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Zwischen Reurbanisierung, neuer Suburbanisierung und Landflucht?Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Mitteldeutschland
Dr.TimLeibert,Leibniz‐InstitutfürLänderkundeDr.AnnegretHaaseundManuelWolff,Helmholtz‐ZentrumfürUmweltforschung
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Quelle: Leibert/Wolff (2016)
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Mittlere jährl. Bevölkerungsentwicklung 1990-2015* in %: Kreisfreie Städte über 500.000 Einwohner
(Gebietsstand 31.12.2014)
Eigene Berechnungen; Datenquellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2016); Statistische Landesämter
‐1,2 ‐0,9 ‐0,6 ‐0,3 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 1,8
Bremen
Dortmund
Essen
Hamburg
Nürnberg
Düsseldorf
Dresden
Köln
Stuttgart
Berlin
München
Frankfurt am Main
Leipzig
2011‐2015 2000‐2010 1990‐2000
* Stand 30.09.2015
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Mittlere jährliche Bevölkerungsentwicklung 1990-2015* (%): Kreisfreie Städte mit 200.000-300.000 Einwohnern
(Gebietsstand 31.12.2014)
‐2,0 ‐1,8 ‐1,6 ‐1,4 ‐1,2 ‐1,0 ‐0,8 ‐0,6 ‐0,4 ‐0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2
Oberhausen
Gelsenkirchen
Halle (Saale)
Krefeld
Rostock
Mönchengladbach
Magdeburg
Lübeck
Wiesbaden
Braunschweig
Kiel
Chemnitz
Erfurt
Mainz
Freiburg im Breisgau
Augsburg
2011‐2015 2000‐2010 1990‐2000Stand 30.09.2015; HAL;MD: 31.08.2015; MZ: 30.06.2015
Eigene Berechnungen; Datenquelle: Statistische Landesämter (2016)
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Demographischer Wandel in Mitteldeutschland: Die Altersstruktur als Kernproblem
Quelle: Leibert/Köppl (2015)
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Alterspyramiden ausgewählter Mittelstädte 2014(Angaben in %)
Zeitz Hoyers‐werda
Greiz
Eigene Berechnungen;Datenquelle: Destatis (2016)
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Aktuelle Trends der Bevölkerungsentwicklung in (Mittel-)Deutschland
• DieGroßstädtewachsennachwievoramstärksten– WachstumzunehmendauchimUmland,jedoch(noch?)räumlichbeschränkt
• KeineEntwarnungaufdemLand!– Lokal:AbschwächungderSchrumpfung,StabilisierungodersogarWachstum
ABER:außerhalbderStadtregionenweitestgehendaufZuteilung(!)vonFlüchtlingen/Asylbewerbernzurückzuführen Bleibewahrscheinlichkeit?!?
– VieleDörfer,Klein‐ undMittelstädteweiseneinensehrhohenSeniorenanteilauf zukünftigeSchrumpfungvorgezeichnet!
– IndenländlichenRegionenMitteldeutschlandsistaufderlokalenEbeneeineAkkumulationdemographischerProblemlagenfestzustellen
– PositiveSignale:relativhoheGeburtenraten(aber:fehlendeMütter)undschwächereAbwanderungder18‐ bis25‐Jährigen;insbesonderederFrauen
– MitteldeutschlandistaufZuwandererangewiesen!Problem:VielerortsfehlendeWillkommenskultur
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Aktuelle wohnungspolitische Diskussion in (Mittel-)Deutschland
• NeueWohnungsnot:esdrohenWohnungsmangelundunbezahlbareMieten(DeutscherStädte‐ undGemeindetag,Mieterbund,BFWu.a.)
•WohnungsleerstandalsMassenphänomen,als„eigentliches“bzw.Zukunfts‐Problem(IWKöln2013u.a.)
• Polarisierung:neueWohnungsnotversuszunehmenderWohnungsleerstand
• Beidesfindetzugleichstatt,aberräumlichdifferenziert‐ UnterschiedzurSituationAnfangder1990erJahre:Wohnungsnot‐ Anfangder2000erJahre:Leerstandskrise inOstdeutschland,Entspannungder
WohnungsmärkteinWestdeutschland• DerzeitintensiveöffentlicheundpolitischeDebatten
Folge:RenaissancestaatlicherWohnungspolitik???
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Wohnungsleerstand in Deutschland 2011
Quelle: verändert nach Rink/Wolff (2015)
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Leerstandsquoten (2011) in ausgewählten Groß- und Mittelstädten Mitteldeutschlands
Schwere Wohnungsmarktkrise
KrisenhafterWohnungsmarkt
ProblematischerWohnungsmarkt
EntspannterWohnungsmarkt
AusgeglichenerWohnungsmarkt
Wohnungsknappheit
Angespannter WM
Halle (Saale)
Dessau‐Roßlau
Magdeburg
Chemnitz
Pirna
Leipzig
Erfurt
Gera
Jena
EisenachSuhl
Weimar
Zwickau
Plauen
Görlitz
Freiberg
Bitterfeld‐Wolfen
Halberstadt
LU Wittenberg
Stendal
Gotha
Nordhausen
Mühlhausen
Altenburg
Wernigerode
Bernburg (Saale)Merseburg
Weißenfels
Naumburg (Saale)
FreitalBautzen
Hoyerswerda
DresdenRadebeul
Riesa
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Bevölkerungsentwicklung in der Region Halle-Leipzig
Eigene Berechnungen M. Wolff; Datenquelle: Statistische Landesämter Sachsen; Sachsen‐Anhalt
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Leipzig: Entwicklung von Einwohnerzahl und Durchschnittsalter nach Ortsteilen 2000-2015
2000=100
Eigene Berechnungen; Datenquelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2016)
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Die Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarkts: Vom Leerstand zum Boom?
Quelle: Rink/Haase/Schneider (2014)
Lage Wohnungsmarktsegement Preisklasse Ausstattung
Toplage GründerzeitvillaLoft Stadtpalais Höchstpreisig Luxuriös
SehrguteLage RepräsentativeGründerzeit‐bebauung
MehrfamilienhausNeubau 2010erJahre Höherpreisig Gehoben
GuteLage Mittlere Gründerzeit‐bebauung
SanierteSiedlungNeubau1990er
Mittelpreisig
GuterStandard
EinfacheLageEinfacheGründzeit‐
bebauung50er/60er‐JahreMehrfamilienhaus
(Großwohn)‐siedlungEinfacherStandard
SchlechteLageUn‐/teilsanierte,
einfacheGründzeit‐bebauung
Unsanierte(Großwohn)‐siedlung Niedrigpreisig Substandard+
Mängel
Kategorien des (Leipziger/ostdeutschen) Wohnungsmarktes (heuristisches Schema)
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„Toplagen“ im Leipziger WohnungsmarktQuelle: eigene Darstellung nachJLL (2015); Immobilienscout (2015)
Gehobenes Wohnen in Leipzig 2014Sanierungs‐ und Neubauprojekte
Quelle: Haase/Rink (2015)
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Mögliche Zukünfte für die Region Halle-Leipzig
Quelle: Wolff (2015)
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Drei Thesen zum Schluss
• DieStabilisierungderEinwohnerzahlunddie„Trendwende“beiderOst‐West‐WanderungsindvorallemaufdieAttraktivitätderGroßstädtezurückzuführen.DiesisteinerseitsTeileinesbundesweitenTrends,andererseitssinddieRahmenbedingungenfüreineReurbanisierung inOstdeutschlandbesondersgünstig.
• DieländlichenRegionenMitteldeutschlandssindnachwievordas„LabordesdemographischenWandels“!DarübersolltenpositiveTrends(z.B.Geburtenentwicklung)sowiediebevölkerungsstatistischenEffektederinternationalenZuwanderungnichthinwegtäuschen.HauptproblemistdieAltersstruktur!
• AufdenImmobilienmärktendürftesichdiePolarisierunginsichverknappendeMarktsegmente(z.B.günstigefamiliengerechteWohnungenindenGroßstädten)undÜberangeboteinanderenSegmentenverschärfen.