ZNALECKÝ POSUDEK½-posudek.1.pdf · 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na...

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 3711 – 348 / 2015

dle Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 10

Mgr. Jan Pekárek, soudní exekutor Sídlo: U Stanice 4/11, 162 00 Praha 6 IČ: 66224560

Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.

mail: [email protected] Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 061 EX

2005/14-49 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Janem Pekárkem dne 11.09.2015.

Posudek obsahuje: 43 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.11.2015

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 3711 – 348 / 2015

2

Obsah posudku strana

A NÁLEZ...............................................................................................................................3 1 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 2 Místní šetření ...............................................................................................................3 3 Den ocenění .................................................................................................................3 4 Podklady ......................................................................................................................4 5 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B POSUDEK .........................................................................................................................8 1 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 2 Ocenění ........................................................................................................................9

C REKAPITULACE ..........................................................................................................27

D ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28

E PŘÍLOHY........................................................................................................................29


3

A NÁLEZ

1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 uvést:

- nemovitou věc, - příslušenství nemovité věci, - výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, - cenu jednotlivých břemen, výměnků, nájemních, pachtovních a předkupních práv,

které prodejem v dražbě nezaniknou.

Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech:

Vedlejší stavby: stodola, kůlna, letní kuchyně (vše součástí pozemku parc.č. 5245).

Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy.

Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka.

Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 5246: ovocné stromy (8 kusů).

Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 20.10.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí, paní Mácové Olgy. Povinná písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz poštovní dodejka v příloze posudku.

3 DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.11.2015, což je den ocenění.


4

4 PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 50, k.ú. Holubí Zhoř, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2015

- Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých

ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické

nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení

technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 - odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,

Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 UZNÁVANÉ METODY OCEN ĚNÍ

5.1 Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

5.2 Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet


5

všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability.

Fundamentální vzorec výnosové metody: i

VVH = [Kč]

kde: VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí.

Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.

Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná.

Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:

Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:

nn

n

q

HP

qq

qČVVHN +

−×−×=

)1(

1

kde: ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),

HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:

1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,

2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb


6

a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: i = ibezp + Σσ

kde: i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.

Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.

Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:

Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby.

Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“.

Přirážka za rizika právními povahy

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

5.3 Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:

Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám


7

Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)

Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory)

Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.

Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.

Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.


8

B POSUDEK

1 APLIKOVANÁ METODA OCEN ĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům a pozemek určený pro zemědělskou prvovýrobu, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.

Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových.

Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a pozemků určených pro zemědělskou prvovýrobu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání.

Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


9

2 OCENĚNÍ

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

Popis:

Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s navazující hospodářskou částí, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Holubí Zhoř je ve vzdálenosti 200 m, do Žďáru nad Sázavou je vzdálenost 39 km. Přístup ke stavbě je možný z místní komunikace. Stavba je využívána převážně jako sezónní chalupa a je ve špatném technickém stavu, stejně jako vedlejší stavby.

Zemědělský pozemek parc.č. 5915 se nachází zcela mimo zastavěnou část obce, je mírně svažitý a je součástí většího půdního celku. Je obdělávaný. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace.

Konstruk ční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 37:

Doba výstavby: v roce 1860, cca v roce 1930 a 1950 provedena přestavba

Počet podlaží: podsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z cihel a kamene; nezatepleno

Stropy: 1.PP: klenbové, 1.NP: dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí

Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky)

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané

Schody: nejsou

Dveře: dřevěné hladké plné i prosklené s dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné - prosklené

Vrata: dřevěná dvoukřídlá

Okna: dřevěná špaletová

Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, dřevěné desky


10

Vytápění: lokální na tuhá paliva; el. přímotopy

Ohřev teplé vody: pouze v koupelně zajišťován lokálním el. ohřívačem; průtokovým

Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden

Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii)

Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nejsou

Dispozice:

1.PP: hospodářské a skladové místnosti

1.NP: vstup, chodba, kuchyně, 2 místnosti, WC, koupelna, hospodářská část

Konstruk ční řešení a technické vybavení stodoly:

Stavba stodoly se dvěma menším přístavka navazuje v podélné ose na rodinný dům a je ve tvaru písmene „L“. Nosné konstrukce tvoří zděné pilíře, převážně z kamene s oboustrannými vápenocementovými omítkami. Výplň obvodového pláště je z nehoblovaných desek. Nosnou konstrukci přístavků tvoří dřevěná kostra, která je opláštěná nehoblovanými deskami. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Dešťové okapy a svody jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá, okna nejsou. Část navazující na hospodářskou část domu je otevřená. Je provedena instalace elektřiny 230/400V.

Konstruk ční řešení a technické vybavení letní kuchyně:

Tato stavba je postavena ve dvoře za rodinným domem. Jedná se o zděnou, nepodsklepenou stavbu, půdorysně ve tvaru písmene „L“. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnější i vnitřní omítky vápenocementové, místy opadané. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pozinkovaný plech opatřený nátěry a částečně pálené tašky. Dešťové okapy a svody jsou z pozinkovaného plechu, částečně zkorodované. Podlahu tvoří keramická dlažba. Je provedeno napojení elektřiny 230V. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná s jednoduchým zasklením.

Konstruk ční řešení a technické vybavení dřevníku:

Jedná se o jednoduchou stavbu půdorysně ve tvaru obdélníka, umístěnou ve dvoře naproti rodinnému domu. Nosné konstrukce jsou dřevěné, trámové, jednostranně opláštěné nehoblovanými deskami. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské konstrukce a ostatní technické vybavení chybí.


11

Srovnávací parametry:

Název Zastavěná

plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 37 168,40 203,80

Stodola 213,40 170,70

Letní kuchyně 31,70 26,90

Dřevník 36,90 31,40

Zemědělský pozemek 36 037

Závady technické povahy:

Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány, okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby.

Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu.

Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na betonových sloupcích, je v některých místech již na hranici životnosti.

Rizika ekonomické povahy:

Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy:

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 50 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.


12

Srovnávací nemovité věci k rodinnému domu (SN):

1) Rodinný dům, Ujčov, okres Žďár nad Sázavou

Rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Ujčov. Součástí objektu jsou další prostory jako dílna, stodola, chlév a garáž. Za domem a stodolou je rozlehlá zahrada. K dispozici je také kamenný sklípek. Vytápění je zajištěno plynovými topidly WAW nebo kotlem na pevná paliva. V domě je zachovalá pec na pečení chleba. Zásobení vodou je z vlastní studny, v případě zájmu je na hranici pozemku připojení na obecní vodovod. Momentální stav domu neumožňuje okamžité bydlení, je nutná rekonstrukce podlah a izolace stěn proti vlhkosti.

Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 276 m2 Plocha pozemku: 1 191 m2

Cena nabídková: 299 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Subvenio Zábrdovická 15/16a 61500 Brno - Zábrdovice Tel.: +420 800 888 021 www.century21.cz/kancelar/subvenio

2) Rodinný dům, Slavičky - Okrašovice, okres Třebíč

Rodinný dům 4+1 v obci Okrašovice, okr.Třebíč. V domě stropy tvořené klenbami - po opravě. V domě je potřebná rekonstrukce. Možnost napojení vody z obecního rozvodu, elektřina dočasně odpojena, odpady do jímky na vyvážení, plyn není. Samostatné WC, nedokončená koupelna s vanou. Střecha z vlnitých osinkocementových desek.

Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu:Řadový Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha pozemku: 445 m2


13


Zdroj: Realitní kancelář Allrisk reality & finance, s.r.o. Komenského nám. 291/21 67401 Třebíč - Stařečka Tel.: +420 739 058 119 www.allrisk.cz/reality/reality.html

3) Rodinný dům, Skřinářov, okres Žďár nad Sázavou

Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Skřinářov. Dům se nachází v centru obce a patří k němu dvorek a stodola. Dispozice domu: vstupní chodba a z ní vstupy do koupelny s vanou, dále vstup do dvou technických místností a WC, kuchyně. Za kuchyní dva pokoje. Vytápění domu na tuhá paliva.

Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 145 m2 Plocha pozemku: 174 m2


Zdroj: Realitní kancelář ALVA REAL, s.r.o. Štěpánská 311/6 60200 Brno - Trnitá Tel.: +420 775 560 503 www.alvareal.cz


14

4) Rodinný dům, Věžná, okres Žďár nad Sázavou

Rodinný dům o velikosti 3+1 v obci Věžná. K domu patří dvorek se stodolou, chlévy a zahrádka.

Stavba: Smíšená Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha pozemku: 441 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V


Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

5) Rodinný dům, Nový Telečkov, okres Třebíč

Rodinný dům o velikosti 3+1 s uzavřeným dvorem na vlastním pozemku v původním stavu určený k rekonstrukci, která byla již započata, zavedena elektřina 220/380V v mědi, v celém domě jsou oklepány omítky a v obýváku jsou částečně stěny ze sádrokartonu, krb v obýváku, na předzahrádce se nachází kopaná studna - vodu je nutné zavést do domu, dále je nutné vybudovat koupelnu a splachovací WC. Na dům navazují 2 kolny a sklad, nad celým domem je půda.

Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha pozemku: 592 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V



15

Zdroj: Realitní kancelář Reality Vysočina s.r.o. Beckovského 2045 58001 Havlíčkův Brod Tel.: 777 587 965 www.realityvysocina.com

6) Rodinný dům, Moravec, okres Žďár nad Sázavou (dražba)

Nemovitost se nachází jako volně stojící v zástavbě rodinných domů v obci Moravec. Nemovitost je určena k rodinnému bydlení. Skládá se z obytného rodinného domu a pozemku. Nemovitost je značnou dobu neobývána. Plynovod je v obci položen, dům není viditelně napojen. Dům je ve značně špatném stavebně technickém stavu. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace. Původní rodinný dům byl vybudován dle odborného odhadu asi v roce 1800, od tohoto roku byl užíván, dle odhadu byl v 50. letech byl zmodernizován. Nemovitost je ve špatném technickém stavu, zřejmě staticky narušená, neobyvatelná. Jsou nutné opravy jak prvků dlouhodobé tak i prvků krátkodobé životnosti. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Obvodové zdivo je provedeno z cihelného a smíšeného zdiva, na svislých nosných konstrukcích se objevují trhliny, zdivo je značně provlhlé. Střecha sedlová, krytina pálená taška. Omítky venkovní nejsou, vnitřní dle předpokladu jsou ve špatném stavu. Okna jsou dřevěná dvojitá, místy bez skleněné výplně, dveře dřevěné plné. Podlahy původní prkenné a betonové. Vytápění lokální. Dům je bez veškerého dalšího vybavení.

Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 149 m2 Plocha pozemku: 887 m2

Cena dle posudku: 420 000,- Kč


16

Zdroj: Společnost INTERNET - DATA - SERVICE. CZ, s.r.o. Kubelíkova 1224/42 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 774 740 636 www.sreality.cz

7) Rodinný dům, Dobrá Voda, okres Žďár nad Sázavou

Rodinný dům v obci Dobrá Voda. Dům se skládá z obytné části (ložnice, obytná kuchyně a špajz) a hospodářské části - kovárna, stodola přístupná jak ze dvora tak z ulice, dřevník a další hospodářská místnost. Před domem je uzavřený dvorek. Dům je ve tvaru písmene „L“, postaven ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou, pokrytou pálenou taškou. Krovy i krytina jsou v dobrém stavu. Dům je již 15 let neobývaný, nevětraný a vyžaduje kompletní rekonstrukci. Do domu je zavedena elektřina 220/380V a voda ze studny. Na dvůr je dovedena místní vodovodní přípojka. Odpady jsou svedeny do jímky. Možnost napojení na obecní kanalizaci. V obci je plyn. Dům je částečně podsklepen.

Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 244 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V



17

Zdroj: Realitní kancelář INDECON reality Divadelní 1604/8, 58601 Jihlava Tel.: 725 679 645 www.indeconreality.cz

8) Rodinný dům, Dolní Lažany, okres Třebíč

Rodinný dům o velikosti 2+1 s hospodářskou stavbou a velkým pozemkem v obci Dolní Lažany. Dům je postaven do písmene „L“, do dvorní části na něj navazuje hospodářské stavení.

Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 1 500 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V


Zdroj: Realitní kancelář TR reality, s.r.o. Přerovského 153/7 67401 Třebíč - Vnitřní Město Tel.: 602 562 266 www.trreality.cz

9) Rodinný dům, Jaroměřice nad Rokytnou, okres Třebíč

Rodinný dům o velikosti 2+1 v Jaroměřicích n/R. Dům je určen k rekonstrukci. Voda obecní, topení na TP, odpady do kanalizace, koupelna s vanou, samostatné WC.

Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha pozemku: 157 m2



18

Zdroj: Realitní kancelář Allrisk reality & finance, s.r.o. Komenského nám. 291/21 67401 Třebíč - Stařečka Tel.: +420 739 058 119 www.allrisk.cz/reality/reality.html

10) Rodinný dům, Oslavany, okres Brno-venkov (dražba)

Přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Oslavany, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je z roku 1948. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 1954 byla provedena přístavba k objektu a bylo modernizováno sociální zázemí (WC). Celkový technický stav ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav).

Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 143 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V

Cena dle posudku: 500 000,- Kč


19

Zdroj: Společnost INTERNET - DATA - SERVICE. CZ, s.r.o. Kubelíkova 1224/42 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 774 740 636 www.sreality.cz

Srovnávací nemovité věci k zemědělskému pozemku (SN):

1) Zemědělský pozemek, Skorotice, okres Žďár nad Sázavou

Zemědělské pozemky v k.ú. Skorotice, okres Žďár nad Sázavou.

Plocha pozemku: 30 636 m2

Cena nabídková: 11,- Kč/m2

Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, 51301 Semily Tel.: 602 239 071 www.rknika.cz


20

2) Zemědělský pozemek, Rynárec, okres Pelhřimov

Zemědělské pozemky v katastrálním území Rynárec a Zajíčkov. Pozemky jsou zatíženy pachtovním vztahem.



Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz

3) Zemědělský pozemek, Dalečín, okres Žďár nad Sázavou

Zemědělské pozemky se nacházejí v obci Dalečín, místní části Hluboké.



Zdroj: Realitní kancelář Metropol Real s.r.o. třída Míru 302 53002 Pardubice - Zelené Předměstí Tel.: 724 657 596 www.metropolreal.cz


21

4) Zemědělský pozemek, Dolní Prosíčka, okres Havlíčkův Brod

Soubor zemědělských parcel (orná půda + trvalý travní porost) u obce Dolní Prosíčka. Půda je aktuálně v užívání bez nájemní smlouvy.



Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus Paříkova 362/3, 19000 Praha - Vysočany Tel.: 725 948 727 www.dumrealit.cz/plus

5) Zemědělský pozemek, Želiv, okres Pelhřimov

Zemědělské pozemky v katastrálním území Želiv. Převážná část pozemků je v katastru vedena ve zjednodušené evidenci Pozemkového katastru.



Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz


22

6) Zemědělský pozemek, Kaliště, okres Pelhřimov

Zemědělské pozemky v katastrálním území Kaliště. Pozemky jsou ve výlučném vlastnictví . Všechny pozemky jsou v katastru vedeny ve zjednodušené evidenci – původ pozemkový katastr.



Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz

7) Zemědělský pozemek, Číchov, okres Třebíč

Zemědělské pozemky u obce Číchov. Brtnický Číchov je názvem katastrálního území. Pozemky jsou částečně zahrnuty v LPIS.



Zdroj: London Finance and Investment Corporation, a.s. Nemanická 440/14 37010 České Budějovice 3 Tel.: +420 380 405 390 www.sreality.cz


23

8) Zemědělský pozemek, Leskovice, okres Pelhřimov

Orná půda v jednom celku v katastrálním území Leskovice na Pelhřimovsku. Pozemek je pronajatý s desetiletou výpovědní lhůtou, přístupný ze silnice.



Zdroj: Realitní kancelář LK REAL s.r.o. Palackého 5001/1, 58601 Jihlava Tel.: 739 641 944 www.lk-real.cz

9) Zemědělský pozemek, Humpolec, okres Pelhřimov

Zemědělský pozemek u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu.



Zdroj: Realitní kancelář Realitní agentura Ing. Václav Polanský Žižkova 490, 39301 Pelhřimov Tel.: +420 565 325 695 www.reality-cr.cz


24

Závěrečná analýza

Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.

Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).

Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

Metoda přímého porovnání: A) Rodinné domy s pozemky ve funkčním celku

Index odlišnosti IO Srovnávací

nemovité věci

Cena ke srovnání

[K č] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost

ostatní

Upravená cena [Kč]

SN 1 299 000 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 228 735 SN 2 340 000 0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 274 550 SN 3 350 000 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 267 750 SN 4 370 000 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 283 050 SN 5 399 000 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 339 150 SN 6 420 000 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 378 000

SN 7 450 000 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 382 500 SN 8 480 000 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 326 400 SN 9 499 000 0,85 0,80 1,00 0,90 1,00 305 388 SN 10 500 000 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 550 000

n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 333 552

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 90 336 Minimální hodnota 228 735 AP - SO 243 216 Aritmetický průměr [AP] 333 552 AP + SO 423 888

Maximální hodnota 550 000 Spoluvlastnický podíl: 1 / 3 111 184 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 66 710

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 66 700


25

B) Zemědělské pozemky

Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [K č/m2] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní

Upravená cena

[K č/m2] SN 1 30 636 11,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 9,35 SN 2 28 359 11,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 9,35

SN 3 69 746 13,00 0,85 1,00 0,85 1,00 1,00 9,39 SN 4 20 000 13,00 0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 11,60 SN 5 45 138 14,00 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 11,31 SN 6 28 875 15,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 12,75 SN 7 24 611 16,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 13,60 SN 8 14 273 22,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 20,57

SN 9 44 111 24,00 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 19,38 n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: 13,03

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 4,00 Minimální hodnota 9,35

AP - SO 9,03 Aritmetický průměr [AP] 13,03 AP + SO 17,03 Maximální hodnota 20,57 Výměra: 36 037 m2 469 682,23 Spoluvlastnický podíl: 1 / 3 156 560,74

Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 93 936,45

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 94 000

C) Souhrn

A) + B) = 66 700,- Kč + 94 000,- Kč = 160 700,- Kč

Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu:

V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy,


26

stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci).


27

C REKAPITULACE

Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech:

a) Rodinný dům

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

66 700,- Kč slovy: Šedesátšesttisícsedmset korun českých

Poznámky:

Vedlejší stavby: stodola, kůlna, letní kuchyně (vše součástí pozemku parc.č. 5245).

Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy.

Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka.


28

Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovité věci:

b) Zemědělský pozemek

indikujeme ke dni ocenění na:

94 000,- Kč slovy: Devadesátčtyřitisíce korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3711 – 348 / 2015 deníku znaleckého ústavu.

Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 06.11.2015

Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285

500 08 Hradec Králové


29

E PŘÍLOHY

1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 50, k.ú. Holubí Zhoř, získaný prostřednictvím Dálkového

přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2015 3. Snímek katastrální mapy 4. Poštovní dodejka

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

strana

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 02.09.2015 08:35:02

1Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, kód: 746.

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR

CZ0635 Žďár nad Sázavou 596973 Velká BítešOkres: Obec:

A

Parcela

Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor

Výměra[m2]

Podíl

Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany

B

B1 Jiná práva

C Omezení vlastnického práva

Mácová Olga, U lesíčka 184/18, Brněnské Ivanovice, 62000BrnoPavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6

445711/419

535818/124

2/3

1/3

Vlastnické právo

Typ vztahu

Povinnost kOprávnění pro

- Bez zápisu

Kat.území: 641430 Holubí Zhoř List vlastnictví: 50

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě

Nemovitosti

Pozemky

5245

5246

5915

631

904

36037

zastavěná plocha a nádvoří

zahrada

orná půda

zemědělský půdní fondzemědělský půdní fond

Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 061EX 2005/14 pro Mgr. Jan Pekárek

Součástí je stavba: Holubí Zhoř, č.p. 37, rod.dům 5245Stavba stojí na pozemku p.č.:

Listina

Listina

Listina

Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Jan Pekárek 061 EX-2005/2014 -21 ze dne 05.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 15.08.2014. Zápis proveden dne 09.09.2014.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního právana nemovitosti Exekutorského úřadu Šumperk, Mgr. Marcel Kubis 139EX-07032/2015 -011ze dne 23.04.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.04.2015. Zápis proveden dne 19.05.2015; uloženo na prac. Velké Meziříčí

Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 139 Ex-07032/2015 -041.Právní moc ke dni 11.05.2015. Právní účinky zápisu ke dni 04.08.2015. Zápis

V-2020/2014-746

V-1244/2015-746

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu

Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu

Petrášková Jana, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 515424/089

Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská121/8, Malá Strana, 11800 Praha 1, RČ/IČO: 27242617

Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha6, RČ/IČO: 535818/124


o

o

pohledávka ve výši 47.002,- Kč s příslušenstvímk 1/3 spoluvlastnického podílu

k 1/3 spoluvlastnického podílupohledávka ve výši 9.209,45 Kč s příslušenstvím

V-2020/2014-746V-2020/2014-746V-2020/2014-746

V-1244/2015-746V-1244/2015-746V-1244/2015-746

Parcela: 5245Parcela: 5246Parcela: 5915


Pořadí k 15.08.2014 15:03

strana





Typ vztahu

Povinnost kOprávnění pro



Listina

Listina

proveden dne 07.08.2015; uloženo na prac. Třebíč

Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 061 EX 2005/14-11 k 34 EXE-1397/2014 29 ze dne 15.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 16.07.2014. Zápis proveden dne 23.07.2014; uloženo na prac. Praha

Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 139 EX 07032/15-010 ze dne 23.04.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.04.2015. Zápis proveden dne 29.04.2015; uloženo na prac. Šumperk

Z-3349/2015-710

Z-45241/2014-101

Z-1177/2015-746

Z-5048/2015-809

Zahájení exekuce

Zahájení exekuce





o

o

pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Pekárek, U Stanice 11/4,162 00 Praha 6

pověřený soudní exekutor: Mgr. Marcel Kubis, Masarykovo nám. 44/4, 789 01 Zábřeh na Moravě

Z-45241/2014-101

Z-1177/2015-746Z-1177/2015-746Z-1177/2015-746

Z-5048/2015-809

V-1244/2015-746V-1244/2015-746V-1244/2015-746



Pořadí k 23.04.2015 16:47

Související zápisy

Související zápisy

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

k 1/3 spoluvlastnického podílu

k 1/3 spoluvlastnického podílu

Listina

Listina

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr.Jan Pekárek 061 EX-2005/2014 -43 ze dne 11.06.2015. Právní účinky zápisu ke dni 16.06.2015. Zápis proveden dne 23.06.2015; uloženo na prac. Velké Meziříčí

Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského

strana





D Jiné zápisy

E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

5246 5915

Parcela BPEJ Výměra[m2]

Typ vztahu

Povinnost k

F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám

Oprávnění pro



750117290172911729147321173214

9041555663748073592699

Listina

- Bez zápisu

Mácová Olga, U lesíčka 184/18, Brněnské Ivanovice, 62000 BrnoPavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6

Mácová Olga, U lesíčka 184/18, Brněnské Ivanovice, 62000 BrnoPavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6

Mácová Olga, U lesíčka 184/18, Brněnské Ivanovice, 62000 Brno

Pro:

Pro:

Pro:

445711/419535818/124

445711/419535818/124

445711/419

RČ/IČO:

RČ/IČO:

RČ/IČO:

Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví Okresního soudu ve Žďáře nad Sázavou D-113/2001 ze dne 01.08.2002. Právní moc ke dni 17.09.2002.

Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě Pozemkového úřadu Žďár nad Sázavou č.j. PÚ K/71-KPÚ-1/1995 -2 ze dne 16.05.2003. Právní moc ke dni 04.06.2003.

Smlouva darovací ze dne 20.04.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.04.2011.

o

o

o

Z-2046/2002-744

Z-1236/2003-744

V-551/2011-746

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Plomby a upozornění - Bez zápisu

V-1244/2015-746

Z-3349/2015-710

Listina

zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Šumperk, Mgr. Marcel Kubis 139EX-07032/2015 -011 ze dne 23.04.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.04.2015. Zápis proveden dne 19.05.2015; uloženo na prac. Velké Meziříčí

Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 139 Ex-07032/2015 -041. Právní moc ke dni 11.05.2015. Právní účinky zápisu ke dni 04.08.2015. Zápis proveden dne 07.08.2015; uloženo na prac. Třebíč

strana







02.09.2015 08:59:42Vyhotoveno:Vyhotovil:

Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, kód: 746.

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

ZNALECKÝ POSUDEK½-posudek.1.pdf · 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na...

Documents

Transcript of ZNALECKÝ POSUDEK½-posudek.1.pdf · 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na...