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WOHNEN IN LEIPZIG, NÜRNBERG UND BREMENWohnungsmarktsituationen, Herausforderungen und Strategien im Vergleich
Konzeption und Organisation Koopstadt: Christina Kahl (L), Dr. Stefan Bege und Michael Ruf (N), Katharina Günther und Detlef Schobeß (HB)
Konzeption und Organisation Hochschulpartner: Prof. Julian Wékel und Dr. Anna Zdiara (TU Darmstadt), Dr. Thomas Pristl (Universität Kassel)
Weitere Betreuer: Jasmin Boghrat, Klaus Köberer, Elodie Vittu
Studierende aus Cottbus, Darmstadt, Dortmund, Frankfurt, Kaiserslautern, Kassel, Nürnberg und Weimar
Gefördert durch das BBSR
Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen
FELDARBEIT, RECHERCHE, INSPIRATION
Art BerauerChristian Honstein
Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen
WANDEL VON NACHFRAGEDYNAMIKEN UND IHRE STADT- / SOZIALRÄUMLICHEN DIMENSIONEN
Hanna BuntzPaul DämpfertAnne KupplerCarmen LiebichJon Rohrbach
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE
Stadtspezifische Einflussfaktoren
Allgemeine Entwicklungstendenzen
Ausprägungen lokalspezifischer Nachfrage
Herausforderung: Entwicklung eines nachfragekompatiblen Wohnungsangebots
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:
ÜBERLOKALE TRENDS
Allgemeine Entwicklungstendenzen
Lokale Nachfrage wird durch überlokale Entwicklungen und Rahmenbedingungen beeinflusst, unter anderem durch:
Globalisierung
Individualisierung
Demografischen Wandel
Veränderte Mobilität
Networking
Wissenszugänglichkeit
Veränderte Geschlechterrollen
Sozialräumliche Trends ( z.B. Reurbanisierung)
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:
STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (I)
Historie und Baustruktur
Politischer und gesellschaftlicher Wandel
Gründerzeitbebauung
Leerstand
Leipzig
• Kriegszerstörung
• Bauten der 1950er Jahre
• Nähe zu Staaten des alten Ostblocks
Nürnberg
• Hafen-, Hansestadt
• Große Flächen
• Bremer Haus
• Nord-Südausdehnung
Bremen
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:
STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (II)
Region, Wirtschaft, Standort
Starke Stadt in schwacher Region
Leipzig
Metropolregion
Tourismus als Wirtschaftsfaktor
Nürnberg
Stadtstaat / Landeshauptstadt
Wirtschaftlicher Strukturwandel
Bremen
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:
STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (III)
Spotlights
Bevölkerungswachstum, “Schwarmverhalten”, hohe Scheidungsquoten
Bürgerengagement
Überwiegend sanierte Wohnungen, hoher Leerstand
Leipzig
Familienflucht
Standardliebe
Ausgeschöpfte Fläche
Viele Menschen mit Migrationshintergrund
Nürnberg
hohe Wohneigentumsquote
Bremer Haus
Baugruppen
Obdachlosigkeit
Bremen
EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:
STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (IV)
Image
modern
jung
extravagant
urban
Leipzig
traditionell
homogen
konservativ
fränkisch
Nürnberg
alternativ
heterogen
maritim
Bremen
ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (I)
Leipzig
Nürnberg
Bremen
Unterschiedliche Kategorisierungen in den koopstädten
ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (I)
Unterschiedliche Kategorisierungen in den koopstädten
Leipzig
Nürnberg
Bremen
Unterschiedliche Erfassung und Kategorisierung von Nachfragegruppen erschwert Vergleichbarkeit und damit die Gewinnung von Erkenntnissen aus interkommunal angelegten Analysen
Synchronisierung wünschenswert!
ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (II)
Lebensphasenorientierte Nachfrageerfassung im stadträumlichen Kontext – ein methodischer Vorschlag
Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen
TRÄGER UND AKTEURE LOKALER WOHNUNGSMARKTDYNAMIKEN
Viola KasparJakob KratzschValentin MeilingerMoritz Trautner
Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen
STRATEGIEN UND INSTRUMENTE KOMMUNALER WOHNUNGSPOLITIK
Cilia LichtenbergKassandra LöfflerNina NowakTim König
WOHNUNGSPOLITIK ALS ELEMENT INTEGRIERTER STADTENTWICKLUNGS-POLITIK
SozialeInfrastruktur
LOKALE WOHNUNGSPOLITIK
TechnischeInfrastruktur
Verkehr
Bildung
Migration
Freiräume
Stadtteil-entwicklung Klimaschutz
Städtebau
Denkmal-schutz
ZUM CHARAKTER WOHNUNGS-POLITISCHER INSTRUMENTE (I) Mietpreis-Kappungsgrenze
Mietenspiegel
Stellplatzschlüssel
Kommunale Wohnungsbauunternehmen
Liegenschafts- und Flächenpolitik
Wohnungsbauförderung
Konzeptvergabeverfahren
Städtebauliche Verträge / Soziale Quoten
Wohnungspolitische Konzepte
Arbeitsgruppen / Beteiligungsverfahren
Mobilisierung von Wohnbauflächen
Monitoring
Leitbilder
regu
liere
nd
anre
izse
tzen
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ZUM CHARAKTER WOHNUNGS-POLITISCHER INSTRUMENTE (II)
Städtebauliche Verträge / Soziale Quoten
Vergabepolitik
Liegenschafts- und Flächenpolitik
Leitbilder
Konzeptvergabeverfahren
Wohnungsbauförderung
Mobilisierung von Wohnbauflächen
Arbeitsgruppen / Beteiligungsverfahren
Wohnungspolitische Konzepte
Baugruppen
Kommunale Wohnungsbauunternehmen
städ
teba
ulic
h
woh
nung
spol
itisc
h
Keine Soziale Wohnungsbau-
förderung in Sachsen
Zusammenarbeit von Liegen-schafts- und Stadtentwicklungs-
politik ist ausbaufähigLOKALE STRATEGIEN
LOKALE STRATEGIEN Burgerbeteiligungim Bereich des Wohnens sollte
gestärkt werden
Stadt sollte möglicheGentrifizierungseffekte
beobachtenBaugruppen spielen nur eine
geringe Rolle
Monitoring sollte
ausgebaut werden
Bestehende Bindungen laufen aus
Stadt versäumt,
sich um denWohnungs-bestand zu kummern
Grundstucksvergabe an Meistbietende ist oft
problematisch
LOKALE STRATEGIEN
LOKALE STRATEGIEN
Eine aktivere Flächenpolitik sollte: Erbbaurecht / Vorkaufsrecht
nutzen Konzeptvergaben anwenden und
kleine Initiativen fördern, die bezahlbaren Wohnraum schaffen vorausschauend und strategisch
ausgerichtet sein
LOKALE STRATEGIEN
Die Einbindung weiterer Akteure und Interessen kann über
Bündnisse für Wohnen oder umfassende Beteiligungs-
verfahren innerhalb der Erarbeitung integrierter
wohnungspolitischer Konzepte erfolgen
LOKALE STRATEGIEN
Wie lassen sich Strategien, Verfahren und Instrumente an
veränderte Rahmenbedingungen
anpassen?
EINDRÜCKE IM 3-STÄDTE-VERGLEICH
Städte in Bewegung
Die Teilnehmer des 3-Städte-Workshops konnten in allen koopstädten dynamische Stadtentwicklungsprozesse beobachten, die lokal unterschiedlich ausgeprägt sind, aber in allen Fällen in besonderer Weise das Wohnen betreffen.
Aufgeweckte Akteure
Alle koopstädte beschäftigen sich intensiv damit, Strategien, Verfahren und Instrumente an aktuelle Herausforderungen anzupassen und halten nach innovativen Lösungen Ausschau.
Hohe Relevanz des Wohnens
Die Gespräche mit den verschiedenen Akteuren und Experten in den koopstädten zeigen, dass dem Wohnen ein hoher Stellenwert zukommt und das Thema als Baustein für die stadtpezifischen Lebensqualitäten wahrgenommen wird.
Ein herzlicher Dank an unsere Gastgeber und Gesprächspartner, die diese Einblicke ermöglicht haben!
STRATEGISCHES HANDELN (I)
Lokalspezifische Ausprägungen strategischen Handelns
Vergleichbare Handlungsstrategien, aber lokalspezifische Schwerpunkte:
Rückgriff auf etablierte Instrumente und Verfahrensroutinen (N)
Stärkung neuer Akteure und Handlungsfelder (z.B. HB: „Koordinierungsstelle für Baugemeinschaften“)
Umgang mit Anpassungsdruck auf instrumenteller Ebene durch veränderte Rahmenbedingungen (L) – auch für nicht-städtische Akteure (z.B.: Haushalten e.V. Wächterhäuser)
Der Vergleich ist lehrreich, Möglichkeiten einer Übertragbarkeit müssen allerdings unter Berücksichtigung lokal differierender Ausgangs- und Rahmenbedingungen geprüft werden
!?
Leitfrage: Wie kann kommunale Wohnungspolitik eine nachhaltige Wohnungsmarktentwicklung und ihre Akteure unterstützen?
!?
STRATEGISCHES HANDELN (II)
Großprojekte und nachhaltige Bestandsentwicklung
Alle koopstädte verfolgen Großprojekte integrierter Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik – nicht in allen Fällen ursächlich wohnungspolitisch motiviert, aber in ihrer Ausgestaltung eine Reaktion auf verstärkte Wohnungsnachfrage
Einblicke in:
L: Bayrischer Bahnhof, Lindenauer Hafen
N: Stadterneuerung Langwasser, Nord-/Nordostbahnhof
HB: Hulsberg-Viertel, Überseestadt
Zentrale Herausforderung: Wohnungspolitischer Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsbestands, v.a. im Hinblick auf eine soziale, mietpreisgünstige Wohnraumversorgung
Unzureichende instrumentelle Optionen zur wohnungspolitischen Steuerung nachhaltiger Bestandsqualifizierung
Zusätzliche Ankäufe im Bestand durch kommunale Wohnungsbaugesellschaften denkbar?
!?
STRATEGISCHES HANDELN (III)
Chancen und Grenzen sozialer Wohnraumförderung
Lokal spezifische Problemlagen und Einschätzungen:
L: Fehlende Landesförderung wird als nachteilig bewertet
N, HB: Schwächen der Fördersystematik werden spürbar(z.B.: Mangelnde Anreizwirkung zinsverbilligter Darlehen; Fehlbelegungsproblematik)
z.T. Durchsetzungsprobleme für Quotenregelungen bei großen Neubauvorhaben auf städtischen Flächen
gesucht: aktuelle Konzepte sozialer Wohnraum-förderung, die auch mit begrenzten Mitteln und unter aktuellen Rahmenbedingungen adäquate Förderwirkungen erzielen können(Zuschussförderung? Dauerhafte Bindungen? Besondere Rolle kommunaler Wohnungsbaugesellschaften?)
!?
L, N: Einbringen von Positionen / Forderungen in landespolitische Debatten
HB: Chancen durch Status als Stadtstaat erlaubt die Entwicklung neuer Konzepte auf Landesebene und direkte Erprobung in den Städten Vorreiterrolle / Vorbildfunktion innerhalb der Bundesländer
!?
STRATEGISCHES HANDELN (IV)
Zum Umgang mit strittigen Instrumenten
Wohnungspolitische Strategien spiegeln klassische Differenzen hinsichtlich der Einschätzung von Instrumenten und ihren Effekten
z.B. Mietspiegel:
Instrument für Vermieter zur Ausnutzung rechtlich gedeckter Mieterhöhungsspielräume?
versus
Chance für Mieter, überzogene Mieterhöhungsgesuche erkennen und ablehnen zu können?
Chance des Arbeitsansatzes von koopstadt:
Vergleichende Betrachtung evaluierter Erfahrungen der einzelnen Städte mit bestimmten Instrumenten Übertragbare Erkenntnisse (im Kontext stadtspezifischer Rahmenbedingungen)
!?
STRATEGISCHES HANDELN (V)
Zum Umgang mit der Gentrifizierungsdebatte
Das Spannungsfeld der bundesweiten Debatte spiegelt sich in den 3 koopstädten wider:
Aufwertung und Qualifizierung von Quartieren als notwendige Elemente positiver Stadtentwicklungsdynamik oder gezielter Stadterneuerungsstrategien
Soziale Benachteiligung und sozialräumliche Verdrängungseffekte im Widerspruch zu den Ansprüchen einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik
Zentrale Frage: Wann erreichen steigende Miet-/Kaufpreise und eine Veränderung von Bevölkerungs-und Einkommensstrukturen eine stadtentwicklungs-und sozialpolitisch relevante Dimension?
!?
In den koopstädten:
keine deutlichen Gentrifizierungsprozesse sichtbar, aber: kleinräumiger Beobachtungsbedarf in potenziell gefährdeten Quartieren, um ggf. frühzeitige Reaktionen zu ermöglichen
!?
WOHNUNGSPOLITIK UND STADTPOLITIK (I)
Verortung der Wohnungspolitik in kommunalen Verwaltungsstrukturen
Unterschiedliche Modelle der Verortung wohnungspolitischer Aufgaben und Handlungspotenziale innerhalb der Kommunalverwaltungen der koopstädte
Evaluierungsbedarf, um Stärken und Schwächen der unterschiedlichen Modelle sichtbar zu machen(Chance des koopstadt-Ansatzes)
!?
Generelle Einschätzung: Wirksame kommunale Wohnungspolitik erfordert eine integrierte Anwendung des (ohnehin begrenzten) verfügbaren Instrumentariums Konzentration von Handlungsoptionen innerhalb eines Ressorts sinnvoll
!?
WOHNUNGSPOLITIK UND STADTPOLITIK (II)
Zur Integration von Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Liegenschaftspolitik
Differenzen und Konflikte zwischen wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Zielen einerseits und der realen Liegenschaftspolitik andererseits z.B. im Zuge komplexer Maßnahmen der Innenentwicklung
Wie können bei künftigen Flächenentwicklungen Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Liegenschaftspolitik in strategischen Einklang gebracht werden?
!?
Inwieweit kann die notwendige Qualifizierung des Wohnungsangebots im Bestand durch eine aktive Liegenschaftspolitik unterstützt werden?
!?
PLANUNGSKULTUR, BETEILIGUNGS-KULTUR (I)
Fundierung und Ausrichtung wohnungspolitischer Konzepte
Quantitativ dominierte Analysen und Prognosen sind nur unzureichend in der Lage, die differenzierten, qualitativen Dynamiken lokaler Wohnungsmärkte abzubilden
aber: qualitativ orientierte Untersuchungen sind mit erheblichemAufwand und methodischen Herausforderungen verbunden
Einbindung lokalen Expertenwissens als geeignete Möglichkeit, zu differenzierten Einschätzungen zu gelangen und zugleich Handeln zu initiieren(gutes Beispiel: „Bündnis für Wohnen“, HB)
!?
Konzepte sollten nicht zu stark auf in der Regel nur scheingenaue Analysen aufbauen, sondern vor allem einen bewussten Umgang mit Unsicherheiten kultivieren regelmäßige Fortschreibung von Konzepten incl. Überprüfung zugrundeliegender Annahmen
!?
PLANUNGSKULTUR, BETEILIGUNGS-KULTUR (II)
Beteiligung lokaler Wohnungsmarktakteure und der Stadtgesellschaft
Unterschiedliche Modelle der Einbindung von Wohnungsmarktakteuren (insbesondere der Auswahl der Beteiligten), der Bürger sowie externen Expertenwissens in die Entwicklung und Umsetzung wohnungspolitischer Konzepte
Beteiligungsstrategien müssen sich in besonderer Weisean lokalspezifischen Bedarfen und stadtgesellschaft-lichen Möglichkeiten, aber auch an lokalen Planungs-und Beteiligungskulturen orientieren
!?
Wichtiger Fokus: Modelle, Konzepte und Potenziale einer Einbindung zivilgesellschaftlicher Träger der Wohnungsmarktentwicklung und Wohnraumversorgung
!?
Kommunizieren und Austausch über diese unterschiedlichen Beteiligungskulturen sowie die Erfahrungen mit unterschiedlichen Strategien bilden ein zentrales Feld für gegenseitiges Lernen im Rahmen von Städtekooperationen
!?