept de preferinţă
în cazul concesionărilor sau închirierii acestora.
În vederea exercitării dreptului de preempţiune , de concesionare sau de închiriere,
unităţile administrativ-teritoriale care deţin în proprietate privată aceste imobile , printre care se
pot regăsi şi terenuri, şi care îşi manifestă consimţământul să vândă aceste imobile prin hotărâre
a autorităţilor deliberative constituite la nivelul acestora , au obligaţia de a comunica prin
scrisoare recomandată cu confirmare de primire oferta de vânzare, concesionare sau închiriere
către societatea cooperativă respectivă.
Dacă în termen de 45 de zile de la data primirii ofertei de vânzare, concesionare sau
închiriere, societatea cooperativă nu şi-a exprimat voinţa de a cumpăra, de a primi în concesiune
sau de a închiria imobilul respectiv, acesta se poate vinde oricărei persoane interesate.
Secţiunea 5. Efectele contractului de vânzare-cumpărare.
5. 1. Consideraţii generale.
Efectele contractului de vânzare-cumpărare reprezintă tocmai conţinutul acestuia, adică
drepturile şi obligaţiile părţilor rezultate din convenţia lor.
În legătură cu efectele contractului de vânzare-cumpărare, se impun câteva precizări
referitoare la forţa obligatorie a contractului, principiul irevocabilităţii şi principiul relativităţii
efectelor contractului, aspecte care se analizează în materia contractului de vânzare-cumpărare ,
prin raportare la dispoziţiile noului Cod civil cuprinse în Titlul II, capitolul I ,, Contractul”.
Astfel, în privinţa forţei obligatorii a contractului de vânzare-cumpărare, exprimat prin
binecunoscutul adagiu latin , pacta sunt servanda, dispoziţiile art. 1270 alin. 1 din Codul civil,
statuează că ,, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante”, sau , mai
plastic exprimat ,, contractul este legea părţilor”.
83
Totodată, în virtutea principiului pacta sunt servanda, dispoziţiile art. 1272 din Codul
civil, având denumirea marginală ,, Conţinutul contractului”, stipulează că: ,, contractul valabil
încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile
statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui”.
Principiul irevocabilităţii contractului este consacrat prin art. 1270 alin. 2 , care statuează
că: ,, contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de
lege”. Din conţinutul acestui principiu , rezultă faptul că, un contract de vânzare-cumpărare ,
valabil încheiat nu poate înceta decât prin voinţa uneia dintre părţile contractante sau din cauze
autorizate de lege, revocarea unilaterală, nefiind aşadar posibilă.
În sfârşit, principiul relativităţii efectelor actului juridic , exprimat prin adagiul latin res
inter alios acta, impune ca un contract de vânzare-cumpărare să producă efecte juridice numai
între părţile contractante, nu şi faţă de persoane străine de contract, neputând nici să profite şi
nici să dăuneze acestor persoane. Acest principiu este consacrat expres prin art. 1280 din Codul
civil , care prevede că : ,, contractul produce efecte numai între părţi, dacă prin lege nu se
prevede altfel”.
Deşi contractul de vânzare-cumpărare produce efecte juridice numai între părţile
contractante , după cum prevăd şi dispoziţiile art. 1281 din Codul civil, contractul este opozabil
terţelor persoane , străine de contract, care nu pot aduce atingere drepturilor şi obligaţiilor
părţilor , dar terţii se pot prevala de efectele contractului, fără a avea însă dreptul de a cere
executarea lui, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege.
5. 2. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare şi calificarea
vânzării.
După cum s-a remarcat în literatura de specialitate98, interpretarea şi calificare
contractului sunt noţiuni juridice cu semnificaţii diferite.
Ca regulă generală, potrivit art. 1266 alin.1 din Codul civil, contractele se interpretează
după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. La stabilirea voinţei
concordante a părţilor se va ţine seama , între altele, de scopul contractului, de negocierile
98 a se vedea, Liviu Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, editura Hamangiu, Bucureşti , 2012, p. 144.
84
purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii
contractului.
Totodată, o altă modalitate de interpretare a clauzelor contractuale este interpretarea
sistematică, conform căreia, clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce
rezultă din ansamblul contractului( art. 1267 Cod civil).
În privinţa interpretării clauzelor îndoielnice a contractului în general, dispoziţiile art.
1268 statuează, în esenţă că, în ipoteza în care contractul conţine clauze susceptibile de mai
multe înţelesuri , acestea se interpretează în sensul ce se potriveşte mai bine naturii şi obiectului
contractului, ţinând seama de împrejurările în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior
de părţi, de sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor şi de uzanţe. Contractul se
interpretează în sensul în care produce efecte juridice, iar nu în acela care nu ar produce niciunul.
Clauzele destinate să exemplifice sau să înlăture orice îndoială asupra contractului la un caz
particular nu îi restrâng aplicarea în alte cazuri care nu au fost prevăzute.
În ipoteza în care , după aplicarea regulilor de interpretare a contractului , mai sus
expuse , contractul rămâne neclar, dispoziţiile art. 1269 alin.1 din Codul civil, instituie câteva
reguli subsidiare de interpretare. Astfel, potrivit acestei dispoziţii legale , dacă, după aplicarea
regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care
se obligă( debitorului, n. n).
Ca regulă specială , în materia contratului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile art. 1671
din Codul civil, instituie principiul potrivit căruia , clauzele îndoielnice în contractul de vânzare
se interpretează în favoarea cumpărătorului( deci în contra vânzătorului, n. n), sub rezerva
regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii şi contractelor de adeziune.
Regula de interpretare a contractelor încheiate cu consumatorii a fost preluată din
prevederile art. 77 din Codul consumului aprobat prin Legea nr. 296/2004 , care statuează că : ,,
în caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în
favoarea consumatorului, iar , în privinţa interpretării clauzelor din contractele de adeziune,
acestea se interpretează împotriva celui care le-a propus.
85
Se poate aşadar concluziona faptul că, în cazul contractelor de vânzare din materia
consumaţiei, clauzele acestor contracte se interpretează în favoarea consumatorului şi împotriva
profesionistului, având în vedere faptul că, prevederile art. 6 alin. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea în aplicare a noului Cod civil, modificate prin Legea nr. 60/2012, statuează că în
legislaţia consumatorilor, termenul ,, comerciant” se înlocuieşte cu cel de ,, profesionist”.
Totodată , se impune a nu se face confuzie între clauzele îndoielnice( neclare) şi clauzele
abuzive care fac obiectul unei reglementări speciale , respectiv, Legea nr. 193/2000 privind
clauzele abuzive în contractele încheiate între consumatori şi profesionişti , şi care stipulează
interdicţia înserării în aceste contracte a clauzelor abuzive , care , prin faptul că nu sunt
negociate direct cu consumatorul, creează , în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor
bunei credinţe , un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor( art.4 alin. 1
din Legea nr. 193/2000).
Dar , pe lângă aceste reguli de interpretare a contractului, alte modalităţi de interpretare a
contractului se regăsesc la secţiunea a 6-a ,, Efectele contractului”, deşi acestea trebuiau incluse
la secţiunea a 5-a ,, Interpretarea contractului”. Astfel, potrivit art. 1272 alin.2 din Codul civil,
clauzele obişnuite într-un contract se subînţeleg, deşi nu sunt stipulate în mod expres.
În ceea ce priveşte calificarea vânzării99, noţiune distinctă de cea a interpretării, aceasta
este operaţiunea prin care se raportează un caz concret( act juridic , fapt juridic) la un concept
abstract recunoscut de o autoritate normativă. O atare calificare a unui contract drept vânzare,
trebuie să cuprindă toate elementele cu valoare de calificare, precum : calitatea părţilor, obiectul
şi cauza, forma contractului, obligaţiile asumate etc.
Se poate concluziona faptul că, un contract poate fi calificat drept vânzare , dacă una din
părţi a dorit înstrăinarea bunului în schimbul unui preţ, concretizat într-o sumă de bani, iar
cealaltă parte să dobândească proprietatea asupra acestui bun.
Având în vedere faptul că, noul Cod civil reglementează diferite varietăţi ale vânzării ,
se pune şi problema calificării unui contract ca o varietate a vânzării, o atare calificare a
contractului ca o varietate a vânzării existând atunci când un element esenţial poartă asupra unei
99 a se vedea, L. Stănciulescu, op. cit., p. 146.
86
particularităţi, precum: lucrul vândut este un imobil, o moştenire, părţile sunt profesionistul şi
consumtorul, etc.100
5. 3. Obligaţiile vânzătorului.
Pornind de la dispoziţiile art. 1672 din Codul civil, obligaţiile vânzătorului în contractul
de vânzare-cumpărare sunt:
a) Să transmită proprietatea bunului sau , după caz, dreptul vândut;
b) Să predea bunul;
c) Să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
5.3. 1.Transmiterea proprietăţii bunului sau , după caz, a dreptului vândut.
Pornind de la conceptualizarea legală a noţiunii de ,, contract de vânzare, consacrată prin art.
1650 din Codul civil, în sensul căruia, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite
sau , după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun ,a unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a oricărui alt drept, în schimbul unui preţ pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească, noul Cod civil, prin art. 1671 şi art. 1672,spre deosebire
de vechiul Cod civil, instituie în mod expres drept obligaţie principală a vânzătorului aceea de a
transmite cumpărătorului proprietatea asupra bunului sau , după caz, a dreptului vândut. Odată
cu proprietatea cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut
vânzătorului.
Asemenea dispoziţiilor art. 1274 din vechiul Cod civil, dispoziţiile art. 1674 din noul Cod
civil, statuează că , cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului,
chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.
Constatăm astfel că şi în accepţiunea noului Cod civil, în contractele translative de
proprietate, în virtutea principiului consensualismului, transferul proprietăţii se produce , ope
legis , de drept. Dar , acest caracter de regulă în materia transferului proprietăţii , nu este de
ordine publică, el comportând excepţii, ceea ce rezultă expres şi din conţinutul art. 1674 din
Codul civil.
100 Ibidem.
87
Astfel, în ipoteza în care vânzarea este afectată de o condiţie suspensivă( ex, vânzarea
imobilului are loc dacă imobilul va fi renovat) sau de un termen suspensiv( până la termenul
predării lucrului vândut sau a plăţii preţului), efectele contractului, inclusiv cel translativ de
proprietate, se produc automat la realizarea condiţiei şi , respectiv la împlinirea termenului, fără a
fi necesară vreo intervenţie sau acţiune a vânzătorului.
Posibilitatea amânării transferului proprietăţii printr-un termen suspensiv este consacrată
şi prin art.1684 din Codul civil, având denumirea marginală ,, Rezerva proprietăţii”, şi care
stipulează că : ,, stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata
integrală a preţului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulaţie nu poate fi
opusă însă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege, după
natura bunului. Rezultă aşadar că, în ipoteza reglementată de art.1684 din Codul civil, prin care
transferul proprietăţii supus termenului suspensiv, constând în plata integrală a preţului,
opozabilitatea faţă de terţi a contractului este îndeplinită doar după îndeplinirea formalităţilor de
publicitate cerute de lege, după natura bunului. În completarea dispoziţiilor art. 1684 din Codul
civil, dispoziţiile art. 119 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil,
precizează că ,, formalităţile de publicitate necesare pentru opozabilitatea rezervei proprietăţii
potrivit art. 1684 din Codul civil se aplică şi contractelor de vânzare cu rezerva proprietăţii
încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, dacă rezerva proprietăţii nu devenise
opozabilă potrivit legii anterioare. Rezultă aşadar că, rezerva proprietăţii este unul dintre cazurile
prevăzute de însăşi Codul civil, prin care, se concretizează prevederile art. 1675 din Codul civil,
potrivit căruia ,, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât
după împlinirea formalităţilor de publicitate respective.
Această dispoziţie legală îşi găseşte aplicabilitatea în cazul vânzării în rate , când
cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietatea la data achitării ultimei rate, chiar dacă lucrul a
fost predat la data încheierii contractului.
O atare concluzie rezultă din analiza coroborată a dispoziţiilor art.1684 din Codul civil
care reglementează,, rezerva proprietăţii” cu cele ale art. 1755 din Codul civil, potrivit cărora ,,
atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plata este garantată cu rezerva
dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei
rate din preţ.
88
Dar, în ipoteza neplăţii unei singure rate din preţ, dispoziţiile art. 1756 din Codul civil
statuează că, în lipsa undei înţelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare
de o optime din preţ, nu dă dreptul la rezoluţiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează
beneficiul termenului pentru ratele succesive.
O altă excepţie este cea instituită prin art. 1683 din Codul civil , care reglementează
vânzarea bunului altuia. Astfel, în accepţiunea art. 1683 din Codul civil, dacă la data încheierii
contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ,
contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate
de la titularul său către cumpărător. Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie
prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin
orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
Din conţinutul acestei dispoziţii legale , după cum s-a remarcat şi în literatura de
specialitate101 rezultă faptul că, vânzătorul trebuie doar să asigure transmiterea proprietăţii către
cumpărător, deci să asigure contextul pentru transmiterea proprietăţii , nu să transmită
proprietatea, care se produce prin efectul legii şi pe care vânzătorul nu l-ar putea înlătura, atâta
vreme cât vânzarea a fost consimţită pur şi simplu, iar bunul se află deja în patrimoniul său.
Modalităţile prin care se transferă proprietatea , după cum rezultă şi din conţinutul art.
1683 alin. 2 din Codul civil, pot fi dobândirea de către vânzător a bunului, caz în care, potrivit
alin. 3 al art. 1683 din Codul civil, ,, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul dobândirii bunului de către vânzător”( deci transferul proprietăţii către cumpărător se
realizează de drept, ca efect al acordului de voinţe chiar şi atunci când vânzătorul, care la data
încheierii contractului prin care a vândut bunul altuia nu era proprietar, dar devine proprietar
după încheierea contractului prin a dobândit în proprietatea sa bunul altuia care a făcut obiectul
contractului iniţial).
O altă excepţie de la regula de drept comun în materia transferului de proprietate este cea
referitoare la vânzarea bunurilor imobile, situaţie în care , dispoziţiile art. 885 din Codul civil
statuează că : ,, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea
101 a se vedea, Florin Moţiu, Contracte speciale în noul Cod civil, editura Universul juridic, Bucureşti , 2011, pp.60-62 şi Liviu Stănciulescu, op. cit., pp146-147.
89
lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, respectiv a
înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de
moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea
prevede aceasta.
În aplicarea acestei dispoziţii legale , prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a noului Cod civil , se precizează faptul că ,, dispoziţiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885
alin. 1şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare
pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând ca, până la
data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod valabil, se face
numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Rezultă aşadar că în ipoteza vânzării de imobile , transferul proprietăţii este amânat după
încheierea contractului până la înscrierea dreptului său în registrele de publicitate imobiliară prin
întăbulare, operaţiune care marchează momentul transferului proprietăţii imobiliare şi care
coincide cu momentul realizării opozabilităţii faţă de terţi a vânzării.
Rezultă aşadar că prin noul Cod civil, în privinţa vânzări de imobile se revine la efectul
de dobândire de drepturi al înscrierilor în cartea funciară, dar efectul de dobândire de drepturi va
opera, în condiţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, doar după finalizarea lucrărilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând
ca, până la data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a
altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod
valabil, să nu mai aibă efect de dobândire de drepturi, ci, doar se face în scop de opozabilitate
faţă de terţi.
De asemenea , noul Cod civil, reglementează şi alte ipoteze în care transferul dreptului de
proprietate are loc nu în momentul încheierii contractului, ci la un moment ulterior.
90
Astfel, prin art. 1678 din Codul civil, se statuează că atunci când vânzarea are ca obiect
bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se strămută cumpărătorului la
data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod
convenit ori impus de natura bunului.
Prin excepţie de la regula cu caracter general instituită prin art. 1678 din Codul civil,
dispoziţiile art. 1679 din Codul civil, reglementând vânzarea în bloc, statuează că, dacă mai
multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global, proprietatea se strămută
cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.
În cazul vânzării după mostră sau model, dispoziţiile art. 1680 din Codul civil statuează
că proprietatea se strămută la momentul predării.
De asemenea , ca element de noutate, noul Cod civil, reglementând prin art. 1658
vânzarea unui bun viitor ,statuează că dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor,
cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat, bunul fiind
considerat realizat , conform alin. 4 al art. 1658 , la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. Ca atare, în ipoteza vânzări unui bun
viitor, transferul proprietăţii asupra lucrului vândut operează doar în momentul în care bunul este
realizat.
Totodată, noul Cod civil, reglementează transferul dreptului de proprietate în ipoteza în
care un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu a asigurat transmiterea
proprietăţii către cumpărător, ipoteză în care , cumpărătorul poate cere, pe lângă daune interese, a
căror întindere se stabileşte potrivit art. 1702 şi art.1703 din Codul civil, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea
întregului bun.
5.3.2.Obligaţia de predarea a lucrului vândut.
5.3.2.1.Noţiune.
91
În accepţiunea art. 1685 din Codul civil, prin predarea lucrului se înţelege operaţiunea de
punere a bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ce este necesar, după
împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.
Deoarece proprietatea se strămută de regulă din momentul încheierii contractului,
predarea nu are semnificaţia transmiterii dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai
a detenţiei, cumpărătorul posedând din momentul în care a devenit proprietar-corpore alieno,
aceasta întrucât , posesia fiind un atribut al dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte
atributul posesiei odată cu dobândirea dreptului de proprietate.
Referirea din conţinutul art. 185 la exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, vizează
doar exercitarea posesiei ca efect al predării lucrului vândut, şi nu transmiterea dreptului de
proprietate, care, operează ope legis în momentul încheierii contractului, indiferent dacă bunul a
fost sau predat la momentul încheierii contractului.
Dacă, însă predarea lucrului vândut are loc în momentul încheierii contractului şi a plăţii
preţului, momentul predării bunului vândut coincide cu momentul transmiterii dreptului de
proprietate a bunului vândut. O atare ipoteză rezultă şi din prevederile art. 1693 din Codul civil ,
care reglementează momentul predării şi care prevede că,, în lipsa unui termen, cumpărătorul
poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor
împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face
decât după trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la
expirarea acelui termen.
Rezultă aşadar din conţinutul acestor dispoziţii legale , faptul că, momentul predării
bunului vândut coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate, dacă în momentul
încheierii contractului are loc şi predarea bunului vândut.
Dar , în ipoteza în care odată cu încheierea contractului are loc şi predarea bunului, iar ,
în privinţa plăţii preţului , contractul este supus unui termen pur şi simplu potrivit căruia preţul
va fi plătit la o dată ulterioară încheierii contractului, transmiterea dreptului de proprietate asupra
locului vândut operează la momentul predării bunului, întrucât , după cum am afirmat,
transferului dreptului de proprietate poate avea loc la data plăţii, numai în ipoteza în care părţile
printr-o clauză expresă în contract au stabilit că transferul dreptului de proprietate operează la
92
termenul stabilit pentru plata preţului, în lipsa căreia, stabilirea unui termen pur şi simplu pentru
plată preţului are ca efect doar amânarea executării obligaţiei de predare a bunului, dacă acesta
nu a fost predat la data încheierii contractului.
5.3.2.2. Predarea lucrului vândut .
5.3.2.2. 1. Reglementare. Sfera de incidenţă a obligaţie de predare a lucrului vândut.
Obligaţia de predare a lucrului vândut subzistă atât în cazul vânzării bunurilor mobile ,
cât şi în cazul vânzării de bunuri imobile.
Astfel, în ceea ce priveşte bunurile imobile , dispoziţiile art. 1687 din Codul civil
statuează că predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber
de orice bunuri ale vânzătorului. Referirea din conţinutul art. 1687 a Codului civil, privitor la
predarea către cumpărător a bunului vândut liber de orice bunuri ale vânzătorului , are
semnificaţia faptului că predarea imobilului către cumpărător are loc în integralitatea sa, fiind
vorba aşadar nu numai despre bunul imobil în materialitatea sa, ci , şi despre accesoriile sale,
precum şi tot ce este destinat folosinţei sale perpetue, titlurile , documentele privitoare la
proprietatea sau folosinţa bunului. O atare concluzie rezultă neîndoielnic din prevederile art.
1688 Cod civil, care reglementează întinderea obligaţiei de predare.
În ceea ce priveşte predarea bunurilor imobile , din conţinutul art. 1687 Cod civil, se
desprinde concluzia că predarea bunurilor imobile se poate face fie prin remiterea cheilor , dacă
este vorba despre un imobil clădire, fie prin remiterea titlului de proprietate , dacă este vorba
despre predarea unui imobil teren
Referitor la predarea bunurilor mobile , dispoziţiile art. 1688 din Codul civil, statuează
că predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului
reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice
mod.
Din conţinutul acestei dispoziţii legale , rezultă că predarea bunurilor mobile se face prin
tradiţiune reală( remitere), fie prin remiterea cheilor clădirii în care se află bunul mobil vândut.
În cazul bunurilor mobile necorporale, predarea se face prin remiterea către cumpărător a
titlurilor reprezentative pe care le conţin bunurile mobile incorporale( ex: titlurile de valoare), fie
93
prin transmiterea bunului incorporal către cumpărător, care are până în momentul transmiterii
proprietăţii bunului mobil incorporal, doar un drept de folosinţă( transmiterea de către autorul
unei opere a dreptului de publicare a acelei opere către editor).102
5.3.2.2.2. Întinderea obligaţiei de predare a bunului vândut.
În ceea ce priveşte întinderea obligaţiei de predare a bunului vândut, dispoziţiile art. 1686
din Codul civil, statuează trei ipoteze privitoare la întinderea obligaţiei de predare de către
vânzător a bunului vândut, astfel:
a).obligaţia de predare a bunului vândut se întinde şi la accesoriile sale, precum şi
la tot ce este destinat folosinţei sale perpetue.
În ceea ce priveşte obligaţiile accesorii vânzării, deşi noul Cod civil, nu enumeră şi nu
defineşte astfel de obligaţii accesorii vânzării, ci , doar le aminteşte în mod generic, se impune
precizarea că, întrucât , regula instituită prin art. 1689 din Codul civil, este aceea că , predarea
bunului se face la locul unde bunul se află în momentul încheierii contractului, în ipoteza în care
lucrul vândut nu se poate preda la momentul încheierii contractului, vânzătorul trebuie să
conserve lucrul până la momentul predării, deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care
se află în momentul încheierii contractului, chiar dacă potrivit convenţiei părţilor proprietatea se
transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment şi este individualizat. În caz de deteriorare a
lucrului vândut sau a pieirii acestuia, vânzătorul răspunde ca un depozitar, culpa lui fiind
prezumată, cât timp nu se dovedeşte o cauză exoneratoare de răspundere.
În acest context, dispoziţiile art. 1483 din Codul civil, statuează că obligaţia de a strămuta
proprietatea implică şi obligaţiile de a preda lucrul şi de a-l conserva până la predare.
În privinţa accesoriilor lucrului vândut, precum şi la tot ce este destinat folosinţei sale
perpetue, este vorba, de exemplu, despre imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare sau în
garanţie, precum şi la accesoriile convenite(ex ambalajul)103.
De asemenea, în categoria a tot ce este destinat folosinţei perpetue a bunului vândut, care
face obiectul de predare de către vânzător, dispoziţiile art. 1692 din Codul civil prevăd că dacă
102 A se vedea, f. Moţiu, op. cit., p. 63.103 A se vedea, Francisk Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, editura Actami, Bucureşti, 1996, pp.55-56.
94
nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii
proprietăţii. Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, vânzătorul are drept la restituirea cheltuielilor
făcute pentru producerea fructelor.
b). obligaţia de predare de către vânzător a titlurilor şi documentelor privitoare la
proprietatea sau folosinţa bunului.
Sub acest aspect , după cum am precizat, în lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul
Cod civil, , titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunurilor pe care
trebuie să la predea vânzătorul, constau, în cazul bunurilor imobile, remiterea cheilor, dacă este
vorba despre o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate , dacă este vorba despre terenuri.
De asemenea, dispoziţiile art. 1483 din Codul civil, reglementând obligaţia de a strămuta
proprietatea, statuează prin alin. 2 că în ceea ce priveşte imobilele înscrise în cartea funciară,
obligaţia de a strămuta proprietatea o cuprinde şi pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru
efectuarea înscrierii.
În privinţa bunurilor mobile, predarea se face prin tradiţiune reală, respectiv prin
remiterea cheilor în care se află bunul mobil vândut sau prin remiterea titlurilor pe care le conţin.
b).în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare chiar
dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă
lotul era anume prevăzut în convenţie.
O atare dispoziţie legală derivă din faptul că, în privinţa bunurilor de gen, transferul
proprietăţii nu se produce din momentul încheierii contractului, ci , din momentul predării lor
prin individualizare. În consecinţă, în cazul bunurilor de gen, atât transferul proprietăţii, cât şi
riscul , se produc în momentul individualizării bunurilor, până la acest moment al individualizării
bunurilor, neputându-se pune nici problema transferării riscului de la vânzător la cumpărător.
În consecinţă, pornind de la aceste considerente, raţiunea acestei dispoziţii legale prin
care , în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de predare chiar dacă bunul de gen a
pierit în totalitate, este aceea că bunurile de gen, conform adagiului, genera non perent, nu pot
pieri, ceea ce este evident , întrucât , în cazul pierii lor , ele pot fi înlocuite cu altele de acelaşi
gen.
95
Ca atare, în privinţa bunurilor de gen, întrucât acestea nu pot pieri, în ipoteza în care
lotul din care făceau parte bunurile de gen care au făcut obiectul contractului de vânzare au pierit
în totalitate după momentul încheierii contractului, vânzătorul nu va fi eliberat de obligaţia de
predare, el fiind obligat să predea cumpărătorului bunuri de acelaşi gen ca şi cele pierite în
totalitate.
Observăm că textul art. 1686 alin. 3 se referă la vânzarea în bloc a bunurilor de gen, în
privinţa cărora , dispoziţiile art.1679 din Codul civil, statuează că transferul proprietăţii are loc
îndată ce contractul a fost încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate. Ca atare, şi în
această ipoteză a vânzării în bloc a bunurilor de gen , deşi proprietatea se transmite în momentul
încheierii contractului, în cazul pierii totale a lotului respectiv in momentul încheierii
contractului sau , folosind terminologia din textul art. 1679, de îndată ce contractul s-a încheiat,
obligaţia de predare subzistă în sarcina vânzătorului, acesta având posibilitatea de a preda
cumpărătorului bunuri de acelaşi gen ca şi cele pierite.
5.3.2.3. Locul predării bunului vândut.
În accepţiunea art. 1689 din Codul civil, predarea trebuie făcută la locul unde se află
bunul în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în
lipsa acesteia, din uzanţe.
Această regulă se aplică în ipoteza în care bunul vândut poate fi localizat în momentul
încheierii contractului( este individualizat). Per a contrario, în ipoteza în care bunul vândut nu
poate fi localizat în momentul încheierii contractului, devin aplicabile dispoziţiile art. 1494 alin.
1 lit. c din Codul civil, potrivit cărora predarea bunurilor se face la domiciliului sau , după caz,
sediul debitorului la data încheierii contractului.
5.3.2. 4. Momentul predării bunului vândut.
În ceea ce priveşte momentul predării , sunt aplicabile atât dispoziţiile art. 1482 din
Codul civil, referitoare la executarea obligaţiilor din convenţii, cât şi dispoziţiile speciale în
materia predării lucrului vândut , prevăzute prin art. 1693 din Codul civil.
Astfel, dispoziţiile generale din materia executării obligaţiilor care fac referire la predarea
bunurilor sunt raportate la dispoziţiile referitoare la plată şi condiţiile plăţii în convenţii.
96
Sub acest aspect, în accepţiunea art. 1482 din Codul civil, debitorul unui bun individual
determinat este liberat prin predarea acestuia în starea în care se găseşte în momentul plăţii, afară
de cazul în care deteriorările pe care bunul le-a suferit sunt imputabile debitorului ori au survenit
în timp ce acesta se află în întârziere.
Dispoziţiile art. 1693 din Codul civil aduc precizări suplimentare în privinţa termenului
de predare a bunului vândut, precizând că, în lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere
predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări
cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după
trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea
acelui termen.
De asemenea, în lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul Cod civil, în cazul în care
cumpărătorul nu respectă obligaţia de plată a preţului la termenul convenit în contract, vânzătorul
poate sa refuze predarea bunului vândut până la data plăţii, reţinând bunul în proprietatea sa,
fiind vorba aşadar despre o aplicaţie a dreptului de retenţia în materia vânzării. O atare ipoteză
este prevăzută prin art. 1684 din Codul civil, mai sus expus, care reglementează rezerva
proprietăţii, potrivit căreia , vânzătorul îşi poate rezerva proprietatea bunului până la plata
integrală a preţului.
De asemenea , în condiţiile art. 1694 din Codul civil,vânzătorul poate suspenda
executarea obligaţiei de predare dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de un termen şi ,
după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au
diminuat, cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că va plăti preţul la termenul
stabilit. Dacă însă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea insolvabilitatea
cumpărătorului, atunci acesta păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu
s-a agravat în mod substanţial.
5.3.2. 5. Starea bunului vândut.
Potrivit art. 1690 din Codul civil, bunul trebuie predat în starea în care se află în
momentul încheierii contractului, cumpărătorul având obligaţia ca imediat după preluare să
verifice starea bunului potrivit uzanţelor. Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii
aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa
97
informării se consideră că vânzătorul şi-a executat obligaţia prevăzută la alin. 1. Din conţinutul
acestei dispoziţii legale rezultă că aceasta se referă la viciile aparente , iar nu cele ascunse.
De asemenea , din conţinutul acestei dispoziţii legale , rezultă că verificarea stării lucrului
vândut poate fi făcută şi ulterior predării sau luării în primire , ceea ce rezultă din sintagma ,,
imediat după preluare” din conţinutul art. n1690 a Codului civil.
Totodată, în contextul art. 1691 din Codul civil, cumpărătorul îşi poate exprima
dezacordul asupra calităţii bunului vândut, situaţie în care, la cererea oricăreia dintre părţi,
preşedintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligaţiei de predare, va desemna
de îndată un expert în vederea constatării. Prin aceeaşi hotărâre se poate dispune sechestrarea sau
depozitarea bunului, iar dacă păstrarea bunului ar putea aduce pagube mari sau ar ocaziona
cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condiţiile
stabilite de instanţă.
5.3.2.6 . Reguli speciale privind obligaţia de predare a bunurilor imobile vândute.
În legătură cu obiectul predării, noul Cod civil, prin secţiunea a 2-a ,, Vânzarea bunurilor
imobile” stabileşte câteva reguli speciale în materia vânzării de bunuri imobile., după cum
urmează:
a).Vânzarea unui imobil fără indicarea suprafeţei( art. 1741). Atunci când se vinde un
imobil determinat fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici
vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică
ori mai mare decât au crezut.
b).vânzarea unei suprafeţe de tern dintr-un teren mai mare( art. 1742). Atunci când se
vinde, cu un anumit preţ pe unitate de măsură, o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare, a
cărui întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea
proprietăţii numai după măsurarea sau delimitarea suprafeţei vândute.
c) vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei( art. 1743).
Ipoteza normei legale reglementată prin acest articol, vizează situaţia în care suprafaţa
reală a unui imobil vândut cu indicarea în contract a suprafeţei şi a preţului pe unitate de măsură
98
este mai mică decât cea indicată în contract, ipoteză în care cumpărătorul poate cere vânzătorului
să îi dea suprafaţa convenită. Dacă cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită
această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine reducerea corespunzătoare a preţului, fie
rezoluţiunea contractului, dacă din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în
scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă însă, suprafaţa reală este mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a
douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător
sau va putea obţine rezoluţiunea contractului. Dacă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte
din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate cere rezoluţiunea, dar nici nu este dator să
plătească preţul excedentului.
În legătură cu termenul de exercitare a acţiunii estimatorii sau în rezoluţiune pentru cele
două ipoteze speciale , dispoziţiile art. 1744 prevăd că acţiunea vânzătorului pentru suplimentul
de preţ şi cea a cumpărătorului pentru reducerea preţului sau pentru rezoluţiunea contractului
trebuie să fie intentate, sub sancţiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea
contractului, afară de cazul în care părţile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, ipoteză în
care termenul de un an curge de la acea dată.
Observăm că termenul de un an prevăzut de lege este un termen de decădere, ca atare, el
nu pateu fi suspendat sau întrerupt.
d).vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia(art. 1745). Când prin acelaşi
contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ, dacă
întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţie între valoarea
surplusului şi valoarea lipsei, iar , acţiunea, fie pentru suplimentul de preţ, fie pentru scăderea sa,
nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art. 1743 şi 1744. Rezoluţiunea
contractului este supusă în acest caz dreptului comun.
5.3.2.7. Obligaţia de conformitate, aferentă livrării produsului.104
104 A se vedea , pentru analiza acestei problematici, L. Stănciulescu , op. cit., p. 158-159.
99
În contractul de vânzare-cumpărare, conformitatea reprezintă deplină concordanţă între
identitatea sau caracteristicile şi condiţiile stipulate în contract pe care trebuie să le
îndeplinească bunul vândut.
Sediul legal în materie este Directiva 1999/44/CE privind anumite aspecte ale vânzării şi
garanţiilor bunurilor de consum şi Legea nr. 449/2003 privind vânzarea produselor şi garanţiile
asociate acestora.
Potrivit art. 5 alin. 1 din lege, vânzătorul este obligat să livreze consumatorului produse
care sunt în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, prin produs vândut , înţelegându-
se orice bun material mobil a cărui destinaţie este consumul sau utilizarea individuală sau
colectivă, fiind excluse bunuri , precum , apa şi gazele care nu sunt ambalate într-un volum
limitat sau într-o cantitate fixă şi energia electrică.
Potrivit art. 6 din lege, nu se consideră neconformitate, cazul în care consumatorul-
cumpărător, a cunoscut sau nu putea , în mod rezonabil, să nu cunoască această lipsă de
conformitate ori dacă lipsa de conformitate îşi are originea în materiale furnizate de către
consumator.
În concluzie105, pentru a fi atrasă răspunderea profesionistului, neconformitatea
produsului trebuie să îndeplinească trei condiţii: neconformitatea să fi existat în momentul
livrării; neconformitatea să fie ascunsă în momentul cumpărării; neconformitatea să fie gravă. În
această ipoteză, dispoziţiile art. 14 din Legea nr. 449/2003 , stipulează că, dacă lipsa
conformităţii este minoră, consumatorul nu este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea contractului.
5.3.2.8 Sancţiunea nerespectării obligaţiei de predare a bunului vândut de către
vânzător.
În lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul Cod civil privitoare la nerespectarea acestei
obligaţii, vom recurge la dispoziţiile din noul Cod civil referitoare la nerespectarea obligaţiilor,
în general.
Astfel, în ipoteza neexecutării totale sau parţiale a acestei obligaţii de predare din culpa
vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare a contractului ( exceptio non
105 Ibidem ,p. 159.
100
adimpleti contractus) , în sensul că poate refuza executarea propriei sale obligaţii( plata preţului)
deoarece vânzătorul nu şi-a executat propria sa obligaţie de predare a bunului vândut, cu excepţia
cazului prevăzut la art. 1556 alin. 1 din Codul civil, respectiv , în situaţia în care din lege, din
voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să îşi execute obligaţia mai
întâi. Invocarea de către cumpărător a excepţiei de neexecutare a contractului decurge din
caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, în virtutea căruia obligaţiile
părţilor sunt reciproce şi interdependente.
O altă posibilitate pusă la dispoziţia cumpărătorului este aceea prin care acesta poate
solicita rezoluţiunea contractului. În acest sens dispoziţiile art. 1549 alin. 1 din Codul civil ,
prevede că în ipoteza în care creditorul( cumpărătorul) nu cere executarea silită a obligaţiilor
contractuale , poate solicita rezoluţiunea contractului, precum şi daune interese, dacă i se cuvin,
în condiţiile art. 1530 din Codul civil, care prevede că , creditorul are dreptul la daune-interese
pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi
necesară a neexecutării fără justificare sau , după caz, culpabile a obligaţiei.
Totodată, cumpărătorul poate cere executarea în natură a contractului , în conformitate cu
prevederile art. 1527 din codul civil, care prevede că, creditorul poate cere întotdeauna ca
debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o asemenea
executare este imposibilă.
În ipoteza executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la
daune-interese, doar dacă vânzătorul este pus în întârziere, ceea ce rezultă din prevederile art.
1511 din Codul civil, în sensul căruia , creditorul pus în întârziere preia riscul imposibilităţii de
executare a obligaţiei, iar debitorul nu este ţinut să restituie fructele culese după punerea în
întârziere.
5.3.3. Garantarea cumpărătorului contra evicţiunii şi a viciilor lucrului.
5.3.3. 1 Garantarea contra evicţiunii.
5.3.3. 1. a. Preliminarii.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului derivă din faptul că vânzătorul trebuire să depună
toate diligenţele pentru ca bunul să ajungă în stăpânirea de fapt şi de drept a cumpărătorului.
101
Rezultă aşadar că vânzătorul trebuie să îl garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a
bunului vândut, adică de evicţiune, şi de utila folosinţă a bunului, adică contra viciilor.
Evicţiunea este definită în literatura de specialitate106 ca fiind pierderea proprietăţii
lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.
În acest context , art. 1695 din noul Cod civil, dispune că vânzătorul este de drept obligat
să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în
stăpânirea netulburată a bunului vândut.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului fiind o obligaţie patrimonială, există nu numai faţă
de cumpărător, ci şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori în drepturi cu titlu
particular şi cu titlu gratuit. Soluţia se justifică prin faptul că, odată cu transmiterea proprietăţii,
potrivit Codului civil, se transmit subdobânditorilor şi toate drepturile legate de acest lucru,
aflate în strânsă conexiune cu bunul care face obiectul vânzării. În acest sens , dispoziţiile art.
1706 din Codul civil , statuează că ,, vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de
orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros
ori cu titlu gratuit”.
Rezultă aşadar că prin dispoziţiile art. 1706 din Codul civil, se conferă posibilitatea
subdobânditorilor de a formula o acţiune directă în evicţiune împotriva vânzătorului, chiar dacă,
cumpărătorul nu răspunde, la rândul său, de evicţiune faţă de subdobânditor, o astfel de acţiune
directă de natură contractuală , după cum s-a remarcat în literatura de specialitate107, scutind
ultimul subdobânditor de inconvenientele acţiunii pe temei delictual.
Un atare litigiu dintre subdobânditorul care invocă garanţia de evicţiune şi cel obligat la
ea se soluţionează în baza clauzelor prevăzute în contractul de vânzare, prin care cel obligat la
garanţie a transferat dreptul către următorul dobânditor din lanţ, înţelegând prin acestea clauze
de exonerare sau limitare, excepţii de neexecutare, etc108.
În ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat prin
intermediar( mandatar, de exemplu), atunci răspunderea pentru evicţiune aparţine tot
106 A se vedea, F.Deak, op. cit.,p.107 F. Moţiu, op. cit., p. 69108 Ibidem.
102
vânzătorului, şi nu mandatarului, întrucât , obligaţia de garanţie este instituită în sarcina celui
care a încheiat actul în calitate de proprietar( vânzătorului), iar, încheierea actului prin mandatar
nu transferă obligaţia de garanţie în sarcina mandatarului, a cărui obligaţie principală este doar
aceea de a executa mandatul primit109
De regulă evicţiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească, hotărâre care consacră
pentru o altă persoană un drept real principal sau accesoriu asupra lucrului110. Totuşi, există
cazuri când există evicţiune, deşi aceasta nu este consacrată de justiţie111.
a).Dacă dreptul invocat de un terţ asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul
renunţă la lucru , fără judecată;
b) dacă cumpărătorul, atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar,
plăteşte creanţa garantată cu ipotecă asupra imobilului, pentru a de greva imobilul şi a-l putea
păstra;
c). dacă cumpărătorul a cumpărat lucrul de la un neproprietar şi devine apoi proprietar al
lucrului pe cale de succesiune sau donaţie;
d). dacă cumpărătorul nu poate obţine predarea lucrului, întrucât acesta este deţinut de un
terţ, care dovedeşte că el este adevăratul proprietar al lucrului.
Dar , în toate aceste cazuri în care nu există o hotărâre judecătorească, iar cumpărătorul a
recunoscut dreptul terţului, acesta( cumpărătorul) pierde dreptul de garanţie , în afară de cazul în
care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea( art. 1705 alin. 2
Cod civil).
5.3.3.1.b. Cazurile în care poate se poate invoca obligaţia de garanţie a lucrului
vândut.
Potrivit art. 1695 alin. 2 şi alin. 3 din codul civil, garanţia este datorată împotriva
evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ , precum şi împotriva evicţiunii ce provine din fapte
imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
109 Ibidem, infra nota 1.110 A se vedea. F. Moţiu, op. cit., p. 68 şi infra nota 2, p. 68.111 Ibidem , infra nota 3.
103
Rezultă aşadar din conţinutul acestei dispoziţii legale faptul că garanţia de evicţiune este
datorată de vânzător împotriva pretenţiilor unui terţ dacă acestea sunt întemeiate pe un drept
născut anterior datei vânzării, precum şi atunci când evicţiunea rezultă din fapte imputabile
vânzătorului.
A).Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte imputabile vânzătorului.
Vechiul Cod civil reglementa cu precădere evicţiunea provenind de la un terţ, deşi
evicţiunea , sau garantarea contra evicţiunii opera cu atât mai mult cu cât ea provenea de la un
fapt culpabil personal al vânzătorului.
Spre deosebire de vechiul Cod civil, noul Cod civil, prin art. 1695 alin. 3, după ce prin
alin. 2 reglementează acţiunea provenind de la un terţ, reglementează evicţiunea rezultând dintr-o
faptă imputabilă vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
Prin faptă imputabilă vânzătorului, se înţelege orice fapt sau act-anterior vânzării, dar
tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract - săvârşit de către
vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt( de ex. deposedarea
cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau o tulburare de drept( de ex vânzătorul invocă
un drept de uzufruct sau de abitaţie-nerezervat prin contract - asupra lucrului vândut)112.
În cazul tulburărilor provenite dintr-o faptă imputabilă vânzătorului, cumpărătorul se
poate apăra prin invocarea unei excepţii personale , numită ,, excepţia de garanţie”.
Rezultă că în acest caz vânzătorul nu poate să evingă, deoarece cine trebuie să garanteze
pentru evicţiune nu poate să evingă, ceea ce rezultă expres din conţinutul art. 1696 din Codul
civil, care statuează că ,, acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să
evingă”.
Această obligaţie negativă a vânzătorului de anu-l tulbura pe cumpărător în liniştita
folosinţă a lucrului este de esenţa vânzării, orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă,
după cum prevede art. 1699 teza a 2-a din codul civil, spre deosebire de evicţiunea rezultând din
112 F. Deak, op. cit., p. 58.
104
fapta unui terţ, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin
convenţia dintre părţi113.
Vânzătorul nu poate să îl evingă pe cumpărător , nici direct, nici indirect şi nici în urma
dobândirii unei noi calităţi pe care nu o avea în momentul vânzării. Astfel, în cazul vânzării
lucrului altuia după care văzătorul l-a moştenit pe adevăratul proprietar, vânzătorul care a
vândut lucrul altuia va răspunde pentru evicţiune şi nu-l va putea evinge pe cumpărător,
acesta(cumpărătorul) putându-i opune excepţia de garanţie114.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii vizează atât tulburarea directă a
cumpărătorului, cât şi evicţiunea indirectă, rezultată prin intermediul unui terţ. Astfel, în cazul
bunurilor mobile transmise succesiv , reglementată prin art. 1275 din Codul civil( in sensul
căruia ,, dacă cineva a transmis succesiv către mai multe persoane proprietatea unui bun mobil
corporal, cel care a dobândit cu bună credinţă posesia efectivă a bunului este titular al dreptului,
chiar dacă titlul său are dată ulterioară”), dacă al doilea cumpărător a intrat cu bună credinţă în
posesia efectivă a bunului mobil înaintea primului cumpărător, vânzătorul va răspunde pentru
evicţiune fată de primul cumpărător, cauza evicţiunii fiind în acest caz ulterioară vânzării şi
provenind din faptul personal al vânzătorului.
B). Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.
Dacă tulburarea provine din fapta unui terţ, vânzătorul este obligat să îl garanteze pe
cumpărător şi să îl apere , iar dacă nu reuşeşte , va suporta consecinţele evicţiunii.
În acest context , noul Cod civil, nu defineşte evicţiunea rezultând din fapta unui terţ, ci,
prin art. 1695 alin. 2, stabileşte doar condiţiile în care poate interveni acest tip de evicţiune.
Astfel potrivit art. 1695 alin. 2 din Codul civil, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce
rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior
datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.
Din conţinutul acestei dispoziţii legale se pot desprinde condiţiile în care este angajată
răspunderea vânzătorului pentru evicţiunea provenind de la un terţ.
113 Ibidem, p. 59.114 F. Moţiu, op. cit., p. 69.
105
a).Să fie vorba despre o tulburare de drept provenind de la un terţ.
Această condiţie se impune în considerarea faptului că vânzătorul trebuie să asigure liniştita
posesiune a lucrului. În acest caz, vânzătorul nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt , care
nu are temei juridic, în acest caz , cumpărătorul putându-se apăra singur, prin mijloace legale,
precum acţiunile posesorii sau pe calea unei acţiuni în revendicare.
Dreptul invocat de către terţul evingător poate fi un drept real, cum este dreptul de
proprietate sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, sau , poate fi un drept de
creanţă, cum este cazul unui bun dat în locaţiune care apoi este înstrăinat de către locator,
situaţie în care potrivit art. 1811 din Codul civil dreptul locatarului este opozabil
dobânditorului, în condiţiile prevăzute prin lit.a)-d) ale art. 1811.
În acest context, dacă, cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii, consecinţă a
încălcării de către locator a obligaţiilor prevăzute prin art. 1811 lit. a-d, sau a îmbunătăţirilor
aduse imobilului de către locatar, iar locatorul( vânzătorul) nu i la comunică până la data
încheierii contractului de vânzare a imobilului care a făcut obiectul locaţiunii,
acesta( vânzătorul) va fi obligat să răspundă de evicţiune faţă de dobânditorul prin vânzare a
imobilului închiriat.
b).Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză
anterioară vânzării.
Vânzătorul nu poate să răspundă de împrejurări ivite după încheierea contractului şi
transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, deoarece după vânzarea lucrului,
cumpărătorul este proprietar şi suportă riscurile lucrului cumpărat, cu excepţia cazului în care
vânzătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului, când riscul cade în sarcina
vânzătorului.
Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea începută
de către un terţ înaintea vânzării, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde pentru
evicţiune, deoarece , în această ipoteză, cauza este posterioară vânzării şi nu este imputabilă
vânzătorului ,cumpărătorul având posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă115.
115 F. Deak, op. cit., p. 61.
106
În practică se pot întâlni totuşi situaţii în care vânzătorul răspunde pentru evicţiune şi
după încheierea contractului. O atare ipoteză este aceea în care , după încheierea contractului,
vânzătorul grevează bunul cu o ipotecă şi aceasta ajunge să fie inscripţionată sau întăbulată
înaintea transcrierii sau întăbulării vânzării.
c).Cumpărătorul nu trebuie să cunoască cauza evicţiunii la momentul încheierii
contractului.
Într-o atare ipoteză, dacă cumpărătorul a cunoscut cauza evicţiunii la momentul încheierii
contractului, înseamnă că el a acceptat riscul şi, ca atare, răspunderea vânzătorului este
înlăturată. În acest caz , contractul este aleatoriu, iar sarcina probei privind cunoaşterea cauzei
evicţiunii de către cumpărător revine vânzătorului116.
5.3.3. 1. c. Modificări convenţionale ale garanţiei pentru evicţiune.
Regimul legal al garanţiei pentru evicţiune , denumită ,,garanţie de drept”, nu este
stabilită cu caracter imperativ, ea putând fi agravată, micşorată sau înlăturată prin voinţa
părţilor , situaţie în care avem de a face cu o garanţie pentru evicţiune convenţională.
O astfel de garanţie convenţională este consacrată şi prin art. 1698 din Codul civil care
statuează că părţile pot conveni să extindă sau să restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot
conveni chiar să îl exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii. De asemenea , prin
alin. 2 al art. 1698 se precizează că stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este
restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, cu excepţia
cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii.
În ceea ce priveşte clauzele de nerăspundere, noul Cod civil , prin art. 1699, prevede două
limitări:
- răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului subzistă , chiar dacă s-a convenit ca
vânzătorul nu va datora nicio garanţie, dacă evicţiunea este cauzată de către vânzător ulterior
vânzării prin faptul său personal ori cea provenită din cauze pe care , cunoscându-le în momentul
vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.;
116 F. Moţiu, op. cit., p. 71.
107
- a doua limitare constă în aceea că obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte
personale nu poate fi înlăturată printr-o stipulaţie contrară, o atare stipulaţie , în accepţiunea tezei
a 2-a din art. 1699 , fiind considerată nescrisă.
5.3.3.1. d. Înlăturarea evicţiunii de către cumpărător.
Potrivit art. 1704 din Codul civil, cumpărătorul are două modalităţi prin care poate
înlătura evicţiunea:
- dacă cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani,
ipoteză în care vânzătorul va fi eliberat de obligaţia de garanţie prin rambursarea către
cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată la data plăţii;
- Dacă cumpărătorul îi oferă terţului evingător un alt bun, caz în care răspunderea pentru
evicţiune a vânzătorului va fi înlăturată prin plata către cumpărător a valorii bunului dat, precum
şi în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.
5.3.3. 1. e. Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată.
Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile lui asupra vânzătorului sunt stabilite după cum
evicţiunea a fost totală sau parţială.
a) Evicţiunea totală.
În cazul evicţiunii totale, cumpărătorul are dreptul de a cere:
- rezoluţiunea contractului, posibilitate conferită prin art. 1700 din Codul civil, potrivit
căruia, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o
parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi
încheiat contractul;
- restituirea preţului, posibilitate conferită prin art. 1701 din Codul civil, în sensul
căruia, vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă,, la data evicţiunii,
valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa
cumpărătorului, fie prin forţă majoră. În situaţia în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în
urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă
108
corespunzătoare acestui beneficiu. Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare,
din orice cauză, vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării,
sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii;
- daune interese. Se impune precizarea că, potrivit art. 1700 din Codul civil, restituirea
preţului şi repararea prejudiciului suferit de cumpărător pot fi solicitate de către acesta odată cu
rezoluţiunea contractului.
În ceea ce priveşte întinderea daunelor-interese datorate de către vânzător, potrivit art.
1702 din Codul civil, acestea cuprind:
a). valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost dator să le restituie celui care l-a evins.
În acest caz, se impune precizarea că textul vizează situaţia în care cumpărătorul le-a perceput
cu rea credinţă, aceasta întrucât, posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele .
b). cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în procesul cu cel care l-a evins,
precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului;
c) cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător,
d) pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.
Acestea reprezintă de fapt daunele interese. Ele se regăsesc înglobate în diferenţa dintre preţ şi
sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii
evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu
previzibil.
e). vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de
către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut,
fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate , dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt
necesare şi utile.
În ceea ce priveşte cheltuielile necesare, acestea sunt cheltuieli necesare pentru
conservarea bunului, iar , cheltuielile utile sunt cele care sporesc valoarea bunului.
- în ipoteza în care vânzătorul a fost de rea credinţă, adică a cunoscut cauza evicţiunii la
data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute
109
pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare( făcute în scop de lux sau de
plăcere).
b) evicţiunea parţială.
Dacă evicţiunea este numai parţială, adică are ca obiect o fracţiune de lucru sau o cotă
ideală din dreptul de proprietate şi dacă evicţiunea parţială nu atrage rezoluţiunea contractului,
vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de
care a fost evins şi dacă este cazul să plătească daune-interese.
Desigur că şi în ipoteza evicţiunii parţiale devin incidente prevederile art. 1700 din codul
civil, din al cărui conţinut rezultă că în cazul evicţiunii parţiale , cumpărătorul are posibilitatea de
a opta între rezoluţiunea contractului dacă cumpărătorul a fost de o parte din bun îndeajuns de
însemnată, încât dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar fi încheiat contractul, sau a menţine
contractul încheiat pentru pierderea suferită.
În ipoteza în care cumpărătorul nu cere rezoluţiunea contractului, întrucât evicţiunea
parţială nu atrage rezoluţiunea contractului, potrivit art. 1703 din Codul civil, vânzătorul trebuie
să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi,
dacă este cazul, să plătească daune-interese, a căror întindere se stabileşte potrivit prevederilor
art. 1702.
5.3.3.1.f.Acţiunea în justiţie a cumpărătorului împotriva vânzătorului în cazul
evicţiunii care provine de la un terţ.
Potrivit art. 1705 din Codul civil, cumpărătorul chemat în judecată de un terţ care
pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător. În cazul
în care nu a făcut-o, fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde
dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive suficiente pentru a se respinge
cererea. Ipoteza reglementată de art. 1705 alin. 1 din Codul civil reprezintă o aplicaţie a cererii
de chemare în garanţie a vânzătorului, în condiţiile Codului de procedură civilă în vigoare,
respectiv art. 60 din Codul de procedură civilă în vigoare, potrivit căruia , partea poate să cheme
în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul în care ar cădea în
pretenţii cu o cerere în garanţie sau în despăgubiri.
110
Cererea de chemare în garanţie este reglementată prin noul Cod de procedură civilă care
va intra în vigoare la data de 1 februarie 2013, prin art. 72-74. Astfel, în accepţiunea art. 72 din
noul Cod de procedură civilă, partea interesată poate să cheme în garanţie o terţă persoană,
împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanţie sau în despăgubiri.
Din conţinutul tezei a 2-a a art. 1705 alin. 1 şi a art. 1705 alin. 2 rezultă faptul că, dreptul
de garanţie este pierdut de către cumpărător în următoarele două cazuri:
- în cazul în care cumpărătorul nu a chemat în garanţie pe vânzător şi a fost condamnat
printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanţie dar numai în
ipoteza în care vânzătorul dovedeşte că erau motive suficiente pentru a se respinge cererea. În
această ipoteză în care cumpărătorul s-a apărat singur fără a chema în garanţie pe vânzător şi a
pierdut procesul, cumpărătorul va putea formula pe calea unei acţiuni civile separate o cerere în
garanţie pentru evicţiune împotriva vânzătorului. În această acţiune formulată de către
cumpărător împotriva vânzătorului, vânzătorul opune cumpărătorului, excepţia procesului rău
condus( exceptio mali processus) dovedind că a ar fi avut mijloace potrivnice pentru a respinge
pretenţiile terţului, dacă era parte în procesul dintre cumpărător şi terţ, atunci vânzătorul se va
exonera de răspunderea pentru evicţiune.117 Aceste chestiuni privitoare la mijloacele pe care
vânzătorul le poate invoca pentru a paraliza pretenţiile terţului, sunt chestiuni de fapt, lăsate la
aprecierea instanţelor judecătoreşti;
- dacă cumpărătorul, chiar fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul
terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive
suficiente pentru a împiedica evicţiunea.
5.3.3.1.g.Termenul de prescripţie a dreptului la acţiune în evicţiune a
cumpărătorului împotriva vânzătorului.
În ceea ce priveşte termenul de prescripţie a dreptului la acţiune a cumpărătorului
împotriva vânzătorului pentru evicţiune, în lipsa unei dispoziţii exprese în dispoziţiile noului cod
civil privitoare la contractul de vânzare-cumpărare, se va aplica termenul general de prescripţie,
care potrivit art. 2517 din codul civil, este termenul de 3 ani , care va începe să curgă de la data
producerii evicţiunii. Până la acel moment , obligaţia vânzătorului este condiţională şi
117 A se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 72 şi infra nota 2, p. 72.
111
cumpărătorul nu poate să acţioneze deoarece prescripţia nu curge împotriva celui care este
împiedicat să acţioneze.
5.3.3. 2. Garanţia cumpărătorului contra viciilor lucrului vândut.
5.3.3. 2. a. Reglementare.
După cum am văzut, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai liniştita
folosinţă a bunului vândut, dar posesia utilă a acestuia, ceea ce rezultă expres din conţinutul
art.1672 pct. 3 din Codul civil. Aşa fiind , vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului,
dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării sale după destinaţie sau dacă viciile
micşorează valoarea de întrebuinţare a bunului vândut, încât dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul
nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
Sub acest aspect, în materia garanţiei contra viciilor bunului vândut, prevederile art. 1707
din codul civil, prevăd că ,, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse
care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în
asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi
cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
5.3.3.2.b. Condiţiile în care operează garanţia contra viciilor bunului vândut.
Din economia dispoziţiilor art. 1707 Cod civil, rezultă condiţiile în care vânzătorul
garantează pe cumpărător împotriva viciilor bunului vândut, astfel:
a). trebuie ca viciul să fie ascuns. Această condiţie rezultă expres din conţinutul art.
1707 alin. 1 Cod civil, ca atare, vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care
cumpărătorul le cunoştea la momentul încheierii contractului, adică a viciilor aparente, ceea ce ,
rezultă de asemenea din conţinutul art. 1707 alin. 4 Cod civil. Viciile aparente sunt acelea
despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă, cerând la nevoie sprijinul unui specialist,
deoarece cumpărătorul nu ar putea invoca lipsa cunoştinţelor sau a experienţei în materie.118
Deosebirea dintre viciile ascunse şi cele aparente este esenţială , întrucât dacă în cazul
viciilor ascunse , cumpărătorului are opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea contractului şi
118 F. Moţiu, op. cit., p. 78.
112
acţiunea în micşorarea preţului, dispoziţiile art. 1208 din Codul civil, definind noţiunea de eroare
scuzabilă, instituie o normă legală asemănătoare cu viciul aparent sens în care , contractul nu
poate fi anulat dacă faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi, după împrejurări, cunoscut cu
diligenţe rezonabile.
Este ascuns acel viciu care la data contractării nu putea fi descoperit de către un
cumpărător prudent şi diligent fără a fi nevoie de asistenţa de specialitate(art. 1707 alin. 2).
Când lucrul vândut este afectat unui viciu ascuns , după cum s-a remarcat în literatura de
specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, 119, situaţia prezintă asemănare cu
viciul de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului contractului, dar între aceste situaţii
există deosebiri de substanţă. Astfel, în cazul erorii asupra substanţei obiectului contractului,
cumpărătorul nu a putut cumpăra bunul în substanţa sa, pe când în cazul viciilor ascunse,
cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după
destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă
numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în
garanţie( redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.
O atare opinie este concretizată şi prin art. 1207 alin. 2 pct. 2 din noul Cod civil, prin
care reglementându-se viciile de consimţământ, eroarea, ca viciu de consimţământ este esenţială
când poartă asupra identităţii obiectului prestaţiei sau asupra unei calităţi a acestuia ori asupra
unei alte împrejurări considerate esenţiale de către părţi în absenţa căreia contractul nu s-ar fi
încheiat.
Cazul prevăzut de art. 1207 alin. pct. 2 din Codul civil, reprezintă o eroare viciu de
consimţământ asupra substanţei lucrului, deci o calitate esenţială a lucrului, iar , dacă
cumpărătorul datorită acestui viciu de consimţământ nu a putut cumpăra, în substanţa lui, lucrul
dorit, atunci el are dreptul la acţiunea în anularea contractului120. De exemplu, când
cumpărătorul s-a înţeles cu vânzătorul să cumpere un tablou al unui pictor renumit, pentru a
cărui autenticitate garantase vânzătorul, iar în realitate s-a vândut o reproducere sau un tablou al
unui pictor necunoscut, există o eroare asupra substanţei lucrului, care atrage anularea vânzării121.
119 F. Deak, op. cit., p. 65.120 F. Moţiu, op. cit., p. 76.121 Ibidem , infra nota 1, p. 77.
113
Dar , se impune totodată, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate122, a se face
distincţia netă între eroarea asupra substanţei , care deschide calea unei acţiuni în anulare, care
poate fi exercitată şi de către vânzător atunci când ea priveşte substanţa propriei prestaţii , şi
viciile ascunse ,care permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea
contractului şi acţiunea în micşorarea preţului.
De asemenea, din conţinutul art. 1707 Cod civil, rezultă că posibilitatea cumpărătorului
de a cunoaşte despre viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un
comportament prudent şi diligent , fără a fi nevoie de cunoştinţe de specialitate.
Se consacră astfel principiul că natura ascunsă a viciului unui lucru este un element
obiectiv şi nu poate depinde de calităţile personale ale cumpărătorului123.
Ca exemple de vicii ascunse în materia vânzării , pot fi menţionate: defecţiunile unui
autoturism , starea defectuoasă a materialelor din care este construit imobilul cumpărat, temelia
şubredă a acestuia, sau ipoteza în care după ce s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărarea a
unui autoturism, şi ,după un timp cumpărătorul constată că motorul nu este original , ci ,
contrafăcut.
În privinţa viciilor ascunse , se poate vorbi despre vicii ascunse cu viclenie(rea credinţă)
şi vicii ascunse fără viclenie. Astfel, tăcerea vânzătorului cu privire la viciile ascunse ale
lucrului, pe care el le cunoaşte este o manifestare a dolului prin reticenţă, fiind posibil ca
vânzătorul, pentru a împiedica descoperirea viciilor de către cumpărător să desfăşoare şi acţiuni
dolosive.124.
Există însă posibilitatea ca însuşi vânzătorul să îl informeze la data încheierii contractului
pe cumpărător despre existenţa unor vicii ascunse ale bunului vândut, context în care viciile
ascunse se transformă în vicii aparente şi, în consecinţă, potrivit art. 1707 alin. 4 din Codul civil,
vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea
contractului.
122 Ibidem .123 Ibidem, p. 78.124 Ibidem , p. 79.
114
Într-o atare ipoteză a cunoaşterii de către vânzător a existenţei viciilor ascunse ori trebuia
să le cunoască la data încheierii contractului , clauza care înlătură sau limitează răspunderea
pentru vicii este nulă, în accepţiunea art. 1708 alin. 2 Cod civil.
O atare ipoteză vizează situaţia în care vânzătorul a cunoscut la data încheierii
contractului existenţa viciilor ascunse, dar , există şi situaţia în care vânzătorul nu a cunoscut la
data încheierii contractului existenţa viciilor ascunse , ipoteză în care art. 1708 alin. 4 din codul
civil, statuează că ,, dacă părţile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra
viciilor ascunse, chiar şi atunci când nu le-a cunoscut”.
Viciile reglementate prin art. 1707 Cod civil sunt denumite vicii redhiditorii, întrucât
acţiunea în garanţie prin care cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului se numeşte
redhibitorie.
Se impune de asemenea precizarea că, potrivit art. 1714 din Codul civil, dispoziţiile
privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul vândut nu corespunde
calităţilor convenite de către părţi.
b). viciul trebuie să existe la data contractării.
Privitor la această condiţie , din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1707 alin. 2 şi alin.
3 , rezultă că, deşi viciul ascuns trebuie să existe la data contractării, garanţia pentru evicţiune
este datorată dacă viciul sau cauza există la data predării lucrului.
Sub acest aspect, din conţinutul art. 1707 alin. 2 Cod civil ,rezultă că în accepţiunea
noului Cod civil, nu este necesar ca viciul să existe anterior predării, ci doar la data predării
bunului vândut. Dar , în literatura de specialitate125 s-a exprimat opinia , la care aderăm , că,
viciile intervenite ulterior predării vor fi suportate de către cumpărător , în calitate de proprietar,
dar ,vânzătorul datorează garanţie şi pentru viciul care apare ulterior predării lucrului, dacă viciul
îşi are cauza producerii anterior acestui eveniment.
Se poate aşadar concluziona faptul că, în accepţiunea noului Cod civil, faptul că viciul
ascuns a intervenit ulterior datei încheierii contractului sau ulterior momentului transferului
125 L. Stănciulescu, op. cit., p. 168.
115
dreptului de proprietate, nu îl poate exonera pe vânzător de obligaţia de garanţie, atât timp cât la
momentul predării viciul sau cauza viciului existau126.
c). trebuie ca viciul să fie grav.
Din conţinutul art. 1707 Cod civil, rezultă faptul că nu orice viciu atrage răspunderea
vânzătorului pentru vicii , ci , doar acele vicii grave , din a căror cauză bunul nu este întrebuinţat
după destinaţia sa ori dacă valoarea bunului este atât de micşorată , încât se poate presupune că
dacă cumpărătorul le-ar fi cunoscut , nu ar fi încheiat contractul sau ar fi plătit mai puţin.
În opoziţie cu viciile grave , viciile uşoare, sunt acelea care nu micşorează în mod serios
valoarea de întrebuinţare a lucrului vândut. Un defect de mică însemnătate nu va fi luat în
considerare127.
5.3.3.2.c. Denunţarea viciilor.
Potrivit art. 1709 alin. 1 Cod civil, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale
lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit
potrivit cu împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art.
1710 alin. 1 lit d, adică rezoluţiunea contractului. În cazul în care cumpărătorul este profesionist,
iar bunul vândut este mobil, termenul prevăzut la alin. 1 este de două zile lucrătoare. Atunci când
viciul apare în mod gradual, termenele prevăzute la alin. 1 încep să curgă din ziua în care
cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului. Vânzătorul care a tâinuit viciul nu
poate invoca prevederile codului.
5.3.3.2. d. Efectele garanţiei pentru vicii.
Potrivit art. 1710 din Codul civil, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra
viciilor , cumpărătorul poate obţine, după caz:
a) Înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
b) Înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;
c) Reducerea corespunzătoare a preţului;
126 A se vedea, M. Gavriş, Noul Cod civil, Comentariu, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p.69, pct. 3, apud, L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 1, p. 169.127 F. Moţiu, op. cit., p. 79.
116
d) Rezoluţiunea vânzării.
Dar, pe lângă aceste măsuri, la cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea
viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate
dispune o altă măsură prevăzută la alin. 1, decât cea solicitată de cumpărător.
În ceea ce priveşte întinderea garanţiei , dispoziţiile art. 1712 reglementează două
ipoteze, respectiv aceea în care vânzătorul cunoştea la data încheierii contractului viciile bunului
vândut, şi respectiv ipoteza în care vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut.
Astfel, în prima ipoteză, dacă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea viciile
bunului vândut, pe lângă măsurile prevăzute la art. 1710, vânzătorul va fi obligat la plata de
daune interese , pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul.
În ceea de a doua ipoteză, când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a
dispus una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 alin. 1 lit. c( reducerea corespunzătoare a
preţului) şi d( rezoluţiunea vânzării), el este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi
cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale instituite prin noul Cod civil, rezultă un drept de
opţiune al cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea estimatorie.
Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie, iar ,
în caz de admitere a acestei acţiuni, vânzătorul este obligat ca reprimind bunul, să restituie preţul
şi cheltuielile vânzării suportate de către cumpărător.
În loc de rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere de preţ proporţională cu
reducerea valorii bunului vândut datorită viciului. Acţiunea specială de reducere se numeşte
estimatorie, deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.
În ceea ce priveşte acordarea de daune interese,, în cazul viciilor ascunse, spre deosebire
de evicţiune, prin care şi vânzătorul de bună credinţă este obligat să plătească daune interese,
vânzătorul este obligat să plătească daune interese numai dacă cumpărătorul dovedeşte prin orice
mijloace de probă că vânzătorul a fost de rea credinţă.
5.3.3. 2. e. Riscul pierderii sau deteriorării bunului.
117
Potrivit art. 1713 din Codul civil, pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forţă
majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obţină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1710 alin. 1.
Dar aceste măsuri, în aceste ipoteze, trebuie tratate diferenţiat, raportat la faptul dacă
vânzătorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă. Astfel, dacă vânzătorul a fost de bună
credinţă , adică nu cunoştea viciile la data încheierii contractului, iar lucrul a pierit din cauza
viciilor, atunci vânzătorul va trebui să restituie preţul şi cheltuielile vânzării. În ipoteza în care
vânzătorul a fost de rea credinţă, adică cunoştea la data încheierii contractului viciile lucrului,
vânzătorul va fi obligat şi la daune interese. În ipoteza în care bunul a pierit sau s-a deteriorat din
cauza culpei cumpărătorului, vânzătorul va fi exonerat de răspunderea pentru viciile lucrului.
5.3.3. 2. f. Termenul de intentare a acţiunilor.
În privinţa termenului de prescripţie a dreptului la acţiune pentru viciile ascunse , devin
incidente prevederile art. 2531din Codul civil, potrivit cărora, dacă prin lege nu se prevede altfel,
prescripţia dreptului la acţiune pentru vicii ascunse începe să curgă:
a).În cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la
împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului
în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data
descoperirii;
b). în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale
a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să
curgă de la data descoperirii.
Prin dispoziţiile art. 2531 alin. 3 se prevede că dispoziţiile alin. 1 şi 2 se aplică şi în cazul
lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantităţilor, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri
nu puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală.
O altă precizare importantă în privinţa acestor termene de prescripţie, este aceea că prin
art. 2531 alin. 4 din codul civil, aceste termene sunt calificate expres de către legiuitor ca fiind
termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească. Rezultă
aşadar că aceste termene sunt termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor,
118
adică perioade limite în care viciile trebuie descoperite, context în care aceste termene nu sunt
susceptibile de întrerupere sau suspendare.
5.3.3. 2. g. Modificarea sau înlăturarea convenţională a garanţiei.
Dispoziţiile analizate privind existenţa , condiţiile , efectele şi întinderea obligaţiei de
garanţie au caracter supletiv , astfel că , părţile pot să limiteze sau să chiar să înlăture, ori să
agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului.
În ceea ce priveşte clauza de limitare sau înlăturare a răspunderii vânzătorului pentru
vicii, dispoziţiile art. 1708 alin. 2 din Codul civil , prevăd că, o astfel de clauză este nulă în
privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii
contractului.
Din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1708 alin. 1 şi 2 din Codul civil, rezultă că
vânzătorul răspunde pentru vicii, atât în ipoteza în care a cunoscut la data încheierii contractului
existenţa viciilor ascunse, cât şi în ipoteza în care vânzătorul nu a cunoscut existenţa acestor
vicii.
5.3.4. Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru buna funcţionare.
Potrivit art. 1716 din Codul civil, în afara de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul
care a garantat pentru un timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul
oricărei defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa. În
ipoteza în care reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit prin
contract sau prin lege specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. Dacă
vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările, el este obligat,
la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit în schimbul înapoierii bunului.
În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a
reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
Totodată , noul Cod civil, prin art. 1717 reglementează ipoteza în care vânzătorul
dovedeşte că defecţiunea s-a produs din cauza cumpărătorului, fiind culpabilă acestuia,
119
producându-se datorită modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit şi păstrat bunul, ipoteză
în care vânzătorul nu va datora garanţia pentru buna funcţionare a bunului.
Dar , pentru ca această obligaţie de garanţie a vânzătorului să opereze , este necesar ,
potrivit art. 1718 din Codul civil , ca, sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie,
cumpărătorul să comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie. Dacă această
comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanţie, din motive obiective, cumpărătorul are
obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de
garanţie.
5. 4. Obligaţiile cumpărătorului.
Potrivit art. 1719 din Codul civil, cumpărătorul are următoarele obligaţii principale:
a) Să preia bunul vândut;
b) Să plătească preţul vânzării.
Dar , pe lângă aceste obligaţii , părţile pot stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, cum ar fi:
obligaţia de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosinţa lucrului în condiţiile
prevăzute prin contract. Astfel, în practica judiciară s-a statuat că, în cazul în care vânzătorul şi-
a rezervat dreptul de a locui într-o parte din imobilul vândut, iar cumpărătorul nu respectă
această clauză, vânzătorul poate cere rezoluţiunea contractului, chiar dacă ar fi posibilă obligarea
cumpărătorului la respectarea clauzelor contractuale prin executare silită128.
5.4.1 Plata preţului.
Potrivit art. 1720 alin. 1 din codul civil.
5.4.1.a.Locul plăţii preţului.
Potrivit art. 1720 din Codul civil, în lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie să
plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de îndată ce
proprietatea este transmisă. Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa
unei stipulaţii contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa
acestora, la locul destinaţiei.
128 A se vedea în acest sens, F. Deak, op. cit., p. 73 şi infra nota 256, p. 73.
120
Din conţinutul art. 1720 alin. 1 Cod civil, se pot desprinde două reguli generale privind
plata preţului de către cumpărător, după cum urmează:
1.Plata preţului se poate face la locul în care bunul se afla în momentul încheierii
contractului. Raportând această cerinţă la dispoziţiile generale din materia executării obligaţiilor
prevăzute prin noul Cod civil în privinţa locului plăţii, dispoziţiile art. 1494 din codul civil,
statuează că, în lipsa unei stipulaţii contrare ori dacă locul plăţii nu se poate stabili potrivit naturii
prestaţiei sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părţi ori a uzanţelor :
a) obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau , după caz, sediul creditorului de
la data plăţii. Partea care, după încheierea contractului îşi schimbă domiciliul sau , după caz,
sediul determinat, ca loc al plăţii, suportă cheltuielile suplimentare pe care această schimbare le
cauzează;
b) obligaţia de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care
bunul se afla la data încheierii contractului;
c) celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau , după caz, sediul debitorului la data
încheierii contractului.
2. În dreptul comun, în lipsă de termen, plate se poate cere imediat, dar noul Cod civil
condiţionează plata preţului de momentul transmiterii dreptului de proprietate şi nu de momentul
predării lucrului vândut, după cum prevedeau dispoziţiile vechiului cod civil. Din această
condiţie rezultă faptul că dacă transmiterea proprietăţii are loc în baza principiului
consensualismului la data încheierii contractului, fără ca bunul să fie predat, cumpărătorul va fi
obligat să plătească preţul vânzării.
Sub acest aspect, la secţiunea a 3-a din noul Cod civil ,, Condiţiile plăţii”, dispoziţiile art.
1483 stipulează că ,, obligaţia de a strămuta proprietatea implică şi obligaţiile de a preda lucrul
şi de a-l conserva până la predare”. O atare prevedere, în opinia noastră este în contradicţie cu
acordul de voinţă a părţilor care pot stipula faptul că transmiterea proprietăţii are loc la
momentul încheierii contractului, urmând ca predarea bunului sau plata preţului să fie stabilită
într-un anumit termen, după încheierea contractului.
121
Astfel, spre exemplu, dacă părţile au stabilit un termen pentru plata preţului-vânzare pe
credit - la scadenţă, cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime( principiul
individualităţii plăţii) afară numai dacă înţelegerea dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la
diferite termene în mod fracţionat, prin prestaţii succesive129.
Sub acest aspect, fosta instanţă supremă, în perioada de incidenţă a vechiului Cod civil,
printr-o decizie de speţă130 a statuat că plata preţului rămâne şi în acest caz o prestaţie unică(iar
nu succesivă), plata în rate fiind o modalitate de executare, astfel încât termenul de prescripţie
începe să curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate, chiar şi pentru ratele
anterioare neplătite.
Această soluţie este criticată131, întrucât, termenele eşalonate de plată reclamă calcularea
separată a prescripţiei pentru fiecare rată, pentru fiecare prestaţie succesivă. În sprijinul acestei
opinii critice , se pot invoca prevederile art. 2526 din noul Cod civil, care statuează că
atunci ,,când este vorba de prestaţii succesive, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de
la data la care fiecare prestaţie devine exigibilă, iar dacă prestaţiile alcătuiesc un tot unitar, de la
data la care ultima prestaţie devine exigibilă”.
În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu
anticipaţie( se prezumă că termenul a fost prevăzut în favoarea sa), însă dobânda stipulată va fi
calculată şi datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la
recalcularea ei în funcţie de data plăţii sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut
altfel( ex , art. 11 din Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea locuinţelor construite din
fondurile statului către populaţie, prevede recalcularea dobânzii în cazul plăţii anticipate a
creditului).
Posibilitatea efectuării plăţii anticipate este stipulată şi prin dispoziţiile art. 1496 din
Codul civil, care prevede că debitorul este liber să execute obligaţia chiar înaintea scadenţei
dacă părţile nu au convenit contrariul ori dacă aceasta nu rezultă din natura contractului sau din
129 Ibidem, p. 74.130 A se vedea, Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1927/1975, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1975-1980, apud F. Deak, op. cit., infra nota 260, p. 74.131 Ibidem.
122
împrejurările în care a fost încheiat. Dar , cu toate acestea, creditorul poate refuza executarea
anticipată dacă are un interes legitim ca plata să fie făcută la scadenţă.
5.4.1.b. Dobânzi asupra preţului.
În materia vânzării stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa
vânzării, întrucât dacă înstrăinarea unui lucru nu se face pentru bani, ci , în schimbul unui alt
lucru sau pentru stingerea unei obligaţii, contractul nu poate fi considerat de vânzare-cumpărare,
ci , un contract de schimb, o dare de plată sau un alt tip de contract. Stabilirea preţului vânzării
într-o sumă de bani este o condiţie imperativă a validităţii preţului stabilită prin art. 1660 din
Codul civil.
Dispoziţiile art. 1489 din noul Cod civil, în materia generală a obligaţiilor, prevăd că
dobânda este cea convenită de părţi sau, în lipsă, cea stabilită de lege. Dobânzile scadente produc
ele înşele dobânzi numai atunci când legea sau contractul, în limitele permise de lege, o prevede
ori, în lipsă, atunci când sunt cerute în instanţă. În acest din urmă caz, dobânzile curg de la data
cererii de chemare în judecată.
În materia vânzării, dispoziţiile art. 1721 din Codul civil, statuează că ,,în cazul în care nu
s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua
dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă
bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase”.
Din conţinutul acestei dispoziţii legale rezultă faptul că, cumpărătorul este obligat să
plătească dobânda până la efectiva achitare a preţului în cazul în care:
- există o convenţie între părţi;
- dacă bunul vândut este producător de fructe civile şi naturale, caz în care dobânda
asupra preţului se datorează din ziua dobândirii proprietăţii bunului;
- dacă bunul vândut nu produce fructe, însă îi produce alte foloase, caz în care dobânda
asupra preţului se datorează din ziua predării bunului;
- dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere pentru a plăti preţul şi nu s-a conformat. Sub
acest aspect, dispoziţiile art. 1522 din Codul civil, prevăd că debitorul poate fi pus în întârziere
123
fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea
de chemare în judecată. De asemenea, în condiţiile art. 1523 din Codul civil, debitorul este de
drept în întârziere şi , în consecinţă va plăti dobânzi asupra preţului, atunci când s-a stipulat că
simpla împlinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale rezultă faptul că legiuitorul nu face nicio precizare
referitoare la nivelul dobânzii pe care trebuie să o datoreze debitorul unei obligaţii de a da o
sumă de bani, cum este cazul cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare.
Dobânda datorată este cea convenţională , stabilită prin acordul părţilor, iar dacă părţile
nu au prevăzut expres cuantumul acesteia, urmează ca instanţele judecătoreşti să acorde dobânda
legală prevăzută prin Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi
penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-
fiscale în domeniul bancar132.
În accepţiunea Ordonanţei Guvernului nr. 13/2011, dobânda datorată de debitorul
obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară
împlinirii termenului scadenţei obligaţiei , este denumită ,, dobândă remuneratorie”, iar dobânda
datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă
este denumită ,, dobândă penalizatoare”.
Rezultă aşadar că, în ipoteza în care preţul urmează să fie plătit la un anumit termen,
debitorul obligaţiei de plată a preţului(cumpărătorul) va trebui să plătească , ope legis, o
dobândă remuneratorie calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului de scadenţă a
plăţii preţului, iar în ipoteza în care nu va achita preţul la termenul de scadenţă, cumpărătorul va
fi obligat şi la plata unei dobânzi penalizatoare.
Deşi, conform celor expuse mai sus , părţile pot să stabilească prin convenţia lor rata
dobânzii pentru întârzierea la plata preţului, totuşi, în raporturile juridice care nu decurg din
exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ, dobânda convenţională nu poate depăşi 50
procente pe an, orice clauză contrară fiind nulă de drept.
132 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 607 din 29 august 2011.
124
Rata dobânzii legale remuneratorii se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă a
Băncii Naţionale a României, care este rata dobânzii de politică monetară stabilită prin hotărâre
a Consiliului de administraţie a Băncii Naţionale a României.
Rata dobânzii legale penalizatoare se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă, plus
4 puncte procentuale.
De asemenea, în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei intreprinderi cu
scop lucrativ, rata dobânzii legale , atât remuneratorii , cât şi penalizatoare, este diminuată cu 20
procente.
În raporturile juridice cu element de extraneitate, atunci când legea română este aplicabilă
şi când s-a stipulat plata în monedă străină, dobânda legală este de 6 procente pe an.
5.4.1.c. Suspendarea plăţii preţului.
În cazul în care cumpărătorul are motive a se teme de evicţiune, dispoziţiile art. 1722 din
codul civil, conferă cumpărătorului posibilitatea să suspende plata preţului până la încetarea
tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie corespunzătoare. Cumpărătorul nu poate
suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul evicţiunii în momentul încheierii contractului
sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare.
5.4.1.d. Sancţiunea neplăţii preţului.
Potrivit art. 1724 din Codul civil, în caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de
plată de către cumpărător, vânzătorul este îndreptăţit să obţină fie executarea silită a obligaţiei de
plată, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi în ambele situaţii, daune –interese, dacă este cazul.
Se impune precizarea că acţiunea în plata preţului are un caracter personal şi , ca atare, se
prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani , prevăzut de art. 2517 din Codul civil.
De asemenea, deşi potrivit art. 1724 din Codul civil, vânzătorul este îndreptăţit să obţină
executarea silită a obligaţiei de plată a preţului, , el poate să renunţe la această posibilitate şi să
invoce , fie excepţia de neexecutare a contractului, dacă lucrul vândut nu a fost predat, ceea ce
rezultă din conţinutul art. 1720 din Codul civil, în sensul căruia preţul se plăteşte de îndată ce
125
proprietatea este transmisă( deci în urma predării), fie, să solicite rezoluţiunea contractului, cu
daune interese, dacă este cazul.
În privinţa executării silite , noul Cod civil, instituie, prin art. 1726, un caz de executare
silită directă în cazul vânzării bunurilor mobile, atunci când cumpărătorul nu îşi îndeplineşte
obligaţia de preluare sau de plată, context în care vânzătorul are facultatea de a depune lucrul
vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde prin licitaţie
publică sau chiar pe preţul curent, dacă lucrul are un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de lege,
de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte şi cu dreptul pentru vânzător la plata
diferenţei dintre preţul convenit la prima vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-
interese. Dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui preţ curent, iar contractul nu
a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de acelaşi
gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate.
După cum rezultă din conţinutul art. 1724 din Codul civil, una dintre modalităţile cele
mai uzitate de către vânzător în cazul neplăţii preţului de către cumpărător este aceea de a cere
rezoluţiunea contractului, care poate fi solicitată în baza art. 1549 din Codul civil.
Astfel, în accepţiunea art. 1549 din Codul civil, dacă nu se cere executarea silită a
obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea contractului, care poate fi
dispusă ,potrivit art. 1550, la cerere, de către instanţa de judecată, sau , după caz, poate fi
declarată unilateral de către partea îndreptăţită.
Se impune de asemenea precizarea că acţiunea în rezoluţiunea vânzării , este o acţiune
reală, ceea ce înseamnă că nu urmăreşte persoana cumpărătorului, ci chiar bunul în cauză133.
De asemenea , contractul desfiinţat prin rezoluţiune are efecte retroactive, ceea ce rezultă
expres din conţinutul art. 1554 din Codul civil, în sensul căruia,, contractul desfiinţat prin
rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel,
fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite”.
133 F. Deak, op. cit., p. 77.
126
După cum rezultă din conţinutul art. 1550 din Codul civil, care reglementează modul de
operare a rezoluţiunii, rezoluţiunea poate fi atât judiciară, pronunţată la cerere de către instanţa
judecătorească, cât şi unilaterală, prin declaraţia unilaterală de către partea îndreptăţită.
Rezoluţiunea unilaterală este reglementată prin art. 1552 din codul civil, în sensul căruia ,
rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci
când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a
executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere. În toate cazurile, declaraţia de
rezoluţiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice,
pentru a fi opozabile terţilor.
Un caz special de rezoluţiune în materia vânzării de bunuri mobile , urmat de restituirea
bunului mobil vândut, este cel reglementat prin art. 1727 din Codul civil, potrivit căruia , atunci
când vânzarea unui bun mobil s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul, ,
vânzătorul poate cere ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluţiunea fără
punerea în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în
posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări.
În cazul în care, printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a
contractului pentru neplata la termen a preţului vânzării, contractul se va desfiinţa de drept, fără
intervenţia instanţei, însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului.
O atare concluzie rezultă din prevederile art. 1553 din Codul civil, care reglementând
pactul comisoriu, arată că, în cazul pactului comisoriu, rezoluţiunea sau rezilierea este
subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta
din simplul fapt al neexecutării, pactul comisoriu, producând efecte dacă prevede, în mod
expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.
Părţile au de asemenea posibilitatea ca , printr-un pact comisoriu expres de ultimul grad
să prevadă rezoluţiunea de drept a contractului renunţând şi la necesitatea punerii în întârziere a
debitorului.
Se impune de asemenea precizarea că, în cazul vânzării bunurilor mobile , dispoziţiile art.
1725 din Codul civil , prevăd că, în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept
127
în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi
nici nu a preluat bunul. Rezultă aşadar că punerea în întârziere a cumpărătorului în cazul vânzării
bunurilor mobile este condiţionată de îndeplinirea a două condiţii : neplata preţului şi
nepreluarea bunului.
De asemenea şi în cazul vânzărilor de bunuri imobile , legiuitorul a reglementat ipoteza
în care cumpărătorul este de drept în întârziere, stipulând prin art. 1728 din Codul civil că atunci
când vânzarea are ca obiect un bun imobil şi s-a stipulat că în cazul în care nu se plăteşte preţul
la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă putând să plătească
şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea
vânzătorului.
Având în vedere faptul că, potrivit art.1554 din Codul civil, rezoluţiunea se produce cu
efect retroactiv, ea se răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra bunului vândut.
Sub acest aspect, în privinţa efectelor rezoluţiunii vânzării unui bun imobil faţă de terţi,
dispoziţiile art. 1729 din Codul civil stipulează că rezoluţiunea vânzării unui imobil are efecte
faţă de terţi în condiţiile stabilite la art. 909 şi 910, dispoziţii care reglementează termenul de
exercitare a acţiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară şi , respectiv efectele admiterii
acţiunii în rectificare.
5.4.2. Luarea în primire a lucrului vândut.
Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în
primire lucrul vândut. În privinţa locului unde bunul trebuie să fie luat în primire de către
cumpărător, acesta se preia de către cumpărător la locul şi la termenul la care vânzătorul este
obligat să predea bunul, respectiv potrivit art. 1689 din Codul civil, predarea se face la locul
unde bunul se află în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia
părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe.
În cazul în care cumpărătorul , după ce este de drept pus în întârziere, nu îşi execută
obligaţia de preluare a bunului vândut, dispoziţiile art. 1726 din codul civil, instituie
posibilitatea vânzătorului de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala
cumpărătorului, sau de a-l vinde.
128
Dar, pe lângă această posibilitate a vânzătorului de a solicita executarea silită directă a
cumpărătorului pentru neexecutarea obligaţiei de preluare a bunului vândut, vânzătorul are
posibilitatea , în condiţiile art. 1549 din codul civil de a solicita rezoluţiunea contractului,
precum şi daune interese , dacă i se cuvin.
În ipoteza în care cumpărătorul este pus în întârziere pentru neexecutarea obligaţiei de
preluare a bunului vândut, potrivit art. 1511 din codul civil, acesta suportă riscul imposibilităţii
de executare a obligaţiei, iar debitorul nu este ţinut să restituie fructele culese după punerea în
întârziere. De asemenea , în această ipoteză a punerii în întârziere, el este ţinut şi la repararea
prejudiciilor cauzate prin întârziere şi la acoperirea cheltuielilor de conservare a bunului datorat,
aceasta întrucât, până la data predării, vânzătorul trebuie să asigure conservarea lucrului vândut,
efectuând cheltuieli în acest sens.
În cazul în care, potrivit art. 1726 din Codul civil, vânzătorul depune lucrul vândut într-
un depozit la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, potrivit art. 1512 din codul civil,
vânzătorul este liberat de obligaţia sa de predare a bunului vândut către cumpărător.
În privinţa rezoluţiunii contractului în cazul neexecutării obligaţiei cumpărătorului de
preluare a bunului vândut, după cum am remarcat, rezoluţiunea poate fi judiciară, dispusă la
cerere de către instanţa de judecată , sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.
În cazul rezoluţiunii unilaterale, care este o declaraţie unilaterală, aceasta are semnificaţia
unui pact comisoriu, pe care părţile îl pot însera în contract şi poate opera prin notificarea scrisă
a debitorului, când debitorul este de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în
termenul fixat prin punerea în întârziere.
Din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1726 din Codul civil în materia contractului de
vânzare-cumpărare, cu cele ale art. 1514 din Codul civil, rezultă faptul că procedura de vânzare
a bunului vândut în privinţa căreia cumpărătorul nu şi-a executat obligaţia de preluare, poate
avea loc în ipoteza în care natura bunului face imposibilă consemnarea, dacă bunul este perisabil,
sau dacă depozitarea lui necesită costuri de întreţinere ori cheltuieli considerabile. În această
ipoteză a vânzării publice a bunului prin licitaţie, dispoziţiile art. 1514 impun obligaţia
vânzătorului de a notifica în prealabil creditorul precum şi încuviinţarea instanţei judecătoreşti.
Dacă bunul este cotat la bursă sau pe o altă piaţă reglementată, dacă are un preţ curent sau are o
129
valoare prea mică faţă de cheltuielile unei vânzări publice, instanţa poate încuviinţa vânzarea
bunului fără notificarea creditorului.
5.4.3. Obligaţia de suportare a cheltuielilor vânzării.
Pe lângă obligaţiile cumpărătorului analizate, acesta este obligat să plătească ca
accesoriu al preţului şi cheltuielile vânzării( cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi
cele de autentificare, etc).
Obligaţia de suportare a cheltuielilor vânzării este reglementată prin art. 1666 alin. 3 din
Codul civil, în sensul căruia, în lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile pentru încheierea
contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.
Totodată, noul Cod civil , stabileşte pe lângă obligaţia de suportare a cheltuielilor
vânzării în sarcina cumpărătorului şi obligaţii ale vânzătorului, stabilind prin alin. 2 al art. 1666
faptul că măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului,
iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a
convenit altfel. De asemenea , tot în sarcina cumpărătorului, în lipsa unei stipulaţii contrare, cad
şi cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului.
În privinţa cheltuielilor predării , dispoziţiile art. 1667 din Codul civil, statuează că, în
lipsa uzanţelor sau a unei stipulaţii contrare, dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul,
vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala cumpărătorului, vânzătorul fiind
eliberat atunci când predă bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt
în sarcina cumpărătorului.
Secţiunea 6. Riscul în contractul de vânzare-cumpărare.
6.1.Reglementarea riscului în contractele translative de proprietate în contextul
dispoziţiilor instituite prin noul Cod civil.
În lipsa unor dispoziţii legale exprese privind riscul în contractul de vânzare –cumpărare,
urmează ca această problematică să fie analizată prin raportare la art.1274 din Codul civil, care
consacră reguli speciale în materia riscurilor din contractele translative de proprietate, în rândul
cărora se include şi contractul de vânzare-cumpărare.
130
Astfel, ipoteza normei legale instituite prin art. 1274 din Codul civil, statuează că, în
lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina
debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului, În
cazul pierii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul de contraprestaţie, iar
dacă a primit-o, este obligat să o restituie.
Ipoteza reglementată de art. 1274 prima teză din Codul civil, după cum rezultă şi din
lucrarea amplă dedicată analizei prevederilor noului Cod civil134, vizând intervenţia unui
eveniment fortuit între momentul intervenirii acordului de voinţă privind transferul dreptului de
proprietate asupra unui bun şi predarea efectivă a bunului, cu consecinţa pierii fortuite a acestuia,
constituie o noutate legislativă în materia suportării riscului în contractul translativ de proprietate
consacrând binecunoscutul principiu de drept res perit debitori ,în temeiul căruia, pentru ipoteza
nepredării bunului, riscul contractului este suportat de către debitorul obligaţiei de predare ,
chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. După cum se poate constata , noul Cod
civil, prin ipoteza reglementată de art. 1274 , schimbă regula operantă din perioada de incidenţă
a vechiului Cod civil, corespunzător adagiului res perit domino, conform căreia , riscul era
suportat de către dobânditorul bunului, respectiv de către cumpărător, ca efect al realizării
acordului de voinţă , chiar dacă bunul nu era predat la momentul realizării acordului de voinţă.
Ca excepţie de la regula specială instituită prin art. art.1274 alin. 1 din Codul civil, alin. 2
al art.1274 statuează că în ipoteza în care creditorul este pus în întârziere, acesta va prelua riscul
pierii fortuite a bunului. El nu se va putea libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă
obligaţia de predare ar fi fost executată la termen.
Dar , problema riscurilor în materia contractului de vânzare-cumpărare se pune şi prin
raportare la dispoziţiile art. 558 ale noului Cod civil, care consacră cu titlu general, în ipoteza
pierii bunului, principiul potrivit căruia, proprietarul , suportă riscul pierii bunului dacă acesta
n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.
Ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, reglementează problema
suportării riscului pierii bunului, ipoteză care, în opinia noastră, vizează situaţia pierii bunului în
caz de forţă majoră, concluzie desprinsă din prevederile art. art. 1274 teza a doua din Codul civil,
134 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p.1334-1335.
131
care vizează problematica suportării riscului în cazul pierii fortuite a bunului, deci problema
suportării riscului în cazul în care intervine un caz fortuit, adică un caz de impreviziune, după
data încheierii contractului.
Astfel, în ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, proprietarul
(dobânditorul bunului, n. n, O.P) suportă riscul pierii bunului dacă acesta nu a fost asumat de o
altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.
După cum se poate constata , dispoziţiile art. 558 din Codul civil, consacră regula res
perit domino , în sensul căreia proprietarul( dobânditorul bunului) suportă riscul pierii bunului,
ca atare, acesta va suporta paguba generată de distrugerea bunului său, dar , ipoteza normei
legale instituite prin art. 558 din Codul civil, vizează situaţia în care pierirea bunului a avut după
ce bunul a fost predat în baza unui act juridic de către proprietarul bunului dobânditorului
acestuia, ca atare, prin predarea bunului, apare ca evidentă excluderea răspunderii proprietarului
pentru pierirea bunului dobânditorului după predare.
O atare concluzie rezultă din conţinutul art. 558 al Codului civil, care statuează că
proprietarul bunului( dobânditorul, n. n, O.P) suportă riscul pierii bunului dacă prin lege nu se
dispune altfel, context în care, raportând dispoziţiile art. 558 Cod civil la dispoziţiile art. 1274
alin. 1 din noul Cod civil, care consacră riscul în contractul translativ de proprietate, se poate
concluziona că dispoziţiile art. 1274 alin. 1 din Codul civil, consacrând regula res perit debitori,
constituie unul din cazurile în care legea derogă de la regula res perit domino.
Analiza riscului în materia contractului de vânzare-cumpărare, se impune a fi analizată
şi în ipoteza reglementată prin art.1684 din Codul civil coroborată cu art. 1755 din acelaşi Cod
civil , care reglementează riscul în contractul de vânzare-cumpărare , prin raportare la rezerva
proprietăţii, reglementată prin art.1684 din Codul civil. Astfel, prevederile art.1755 din Codul
civil, statuează în privinţa riscului bunului, că, atunci când , într-o vânzare cu plata preţului în
rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, riscul bunului este
transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.
6.2. Impreviziunea, forţa majoră şi cazul fortuit în contextul noului Cod civil.
6.2. 1 Impreviziunea în accepţiunea noului Cod civil.
132
Noul cod civil reglementează în premieră, expresis verbis, impreviziunea prin
dispoziţiile art. 1271 din noul Cod civil135, instituind ca regulă generală aceea că , părţile sunt
ţinute să îşi îndeplinească obligaţiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie
datorită creşterii costurilor executării propriei obligaţii, fie datorită scăderii valorii
contraprestaţiei136.
Prin alin. 2 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie excepţia de la regula instituită prin
alin. 1,statuându-se că ,, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei
schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligaţia debitorului la
executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună:
a).Adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi
beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
b).Încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.
De asemenea , prin dispoziţiile alin. 3 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie regula
conform căreia , instanţa de judecată poate să dispună măsurile dispuse prin art.1271 alin.2
numai dacă:
a) Schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
135 Soluţiile adoptate prin art. 1271 din noul Cod civil, sunt inspirate din formulările art. 6.2.1.-6. 2.3 ale Principiilor UNIDROIT din dreptul european al contractelor şi dreptul comerţului internaţional, aplicabile contractelor comerciale internaţionale, varianta 2004. Astfel, potrivit art. 6. 2. 2 din aceste principii, clauza de hardship, există atunci când survin evenimente care alterează fundamental echilibrul prestaţiilor, fie pentru că costul executării obligaţiilor a crescut, fie pentru că valoarea contraprestaţiei s-a diminuat, şi: a) aceste evenimente au survenit sau au fost cunoscute de partea lezată după încheierea contractului; b) partea lezată nu a putut , în mod rezonabil, să ia în considerare atare evenimente, în momentul încheierii contractului; într-o asemenea împrejurare, conform art. 6.2.3 , alin. 1 şi 3 , partea dezavantajată este îndreptăţită să ceară negocierea clauzelor contractuale, iar dacă nu se ajunge la o înţelegere într-o perioadă de timp rezonabilă, oricare parte se poate adresa instanţei de judecată. Instanţa de judecată, dacă se dovedeşte că există un caz de hardship, poate alege între două rezolvări : să adapteze contractul având în vedere restabilirea echilibrului prestaţiilor sau să considere contractul încetat la o dată şi în condiţiile pe care le stabileşte( L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, în revista Dreptul nr. 7/2011, p. 90, 91).136 A se vedea, O. Puie, F. Luduşan , Aspecte privitoare la procedura prealabilă a negocierii părţilor pentru adaptarea contractului în cazul apariţiei unor cazuri de impreviziune-condiţie de exercitare a acţiunii în justiţie, în revista Pandectele Române nr.4/2013, p. 24-26;
133
b) Schimbarea împrejurărilor , precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau
fi avute în vedere de către creditor, în mod rezonabil, în momentul încheierii
contractului;
c) Debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod
rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;
d) Debitorul a încercat , într-un termen rezonabil şi cu bună credinţă, negocierea
adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale , rezultă că , părţile au obligaţia de adaptare a
contractului pentru caz de impreviziune, competenţa instanţei de judecată de a dispune măsurile
în cazul intervenirii impreviziunii( cazului fortuit) , intervenind doar în ipoteza în care
încercarea debitorului de bună credinţă de a negocia adaptarea negocierea rezonabilă şi
echitabilă a contractului a eşuat.
Un text asemănător Principiilor UNIDROIT din care au fost inspirate prevederile
art.1271 din noul Cod civil, referitoare la posibilitatea modificării contractelor în cursul
executărilor, privitoare la contractele de comerţ internaţional , cu incidenţă şi în materia
contractului de parteneriat public –privat , se regăseşte şi în art. 6.111 din Principiile dreptului
european al contractelor referitoare la problema admisibilităţii modificării contractului, în cursul
executării, ca urmare a schimbării circumstanţelor137, care constituie cadrul comun de
referinţă138.
137 Potrivit art. 6.111 din Principiile dreptului european al contractelor –Schimbarea circumstanţelor:,, (1) O parte este ţinută să-şi îndeplinească obligaţiile, chiar şi în situaţia în care executarea ar deveni mai oneroasă, fie datorită faptului că costul executării a crescut, fie datorită faptului că valoarea contraprestaţiei s-a diminuat.(2 ) Cu toate acestea, părţile au obligaţia să angajeze negocieri, în vederea adaptării contractului lor, fie să pună capăt acestui contract dacă această executare devine excesiv de oneroasă pentru una dintre ele, datorită circumstanţelor :
a) Care au survenit după încheierea contractului;b) Care nu puteau, în mod rezonabil, să fie luate în considerare în momentul încheierii contractului;c) Pentru care partea lezată nu şi-a asumat riscul în virtutea contractului.
(3) În lipsa unui acord între părţi, într-un termen rezonabil, , tribunalul poate :a) să pună capăt contractului de la data şi în condiţiile pe care le va fixa;b) sau să-l adapteze într-un mod care să distribuie echitabil între părţi pierderile şi profiturile care rezultă din schimbarea circumstanţelor”.138 A se vedea, V. Pătulea, Posibilitatea modificării contractelor în cursul executării acestora atunci când prin schimbarea circumstanţelor echilibrul contractual a fost afectat în defavoarea uneia dintre părţile contractante, în revista Dreptul nr. 10/2008, p. 48.
134
După adoptarea noului Cod civil, după cum s-a remarcat într-o lucrare recentă dedicată
comentariilor pe articole a noului Cod civil139, impreviziunea reprezintă o noutate legislativă în
plan naţional, ea devenind legală sub aspectul determinării unui sediu general al materiei,
rămânând contractuală prin domeniul ei de aplicare şi păstrându-şi caracterul pretorian prin
referire la unele aspecte nereglementate(criteriul de determinare a onerozităţii excesive şi a
imprevizibilităţii).
Din conţinutul reglementărilor referitoare la impreviziune statuate prin art. 1271 din
Codul civil şi , prin raportarea impreviziunii la principiul forţei obligatorii a contractului, se
poate concluziona că in ambianţa noului Cod civil, după cum s-a remarcat şi în literatura de
specialitate140, impreviziunea este nu numai o excepţie de la forţa obligatorie a contractului, dar
şi o veritabilă excepţie de la regula suportării unei sarcini mai oneroase prin executarea
obligaţiilor chiar în ipoteza în care executarea a devenit mai oneroasă, părţile putând apela la
impreviziune, numai în ipoteza în care executarea a devenit ,, excesiv de oneroasă”, deci numai
pe cale de excepţie.
Rezultă aşadar , după cum s-a remarcat şi în literatura şi în literatura de specialitate141,
că, de la intrarea în vigoare a Codului civil, obligaţia de renegociere a contractului în sarcina
părţilor contractante în vederea adaptării acestuia pentru caz de impreviziune va fi origine
legală şi imperativă, obligaţia de negociere , putând avea ca scop, în afară de adaptarea şi
salvarea fiinţei contractului, atunci când o astfel de operare nu este posibilă, chiar şi încetarea
contractului.
Totodată, din conţinutul dispoziţiilor legale mai sus enunţate, rezultă că, problema
impreviziunii se va rezolva în mod subsidiar de către instanţa de judecată, doar în ipoteza în care
părţile contractante nu ajung la un acord de readaptare a contractului pentru cauză de
impreviziune, sau în ipoteza în care părţile contractante nu negociază.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale consacrate prin noul Cod civil, se desprinde
concluzia că, teoria impreviziunii, care stă la baza echilibrului financiar între părţi, este o
139 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p. 1330, 1331.140 A se vedea, G. Viorel, L- Alexandru Viorel, Configurarea impreviziunii în Codul vil ( Legea nr. 287/2009, republicată) , in revista Dreptul nr. 2/2012, p. 34.141 A se vedea, L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, în revista Dreptul nr. 7/2011, p. 87- 89.
135
problemă de ordin economic şi financiar , care intervine după încheierea contractului, fiind vorba
aşadar , despre o leziune a posteriori. Dar,impreviziunea , care intervine , conform dispoziţiilor
art.1271 alin. 2 din Codul civil, prin schimbarea împrejurărilor care au intervenit după încheierea
contractului, se deosebeşte de leziune , care potrivit dispoziţiilor art. 1221 din Codul civil
intervine la data încheierii contractului, dispoziţiile art. 1221 alin. 1 din Codul civil, care
consacră instituţia leziunii, statuând că: ,, există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de
starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţă a celeilalte părţi, stipulează în
favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data
încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.
6.2. 2.Forţa majoră.
Astfel, potrivit art. 1351 alin. 2 din Codul civil, prin forţă majoră se înţelege orice
eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil. Rezultă aşadar că forţa majoră
presupune o imprevizibilitate cu caracter absolut şi inevitabil.
Raportând dispoziţiile art. 1351 alin. 2 din Codul civil la dispoziţiile art. 1557 din Codul
civil, se poate desprinde concluzia că , în situaţia forţei majore este vorba despre o imposibilitate
de executare absolută şi permanentă a obligaţiei contractuale, cu precizarea că dispoziţiile art.
1557 alin. 1 din Codul civil, raportează caracterul absolut şi permanent al imposibilităţii de
executare la o obligaţie contractuală importantă. O atare prevedere , în opinia noastră contravine
dispoziţiilor din noul Cod civil, privitoare la interpretarea contractului, respectiv a dispoziţiilor
art. 1267 din Codul civil , în sensul cărora , clauzele se interpretează unele prin altele, dând
fiecăreia înţelesul care rezultă din ansamblul contractului, context în care , nu se poate face
interpretarea contractului după distincţia dintre obligaţiile principale şi cele , aşa zise, mai puţin
importante, întrucât ,toate clauzele contractuale au aceeaşi forţă juridică în ansamblul
contractului142.
În această ipoteză a imposibilităţii absolute şi permanente a unei obligaţii permanente ,
deci a cazului de forţă majoră, contractul este desfiinţat de plin drept şi fără vreo notificare, chiar
din momentul producerii evenimentului fortuit.
142 A se vedea, O. Puie, Selecţia investitorului privat şi riscul în contractul de parteneriat public-privat , în Revista română de drept privat nr. 3/2012, p.280.
136
Din conţinutul acestei dispoziţii legale , constatăm faptul că, legiuitorul, condiţionând
momentul desfiinţării de drept a contractului , pentru un caz de forţă majoră, de momentul
producerii evenimentul fortuit , contrar , distincţiei consacrate expres intre forţa majoră şi cazul
fortuit, confundă forţa majoră cu cazul fortuit, cele două noţiuni producând efecte juridice
diferite. În sprijinul opiniei noastre , putem invoca , însăşi dispoziţiile art. 1557 alin. 2 din Codul
civil, care prevede că, dacă imposibilitatea de executare a obligaţiei nu este absolută şi
permanentă, creditorul poate suspenda executarea propriilor obligaţii ori poate desfiinţa
contractul.
Rezultă aşadar că, ipoteza reglementată prin art. 1557 alin.2 din Codul civil , făcând
referire la o imposibilitate de executare care nu este absolută şi permanentă , vizează cazul
fortuit de executare a obligaţiilor contractuale, cazul fortuit , constituind o aplicaţiei a teoriei
impreviziunii, consacrată şi prin dispoziţiile art. 1271 din Codul civil. În acest context , prin
raportare la efecte juridice diferite pe care le produc forţa majoră, respectiv intervenţia cazului de
forţă majoră atrăgând imposibilitatea absolută de executare a obligaţiei, şi ,respectiv cazul
fortuit , care nu atrage imposibilitatea de executare a obligaţiei, în opinia noastră, nu poate exista
identitate între momentul desfiinţării contractului pentru caz de forţă majoră şi momentul
producerii evenimentului fortuit şi , aceasta , în considerarea faptului că, forţa majoră, este un
eveniment imprevizibil care poate interveni şi anterior încheierii contractului, pe când , cazul
fortuit , drept o aplicaţie a teoriei impreviziunii, intervine , după încheierea contractului, datorită
conjuncturii economice, cazul fortuit , fiind , după cum s-a afirmat în literatura de specialitate 143,
o împrejurare internă care îşi are originea în câmpul e activitate a celui chemat să răspundă sau
într-o împrejurare externă care nu are caracter extraordinar şi poate fi prevăzută şi evitată cu
diligenţa şi prudenţa de care este în stare omul cel mai capabil.
6.2.3.Cazul fortuit.
Prin caz fortuit, în accepţiunea art. 1351 alin. 3 din Codul civil , se înţelege un eveniment
care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către de către cel care ar fi fost chemat să răspundă
dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
143 L. Pop, Drept civil, Teoria generală a obligaţiilor, Vol. II, editura II, editura fundaţiei ,, Chemarea” Iaşi, p. 396.
137
Problematica cazului fortuit ,trebuie analizată prin raportare la teoria impreviziunii,
consacrată expres şi prin dispoziţiile art. 1271 din noul Cod civil, mai sus enunţate, pe care se
fundamentează echilibrul financiar, întrucât în aceste condiţii modificarea echilibrului iniţial al
contractului este impusă de o situaţie excepţională, imprevizibilă şi independentă de voinţa
părţilor144.
Totodată, în sprijinul celor afirmate mai sus , potrivit cărora , spre deosebire de forţa
majoră, când obligaţia devine imposibil de executat, în cazul cazului fortuit , apariţia acestui caz
nu constituie un motiv de neexecutare a obligaţiei, vin , însăşi dispoziţiile art. 1557 alin. 2
coroborate cu dispoziţiile art. 1634 alin. 2 din Codul civil, din al căror conţinut rezultă faptul că,
atunci când imposibilitatea este temporară, deci când intervine un caz de impreviziune(caz
fortuit), adică atunci când imposibilitatea de executare a obligaţiei nu este absolută şi
permanentă, atât creditorul , adică debitorul obligaţiei de predare, cât şi debitorul obligat la
executarea obligaţiilor contractuale, pot solicita, făcând dovada imposibilităţii temporare e
executare a obligaţiilor, suspendarea executării propriilor obligaţii , pentru un termen rezonabil ,
apreciat în funcţie de durata şi urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de
executare, sau desfiinţarea contractului.
Sub acest aspect, întrucât din analiza coroborată a dispoziţiilor art. art. 1557 alin. 2 cu
cele ale art. 1634 alin. 2 din Codul civil, se desprinde concluzia că, în ipoteza imposibilităţii
temporare de executare a obligaţiilor, doar creditorul are posibilitatea de a solicita pe lângă
suspendarea executării obligaţiei şi desfiinţarea contractului, apreciem că, posibilitatea solicitării
desfiinţării contractului , în ipoteza imposibilităţii temporare de executare a obligaţiei, respectiv a
intervenţiei unui caz fortuit, trebuie să conferită, în virtutea principiului liberului acces la justiţie
şi debitorului obligaţiei de predare, care nu îşi poate îndeplini obligaţia de predare a bunului,
datorită intervenţiei acestui caz fortuit.
6.2.4.Problema distincţiei dintre forţa majoră şi cazul fortuit.
Problema distincţiei dintre forţa majoră şi impreviziune se desprinde şi din practica Curţii
de Justiţie a Comunităţilor Europene( actualmente după intrarea în vigoare a Tratatului de la
Lisabona Curtea de Justiţie a Uniunii Europene, n. n, O. P).
144 O. Puie, Selecţia…p.281.
138
Astfel, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate prin raportare la practica Curţii
de Justiţie a Comunităţilor Europene145, principiul forţei obligatorii poate, în mod punctual, să fie
susceptibil de unele excepţii cu privire la fundamentul unei schimbări imprevizibile de
circumstanţe care ar compromite buna executare a contractului pentru părţi, indiferent că ar fi
vorba de o manifestare a impreviziunii sau a jocului forţei majore.
Astfel, potrivit Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene146 o atare excepţie trebuie să
poată fi recunoscută chiar dacă fundamentul ei nu este unitar în diversele tradiţii ale statelor
membre. Este vorba de noţiunea de forţă majoră care înglobează diverse standarde cum sunt
imprevizibilitatea , imposibilitatea sau exterioritatea, care poate să fondeze excepţia jocului forţei
obligatorii şi care serveşte Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene ca bază juridică ,
semnificaţia sa trebuind să fie determinată în funcţie de cadrul legal în care ea este destinată să-şi
producă efectele
În sprijinul celor afirmate mai sus, vin şi dispoziţiile noului Cod civil, în vigoare de la
data de 1 octombrie 2011.
Astfel, după intrarea în vigoare a noului Cod civil, la fel ca şi în accepţiunea vechiului
Cod civil(art. 1082) , prin dispoziţiile art. 1351 se consacră principiul potrivit căruia , dacă legea
nu prevede altfel sau părţile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când
prejudiciul este cauzat de forţă majoră sau de caz fortuit. Rezultă aşadar că potrivit noului Cod
civil, atât forţa majoră , cât şi cazul fortuit constituie cauze de exonerare a răspunderii civile,
acestea având potrivit noului Cod civil, un conţinut distinct, context în care sunt conceptualizate
legal distinct prin dispoziţiile noului Cod civil.
Sub acest aspect, s-a făcut precizarea într-o lucrare recentă consacrată comentariilor pe
articole a Noului Cod civil147, că, noţiunile juridice ,, forţă majoră” şi ,, caz fortuit”, sunt
145 V. Pătulea, Posibilitatea...., p. 49.146 A se vedea, Curtea de Justiţie a Comunităţilor Europene(C. J. C. E), decizia din 13 octombrie 1993 , în cauza An Bard Bainne Cooperative Ltd et Compagnie Interagra S. A contra Intervention Board for Agricultural Produce, C-124/92, în ,,Recueil 1993”, p. I-05061 I, pct. 11, apud , V. Pătulea, Posibilitatea...., p. 49. La pct. 11 din aceeaşi decizie, se statuează că ,, noţiunea de forţa majoră nu este limitată doar la imposibilitatea absolută , ci trebuie să fie înţeleasă şi în sensul circumstanţelor străine de operatorul respectiv, anormale şi imprevizibile, ale căror consecinţe nu au putut fi evitate decât cu preţul unor sacrificii excesive cu toate diligenţele depuse(ibidem ).147 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p.1406, 1407.
139
aplicabile deopotrivă răspunderii delictuale şi celei contractuale, singura distincţie, în cazul forţei
majore, fiind cea privitoare la previzibilitatea evenimentului, respectiv, în cazul răspunderii
delictuale această condiţie se analizează la momentul producerii faptului prejudiciabil, pe când în
cazul contractului, cazul de forţă majoră este analizat în raport de momentul încheierii
contractului, dat fiind că în acel moment, în mod deliberat, debitorul şi-a asumat numai acele
riscuri considerate a fi previzibile. Astfel, acesta( debitorul) poate fi exonerat de răspundere
numai atunci când, la momentul realizării acordului contractual, nu a putut prevedea pericolul
producerii evenimentului viitor , dăunător. Dacă evenimentul a survenit ulterior acestui moment,
obligaţia debitorului se stinge, efectul fiind extinctiv, iar în cazul contractelor cu executare
succesivă( cum este şi cazul contractului de parteneriat public –privat, n. n, O.P), executarea se
suspendă pe durata cazului de forţă majoră.
Secţiunea 7. Varietăţi de vânzare.
Regulile expuse mai sus constituie dreptul comun în materia contractului de vânzare-
cumpărare. Pentru unele varietăţi de vânzare , noul Cod civil , precum şi unele acte normative
prevăd anumite reguli speciale.
7. 1. Vânzarea bunurilor de gen.
În privinţa bunurilor de gen, dispoziţiile art. 1678 din Codul civil statuează că atunci când
vânzarea are ca obiect bunuri de gen, proprietatea se strămută cumpărătorului numai după
individualizarea acestora prin numărare, predare, cântărire, măsurare sau în orice alt mod.
Această varietate de vânzare are ca obiect bunuri de gen, dar dintr-un lot determinat, şi
este necesar să se procedeze la cântărire, numărare,etc, fie pentru individualizarea cantităţi
vândute dintr-un lot, fie pentru determinarea preţului. Această vânzare a bunurilor de gen se
deosebeşte de vânzarea în bloc, întrucât are ca obiect tot o cantitate de bunuri generice dintr-un
lot determinat, însă este necesară operaţiunea de individualizare a bunurilor prin modalităţile
mai sus expuse.
În ambele cazuri vânzarea este perfectată din momentul în care părţile au căzut de acord
asupra lucrului şi asupra preţului şi , deci, în caz de neexecutare din partea vânzătorului,
140
cumpărătorul este în drept să ceară fie executarea contractului, fie rezoluţiunea cu daune
interese.
Referitor la efectele unui contract de vânzare-cumpărare de bunuri de gen , până la
cântărire, numărare, sau măsurare, proprietatea şi riscurile nu se transmit pentru că nu este
individualizat bunul vândut sau nu este determinat preţul, iar în caz de pieire determinarea nici
nu poate fi posibilă.
7. 2. Vânzarea în bloc.
Această varietate a vânzării este prevăzută prin art. 1679 din Codul civil, prin care se
arată că ,, dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global,
proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu
au fost individualizate”. O astfel de vânzare are deci ca obiect o cantitate determinată prin masa
ei( ex grâul aflat într-un hambar). În acest caz, preţul este determinat global, pentru întreaga
cantitate.
Rezultă aşadar că în cazul vânzării în bloc , este vorba despre lucruri de gen, care însă nu
mai trebuie cântărite sau numărate în vederea individualizării, întrucât acest tip de vânzare are ca
obiect o cantitate de bunuri generice determinate prin masa ei, preţul fiind şi el stabilit în mod
global, pentru întreaga cantitate de bunuri( de ex se vinde tot grâul aflat într-un hambar cu un
anumit preţ global ori vinul dintr-un anumit butoi). Drept consecinţă a faptului că obiectul
acestei vânzări este individualizat, , fiind vorba despre bunuri aparţinând unui gen limitat( o
cantitate determinată prin masa bunurilor), nefiind necesară o individualizare ulterioară, dreptul
de proprietate trece asupra cumpărătorului din momentul încheierii contractului, vânzarea fiind
perfectă şi producându-şi toate efectele.148
7. 3. Vânzarea pe încercate.
Vânzarea pe încercate, potrivit art. 1302 din vechiul Cod civil, este un contract încheiat
din momentul realizării acordului de voinţă, în care se prevede condiţia suspensivă a încercării
lucrului de către cumpărător, respectiv în urma încercării bunul să corespundă criteriilor stabilite
la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunurilor, potrivit naturii lor.
148 A se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 94 şi infra nota 1 , p. 94.
141
De asemenea şi noul Cod civil reglementează această varietate a vânzării prin dispoziţiile
art. 1681 , în sensul căruia , vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiţia
suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea
contractului ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale. Dacă durata încercării
nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel, condiţia se consideră îndeplinită în cazul în
care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la
predarea bunului.
Rezultă aşadar că în cazul acestei vânzări, cumpărătorul nu poate refuza bunul doar
pentru că nu îi place, lucrul putând fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător,
pentru că în caz contrar condiţia ar fi pur potestativă şi vânzarea este nulă149.
Privitor la efectele unei astfel de vânzări , după cum s-a remarcat în literatura de
specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil150, fiind vorba despre o condiţie
suspensivă, până la împlinirea condiţiei - deşi contractul este încheiat din momentul realizării
acordului de voinţă - riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului(proprietar sub
condiţie rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiţie suspensivă nu este translativă de
proprietate. După împlinirea condiţiei, cumpărătorul devine proprietar a lucrului în mod
retroactiv, adică din momentul încheierii contractului, iar riscurile trec asupra acestuia.
Acest tip de vânzare este întâlnit în cazul înstrăinării unor bunuri care implică o încercare
prealabilă înainte de perfectarea contractului, precum : haine, pantofi, aparatură electronică, etc.
Una dintre varietăţile vânzării pe încercate, relevată în doctrină151 şi reglementată prin
dispoziţiile art. 1680 din noul Cod civil, este vânzarea după mostră sau model( eşantion-ad
specimen). ,,Vânzarea ad specimen , este acea vânzare prin care părţile au convenit ca marfa ce
urmează a fi predată cumpărătorului, să fie conformă unei probe sau mostre care i s-a dat înainte.
Acest tip de contract a fost asimilat vânzării pe încercate pentru că eficacitatea contractului este
subordonată conformităţii mărfii cu mostra”152.
149 F. Deak, op. cit., p. 81.150 Ibidem.151 F. Moţiu, op. cit., p. 97 şi infra nota 2, p. 97.152 Ibidem.
142
Noul Cod civil , consacră acest tip de vânzare prin art. 1680 , dar fără a defini acest tip de
contract , ci , doar precizând că , la vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la
momentul predării bunului. Iată aşadar unul dintre cazurile expres stabilite de lege în care
proprietatea nu se strămută la data încheierii contractului , ci , la data predării bunului vândut.
Totodată , şi în cazul acestei vânzări , cumpărătorul poate refuza primirea bunului, numai
dacă aceasta nu corespunde mostrei. El poate cere rezoluţiunea vânzării sau poate pretinde
înlocuirea mărfii predate cu altă marfă care este conformă mostrei.153
De asemenea , o altă precizare care se impune în privinţa garanţiei în cazul vânzării după
mostră sau model ,este aceea că, potrivit art. 1715 din Codul civil, în cazul vânzării după mostră
sau model, vânzătorul garantează că bunul are calităţile mostrei sau modelului. Sub acest aspect,
după cum s-a remarcat154, acest tip de vânzare nu acordă, în principiu, cumpărătorului, dreptul la
garanţie pentru vicii ascunse, dacă marfa predată este conformă mostrei.
7. 4. Vânzarea pe gustate.
Acest tip de vânzare nu trebuie confundat cu vânzarea pe încercate. Aceste vânzări nu se
consideră încheiate decât după de cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că îi convine.
Noul Cod civil reglementează acest tip de vânzare prin art. 1682 care statuează că ,,
vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă
acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanţe. În cazul în
care un asemenea termen nu există, se aplică dispoziţiile art. 1681 alin. 2. Dacă bunul vândut se
află la cumpărător, iar acesta nu se pronunţă în termenul prevăzut la alin. 1, vânzarea se
consideră încheiată la expirarea termenului.
Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiţie, deoarece în acest caz , condiţia care
ar afecta vânzarea ar fi pur potestativă şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea , vânzarea
pe gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatea se
transmite după individualizarea bunului155.
7. 5. Vânzarea unei moşteniri.
153 Ibidem.154 Ibidem.155 F. Deak, op. cit., p. 82.
143
7.5.1.Reglementare. Sferă de reglementare.
Acest tip de vânzare este reglementat expres prin secţiunea a 3-a ,, Vânzarea moştenirii”
Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, în accepţiunea art. 1747 din Codul civil, prin
moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta.
În privinţa acestui contract de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. 2 al art. 1747 ,
instituie , sub sancţiunea nulităţii absolute, drept condiţie de validitate a acestui contract,
încheierea acestuia în formă autentică.
Din conţinutul art. 1747 din Codul civil, rezultă faptul că o astfel de vânzare poate avea
loc numai după deschiderea succesiunii, , o moştenire nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii
absolute nu poate fi înstrăinată, nici chiar dacă există consimţământul persoanei despre a cărei
moştenire este vorba. O astfel de vânzare a unei moşteniri nedeschise ar echivala cu un pact
asupra unei moşteniri viitoare, interzis sub sancţiunea nulităţii absolute, putând trezi dorinţa
morţii unei alte persoane156.
O atare concluzie privitoare la interdicţia vânzării unei moşteniri nedeschise , rezultă din
prevederile art. 956 din Codul civil, care reglementând actele juridice ale moştenirii nedeschise ,
stipulează că, dacă prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolută actele juridice
vând ca obiect drepturi eventuale asupra unei moşteniri nedeschise încă, precum actele prin care
se acceptă moştenirea sau se renunţă la aceasta, înainte de deschiderea ei, ori actele prin care se
înstrăinează sau se promite înstrăinarea unor drepturi care s-ar putea dobândi la deschiderea
succesiunii.
În ceea ce priveşte obiectul acestei vânzări , ea vizează moştenirea dobândită de vânzător,
adică fie dreptul asupra unei universalităţi , dacă este singurul moştenitor, fie o cotă parte
indiviză asupra universalităţii.
De asemenea , în accepţiunea art. 1752 din Codul civil, se prezumă a nu fi cuprinse în
moştenirea vândută înscrisurile sau portretele de familie, decoraţiile sau alte asemenea bunuri ,
care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare efectivă, iar în
ipoteza în care aceste bunuri au valoare patrimonială însemnată, dar vânzătorul nu şi le-a
156 F. Moţiu, op. cit., p. 101.
144
rezervat expres, el datorează cumpărătorului preţul lor la data vânzării. Rezultă aşadar că, aceste
bunuri care au valoare patrimonială însemnată, pentru a fi păstrate de către vânzător , el trebuie
să la rezerve expres, per a contrario, pentru a le păstră, el va trebui să datoreze cumpărătorului
preţul lor la data vânzării.
7.5. 2.Efectele contractului de vânzare-cumpărare a unei moşteniri.
7.5.2.1.Obligaţiile vânzătorului.
Potrivit art. 1749 din Codul civil, dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să
remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules şi toate plăţile primite pentru creanţele
moştenirii până la momentul încheierii contractului, preţul bunurilor vândute din moştenire şi
orice bun care înlocuieşte un bun al moştenirii. Rezultă aşadar că vânzătorul este dator să remită
cumpărătorului tot ce se găsea în succesiune la data deschiderii sale, cât şi ceea ce a intrat în
succesiune ulterior , până la data încheierii contractului.
De asemenea , potrivit art. 1751 din Codul civil, vânzătorul rămâne răspunzător pentru
datoriile moştenirii vândute. Sub acest aspect, dacă vânzătorul a avut datorii faţă de defunct,
atunci prin efectul vânzării, datoriile stinse prin confuziune renasc; de asemenea renasc şi
creanţele vânzătorului faţă de succesiune.157
În privinţa garanţiei la care vânzătorul este obligat, dispoziţiile art. 1748 din Codul civil,
stipulează că, în ipoteza în care nu se specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile reale,
vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa moştenitor, nu şi de conţinutul
universalităţii transmise( garanţie de drept) afară de cazul în care părţile au înlăturat expres şi
această garanţie.
O atare dispoziţie legală este fundamentată pe faptul că prin contractul de vânzare-
cumpărare a unei moşteniri , vânzătorul transmite masa bunurilor şi datoriilor defunctului şi nu
calitatea de moştenitor, care este personală şi incesibilă, moştenitorul care a vândut succesiunea
la care avea dreptul rămânând moştenitor , însă încetând de a mai proprietarul patrimoniului
înstrăinat.158
157 Ibidem , p. 101.158 Ibidem, infra nota 1, p. 102.
145
Continuând raţionamentul, întrucât vânzătorul garantează numai calitatea sa de
moştenitor, rezultă faptul că , în caz de evicţiune , el nu va răspunde faţă de cumpărător , decât
dacă evicţiunea provine din lipsa calităţii sale de moştenitor, iar nu şi din alte cauze, întrucât,
cumpărător a preluat atât activul, cât şi pasivul succesiunii159.
Dar , în ipoteza în care cu ocazia partajului, cumpărătorului de drepturi succesorale i s-a
atribuit o suprafaţă de teren mai mică decât cea corespunzătoare drepturilor succesorale
cumpărate şi în considerarea căreia s-a stabilit preţul vânzării, el are o acţiune pentru evicţiune
împotriva vânzătorului, care este dator să sufere o scădere a preţului proporţională160.
7.5. 2.2.Obligaţiile cumpărătorului.
Potrivit art. 1750 din codul civil, dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să
ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile şi sarcinile moştenirii,
precum şi sumele pe care moştenirea i le datorează acestuia din urmă.
Această obligaţie a cumpărătorului derivă din faptul că el preia odată cu vânzarea şi
pasivul succesiunii. Astfel, cumpărătorul va restitui vânzătorului cheltuielile de înmormântare ale
defunctului, reparaţiile făcute de către vânzător imobilului succesoral.
O precizare care se impune este aceea cu privire la datoriile moştenirii faţă de alţi
creditori decât vânzătorul, desprinsă din literatura de specialitate anterioară intrării în vigoare a
noului cod civil161. Aceste datorii trec asupra cumpărătorului în cadrul universalităţii dobândite.
Dar , această transmitere nu produce efecte faţă de creditorii moştenirii, deoarece cesiunea de
datorie între vii ( spre deosebire de creanţe) nu este admisă, iar debitorul nu poate să îşi substituie
o altă persoană fără consimţământul creditorului. În consecinţă, creditorii vor putea urmări
pentru datoriile moştenirii pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesiunii, nu şi
calitatea de moştenitor.
7.5. 2.3.Formalităţi de publicitate a vânzării unei moşteniri.
Potrivit art. 1753 din Codul civil, cumpărătorul unei moşteniri nu dobândeşte drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.
159 Ibidem , infra nota nota 2.160 Ibidem.161 A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 84.
146
Ca atare devin incidente prevederile art. 885 din Codul civil, în sensul căruia, sub rezerva
unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza
actului sau faptului care a justificat înscrierea.
7.5.2.4. Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.
După cum am afirmat , rezerva proprietăţii reglementată prin art. 1684 din Codul civil,
îşi găseşte aplicabilitatea în cazul vânzării cu plata preţului în rate, o astfel de vânzare fiind
reglementată expres prin dispoziţiile art. 1755 din Codul civil, în sensul căruia ,, atunci când,
într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de
proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ,;
riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia”.
În privinţa acestei vânzări , pentru a se putea solicita rezoluţiunea vânzării pentru neplata
unei singure rate, dispoziţiile art. 1756 instituie drept condiţie ca rata să nu fie mai mare decât o
optime din preţ.
Când vânzătorul a obţinut rezoluţiunea contractului, el va fi obligat să restituie toate
sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe lângă daune-interes, o compensaţie echitabilă
pentru folosirea bunului de către cumpărător.
În ipoteza în care s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în
parte la vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod
corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale.
7.5.2.5. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare.
Această vânzare este afectată de condiţia rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă
dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Exercitarea dreptului de
răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă restituie cumpărătorului preţul primit şi
cheltuielile efectuate pentru încheierea contractului şi realizarea formalităţilor de publicitate.
147
Acest tip de contract este reglementat expres prin art. 1758 din Codul civil, în sensul
căruia,, vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin
care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.
Prin alin. 2 al art. 1758 , legiuitorul stabileşte un termen maxim în care poate fi exercitată
opţiunea de răscumpărare, acest termen neputând fi mai mare de 5 ani, iar dacă s-a stabilit un
termen mai mare , atunci acest termen se reduce de drept la 5 ani.
Legiuitorul instituie totuşi o formă de protecţie care să prevină deturnarea acestei forme
de vânzare către cămătărie , stabilind, drept sancţiune, prin art. 1762 că ,, în cazul în care
diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim
stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare.
În ceea ce priveşte efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare, acestea se stabilesc
potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător.
Condiţia rezolutorie este acea condiţie a cărei îndeplinire determină desfiinţarea obligaţiei, în
timp ce condiţia suspensivă este acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde eficacitatea
obligaţiei.
Dar , cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător
înaintea exercitării opţiunii, dacă acestea au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai
mult de 3 ani din momentul exercitării.
Secţiunea 8. REGIMUL JURIDIC AL VÂNZĂRII LOCUINŢELOR,
SPAŢIILOR CU ALTĂ DESTINAŢIE DECÂT CEA DE LOCUINŢĂ ŞI TERENRILOR
AFERENTE ACESTORA DOBÂNDITE ÎN CONDIŢIILE DECRETULUI –LEGE NR.
61/1990, A LEGII NR. 85/1992, REPUBLICATĂ, PRIVIND VÂNZAREA DE LOCUINŢE
ŞI SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE CONSTRUITE DIN FONDURILE STATULUI ŞI
DIN FONDURILE UNITĂŢILOR ECONOMICE SAU BUGETARE DE STAT ŞI A
ALTOR ACTE NORMATIVE SPECIALE.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicată, locuinţele construite din fondurile
unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele
decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea
148
acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului - Lege nr. 61/1990 şi ale
prezentei legi. De asemenea, vor fi vândute la cerere, titularilor contractelor de închiriere,
locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor
cu capital de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au
devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat. De asemenea, prin dispoziţiile
art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 este instituită interdicţia expresă privitor la vânzarea
locuinţelor de intervenţie, datorită destinaţiei acestor locuinţe, respectiv aceea a cazării
personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte
activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa, permanentă, sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.
Din economia acestor dispoziţii legale, rezultă faptul că, calitatea de vânzător o are
întotdeauna o societate comercială cu capital integral de stat, iar calitatea de cumpărător o pot
avea una sau mai multe persoane fizice.
Justificarea obligaţiei de vânzare către chiriaş, prevăzută de către Legea nr. 85/1992, în
cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri a fost construită locuinţa ce a făcut obiectul
vânzării, constituie o obligaţie in rem(locuinţă construită din fondurile economice sau bugetare)
şi nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, societate comercială ce a
luat naştere pe calea privatizării care se impune din punct de vedere juridic, cât şi social şi moral,
întrucât chiriaşii au contribuit direct sau indirect la construirea acestor locuinţe, fapt ce a impus
instituirea unui regim de protecţie socială ce a consacrat dreptul chiriaşilor de a cumpăra
locuinţele în condiţii speciale. O atare soluţie legislativă dă expresie obligaţiei constituţionale a
statului de a conferi cetăţenilor condiţii necesare pentru creşterea calităţii vieţii şi pentru un trai
decent162. Aşa fiind , chiar dacă în proprietatea societăţilor comerciale sau a regiilor autonome au
intrat şi locuinţe construite din fondurile proprii, legiferarea ulterior adoptării Constituţiei, a
posibilităţii ca fiecare chiriaş al unei asemenea locuinţe să devină proprietar nu poate fi privită
decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanei juridice respective.163
În ceea ce priveşte spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi de prestări de servicii, de
mică industrie şi oricăror alte activităţi similare, situate în construcţiile de locuinţe în curs de
162 A se vedea, Curtea Constituţională, decizia nr. 564 din 7 iunie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.163 A se vedea, Curtea Constituţională, decizia nr. 113 din 19 februarie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 185 din 11 martie 2008.
149
execuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarea locuinţelor sau
ale consiliilor locale, acestea pot fi vândute la licitaţie publică.
De menţionat este faptul că, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, locuinţele
construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat se găseau în administrarea
regiilor autonome de gospodărire comunală şi locativă înfiinţate la nivelul fiecărui judeţ. Prin
Ordonanţa de Urgenţă nr. 30/1997164 s-a instituit obligaţia autorităţilor administraţiei publice
locale şi centrale de a proceda la reorganizarea regiilor autonome înfiinţate în temeiul Legii nr.
15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat în regii autonome şi societăţi
comerciale, cu excepţiile prevăzute de lege,în societăţi comerciale, astfel că, o dată cu
transformarea regiilor autonome în societăţi comerciale, fondul locativ de stat, inclusiv curţile şi
terenurile aferente administrate de către regiile autonome de gospodărire comunală şi locativă, a
fost transferat la autorităţile administraţiei publice locale, care la rândul lor, le-a atribuit în
concesiune directă noilor societăţi comerciale rezultate în urma reorganizării regiilor autonome,
iar acestea ,la rândul lor, în calitate de unităţi specializate au procedat la vânzarea locuinţelor
către titularii contractelor de închiriere a acestor locuinţe. Se impune de asemenea precizarea că,
obligativitatea transformării regiilor autonome în societăţi comerciale privea doar regiile
autonome înfiinţate în baza Legii nr. 15/1990, astfel că,potrivit legislaţiei actuale, respectiv
Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, regiile autonome de interes local sau judeţean
se pot înfiinţa în condiţiile Legii nr. 215/2001, cu respectarea Legii nr. 15/1990.
Din economia dispoziţiilor legale statuate prin art.14 din Decretul - Lege nr. 61/1990 şi
art. 10 din Legea nr. 85/1992, rezultă că ne aflăm în prezenţa unui caz de coproprietate forţată
asupra terenului aferent locuinţelor, spaţiilor auxiliare, dotărilor şi utilităţilor comune.
Astfel, potrivit art.14 din Decretul - Lege nr.61/1990, coroborat cu prevederile art.10 din
Legea nr.85/1991 republicată, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuinţe şi spaţii cu
altă destinaţie aparţinând unor proprietari diferiţi, aceştia dobândesc o dată cu dreptul de
proprietate asupra clădirilor şi dreptul de proprietate în cote cărţi asupra terenului aferent clădirii,
aşa cum a fost determinat prin autorizaţia de construire sau prin fişele tehnice de măsurători ale
164 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 125 din 19 iunie 1997 aprobată cu modificări prin Legea nr.207/1997 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 366 din 18 decembrie 1997.
150
terenului aferent clădirii, urmând ca, atribuirea acestui teren să fie făcută în condiţiile art.36
alin.2 din Legea nr.18/1991 republicată.
Având în vedere dispoziţiile legale mai sus menţionate, rezultă că, atribuirea în
proprietate a acestor terenuri se face prin ordinul prefectului, la propunerea consiliilor locale, în
urma verificării situaţiei juridice a acestor terenuri, dar în aceste cazuri, terenul aferent
construcţiei este cel stabilit prin autorizaţia de construire sau prin fişele tehnice de măsurători ale
terenului, urmând ca determinarea în concret a terenului aferent fiecărei locuinţe, care urmează
să fie atribuit în proprietate, să fie stabilit pe cote, proporţional cu suprafaţa construită a
locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie.
De asemenea, se impune remarca că, prin art.34 al Legii nr.50/1991,(art. 40 după
republicarea legii) rămas nemodificat în urma intrării în vigoare a Legii nr.453 din 18 iulie
2001165 pentru modificarea şi completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, este reglementată situaţia
juridică a terenurilor aparţinând domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale pe care urmează să fie edificate clădiri cuprinzând mai multe apartamente, context în
care proprietarii construcţiilor dobândesc o cota parte din dreptul de concesiune asupra terenului
aparţinând domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale proporţional cu
suprafaţa construită a locuinţelor, această dispoziţie legală având drept fundament dispoziţiile
art.10 din Legea nr.50/1991 înainte de modificarea acestuia prin Legea nr.453/2001( art. 13 după
republicare), în sensul căruia singura modalitate de atribuire a terenurilor destinate executării de
construcţii este concesiunea.
Având în vedere faptul că, art.10 al Legii nr.50/1991 înainte de republicare(art. 13 după
republicare) a fost modificat prin Legea nr.453/2001, în sensul posibilităţii consiliilor locale de a
vinde, concesiona sau închiria aceste terenuri, apreciem că se impunea şi modificarea art.34 din
Legea nr.50/1991(art. 40 după republicare) în concordanţă cu prevederile art.10 din Legea
nr.50/1991(art. 13 după republicare), astfel cum a fost modificat prin Legea nr.453/2001,
respectiv proprietarii construcţiilor dobândesc o cotă parte din dreptul de proprietate asupra
terenului, în ipoteza în care aceştia au cumpărat terenul în vederea edificării de construcţii sau
165 Legea nr.453 din 18 iulie 2001 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.431 din 1 august 2001.
151
cotă parte din dreptul de concesiune asupra terenului, în ipoteza în care consiliile locale au
hotărât concesionarea terenului în vederea edificării de construcţii.
Privitor la modalitatea de atribuire a terenurilor pentru edificarea de construcţii , în conformitate
cu dispoziţiile Legii nr. 50/1991 republicată, se constată o necorelare a titlului capitolului II din
Legea nr. 50/1991 intitulat ,, Concesionarea terenurilor pentru construcţii” cu dispoziţiile art. 13
alin. 1 din lege, în sensul căruia terenurile aparţinând domeniului privat al statului sau al
unităţilor administrativ-teritoriale ,destinate construirii, pot fi nu numai concesionate, după cum
s-ar putea deduce din titlul capitolului II al legii, ci şi vândute ori închiriate prin licitaţie publică,
în condiţiile legii şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a
teritoriului, aprobate potrivit legii. În ceea ce priveşte terenurile aparţinând domeniului public al
statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, având în vedere caracterul inalienabil al acestor
bunuri, acestea se pot doar concesiona pentru realizarea de construcţii şi numai în vederea
realizării de construcţii de sau de obiective de uz şi /sau de interes public, cu respectarea
documentaţiilor de urbanism aprobate potrivit legii. Apreciem că, bunurile din domeniul public
pot fi nu numai concesionate în vederea edificării de construcţii, ci şi închiriate în acest scop,
ştiut fiind faptul că, ceea ce deosebeşte regimul juridic al bunurilor din domeniul public, faţă de
cel al bunurilor din domeniul privat, sub aspectul dreptului de dispoziţie,este faptul că bunurile
din domeniul public nu pot fi înstrăinate, ci ,doar concesionate sau închiriate.
Privitor la suprafeţele care pot fi concesionate pentru realizarea de construcţii de locuinţe şi
spaţii asociate acestora, potrivit art. 18 din Legea nr. 50/1991 republicată, acestea sunt stabilite în
funcţie de prevederile regulamentelor locale de urbanism, aprobate potrivit legii, astfel:
a) În localităţile urbane:
1.până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter şi etaj;
2. până la 300mp pentru un apartament într-o clădire cu parter şi etaj, cu două
apartamente;
3.până la 250 mp pentru un apartament, în cazul clădirilor cu parter şi mai multe etaje
având cel mult 6 apartamente;
152
4. pentru clădirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaţa de teren va fi stabilită potrivit
documentaţiilor de urbanism,
b) în localităţile rurale, până la 1000mp pentru o locuinţă. De asemenea, pentru o casă de vacanţă
se poate concesiona un teren în suprafaţă de până la 250 mp.
De asemenea, după cum rezultă din conţinutul art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991
republicată, la care se face referire în conţinutul art.10 alin.4 din Legea nr.85/1992 republicată,
trecerea în proprietate a terenurilor respective se face la cererea proprietarilor actuali ai
locuinţelor, în consecinţă, dacă aceştia nu îşi exercită dreptul conferit de lege, terenurile
respective aparţin în continuare domeniului privat al localităţilor.
În acest context, terenul aferent locuinţelor vândute titularilor contractelor de închiriere,
poate fi atribuit în proprietate la cererea proprietarilor locuinţelor în condiţiile art.10 alin. 4 din
Legea nr.85/1992 republicată corobora cu art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată,
respectiv prin ordin al prefectului, la propunerea consiliilor locale.
Un alt act normativ care reglementează regimul juridic al unor construcţii şi a terenului
aferent acestora este Legea nr. 550/2002166 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate
privată a statului şi a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a
consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local,
aplicabil şi în privinţa spaţiilor comerciale şi de prestări servicii situate în imobilele al căror
regim juridic este reglementat prin Legea nr. 10/2001, precum şi în privinţa spaţiilor comerciale
şi de prestări servicii situate în imobilele monumente istorice, proprietate privată, sau în
imobilele proprietate privată aflate în zona de protecţie a unui monument istoric, vânzarea fiind
condiţionată în acest ultim caz de avizul conform al Ministerului Culturii şi Cultelor. De
asemenea această lege specială nu este aplicabilă , potrivit art. 3 , spaţiilor comerciale sau de
prestări servicii reglementate de Legea nr. 85/1992. Din economia dispoziţiilor acestui act
normativ rezultă faptul că, în condiţiile acestei legi, consiliile locale, consiliile judeţene, precum
şi regiile autonome de interes local pot vinde aceste spaţii comerciale împreună cu terenul
aferent acestora. Constatăm totodată faptul că, potrivit art. 4 lit. a din lege, în privinţa regiilor
166 Publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 803 din 5 noiembrie 2002, fiind modificată prin Legea nr. 306/2003 publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 510 din 15 august 2003 şi Legea nr. 558/2004, publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 1200 din 15 decembrie 2004.
153
autonome, calitatea de vânzător o poate avea atât regiile autonome care au în administrare aceste
imobile, cât şi cele care le au în patrimoniu, spre deosebire de titlul legii, care face referire la
posibilitatea vânzării acestor spaţii doar de către regiile autonome care au în patrimoniu aceste
spaţii. Apreciem că, în privinţa regiilor autonome, calitatea de vânzător o pot avea doar regiile
autonome care au în patrimoniu astfel de imobile, întrucât, după cum rezultă cu claritate din
prevederile art. 5 al Legii nr. 15/1990,regia autonomă dobândeşte dreptul de proprietate numai
asupra bunurilor pe care le are în patrimoniu, nu şi asupra celor care le are în administrare, ceea
ce este evident,
întrucât în privinţa bunurilor pe care regia autonomă le are în administrare, dreptul de proprietate
aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Ca atare, este unanim admis faptul că, nu
poate fi vândut un bun decât de către cel care are calitatea de proprietar. Problema se pune cu
totul altfel în cazul spaţiilor comerciale aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea
consiliilor locale sau judeţene, întrucât, autorităţile deliberative ale administraţiei publice locale,
în virtutea Legii nr. 215/2001 a administraţiei publice locale au plenitudine de competenţă în
ceea ce priveşte administrarea bunurilor aflate în domeniul public sau privat al statului sau al
unităţilor administrativ-teritoriale, având competenţa de a vinde bunurile care aparţin domeniului
privat,deoarece în privinţa acestor bunuri, care sunt supuse regimului juridic de drept privat,
autorităţile administraţiei publice se manifestă ca şi orice proprietar persoană fizică. De
menţionat că, potrivit art. 4 lit. b din Legea nr. 550/2002, calitatea ce cumpărător o pot avea doar
persoanele fizice sau juridice române sau străine care au calitatea de comerciant şi care deţin
spaţiile comerciale ce urmează să fie vândute în baza unor contracte de închiriere, locaţie de
gestiune etc, această condiţie instituită de legiuitor având menirea de preîntâmpina schimbarea
destinaţiei acestor spaţii comerciale. Aceste dispoziţii legale constituie o derogare de la
prevederile art. 3 lit. e din O.U.G nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, astfel
cum a fost modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei
economice, în sensul cărora calitatea de cumpărător al acestor active nu este condiţionată de
calitatea de comerciant al cumpărătorului.
Având în vedere promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe
privind construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, sau prin atribuirea în folosinţă
gratuită a unor terenuri pentru construirea de către tineri de locuinţe proprietate personală,
154
construcţia de locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia şi/sau reabilitarea locuinţelor distruse
ori grav avariate, situate în zonele afectate de calamităţi naturale, construcţia de locuinţe cu
chirie şi/sau supuse vânzării prin atragerea capitalului privat şi în baza contractelor de parteneriat
public-privat construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, în aplicarea măsurilor
stabilite prin programe guvernamentale a fost adoptată Legea nr. 152/1998167 privind înfiinţarea
Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, instituţie de interes public cu personalitate juridică prin
intermediul căruia se realizează construcţii de locuinţe pe terenuri proprietate publică sau privată
a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale preluate în folosinţă, pe perioada realizării
investiţiei, de către Agenţia Naţională de Locuinţe. Pentru terenurile proprietate privată a
unităţilor administrativ-teritoriale, destinate realizării de locuinţe prin credite ipotecare, se vor
stabili, prin hotărâre a consiliului local, modalitatea de atribuire a acestora către titularii dreptului
de proprietate asupra locuinţelor, precum şi cuantumul redevenţei sau a taxei stabilite potrivit
legii. Concesionarea sau după caz, darea în folosinţă a terenurilor se face pe toată durata de
existenţă a construcţiilor. Locuinţele pentru tineri, destinate închirierii, realizate în condiţiile
prezentei legi, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. De asemenea, potrivit Hotărârii
Guvernului nr.165/2008168 pentru modificarea şi completarea normelor metodologice pentru
punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 pentru înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru
Locuinţe aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 962/2001, construcţia de locuinţe proprietate
privată prin credit ipotecar se poate realiza de Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi pe terenuri
proprietate privată a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat
încheiate cu proprietarii acestora, în condiţiile prevăzute de lege, iar lucrările tehnico-edilitare
167 Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 744 din 2 noiembrie 2009 , după care a fost modificată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 14/2010 , publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 142 din 4 martie 2010, art.9 alin. 2 lit. d din Legea nr. 152/2008 republicată fiind modificat prin Ordonanţa de urgenţă nr. 33/2010, publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010, Legea nr. 152/2008 republicată, cu modificările şi completările ulterioare fiind apoi modificată şi completată din nou prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 65/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 446 din 1 iulie 2010.168 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 178 din 7 martie 2008. Prevederile art. 19 2 din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/2008 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, aprobate prin hotărârea guvernului nr. 962/2001, au fost modificate şi completate prin Hotărârea Guvernului nr. 389/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 268 din 26 aprilie 2010. De asemenea, Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, aprobate prin Hotărârea guvernului nr. 962/2001 au fost modificate şi completate şi prin Hotărârea Guvernului României nr. 738/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.535 din 30 iulie 2010.
155
necesare asigurării condiţiilor de locuit în interiorul ansamblurilor de locuinţe proprietate privată
construite prin credit ipotecar, pot fi incluse în devizul general al obiectivului de investiţii, cu
condiţia ca terenurile aferente acestora să fie libere de orice sarcină şi să fie trecute sau să
rămână, după caz, în folosinţa gratuită a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe pe perioada de
realizare a investiţiilor respective.
De asemenea, prin Hotărârea Guvernului României nr. 738/2010 privind modificarea şi
completarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a Legii nr. 152/1998, prin
introducerea unui nou aliniat la art. 2, respectiv alin. 34 după alin. 33, se aduc noi reglementări în
materia construirii de locuinţe, statuându-se că :,, Construcţia de locuinţe cu chirie şi/sau supuse
vânzării prin atragerea capitalului privat şi în baza contractelor de parteneriat public-privat se
poate realiza de către Agenţia Naţională de Locuinţe şi pe terenuri proprietate privată a unor
persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat încheiate cu proprietarii
terenurilor, în condiţiile prevăzute de lege.”
În acest context, Agenţia Naţională de Locuinţe, în vederea dezvoltării programului
privind construcţia de locuinţe cu chirie şi/sau supuse vânzării prin atragerea capitalului privat şi
în baza contractelor de parteneriat public-privat, poate încheia contracte de parteneriat public-
privat pentru realizarea montajului financiar, inclusiv a operaţiunilor imobiliare conexe,
contractarea şi realizarea serviciilor de proiectare, contractarea, urmărirea şi realizarea lucrărilor
de execuţie, administrarea şi vânzarea locuinţelor.
În privinţa posibilităţii de vânzare a locuinţelor pentru tineri, destinate închirierii, altele
decât cele destinate închirierii în mod exclusiv unor tineri specialişti din învătământ şi din
sănătate, potrivit art. 9 din Legea nr. 152/1998 şi a dispoziţiilor art. 19 2 din Normele
metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor legii nr. 152/19988 astfel cum acestea au
fost completate şi modificate prin Hotărârea guvernului nr. 389/2010, aceste locuinţe se pot
vinde numai la solicitarea titularilor contractelor de închiriere, şi nu a altor membri ai familiei
care locuiesc în imobilul închiriat împreună cu titularul contractului de închiriere şi, după
expirarea a minimum 3 ani de închiriere neîntreruptă către acelaşi titular şi/sau către persoana în
beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condiţiile legii, fără ca vânzarea să fie condiţionată
de vârsta solicitantului.
156
Dobânditorii acestor locuinţe prin cumpărare au obligaţia de a nu le înstrăina prin acte
între vii pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestora. Neîndeplinirea de către
beneficiarul locuinţei a obligaţiilor ce îi revin potrivit legii şi a clauzei contractuale referitoare la
interdicţia înstrăinării reprezintă condiţii suspensive care afectează dreptul de proprietate asupra
locuinţei.
Vânzarea acestor locuinţe se face conform Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului sau fondurile unităţilor
economice sau bugetare de stat, cu respectarea următoarelor condiţii:
a) Preţul locuinţei se achită integral la data încheierii contractului de vânzare cumpărare,
din surse proprii ale beneficiarului şi/sau din credite contractate de acesta de la
instituţii financiare autorizate;
b) Titularul contractului de închiriere şi membrii familiei acestuia-soţ/soţie, copii şi/sau
alte persoane aflate în întreţinerea acestuia - pot beneficia o singură dată de
cumpărarea unei locuinţe destinate închirierii;
c) Titularul contractului de închiriere şi membrii familiei acestuia-soţ/soţie, copii şi/sau
alte persoane aflate în întreţinerea acestuia-să nu deţină o altă locuinţă în proprietate,
inclusiv casă de vacanţă;
d) Valoarea de vânzare a locuinţei se stabileşte de autorităţile administraţiei publice
locale sau de operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective,
potrivit legii,, în urma evaluării realizate de către o persoană fizică sau juridică
autorizată, selecţionată de unitatea de administrare potrivit prevederilor legale privind
achiziţiile publice, dar nu mai mică decât valoarea de inventar actualizată,
e) În cazul clădirilor dotate cu centrale termice proprii, valoarea acestora se include în
preţul locuinţei;
f) Locuinţele nu pot face obiectul unor acte de dispoziţie între vii o perioadă de 5 ani de
la data dobândirii acestora, ceea ce se va consemna la înscrierea dreptului de
proprietate în cartea funciară în condiţiile legii,
g) Venitul mediu pe membru de familie la data vânzării , al titularului contractului de
închiriere, să nu depăşească cu 100 procente salariul mediu brut pe economie.
157
O altă precizare care se impune a fi reliefată, este aceea că, în accepţiunea art. 8 din
Legea nr. 152/1998 republicată, tinerii sunt persoane majore în vârstă de până la 35 ani la data
depunerii cererii pentru repartizarea unei locuinţe construite prin programele ANL.
Constatăm aşadar faptul că, dacă la data depunerii cererii pentru repartizarea unei
locuinţe construite prin programul ANL, legea condiţionează vârsta solicitantului de până la 35
ani, în privinţa vânzări acestor locuinţe către titularii contractelor de închiriere, dispoziţiile art. 9
alin. 1 din lege precizează expres faptul că vânzarea nu este condiţionată de vârsta solicitantului.
O altă precizare care se impune a fi reliefată şi, care derivă din prevederile art. 3 alin. 3
din Legea nr. 152/1998 astfel cum acestea au fost modificate prin Ordonanţa de urgenţă nr.
65/2010, este aceea că, pe terenurile aflate în proprietatea publică sau privată a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi a persoanelor fizice sau juridice, utilităţile şi
dotările tehnico-edilitare se realizează prin obiective de investiţii promovate de consiliile locale
comunelor, oraşelor, municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de
investitori privaţi, după caz, potrivit legii şi în corelare cu programele de construcţii de locuinţe.
Privitor la construirea de locuinţe de către persoanele fizice prin credit ipotecar, prin
modificările aduse Legii locuinţei nr. 114/1996 prin Legea nr. 62/2006169, persoanele fizice care
construiesc pentru prima dată o locuinţă prin credit ipotecar pot beneficia de o subvenţie de 20
procente din valoarea unei locuinţe de până la 1000 euro, dacă îndeplinesc următoarele condiţii:
a) Să aibă un drept real asupra terenului pe care urmează să realizeze construcţia;
b) Să nu fi beneficiat de o altă formă de subvenţie sau sprijin de la bugetul de stat pentru
construirea ori cumpărarea unei locuinţe;
c) Să nu deţină în proprietate o locuinţă cu o suprafaţă construită mai mare de 100 mp.;
d) Construcţia să se încadreze în noi ansambluri de locuinţe şi să respecte întocmai
documentaţiile de urbanism aprobate;
e) Construcţia să fie executată de o societate de construcţii autorizată, care să asigure
calitatea execuţiei impuse de legislaţia în vigoare;
f) Societatea în construcţii să prezinte toate condiţiile de eligibilitate impuse de lege.
169 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 268 din 4 martie 2006.
158
Legea locuinţei nr. 114/2006 a fost completată prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008170
aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr.310/2009171, una dintre modificările
importante fiind cea înscrisă în art. 101 modificat prin Legea nr. 170/2010172 pentru completarea
art. 45 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi pentru modificarea art. 101
din Legea locuinţei nr. 114/1996 care are următorul cuprins: ,, locuinţele şi unităţile individuale
pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii , încheiate în formă autentică notarială,
sub sancţiunea nulităţii absolute. Dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
asupra unei unităţi de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate şi a extrasului de carte
funciară pentru informare.;,
Locuinţa, în accepţiunea art. 2 lit. a din Legea locuinţei nr. 114/1996 este definită ca
fiind o ,, construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit,cu dependinţele, dotările şi
utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii,, iar unitatea
individuală, potrivit art. 2 lit. j din Legea nr. 114/1996 introdusă prin Ordonanţa de urgenţă nr.
214/2008 este definită ca fiind ,, unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată
din una sau mai multe camere de locuit şi/ sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al
clădirii sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct
şi intrare separată şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de
o singură gospodărie. În cazul în care accesul la unitatea funcţională sau la condominiu nu se
face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute
de trecere, menţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea funciară.,,
De asemenea, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008 care a completat Legea locuinţei ,
noţiunea de condominiu este definită astfel:,,imobilul format din teren cu una sau mai multe
construcţii, dintre care unele proprietăţi sunt comune, iar restul sunt proprietăţi individuale,
pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă şi câte o carte funciară individuală pentru
fiecare proprietate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după caz. Constituie condominiu :
170 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.835 din 11 decembrie 2008; a se vedea pentru un studiu referitoare la aceste modificări, Daniel Voica, Discuţii cu privire la completările aduse Legii nr. 114/1996 a locuinţei prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008, în revista Dreptul nr.7/2009, p.13-17.171 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 680 din 9 octombrie 2009.172 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.
159
- un corp de clădire multietajat sau, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea
comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia;
- un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale,
amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietăţile individuale sunt interdependente într-o
proprietate comună forţată şi perpetuă..,
Din conţinutul acestor dispoziţii legale , rezultă că , forma cerută ad validitatem, sub
sancţiunea nulităţii absolute,a actului de înstrăinare şi în privinţa locuinţelor este forma
autentică.
Sub acest aspect, după cum s-a remarcat173, ca urmare a noilor modificări privitoare la
transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinţelor, simulaţia prin interpunere de
persoane(,,prete-nom,,) nu mai poate fi folosită deoarece actul de retransmitere între mandatar
şi mandant, pentru a respecta scopul iniţial, respectiv ascunderea identităţii adevăratului
proprietar, nu mai poate fi încheiat sub semnătură privată.
Totodată, în aplicarea prevederilor Legii nr. 152/1998, prin normele metodologice de
aplicare a acestei legii, modificate prin H. G. nr.165/2008, se statuează faptul că, pentru
promovarea programelor de investiţii în construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii
sau a realizării de construcţii noi de locuinţe destinate închirierii în mod exclusiv unor tineri
specialişti din învătământ şi din sănătate, autorităţile administraţiei publice centrale sau locale
răspund de asigurarea terenurilor şi transmiterea acestora în folosinţă gratuită Agenţiei Naţionale
pentru Locuinţe pe perioada de realizare a investiţiilor respective, precum şi de asigurarea
serviciilor comunitare de utilităţi publice astfel cum acestea sunt definite prin Legea nr. 51/2006
privind serviciile comunitare de utilităţi publice şi a dotărilor edilitare necesare condiţiilor de
locuit, conform documentaţiei urbanistice aprobate. Pentru realizarea reţelelor de utilităţi şi a
dotărilor tehnico-edilitare necesare asigurării condiţiilor de locuit, autorităţile administraţiei
publice locale sau centrale sun parte în contractele încheiate de Agenţia Naţională pentru
Locuinţe.
173 Ibidem, p.15.
160
În vederea sprijinirii tinerilor pentru construcţia de locuinţe proprietate personală, a fost
adoptată Legea nr. 15/2003174 prin care este reglementat regimul atribuirii în folosinţă gratuită pe
durata existenţei locuinţei proprietate personală, la cerere, tinerilor cuprinşi între 18 şi 35 de ani a
unei suprafeţe de teren, din terenurile aflate în domeniul privat al unităţilor administrativ-
teritoriale, pentru construirea unei locuinţe proprietate personală. Suprafeţele de teren care pot fi
atribuite tinerilor pentru construirea unei locuinţe proprietate personală, vor fi cuprinse între 150
mp şi 300 mp în municipii şi sectoarele municipiului Bucureşti, între 250 mp şi 300 mp în oraşe
şi între 250 mp şi 500 mp în comune şi satele deţinătoare unităţilor administrativ-teritoriale.
După finalizarea construirii locuinţei, consiliul local poate hotărî, la solicitarea proprietarului
locuinţei, vânzarea directă către acesta a terenului respectiv, pe baza unei expertize tehnice,
întocmită de către un expert autorizat şi aprobată de către consiliul local.
De asemenea, în cadrul strategiei pentru dezvoltarea fondului de locuinţe, potrivit
capitolului II din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinţei, statul
sprijină prin alocaţii de la bugetul de stat, construirea unor locuinţe proprietate personală aflate
în diferite stadii de execuţie , existând totodată posibilitatea dobândirii de către unităţile
administrativ-teritoriale a unui număr de maxim 30 procente din locuinţele necontractate până la
finalizare, aceste locuinţe urmând să aparţină domeniului privat al acestora, putând să fie
administrate şi eventual înstrăinate prin hotărâre a consiliului local, fără schimbarea destinaţiei
dată prin autorizaţia de construire. În privinţa celorlalte locuinţe nerepartizate sau nerepartizate
până la finalizarea acestora, vânzarea se poate efectua a prin licitaţie publică în conformitate cu
prevederile legale în vigoare. Totodată, în cadrul aceleaşi strategii pentru dezvoltarea fondului de
locuinţe, consiliile locale vor urmări asigurarea fondului de locuinţe sociale şi de necesitate
pentru acoperirea cerinţelor pe plan local, construcţia acestor locuinţe urmând a se face pe
terenuri aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale, în zonele şi pe amplasamentele prevăzute
în documentaţiile de urbanism aprobate şi în condiţiile stabilite prin lege, cu respectarea
normelor şi a normativelor în domeniul investiţiilor şi construcţiilor.
Înscriindu-se pe aceiaşi linie a preocupării pentru sprijinul construirii de locuinţe
proprietate personală, prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 51/2006175 a fost aprobat Programul
naţional privind sprijinirea construirii de locuinţe proprietate personală modificat prin Ordonanţa
174 Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 44 din 18 ianuarie 2008175 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 566 din 30 iunie 2006, fiind
161
de Urgenţă nr. 7/2007176 care a fost respinsă prin Legea nr. 43/2008177, pe cale de consecinţă,
devenind aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de Urgenţă nr. 51/2006 înainte de modificarea
acesteia prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 7/2007.
Prin Legea nr. 79/2010178, a fost completat Programul naţional privind sprijinirea
construirii de locuinţe proprietate personală, aprobat prin Ordonanţa Guvernului nr. 51/2006,
aprobată cu modificări prin Legea nr. 12/2007, prin introducerea la art. 2 alin. 1 din acest
program a literei e, cu următorul cuprins:
,, e) persoane cu vârsta până la 40 de ani, care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
1. lucrează în alte localităţi decât cea de domiciliu;
2. doresc să îşi stabilească domiciliul în localităţile în care lucrează, aflate în mediul
rural sau în oraşe sub 10.000 de locuitori;
3. activează, având o pregătire specială, într-un domeniu necesar comunităţii
respective( educaţie, cultură, sănătate, silvicultură, agricultură, etc)”
Prin art.29 din normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinţei,este
reglementat regimul juridic al locuinţelor de serviciu şi a celor de intervenţie care fac parte din
patrimoniul agenţilor economici sau a instituţiilor publice centrale sau locale, acestea, putând fi,
de regulă, închiriate salariaţilor proprii, contractul de închiriere fiind accesoriu la contractul
individual de muncă. Prin excepţie, locuinţele de serviciu construite sau achiziţionate din fonduri
de stat se pot vinde în condiţiile în care datorită restrângerii sau încetării activităţii care a generat
realizarea lor, acestea nu mai pot fi utilizate pentru a fi închiriate salariaţilor proprii.
Pentru exemplificare, putem menţiona Legea nr. 562/2004179 privind autorizarea
instituţiilor publice din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate naţională de a vinde
personalului propriu unele locuinţe de serviciu pe care acestea le au în administrare, potrivit
căreia, aceste instituţii publice sunt autorizate să vândă titularilor contractelor de închiriere a
locuinţelor de serviciu, care nu intră sub incidenţa excepţiilor prevăzute la art. 2 din lege aceste
locuinţe cu plata integrală a valorii locuinţei sau în rate, situaţie în care până la data achitării
176 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 129 din 22 februarie 2007.177 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 227 din 25 martie 2008.178 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.300 din 10 mai 2010.179 Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 764 din 10 noiembrie 2009.
162
integrale a ratelor aceste locuinţe nu pot fi înstrăinate prin acte între vii , nu pot fi restructurate şi
nu li se poate schimba destinaţia, fără autorizarea prealabilă a respectivelor instituţii publice.
De asemenea, luând în considerare soluţia identificată prin adoptarea Ordonanţei de
urgenţă nr.96/2009 pentru completarea art. 17 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.
30/2007 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Administraţiei şi Internelor, care
stabileşte că Ministerul Administraţiei şi Internelor poate închiria, pe perioadă determinată, în
condiţiile legii, spaţii locative necesare cazării personalului propriu, ce se dau în folosinţă
gratuită poliţiştilor şi cadrelor militare în activitate care îndeplinesc condiţiile legale, prin
Ordinul Ministerului Administraţiei şi Internelor nr. 275 din 13 noiembrie 2009180, au fost
stabilite criteriile şi condiţiile de închiriere şi repartizare de către Ministerul Administraţiei şi
Internelor a unor spaţii locative necesare cazării poliţiştilor şi cadrelor militare în activitate.
Astfel, potrivit art. 2 din acest ordin, închirierea spaţiilor locative se realizează de către
structurile Ministerului Administraţiei şi Internelor prevăzute prin acest articol, de la persoane
fizice sau juridice, urmând ca , potrivit art. 10 alin. 2 din acest ordin, spaţiile locative închiriate
să fie date în folosinţă gratuită pe baza contractului de comodat încheiat între structura
contractantă şi poliţistul/cadrul militar căruia i s-a repartizat spaţiul locativ, şi a procesului verbal
de predare-primire a spaţiului locativ şi a bunurilor aferente înscrise în inventarul anexat
acestuia.
Un alt act normativ pe care dorim să îl reliefăm este Hotărârea Guvernului nr. 60/2005
privind organizarea şi funcţionarea Regiei Autonome,, Administraţia Patrimoniului protocolului
de Stat, modificată prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2010181, care prin art. 6 alin. 1 astfel cum a
fost modificat prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2010 şi art. 6 alin.11şi 12 introduse prin
Hotărârea Guvernului nr. 571/2010 , stabilesc că, atribuirea către ministere, autorităţi şi instituţii
publice centrale şi locale, finanţate integral de la bugetul de stat, precum şi către unităţile din
subordinea ministerelor , finanţate integral sau parţial de la bugetul de stat, a spaţiilor
administrate de regie, aflate în proprietatea privată a statului , se face de către regie, contra cost,
cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului, iar spaţiile administrate de regie aflate în
proprietatea publică a statului, atribuite către autorităţile mai sus expuse, fără plata chiriei şi cu
180 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 779 din 13 noiembrie 2009.181 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 475 din 9 iulie 2010.
163
suportarea cheltuielilor de întreţinere şi a serviciilor solicitate de către acestea, contra cost, se
face de asemenea de către regie, cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului182.
În ceea ce priveşte modalitatea de administrare a locuinţelor de intervenţie, dispoziţiile
Legii nr. 85/1992 instituie în mod imperativ interdicţia vânzării acestora.
Un alt act normativ care reglementează regimul juridic al unor spaţii aflate în proprietatea
privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale este Legea nr. 90/2003 privind vânzarea
spaţiilor aflate în proprietatea privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, destinate
sediilor partidelor politice183 reînscrise în condiţiile Legii partidelor politice nr. 14/2003 şi
Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.
92/2003184, potrivit cărora, partidele politice pot cumpăra, în fiecare unitate administrativ-
teritorială, la valoarea de inventar actualizată la data vânzării, un singur spaţiu destinat sediului
acestora. Cererile de cumpărare vor fi analizate de către persoanele cărora le-au fost adresate şi
vor fi supuse aprobării autorităţilor administraţiei publice locale, consiliului de administraţie al
regiei autonome sau, după caz, adunării generale a acţionarilor, în termen de cel mult 30 de zile
de la înregistrare.
Sub acest aspect, privitor la posibilitatea partidelor politice de a cumpăra un singur spaţiu
destinat sediului acestora, la valoarea de inventar, Curtea Constituţională prin decizia nr. 570 din
29 aprilie 2010185 a declarat neconstituţionale dispoziţiile art. 3 alin. 2 şi art. 4 alin. 1 teza întâi şi
alin. 2 din Legea nr. 90/2003, Curtea Constituţională apreciind că, pentru identitate de raţiune,
cele statuate prin Decizia nr.870/2007 prin care a fost soluţionată excepţia de
182 A se vedea de asemenea şi Decizia Curţii Constituţionale nr. 839 din 2 iunie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 506 din 22 iulie 2009, prin care a fost soluţionată excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor Ordonanţei guvernului nr. 28/2007 pentru modificarea Ordonanţei Guvernului nr. 19/2002 privind unele măsuri pentru constituirea şi utilizarea fondului locativ de protocol, proprietate publică a statului, şi pentru vânzarea unor imobile, proprietate privată a statului, aflate în administrarea Regiei Autonome,, Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, excepţie respinsă de către Curtea Constituţională, prin examinarea de către Curtea Constituţională a dispoziţiilor legii nr.229/2008 prin care a fost aprobată Ordonanţa Guvernului nr. 28/2007, şi prin care au fost eliminate dispoziţiile art. 181 din Ordonanţa Guvernului nr. 28/2007 declarate neconstituţionale prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 38 din 30 ianuarie 2008( publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 122 din 15 februarie 2008), care dădeau posibilitatea vânzării prin negociere directă către chiriaşi a fostelor locuinţe de protocol trecute anterior din proprietatea publică a statului în proprietatea privată a acestuia,şi care creau un privilegiu nejustificat a deţinătorilor acestor locuinţe-demnitari, înalţi funcţionari publici, etc, faţă de celelalte persoane care ar dori să le cumpere, poziţia socială a acestor deţinători nereclamând o protecţie socială din partea statului. 183 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.200 din 27 martie 2003.184 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 599 din 22 august 2003.185 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 430 din 28 iunie 2010.
164
neconstituţionalitate a a dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă nr.110/2005 privind vânzarea
spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale , conform cărora ,,
prin înlăturarea posibilităţii autorităţilor publice locale de a dispune în mod liber de bunurile
aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale, în sensul de a opta sau nu
pentru vânzarea acestora, se încalcă în mod vădit dreptul unităţilor administrativ-teritoriale de
exercitare a prerogativei dispoziţiei, ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate”, ca
atare,Curtea apreciind că se aduce atingere dispoziţiilor art. 44 alin. 1 şi 3 din Constituţie şi
dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la convenţia pentru apărarea drepturilor omului
şi a libertăţilor fundamentale, sunt incidente şi în prezenta cauză, cu atât mai mult cu cât art. 4
alin. 1 teza întâi din Legea nr. 92/2003 fixează preţul de vânzare al imobilelor la valoarea de
inventar al acestora, care este inferior preţului de piaţă, fără a da posibilitatea unităţilor
administrativ - teritoriale de a le înstrăina la un preţ ce ar depăşi această valoare.
Mergând pe aceeaşi linie a preocupării statului pentru accesul la o locuinţă, a fost
adoptată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea
implementării programului ,, Prima casă”, ca program guvernamental care are ca obiectiv
facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin contractarea
de credite garantate de stat, aprobată prin Legea nr. 368/2009186, şi apoi modificată şi completată
prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010187.
De asemenea prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 modificată şi completată prin
Hotărârea Guvernului nr. 324/2010188 au fost aprobate normele de implementare a programului,,
Prima casă”.
Beneficiarii programului ,, Prima casă”, persoane fizice, potrivit art. 1 alin. 2 din
Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009 şi
Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010,trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii :
186 Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009.187 Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010 privind modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010.188 Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima casă” a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotărârea Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.
165
a) până la data solicitării creditului nu a deţinut în proprietate exclusivă sau împreună cu
soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost
dobândită;
b) achiziţionează sau construieşte o singură locuinţă, printr-un credit acordat şi garantat
în condiţiile Programului;
c) are calitatea de împrumutat în raport cu finanţatorul.
De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel
cum a fost modificat prin ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, locuinţele pot fi construite de
beneficiari care deţin în proprietate terenul pe care urmează să se construiască locuinţa sau prin
asociaţii fără personalitate juridică, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puţin
unul este proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuinţele.
Garantarea, în numele şi în contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru
achiziţia sau construcţia unei locuinţe în cadrul programului este asigurată de către Fondul
Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici şi Mijlocii S. A- IFN, prin contract
de garantare, încheiat între Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici
şi Mijlocii S. A- IFN, finanţator şi beneficiar, care constituie titlu executoriu şi are valoare de
înscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonanţă, astfel cum acesta a fost modificat
prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, creanţele rezultate din garanţiile acordate şi plătite
instituţiilor de credit în cadrul Programului sunt asimilate creanţelor bugetare a căror recuperare
prin executare silită se efectuează de către Agenţia Naţională de administrare Fiscală, conform
procedurii reglementate prin Ordonanţa Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedură
fiscală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
În acest context, pentru implementarea programului,, Prima casă”, prin Ordinul
ministrului finanţelor publice şi al ministrului intreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi
mediului de afaceri nr. 2225/2009189, modificat şi completat prin Ordinul ministrului finanţelor
publice şi al ministrului economiei, comerţului şi mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie
2010190, au fost aprobate Convenţia privind implementarea programului ,, Prima casă”,
Convenţia de garantare, precum şi reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea
189 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009.190 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010.
166
prevederilor art. 10 din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea
normelor de implementare a programului,, Prima casă”.
Potrivit art. 2. 2 din Convenţia de garantare, beneficiarii pot achiziţiona în cadrul
programului, următoarele tipuri de locuinţe:
a) locuinţe finalizate, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite şi date în
exploatare prin programele derulate de ANL;
b) locuinţe nefinalizate, aflate în diverse faze de construcţie, destinate achiziţionării după
finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;
c) locuinţe noi, destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv cele construite pri
programele derulate de ANL, adică locuinţele construite în baza autorizaţiilor de
construire eliberate după data intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010
pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009, inclusiv cele
construite prin programele derulate prin ANL, în baza autorizaţiilor de construire
eliberate până la această dată.
De asemenea, potrivit art. 2.2 din Convenţia de garantare pentru construcţia de locuinţe,
în cadrul programului pot fi garantate finanţările destinate construcţiei de locuinţe, după cum
urmează:
a) Locuinţe care urmează să se construiască de către beneficiari individuali, inclusiv cele
care se construiesc prin programe derulate de ANL, fiind vorba despre locuinţe care
urmează să se construiască în baza autorizaţiilor de construire eliberate după data
intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea şi
completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009;
b) Locuinţe care urmează să se construiască prin asociaţii fără personalitate juridică,
constituite din minim 7 beneficiari, în baza autorizaţiilor de construire eliberate după
data intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea şi
completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009;
În privinţa modalităţii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice în vederea
achiziţionării sau construirii de locuinţe prin programul ,, Prima casă”, potrivit art. 1 alin. 7 din
ordonanţă astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, şi art. 10 şi 101 ale anexei nr. 1 la
Hotărârea Guvernului nr. 717/2009, în baza contractului de garantare asupra imobilelor
167
achiziţionate în cadrul programului,, Prima casă”, se instituie în favoarea statului român,
reprezentat de Ministerul finanţelor Publice, un drept de ipotecă legală de rangul I pe toată durata
contractului asupra terenului şi construcţiei viitoare, după ce, în prealabil, a fost notată
autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului,urmând ca ipoteca legală de rangul I să se
extindă asupra locuinţelor finalizate, rezultate în urma dezmembrării construcţiei şi cotei indivize
de teren, cu notarea în cartea funciară, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul
finanţelor Publice, a interdicţiei de înstrăinare a locuinţei şi a terenului pe o perioadă de 5 ani, cu
excepţia înstrăinării cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecărei locuinţe în parte în
urma dezmembrării către membrii asociaţiei, şi a interdicţiei de grevare a locuinţelor şi a
terenului cu alte sarcini până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor beneficiarului faţă de finanţator.
a acesteia pe toată durata contractului.
De asemenea, tot în baza contractului de garantare, asupra terenului şi locuinţei, se
instituie ipotecă legală de rangul II în favoarea finanţatorului.
Privitor la regimul juridic al unor imobile aflate în proprietatea statului ori a unităţilor
administrativ-teritoriale atribuite în folosinţa unităţilor de cult, după data de 1 ianuarie 1990,
respectiv, terenuri atribuite în folosinţă, după 1 ianuarie 1990, în vederea edificării de locaşuri de
cult sau de clădiri cu destinaţie administrativă, educaţională, de asistenţă socială şi a anexelor
acestora, cât şi clădirile împreună cu terenul aferent primite, după 1 ianuarie 1990, pentru
realizarea de către culte a unor activităţi spirituale, administrative, educaţionale, de asistenţă
socială, prin Legea nr. 239/2007191 privind reglementarea regimului juridic al unor bunuri
imobile aflate în folosinţa unităţilor de cult, aceste imobile pot fi transmise fără plată în
proprietatea unităţilor de cult deţinătoare, în condiţiile cestei legi. Potrivit art. 4 din această lege,
imobilele dobândite în proprietate de către unităţile de cult, nu pot fi înstrăinate şi nu li se poate
schimba destinaţia timp de 30 de ani de la dobândirea dreptului de proprietate, sub sancţiunea
nulităţii absolute a actului de transmitere a proprietăţii şi repunerea în situaţia anterioară.
Se impune de asemenea precizarea că, soluţionarea unei probleme locative, cu caracter
individual, intuitu personae, constituie o atribuţie a autorităţilor locale, şi nu a autorităţii
legiuitoare, care nu legiferează cu privire la drepturi cu caracter individual. Sub acest aspect,
constatăm faptul că,autoritatea noastră legiuitoare a procedat la reglementarea prin lege a unor
191 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 517 din 1 august 2007.
168
situaţii cu caracter personal, cu încălcarea art. 4 alin. 2 şi art. 16 alin. 1 din Constituţie. Astfel,
pentru exemplificare menţionăm Legea privind atribuirea unei locuinţe generalului în retragere
Main Lungu, supusă controlului de constituţionalitate a priori, înainte de promulgarea acesteia de
către Preşedintele României, şi care a fost declarată neconstituţională de către Curtea
constituţională prin Decizia nr. 970 din 31 octombrie 2007192. Prin această decizie, Curtea
Constituţională a statuat că, de principiu, legea are, de regulă, caracter normativ, natura primară a
reglementărilor pe care le conţine fiind dificil de conciliat cu aplicarea acestora la un caz sau la
cazuri individuale, precum şi că, în ipoteza în care reglementarea specială, diferită de cea
constitutivă de drept comun, are caracter individual, fiind adoptată intuitu personae, ea încetează
de a mai legitimitate, dobândind caracter discriminatoriu şi, prin aceasta, neconstituţional.
Secţiunea 9. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA LOCUINŢELOR ŞI
TERENRILOR AFERENTE ACESTORA DOBÂNDITE ÎN CONDIŢIILE LEGII
NR .112/1995. PENTRU REGLEMENTAREA SITUAŢIEI JURIDICE A UNOR
IMOBILE CU DESTINAŢIA DE LOCUINŢĂ TRECUTE ÎN PROPIETATEA
STATULUI
Legea nr. 112/1995 stabileşte măsuri reparatorii aplicabile foştilor proprietari - persoane
fizice - ai imobilelor cu destinaţie de locuinţă, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor
persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor
persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Rezultă aşadar că, una din condiţiile de incidenţă
a legii o constituie preluarea de către stat, în baza unui titlu, a imobilelor cu destinaţie de
locuinţă, aşa încât, dacă imobilul a fost preluat fără titlu, dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt
aplicabile. Dar, după cum s-a precizat, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, regimul
juridic al imobilelor preluate abuziv este reglementat atât în situaţia preluării de către stat a
acestor imobile cu titlu valabil, cât şi fără titlu valabil, context în care, după intrarea în vigoare a
Legii nr. 10/2001,regimul juridic al imobilelor cu destinaţie de locuinţă preluate de stat fără titlu
valabil şi ,în privinţa cărora nu se puteau acorda măsuri reparatorii în condiţiile Legii nr.
112/1995, este reglementat prin Legea nr. 10/2001.
Prin art. 9 al legii coroborat cu art. 21 este reglementată situaţia imobilelor cu destinaţie
de locuinţă şi a terenului aferent acestora , în privinţa cărora chiriaşi titulari de contract de
192 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 796 din 22 noiembrie 2007.
169
închiriere ai apartamentelor întruneau condiţiile legale pentru cumpărarea acestor
apartamente,sau aceste apartamente se puteau restitui în natură foştilor proprietari.
Astfel, din conţinutul art. 2 din lege, rezultă că, se conferă posibilitatea restituirii în natură
a imobilelor cu destinaţie de locuinţă care au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, dacă acestea sunt
libere sau sunt ocupate de foştii proprietari, iar dacă foştii proprietari au primit despăgubiri
pentru apartamentele trecute în proprietatea statului, restituirea în natură este condiţionată de
restituirea sumei primite cu titlu de despăgubire, actualizată potrivit art. 13 din lege la data plăţii,
luând ca bază salariul mediu pe economie din ultima lună a trimestrului expirat. În ipoteza în
care foştii proprietari locuiesc în imobilele preluate de stat în calitate de chiriaşi sau aceste
apartamente sunt libere şi fără a fi primit despăgubiri la data preluării imobilului de către stat,
aceştia pot beneficia de restituirea în natură a locuinţelor .În ipoteza în care foştilor proprietari le-
au fost preluate de stat mai multe apartamente, neputându-li-se restitui în natură toate
apartamentele, întrucât unele nu sunt libere sau foşti proprietari nu au calitatea de chiriaşi, foşti
proprietari sau, după caz, moştenitorii acestora sunt îndreptăţiţi în privinţa acestor apartamente şi
a terenului aferent acestora, să solicite acordarea de despăgubiri. O a treia ipoteză, desprinsă din
conţinutul art. 12 al legii, este aceea în care, deşi foştii proprietari îndeplinesc condiţiile pentru
restituirea în natură a apartamentelor, acestea fiind libere, aceştia nu optează pentru restituirea în
natură, solicitând acordarea de despăgubiri.
În ipoteza în care imobilul a fost vândut chiriaşului, cu respectarea prevederilor Legii
nr.112/1995, potrivit art. 18 lit. c coroborat cu art.20 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 persoana
îndreptăţită are dreptul la măsuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piaţă
corespunzătoare întregului imobil, teren şi construcţii, stabilită potrivit standardelor
internaţionale de evaluare. Dacă persoanele îndreptăţite au primit despăgubiri potrivit
prevederilor Legii nr. 112/1995, în baza art.20 alin. 2 teza a II-a din Legea nr. 10/2001, ele au
dreptul la diferenţa dintre valoarea încasată, actualizată cu indicele de inflaţie, şi valoarea
corespunzătoare a imobilului.
Prin derogare de la prevederile art. 9 alin. 8 din Legea nr.112/1995, dispoziţiile art. 43
alin. 1 din Legea nr. 10/2001 conferă chiriaşilor cărora li s-au vândut, cu respectarea prevederilor
acestei legi, apartamentele în care locuiau, posibilitatea de a le înstrăina sub orice formă înainte
de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptăţite, fost
170
proprietar al acelei locuinţe. În acest caz, preţul vânzării nu poate fi mai mare decât valoarea
actualizată a preţului plătit de chiriaş la cumpărarea locuinţei în baza Legii nr. 112/1995, cu
excepţia situaţiei când părţile convin altfel. Dacă persoana îndreptăţită, adică fostul proprietar a
primit despăgubiri băneşti pentru imobilul care urmează să îi fie vândut de către chiriaşul
dobânditor al dreptului de proprietate al imobilului, acesta este obligat să restituie statului, dacă
este cazul, diferenţa dintre valoarea despăgubirilor primite şi preţul de cumpărare plătit fostului
chiriaş, actualizate.
Apreciem că, în ipoteza per a contrario, în care fostul proprietar nu îşi manifestă intenţia
de a cumpăra locuinţa, respectiv nu notifică chiriaşului dobânditor intenţia de a cumpăra locuinţa
şi adresa unde poate fi găsită, interdicţia de a înstrăina locuinţa persistă, întrucât, dispoziţia
legală instituită prin art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 are caracter imperativ, iar excepţia
instituită prin art. 43 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 este de strictă interpretare şi aplicare.
O dispoziţie de noutate adusă prin Legea nr. 10/2001 în urma modificărilor aduse, este
aceea prin care se instituie obligaţia persoanelor cărora li s-a restituit în natură un imobil cu
destinaţia de locuinţă şi care deţine cu titlu de chirie în aceiaşi localitate o locuinţă din fondul
locativ de stat, de a pune la dispoziţia primăriei locuinţa închiriată la data mutării efective în
imobilul restituit, aceste locuinţe urmând să se constituie într-un fond locativ special destinat
chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari.
Se constată de asemenea faptul că,prin art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 , legiuitorul a
instituit un sistem de protecţie a chiriaşilor ale căror imobile închiriate au fost restituite foştilor
proprietari prin procedurile administrative prevăzute de această lege, acestor chiriaşi fiindu-le
aplicabile prevederile Ordonanţei de Urgenţă nr. 40/1999193 privind protecţia chiriaşilor şi
stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţă, apreciind că acest sistem de protecţie
este aplicabil şi în cazul imobilelor(locuinţe) expropriate nedemolate ocupate de chiriaşi al căror
contract de închiriere a fost legal încheiat înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi
de amenajare a teritoriului194. Totodată, apreciem că, în ipoteza în care chiriaşul refuză să preia în
folosinţă o altă locuinţă, pusă la dispoziţie de fostul proprietar, cu respectarea prevederilor
193 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001, publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001194 F. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în revista Dreptul nr. 4/1995, p. 18.
171
capitolului II din Ordonanţa de Urgenţă nr. 40/1999 care reglementează schimbul obligatoriu de
locuinţă, sunt aplicabile prevederile art. 13 lit. c din această ordonanţă, în sensul cărora devine
inaplicabilă prelungirea de drept a contractelor de închiriere, proprietarul având deschisă calea
unei acţiuni în justiţie pentru evacuarea chiriaşului.
După cum s-a remarcat în literatura de specialitate ,, pentru identitate de raţiune, trebuie
să li se asigure o locuinţă corespunzătoare şi titularilor dreptului de abitaţie, precum şi celorlalţi
titulari ai unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, în măsura în care locuiesc în
imobilul care constituie obiect al drepturilor lor”195. Totodată, prin art. 15 alin. 1 din Legea nr.
10/2001 are loc o prelungire legală a contractelor de închiriere de la 3 ani, conform art. 13 alin.
2, la 5 ani,pentru situaţia reglementată de art. 6 din Ordonanţa de Urgenţă nr. 40/1999, respectiv
situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.
112/1995 şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, situaţie în care proprietarul recunoscut de
justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa un contract de închiriere.
Privitor la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentelor
vândute,potrivit art.21 coroborat cu art.26 alin.3 din lege, odată cu dobândirea dreptului de
proprietate asupra apartamentelor, se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor
aferente, astfel cum a fost determinat la data trecerii în proprietatea statului, urmând ca
suprafeţele de teren care depăşesc suprafeţele aferente să rămână în proprietatea statului.
În aplicarea acestei dispoziţii legale, a fost adoptată Hotărârea Guvernului nr.20 din
1996196 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, care prin
art.33 stabileşte că dobânditorii apartamentelor dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului
situat sub aceste construcţii, în condiţiile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, pe cale de
consecinţă, în accepţiunea acestui text, terenul aferent se restrânge doar la terenul de sub
construcţie, conducând, în opinia noastră la imposibilitatea asigurării finalităţii aplicării art.36
alin.2 din Legea nr.18/1991, cât şi art.21 din Legea nr.112/1995.
Astfel, din coroborarea art.21 al Legii nr.112/1995 cu dispoziţiile art.35 alin.2 al Legii
nr.18/1991, la care se face referire în art.33 al Hotărârii Guvernului nr.20/1996 şi care
reglementează situaţie juridică a terenurilor atribuite în folosinţă pe durata existenţei
195 E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate publică, în revista Dreptul nr. 4/1998, p. 16.196 Hotărârea Guvernului nr.20/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.16 din 23 ianuarie 1996.
172
construcţiilor, se desprinde concluzia că, terenul aferent construcţiilor astfel cum a fost
determinat la data trecerii în proprietatea statului, este terenul atribuit în folosinţă pe durata
existenţei construcţiei, conform actelor normative în vigoare la acea dată, respectiv 100 mp în
mediul urban şi 250 mp în mediul rural, aşa încât terenul de sub construcţie putea în multe cazuri
să aibă o suprafaţă mai mică de 100 mp şi respectiv 250 mp, situaţie în care dobânditorul
construcţiei nu poate fi lezat prin atribuirea unei suprafeţe mai mici decât cele menţionate.
În sprijinul acreditării ideii mai sus menţionate, pot fi invocate dispoziţiile art.26 alin.3
din Legea nr.112/1995 în sensul cărora suprafeţele de teren care depăşesc suprafaţa aferentă
construcţiilor, respectiv 100 mp sau 250 mp rămân în proprietatea statului.
Dacă s-ar admite ipoteza că terenul aferent construcţiei este întreaga suprafaţă de teren
preluată de stat şi nu doar terenul atribuit în folosinţă, prevederile art.26 alin. Ultim din Legea
nr.112/1995 ar deveni inaplicabile. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri, în conformitate
cu dispoziţiile legale mai sus menţionate, era conferit prin ordin al prefectului, la propunerea
consiliilor locale, în urma verificării situaţiei juridice a acestor terenuri.
Articolul 33 al Hotărârii Guvernului nr.20/1996 a avut aplicabilitate în redactarea iniţială,
până la data adoptării Hotărârii Guvernului nr.11/1997197 privind modificarea şi completarea
Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr.112/1995 stabilite prin Hotărârea Guvernului
nr.201/1996, în sensul căruia cuprinsul acestui articol a fost modificat, stabilindu-se că, în
situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeşte şi
asupra terenului aferent cu respectarea dispoziţiilor art.26 alin. ultim din lege.
În contextul dispoziţiilor legale mai sus menţionate se constată că a fost eliminată din
conţinutul acestui text condiţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
aplicarea art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991 şi restrângerea conţinutului terenului aferent la
terenul de sub construcţie, impunându-se doar condiţia respectării art.26 alin. ultim din lege.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, considerăm că, pentru determinarea
terenului aferent construcţiilor, vor trebui luate în considerare tot actele normative în vigoare la
acea dată, care stau la baza aplicării art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, ceea ce rezultă
197 Hotărârea Guvernului nr.11/1997 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.16 din 4 februarie 1997.
173
incontestabil din prevederile art.26 alin. ultim din lege, per a contrario, conform celor expuse mai
sus, prevederile art.26 alin. ultim ar deveni inaplicabile.
Apreciem, în contextul celor menţionate mai sus, că dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenului aferent apartamentelor, fără aplicarea prevederilor art.35 alin.2 din Legea
nr.18/1991, are consecinţe doar în planul competenţei atribuirii acestor terenuri, care este
transferată astfel de la prefect la consiliile locale, în virtutea atribuţiilor acestora privind
administrarea domeniului public sau privat al localităţilor, conferite prin Legea administraţiei
publice locale.
Totodată apreciem că, în ipoteza ordinelor emise de prefect, în condiţiile art.33 din
Hotărârea Guvernului nr.30/1996, prin care au fost atribuite suprafeţe de teren sub limita de 100
mp sau 250 mp, persoanele beneficiare vor putea solicita consiliilor locale atribuirea în
proprietate a diferenţei de teren până la limitele mai sus menţionate, în condiţiile art.33 din
Hotărârea Guvernului nr.20/1996 modificat prin Hotărârea Guvernului nr.11/1997.
După cum s-a pronunţat instanţa supremă, printr-o decizie de speţă198, includerea în
domeniul public al unui teren aferent unei construcţii dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995,
fără a fi fost probată împrejurarea că trecerea respectivului imobil în domeniul public s-a realizat
pe temeiul unui interes public sau pentru cauză de utilitate publică, încalcă prevederile Legii nr.
213/1998 şi vatămă interesele legale ale dobânditorului construcţiei, ce are asupra acelui teren
atât un drept de folosinţă , cât şi-potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. 3 din Legea nr.112/1995 şi
art.33 din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, stabilite prin Hotărârea
Guvernului nr. 20/1996, astfel cum au fost acestea modificate prin hotărârea guvernului nr.
11/1997- vocaţia unui drept de proprietate.
198 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie , Secţia de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 1245 din 5 martie 2009, publicată în rezumat în revista Dreptul nr.1/2010, p.211.
174