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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno XVII - N°33del 22 Settembre 2009
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Squarci di luce sul residenziale
Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, le transazioni restano in calo, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione. Lo scoglio principaleresta l’irrigidimento sul fronte dei mutui da parte degli istituti di credito
è troppo distante dalla capacità di spesa espressa daipotenziali acquirenti, una domanda sempre più esi-gente ma al tempo stesso prudente alla luce dell’an-damento della nostra economia e, soprattutto, delmercato del lavoro. La combinazione di tutti questi ele-menti ha determinato la realizzazione di compravendi-te a prezzi più bassi, in particolare nei casi in cui i ven-ditori hanno avuto necessità di rientrare del capitaleinvestito oppure di realizzare un contestuale acquisto.
L’andamento delle quotazioni. L’analisi in base alprofilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia uncalo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%),seguiti dalle grandi città (-2,7%) e infine dall’hinterlanddelle grandi città (-2,3%). In queste realtà la diminuzio-ne più sensibile dei prezzi si è verificata a Napoli (-3,8%), Bologna (-3,4%) e Genova (-3,1%). La capitaleregistra una diminuzione del 2,8%, Milano dell’1,7%.Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali acomportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali eperiferiche che hanno visto diminuire maggiormente illoro valore. Nell’hinterland, invece, il ribasso maggioresi è avuto in quello bolognese (-4%) seguito da quel-lo fiorentino (-2,8%) e milanese (-2,7%).
L’analisi per aree geografiche, infine, evidenzia unacontrazione delle quotazioni più accentuata nellecittà del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord(-3,1%) e infine del Centro Italia (-1%).
L’attenzione ai prezzi. Nella prima parte del 2009 ilprezzo dell’immobile è stato determinante per la rea-lizzazione della compravendita e, ormai, la quasi tota-lità dei potenziali acquirenti è sempre più attenta alrapporto prezzo/qualità ed esprime la volontà diacquistare a prezzi congrui rispetto alle caratteristi-che presentate dall’immobile. Questo aspetto hadeterminato un altro risultato e cioè un calo piùaccentuato delle quotazioni sulle tipologie usaterispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione.Infatti, dalle analisi, è risultato che, quasi sempre, nei
A cura di Roberto Carcano
Nel primo semestre del 2009 è continuata la diminu-zione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene levariazioni nominali negative siano state complessiva-mente inferiori rispetto a quelle registrate nellaseconda parte del 2008. Questo trend ha interessatole grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di pro-vincia. Il mercato è apparso ancora r allentato, le tran-sazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazio-ne degli operatori è che a partire dal secondo trime-stre del 2009 ci sia stata una ripresa della fiducia cheha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazio-ne, in particolare in chi è alla ricerca della casa dadestinare ad abitazione principale. Infatti, il ribassodei tassi di interesse, la consapevolezza che il mer-cato ha ormai intrapreso una nuova direzione e leopportunità offerte dalla diminuzione dei prezzihanno ridato fiducia a chi aveva rimandato l’acquisto.
È il quadro che emerge dai rilevamenti effettuati daTecnocasa nell’ambito dal suo circuito di agenzie sututto il territorio italiano sull’andamento del mercatonei primi sei mesi del 2009. I dati confermano tra l’al-tro la scelta degli investitori verso il mattone a frontedell’incertezza dei mercati finanziari. In questo seme-stre si sono mossi in particolare coloro che avevanoun capitale da impiegare o che hanno fatto ricorso amutui di importi contenuti. In seguito all’atteggiamen-to prudenziale e selettivo messo in atto dagli istituti dicredito si è registrata ancora una minore disponibilitàdi spesa di chi ha acquistato facendo prevalente-mente ricorso al mutuo. Le categorie penalizzatesono state ancora gli immigrati e i lavoratori con con-tratto a tempo determinato.
Si confermano aspetti emersi nei semestri precedentiquali: una maggiore offerta sul mercato, l’aumentodelle tempistiche di vendita se il prezzo dell’immobile
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quartieri dove l’offerta abitativa è più vetusta il ribas-so delle quotazioni è stato maggiore. È anche veroperò che le tipologie usate in buone condizioni hannoincontrato maggiormente il favore degli acquirenti.Per gli immobili di nuova costruzione, la contrazionedei valori è stata meno accentuata con ribassi soprat-tutto laddove si è verificato un surplus di offerta conconseguente invenduto sul mercato.
Per quanto riguarda la tipologia immobiliare, le abita-zioni medie e quelle popolari hanno registrato unadiminuzione dei prezzi più significativa rispetto aquelle signorili e di prestigio, che hanno meglio pre-servato il loro valore. Su questo segmento di merca-to, infatti, si muovono spesso acquirenti che nonhanno urgenza di acquistare e che cercano la casapiù aderente alle loro esigenze. Se questo non avvie-ne e le caratteristiche sono distanti, anche di poco,da quelle desiderate, le compravendite si chiudono aprezzi più bassi. Si tratta di una clientela esigente checomunque inizia a esprimere prudenza rispetto alrapporto tra prezzo e qualità dell’immobile, elementoormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni.
Gli acquirenti hanno apprezzato le soluzioni poste aipiani alti, con spazi esterni, luminose, inserite indecorosi contesti condominiali, posizionate in zonetranquille e poco trafficate, possibilmente con box oposto auto.
Tutte le abitazioni che non hanno risposto a questecaratteristiche sono state sottoposte a importantiriduzioni di prezzo e in alcuni casi, nonostante ciò,restano sul mercato per lungo tempo. Si tratta quasisempre di tipologie abitative di qualità bassa che inpassato erano acquistate soprattutto da una cliente-la con bassa capacità di spesa e che ora trovano condifficoltà acquirenti sul mercato.
La domanda. L’analisi della domanda immobiliare inquesta prima parte dell’anno ha registrato una mag-gioranza di richieste per la casa principale che si èripresa soprattutto nella seconda metà del semestre,stimolata dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui edei prezzi degli immobili. È continuato anche il trendpositivo degli acquisti per investimento che era già inripresa dall’estate del 2008 in seguito all’instabilitàdei mercati finanziari.
L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenzia che,nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il triloca-le con il 36,3% delle preferenze. A seguire il bilocalecon il 28,2% delle richieste e infine il quattro localicon il 21,8%. A Milano, Napoli e Roma la maggioran-za della domanda si concentra sui bilocali. Nellegrandi città si riscontra un aumento della concentra-zione della domanda sui trilocali dal momento che chi
può, alla luce della diminuzione dei prezzi, prova adacquistare un taglio più grande.
Gli acquirenti. Analizzando i dati delle compravendi-te realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasarisulta che nella prima parte del 2009 il 77,9% dellecompravendite è stato finalizzate all’acquisto del-l’abitazione principale e il 22,1% a uso investimentoper seconda casa. Il 71,5% di chi acquista è com-preso nella fascia di età tra i 18 e 44 anni. Si registrauna maggioranza di acquisti da parte di lavoratoridipendenti con il 64,5%, a seguire imprenditori, liberiprofessionisti, dirigenti e commercianti con il 17,4% einfine i pensionati con il 10,1%.
In base alla destinazione dell’immobile risulta che ilavoratori dipendenti sono i principali acquirenti diprima casa e di casa investimento/seconda casa. Alsecondo posto segue la classe dei dirigenti, impren-ditori, liberi professionisti e commercianti e al terzoposto i pensionati, che rappresentano un quinto diquesto mercato.
Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità dispesa nelle grandi città la maggioranza delle richiestesi concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 milaeuro (24,6%), a seguire la fascia compresa tra 250 a349 mila euro (21,6%). Nella fascia di spesa compre-sa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto tri-locali e, a seguire, bilocali.
L’offerta. Dal lato dell’offerta la tipologia più presen-te sul mercato è il trilocale con il 33,7%, seguito dalbilocale con il 26,5% e poi dal quattro locali con il21,5%. Tra le motivazione principali della vendita, cisono il miglioramento della qualità abitativa, l’otteni-mento di liquidità e, infine, il trasferimento.
Continua anche in questo semestre la diminuzionedei canoni di locazione che hanno registrato un calodello 0,7% sui bilocali e sui trilocali dello 0,6% a livel-lo italiano. Più accentuata la diminuzione nelle grandicittà (-1,2% per i bilocali e -1,3% per i trilocali). I ren-dimenti immobiliari lordi sui bilocali sono rimastialquanto invariati e sono pari a 3,9%.
Le previsioni. Le previsioni sul mercato immobiliaresono imprescindibili da quella che sarà la situazioneeconomica del Paese, in particolare sul fronte occu-pazionale, e dall’atteggiamento che avranno le ban-che nella concessione del credito. Se verranno con-fermate le previsioni di una ripresa economica nelprossimo anno prevediamo ancora una lieve flessio-ne dei prezzi con una tendenza alla stabilizzazionenel 2011. Riteniamo che il mercato immobiliare saràcaratterizzato sempre più da una clientela con suffi-ciente capacità di indebitamento.
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MORTARA
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29/09/2009 - N. 34 PROVINCIA VENDITA
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