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Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächen‐bedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden
Endbericht
Auftraggeber:
SEGStadtentwicklungsgesellschaftWiesbadenmbH
Ansprechpartner:
Prof.Dr.HaraldSimons,ElizaMcGownd,MarkusSchmidt,LukasWeiden
Projektnummer:2017117
Datum:September2018
Büro:Berlin
Berichtstitel i
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I NHA LT S V ER Z E I CHN I S
1. Hintergrund ................................................................................................................................... 1
2. BeschreibungdesProjektgebietesOstfeld/Kalkofen ................................................................ 1
3. Bevölkerungsprognose ................................................................................................................. 5
3.1 BisherigeBevölkerungsentwicklung .................................................................................................. 6
3.2 Bevölkerungsprognose ...................................................................................................................... 11
3.2.1 Fertilität ...................................................................................................................................... 12
3.2.2 Lebenserwartung ...................................................................................................................... 13
3.2.3 Zuzüge ........................................................................................................................................ 14
3.2.3.1 ZuzügeausdemUmland ..................................................................................................... 15
3.2.3.2 ZuzügeausdemAusland ..................................................................................................... 18
3.2.4 Fortzüge ..................................................................................................................................... 21
3.2.5 ErgebnisBevölkerungsprognose ............................................................................................. 25
4. Haushalts‐undWohnungsnachfrageprognose......................................................................... 27
4.1 VergleichmitderHaushaltsprognosederStadtWiesbaden ........................................................... 31
4.2 Wohnungsnachfrage .......................................................................................................................... 32
4.2.1 QuantitativeWohnungsnachfrage ............................................................................................ 32
4.2.2 QualitativeWohnungsnachfrage .............................................................................................. 33
4.2.3 ErforderlicherNeubauzurBefriedungderNachfrage ........................................................... 34
4.2.4 AufteilungderNachfrageinEin‐undZweifamilienhäusersowieMehrfamilienhäuser ...... 35
4.3 Wohnbauflächenbedarf ...................................................................................................................... 37
4.3.1 Geschosswohnungsbau ............................................................................................................. 37
4.3.2 Ein‐undZweifamilienhausbau ................................................................................................. 38
5. Büronachfrageprognose ............................................................................................................. 39
5.1 Beschäftigtenentwicklung ................................................................................................................. 39
5.1.1 EntwicklunginWiesbadenundDeutschlandimVergleich .................................................... 39
5.1.2 SektoraleWirtschaftsentwicklung ........................................................................................... 40
5.1.3 WiesbadenimRegionalvergleich ............................................................................................. 46
5.2 Beschäftigtenprognose ....................................................................................................................... 51
5.3 Erwerbstätigenprognose ................................................................................................................... 58
5.4 Bürobeschäftigtenprognose .............................................................................................................. 59
5.4.1 BisherigeEntwicklungderBürobeschäftigten ........................................................................ 60
5.4.2 ErgebnissederBürobeschäftigtenprognose ........................................................................... 61
5.5 Büroflächenbedarfsprognose ............................................................................................................ 63
Berichtstitel ii
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6. PrognosederFlächennachfragevonGewerbe/Industrie ....................................................... 64
7. Fazit .............................................................................................................................................. 72
ANHANG............................................................................................................................................75
1. DefinitionenzurAbgrenzungverwendeterPersonen‐undHaushaltsgruppen .................... 75
2. MethodikderqualitativenZusatznachfrage ............................................................................. 75
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 1
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1. Hintergrund
Die SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden mbH, als stadteigene Entwick‐lungsgesellschaft, hat empirica beauftragt, eine Studie zur Entwicklung der Bau‐landnachfragefürWohnen,BüroundGewerbezuerstellen.
HintergrundsindPlanungen,diebislangmehrheitlich landwirtschaftlichgenutztenoderbrachliegendenFlächendesOstfeldes/Kalkofenzuentwickeln.
Die Studie soll zum einen der Frage dienen, ob für ein Entwicklungsgebiet dieserGröße(jenachSzenario110‐130ha1)überhaupteinBedarf inWiesbadenvorhan‐denist.
Zum anderen sollen auf dem Projektgelände Flächen für verschiedene Nutzungen(Wohnungen,Büro,Gewerbeetc.)entwickeltwerden,wobeidieAnteilenochvaria‐belsind.DieseStudiesolldaherauchdazudienen,derDiskussionumdieverschie‐denenNutzungsanteileeineGrundlagezuliefern.
Beide Fragestellungenmüssenmithilfe von Flächenbedarfsprognosen beantwortetwerden, die auf Basis von Bedarfsprognosen für die zu betrachtendenNutzungenentwickeltwerden.2
NichtfürallemöglicheNutzungenaufdemProjektgeländeOstfeld/KalkofenkönnenBedarfsprognosenerstelltwerden.DiesgiltinsbesonderefürSondernutzungenwieKrankenhäuser, Sportarenen, Hochschulen etc. Inwiefern hier Bedarfe bestehen,könnenwirnichtbeurteilen.
Vorgelegtwerden indieserStudiePrognosenzumFlächenbedarf fürdiedreiNut‐zungsarten:
Wohnen Büro Gewerbe/Industrie
Angesichts der zu erwartenden Entwicklungszeit wurde ein Prognosehorizont biszumJahr2040alszieldienlicherwachtetundzusätzlichwirdeinAusblickbiszumJahr2050gegeben.
2. BeschreibungdesProjektgebietesOstfeld/Kalkofen
DasgesamteProjektgebiet(vgl.Abbildung1)hateineAusdehnungvonrund3kminNord‐Süd‐Richtung und von 750mbis 1,5km inOst‐WestRichtung. Es ist grund‐
1 Laut Szenarien aus der BürgerWerkstatt am 16. Juni 2018; Download:
https://dein.wiesbaden.de/wiesbaden/de/home/file/fileId/511/name/Plakate_Szenarien14062018_Stand%2
0B%C3%BCrgerWerkstatt.pdf(Stand:19.09.2018).2 IndergesamtenStudiebleibendieAngehörigenausländischerStreitkräfte, fürdiekeineAngabenvorliegen,
unberücksichtigt.
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sätzlich eine annähernd ebene Fläche, die leicht oberhalb des Bodenniveaus desRheinsundderStädteMainzundWiesbadenliegt.
DasGebiet ist, vonwenigenAusnahmenabgesehen,derzeitnichtbebaut.AufdemProjektgebiet wurde bis zum Jahr 2003 durch das Unternehmen Dyckerhoff Kalkabgebaut und im unmittelbar anschließenden Wiesbadener Stadtteil Mainz‐AmöneburgzuZementverarbeitet.DerwestlicheTeildesProjektgeländesunddasunmittelbar westlich anschließende Geländewerden daher von ehemaligen Tage‐baurestlöchernmit bis zu 40m Tiefe dominiert. Östlich an die TagebaurestlöcherschließensichlandwirtschaftlichgenutzteFlächenan,dieursprünglichzumKalkab‐bauvorgesehenwaren(daherderBegriffOstfeld).
DieaußerhalbdesProjektgeländes liegendenTagebaurestlöcherwurdenundwer‐denbisheutealsDeponiegenutzt.DieTagebaurestlöcheraufdemGeländewerdenderzeitalsBetriebsgeländefürBaustoffrecycling,alsAbstellflächeu.ä.genutztoderliegenbrach.AufeinemTeilwirdbisheuteSandabgebaut.Eineehemalige(kleine‐re)SondermülldeponiederHöchstAGfindetsichebenfallsaufdemGelände.
AmsüdlichenRandwirdeinkleinerBereich(1,2ha)vomVereinfürAquarien‐,Ter‐rarienkundeundNaturschutze.V.genutzt.UnmittelbaranschließendfindensicheinkleinerTierparkundeinReitzentrum.ImOstendesProjektgeländesliegteinekleineStreusiedlung(FortBiehler).
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Abbildung1: ProjektgebietOstfeld/Kalkofen
Quelle:OpenStreetMap‐Mitwirkende,eigeneDarstellung empirica
DasProjektgeländewirdimSüdendurchdieA671begrenzt,imOstenundNordendurchdievierspurigundkreuzungsfreiausgebauteB455.
DieA66teiltdasProjektgebietineinennördlichenTeil(Kalkofen)undeinensüdli‐chenTeil (Ostfeld) imVerhältnis von ca.1:2.DieZerschneidungswirkungderA66wird durch eine annähernd parallel zur A66 verlaufenden Hochgeschwindig‐keitstrassederDeutschenBahn,eineRegionalbahnstreckesowiedem„Wäschbach‐tal“,einemFließgewässermitUferstreifen,verstärkt.
AndasProjektteilgeländeOstfeldgrenzenimSüdenjenseitsderA671einGewerbe‐undeinIndustriegebiet.ImWesten,jenseitsderTagebaulöcher,istebenfallsGewer‐beangesiedelt.ImWestendesOstfeldesschließenzunächstlandwirtschaftlicheFlä‐chen an.Nach etwasweniger als 1kmbeginnt dasGelände derGeneral LuciusD.
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Clay‐Kaserne, dem europäischen Hauptquartier der amerikanischen Armee. Aufdem Gelände der Kaserne befindet sich der FlugplatzWiesbaden‐Erbenheim, dereineZulassungfürbiszu20.000FlugbewegungenproJahrhat,wobeihöchstensdieHälfteerreichtwerdensoll.3ImNordenschließtsichandasOstfelddasProjektteil‐geländeKalkofenan.
Das Projektteilgelände Kalkofenwird imOsten durch das GewerbegebietWiesba‐den‐Erbenheim jenseits der B 455 begrenzt. Im Norden sind landwirtschaftlicheFlächen. ImWestenschließtderSüdfriedhofWiesbadenundeinkleinesEinfamili‐enhausgebietan.
InkeinerRichtungistdasProjektgebietstädtebaulichanWiesbadenangebunden.Esliegt zwischendenWiesbadenerVorortenErbenheim,Biebrich,Mainz‐AmöneburgundMainz‐Kastel.NotwendigwäredaherdieEntwicklungeinesneuenStadtteilsmiteigener Anziehungskraft und eigenem Zentrum, wenn von einer ausschließlichenBebauungmitEinfamilienhäusernoderGewerbeabgesehenwird.
TrotzdervollständigfehlendenstädtebaulichenAnbindungisteserstaunlichnahanzentralen,urbanenOrten:
DieEntfernungvonderMittedesnördlichenProjektgebietes(Kalkofen)zurWiesbadener Innenstadt (Stadtschloss) beträgt rund 3,7km Luftlinie. MitdemPkwsindesrund5kmoderca.8MinutenFahrzeit.
Die Entfernung von der Mitte des südlichen Projektgebietes (Ostfeld) zurMainzer Innenstadt (Kurfürstliches Schloss) beträgt rund 3,5km Luftlinie.MitdemPkwsindesebenfalls5kmoderca.9Minuten(beieinerangenom‐menenAuffahrtaufdieA671imSüdendesProjektgebietes).
LetztlichliegtdasProjektgebietdamitannäherndmittigzwischendenbeidenGroß‐städten Mainz und Wiesbaden. Mit einer geeigneten Anbindung (z.B. Fahrrad‐schnellwegMainz‐Ostfeld/Kalkofen‐Wiesbaden)könntedasProjektgebietanbeideStädte angeschlossen werden. Ohnehin zeigen die Wanderungs‐ und Pendlerver‐flechtungen, dass Mainz und Wiesbaden zumindest einen gemeinsamen Woh‐nungsmarktbilden.EntsprechendkönnteaucheindirekterCity‐Bahn‐AnschlussdesProjektgebietes inRichtungFrankfurtamMain (WallauerSpange)dieVerbindungRichtungOstenverbessern.
3 Vgl. Emnet, Birgit:WenigerNachtflüge vomFlugplatzWiesbaden‐Erbenheimgeplant,WiesbadenerTagblatt,
26.04.2017;URL:https://www.wiesbadener‐tagblatt.de/lokales/wiesbaden/nachrichten‐wiesbaden/weniger‐
nachtfluge‐vom‐flugplatz‐wiesbaden‐erbenheim‐geplant_17845956#(Stand:19.09.2018).
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Abbildung2: EntfernungdesProjektgebietesOstfeld/KalkofennachWiesbadenundMainz
Quelle:OpenStreetMap‐Mitwirkende,eigeneDarstellung empirica
3. Bevölkerungsprognose
DieverschiedenenPrognosenzurNachfragenachWohnbauland,Büro‐oderGewer‐beflächensindnichtunabhängigvoneinander. ImZentrumderPrognosensteht je‐weilseineBevölkerungsprognose,wobeinaturgemäßdieEntwicklungderEinwoh‐nerzahldirekter aufdenWohnungsmarkt als aufdenBüro‐oderGewerbeflächen‐marktwirkt.
DievorliegendeBevölkerungsprognosestütztsichwiejedePrognoseaufdieExtra‐polation der vergangenen Entwicklung bestimmter Kennziffern (Zuzugsraten ausderRegion,Fertilitätsratenetc.).WirdalsPrognosefehlereineAbweichungdertat‐sächlichen zukünftigen Bevölkerungsentwicklung von der prognostizierten Bevöl‐kerungsentwicklungdefiniert,sinddreiFehlerquellendenkbar:
ÄnderbareZukunft:DieZukunftistgrundsätzlichgestaltbar.InsofernkanneinePrognosedannnichtmehralsPlanungsgrundlagezugrundegelegtwer‐den,wenndieNutzerderPrognoseselbstwesentlicheÄnderungenherbei‐führen.DiesistbesondersdeutlichimFallvonBevölkerungsprognosenundBebauungsplänen wie hier. Würde sich die Stadt Wiesbaden entscheiden,keinenWohnungsneubau mehr zuzulassen, dann kann und wird auch dieZahlderEinwohnernichtsteigen.WürdesichdieStadtWiesbadenhingegenentscheiden,dieZahlderWohnungendeutlichzuerhöhen(überdieAuswei‐
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tungvonBauflächen),dannkannundwirddieEinwohnerzahlsteigen–auchzulasten umliegender Städte und Gemeinden. Die vorliegenden Prognosengehendavonaus,dassdieStadtWiesbadenihreWohnungspolitiknichtwe‐sentlichändert,d.h.inetwaindemMaßefürWohnbaulandsorgt,wieinderVergangenheit. Eine Ausweisung großer Flächen ist damit nicht „einge‐preist“.DiesgiltauchundgeradefürdasGebietKalkofen/Ostfeld.DieProg‐noseistdahersozuverstehen,dasseinmöglicherSog,dendasProjektgebietentfaltenkönnte,nichtberücksichtigtist.
Mögliche Nichtberücksichtigung entscheidender Ereignisse: Gemeintsind singuläre Ereignisse oder Entwicklungen, auch „Wild Card“ genannt,wie z.B. eine plötzliche krisenhafte Zuwanderung aus dem Ausland (siehe2015). Auch technologische Entwicklungen, wie z.B. autonomes Fahren,kannnichtnurdasMobilitäts‐, sondernauchdasWanderungsmustermög‐licherweise völlig verändern. Solche Ereignisse sind jederzeitmöglich undnichtprognostizierbar.Wirempfehlendaher,sämtlichePrognosenvorteu‐renEntscheidungenzuaktualisieren.DiesistallerdingsStandard.
Rechenfehler:JedeBerechnungkannFehlerenthalten,auchwenndieFeh‐lerlosigkeitnatürlichangestrebtwirdundverschiedeneMaßnahmenergrif‐fenworden sind, umFehler zu vermeiden (4‐Augen‐Prinzip, Plausibilitäts‐kontrollenbeijedemSchritt).Wirhoffenfehlerfreigearbeitetzuhaben.
3.1 BisherigeBevölkerungsentwicklung
Die Zahl der gemeldeten Einwohner in Wiesbaden ist seit dem Jahr 2005 von274.600 auf 276.200 (Jahresende 2015) umnur 0,6% gestiegen (Quelle: Bevölke‐rungsfortschreibungderstatistischenÄmter).AllerdingsistdiesvorallemeineFol‐gederKorrekturderBevölkerungsfortschreibungindenJahren2010und2011,diezueinerUnterschätzungderBevölkerungsentwicklungführten.4
4 Im Jahr 2010 erfolgte zunächst eine umfangreiche Registerbereinigung, bei der Personen von Amts wegenabgemeldetwurden,dienichtmehrauffindbarwaren.DieseAbmeldungenvonAmtswegenwerdenalsFort‐züge im Jahr der Abmeldung gerechnet, obwohl naturgemäß sich deren ungemeldeten Fortzüge über einenlängerenZeitraumverteilten.RegisterbereinigungendieserArtwerdenzwarkontinuierlichvorgenommen,al‐lerdingslagendieAbmeldungenvonAmtswegenimJahr2010mitinsgesamt5.880rund4.000höheralsderDurchschnittderfünfJahrezuvor(vgl.AmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistik,Wiesba‐den(2013):WiesbadenerStadtanalysen–HerkunftundZielederZu‐undFortgezogeneninWiesbaden(Wan‐derungsanalysen I); Download: https://www.wiesbaden.de/medien‐zentral/dok/leben/stadtportrait/Stadtanalyse_Wanderungsanalysen_I.pdf,Stand:19.09.2018).
ZumJahresende2011wurdezudemnachdemZensus2011dieZahldergemeldetenEinwohnernochmalsumrund5.000Personennachuntenkorrigiert.AuchdieseKorrekturderEinwohnerzahlenistdasErgebnisunge‐meldeterFortzügeimZeitraumseitderletztenVolkszählungimJahre1987.EineGegenbuchungbeidenFort‐zügenfandallerdingsnichtstatt.
EineBereinigungderEinwohnerentwicklungumdiesebeidenSondereffekteistnuransatzweisemöglich.DerZensusbruchkannzumindestfürdieGesamteinwohnerzahlrückgerechnetwerden,nichtaberfürdieeinzelnenAltersklassen.FürdieRegisterbereinigung2010istdiesnichtmöglich.
AusdiesemGrundwurdendaherfürdieBevölkerungsprognose(vgl.Kapitel3.2)dieJahre2010und2011nurbedingtberücksichtigt.ZurVereinfachungderDarstellungunddesVergleichsmitanderenStädtenwirdhieraberzumindestderZensuseffektdurcheineRückrechnungderEinwohnerzahlenausgeglichen.DieAngabenerfolgennurnachrichtlich.
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Abbildung3: EinwohnerentwicklungderStadtWiesbaden,1995‐2016
* Registerbereinigung ** Zensusbereinigung
Quelle:StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,Amt fürStatistikundStadtforschungWiesba‐den,eigeneBerechnungen empirica
Werdendiese beiden statistischenArtefakte soweitmöglich berücksichtigt, ist dieZahlderEinwohner(Erstwohnsitz)inWiesbadenzwischendenJahr2005und2015(jeweilsJahresende)umrund9.500oder3,5%(0,35%p.a.)gewachsen.DasWachs‐tumkonzentrierte sich dabei auf die letzten fünf Jahre (2010‐2015), in denen dieBevölkerungum8.100oder0,48%p.a.wuchs,währendindenJahrenzuvor(2004‐2009)dasWachstum3.300Personenoder0,25%betrug.
Das stärkereWachstum inden letzten fünf Jahren istnichtungewöhnlich für eineGroßstadtinDeutschland.UrsachesindzumeinendiestarkenWanderungsgewinneausdemAusland,insbesondereindenJahren2014und2015(Flüchtlingskrise),undzumanderendasveränderteWanderungsverhaltendernachwachsendenGenerati‐on („Schwarmverhalten/Schwarmstädte“), die sich zunehmend auf ausgewählteStädtekonzentrieren.
AllerdingsscheintdieStadtWiesbadendeutlichwenigervomSchwarmverhaltenzuprofitierenalssämtlicheanderenGroßstädteinderNähe.WährenddieStadtWies‐baden seit 2005 um3,5%wuchs,waren es inMainz 7,9%, inMannheim7,3%, inHeidelberg und Offenbach über 10%. Spitzenreiter sind Darmstadt mit 13% undFrankfurtamMainmit14,9%.ImVergleichzudenanderenStädtenistdasWachs‐tum inWiesbadennurschwachundnichtvielhöherals inDeutschland insgesamt(1,5%).
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Abbildung4: Einwohnerentwicklung,GroßstädteimVergleich,2005‐2015
* Registerbereinigung2010
Quelle:StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,eigeneBerechnungen empirica
In einerReihevonStudienhat empiricadasSchwarmverhaltendernachwachsen‐denGeneration untersucht.5 In allerKürze zeigen die Studien, dass sich die nach‐wachsendeGenerationzunehmendinausgewähltenStädtenkonzentriert, indenensievorallemeinehoheZahlgleichaltrigerMenschenfindenundeineihrenInteres‐senentsprechendeInfrastrukturvonClubsüberTheaterbisRestaurantsfinden.EshandeltsichdabeinichtumeineallgemeineReurbanisierung, indergrundsätzlichgrößereStädtestetsdiegrößtenGewinnersind.EineganzeReihevonGroßstädteninDeutschlandwachsenvielmehrnurmäßig (z.B.Bremen, Saarbrücken,Bielefeld,Essen,Dortmund, Kaiserslautern),während auch kleinere Großstädte,wieHeidel‐berg,Jena,Koblenz,Landshut,deutlichhöhereWachstumsratenaufweisen.DieStadtWiesbadengehörtdeutlichnichtzudiesenSchwarmstädten.
Dies zeigt anschaulich die folgende Abbildung5. Dargestellt sind die bilateralenWanderungssalden zwischenWiesbaden (bzw. Mainz) und allen anderen KreisenDeutschlands. IngrüneingefärbtsinddieKreise,gegenüberdenendieStadtWies‐badendurchWanderungenEinwohnergewonnenhat: Je tieferdasgrün,destohö‐
5 Simons, H. & Weiden, L. (2015): Schwarmstädte in Deutschland – Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen
Wanderungsmuster; Studie im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunter‐
nehmen e.V. (GdW), Berlin; Download:
https://web.gdw.de/uploads/pdf/publikationen/GdW_Studie_Schwarmstaedte_Endbericht.pdf (Stand:
19.09.2018)&Simons,H.,Weiden,L.,Braun,R.,Thomschke,L.,McGownd,E.&Hamm,H.(2017):Herausforde‐
rungenundPerspektivenfürdendeutschenWohnungsmarkt;StudieimAuftragderKreditanstaltfürWieder‐
aufbau (KfW); Download: https://www.kfw.de/PDF/Download‐Center/Konzernthemen/Research/PDF‐
Dokumente‐Studien‐und‐Materialien/Herausforderungen‐und‐Perspektiven‐f%C3%BCr‐den‐deutschen‐
Wohnungsmarkt.pdf(Stand:19.09.2018).
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her ist derWanderungsgewinn. Entsprechend sind die rot eingefärbten Kreise zuwerten.
Demnach hat die StadtWiesbaden starke Verluste von über 0,1 Personen je Ein‐wohner der StadtWiesbaden gegenüber erstens derMetropolen Berlin, HamburgundFrankfurtamMainsowieabgeschwächtauchgegenüberKölnundMünchen.Inden letzten fünf Jahrenwarendies imSaldoknapp1.600Personen.DerVerlust inRichtungderMetropolenisteintypischesMusterfürpraktischalleLandkreise(LK)undkreisfreienStädteinDeutschland.
HinzukommenhoheWanderungsverlusteinRichtungdeseigenenUmlands,d.h.dieLandkreise Rheingau‐Taunus‐Kreis, Main‐Taunus‐Kreis, Groß‐Gerau und Mainz‐Bingen sowie abgeschwächt dem Rhein‐Lahn‐Kreis. In diese fünf Kreise verlorWiesbadenimSaldo4.100PersonenindenletztenfünfJahren.Auchdiesisteinty‐pischesMusterfüreineGroßstadtmitvergleichsweisehohenMieten.
Abbildung5: Quell‐undAbflussgebietevonWiesbadenundMainz
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,eigeneBe‐rechnungen empirica
UngewöhnlichfüreineStadtderGrößeWiesbadensistaber,dasskaumeindeutigeQuellgebiete existieren, aus der die Stadt Einwohner gewinnt. Eine typischeSchwarmstadt verfügt über ein mehr oder minder großes Hinterland, gegenüberdemdieStadtdieEinwohnerhinzugewinnt.IndiesemHinterlandistdieSchwarm‐stadtdannderOrt,andemdieKonzentrationdernachwachsendenGenerationstatt‐findet. Dieses Hinterland ist – neben der Auslandszuwanderung – die Quelle desBevölkerungswachstumsvielerStädteinDeutschland.
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DerStadtWiesbadenaberfehlteinsolchesHinterlandpraktischvollständig.HöhereGewinnevonmehrals20PersonenproJahrausdemländlichenRaumhatdieStadtWiesbaden nur aus den Landkreisen Limburg‐Weilburg,Marburg‐Biedenkopf undMain‐Kinzig‐Kreis.
Deutliche Gewinne erzielt die Stadt zwar auch gegenüber dem Landkreis Gießen.Diesaber istdemeinfachenUmstandgeschuldet,dass inGießendiezentraleErst‐aufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge für den BereichMittelhessen liegt. Der hoheWanderungsgewinngegenüberdemLandkreisGießenistdahernurFolgederUm‐verteilungvonFlüchtlingen,dersichstatistischalsBinnenwanderungausderErst‐aufnahmeeinrichtung nachWiesbaden niederschlägt. DieserWanderungsstrom istdahereheralsAuslandszuwanderungzuwerten.
DerVergleichmitderStadtMainzzeigtdenUnterschieddeutlich.DieStadtMainzgewinntausinsgesamt23Kreisenmehrals20PersonenproJahr.6DeutlichistdasHinterland zu erkennen, dass zum einen weite Teile des Landes Rheinland‐Pfalzumfasst,abervorallemauchMittel‐undSüdhessenunddamitgenaudieRegion,dieeigentlichdasHinterlandvonWiesbadenbildensollte–obwohldieStadtMainzmitzuletzt rund210.000Einwohnernkleiner ist alsdie StadtWiesbadenmit276.000Einwohnern.Mankannesnichtanderssagen:MainzhatderStadtWiesbadeninderAnziehungskraftaufjungeMenschendenRangabgelaufen.
Dagegensprichtauchnicht,dassdieStadtMainz imSaldoEinwohnerandieStadtWiesbadenverliert. InderSummeder Jahre2011bis2015gewannWiesbadenimSaldoinsgesamt450PersonenausMainz.DiesdürftevorallemamMietniveaugele‐genhaben,das inMainznunetwashöherals inWiesbaden liegt.NebenMainzge‐wann die StadtWiesbaden auch nochmoderat rund 160 Personen aus der StadtOffenbach.Auchhierdürftendie inOffenbachdeutlichstärkergestiegenenMieteneineRollespielen,auchwennsieimMittelnochgeringfügigniedrigersind.
InsgesamtverliertdieStadtWiesbadendamitdeutlichgegenüberdemeigenenUm‐land. Die Stadt gewinnt nur wenig Einwohner aus dem Rhein‐Main‐Gebiet, etwasmehrausdemrestlichenDeutschland,wobeihierkeinklaresHinterlandzuerken‐nenist.InderSummeistdamitderBinnenwanderungssaldo(zwischenWiesbadenund allen anderen deutschen Kreisen außer Gießen) mit 2.100 Personen (2011‐2015)klarnegativ.MainzhingegenhatindenletztenfünfJahren2.200EinwohnerausDeutschlandhinzugewonnen.7
DasWachstumderStadtWiesbadenistdaherletztlichausschließlichderAuslands‐zuwanderung zuzurechnen, die sichauf insgesamt8.900Personen zwischen2011und2015addierte,wobeidieZuwanderungausdemLandkreisGießenmit seinerErstaufnahmeeinrichtungzurAuslandszuwanderunggezähltwurde.
6 OhneTrier(ErstaufnahmeeinrichtungdesLandesRheinland‐Pfalz)7 OhneTrier(ErstaufnahmeeinrichtungdesLandesRheinland‐Pfalz)
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Abbildung6: Zu‐undAbwanderungsregionenderStadtWiesbaden,Summe2011‐2015
Quelle:StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,eigeneBerechnungen empirica
MitdemEinsetzenderstarken,meistjungenZuwanderunginausgesuchtenStädte–imFallvonWiesbadenderZuwanderungausdemAusland–steigt indenStädtendieZahlderGeburtenan–soauchinWiesbaden.WurdenAnfangdesJahrtausendsjedesJahrrund2.700Kindergeboren,warenesindenletztenfünfJahrenimMittel2.950.Da gleichzeitigdie Zahl der Sterbefälle sank– eine SpätfolgederGeburten‐rückgänge imZweitenWeltkrieg– istdienatürlicheBevölkerungsentwicklungseiteinigen Jahren positiv. Zwischen 2011 und 2015 gab es 1.100mehr Geburten alsSterbefälle.
3.2 Bevölkerungsprognose
Die Struktur der vorliegenden Bevölkerungsprognose ist überwiegend klassisch.GegebendieAusgangsbevölkerungnachEinzelalter(0,1,2,…,99Jahre)zumBasis‐zeitpunkt (31.12.2015)wird die Zahl der Einwohner für jedes Einzelaltersjahr imFolgejahr fortgeschrieben. Fünf Ereignisse sind dabei zu berücksichtigen: ErstensaltertjederEinwohnerumeinJahr.ZweitenskönnenKindergeborenwerden,wobeidie Gebärwahrscheinlichkeit abhängt vom Alter derMutter. Drittens sterben Ein‐wohner,wobeiauchdieSterbewahrscheinlichkeitvomAlterabhängt.ViertenskanneinePersoneinesbestimmtenAlterszu‐undfünftensabwandern.
WerdenalleEreignisseberücksichtigt,ergibtsichsodieBevölkerungnachEinzelal‐tersjahrenzumEndedesFolgejahres.DieserekursiveBerechnungwirdnunfürje‐desweitereJahrwiederholtbiszumEndedesPrognosehorizontes.
‐8.000
‐6.000
‐4.000
‐2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
Umland Region Rest Deutschland LK Gießen (EAE) Ausland
‐ 2.100
+ 8.900
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3.2.1 Fertilität
Die zusammengefasste Geburtsziffer (auch TFR = Total Fertility Rate genannt) istdieSummederGebärwahrscheinlichkeitvonFrauenimAltervon15bis50Jahren.DiezusammengefassteGeburtszifferDeutschlandsistnacheinemlangenRückgangseitAnfangder1990erJahrewiedervon1,24KindernproFrauauf1,41KinderimJahre 2013 gestiegen. Im Jahr 2014 und 2015 ist sie nochmals sprunghaft auf 1,5gestiegen,was in der hohen Zahl an überwiegend jungen Zuwanderern in diesemZeitraumgelegenhabendürfte.RelevanteUnterschiedezwischenDeutschlandins‐gesamt und demLandHessen existieren nicht. Auf der kleineren Ebene der StadtWiesbadenergebensichjährlichschwankende,aberzufälligeUnterschiede,diederkleinenFallzahlgeschuldetsind.FürdieFortschreibungderTFRlegenwirdaherdiebundesdeutschenWertezugrunde.
DerAnstieg derTFR in den letzten gut 20 Jahren ist nichtüberraschend, sondernzunächsteinfachmathematischbedingt.Zuunterscheidenistzwischenderzusam‐mengefasstenGeburtszifferundder endgültigenKinderzahl proFrau (auchCFR=Cohort Fertility Rate/cohortenspezifische Fertilitätsrate). Die zusammengefassteGeburtsziffer (TFR)addiertdieGebärwahrscheinlichkeitenallerGeburtsjahrgänge,diezumBetrachtungszeitpunktzwischen15und50Jahrenaltwarenundfasstda‐mitverschiedeneGeburtsjahrgängezusammen.DieendgültigeKinderzahlproFrau(CFR)hingegenweißtdieendgültigeKinderzahleinesGeburtsjahrgangsaus–undkannnaturgemäßerstberechnetwerden,wenndieFraueneinesGeburtsjahrgangesihre fertile Phase annähernd abgeschlossen haben. Derzeit ist der aktuelle Daten‐rand der Geburtsjahrgang 1971, dessen Frauen im Mittel 1,51 Kinder zur Weltbrachten.
DieTFRfälltsystematischniedrigerausalsdieCFR,wennsichdasdurchschnittlicheGebäralter der Frauen erhöht (sog. Tempoeffekt8) – wie dies in den letzten Jahr‐zehntenderFallwar.DieseErhöhungdesmittlerenGebäraltersderFrauen(konkre‐ter:einRückgangderGebärwahrscheinlichkeitbeijüngerenFrauenbeieinergleich‐zeitigen Erhöhung bei älteren Frauen) läuft allerdings aus bzw. verlangsamt sich,sodasssichdieTFRvonuntenandieCFRwiederannähert.
Wirgehendaherdavonaus,dasssichdieTFRauchinZukunftweitererhöht,auchweil die deutsche CFR zuletzt wieder leicht von 1,49 (Geburtsjahrgang 1968) auf1,51(Geburtsjahrgang1971)gestiegenist.9ImDetailgehenwirvoneinemnurnochleichtenRückgangderGebärwahrscheinlichkeitbeidenunter28‐Jährigenundeinerleicht steigenden Wahrscheinlichkeit bei den über 28‐Jährigen aus.10 Die zusam‐
8 Bongaarts,J.&Feeney,G.(2006):TheQuantumandTempoofLife‐CycleEvents.In:ViennaYearbookofPopu‐
lationResearch,S.115‐151.9 In der vorliegenden Prognosewurde die altersspezifische Geburtenkennziffermit angenommener absoluter
jährlicherVeränderung(vgl.Fußnote10)bis2025fortgeschrieben.Von2026bis2035wurdedieHälftedieser
jährlichenVeränderungangerechnetundanschließendab2036biszumPrognoseendjahr2050konstantge‐
halten.10 DieangenommenejährlicheVeränderungbis2025beträgtfürunter28‐Jährigezwischen‐1,50und‐0,50,für
über28‐Jährigezwischen+0,00und+2,00,undfür28‐Jährigengenau+0,00.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 13
empirica
mengefassteGeburtenkennziffer steigtdadurchaufknapp1,57bis2035undwirdanschließendkonstantgehalten.11DieseAnnahmehaltenwirfürunstrittig.
DadieGeburtenratenaufdieweiblicheBevölkerungzumJahresendebezogensind,sind auchdieGeburtender zugewandertenBevölkerungberücksichtigt.UnterderAnnahme,dassdieZuwanderungsichgleichmäßigüberdasJahrverteilt,sinddieseFrauenimDurchschnittabernureinhalbesJahranwesend.Daherwirdfürdiezu‐gezogenenFrauen imZuzugsjahrdie jeweiligeFruchtbarkeitsziffer jeweilsnurzurHälfteinAnsatzgebracht.
Zur Schätzung des Bestandes an Säuglingen zumEnde jedes Jahres ist zudem dieZahlderLebendgeborenennochumdieZahlderimselbenJahrgestorbenenSäug‐lingezuvermindern.HierfürwurdeebenfallsdieHälftederSterbewahrscheinlich‐keitangerechnet,dadieGeburtensichauchüberdasJahrverteilen.
3.2.2 Lebenserwartung
DieLebenserwartungbeiGeburt istdasPendantzurTFRundbeschreibt imKehr‐wert die Summe der Sterbewahrscheinlichkeiten (auch Sterbetafeln genannt) injedemLebensjahr.FürdenAusgangswertwurdedieSterbetafeldesLandesHessens(2013/2015) zugrunde gelegt. Auf eine Nutzung der Wiesbadener Sterbewahr‐scheinlichkeitenwurdewiederumaufgrundderzufälligenjährlichenSchwankungenverzichtet.
DieVeränderungenderSterbewahrscheinlichkeiten(zusammengefasstzurLebens‐erwartungbeiGeburt)wurdenvonderaktuellenBevölkerungsprognosedesStatis‐tischen Bundesamtes (13. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung) über‐nommen und auf den hessischen Ausgangswert übertragen.12 Demnach steigt imPrognosezeitraum von 2015 bis 2050 diemännliche Lebenserwartung bei Geburtvon78,8auf84,0Jahre,dieweiblichevon83,2auf87,6Jahre.
DadieSterbewahrscheinlichkeitenaufdieBevölkerungzumJahresanfangbezogensind,sindnochdieSterbefällederzugewandertenBevölkerungzuberücksichtigen.WiederwirdvoneinergleichmäßigenVerteilungderFort‐undZuwanderungüberdasJahrausgegangenundfürdieWandererimWanderungsjahrdiejeweiligeSter‐bewahrscheinlichkeithalbiert.
11 In2015wardiezusammengefassteGeburtenkennzifferrund1,45undwurdeüberdiealtersspezifischeGebur‐
tenkennziffern(vgl.Fußnoten9,10)auf1,53in2025undknapp1,57in2035fortgeschrieben.12 Lautder13.KoordiniertenBevölkerungsvorausberechnungstiegdieLebenserwartungbeiGeburtfürMänner
(Frauen)von78,1(83,2)in2015auf83,3(87,6)in2050.DieserAnstiegvon5,2(4,4)wurdeübereinekalib‐
rierteSenkungderaltersspezifischenSterbewahrscheinlichkeitenaus2015aufrund60%imPrognoseendjahr
2050erreicht.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 14
empirica
Abbildung7: GeburtenundGestorbene,1995‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.3 Zuzüge
Der schwächstePunkt jederBevölkerungsprognose sinddieAnnahmenzurweite‐renEntwicklungderZu‐undFortzüge.Grundsätzlichmusssich jedePrognoseaufdie Fortschreibung vergangener Entwicklungen – Prognostiker sind keine Hellse‐her–stützen,auchwenndieseevtl.mitplausiblenÜberlegungenangereichertwer‐denkönnen.
ImGegensatzaberzurZahlderGeburtenundzurZahlderSterbefälleistdieGrund‐gesamtheit, diediedemografischenEreignissebewirken, zumindest bei denZuzü‐gen unbegrenzt. Die Schätzung der Geburten erfolgt über die Zahl der Frauen imgebärfähigen Alter, die Zahl der Todesfälle anhand der Zahl der Einwohner nachEinzelalter.BeidenFortzügen istdieGrundgesamtheitebenfallsbekannt–dieBe‐völkerungWiesbadensnachEinzelalter.
Einen solchen „Anker“ der Prognose gibt es aber bei den Zuzügen nicht in dieserForm. Allerdings kann die Zuwanderung regional unterschieden werden. Die Zu‐wanderungausdemKreisXnachWiesbadenwirddeterminiertdurchdieAbwande‐rungsquote des Kreises X RichtungWiesbadenmultipliziertmit der Zahl der Ein‐wohner inKreisX.Der „Anker“derZuwanderungsprognose istdamitdieZahlderEinwohner indenQuellgebietenWiesbadensnachdemMotto: „EskannausXnurder zuwandern, der dort zuvor wohnte.“ Um zumindest diesen Anker zu nutzen,wird die Zuwanderung für vier (fünf) verschiedene Regionen getrennt prognosti‐ziert:
Umland
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 15
empirica
Region(ohneUmland)
Deutschland(ohneRegionundUmland)
Ausland
(LandkreisGießenaufgrundderErstaufnahmeeinrichtung)
3.2.3.1 ZuzügeausdemUmland
DasUmlandbesteht aus demRhein‐Lahn‐Kreis, demRheingau‐Taunus‐Kreis, demMain‐Taunus‐Kreis, undden LandkreisenGroß‐Gerau undMainz‐Bingen.DasUm‐land wurde über die Fortzüge aus der Stadt Wiesbaden abgegrenzt (vgl. Abbil‐dung5)undumfasstdenSuburbanisierungsbereich.Ausdiesen(wachsenden)Krei‐sen wird natürlich auch in die entgegengesetzte Richtung gewandert, z.B. die er‐wachsenenKinderderfrüherenSuburbanisierer.ImMittelderJahre2002bis2015zogen0,33%derBevölkerungdesUmlandsproJahrnachWiesbaden.Eineindeuti‐gerTrend(vgl.Abbildung8)istnichtzuerkennen.IndererstenHälfteder2000erJahrescheintderAnteilgewachsenzusein.SeitEndeder2000erJahrezeichnetsichehereineStagnationab.DieletztenbeidenJahrewarderAnteildanndeutlichnied‐riger.
FürdiePrognosewurdendiebeidenletztenJahrealsAusreißergewertetund–an‐gesichtsderStagnationzwischen2008und2013–derMittelwertvon0,35%dieserJahrefortgeschrieben.13
DieseQuotewirdmultipliziertmitderZahlderEinwohnerindenLandkreisendesUmlands. Dafürwurde die vorliegende empirica‐Bevölkerungsprognose auf Kreis‐ebene verwendet.Die empirica‐Bevölkerungsprognose für alleKreisederBundes‐republikwurdeinanderemZusammenhangausderVerschneidungderderzeitak‐tuellenBevölkerungsfortschreibungdesStatistischenBundesamtes(13.Koordinier‐te Bevölkerungsprognose) für Deutschland insgesamt und der aktuellen Bevölke‐rungsprognosedesStatischenLandesamtesHessensaufKreisebeneentwickelt.Da‐beiwurdedieBundesprognosealsRahmenprognosegenommenunddieAufteilungderbundesdeutschenBevölkerungaufdieKreiseanhandderhessischenPrognosevorgenommen.Dieempirica‐BevölkerungsprognoseistdamitkeineoriginäreProg‐nose. Da allerdings die beiden vorliegenden Prognosen des Statistischen Bundes‐bzw. Landesamtes vor dem Jahr 2015 erstellt wurden, wurde bei der empirica‐
13 Von2008bis2013wardieZuzugsquoteausdemUmlandzwischen0,34%und0,36%.In2014sowiein2015
lagsiebei0,30%.DerMittelwertvon0,35%wurdevon2016biszumPrognoseendjahr2050fortgeschrieben.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 16
empirica
BevölkerungsprognosedieAuslandszuwanderung inden Jahren2015bis2020er‐höht.14
Abbildung8: ZuzugsquoteausdemUmlandderStadtWiesbaden,2002‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
AufgrundderwachsendenBevölkerung imUmlandsteigtdieZahlderZuzügevonrund3.400proJahr(Mittelwert2008‐2013)auf3.650imJahr2040an.15
Entsprechendwurdemit denZuzügen aus derRegion verfahren.DieRegion setztsich aus denen in Hessen und Rheinland‐Pfalz liegenden Kreisen und kreisfreienStädtenderMetropolregionFrankfurt/Rhein‐Main(minusWiesbadenunddasUm‐land) zusammen: die kreisfreie Städte Frankfurt am Main, Offenbach am Main,Mainz, Worms, Darmstadt sowie die Landkreise Hochtaunuskreis, Wetteraukreis,Main‐Kinzig‐Kreis, Offenbach, Darmstadt‐Dieburg, Odenwaldkreis, Bergstraße,Alzey‐Worms,Limburg‐Weilburg,VogelsbergkreisundFulda.16DieZuzugsquoteausderRegionhatsichähnlichzurZuzugsquoteausdemUmlandverhalten.Einenkla‐
14 Für eine detaillierte Beschreibung der Methodik vgl. Simons, H., Weiden, L., Braun, R., Thomschke, L.,
McGownd,E.&Hamm,H. (2017):HerausforderungenundPerspektiven fürdendeutschenWohnungsmarkt;
Studie im Auftrag der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Kapitel 9.1; Download:
https://www.kfw.de/PDF/Download‐Center/Konzernthemen/Research/PDF‐Dokumente‐Studien‐und‐
Materialien/Herausforderungen‐und‐Perspektiven‐f%C3%BCr‐den‐deutschen‐Wohnungsmarkt.pdf (Stand:
19.09.2018).15 DieprognostizierteBevölkerung imUmland ist inderZeitvonca.982.000(Mittelwert2008‐2013)aufrund
1.060.000imJahr2040gestiegen.16 DieRegionistgleichdemRegierungsbezirkDarmstadtplusdieLandkreiseAlzey‐Worms,Mainz‐Bingen,Rhein‐
Lahn‐Kreis,Limburg‐Weilburg,VogelsbergkreisundFuldasowiediekreisfreienStädteWormsundMainz.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 17
empirica
ren Trendanstieg zu Beginn der 2000er Jahre folgt eine Stagnation seit Ende der2000er Jahre.DieseStagnation ist inZeitendesSchwarmverhaltensungewöhnlichundverdeutlich,dassWiesbadenkeineSchwarmstadt ist (vgl.Kapitel3.1).Wiede‐rumsinddieletztenbeidenJahreaußergewöhnlichniedrig.FürdiePrognosewur‐dendiebeidenletztenJahre(2014und2015)wiederumalsAusreißergewertetund– angesichtsder Stagnation zwischen2008und2013–derMittelwert von0,09%dieserJahrefortgeschrieben(vgl.Abbildung9).17WiederumabersteigtdieZahlderZuzüge aus der Region aufgrund der steigenden Einwohnerzahl der Region leichtvonrund3.500proJahr(Mittelwert2008‐2013)aufrund3.800imJahre2040an.18
Abbildung9: ZuzugsquoteausderRegionderStadtWiesbaden,2002‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
AuchfürdieZuzügeausdemrestlichenDeutschland,d.h.ohneRegionundUmland,wurde entsprechendmit denZuzügen verfahren.Die Zuzugsquote aus dem restli‐chenDeutschland istebenfallszunächstbisetwazumJahr2008angestiegen,aberseither istein–wennauchnurleichter–negativerTrendzuerkennen.WiederumistdieZuzugsquoteindenJahre2014und2015außergewöhnlichniedrig,waswie‐derum als Ausreißer interpretiert wird.19 Im Gegensatz zu den Zuzugsquoten ausdemUmlandundderRegionenexistierteinleichtnegativerTrend,derbiszumJahr
17 Von2008bis2013lagdieZuzugsquoteausderRegionzwischen0,09%und0,10%.In2014sowiein2015lag
siebei0,08%.DerMittelwertvon0,09%wurdebiszumPrognoseendjahr2050fortgeschrieben.18 Die prognostizierte Bevölkerung in der Region ist in der Zeit von ca. 252.000 (Mittelwert 2008‐2013) auf
248.000imJahr2040gestiegen.19 Von2008bis2013sankdieZuzugsquotevon0,0072%auf0,0066%.In2014bzw.in2015lagdieZuzugsquote
bei0,0060%bzw.0,0059%.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 18
empirica
2020 einschließlich fortgeschrieben wird, um danach konstant gehalten zu wer‐den.20KonkretsinktdieZuzugsquoteausdemrestlichenDeutschlandvon0,0064%in2016über0,0063%in2017bisauf0,0061%in2020.Ab2021wirddieZuzugs‐quote konstant gehalten.DieAuswirkungendes negativenTrends sind aberüber‐schaubar.Würde eine konstante Zuzugsquote (2008‐2013) zugrunde gelegt, dannwärendieZuzügeausdemrestlichenDeutschlandjährlichumca.450höher–aberderleichtnegativeTrendistzueindeutig,umignoriertzuwerden.
WiederwirddieZuzugsquotemultipliziertmitderZahlderEinwohnerimrestlichenDeutschlandlautempirica‐Bevölkerungsprognose.DaaberdieZahlderEinwohnerimrestlichenDeutschlandsinkt,sinktauchdieabsoluteZahlderZuzügeleichtvon4.900in2016aufgut4.600imJahre2040ab.
Abbildung10: ZuzugsquoteausdemRestDeutschlands,2002‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.3.2 ZuzügeausdemAusland
DieVorgehensweisebeiderPrognosederAuslandszuzügemusssichvonderProg‐nosemethodik für die Zuzüge aus Deutschland unterscheiden. Das Argument desAnkersderBevölkerungindenQuellgebietenderZuwanderungverliertmitzuneh‐menderEntfernunganBedeutung.WährendregionaldieZahlderdortwohnendenEinwohnerfürdieZuzügenocheinehoheBedeutunghatundmithindieBedeutungderZuzugsquoterelativwenigerrelevantist,giltdiesnichtmehrfürdieAuslands‐zuzüge. Plastisch ausgedrückt: Eine leichte Fehlprognose der Fortzugsquote aus
20 DerleichtnegativeTrendzwischen2007und2013weisteinejährlicheSenkungvon‐0,000072%‐Punktenauf.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 19
empirica
demUmlandRichtungWiesbadenändertdasErgebnisnichtwesentlich,eineleichteFehlprognose bezogen auf die gesamteWeltbevölkerung hingegenwürde absurdeErgebnisseliefern.
Hinzu kommt, dass die Auslandszuzüge geradezu notorisch volatil sind, da sie inerster Linie von Push‐ und nicht von Pull‐Faktoren abhängig sind. Push‐Faktorenbeschreiben die Faktoren, die einen Fortzug begünstigen. Besonders drastischePush‐FaktorensindKriegeinjederForm,wiediestarkenZuzügeausSyrienindenletzten Jahren wieder deutlich machten. Push‐Faktoren entstehen irgendwo undlassensichdahernichtprognostizieren.DasErgebnissindsehrstarkeSchwankun‐gen indenZuzügenausdemAusland.SostiegdieZuwanderungausdemAuslandnachWiesbadenvonrund3.700PersonenindenJahren2008und2009aufzuletzt7.200an.
ImGrundsatzgilt,dassdieAuslandszuzügekurzfristigniemalsadäquatprognosti‐ziert werden können – insbesondere vor einer Zuzugswelle. Würde ein weitererBürgerkrieg,insbesondereandenGrenzenEuropas,aufflammen,sowürdediesna‐türlichzueinererneutenZuzugswelle–abernichtvorhersehbaren–führen.Etwasbesser sieht es aus,wenneineZuzugswelle sichdemEndenähert,wiediesoffen‐sichtlichderzeitderFall ist.DieZuwanderungnachDeutschlandinsbesonderevonFlüchtlingen istsehrdeutlichvon ihremHöhepunkt imWinter2015/16zurückge‐gangen.LangfristigwechselnsichhingegenPhasenderstarkenZuzügemitPhasenschwacherZuzügeab,sodassimMitteldiePrognoseanStabilitätgewinnt.
UmnichtüberZuzugswellenundden langfristigenAusgleichdereinzelnenWellenin Bezug aufWiesbaden spekulieren zumüssen, greifenwir grundsätzlich auf dieZuzugsannahmender13.KoordiniertenBevölkerungsvorausberechnungdesStatis‐tischen Bundesamtes für ganz Deutschland zurück und schätzen dann den Anteil,der auf Wiesbaden entfällt.21 Da die 13. Koordinierte Bevölkerungsvorausberech‐nung allerdings vor bzw. zu Anfang der aktuellen Flüchtlingswelle erstelltwurde,unterschätzt siedieZuwanderung inden Jahren seit2015. empiricahatdaherdieZuwanderungsannahmenfürdieJahreab2015erhöht22,wobeifür2015und2016diezwischenzeitlichbekanntetatsächlicheZuwanderungeingesetztwurde.DieEr‐höhungderZuzügeimVergleichzur13.KoordiniertenBevölkerungsvorausberech‐nungwurdebis2025vonrund75.000imJahre2017auf13.000imJahre2025ab‐geschmolzen. Insgesamt werden damit Zuzüge nach Deutschland von 1,2Mio. in2017über930.000in2020und900.000ab2026unterstellt.(Hinweis:DieZahlengebendieZuzüge,nichtdenWanderungssaldoan.)
VondiesenBruttozuzügennachDeutschlandentfällteinTeilaufdieStadtWiesba‐den.DerAnteilWiesbadensandenBruttozuzügenschwankeimZeitraum2002bis2011zwischen0,5%und0,7%.23DerAnteilWiesbadensandenAuslandszuzügenist
21 DieZuzugsannahmederVarianteW2,beidemdieAußenzuwanderungvon1.300.000Personen in2015auf
900.000in2020sinktundanschließendkonstantbleibt,wurdezugrundegelegt.22 SieheFußnote14.23 DasJahr2004miteinemAnteilvon0,9%wurdealsAusreißerbehandelt.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 20
empirica
damit etwadoppelt sohochwiederBevölkerungsanteil der Stadt anDeutschlandvon0,34%.EineFolgedavonistderüberproportionaleausländischeBevölkerungs‐anteilderStadtWiesbaden.
MitdemdeutlichenAnstiegderZuzügeabdemJahr2012undinsbesondereimJahr2015 sank der Anteil Wiesbadens an den Auslandszuzügen auf zuletzt nur noch0,34%.Diesistplausibel.DerAnstiegderZuzügewarinwesentlichenTeilengetra‐gendurchdieZunahmevonFlüchtlingen,dieüberdenKönigsteinerSchlüsselunddemhessischenLandesschlüsselaufdieGemeindenverteiltwerden.DieVerteilungistannäherndproportionalzurBevölkerung,wobeiinHessendieZahlderzugewie‐senenFlüchtlingeumgekehrtproportionalzumAusländeranteilanderBevölkerungist.
DieserumgekehrteZusammenhangwurdeauchfürdieZukunftfortgeschrieben,d.h.derAnteilWiesbadens an den geschätztenAuslandszuzügenwurde abgeleitet ausder Vergangenheit. Beispiel: Im Jahr 2013 zogen gut 1,2Mio. Personen nachDeutschland und davon 0,45% nach Wiesbaden. Für 2017 werden ebenfalls gut1,2Mio. Zuzüge unterstellt. Daher wurde der AnteilWiesbadens ebenfalls wiederauf0,45%gesetzt.AbdemJahr2020wurdederMittelwertderJahre2008bis2011unterstellt,alsdieZuwanderung imMittelbeirund800.000lag.24Für2016istdieZahl der Zuzüge aus demAusland nachWiesbaden bereits bekannt, daherwurdedieseverwendet.
Abbildung11: ZuzügeausdemAusland,2002‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
24 DerMittelwertderZuzugsanteile2008bis2011beträgt0,53%.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 21
empirica
Die Zuzüge aus dem Landkreis Gießen wurden gesondert behandelt, da hier dieErstaufnahmeeinrichtung von Mittelhessen ist. Unterstellt wurden für 2016 600Zuzüge,für2017400undab2018biszumPrognoseendjahr2050200ZuzügeproJahr.ZumVergleich:2015zogen760Personenvondortzu,2014warenes500undindenJahrenmitvergleichbarerZahlderAuslandszuzügeimMittel200.25
InderSummedervierZuzugsströmewerdenfürdieBevölkerungsprognosefolgen‐denWertezurZahlderZuzügenachWiesbadenzugrundegelegt:Von201718.000sinkendauf17.200imJahr2020.DanachsinktdieZuwanderungleichtweiterabaufrund17.000imJahre2040.DerleichteRückgangistimWesentlichemdemBevölke‐rungsrückganginDeutschlandsgeschuldet.26
Abbildung12: ZuzügenachHerkunftsregion,2002‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.4 Fortzüge
DieZahlderFortzügeausWiesbadenistimGegensatzzudenZuzügenwiederetwasstabiler zu prognostizieren.Der „Prognoseanker“ ist hier einfachderTatsache ge‐schuldet,dassnurdiePersonenfortziehenkönnen,dieinWiesbadenwohnen.UnddiesePersonensindnachZahlundAlterbekannt.
25 Verglichen wurde mit der angenommenen Außenzuwanderung zwischen 1,2Mio. in 2018 und 900.000 ab
2020.26 InderzugrundegelegtenBevölkerungsprognosesinktdieBevölkerungDeutschlandsvon82,390Mio.in2017
auf81,210Mio.in2040.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 22
empirica
Berechnetwurde zunächst die Fortzugsquote nach Einzelaltersjahren.Deutlich istdie sehr starke Abhängigkeit der Fortzugsrate nach Alter zu erkennen. Währendzwischendem70.und80.LebensjahrdieFortzugsratenurbeigut1%liegt,sindesbeiden25‐Jährigenüber16%.27DiesestarkeAltersabhängigkeitführtdazu,dassdieZahl der Fortzüge sich auch schon dann deutlich ändern kann,wenn sich nur dieAltersstrukturderBevölkerungändert.
Abbildung13: FortzugsquotenderStadtWiesbadennachAltersjahren,Mit‐telwert2011‐2014
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
Die Fortzugsquoten sind im Allgemeinen – da insgesamt 100 Fortzugsquoten fürjedes Einzelaltersjahr berechnetwurden, kommen Ausreißer vor – in den letztenJahreninsbesondereindenwanderungsaktivstenAltersklassenzwischen18und30Jahrengrundsätzlichgestiegen(vgl.Abbildung14).
DiesemAnstiegliegenaberzweiUrsachenzugrunde.Zumeinen–wiedereinmal–derdeutlicheAuslandszuzuginsbesonderevonFlüchtlingen,diezunächstaneinenOrtzugewiesenwurdenunddanachhäufigwiederumziehen.DieserhöhtdieFort‐zugsraten.DerscharfeAnstiegindenletztenzwei,dreiJahrenundinsbesonderederAnstiegin2016kanndahernachdemdeutlichgesunkenenZuzugvonFlüchtlingennichtfortgeschriebenwerden.StattdessenwurdedieAltersverteilungderFortzugs‐
27 FürdieJahre2013,2014und2015.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 23
empirica
quotendesJahres2015mitdenbereitsbekanntenFortzugssummenderJahre2016und2017kalibriertundverwendet.28
Unter diesem kurzfristigen Trend scheint aber durchaus ein leichterer positiverTrend im Fortzugsverhalten der allgemeinenBevölkerung zu existieren. Dies kor‐respondiertauchmitderEntwicklungdesSchwarmverhaltens,vondemWiesbadenwie geschildert nur deutlich unterproportional profitiert. DiesenTrend habenwirbis2019fortgeschriebenunddanachauslaufenlassen.29
DasErgebnis sieht zugegebenermaßenwenig plausibel aus. Aber dies ist es nicht.DerBetrachtermöge sich vorAugen führen, dass die Jahre 2014, 2015 und 2016überzeichnetsinddurchdieFlüchtlingszuwanderung,dieaberbereitsdeutlichzu‐rückgegangen ist.Der zugrunde liegendeTrendmussalsogedanklich sichaufdenZeitraumbis2013stützen,wobeidasJahr2010aufgrundeinerumfassendenRegis‐terbereinigung30 ausgeklammert werden muss. Dann wird deutlich, dass der zu‐grunde liegende Trend durchaus fortgeschrieben wurde und im Vergleich zu denJahrenbis2013eindurchausnennenswerterAnstiegbesteht.
28 LautdemAmt fürStrategischeSteuerung, StadtforschungundStatistikwurden18.531und18.914Fortzüge
entsprechend fürdie Jahre2016und2017gemeldet.DaFortzügeaufBasisdesEinwohnerregistersvonden
FortzügenderBevölkerungsfortschreibung–diesonstzurErrechnungderFortzügeverwendetwerden–ab‐
weichen,wurden1.300Personenabgezogen.DiesistderMittelwertderAbweichungderJahre2013bis2015.
DerhiermiterrechneteKalibrierungsfaktorwurdefüralleAltersjahrekonstantgehalten.29 Der Trend von 2007 bis 2013 wurde altersspezifisch für 2019 fortgeschrieben. Anschließend wurden die
Fortzugsquotenkonstantgehalten.DasJahr2018wurdealsÜbergangsjahrausdemMittelwertvon2017und
2019verrechnet.30 Vgl.Kapitel3.1,insbesondereFußnote4.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 24
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Abbildung14: FortzugsquotenachAltersklassen,2005‐2015undPrognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
DiskussionswürdigistvielleichtderRückgangbereitsimJahr2017.Esistgutmög‐lich, dass die Umverteilung der (ehemaligen) Flüchtlinge sich im Jahr 2017 sogarnochmalsverstärktoderaufgleichhohemNiveaubleibt.HierwurdedasJahr2016alsSpitzenwertgenommen,auchweildie2016erFortzügeaufgrundderEinführungderWohnortauflageebenfallsüberhöhtseinkönnten.HinzukommtdieEinführungderZweitwohnsitzsteuerimJahre2016,dieebenfallsaufdieZahlderFortzügege‐wirkthabendürfte.
ImErgebnissinktdieZahlderFortzügezunächstkurzfristigvon17.200in2016auf16.600 in2019ab,umdannüberdenPrognosehorizont leicht auf16.800 im Jahr2040zusteigen.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 25
empirica
Abbildung15: FortzügederStadtWiesbaden,2005‐2015undPrognosebis2050
* Registerbereinigung
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.5 ErgebnisBevölkerungsprognose
ImErgebnisderZu‐undFortzüge,derGeburtenundderSterbefällewirddieEin‐wohnerzahl inWiesbaden imgesamtenPrognosehorizontbis2040weiter steigen.DerAnstiegistallerdingsmoderatundbeträgtrund15.200Personenoder5,5%von2015bis2040.
DiehöchstenGewinneliegendabeiindernahenZukunft.Zwischen2015und2020wächstdieStadtWiesbadendemnachum5.000Personenoder1,8%.DasWachstumflacht sichdannetwas ab auf 3.400 (1,2%) imZeitraum2020bis 2025, auf 2.500(0,9%)zwischen2025und2030undweiterauf2.100(0,7%)bis2035.Danachbe‐schleunigtsichdasWachstumminimalauf2.200(0,8%)bis2040.DieserWiederan‐stieg ist dernatürlichenBevölkerungsentwicklung geschuldet, da – auch aufgrundder Zuwanderung der letzten Jahre, der steigenden Fertilität und Lebenserwar‐tung–derGeburtsüberschusskontinuierlichaufzuletztüber200PersonenproJahrsteigt.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 26
empirica
Abbildung16: BevölkerungsentwicklungWiesbaden,2005‐2015undProg‐nosebis2050
* Registerbereinigung
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
Die folgendeTabelle 1 zeigt einenVergleichmit anderenBevölkerungsprognosen.DadieanderenPrognosenandereBasisjahrehaben,wirddieVeränderungseit2014dargestellt.
ImVergleichzuanderenvorliegendenPrognosenfälltderBevölkerungszuwachsinderhier vorgelegtenPrognose zunächst etwasniedriger aus, imweiterenProgno‐sehorizonthingegenetwashöher.InsgesamtsinddieUnterschiedeimVergleichzurGrößederStadtunddesPrognosehorizontsvielleichtnichtvernachlässigbar,aberimBereichderPrognoseunsicherheit.DieGrundaussageallerPrognosenistdieglei‐che:DieZahlderEinwohnerinWiesbadenwirdmitmoderaterRatewachsen,wasimVergleichzuanderenStädtenähnlicherGrößenordnungwenigist.
DieHauptursachefürdengeringenAnstieginderkurzenFrist liegtindembereitseingetretenen Rückgang der Auslandszuwanderung. Dabei ist zu berücksichtigen,dassdiehiervorgelegtePrognosezwardasBasisjahr2015hat,aberschonbekannteRandverteilungender Jahr2016und2017berücksichtigt,d.h.dieHälftedesProg‐nosezeitraumsistbereitsvergangen.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 27
empirica
Tabelle1: VergleichverschiedenerBevölkerungsprognosen
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistischesLandesamt,HAHessenAgenturGmbH,AmtfürStatistikundStadtforschungWiesbaden,empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
4. Haushalts‐undWohnungsnachfrageprognose
EntscheidendfürdieNachfragenachWohnungenistnichtdieZahlderEinwohner,sonderndieZahlderHaushalte. SinktdiedurchschnittlicheHaushaltsgröße, steigtdieWohnungsnachfrage,selbstwenndieZahlderEinwohnerkonstantbleibenwür‐de. Die Haushaltsgröße sinkt seit Jahrzehnten. Wohnten im Durchschnitt in denwestdeutschenGroßstädten im Jahre1995noch1,93Personen in einemHaushaltzusammen, sank die durchschnittliche Haushaltsgröße bis 2015 auf knapp 1,86.UrsachesindderzunehmendeAnteilderSinglehaushalteundderabnehmendeAn‐teil der großenMehrpersonenhaushalte, was im Übrigen überwiegend eine FolgedergesunkenenKinderzahlundderAlterungderGesellschaft ist.ÄltereHaushaltewarenimmerschonkleiner,nachdemdieKinderausgezogenwaren.
2014 ‐ 2020 2020 ‐ 2030 2030 ‐ 2050
Statistisches Landesamt +13.166 +3.874
Hessen Agentur +15.584 +2.100 +7.100
Stadt Wiesbaden +14.696 +4.820
empirica +6.097 +5.877 +8.440
EntwicklungPrognose
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 28
empirica
Abbildung17: EntwicklungderHaushaltsgröße,1995‐2015undPrognosebis2050
* Registerbereinigung
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,empirica‐Regionaldatenbank,eigeneBerechnungen empirica
Technisch erfolgt die Umrechnung der Bevölkerungsprognose auf einer PrognosederZahlder(privaten)HaushaltemittelsaltersspezifischerHaushaltsvorstandsquo‐ten.DieHaushaltsvorstandsquotenbeschreibendenBevölkerungsanteil,dereinemHaushalt vorsteht.DerHaushaltsvorstand istdabei letztlicheingedanklichesKon‐strukt–indenmeistenHaushaltendürftedieFrage,obundwerderHaushaltsvor‐stand ist,wahrscheinlichzuhitzigenDiskussionenunterdenHaushaltsmitgliedernführen.FrüherwurdeindeneinschlägigenDatensammlungen(insbesondereMikro‐zensus,Einkommens‐undVerbrauchsstichprobe)inHaushaltenmitmehrerenPer‐sonen–beiEinpersonenhaushaltenstelltsichdieseFrageohnehinnicht–stetsderMann(sofernvorhanden)zumHaushaltsvorstandbestimmt.HeuteistesdasHaus‐haltsmitglied,welches das höchsteEinkommen erzielt. Für dieHaushaltsprognosesinddieseFeinheiten irrelevant.Wichtig istnur,dass in jedemHaushaltgenaueinHaushaltsvorstandbestimmtwird,sodassdieZahlderHaushaltsvorständederZahlderHaushalteentspricht.
Zur Prognose der Zahl der Haushalte wurde die Entwicklung der Haushaltsvor‐standsquoten imZeitraum1996bis2013biszumJahre2030fortgeschriebenundanschließendbiszumPrognoseendjahr2050konstantgehalten(vgl.Abbildung18).DabeiwirdnachAlterundHaushaltsgrößeunterschieden.31
31 DieHaushaltsvorstandquotenschließenHeimbewohnermitein.Diesewerden imNachgangbeiderUmrech‐
nungaufdiewohnungsnachfragendenHaushalteberücksichtigt(vgl.Fußnote34).
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 29
empirica
Abbildung18: EntwicklungderHaushaltsvorstandsquotenfür1‐und2‐Personen‐Haushalte
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),eigeneBerechnungen empirica
Abbildung19: EntwicklungderHaushaltsvorstandsquotenfür3‐undmehrPersonen‐Haushalte
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),eigeneBerechnungen empirica
InderPrognosewirdalsodavonausgegangen,dassderTrendzurspäterenundsel‐tenerenFamiliengründungsich fortsetzt,wassich ineinemAnstiegderHaushalts‐vorstandsquoten (1‐und2‐Personen‐Haushalte) imAlterbis zu60 Jahrenundei‐nemRückgangderHaushaltsvorstandsquotenbeidengrößerenHaushaltennieder‐
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 30
empirica
schlägt.DerRückgangderHaushaltsvorstandsquoten imAlter zwischen60 Jahrenist eine Folge der steigenden Lebenserwartung, die dazu führt, dass Paare längerzusammenwohnen.
LeiderliegenfürdieStadtWiesbadenkeinelangjährigenempirischenHaushaltsvor‐standsquotennachAltervor.DaherwurdenzunächstdieQuotenvomRegionaltypGroßstadt‐West aus demMikrozensus verwendet.32 Die Anpassung anWiesbadenerfolgte über eine Kalibrierung auf die Zahl der Haushaltemit ein/zwei bzw.mitdreiundmehrPersoneninderStadtWiesbadenimBasisjahr2015.Derresultieren‐deKalibrierungsfaktorwirdbiszumPrognoseendjahr2050konstantgehalten.
BeiderMultiplikationderHaushaltsvorstandsquotenmitderBevölkerungsprogno‐seausdemvorherigenKapitelergibtsichdieZahlderHaushalte.
Abbildung20: EntwicklungderBevölkerungundHaushalte,1995‐2015undPrognosebis2050
* Registerbereinigung
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,empirica‐Regionaldatenbank,eigeneBerechnungen empirica
DemnachsteigtdieZahlderHaushalteum5,5%oderca.8.000HaushaltebiszumJahr2030unddanachweiterum7,1%oderca.10.600bis2050gegenüberdemBa‐sisjahr2015.DerAnstiegderZahlderHaushalteistdamiterwartungsgemäßetwasstärker als der Anstieg der Zahl der Einwohner um 3,9% bis 2030 bzw. 5,1%bis2050.
32 HaushaltsvorstandsquotennachAlterundGrößeliegenfür fünfRegionaltypenvor:Stadtstaaten,Großstädte‐
Ost,Großstädte‐West,Kleinstädte‐OstundKleinstädte‐West.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 31
empirica
4.1 VergleichmitderHaushaltsprognosederStadtWiesbaden
DasAmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistikderStadtWiesba‐den hat ebenfalls eineHaushaltsprognose bis zum Jahr 2035 vorgelegt. DieHaus‐haltsprognose liegt in zwei Varianten vor: einer Status Quo Variante, in der dieHaushaltsvorstandsquoten des Jahre 2016 konstant gehalten wurden und einerTrendvariante,beiderdieHaushaltsvorstandsquotenmitdemTrendvon2004bis2014fortgeschriebenwurden.33ZumVergleichwirdhierdieTrendvarianteheran‐gezogen.
DieMethodikderHaushaltsprognosevonempiricaunddesAmtes fürStrategischeSteuerung, Stadtforschung und Statistik ähnelt sich grundsätzlichmit zwei Unter‐schieden:
empiricaberechnetzweiHaushaltsvorstandsquotenjeweilseinefürgrößereundkleinereHaushalte.DasAmtfürAmtfürStrategischeSteuerung,Stadt‐forschung und Statistik berechnet hingegen nur eine Haushaltsvorstands‐quote unabhängig von derHaushaltsquote. Keine der beiden Prognoseme‐thodenhatperseVor‐oderNachteile fürdieHaushaltsprognose.empiricaunterscheidetnachderHaushaltsgröße,dasichhierVorteile fürdiespäterfolgende Aufteilung der Wohnungsnachfrage in Ein‐/Zweifamilienhäusern(EZFH)undGeschosswohnungenergeben.
Ein zweiterUnterschied ergibt sich in derBehandlungderBevölkerung inHeimen. empirica stellt zunächst bei der Berechnung und Prognose derHaushaltsvorstandquotenaufdiegesamteBevölkerungabundberücksich‐tigterstimNachgangbeimÜbergangzurZahldernachfragendenHaushaltedie Heimbewohner.34 Das Amt für Strategische Steuerung, StadtforschungundStatistikhingegenstellt vonvorhereinnuraufdieBevölkerung inPri‐vathaushaltenab.KeinesderbeidenVerfahrenistpersevorzuziehen.FolgederunterschiedlichenMethodikistallerdings,dasssichdieHaushaltsgrößennichtdirektvergleichenlassen.
AbgesehenvondiesenbeidenUnterschiedenlassensichdiebeidenPrognosenauchauseinemanderenGrundnichtdirektvergleichen,dasichbeidePrognosenaufun‐terschiedlicheAngabenzurBevölkerungszahlimAusgangsjahrstützen.35MöglichistallerdingseinVergleichderVeränderungderEinwohnerzahlbzw.derWachstums‐raten.
33 AmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistikderStadtWiesbaden(2017):WiesbadenerStadt‐
analysen,VorausberechnungderWiesbadenerBevölkerungundHaushaltebis2035,Wiesbaden.34 Da die Zahl der nachfragendenHaushaltemit der Zahl der in 2015 bewohntenWohnungen kalibriertwird,
fallendieHaushalteinWohnheimenheraus.DiebewohntenWohnungenumfassenEin‐undZweifamilienhäu‐
sersowieMehrfamilienhäuser,aberkeineWohnheime.35 DiestadteigenePrognosebasiertaufdieEinwohnerzahldesEinwohnermelderegisters,währenddieempirica‐
PrognosesichderBevölkerungszahlnachBevölkerungsfortschreibungbasiert.DiesebeidenAngabenzurBe‐
völkerungszahlweicheninderRegelwegenFehlernimMeldeverhaltenvoneinanderab.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 32
empirica
Demnachzeigtdieempirica‐PrognoseeinenlangsamerenAnstiegderHaushaltealsdie Prognose des Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik.Unterschiede sind zum einen eine Folge der unterschiedlichen Bevölkerungsent‐wicklung und zum anderen auch in der geschätzten zukünftigen GeschwindigkeitundStärkederHaushaltsverkleinerung.InsgesamtaberweisenbeidePrognosenaufeinmoderatesWachstumderZahlder(wohnungsnachfragenden)Haushaltehin.
Tabelle2: VergleichderHaushaltsprognosen2015‐2035
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistischesLandesamt,AmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistikderStadtWies‐baden,empirica‐Kreisprognose,empirica‐Regionaldatenbank,eigeneBerechnungen empirica
4.2 Wohnungsnachfrage
4.2.1 QuantitativeWohnungsnachfrage
DieZahlderHaushalteentsprichtnochnichtganzderWohnungsnachfrage.Berück‐sichtigtwerdenmüssennoch,dassmanchmalmehrereHaushalteineinerWohnungwohnen (Untermiete,Wohngemeinschaften) oder einHaushalt inmehrerenWoh‐nungen(Zweitwohnsitze)wohnt.
Diesgeschieht, indemdieZahlderHaushaltemitderSummeausUntermiet‐undZweitwohnungsquotemultipliziertwird.DadieseQuotennichtaufEbenederStadtWiesbadenvorliegen,wurdenzunächstnurdieUntermiet‐undZweitwohnungsquo‐te derwestdeutschenGroßstädte zugrunde gelegt und das Ergebnis anschließendaufdieZahlderbewohntenWohnungen36inWiesbadenkalibriert.DieseUntermiet‐und Zweitwohnungsquote wurde über den Prognosehorizont konstant gehalten,ebenso der Kalibrierungsfaktor. Das Ergebnis ändert sich nur marginal. Auf eineErgebnisdarstellung wird daher verzichtet. Die Zahl der wohnungsnachfragendenHaushaltesteigtbis2030(2050)um5,4%(7,1%),währenddieZahlderHaushalteum5,5%(7,1%)steigt.
36 BerechnetüberdenWohnungsbestand(ohneWohnheime)lautZensus2011fortgeschriebenbis2015mitdem
CBRE‐Leerstandsindex.
Haushalte Haushalte
2015 144.297 145.424
2020 150.740 148.881
2025 153.511 151.300
2030 156.108 153.418
2035 158.533 154.747
2015‐2035 9,9% 6,4%
Wiesbaden
(Trendvariante)empirica
Jahr
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 33
empirica
4.2.2 QualitativeWohnungsnachfrage
Die zusätzliche quantitative Wohnungsnachfrage – also der Anstieg der Zahl derwohnungsnachfragendenHaushalte–entsprichtabernochnichtdergesamtenzu‐sätzlichenWohnungsnachfrage,diebedientwerdenmuss.NebenderquantitativenbestehtvielmehreinequalitativeNachfrage.
DieUrsachefürdiesenzweitenTeilderWohnungsnachfrageistsimpel.DerAnstiegderZahlderwohnungsnachfragendenHaushalteentsprächenurdannderzusätzli‐chen Wohnungsnachfrage, wenn der vorhandene Wohnungsbestand unverändertbliebe; wenn alsoweiterhin jede heute vorhandeneWohnung auchweiterhin be‐wohntwerdenwürde.
Davon kann aber nicht ausgegangenwerden. Vielmehr fallenWohnungen aus derNutzung, die ersetzt werden müssen. Eine Wohnung kann umgenutzt werden inRichtungeiner„höherwertigen“Nutzung,wiez.B.Büros,einergleichwertigenNut‐zung, z.B. bei der Zusammenlegung von Wohnungen, oder einer minderwertigenNutzung,wieLagerraumbishinzumeinfachenLeerstand.
Die Relevanz des Teils der Nachfrage, der über die rein quantitative, zusätzlicheWohnungsnachfragehinausgeht,zeigtsichbereitsdaran,dassauch inallenRegio‐nenmiterheblichenWohnungsleerständenneueWohnungenerrichtetwerdenunddafür auch Bauland benötigt wird – und das, obwohl die quantitative zusätzlicheWohnungsnachfragesogarnegativist.
TechnischwirddieserTeilderzusätzlichenNachfrageinvielenPrognosendurchdieZugrundelegung einer „Ersatzquote“ berücksichtigt, häufig werden z.B. pauschalWerteum0,3%desBestandesals jährlichenAbgangunterstellt.Einempirischbe‐lastbarerWert fürdieErsatzquote ist allerdingsnicht vorhanden37, sodassdieEr‐satzquotemeistals„Erfahrungswert“tituliertwird.
Diese einfache Vorgehensweise ist aus zwei Gründen unbefriedigend: Zum einennimmtderAnteilderqualitativenWohnungsnachfragetendenziellzu,jeschwächerderAnstiegderZahlderHaushalteist.Dieswirdbesondersdeutlichinschrumpfen‐denRegionen,indenendannnurnocheinequalitativeWohnungsnachfragebesteht.Diese mit einer einfachen pauschalen Ersatzquote zu begründen, ist dann wenigüberzeugend.ZumanderenbleibtbeiderVerwendungeinereinfachenErsatzquotedieQualitätdesWohnungsangebotsunberücksichtigt.DabeidürfteaufMärktenmiteinem hohen Anteil wenig beliebter Wohnungstypen (z.B. hoch verdichteter Ge‐schosswohnungsbau der 1960er Jahre) die qualitativeWohnungsnachfrage höherausfallenalsaufbreitdiversifiziertenMärkten.AuchdieLageaufdemWohnungs‐marktdürfteeineRollespielen–aufangespanntenWohnungsmärktenfallenweni‐gerWohnungenausderNutzungalsaufentspanntenWohnungsmärkten.Solassen
37 Waltersbacher,M. & Scharmanski, A. (2010):Wohnungsmärkte imWandel – Zentrale Ergebnisse derWoh‐
nungsmarktprognose 2025, BBSR‐Berichte KOMPAKT, 1/2010, S. 8; Download:
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BerichteKompakt/2010/DL_1_2010.pdf?__blob=p
ublicationFile&v=2(Stand:19.09.2018).
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 34
empirica
sichz.B. inMünchenbisheuteWohnungsanzeigen finden fürWohnungenmitEin‐zelöfen an lauten Straßen, während in Teilen Ostdeutschlands Wohnungen ohneBalkonschonVermietungsschwierigkeitenhaben.
VordiesemHintergrundhatempiricaeinVerfahrenentwickelt,dasdenqualitativenZusatzbedarf schätzt.DiesesRegressionsmodellwird imAnhang (Kapitel2)erläu‐tert.HiersollennurdieErgebnissedargestelltwerden.DemnachliegtinderkurzenFristdiequalitativeWohnungsnachfragebeigut200WohnungenproJahrundsteigtdannaufgut400 imweiterenPrognosezeitraum.DieserAnstieg isteineFolgedesschwächer werdenden Anstiegs der quantitativen Wohnungsnachfrage, da – wieargumentiert und signifikant imAnhang nachgewiesen – ein schwächerer Anstiegder quantitativen Wohnungsnachfrage zu einer höheren qualitativen Wohnungs‐nachfrageführt.
4.2.3 ErforderlicherNeubauzurBefriedungderNachfrage
DieSummeausquantitativerundqualitativerZusatznachfragebeträgtinderkurzenFristgut800WohnungenundsinktdannimweiterenPrognosehorizontleicht,aberziemlichstabilaufrund700WohnungenproJahrab.
Diese Anzahl Wohnungen ist zu errichten, sofern die Wohnraumversorgung inWiesbadensichwederverschlechternnochverbessernsoll,sondernaufdemNiveauvon 2015 gehaltenwerden soll.38Dies bedeutet auch, dass das hier ausgewieseneerforderlicheNeubauvolumenkeinenwie auch immerdefinierter „Nachholbedarf“aus den Jahren vor 2015 enthält. Würdenmehr als die genannten 800 bzw. 700Wohnungen errichtet, dann verbessert sich die Wohnraumversorgung, was sichdanninzumindestrealsinkendenMietenäußernwürde.
IndenJahren2020bis2035addiertsichdererforderlicheNeubaudamitaufrund12.000Wohnungenundzwischen2020und2050aufrund22.500Wohnungen.
38 Bei der Betrachtung der Ergebnisse fällt derWiederanstieg der zusätzlichenWohnungsnachfrage nach dem
Jahr2035auf.DieUrsachedafüristdiestarkeFlüchtlingszuwanderungindenJahren2014bis2016,diezuei‐
nemdeutlichenAnstiegderGeburten(vgl.Abbildung7)vonrund2.700proJahraufrund3.200geführthat.20
JahrespätererreichendiesedamalszusätzlichGeborenenihrHaushaltsgründungsalter.Dieszeigtsichdannim
AnstiegderWohnungsnachfrage.DerWiederanstiegsolltenichtüberinterpretiertwerden,schließlichwirddie
zweiteDifferenzbetrachtet.DerAnstiegderWohnungsnachfrageistmit70Wohnungenletztlichgering.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 35
empirica
Abbildung21: ZusätzlicheWohnungsnachfragep.a.,Prognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,empirica‐Regionaldatenbank, CBRE‐empirica‐Leerstandsindex, LOCAL©2016 Nexiga, eigene Berech‐nungen empirica
IndenletztenJahrenwurdedasindernahenZukunfterforderlicheNeubauvolumennoch nicht erreicht, auch wenn die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungenzuletzt aufgut700gestiegen ist,nachdemesAnfangdes Jahrzehntsnur rund500WohnungenproJahrgewesenwaren.InsofernreichtdasbisherigeNeubauvolumennichtaus,denzukünftigzuerwartendenAnstiegderNachfrageauszugleichen.Da‐hersolltendieergriffenenMaßnahmenzurErhöhungdesWohnungsangebotswei‐terintensiviertwerden.
4.2.4 AufteilungderNachfrageinEin‐undZweifamilienhäusersowieMehr‐familienhäuser
ZurAufteilungderzusätzlichenWohnungsnachfrageindieNachfragenachEin‐undZweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern (MFH) erfolgt getrennt für diequantitativeunddiequalitativeWohnungsnachfrage.BerechnetwirdstetszunächstdieEin‐undZweifamilienhausnachfrage.DieMehrfamilienhausnachfrageergibtsichalsDifferenz.
ZurPrognosederzusätzlichenquantitativenNachfragenachEin‐undZweifamilien‐häusernwerdendiealtersspezifischenQuotenderEin‐undZweifamilienhausnach‐fragenden Haushalte für Großstädte‐West angewendet39, da entsprechende Daten
39 QuellehierfüristdieEinkommen‐undVerbrauchsstichprobe(EVS)2008und2013miteigenerFortschreibung
bis2050.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 36
empirica
für die StadtWiesbadennicht vorliegen.DieseQuotenwerdenmit einem leichtenAnstiegindenAltersklassenüber50abdemJahr2020biszumPrognosejahr2050fortgeschrieben.Bei denunter 50‐Jährigen ist inden letzten JahrendieQuotederEinfamilienhaushaushalte nichtmehr gestiegen. Inmanchen Regionen deutet sichsogareinleichterRückgangan,dersichmitdendortgestiegenenPreisenbegründenlässt. InsgesamtgehenwirvoneinerKonstanzderEinfamilienhausquotenbeidenunter 50‐Jährigen aus. ZumSchlusswerden imAusgangsjahr die Einfamilienhaus‐quotenaufdieZahlderin2015bewohntenEin‐undZweifamilienhäuserinWiesba‐den kalibriert.40 Dieser Kalibrierungsfaktor wird über den Prognosehorizont kon‐stantgehalten.
DieAufteilungderqualitativenZusatznachfrageerfolgt,indemdieEin‐undZweifa‐milienhausquoteamWiesbadenerWohnungsbestandvon25%herangezogenwird.
DemnachsindzurBefriedigungderNachfrageinWiesbadeninderkurzenFristproJahrrund600WohnungeninMehrfamilienhäusernundrund200Ein‐undZweifa‐milienhäuserzuerrichten.IndermittlerenundlangenFristsindesrund500bzw.später450Wohnungen inMehrfamilienhäuserundrund250Ein‐undZweifamili‐enhäuser.
IndenJahren2020bis2035addiertsichdieerforderlicheNeuerrichtungvonWoh‐nungen in Mehrfamilienhäusern damit auf rund 8.000Wohnungen und zwischen2020und2050aufrund15.000Wohnungen.Esistnotwendig,zurBefriedigungderNachfrage zudem nach 2020 knapp 4.000 Ein‐ und Zweifamilienhäuser bis 2035bzw.rund7.700zwischen2020und2050zuerrichten.
40 TatsächlichbetrugdieQuotederEin‐undZweifamilienhäuserinWiesbadennachLeerstandsfortschreibungca.
23%.MitdemKalibrierungsfaktorwurdedieZahldernachgefragtenEin‐undZweifamilienhäuserin2015von
knapp118.000auf29.800(alsSummederEinzelaltersgruppen)reduziert.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 37
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Abbildung22: ZusätzlicheWohnungsnachfrageproJahrnachGebäudetyp,Prognosebis2050
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,empirica‐Regionaldatenbank, CBRE‐empirica‐Leerstandsindex, LOCAL©2016 Nexiga, eigene Berech‐nungen empirica
4.3 Wohnbauflächenbedarf
4.3.1 Geschosswohnungsbau
Die zur Nachfragedeckung zwischen 2020 und 2035 (2050) erforderliche Neuer‐richtungvon8.000(15.000)GeschosswohnungenmussnichtvollständigalsNeubauvonWohngebäudenentstehen.VielmehrentstehenauchWohnungeninbereitsbe‐stehendenGebäuden, z.B.durchdenAusbauvonDachgeschossen,UmnutzungvonGebäudenoder inneugebautenNichtwohngebäuden.DiesesoentstandenenWoh‐nungensindvonderWohnungsnachfragenachGeschosswohnungenabzuziehen,dasie sich perDefinition (Dachgeschossausbau) oder perWohnungstypus (Wohnun‐genüberBürosoderGeschäften)nichtgleichsetzenlassenmitEin‐undZweifamili‐enhäusern.
AbgesehenvoneinigenAusreißern,z.B.imJahr2016,warderAnteilderGeschoss‐wohnungen, die im Neubau inWohngebäuden entstanden sind, in den letzten 20Jahrenrechtstabilbeirund82%.AuchfürdieZukunftistmiteinemEntstehenvonsolcherartneuenWohnungenauszugehen.DakeinTrenderkennbarist,wirdfürdieWohnbaulandprognoseebenfallsdavonausgegangen,dass18%derGeschosswoh‐nungenimBestandoderinNichtwohngebäudenentstehenwerdenundfolglichkeinWohnbaulandzukalkulierenist.
Wohnbaulandwirddaherzwischen2020und2035für6.500Geschosswohnungenbenötigt,bis2050für12.200Wohnungen.
614
502 529
425 440478 468
209
259 234
244257
260 246
822761 764
669697
738714
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2016‐2020 2021‐2025 2026‐2030 2031‐2035 2036‐2040 2041‐2045 2046‐2050
Wohnungen p.a.
MFH EZFH
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 38
empirica
DerWohnbauflächenbedarfistabhängigvonderBebauungsdichte.DiesewirddurchdiePolitikfestgelegtundentziehtsichdahergrundsätzlichderPrognostizierbarkeit.DiefolgendenRechnungenhabendahernurIllustrationscharakter.
DieimRegionalplanSüdhessen2010vorgegebeneDichtefürSiedlungsvorhabeninGroßstadtbereichenbeträgt60WohnungenproHektar.41WirddieseDichtefürGe‐schosswohnungsbau unterstellt, dann ergäbe sichWohnbaulandbedarf inWiesba‐denzwischen2020und2035von108haundzwischen2020und2050von203ha.
ImFlächennutzungsplan2010derStadtWiesbaden42wirddieserWertmitVerweisaufdie real vorhandenenWohnungsdichten inWiesbadennuralsRichtschnurbe‐wertet. Im Flächennutzungsplanwird dannmit einer durchschnittlich erzielbarenWohnungsdichtevon40WohneinheitenproHektargerechnet.WirddieserWertfürdenGeschosswohnungsbauzugrundegelegt,dannliegtderBruttowohnbaulandbe‐darfbei163hazwischen2020und2035und305hazwischen2020und2050.
4.3.2 Ein‐undZweifamilienhausbau
Die zusätzliche Nachfrage nach Ein‐ und Zweifamilienhäusern beträgt zwischen2020und2035knapp4.000Ein‐undZweifamilienhäuserbzw.rund7.700zwischen2020und2050.
WirdvoneinerBebauungsdichtevon20WohneinheitenproHektarausgegangen,sobeläuft sich der Bruttobaulandbedarf auf 195ha zwischen 2020 und 2035 und386ha zwischen 2020 und 2050. Die 20 Wohneinheiten pro Hektar können wiefolgtbegründetwerden:EinHektarBruttobaulandentspricht0,75haNettobauland,bei500m² jeGrundstückentsprechend15Grundstücken.DieHälftederWohnun‐genausdemSegmentderEin‐undZweifamilienhäuserwirdimZweifamilienhaus‐bau errichtet, d.h. auf jedem dritten Grundstück entsteht ein Zweifamilienhaus(1+1+2=4).Entsprechendwerden imMitteldieGrundstückemit1,33Wohnungenbebaut.Bei15Grundstückenentsprechend20Wohneinheiten.AuchandieserStellegiltnatürlich,dassdieBebauungsdichtenichtprognostizierbar,sonderndasErgeb‐nispolitischerEntscheidungenist.
41 RegionalversammlungSüdhessen/RegierungspräsidiumDarmstadt(2011):RegionalplanSüdhessen/Regio‐
nalerFlächennutzungsplan2010,S.30,Randnummer:Z3.4.1‐9.42 StadtplanungsamtWiesbaden(2003):ErläuterungsberichtzumFlächennutzungsplan2010,S.56‐58.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 39
empirica
5. Büronachfrageprognose
5.1 Beschäftigtenentwicklung
5.1.1 EntwicklunginWiesbadenundDeutschlandimVergleich
DieZahldersozialversicherungspflichtigenBeschäftigunginDeutschlandistimZu‐gedesnunmehr seit fast zehn Jahren andauerndenwirtschaftlichenAufschwungs,kräftigum16,8%gestiegen.Mitte2016lagdieZahldersozialversicherungspflichtigBeschäftigten (SVP‐Beschäftigten) inDeutschlandmit rund31,3Mio. rund4,5Mio.überdemNiveaudesJahres2007.
AuchinderStadtWiesbadenstiegdieZahlderSVP‐Beschäftigten.Isoliertbetrachtetist auch in Wiesbaden die Wirtschaftslage gut und das Beschäftigungswachstumbeachtlich.AllerdingswarderAnstiegmitnur7,7%zwischen2007und2016weni‐ger als halb so starkwie in Deutschland insgesamt.Mitte des Jahres 2016 hattenrund129.900SVP‐BeschäftigteihrenArbeitsortinWiesbaden.43
Abbildung23: SVP‐BeschäftigteinDeutschlandundWiesbaden,2002‐2016
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit empirica
43 SonderauswertungderBundesagentur fürArbeit aufderEbenederWirtschaftszweige jeweils zumStichtag,
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte amArbeitsort, z.T. geringfügigeAbweichungenmit späteren aggre‐
giertenVeröffentlichungendurchdieBundesagenturfürArbeit.
60
70
80
90
100
110
120
130
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Index (2
007=100)
SVP‐Beschäftigte (Personen)
Wiesbaden Wiesbaden (Index, rechte Achse) Deutschland (Index, rechte Achse)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 40
empirica
Der Wirtschafts‐ und Beschäftigtenaufschwung nach der scharfen Rezession von2008setzteinWiesbadenimVergleichzuDeutschlanderstverspätetein.WährendinDeutschlandinsgesamtseitMitte2009dieZahlderBeschäftigtenanstieg,begannderAufschwunginWiesbadenersteinJahrspäter.
DiesesverzögerteWachstummussnichtungewöhnlichfüreineGroßstadtsein.Be‐gründetwirddieshäufigmitdemfehlendenbzw.unterdurchschnittlichvertretenenindustriellen Sektor. Typischerweise profitiert bei einem exportgetriebenen Auf‐schwungdieser Sektor alsErstes.Dementsprechendmachen sichauchhier zuerstdieBeschäftigungseffektebemerkbar.
Ein Vergleichmit Frankfurt amMain zeigt aber, dass dieses Argument hier nichtvorgebrachtwerdenkann.SowuchsdieZahlderSVP‐BeschäftigteninFrankfurtamMainzwischen2007und2011um6%,währenddieZahlderSVP‐BeschäftigteninWiesbaden in selbenZeitraum insgesamt stagnierte. InderweiterenAnalysewirdsich zeigen, dass für das vergleichsweise schwache Beschäftigungswachstum inWiesbadenkeineVerzögerungursächlichist,sonderntatsächlicheinvergleichswei‐seschwachesbzw.unterdurchschnittlichesTrendwachstum.
Die vergleichsweise schwache Beschäftigtenentwicklung in Wiesbaden ist dabeinicht auf einzelne „Ausreißer‐Jahre“ zurückzuführen. Vielmehr gilt für praktischjedesJahr,dassdieZahlderBeschäftigteninDeutschlandetwadoppeltsostarkge‐wachsen ist wie in Wiesbaden. In der Umkehrung bedeutet dies wahrscheinlichauch,dassesbeieinerallgemeinerundseiesauchnurleichterEintrübungderKon‐junkturdieZahlderBeschäftigteninWiesbadensinkt.
5.1.2 SektoraleWirtschaftsentwicklung
Um die vergleichsweise schwache Wirtschaftsentwicklung der Stadt Wiesbadennäher zu untersuchen, wird im Folgendem eine Shift‐Share‐Analyse durchgeführt.Eine Shift‐Share‐Analyse zerlegt die Beschäftigtenentwicklung in eine Struktur‐(Shift)undeineStandortkomponente(Share).
DieStrukturkomponenteerfasstdenTeilVeränderung,dersichmitdervorhande‐nen Wirtschaftsstruktur erklären lässt. Beispiel: Die schwache Entwicklung desRuhrgebietes inden letztenJahrzehntenwargroßteilseineFolgedervormaligalt‐industriellen Prägung der Region, sodass selbst die erfolgreiche Neuansiedlungwachsender neuer Industrien im Saldo noch nicht ausreichte, dieArbeitsplatzver‐lusteinderSchwerindustrieauszugleichen.
Die Standortkomponente entspricht dem verbleibenden nicht durch die Struktur‐komponenteerklärtenTeilderEntwicklungundlässtsichalsreinenStandorteffektinterpretieren. Beispiel: In Region X entwickeln sich fast alle Sektoren besser(schlechter)alsinanderenRegionen,daheristdieStandortkomponentepositiv(ne‐gativ).
Für eine Shift‐Share‐Analyse ist eineVergleichsregion zudefinieren.Dies soll hierDeutschlandinsgesamtsein.ZurBerechnungdesStruktureffekteswirddiehypothe‐
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 41
empirica
tische Entwicklung der Beschäftigung in Wiesbaden berechnet, die sich ergebenhätte,wennsichalleSektorengenausoentwickelthättenwieinDeutschlandinsge‐samt.DemnachhättedieZahlderSVP‐Beschäftigten inWiesbadenzwischen2007und 2016 um rund 17,4% auf über 141.000 Beschäftigte ansteigenmüssen. DiesentsprichtinetwaderWachstumsratederBeschäftigunginDeutschlandvon16,8%.Diesbedeutet,dassdieStrukturkomponentepraktischNullist.
DieWirtschaftsstrukturinWiesbadenentsprichtzwarnichtderWirtschaftsstrukturDeutschlands.SoistderAnteildesproduzierendenGewerbes(WZC)mit11%deut‐lichgeringeralsinDeutschland(22%)währendderBeschäftigtenanteilderöffentli‐che Verwaltung (Verteidigung, Sozialversicherung, WZ O) mit 12% landeshaupt‐stadttypischgrößeristalsinDeutschlandinsgesamt.AberdieWachstumsratenderverschiedenen Wirtschaftszweige gleichen die verschiedenen Beschäftigtenanteileso aus, dass die Gesamtwachstumsrate der Beschäftigung in Wiesbaden undDeutschland insgesamt hätten gleich sein können. Anders ausgedrückt: Die StadtWiesbadenistnichtüberdurchschnittlichdurchschrumpfende(wachsende)Sekto‐renbelastet(begünstigt).
WenndieStrukturkomponentenahezuNullist,aberdietatsächlicheWachstumsratederBeschäftigungnurbei7,7%liegt,dannistausschließlichdieStandortkomponen‐tefürdieschwacheEntwicklungderBeschäftigunginderStadtWiesbadenverant‐wortlich.DieDifferenzzwischenderhypothetischenundtatsächlichenEntwicklungbeträgtfast10%‐Punkte(17,4%‐7,7%=9,7%)undistdamitsehrhoch.Andersaus‐gedrückt: Dass die Beschäftigung in der StadtWiesbaden deutlich schwächer ge‐wachsenistalsimBundesdurchschnitt,hatlokaleUrsachen.
Fraglichist,obdieWachstumsschwächenureinemoderwenigenWirtschaftszwei‐gen zuzuschreiben ist, die sichdeutlich schlechter inWiesbadenentwickeln als inDeutschland insgesamt,oderobsichdierelativeWachstumsschwäche in fastallenWirtschaftszweigenwiederfindet.
ZurAnalysewurdealleWirtschaftszweigeinvierClustereingeteilt:starkes,mittle‐res und schwaches Wachstum sowie Schrumpfung. Bezugszeitraum ist die SVP‐BeschäftigtenentwicklunginDeutschlandinsgesamtzwischen2007und2016.
Demnach sankdieZahlder SVP‐Beschäftigten inDeutschland in19von67Sekto‐ren44(Schrumpfung).Dieverbleibenden48SektorenwurdenanhandderBeschäfti‐gungswachstumsrateindreiQuantileunterteilt,alsodie16Branchenmitdernied‐rigstenWachstumsrate wurden dem Cluster „schwachesWachstums“ zugeordnet,
44 (11)Getränkeherstellung,(12)Tabakverarbeitung,(13‐15)HerstellungvonTextil,Bekleidung,Leder,(16‐17)
HerstellungvonHolz‐,Korb‐undPapierwaren,(18)Druckgewerbeu.Vervielfältigung,(19)KokereiundMine‐
ralölverarbeitung,(23)HerstellungvonGlas,Keramik,VerarbeitungvonSteinenundErden,(24)Metallerzeu‐
gungund‐bearbeitung,(26‐27)Herstellungvonelektronischen,optischenundelektrischenErzeugnissen,(31)
HerstellungvonMöbeln,(41)Hochbau,(58)Verlagswesen,(61)Telekommunikation,(64)ErbringungvonFi‐
nanz‐DL,(65)VersicherungenundPensionskassen,(95)ReparaturvonDV‐GerätenundGebrauchsgütern,(99)
exterritorialeOrganisationenundKörperschaften,(B)BergbauundGewinnungvonSteinenundErdensowie
derBereich,indemkeineZuordnungvorgenommenwerdenkonnte.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 42
empirica
diemittleren16SektorendemCluster„mittleresWachstums“unddie16SektorenmitdenhöchstenWachstumsratenentsprechendzumCluster„hohesWachstum“.
DieAbbildung24zeigtdasErgebnis.DemnacharbeitetenimJahre201626%allerSVP‐Beschäftigten inWiesbaden in (deutschlandweit) starkwachsendenSektoren,31%inSektorenmitmittleremWachstumund14%inbundesweitzuletztschrump‐fenden Sektoren.Dass derBeschäftigtenanteil starkwachsender Sektoren zu‐ undderschrumpfenderSektorenabgenommenhat,hatkeinenAussagewert,sondernistdemeinfachenUmstandgeschuldet,dassdieschrumpfendenSektorennunmalperDefinition schrumpfen. Aussagekräftiger ist der räumliche Vergleichmit Deutsch‐land. Und hier zeigt sich zunächst wiederum, dass die Wirtschaftsstruktur (dieStrukturkomponente) nicht zur Erklärung der Wachstumsschwäche Wiesbadensbeiträgt.ZwarsinddieCluster‐AnteilevonWiesbadenleichtzudenClusteranteilenin Deutschland verschoben. So ist der Anteil schrumpfenderWirtschaftszweige inWiesbadenzwaretwasgrößer.GleichesgiltaberauchfürdenAnteilstarkwachsen‐derWirtschaftszweige.InsgesamtabersinddieClusteranteileähnlich.
Abbildung24: SVP‐Beschäftigtenanteileinvier–nachWachstumsraten–differenziertenClusterninWiesbadenundDeutschland
Erläuterung:DargestelltsindvierCluster(starkwachsende,mittlerewachsende,schwachwachsendeBranchenundschrumpfendeBranchen).DieClusterwurdenausderBeschäftigungsentwicklungzwi‐schen2007und2016inDeutschlandabgeleitet.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit empirica
Wird nun aber dieWachstumsrate der Beschäftigung in den vier Clustern unter‐sucht,sozeigtsich,dassdernegativeStandorteffektbreitstreut.DiefolgendeAbbil‐dung 25 zeigt den Vergleich der Wachstumsraten der Beschäftigung für die vierCluster inWiesbadenundDeutschland.Deutlich ist zu erkennen, dass dieWachs‐tumsrate in allen vier Clustern inWiesbadenniedriger ausfällt als inDeutschlandinsgesamt.
SobetrugdasWachstumderBeschäftigungzwischen2007und2016instarkwach‐senden Sektoren inWiesbaden nur 34,6% imVergleich zu 55,6% in Deutschland.
16% 14% 14% 11%
32%29% 33%
30%
31%31%
37%37%
21% 26%17% 23%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2016 2007 2016
Wiesbaden Deutschland
schrumpfend schwaches Wachstum mittleres Wachstum starkes Wachstum
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 43
empirica
Sektorenmit einermittlerenWachstumsrate wuchsen in Deutschlandmit 18,3%,währenddieselbenSektoreninWiesbadennurleichtwuchsen(+10,2%).DerClus‐ter der Sektoren mit bundesweit leichtem Wachstum von 5,8% in DeutschlandschrumpfteinWiesbadensogarum2,8%unddiebundesweitschrumpfendenSek‐torenschrumpfteninWiesbadenetwasstärkerals inDeutschlandinsgesamt.Kurzgesagt: InWiesbaden wachsende Sektoren wachsen langsamer als anderswo undschrumpfendeSektorenschrumpfeninWiesbadenstärkeralsanderswo.
Abbildung25: VeränderungderSVP‐BeschäftigtendifferenziertnachWachstumsratenderWirtschaftszweigeinWiesbadenundDeutschland(2007‐2016)
Erläuterung:DargestelltistdieEntwicklungderinDeutschlandstarkwachsenden,mittlerenwachsen‐denundschwachwachsendenBranchensowieschrumpfendenBranchen.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit empirica
NatürlichgiltdiesnichtfürjedeneinzelnenSektor.Esexistierendurchausauchein‐zelneSektorendie inWiesbadenstärkerwachsenals inDeutschland.Die folgendeAbbildung 26 zeigt als Auswahl die Wirtschaftszweige, die in Wiesbaden starkwachseninderEinzelansicht.AufdervertikalenAchseistdieDifferenzderWachs‐tumsrate zwischen Wiesbaden und Deutschland insgesamt dargestellt. DemnachwuchsdieBeschäftigungimDruckgewerbeoderindenDienstleistungenfürPrivat‐personeninWiesbadenstärkeralsinDeutschland.ZurBeurteilungderRelevanzdereinzelnenSektorendientdiehorizontaleAchse,diedenBeschäftigtenanteilinWies‐badenzeigt.
‐9,9% ‐8,8%
‐2,8%
5,8%10,2%
18,3%
34,6%
55,6%
‐20%
‐10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Wiesbaden Deutschland
schrumpfend schwaches Wachstum mittleres Wachstum starkes Wachstum
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 44
empirica
Abbildung26: WachsendeBrancheninWiesbaden:WachstumsdifferenzwachsenderBranchenWiesbadenvs.Deutschland
Anmerkung:20deramstärkstenwachsendenBranchen inWiesbadenzwischen2007und2016.Zu‐sammen arbeiteten 2016 in diesen 20 Branchen rund 60.800 SVP‐Beschäftigte bzw. 47% aller SVP‐BeschäftigteninWiesbaden.
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 positive Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inWiesbadenundnegativeWachstumsraten
inDeutschland.
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
Erkennbarist,dassdieSektoren,indenenWiesbadenstärkerwuchs,eherdieklei‐nerensind.DieeinzigeAusnahmeistderSektorErziehung.LeideristausgerechnetdieserzunächstpositiveBefundeinstatistischesArtefakt.SeitdemJahr2010wurdederKreisdersozialversicherungspflichtigBeschäftigtendefinitorischerweitert.Eineder bedeutendsten, neu zu diesem Sektor gezählten Gruppe sind Beschäftigte inanerkannten (Behinderten‐)Werkstätten. DaWiesbaden einen höheren Besatz anBeschäftigten inBehindertenwerkstättenaufweist,wirkt sichdieseDefinitionsver‐änderunghierstärkeraus.
Unterden20amstärksteninWiesbadenwachsendenBranchensindzweiBranchendie deutschlandweit sogar schrumpfen. Das sind das Druckgewerbe/Vervielfälti‐gung(WZ18)unddieHerstellungvonelektronischen,optischenbzw.elektrischenErzeugnissen (WZ26‐27).Dabei handelt es sich inWiesbaden allerdings um sehrkleineBranchen.
Die folgende Abbildung 27 ist analog zur vorherigen, nur dass nun die Schrump‐fungssektorendargestelltsind.Auchhierzeigtsich,dassfastalleundinsbesondereallegrößerenWirtschaftszweigeeinenegativeDifferenzaufweisen,d.h. inWiesba‐
86 Gesundheitswesen(‐9%)
80 Wach‐dienste(13%)
62‐63 DL. Infom. (‐11%)
18 Druckgewerbe(139%)
56 Gastro(‐3%)
49 Landverkehr (7%)
R Kunst/Unterhltg.
(‐4%)
69 Rechtsberatung (2%)
53 Post/Kurier (‐4%)
35‐39 Energie (16%)
87 Heime (15%)
43 Vorb. Bau. (4%)
26‐27 Herst. opt./elect. (16%)
94 Verbände (9%)
78 Vermittl. Arbeitsk. (1%)88 Sozialwesen (‐24%)
85 Erziehung und Unterricht(42%)
20‐21 Chemie (19%)
82 DL. für Privatp. (90%)
81 Gebäudebetr. (‐2%)
‐40%
‐20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Wachstumsraten
Differenz Wiesbad
en vs. Bundesgebiet
Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in %
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 45
empirica
denstärkerschrumpfenals inDeutschland.Darüberhinaus fälltauf,dassvonden20amstärksteninWiesbadenschrumpfendenBranchendeutschlandweit lediglichfünfdieserBranchenschrumpfen,währenddieanderen15Branchendeutschland‐weitwachsen.
Abbildung27: SchrumpfendeBrancheninWiesbaden:WachstumsdifferenzWiesbadenvs.Deutschland
Anmerkung:20der amstärksten schrumpfendenBranchen inWiesbaden zwischen2007und2016.Zusammenarbeiteten2016indiesen20Branchenrund45.500SVP‐Beschäftigtebzw.35%allerSVP‐BeschäftigteninWiesbaden.
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 negative Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inDeutschlandnegativeWachstumsraten in
Wiesbaden.
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
ZumSchlussnochmalsdiegleicheDarstellung,jetztaberfokussiertaufdiefürWies‐badengrößten20Sektoren(vgl.Abbildung28).IndiesenwarenimJahr2016rund95.500 sozialversicherungspflichtige Personen beschäftigt, was einem Anteil von73,5% entspricht. Von diesen 20 beschäftigungsstärksten Branchen inWiesbadensind lediglichsiebenstärkergewachsen,alses imgesamtenBundesgebietderFallist–unddiessindwiederumtendenzielldiekleineren.
Am überdurchschnittlichsten war dabei dasWachstum bei Erziehung und Unter‐richt:Wiesbaden(W)62%vs.Deutschland(D)21%.Dasberuhtaberauchaufdemo.g. statistischen Artefakt. Ebenfalls überdurchschnittlich, aber deutlich geringerwarendieWachstumsdifferenzenimChemiesektor(W28%vs.D9%),beidenHei‐men(W46%vs.D31%),beidenVerbänden(W14%vs.D5%)undbeimLandver‐kehr(W41%vs.D34%).
65 Versicherungen (‐1%)
46 Großhandel (‐12%)
84 Öffent. Verwaltung (‐12%)
64 Finaz.DL (‐10%)
28 Maschinenbau (‐47%)
29‐30 Herst. Fahrzeug (‐41%)
96 Sonst. priv. DL. (‐22%)
41 Hochbau (‐13%)
77 Verm. bewgl. Sa. (‐38%)
68 Grundstücksw. (‐29%)
33 Reparatur etc. (‐112%)
70 Verwaltung von Betr.(‐93%)
42 Tiefbau (‐60%)
32 Herst. sonst. Waren (‐49%)
55 Beherbergung (‐38%)
72 Forschung u. Entwl. (‐96%)
23 Herst. v. Glas ( ‐4%)
61 Telekomunikation (8%)
25 Herst. Metall (‐20%)
73 Werbung(‐21%)
‐120%
‐100%
‐80%
‐60%
‐40%
‐20%
0%
20%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Wachstumsraten Differenz Wiesbad
en vs. Bundesgebiet
Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in %Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in %
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 46
empirica
Abbildung28: BeschäftigungsstarkeBrancheninWiesbaden:WachstumsdifferenzWiesbadenvs.Deutschland
Anmerkung:20derbeschäftigungsstärkstenBrancheninWiesbadenimJahr2016.Zusammenarbeite‐ten2016indiesen20Branchenrund95.500SVP‐Beschäftigtebzw.73,5%allerSVP‐BeschäftigteninWiesbaden.
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 positive Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inDeutschland,negativeWachstumsraten in
Wiesbaden. =zwischen2007und2016negativeWachstumsrateninWiesbadenundinDeutschland.
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
Unter den 20 beschäftigungsstärksten Branchen in Wiesbaden sind hingegen 13Branchen,die inWiesbadenschwächergewachsenbzw.stärkergesunkensind,alsdiesinDeutschlandderFallwar.Diesgiltz.B.fürdieSektorenVersicherungenundPensionskassen, öffentliche Verwaltung, den Groß‐ und den Einzelhandel. In deröffentlichenVerwaltungundimGroßhandelistdieZahlderBeschäftigteninWies‐badensogargesunken,währendsiedeutschlandweitgestiegenist.
DasFazitderBeschäftigtenentwicklungisteindeutig.DievergleichsweiseschwacheBeschäftigtenentwicklunginWiesbadenhatlokaleUrsachenundistnichtaufeinenoderwenigeWirtschaftszweigebeschränkt, sondernweit gestreut.Wir empfehlendringend,diesnäherzuuntersuchen,umggf.gegensteuernzukönnen.
5.1.3 WiesbadenimRegionalvergleich
Das Suburbanisierungsgebiet der Stadt Wiesbaden wurde in Kapitel 3.2.3.1 defi‐niert. Es umfasst sie StadtMainz unddie LandkreiseRhein‐Lahn‐Kreis, Rheingau‐Taunus‐Kreis, Main‐Taunus‐Kreis, Groß‐Gerau, Mainz‐Bingen. Das gesamte Gebietisthochverdichtet,dieStadtWiesbadenistnureinTeildesGebietesunddominiert
84 Öffent. Verwaltung (‐12%)
86 Gesundh.w. (‐9%)47 Einzelhandel (‐13%)46 Großh.
(‐12%)
65 Versicherungen (‐1%)
85 Erziehung (42%)
88 Sozialw. (‐24%)
62‐63 DL. der Inform. (‐11%)
20‐21 Chemie (19%)
56 Gastro (‐3%)
81 Gebäudebetrg. (‐2%)
64 Finanz.DL(‐10%)
43 Vorb. Bau (4%)
70 Verwaltung Betriebe(‐93%)
71 Archi./Ing. (‐40%)
66 Mit Finz.v. Tätigkeiten(‐40%)
78 Vermittlung Arbeitskräfte (1%)
94 Verbände (9%)
87 Heime (15%)
49 Landverkehr (7%)
‐100%
‐80%
‐60%
‐40%
‐20%
0%
20%
40%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
Wachstumsraten Differenz Wiesbad
en vs. Bundesgebiet
Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in Wiebaden in %
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 47
empirica
esnicht.DieszeigtsichdirektinderräumlichenVerteilungderZahlderBeschäftig‐tenamArbeitsort.Vondeninsgesamtrund557.000Personensozialversicherungs‐pflichtigBeschäftigten(vgl.Abbildung29)arbeitennur23%inWiesbaden,weitere20%inMainz(rund109.900Personen), jeweils17%imMain‐Taunus‐Kreis (rund95.400Personen)und imLandkreisGroß‐Gerau (rund93.700Personen),10% imLandkreis Mainz‐Bingen (rund 95.700 Personen) und 6% im Rhein‐Lahn‐Kreis(rund30.900Personen).
Abbildung29: SVP‐BeschäftigteindenKreisenderRegionimJahr2016
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit empirica
DieZahlderBeschäftigten(amArbeitsort)wuchsimUmlandderStadtWiesbadenzwischen 2007 und 2016 um 17,4% und damit deutlich stärker als in der StadtWiesbaden(7,7%).BesondersdeutlichundüberdurchschnittlichwardasWachstumimLandkreisMainz‐Bingenmitetwa25%(+knapp11.000SVP‐Beschäftigte).Auchim Main‐Taunus‐Kreis waren die Zuwächse (+23% bzw. rund 17.700 SVP‐Beschäftigte)beachtlich.Deutlichgeringer imabsolutenNiveau(rund+3.800SVP‐Beschäftigte), aber relativ überdurchschnittlich (19%) war das Wachstum imRheingau‐Taunus‐Kreis.SelbstdervonOpelgeprägteLandkreisGroß‐Gerauwuchsgemessen an der Beschäftigungsentwicklung zuletzt stärker als Wiesbaden. Dassauch vergleichbare Städte stark wachsen können, zeigt sich an Mainz. Zwischen2007und2016wuchsdortdieZahlderSVP‐Beschäftigtenum13,9%.
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
SVP‐Beschäftigte (Personen) im
Jah
r 2016
Kreise des Suburbanisierungsbereichs
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 48
empirica
Abbildung30: EntwicklungderSVP‐BeschäftigtenindenKreisenderRegion
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit empirica
90
95
100
105
110
115
120
125
130
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Index (2007=100)
Mainz‐Bingen
Main‐Taunus‐Kreis
Rheingau‐Taunus‐Kreis
Rhein‐Lahn‐Kreis
Mainz
Groß‐Gerau
Wiesbaden
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 49
empirica
Tabelle3: SVP‐BeschäftigteinderRegion2007vs.2016
Quelle:BundesagenturfürArbeit,StatistischesBundesamt(Destatis) empirica
2007 2016
A Land- und Forstwirtschaft, Fischerei 168 299 8,7% 3,3% 4,5% 1.733 2.418 4,4%
B Bergb. u. Gew. v. Steinen u. Erden 11 12 1,0% 0,5% 0,6% 431 452 0,6%
C Verabeitendes Gewerbe, davon: 13.316 13.246 -0,1% 5,0% 5,0% 63.968 64.528 0,1% 10 Hrst. v. Nahrungs- und Futtermitteln 834 985 2,0% 3,8% 4,2% 4.418 4.573 0,4% 11 Getränkeherstellung 474 463 -0,3% 8,8% 9,7% 1.684 1.496 -1,2%
12 Tabakverarbeitung - - - - - - - -
13-15 Hrst. v. Textil, Bekleidung, Leder 44 37 -1,8% 0,9% 1,0% 184 247 3,8%
16-17 Hrst. v. Holz-, Korb- und Papierwaren 640 619 -0,4% 6,5% 7,0% 1.707 1.684 -0,2%
18 Druckgewerbe u. Vervielältigung 322 697 12,9% 3,2% 16,7% 2.094 1.853 -1,3%
19 Kokerei und Mineralöl-verarbeitung 0 1 - 0,0% 0,5% 0 0 -
20-21 Hrst v. chem./pharmaz.Erzeugnissen 2.828 3.608 3,1% 7,0% 7,5% 12.713 15.398 2,3%
22 Hrst. v. Gummi- u. Kunststoffwaren 774 848 1,1% 3,7% 3,6% 3.053 2.749 -1,1%
23 Hrst. v. Glas, Keramik, Verarb. v. Steinen/Erden 1.100 993 -1,1% 10,9% 11,8% 1.114 968 -1,5%
24 Metallerzeugung und -bearbeitung 20 15 -2,8% 0,2% 0,3% 681 711 0,5%
25 Herstellung von Metallerzeugnissen 368 314 -1,6% 1,6% 1,2% 4.100 4.471 1,0%
26-27 Hrst. v.elektro., opt. und elektrischen Erzeug. 1.479 1.706 1,7% 3,7% 5,5% 4.708 4.211 -1,2% 28 Maschinenbau 1.413 898 -4,0% 4,5% 2,9% 4.793 5.314 1,2%
29-30 Hrst. v. Kfz u.Kfz-teilen, sonst. Fahrzeugbau 1.957 1.487 -2,7% 10,2% 6,3% 19.411 17.090 -1,3%
31 Hrst. v. Möbeln 103 63 -4,3% 2,7% 1,9% 454 462 0,2%
32 Hrst. v. sonstigen Waren 641 424 -3,8% 6,3% 4,3% 1.165 2.053 8,5%
33 Rep./Install. v. Maschinen und Ausrüstungen 319 88 -8,0% 6,0% 0,9% 1.689 1.248 -2,9%
D/E Engergie- u. Wasservers., Abfall 1.654 1.999 2,3% 7,3% 7,7% 3.462 3.946 1,6%
F Baugewerbe, davon: 4.998 4.981 0,0% 6,7% 5,5% 13.169 17.472 3,6% 41 Hochbau 1.677 1.353 -2,1% 11,2% 8,6% 2.474 3.005 2,4%
42 Tiefbau 477 258 -5,1% 6,3% 2,9% 1.181 1.369 1,8%
43 Vorb. Baust.arbeiten u. -installationen 2.844 3.370 2,1% 5,4% 5,2% 9.514 13.098 4,2%
G Handel, davon: 17.099 16.655 -0,3% 7,3% 6,7% 47.189 51.110 0,9% 45 Handel mit Kfz, Inst./Reparatur von Kfz 1.783 1.980 1,2% 5,2% 5,4% 6.418 6.612 0,3% 46 Großhandel (ohne Handel mit Kfz) 7.428 6.628 -1,2% 8,1% 7,3% 20.236 21.144 0,5%
47 Einzelhandel (ohne Handel mit Kfz) 7.888 8.047 0,2% 7,2% 6,7% 20.535 23.354 1,5%
H Verkehr u. Lagerei, davon: 3.917 5.104 3,4% 3,4% 3,7% 18.665 19.009 0,2% 49 Landverkehr und Transport in Rohrfernleitg. 1.782 2.510 4,5% 7,4% 7,4% 4.030 5.882 5,1%
50-51 Schiff- und Luftverkehr 4 172 534,9% 0,0% 0,5% 1.781 0 -11,1%
52 Lagerei und Erbringung von sonst. DL f.d. V. 1.111 1.136 0,3% 2,2% 2,1% 10.872 10.470 -0,4%
53 Post-, Kurier- und Expressdienste 1.020 1.286 2,9% 7,1% 7,3% 1.982 2.657 3,8%
I Gastgewerbe, davon: 3.682 4.331 2,0% 7,4% 6,9% 8.178 10.306 2,9% 55 Beherbergung 1.055 887 -1,8% 8,1% 5,9% 2.472 2.712 1,1%
56 Gastronomie 2.627 3.444 3,5% 7,1% 7,2% 5.706 7.594 3,7%
J Information und Kommunkation, davon: 5.191 6.295 2,4% 7,5% 7,4% 14.454 12.982 -1,1% 58 Verlagswesen 1.086 1.131 0,5% 11,7% 9,1% 2.138 3.534 7,3%
59-60 Film, TV, Kino und Tonstudio, Rundfunkv. 243 291 2,2% 2,3% 2,4% 164 169 0,3% 61 Telekommunikation 197 129 -3,8% 2,9% 4,3% 3.007 0 -11,1%
62-63 DL der Informationstechnologie 3.665 4.744 3,3% 8,6% 8,3% 9.145 9.280 0,2%
K Finanz. u. Versicherungsgew., davon: 14.433 12.602 -1,4% 11,6% 10,1% 10.237 11.343 1,2% 64 Erbringung von Finanz-DL 3.943 3.381 -1,6% 4,5% 3,9% 9.167 8.965 -0,2%
65 Versicherungen u.Pensionskassen 7.835 6.375 -2,1% 38,5% 38,0% 145 55 -6,9%
66 M.Finanz-u.Ver-sicherungs-DL verb.Tätigk. 2.655 2.846 0,8% 15,8% 13,9% 925 2.323 16,8%
L Grundstücks- und Wohnungswesen 2.303 2.002 -1,5% 12,3% 9,8% 2.427 2.142 -1,3%
M Freiberufl., wissen. u. techn. DL, davon: 9.774 9.923 0,2% 7,5% 6,1% 15.607 25.182 6,8% 69 Rechts-,Steuerberatung, Wirtsch.-prüfung 1.897 2.248 2,1% 6,2% 6,2% 4.306 5.415 2,9%
70 Verw./Führung von Betrieben/Untern.beratung 3.333 3.106 -0,8% 8,2% 5,6% 4.111 9.944 15,8%
71 Architektur-, Ingenieurbüros; Labore 2.693 2.795 0,4% 11,1% 8,7% 4.512 6.516 4,9%
72 Forschung und Entwicklung 218 56 -8,3% 1,2% 0,3% 1.174 1.276 1,0% 73 Werbung und Marktforschung 1.161 1.115 -0,4% 8,9% 8,4% 943 1.079 1,6%
74 Sonst. freiberufliche, wissensch./techn. Tätigk. 419 508 2,4% 16,8% 13,5% 320 509 6,6%
75 Veterinärwesen 53 95 8,8% 6,0% 7,1% 241 443 9,3%
N Sonst. Wirtschaftl. DL, davon: 6.739 9.269 4,2% 5,7% 6,1% 13.821 20.353 5,3% 77 Vermietung von beweglichen Sachen 892 587 -3,8% 10,0% 13,6% 716 1.212 7,7%
79 Vermittlung/Überlassung von Arbeitskräften 2.239 2.779 2,7% 4,9% 5,5% 2.878 4.870 7,7%
79 Reisebüros,-veranstalter/Reservierungs-DL 230 201 -1,4% 2,7% 2,0% 812 661 -2,1%
80 Wach- u.Sicherheitsd.sowie Detekteien 378 605 6,7% 2,5% 3,7% 1.444 1.072 -2,9%
81 Gebäudebetrg., Garten-u.Landschaftsbau 2.358 3.443 5,1% 8,0% 6,8% 5.179 8.146 6,4%
82 DL f.Untern.u. Privatpers.ang 642 1.654 17,5% 6,2% 8,8% 2.792 4.392 6,4%
O Öffentl. Verwalt., Verteidigung, Soz.vers. 14.755 13.637 -0,8% 14,8% 14,1% 15.755 21.515 4,1%
P Erziehung und Unterricht 3.116 5.052 6,9% 6,2% 7,2% 7.124 10.943 6,0% Q Gesundheit- u. Sozialwesen, davon: 12.311 16.995 4,2% 7,8% 7,5% 23.576 34.158 5,0% 86 Gesundheitswesen 8.438 9.498 1,4% 8,3% 7,7% 15.138 17.445 1,7%
87 Heime (ohne Erholungs-/Ferienheime) 1.734 2.534 5,1% 5,7% 6,4% 5.618 8.248 5,2%
88 Sozialwesen (ohne Heime) 2.139 4.963 14,7% 8,2% 7,9% 2.820 8.465 22,2%
R Kunst, Unterhaltung und Erholung 1.542 1.914 2,7% 12,7% 11,3% 1.063 1.569 5,3%
S Erbr. sonst. DL 5.594 5.601 0,0% 10,2% 9,9% 9.330 7.746 -1,9% Alle übrigen bzw. keine Zuordnung 10 7 -3,3% 3,0% 2,3% 20 25 3,4%
120.612 129.924 0,9% 7,5% 7,0% 270.208 317.200 1,9%
Stadt Wiesbaden Suburbanisierungsbereich
Wirtschaftsabschnitt/-abteilung
2016 - 2007 p.a
2007 2016Anteil an der Region
2007 2016
2016 - 2007 p.a
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 50
empirica
DasstärkereBeschäftigtenwachstumimUmlandkannFolgeeiner„Gewerbesubur‐banisierung“sein,d.h.derVerlagerungvonUnternehmenundArbeitsplätzenindieangrenzenden Landkreise. In diesem Fall würde zwar die Kernstadt nur schwachwachsen,dasUmlandaberbesondersstark,sodasssichinderSummemitdemUm‐landkeineWachstumsschwäche zeigenwürde.Ursächlich für eineGewerbesubur‐banisierung ist meist die Verfügbarkeit besser geeigneter Flächen im Umland. IndiesemFallmüsstederStadtWiesbadenangeratenwerden,mehrundbessereGe‐werbeflächenzurVerfügungzustellen.
Gegen eine Gewerbesuburbanisierung alsUrsache derWachstumsschwächeWies‐badens spricht allerdings, dass dieWachstumsrate des Umlands mit 17,4% nichtungewöhnlichhochist,sondernvergleichbarmitderWachstumsrateimrestlichenRhein‐Main‐Gebiet(15,8%)oderinDeutschlandinsgesamt(16,8%).EineGewerbe‐suburbanisierungmüsste hingegen in einer bereits hoch verdichteten RegionmitaucheigenerWirtschaftskraftzueinembesondershohenWachstumführen.
GegendieGewerbesuburbanisierung alsUrsachederWachstumsschwäche sprichtauch,dassaufsektoralerEbenesichkaumWirtschaftszweigefindenlassen,indenendieBeschäftigungimUmlandinähnlichemMaßesteigt,wiesieinWiesbadensinkt.EinBeispielkönntederMaschinenbausein.HierhatWiesbadenrund500Beschäf‐tigte verloren, das Umland hat rund 500 gewonnen. Aber in den meisten Wirt‐schaftszweigen entwickelte sich die Beschäftigung im Umland und in Wiesbadenabergleichgerichtet.45
AuchinExpertengesprächenwurdedieGewerbesuburbanisierungnichtalsgroßesProblem geschildert. Zwar räumen Vertreter des Kammerbezirks Wiesbaden ein,dasssicheinigeHandwerksbetriebedurchaus imUmlandbzw. indenLandkreisendesKammerbezirksWiesbadenangesiedelthaben.46DasseidabeinichtauffehlendeFlächenkapazitäten inWiesbaden zurückzuführen. Vielmehr handele es sich dabeiumein„gutesAtmenmitdemUmfeld“.
DieIHKsiehtdieUrsachederschwachenEntwicklungebenfallsnichtinderGewer‐besuburbanisierung. Vielmehr gelänge es nicht, Unternehmen in Wiesbaden neuanzusiedeln. Auch hätten UnternehmenWiesbaden verlassen, wenn auch nicht inRichtung des Umlands. Die mangelnde Flächenverfügbarkeit und ‐qualität wurdeaberdortdurchausalsMitursachebeschrieben.
DieWirtschaftsförderungsiehtandereUrsachenundnenntvorallemdieschwacheüberregionaleErreichbarkeitunddasImagefürStandortverlagerungen,z.B.inRich‐tungFrankfurtamMain.
45 KeineGewerbesuburbanisierungistauchinWirtschaftszweigenzuvermuten,indenenWiesbadenwächst,das
Umlandaberschrumpft.46 ZumKammerbezirkWiesbaden gehören der Landkreis Gießen, der Lahn‐Dill‐Kreis, der Landkreis Limburg‐
Weilburg,derManz‐Kinzig‐Kreis,derRheingau‐Taunus‐Kreis,derVogelsbergkreis,derWetteraukreisunddie
kreisfreieStadtWiesbaden.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 51
empirica
ImErgebniskanndieFlächenverfügbarkeitzwareineUrsache fürdieWachstums‐schwächeWiesbadenssein,aberesdeutetnichtsdaraufhin,dassdieseineHauptur‐sachewäre. So einfach scheint es nicht zu sein.Wir empfehlen, die Ursachen derWachstumsschwächegesondertzuuntersuchen,dadiesimRahmendieserProgno‐sestudienichtgeleistetwerdenkonnte.
5.2 Beschäftigtenprognose
DieBeschäftigtenprognosedient sowohl alsBasis fürdieBüroflächen als auch fürdieGewerbeflächenprognose.
DieBeschäftigtenprognoseerfolgtnachfrageseitig, d.h. eswirddieNachfragenachArbeitskräftendurchdieUnternehmenprognostiziert.EineangebotsseitigeProgno‐se der Zahl der Erwerbspersonen haltenwir für die StadtWiesbaden als Teil desRhein‐Main‐Gebietesnichtfürzielführend,daeineungleichgewichtigeEntwicklungvon Angebot und Nachfrage in den verschiedenen Teilräumen des Rhein‐Main‐GebietesdurcheinhöheresPendelaufkommenausgeglichenwerdenkann.Diebun‐desweiteEntwicklungdesArbeitsangebotswirdallerdingsindirektberücksichtigt.
Die zukünftige Entwicklung der Zahl der Beschäftigten wird durch vier FaktorenbestimmtundfolgtderLogikderbisherigenAnalysedervergangenenEntwicklung:
1. DerKonjunkturentwicklunginDeutschland
2. DerEntwicklungderBeschäftigtenzahleninganzDeutschlandimTrend
3. DerStrukturkomponente,d.h.dieEntwicklungderWirtschaftssektoren,dieinWiesbadenansässigsind.
4. Der Standortkomponente, d.h. die Entwicklung derWirtschaftssektoren inWiesbadenrelativzurEntwicklunginDeutschland.
DieKonjunkturkomponentehaterheblichenEinflussaufdasErgebnisderBeschäf‐tigtenprognoseundistsogarinderLage,dasVorzeichenderEntwicklungumzukeh‐ren,d.h.dasauseinemWachstumeineSchrumpfungwirdundumgekehrt.Gleich‐zeitigaberistesderTeilderBeschäftigtenprognose,dersicheinervalidenPrognoseentzieht.Wirmaßen uns nicht an vorherzusehen, ob undwie lange der nunmehrfasteinJahrzehntandauerndeWirtschaftsaufschwungweitergehenwirdundkann.DiesemDilemma einer nicht prognostizierbaren, aber gleichzeitig relevanten Ein‐flussgrößeentziehenwirunsmitdemHinweisaufdieLangfristigkeitderPrognose,die ihre Entsprechung in der Langfristigkeit der Entwicklung des Gebietes Ost‐feld/Kalkofenhat.Esistdavonauszugehen,dassimPrognosezeitraumbis2035understrechtbis2050einodersogarmehrereRezessionenundBoomsauftretenwer‐den. Für die Entscheidung zur Entwicklung des Gebietes sollten aber diese unbe‐rücksichtigt bleiben, da – auch das zeigt die Vergangenheit – jede Rezession wieauch jede Hochkonjunktur einmal endet. Auf Rezessionen und konjunkturellenHochphasen kann und wird dann mit einer unterschiedlichen Entwicklungsge‐schwindigkeitreagiertwerden.ZurVerdeutlichungderunterschiedlichenEntwick‐
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 52
empirica
lung imKonjunkturzyklusundderTrendentwicklungwerden indenErgebnisdar‐stellungenzweistilisierteKonjunkturverläufedargestellt.
MaßgeblichfürdieEntscheidungzurEntwicklungdesGebietessolltedieTrendent‐wicklungsein.ZurExklusionderKonjunkturkomponenteausderPrognosewerdeninden folgendenSchritten stetsnurAnteilswertederBeschäftigten amArbeitsortWiesbaden an allen Beschäftigten in Deutschland zugrunde gelegt. Dies geschiehtstetsaufEbenevon66(zusammengefassten)WirtschaftsabteilungenlautWZ2008(Revision2014).
ZurAbdeckungder Strukturkomponentewirddie Entwicklungder sektoralenBe‐schäftigtenstruktur in Deutschland auf Ebene von 66 (zusammengefassten)Wirt‐schaftsabteilungen lautWZ 2008 (Revision 2014) fortgeschrieben (vgl. Abbildung31),dieeinezusammenfassendeDarstellungaufEbenederWirtschaftsabteilungengibt.
Abbildung31: AnteilderBeschäftigteninWiesbadenandenBeschäftigteninDeutschland,2016bis2040
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
Aktuell sind diemeisten Personen in Deutschland im öffentlichen Dienst, bei densonstigenDienstleistern,ErziehungundimGesundheitssektorbeschäftigt.Daswirdnach unseren Prognosen so bleiben, zumal der Anteil der Beschäftigten in dieserzusammengefassten Wirtschaftsgruppe weiter steigen wird. Dabei steigt der Be‐schäftigtenanteilbesondersimSozialwesen,auchimGesundheitswesenundbeidenHeimen steigt dieBeschäftigung (gemessen andenAnteilen) überdurchschnittlichan (vgl. Abbildung 31). Bis 2040 steigt der Beschäftigungsanteil in dieser zusam‐mengefasstenWirtschaftsgruppevon27,5%auf29,4%.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2017 2021 2025 2029 2033 2037
Anteil der SV
P‐Beschäftigten
i n %
(A‐E) Land‐/Forsw.,Fischerei Bergbau u. Prod.Gewerbe(ohne Bau)
(F) Baugewerbe
(G bis J) Handel, Gastgew.,Verkehr, Inf. undKommunikation
(K bis N) Finanz‐,Versicherer/Unternehmensdl., Grundstück‐ undWohnungsw.
(O‐T) Öffentli. DL, sonst.Dienstleister, Erziehung,Gesundheit, Sonstige
2040
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 53
empirica
DenhöchstenZuwachsderBeschäftigtenanteileprognostiziert empirica inder zu‐sammengefassten Wirtschaftsgruppe des Finanzwesens, bei Versicherern, Unter‐nehmensdienstleister und im Grundstücks‐ und Wohnungswesen. Hier steigt derBeschäftigtenanteilbis2040von17,7%auf21,6%.
Von23,9%auf18,9%imJahr2040wirdhingegenderBeschäftigungsanteilimpro‐duzierendenGewerbe(ohneBau,inklusiveLandwirtschaftetc.)sinken.HiermachtsichdiestetigeAutomatisierungzunehmendbemerkbar.DabeisinddieRückgängebei der Herstellung von elektronischen, optischen und elektrischen Erzeugnissen,derHerstellung vonMetallerzeugnissenundbei derMetallbearbeitung am stärks‐ten.
Zur Abdeckung der Standortkomponente wird hingegen der Anteil der Beschäfti‐gungmitArbeitsortWiesbadenanallenBeschäftigteninDeutschlandinjederWirt‐schaftsabteilungfortgeschrieben(vgl.Abbildung32).
Abbildung32: AnteilderBeschäftigteninWiesbadenandenBeschäftigtenindenWirtschaftsabteilungen,2016bis2040
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
Gemessen an den jeweiligen zusammengefassten Wirtschaftsgruppen in Deutsch‐land ist in der zusammengefasstenWirtschaftsgruppe des Finanzwesens, bei denVersicherern, den Unternehmensdienstleistern und im Grundstücks‐ und Woh‐nungswesen der Beschäftigtenanteil mit 0,61% am höchsten. Dieser Anteil wirdaberbis2040auf0,46%sinken.Dabei istderRückgangdesBeschäftigungsanteilsbei den mit Finanz‐ und Versicherungsdienstleistungen verbundenen Tätigkeitenam stärksten, während die Dienstleistungen für Unternehmen ihren Beschäfti‐gungsanteilinWiesbadenausbauenwerden.
0,0%
0,1%
0,2%
0,3%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
2017 2021 2025 2029 2033 2037
Anteil der SVP‐Beschäftigten in
%
(A‐E) Land‐/Forsw.,Fischerei Bergbau u. Prod.Gewerbe(ohne Bau)
(F) Baugewerbe
(G bis J) Handel, Gastgew.,Verkehr, Inf. undKommunikation
(K bis N) Finanz‐,Versicherer/Unternehmensdl., Grundstück‐ undWohnungsw.
(O‐T) Öffentli. DL, sonst.Dienstleister, Erziehung,Gesundheit, Sonstige
2040
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 54
empirica
Ebenfalls deutlich gesunken, gemessen an den zusammengefassten Wirtschafts‐gruppeninDeutschland,istderAnteilderzusammengefasstenWirtschaftsgruppenimHandel,demGastgewerbe,demVerkehrsowiederInformationundKommunika‐tion.BetrugderAnteildieserGruppen inWiesbaden2016nochrund0,41%sinktdieserbis2040auf0,33%.DabeiverlierenvorallemdieDienstleisterdiederInfor‐mationstechnologie an Bedeutung. Einzig im produzierenden Gewerbe sowie beidenöffentlichenDienstleistungen inkl. ErziehungundGesundheit gelingt esWies‐baden,seinenAnteilzuhalten.
Diese Rückgänge der Anteile Wiesbadens an der bundesweiten Beschäftigung isteinedirekteFolgederrelativschwachenWirtschaftsentwicklungindenletztenJah‐ren,diewiedargestelltausschließlichanderStandortkomponenteliegt.
AusderKombinationderFortschreibungderStruktur‐undderStandortkomponen‐teentstehtdanndieBeschäftigtenprognose–alsAnteilderBeschäftigungWiesba‐densanDeutschlandinjederWirtschaftsabteilung.
In einem letzten Schritt sind diese Anteilswerte mit der absoluten Beschäftigten‐entwicklunginDeutschlandzumultiplizieren(vgl.Abbildung33).HierfürwirdaufeineStudiezurBeschäftigtenentwicklunginDeutschlandimAuftragdesBundesar‐beitsministeriums zurückgegriffen (Basisjahr 2014).47 Zugrunde gelegt wird dasBasisszenario „stetige Digitalisierung“, wonach die Beschäftigungsentwicklung bis2030 sehr leichtumrund20.000gegenüberdemBasisjahr2014 sinkenwird.Diegenannte Studie berücksichtigt dabei sowohl angebots‐ als auch nachfrageseitigeFaktoren,wiedendemografischenWandelunddenRückgangdesArbeitsangebots,alsauchmoderateÄnderungenaufderNachfrageseite,diesichu.a.ausderDigitali‐sierungergeben.FürdenZeitraumnach2030wurdemitBlickaufdiegeringfügigenVeränderungenbis2030dieZahlderBeschäftigteninDeutschlandkonstantgehal‐ten.DieskannmitBlickaufdiedemografischeEntwicklungentwederalszuoptimis‐tischkritisiertwerdenodermitBlickaufZuwanderungundsteigenderErwerbsbe‐teiligungfastallerBeschäftigtengruppenalszupessimistisch.Insgesamtwirddamiteine vergleichsweise konservative Entwicklung der Beschäftigung in Deutschlandunterstellt.Damitwirdverhindert,dassdiehiervorgelegtePrognosefürWiesbadendurchunterstelltedrastischebundesweiteVeränderungengetriebenwird.InjedemFallaberwärendieAuswirkungeneinerum2%‐PunktehöherenoderniedrigerenBeschäftigung auf das Ergebnis für Wiesbaden geringfügig. Entscheidend ist dieStandortkomponente.
47 economix (2016): Arbeitsmarkt 2030 –Wirtschaft und Arbeitsmarkt im digitalen Zeitalter, Prognose 2016;
StudieimAuftragdesBundesministeriumsfürArbeitundSoziales,S.14.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 55
empirica
Abbildung33: Beschäftigtenentwicklung in Deutschland – FortschreibungundProjektion
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS) – „Neue Ar‐beitsmarktprognose“,eigeneBerechnungen empirica
Die zugrunde gelegte Beschäftigtenprognose für Deutschland mit Basisjahr 2014scheintimVergleichzurseithereingetretenenEntwicklungwenigtreffgenaugewe‐senzusein.TatsächlichistindenletztenvierJahrendieZahlderBeschäftigtenweitstärkeralsprognostiziertgestiegen.Diesallerdings interpretierenwirnichtalsei‐nenPrognosefehler.Vielmehrinterpretierenwirdentatsächlichen,sehrdeutlichenAnstiegderbundesweitenBeschäftigungalsAusdruckderderzeitigenkonjunkturel‐len Hochphase, also als eine Abweichung vom langfristigen Wachstumstrend. Dahier – wie im Übrigen auch in der Prognose des Arbeitsministeriums – nicht diekurzfristigenkonjunkturellenVeränderungen,sondernderlangfristigeTrendprog‐nostiziertwerdensoll,istdieBundesprognoseweiterhingültig.
Wird dieses Wachstum als Phase des konjunkturellen Aufschwungs verstanden,ergibtesSinn,sichandenÄnderungsratenderBasisvariantedesBMASzuorientie‐renunddiesenTrendausgehendvomBasisjahrfortzuschreiben(vgl.orangeLinieinAbbildung 33), was letztlich einer konjunkturbereinigten Fortschreibung bzw.PrognosederdeutschlandweitenBeschäftigungentspricht.
FürdieDarstellungundInterpretationderErgebnissefürWiesbaden(aberauchfürDeutschland)ergibtsichabertrotzdemeinerheblichesProblem.DerzeitistdieZahlder Beschäftigten deutlich oberhalb der Trendentwicklung.Wird nun der heutige
23.000.000
25.000.000
27.000.000
29.000.000
31.000.000
33.000.000
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
SVP‐Beschäftigte
SVP‐Beschäftige‐Ist Projektion BMAS (Änderungsraten Basis 2014)
Konstante Fortschreibung Konjunktur ‐ Stilisiert (Variante 1)
Konjunktur ‐ Stilisiert (Variante 2)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 56
empirica
BeschäftigungsstandalsAusgangswertzugrundegelegt,sokannerpraktischinZu‐kunftinallen„Normaljahren“nurniedrigeralsimderzeitigen48„Spitzenjahr“sein.
Wir haben uns trotzdem dafür entschieden, den aktuellen Datenrand (2016) alsVergleichsjahr zu wählen und haben die bundesweite Beschäftigtenzahl als Aus‐gangsbasisandenStand2016angepasst.Damitdienttatsächlichdasaktuelle„Spit‐zenjahr“ als Vergleichswert für das „Normaljahr“ der Trendprognose,was bei derInterpretationberücksichtigtwerdenmuss.DieAlternativewäregewesen,alsAus‐gangsjahrdasJahr2014alsRepräsentantfürein„Normaljahr“zuwählen.Diesaberhättedazugeführt,dassdieAkzeptanzderPrognosegelittenhättemitdemHinweis,dassdiePrognose„jajetztschonüberholtwäre.DietatsächlicheEntwicklungseijavielgünstiger“,auchwenndiessachlichfürdieBeschreibungdesTrendwachstumsunrichtiggewesenwäre.
Vor allem würde auch bei der Wahl des grundsätzlich geeigneteren Basisjahres2014dieeigentlicheAussageunverändertbleiben:DieBeschäftigunginWiesbadenwirdsinken.
NachunsererPrognosefürWiesbadenwirddieZahlderSVP‐BeschäftigteninWies‐badenvonheutebis2030um11,9%oderum15.600Beschäftigtesinken.
Abbildung34: BeschäftigtenentwicklunginWiesbaden–FortschreibungundProjektion
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
48 Unbenommen kann auch das Jahr 2019 oder 2020 das Spitzenjahr sein. Bis 2030 wird die konjunkturelle
HochphaseabermitanSicherheitgrenzenderWahrscheinlichkeitnichtandauern.
85.000
90.000
95.000
100.000
105.000
110.000
115.000
120.000
125.000
130.000
135.000
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
SVP‐Beschäftigte
SVP‐Beschäftige‐ Ist SVP‐Prognose ‐Trend
Konjunktur ‐ Stilisiert (Variante 1) Konjunktur ‐ Stilisiert (Variante 2)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 57
empirica
Das gleiche „Spitzenjahr‐Normaljahr‐Problem“ existiert auch für Deutschland, so‐dass auch bundesweit die Zahl der Beschäftigten um 3,9% sinken wird, was denRückganginWiesbadenetwasrelativiert.
AuchfürdieZeitnach2030gehenwirvoneinemweiterenRückgangaus.Zwischen2030und2040rechnenwirinWiesbadenimTrendmiteinemweiterenRückgangderZahlderBeschäftigtenum4,2%oderrund4.800Beschäftigten(vgl.Abbildung34).
DieAbbildung34machtauchdeutlich,dassdieGrundaussageeinersinkendenBe‐schäftigtenzahlsichnichtändernwürde,wenndasJahr2014alsVergleichsjahrzu‐grundegelegtwerdenwürde.Gegenüber2014beträgtderRückgang9,6%bis2030,bis204013,3%.
AuchfürdennochfernerenZeitraumzwischen2040und2050gehenwirvoneinemweiterenRückgangderBeschäftigungaus.AlsBegründungkommt indiesemZeit‐raumhinzu,dassdieZahlderEinwohnerunddamitauchdieZahlderErwerbsper‐sonen inDeutschland sinkenwerden.DieEurostat‐Prognose gehtdavon aus, dassdieEinwohnerzahlinDeutschlandzwischen2040und2050trotzerheblicherAus‐landszuwanderungum1,7%oder2,6Mio.Einwohnersinkenwird.Damitwürde–bei einer konstanten Erwerbspersonenquote – die Zahl der SVP‐Beschäftigtendeutschlandweitzwischen2040und2050vonknapp31,2Mio.aufknapp29,7Mio.sinken.FürWiesbadenüberträgtsichdies–beikonstanterBranchenstrukturzwi‐schen 2040 und 2050 – zu einemweiteren Rückgang der Beschäftigten von rund110.000auf rund108.000umknapp2.000Personenoder1,6%.Würdehingegenunterstellt, dass die Veränderung der Wirtschaftsstruktur dem Trend weiter bis2050 folgt, dann sinkt die Zahl der Beschäftigten inWiesbaden etwas stärker aufrund 105.900 SVP‐Beschäftigte oder um 3,6% bis zum Jahr 2050 (vgl. Abbildung35).
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 58
empirica
Abbildung35: AusblickSVP‐BeschäftigteninWiesbadenbis2050
Quelle:Bundesagentur fürArbeit,Bundesministerium fürArbeitundSoziales– „NeueArbeitsmarkt‐prognose“,Eurostat,eigeneBerechnungen empirica
5.3 Erwerbstätigenprognose
DiebisherigeAnalyseundPrognosebezogsichaufdieSVP‐Beschäftigten,dieaberinWiesbadenimZeitraumzwischen2007und2016durchschnittlichnur69,1%allerErwerbstätigenausmachte.EsfehlendieSelbständigen,BeamtenundmithelfendenFamilienangehörigen.DadiesePersonengruppenebenfallsBüroflächennachfragenkönnen,sindauchdiesezuberücksichtigen.
Dies geschieht technisch durch einen Aufschlag auf die Zahl der Beschäftigten. JenachWirtschaftsabschnittistderAnteilderSVP‐BeschäftigtenanallenErwerbstäti‐gen allerdings sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung36).Während improduzieren‐denGewerbe(ohneBau,d.h.AbschnitteBbisE)rund85%allerErwerbstätigeninWiesbaden sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind, sind es in der Land‐ undForstwirtschaft hingegen nur etwa 60%.Mit Ausnahme der Land‐ und Forstwirt‐schaft sowie Fischerei sind die Quoten in den Wirtschaftsabschnitten seit JahrenrelativkonstantundliegenjenachWirtschaftsabschnittzwischen60%und85%.
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
2010 2020 2030 2040 2050
SVP‐Beschäftigte (Personen
)
Branchenstrukur (ab 2040 konstant) Brachenstruktur (Trend)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 59
empirica
Abbildung36: Anteil der SVP‐Beschäftigten an allen Erwerbstätigen einerBrancheinWiesbaden,2007‐2016
Quelle:BundesagenturfürArbeit,StatistischesBundesamt(Destatis),eigeneBerechnungen empirica
FürdiePrognosegehenwirdavonaus,dasssichanderaktuellenStrukturimWe‐sentlichenauchkünftignichtsändert.FürdieWirtschaftszweigeBbisTwerdendiemittleren Quoten der letzten Jahre verwendet. Für den Wirtschaftsabschnitt A(Land‐ und Forstwirtschaft, Fischerei)wurde die Quote des aktuellen Datenrandszugrundegelegt.
ImErgebnissinktdieZahlderErwerbstätigeninWiesbadenausgehendvon184.300Erwerbstätigen im Jahr 2016 bis 2030 auf rund 167.300 Erwerbstätige bzw. bis2040aufrund160.800Erwerbstätige.
5.4 Bürobeschäftigtenprognose
DieBürobeschäftigtenprognosegreiftaufdieErgebnissederBeschäftigtenprognosezurück und berechnetmithilfe vonBürobeschäftigtenquoten die Zahl derBürobe‐schäftigten.
DieamtlicheStatistikerfasstallerdingsnichtdieBürobeschäftigung–einseitLan‐gem inderFachwelt kritisierteDatenlücke.Erhobenwerden allerdingsdieBerufederBeschäftigten.DieshatDobberstein49genutzt,umBürobeschäftigtenquotenab‐
49 Dobberstein,M. (1998):Bürobeschäftigte–EmpirischeErmittlungvonBürobeschäftigtenquoten fürBüroflä‐
chenanalysen.In:GrundstücksmarktundGrundstückswert,8.Jahrgang6/1998,S.321‐329.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Anteil der SV
P‐Beschäftigen an allen
Erwerbsätigen in
Wiesbaden
(B‐E) Produzierendes Gewerbe,ohne Bau
(G bis J) Handel, Gastgew.,Verkehr, Inf. UndKommunikation
(K bis N) Finanz‐,Versicherer/Unternehmensdl.,Grundstück‐ undWohnungswesen(F) Baugewerbe
(O‐T) ÖffentlicheDienstleistungen, sonstigeDienstleister, Erziehung,Gesundheit, Sonstige(A) Land‐ und Forswirtschaft,Fischerei
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 60
empirica
zuleitenundauchhiersoll–wieallgemeinüblich–diesesVerfahrenVerwendungfinden.DemnachwerdendieSVP‐BeschäftigtennachBerufsordnungen(Klassifika‐tionderBerufe1988–KldB1988)differenziertundmitberufsbezogenenBürobe‐schäftigtenquoten multipliziert. Während beispielsweise Maurer zu 0% Bürobe‐schäftigtesind,fragenBankfachleutezu100%BüroflächenachoderElektroingeni‐eurezu75%.FürBeamtegilt eineBürobeschäftigtenquotevon50%und fürSelb‐ständigevon30%.
Exkurs:KlassifikationderBerufe
BisJuni2011erfolgtedieErhebungderSVP‐BeschäftigtennachBerufennochnachderKldB1988,seit31.12.2012nurnoch inderneuenKldB2010.Daeswie inderWirt‐schaftszweigsystematikkeineneindeutigenUmsteigeschlüsselzwischenbeidenKlassi‐fikationengibt,könnenauchdievonDobbersteinaufBasisderKldB1988ermitteltenberufsbezogenenBürobeschäftigtenquoten nicht eindeutig auf dieKldB 2010 umge‐rechnetwerden.empiricahat ineinemsehraufwendigenVerfahrendieDobberstein‐Quoten für die 700Berufe nachBerufsuntergruppen (4‐Steller), für die 144Berufs‐gruppen (3‐Steller) und 37 Berufshauptgruppen (2‐Steller) entsprechend der KldB2010 umgerechnet. Mittels dieser Quoten ist empirica in der Lage, die SVP‐BürobeschäftigtennachderneuenKldBzuberechnen.
ProblematischbeiderErmittlungderZahlderBürobeschäftigtensindnichtdie„um‐gerechneten“berufsbezogenenBürobeschäftigtenquoten, sonderndienur in sehrge‐ringerTiefeveröffentlichtenBeschäftigtenzahlennachBerufen.DieBundesagenturfürArbeit(BA)veröffentlichtdieBeschäftigungsdatennachBerufeninderneuenKlassifi‐kationaufderräumlichenEbenederStadt‐undLandkreiseundnuraufderHierar‐chieebeneder37Berufshauptgruppen(2‐Steller).DiesehrgrobeDifferenzierungführtzuUngenauigkeitenbeiderBürobeschäftigtenermittlung.AusdiesemGrundhatempi‐ricadieumgerechnetenBürobeschäftigtenquotenderBerufsgruppen(3‐Steller)andieBAgeliefertunddiesektoralenBürobeschäftigtenaufderEbenederRaumordnungs‐regionenberechnen lassen.DieseAuswertungerfolgte für jedes Jahr.Damit ließ sichdieProblematikanonymisierterFelderweitestgehendvermeiden.LediglichzumStich‐tag 30.06.2012waren keineBürobeschäftigten ermittelbar,weil zu diesem StichtagschlichtwegkeineSVP‐BeschäftigtennachBerufenerhobenwurden.DieserWertwur‐degeschätzt,umdurchgängigeZeitreihenabbildenzukönnen.
5.4.1 BisherigeEntwicklungderBürobeschäftigten
In Wiesbaden arbeiten aktuell rund 63.300 SVP‐Beschäftigte in Büros. Das ent‐spricht einer Bürobeschäftigtenquote von 49,0%. Werden neben den SVP‐BürobeschäftigtenauchSelbständigeundBeamteberücksichtigt,sindinWiesbadenrund75.900PersonenimBürotätigbzw.belegenBüroflächen.
Analog zur Entwicklung der SVP‐Beschäftigten ist auch die Zahl der SVP‐Bürobeschäftigten inWiesbaden seit dem Jahr2007angestiegen, seither um rund
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 61
empirica
4,6% (vgl. Abbildung 37).50 Die gesamte SVP‐Bürobeschäftigung ist damit imVer‐gleich zum SVP‐Beschäftigungswachstum in Wiesbaden (7,7%) unterproportionalgewachsen.
Diesmagzunächsterstaunen,weilvielfachangenommenwird,dassmehrundmehrMenscheneinen„sitzenden“Arbeitsplatzhaben.Diesistabernichtbzw.nichtmehrrichtigundgilterstrechtnichtfürWiesbaden.VielmehristindenletztenJahrenvorallemdortdieZahlderBeschäftigtengewachsen,wobesonderswenigBeschäftigteimBüroarbeiten,wiez.B.Gastronomie,ErziehungundUnterrichtoderimGesund‐heitswesen. Branchen, die typischerweise viel Bürofläche nachfragen,wie z.B. dasVersicherungswesen oder die öffentliche Verwaltung, sind inWiesbaden zugleicheherstarkvertretenundschrumpften.
Abbildung37: BürobeschäftigteinWiesbaden,2007‐2016
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
5.4.2 ErgebnissederBürobeschäftigtenprognose
Bei unveränderten SVP‐Bürobeschäftigtenquoten wird die Zahl der SVP‐Bürobeschäftigten in den nächsten Jahren in Wiesbaden sinken. Gegenüber demBasisjahr2016fälltdieZahlderSVP‐BürobeschäftigteninWiesbadenbis2030umknapp 16,6% bzw. 10.500 auf 52.800 SVP‐Bürobeschäftigte, bis 2040 sogar um22,9%bzw.14.500aufrund48.800SVP‐Bürobeschäftigte(vgl.Abbildung38).
50 DieZahlder verbeamtetenBürobeschäftigten stieg im selbenZeitraumumca. 17,4%,währenddie Zahlder
selbständigenBüronutzerum3,3%gesunkenist. InsgesamtstiegdieAnzahlallerBüronutzerzwischen2007
und2016um5,2%.
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
55,0%
60,0%
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000
65.000
70.000
75.000
80.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
SVP‐Bürobesch
äftigtenquote
Anzahl Personen
Bürobeschäftigte (insgesamt) SVP‐Bürobeschäftigte SVP‐Beschäftigenquote (re. Achse)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 62
empirica
TreiberdiesernegativenEntwicklungsinddieöffentlicheVerwaltungunddieSozi‐alversicherer. Hier ist bis 2030 ein Rückgang von knapp 2.000 SVP‐Bürobeschäftigtenzuerwarten.AuchimGroßhandel(rund‐1.370),beidenFinanz‐dienstleistern (‐1.300) und den Unternehmensberatern (‐1.150) ist der RückgangderSVP‐Bürobeschäftigtenvierstellig.DiesesSchrumpfenistlautAussagederWirt‐schaftsförderunginWiesbadenauchaufUnternehmensverlagerungnachFrankfurtamMainzurückzuführen.
Dabei können diese deutlichen Verluste der schrumpfenden Branchen durch diewachsenden Branchen nicht kompensiert werden, zumal unter den wachsendenBranchen im Bürosektor lediglich eine Branche, die wirtschaftlichen DienstleisterfürUnternehmenundPrivate,imvierstelligenBereichwächst(+1.080).
Die Zahl der verbeamteten Bürobeschäftigtenwächst bis 2030 bzw. bis 2040. ImselbenZeitraumsinktaberauchdieZahlderselbständigenBüronutzer,sodasssichbeide Entwicklungen z.T. gegenseitig aufheben. Absolut bewegen sich somit dieRückgängederBürobeschäftigteninsgesamtaufdemselbenNiveauwiebeidenSVP‐Bürobeschäftigten (2016 bis 2030: ‐10.500 bzw. 2016 bis 2040: ‐14.500). RelativhingegenistderRückganggeringer.SosinktdieZahlderBürobeschäftigteninsge‐samtbis2030um13,9%aufrund65.300Bürobeschäftigteundbis2040um19,5%aufrund61.300Beschäftigte.
Abbildung38: PrognosederBürobeschäftigteninWiesbaden,2016bis2040
Quelle:BundesagenturfürArbeit,StadtWiesbaden,eigenenBerechnungen empirica
DerdeutlicheRückgangderBürobeschäftigtenhatimWesentlichenzweiUrsachen:
Zumeinenwachsenbis 2030bzw. bis 2040 vor allemdieBranchen, in denenrelativ wenige Bürobeschäftigte arbeiten, wie z.B. Erziehung und Unterricht,
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
2016 2030 2040
Anzahl Personen
SVP‐Bürobeschäftigte Verbeamtete Bürobeschäftigte Selbständige Büronutzer
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 63
empirica
aberauchdasSozialwesen,sodassvondenwachsendenBrancheninWiesbadenkeinpositiver ImpulsaufdieBüroflächennachfrageausgeht. Sobeträgtdiege‐wichteteBürobeschäftigtenquote (BQ)derwachsendenBranchen imBasisjahr2016lediglich38%.
Zumanderenschrumpfenbis2030bzw.bis2040besondersjeneBranchenmiteinem großen Anteil an Bürobeschäftigten, wie z.B. die Unternehmensberater(BQ79%),derGroßhandel(BQ53%),dieöffentlicheVerwaltung(BQ63%)so‐wiedieFinanzdienstleister(BQ89%).DieBürobeschäftigtenquotederschrump‐fenden Branchen betrug im Basisjahr 2016 54%, in den 20 am stärkstenschrumpfendenBranchensogar60%.
5.5 Büroflächenbedarfsprognose
Ende2016standen inWiesbadenca.18.000m²Büroflächen leer.BeieinemBüro‐flächenbestand von rund 2.420.000m² entspricht das einer Leerstandquote von4,9%.51
AusderDifferenzzwischendemBüroflächenbestandunddemLeerstandergibtsichder tatsächliche Büroflächenverbrauch. Demnachwaren inWiesbaden Ende 2016etwa2.302.000m²BüroflächevonNutzernbelegt.InRelationzurZahlderBürobe‐schäftigtenergibsichsomiteineDichtekennziffervon30,3m²proBürobeschäftig‐ten.DainderRegelbeiNeubauten,aberauchbeiUmzügendieFlächeneffizienzeinewesentliche Entscheidungskomponente darstellt, ist nicht davon auszugehen, dassdie Dichtekennziffer ansteigt. Ebenfalls entscheidend für die Bürodichtekennzifferist, ob jeder Bürobeschäftigten zukünftig einen eigenen Büroarbeitsplatz bean‐sprucht.DerzeitfindensichunterdengrößerenUnternehmeneinige,diemitDesk‐Sharing‐Konzepten experimentierenundnichtmehr für jedenBeschäftigten einenArbeitsplatzvorhalten(z.B.DeutscheBank,FrankfurtamMain).Diesgeschiehtvordem Hintergrund der Internationalisierung, Digitalisierung und Vernetzung,wodurcheinArbeitenvonüberallmöglichwird.Obsichdasflächendeckenddurch‐setzt,bleibtabzuwarten.ZumaleinigeIT‐Unternehmen(z.B.Google,Hamburg)allenMitarbeitendeneinen festenPlatz zusichern.Andere IT‐Unternehmensetztenwie‐derumaufDesk‐Sharing(z.B.Microsoft,München),bietendafüraberauchgroßzü‐gigeGemeinschaftsflächenfürFrei‐undKreativarbeit.DieFrage,obundinwelchemMaßdieDigitalisierung zu einerniedrigerenBürodichtekennziffer führt, lässt sichabschließend nicht beantworten. In der Vergangenheit hat sich vielmehr gezeigt,dass sich die Bürodichtekennziffern innerhalb einer Region im Zeitverlauf kaumveränderthabenbzw.nursehrlangsamverändern.Diesliegtnichtzuletztauchda‐ran,dasssichneue(Flächen‐)KonzepteaufgrunddesbestehendenBürobestandes
51 FürWiesbadenveröffentlichenzweiMaklerBüromarktberichte:Colliers InternationalundSteinbauer.Dabei
sinddieUnterschiedederwesentlichenBürokennziffernnurmarginal.Sogehtz.B.ColliersInternationalvon
einemLeerstand inHöhe von116.000m²bzw. 4,8%und einemBüroflächenbestand von2,416Mio.m² aus,
währendSteinbauer inseinemMarktberichteinenLeerstandvon119.000m²bzw.4,9%undeinemBestand
von 2,428Mio.m² ausweist. Für die vorliegende Auswertung wurden die Werte der beiden Maklerhäu‐
ser/Marktberichtegemittelt.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 64
empirica
nichtimmerflächenoptimierendumsetzenlassen,zumaleinereineFlächenoptimie‐rungindenseltenstenFälleneinenUmzugsgrunddarstellt.UmgezogenwirdinderRegelbeieinerExpansionoderwenndieKostenoptimierungimVordergrundsteht.Eine Kostenoptimierung kann aber selbst bei schlechten Flächenzuschnitten auchdurcheineStandortverlagerungaufpreiswertereB‐Lagenerreichtwerden.
DochhinsichtlichdeskünftigenBüroflächenbedarfsinWiesbadenspieltderdurch‐schnittlicheFlächenverbrauchjeBürobeschäftigteninWiesbadenohnehinnureineuntergeordneteRolle,dadieZahlderBüronutzerbis2030bzw.bis2040deutlichsinkenwird.DementsprechendbestehtinWiesbadenbis2023bzw.2040keinwei‐tererquantitativerBüroflächenbedarf.
Aus quantitativer Sicht sinkt die Zahl der Bürobeschäftigten bis 2040 auf rund61.400 bzw. bis 2050 auf rund 60.600. Bei einer Flächeninanspruchnahme von30,3m² pro Beschäftigten werden zwischen 2020 und 2050 insgesamt rund353.300m²bzw.jedesJahrknapp11.800m²Büroflächenoder0,5%desBestandesfreibzw.leergezogen.
Zur rein quantitativenNachfrage addiert sich auch im Büromarkt eine qualitativeZusatznachfrage, die z.B. durch neue und andere Büronutzungskonzepte entstehtunddie imbestehendenBestandnicht immerbefriedigtwerdenkannundzuNeu‐bautrotzsinkenderNachfrageführt.LeiderlässtsichdiesequalitativeZusatznach‐frageaufdemBüromarktnichtquantifizieren.Dahergreifenwirhieraufdenklassi‐schenAnsatzeinesErsatzbedarfeszurückundgehendavonaus,dassdieserErsatz‐neubaudenneuenBüronutzungskonzepten entspricht.DerErsatzbedarf lässt sichaus der mittleren Nutzungsdauer von Büroimmobilien näherungsweise ableiten.DerzeitwerdenvermehrBürogebäudeausden1960erbis1970er Jahrenabgeris‐sen, kernsaniert („Refurbishment“), umgenutzt oder stehen dauerhaft leer, sodassderen Nutzungsdauer nur 40 bis 50 Jahren betrug. Allerdings werden diese Bau‐jahrgänge nicht flächendeckend abgerissen. Zudem werden Bürogebäude aus dererstenHälftedes20.Jahrhundertsweiterhinundwohlauchdauerhaftgenutzt.WirddahervoneinermittlerenNutzungsdauervonca.80Jahrenausgegangen,sowürdedies einer Abgangsquote von 1,2% entsprechen. Da aber die Büronachfrage um0,5%pro Jahrsinkt,müssennichtalleabgehendenBüroflächenneuerrichtetwer‐den. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Leerstand in die besonders wenignachfragegerechtenund sanierungsbedürftigen Flächenwandernwird, sodass tat‐sächlich nur die Differenz zwischen Abgang und Nachfragerückgang neu gebautwerden muss. Dies wären 0,7% des Bestandes pro Jahr. Dies entspricht rund17.000m²Bürofläche, die imNeubau nachgefragtwerden.Wird eineGFZ von 2,0unterstellt,ergibtsicheingeringfügigerFlächenbedarfvonuntereinemHektarproJahr. ImErgebnisbestehtzukünftigkeinenennenswerteNachfragevonWiesbade‐nerUnternehmennacheinemneuenBürostandort.
6. PrognosederFlächennachfragevonGewerbe/Industrie
DiePrognosedesGewerbeflächen‐/IndustrieflächenbedarfsistderschwierigsteTeilder Flächenprognose. Es gibt sehr begründete Kritik an allen GIFPRO‐Modellen
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 65
empirica
(Gewerbe‐undIndustrieflächenbedarfsprognosen),die inderZwischenzeit inver‐schiedenen Varianten vorliegen. Das (letztlich nicht lösbare) Grundproblem allerGIFPRO‐Modelle ist,dassvieleAnnahmengetroffenwerdenmüssen(Flächennach‐frage pro Beschäftigten, Häufigkeit von Betriebsverlagerungen etc.), für die einevalideempirischeBasiszumeinennichtvorliegtundzumanderenauchnichtvor‐liegenkann.SelbstwennmiterheblichemAufwandzuallenAnnahmeneineempiri‐sche Untersuchung durchgeführt werden würde, so würden die dort ermitteltenWerte auch nicht valider sein als reine Annahmen. Jede Annahme, auchwenn sieempirischgestütztist,mussletztlicheineRegelmäßigkeitunterstellen,dieaberaufkommunaler Ebene nicht gegeben ist. Es gilt auf kommunaler Ebene schlicht das„Gesetz der großen Zahl“ nicht. Eine einzige Verlagerung, eine einzige AnsiedlungeinesgrößerenBetriebes,kanndiegesamtePrognoseobsoletwerdenlassen.Hinzukommt, dass – im Gegensatz zum Büromarkt – die Wiedernutzung von durchSchrumpfungoderVerlagerungnichtmehrbenötigtenGewerbeflächenschwierigeristalsz.B.imBüromarktunderstrechtimWohnungsmarkt.DieErgebnissederGe‐werbeflächenprognose können daher nur als Indikation der zukünftigen Entwick‐lung gewertet werden. Dies sollte bei der Ableitung von Handlungsempfehlungenberücksichtigtwerden.
AngewendetwerdensollhierdieModellvarianteGIFPRO‐TSP‐Modell(trendbasier‐te,standortspezifischeGewerbe‐undIndustrieflächenprognose),welcheseinevomDeutschen Institut für Urbanistik52 weiterentwickelte Variante des Standard‐GIFPRO‐Modellsist.
Im ersten Schrittwird zunächst von der Zahl der sozialversicherungspflichtig Be‐schäftigtenausgegangenundderAnteilbzw.dieAnzahlderBeschäftigten,dieeinenGewerbeflächenbedarfauslösen,berechnet.Dieserfolgtsektoral,indemdieZahlderBeschäftigtennachWirtschaftszweigenzunächstzuneunBetriebstypenzusammen‐fasstwerden.Sowerdenz.B.dieBeschäftigtenimWirtschaftszweig„Herstellungvonchemischen und pharmazeutischen Erzeugnissen“ (WZ20‐21) zu 100% dem Be‐triebstyp„emissionsintensivesverarbeitendesGewerbe“zugeordnet.MancheWirt‐schaftszweige, wie die Energie‐ und Wasserversorgung, werden anteilig auf denBetriebstyp„emissionsintensivesverarbeitendesGewerbe“(hier:40%)undsonsti‐ge Dienstleistungen (hier 60%) zugeordnet. Eine Gewerbeflächennachfrage durchBeamte, Selbständige oder mithelfende Familienangehörige existiert annahmege‐mäßnicht.
Anschließendwird jedemBetriebstyp einAnteil an gewerbeflächenbeanspruchen‐denBeschäftigtenzugewiesen.Sowirdunterstellt,dasssämtlicheBeschäftigtedes„emissionsintensiven verarbeitenden Gewerbes“ Gewerbeflächen beanspruchen.Entsprechendes gilt für das „emissionsarme Gewerbe“, die Bauwirtschaft und dieLogistik.BeidemBetriebstyp„Forschung,Entwicklung,Medien“wirdeinAnteilvon30%angenommenundbeimBetriebstyp„nichtzentralerEinzelhandel,Kfz‐Handel“
52 Vgl.Zwicker‐Schwarm,D.:StadtentwicklungskonzeptefürGewerbeflächen,difu‐Impulse4/2010,Berlin2010
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 66
empirica
70%.GeringfügigeAnteilewerdenauchbeiden„wirtschaftsnahenDienstleistungen“(20%)unddensonstigenDienstleistungen(10%)unterstellt.
In der Multiplikation der gewerbeflächenbeanspruchenden BeschäftigtenquotenundderZahlderBeschäftigtengabes inWiesbadenimJahr2016rund41.300ge‐werbeflächenbeanspruchendeBeschäftigte.
Tabelle4: QuantitativesWachstumdergewerbeflächenbeanspruchen‐denSVP‐BeschäftigteninWiesbaden
Quelle: Sonderauswertung der Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen auf Basis der SVP‐Beschäftigtenprognose,gewebeflächenbeanspruchendeBeschäftigtenachGIFPRObzw.GIFPRO‐TBS empirica
NichtüberraschendangesichtsderprognostiziertenBeschäftigtenentwicklungundnochmals verstärkt durch den besonders starken Rückgang des produzierendenGewerbes sinkt die Zahl der gewerbeflächenbeanspruchenden Beschäftigten bis2040umrund22%auf rund32.300Beschäftigte.Einen reinquantitativenBedarfimSaldoüberalleWirtschaftszweigeexistiertdamitnicht.AufEbenedereinzelnenBetriebstypen entsteht eine quantitative Flächennachfrage ausschließlich in derLogistik/Lagerhaltungfür30BeschäftigteproJahr.
AllerdingsbedeutetdiesinkeinerWeise,dasszukünftigkeine(zusätzliche)Gewer‐beflächennachfragemehrbesteht.AuchbeiGewerbeflächenbesteht–umimJargonderanderenFlächenprognosenzubleiben–ein„Ersatzbedarf“,derallerdingsweitgrößeralsbeiBürosodergarWohnungenist.DerweitaushöhereErsatzbedarf istdieFolgedersehrspezifischenStandortanforderungenderUnternehmen(Emissio‐nen,Verkehrsanbindung,GrößeundZuschnitt,Lage),sodassfreiwerdendeFlächennichtodernurbedingtwiederverwendetwerdenkönnen.
DieStärkedesGIFPRO‐Modellsist,dassdieser„Ersatzbedarf“sehrdetailliertmodel‐liertwird.FlächenbedarfdurchUnternehmenentstehtauchbeinichtvorhandenemquantitativemWachstum:
BeibetriebstypenspezifischemWachstumkönnenFlächenandererBetriebs‐typen nicht oder nur teilweise genutzt werden. Hier gilt dies für das Flä‐chenwachstumderLogistik,dasnichtodernurteilweisedurchfreiwerden‐deFlächen,z.B.ausdemverarbeitendenGewerbe,gedecktwerdenkann,da
2016 2040 Anteil 2016 2040 Insgesamt p.a.
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe 8.748 5.278 100,0% 8.748 5.278 ‐3.469 ‐145
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe 5.310 3.062 100,0% 5.310 3.062 ‐2.247 ‐94
Baugewerbe 4.981 3.813 100,0% 4.981 3.813 ‐1.168 ‐49
Logistik, Lagerhaltung 5.104 5.831 100,0% 5.104 5.831 727 30
Forschung, Entwicklung, Medien 347 289 30,0% 104 87 ‐17 ‐1
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel 4.394 3.422 70,0% 3.076 2.396 ‐680 ‐28
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 44.945 34.847 20,0% 8.989 6.969 ‐2.020 ‐84
Sonstige Dienstleistungen 50.186 48.819 10,0% 5.019 4.882 ‐137 ‐6
Rest 5.909 4.535 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gesamt 129.924 109.896 ‐ 41.330 32.319 ‐9.012 ‐375
SVP‐Beschäftigte in
Wiesbaden
Gewerbeflächenbeanspruchende
Beschäftigte
quantitatives Wachstum
(2040‐2016)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 67
empirica
meistwederGrößenochVerkehrsanbindungendenAnforderungenderLo‐gistikentsprechenwerden.
DurchdenAustauschvonUnternehmenauchohneWachstumderBrancheim Saldo von Neuansiedlung/Gründung und Abwanderungsverlust/Schlie‐ßungeinesUnternehmensinWiesbaden,ohnedassdieseinWachstumderWirtschaftszweige zur Folge hätte (im Folgenden Unternehmensaustauschgenannt).
FallseinUnternehmenseinenBetriebssitzinnerhalbderGemeindeverlagert(Verlagerung).
Das betriebstypenspezifische Wachstum wird aus dem quantitativen Wachstumübernommen.Die beiden letztenKomponentendes „Ersatzbedarfs“werdendurchHäufigkeitskennziffern inkorporiert, wobei diese pro Beschäftigten ausgedrücktwerden.DieUnternehmensaustauschquoteistimModellhinterlegtundwirddahermeistauchverwandt,aberauchhierseinochmaldaraufhingewiesen,dasseineex‐pliziteempirischeStützungderQuotennichtexistiert.UnterstelltwirdeineUnter‐nehmensaustauschquote von 0,15 pro 100 gewerbeflächenbeanspruchende Be‐schäftigteproJahrindenerstenvierBetriebstypenundvon0,77beidenletztenvierBetriebstypen.
Tabelle5: ErsatzbedarfdurchUnternehmensaustauschundVerlagerung,p.a.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
ZusammenmitdemquantitativenbetriebstypenspezifischenWachstumergibtsichhierauseinGewerbeflächenbedarffür30+169+289=488BeschäftigteproJahr.
Gewerbeflächen‐
beanspruchende
Beschäftigte
2016
Zahl
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe 8.748 0,15 13 0,70 61
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe 5.310 0,15 8 0,70 37
Baugewerbe 4.981 0,15 7 0,70 35
Logistik, Lagerhaltung 5.104 0,15 8 0,70 36
Forschung, Entwicklung, Medien 104 0,77 1 0,70 1
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel 3.076 0,77 24 0,70 22
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 8.989 0,77 69 0,70 63
Sonstige Dienstleistungen 5.019 0,77 39 0,70 35
Rest ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gesamt 41.330 169 289
verlagerte
Beschäftigte
Unternehmens‐
austauschquote
(je 100 Besch.
p.a.)
Unternehmens‐
austausch (in
Beschäftigten)
Verlagerungs‐
quote
(je 100 Besch.
p.a.)
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 68
empirica
Tabelle6: ZusätzlichegewerbeflächenbeanspruchendeSVP‐Beschäftigte,p.a.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
UmdenFlächenbedarfderzusätzlichengewerbeflächenbeanspruchendenBeschäf‐tigten zu berechnen, ist die Zahl der Beschäftigten mit einer Flächenkennziffer(m²/Beschäftigtem)zumultiplizieren,wobeidieFlächenkennziffernwiederumbe‐triebstypenspezifisch sind. Demnach ergibt sich ein Gewerbeflächenbedarf von9,0haimJahr.DergrößteBedarfentstehtdabeiimwachsendenLogistiksektormit2,9hap.a.
Tabelle7: Flächenbedarfdurchzusätzlichegewerbeflächenbean‐spruchendeBeschäftigteinWachstumsbranchen
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
EinTeildiesesFlächenbedarfskanndurchdieWiederverwertungvonFlächenderschrumpfendenWirtschaftszweigegedecktwerden.DieBerechnungerfolgt analogzu den wachsenden Branchen, nur jetzt mit umgekehrten Vorzeichen. Neben der(betriebstypenspezifisch) wegfallenden Zahl an gewerbeflächenbeanspruchendenBeschäftigten sind nun der Unternehmensaustausch sowie die Verlagerungen in‐nerhalbWiesbadensingleicherHöheanzusetzen.
betriebstyp‐
spezifisches
Wachstum
Unternehmens‐
autausch
Verlager‐
ungen
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe 0 13 61 74
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe 0 8 37 45
Baugewerbe 0 7 35 42
Logistik, Lagerhaltung 30 8 36 74
Forschung, Entwicklung, Medien 0 1 1 2
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel 0 24 22 45
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 0 69 63 132
Sonstige Dienstleistungen 0 39 35 74
Gesamt 30 169 289 488
Insgesamt
Zusätzlich
flächenbean‐
spruchende
Beschäftigte p.a.
Flächenkennziffer
(m² pro Beschäftigte)
Zusätzlicher
Flächenbedarf
(in ha p.a)
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe 74 250 1,9
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe 45 200 0,9
Baugewerbe 42 100 0,4
Logistik, Lagerhaltung 74 400 2,9
Forschung, Entwicklung, Medien 2 150 0,0
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel 45 250 1,1
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 132 100 1,3
Sonstige Dienstleistungen 74 50 0,4
Gesamt 488 9,0
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 69
empirica
Demnachwerden jährlich inWiesbadenrund1.265gewerbeflächenbeanspruchen‐deBeschäftigtez.B.durchVerlagerungoderBetriebsaufgabenwegfallen.Amdeut‐lichsten ist dieser Rückgang bei den wirtschaftsnahen Dienstleisternmit 553 Be‐schäftigtenjedesJahr(vgl.Tabelle8).
Tabelle8: WegfallendegewerbeflächenbeanspruchendeBeschäftigte,p.a.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
Analog zur Schrumpfungmüssen für diewegfallenden Flächenbedarfe diewegfal‐lendenBeschäftigtenwiederummitderbranchenbezogenenFlächenkennziffermul‐tipliziertwerden(vgl.Tabelle9).Insgesamtergibtsichdamitbis2040jedesJahreinwegfallenderFlächenbedarfvonknapp16ha.
Tabelle9: Flächenfreisetzungdurchwegfallendegewerbeflächenbean‐spruchendeBeschäftigte,p.a.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
InsgesamtstehtdemGewerbeflächenbedarfvon9,0haproJahreineFlächenfreiset‐zungvon19,3haproJahrgegenüber.DiesefreigesetztenFlächenkönnenabernurz.T.voneinemBetriebstypineinenanderenwechseln.AlsbetriebstypenspezifischeWiederverwertungsquotenwerden25% imverarbeitendenGewerbeund50%beidenanderenBetriebstypenangesetzt.ImErgebnisergibtsicheingeringfügigerzu‐sätzlicherGewerbeflächenbedarfvon2,8hapro Jahr.Kumuliertbis2035sinddiesca.43ha,bis2050ca.85ha.
betriebstyp‐
spezifische
Schrumpfung
Unternehmens‐
autausch
Verlager‐
ungen
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe ‐145 ‐13 ‐61 ‐219
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe ‐94 ‐8 ‐37 ‐139
Baugewerbe ‐49 ‐7 ‐35 ‐91
Logistik, Lagerhaltung 0 ‐8 ‐36 ‐43
Forschung, Entwicklung, Medien ‐2 ‐1 ‐1 ‐4
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel ‐40 ‐24 ‐22 ‐86
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen ‐421 ‐69 ‐63 ‐553
Sonstige Dienstleistungen ‐57 ‐39 ‐35 ‐131
Gesamt ‐807 ‐169 ‐289 ‐1.265
Insgesamt
Abnehmde
flächenbean‐
spruchende
Beschäftigte p.a.
Flächenkennziffer
(m² pro Beschäftigte)
Sinkender
Flächenbedarf
(in ha p.a)
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe ‐219 250 ‐5,5
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe ‐139 200 ‐2,8
Baugewerbe ‐91 100 ‐0,9
Logistik, Lagerhaltung ‐43 400 ‐1,7
Forschung, Entwicklung, Medien ‐4 150 ‐0,1
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel ‐86 250 ‐2,1
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen ‐553 100 ‐5,5
Sonstige Dienstleistungen ‐131 50 ‐0,7
Gesamt ‐1.265 ‐19,3
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 70
empirica
Tabelle10: NettobedarfGewerbeflächen,p.a.
Quelle:SonderauswertungderBundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen empirica
DergeringeZuwachsderGewerbeflächennachfragekannnichtüberraschen.Ursa‐che ist natürlich der prognostizierte Rückgang der Beschäftigung in Wiesbaden,nochmals verschärft durch den stärkeren Rückgang im verarbeitenden Gewerbe.Auchwenn–wiewiederholtherausgestellt–dieGewerbeflächenprognoseabhängigist von vielen Annahmen, die natürlich samt und sonders diskussionswürdig undnichtvalideempirischgestütztsind.AllerdingsistdieGrundaussageeinerjährlichenzusätzlichen Nachfrage von wenigen Hektar vor dem Hintergrund der insgesamtschwachenWirtschaftsentwicklungderStadtWiesbadennichtüberraschend.
Der jährlicheFlächenumsatzmitgewerblichenLiegenschaften liegt lautGutachter‐ausschussebenfallsindieserGrößenordnung.ErschwankteindenletztenzehnJah‐renzwischengut1haundknapp6haproJahr.EinTrendistnichtzuerkennen.
Abbildung39: FlächenumsätzemitgewerblichenLiegenschaften
Anmerkung:BruttowertschöpfunginjeweiligenPreisen
Quelle:GutachterausschussStadtWiesbaden,StatistischesBundesamt(Destatis) empirica
Natürlich geht nicht jede Flächenneuinanspruchnahme mit dem Kauf des Grund‐stücks einher. In vielen Fällenwird das Grundstück gepachtet oder ein Immobili‐eninvestorerrichtetdasGebäudeundvermietetesandenNutzer.Diesistz.B.sehrhäufig in der Logistik oder auch der chemischen Industrie (Chemiepark) der Fall.
kumuliert bis
Freigesetzte
Gewerbefläche
(in ha p.a.)
Wieder‐
verwertungs‐
quote
Nicht wieder‐
nutzbare
Gewerbefläche
(in ha p.a.)
Wiedernutzbare
Gewerbefläche
(in ha p.a.)
2020 bis 2035 2020 bis 2050
Emissionsintensives verarbeitendes Gewerbe 1,9 ‐5,5 25% 4,1 1,4 0,5 7,4 14,7
Emissionsarmes verarbeitendes Gewerbe 0,9 ‐2,8 25% 2,1 0,7 0,2 3,1 6,3
Baugewerbe 0,4 ‐0,9 50% 0,5 0,5 0,0 ‐0,5 ‐0,9
Logistik, Lagerhaltung 2,9 ‐1,7 50% 0,9 0,9 2,1 31,2 62,4
Forschung, Entwicklung, Medien 0,0 ‐0,1 50% 0,0 0,0 0,0 ‐0,1 ‐0,2
Nicht zentrenrel. EZH, Kfz‐Handel 1,1 ‐2,1 50% 1,1 1,1 0,1 0,9 1,8
Wirtschaftsnahe Dienstleistungen 1,3 ‐5,5 50% 2,8 2,8 0,0 0,0 0,0
Sonstige Dienstleistungen 0,4 ‐0,7 50% 0,3 0,3 0,0 0,6 1,3
Gesamt 9,0 ‐19,3 11,7 7,6 2,8 42,6 85,2
Zusätzlicher
Flächenbedarf
(in ha p.a.) ‐
Zwischen‐
summe
Zusätzlicher
Flächenbedarf
(in ha p.a.)
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
m²
unbebaut
bebaut
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 71
empirica
AufderanderenSeitemüssendie ImmobilieninvestorendieFlächenzuvorerwor‐benhaben,auchwenndiesnatürlichzeitlichsehrdeutlichauseinanderfallenkann.Hinzu kommt, dass auch Flächen erworbenwerden, die zunächst keiner Nutzungzugeführtwerden,sondernaufVorratoderaussonstigenGründenerworbenwer‐den. Insgesamt aber scheint zumindest die Größenordnung der prognostiziertenjährlichenFlächennachfragenichtimWiderspruchzudenTransaktionenzustehen.
DieWirtschaftsförderung der StadtWiesbaden führt eine Dateimit Flächenanfra‐gen,dieansiegestelltwurden.UnswurdendieseDatenimZeitraum2014bisApril2018zurVerfügunggestellt(vgl.Tabelle11).DemnachwurdenimMittelAnfragenvon jährlich 53ha gestellt. Enthalten sind hierbei aber auch Anfragen nach Büro‐undLadenflächenundinvielenFällenistdieArtderFlächennachfrageunklar.Wer‐dennurdieAnfragenausgewertet,dieeindeutigaufFreiflächengezielthabenundAngaben zur Flächengröße vorliegen, sowaren dies 6,6ha pro Jahr. 1,6ha davonwurdennichtbedient.Bei5haistnichtvermerkt,obsiebedientwurdenodernicht.DieUrsache,warumFlächenanfragen imUmfangvon1,6hanichtbedientwurden,istnichtbekannt–esistsowohldenkbar,dasskeineFlächenverfügbarwaren,dieParteiensichnichthandelseinigwurdenoderaussonstigenGründenvonNachfra‐ger‐ oder Anbieterseite kein Interesse mehr bestand, sodass wir hieraus keinenHinweisziehenkönnen.EinzigdieGrößenordnungderFlächennachfrageliegtwie‐deruminderGrößenordnungvonwenigenHektarproJahr,sodasssichauchhierauskein Hinweis auf eine unplausible Größenordnung der Gewerbeflächennachfrageergibt.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 72
empirica
Tabelle11: ÜbersichtderAnfragenandieWirtschaftsföderung
Quelle:AmtfürWirtschaftundLiegenschaftenderStadtWiesbaden empirica
7. Fazit
Die prognostizierte Flächenbedarf der drei NutzungsartenWohnen, Büro und Ge‐werbebeläuftsichinderStadtWiesbadendemnachimZeitraum2020bis2035aufgut400Hektarundzwischen2020und2050aufknapp800HektarBauland.RunddieHälfteentfälltaufdenEin‐undZweifamilienhausbau.
ø 2014‐2016 2017 Jan.‐Apr. 2018
Insgesamt 61 256 66
Branchen
Verarbeitendes Gewerbe 10 51 4
Baugewerbe 5 37 5
Logisitk 5 16 3
Dienstleistung 22 93 33
Einzelhandel 16 30 11
Großhandel 1 8 5
Sonstige 2 21 5
Herkunft
international 9 19 2
regional 42 151 41
überregional 11 85 23
k.A. 0 1 0
Art der Anforderung
Freifläche 5 19 2
Lagerfläche 2 18 5
Werkstatt 1 2 0
Büro mit Lager/Laden ‐ 6 1
Büro 10 42 14
Ladenfläche/Seminarräume 5 18 6
k.A. 39 151 38
Flächengröße
unter 500 m² 12 58 22
500 bis 1.000 m² 4 17 6
1.000 bis unter 5.000 m² 17 85 24
5.000 bis unter 10.000 m² 9 32 5
10.000 m² und mehr 8 56 8
k.A. 11 8 1
Expansion 9 57 12
Gründung 5 26 3
Standorverlagerung 4 33 10
k.A. 44 140 41
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 73
empirica
Tabelle12: ErgebnissederFlächenbedarfsprognosenbis2050
Quelle:eigeneBerechnungen empirica
Die Ursache für den geringen prognostizierten Flächenbedarf außerhalb des Ein‐undZweifamilienhausbausistdieWachstumsschwächederStadtWiesbadensowohlinBezugaufdieZahlderEinwohneralsauchderZahlderBeschäftigten.Zwar istauchWiesbaden inden letzten Jahrengewachsen,aberdiesesWachstumwareineFolgebundesweiterEntwicklungbeiderAußenzuwanderung(Flüchtlinge)undderHochkonjunktur.VergleichbareStädteinundaußerhalbderRegionwachsenhinge‐gen deutlich stärker, weil es ihnen zusätzlich gelingt, Einwohner und Unterneh‐men/Arbeitsplätze auch zulastenandererRegionenanzuziehen.Dies schafftWies‐badenderzeitnicht.WiesbadenistkeineSchwarmstadt.WarumWiesbadenimGe‐gensatzzuMainz,Darmstadt,MannheimundanderenStädtendergleichenGrößen‐ordnungkeineSchwarmstadtist,wurdeindiesemGutachtennichtuntersucht.HierwurdedieWachstumsschwächenurdiagnostiziert.
Nach unserem Verständnis soll das Entwicklungsgebiet Ostfeld/Kalkofen auch alsKatalysator für eine angesichts der Wachstumsschwäche notwendige allgemeineAufbruchsstimmungfungieren.EsistkeinabwegigerGedankemittelsspektakulärerProjekteeineStadtwiederaufdie„mentaleLandkarte“zuhievenunddadurchdieNachfragezuinduzieren.AuchdieStadtHamburghatmitderEntwicklungder„Ha‐fenCity“inkl.Elbphilharmonieesgeschafft,ihrenationaleundinternationaleWahr‐nehmbarkeit zu erhöhen. In Hamburg verstärkte die Entwicklung der „HafenCity“dieFlächennachfrageunddieFlächennachfragebeschleunigtedieEntwicklungder„HafenCity“.
Allerdings ist angesichtsder schwachenFlächennachfrage inWiesbadenund trotzder Hoffnung auf ein induziertes Wachstum das Gebiet Ostfeld/Kalkofen ver‐gleichsweise groß. Möglicherweise könnte das Gebiet zusammen mit der StadtMainz entwickelt werden. Schließlich liegt das Gebiet genau mittig zwischen denbeidenStädten.Mainz,alsSchwarmstadtparexcellence,hatdenEntwicklungsdruck,derWiesbadenderzeitfehlt.
2020 bis 2035 2020 bis 2050
Wohnen (MFH) 163 ha 305 ha
Wohnen (EZFH) 195 ha 386 ha
Büro
Gewerbe 43 ha 85 ha
Summe 401 ha 776 ha
Bauflächenbedarf
Zeitraum
geringfügig
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 74
empirica
In jedem Fall bleibt die Notwendigkeit einer Trendänderung. Diese kann nur aufBasis einer allgemeinenAufbruchsstimmungder gesamten Stadtgesellschaft gelin‐gen,diedenMutfürspektakulärer,innovativerProjektedannauchhervorbringt.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 75
empirica
ANHANG
1. DefinitionenzurAbgrenzungverwendeterPersonen‐undHaus‐haltsgruppen
ErwerbstätigesindallePersonen,dieeineaufErwerbgerichteteTätigkeitausüben.Dabeiistesunerheblich,welcheBedeutungderErtragdieserTätigkeitfürdenLebensunterhaltderPersonhatbzw.wie langedie tatsächlichgeleisteteAr‐beitszeitist.
Beschäftigte bzw. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP‐Beschäftigte) um‐fassen alle Erwerbstätigen, die aufgrund ihrer Beschäftigung kranken‐ undrentenversicherungspflichtig sind, und Erwerbstätige, für dieBeitragsanteilezurgesetzlichenRentenversicherungzuzahlen sind.Ausdrücklichausgenom‐menausderBeitragspflichtsindSelbständigeundBeamte.
ErwerbspersonenumfassenallePersonen,dieerwerbstätigsindoder imerwerbsfä‐higenAlterunderwerbslos sind.SiebeschreibendasgesamteArbeitsangebot.DieGesamtbevölkerungsetztsichaus(arbeitendenoderarbeitssuchenden)Er‐werbspersonenundNichterwerbspersonen (beispielsweiseKinderoderverren‐tetePersonen)zusammen.
ArbeitslosesindErwerbspersonen,dievorübergehendnichtineinemBeschäftigungs‐verhältnisstehen,sichbeiderAgenturfürArbeitarbeitslosgemeldethabenunddieserzurVermittlungzurVerfügungstehen.
Haushalte bzw. privateHaushalte umfassen alle Personen, die alleinewohnen undwirtschaften.ImökonomischenSinneisteinprivaterHaushaltmindestenseineauseinernatürlichenPersonbestehendeWirtschaftseinheit(Einpersonenhaus‐halt). Eine aus mehreren Personen bestehende Wirtschaftseinheit wird alsMehrpersonenhaushalt bezeichnet. EineWohngemeinschaft besteht im Allge‐meinenausmehrereneinzelnenHaushalten.
Wohnungsnachfragerbzw.wohnungsnachfragendeHaushaltesindprivateHaushal‐te,dieeineWohnungnachfragen.DennnichtjederHaushaltwohntindereige‐nenWohnungundnichtjederHaushaltbesitztnureineWohnung.Dementspre‐chend sinddiewohnungsnachfragendenHaushalteumUntermiet‐undZweit‐wohnungsquotenbereinigt.
Quelle:GlossarzumArbeitsmarktvonDestatis,eigeneErgänzungen empirica
2. MethodikderqualitativenZusatznachfrage
DiequalitativeZusatznachfragefüreinengegebenenZeitrauminderVergangenheitistwiefolgtdefiniert:
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 76
empirica
Kasten1: Definition„qualitativeZusatznachfrage“
QualitativeZusatznachfrage = AnzahlFertigstellungen ‐ VeränderungderAnzahlwohnungsnachfragender
Haushalte(+weitereregionaleFaktoren)
Gab es also mehr Fertigstellungen von Wohnungen als zusätzliche wohnungs‐nachfragende Haushalte im selben Zeitraum, dann erklären wir die DifferenzdurcheinezusätzlicheNachfrage,diewirqualitativeZusatznachfragenennen.
Nunkannesabersein,dasssichimbetrachtetenZeitraumkeinGleichgewichtzwi‐schenAngebotundNachfrageeingestellthat,d.h.eswurdenentwederaufgrundvonVerzögerungen in der Angebotsausweitung (fehlende Baulandreserven, Genehmi‐gungsstauetc.)zuwenigeWohnungen fertiggestelltoder infolgevonFehleinschät‐zungen der Marktteilnehmer zu viele Wohnungen fertiggestellt. In beiden Fällenwürdedannnicht die qualitative Zusatznachfrage gemessen.Außerdemwürde imerstenFallreinrechnerischeinenegativequalitativeZusatznachfrageermittelt.Umdiesen Messfehler auszuschließen, müssen evtl. Nachfrage‐ respektive Angebots‐überhängeBerücksichtigung finden.Dies kann indirekt z.B. über dieMessung vonPreiseffekten gewährleistetwerden. Bei Nachfrageüberhängenmüssten die Preisehoch/gestiegen sein, bei Angebotsüberhängen niedrig/gesunken sein. Deswegenwird in der Formel in Kasten 1 zusätzlich der Term „weitere regionale Faktoren“addiert,deru.a.auchPreiseffekteberücksichtigt.
WasisteinRegressionsmodell?
MitRegressionsmodellenkönnenZusammenhängezwischeneinerabhängigenVari‐ablen (hier: diequalitativeZusatznachfrage)undmehrerenerklärendenVariablen(z.B.Einkommen)quantifiziertwerden.FürjedeerklärendeVariablewirdgeschätzt,obsieinderVergangenheiteinenpositivenodernegativenoderkeinenEinflussaufdie qualitative Zusatznachfrage hatte und wie groß dieser Einfluss war. DieseSchätzkoeffizientenausderVergangenheitkönnendannunterbestimmtenAnnah‐menauchfürPrognosenderqualitativenZusatznachfrageinderZukunfteingesetztwerden.Dazuwirdangenommen,dassdieZusammenhänge–alsodieSchätzkoeffi‐zienten–künftigunverändertbleiben.VorausgesetztmanverfügtüberPrognosender erklärenden Variablen (z.B. Prognose des Einkommens), kann man dann zu‐sammenmitdenSchätzkoeffizientenaucheineregionalisiertePrognosederqualita‐tivenZusatznachfrageberechnen.
Kasten2: PotenzialeundGrenzenvonRegressionsmodellen
Regressionsanalysen ermöglichen die regionale Betrachtung empirischer Zusam‐menhängeinihrenWechselwirkungen.DieBerücksichtigungundAusweisungvonabhängigen Variablen einerseits und erklärenden Einflussfaktoren andererseitsermöglichteineobjektivierteBetrachtung–indervorliegendenUntersuchungeineregional‐ und zeitraumspezifische Abschätzung der qualitativen Zusatznachfrage.DabeiwerdenregionaleUnterschiededesHaushalts‐oderBevölkerungszuwachsesebensoberücksichtigtwiedieregionalenUnterschiedederWohnungsmärkte(z.B.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 77
empirica
MietniveauimNeubauundimBestand,EinflussderNeubautätigkeitinderVergan‐genheit).
Regressionsmodelle haben aber auch Grenzen. Sie sind in hohemMaße von derDatenverfügbarkeitundDatenqualitätabhängig.DasModellkannnursoexaktsein,wie die Datengrundlage, auf der es spezifiziert wurde. Weitere SchwierigkeitenbereitenTimelags,diegeradeamWohnungsmarkteinebesondersgroßeRollespie‐len.53SiehabenzurFolge,dassz.B.derempirischeZusammenhangzwischenHaus‐haltswachstum und Baufertigstellungen sich nicht unbedingt in den gleichen Be‐trachtungszeiträumenniederschlägt.
Die im Regressionsmodell ermittelten statistischen Zusammenhänge lassen sichauchnicht (immer) kausal im Sinne einerUrsache‐Wirkungs‐Beziehung interpre‐tieren. Ein nachweislich hoher mathematisch‐statistischer Zusammenhang stelltnochkeine inhaltlicheUrsache‐Wirkungs‐Erklärungdar.DiegefundenenFaktorenkönnenu.U.auch„stellvertretende“IndikatorenfürbestimmteMerkmalesein(z.B.niedrige Bestandsmieten als Indikator für unattraktive Wohnungsbestände oderhoheNeubaumietenalsIndikatorfürKnappheitenimSegmentqualitativhochwer‐tigerWohnungen).TrotzdieserEinschränkungendarf vermutetwerden,dassdiegleichenBestimmungsfaktoren(z.B.niedrigeBestandsmieten)auchinderZukunftauffallendhäufigmithoherqualitativerZusatznachfragezusammentreffen.54
Auch wenn das Prognosemodell auf Grundlage der Regressionsanalyse nur eineSchätzungdarstellt,basiertdiesejedochaufeinerumfangreichenempirischenAna‐lyseund istdaherbesserals jedenormativeSetzung (z.B.0,3%p.a.Ersatzbedarf,pauschalinallenRegionen).UnsereAnalysekannalsokeineexaktenWirkungszu‐sammenhängeerklären,ihreLeistungliegtabersehrwohldarin,einenempirischenNachweisderWirkungsrichtungverschiedenerEinflussfaktorenundihrerGrößen‐ordnungenaufzuzeigen.
53 So liegt z.B. zwischen demWunsch, eine Neubauwohnung zu beziehen, und der Realisierung eine zeitliche
Spanne.InKrisenzeiten,wieetwademJahr2008,istdieZeitspannebesonderslang,weilInvestitionenaufge‐
schoben werden. Diese sind durch unterschiedliche Entscheidungszeiträume, Baufertigstellungszeiten und
verzögerte Preisanpassungsreaktionen gekennzeichnet. Ebenso verzerrendwirken exogene Einflüsse (Wirt‐
schafts‐, Kapitalmarkt‐ und Zinsentwicklungen, politische Rahmenbedingungen, Veränderung von Raumdi‐
mensionendurchtechnischenFortschrittoderInfrastrukturausbau),dieebenfallszumittel‐oderlangfristigen
VerzögerungenderMarktanpassungsreaktionenführenkönnen.54 AndieserStelle greiftdasÄtialprinzipderökonometrischenAnalyse.DasÄtialprinzip istdemKausalprinzip
(jedeUrsachehateineWirkung)zwarähnlich,einerrealenBedingung(Ursache)könnenjedochunterschiedli‐
cheFolgenzugeordnetwerden,derenVerteilungenbeiunverändertenBedingungengleichbleiben.Sokönnte
manbeispielsweisemathematischnachweisen,dassdasMerkmal„dieSchrankeistgeschlossen“und„einZug
fährt vorbei“ auffällig häufig gemeinsam auftreten. Daraus darf man aber nicht ableiten, dass wir nur die
Schrankezuschließenbrauchen,damiteinZugkommt.Dasbedeutet:IndasSystemselbsteingreifendarfman
nicht.SobalddieSchrankeperHandbedientwird,ändertmandieRahmenbedingungenfürdasSystem–denn
bisherwurdejaauchnichteingegriffen.
Wohnungs‐,Erwerbstätigen‐undFlächenbedarfsprognose2040fürdieStadtWiesbaden 78
empirica
WelcheerklärendenVariablenwerdenberücksichtigt?
AlsqualitativeZusatznachfragewirdjenerTeilderBaufertigstellungendefiniert,dersich nicht allein auf der Grundlage quantitativer, demografisch bedingter Zusatz‐nachfrageerklärenlässt.DaMärkteimmerzueinemGleichgewichttendieren,lässtsichdieDiskrepanzzwischendemografischerklärbaremNeubauundFertigstellun‐gen innerhalb einer Region durch Angebotsmängel im Bestand, Präferenzen derNachfrager und Preiseffekte erklären. Als Indikatoren für Angebotsmängel, Präfe‐renzen und Preise wurden verschiedene verfügbare Variablen herangezogen.Schätzgrundlagebietet derZeitraum2005bis2014.Die großeZeitspanne ermög‐lichtes,auchEffektemitTimelagausreichendzuerfassen.FolgendeVariablenwur‐denberücksichtigt:
MittelwertderverfügbarenHaushaltseinkommen
Haushalts‐/Bevölkerungszuwachs
Geschosswohnungsanteil
EinfamilienhausquoteanallenFertigstellungen
VerteilungderWohnungennachBaualtersklassen
Inserierte Angebotspreise für Eigenheime (hedonische Preise für 100‐150m²), Geschosswohnungen (hedonische Preise für 60‐80m²) sowie fürMietwohnungen (hedonische Preise für 60‐80m²) jeweils getrennt für Be‐stands‐undNeubauangebote
Bezugseinheit der Modellierung sind Landkreise und kreisfreie Städte. Man kannunterstellen,dassinnerhalbdieserKreise(räumliche)Nachfrageelastizitätvorliegt.
WiegroßistderEinflusseinzelnererklärenderVariablen?
ZieljederRegressionsschätzungistes,miteinermöglichstkleinenAnzahlanerklä‐rendenVariableneinenmöglichst großenAnteil anderbeobachtetenVariation zuerklären. Dieses Ziel wird mit einem zweistufigen Modellansatz erreicht. DiesesSchätzmodelluntersuchtdazuaufdererstenStufe,mitwelcherWahrscheinlichkeiteine qualitative Zusatznachfrage im jeweiligen Kreis überhaupt existiert. In derzweitenStufewirdgeschätzt,wiehochdieseZusatznachfrageist,fallseineexistiert.Diese Stufeberücksichtigt nurKreisemit positiverZusatznachfrage imSchätzzeit‐raum.55DieSchätzergebnissefürdieKoeffizientendererklärendenVariablensindinTabelle13aufgelistet.
55 DieshatdenVorteil,dasssichdieSchätzungnuraufdieseKreisebeziehtundnicht–wieimaltenModellansatz
–„negative“ZusatznachfragenauseinzelnenWachstumskreisendieSchätzungenverzerren.
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empirica
Tabelle13: SchätzkoeffizientendeszweistufigenRegressionsmodells„qualitativeZusatznachfrage“
Quelle:EigeneBerechnungen empirica
ImEinzelnenkönnendieErgebnissefürdieverschiedenenSchätzkoeffizientenwiefolgtinterpretiertwerden:
EinepositivequalitativeZusatznachfrageistumsowahrscheinlicher,jestär‐kerdieZahlderHaushalteindenletztenfünfJahrengesunkenist. Interpretation:JewenigereineRegionwächst(wenigerzusätzlicheHaushal‐te), destowenigerwirdneu gebaut unddesto eher fehlendieWohnungenneuererbzw.höhererQualität.
Die qualitative Zusatznachfrage (in Regionenmit positiver qualitativer Zu‐satznachfrage)istumsogrößer,jemehrGebäudeanteiligimZeitraum1971bis1980errichtetwurden. Interpretation:Wohnungen dieser Baujahrgänge sind häufig von niedriger(städtebaulicher)QualitätalsandereBaujahrgänge. JemehrWohnungen ineinerRegionausdieserZeitstammen,destoeherfehlendiebesserenQuali‐täten.
Die qualitative Zusatznachfrage (in Regionenmit positiver qualitativer Zu‐satznachfrage)istumsogrößer,jestärkerdieEinwohnerzahlindenletztenfünfJahrengesunkenist. Interpretation:JewenigereineRegionwächst(wenigerzusätzlicheEinwoh‐ner),destowenigerwirdneugebautunddestomehrfehlendieWohnungenmitneuererbzw.höhererQualität.
AlleanderengetestetenVariablen,wieetwadieHöhedesverfügbarenEin‐kommens, die Höhe oder Veränderung der regionalen Kaufpreise oderMietensowiederGeschosswohnungsanteilunddieregionaleEinfamili‐enhausquote an allen Fertigstellungen, hatten keinen signifikanten Ein‐flussaufdieSchätzergebnisse.56
56 DieNichtrelevanzderregionalenEinkommen,derregionalenEinfamilienhausquoteanallenFertigstellungen
bzw.derMiet‐undKaufpreisänderungendürftedurchdie jeweilshohe lineareKorrelationmitderEntwick‐
lungderEinwohnerzahlzuerklärensein:R2=24%beidenEinkommen(positiv),26%beimFertigstellungsan‐
teil(negativ)bzw.jeweils13%beidenPreisänderungen(positiv;PreisänderungzweiPeriodenspäter).
erste Stufe: KoeffizientWahrscheinlichkeit für "qualitative Zusatznachfrage > 0"Konstante 0,004relative Veränderung der Anzahl Haushalte (5 Jahre) -0,150
zweite Stufe:Höhe der qualitativen Zusatznachfrage* (falls > 0)Konstante 0,014Anteil Gebäude mit Baujahr 1971-80 0,065relative Veränderung der Einwohnerzahl (5 Jahre) -0,195
*anteilig am Wohnungsbestand
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VerfahrenzurPrognosederkünftigenqualitativenZusatznachfrage
ZurPrognoseder zukünftigenqualitativenZusatznachfragewerdenPrognosen fürdie erklärenden Variablenmit den Koeffizienten aus demRegressionsmodell (vgl.Tabelle13)verrechnet.PrognosenbeziehensichaufdieZeiträumeT1(2015‐2019),T2(2020‐2024),T3(2025‐2029),T4(2030‐2034).DieintegriertenVariablenwurdenwiefolgterhoben:
DerBevölkerungszuwachsentsprechendKapitel3.2
DerHaushaltszuwachsentsprechendKapitel4
DieVerteilungderWohnungeninWiesbadennachBaualtersklasseninT0istbekannt.FürdieZeiträumeT1,T2,T3undT4wirdsieunterBerücksichtigungderprognostiziertenNeubauzahlenindenjeweilsvorangegangenPrognose‐zeiträumenfortgeschrieben.