Woonagenda...En denk aan het in nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo ook op...
Transcript of Woonagenda...En denk aan het in nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo ook op...
Woonagenda2017 / 2018
121.5mm
InhoudsopgaveInhoudsopgave
1. Ambitie woonagenda 4
2. Terugblik 2016 6
3. Trends en ontwikkelingen 18
4. Woonagenda 2017/2018 28
Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en
slim programmeren van nieuwe woonmilieus 30
Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:
balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad 36
Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen
en wijken vitaal houden 40
Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod
in een inclusieve samenleving 44
5. Bijlagen 48
Amazones,Prins Hendrikpark
Woonagenda 2017 / 2018 | 3Woonagenda 2017 / 2018 | 2
Woningcorporaties maken elk jaar afspraken met gemeenten
en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan
leveren. Dit is zo geregeld in de Woningwet. De woonvisie
die een gemeente opstelt is mede de basis voor deze
prestatieafspraken. De woonagenda is in dit geval mede de
basis voor het maken van nieuwe afspraken voor 2018.
In ’s-Hertogenbosch kozen we in 2017 voor het
opstellen van een gezamenlijke uitvoeringsagenda
(Prestatieafspraken Wonen 2017). De Nota Wonen 2012
en de meerjarenafspraken uit het Sociaal Woonakkoord
2016-2020 en het Woonlastenakkoord 2014-2018 vormen
hiervoor de basis. Ook gezamenlijke afspraken over de
woonruimteverdeling zijn hierbij betrokken. De afspraken
zijn gemaakt tussen de gemeente en woningcorporaties
Zayaz, BrabantWonen, Kleine Meierij, Mooiland, Woonzorg
en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP). Het actieprogramma
voor de woonagenda 2017/2018 verwijst soms naar deze
prestatieafspraken als het gaat om de inzet voor 2017 en 2018.
De Woonagenda 2017/2018 vormt mede de basis voor het
maken van nieuwe prestatieafspraken voor het jaar 2018.
Naast deze woonagenda werken de partijen met een stedelijke
monitor die de laatste ontwikkelingen en voortgang van
afspraken meet. Samen geven deze twee richting aan het
‘aanbod’ dat de woningcorporaties doen en welke prestaties
ze in 2018 gaan leveren. Een belangrijke voorwaarde is dat
woningcorporaties, SHP en gemeente werken op basis van
wederkerigheid. De gemeente en het SHP doen ook een
aanbod voor hun inzet in 2018.
“Met deze woonagenda geven we richting aan de woonopgaven in onzeprachtige gemeente.
We nodigen partijen binnenen buiten onze gemeente uit om samen die opgaven beette pakken.”
1. Ambitiewoonagenda De groei van de stad zorgt ook voor een blijvende druk op de
woningmarkt, zowel in de koop als huursector. De uitdaging
is om verschillende groepen voldoende kansen te bieden voor
een passende en betaalbare woning. Bijzondere aandacht gaat
daarbij uit naar de laagste en de (lage) middeninkomens.
De opgave is om een goede balans te vinden op de
woningmarkt in een ongedeelde stad.
De druk op de woningmarkt en een aantrekkende economie
vragen ook om een versnelling van de woningproductie.
Of het nu gaat om nieuwbouw of om het beter benutten
van de bestaande voorraad. Als het gaat om het creëren van
nieuwe woonconcepten of woonmilieus. Nadenken over welke
kwaliteit je toevoegt is essentieel. In de kern gaat het daarbij
om ‘wonen in nabijheid’. En op dat punt heeft de gemeente
’s-Hertogenbosch veel kwaliteit te bieden als middelgrote
stad. Denk aan de uitstekende ligging en bereikbaarheid
waardoor forensen snel van hun woning bij hun werk kunnen
zijn. Denk aan de nabijheid van prachtige cultuurhistorie
en groen zodat je inwoners snel vanuit hun woning in het
buitengebied of binnenstad zijn. Denk aan de nabijheid
van je eigen energievoorziening – met bijvoorbeeld zonne-
energie en energieneutrale woningen – waar we richting de
toekomst steeds meer op in zullen zetten. Denk aan kwetsbare
huishoudens die steeds vaker in onze nabijheid wonen in plaats
van weggesloten in instellingen en die hulp en begeleiding
nodig hebben in hun dagelijks leven. En denk aan het in
nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo
ook op oudere leeftijd prettig thuis te wonen in leefbare en
vitale wijken.
Vier hoofdopgaven in de woonagenda
• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en
slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:
balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen
en wijken vitaal houden
• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod
in een inclusieve samenleving
Met deze woonagenda proberen we richting te geven aan
de woonopgaven in de stad. We kijken eerst terug naar de
behaalde resultaten in 2016. Vervolgens beschrijven we een
aantal trends en ontwikkelingen voor de komende jaren.
We geven daarbij onder andere inzicht in de lokale en
regionale woningmarkt en in de woonwensen van onze
inwoners. Daarna volgt de Woonagenda 2017/2018.
Daar komen de vier hoofdopgaven aan bod. Vervolgens gaan
we in op de deelopgaven en een bijbehorend actieprogramma.
Hiermee willen we uitnodigend zijn richting inwoners,
woningcorporaties, marktpartijen en maatschappelijke
organisaties. Om te investeren in de bestaande en nieuw te
ontwikkelen stad. Daarmee blijven we nu en in de toekomst
een aantrekkelijke stedelijke regio voor onze huidige en nieuwe
bewoners, voor bedrijven en voor bezoekers.
Waarom een woonagenda?
Voorwoord
Het huidige woonbeleid van de gemeente ’s-Hertogenbosch
staat in de Nota Wonen 2012. De speerpunten en
doelstellingen uit deze Nota Wonen zijn nog steeds van
toepassing. Wel zijn er nieuwe ontwikkelingen gaande waar
we op moeten inspelen. Deze woonagenda is dan ook een
actualisatie van het woonbeleid met nieuwe accenten.
Met de Woonagenda 2017/2018 benoemen we op basis van
een aantal nieuwe ontwikkelingen de ambitie en belangrijkste
woonopgaven. Het gaat over het wonen binnen de gemeente
over de volle breedte. Daarbij leggen we de relatie met
andere opgaven in de stad. Voor de jaren 2017/2018 is er
ook een actieprogramma. Hierbij is de link gelegd naar de
prestatieafspraken 2017 die in december 2016 zijn afgesloten
met de woningcorporaties en het huurdersplatform SHP.
De Woonagenda zien we als richtinggevend en uitnodigend:
Richtinggevend
• Omdat de woonopgaven verder kijken dan alleen een jaar
vooruit. De woonagenda is een visie waarin prioriteiten
zichtbaar worden en waaraan nieuwe initiatieven en
activiteiten worden getoetst;
• De woonagenda is richtinggevend voor het maken
van nieuwe jaarlijkse prestatieafspraken met de
woningcorporaties voor 2018 op basis van de Woningwet.
Daarbij gebruiken we ook de uitkomsten van de stedelijke
monitor voor die we met de woningcorporaties opstellen;
• De woonagenda levert een bijdrage om te komen tot een van
de bouwstenen van de Omgevingsvisie die de gemeente in de
nabije toekomst opstelt.
Uitnodigend
• Naar bewoners(organisaties), woningcorporaties,
regiogemeenten, marktpartijen en maatschappelijke
instellingen om samen de ambitie en opgaven om te zetten
Eric Logister Wethouder Wonen & Stedelijke transformatie
Relatie met prestatieafspraken woningcorporaties
’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke woonstad. Het is een
moderne en innovatieve gemeente in een prachtige historische
context en met een uitstekende ligging centraal in Nederland.
De stad groeit daardoor nog steeds en blijft dat de eerste
decennia ook doen. Tegelijk leven we in een tijd waarin
nieuwe (technologische) ontwikkelingen zich razendsnel
opvolgen. Hoe de samenleving er over tien jaar uit ziet is
lastig te voorspellen. Wat is het effect van technologie op de
bouw, op mobiliteit en op onze zorg? Welke impact hebben
klimaatveranderingen? En wat betekent dit voor het bouwen
en wonen in de stad en waar mensen in de toekomst
willen wonen?
in resultaten. Met de woonagenda willen we deze partijen
prikkelen en uitnodigen om zich voor de opgaven in de
bestaande stad en nieuw te ontwikkelen stad in te zetten.
We zijn faciliterend en geven ruimte aan nieuwe initiatieven
en experimenten.
Woonagenda 2017 / 2018 | 5Woonagenda 2017 / 2018 | 4
2016 was een jaar waarin de woningmarkt flink aantrok.
Er werden meer woningen verkocht tegen hogere prijzen.
De woningproductie was voor het eerst sinds jaren ook veel
hoger met ruim 850 opgeleverde woningen. De bouw van
Willemspoort, Paleiskwartier en de Groote Wielen is in volle
gang. Kantoortransformaties zijn gerealiseerd en de bouw
van CPO-projecten gestart.
Tegelijk bleef de spanning op de huurmarkt groot.
In ‘s-Hertogenbosch moet een regulier woningzoekende
nog altijd relatief lang wachten op een woning. Daar kwam
bij dat in 2016 een recordaantal vergunninghouders gehuisvest
moest worden. Met de woningcorporaties en SHP sloten we
in maart 2016 het sociaal woonakkoord. Eén van de eerste
resultaten van dit akkoord was de bouw van tijdelijke woningen
in Empel-Zuid voor spoed zoekers en vergunninghouders.
Verder maakten we afspraken over de samenwerking op
het gebied van wonen en zorg en het verduurzamen van
de woningvoorraad. Daarnaast gaat de wijkaanpak in de
aandachtsbuurten door. Zo is de sloop en nieuwbouw In
Orthen-Links in volle gang. Verder heeft een groot aantal
partijen ook dit jaar stevig ingezet op de woonlastenaanpak.
Hiertoe werd in het najaar een convenant vroegsignalering
ondertekend. Hieronder lichten we in vogelvlucht de resultaten
op een aantal thema’s toe.
2. Terugblik 2016
In maart 2016 is het Sociaal Woonakkoord met de
woningcorporaties en het SHP gesloten. Het doel is samen
te werken aan voldoende, betaalbare, passende, sociale
huurwoningen in vitale wijken.
Met het akkoord zetten we in op de volgende strategieën:
• Groei van het aantal sociale huurwoningen
• Differentiatie in prijsklassen in de opbouw van het sociale
huursegment;
• Verbeteren van de slaagkans voor spoedzoekers/ prioriteit
geven aan huisvesting voor vergunninghouders;
• Bijdrage aan de ontwikkeling van een inclusieve samenleving;
• Zorg voor vitale wijken;
• Inspanningen om woonoverlast tegen te gaan;
• Investeren in duurzaamheid (als onderdeel van de
woonlastenaanpak)
Bij het terugblikken op 2016 geven we bij de verschillende
onderdelen aan welke prestaties er zijn geleverd als het gaat
om de beoogde resultaten van het sociaal woonakkoord.
Ondertekening Sociaal Woonakkoord 2016-2020
Inleiding
OPGELEVERDE WONINGEN
2016
853
De woningbouwproductie was voor het eerst sinds jaren ook veel hoger met ruim 853 opgeleverde woningen.
Woonagenda 2017 / 2018 | 6
Orthen-Links
Kooikersweg, West
Graafsebaan, Rosmalen
Bestevaer, Meerendonk
Aquasingel, Groote Wielen
De Compagnie, Kruiskamp
Het aantal gerealiseerde nieuwe woningen komt
uit op 853. Kijkend naar afgelopen periode waarin
de woningproductie duidelijk lager was door de
economische crisis, dan is dit een goed resultaat.
Van de 85 woningen zijn 290 woningen (34%)
gerealiseerd door woningcorporaties. 92 woningen
(11%) in de goedkope huur door particuliere
ontwikkelaars. 229 woningen in de duurdere huur (27%).
32 woningen (4%) in de sociale koop. En 209 (24%) in de
(duurdere) koop.
Van deze 853 woningen, zijn 200 woningen gerealiseerd
door transformatie van leegstaande kantoorgebouwen.
Met kantoortansformaties worden meerdere opgaven in
de stad bediend. Het geeft (lang) leegstaande gebouwen
een nieuwe bestemming. De toevoeging van kleine
appartementen bedient de groeiende groep één- en
tweepersoonshuishoudens in de stad. Bovendien zorgt
een deel van het nieuwe aanbod ervoor dat de (lage)
middeninkomens die moeilijker aan een woning komen
in de stad, aan bod komen.
Een aantal van de projecten die in 2016 zijn opgeleverd
(zie foto’s):
• Graafsebaan, Rosmalen (herbestemming klooster,
56 dure huurappartementen woonzorg complex,
Compartijn)
• Kooikersweg, West (kantoortransformatie, 85
huurappartementen, Certitudo Capital)
• Orthen-Links (12 sociale huur eengezinswoningen,
BrabantWonen)
• Bestevaer, Meerendonk (36 levensloopbestendige
sociale huurappartementen (BrabantWonen)
• Aquasingel, Groote Wielen, Broekland (26 koop
eengezinswoningen, Hoedemakers)
• De Compagnie, Kruiskamp, Zeeheldenbuurt (90 sociale
huurappartementen, Zayaz)
Opgeleverdenieuwbouwprojecten enkantoortransformaties
Bouwen van tijdelijkewoningen
In 2016 bouwde woningcorporatie Zayaz 32 tijdelijke
woningen in Empel-Zuid. Het gaat om kleine woningen
(‘tiny houses’) die voor maximaal tien jaar blijven staan.
Ze zijn bedoeld voor één- en tweepersoonshuishoudens,
die met spoed een woning nodig hebben. Via de normale
weg komen zij hier niet voor in aanmerking
Denk hierbij aan starters, vergunninghouders en
mensen die woonruimte zoeken na een echtscheiding
of door werk.
De 32 geplaatste woningen in Empel-Zuid zijn de eerste
van zo’n 100 tijdelijke woningen die op braakliggende
grond komen. In 2016 zijn ook voorbereidingen getroffen
voor de nieuwbouw van 32 tijdelijke woningen op
De Groote Vliet (Rosmalen (Zayaz/Kleine Meierij).
En voor 36 woningen aan de Bruistensingel
(BrabantWonen). Deze worden in 2017 opgeleverd.
Deze in totaal 100 tijdelijke woningen zijn onderdeel
van de ambitie om in 2016/2017 230 tijdelijke woningen
te realiseren. Ook de inzet van 20 sloopwoningen
aan de Oeterselaan en 16 woningen aan de Parklaan
(Zustersflat) maken hier onderdeel van uit. In 2017
worden nog 57 woningen van Zayaz gerealiseerd met een
kantoortransformatie van het pand aan de Ketsheuvel.
Het pand aan de Aartshertogenlaan waar ook tijdelijke
woningen voorzien zijn, komt niet eerder vrij dan
begin 2018.
Tijdelijke woningen (Tiny Houses), Empel
Huisvesting vergunninghouders
Het huisvesten van vergunninghouders is meer dan alleen het
halen van een cijfermatige taakstelling. Het gaat om mensen.
Onze aanpak heeft als uitgangspunt ‘activering en participatie
vanaf dag 1’.
Van daaruit wordt gewerkt aan onderwijs, huisvesting,
kennismaking met de lokale samenleving, sociale participatie,
arbeidsintegratie en gezondheid voor alle vergunninghouders
in ‘s-Herogenbosch. Samen met de woningcorporaties,
Vluchtelingenwerk, andere instanties en de vergunninghouder
zelf werken we hieraan. Sinds 2013 is sprake van een verhoogde
taakstelling in het huisvesten van vergunninghouders,
met als hoogtepunt de taakstelling van 432 te huisvesten
vergunninghouders in 2016. De taakstelling is volledig
gehaald. Als gevolg van nareizende gezinsleden zijn zelfs
41 vergunninghouders meer gehuisvest. Dit positieve saldo
wordt verrekend met de taakstelling waardoor deze voor
de eerste helft van 2017 niet 115, maar 74 te huisvesten
vergunninghouders bedraagt. Vergunninghouders zijn een
kwetsbare groep die met een urgentie met voorrang een
woning toegewezen krijgen. Dit zorgde ervoor dat de druk
op de sociale woningmarkt in 2016 groot was en dat voor
mensen die geen urgentie hebben het moeilijker was om aan
een woning te komen. Om de druk op de woningmarkt te
verlichten, kozen we ervoor om extra tijdelijke woningen bij
te bouwen. Samen met een lagere taakstelling in 2017 en de
nareizigers die intrekken bij het eerder gehuisveste gezinslid,
is de verwachting dat de druk vanuit vergunninghouders op de
sociale huurwoningmarkt in 2017 beduidend lager zal zijn dan
in 2016.
0
200
400
600
800
1.000
2012 20162013 2014 2015
huur < € 711 huur overig koop < € 185.000 koop overig
NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM
Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.
Woonagenda 2017 / 2018 | 9Woonagenda 2017 / 2018 | 8
Voortgang CPO-projecten Woonruimteverdeling
Verstrekken startersleningen
Er zijn negen CPO-projecten gerealiseerd, in aanbouw of in
de opstartfase. Het gaat in totaal om 135 woningen.
Hieronder lichten we een aantal initiatieven uit. In de tabel
sommen we de andere projecten op.
• De CPO groep School voor Gevorderden heeft, onder
begeleiding van CPO-adviseur Kilimanjaro, in 2014 de
prijsvraag voor het gemeentelijk monument Gelderse Dam
gewonnen. Het pand is verbouwd tot 10 appartementen met
een gemeenschappelijke ruimte. De bewoners wonen
er inmiddels.
• De CPO-groep Bewust Bouwen en Wonen in Boschveld
(BWBB) bestaat uit ruim 20 huishoudens die in Boschveld
een ecologisch woonproject willen realiseren. De groep
bestaat uit een mix van koppels, met en zonder kinderen en
alleenstaanden in verschillende leeftijden. Voor dit project
waren startersleningen gereserveerd, maar inmiddels heeft
geen van de huishoudens een starterslening nodig. De bouw
is inmiddels gestart.
• Een CPO groep uit Nuland is vanaf 2015 bezig met het
realiseren van hun eigen woningen in Pelgrimsche Hoeve
Nuland. Het project bestaat uit 13 woningen; één 2-onder-1-
kap, één 3-onder-1-kap en twee 4-onder-1-kap. De bouw is
inmiddels begonnen.
• Op de vrijkomende voetbalvelden van FC Den Bosch startte
in oktober 2014 het project Vrij Spel. Het gehele terrein is
verkaveld, ontsloten, ingericht en van spelregels voorzien
door de toekomstige bewoners. Het terrein is bouwrijp
gemaakt en de kavels zijn allemaal verkocht. De bouw start
in 2017.
De Woningwet verplicht corporaties sinds 1 januari 2016
te voldoen aan een nieuwe passendheidsnorm: 95% van
de toewijzingen aan woningzoekenden die recht hebben
op huurtoeslag (lees: de primaire doelgroep) moet komen
te wonen in een woning met een huurprijs onder de
aftoppingsgrenzen. De overheid wil hiermee onder andere
voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te
dure woningen terecht komen.
Direct gevolg is dat de keuzevrijheid voor deze doelgroep
kleiner wordt. De woningcorporaties monitorden in 2016
de passendheidspercentages en keken naar de effectien op
de slaagkansen van doelgroepen die extra aandacht nodig
hebben.
In 2016 is ook de urgentie(plus) regeling verruimd.
De urgentieregeling wordt hier toegelicht op Woonservice;
de uitvoeringsorganisatie van de woonruimteverdeling namens
de woningcorporaties. Er is meer ruimte om voor schrijnende
gevallen de urgentie ruimhartiger toe te passen via maatwerk
en de hardheidsclausule. Urgentie moet vooral terecht komen
bij mensen die tot de doelgroep van de woningcorporatie
behoren, meerdere problemen tegelijkertijd hebben en
waar het snel aanbieden van huisvesting de belangrijkste
oplossingsrichting biedt. Urgenties worden duidelijker via één
loket aangevraagd en beoordeeld volgens het reglement van
de toetsingscommissie.
De vernieuwde website van Woonservice zorgt voor zo volledig
mogelijke informatie, transparantie en verdergaande digitale
dienstverlening aan de klant. Er is aandacht voor kwetsbare
doelgroepen en de zogenaamde ‘internietters’, voor wie het
reageren op woningen via internet moeilijk is. In 2016 keken
het SHP en de woningcorporaties naar het voor deze groep
toegankelijk houden van het reageren op woningen. Dit deden
ze samen met de sociale wijkteams en de wijkpleinen. In 2017
wordt besloten welke aanvullende maatregelen er komen.
De verschillende signalen over de krappe woningmarkt zorgt
voor een gesprek wie nu de ‘echte’ woningzoekenden zijn.
Er is een grote wachtlijst met ingeschreven woningzoekenden.
Maar die wachtlijst is ook ‘vervuild’. Lang niet altijd iedereen
reageert namelijk actief. Er is onderscheid tussen twee
groepen. De ‘spoedzoekers’, die op korte termijn een
woning nodig hebben en bereid zijn om elke passende
aanbieding te accepteren. En ‘kwaliteitszoekers’. Zij willen
alleen verhuizen als zij een woning vinden die aan al hun
woonwensen voldoet. Daarnaast hebben de corporaties
en gemeenten te maken met verplichtingen binnen de
woonruimteverdeling om vergunninghouders en sociaal
en medisch urgenten met voorrang te huisvesten. Met de
gerealiseerde tijdelijke woningen krijgen spoedzoekers de
ruimte om met voorrang te reageren op een woning. Ze komen
niet in aanmerking voor urgentie of hebben niet voldoende
wachttijd, maar kunnen op deze manier toch nog aan een
woning komen. Met de prestatieafspraken voor 2017 maakten
gemeente, woningcorporaties en SHP werkafspraken om
opnieuw goed te kijken naar de slaagkansen en een eerlijke
Het verstrekken van startersleningen heeft tijdens de crisis
een duidelijk positief effect gehad op het aantal transacties in
de woningmarkt. Hieronder worden de effecten opgesomd.
Medio 2015 kwam de bodem van het budget in zicht.
Besloten werd het resterende gemeentelijk budget en de
inkomsten uit het revolverend fonds projectgewijs in te zetten.
Bijvoorbeeld ter ondersteuning van CPO-projecten. Zo is voor
het CPO project BWWB in Boschveld budget gereserveerd.
En in 2016 gaf de groep aan hier geen gebruik van te willen
maken. Daarnaast geven we starters wel nog de mogelijkheid
om te lenen via de SVN. De afspraak is dat de afkoopsom die
daarvoor betaald moet worden als gemeente door te belasten
aan de verkopende partij. In 2016 is daar met twee verstrekte
leningen maar zeer beperkt gebruik gemaakt. Een teken dat
de koopwoningmarkt weer aantrekt; er zijn blijkbaar
voldoende kopers.
woonruimteverdeling. Dit zorgt mogelijk tot aanpassingen in
de manier van woonruimte verdelen en een aanpassing van de
huisvestingsverordening.
Naam project Locatie Doelgroep/thema Startdatum Aantal Voortgang
School voor Gevorderden Muntel zorgen voor elkaar 2014 10 Opgeleverd 2016
Bewust Wonen en Bouwen in BoschveldPaardskerkhof/Edisonstraat
ecologisch en duurzaam 2012 23 Bouw is gestart
Samen Bouwen in NulandPelgrimsche Hoeve, Nuland
eigen droomwoning bouwen 2015 13 Bouw is gestart
CPO Bouw NulandPelgrimsche Hoeve, Nuland
jonge starters 2015 21 Koopovereenkomst grond
CPO Vinkelse Slagen Vinkelse Slagen starters 2016 12 Koopovereenkomst grond
Woongemeenschap Jan Sluyters Vrij Spel zorgen voor elkaar 2014 14 Grond gekocht en bouwrijp
Jan Sluyters Here we Come!Vrij Spel, Aawijk-Noord
energiezuinige woningen 2014 14 Grond gekocht en bouwrijp
CPO groep Samen Bouwen in Den BoschVrij Spel, Aawijk-Noord
jonge starters 2014 18 Grond gekocht en bouwrijp
CPO groep Senioren PelgrimshoevenPelgrimsche Hoeve, Nuland
senioren 2017 10-12 Reservering locatie
Er werden 155 starters-leningen verstrekt van gemiddeld €27.860
De gekochte woning kostte gemiddeld € 190.600
rij- ofhoekwoning
appartement
De gemiddelde leeftijd van de hoofdaanvrager was 29 jaar
44% van de aanvragers was alleenstaand, 28% was eentweepersoonshuishouden
€ 19
0.60
0
EFFECTEN BOSSCHE STARTERSLENING (SINDS 2012)
x155
29jaar 44% 28%
€
Er werden vooral woningen gekocht in de wijken West, Graafsepoort en Maaspoort
38%
52%
Woonagenda 2017 / 2018 | 11Woonagenda 2017 / 2018 | 10
In 2016 zijn een aantal mijlpalen behaald in de aanpak van de
woonlasten- en armoedeproblematiek. De basis voor deze
aanpak is het Woonlastenakkoord 2014-2018.
De samenwerking is intensiever opgezocht vanuit de
programma’s Woonlasten de Baas, het Netwerk tegen
Armoede en de gemeente (aanpak Den Bosch Schuldenvrij).
Een aantal behaalde resultaten:
• De Bossche corporaties hebben in 2016 de laagste
inkomensgroep ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging.
De gemeente heeft in 2016 haar gemeentelijke woonlasten
niet laten stijgen op een kleine inflatiecorrectie na.
• Er zijn in 2016 woonlastencoaches ingezet.
De woonlastencoach van de gemeente ‘s-Hertogenbosch
komt bij mensen thuis. Hij of zij bespreekt het totale
huishoudboekje, geeft tips en vraagt wat mensen zelf
denken nodig te hebben om de situatie weer onder controle
te krijgen. Dat kan gaan om schulden waar mensen maar
niet uitkomen, geen werk meer hebben of (te) hoge
energielasten.
• Er zijn op scholen door studenten van het Koning
Willem I College presentaties gegeven aan scholieren om hen
en hun ouders bewust te maken hoe om te gaan met geld.
Ook zijn er cursussen aan professionals gegeven om te leren
signalen van armoede onder kinderen te herkennen en om
te leren de problemen bespreekbaar te maken bij ouders en
ondersteuners.
• Verder zijn 80 professionals lid van het praktijknetwerk
Woonlasten de Baas. In 2016 vond een aantal bijeenkomsten
plaats waarbij ervaringen over de aanpak over-en-weer zijn
uitgewisseld. Ook is er samen invulling gegeven aan het
toepassen van maatwerk.
• De corporaties, gemeente, zorgverzekeraars, de
energiemaatschappijen en het waterbedrijf hebben ieder hun
eigen aanpak voor vroegsignalering. Ze willen voorkomen
dat mensen achterstand oplopen bij het betalen van hun
rekeningen en zo in de schulden dreigen te komen. Door de
signalen over betalingsachterstanden vroegtijdig bij elkaar te
brengen kan waar nodig sneller integraal worden gehandeld.
Deze aanpak is geconcretiseerd in het ondertekenen van een
convenant vroegsignalering en is in 2017 gestart.
• Dit convenant is ondertekend tijdens de conferentie
Den Bosch Schuldenvrij in november. Deze bijeenkomst is
georganiseerd door de partners uit Woonlasten de Baas,
het Netwerk tegen Armoede en de gemeente. Klik hier voor
een uitgebreide impressie van deze conferentie. Tijdens
de conferentie zijn successen, maar ook mislukkingen en
belemmeringen met elkaar gedeeld. Enkele lessen zijn
weergegeven in de animatie ‘Arm in Arm tegen Armoede’.
• Met de Bossche Bond leveren 14 partijen maatwerk in de
schuldenaanpak. Alle organisaties deden elk € 5.000,- in
een pot om daarmee bij een acute probleemsituatie van een
huishouden direct een doorbraak te realiseren. Door het
inzetten van dit (bureaucratievrije) geld kan er tijd worden
gekocht. Ook kunnen er onconventionele, ‘out of the box’
oplossingen mee worden betaald, die anders niet mogelijk
zouden zijn. Zo leren partners met elkaar de aanpak te
verbeteren.
• In 2016 vond een update plaats van het woonlastenonderzoek
op basis van gegevens van 2015. Belangrijkste conclusie in
Resultaten woonlastenaanpak
Verduurzaming van dewoningvoorraad
In 2016 is een aantal samenwerkings- en innovatietrajecten
opgestart. Denk daarbij aan de start van:
• Het programma Sneller en Beter naar Nul op de Meter waarin
zeventien partijen uit Zuid-Nederland deelnemen waaronder
de woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen en de
gemeente ’s-Hertogenbosch. De eerste NOM renovaties zijn
gepland in 2017
• Het innovatieprogramma WoonConnect-SPARK waarin onder
meer de B5-gemeenten participeren;
• De start van een door de gemeente ’s-Hertogenbosch
opgestart Platform NOM nieuwbouw.
Verder opende Reimarkt een duurzame renovatiewinkel in de
wijk Kattenbosch in Rosmalen. In de winkel kun je als bewoner
een kant-en-klaar aanbod kopen om je huis mooier, groter
en/ of duurzamer te maken. Ook opende het regionaal loket
Brabant Woont Slim voor particuliere eigenaren.
Daarnaast voerden de woningcorporaties een aantal
renovatieprojecten uit waarbij er een flink aantal labelstappen
zijn gemaakt. Zo rondde Zayaz het project aan de Nassaulaan
(68 eengezinswoningen af waarbij een groot aantal woningen
van label F naar label A is gegaan (zie foto). Verder voerde
woningcorporatie Kleine Meierij een pilot uit om een NOM-
woning te realiseren. In samenwerking met het Balanshuis,
een consortium van verschillende disciplines in de bouwsector,
is een woning aan de Primulastraat in Rosmalen als NOM-
woning opgeleverd (zie foto).
Opening makerslab SPARK
Renovatie Nassaulaan Zayaz
Oplevering Nul-op-de-meter woning Kleine Meierij
Woonlastenquotes van de primaire en secundaire doelgroep naar type huishouden in de sociale huursector per maand (medianen), 2015.
Woonlasten van de primaire en secundaire doelgroep naar type huishouden in de sociale huursector per maand (medianen), 2015.
WOONLASTENQUOTE
WOONLASTEN
Woonquote voor pimaire en secundaire huishoudens.
WOONQUOTE
2013 2015
Huishouden Woonquote
1p < 65 41%
1p 65+ 38%
2p < 65 34%
2p 65+ 30%
Gezin 31%
Totaal 37%
Netto huur (incl. servicekosten)
€ 370,-
Gas en electriciteit
€ 90,-
Lokale belastingen en water
€ 45,-
Totale woonlasten
€ 515,-
Totaal inkomen € 1.415,-
Woonquote 36,4%
het onderzoek is dat de woonlasten in de sociale huursector,
zowel in euro’s als in procenten van het inkomen
(= woonquote), ongeveer gelijk zijn gebleven aan 2013.
De verwachte opwaartse trend is daarmee – volgens de ambitie
van de aanpak – afgevlakt. Bij een doorsnee huurder gaat een
derde van het inkomen op aan woonlasten.
Ondanks het feit dat de primaire doelgroep huurtoeslag
krijgt, heeft deze groep de hoogste woonquote (37%), op de
voet gevolgd door de secundaire doelgroep (36%). De hogere
inkomens hebben met 20% de laagste woonquote.
Belangrijk is verder dat de woonquotes ook sterk uiteenlopen
tussen de verschillende huishoudens.
Woonagenda 2017 / 2018 | 13Woonagenda 2017 / 2018 | 12
Afgelopen jaar is door vele bewoners en professionals hard
gewerkt aan de buurt- en wijkaanpak. We geven hier een korte
terugblik op een vijftal aandachtsbuurten. Zowel GSB-gelden
als aanverwante geldstromen zijn inmiddels opgedroogd.
Dat heeft een belangrijke consequentie voor de wijze
waarop de programma’s in de aandachtsbuurten worden
vormgegeven. Programma’s en uitvoering moeten nu binnen
bestaande financiële beleidskaders gerealiseerd worden.
In 2016 kwam een nieuwe wijk- en buurtmonitor uit.
De monitor bevestigt het beeld om de Gestelse buurt de
status van aandachtsbuurt te geven. Daarnaast geeft
de monitor aanleiding de huidige programma’s van de
aandachtsbuurten nog eens tegen het licht te houden. Met het
tweejaarlijkse monitoren kan een betere afweging gemaakt
worden waar de beschikbare capaciteit en middelen voor
wijkgericht werken selectief en effectief worden ingezet.
In 2017 maken we de afweging opnieuw.
In 2016 is er een nieuwe subsidieregeling met Het Wijk- en
Dorpsbudget. Het is een budget voor en door bewoners die in
hun wijk of dorp aan de slag willen. Bewoners zijn per slot van
rekening dé deskundigen in hun eigen straat of buurt.
Hieronder geven we enkele highlights weer van de resultaten
voor vijf buurten.
Resultaten wijkaanpakaandachtsbuurten
Gestelse Buurt
De Gestelse Buurt is aangewezen als aandachtsbuurt.
Het beeld uit de buurt- en wijkmonitor bevestigt het beeld dat
het wenselijk was om extra in deze wijk te investeren. In 2016 is
ook de nieuwbouwijk Meerendonk afgerond die direct aan de
Gestelse Buurt grenst. In 2016 zetten zich meer bewoners actief
in voor de buurt waarbij de Brede Bossche School (BBS) de ‘spil’
is in de wijk. Er zijn nu meer speelplekken voor kinderen (kleine
speelplekken en een wijkspeelplaats).
Ook is er ingezet op sportgedrag en sociale vaardigheden
met ‘Sportspot’. Dit is speciaal ontwikkeld voor de jeugd.
Verder is armoede bespreekbaar gemaakt in de BBS en
ouderkamer. Hieruit voortkomend zijn een aantal activiteiten
georganiseerd waaronder een maandelijks wijkdiner met
een goedkope maaltijd, een jaarlijks kerstdiner en er is een
speelgoeduitleen opgezet door bewoners. In 2016 besloot
BrabantWonen ook om zes flats te slopen en er nieuwe
appartementen voor terug te bouwen; Tot slot is er blijvend
door partijen ingezet om woonoverlast en criminaliteit tegen
te gaan.
Boschveld
Afgelopen jaar is op basis van een actieplan zowel fysiek als
sociaal veel aangepakt in de buurt. Er zijn afgelopen jaar
intensieve gesprekken gevoerd tussen corporaties en bewoners
over renovatie- en sloop/nieuwbouwplannen. BrabantWonen
nam een besluit om een aantal flats te slopen in deelgebied
21 (aan o.a. de Copernicuslaan en Voltastraat). Verder leverde
BrabantWonen na de sloop haar nieuwe woningen op in
deelgebied 18 (o.a. Kamerlingh Onnesstraat). Voor deelgebied
6 (Marconistraat) besloot de woningcorporatie samen met de
gemeente om één flat te slopen om betere stedenbouwkundige
verkaveling te krijgen in de herstructurering van het hart van
Boschveld. Verder is de bouw gestart van het CPO-project
Bewust Wonen Werken Boschveld (BWBB). Behalve fysieke
ingrepen is er ook geïnvesteerd in sociale programma’s. Er is
veel aandacht en betrokkenheid bij de plaatsing van kwetsbare
huishoudens en vergunninghouders in de buurt. Verder is sinds
de opening de coöperatie en wijkonderneming De Copernikkel
in 2016 vol in bedrijf.
Opening Copernikkel Boschveld Gestelse Buurt
Woonagenda 2017 / 2018 | 14 Woonagenda 2017 / 2018 | 15
Samen met zorginstellingen en woningcorporaties is
de gemeente bezig de gevolgen van de transities in de
zorg voor het zorgvastgoed in goede banen te leiden.
Zo zijn we als gemeente betrokken bij het
kantelingsproces bij de Hooghe Clock, Binckhorst,
Mariaoord en Antoniegaarde. En is de gemeente in
overleg met Reinier van Arkel, GGZ Oost-Brabant
en Cello over de toekomst van een aantal specifieke
locaties. Maar ook nieuwe ontwikkelingen op het
terrein van wonen en zorg volgen we. Ons uitgangspunt
is voldoende geschikt aanbod voor kwetsbare bewoners
en een passend voorzieningenaanbod. De afbouw van
intramurale plaatsen, het scheiden van wonen en zorg
en het langer thuis wonen, bieden ook kansen. Beter op
de doelgroep afgestemde woonzorgvoorzieningen en
een normaler leven voor zorgvragers.
Met de woningcorporaties, zorginstellingen en kleine
woonzorginitiatieven is het afgelopen jaar voor een
aantal locaties een match gemaakt om te kijken of
kleinschalige woonzorg-initiatieven nieuw gebouwd
kunnen worden. We onderzoeken de plannen nu op
haalbaarheid.
Ook zijn we in gesprek met omliggende gemeenten om
de opvang en doorstroom van kwetsbare mensen beter
te faciliteren. In 2016 is de Regiovisie Beschermd Wonen,
Maatschappelijke en Verslaafdenopvang vastgesteld.
Op basis daarvan is een aantal maatregelen op gebied
van wonen en zorg uitgevoerd of gestart:
• Het transparant en meer eenduidig beoordelen van wie
in aanmerking komt voor het beschermd wonen en de
opvangvoorziening. Dit doen we met het organiseren
van specialistische kennis in de wijk teams;
• De opzet en ontwikkeling van trainingsplekken en
trainingshuizen om zelfstandig te leren wonen;
• Het starten van een haalbaarheidsonderzoek voor een
voorziening langdurig verblijf;
• Het verbeteren van een urgentieplusregeling om de
doorstroom vanuit de maatschappelijke opvang te
versterken;
• Het opstellen van een regio-breed huisvestingsplan
voor beschermd wonen;
• Starten met het scheiden van wonen en zorg voor het
beschermd wonen in Schijndel en ’s-Hertogenbosch.Overleg bewoners Orthen-Links
Sloopwoningen Orthen-Links
Wonen, welzijn en zorg
Hambaken Gym
Hambaken
In Hambaken wordt gewerkt op basis van het wijkplan
2015-2918. In Hambaken zijn in 2016 veel bewonersinitiatieven
in de wijk ondersteund met leefbaarheidsgelden. Hambaken
Gym is verder uitgegroeid tot een begrip in Noord.
Probleemjongeren worden daar goed begeleid. Er zijn geen
criminele jeugdgroepen meer. De integrale wijkaanpak met
extra politie-inzet zorgt de laatste jaren voor een rustiger en
veiliger woonomgeving. De opzet van de ‘nieuwjaars’ aanpak
begint zijn vruchten af te werpen. Overtreders van voorgaande
jaren worden persoonlijk aangeschreven. Veel huurwoningen
zijn gerenoveerd en de openbare ruimte is opgeknapt.
Dat verhoogt het woongenot.
Barten-Zuid
In 2016 is een groot deel van de sociale huurwoningen
aangepakt met een renovatie en is zowel bovengronds
als ondergrond de infrastructuur van de openbare ruimte
aangepakt. BrabantWonen rondde de renovatie af van alle 324
woningen. Zayaz startte met de renovatie van 77 woningen en
rondt die in 2017 af. De communicatie rond al deze projecten is
kleinschalig ingezet en dat heeft gezorgd dat het vertrouwen
van de bewoners in dit vernieuwingsproces is gewonnen.
Op basis van de tussenevaluatie in 2015 van de sociale
buurtaanpak, is deze aanpak in 2016 gecontinueerd. Er wordt
gewerkt aan het leggen van verbindingen en vertrouwen
tussen de bewoners. En met vaste wijkwerkers vanuit het
wijkplein. Kwetsbare bewoners krijgen hup vanuit Platform
073 en jongeren krijgen ondersteuning bij de overstap naar het
voortgezet onderwijs.
Orthen-Links
De vernieuwing van de wijk is in volle gang. Een deel van de
woningen is gesloopt en de eerste nieuwbouw is opgeleverd.
Een nieuwbouw appartementencomplex is opgeleverd.
Dat geldt ook voor de eerste 12 eengezinswoningen door
Brabant Wonen. De sloop en nieuwbouw gebeurt in fases.
In het najaar is de sloop van de overige woningen gestart.
In het voorjaar wordt gestart met de nieuwbouw van
de volgende fase. De woonomgeving wordt tijdens de
bouw kritisch in de gaten gehouden. Er is een betrokken
buurtvereniging die samen optrekt met de gemeente en
BrabantWonen.
Woonagenda 2017 / 2018 | 17Woonagenda 2017 / 2018 | 16
3. Trends enontwikkelingen
Totale groep woning-
zoekenden 2015
Reageert 1 keer per jaar
Reageert 12 keer per jaar
Reageert 52 keer per jaar
Niet actief woningzoekend
In 2015 stonden er 43.910 woningzoekende ingeschreven bij Woonservice waarvan 22% actief was (minimaal 1 keer in eenjaar gereageerd).
35% van alle woningen wordt verhuurd door een corporatie.75% van de woningen van de corporaties vallen onder de betaalbare huur. Het gaat om huren onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag met een maximaal bedrag van €587 per maand (prijspeil 1-1-2016).Met de woningcorporaties is afgesporken in het sociaal woonakkoord dat dit tot en met 2021 minimaal 70% moet zijn.
20.000
15.000
10.000
5.000
0
3974
huur < € 410
huur € 410-587
14.226
huur € 587-711
4997
huur > € 711
710
huur onbekend
321
In dit deel komt een aantal trends en ontwikkelingen aan bod
die zijn geclusterd rond een aantal hoofdonderwerpen die
min of meer parallel lopen met de vier hoofdopgaven uit de
woonagenda. De trends en ontwikkelingen zijn onder andere
gebaseerd op scenario-onderzoek Sociaal Wonen 2030 en eigen
uitgevoerde onderzoeken naar woonwensen, woonlasten en
woningbehoefte.
Achtereenvolgens komen aan bod:
• Samenstelling van de woningvoorraad
• Woningbehoefte en woonwensen
• Betaalbaar, bereikbaar en passend wonen
• Kwaliteit van de woning, woonomgeving en wijken
• Wonen, welzijn en zorg
De manier waarop wij wonen wordt beïnvloed door tal
van lokale, nationale en wereldwijde ontwikkelingen.
Demografische, economische en technologische
ontwikkelingen zorgen voor veranderingen in onze
woonwensen en voor de mogelijkheden die de overheid,
markt en maatschappelijke organisaties hebben om in
die behoefte te voorzien. Om een goede woonagenda te
formuleren is het nodig zicht te hebben op de belangrijkste
ontwikkelingen. Bovendien willen we in beeld hebben hoe
de lokale en regionale woningmarkt functioneren.
Samenstelling van dewoningvoorraad
WONINGEN
CORPORATIES
WOONSERVICE
WOZ-WAARDE 2015
’s-Hertogenbosch heeft het hoogste percentage huurwoningen in de regio
% huurwoningen
41%16%
‘s-Hertogenbosch
IN DE REGIO
’s-Hertogenbosch telde in 2016 68.771 woningen.
63% 59% 45%
van de woningen is een eengezinswoning
‘s-Hertogenbosch Nederland
van de woningen is een koopwoning
van de woningen is een sociale huur woning
De onderverdeling naar bouwjaar ziet er als volgt uit:
Verhuurd door een corporatie
2016
68.771
€ 206.000€ 220.800
’s-Hertogenbosch scoort hoog als het gaat om prettig wonen.Zij staat al jaren in de top 5 van beste woongemeente (Atlas voor gemeente). Ook zijn bewoners zeer tevreden over hun woning en woonomgeving. Gemiddeld waarderen zij hun woning met een rapportcijfer van 7,9 en de woonomgeving met een 7,5.
Woning
Omgeving
7.9
7.5
WAARDERING ‘S-HERTOGENBOSCH
35%
VERENIGING VAN EIGENAARS
50%Gemengdkoop/huur1.240
Woonagenda 2017 / 2018 | 19Woonagenda 2017 / 2018 | 18
Veranderende bevolking en huishoudens in ‘s-Hertogenbosch
De komende 15 jaar groeit het aantal inwoners van
’s-Hertogenbosch met ongeveer een half procent per
jaar. In 2030 wonen er ongeveer 9% meer inwoners in
’s-Hertogenbosch dan in 2017. De samenstelling van de
bevolking naar leeftijd verandert. De vergrijzing zet verder
door. De verwachting is dat in 2030 21% van alle inwoners
ouder is dan 65 jaar. Nu is dat nog 17%. Een andere
belangrijke trend is de verdere toename van het aantal
eenpersoonshuishoudens. In 2017 bestaat 35% van alle
huishoudens uit een persoon. De verwachting is dat in 2030
dit aandeel is opgelopen naar 37% (bron: provinciale
prognose 2014; doorgerekend op aantallen bevolking 2017).
Recente prognoses van het CBS laten zien dat die behoefte
tot 2040 nog groter gaat uitvallen.
Nieuwbouw en woningbehoefte
De laatste jaren zien we een aantrekkende economie.
Dat vertaalt zich naar een toenemend aantal
verkooptransacties en een stijgende woningbouwproductie.
De extra vraag naar woningen neemt toe door een stijgende
bevolking en grotere groei van het aantal (alleenstaande)
huishoudens..
De kwantitatieve woningbehoefte is door de provincie in 2014
berekend op ca. 8.000 te realiseren woningen tot 2030.
De provincie houdt er rekening mee dat 20 tot 25% van
de huidige berekende woningbouwcapaciteit wegvalt,
bijvoorbeeld omdat woningbouwlocaties niet bebouwd kunnen
worden door procedures of door milieu-eisen. Dit betekent dat
van de plancapaciteit van 9.000 woningen er zo’n 7.000-7.500
gerealiseerd wordt. Tot 2030 ontstaat daardoor een minimaal
tekort aan locaties van 1.500 tot 2.000 woningen.
Eind 2017 worden nieuwe bevolkingsprognoses van de
provincie verwacht. Deze zijn in deze woonagenda nog niet
meegenomen. Cijfers van het CBS laten zien dat dat richting
2040 de woningbehoefte nog groter wordt.
Trek naar de stad
Wereldwijd trekken mensen naar de stad en dat verandert
volgens de prognoses van de VN de komende decennia niet.
Het tijdperk van de stad is aangebroken waarin sociale en
economische activiteiten zich steeds meer concentreren in
grote stedelijke agglomeraties. Ook voor de toekomst voorziet
de regionale prognose van CBS/PBL een sterke concentratie van
de bevolkingsgroei in stedelijke gemeenten. Vooral in en rond
de grote steden wordt een toename verwacht.
Verhuisbewegingen in de regio
Met het aantrekken van de woningmarkt wordt er ook weer
meer verhuisd. De meeste verhuizingen vinden plaats binnen
de eigen gemeente. In de periode 2012-2015 verhuisden
20.600 huishoudens in ’s-Hertogenbosch. Daarvan was 64%
al inwoner van ’s-Hertogenbosch. 36% vestigde zich van
buiten ’s-Hertogenbosch. Er kwamen zo’n 990 huishoudens
uit de Randstad naar ’s-Hertogenbosch. Maar ook vanuit
Vught en Heusden komen relatief veel huishoudens naar
’s-Hertogenbosch. 5.440 huishoudens vertrokken uit
’s-Hertogenbosch. Zij gingen vooral naar de Randstad (860)
en naar de regio naar Vught en Sint-Michielsgestel.
Vanuit de regio komen relatief veel starters naar
’s-Hertogenbosch. Zij betrekken dan vaak betaalbare
koopappartementen of particuliere huur appartementen.
Het zijn vooral gezinnen die ’s-Hertogenbosch verruilen
voor een gemeente in de regio. Zij betrekken dan vaak een
middeldure of dure grondgebonden koopwoning.
Meer cijfers zijn ook online terug te vinden in de Regionale
Woningmarktmonitor.
Woonwensen van huishoudens
Met een veranderende bevolking- en huishoudensamenstelling,
veranderen de woonbehoeften. Een combinatie van de
verwachte huishoudensontwikkeling en woonwensen laat een
verschuiving zien van het gewenste type woonomgeving.
In absolute aantallen ligt de grootse opgave nog steeds in het
type woonomgeving ‘stedelijk buiten centrum’. Dat zijn wijken
zoals Noord, West en Maaspoort. Door een toenemend aantal
eenpersoonshuishoudens en oudere huishoudens, neemt de
belangstelling voor wonen nabij het centrum toe. Daarnaast is
er een verschuiving zichtbaar van de woonvoorkeur voor groen
stedelijk wonen naar echt dorps/landelijk wonen.
Behalve deze wensen naar woonmilieus moet ook steeds
meer ingespeeld worden op de smaak van de woonconsument.
Consumentgericht ontwikkelen en CPO-projecten liggen
hiermee in lijn. Ook ruimte bieden aan tijdelijke creatieve
wooninitiatieven hoort daarbij. Of deze trend een grote
omvang krijgt, is de vraag maar een niche voor een aantal
individuen en groepen blijft gewenst.
Woningbehoefte en woonwensen
Buiten regioVught
HeusdenSint-Michielsgestel
Oss
SchijndelBernheze
HaarenBoxtel
VeghelUden
WaalwijkSint-Oedenrode
Loon op zand
0 1.000 5.0004.0003.0002.000
Waar komt men vandaan? Uit welke gemeentekomt men?
Naar welke gemeenteverhuist men?
Waar verhuist men naartoe?
Buiten regioVught
HeusdenSint-Michielsgestel
OssSchijndelBernheze
VeghelBoxtel
HaarenUden
WaalwijkSint-Oedenrode
Loon op zand
0K 1K 5K4K3K2K
’s-Hertogenbosch
’s-Hertogenbosch
0
200
400
600
800
1.000
2012 20162013 2014 2015
huur < € 711 huur overig koop < € 185.000 koop overig
NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM
Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.
VERHUIZINGEN
0
1p <65
mp <65
1p >65
mp >65 +27%
+45%
+1%
+10%
5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000
2016 2030
NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM
Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.
WOONMILIEUS
Verschuiving zien van het gewenste type woonomgeving.
0
centrum
stedelijk buiten centrum
groen stedelijk
dorps/landelijk +1.450 (+55%)
+900 (+5%)
+2.900(+8%)
+2.250 (+36%)
5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000
2016 2030
Woonagenda 2017 / 2018 | 21Woonagenda 2017 / 2018 | 20
en transformatie van minder aantrekkelijke kantoren-
en bedrijvenlocaties. De kantoorleegstand was in
’s-Hertogenbosch in 2016 overigens 14% tegenover
landelijk 17% (bron: PBL). In de afgelopen jaren is de
leegstand verder toegenomen.
In de bestaande woningvoorraad is de sloop van woningen
soms wenselijk, om op die manier te zorgen voor een
kwalitatief goede woningvoorraad. Het gebeurt nu niet meer
op de schaal die we eerder zagen. Kleinschalige ingrepen
zijn soms noodzakelijk om kwaliteitsslagen te maken.
Renoveren naar energieneutrale woningen en kijken naar
het hergebruiken van materialen in een circulaire economie
worden steeds belangrijker.
Gevolgen van mobiliteit en online contacten
Het aantal kilometers dat wordt afgelegd per persoon
stijgt sterk. Wel neemt het aantal kilometers en de tijd voor
woon-werkverkeer nog steeds toe. Dit geldt vooral voor
hoogopgeleiden. Laagopgeleiden reizen al jaren ongeveer
hetzelfde aantal kilometers. De vraag is wel wat de impact gaat
zijn van toekomstige ontwikkelingen van elektrisch rijdende
en zelfsturende auto’s. Door technologische en digitale
hulpmiddelen is de locatie van het werk minder van belang en
dus flexibeler. Deze ontwikkelingen zorgen voor onzekerheid
en hebben een impact op waar nieuwe woningen en kantoren
nodig zijn en hoeveel ruimte voor parkeren nodig is. De vraag
is ook hoe de kosten voor mobiliteit zich in de toekomst
ontwikkelen en of alle inkomensgroepen daar in dezelfde mate
van profiteren en mobiel kunnen blijven.
De Omgevingswet
De komst van de Omgevingswet zorgt ervoor dat we op
zoek gaan naar nieuwe instrumenten en manieren van
samenwerken. De komst van de Omgevingswet helpt ons
daarbij. Het vraagt om innovatie in zowel de techniek als
in het maatschappelijk proces dat we met de bewoners en
partijen in de stad vorm moeten geven. Het uitwerken van
het gewenste woningbouwprogramma voor de aangewezen
nieuwbouwlocaties is onderdeel van die Omgevingsvisie.
Ontwikkeling van de inkomensgroepen
47% van alle huishoudens in ’s-Hertogenbosch heeft een
inkomen van maximaal € 34.678,- (RIO, 2014). 16% heeft
een inkomen van meer dan € 44.359,-. Onder huurders
(zowel sociale huur, als particuliere huur) is het aandeel dat
een inkomen heeft van maximaal € 34.678,- veel hoger,
namelijk 72%.
Ongeveer 13% van alle zelfstandig wonende huishoudens in
‘s-Hertogenbosch behoort tot de lage middeninkomensgroep
(€ 34.678,- tot € 44.359,-). 25% van alle huishoudens van deze
groep is 65 jaar of ouder en 34% is alleenstaand. Ongeveer
40% van de lage middeninkomens woont in een huurwoning.
Nieuw speelveld voor woningcorporaties
De afgelopen jaren hebben we te maken met nieuwe
wetgeving. Dit heeft effect op de bereikbaarheid en
betaalbaarheid van het wonen. Het heeft effect op het
speelveld van de woningcorporaties en de samenwerking
met de gemeente en huurders, waarbij er nieuwe kaders
voor het maken van prestatieafspraken gelden.Daarnaast
hebben woningcorporaties te maken met de scheiding
van DAEB/niet-DAEB en passend toewijzen en moeten
zij jaarlijks een financiële afdracht doen aan het rijk met
de Verhuurdersheffing. Tot slot hebben de gemeente,
woningcorporaties en andere verhuurders te maken met
gewijzigde wetgeving rond huurcontracten met de Wet
Doorstroming en met aanpassingen in de Huisvestingswet
en Leegstandwet.
Zie bijlage 1 en 2 voor een extra toelichting.
Aantrekkende koopmarkt
De kredietcrisis van 2008 had een duidelijke weerslag op de
woningmarkt. De prijzen van koopwoningen daalden flink,
net als het aantal transacties. Vanaf 2013 zit de
koopwoningmarkt weer in de lift. Er worden meer woningen
verkocht in ’s-Hertogenbosch. Ook neemt de gemiddelde
transactie prijs toe.
Minder ruimte om te financieren
De schuldenlast is in Nederland relatief hoog als we dat
vergelijken met andere landen. Daar staat veel vermogen
tegenover, maar dat is vaak niet liquide, omdat het in de
stenen zit. De Rijksoverheid stuurt om die schuldenlast te
verminderen door minder ruimte te geven aan het lenen
van geld voor een nieuwe woning. Het hypotheekbedrag
mag maar maximaal 101% zijn van de koopsom. Ook wordt
de hypotheekrenteaftrek komende jaren steeds met 0,5%
afgebouwd. Daarnaast worden er strenge eisen gesteld bij
het verstrekken van een lening als het gaat om inkomen en
een vast dienstverband. Dit alles maakt dat de koopmarkt
voor starters en middeninkomens nu minder makkelijk
toegankelijk is.
Betaalbaar, bereikbaar enpassend wonen
Doe het zelf: toenemende zelfredzaamheid
Inwoners nemen in toenemende mate zelf initiatief.
Zij zetten een energiecoöperatie, een CPO-project of
thuiszorgorganisatie op. Hierdoor verandert de rol van de
overheid, die dit stimuleert. Van een verzorgende overheid
transformeert zij naar een ruimtescheppende overheid.
Internationalisering en migratie
In de toekomst neemt het aantal inwoners met een
migratieachtergrond toe ten opzichte van de inwoners
met een Nederlandse achtergrond. De globalisering en
internationalisering zorgen voor migratiestromen.
De herkomst van immigranten verandert in de loop der jaren.
Zo zijn er arbeidsmigranten (uit Oost-Europa) waar een deel
van blijft wonen maar ook een groot deel weer van vertrekt.
De internationalisering van het onderwijs zorgt voor de
instroom van studenten. Bedrijven trekken buitenlandse
talenten en expats aan. En door geweldsconflicten blijft
er een instroom van asielzoekers van wie een deel een
verblijfsvergunning krijgt. Dit vraagt om meer woningen
vaak aan de onderkant van de sociale woningmarkt. Het vraagt
om specifieke woonvormen zoals gemeubileerde verhuur.
Het zorgt ook voor vraagstukken van participatie en integratie
in de wijken en buurten.
Klimaatakkoord en energietransitie
De klimaatverandering vraagt om maatregelen.
Het klimaatakkoord in Parijs wordt vertaald naar landelijk
en lokaal niveau. De gemeente ’s-Hertogenbosch wil
klimaatneutraal zijn in 2050; de gebouwde omgeving moet
dat zelfs al in 2035 zijn. Voor de komende jaren werken we
op basis van het Energietransitieprogramma. Als we snelheid
willen maken vraagt dit om een (radicaal) andere manier van
denken en werken.
Naar hergebruik en herbestemming
De afgelopen jaren daalde de nieuwbouwproductie van
woningen. En hoewel die productie weer aantrekt, is het
nodig om in te zetten op het hergebruik van gebouwen
alle huishoudens
huishoudens in een huurwoning
0% 25% 50% 75% 100%
< € 34.678
> € 44.359
€ 34.678-38.690
€ 38.691-44.359
PRIMAIRE DOELGROEP
HERSTEL KOOPWONINGMARKT
Ruim 70% van alle huurders behoren tot primaire doelgroep.
€ 260.000500
€ 195.000375
€ 130.000250
€ 65.000
2011-1
2011-3
2012-1
2012-3
2013-1
2013-3
2014-1
2014-3
2015-1
2015-3
2016-1
2016-3
125
€ 00
aantal verkochte woningenmediante transactieprijs
Woonagenda 2017 / 2018 | 23Woonagenda 2017 / 2018 | 22
ENERGIELABEL HUURWONINGEN
0% 25 50% 75%
2013
2015
2014
2016
A D/E F/GB C
100%
Woningen van corporaties krijgen een steeds
groener energielabel
Door nieuwbouw en renovatie nam de afgelopen jaren het
aantal corporatie woningen met een A, B of C label flink
toe. In 2016 is dat 65% van alle corporatiewoningen. In de
toekomst zullen er nog meer stappen gemaakt worden om
de woningen energieneutraal te krijgen met een verhoogde
Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor nieuwbouw van 0,0
in 2021.
Smart living: integreren van gebouwen en ICT
ICT word steeds vaker in huis geïntegreerd; zelfregulerende
systemen zorgen voor een optimale leefbaarheid, efficiency
en duurzaamheid. ‘The internet of things’ gekoppeld aan de
woningen kan energiebesparing opleveren, nieuwe woonzorg-
concepten ondersteunen en de veiligheid in de buurt verbeteren.
Kwaliteit van de woning,woonomgeving en wijken
Beter bouwen: efficiënter door product- en
procesinnovatie
Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt
een slag gemaakt in de bouwsector. De belangrijkste
verbeteringen worden behaald door verkorting van de
bouwtijd en reductie van de faalkosten. Kant-en-klaar
concepten vanuit de fabriek en 3D-printers hebben een
grote impact op het bouwen.
Nieuwe wetgevingsinstrumenten voor de wijkaanpak
Vanuit de Rijksoverheid komt er in 2017 nieuwe wet- en
regelgeving aan om VvE’s te verplichten te sparen voor
toekomstig onderhoud. Bovendien krijgt de gemeente
instrumenten om VvE’s hier toe aan te sporen. Sinds 1
januari 2017 is er ook een gewijzigde Wet Bijzondere
Maatregelen Grootstedelijke Problematiek (WBMGP,
ook wel ‘Rotterdamwet’ genoemd). Daarmee worden
de kaders duidelijk hoe selectieve woningtoewijzing
kan worden toegepast in buurten. Verder komt er naar
Arbeid en werkloosheid
• De beroepsbevolking is 73.000 mensen groot (1-1-2015).
• Het aantal niet-werkenden is 10.605 waarvan langer dan een
jaar werkzoekend 6.472 (1-1-2015). Het percentage van de
beroepsbevolking dat in de bijstand zit is 9% (2016).
• De werkloosheid in de regio Noordoost-Brabant daalt van
6,3% in 2013 naar 6,1% in 2015 en is daarmee lager dan in
Nederland (6,9%). In ‘s-Hertogenbosch ligt deze met 11,7%
een stuk hoger. Er is relatief meer huisvesting voor de laagste
inkomensgroepen dus dat verklaart een deel van dat verschil.
• 70% van de mensen die wonen in de regio werkt ook in de
regio Noordoost-Brabant.
• We zetten daarnaast in om bedrijven en talenten aan te
trekken in de speerpuntsectoren Agrifood, Bouw, Logistiek
en Datascience/ICT.
Ontwikkeling van de woonlasten
Het aandeel van het inkomen dat besteed moet worden
aan wonen is de afgelopen jaren steeds groter geworden.
De woningcorporaties en de gemeente monitoren de
ontwikkeling van de woonlasten van huurders. In 2016 vond
een update plaats van het woonlastenonderzoek (op basis
van gegevens van 2015). Onder de woonlasten vallen de netto
huur (inclusief servicekosten), de uitgaven voor gas, water en
elektriciteit en de lokale belastingen. Belangrijkste conclusie
in het onderzoek is dat de woonlasten in de sociale
huursector, zowel in euro’s als in procenten van het inkomen
(= woonquote), ongeveer gelijk zijn gebleven aan 2013.
De verwachte opwaartse trend is daarmee – volgens de
ambitie van de aanpak – afgevlakt.
Bij een doorsnee huurder gaat een derde van het inkomen op
aan woonlasten. Ondanks het feit dat de primaire doelgroep
huurtoeslag krijgt, heeft deze groep de hoogste woonquote
(37%), op de voet gevolgd door de secundaire doelgroep (36%).
De hogere inkomens hebben met 20% de laagste woonquote.
Belangrijk is verder dat de woonquotes ook sterk uiteenlopen
tussen de verschillende huishoudens. Belangrijke constatering
daarbij is dat binnen deze groepen sprake is van een grote
spreiding van de woonquotes. Ook variëren de woonquotes
per type huishouden. Alleenstaanden tot 65 jaar hebben een
relatief hoge woonquote.
Meer gegevens over de betaalbaarheid van het wonen is
online terug te vinden op de Lokale Monitor Wonen
(op waarstaatjegemeente.nl). Hier kan een vergelijking tussen
’s-Hertogenbosch en Nederland worden gemaakt.
Steeds meer huurwoningen met A/B of C label.
Woonagenda 2017 / 2018 | 25Woonagenda 2017 / 2018 | 24
WIJK- EN BUURTMONITOR
misschien. Als 65-plussers willen verhuizen dan is een reden dat
men wil gaan huren en kleiner wil wonen. 10% van 65-plussers
die zelfstandig wil blijven wonen, denkt bij een slechter
wordende gezondheid te moeten verhuizen naar een geschikte
woning omdat de huidige woning niet aan te passen is.
Samen zorgen in een collectief
De participatie-samenleving vraagt om meer doe-het-zelf.
Dat gaat vaak gepaard met groepen die zichzelf in collectieven
verenigen. Bijvoorbeeld in zorgcoöperaties of CPO-groepen
gericht op het samen organiseren van wonen en zorg.
We staan als gemeente open voor alle initiatieven die
inwoners nemen om creatief voor mensen met kwetsbaar-
heden te zorgen, bijvoorbeeld met kangoeroewoningen of
mantelzorgwoningen. Tot op heden blijft de belangstelling
voor dit type woningen bij aanbodgericht beleid namelijk
achterwege. In een uitnodigingsplanologie bewegen wij
liever mee op de vraag van de burger.
Langer thuis: meer zorg in eigen huis
De landelijke overheid hervormt de langdurige zorg. Onderdeel
van deze hervorming is de maatregel ‘Langer thuis wonen’.
Alleen mensen met een hoge zorgzwaarte krijgen hun zorg
voortaan gekoppeld aan verblijf in een instelling. Daar waar tot
voor kort mensen met een middelzware zorgvraag instroomden
in een intramurale instelling (bv verzorgingshuis), blijven zij nu
langer thuis wonen. Alleen ouderen met een hoge zorgzwaarte
hebben in de toekomst recht op zorg met verblijf. Daardoor
zal de instroom in intramurale instellingen de komende jaren
afnemen. De verwachting is dat tussen 2014 en 2020 het
aanbod aan intramuraal wonen voor ouderen met 40% daalt in
’s-Hertogenbosch.
Mensen met een lichte zorgvraag blijven dus thuis wonen. Zij
hebben wel behoefte aan zorg en ondersteuning. Op basis
van de huishoudensontwikkeling is een raming gemaakt van
de toekomstige vraag naar beschermd en geclusterd wonen
en nultreden woningen. De verwachting is dat de vraag
naar wonen met zorg het grootste zal zijn in de categorie
geclusterde en nultreden woningen. In ’s-Hertogenbosch staan
theoretisch gezien voldoende nultreden woningen, maar het is
de vraag of daar de juiste huishoudens wonen. Het aanbod aan
geclusterd wonen is echter niet voldoende om de verwachte
groei van ouderen met een zorgvraag op te vangen.
Geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg
De maatregel Langer thuis wonen heeft ook een impact
op de geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg.
Deze zorg is regionaal georganiseerd. ’s-Hertogenbosch
is centrumgemeente voor de gemeenten Boxtel, Haaren,
Maasdriel, Meierijstad, Sint-Michielsgestel, Vught en
Zaltbommel.
Mensen met een laag zorgprofiel hebben geen recht meer op
zorg met verblijf. In totaal zou het aantal geïndiceerden met
recht op verblijf met 34% dalen in de regio ’s-Hertogenbosch.
Het gaat om 1.120 geïndiceerden.
Cliënten met de vroegere zorgzwaarte 3 hebben een beperkt
vermogen tot zelfstandig functioneren. Zij hebben veelal
dagelijkse begeleiding nodig. Voor het extramuraliseren
van deze groep is het belangrijk om de begeleiding goed te
organiseren. Omdat de begeleiding frequent en intensief is,
ligt een geclusterde (zelfstandige) woonvorm voor een deel van
deze groep voor de hand.
Toenemende druk op de onderkant van de sociale huurmarkt
Door de extramuralisering van de mensen met een laag
zorgprofiel zullen de komende jaren geleidelijk meer mensen
een beroep doen op de sociale huurwoning. In het bijzonder
op het goedkope huurprijssegment. Daarnaast blijven deze
kwetsbare mensen langer thuis wonen. De ontwikkelingen
zorgen voor een toenemende druk op de onderkant van de
sociale huurmarkt.
Zie bijlage 3 voor een toelichting op definities.
Wonen, welzijn en zorg
verwachting in 2017 ook een nieuwe wet Aanpak Woonoverlast
aan dat ons extra instrumenten geeft.
Een nieuwe Wijk- en buurtmonitor
De Wijk- en buurtmonitor geeft inzicht in de actuele
situatie en de ontwikkeling in de wijken en buurten.
Hiervoor worden wijken en buurten vergeleken met (de
ontwikkeling van) het stedelijke gemiddelde. Dit gebeurt op
zes thema’s: woonomgeving, bewoners, samenleven, actief,
leren en zorg. De wijken Empel, Engelen, Rosmalen zuid en
Vinkel scoren sterker dan gemiddeld. Inwoners van deze
wijken zijn bijvoorbeeld erg tevreden over hoe de bewoners
met elkaar omgaan, er zijn relatief weinig huishoudens met
een laag inkomen en bewoners zetten zich actief in voor hun
eigen buurt. De wijken West een Noord scoren zwakker dan
gemiddeld. In deze wijken wonen bijvoorbeeld relatief veel
mensen met een bijstandsuitkering, zijn bewoners minder
tevreden over het basisonderwijs en ervaren bewoners meer
verloedering dan gemiddeld in ’s-Hertogenbosch. In de meeste
wijken is de leefbaarheid gemiddeld. Toch is er een aantal
wijken en (vooral ook) buurten waar de leefbaarheid wel
onder druk staat.
Toename van de vergrijzing
Het aandeel 65- en 75-plussers neemt toe door de generatie
babyboomers die nu deze leeftijd heeft bereikt.
De gemiddelde levensduur neemt toe, en we zijn langer
fit. Het aandeel 75-plussers neemt de komende 15 jaar
flink toe in ‘s-Hertogenbosch. Nu is 7% van alle inwoners
in ’s-Hertogenbosch 75 jaar of ouder. In 2030 is dat aandeel
gestegen naar 10%. In absolute aantallen gaat het om een
stijging van zo’n 50%. Op dit moment wonen er relatief veel
75-plussers in de wijk Zuidoost. Over 15 jaar wonen er ook
in Rosmalen-Zuid relatief veel 75-plussers.
Het aandeel 65-plussers neemt toe door de generatie
babyboomers die nu deze leeftijd heeft bereikt.
De gemiddelde levensduur neemt toe, maar we zijn ook
langer fit. Het aantal 75-plussers zal de komende 15 jaar flink
toenemen in ‘s-Hertogenbosch. Nu is 7% van alle inwoners
in ’s-Hertogenbosch 75 jaar of ouder. In 2030 zal dat aandeel
gestegen naar 10%. In absolute aantallen gaat het om een
stijging van zo’n 50%. Op dit moment wonen er relatief veel
75-plussers in de wijk Zuidoost. Over 15 jaar zullen er ook in
Rosmalen-Zuid relatief veel 75-plussers wonen.
Het aantal ouderen in een koopwoning stijgt snel. In 2010
was 35% van alle 75-plussers eigenaar. In 2016 is dat aandeel
opgelopen tot 44%. Omdat het eigenwoning bezit bij de groep
65-74 ook nog oploopt, zal het aantal 75-plussers dat in een
koopwoning woont, de komende jaren verder oplopen.
De verhuisgeneigdheid van senioren is zeer laag. Slechts 5%
van de 65-plusses geeft aan zeker te willen verhuizen en 20%
2030
2017
0% 25% 50% 75% 100%
< 18 jaar
sterk gemiddeld zwak
75+
18-64 jaar
65-74 jaar
GROEI 75-PLUSSERS
Sterke groei aantal 75-plussers. In 2030 is 10% van alleinwoners 75 jaar of ouder.
De Wijk- en buurtmonitor geeft inzicht in de actuelesituatie en de ontwikkeling in de wijken en buurten.Hiervoor worden wijken en buurten vergeleken met (de ontwikkeling van) het stedelijke gemiddelde.
Rosmalen noord
Groote wielen
Rosmalen zuid
Zuidoost
Graafse poort
BinnenstadGraafsepoort
Noord
West
EngelenMaaspoort
Nuland
Vinkel
Empel
75-plus
2016
2016
75-plus
alle huishoudens
alle huishoudens
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Eengezins huur Eengezins koopMeergezins huur Meergezins koop
STEEDS MEER OUDEREN IN EEN KOOPWONING
19%
20%
37%
44%
29% 15%
11%24%
Woonagenda 2017 / 2018 | 27Woonagenda 2017 / 2018 | 26
’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke woonstad. Het is een
moderne en innovatieve gemeente in een prachtige historische
context en met een uitstekende ligging centraal in Nederland.
De stad groeit daardoor nog steeds en blijft dat de eerste
decennia ook doen. Tegelijk leven we in een tijd waarin
nieuwe (technologische) ontwikkelingen zich razendsnel
opvolgen. Hoe de samenleving er over tien jaar uit ziet is
lastig te voorspellen. Wat is het effect van technologie op de
bouw, op mobiliteit en op onze zorg? Welke impact hebben
klimaatveranderingen? En wat betekent dit voor het bouwen
en wonen in de stad en waar mensen in de toekomst willen
wonen?
De groei van de stad zorgt ook voor een blijvende druk op de
woningmarkt, zowel in de koop als huursector. De uitdaging
is om verschillende groepen voldoende kansen te bieden voor
een passende en betaalbare woning. Bijzondere aandacht gaat
daarbij uit naar de laagste en de (lage) middeninkomens. De
opgave is om een goede balans te vinden op de woningmarkt
in een ongedeelde stad.
De druk op de woningmarkt en een aantrekkende economie
vragen ook om een versnelling van de woningproductie. Of
het nu gaat om nieuwbouw of om het beter benutten van
de bestaande voorraad. Als het gaat om het creëren van
nieuwe woonconcepten of woonmilieus. Nadenken over welke
kwaliteit je toevoegt is essentieel. In de kern gaat het daarbij
om ‘wonen in nabijheid’. En op dat punt heeft de gemeente
’s-Hertogenbosch veel kwaliteit te bieden als middelgrote
stad. Denk aan de uitstekende ligging en bereikbaarheid
waardoor forensen snel van hun woning bij hun werk kunnen
zijn. Denk aan de nabijheid van prachtige cultuurhistorie
en groen zodat je inwoners snel vanuit hun woning in het
buitengebied of binnenstad zijn. Denk aan de nabijheid
van je eigen energievoorziening – met bijvoorbeeld zonne-
energie en energieneutrale woningen – waar we richting de
toekomst steeds meer op in zullen zetten. Denk aan kwetsbare
huishoudens die steeds vaker in onze nabijheid wonen in plaats
van weggesloten in instellingen en die hulp en begeleiding
nodig hebben in hun dagelijks leven. En denk aan het in
nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo ook
op oudere leeftijd prettig thuis te wonen in leefbare en vitale
wijken.
Vier hoofdopgaven in de woonagenda
• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en
slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:
balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen
en wijken vitaal houden
• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod
in een inclusieve samenleving
4. Woonagenda2017/2018
Ambitie
Woonagenda 2017 / 2018 | 29Woonagenda 2017 / 2018 | 28
De gemeente moet voorzien in de groeiende woningbehoefte
en veranderende woonwensen. We moeten actief inzetten op
vergroting van de woningproductie gericht op de toenemende
vraag naar woningen in de koop- en huursector. Speciale
aandacht is er voor de bouw van woningen in de sociale
en middeldure huursector. We gaan in totaal uit van een
woningproductie van 8.000 woningen tot en met 2025.
Een andere uitdaging is het slim programmeren van de
juiste woonmilieus die zorgen voor een gevarieerde en
aantrekkelijke stad. Om in te spelen op steeds snellere
(technologische) ontwikkelingen vraagt dit om flexibiliteit
bij het inbreiden, transformeren én uitbreiden. Het gaat
daarbij om strategische keuzes om te komen tot duurzaam
ruimtegebruik. Extra aandacht krijgt het faciliteren van de
toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus voor kleinere
huishoudens en het behouden van vitale dorpskernen.
We opereren flexibel in oplossingen, proces en regels om
sneller in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.
‘s-Hertogenbosch scoort hoog als het gaat om prettig wonen.
Zij staat al jaren in de top 5 van beste woongemeente (Atlas
voor gemeenten). Nu de woningmarkt aantrekt zijn er kansen
die positie te verstevigen. Dat vraagt om voldoende en goed
op de markt aansluitende en haalbare woningbouwprojecten.
En het vraagt om harde plancapaciteit om zo met partijen te
investeren in de stad.
Van groot belang is dat er een gedifferentieerd nieuwbouw
aanbod is in zowel de huur- als koopsector tussen verschillende
woningtypen en prijsklassen. We hebben daarbij oog om
een driedeling in de samenleving te voorkomen tussen
lagere inkomensgroepen, (lage) middeninkomensgroepen
en hoge inkomensgroepen. Dat betekent dus blijvend
woningaanbod creëren voor mensen die afhankelijk zijn van
een sociale huurwoning. Maar ook aandacht hebben voor de
(lage) middeninkomensgroep die de toegang tot de sociale
huursector wordt ontzegd en waarvoor een hypotheek
onbereikbaar is.
A. Aanjagen van de woningproductie
We zetten actief in op het vergroten van de
woningbouwproductie in de stad. De bouw van Willemspoort,
Paleiskwartier en de Groote Wielen gaat door. Ook zijn er
plannen voor de realisatie van nog twee kastelen in Haverleij.
Het versnellen van de bouwproductie doen we met de inzet
van de Taskforce Woningbouw op stedelijk niveau en gericht
op marktinitiatieven. En samen met de woningcorporaties
in het Aanjaagteam Sociale Woningbouw. We gaan uit van
minimaal 8.000 nieuwe woningen bouwen tot en met 2025.
Dat is een productie van 800 tot 900 woningen per jaar. Met de
woningcorporaties is in het Sociaal Woonakkoord afgesproken
om tot en met 2020 minstens 1.500 (tijdelijke) woningen te
bouwen. Voor 2017 zijn met de woningcorporaties concrete
aantallen afgesproken over op te leveren woningen. Voor 2018
maken we die afspraken opnieuw.
Zie terugblik 2016 voor opgeleverde aantallen woningen.
Zie 1.3 voor noodzaak extra locaties om woningproductie
op te voeren.
B. Zorgen voor differentiatie in de woningproductie
We sturen en monitoren op de woningdifferentiatie in de
nieuwbouw. Er is een verhoogde ambitie voor het realiseren
van (middel)dure huur. Flexibele arbeidscontracten en
een slechtere toegang tot de woningmarkt voor (lage)
middeninkomens maakten dat bouwen in dit segment nodig is.
Bij het gemeentelijk bouwprogramma sturen we op de
volgende samenstelling:
• Minimaal 25%: sociale huur (tot € 710,-);
• 15%: middeldure huur (€ 710,- tot € 900,-) en sociale koop (tot
€ 185.000,- VON);
• 60%: dure huur (> € 900,-), middeldure koop (tot € 275.000,-)
en dure koopsector (> € 276.000,-);
• Voor grotere bouwprojecten spreken we met particuliere
Tot 2020 is er nog voldoende potentiële woningbouwcapaciteit
aanwezig om te kunnen bouwen en te kunnen voorzien in
de huidige woningbehoefte. In de periode 2020-2023 wordt
dit al lastiger. En na 2023 ontstaan er problemen met het op
dit moment beschikbaar aantal woningbouwlocaties. Om de
vraag naar woningen na 2023 te kunnen faciliteren, betekent
dit dat er na 2023 een waarschijnlijk tekort aan locaties voor
de bouw van ongeveer 1.500 tot 2.000 woningen ontstaat.
Recente prognoses van het CBS laten zien dat die behoefte
aan woningen tot 2040 nog groter uitvallt. Bovendien is het
de vraag welke type woningen en woonmilieus we in de
toekomst willen gaan bouwen.
A. Duurzaam ruimtegebruik bij het aanwijzen van nieuwe
bouwlocaties
Op basis van goed onderzoek moeten we nieuwe
woningbouwlocaties aanwijzen. Deze zoektocht naar nieuwe
locaties wordt mede gebaseerd op het woonwensenonderzoek
dat in 2015 onder inwoners is uitgevoerd. Er blijkt een
toenemende voorkeur te zijn voor (binnen)stedelijk wonen.
Vooral alleenstaanden en ouderen willen graag op loopafstand
wonen van stedelijke en wijkvoorzieningen en van het OV. De
belangrijkste ruimtelijke opgave van ‘s-Hertogenbosch is het
zorgen voor voldoende inbreidings- en transformatielocaties.
De afgelopen jaren heeft ’s-Hertogenbosch al meer dan 50%
in de bestaande stad gebouwd. Hiermee blijven we doorgaan.
Maar ook de vraag van vooral gezinshuishoudens naar
grondgebonden woningen in wijken aan de rand van de stad
is nog altijd voldoende groot om ook daar nieuw aanbod te
creëren. De Groote Wielen gaan we dan ook voltooien.
Opgave 1 - Versnellen vande woningproductie en slimprogrammeren van nieuwe woonmilieus
Verdichting door trek naar de stad zorgt voor een toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus.
Meer en kleinere huishoudens zorgenvoor een grotere variatie in woonwensen en gewenste woonvormen.
De nieuwe Omgevingswet vraagt om nadenken over wonen in de toekomst.
De impact van veranderendemobiliteit en thuiswerken vragenom nadenken over bebouwing en ontsluiting nieuwbouwlocaties.
Duurzame herbestemming en transformatie van (kantoor-)vastgoed.
Een klimaatneutraal ‘s-Hertogenbosch vraagt om een energietransitie in(nieuwe) wijken.
icoon
icoon
icoon
1.1 Versnellen en differentiëren van de woningproductie
1.2 Creëren van nieuwe woon-milieus: slim programmerenvan nieuwe locaties
ontwikkelaars af dat zij minimaal 25% van het
bouwprogramma in de sociale sector realiseren.
Per locatie kan dit percentage verschillen en van maatwerk
kan sprake zijn.
Zie 2.3 voor verkenning instrumentarium voor (lage)
middeninkomens. We toetsen daarbij ook de effectiviteit van
bovenstaande uitgangspunten om onze doelen te bereiken.
icoon
Woonagenda 2017 / 2018 | 31
Er wordt ingezet op inbreiding, op transformatie én op
uitbreiding. Zo voorzien we in de groeiende (regionale)
woningbehoefte en grotere diversiteit aan woonwensen en
woonvormen. We gaan dus uit van een en-en-benadering:
zowel versterking en intensivering van (binnen)stedelijke
milieus, als blijven investeren in de uitbreidinglocaties
van de stad. Duurzaam ruimtegebruik staat daarbij
voorop. Bebouwing van niet goed renderende kantoor- en
bedrijfslocaties of agrarische gronden zonder belangrijke
natuur- of cultuurwaarden komen als eerste in aanmerking
voor ontwikkeling. Maar voor uitbreiden is het vooral van
belang wat voor gemeente ’s-Hertogenbosch wil zijn. Waar
is bouwen met een goede ontsluiting voor voorzieningen en
vervoer het meest logisch? Welke woonmilieus en verdichting
wensen we met elkaar? Hoe ziet de samenleving er over tien,
twintig jaar uit en hoe kunnen we daar flexibel op inspringen?
Hoe zorgen we ervoor dat nieuwe bebouwing voldoende
levensloopbestendig is en bijdraagt aan de energietransitie
die we als samenleving in gang willen zetten? Hoe gaan we
toe naar gasloze wijken en energieneutrale woningen? Op
basis van een antwoord op deze vragen gaan we nieuwe
woningbouwlocaties aanwijzen.
De komst van de Omgevingswet zorgt dat we ook op
zoek gaan naar nieuwe instrumenten en manieren van
samenwerken. Het vraagt om innovatie in zowel de techniek
als in het maatschappelijk proces dat we met de bewoners en
partijen in de stad vorm moeten geven. Het uitwerken van
het gewenste woningbouwprogramma voor de aangewezen
nieuwbouwlocaties is onderdeel van die Omgevingsvisie.
A.1. Extra aandacht voor stedelijke woonmilieus
In de bestaande stad richten we onze aandacht op gebieden
die zich in de toekomst lenen voor uitbreiding van (binnen)
stedelijke woonmilieus. Dit draagt bij aan duurzaam
ruimtegebruik. We moeten kijken naar locaties waar nu
gewoond wordt (herstructurering en toevoegen woningen) of
naar transformatie van grotere kantoor- en bedrijvenlocaties.
Het gaat om een substantiële toevoeging van woningen
aan de stad om te kunnen voorzien in de grote toenemende
vraag van (kleinere) huishoudens naar stedelijke woonmilieus.
Hierbij denken we aan het toevoegen van appartementen,
stadswoningen of een combinatie van bijzondere (woonzorg-)
vormen. Voor starters en senioren maar ook voor (kleine)
gezinnen die stads willen wonen. De kansen rond het gebied
van de Spoorzone en de Tramkade moeten daarbij ten volle
worden benut. Maar we kijken naar alle locaties en naar de
haalbaarheid en mogelijkheden. Op basis daarvan kijken we
ook naar de gewenste programmering tussen inbreiding en
uitbreiding.
A.2. Extra aandacht voor de woningbehoefte
van vitale dorpskernen
In de zoektocht naar woningbouwlocaties wordt ook
nadrukkelijk gekeken wat aan toekomstige woningbouw
nodig is in Nuland en Vinkel. Hierbij wordt vooral een
relatie gelegd met de vraag van jongeren en ouderen, de
vraag en ontwikkeling van de zorg en de ontwikkeling van
het voorzieningenniveau in beide dorpen. Belangrijk is om
daarbij ook te kijken naar de ontsluiting en de nabijgelegen
voorzieningen. Uitdrukkelijk kijken we naar de realisatie van
de woningbehoefte in de sociale huur. Met woningstichting
Mooiland zijn over de bouw van sociale huurwoningen
prestatieafspraken gemaakt.
B. Regionale afstemming nieuwbouwlocaties
We zetten in op verdergaande samenwerking en
afstemming van woonbeleid en woningbouwprogramma
met de buurgemeenten. Woningzoekenden laten zich niet
belemmeren door gemeentegrenzen. Kleine jonge huishoudens
trekken naar de stad; gezinnen verhuizen naar de regio.
Afstemming over (sociale) nieuwbouwprogramma’s is gewenst.
Op die manier versterken we de stedelijke regio waarbij
regiogemeenten een minstens zo belangrijke rol spelen om
kenniswerkers aan de regio te verbinden en om draagvlak voor
stedelijke voorzieningen te houden.
In 2017 komt de provincie met nieuwe bevolkingsprognoses.
Eind 2017 worden er nieuwe regionale woningbouwafspraken
gemaakt die hier op gebaseerd zijn. Dan zullen we ook
bij regiogemeenten aandringen op het realiseren van
voldoende betaalbare woningen voor de lagere en (lage)
middeninkomens.
C. Energietransitie bij nieuwbouw
Vanaf 2021 geldt voor nieuwe woningen een nieuwe norm:
BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen). Deze norm komt
overeen met een EPC (Energieprestatiecoefficiënt) van
ongeveer 0,0. Door bij nieuwbouw nu al minimaal te voldoen
aan de eis van 2021 hoeven deze woningen later niet tegen
hogere kosten alsnog energieneutraal gemaakt te worden.Dit
komt ook overeen met het energietansitieprogramma 2016-
2020 dat in januari 2017 door de raad is vastgesteld.
Hierin is afgesproken dat de gemeente tot 2020
energieneutrale nieuwbouw zal stimuleren. We stimuleren
energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving
vanaf 2020. Concreet is de ambitie dat woningcorporaties en
marktpartijen in 2017/2018 200 nul-op-de-meter-woningen
(NOM) realiseren of start bouwen in de nieuwbouw of met een
renovatie.
Om energieneutrale woningbouw te stimuleren worden in
2017 instrumenten ontwikkeld. Ook wordt een visie ontwikkeld
op de transitie naar gasloze wijken en wordt bij nieuwe
ontwikkellocaties gezocht naar andere vormen van duurzame
warmte dan aardgas. Een goed voorbeeld om de lat voor
nieuwe projecten hoog te leggen zijn zes vrije kavels die in de
Groote Wielen (Zonkade) in 2017 worden uitgegeven. Deze zes
kavels worden begin 2017 verkocht met een Nul-op-de-Meter
(NOM) verplichting. De kaveleigenaren krijgen een NOM-coach
die helpt om de ambitie te verwezenlijken.
Zie opgave 3 voor een uitgebreidere toelichting op de ambities
rond de energietransitie.
’s-Hertogenbosch heeft zeer succesvolle mbo- en hbo-
instellingen en sinds september 2016 ook de universitaire
opleiding Jheronimus Academy of Datascience (JADS).
Er studeren nu ongeveer 30.000 jongeren in de gemeente.
De ambitie van ’s-Hertogenbosch is dat de stad, door de
student meer centraal te zetten in haar beleid, de ontwikkeling
kan doormaken van ‘onderwijsstad’ naar ‘studentenstad’.
Onder studentenstad verstaan we een stad waar:
• Jongeren graag gaan studeren,
• Jongeren – tijdens hun studie – graag verblijven,
(Hoogopgeleide) jongeren – na hun studie – graag blijven
wonen en werken.
We zetten daarnaast in op het aantrekken vanbedrijven en
talenten in de speerpuntsectoren Agrifood, Bouw, Logistiek
en Datascience/ICT.
A. Verkennen vraag en aanbod studenten en starters:
opstellen actieplan
Van de hbo-studenten woont nu slechts 10% op kamers in
‘s-Hertogenbosch. Het aantal studenten gaat groeien door de
start van nieuwe opleidingen en de komst van internationale
studenten. Die laatste groep wil vaak voor een tijdelijke
periode een gemeubileerde kamer huren. Daar moeten we
als stad op in spelen en willen we ook uitnodigend zijn naar
marktpartijen om hier in te investeren. We willen voldoende
woningaanbod voor (internationale) studenten en starters
realiseren.
Met onderwijsinstellingen en woningcorporaties verkennen
we de ontwikkeling van het aantal en de woonwensen
van (internationale) studenten en starters voor de korte
en (middell)lange termijn. Op basis daarvan kijken we wat
nodig is om (op korte termijn) extra aanbod te creëren. In
2017 wordt de campus aan de Mariënburg gerealiseerd voor
onder andere (internationale) studenten van de JADS. Voor
de (middel)lange termijn sluiten we aan bij het onderzoek
naar de woningbouwprogrammering waarbij voor studenten
en starters een stedelijk woonmilieu met een goede
bereikbaarheid met OV belangrijke wensen zijn.
1.3 ‘s-Hertogenboschstudenten- en talentenstad
Woonagenda 2017 / 2018 | 33Woonagenda 2017 / 2018 | 32
De afgelopen jaren zijn incourante kantoren in onze
stad verbouwd naar honderden nieuwe woningen.
Deze transformatie van leegstaande kantoren naar woningen
sluit heel goed aan bij onze ambities. De verdere vermindering
van het aantal leegstaande kantoren is gewenst. De vaak
kleinere appartementen die ontstaan zijn vaak zeer geschikt
voor kleinere huishoudens (starters en studenten) en voor
(lage) middeninkomens.
A. Benutten van nieuwe kansen voor hergebruik
(maatschappelijk) vastgoed
Het benutten van kansen voor transformatie en het hergebruik
van (karakteristiek) leegstaand maatschappelijk en commercieel
vastgoed (zoals kantoren) zetten wij met kracht door. Bij de
keuze of locaties en panden kansrijk zijn voor transformatie
worden ook aspecten als ontsluiting en voorzieningenniveau
in de afweging meegenomen. De gemeente is gestart met een
makelpunt voor maatschappelijk vastgoed. Daarbij wordt goed
gekeken wat toekomstige mogelijkheden van het vastgoed zijn
en wordt de aansluiting gezocht met nieuwe maatschappelijke
bestemmingen zoals nieuwe woon-zorginitiatieven.
1.5 Transformatie van bestaand (maatschappelijk) vastgoed naar woningen
De woonwensen van mensen worden mede door
demografische ontwikkelingen steeds gedifferentieerder.
Bij herstructurering en nieuwbouw willen we er net als in de
afgelopen jaren op in spelen. Ook bieden tijdelijke locaties
kansen om te experimenteren met tijdelijke woonvormen.
De experimenteertuin van Minitopia is daar een mooi
voorbeeld van. Via het online platform Droomstad Den Bosch
komen nieuwe ideeën voor (tijdelijke) locaties bij elkaar.
A. Realisatie en evaluatie van tijdelijke woonvormen
In 2017 gaan we verder met het realiseren van tijdelijke
woningen. Hiervoor hebben we met de woningcorporaties
prestatieafspraken gemaakt. Ook andere marktpartijen dagen
we uit om met voorstellen te komen. Wat betreft de tijdelijke
locaties willen we eind 2017 goed evalueren hoe het beheer en
de verhuur gaat en wat we kunnen leren van het proces dat we
hebben doorlopen.
B. Evalueren lopende CPO-projecten eind 2017
Er is gestart met de bouw van het CPO-project in Boschveld
(BWWB) en met Vrij Spel maken we in 2017 grote stappen.
Ook in de toekomst dagen we bewoners, woningcorporaties
en marktpartijen uit om nieuwe initiatieven te starten in de
koop of huur. We bewaken dat er voor particulier en collectief
opdrachtgeverschap door pioniers, creatievelingen en
smaakmakers structureel voldoende aanbod aan bouwkavels
is in de toekomstige woningbouwprogrammering. Daarnaast
willen we in 2018 goed evalueren wat we kunnen leren van het
proces van gerealiseerde projecten.
1.4 Blijven inzetten op nieuwe woonvormen en CPO-projecten
C. Ruimte voor exclusief wonen senioren
Met de vergrijzing en toenemende zorgvragen die op
ons afkomen, moet ook ingespeeld worden op nieuwe
woonvormen voor senioren. Behalve dat we aandacht hebben
voor de groepen die aangewezen zijn op de sociale sector,
willen we ook aandacht voor de groep senioren die extra
vermogen heeft om hun woonwens te realiseren in de stad.
We starten een onderzoek naar de woningbehoefte voor deze
groep. Het CPO-project Gelderse Dam in de wijk Muntel is in
2016 gerealiseerd. In Nuland in de Pelgrimsche Hoeve start een
CPO-groep van senioren.
Locatie Vrij Spel
Haverleij
D. Onderzoek naar mogelijke (tijdelijke) locaties voor
tiny houses
Er komen steeds meer eenpersoonshuishoudens. Een eigen
tiny house tussen de 25 en 50m2 zou een passend aanbod
kunnen zijn. In Minitopia is geëxperimenteerd met nieuwe
woonvormen. Met de 100 tijdelijke woningen wordt ook al
een aantal tiny houses in onze stad gerealiseerd. Naast dat we
goed willen leren van die projecten gaan we onderzoeken of
er andere geschikte locaties in de stad zijn. Dit nemen we mee
in de verkenning naar de totale woningbouwprogrammering.
Maar dit laat zich niet geheel sturen. Er komen juist vaak
onverwachts (tijdelijke) locaties vrij. Die bieden kansen om
organisch nieuwe woonvormen te laten ontstaan.
Tiny houses Minitopia
Woonagenda 2017 / 2018 | 35Woonagenda 2017 / 2018 | 34
De ambitie is om de slaagkans van woningzoekenden op een
woning te vergroten door het realiseren van meer aanbod
in de sociale huursector. Het Sociaal Woonakkoord en de
(werk)afspraken over woonruimteverdeling die we met de
woningcorporaties en het huurdersplatform hierover maken
zijn hierbij de basis.
A. Afspraken maken met woningcorporaties over de toename
van de sociale voorraad
Afspraak in het sociaal woonakkoord is dat de komende
vijf jaar (2016 tot en met 2020) netto tenminste 700 sociale
wooneenheden aan de sociale huurwoningvoorraad worden
toegevoegd. Dit is het resultaat van nieuwbouw, sloop, verkoop
en splitsen van (tijdelijke) woningen. Daarnaast is de afspraak
dat 70% van de sociale huurwoningen een huur hebben onder
de geldende aftoppingsgrenzen. Bij de afweging of ook sloop
en verkoop als instrumenten worden ingezet, moet rekening
worden gehouden met het feit dat die ook nodig zijn voor de
woningcorporaties om hun woningbezit te vernieuwen en te
verduurzamen. Woningcorporaties investeren met de verkoop
en sloop in nieuwbouw en renovatie om zo de kwaliteit van
woningen te verbeteren en kansen te bieden aan de (lage)
middeninkomens. Dit kan ook het scheefwonen verminderen.
Met de uitvoeringsagenda prestatieafspraken 2017 zijn
afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de voorraad in
2017 en met een doorkijk naar 2018. Voor het jaar 2018 maken
we nieuwe afspraken.
Zie 1.1 voor afspraken Aanjaagteam sociale woningbouw.
B. Afspraken maken met woningcorporaties over het
verbeteren van slaagkansen via de woonruimteverdeling
en aanpassing van de huisvestingsverordening
De slaagkansen van de diverse (sub)doelgroepen en
huishoudenstypen worden in kaart gebracht. Specifiek gaat
het om de effecten van loting en directe bemiddelingen
aan bijzondere doelgroepen ten opzichte van toewijzing
aan reguliere woningzoekenden. Ook wordt er bijvoorbeeld
gekeken naar de effectiviteit van 55+-labels bij de verhuur
van wooncomplexen. Op basis van slaagkansen en een
onderzoek naar mogelijkheden en experimenteren binnen het
woonruimteverdelingssysteem wordt er in 2017 bijgestuurd.
Hierover maken we voor 2018 nieuwe werkafspraken
met de woningcorporaties. Daarnaast wordt in 2017 de
huisvestingsverordening aangepast die door de gemeenteraad
wordt vastgesteld.
Het woonlastenonderzoek uit 2016 laat zien dat die
opwaartse trend inderdaad afvlakt. Maar hier blijvend
aandacht voor hebben, is nodig; zeker gezien het feit
dat de situatie van verschillende huishoudens onderling
verschillen. Voor 2017 zijn met de woningcorporaties nieuwe
prestatieafspraken opgesteld voor de woonlastenaanpak.
Voor 2018 stellen we deze agenda opnieuw op. De ambitie
is om de woonquotes van huishoudens met een sociale
huurwoning niet meer te laten stijgen.
A. Opstellen jaarlijkse uitvoeringsagenda woonlastenakkoord
In de uitvoeringsagenda van de prestatieafspraken 2017 zetten
de partijen in op de volgende punten:
• De woningcorporaties ontzien de laagste inkomensgroepen
bij de jaarlijkse huurverhoging. Ook verminderen zij door slim
inkopen de servicekosten voor huurders;
• De gemeentelijke woonlasten stijgen ook in 2017 niet of
nauwelijks;
• De gemeente en corporaties zetten in op het bestrijden
van armoede en schulden via de samenwerking tussen
verschillende programma’s van het Aanvalsplan Den Bosch
Schuldenvrij, het Netwerk tegen Armoede en Woonlasten
de Baas. Samen met tal van andere organisaties worden
projecten en activiteiten gestart, bijvoorbeeld op het gebied
van preventie en (integrale) vroegsignalering.
Voor 2018 maken de partijen op vergelijkbare onderwerpen
afspraken. De gemeente onderzoekt daarbij in 2017 ook of het
opzetten van een Energiebank een goede extra bijdrage kan
leveren aan de instrumenten die nu al worden ingezet. Dit om
huishoudens te helpen om hun energierekening blijvend te
verlagen.
Zie 3.2 voor afspraken over verduurzamen woningvoorraad
woningcorporaties.
Zie trends en ontwikkelingen voor een toelichting op de
woonquotes van huurders.Voldoende betaalbare, bereikbare en passende woningen
voor iedereen. Daarbij is er extra aandacht voor de
doelgroepen die daar moeilijker zelf in kunnen voorzien.
Dit zijn de lagere inkomens die aangewezen zijn op een
sociale huurwoning. Maar het gaat ook om de (lagere)
middeninkomens voor wie de sociale sector wettelijk gezien
onbereikbaar is en waarvoor ook de koopmarkt lastig te
betreden is. We streven daarom naar een evenwichtige
woningmarkt met voldoende slaagkansen voor verschillende
groepen in een ongedeelde stad.
De uitdaging is deze opgave te verbinden aan andere opgaven
zoals het verduurzamen van het woningbezit en inspelen op
de zorgbehoefte van mensen. Bovendien is het belangrijk om
naast voldoende sociale huurwoningen ook ruimte te houden
voor verkoop en sloop. Daarmee kunnen woningcorporaties
investeren in nieuwbouw en renovatie om zo de kwaliteit
van woningen te verbeteren en ook kansen te bieden aan de
(lage) middeninkomens. We zien dat de woonlastenstijging is
afgevlakt. Onze ambitie is om de woonquote van huishoudens
met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen.
Opgave 2 - Betaalbaar enbereikbaar wonen: balansop de woningmarkt in eenongedeelde stad
Nieuw speelveld voorwoningcorporaties met nieuwe Woningwet en passend toewijzen.
(Lage) middeninkomens in de knel huur- en koopmarkt onbereikbaar.
Blijvende druk aan onderkant van de woningmarkt door nieuwe (maatschappelijke) instroom.
Woonlastenstijging afgevlakt maarheeft blijvend de aandacht nodig.
icoon
icoon
icoon
icoon
2.1 Verbeteren slaagkans opeen sociale huurwoning
2.2 Betaalbaar houden vande woonlasten
In het woonlastenakkoord 2014 – 2018 hebben de
woningcorporaties, het huurdersplatform (SHP) en gemeente
met elkaar afgesproken gezamenlijke prioriteit te geven aan
het groeiende (woon)lastenvraagstuk in de stad. De ambitie is
een afvlakking van de in 2013 door RIGO voorspelde trend van
een sterk groeiende woonlastendruk.
B. Evaluatie woonlastenakkoord
In 2018 evalueren partners het woonlastenakkoord. Op basis
van die evaluatie bekijken we hoe we in de toekomst verder
willen samenwerken aan de woonlastenaanpak en hoe we de
ambities kunnen verhogen om de woonlasten te laten dalen.
Woonagenda 2017 / 2018 | 37Woonagenda 2017 / 2018 | 36
Naast de zorg voor de huisvesting van de mensen met de
laagste inkomens, is het ook belangrijk om aandacht te
schenken aan de (lage) middeninkomensgroep. Dit zijn
huishoudens met een inkomen tussen de € 36.165 en € 47.040
(prijspeil 2017). Huishoudens met een (lager) middeninkomen
komen nu nog maar zeer beperkt in aanmerking voor een
sociale huurwoning of de dure vrije markthuur en krijgen een
koopwoning vaak niet gefinancierd.
Met name tweepersoonshuishoudens en gezinnen ondervinden
daarbij problemen. Het is daarom belangrijk dat er extra
huurwoningen komen tussen € 710 en € 900 per maand. Dat
kan door nieuwbouw, transformatie en het liberaliseren
van duurdere sociale huurwoningen. De (lage) midden
inkomensgroep kan ook geholpen worden door de bouw
van sociale koopwoningen (VON tot € 185.000,-). Daarmee
wordt ook de doorstroming bevorderd en het scheefwonen
verminderd.
Zie opgave 1 over programmering nieuwbouw en
kantoortransformaties.
Zie 2.1 voor afspraken over verkoop met corporaties voor
(lage) middeninkomens.
A. Afspraken maken met woningcorporaties over de inzet van
niet-DAEB woningbezit
Om voor de (lage) middeninkomens een oplossing te bieden,
willen woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen sociale
huurwoningen overhevelen naar de zogenaamde niet-DAEB,
in het prijssegment tussen de € 710,- en € 900,- . Als deze
Er wordt jaarlijks slechts 1% met nieuwbouw toegevoegd aan
de woningvoorraad. Het beter benutten van de bestaande
voorraad is dus heel belangrijk om te zorgen voor een betere
balans op de woningmarkt. Daartoe ondernemen we – samen
met woningcorporaties – verschillende acties in 2017, die
doorlopen in 2018.
A. Woning splitsen in meerdere eenheden
Om de woningvoorraad kleine goedekope woningen te laten
toenemen wil de gemeente kijken naar de mogelijkheden
van woningsplitsing. Kijkend naar de toekomst is er mogelijk
een overaanbod aan grotere eengezinswoningen in de sociale
huur en is er juist meer vraag naar kleinere woningen door
één- en tweepersoons-huishoudens. De woningcorporaties
onderzoeken in 2017 wat haalbaar is. Woningcorporatie Zayaz
start in 2017 hiervoor een pilot. Als het nodig is, leggen we
eventuele eisen ten aanzien van woningsplitsing vast in de
huisvestingsverordening.
B. Inzetten van tijdelijke en doelgroepcontracten
Om de doorstroming goed op gang te brengen kan worden
gewerkt met tijdelijke en doelgroepcontracten. Zo wonen
huishoudens ook in de toekomst meer passend wat betreft
hun inkomen (minder scheefwonen). Nu al wordt er bij de
studenteneenheden gewerkt met campuscontracten. Ook de
tijdelijke locaties werken meestal met tijdelijke contracten.
Met de Wet Doorstroming zijn de mogelijkheden verruimd.
In 2017 wordt samen met de woningcorporaties gekeken wat
de mogelijkheden zijn en bekijken we wat het effect is op de
huurbescherming van huurders. Uiteraard nemen we daarin
de vraag mee of er voldoende vervolghuisvesting is voor deze
groepen.
2.3 Beter bedienen van (lage) middeninkomens
2.4 Beter benutten van debestaande woningvoorraad
woningen vrijkomen kunnen deze óf sociaal verhuurd worden
óf verhuurd worden als vrije sector huurwoning voor de (lage)
middeninkomens. Met de woningcorporaties maakten we
afspraken jaarlijks te kijken of de vrijgekomen woningen in de
niet-DAEB ingezet worden voor de (lage) middeninkomens of
toch voor de sociale doelgroep. Overigens moet het Rijk nog
instemmen met het ontwerpvoorstel.
Zie bijlage 2 voor een nadere toelichting.
B. Verkenning uitvoeren inzet instrumentarium (lage)
middeninkomens
Het is de wens dat marktpartijen instappen om de marktvraag
voor de (lage) middeninkomens te bedienen. We gaan
verkennen welk instrumentarium we hiervoor willen inzetten.
Daarvoor sluiten we aan bij landelijke trajecten zoals de
landelijke Samenwerkingstafel die in 2017 opstart en de
verkenningen die Platform31 opstart. We kijken op welke wijze
wij (lokaal of regionaal) met de hier actief zijnde marktpartijen
in gesprek gaan over nieuwbouw in dit segment. Specifiek
kijken we daarbij naar betaalbare grondgebonden woningen.
C. Samenwerking met regionaal bidbook middensegment
Regionaal wordt er onderzoek gedaan naar de
woningbehoefte van de (lage) middeninkomens.
Bovendien werkt ’s-Hertogenbosch samen met de
regiogemeenten aan het opstellen van een bidbook voor
marktpartijen om hen uit te dagen te investeren in het
middensegment. We bekijken of we hiervoor ook een
geschikt project kunnen aandragen.
Het huisvesten van vergunninghouders is meer dan alleen het
halen van een cijfermatige taakstelling. Het gaat om mensen.
Van daaruit werken we aan onderwijs, arbeidsparticipatie,
huisvesting en integratie. Samen met de woningcorporaties,
Vluchtelingenwerk en andere instanties. Sinds 2013 is
sprake van een verhoogde taakstelling in het huisvesten van
vergunninghouders, met als hoogtepunt de taakstelling in
2016. Ook in 2017 en 2018 zal die opgave er zijn.
Doordat vergunninghouders landelijk niet meer als
urgentiecategorie worden gezien moeten we daar lokaal
afspraken over maken.
A.Afspraken met woningcorporaties over urgentie
en taakstelling
Met de woningcorporaties maken we afspraken over het
realiseren van de taakstelling in 2017 en 2018. Daarbij kijken
we naar de inzet van de bestaande voorraad en naar de
nieuwbouw van de tijdelijke locaties. Ook behouden we
vergunninghouders als urgentiecategorie.
Zie 1.1 nieuwbouw tijdelijke locaties.
B. Afspraken over begeleiding vergunninghouders
Om ervoor te zorgen dat vergunninghouders op een prettige
manier samenwonen in hun buurt met andere buurtbewoners
zorgen we samen met andere partijen voor voldoende
begeleiding. Dit staat ook in de prestatieafspraken 2017 met de
woningcorporaties.
2.5 Vergunninghoudersverdienen een thuis
C. Doorstroming bevorderen
In 2017 wordt met woningcorporaties gekeken welke
maatregelen de doorstroming van huishoudens het meest
bevordert. Daarbij betrekken we ervaringen uit eerdere lokale
en landelijke pilots.
Woonagenda 2017 / 2018 | 39Woonagenda 2017 / 2018 | 38
We zien graag dat er geïnvesteerd wordt in het onderhoud
en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
Specifiek geldt dat ook voor de Vereniging van Eigenaars.
’s-Hertogenbosch telt ruim 1.240 VvE’s. In zo’n 50% van de
VvE’s is sprake van gemengd bezit (koop en huur).
Ongeveer de helft van de VvE’s spaart te weinig in Nederland.
De specifieke situatie in ‘s-Hertogenbosch kennen we niet.
Te weinig sparen kan leiden tot achterstallig onderhoud en
op termijn – zeker in kwetsbare buurten – tot verloedering
en vermindering van het woongenot. Ook het individuele
particuliere bezit is kwalitatief niet altijd op orde.
Soms ook waar woningcorporaties in het verleden
woningen hebben verkocht.
Vanuit de Rijksoverheid komt er in 2017 nieuwe wet- en
regelgeving aan om VvE’s te verplichten te sparen voor
toekomstig onderhoud. Bovendien krijgt de gemeente meer
instrumenten om VvE’s hier toe aan te sporen. Het doen van
groot onderhoud zorgt ook meteen voor kansen om gelijktijdig
VvE’s te stimuleren om te investeren in duurzaamheid. Omdat
de eigenaren samen moeten besluiten om te investeren is dit
een lastige opgave. Er zijn landelijke regelingen om als VvE een
lening af te sluiten. Wil ‘s-Hertogenbosch in 2035 een klimaat
neutrale gebouwde omgeving hebben dan zullen ook de VvE’s
stappen moeten zetten.
A. Beter inzicht krijgen in de VvE’s in de gemeente
In ‘s-Hertogenbosch hebben we op dit moment niet goed in
beeld waar zich grote problemen voor doen bij het onderhoud
door VvE’s. We willen in 2018 starten met een inventarisatie
om dit in beeld te brengen. Waarbij we ons in eerste instantie
richten op de kwetsbare aandachtsbuurten.
B. Verkennen van handhaving en stimuleringsmogelijkheden
resulterend in een actieplan
Op basis van nieuwe wettelijke mogelijkheden en goede
voorbeelden van stimuleringsregelingen willen we komen
tot een actieplan. Het onderhoud op orde en stimuleren van
verduurzaming staan daarbij centraal. We spelen daarbij een
handhavende, faciliterende en stimulerende rol. En we werken
hierbij zoveel mogelijk samen met partijen zoals Buurkracht
(Enexis) en woningcorporaties.
Voor individuele particuliere eigenaren stimuleren we ook de
vraag naar Nul-op-de-meter (of andere zeer energiezuinige of
energieleverende concepten). Dit doen we onder andere door
het ontwikkelen van goede adviezen.
C. Afspraken met woningcorporaties over de kwaliteit van
te verkopen woningbezit
Met de woningcorporaties gaan we in gesprek in welke
wijken er woningen worden verkocht en op basis van welke
voorwaarden. We kijken voor de prestatieafspraken 2018 welke
afspraken we hierover maken.
Met de woningcorporaties worden de ambities verkend om
energie te besparen, duurzaam op te wekken en om te kijken
naar het (her)gebruik van duurzame materialen.
A. Verduurzamen van de woningvoorraad in 2017
De woningcorporaties verduurzamen hun woningbezit
middels renovaties (waarvan deels via nul-op-de-meter (NOM)).
Het programma hiervoor is opgenomen in de
prestatieafspraken 2017.
B. Analyse en ambitie formuleren in 2017 voor nieuwe
prestatieafspraken in 2018
De eerste helft van 2017 wordt gebruikt om het thema
duurzaamheid te verbreden en te verdiepen en gezamenlijke
ambities te formuleren, die richtinggevend zijn voor het uit
te brengen bod voor 2018 door alle partijen. Daarbij wordt
ook gekeken wat woningcorporaties kunnen bijdragen aan
de gestelde doelen in het energietransitieprogramma zoals
vastgesteld door de gemeenteraad. Zo is de ambitie om
in de hele stad 5.000 tot 10.000 woningen te voorzien van
zonnepanelen en/of zonneboilers en worden er bij 5.000
woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd.
Vragen die in het gesprek met de woningcorporaties gesteld
worden zijn:
• Welke bijdrage kunnen de partijen leveren aan
energieneutrale wijken?
• Hoe komen we tot een gezamenlijke visie op gasloze wijken?
• Hoe gaan we inzetten op nul-op-de-meter woningen of
andere alternatieven?
• Wat is er mogelijk en wenselijk op het gebied van
(voorfinanciering) van zonne-energie en hoe kijken we aan
tegen duurzaam materiaalgebruik en circulair bouwen?
• Hoe leggen we tot slot de link naar de woonlastenaanpak
Woonlasten de Baas?
Ervaringen en evaluaties van elders betrekken we actief
bij het formuleren van de gezamenlijke ambities.
Voor woningcorporaties zijn inmiddels goede concepten
beschikbaar en kan de renovatie voor een deel gefinancierd
worden met de Energie Prestatie Vergoeding, (EPV) die in 2016
wettelijk is vastgesteld.
‘s-Hertogenbosch wil klimaatneutraal zijn in 2050;
de bebouwde omgeving zelfs moet dat zijn in 2035.
Dan zijn de ruim 70.000 woningen zeer energiezuinig of
energieleverend. De meeste wijken hebben dan geen
aardgasaansluiting meer. Slimme netten zorgen voor
uitwisseling van energie (koppeling van vraag en aanbod).
Concreet hebben in 2020 5.000 tot 10.000 woningen
zonnepanelen en/of zonneboilers. In 2020 zijn ook voor
5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd.
We stimuleren energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend
op regelgeving vanaf 2020. Woningcorporaties en
marktpartijen realiseren of starten met bouwen van 200
nul-op-de-meter-woningen (NOM) in de nieuwbouw of
met een renovatie in 2017/2018.
De ambitie richting 2035 vraagt om tempo maken, anders
denken, een grote projectmatige aanpak en een lange
termijnplanning. Een vernieuwd programma in de geest van
het GroteStedenBeleid (GSB) is wenselijk. Een programma dat
lokaal gedreven is met inzet op zowel het bezit van corporaties
als particulieren. Een programma dat slimme verbindingen legt
naar andere sociale opgaven (zie opgave 4) om zo de wijken
vitaal en leefbaar te houden.
De Wijk- en buurtmonitor zorgt voor up-to-date inzichten.
Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijkenvitaal houden
3.1 Verkennen kwaliteit enverduurzamen individueelparticulier bezit en Vereniging van Eigenaars
Een klimaatneutraal ‘s-Hertogenbosch vraagt om een energietransitie in de bestaande wijken en energieneutrale woningen.
Nieuwe wet- en regelgeving voorselectieve woningtoewijzing,woonoverlast en Vereniging van Eigenaars.
Innovatie in bouwconcepten heeft impact op woonproducten en bouwproces.
Innovatie op het gebied van ICT creëert nieuwe mogelijkheden voor wonen en bouwen met ‘the internet of things’.
icoon
icoon
3.2 Verduurzamen kwaliteitwoningbezit woningcorporaties
icoon
icoon
icoon
Woonagenda 2017 / 2018 | 41Woonagenda 2017 / 2018 | 40
Niet alleen in de nieuwbouw maar ook in de bestaande
woningvoorraad moeten met nieuwe technieken en inzichten
stappen gemaakt worden in de energietransitie. Innovatie is
daarbij geen doel op zich maar is een middel om te komen tot
de gewenste doorbraken in de techniek.
A. De gemeente neemt deel in innovatieprogramma’s
We investeren in ‘innovatiecoalities’. Deze zijn gericht op het
gezamenlijk zoeken naar oplossingen voor een klimaatneutrale
stad; oplossingen die vragen om een andere aanpak en
om systeemverandering. De gemeente neemt deel aan
programma’s als WoonConnect-SPARK en Sneller en Beter naar
Nul op de Meter (SBNoM). Aan dat laatste project nemen ook
woningcorporaties (BrabantWonen en Zayaz), gemeenten in
Zuid-Nederland en industriële partijen/toeleveranciers deel.
Ook is op initatief van de gemeente ’s-Hertogenbosch het
Platform NOM nieuwbouw opgestart. Met deze projecten
investeren we ook meteen in de voor onze regio belangrijke
speerpuntsectoren als de bouw en ICT/Big Data.
De stedelijke vernieuwingsaanpak in de huidige
aandachtsbuurten loopt langzamerhand op z’n eind.
De ‘bekende’ GSB- aandachtsbuurten ontwikkelden zich
afgelopen jaren positief. Dat blijkt ook uit de tweejaarlijkse
wik- en buurtmonitor. De afgelopen jaren is er veel
geïnvesteerd in de fysieke, sociale en economische kwaliteit van
de bestaande wijken. Het beleid om buurten met een eenzijdig
en kwalitatief matig aanbod te verbeteren leverde resultaat
op. Fiets door de stad en het zal niemand ontgaan hoe de
aandachtsgebieden zijn/worden opgeknapt.
Met name in Boschveld en Orthen-Links wordt door
renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw gewerkt aan
meer kwaliteit en variatie in het woningaanbod. Maar er
spelen nog steeds problemen in een aantal deelgebieden in
de aandachtsgebieden. En nieuwe buurten dienen zich aan
waar een negatieve ontwikkeling is te zien. Het is van belang
de wijkaanpak door te zetten en wellicht is de tijd rijp om de
stedelijke vernieuwing met elkaar te heruitvinden.
A. Wijkspeerpunten formuleren en herijken wijkaanpak
Ook voor het komende jaar richt de inzet van de gemeente
en wijkpartners zich voor een belangrijk deel op de ‘bekende’
GSB-aandachtsbuurten waar de reeds ingezette aandacht
wordt gecontinueerd conform de planmatige aanpak van de
aandachtsbuurten. Deze buurten zijn Boschveld,
Barten-Zuid, Orthen-Links, Hambaken (vier buurten:
de Hambaken, Sprookjesbuurt, Muziekinstrumentenbuurt
en Edelstenenbuurt) en Gestelse Buurt. Hier worden
apaciteit en middelen op in gezet.
Voor de overige wijken wordt niet ingezet op een brede
wijkaanpak. Wel wordt er per wijk gewerkt met een
3.3 Innovatie in de bouwstimuleren 3.5 Voorkomen woonoverlast
3.4 Inzet op de wijkaanpaken duurzame stedelijkevernieuwing
We werken met veel partijen in de wijk intensief samen met
als doel een betere ketenaanpak van woonoverlast in wijken
en buurten, zodat het probleem tijdig, effectief en integraal
wordt aangepakt. Prioriteit ligt bij eerder, beter en met meer
middelen ingrijpen en bij het nemen van meer regie.
Daarbij verkennen partners de mogelijkheden voor
alternatieve huisvesting voor enkele van deze huishoudens.
Daarnaast bekijken we welke mogelijkheden de nieuwe
wetgeving rond de Wet Bijzondere Maatregelen
Grootstedelijke Problematiek (‘Rotterdamwet’) en de
Wet Aanpak Woonoverlast biedt.
A. Verbeteren van de aanpak woonoverlast
Als eerste stap in de verbetering van de ketensamenwerking
op het gebied van woonoverlast, maken partijen in 2017 werk
van een goede informatie-uitwisseling en dossieropbouw.
Daarnaast starten partijen op basis van een goede
doelgroepverkenning in 2017 mogelijk (een) experiment(en)
voor alternatieve huisvesting van ernstig overlastgevende
huishoudens. De kenmerken van de doelgroep zijn daarbij
richtinggevend voor de aard van het experiment.
B. Verkennen toepassen selectieve woningtoewijzing
Per 1 januari 2017 gaat een nieuwe wet Bijzondere
Maatregelen Grootstedelijke Problematiek in werking.
In 2017 zetten we daartoe de volgende acties in gang:
• Verkennen van de wens om de gebiedsaanwijzing van de
buurten in Hambaken en Barten-Zuid voort te zetten en
eventueel andere buurten of complexen daaraan toe te
voegen. Dit gaat conform de nieuwe wet en aansluitend
op het convenant selectieve toewijzing dat nog loopt tot 1
oktober 2017. Daarbij kijken we naar het instrument in een
bredere context van de wijkaanpak en de mogelijkheden die
andere wetgeving biedt (waaronder de naar verwachting in
2017 vast te stellen Wet Aanpak Woonoverlast).
• Indien de selectieve toewijzing is gewenst dan zullen we:
• Zorg dragen om samen met partijen een aanvraag op te
stellen, waar de gemeenteraad mee in kan stemmen en
die vervolgens voor goedkeuring wordt voorgelegd aan
het Rijk;
• Zorg dragen dat waar nodig de huisvestingsverordening
wordt aangepast;
• Met betrokken partijen afspraken maken over een
zorgvuldige implementatie van de wet.
activiteitenoverzicht door verschillende partijen. Dit is
ook zo afgesproken met de woningcorporaties in de
prestatieafspraken 2017. Daarnaast is het van belang om
de ontwikkeling van de wijken goed te analyseren. Met het
tweejaarlijkse monitoren kan een betere afweging gemaakt
worden waar de beschikbare capaciteit en middelen voor
wijkgericht werken selectief en effectief worden ingezet.
In 2017 zal opnieuw een afweging worden gemaakt.
B. Stedelijke vernieuwing duurzaam op de kaart
Het Rijk heeft de GSB-budgetten stopgezet.
De woningcorporaties hebben te maken met een structurele
verhuurdersheffing. Gelijktijdig blijven er grote opgaven en
zal zeker met de ambitie van een klimaatneutrale gebouwde
omgeving in 2035 geïnvesteerd moeten gaan worden in
de wijken. We bekijken of we hier twee opgaven kunnen
combineren. Maar, hoe maken we middelen vrij in de buurten
en wijken om te investeren in de energietransitie? En hoe laten
we die investeringen landen in onze wijken? We gaan hierover
graag met lokale partijen in gesprek. Heel praktisch kan vanuit
ons eigen energietransitie-programma gekozen worden voor
een heel gerichte en effectieve buurtaanpak om energie te
besparen. Dit draagt bij aan lagere woonlasten, maar ook aan
onderling contact met buren.
Behalve het gesprek op lokaal niveau is het van belang om
dit gesprek ook landelijk te voeren. Met de G32 zal een
stevige lobby gevoerd worden rijksmiddelen – waaronder de
inkomsten uit de verhuurdershefffing – terug te laten vloeien
in investeringen voor de energietransitie in onze gemeenten.
SPARK
Woonagenda 2017 / 2018 | 43Woonagenda 2017 / 2018 | 42
de wijkscans verrijkt. Waar nodig zullen we ze uitbreiden met
andere doelgroepen, zoals mensen met een GGZ problematiek
en jongeren.
C. Sociale Wijkteams voorzien van kennis van
woonmogelijkheden ter ondersteuning van hun regiefunctie
Sociaal wijkteams hebben een centrale rol bij het verlenen
van toegang. Samen met de buurtteams hebben zij een
belangrijke rol om kwetsbare inwoners op een goede manier
te laten ‘landen’ in de wijk. De informatie over woon – en
ondersteuningsmogelijkheden kan beter ontsloten worden.
We gaan dit bijvoorbeeldvia de informatie- en adviesfunctie
van het project “Boschwijzer” doen.
Door extramuralisering, langer thuis wonen en afbouw van
instellingsplaatsen is er behoefte aan andere vormen van
wonen met zorg of begeleiding. Ook voor jongeren die uit
de jeugdzorg komen. Dit leidt tot een groeiende vraag naar
alternatieve woonzorgarrangementen.
Daarbij gaat het om drie bewegingen:
• Uitstroom uit intramuraal wonen (GGZ en VG sector) betekent
een tijdelijke extra druk op de sociale woningmarkt. Als deze
beweging is afgerond, maken deze mensen deel uit van de
reguliere instroom op de woningmarkt.
• Doorstroom van mensen die uit tijdelijke voorzieningen naar
een gewone woning willen, stagneert nu door onvoldoende
aanbod. Dit betreft een blijvende vraag naar reguliere
woningen; het gaat om enkele tientallen woningen per jaar.
• Instroom van kwetsbare huurders die voorheen woonden in
specifieke zorginstellingen of beschermd woonden, wonen nu
in wijken.
Er zijn meer (betaalbare) woningen en meer verschillende
woonvormen nodig. Daarnaast ontstaan er knelpunten bij het
zelfstandig wonen. We zien overlast ontstaan. Momenteel is
de rolverdeling tussen partijen over de aanpak hiervan nog te
onduidelijk. De noodzakelijke ondersteuning op leefgebieden
van wonen, dagbesteding, inkomen & begeleiding vraagt om
coördinatie. Dit vraagt om meer duidelijkheid, betere afspraken
en meer variaties aan woon- en zorgvormen,
zodat mensen weer regie op hun eigen leven krijgen.
Het vraagt in de samenwerking ook dat partijen duidelijk
zijn welke verantwoordelijkheid zij hebben. Het kan daarbij
helpen om een maatschappelijke kosten-baten analyse.
Zo kijk je samen wat ieders inzet is en wat het iedere partij
en de samenleving oplevert.
A. Continuüm creëren van zorgvoorzieningen voor mensen met
ondersteuningsbehoeften en woonvormen voor bijzondere
bewonersgroepen
Er blijft een vraag naar geclusterde en beschutte of beschermde
woonvormen. Klein en betaalbaar. De opgave is om vraag en
aanbod stedelijk bij elkaar te brengen en hiermee variaties
in woonvormen te realiseren. Zo brengen we in de regio een
voorziening langdurig verblijf voor mensen met een complexe
meervoudige hulpvraag tot stand.
B. Actualiseren wijkscans om behoefte en bestaande
voorzieningen in beeld te brengen en wooninitiatieven
te toetsen
In 2014 en 2015 zijn voor alle 14 wijken wijkrapportages
Langer Thuis Wonen gemaakt. In de wijkrapportages staat
hoe goed de wijk mogelijke gevolgen van de hervormingen
kan opvangen. Ingezoomd is op de kenmerken van de
woningvoorraad, het zorgvastgoed en de collectieve
voorzieningen. Ook de sociaal-demografische kenmerken van
bewoners zijn daarbij betrokken en er is een doorkijk gemaakt
naar 2024. Op basis van de wijkscans identificeren we kansen
in de wijken en zullen we via uitnodigingsplanologie in de
behoefte voorzien. Een goed voorbeeld is de Binckhorst met
zijn omgekeerde integratie. Werkenderwijs worden hiermee
Door de vergrijzing en de uitstroom uit de maatschappelijke
instellingen (extramuralisering) en afbouw van
instellingsplaatsen zullen mensen langer zelfstandig thuis in de
wijk wonen. Ook als zij behoefte hebben aan hulp, begeleiding
en zorg. De zorg moet in nabijheid georganiseerd worden.
We willen leegkomend (zorg)vastgoed creatief benutten in
samenwerking met corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders.
Er zijn ook talrijke zorgaanbieders, ontwikkelaars en
groepen bewoners die goede ideeën hebben en interessante
woonzorgconcepten ontwikkelen.
Dat verrijkt de stad en vergroot de keuzemogelijkheden
voor kwetsbare mensen. Het streven is dat mensen onder
eigen regie zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen in
levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken en
dorpen. We faciliteren en verbinden we waar mogelijk
passende initiatieven in samenwerking met woningcorporaties,
zorgaanbieders en particuliere partijen. Op deze manier
werken wij aan een inclusieve samenleving waar (kwetsbare)
mensen met een zorgvraag voldoende kans op een woning
en begeleiding krijgen en kunnen participeren in onze
samenleving. En waarbij oog is voor de vitaliteit, draagkracht
en leefbaarheid van de wijken (link met opgave 3).
Opgave 4 - Samen zorgen:passend woonzorgaanbod ineen inclusieve samenleving
De vergrijzing neemt komende jarenflink toe en vraagt om meer vraag naar woning- aanpassingen.
Veranderende wet- en regelgeving rond scheiden wonen en zorg zorgt voor een de toenemende vraag naar kleinschalige woonzorg-concepten.
De Wmo en beschermd wonen verantwoordelijkheid van de gemeende.
In de participatie-samenleving faciliteren we graag doe-het-zelf en woon-zorg collectieven.
icoon
icoon
4.1 Werken aan een sluitend woon-zorgaanbod en faciliteren van nieuwe initiatieven
4.2 Betere benutting van(zorg) vastgoed
Bestaand onbruikbaar vastgoed transformeren en
inzetten voor bijvoorbeeld woonfunctie; liefst in kleinere
betaalbare units. Waar mogelijk door nieuwe combinaties
van weerbare en kwetsbare inwoners. Voorbeelden zijn
verhuren van appartementen in Antoniegaarde aan mensen
met een verstandelijke beperking of het verhuren van
verzorgingsappartementen als zelfstandige zorgwoningen
door BrabantZorg.
A. Kwantitatieve opgave in beeld brengen
We willen een indicatie van de kwantitatieve opgave
berekenen aan de hand van de onderzoeksgegevens uit 2014,
in combinatie met landelijke normcijfers en huidige intramuraal
wonende inwoners, die de komende jaren uitstromen.
B. Regionaal Huisvestingsplatform Beschermd Wonen
en Opvang
We richten een platform in met vertegenwoordigers van
gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties over de
uitvoering van de regiovisie beschermd wonen in het licht van
de huisvestingsopgave. Daarbij gaat het om de gemeenten die
zich verbonden hebben in de regiovisie: Meierijstad, Vught,
Boxtel-Haaren-St Michielsgestel, Zaltbommel-Maasdriel en
‘s-Hertogenbosch. Doel van het platform is te komen tot
een regionaal huisvestingsplan voor beschermd wonen en
maatschappelijke opvang. Met afspraken over de reductie van
de wachtlijsten van maatschappelijke opvang door regionale
verdeling urgenties.
C. Toewijzingssystematiek uitbreiden tbv maatschappelijke
urgenties
We geven de vraagstukken rondom wonen met zorg een
plaats in de woonruimteverdeling: we zien dat de normale
inschrijving- en toewijzingsprocedure onvoldoende is om
kwetsbare mensen tijdig aan geschikte huisvesting te helpen.
We maken afspraken met (zorg)instellingen over de aantallen
en maatregelen die nodig zijn om uit- en doorstroom mogelijk
te maken en om instroom te beperken. Daarbij versterken
we het samenspel tussen gemeente-zorg/welzijnsaanbod -
corporaties.
75+
Woonagenda 2017 / 2018 | 45Woonagenda 2017 / 2018 | 44
Om langer thuis te blijven wonen moet je tijdig je woning
(eventueel tijdelijk of flexibel) aanpassen aan je veranderende
woonwensen. In de groei en krimp van het huishouden, in
het kunnen verlenen van zorg aan huis en het veilig kunnen
verplaatsen in huis. Deze opgave is goed te combineren met
het energiezuinig of zelfs energieneutraal maken van het huis.
We zorgen dat nieuwbouwwoningen zodanig worden
gebouwd dat men zo lang mogelijk thuis kan blijven wonen
bij een hulpvraag. Deze opgave is goed te combineren
met het energiezuinig of zelfs energieneutraal maken
van het huis. Diverse bouwpartijen ontwikkelen op dit
moment een levensloopbestendig Nul-op-de-meter (NOM)
renovatieconcept.
A. Bewoners informeren over technische mogelijkheden
We organiseren voorlichtingsactiviteiten voor particulieren over
veiligheid in en om het huis. Verhuurders kunnen op verzoek
van hun huurders en tegen huurverhoging, aanpassingen aan
de woning aanbrengen om het langer thuis wonen makkelijker
te maken.
Langer thuis blijven wonen, meer bijzondere bewoners
in levensloopbestendige wijken en woningen, meer zorg,
begeleiding en hulp aan huis; dit vraagt om een inclusieve
samenleving. Met ruimte voor iedereen. Veel partijen leveren
hier een bijdrage aan. Belangrijk is ook dat we bij inwoners
draagvlak ontwikkelen en behouden, hun zorgen serieus
nemen en de druk op de wijken gelijkelijk verdelen.
De ervaringen uit de eerste fase in de ‘Kanteling beschermd
wonen’, zijn behulpzaam om de komende jaren deze weg
verder te vervolgen. In de Regiovisie Beschermd Wonen zijn
o.a. de volgende afspraken gemaakt:
A. Koplopersexperiment Platform31 voor oplossingsrichtingen
voor doorstroom beschermd wonen
Met Zayaz en Reinier van Arkel participeren we in het
Koplopersexperiment met 11 andere gemeenten. We gaan daar
met drie grote vraagstukken aan de slag: behoefte in beeld
krijgen – integrale procesregie – zachte landing in de wijk.
4.3 Levensloopbestendige endementievriendelijke wijkenen woningen
4.4 Leren van ervaringen en best practices verspreiden
B. Onderzoeken stimuleringsmaatregelen voor
woningaanpassingen
Veel ouderen willen blijven wonen in hun eigen woning. Dat
vraagt om aanpassingen van de woning. De gemeente
financiert deze veelal (met eigen bijdrage klant). Ook het
herhuisvesten van klanten naar rolstoelgeschikte (huur)
woningen vraagt om investeringen van zowel gemeente als
woningcorporaties. De trend van stijgende kosten zal zich
de komende jaren verder doorzetten. In 2017 zetten wij
nader onderzoek uit naar de omvang en oplossingen. In veel
gemeenten worden particuliere eigenaren gestimuleerd
tot woningaanpassing door een deel van de kosten door
middel van een subsidieregeling te vergoeden. We zullen
onderzoeken in hoeverre dit in ‘s-Hertogenbosch kan leiden tot
woningbetering.
C. Verbeteren veiligheid en toegankelijkheid openbare ruimte
Niet alleen de woningen vragen om aanpassingen. Het gaat
om een totaalplaatje waarbij ook de (directe) woonomgeving
aanpassingen vraagt. We doen een quick scan inclusief beleid
naar mogelijkheden om de omgeving meer aan te laten sluiten
bij mensen met kwetsbaarheden. De aanbevelingen die hieruit
voortkomen zullen leidend zijn voor onze dementievriendelijke
stad, zoals in Nuland en Vinkel al wordt toegepast.
B. Handboek kanteling beschermd wonen vanuit meerzijdig
perspectief
Het proces van extramuralisering in de GGZ is nieuw voor
de betrokkenen. Er ligt geen marsroute klaar. We starten
in de richting van het einddoel en nemen gaandeweg de
belemmeringen weg. Dat betekent dat er voortdurend nieuwe
(strategische en praktische) vragen gesteld worden, waarop
het antwoord gezocht dient te worden. Ervaringen en lessen
worden samengevat in een woudlopershandboek.
C. Verspreiding leerervaringen kanteling beschermd wonen
in regionaal symposium
Het handboek wordt gepresenteerd tijdens een regionaal
symposium. Een objectieve evaluatie van de eerste fase in
panelgesprekken met cliënt, cliëntvertegenwoordigers,
operationele medewerkers, beleidsmensen en bestuurders
vormen de input. Geleerde lessen geven richting aan de
uitvoering van de Regiovisie Beschermd Wonen in de
komende jaren.
Woonagenda 2017 / 2018 | 47
Paragraafparagraaf
Paragraafparagraaf
5. Bijlagen
Passend toewijzen
Sinds 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor de toewijzing
van sociale huurwoningen. Dat zijn de woningen met een
kale huurprijs tot €710,68 per maand. De corporaties moeten
deze woningen namelijk ‘passend toewijzen’.
Passend toewijzen betekent dat de corporatie ervoor moet
zorgen dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het
inkomen en de huishoudgrootte. Woningzoekenden kunnen
daarom niet meer op alle woningen reageren. De rijksoverheid
heeft deze norm in de Woningwet opgenomen om te
voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een
te dure woning terechtkomen. De rijksoverheid wil hiermee
de kosten voor de huurtoeslag beperken en de woonlasten
voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar houden.
Passend toewijzen wil dus eigenlijk zeggen
‘huren naar inkomen’
Elke woningcorporatie moet aan tenminste 95% van de
huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een passende
woning toewijzen. Dit is woning met een huurprijs onder de
aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is
dit € 592,55. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit €
635,05.
Doelgroepen
• Primaire doelgroep – Huishoudens die gelet op inkomen en
gezinssamenstelling recht hebben op huurtoeslag.
• Secundaire doelgroep – Huishoudens met een inkomen
beneden de € 36.165,- (prijspeil 2017) die gelet op inkomen
en gezinssamenstelling geen recht hebben op huurtoeslag.
• (Lage) middeninkomens – De middeninkomens zijn
huishoudens met een inkomen tussen de € 36.165,- en
€ 47.040,- (prijspeil 2017). De lage middeninkomens is de
groep met een inkomen tussen de € 36.165,- en € 40.349,-.
Deze laatste groep kan tot en met 2020 kan bij ten hoogste
10% van de vrijkomende sociale huurwoningen een woning
worden toegewezen.
Huurtoeslaggrenzen (per 1-1-2017)
• Kwaliteitskortingsgrens – € 414,02 (rekenhuur). Voor het
deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde
kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in
aanmerking komt 100% toeslag. Jongeren onder de 23 jaar
komen alleen voor huurtoeslag in aanmerking als de woning
een huurprijs heeft onder de kwaliteitskortingsgrens.
• 1e aftoppingsgrens – € 592,55 (rekenhuur). Grens voor een- en
tweepersoonshuishoudens. Huurtoeslaggerechtigde krijgt
voor het deel van de rekenhuur van de woning dat boven de
kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens ligt 65%
toeslag.
• 2e aftoppingsgrens – € 635,05 (rekenhuur). Grens voor drie- of
meerpersoonshuishoudens. Huurtoeslaggerechtigden krijgen
voor het deel van de rekenhuur van de woning dat boven de
kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens ligt 65%
toeslag.
• Liberalisatiegrens – € 710,68 (rekenhuur). De liberalisatiegrens
is de maximale huurprijsgrens waaronder een woning nog tot
de categorie sociale huurwoningen behoort.
Woningcorporaties moeten in het kader van de Woningwet
hun woningvoorraad administratief scheiden of juridisch
splitsen in een DAEB-tak en niet-DAEB-tak. Woningcorporaties
verlenen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB).
Dit is de kerntaak van corporaties waarbij het bouwen,
verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen
met een laag inkomen centraal staat. In het verlengde hiervan
zijn enkele andere diensten aangemerkt als DAEB (denk aan
maatschappelijk vastgoed en leefbaarheidsactiviteiten).
De Woningwet bepaalt dat woningcorporaties hun DAEB-
activiteiten moeten scheiden van de (mogelijk toekomstige)
commerciële niet-DAEB activiteiten. De vermogensscheiding
maakt daardoor ook zichtbaar dat de staatssteun die
woningcorporaties krijgen voor hun DAEB-werkzaamheden
niet wordt ingezet voor niet-DAEB-activiteiten.
De woningcorporaties moeten hun voornemens opnemen in
een ontwerpvoorstel. De woningcorporaties hebben daarbij
maar één moment om nu strategische keuze te maken met
betrekking tot hun woningvoorraad
Voor 1-1-2017 moest door de woningcorporaties een
ontwerpvoorstel ingediend worden bij de Autoriteit Wonen.
De gemeente en de huurdersorganisaties hebben hier een
zienswijze op gegeven. Voor 1-7-2017 moet er een definitief
voorstel naar de Autoriteit die haar goedkeuring moet
verlenen. Kleine Meierij heeft gekozen voor een juridische
splitsing. Alle andere woningcorporaties hebben gekozen voor
een administratieve scheiding. Zayaz en BrabantWonen kiezen
ervoor woningen over te hevelen van de DAEB- naar de niet-
DAEB tak. De andere corporaties doen dit niet.
De woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen willen
in totaliteit 1.294 zelfstandige woningen en 204
zorgappartementen administratief overhevelen naar de
niet-DAEB tak. Met de vrijkomende niet-DAEB woningen
bij nieuwe verhuringen wordt jaarlijks gekeken of deze
woningen ingezet worden voor de laagste inkomens of voor
de (lagere) middeninkomens. De ontwerpvoorstellen van
de woningcorporaties passen binnen de afspraken van het
Sociaal Woonakkoord. De gemeente heeft dan ook – net als de
huurdersorganisaties – een positieve zienswijze gegeven over
het extra overhevelen van woningbezit naar de niet-DAEB-tak.
Bijlage 1 - Toelichting passend toewijzen en huurprijsgrenzen
Bijlage 2 - Toelichting scheiding DAEB/niet-DAEB
Woonagenda 2017 / 2018 | 49Woonagenda 2017 / 2018 | 48
Levensloopbestendige woning
Een woning, waarin verschillende typen huishoudens
in verschillende fasen van de ontwikkeling van het
huishouden naar tevredenheid kunnen wonen (dus flexibel
en multifunctioneel). Levensloopbestendig is zo tevens het
overkoepelend begrip voor een woning die geschikt of
eenvoudig geschikt te maken is voor zelfstandige bewoning
tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke beperkingen of
chronische ziekten van bewoners. Een andere benaming is een
geschikte woning.
Nultredenwoning
Een woning die zonder traplopen van buitenaf bereikbaar
is en waarbij de zogenoemde primaire ruimtes (woonkamer,
keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde
woonlaag c.q. op entreeniveau bevinden. Deze woningen zijn
dus, mits voldoende groot, geschikt voor gebruik van rollator
en/of rolstoel.
Verzorgd wonen
Een levensloopbestendige zelfstandige woning met
mogelijkheid tot verzorging of verpleging vanuit een
nabijgelegen zorgsteunpunt; veelal deel uit makend van een
woonservicegebied met beschikbaarheid van buurtwinkel(s),
eerstelijnsgezondheidszorg, welzijnsdiensten e.d.. Verzorgd
wonen in instellingen (i.c. verzorgingshuisplaatsen) wordt als
‘beschut wonen’ of “zorgwonen” aangeduid.
Beschermd wonen
Woon- en verblijfsvormen met permanent aanwezig toezicht,
bescherming en zorg, doorgaans in een onzelfstandige
wooneenheid (intramuraal). Alleen middels een specifieke
indicatie toe te wijzen.
Zorgprofielen
Tot 2015 hadden indicaties voor verblijf de vorm van een
zorgzwaartepakket. Deze ZZP’s waren genummerd. Sinds 2015
vallen indicaties voor verblijf onder de Wlz. Het CIZ geeft bij de
indicatie een zorgprofiel af: een globale omschrijving van de
benodigde zorg. Hier is een overzicht terug te vinden van de
zorgprofielen.
Afkortingen
VV Verpleging en Verzorging
VG Verstandelijk Gehandicaptenzorg
LVG Licht Verstandelijk Gehandicaptenzorg
LG Lichamelijk Gehandicaptenzorg
GGZ Geestelijke Gezondheidszorg
ZG Zintuiglijk Gehandicaptenzorg
Bronnen
• Bevolkingsprognose 2013-2030
(gemeente ‘s-Hertogenbosch 2014)
• Bevolkings- en huishoudensprognose
(provincie Noord-Brabant 2014)
• Regionale Woningmarktmonitor 2013-2016
(gemeente ’s-Hertogenbosch 2016)
• Lokale Monitor Wonen
(op waarstaatjegemeente.nl) (VNG en andere partijen, 2016)
• Stad in Cijfers (gemeente ’s-Hertogenbosch 2016)
• Woonwensenonderzoek 2015
(gemeente ‘s-Hertogenbosch 2016)
• Sociaal Woonakkoord 2016-2021 (maart 2016)
• Prestatieafspraken Wonen Uitvoeringsagenda 2017
(december 2016)
• Woonlastenakkoord 2014-2018 (april 2014)
• Woonlastenonderzoek 2016 (Rigo)
• Sociaal Wonen 2030 (2013)
• NVM-cijfers voor ’s-Hertogenbosch (2016)
• VvE-cijfers Enexis (2016)
De afdeling O&S van de gemeente ’s-Hertogenbosch heeft ten
behoeve van deze woonagenda een bewerking gedaan van een
aantal van de feiten en cijfers.
Bijlage 3 - Definities enbegrippen zorg en wonen Bijlage 4 - Bronvermelding
Haverleij (2008)
Woonagenda 2017 / 2018 | 50
Dit is een uitgave van gemeente
’s-Hertogenbosch
Fotografie
BrabantWonen
Droomstad Den Bosch
Gemeente ‘s-Hertogenbosch
Kleine Meierij
SPARK
Zayaz
Reimarkt
Foto voorpagina
Deelnemers CPO-project BWWB
in Boschveld
Uitgave 2017
Colofon