Áhrif fjarlægðar og annarra gæðaþátta á fasteignaverð
Ásdís KristjánsdóttirHagfræðingur
hjá fjármálaráðuneytinu
Janúar 2006
Þróun höfuðborgarsvæðisins
• Byggð tók að myndast í Reykjavík í kringum aldarmótin 1900
• Árið 1912 voru íbúar á höfuðborgarsvæðinu rétt innan við 20% þjóðarinnar en voru orðnir rúmlega 62% árið 2004
• Hlutfall Reykvíkinga hefur staðið í stað síðan árið 1945, í kringum 38%-40%.
• Á sama tíma hefur hlutfall íbúa í nágrannasveitarfélögunum vaxið úr 5% í 24%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1912
1917
1922
1927
1932
1937
1942
1947
1952
1957
1962
1967
1972
1977
1982
1987
1992
1997
2002
Hlutfall íbúa á höfuðborgarsvæðinu
Hlutfall Reykvíkinga
Staðsetning fasteigna
• Við kaup á fasteign er greitt ákveðið verð fyrir staðsetningu sem metið er inn í heildarfasteignaverðið
• Þættir líkt og fjarlægð frá vinnu, skóla, verslun, þjónustu og ýmis konar afþreyingu geta skipt máli. Einnig geta þættir eins og fallegt útsýni eða falleg hverfi skipt máli
• Þegar einstaklingur er tilbúinn að greiða ákveðið verð fyrir staðsetningu þá er hann í raun að greiða verð til að spara sér akstur vegna ofangreindra þátta
Ferðakostnaður
• Ferðakostnaður ræðst annars vegar af aksturskostnaði s.s. bensínverði, sliti bíls og hins vegar af aksturstíma þ.e. þeim tíma er fer í akstur sem hægt væri að nota til annarrar iðju
• Vísitala raunkostnaðar við akstur byggist á þróun bensínverðs miðað við launavísitölu að teknu tilliti til sparneytni bíla
• Ekki er t.t.t. þróun aksturstíma
Vísitala raunkostnaðar við akstur
60
80
100
120
140
Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar• Hægt er að lýsa sambandi fasteignaverðs, staðsetningar og
ferðakostnaðar með eftirfarandi hætti:
dx< Dt og i >g
• Þar sem Lt(dx) er leiguverð fasteignar í hverfi x í fjarlægð dx frá miðkjarna, a er almennt landverð eða virði byggingarlands til annarra nota, Dt er fjarlægð frá miðkjarna til útjaðars borgarinnar á tíma t, k er ferðakostnaður, g er væntanlegur vöxtur á jaðarmörkum borgarinnar og i er vaxtakostnaður
)()( xttxt dLPDVdF
)()(
giigkD
idDka txt
Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar• Af ofangreindri jöfnu er hægt að draga eftirfarandi
ályktanir
1. Fasteignaverð fer lækkandi með aukinni fjarlægð frá miðpunkti
Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar
2. Þegar ferðakostnaður hækkar þá hækkar verð á fasteignum miðsvæðis aksturskostnaður hækkar vegna hærra bensínverðs umferðatími eykst vegna aukins umferðaþunga
3. Þegar vextir lækka þá eykst kaupmáttur einstaklinga sem leiðir til þess að almennt fasteignaverð fer hækkandi. Hlutfallslega mesta hækkunin er á fasteignum miðsvæðis Um leið og vextir lækka kjósa einstaklingar frekar að greiða hærra
verð fyrir staðsetningu og í leiðinni spara sér ferðakostnaðinn
4. Almennt fasteignaverð út frá miðju hækkar ef gert er ráð fyrir að byggð muni þenjast út í framtíðinni (þ.e. g>0)
Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar
Launahækkanir hafa tvenns konar áhrif
– eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis eykst þar sem fórnarkostnaður einstaklinga hækkar við að verja frítíma sínum í akstur
– eftirspurn eykst eftir gæðameiri fasteignum
Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka
Fermetraverð eftir svæðum í Reykjavík- verðsamanburður milli áranna 2003 og 1990
110.000
115.000
120.000
125.000
130.000
135.000
140.000
145.000
150.000
Svæði 1 Svæði 2 Svæði 3 Svæði 4 Svæði 5 Svæði 654.000
59.000
64.000
69.000
74.000
79.000
84.000
89.000
94.0002003 (v-ás) 1990 (h-ás)
Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka
• Árið 1990 var fasteignaverð í miðbænum lægra en í nærliggjandi hverfum. Hins vegar urðu straumhvörf í þessu efni eftir 1995 en eftir þann tíma hefur fasteignaverð hækkað mun hraðar nálægt miðju borgarinnar en utar.
Kemur þar líklega þrennt til:
Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka
1. Frelsisvæðing á fjármálamarkaði, afnám fjármagnsskömmtunar og lækkun vaxta, sem leiddi til þess að verðmyndun innan borgarinnar varð mun skilvirkari
2. Nýtt hagvaxtarskeið hófst, er einkum hefur verið leitt áfram af þekkingar- og þjónustuiðnaði, sem einkum hefur fundið sér bólfestu í miðju Reykjavíkur. Jafnframt hækkuðu launin töluvert á sama tíma
3. Sívaxandi umferðarþungi vegna fjölgunar bíla og samhliða því að lítið sem ekkert hefur verið fjárfest í aðalsamgönguæðum borgarinnar
Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)
y = -0,0024x + 198,91
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
ferm
etra
verð
[þús
.kr.]
Árið 2005
Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)
y = -0,0012x + 116,64
60
70
80
90
100
110
120
130
140
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
ferm
etra
verð
[þús
.kr.]
Árið 2000
Samanburður á verðlínum m.v. sama fasta en mismunandi hallatölu
160
165
170
175
180
185
190
195
200
205
520 1406 2163 3071 4137 5732 6873 7661 8806 10278 12000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
ferm
etra
verð
[þús
.kr.]
Árið 2000 Árið 2005
Samanburður á verðlínum m.v. sama fasta en mismunandi hallatölu
160
165
170
175
180
185
190
195
200
205
520 1406 2163 3071 4137 5732 6873 7661 8806 10278 12000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
ferm
etra
verð
[þús
.kr.]
Árið 2000 Árið 2005
Y = 198,91 – 0,0024x
Y = 198,91 – 0,0012x
Samspil vaxta og fasteignaverðs í miðbænum
Vaxtakjör húsnæðislána og halli verðlínu fasteigna
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2000 2001 2002 2003 2004 2005
vext
ir
0,0005
0,0007
0,0009
0,0011
0,0013
0,0015
0,0017
0,0019
0,0021
0,0023
0,0025
halla
tala
ver
ðlín
u fa
stei
gnav
erðs
vextir halli verðlínu
Niðurstaðan er því þessi...• Fasteignir miðsvæðis hafa hækkað hlutfallslega meira í
verði en aðrar fasteignir. Einstaklingar eru tilbúnir að greiða hærra verð en áður fyrir ákjósanlega staðsetningu. Ástæðan er einkum vegna eftirfarandi þátta,
– Lægri vextir húsnæðislána, lengri lánstími og hærri laun hafa leitt til aukins kaupmáttar einstaklinga á fasteignamarkaði
– Umferð hefur þyngst á meginstofnvegum samhliða fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu og aksturstími því aukist
– Samhliða fólksfjölgun hefur útjaðar borgarinnar færst út. Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli
Langtímaáhrif á miðbæinn
• Þrýstingur skapast á iðnaðarfyrirtæki að flytja í úthverfin þar sem lóðaverð er lægra
• Niðurrif húsa mun aukast þar sem óhagkvæmt verður að hafa léleg eða lítil hús á dýrum lóðum
• Varanleg vaxtalækkun mun stuðla enn frekar að þéttingu byggðar
• Húsnæðiskaup eru að jafnaði stærstu fjárhagslegu ákvarðanir sem einstaklingar taka á lífsleiðinni
• Húsnæði er misleitt bæði hvað varðar gæði og staðsetningu
• Væntanlegir húsnæðiskaupendur eru einnig misleitir - kaupendur horfa til mismunandi þátta þegar þeir velja sér húsnæði
Samspil gæðaþátta og fasteignaverð
Gögn til grundvallar rannsókninni
• Kaupsamningar seldra eigna á höfuðborgarsvæðinu– Gögn frá tímabilinu 01.03.2000 – 29.06.2005– Alls 36.000 kaupsamningar– Fjögurra mánaða mat – þróun síðustu mánaða– Fimm ára mat – þróun yfir lengra tímabil
• Ýmsir gæðaþættir fasteigna s.s. staðsetning, stærð, tegund, byggingarár, herbergjafjöldi, byggingarefni, bílskúr, svalir, bílastæði
Aðferðafræði
• Aðhvarfsgreiningu beitt til að leiðrétta fasteignaverð fyrir ýmsum gæðaþáttum eigna
• Niðurstöður gefa:– Jaðar- og teygniáhrif ýmissa gæðaþátta á
fasteignaverð• t.d. hvaða áhrif hefur breyting á stærð eigna á fasteignaverð
– Gæðaleiðrétt fasteigna- og lóðaverð• Hægt að bera saman samsvarandi eign yfir ákveðin tíma
Niðurstöður úr fjögurra mánaða matinu
iiiii júnímaíaprílfjarlægkaupver 54321 ð)log(ð)log(
...ð)log(. 9876 iiii stærefnialdurfjöldiherb
iii bílskúrtegund 1110
Áhrif staðsetningar í dagVesturbær
Austurbær
Melar
HagarGrandar
SkjólHolt
Skerjafjörður
TeigarHáaleiti
Laugarás
Mosfellsbær
Norðurmýri
Tún
Hlíðar
Lækir
Sund GerðiVogarFossvogur
Kópavogur Smárahverf iðLindahverf ið
SalahverfiðÁrtúnsholt
BakkarSel Hólar
Fell FoldirSelás
GrafarholtRimar
GarðabærHús Borgir
Engi Staðir Hafnarf jörður
14.000
14.500
15.000
15.500
16.000
16.500
17.000
17.500
18.000
18.500
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
fast
eign
aver
ð [þ
ús.k
róna
]
Áhrif staðsetningar síðustu 5 ár
Vesturbær
Austurbær
Melar
Skerjafjörður
Teigar
Vogar
Lækir
NorðurmýriGrandar
SundGerði
Fossvogur KópavogurSmárahverf i
Salahverf iBakkar
Hólar
Fell Foldir
Hamrar
Selás
Grafarholt
Rimar
Garðabær
Borgir
Engi Staðir
HafnafjörðurMosfellsbær
Hagar
Tún
Laugarás
9.000
9.500
10.000
10.500
11.000
11.500
12.000
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
fjarlægð frá miðpunkti [m]
fast
eign
aver
ð [þ
ús.k
róna
]
2. ársf j.'00 2. ársf.'01 2. ársf j.'02
2. ársf j.'03 2. ársf j.'04 2. ársf j.'05
• Niðurstöður rannsóknar gefa til kynna að áhrif staðsetningar hafa aukist með árunum. Marktæk breyting er á hallatölum línanna miðað við árið 2005
• Niðurstöður eru því í takt við það sem fjallað var um hér að framan. Staðsetning skiptir meira máli í dag en áður, hlutfallslega mesta hækkunin hefur átt sér stað á fasteignum miðsvæðis.
Staðsetning fasteigna
Áhrif tegundar
• Mismunur á verði sérbýlis- og fjölbýlishúsa, miðað við að öðrum gæðum sé haldið föstum, hefur verið að aukast með árunum
• Marktæk breyting er á áhrifum tegundar í framhaldi af breytingum á húsnæðislánamarkaði haustið 2004
Jaðaráhrif
-16,5%
-14,5%
-12,5%
-10,5%
-8,5%
-6,5%
-4,5%
-2,5%Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
Áhrif stærðar á fasteignaverð
• Áhrif stærðar á fasteignaverð hefur aukist marktækt frá haustinu 2004
• Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á fasteignamarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum
Teygniáhrif
0,70
0,71
0,72
0,73
0,74
0,75
0,76
0,77
0,78
0,79
Q1'
00
Q1'
01
Q1'
02
Q1'
03
Q1'
04
Q1'
05
Áhrif aldurs fasteigna
• Áhrif aldurs eru neikvæð og sveiflast í kringum ákveðið jafnvægi (rauða punktalínan)
• Áhrifin eru að minnka samhliða auknum kaupmætti á húsnæðismarkaði– Meðalaldur fasteigna
miðsvæðis er hlutfallslega hærri en í öðrum hverfum
Jaðaráhrif byggingarárs
-0,38%
-0,36%
-0,34%
-0,32%
-0,30%
-0,28%
-0,26%
-0,24%
-0,22%
-0,20%
-0,18%Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
• Vísitala fasteignaverðs skv. FMR– Tekur einungis tillit til stærðar og tegunda seldra eigna– Vísitalan getur því á ákveðnu tímabili gefið skakka mynd af
þróun fasteignaverðs
• Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs– Leiðréttir fyrir mismunandi gæðaþáttum fasteigna
Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs
Fimm ára gæðaleiðrétting- fjölbýlishús
100
120
140
160
180
200
Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs
Vísitala fasteignaverðs skv.FMR
Seldar fasteignir að jafnaði gæðaminni
Seldar fasteignir að jafnaði gæðameiri
Fimm ára gæðaleiðrétting- sérbýlishús
100
120
140
160
180
200
Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs
Vísitala fasteignaverðs skv.FMR
Gæði seldra eigna
• 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna >0% → ofmat á vísitölu FMR
• 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna <0% → vanmat á vísitölu FMR
Fjölbýli
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
12.mánaða breyting á gæðum
12.mánaða breyting á meðalverði
Sérbýli
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
12.mánaða breyting á gæðum
12.mánaða breyting á meðalverði
Gæðaleiðrétting lóðaverðs
• Engin nákvæm gögn eru til um þróun lóðaverðs á höfuðborgarsvæðinu– Beitt var þeirri nálgun að draga byggingarvísitölu Hagstofu
Íslands frá fasteignaverðsvísitölu FMR
• Gæðaleiðrétt lóðaverð fæst þá með því að draga byggingarvísitöluna frá gæðaleiðréttri vísitölu fasteignaverðs
Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs
100
110
120
130
140
150
160
170
180
Q1'00 Q1'01 Q1'02 Q1'03 Q1'04 Q1'05
Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs fyrir f jölbýli
Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs fyrir sérbýli
Gæðaleiðrétt lóðaverð sérbýlishúsa hefur hækkað um 65% frá byrjun árs 2004
Gæðaleiðrétt lóðaverð fjölbýlishúsa hefur hækkað um 38% frá byrjun árs 2004
Helstu niðurstöður rannsóknar
• Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli í dag en áður
• Eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis hefur aukist
• Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á húsnæðismarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum
• Vísitala FMR getur gefið skakka mynd af þróun fasteignaverðs
Helstu niðurstöður rannsóknar
• Gæðaleiðrétt lóðaverð fjölbýlishúsa hefur hækkað um 38% frá byrjun árs 2004.
• Á sama tíma hefur gæðaleiðrétt lóðaverð sérbýlishúsa hækkað um 65%
Top Related