Economische groei zet door in 2016 en 2017Stijging werkgelegenheid en huishoudinkomenHypotheekrente blijft naar verwachting laag De huizenprijzen stijgen in 2016 met 3½ tot 5½% ten opzichte van 2015. In 2017 zal deprijstoename naar verwachting 5 tot 7% zijnHet aantal transacties stijgt naar 190 tot 210 duizend in 2016 ﴾van 178 duizend in 2015﴿ en 200tot 220 duizend in 2017Regionale verschillen blijven fors. In de steden is de markt alweer behoorlijk krap, terwijl er in hetlandelijk gebied nog relatief veel keuze is

Woningmarkt stevent af op hoog aantalverkopen en flinke prijsstijgingen

Kwartaalbericht Woningmarkt Pieter van Dalen et al.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

1/24

Samenvatting

Verbetering arbeidsmarkt en koopkracht gunstig voorhuizenmarktIn 2015 groeide het BBP‐volume met 2% ten opzichte van 2014. Wij voorzien voor 2016 en 2017 opnieuw eenbreed gedragen economische groei van 2%. De stijgende koopkracht en de hogere werkgelegenheid zijnpositief voor de binnenlandse bestedingen en de woningmarkt.

Relatief sterke toename verkopen en huizenprijzenDe groei in eerste kwartaal van 2016 was hoger dan wij verwachtten. Zowel de verkopen ﴾+24%﴿ als dehuizenprijzen ﴾+4%﴿ stegen relatief sterk ten opzichte het eerste kwartaal in 2015. Onderliggend nam hetvertrouwen toe naar een nieuw recordhoogte en bleef de hypotheekrente zeer laag. Voor dit jaar verwachtenwij 190 tot 210 duizend verkopen om vervolgens verder toe te nemen naar 200 tot 220 duizend in 2017. Hetis dus mogelijk dat het recordaantal van 206 duizend transacties uit 2006 wordt overtroffen.

De toename van de verkopen zorgt in combinatie met de afname van het koopaanbod en de relatief lagenieuwbouwvolumes voor een steeds minder ruime markt. Dit leidt ‐samen met de stijgende inkomens en delage rente‐ tot stijgende huizenprijzen. Dit jaar verwachten wij een gemiddelde stijging van dehuizenprijsindex van 3½ tot 5½%, om vervolgens in 2017 behoorlijk sterk toe te nemen met gemiddeld 5 tot7%. Vooral in de Amsterdam en Utrecht kan de betaalbaarheid van koopwoningen door sterke prijsstijgingenonder druk komen te staan.

Hypotheekrente daalt verder en blijft voorlopig laagDe hypotheekverstrekkingen zijn in het eerste kwartaal van 2016 verder gestegen. Deze stijging komt mededoor een toename van het aantal transacties. Door het hoge niveau van de extra aflossingen was de groei vande totale hypotheekschuld in 2015 beperkt. Wij verwachten eenzelfde ontwikkeling in 2016 en 2017. Na eenjarenlange stijging daalden de betalingsachterstanden op hypotheken licht. De hypotheekrente daalde in heteerste kwartaal verder en zal naar verwachting in 2016 en 2017 laag blijven. Mocht de hypotheekrente in detoekomst stijgen dan verwachten wij dat de meeste huishoudens een stijging van hun hypotheeklasten goedkunnen dragen.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

2/24

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

3/24

Tabel 1: Kerngegevens Nederland

Bron: CBS, Rabobank

Figuur 1: Grillig verloop consumentenvertrouwen

Bron: CBS

Hoofdstuk 1: Economische achtergrondDe Nederlandse economie groeide in 2015 met 2%. De groei werd breed gedragen: naast de export en deprivate investeringen leverde ook het particuliere consumptievolume voor het eerst sinds 2011 weer eenpositieve bijdrage aan de groei van het reële Bruto Binnenlands Product ﴾BBP﴿.

Voor dit en volgend jaar voorzien wij opnieuw eenbreed gedragen BBP‐groei van 2% ﴾tabel 1﴿. Debinnenlandse bestedingen nemen verder toe enkrijgen dit jaar een extra impuls van tijdelijkefactoren. In 2017 vallen deze factoren naarverwachting weg en is de groei van de binnenlandsebestedingen waarschijnlijk lager. Dit wordtgecompenseerd door een hogere groeibijdrage vande internationale handel. Internationaleonzekerheden vormen wel een belangrijkneerwaarts risico voor de groei.

Valse start particuliere consumptieDe huishoudconsumptie begon de eerste maanden van dit jaar onverwacht zwak. De consumptie groeide inhet eerste kwartaal naar verwachting nauwelijks of daalde zelfs. Dit komt waarschijnlijk door een terugval vande autoverkopen, die een eindsprint maakten in het laatste kwartaal van 2015 vanwege fiscale veranderingenper 1 januari 2016. Voor de rest van 2016 voorzien wij groei van de particuliere consumptie. Doorverschillende factoren, zoals het lage inflatieniveau, het lastenverlichtingspakket van vijf miljard euro en eenverdere toename van de werkgelegenheid, stijgt namelijk het reëel beschikbare huishoudinkomen. Dekoopkrachtstijging via lastenverlichting komt vooral terecht bij werkenden, de grootste groepwoningbezitters. De koopkrachtsstijging van deze groep kan daarom een stimulans zijn voor de﴾woongerelateerde﴿ consumptie.

In 2017 valt een deel van deze bestedingsimpulsen weg. Onze verwachting is dat de reële lonen minder hardzullen stijgen door de oplopende inflatie. Ook de extra koopkrachtimpuls van het lastenverlichtingspakket zalin 2017 niet opnieuw plaatsvinden. De groei van de particuliere consumptie is daarom volgend jaar met 1½%wat lager dan de verwachte 2% in 2016.

Net als de huishoudconsumptie kende ook hetconsumentenvertrouwen een zwakke start van hetjaar ﴾figuur 1﴿. Deze vertrouwensindex daalde vooraldoor een afname van de deelindicator ‘economischklimaat’, wat mogelijk samenhing met de onrust opde financiële markten, de onzekerheid overgeopolitieke spanningen en de vluchtelingencrisis inEuropa. De sub‐indicator koopbereidheid, diemeestal een belangrijkere voorspeller van dehuishoudconsumptie is, daalde een stuk minderhard. De meeste consumenten vinden het daarnaastnog steeds een ‘gunstige tijd voor grote aankopen’.De gedaalde dekkingsgraden van pensioenfondsen

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

4/24

Figuur 2: Gestage daling werkloosheid

Bron: CBS

Figuur 3: Langdurige werkloosheid liep in 2015nog op

Bron: CBS

en daardoor de hogere kans op kortingen in 2017zouden de stemming onder consumenten in de komende maanden wat kunnen blijven drukken.

Werkloosheid daalt door aantrekkende werkgelegenheidDe werkloosheid daalde van 7% in maart 2015 naar 6,4% in maart dit jaar﴾figuur 2﴿. Daarbij valt wel op dat in2015 de groep werklozen die dat langer dan 24 maanden is nog toenam ﴾figuur 3﴿. De daling van dewerkloosheid is te danken aan een stijging van de werkgelegenheid ﴾figuur 2﴿ die vooral voor rekening kwamvan de private sector. Daarnaast valt het op dat de werkgelegenheid in de overheid en de zorg eind 2015 nietverder afnam. De daling van de werkgelegenheid in deze sectoren zal dit jaar waarschijnlijk minder sterk zijndan in 2015, omdat de zwaarste klappen als gevolg van bezuinigingen en hervormingen al zijn gevallen.

Wij gaan uit van een verder herstel op de arbeidsmarkt. Naast de aantrekkende economische groei wijst eenaantal indicatoren zoals de stijging van het aantal vacatures en uitzenduren op een verdere toename van dewerkgelegenheid. De afname van de werkloosheid wordt enigszins geremd door de toename van deberoepsbevolking als gevolg van een hogere arbeidsparticipatie. Per saldo verwachten we een verdere dalingvan de werkloosheid naar gemiddeld 6¼% en 6% in respectievelijk 2016 en 2017.

Verwachte uitvoergroei omgeven met onzekerhedenVoor dit jaar voorzien we een lagere exportgroei dan in 2015, doordat de mondiale groei wat terugvalt en deuitvoer minder ondersteuning krijgt van de waardedaling van de euro. Volgend jaar trekt de groei in de voorNederland belangrijke handelspartners weer aan. Dit is gunstig voor de Nederlandse uitvoer, al zijn deinternationale onzekerheden toegenomen waardoor ons buitenlandbeeld met meer risico’s is omgeven ﴾zieook: waar is de paniek op de financiële markten?﴿. Mocht een sterke mondiale groeivertraging plaatsvinden,dan zal ook Nederland ‐met haar open economie‐ hier last van ondervinden. De uitvoergroei kan dan een stuklager uitvallen dan onze huidige voorspellingen.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

5/24

Figuur 4: Verdere toename verkopen enhuizenprijzen

Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Figuur 5: Beste eerste kwartaal sinds 2007

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Hoofdstuk 2: De markt van bestaande koopwoningenDe woningmarkt ging dit jaar sterk van start. Hetaantal verkopen in het eerste kwartaal van 2016bedroeg 42.897, bijna een kwart meer dan heteerste kwartaal van 2015. Hiermee komen deverkopen weer in de buurt van pre‐crisis niveaus﴾figuur 4﴿. Doordat meer woningen zijn verkocht enminder nieuwe woningen in het aanbod komen,verbetert de onderhandelingspositie van verkopers.Dit zorgt voor hogere huizenprijzen. Deze stijgensinds medio 2013 langzaam maar zeker ﴾figuur 4﴿ enkenden begin dit jaar een lichte versnelling. Invergelijking met het eerste kwartaal van 2015bedroeg de toename 4%. De aantrekkendeeconomie, de lage rente en het hoge vertrouwen in

de koopmarkt wijzen op een aanhoudende stijging van de transactieaantallen en de huizenprijzen.

2.1 Landelijke ontwikkelingen en verwachtingenAanhoudende stijging verkopen

Na de inhaalgroei van de verkopen in 2014 ﴾+39%﴿en de verdere groei in 2015 ﴾+16%﴿ verwachtten wijdat de groei van de transacties dit jaar verder zouafvlakken. De relatief sterke groei begin 2016 tenopzichte van vorig jaar ﴾+24%﴿ is dan ookverrassend. Dit groeicijfer is echter iets geflatteerd:in het eerste kwartaal van 2015 was het aantalverkopen van bestaande woningen wat lager dannormaal. Dit kwam doordat huishoudens totdecember 2014 gebruik konden maken van deverruimde schenkingsvrijstelling van € 100.000.Door die maatregel was het aantal verkopen in hetvierde kwartaal van 2014 extra hoog en in het eerstekwartaal van vorig jaar juist wat lager. Toch is een

stijging van 24% op jaarbasis fors. In de afgelopen vier kwartalen wisselden in totaal bijna 187 duizendbestaande koopwoningen van eigenaar ﴾figuur 5, blauwe lijn﴿.

Aanbod van koopwoningen daalt

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

6/24

Figuur 7: Markt nog wel ruimer dan voor de crisis

Bron: NVM, bewerking Rabobank

Figuur 8: Gemiddelde verkooptijd daalt langzaammaar zeker

Bron: NVM, bewerking Rabobank

Figuur 6: Aantal te koop staande woningenneemt af

Bron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Door de toename van het aantal verkopen en eenlagere groei van nieuw aanbod daalt het aantal tekoop staande koopwoningen. In maart van dit jaarstonden meer dan twintigduizend woningen minderte koop dan in dezelfde maand vorig jaar. In totaalworden nu nog 148 duizend bestaandekoopwoningen aangeboden in Nederland. Dit isnog steeds meer dan in 2009, toen de crisis net wasbegonnen ﴾figuur 6﴿.

Markt wordt minder ruim, verkooptijd neemt af

Om de verhouding tussen de vraag en het aanbod te meten, gebruiken wij de krapte‐indicator. Deze indicatordeelt het totale beschikbaar koopaanbod door het aantal verkopen in een kwartaal. Hiermee geeft deindicator een benadering van het aantal keuzemogelijkheden van een woningkoper in een periode. Deindicator daalde van 16 in het eerste kwartaal van 2015 naar 10 in het eerste kwartaal van 2016. Dit betekentdat de huidige woningkopers 38% minder keuzemogelijkheden hebben dan vorig jaar.

Tegelijkertijd laat de historische datareeks van de Nederlandse Vereniging van Makelaars ﴾NVM﴿ zien dat dekoopmarkt nog redelijk ruim is in vergelijking met voor de crisis. Bovendien zijn er behoorlijke verschillen perregio ﴾zie paragraaf 2.2﴿ en per segment. Zo is de markt voor vrijstaande woningen nog ruim, maar die vanappartementen alweer redelijk krap ﴾figuur 7﴿. Verder is de gemiddelde verkooptijd met ruim honderd dagennog aanzienlijk langer dan voor de crisis gebruikelijk was. Anderzijds is het wel een aanmerkelijke verbeteringvan de 180 dagen op het dieptepunt van de markt in 2013 ﴾figuur 8﴿.

Huizenprijzen lopen behoorlijk op…

Door de minder ruime markt verbetert de onderhandelingspositie van verkopers en lopen de verkoopprijzen

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

7/24

Figuur 9: Samenhang huizenprijzen en krapte

Bron: NVM, bewerking Rabobank

Figuur 10: Sterkste huizenprijsstijging in achtjaar

Bron: CBS

Figuur 11: Nominale en reële huizenprijzen

Bron: CBS, Macrobond, bewerking Rabobank

op. Figuur 9 laat de aanzienlijk hoge samenhang hiertussen zien. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen ﴾PBK﴿van het Kadaster/CBS steeg in het eerste kwartaal van 2016 met 1,1% ten opzichte van het vierde kwartaal van2015 ﴾seizoensgecorrigeerd, figuur 10﴿. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2015 bedroeg de stijging4%, de hoogste stijging sinds begin 2008.

… maar zijn nog wel een stuk lager dan voor de crisis

Sinds de bodem van juni 2013 zijn de huizenprijzenmet bijna 9% gestegen. Desondanks zijn dehuizenprijzen nog 15% lager dan het toppunt vanaugustus 2008 en vergelijkbaar met het niveau van2004. Als we rekening houden met de stijging vande consumentenprijzen in die periode, danbedraagt de reële prijsdaling zelfs 24%. De reëlevermogensdaling in de koopwoning voor de groephuishoudens die kochten om en nabij 2008 is dusnog steeds behoorlijk groot. Alleen de huishoudensdie voor 2000 en na 2013 een woning kochten,zagen hun reële vermogen ‐aflossingen van dehypotheeklening buiten beschouwing gelaten‐

gemiddeld genomen groeien ﴾figuur 11﴿.

Ontwikkeling verkopen en prijs verschilt per segment

De stijging van de verkoopaantallen en de huizenprijzen verschilt per woningtype. Het ingezette herstel sindsmedio 2013 kwam vooral vanuit het goedkopere segment. Doordat een grote groep doorstromers isgeconfronteerd met een potentiële restschuld, blijven duurdere woningtypen zoals hoekwoningen en twee‐onder‐een‐kappers wat achter bij de aantrekkende markt ﴾tabel 2﴿. De vrijstaande markt kende daarentegenjuist een iets sterkere stijging van de verkopen dan gemiddeld. Waarschijnlijk heeft de groep huishoudens diein dat segment heeft kunnen kopen wel het inkomen en/of het financiële vermogen om door te stromen naareen ﴾doorgaans﴿ luxere woning.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

8/24

Tabel 2: Ontwikkeling marktaandeel, verkopen en prijs per segment

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Tabel 3: Ontwikkeling marktaandeel, verkopenen prijs per segment

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Figuur 12: Vertrouwen duidt op meer transacties

Bron: VEH, Kadaster, bewerking Rabobank

Voor wat betreft de prijsstijgingen zien we dat dewoningen die starters doorgaans kopen harder inprijs zijn gestegen, maar ook de duurderewoningtypen noteerden in het tweede kwartaal eenprijsstijging op jaarbasis ﴾tabel 2﴿. Naast de nogbeperkte prijsstijging in het duurdere segment wasook de waardedaling tijdens de crisis in dit segmentgroter. Daardoor is het prijsverschil met de top vande markt in 2008 in dat woningtype nog relatiefgroot ﴾tabel 3﴿. Dit komt overeen met de zojuistgenoemde ruimere markt in dat segment ﴾figuur 7﴿.

Belangrijke factoren voor de koopwoningmarkt in 2016 en 2017

De woningmarkt kende dit jaar een sterke start. De verkopen en de huizenprijzen vinden de weg omhoog.Maar wat kunnen we met de kennis van nu zeggen over de rest van dit jaar en volgend jaar? Een overzicht vande belangrijkste factoren.

Vertrouwen in de koopwoningmarkt

Het vertrouwen van consumenten in dekoopwoningmarkt steeg in de afgelopen maandennaar nieuwe recordhoogten. De Eigen HuisMarktindicator van de Vereniging Eigen Huis meetdit vertrouwen en noteerde in april 2016 de waardevan 118. Dit is maar liefst negentien punten hogerdan het hoogste punt van voor de crisis. Na eenstagnatie van het vertrouwen medio 2015 is hetvertrouwen in het afgelopen half jaar weer verdergestegen. Onderliggend komt dit vooral doordatde meerderheid van de huishoudens verwacht datde hypotheekrente laag blijft en dat dehuizenprijzen in de komende twaalf maanden niet

dalen. Een hoog vertrouwen leidt in de regel tot een toename van het aantal transacties van bestaandewoningen, al verwachten wij dat deze stijging niet zo sterk zal zijn als figuur 12 suggereert.

Betaalbaarheid

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

9/24

Figuur 14: Stagnatie nieuwbouwverkopen

Bron: NEPROM, bewerking Rabobank

Figuur 15: Daling bouwvergunningen

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Figuur 13: Betaalbaarheid blijft goed

Bron: Calcasa

De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningenin Nederland is op dit moment zeer goed. Hoewelde huizenprijzen momenteel harder stijgen dan hethuishoudinkomen, zorgt de historisch lagehypotheekrente voor een goede betaalbaarheid.Door de verdere daling van de hypotheekrente ﴾ziehoofdstuk 3﴿ verbeterde de betaalbaarheid in heteerste kwartaal van dit jaar zelfs licht ten opzichtevan het vierde kwartaal van 2015 ﴾Calcasa, 2016﴿.Op het moment van aankoop geven huishoudensgemiddeld 16,2% van hun inkomen uit aanwoonlasten ﴾in het vierde kwartaal 16,5%﴿. Debetaalbaarheidsindex varieerde de afgelopen vijftigjaar tussen 14% ﴾1986﴿ en 32% ﴾2008; figuur 13﴿. Wij

verwachten dit jaar een beperkte verslechtering van de betaalbaarheidsindex van Calcasa. Dat komt vooraldoor de laag blijvende hypotheekrentetarieven ﴾hoofdstuk 3﴿ en een stijgend huishoudinkomen ﴾hoofdstuk 1﴿.In 2017 zal de betaalbaarheid door de verdere stijging van de huizenprijzen verder afnemen, maarwaarschijnlijk nog steeds een relatief lage waarde van ongeveer 17 of 18% vertonen.

Nieuwbouw blijft achterDat de prijzen van bestaande koopwoningen behoorlijk stijgen, heeft ook te maken met de achterblijvendeontwikkelingen in de nieuwbouw. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen stagneerde in de tweede helftvan 2015 en bevindt zich nog ver onder de niveaus van voor de crisis ﴾figuur 14﴿. Vooruitkijkend is er ook nogweinig sprake van een verdere groei: het aantal bouwvergunningen daalde in de laatste 12 maanden tot onderde 50 duizend ﴾figuur 15﴿. Om aan de toenemende en veranderende woningvraag te kunnen voldoen, zoudentot 2020 jaarlijks 70 duizend huur‐ en koopwoningen moeten worden gebouwd ﴾ABF Research, Primosprognoses 2016﴿. Het relatief lage aantal nieuwe woningen dat gereedkomt, heeft een prijsopdrijvend effectop de markt van bestaande koopwoningen ﴾Van Dalen en de Vries, 2013﴿.

RestschuldproblematiekDoor de hogere huizenprijsstijgingen komen dit en volgend jaar veel huishoudens ‘boven water’ ﴾zieNederlandse woningmarkt: langzaam maar zeker meer huishoudens boven water﴿. Dit zorgt voor meertransacties. Anderzijds zet de overblijvende restschuldproblematiek nog steeds een rem op de stijging van deverkoopaantallen en de huizenprijzen. In de loop van dit jaar verwachten wij onze schattingen van de omvangvan de groep huishoudens die onder water staat te actualiseren, gebaseerd het nieuwe WoON2015 van hetCBS/BZK.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

10/24

BeleidsmaatregelenEen aantal beleidsmaatregelen heeft invloed op de ontwikkeling van de transactieaantallen en dehuizenprijzen. Voor de transactieaantallen is vooral de verhoging van de eenmalige schenkingsvrijstelling van€ 53.016 per kind naar € 100.000 per 1 januari 2017 van invloed. Deze vrijstelling zal gelden voor personentussen de 18 en 40 jaar en moet voor de volgende vier doelen worden ingezet: aankoop, verbetering ofonderhoud van de eigen woning, aflossen eigenwoningschuld, verlagen restschuld of afkopen van deerfpachtcanon. Voorwaarde is dus wel dat dezelfde personen in 2013 of in 2014 geen gebruik hebbengemaakt van de eenmalige schenkingsvrijstelling ﴾Belastingdienst, 2016﴿. De verruimde schenkingsvrijstellingzorgde eind 2014 voor een piek van de verkopen, maar het effect op het totale aantal verkopen in deafgelopen jaren was beperkt ﴾Van Dalen en De Vries, 2014﴿. Wij denken dat het effect in 2017 kleiner zal zijndan in 2014, toen dit voor de eerste keer kon worden toegepast. Toch is het goed mogelijk dat door dezemaatregel een paar duizend transacties niet in 2016, maar in 2017 plaatsvinden.

Voor de groei van de huizenprijzen is van belang dat de Nibud‐normen in 2016 en 2017 iets ruimer zijnvanwege de zwaardere weging van het tweede inkomen en dat de koopkracht stijgt ﴾zie ook Van Dalen en deVries, 2016﴿. Daar staat tegenover dat de maximale hypotheeklening ten opzichte van de woningwaarde ﴾loan‐to‐value) jaarlijks met 1%‐punt daalt, van 102% dit jaar naar 100% in 2018. Tevens daalt de maximalehypotheekrenteaftrek met stapjes van 0,5%‐punt per jaar, van momenteel 50,5% naar 38% in 2041. Per saldoheeft waarschijnlijk vooral de iets hogere leencapaciteit een ﴾beperkt﴿ opwaarts prijseffect. Dit betekent ookdat starters steeds meer eigen geld moeten meenemen.

In tegenstelling tot eerdere plannen blijft de kostengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie ﴾NHG﴿gehandhaafd. Deze bedraagt € 245.000 ﴾inclusief kosten koper, de maximale aankoopsom bedraagt €231.123﴿ in 2016 en wordt in 2017 gekoppeld aan de gemiddelde woningprijs. Dit heeft naar verwachtinggeen noemenswaardig effect op de ontwikkeling van de transacties of de huizenprijzen in 2016 en 2017 ﴾ziebijvoorbeeld Gevolgen veranderingen NHG in kaart﴿.

Verwachtingen voor 2016 en 2017

Wij verwachten dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen in 2016 uitkomt tussen 190 en 210duizend ﴾+7 tot 18% ten opzichte van 2015﴿ en 200 tot 220 duizend in 2017 ﴾ongeveer 5% ten opzichte van2016, figuur 16﴿. Na een stijging van 39% in 2014 en 16% in 2015 neemt de groei dus langzaam maar zeker af.De huizenprijsindex stijgt in 2016 naar verwachting met 3½ tot 5½%, om vervolgens te versnellen naargemiddeld 5 tot 7% in 2017 ﴾figuur 17﴿. In ons basisscenario zijn de huizenprijzen eind 2017 nog steeds 6%lager dan de top van voor de crisis. De door ons voorziene prijsstijging is vooral gunstig voor huishoudensmet een potentiële restschuld, maar ongunstig voor starters op de koopwoningmarkt.

Er zijn uiteraard ook onzekerheden. Vooral negatieve ontwikkelingen in het buitenland kunnen deNederlandse economische groei negatief beïnvloeden ﴾hoofdstuk 1﴿ en daarmee voor een lagere groei van hetaantal woningverkopen en de woningprijs kunnen zorgen.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

11/24

Figuur 16: Raming transacties 2016

Bron: Rabobank, Kadaster

Figuur 17: Raming huizenprijsontwikkeling 2016en 2017

Bron: Rabobank, CBS

Figuur 18: Grote stijging transactieaantallenbuiten de Randstad

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

2.2 Grote regionale verschillen, maar overal groeiVerkopen stijgen in alle regio’s…

Dat de groei van het aantal woningverkopen sinds2013 zich niet concentreert in de stedelijkegebieden, is geen nieuws meer. Hierover schrevenwij uitgebreid in Herstel op de regionalewoningmarkt en Toenemende krapte en stijgendeprijzen op de regionale woningmarkt. Wat welopviel, is dat vooral de noordvleugel van deRandstad, en daarbinnen met name Amsterdam enUtrecht, het voortouw nam. De transactieaantallenen prijzen stegen in eerste instantie het hardst in diegebieden. Later haakte ‘de rest van Nederland’ aan.Tussen het eerste kwartaal van 2015 en het eerstekwartaal van 2016 zien we nu zelfs een hogere groeiin andere Randstedelijke regio’s en zelfs een aantalperifere gebieden ﴾figuur 18﴿. Een duidelijkeindicatie dat het herstel in heel Nederland doorzet.

… wat in elke regio leidt tot een minder ruime markt…

Omdat de transactieaantallen in elke regio toenemen, wordt de markt ook in alle regio’s krapper ﴾figuur 19﴿.Maar hoewel alle regio’s dezelfde kant opgaan, zijn de verschillen bijzonder groot ﴾figuur 20﴿. In AgglomeratieHaarlem stonden in het eerste kwartaal van 2016 voor elke verkochte woning slechts vier woningen te koop. InDelfzijl en omgeving maar liefst 29. Volgens de maatstaven van de NVM is de markt in 28 van de 40 regio’snog steeds ‘ruim’ te noemen ﴾een krapte‐indicator hoger dan 10﴿, wat inhoudt dat kopers een veel betereonderhandelingspositie hebben dan verkopers. Ondanks het feit dat ook de perifere regio’s herstellen van decrisis en een deel van die regio’s in het afgelopen jaar een inhaalslag maakte, moeten we concluderen dat ookde onderliggende, meer structurele ontwikkeling van achterblijvende bevolkingsgroei een grote rol speelt.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

12/24

Figuur 19: Krappere markt in elke regio

Bron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Figuur 20: Grote verschillen in krapte

Bron: Huizenzoeker, Kadaster, Rabobank

Figuur 21: Stijging gemiddelde verkoopprijs inalle regio’s

Bron: Kadaster, Rabobank

…en een stijging van de huizenprijzen

De bovenstaande ontwikkelingen van detransactieaantallen en de krapte vertalen zich ingroei van de gemiddelde verkoopprijzen in alleregio’s ﴾figuur 21﴿. Voor het eerst sinds 2008 blijftwat dat betreft geen enkele regio achter. Deinhaalslag in een aantal noordelijke regio’s zien weterug in de kaart. De sterke daling van de ruimte inde markt vertaalt zich in een hogere stijging van degemiddelde verkoopprijzen.

Stevige huizenprijsstijgingen in grote steden…

Hoewel de koopwoningmarkt in alle regio’s herstelt, springen Amsterdam en Utrecht er duidelijk uit ﴾figuur22﴿. In het eerste kwartaal van 2016 noteerde Amsterdam met 10,7% op jaarbasis de hoogste stijging. InUtrecht stegen de prijzen met 7,7% en Den Haag en Rotterdam noteerden een prijsstijging van 7 en 5%. Degrote vraag naar koopwoningen in de stad vertaalt zich in een sterke onderhandelingspositie voor verkopers.In Amsterdam is de huizenprijsindex inmiddels weer hoger dan de top voor de crisis ﴾figuur 22﴿.

De krapte op de koopmarkt is vooral groot in Amsterdam en Utrecht. In deze steden kon een huizenkoper inhet eerste kwartaal van 2016 gemiddeld genomen uit slechts twee koopwoningen kiezen. Dat is nog minder

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

13/24

Figuur 22: Ontwikkeling huizenprijs grote steden

Bron: CBS

Figuur 23: Krapte in de grote steden

Bron: CBS, bewerking Rabobank

dan voor de crisis ﴾figuur 23[1]﴿. Bovendien is dit getal een gemiddelde; in bepaalde wijken is de markt nogkrapper. In Rotterdam en Den Haag is de markt minder krap; daar hebben huizenkopers ongeveer vijfkeuzemogelijkheden in één kwartaal ﴾figuur 23﴿.

… leiden tot een afnemende betaalbaarheid en lagere toegankelijkheid

In de media verschijnt de laatste tijd regelmatig het woord ‘oververhitting’ als het gaat om Amsterdam enUtrecht. Dit lijkt vooral te zijn ingegeven door de sterke prijsstijgingen en de mate waarin huizenkopers bovende vraagprijs bieden. Aangezien de krapte‐indicator in deze steden alweer lager is dan voor de crisis, kan debetaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van het inkomen en de hypotheekrente onder druk komen testaan. Door de sterke toename van de vraag en de beperkte mogelijkheid om het woningaanbod in die stedensnel uit te breiden, worden de betaalbaarheid en de toegankelijkheid daar in hoog tempo minder gunstig. Dehypotheekverstrekking is overal gebonden aan de geldende normen voor de maximale lening ten opzichtevan de woningwaarde ﴾LTV﴿ en het inkomen ﴾LTI﴿. Huishoudens die voor de aankoop van een woningafhankelijk zijn van hypothecaire financiering kunnen daardoor steeds minder gemakkelijk in de dure stedenterecht of moeten hun ambities voor de omvang van de woning en de locatie binnen die steden naar benedenbijstellen.

Dat koopwoningen in populaire woongebieden minder goed betaalbaar zijn voor een gemiddeld huishoudenis overigens een normale uiting van schaarste. Het is dan ook te verwachten dat een minder goedebetaalbaarheid in steden met hoge prijsstijgingen uiteindelijk zal zorgen voor een verschuiving van de vraagin die steden naar andere gebieden. Uiteindelijk zullen de sterke prijsstijgingen zichzelf dus via een afname vande betaalbaarheid afremmen. De prijsstijgingen in Utrecht en vooral Amsterdam zijn overigens niet alleenrecent veel hoger dan gemiddeld. Ook in de periode voor de crisis stegen de huizenprijzen in Amsterdam enUtrecht veel harder dan landelijk. Vooral de Amsterdamse huizenprijs is gevoeliger voor conjunctureleschommelingen. In 2001 haperde de economie ﴾de zogeheten dot‐com crisis﴿, wat zich in Amsterdamvertaalde in dalende huizenprijzen. Dit effect was niet zichtbaar in de andere grote steden ﴾figuur 22﴿. Ook inde eerste fase van de crisisjaren was de daling van de huizenprijs in Amsterdam groter dan landelijk.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

14/24

Figuur 24: Omvang uitstaande hypotheekschuld

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Figuur 25: Nieuwe verstrekkingen

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Hoofdstuk 3: HypotheekontwikkelingenDe hypotheekverstrekkingen zijn in het eerste kwartaal van 2016 verder gestegen. Deze stijging is in lijn metde toename van het aantal transacties van koopwoningen. Door het hoge niveau van de extra aflossingen wasde stijging van de totale hypotheekschuld in 2015 slechts beperkt. Wij verwachten eenzelfde ontwikkeling in2016 en 2017. De betalingsachterstanden op hypotheken daalden licht, na een jarenlange stijging. Dehypotheekrente daalde in het eerste kwartaal verder en blijft naar verwachting laag in 2016 en 2017. Wijverwachten dat de meeste huishoudens een stijging van hun hypotheeklasten als gevolg van een eventuelestijging van de hypotheekrente goed kunnen dragen.

3.1 Omvang hypotheekschuld toegenomenHet totale uitstaande ﴾bruto﴿ hypotheekbedrag nam in het vierde kwartaal van 2015 met ruim € 1,5 miljard toeen kwam hierdoor uit op € 655 miljard ﴾figuur 24﴿[2]. Dat is een stijging van € 4,4 miljard over heel 2015, natwee jaren van lichte daling. Het volume van de verstrekkingen was in 2015 dus groter dan de aflossingen.Cijfers over de totale hypotheekschuld in het eerste kwartaal van 2016 ﴾inclusief hypotheken verstrekt doorverzekeraars en pensioenfondsen﴿ zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar.

In het eerste kwartaal van 2016 is voor een bedrag van € 11,2 miljard ﴾€ 12,5 miljard seizoensgecorrigeerd﴿ aannieuwe woninghypotheken verstrekt ﴾figuur 25﴿. Dat is een stijging van respectievelijk 32% ten opzichte vanhet eerste kwartaal van 2015 en 11,6% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015 ﴾seizoensgecorrigeerd﴿.Het aantal over‐ of bijsluiters is in het eerste kwartaal van 2016 nagenoeg gelijk gebleven ﴾figuur 20﴿. Voor2016 verwachten wij dat de omvang van de nieuwe verstrekkingen verder toeneemt, in lijn met de stijging vanhet aantal woningtransacties en de huizenprijzen ﴾zie hoofdstuk 2﴿.

Wij verwachten dat de omvang van de totale hypotheekschuld in 2016 en 2017 gematigd oploopt, net als in2015. Tegenover de verwachte stijging van nieuwe verstrekkingen staan extra aflossingen op hypotheken.Zolang de spaarrente laag is, zullen veel huishoudens ervoor kiezen om hun hypotheeklening af te lossen ofvermogen op te bouwen in een ﴾bank‐﴿spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te latenstijgen. Het opbouwen van extra vermogen in een ﴾bank﴿spaarhypotheek heeft geen invloed op de uitstaandebruto hypotheek. Het verlaagt wel de netto hypotheekschuld.

3.2 Afname betalingsachterstandenDe jarenlange stijging van de betalingsachterstanden op hypotheken is ten einde gekomen. Voor het eerst intien jaar tijd was in het afgelopen jaar zelfs sprake van een lichte daling. In totaal waren er in april van dit jaarnog 110.466 personen[3] met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen, tegenover 112.800 in april

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

15/24

Figuur 26: Langdurige betalingsachterstanden

Bron: BKR

2015, aldus de Hypotheekbarometer van het Bureau Kredietregistratie ﴾BKR, 2016﴿. De meestebetalingsachterstanden op hypotheken zijn van korte duur en worden snel weer ingelopen. Deze kortdurendebetalingsproblemen worden niet door het BKR geregistreerd. Langdurige betalingsachterstanden kunnenuiteindelijk leiden tot onderhandse of executoriale verkoop. Voor deze groep mensen is het een schrale troostdat het bij stijgende huizenprijzen waarschijnlijker is dat de woning onderhands zonder verlies wordt verkocht.

Betalingsachterstanden op hypotheken zijndoorgaans het gevolg van een groteinkomensdaling, bijvoorbeeld door werkloosheid ofscheiding. Bij werkloosheid is er nog eenvertragingseffect omdat veel werklozen in de eersteperiode recht hebben op een WW‐uitkering.Betalingsproblemen ontstaan dan pas wanneer aanhet einde van de WW‐periode nog geen nieuwebaan of een andere inkomstenbron is gevonden. Naeen inkomensterugval gaat er dus nog enige tijdoverheen voordat betalingsachterstanden zichvoordoen. Omgekeerd kan het bij een verbeteringvan de persoonlijke situatie ook relatief lang duren

voordat betalingsachterstanden weer volledig zijn ingelopen. Daardoor kan het aantal mensen met eenbetalingsachterstand nog lang op een hoog niveau blijven, ondanks het aantrekken van de economische groeien de werkgelegenheid.[4]

De lichte daling van de betalingsachterstanden op hypotheken past dan ook in het gebruikelijke beeld vaneen herstel dat in fases verloopt. Sinds medio 2013 trekt de economische groei weer aan en sinds medio 2014neemt ook de werkgelegenheid weer toe. De werkloosheid daalt echter langzaam en ligt nog altijd ver bovenhet niveau van voor de crisis. En hoewel het aantal werklozen vorig jaar afnam, werd de groep die langer dantwee jaar werkloos is juist groter ﴾zie hoofdstuk 1﴿.

3.3 Lage niveaus hypotheekrentesDe hypotheektarieven zijn in het eerste kwartaal van 2016 verder gedaald ﴾figuur 27﴿. In maart 2016 bedroeghet gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 2,47% bij een rentevaste periode van twee tot en met vijfjaar, 2,72% voor een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar en 3,08% bij een rentevaste periode langerdan tien jaar ﴾DNB﴿. In maart 2015 was dit nog respectievelijk 2,79%, 3,17% en 3,67%. Hiermee hebben degemiddelde hypotheektarieven nieuwe laagterecords bereikt voor alle rentevaste perioden.

Bij de huidige extreem lage rentes dringt de vraag zich op in welke mate een toekomstige stijging van dehypotheekrente een probleem kan vormen voor sommige woningbezitters. DNB waarschuwde hiervoor in hetrecente Overzicht Financiële Stabiliteit. Uit onze analyse blijkt dat de betaalbaarheidsrisico’s gering zijn. Ditheeft te maken met het feit dat de Nibud‐normen strenger zijn naarmate de rente lager is. Het gros van denieuwe huizenkopers kiest bovendien voor een rentevaste periode van tien jaar of langer. Voor huizenkopersjonger dan 35 jaar is dat zelfs meer dan 80% ﴾DNB﴿. Huizenkopers die de rente voor minder dan tien jaar vastzetten, krijgen een hypotheek op basis van een toetsrente van 5%, wat betekent dat zij op basis van huninkomen een rente van 5% goed kunnen dragen. Jonge huizenkopers lossen verplicht af op hun hypotheek enkunnen doorgaans een stijging van hun inkomen tegemoet zien, zodat hun hypotheeklasten ook bij eenstijging betaalbaar blijven. Voor een uitgebreide bespreking, zie ons themabericht Wie krijgt last van eenstijgende hypotheekrente?.

Op korte termijn verwachten wij echter geen stijging van de hypotheekrente. Gezien de lage economische

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

16/24

Figuur 27: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken

Bron: DNB

Figuur 28: Stabilisatie swaprentes

Bron: Macrobond

Figuur 29: Marktaandelen banken, verzekeraarsen regiepartijen

Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

groei en het verruimende monetaire beleid van centrale banken is het niet aannemelijk dat dekapitaalmarktrente dit jaar zal stijgen. Zoals beschreven in ons Economisch Kwartaalbericht verwachten wij datde ECB het verruimende monetaire beleid[5] blijft voortzetten en dat de kapitaalmarktrente zelfs nog ietsverder kan dalen. De 10‐jaars euro swaprente daalde begin mei naar 0,65% ﴾figuur 28﴿. Wij verwachten in deloop van het jaar nog een verdere daling, naar 0,5% op een termijn van drie maanden en 0,3% op een termijnvan zes maanden. Onze 12‐maands verwachting bedraagt 0,4% en onze 18‐maands raming bedraagt 1%.

Verder blijkt uit indices voor credit default swaps ﴾CDS﴿ en recente emissies van door hypotheken gedekteobligaties ﴾covered bonds﴿ door banken en verzekeraars dat de bijbehorende spreads in de maanden februari,maart en april weer zijn gedaald, na een stijging in januari. Deze spreads kunnen worden beschouwd als eenindicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voorhun hypotheekverstrekking. Het securitiseren van hypotheekportefeuilles ﴾residential mortgage‐backedsecurities; RMBS﴿ is in de afgelopen jaren een minder belangrijke financieringsbron geworden ﴾DNB﴿. Wel heeftDynamic Credit, dat hypotheken verstrekt onder het Elan label, onlangs uitgifte van de eerste RMBSaangekondigd ﴾GlobalCapital﴿.

In vergelijking tot banken zijn verzekeraars enpensioenfondsen minder afhankelijk van externefinanciering omdat zij hypotheken verstrekken alsbelegging van de door deelnemers betaaldepensioen‐ of verzekeringspremies. Deze partijenspelen een steeds grotere rol op dehypotheekmarkt ﴾figuur 29﴿ en oefenen daarmee viatoegenomen concurrentie een neerwaartse druk uitop de hypotheektarieven.

Per saldo verwachten wij dat de hypotheektarieven in 2016 en 2017 op een laag niveau zullen blijven.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

17/24

Voetnoten[1] Merk op dat deze cijfers van de NVM gemiddeld genomen twee tot drie maanden voorlopen op de eerderbesproken krapte indicatoren op basis van huizenzoeker.nl/Kadaster.

[2] Deze € 655 miljard betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal inspaarhypotheken ﴾SEW﴿ en kapitaalverzekeringen ﴾KEW﴿. Onderzoekers van DNB schatten dit opgebouwdekapitaal op € 31‐37 miljard ﴾DNB, 2015﴿. Doordat het opgebouwde kapitaal in spaarhypotheken in dekomende jaren door het cumulatief renderende vermogen voor een relatief grote groep huishoudens steedssneller toeneemt, zal de netto hypotheekschuld minder snel stijgen dan de bruto hypotheekschuld en zal dezenetto schuld zelfs kunnen dalen terwijl de bruto schuld toeneemt.

[3] Een hypotheekcontract staat vaak op twee namen, wat betekent dat het om minder huishoudens gaat.

[4] Voor een uitgebreidere bespreking zie paragraaf 3.3 van ons Kwartaalbericht Woningmarkt uit mei 2014.

[5] Voor een uitgebreide discussie van het Europese monetaire beleid, zie onze Special Monetary challenges inEurope.

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

18/24

LiteratuurBKR ﴾2016﴿. Betalingsproblemen hypotheek nemen af, persbericht 14 april

Belastingdienst ﴾2016﴿. Aantal regels rondom eigen woning verandert.

CPB ﴾2016﴿. Centraal Economisch plan 2016.

De Groot, E. ﴾2016﴿. Monetary challenges in Europe, Rabobank Special, Utrecht

De Groot, E. ﴾2016﴿. Rente en valuta: China niet langer enige boosdoener, Rabobank EconomischKwartaalbericht, Utrecht

DNB ﴾2015﴿. Dutch mortgages in the DNB loan level data. Occasional Studies, vol. 13‐4. De NederlandscheBank, Amsterdam.

DNB ﴾2015﴿. Dutch mortgages in the DNB loan level data, Occasional Studies Vol. 13‐4, De NederlandscheBank, Amsterdam.

DNB ﴾2016﴿. Overzicht Financiële Stabiliteit, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.

DNB ﴾2016﴿. Covered bonds nu omvangrijker dan securitisaties, Statistisch Nieuwsbericht 22 maart, DeNederlandsche Bank, Amsterdam.

De Vries, P. en Van Dalen, P ﴾2016﴿. Wie krijgt last van een stijgende hypotheekrente?, Rabobank Themabericht,Utrecht

Global Capital ﴾2016﴿. Goldman Sachs to arrange Dynamic Credit’s first Dutch RMBS deal, 22 april

Heijden, Van der H., Groetelaers D., Dol, K. en Lamain C. ﴾2015﴿ Concurrentie en keuze op de markt voor nieuwekoopwoningen, 2015.

Treur, L. ﴾2014﴿. Toename betalingsachterstanden, paragraaf 3.3. uit Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank,Utrecht.

Van Dalen, P. en P. De Vries ﴾2015﴿. Nederlandse woningmarkt: langzaam maar zeker meer huizen bovenwater. Rabobank, Utrecht.

Van Dalen, P. en P. De Vries ﴾2016﴿. Stijgende inkomens en dalende hypotheekrente compenseren voor eenaanzienlijk deel de strengere Nibud‐normen

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

19/24

Prijzen en transacties

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Prijsindex en jaar‐op‐jaar mutatie

Bron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster

Verleende bouwvergunningen

Bron: CBS

Kapitaalmarkt: verschillende landen

Bron: Macrobond

Driemaands Euribor

Bron: Macrobond

Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd

Bron: DNB

Bijlage grafieken

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

20/24

Vertrouwen in de koopwoningmarkt

Bron: VEH

Volume nieuwe hypotheken naar rentevasteperiode

Bron: DNB

Ontwikkeling Nederlandse werkloosheid

Bron: CBS

Internationale werkloosheid

Bron: Eurostat

Internationale huizenprijsontwikkeling

Bron: Dallas Fed

Economische verwachtingen

Bron: CBS, Rabobank

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

21/24

Kerngegevens

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

22/24

ColofonHet Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek ﴾KEO﴿ van Rabobank.De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachtebronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum vandeze publicatie is 9 mei 2016.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardtechter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens ofprognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geengarantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op dewebsites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voorinformatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatieis verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen vande Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar‘economie@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:Pieter van Dalen, Rogier Aalders, Björn Giesbergen en Leontine Treur

Tekstredactie: Rogier Aalders en Paul de Vries

Eindredactie:Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Productiecoördinatie:Christel Frentz

© 2016 ‐ Coöperatieve Centrale Raiffeisen‐Boerenleenbank B.A., Nederland

Auteur﴾s﴿

Nationaal Onderzoek ﴾NO﴿

030 21 67503Pieter.van.Dalen@rabobank.nl

Nationaal Onderzoek ﴾NO﴿

030 21 31393Rogier.Aalders@rabobank.nl

Internationaal Onderzoek ﴾IO﴿

030 21 62562Bjorn.Giesbergen@rabobank.nl

Pieter van Dalen Rogier Aalders Björn Giesbergen

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

23/24

Nationaal Onderzoek ﴾NO﴿

030 21 67084Leontine.Treur@rabobank.nl

Leontine Treur

11 mei 2016 | Rabo Research | Economisch Onderzoek

https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/mei/woningmarkt%2Dstevent%2Daf%2Dop%2Dhoog%2Daantal%2Dverkopen%2Den%2Dflinke%2Dprijsstijgingen/

24/24