Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 -...

15
Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - 056/2016 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor, stávající Adresa nemovitosti: Zelená 1485, 73934 Šenov Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Šenov, k.ú. Šenov u Ostravy, kód k.ú. 762342, LV 1379 Ostatní stavby: samostatná HB, studna, venkovní úpravy Pozemky: 5047/1, st. 5047/2, st. 5047/3, 5048 Vlastník stavby: Tomáš Kaviak, Zelená 1485, 73934 Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Yveta Kaviaková, Zelená 1485, Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Tomáš Kaviak, Zelená 1485, 73934 Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Yveta Kaviaková, Zelená 1485, Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : advokát, Mgr. Sylva Pahutová; č. obj.:28783, 12.05.2016 Adresa objednatele: Dlouhá 53 / 6, 702 00 Ostrava telefon: 596 114 020 e-mail: [email protected] IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Ing. Pavel Polák Adresa zhotovitele: Na Fojtství 4/1443 1443 / 4, 736 01 Havířov - město telefon: +420 602 722 452 e-mail: [email protected] IČ: 64593398 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA 2 300 000 Kč Datum místního šetření: 3.6.2016 Datum zpracování : 3.6.2016 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 stran Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11 V Havířově, dne 3.6.2016 Otisk razítka Ing. Pavel Polák

Transcript of Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 -...

Page 1: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - 056/2016

6

NEMOVITOST: Rodinný d ům - bez nebytových prostor, stávající

Adresa nemovitosti: Zelená 1485, 73934 Šenov Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Šenov, k.ú. Šenov u Ostravy, kód k.ú.

762342, LV 1379 Ostatní stavby: samostatná HB, studna, venkovní úpravy Pozemky: 5047/1, st. 5047/2, st. 5047/3, 5048 Vlastník stavby: Tomáš Kaviak, Zelená 1485, 73934 Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Yveta Kaviaková, Zelená 1485, Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Tomáš Kaviak, Zelená 1485, 73934 Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Yveta Kaviaková, Zelená 1485, Šenov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : advokát, Mgr. Sylva Pahutová; č. obj.:28783, 12.05.2016

Adresa objednatele: Dlouhá 53 / 6, 702 00 Ostrava telefon: 596 114 020 e-mail: [email protected] IČ: DIČ:

ZHOTOVITEL : Ing. Pavel Polák Adresa zhotovitele: Na Fojtství 4/1443 1443 / 4, 736 01 Havířov - město

telefon: +420 602 722 452 e-mail: [email protected] IČ: 64593398 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav OBVYKLÁ CENA 2 300 000 Kč

Datum místního šetření: 3.6.2016 Datum zpracování : 3.6.2016

Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 stran Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11

V Havířově, dne 3.6.2016 Otisk razítka Ing. Pavel Polák

Page 2: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 2 -

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI � stavba dokončena v r. 1993 � přístavba v r.2007 � rekonstrukce v r. Rekonstrukce: � celková � dílčí � střecha, fasáda � zateplení � okna, dveře

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: � zděné � betonové � montované � kovové � dřevěné � jiné Využití: � bydlení � pronájem � podnikání � bydl., podn. � část. obsazen � volný objekt Okolí: � bytová zóna � průmyslová zóna � ostatní � nákupní zóna Příjezd: � zpevněná komunikace Přípojky: � / � voda � / � kanalizace � / � plyn � / � elektro � telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): � MHD � železnice � autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): � dálnice/silnice I. tř � silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 6 188 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců RODINNÝ DŮM

SOUČASNÝ STAV Typ PP RD

Obytná/ Nebyt.

Garáž Pozemky výměra

OP ZP Rozesta- věnost

2. bj m2 ks m2 m3 m2 %

3+1, 3+1

375 / 0 2 3 500 1 239 186 100,00

KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 3 100 000 Kč Kupní cena byla shodná s oceněním pro hypo úvěr u HB a.s. v roce 2008.

REKAPITULACE OCEN ĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav

Porovnávací hodnota 2 403 040 Kč Věcná hodnota 4 920 353 Kč Obvyklá cena 2 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 462 750 Kč Vklad investice do nemovitosti 100 000 Kč Reprodukční cena pro pojištění 6 653 362 Kč - z toho hlavní budova 6 007 862 Kč - ostatní objekty 645 500 Kč

Komentá ř ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy

Obvyklá cena odpovídá poptávce, typu, velikosti a vybavení obdobných staveb v lokalitě. Vychází ze současných podmínek trhu, což je pro stanovení ceny obvyklé zásadní. Současnou obvyklou hodnotu nemovitosti stanovuji v úrovni hodnoty porovnávací po redukci polohy rodinného domu a širších vztahů okolí s ohledem na technický stav staveb, kvalitu pozemků a lokality. Hodnota stanovená touto metodou má největší vypovídací schopnost a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v lokalitě. V ceně je zohledněn náklad na úplné dokončení a základní opravy díla cca 100 000,- Kč. Rodinný dům je vhodný k dvojgeneračnímu bydlení v lokalitě okrajové města Šenova s dobrým dopravním napojením na střed města obce a dobrým dopravním spojením, autobusem, vlakem s krajským městem Ostravou, vyšším správním celkem. Stabilizovaná oblast ve výstavbě individuálního rodinného bydlení, lokalita pro příměstské rodinné bydlení. Dobré napojení na infrastrukturu regionu. Nemovitost bez nepřiměřených rizik.

Page 3: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 3 -

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci)

Město s napojením na rychlostní komunikaci R48 a následně dálnici D1. Dobré spojení s vyšším správním celkem, krajským městem Ostravou - MHD, vlak, rozsáhlá silniční síť. Vhodné bydlení vzhledem ke kvalitě životního prostředí lokality a vybavení obce státní správou, zdravotní a sociální péčí, školstvím, kulturou a pod. Pozemky se stavbou se nachází v zastavěné, urbanizované zóně Bi-plochy obytné zástavby, rozptýlené zástavby obce. Veškeré inž. sítě jsou přivedeny do stavby kromě kanalizace, možnost napojení na veřejný řad. V současné době je odpojena plynová přípojka. Příjezd je po místní zpevněné komunikaci ul. Zelená na ppč. 5063, která je ve vlastnictví města Šenova a dále přes vlastní pozemek p.č. 5048. Dobře situovaná stavba v lokalitě.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: � bytová zóna � průmyslová zóna � nákupní zóna � ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): � MHD � železnice � autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): � dálnice/silnice I. tř � silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) RD je zděný plně podsklepený s jedním NP a plně využívaným podkrovím, zastřešený sedlovou střechou. Stavba je vyzděna z tvárnic tl. 30 cm, strop monolitický z keramických vložek nad 1.PP i 1.NP a střešní dřevěná vaznicová soustava, krytina z Pz plechu trapézového, schodiště ocelové, okna dřevěná zdvojená. Vnitřní omítky štukové, fasádní hladká s nátěrem bez finální úpravy soklu. Vnitřní obklady bělninové, podlahy obytných místností jsou textilní a v podkroví plovoucí, podlahy ostatních místností jsou z betonového potěru v 1.PP a keramické dlažby. Veškeré TZB provedeny. ÚT s kotlem na tuhá paliva, plynový kotel odpojen, zdroj TUV el. tlakový zásobník, el. instalace 223/400 V. Vnitřní vybavení je mírně podstandardní. Kolaudace původní stavby 26.03.1993 - Výst.781/93/Mí, PÚVKl 26.03.1993, OÚ V Šenově. Kolaudace přístavby RD 06.12.2007 - 4479/07/SP, PÚVKl 11.12.2007, MÚ v Šenově. Kolaudace hospodářské budovy 24.08.1998 - 3624/97/Mí, OÚ v Šenově. Projektová dokumentace - DRUTIS BRNO, typový RD IZ 20, ověřená č.j. 76/90 ze dne 08.01.1990, MNV v Šenově, odbor výstavby. Rodinný dům - rodinné bydlení, monofunkční objekt, 2. bj.. 1.PP - kotelna, uhelna, garáž, dílna, 4x sklep a komunikační prostory. Přístavba - pokoj, WC s koupelnou, sklad 1. bj : 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm, 3x pokoj, WC, koupelna, kuchyně, spíž, venkovní terasa zastřešená 2. bj. : podkroví - chodba se schodištěm, 3x pokoj, WC, koupelna, kuchyně, spíž Stavba ve zhoršeném technickém stavu, bez řádné údržby, zjevné závady neohrožují statiku domu, pouze snižují standard bydlení. Venkovní úpravy, samostatná hospodářská budova, venkovní úpravy, studna.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1993 Dílčí přístavba v r. 2007 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: � celková � dílčí � střecha � fasáda, zateplení � okna, dveře � interiér

Inženýrské sít ě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): � / � voda � / � kanalizace � / � plyn � / � elektro � telefon Přístupová komu.: � zpevněná � nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: � bydlení � pronájem � podnikání � bydl. a podnik. � část. obsazen � volný objekt

Přístup a p říjezd k pozemku � z veřejné komunikace � přes vlastní pozemky � zajištěn věcným břemenem � jiné zajištění přístupu k pozemkům � právně nezajištěn

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)

� Nemovitost není pronajímána / propachtována

� Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek

Page 4: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 4 -

Vyhodnocení rizik nemovitosti

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti

RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací

Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Vložena do KN zkolaudovaná i geometricky zaměřená přístavba RD na ppč. 5047/2. Rizika spojená s umíst ěním nemovitosti

Nemovitost: � byla v minulosti zaplavena � nebyla v minulosti zaplavena

Věcná b řemena a obdobná zatížení

RIZIKO Popis rizika ANO Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) ANO Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.

Popis v ěcných b řemen a obdobných zatížení Zástavní právo pro HB a.s. k zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru, hypotéka. VB zřízení plynové přípojky a vstupu na pozemek p.č. 5047/1 a 5048 omezuje užívání pozemků v nepatrném rozsahu po okraji viz. GP jako příloha smlouvy. Exekuce uvedené v LV 1379. Rizika ostatní

RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost

Popis ostatních rizik Neudržovaná stavba, poškozená venkovní omítka balkónu, zhoršený stav zastřešení terasy v 1. NP.

Přehled list ů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1379 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 598798 Šenov Katastrální území: 762342 Šenov u Ostravy Ulice: Zelená č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 620305/1404 Tomáš Kaviak Zelená 1485, 73934 Šenov 1 / 2 FO RČ: 655613/0086 Yveta Kaviaková Zelená 1485, Šenov 1 / 2 Stavby stavba je sou částí pozemkučást obce Šenov Rodinný dům č.p. 1485 na pozemku p.č. st. 5047/2 ANO Pozemky

5047/1 Pozemková parcela Parcela KN 1 605 m2 orná půda st. 5047/2 Stavební parcela Parcela KN 186 m2 zastavěná plocha a nádvoří st. 5047/3 Stavební parcela Parcela KN 65 m2 zastavěná plocha a nádvoří

5048 Pozemková parcela Parcela KN 1 644 m2 trvalý travní porost

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby

Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží

1.PP 185,96 m2 92,64 m2

1.NP 132,96 m2 128,92 m2

podkroví 132,00 m2 78,82 m2

zastřešení 132,00 m2 0,00 m2

Page 5: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 5 -

Výčet místností Název podlaží

Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha

1.PP

sklepy 70,00 m2 0,50 35,00m2

garáž 30,00 m2 0,50 15,00m2

obytná část, přístavba 42,64 m2 1,00 42,64m2

1.PP - celkem 142,64 m2 92,64 m2

1.NP

pokoj 25,92 m2 1,00 25,92m2

kuchyně 19,70 m2 1,00 19,70m2

pokoj 11,25 m2 1,00 11,25m2

pokoj 24,70 m2 1,00 24,70m2

zádveří, schodiště 7,80 m2 1,00 7,80m2

chodba 7,42 m2 1,00 7,42m2

koupelna 4,24 m2 1,00 4,24m2

WC 1,44 m2 1,00 1,44m2

spíž 1,65 m2 1,00 1,65m2

zimní zahrada 49,60 m2 0,50 24,80m2

1.NP - celkem 153,72 m2 128,92 m2

podkroví

pokoj 29,00 m2 1,00 29,00m2

koupelna 3,80 m2 1,00 3,80m2

chodba 6,90 m2 1,00 6,90m2

pokoj 16,10 m2 1,00 16,10m2

pokoj 13,20 m2 1,00 13,20m2

komora 0,60 m2 1,00 0,60m2

WC 1,40 m2 1,00 1,40m2

kuchyň 7,82 m2 1,00 7,82m2

podkroví - celkem 78,82 m2 78,82 m2

zastřešení

zastřešení - celkem 0,00 m2 0,00 m2

Výpo čet obestav ěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (13,85*9,60 + 5,55*9,55)*(2,60) = 483,50 m3

1.NP (13,85*9,60)*(2,95) = 392,23 m3

podkroví (132,00)*(0,25) = 33,00 m3

zastřešení (132,00)*(2,50) = 330,00 m3

Obestavěný prostor - celkem: = 1 238,73 m3

Konstrukce Popis Základy betonové pasy izolované Zdivo zděné tl. 30 cm Stropy keramické MIAKO s betonovou mazaninou Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina pozinkovaný plech Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné, štukové Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky Vnější obklady chybí Vnitřní obklady keramické obklady Schody kovové Dveře hladké plné dveře Okna dřevěná, zdvojená Podlahy obytných místností koberec Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění ústřední topení Elektroinstalace světelná, třífázová Bleskosvod bleskosvod

Page 6: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 6 -

Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda Zdroj teplé vody bojler Instalace plynu zemní plyn Kanalizace plastové potrubí Vybavení kuchyně standardní Vnitřní vybavení standardní Záchod splachovací Ostatní chybí

Zastavěná plocha [m2] 186 Obestavěný prostor [m3] 1 238,73 Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 4 850 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 007 862 Stáří roků 23 Další životnost roků 77 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 205 503

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb

Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH samostatná HB zděná, 1.NP, půdní

prostor, sedlová střecha 504/73 240,00 m3 2 050 Kč/m3 492 000 Kč 60 % 196 800 Kč

studna kopaná v RD 5047/2 1,00 m 3 500 Kč/m 3 500 Kč 20 % 2 800 Kč venkovní úpravy

přípojky IS, oplocení, zpevněné plochy

5047/1 1,00 soubor 150 000 Kč/soubor

150 000 Kč 65 % 52 500 Kč

Věcná hodnota ostatních staveb celkem 252 100 Kč

Výpočet hodnoty pozemk ů

Základní popis oce ňovaných pozemk ů

Parcely jsou pravidelné, mírně svažitá s orientací svahu S-Z, jsou umístěny v území zastavěném RD v urbanizované zóně plochy obytné zástavby. Veškeré inž. sítě jsou přivedeny ke stavbě, možnost kompletního napojení. Sousední parcely jsou zastavěny RD.

Stanovení a zd ůvodn ění jednotkové ceny pozemk ů Stabilizovaná lokalita, předpoklad dalšího rozvoje místní části. Jednotková cena zastavěné plochy a nádvoří 350,00 Kč/m2 odpovídá obvyklým cenám v lokalitě realizovaných v roce 2016. Ceny pozemků ve funkčním celku jsou přiměřeně kráceny vzhledem ke svému využívání a polohy.

Druh pozemku Parcela č. Výměra

m2 Jednotková cena

Kč/m2 Vlastnický podíl Celková cena

pozemku Kč orná půda 5047/1 1 000 200 1 / 1 200 000 5047/1 605 100 1 / 1 60 500 zastavěná plocha a nádvoří st. 5047/2 186 350 1 / 1 65 100 zastavěná plocha a nádvoří st. 5047/3 65 350 1 / 1 22 750 trvalý travní porost 5048 1 000 50 1 / 1 50 000 5048 644 100 1 / 1 64 400 Celková výměra pozemků: 3 500 Hodnota pozemků celkem: 462 750

Page 7: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 7 -

Výpočet porovnávací hodnoty

Lokalita Započitatelná plocha

Pozemek Dispozice Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Upravená cena

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2

Šenov 285,00 2 670 1+6 3 000 000 10 526 0,66 6 947

RD po rekonstrukci, Obdobný RD po kompletní rekonstrukci, shodné vybavení a kvalita lokality. Částečně podsklepený, 1.NP a podkroví nad 1/2 ZP 1.NP. Garáž mimo RD. Velmi dobré napojení na infrastrukturu obce. Veškeré inženýrské sítě přivedeny kromě kanalizace - žumpa. Samostatná garáž s půdním prostorem a venkovním zastřešeným posezením u krbu. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,90; Typ stavby - shodný - koeficient 1,00; Stáří - opotřebení 35 % - koeficient 0,90; Garáž - mimo RD - koeficient 1,00; Velikost - obdobný - koeficient 1,00; Vybavení - vyšší - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní ČS 04/2016 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby - shodný; Stáří - opotřebení 35 %; Garáž - mimo RD; Velikost - obdobný; Vybavení - vyšší; Zdroj nabídky - vlastní ČS 04/2016;

Petřvald 240,00 2 297 1+5 2 750 000 11 458 0,69 7 906

RD po rekonstrukci, Plně podsklepený RD o 1.NP a podkrovím pod sedlovou střechou. Dům po kompletní rekonstrukci, nadstandardně vybaven, velmi dobrá technická úroveň stavby. Dobré napojení na infrastrukturu obce. Inženýrské sítě přivedeny kromě kanalizace - žumpa. Samostatná garáž s půdním prostorem. Obdobná nemovitost co do rozsahu a technického vybavení. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,95; Typ stavby - obdobný - koeficient 1,00; Stáří - opotřebení 38 % - koeficient 0,90; Garáž - mimo RD - koeficient 1,00; Velikost - obdobný - koeficient 1,00; Vybavení - vyšší podstatně - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní ČS 05/2016 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby - obdobný; Stáří - opotřebení 38 %; Garáž - mimo RD; Velikost - obdobný; Vybavení - vyšší; Zdroj nabídky - vlastní ČS 05/2016;

Horní Suchá 240,00 2 067 1+5 2 900 000 12 083 0,71 8 579

RD po rekonstrukci, Plně podsklepený RD o 1.NP a podkrovím pod sedlovou střechou. Dům po úplné rekonstrukci, nadstandardně vybaven, dobrá technická úroveň stavby. Dobré napojení na infrastrukturu obce. Inženýrské sítě přivedeny do budovy kromě. kanalizace. Samostatná garáž na osobní vozidlo a venkovní úpravy v nadstandardním rozsahu. Obdobná nemovitost co do rozsahu a technického vybavení. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita pro rodinné bydlení.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,95; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr..=B - koeficient 1,00; Stáří - opotř.: 25 % - koeficient 0,90; Garáž - mimo RD - koeficient 1,00; Velikost - menší - koeficient 1,02; Vybavení - vyšší podstatně - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní 08.068.2015 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr..=B; Stáří - opotř.: 25 %; Garáž - mimo RD; Velikost - menší; Vybavení - vyšší podstatně; Zdroj nabídky - vlastní 08.068.2015;

Page 8: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 8 -

Šenov 290,00 2 690 1+6 3 050 000 10 517 0,75 7 888

RD po rekonstrukci, Obdobný RD po kompletní rekonstrukci, shodné vybavení a kvalita lokality. Částečně podsklepený, 1.NP a podkroví nad 1/2 ZP 1.NP. Garáž mimo RD. Velmi dobré napojení na infrastrukturu obce. Veškeré inženýrské sítě přivedeny kromě kanalizace - žumpa. Samostatná garáž s půdním prostorem. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita.

Hodnocení: Lokalita - lepší - koeficient 0,95; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr.=A - koeficient 1,00; Stáří - opotř. 42 % - koeficient 0,95; Garáž - mimo RD - koeficient 1,00; Velikost - menší - koeficient 1,02; Vybavení - vyšší podstatně - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní 16.1245 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - obdobná; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr.=A; Stáří - opotř. 42 %; Garáž - mimo RD; Velikost - menší; Vybavení - vyšší podstatně; Zdroj nabídky - vlastní 16.1245;

Havířov, Bludovice 280,00 2 493 1+7 3 200 000 11 429 0,69 7 886

RD po rekonstrukci, Obdobný RD po kompletní rekonstrukci, shodné vybavení a kvalita lokality. Částečně podsklepený, 1.NP a podkroví nad 1/2 ZP 1.NP. Garáž mimo RD. Velmi dobré napojení na infrastrukturu obce. Veškeré inženýrské sítě přivedeny kromě kanalizace - žumpa. Samostatná garáž s půdním prostorem. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita.

Hodnocení: Lokalita - podstatně lepší - koeficient 0,90; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr. = B - koeficient 1,00; Stáří - opotř. 30 % - koeficient 0,95; Garáž - v přístavbě - koeficient 1,00; Velikost - obdobná - koeficient 1,00; Vybavení - vyšší podstatně - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní 09/2015 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podstatně lepší; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr. = B; Stáří - opotř. 30 %; Garáž - v přístavbě; Velikost - obdobná; Vybavení - vyšší podstatně; Zdroj nabídky - vlastní 09/2015;

Václavovice 264,00 2 207 1+7 2 800 000 10 606 0,81 8 591

RD po rekonstrukci, Obdobný RD po kompletní rekonstrukci, shodné vybavení a kvalita lokality. Částečně podsklepený, 1.NP a podkroví nad 1/2 ZP 1.NP. Garáž mimo RD. Velmi dobré napojení na infrastrukturu obce. Veškeré inženýrské sítě přivedeny kromě kanalizace - žumpa. Samostatná garáž s půdním prostorem. Obec s dobrou infrastrukturou, dobré spojení s vyšším správním celkem. Velmi dobrá lokalita.

Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 1,02; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr.=A - koeficient 1,00; Stáří - opotř. 40 % - koeficient 0,98; Garáž - mimo RD - koeficient 1,00; Velikost - obdobná - koeficient 1,00; Vybavení - vyšší - koeficient 0,90; Zdroj nabídky - vlastní 04.2016 - koeficient 0,90;

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Typ stavby - 1.PP+1.NP+podkr.=A; Stáří - opotř. 40 %; Garáž - mimo RD; Velikost - obdobná; Vybavení - vyšší; Zdroj nabídky - vlastní 04.2016;

Variační koeficient před úpravami: 5,35 % Variační koeficient po úpravách: 6,92 % Započitatelná plocha 300,38 m2

Minimální jednotková cena: 6 947Kč/m2 Minimální cena: 2 086 740 KčPrůměrná jednotková cena: 7 966 Kč/m2 Průměrná cena: 2 392 827 KčMaximální jednotková cena: 8 591 Kč/m2 Maximální cena: 2 580 565 KčStanovená jednotková cena: 8 000 Kč/m2 Porovnávací hodnota: 2 403 040 Kč

Page 9: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 9 -

Rekapitulace ocen ění

Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny

Kupní cena: 3 100 000 Kč Kupní cena byla shodná s oceněním pro hypo úvěr u HB a.s.

Komentá ř ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obvyklá cena odpovídá poptávce, typu, velikosti a vybavení obdobných staveb v lokalitě. Vychází ze současných podmínek trhu, což je pro stanovení ceny obvyklé zásadní. Současnou obvyklou hodnotu nemovitosti stanovuji v úrovni hodnoty porovnávací po redukci polohy rodinného domu a širších vztahů okolí s ohledem na technický stav staveb, kvalitu pozemků a lokality. Hodnota stanovená touto metodou má největší vypovídací schopnost a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v lokalitě. V ceně je zohledněn náklad na úplné dokončení a základní opravy díla cca 100 000,- Kč. Rodinný dům je vhodný k dvojgeneračnímu bydlení v lokalitě okrajové města Šenova s dobrým dopravním napojením na střed města obce a dobrým dopravním spojením, autobusem, vlakem s krajským městem Ostravou, vyšším správním celkem. Stabilizovaná oblast ve výstavbě individuálního rodinného bydlení, lokalita pro příměstské rodinné bydlení. Dobré napojení na infrastrukturu regionu. Nemovitost bez nepřiměřených rizik.

Rekapitulace ocen ění posuzované nemovitosti Současný stav

Porovnávací hodnota 2 403 040 Kč Věcná hodnota 4 920 353 Kč Obvyklá cena 2 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 462 750 Kč

Vklad investice do nemovitosti 100 000 Kč Reprodukční hodnota 6 653 362 Kč - z toho hlavní budova 6 007 862 Kč - ostatní objekty 645 500 Kč

Silné stránky nemovitosti Dům v dobré lokalitě, větší pozemek, vhodná okolní zástavba, dobré napojení na infrastrukturu města i regionu.

Slabé stránky nemovitosti Drobné nedodělky a opravy soklu, terasy, zpevněných ploch, fasády. Dvojgenerační, objemově nadstandardní dům, špatná údržba, zhoršený technický stav.

Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 300 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně:

5,00 % 115 000Kč

Z toho obvyklá cena pozemků: 462 750Kč Upravená obvyklá cena: 1 722 250Kč Započitatelná plocha: 300,38m2

Jednotková cena zapo čitatelné plochy: 5 734Kč/m2

Seznam podklad ů a příloh Podklad / P říloha počet stran A4 v p říloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1379 ze dne 22.09.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 12.05.2016. Mapa oblasti s vyznačením polohy nemovitosti. 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 03.06.2016 2 Výsek z mapy ÚP města Šenova 1

Page 10: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 10 -

Koncesní listina Magistrát mesta Havírova, obecní živnostenský úrad, jako vecne a místne príslušný orgán dle §2 odst. 1a) zák. císlo 570/1991 Sb., podle §54 odst. 1 a 2 zákona c. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znení pozdejších predpisu, vydal koncesní listinu c.j.: 2003/637556/5338/Kr. Ev. c.: 380303-27976-00 dne 17.3.2004.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě čj. Spr. 1974/92 ze dne 12.5.1992 pro základní obor: 1) ekonomika, 2) stavebnictví, odvětví: 1) ceny a odhady nemovitostí, 2) stavby obytné.

Znalecký posudek je zapsán pod č.2878-056/16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 2016025.

Page 11: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 11 -

Page 12: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 12 -

Page 13: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 13 -

Page 14: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 14 -

Page 15: Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2878 - … · 2017-03-23 · - 3 - Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město s napojením na rychlostní

- 15 -