Welkom - Linga | Webdevelopment Zwolle...10.30 uur Beter opwaarderen van de bestaande woningvoorraad...
Transcript of Welkom - Linga | Webdevelopment Zwolle...10.30 uur Beter opwaarderen van de bestaande woningvoorraad...
Welkom
Moderator:
Wietse Walinga, directeur Duurzaam Gebouwd
Op Locatie:
Hoofdkantoor Heijmans
Rosmalen
Missie
“Kennis is het
enige dat je kunt vermenigvuldigen
door het te delen”
Verbinden
Partners, experts, etc.
contentpartners
Fase 3: CEO Media(2010/11)
Programma
9.35 uur Overheidsvisie op renovatie en transformatieDoor: Meindert Smallenbroek
10.00 uur De grootste transformatie van Nederland
Door: Henk Jagersma & Peter van der Gugten
10.30 uur Beter opwaarderen van de bestaande woningvoorraad
Door: Rob de Jong
10.55 uur Netwerken
11.45 uur Einde
Meindert Smallenbroek Directeur Bouwen
Overheidsvisie op renovatie en transformatie
Duurzaam Gebouwd Op Locatie: Renovatie
18 juni 2014
Crisis...
… of de nieuwe realiteit in de bouw
Innovatiever
Vraaggerichter
Duurzamer
Gebouwen moeten duurzamer en energiezuiniger worden
Alle gebouwen gemiddeld label A in 2030...
...en alle gebouwen gemiddeld energieneutraal in 2050
De meeste gebouwen uit 2050 staan er al...
7 miljoen bestaande gebouwen
Jaarlijks 'slechts' 50.000 nieuwe gebouwen
Nieuwbouw vanaf 2020 bijna energieneutraal
Bestaande bouw: renovatie en transformatie
Overheid stimuleert koplopers...
Blok voor blok: 'Lessen over vraag en aanbod'
Energiesprong:'Nul op de meter-woningen'
Hoe particuliere eigenaren verleiden?
Wat kunt u nog meer verwachten van de Rijksoverheid?
Revolverende fondsen met laagrentende leningen
400 miljoen euro voor corporaties
Indicatief energielabel in 2015
Slimme meters
Energiebesparing kans voor de bouwsector
Energiebesparing is de motor voor een innovatieve en vraaggerichte bouwsector!
Duurzaam GebouwdOp Locatie
Thema: Renovatie
18 juni 2014
Henk Jagersma
Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Pagina 41 18-06-2014
Inhoud
1. Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance
2. Wijnhaven Den Haag
3. Molenwerf Amsterdam
4. Vernieuwing in transformatie en renovatie
Meest vertrouwde vastgoedvermogensbeheerder
Syntrus Achmea Real Estate &
Finance is een gespecialiseerde
vermogensbeheerder in vastgoed en
hypotheken.
Wij beleggen, financieren en
ontwikkelen vastgoed ten behoeve
van beleggingsportefeuilles van
Nederlandse pensioenfondsen.
Wij staan voor verantwoord
rendement, duurzaamheid, kwalitatief
hoogwaardig vastgoed en
transparantie.
De omvang van onze totale
beleggingsportefeuille is ruim 14
miljard euro.´
18-06-201442
Wijnhaven Den Haag
Pagina 43 18-06-2014
Aanloop tot transformatie Wijnhaven
In 2012 besluit tot tender door gemeente Den Haag
– Tenderprocedure in eerst instantie niet succesvol
In tweede instantie in juli 2013 verder gesproken
Syntrus Achmea Real Estate & Finance samen met
Heijmans / Proper Stok
Pagina 44 18-06-2014
Pagina 45 18-06-2014
Locatie
Den Haag
CS
Stadhuis
Centraal
winkelgebied
Binnenhof Plein
Pagina 46 18-06-2014
Fasering: 1e fase geslaagd. Vasthouden aan kwaliteit
Fase 1 Slopen middenbouw
Ver-nieuwbouw hoog- en laagbouw
Fase 2 Tijdelijke exploitatie door Heijmans
Daarna herontwikkeling: n.t.b.
Fase 1Fase 2
Omgeving cruciaal
Gemeente richt
Turfmarkt opnieuw in
Verbinding rivierenbuurt
Schedeldoekshaven en
Binckhorst volgen?
Pagina 47 18-06-2014
Actieve rol belegger namens pensioenfondsen
Kan meerwaarde creëren
door: Locatie
Prijs in relatie tot
markt
Diversiteit in functies
Rendement
Gevoel lange termijn
beleid overheid
Essentieel is het hebben
van complementaire
partners
Pagina 48 18-06-2014
Pagina 49 18-06-2014
Programma
Appartementen
132 huur en 38 koop
1.300 m2 Commerciële
plintParkeergarage /
fietsenstalling
Universiteit Leiden
13.000 m2
3.000 m2 kantoor
Eindbeeld
Pagina 50 18-06-2014
Molenwerf Amsterdam
18-06-2014Pagina 51
Van kantoor naar woningen
Kantoor
7 verdiepingen - 22.207m²
313 parkeerplaatsen
Interieur met art deco verwijzingen
Transformatie naar appartementen
185 appartementen
76 m² = gemiddelde woning
€ 975,- gemiddelde huur inc 1 p.p.
Totaal = 14.136m² gebruiksoppervlak
700 m² bergingen
308 parkeerplaatsen
18-06-2014Pagina 52
Business Case
• Alternatieven voor leegstand
• Vraag naar middensegment huurwoningen
• Restwaarde gebouw
• Rendementseis wonen
• Realisatiekosten
• Belastingen
• Go / No Go ná aanbesteding
• Efficiencywinst in ontwikkeling
18-06-2014Pagina 53
Toekomstige opgaven (onderzoeksfase)
18-06-2014Pagina 54
Ambitie Syntrus Achmea
• Ervaring inzetten voor andere (rijks)gebouwen
• Tempo van start tot oplevering (2 jaar)
• Hogere opbrengsten
• Aanbesteding transparant
18-06-2014Pagina 55
Toekomstige opgaven
• Grote transitieopgaven zijn kapitaalintensief
• Tenderprocedure kostbaar
• Marktconformiteittoets als alternatief
• Exclusiviteit plan met verplichting voor uitvoering
• Aanbesteding realisatie blijft mogelijk
18-06-2014Pagina 56
Overheidsbevordering transformatie
• Geen fiscale ruling per project maar transformatie altijd
fiscaal als ‘verbouw’ behandelen
• Geen interpretatievrijheid meer voor gemeenten irt
Bouwbesluittoets (rechtens verkregen niveau)
• Vrijstelling overdrachtsbelasting voor transformatiepanden
• Laag BTW tarief voor verbouwkosten
18-06-2014Pagina 57
Duurzaam Gebouwd Op LocatieThema Renovatie18 juni 2014
Peter van der Gugten Directeur
Muziekpaleis Vredenburg, Utrecht
Heijmans > top 3 bouwer in NL > circa 8.000 medewerkers > omzet 2012: 2,3 miljard > Beursgenoteerd sinds 1993Nationaal Militair Museum Soesterberg, Dutch Design Award 2013
Waar kent u ons van? Randweg A2, Rond de Admirant - Eindhoven, Het Timmerhuis – Rotterdam, Noord-Zuidlijn - Amsterdam, Funen - Amsterdam, Vredenburg - Utrecht ,
Smart Highway, Studio RoosegaardeWinnaar Dutch Design Award 2012
Maar ook van vernieuwende initiatieven
3D Print Canal House
Spark
Roderick Vos - tijdelijke invulling GZG-terrein in ‘s-HertogenboschHeijmans, AM en FMT vastgoedbeheer winnaar LEEGaward 2013
Bestaande kantoren & werkplekken
Nederland, bijna 8 miljoen m2 leegstand (15,7%)
Den Haag, leegstand ruim 1 miljoen m2, (14,9%)
Aantal kantoorbanen Den Haag daalt sterker t.o.v. Nederland (1,4% afname tegen 0,8% stijging)
Daling gemiddelde huurprijs minimaal 5%-10%
Wat doet Den Haag?
Den HaagStevig investeringsklimaat
Grote diversiteit
Divers en aantrekkelijk woonaanbod
Nationaal en internationaal bestuurDerde stad van NL
Dynamiek en groei
VerjongenGoed opgeleidenStudentenstad
Rotterdamse Baanwonen, werken, winkelen, cultuur
Centrumontwikkeling
Grote Marktstraat
The Haque Security DeltaSpuiforum
Nieuwe bedrijvenTransitie oude wijken
Den HaagLeegstand kantoren
Wijnhavenkwartier, gemeente Den HaagMinisteries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag
Samenwerken met investeerders en eindgebruikers als strategisch uitgangspunt bij de start van de ontwikkeling.
Presentatie combinatie Achmea/Heijmans aan de gemeente Den Haag als betrouwbare partners.
Pensioenfondsen Landbouw en Rabo enthousiasmeren voor deze transformatie opgave.
Uitgangspunt is wonen toevoegen aan de stad in combinatie met faciliteren universiteit.
Duurzaamheid als leidend principe. Aansluiten op stadsverwarmingsnet en Eneco WKO.Renoveren als meest duurzame ingreep
De grootste kantorentransformatie van NL!125.000 m2 in hartje Den Haag!
Bron: Haacs, jaargang 2 - 2013
Huidig complexAls ministeries opgeleverd in 1979Architecten Lucas & NiemeyerTwee van 9 jack-block systeem gebouwen in Nederland120.000 m2 verdeeld over 4 gebouwen
Locatie als basis voor ontwikkeling en transformatie
Den Haag CS
Stadhuis
Centraal winkelgebied
Binnenhof
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Excellente bereikbaarheid voor auto en openbaar vervoer
Visie> Herontwikkeling in plaats van sloop-nieuwbouw (duurzaamheid)> (Tijdelijke) exploitatie als businesscase bij gebiedsontwikkeling en transformatie> Ontmoeten en verbinden: met routes van de stad - van introvert naar extrovert (integraal onderdeel van het
stedelijk weefsel)> Combinatie van interessante stedelijke programma’s (centrumfuncties)> Realiseren van bijzondere plekken en aangename verblijfsruimtes (ontmoeten, (net)werken en verbinden
van creativiteit)
Kernpunten transformatie:1. Bebouwing boven doorgang slopen, waardoor het complex in twee bouwblokken wordt verdeeld en de historische verbinding met stad weer wordt hersteld
Kernpunten transformatie:2. Verlevendigen plint aan Turfmarkt
Kernpunten transformatie:3. Opbouw gevels volledig herzien (strippen tot aan casco)
Opbouw gevel:> licht gevelmateriaal (keramische tegels met aluminium)> lichtgewicht balkons
FaseringFase 1: slopen midden-bouw
vernieuwbouw hoog- en laagbouw tzv de Kroon 170 appartementen 14.000 m2 Universiteit en ca 1.200 m2 commercieel
Fase 2: eerst tijdelijk exploiteren - 50.000 m2 leegstaande kantorendaarna (her-)ontwikkeling
Programma fase 1> 132 huurappartementen Syntrus Achmea Vastgoed> 38 koopappartementen> Ca 14.000 m2 Universiteit van Leiden en Syntrus Achmea Vastgoed > ca. 1.200 m2 commerciële plint> ca. 2.900 m2 kantoren> Parkeren in ondergrondse parkeergarages
Universiteit Leiden> Mogelijkheid tot groei van Faculteit Campus Den Haag voor 3.500 studenten> 350 hoogwaardige banen op in de binnenstad en versterking van de opleidingen op het gebied van internationaal
recht, politiek en bestuur
Opzet van de Universiteit> U-vorm rondom een binnentuin> 2 grote collegezalen aan de zijde van het Lage Zand
Visie interieurontwerp> Belangrijke relatie binnen – buiten> Ontmoeten in het gebouw > Toegankelijk voor de hele stad
Impressie cafe entreehal Impressie vanuit binnentuin
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Belichtingstudie> Zicht vanuit Plein oude situatie
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Belichtingstudie> Zicht vanuit Plein nieuwe situatie
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Planning
• 2 juli 2013 : contracten tekenen met gemeente en Universiteit van Leiden
• Augustus 2014: Verwachting onherroepelijke omgevingsvergunning en start sloop gevels
• Medio 2016: Oplevering
Kwaliteiten- 8 liften- Ruime plattegronden- Ongunstige GBO –BVO verhouding- “Business as usual” dus slim en creatief transformeren
Tijdelijk is blijvend
“placemaking” middels tijdelijke exploitatie
Tijdelijk beheer> Branding en herkenbaarheid > Volwassen businesscase onder leegstaande gebouwen> Uniek aanbod; prijs, locatie, flexibiliteit> Positieve reacties uit de markt
Het nieuwe dynamische centrum van Den HaagStedelijkheid en verdichting als motor van de nieuwe economieDuurzaamheid als focus voor de aantrekkelijke stad
“Het vormgeven van onze dagelijkse omgeving is een traag en complex proces. De plek is de binding. Met een visie en partijen die bindend zijn. Creatief met durf voor innovaties en ambacht van stadsontwikkeling.”Sterk de stad!
Dank voor uw aandacht
www.wijnhavenkwartier.nl
Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren
en opwaarderen
Woningvoorraad in NederlandDe renovatiebehoefte is het grootst bij woningen gebouwd tot 1975
3.900.000
Aantal woningen < 1945 1946 - 1964 1965 - 1974 1975 -1991 1992 - 2011 Totaal
1 - Vrijstaande woning 216.000 225.000 119.000 221.000 256.000 1.037.000
2 - Twee-onder-een kap 140.000 145.000 142.000 224.000 249.000 900.000
3 - Rijwoning 523.000 478.000 606.000 879.000 507.000 2.993.000
4 - Maisonnettewoning 113.000 113.000 22.000 94.000 57.000 399.000
5 - Galerijwoning 5.000 64.000 174.000 109.000 162.000 514.000
6 - Portiekwoning 256.000 267.000 112.000 142.000 101.000 878.000
7 - Overige flatwoning 49.000 50.000 125.000 125.000 196.000 545.000
Totaal 1.302.000 1.342.000 1.300.000 1.794.000 1.528.000 7.266.000
Ambitie: Label B/CWarmte: 100 kWh/m2Lock in: tot 2030
Ambitie: Nieuwbouw label AWarmte: 50 kWh/m2Lock in: tot 2050
Ambitie: Nul Op De MeterWarmte: 25 kWh/m2Lock in: tot 2045
Hoe energiebesparen in de gebouwde omgeving?
RENOVEREN &
Goed Isoleren
logisch renovatie moment
Stadskanaal Melick
Arnhem Heerhugowaard
Grote Stap:Woning in 1 keer
Of…
Nul Op De Meter Gevel
Nul Op De Meter Dak
Nul Op De Meter Vloer
Geïntegreerde Renovatie Componenten
Alliantie+
60%via de gevel
BINNEN BUITENSPOUW
GEVEL ISOLATIE
Goed Isoleren
Binnentemperatuur:+ 20°C
Buitentemperatuur:-10°C
Rc Max = 1.8 Rc = 2.5 – 10
Hoge isolatiewaarden tegen minimale meerkosten
Goed Isoleren
Goed Isoleren
Goed Isoleren
RENOVEREN &
REDESIGN
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
MAARSSEN
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren
en opwaarderen
Half / Goed
Dank voor de aandacht!
Vragen? – Opmerkingen?
PS: “Efficiency is…. het combineren van renoveren, isoleren en opwaarderen” is vrij naar Loesje, dit heeft ze nooit echt gezegd. Sorry Loesje.
Dank voor uw aanwezigheid
Graag het evaluatieformulier invullen!
Save the dateDonderdag 13 november 2014
Duurzaam Gebouwd Congres
MECC Maastricht