Prognoza rozwoju budownictwa biurowego w Warszawie

11 czerwca 2015 r.

www.pwc.com

PwC

Warszawa na tle Europy

2

Ranking na rok 2015

Miasto Ranking na rok 2014

Zmiana

1. Berlin 4 ↑3

2. Dublin 2 ↔0

3. Madryt 19 ↑16

4. Hamburg 3 ↓1

5. Ateny 28 ↑23

14. Warszawa 11 ↓3

Źródło: Emerging Trends Europe 2015, PwC oraz Urban Land Institute

• Pomimo spadku o 3 pozycje, Warszawa pozostałanajbardziej atrakcyjną lokalizacją nieruchomościkomercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniejze względu na:

• rosnący udział osób pracujących w sektorzeusługowym względem sektoraprzemysłowego;

• ciągle zwiększające się zapotrzebowanie napowierzchnie biurowe w Polsce.

0

5

10

15

20

25

30I poł. 2004 r.

II pol. 2013 r.

Źródło: Knight Frank

• Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wPolsce powiększyły się ponad dwukrotnie naprzestrzeni ostatnich 10-ciu lat.

• Warszawa dołączyła do grona istotnych ośrodkówbiznesowych w Europie.

• Zmniejszył się dystans do dobrze rozwiniętychrynków Europy Zachodniej.

Zasoby biurowe w wybranych miastach europejskich [mln m.kw]

Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast

PwC

Warszawa - Polska

3

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

4 500 000

5 000 000

2012 2013 IV kw 2014

Źródło: Colliers, JLL

• Ok. 63% łącznej podaży powierzchnibiurowej zlokalizowana jest wWarszawie.

• W ciągu ostatniego roku deweloperzyoddali do użytku ponad 580 tys m.kw.Dwie trzecie nowej podaży zostałoukończone w Warszawie (280 tys.m.kw.) i Krakowie (111 tys. m.kw.).

• Miniony rok był rekordowy podwzględem ilości wynajętejpowierzchni. Popyt brutto wyniósłponad 1 mln m.kw.

Wartość podaży powierzchni biurowych w największych miastach [m.kw.]

PwC

2014 rokiem najemcy

4

• W 2014 r. odnotowano rekordowy wzrost podażyoraz niewielki wzrost powierzchni pustostanów(13,26% na koniec 2014 wobec 11,9% w 2013), cowpłynęło na obniżenie stawek czynszu.

• Pomimo spadku cen średnich w Warszawieodnotowano nieruchomości o bardzo wysokiejcenie najmu - świadczy to o mikrorynkubiurowców ekskluzywnych.

• Ostatnie dwa kwartały pokazują wyraźny powróttrendu wzrostowego liczby zawieranychtransakcji, który powinien utrzymać sięprzynajmniej do 2018 r.

• Dzięki dodatkowym zachętom, takim jakzwolnienie z czynszu oraz kontrybucje naaranżacje powierzchni, stawki efektywne sąnawet 25% niższe od nominalnych.

Prognoza:

• W najbliższych latach największą presję nastawki czynszowe odczują właściciele ideweloperzy budynków w rejonie GórnegoMokotowa, gdzie stawki bazowe w najlepszychbudynkach nie przekraczają 14,5EUR/m.kw./miesiąc.

Cała Warszawa

Lokalizacje centralne

Lokalizacje poza centrum

Liczba budynków 442 120 322

Zasoby całkowite [m.kw.]

4 391 902 1 332 209 3 059 693

Pustostany [m.kw.] 582 472 202 652 379 820

Pustostany [%] 13,26 15,21 12,41

Rynek biurowy w Warszawie

Źródło: Cushman & Wakefield

€ 14,00

€ 16,00

€ 18,00

€ 20,00

€ 22,00

€ 24,00

€ 26,00

max 2012 max 2013 max 2014

Warszawa (centrum)

Warszawa (pozacentrum)

Źródło: Colliers

PwC

Obszary największej aktywności najemców

5

27%

21%

28%

24%

34%

39%

15%

13%

10%

7%

11%

5%

27%

21%

18%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2014

2013

2012 COB

Służewiec

AlejeJerozolimskieWola

Pozostałe

Struktura rocznego wolumenu najmu wg lokalizacji

Źródło: Knight Frank

• W 2014 r. największą aktywność najemców odnotowano w COB, gdzie zawarto umowy najmu 166 000 m.kw. biur oraz na Służewcu Przemysłowym –146 500 m.kw.

• Ze względu na uruchomienie II linii metra, w najbliższych latach należy spodziewać się rozwoju segmentu nieruchomości biurowych na Woli, a także na Pradze, gdzie do tej pory znajdowały się głównie biurowce klasy B.

Źródło: DTZ

Strefy rynku biurowego w Warszawie

PwC

Rozwój infrastruktury miejskiej a wybór lokalizacji inwestycji biurowych

6

Czynniki decydujące o lokalizacji nieruchomości biurowej:

• dostępność środków transportu publicznego (lotnika, dworce kolejowe, metro);

• bliskość (czas dojazdu) do głównych skupisk mieszkaniowych;

• centralne lokalizacje inwestycji biurowych dają większy dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej.

PwC

Zmiana znaczenia Woli na mapie powierzchni biurowych w Warszawie

7

W najbliższych latach możemy spodziewać się, że Wola obok Mokotowa, stanie się głównym zagłębiem biurowym stolicy.

Deweloperzy, którzy zdecydowali się na realizację swoich projektów na pograniczu Śródmieścia z innymi dzielnicami, w szczególności Ochoty, Woli i Żoliborza, z dużym sukcesem skomercjalizowali swoje obiekty. Potwierdza to uruchomienie kolejnych etapów projektów Eurocentrum Office Complex, Gdańsk Business Centeroraz Atrium.

Inwestycje

W 2014 r. do użytkowania zostały oddane budynki Atrium 1, Warsaw SpireB.

W trakcie realizacji są:

• Proximo,

• Generation Park,

• Atrium 2

• Skyliner

• Warsaw Spire A.

W fazie koncepcji pozostają:

Mennica Tower, Spinnaker Tower, Liberty Tower.

Prognozy

PwC

Inwestycje biurowe w Warszawie w latach 2015-2020

8

PwC

Perspektywa rozwoju

9

• Zgodnie z prognozami, powierzchnie biurowe w Warszawie mają w 2016 r. przekroczyć 5 mln. m.kw., zaledwie 3 lata po złamaniu granicy 4 mln. m.kw.

• Nowa podaż planowana do ukończenia w 2015 r. jest szacowana na 700 tys. m.kw. Warszawski rynek biurowy odnotuje wzrost rzędu 330 tys. m.kw.

Źródło: Savills

0

50

100

150

200

250

300

2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017

w trakcie budowy pozwolenie na budowę planowane

Obszar Centrum

Południe Górne

Południowy Zachód

Obszar poza Centrum

tys.

m.k

w.

PwC

Pustostany nie zahamują rozwoju rynku biurowego w Warszawie

10

Prognoza:

• Stołeczny współczynnik pustostanówpowinien osiągnąć najwyższąwartość (ok. 19%) w połowie2016 r., gdy na rynek trafiąnajwiększe realizowane obecnieinwestycje.

• Atrakcyjne oferty nowych inwestycjispowodują zwiększenie powierzchnipustostanów głównie w starszychbiurowcach klasy B oraz klasy A wdzielnicach przeżywającychintensywny rozwój podaży (np.Służewiec, bliska Wola).

Pustostany w głównych obszarach biurowych Warszawy

Źródło: CBRE

PwC

Trendy – rewitalizacja budynków, w szczególności zlokalizowanych w centrum miasta

11

W 2014 r. w nowej odsłonie oferowano

m.in.:

• Plac Bankowy 1,• Małachowskiego

Square,

• Jasna Residence,

• Mazowiecka 2/4,

• Moniuszki 1A.

Trend

Zrewitalizowane budynki cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców szukających kameralnych inwestycji w prestiżowej lokalizacji.

Inwestycje w toku:

• Dzielna 60,

• Norblin,

• Hala Koszyki,

• Port Praski,

• Copernicus

Square.

12

Trend wzrostowej liczby zawieranych transakcji powinien potrwać przynajmniej do 2018 roku

• Ok. 90% transakcji na rynku nieruchomościbiurowych dokonywanych jest przez inwestorówzagranicznych.

• Dobre prognozy makroekonomiczne, w tymutrzymanie stosunkowo wysokiej wartości PKB,będzie sprzyjało zwiększaniu inwestycji, a więc takżepopytowi na powierzchnie biurowe.

• W Polsce zwiększa się liczba osób pracujących wsektorze usługowym, w stosunku do sektoraprzemysłowego (w tym osób realizujących swojeobowiązki na terenie powierzchni biurowych).

Powierzchnia w budowie a powierzchnia w ofercie w 2015

860 tyś.m.kw pustostanów

dostępnych na koniec 2014 roku

700 tyś. m.kw. w budowie zostanie dostarczonych w

2015

600 tyś m. kw. w budowie

dostarczona po 2015

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

2013 2014 2015 2016 2017

PKB (% r/r)

Inflacja CPI (% r/r)

Płace brutto (% r/r)

Jednostkowe kosztypracy (% r/r)

Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017

PwC

Perspektywa rozwoju

13

• W 2014 Bloomberg uznał Polskę zanajlepszy kraj do prowadzenia działalnościgospodarczej wśród krajów Europywschodniej i Azji centralnej, głównie zpowodu rosnącego rynku konsumenckiegojak również poprawy infrastruktury.

• W nadchodzących latach możnaspodziewać się zwiększonej aktywności narynku najmu, jako konsekwencjistopniowego wygasania umówpodpisanych w latach 2006-2008 (umowy10-letnie) oraz 2011-2013 (umowy 5-letnie), kiedy popyt był wysoki.

• W latach 2012-2020 prognozowany jestwzrost liczby specjalistów pracujących wusługach rynkowych z 537,4 tys. osób do843 tys. osób, w głównej mierze przezwzrost liczby pracujących w średnichgrupach zawodowych.

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

2013 2014 2015 2016 2017

PKB (% r/r)

Inflacja CPI (% r/r)

Płace brutto (% r/r)

Jednostkowe kosztypracy (% r/r)

Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017

600 642 681,6 722,3 765,5 802,2 843

446,8 451,8 454,9 458,0 460,9 460,3 461,2

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Specjaliści Pracownicy biurowi

Liczba ( w tys.) pracujących w usługach rynkowych w wielkich grupach zawodowych: specjaliści, pracownicy biurowi (IPiSS)

PwC

© 2014 PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k. Wszelkie prawa zastrzeżone.

PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k. jest firmą członkowską PricewaterhouseCoopers

International Limited. Nazwy "PricewaterhouseCoopers” i "PwC" odnoszą się do firm wchodzących w skład sieci

PricewaterhouseCoopers International Limited, z których każda stanowi odrębny i niezależny podmiot prawny.

Niniejsza prezentacja przygotowana przez Kancelarię PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k.

nie może być traktowana jako opinia prawna. Nie została przygotowana z myślą o tym, by jakikolwiek podmiot

podejmował na jej podstawie decyzje, stąd dokumentu tego nie należy traktować jako substytutu konsultacji z

profesjonalnymi doradcami. W związku z powyższym Kancelaria nie przyjmuje odpowiedzialności wobec żadnego

podmiotu, który będzie wykorzystywać informacje zawarte w niniejszej analizie ani nie udziela żadnych gwarancji

odnośnie jej prawdziwości, dokładności, czy też kompletności prezentacji.

Dziękujemy!

Kontakt

Zachęcamy do kontaktu:

Katarzyna WoroszylskaRechtsanwältin / adwokat T 48 22 746 6478M 48 519 50 6478katarzyna.woroszylska@pl.pwc.com

Magdalena ŁażewskaPrawnik T 48 22 746 4861M 48 519 50 4861magdalena.lazewska@pl.pwc.com