Wandel der Wohnungsmärkte Paradigmenwechsel in … · Kreis Herford Kreis Höxter Kreis Lippe...
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Wandel der Wohnungsmärkte – Paradigmenwechsel in Planung und
Wohnungspolitik?
Donnerstag, den 29.09.2011
AK Wohnungsmarktforschung
2 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Wandel der Wohnungsmärkte – Paradigmenwechsel in Planung und Politik?
1. Wandel der Wohnungsmärkte
2. Ergebnisse der AG Konzepte
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
4. Lehrforschungsprojekt „Wandel der Wohnungsmärkte“
5. Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik?
1. Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und –nachfrage (2006)
2. F + B Gutachten zur Förderkulisse (2006)
3. Empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
4. Perspektiven der Wohnungspolitik
6. Fazit
3 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Brilon
Hamm
Münster
Essen
Bielefeld
Dortmund
Duisburg
Hagen
Dülmen Höxter
Dorsten
Aachen
Arnsberg
Wesel
DüsseldorfSchmallenberg
Bad Berleburg
Warburg
Krefeld
Olpe
Oelde
Bochum
Paderborn
Petershagen
Siegen
Unna
Coesfeld
Wuppertal
Stemwede
Kerpen
Jülich
Iserlohn
Detmold
Erftstadt
Halle
Minden
Selm
Viersen
Kevelaer
Gütersloh
Herford
Solingen
Ascheberg
Ratingen
Attendorn
Bad Driburg
Bad Wünnenberg
Bedburg
Mönchengladbach
Datteln
Billerbeck
Monschau
PulheimWenden
Herne
Meinerzhagen
Emmerich
Gelsenkirchen
Eschweiler
Remscheid
HilchenbachGeilenkirchen
Wermelskirchen
Kamp-Lintfort
Bergisch Gladbach
Werdohl
Bad Lippspringe
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Abnahme um mehr als 1,0 %
Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 %
Abnahme um bis zu 0,5 %
Zunahme um bis zu 0,5 %
Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 %
Zunahme um mehr als 1,0 %
Brilon
Hamm
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Bielefeld
Dortmund
Duisburg
Hagen
Dülmen Höxter
Dorsten
Aachen
Arnsberg
Wesel
DüsseldorfSchmallenberg
Bad Berleburg
Warburg
Krefeld
Olpe
Oelde
Bochum
Paderborn
Petershagen
Siegen
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Coesfeld
Wuppertal
Stemwede
Kerpen
Jülich
Iserlohn
Detmold
Erftstadt
Halle
Minden
Selm
Viersen
Kevelaer
Gütersloh
Herford
Solingen
Ascheberg
Ratingen
Attendorn
Bad Driburg
Bad Wünnenberg
Bedburg
Mönchengladbach
Datteln
Billerbeck
Monschau
PulheimWenden
Herne
Meinerzhagen
Emmerich
Gelsenkirchen
Eschweiler
Remscheid
HilchenbachGeilenkirchen
Wermelskirchen
Kamp-Lintfort
Bergisch Gladbach
Werdohl
Bad Lippspringe
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Abnahme um mehr als 1,0 %
Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 %
Abnahme um bis zu 0,5 %
Zunahme um bis zu 0,5 %
Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 %
Zunahme um mehr als 1,0 %
Bevölkerungentwicklung 1999 bis 2009 in % p.a. Bevölkerungentwicklung 2006 bis 2009 in % p.a.
1. Wandel der Wohnungsmärkte
Quelle: NRW.BANK 2010
4 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Entwicklung der Einwohner
von 2008 bis 2030
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Niedersac hsen
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Kreis Herford
Kreis Höxter
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Kreis Minden-Lübbec ke
Kreis Pa derborn
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Niederlande
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unter -10% bis -5%
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über 0% bis 5%
über 5% und mehr
1 3 1 8 8 8 5 5 0 4 2
Entwicklung der Einwohner in den Gemeinden Nordrhein-Westfalens von 2008 bis 2030 in Prozent - Vorausschätzung IT.NRW, Basis 2008
NRW.BANK 2011
1. Wandel der Wohnungsmärkte
Quelle: NRW.BANK 2010
5 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
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Nie de rsachse n
bis -10% und weniger
unter -10% bis -5%
unter -5% bis 0%
über 0% bis 5%
über 5% und mehr
3 10 15 14 11
NR W .B A NK 2011
Entwick lung der Zahl der Hausha lte - Vorausschä tzung Trendvariante IT.NRW 2030 (Basis 2008)
Entwicklung der Haushalte
bis 2030 (Trendvariante)
1. Wandel der Wohnungsmärkte
Quelle: NRW.BANK 2010
6 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
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HER
niedrige Mietpreise, sinkendes Preisniveau
hohe Mietpreise, sinkendes Preisniveau
niedrige Mietpreise, steigendes Preisniveau
hohe Mietpreise, steigendes Preisniveau
Mietpreistypisierung 2008 bis 2010
Quelle: empirica-Preisdatenbank
1. Wandel der Wohnungsmärkte
Quelle: NRW.BANK 2010
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niedrige Mietpreise, sinkendes Preisniveau
hohe Mietpreise, sinkendes Preisniveau
niedrige Mietpreise, steigendes Preisniveau
hohe Mietpreise, steigendes Preisniveau
7 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 7
Immobilienpreistypisierung 2008 bis 2010
Quelle: empirica-Preisdatenbank
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niedrige Kaufpreise, sinkendes Preisniveau
hohe Kaufpreise, sinkendes Preisniveau
niedrige Kaufpreise, steigendes Preisniveau
hohe Kaufpreise, steigendes Preisniveau
1. Wandel der Wohnungsmärkte
Quelle: NRW.BANK 2010
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niedrige Kaufpreise, sinkendes Preisniveau
hohe Kaufpreise, sinkendes Preisniveau
niedrige Kaufpreise, steigendes Preisniveau
hohe Kaufpreise, steigendes Preisniveau
8 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 8
Gebrauchtwohnmarkt: Preise für Eigentumswohnungen im Zeitvergleich
60
560
1.060
1.560
2.060
2.560
Wuppertal
2005
Wuppertal
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Solingen
2005
Solingen
2010
Remscheid
2005
Remscheid
2010
Velbert
2005
Velbert
2010
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2005
Wülfrath
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1. Wandel der Wohnungsmärkte
9 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 9
Gebrauchtwohnungsmarkt: Reiheneigenheime, mittlere bis gute Wohnlage,
Wohnfläche ca. 100 m² , ohne Garage im Zeitvergleich
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
320
Wuppertal
2005
Wuppertal
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Solingen
2005
Solingen
2010
Remscheid
2005
Remscheid
2010
Velbert 2005 Velbert 2010 Wülfrath
2005
Wülfrath
2010
Minimum
Maximum
häufigster Wert
in 1.000 €
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1. Wandel der Wohnungsmärkte
10 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Ausgangssituation: Entscheidungshilfe Kommunale Konzepte Wohnen im Jahr 2006 Beschluss der AG Strategie Anfang 2009, schwerpunktmäßig das Thema „Handlungskonzepte Wohnen“ aufzuarbeiten; Umbenennung in AG Konzepte Ziel: Informations- und Erfahrungsaustausch über gute und schlechte Beispiele Parallel dazu: AG Wohnungsmarktbeobachtung der Städteregion Ruhr beschließt ebenso das Thema „Handlungskonzepte Wohnen“ zu fokussieren. Seit Anfang 2009 dazu: Beschluss des damaligen MBV, eine Neuauflage der Entscheidungshilfe „Kommunale Konzepte Wohnen“ durchzuführen; Vergabe an GEWOS; Veröffentlichung im März 2010
2. Ergebnisse der AG Konzepte
11 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
26. Oktober 2010
2. Ergebnisse der AG Konzepte
Quelle: NRW.BANK 2010
12 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 12 26. Oktober 2010
• Themenfeld
Abriss
• Politik
• Planung auf Zuruf
• Personelle
Kapazitäten
• Priorisierung/ Ranking
• Einbindung privater
Akteure
Probleme
• Verknüpfung
mit
Projektbezügen
• Modellstruktur: von oben nach unten oder von unten nach oben
• Vernetzung der räumlichen Ebenen Gesamtstadt/ Quartier
• Rolle Gutachten/ Gutachter
• Bedeutung Qualität
zu Quantität
• Bedeutung geänderte
Förderkulisse
• Schnittstelle
Stadtentwicklung
Unterschiede
• Anstoß Verwaltung
• Kommunikation
• Einbindung Akteure
• Bestandsaufnahme • Demografischer
Wandel • (Bedeutung) Prognosen • Nachfrage-/ Bedarfs-
analyse • Monitoring
Gemeinsam-
keiten
Umsetzung Prozess Inhaltliche Ebene
2. Ergebnisse der AG Konzepte
Quelle: NRW.BANK 2010
13 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 13 26. Oktober 2010
Inhaltliche Ebene T
hem
en
feld
Wo
hn
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Räumliche Ebene
Umsetzungs-/ Objektbezüge
Gesamtstadt Stadtteil Quartier Objekt
NR
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201
0
Masterplan Wohnen Themenfeld Wohnen
Integrierte Stadtentwicklungs-
konzepte
Integrierte Quartiersentwick- lungskonzepte
Quartiersplanung
2. Ergebnisse der AG Konzepte
Quelle: NRW.BANK 2010
14 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
Quelle: Reg. Wohnungsmarktbericht OWL 2011
15 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Wohnungsbedarf bis 2025 1 2 3 4 5 6
Wohnungs-
abgänge
2008 bis
2025[1]
Haushalts-
entwicklung
2008 bis 2025
Trendvariante
Wohnungs-
bedarf
Summe
1 + 2
Wohnungs-
abgänge
2008 bis
2025[2]
Haushalts-
entwicklung
2008 bis 2025
Konstante
Variante
Wohnungs-
bedarf
Summe
4 + 5
Bielefeld 2.687 -3.801 -1.114 1.029 -3.601 -2.572
Kreis
Gütersloh 5.845 12.611 18.456 2.238 10.011 12.249
Kreis
Herford 5.021 239 5.260 1.923 -1.361 562
Kreis
Höxter 3.635 -657 2.978 1.392 -2.057 -665
Kreis
Lippe 7.608 -6.092 1.516 2.913 -8.692 -5.779
Kreis
Minden-
Lübbecke 7.831 -1.020 6.811 2.999 -4.720 -1.721
Kreis
Paderborn 2.587 8.104 10.691 990 6.604 7.594
OWL 35.214 9.384 44.598 13.484 -3.816 9.668
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mehr als 0,0 bis 5,0 %
mehr als 5,0 bis 10,0 %
mehr als 10,0 bis 15,0 %
mehr als 15,0 %
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bis 0,0 %
mehr als 0,0 bis 5,0 %
mehr als 5,0 bis 10,0 %
mehr als 10,0 bis 15,0 %
mehr als 15,0 %
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bis -10,0 %
mehr als -10,0 bis -5,0 %
mehr als -5,0 bis 0,0 %
mehr als 0,0 bis 5,0 %
mehr als 5,0 bis 10,0 %
mehr als 10,0 %
[1] Regional differenziert, in der Annahme einer landesweiten Abgangsquote von 0,26 % p.a.
(= Annahmen des Eduard-Pestel-Institutes 2006) [2] Regional differenziert, in der Annahme einer landesweiten Abgangsquote von 0,10 % p.a.
Quelle: IT.NRW, Berechnungen: NRW.BANK
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht
16 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht
17 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Fazit des Berichts:
Die entspannte Wohnungsmarktlage von immer mehr Kommunen erfordert einen
Paradigmenwechsel:
Diskussion um Umfang und Standorte für Neubauvorhaben in schrumpfenden Märkten
Diskussion um Umfang und Standorte der Wohnungsbauförderung
Kritische Betrachtung von Fördermaßnahmen im Außenbereich
Verstärktes Risikobewusstsein von Geschäftsbanken angesichts einer zunehmenden Zahl
von geförderten Insolvenzen
Tragfähigkeitsberechnungen in der sozialen Wohnraumförderung spiegeln
• einerseits reale Verhältnisse häufig nur unzureichend wider,
• anderseits widersprechen Einkommen mit einer Überdeckung der Einkommensgrenzen dem Kriterium „einkommensschwacher Haushalt“
Bestandsmieten des freien Marktes liegen in entspannten Märkten unterhalb
Neubaumieten im sozialen Wohnungsbau
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht
18 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Fazit des Berichts:
„Gerade in schrumpfenden Märkten muss diskutiert
werden, ob eine konsequente Förderung von
Gebrauchtimmobilien zur Erhaltung und Stärkung der
Bestände nicht zukunftsweisender ist als eine
Neubauförderung, die die Wertigkeit des Bestandes
immer weiter relativiert. „
3. Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL
Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht
19 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
4. Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte
Leitfragen:
Welche Wohnungsmarktsituation ist in den Kommunen vorhanden?
Welche Unterschiede gibt es im Kreis?
Welche Marktsegmente sind problematisch? Warum?
Welche Zukunftstrends sind wahrscheinlich?
Welche Untersuchungen und Studien gibt es in welchen Themenfeldern?
Inwieweit werden die bevorstehenden Trends berücksichtigt?
Welches Spannungsfeld bzw. welche Zusammenarbeit gibt es zwischen Politik und
Verwaltung?
Wie reagieren die Kommunen / Kreise in dieser Umbruchsituation?
Werden hieraus Strategien und Konzepte entwickelt und wenn ja: Welche?
Welche Steuerungsmöglichkeiten haben Kommunen?
Werden verschiedene Handlungsfelder miteinander verknüpft?
Welche Möglichkeiten haben integrative Ansätze
Quelle: NRW.BANK 2010
20 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5. Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik?
Zugrunde gelegte Gutachten: • Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-
Westfalen bis 2025. Wohnungswirtschaftliche Implikationen der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des Landesamts für Datenverarbeitung und Statistik (LDS) Nordrhein-Westfalen bis zum Jahr 2025. Endbericht für das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen. Dezember 2006. Erarbeitet durch das Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung, Hannover)
• Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in
Nordrhein-Westfalen. Endbericht für das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen. Hamburg, Dezember 2008. Erarbeitet durch F + B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt, Hamburg)
• Entwicklung der quantitativen und qualitativen Neubaunachfrage auf den Wohnungsmärkten
in NRW bis 2030
21 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025.
1. Bestimmung des Wohnungsbedarfs als Soll-Größe
für jeden zukünftigen Haushalt eine Wohnung abzüglich
regional differenzierter Wohnungsabgänge
2. Bestimmung der Wohnungsnachfrage als IST-Größe
(1) Erwarteter Wohnungsneubau von Ein- und Zweifamilienhäusern als regional differenzierte (abhängig vom Baulandpreis), altersabhängige
Nachfrage abzüglich dem erwarteten Bestandsangebot an Ein- und
Zweifamilienhäusern
(2) Erwarteter Neubau von Mehrfamilien-häusern auf Basis zu erwartender Renditen
auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte
5.1 Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und – nachfrage (2006)
Quelle: Pestel 2006
22 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Wohnungsbedarfe bis 2025
Pestel: Alternativberechnung:
Trendvariante der Haushaltsprognose Konstante Variante der Haushaltsprog-
und 0,26% Wohnungsabgang p.a. nose und 0,10% Wohnungsabgang p.a.
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deutlich negativer Bedarf (10)
leicht negativer Bedarf (9)
schwacher Bedarf (19)
starker Bedarf (16)
(Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte)
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AC (Kr.)
DO
W
DU
HA
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MG
KR
BN
HAM
GE
SG RS
MH
OB
BOT
AC (St.)
LEV
HER
deutlich negativer Bedarf (0)
leicht negativer Bedarf (2)
schwacher Bedarf (24)
starker Bedarf (28)
(Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte)
Wfa-WoB NRW 2008
ST
SI
SO
HSK
PB
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SU
LIP
GTBOR
MK
KLE
EUS
DN
K
WAF
RE
COE
HÖX
OE
WES
HS
BM
NE
GUM
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VIE
GL
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HF
D
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ME
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AC (Kr.)
DO
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LEV
HER
deutlich negativer Bedarf (0)
leicht negativer Bedarf (2)
schwacher Bedarf (24)
starker Bedarf (28)
(Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte)
Wfa-WoB NRW 2008
5.1 Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und – nachfrage (2006)
Quelle: NRW.BANK 2008, Pestel 2006
23 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.1 Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und – nachfrage (2006)
Quelle: NRW.BANK 2008, Pestel 2006
24 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Bewertung
Erstes Modell mit einer regionalisierten Berechnungskomponente
„Ersatzbedarf“, deren Größenordnung von der Wohnungsmarktlage abhängt.
Unterstellte Quoten beim Ersatzbedarf sind jedoch theoretisch; in Realität liegen
sie deutlich niedriger.
Eine Saldierung der Komponenten Ersatzbedarf und demografischer Bedarf ist
methodisch problematisch
Bei der Berechnung von Sollgrößen unzureichende Berücksichtigung
verschiedener Varianten
Zugrunde gelegte Berechnungen (Ersatzbedarf und Trendvariante der
Haushaltsmodellrechnungen) beschreiben ein zu großes Mengengerüst
5.1 Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und – nachfrage (2006)
25 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
F + B Gutachten „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen“ aus 2006
Erstmals regionalisierte Betrachtung von
Gebietskulissen für den Mietwohnungs- und den
Eigentumsmarkt
Jeweils Berechnung von Kosten- und Bedarfsniveaus
auf der Grundlage demografischer und
sozioökonomischer Indikatoren:
• niedrig,
• unterdurchschnittlich,
• überdurchschnittlich,
• hoch
Gemeindescharfe Darstellung
Eingang in die Wohnungsbauförderbestimmungen 2009
5.2 F + B Gutachten zur Förderkulisse (2006)
Quelle: NRW.BANK 2008, F + B 2006
26 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Bedarfsniveau – selbst genutztes Wohneigentum, Mietwohnungen
Unna
Lünen
Soest
Li ppstadt
Geseke
Si egen
Bad Laasphe
Bad Berl eburgOl pe
Lennestadt
Lüdenschei d
Iserl ohn
Schmal l enberg
Bri l onArnsbergWi tten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Li chtenau
Büren
Bad Li ppspri nge
Mi nden
Detmol d
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Verl
Ri etberg
Gütersl oh
Bi el efel d
Warendorf
Enni gerl oh
Beckum
Rhei ne
Lengeri ch
Greven
Reckl i nghausen
Marl
Hal tern
DorstenDattel n
Nordki rchen
Dül men
Gronau
Bochol t
Ahaus
Münster
Bottrop
Troi sdorf
Bad Honnef
Bergi sch Gl adbach
GummersbachHei nsberg
Euski rchen
Bad Münsterei fel
Kerpen
Berghei mJül i ch
Düren
Monschau
Leverkusen
Köl n
BonnAachen
Wesel
Kamp-Li ntfort
Vi ersen
Neuss
Meerbusch
Grevenbroi ch
Vel bertRati ngen
Kl eve
Kevel aer
Wuppertal
Sol i ngenRemschei d
Oberhausen
Mül hei m
Mönchengl adbach
Krefel d
EssenDui sburg
Düssel dorf
Nie d e rsa c h se n
Nie d e rsa c h se n
He sse n
Kre is Kle v e
Kre is M e ttm a n n
Rh e in -Kre is Ne u ss
Kre is Vie rse n
Kre is We se l
Kre is Aa c h e n
Kre is Dü re n
Rh e in -Erft-Kre is
Kre is Eu sk irc h e n
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Rh e in isc h -Be rg isc h e r Kre is
Rh e in -S ie g -Kre is
Kre is Bo rk e n
Kre is Co e sfe ld
Kre is Re c k lin g h a u se n
Kre is S te in fu rt
Kre is Wa re n d o rf
Kre is Gü te rslo h
Kre is He rfo rd
Kre is Hö xte r
Kre is L ipp e
Kre is M ind e n -Lü b b e c k e
Kre is Pa de rb o rn
En n e p e -Ru h r-Kre isHo c h sa ue rla n d k re is
M ä rk isc he r Kre is
Kre is Olpe
Kre is S ie g e n -Wittg e n ste in
Kre is So e stKre is Un na
He sse n
Rh e in la nd -Pfa lz
Rh e in la nd Pfa lz
Nie d e rla n d e
Nie d e rla n d e
Be lg ie n Niedrig (B1)
Unterduchschnittlich (B2)
Überdurchschnittlich (B3)
Hoch (B4)73 100 126 97
,16777215,16777215,14511420,1744,1952,1664,0,140,18,510,26,0,-48,Mietenstufen der Gemeinden in Nordrhein-Westfalen - 2005
Wfa WoB-NRW 2009
Bedarfsniveau selbst genutztes Wohneigentum WFB 2009
Unna
Lünen
Soest
Li ppstadt
Geseke
Si egen
Bad Laasphe
Bad Berl eburgOl pe
Lennestadt
Lüdenschei d
Iserl ohn
Schmal l enberg
Bri l onArnsbergWi tten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Li chtenau
Büren
Bad Li ppspri nge
Mi nden
Detmol d
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Verl
Ri etberg
Gütersl oh
Bi el efel d
Warendorf
Enni gerl oh
Beckum
Rhei ne
Lengeri ch
Greven
Reckl i nghausen
Marl
Hal tern
DorstenDattel n
Nordki rchen
Dül men
Gronau
Bochol t
Ahaus
Münster
Bottrop
Troi sdorf
Bad Honnef
Bergi sch Gl adbach
GummersbachHei nsberg
Euski rchen
Bad Münsterei fel
Kerpen
Berghei mJül i ch
Düren
Monschau
Leverkusen
Köl n
BonnAachen
Wesel
Kamp-Li ntfort
Vi ersen
Neuss
Meerbusch
Grevenbroi ch
Vel bertRati ngen
Kl eve
Kevel aer
Wuppertal
Sol i ngenRemschei d
Oberhausen
Mül hei m
Mönchengl adbach
Krefel d
EssenDui sburg
Düssel dorf
Nie d e rsa c h se n
Nie d e rsa c h se n
He sse n
Kre is Kle v e
Kre is M e ttm a n n
Rh e in -Kre is Ne u ss
Kre is Vie rse n
Kre is We se l
Kre is Aa c h e n
Kre is Dü re n
Rh e in -Erft-Kre is
Kre is Eu sk irc h e n
Kre is He in sb e rgOb e rb e rgisc h e r Kre is
Rh e in isc h -Be rg isc h e r Kre is
Rh e in -S ie g -Kre is
Kre is Bo rk e n
Kre is Co e sfe ld
Kre is Re c k lin g h a u se n
Kre is S te in fu rt
Kre is Wa re n d o rf
Kre is Gü te rslo h
Kre is He rfo rd
Kre is Hö xte r
Kre is L ipp e
Kre is M ind e n -Lü b b e c k e
Kre is Pa de rb o rn
En n e p e -Ru h r-Kre isHo c h sa ue rla n d k re is
M ä rk isc he r Kre is
Kre is Olpe
Kre is S ie g e n -Wittg e n ste in
Kre is So e stKre is Un na
He sse n
Rh e in la nd -Pfa lz
Rh e in la nd Pfa lz
Nie d e rla n d e
Nie d e rla n d e
Be lg ie n Niedrig (B1)
Unterduchschnittlich (B2)
Überdurchschnittlich (B3)
Hoch (B4)37 168 150 41
,16777215,16777215,14511420,1744,1952,1664,0,140,18,510,26,0,-48,Mietenstufen der Gemeinden in Nordrhein-Westfalen - 2005
Wfa WoB-NRW 2009
Bedarfsniveau Mietwohnraum WFB 2009
5.2 F + B Gutachten zur Förderkulisse (2006)
Quelle: NRW.BANK 2008, F + B 2006
27 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Problematisches Nebeneinander unterschiedlicher Bedarfskategorien in direkter
Nachbarschaft
Zugrunde gelegte Indikatoren zur Berechnung der Bedarfs- und
Kostenkategorien sind dynamisch: jedes Jahr ergeben sich andere Ergebnisse
In der Gebietskulisse Mietwohnungsmarkt wird bei einer niedrigen Bedarfsstufe
die Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen empfohlen
In der Gebietskulisse Eigentumsmarkt hat die Einordnung in die niedrige
Bedarfsstufe keine Konsequenzen: Die Verteilung von Fördermitteln wird auch in
schrumpfenden Märkten nicht begrenzt.
Die aufeinander aufbauenden Gutachten von Pestel und F + B haben
unterschiedliche räumliche Bezugsebenen
5.2 F + B Gutachten zur Förderkulisse (2006)
28 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.3 empirica Gutachten zur Wohnungsnachfrage (2011)
Wachstum der Anzahl der Haushalte = demografische Neubaunachfrage
Schrumpfung oder Stagnation = kein demografische Neubaunachfrage
Ein- und Zweifamilienhäuser berechnet nach Alterskohorten (Annahme: Anteil
der Alterskohorte, die in EZFH wohnen, steigt bei den nachrückenden
Alterskohorten alle 5 Jahre um 0,5 %)
29 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Baufertigstellungen und zukünftige Neubaunachfrage in Recklinghausen
-15.000
-10.000
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
1995-1999 2000-2004 2005-2009 2010-2014 2015-2019 2020-2024 2025-2029
Wo
hn
ein
heit
en
(+) = Baufertigstellungen (+) = demografisch bedingt eNeubaunachfrage
(-) = demografisch bedingter Zuwachs
Wohnungsüberhang
MFH (+)
EZFH (+)
MFH (-)
EZFH (-)
Neubau ohne
Haushaltswachstum!
Demografisch bedingte Neubaunachfrage in einer schrumpfenden Region
Quelle: empirica 2011
30 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Quelle: empirica 2011
31 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Demografische und qualitative Neubedarfe sowie die daraus entstehenden Wohnungsüberhänge
(Basis IT.NRW - Trendvariante)
-80.000
-60.000
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000A
ach
en
Bie
lefe
ld
Boch
um
Bon
n
Bork
en
Dort
mu
nd
Du
isb
urg
Dü
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orf
Ess
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Eu
skir
ch
en
Hag
en
Ham
m
Herf
ord
Hoch
sau
erl
an
dkre
is
Höxte
r
Kle
ve
Köln
Märk
isch
er
Kre
is
Mü
nst
er
Ob
erb
erg
isch
er
Kre
is
Olp
e
Pad
erb
orn
Recklin
gh
au
sen
Sie
gen
Soest
Solin
gen
Vie
rsen
Wu
pp
ert
al
Zusätzliche Wohnungsüberhänge
qualitativ
demografisch
Demografische Nachfrage: 299.100 Wohnungen
Qualitative Nachfrage: 412.300 Wohnungen
Nachfrage insgesamt: 711.400 Wohnungen
Wohnungsüberhänge: 601.600 Wohnungen
NR
W.B
AN
K 2
01
1
Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica 2011
32 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 32
20. Juli 2011 Karl Hofmann – NRW.BANK – Bereich Wohnraumförderung – Wohnungsmarktbeobachtung
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Quelle: empirica 2011
33 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
Kre is Unna Kre is Soest
Kre is Siege n-Wittge nste in
Kre is Olpe
Mä rk ische r Kre is
Hochsa uerla ndk re isEnne pe -Ruhr-Kre is
Kre is Pa de rborn
Kre is Minde n-Lübbe ck e
Kre is Lippe
Kre is Höxte r
Kre is He rford
Kre is Güte rsloh
Kre is Ware ndorf
Kre is Steinfurt
Kre is Re ck lingha use n
Kre is Coesfe ld
Kre is Bork e n
Rhe in-Sie g-Kre is
Rhe inisch-Be rgische r Kre is
Obe rbe rgische r Kre isKre is He insbe rg
Kre is Eusk irche n
Rhe in-Erft-Kre is
Kre is Düre n
Stä dte region Aa che n
Kre is Wese l
Kre is Vierse n
Rhe in-Kre is Ne uss
Kre is Mettm a nn
Kre is Kleve
ho ch <> ho ch
ho ch <> m itte l
ho ch <> n ie drig
m itte l <> ho ch
m itte l <> m itte l
m itte l <> n ie drig
nie drig <> ho ch
nie drig <> m itte l
n ie drig <> n ie drig
2 38 6 4 8 3 0 0 1 NRW.BANK 2011
Wohnungsmark ttypisierung 2010-2030 a lle Wohnungen je 1.000 Hausha lte 2008 - Trendfortschreibung IT.NRW 2030 (Basis 2008)
Ne u b a u be d a rf < > W o h nu n g sü b e rh a n g
33 20. Juli 2011
Typisierung Wohnungsnachfrage & –überhänge
- Kreise insgesamt
Kre is Unna Kre is Soest
Kre is Siege n-Wittge nste in
Kre is Olpe
Mä rk ische r Kre is
Hochsa uerla ndk re isEnne pe -Ruhr-Kre is
Kre is Pa de rborn
Kre is Minde n-Lübbe ck e
Kre is Lippe
Kre is Höxte r
Kre is He rford
Kre is Güte rsloh
Kre is Ware ndorf
Kre is Steinfurt
Kre is Re ck lingha use n
Kre is Coesfe ld
Kre is Bork e n
Rhe in-Sie g-Kre is
Rhe inisch-Be rgische r Kre is
Obe rbe rgische r Kre isKre is He insbe rg
Kre is Eusk irche n
Rhe in-Erft-Kre is
Kre is Düre n
Stä dte region Aa che n
Kre is Wese l
Kre is Vierse n
Rhe in-Kre is Ne uss
Kre is Mettm a nn
Kre is Kleve
ho ch <> ho ch
ho ch <> m itte l
ho ch <> n ie drig
m itte l <> ho ch
m itte l <> m itte l
m itte l <> n ie drig
nie drig <> ho ch
nie drig <> m itte l
n ie drig <> n ie drig
6 7 3 6 2 6 5 1 17 NRW.BANK 2011
Wohnungsmark ttypisierung 2010-2030 a lle Wohnungen je 1.000 Hausha lte 2008 - Konstante Variante IT.NRW 2030 (Basis 2008)
Ne u b a u be d a rf < > W o h nu n g sü b e rh a n g
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica 2011
34 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.3 empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011)
Kre is Unna Kre is Soest
Kre is Siege n-Wittge nste in
Kre is Olpe
Mä rk ische r Kre is
Hochsa uerla ndk re isEnne pe -Ruhr-Kre is
Kre is Pa de rborn
Kre is Minde n-Lübbe ck e
Kre is Lippe
Kre is Höxte r
Kre is He rford
Kre is Güte rsloh
Kre is Ware ndorf
Kre is Steinfurt
Kre is Re ck lingha use n
Kre is Coesfe ld
Kre is Bork e n
Rhe in-Sie g-Kre is
Rhe inisch-Be rgische r Kre is
Obe rbe rgische r Kre isKre is He insbe rg
Kre is Eusk irche n
Rhe in-Erft-Kre is
Kre is Düre n
Stä dte region Aa che n
Kre is Wese l
Kre is Vierse n
Rhe in-Kre is Ne uss
Kre is Mettm a nn
Kre is Kleve
Keine
bis 2.500 Wohnungen
über 2.500 bis 5.000 Wohnungen
über 5.000 bis 7.500 Wohnungen
über 7.500 Wohnungen und mehr
2 8 13 9 21
NRW.BANK 2011
Wohnungsüberhänge 2010-2030 a lle Wohnungen- Konstante Variante IT.NRW 2030 (Basis 2008)
Wohnungsüberhänge 2010 -2030 alle
Wohnungen
Konstante Variante IT.NRW 2030 (Basis 2008)
Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica 2011
35 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.4 Perspektiven der Wohnungspolitik
36 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.4 Perspektiven der Wohnungspolitik
37 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.4 Perspektiven der Wohnungspolitik
38 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
5.4 Perspektiven der Wohnungspolitik
39 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren 39
6. Fazit
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung beschreiben vielerorts
Schrumpfungsprozesse.
Immobilienpreisentwicklung – auch im Umland – signalisiert vielerorts eine
nachlassende Nachfrage (nach Gebrauchtimmobilien).
Das Angebot an Gebrauchtimmobilien wird größer, die Preise zeigen vielerorts bereits
Preisrückgänge.
Wie viel Wohnungsneubau ist notwendig? Jede neue Wohnung führt ohne Abriss zu
weiteren Leerständen.
Sich ändernde Wohnungsnachfragen erfordern Qualitätsanpassung im
Wohnungsbestand; dessen Entwicklung ist die Herausforderung der Zukunft.
Eine gesamtstädtische Standort- und Zielbestimmung „Wo stehen wir?“ und „Wo
wollen bzw. können wir hin?“ ist unter Berücksichtigung unterschiedlicher Szenarien
notwendig.
Unter Schrumpfungsbedingungen werden die Quartiere innerhalb einer Stadt um
Entwicklungsperspektiven wie Einwohner und Infrastrukturauslastung konkurrieren.
40 29.09.2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren
6. Fazit
Wohnungsbauförderung muss auf den demografischen Wandel reagieren.
Auch schrumpfende Regionen benötigen Wohnungsbauförderung zur
Befriedigung des qualitativen Neubedarfs.
Jedoch hier:
• Bedingte Förderung von Neubaumaßnahmen
• Neubauförderung nur bei Abriss
• Neubauförderung nur in Kernbereichen
Generell:
• Verstärkte Bestandsförderung und Vereinfachung der Verfahren
• Vergabe von Budgets zur Wohnraumförderung auf der Kreisebene unter
Einhaltung z.B. o.g. Kriterien