Vorlesung V Seite 1 - Sachverständigenbüro Dietrich · Vorlesung V Seite 6 Master of Arts in...
Transcript of Vorlesung V Seite 1 - Sachverständigenbüro Dietrich · Vorlesung V Seite 6 Master of Arts in...
Seite 1Seite 1Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian Dietrich
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Grundlagen der Wertermittlung & Vergleichswertverfahren
Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]
Seite 2Seite 2Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichIhr Dozent
AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)
Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken (IHK Darmstadt)
Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln
1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005
ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich
Immobilienbewertungen
Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien
Immobilientransaktionen
Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404
Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung
Berufserfahrungen
Florian Dietrich MRICS
Seite 3Seite 3Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichAGENDA – Vorlesung III
I. Grundlagen der WertermittlungAnlässe einer Wertermittlung
Wertermittlungsstandards im internationalen Rahmen
Wertbegriffe in der Immobilienwertermittlung
Nationale Wertermittlungsverfahren & Verfahrenswahl
Anforderung an einen Sachverständigenwesen
II. VergleichswertverfahrenAblaufschema Vergleichswertverfahren
Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei der Bodenwertermittlung
Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung
Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei bebauten Grundstücken
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 4Seite 4Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichAnlässe einer Wertermittlung: beispielhafte Fragestellungen
Wie war der Wert, wie wird er sein?Sanierungsanfangs- und -endwertWelche Kosten entstünden bei einer Wiederherstellung?Versicherungsabschluß – EntschädigungWie hoch war der Wertanteil zum Zeitpunkt des Erbeintritts?Wie hoch soll ein Erbe ausgezahlt werden?
Was war bzw. ist der Wert? Zugewinn Vermögensauseinandersetzungen (Scheidung, Erbfall, etc.)Welchen Wert hat das Pfand während der Laufzeit der Liegenschaft?BeleihungWas ist die Basis des Mindestangebotes?VersteigerungWelche Summe ist für die „verlorene“ Liegenschaft zu erwarten?Enteignung und Entschädigung sowie Reprivatisierung
Wie verändert sich der Gesellschafteranteil durch die eingebrachte oder entzogene Liegenschaft?Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen
Wie entwickelt sich das eingesetzte Kapital? Wie entwickelt sich mein Portfolio?Renditeprognose für InvestorenWelcher Wert würde am Markt erzielt?Übertragung durch Kauf bzw. VerkaufWelche Belastungen entstehen bei Einräumung von Rechten zugunsten Dritter?Wert eines Wegerechts, Leitungsrechts, Welche Belastungen entstehen wegen der Einräumung eines Nießbraurechts?Wert eines Nießbraurechts
Welche wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile hat der Erbbauberechtigte / der Bodeneigentümer Wert eines Erbbaurechts
Welche Belastungen entstehen wegen der Einräumung eines Wohnrechtes?Wert eines WohnrechtsWelche wirtschaftlichen Vor- oder Nachteile ergeben sich durch die Überbauung?Wert eines mit einem Überbau belasteten GrundstücksWelche Nutzung hat das Gebäude? Wie nachhaltig ist der Ertrag?Gebäudewertermittlung
Wert aus der Nutzung des gesamten Grundstücks? Kann die Nutzung geändert werden? Kann der Wert durch bauliche Maßnahmen gesteigert werden? Grundstücksgesamtbewertung
Wie kann das Grundstück genutzt werden, wie kann es bebaut werden?Bodenwertermittlung
KernfragenWertermittlungen
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 5Seite 5Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichWertermittlungsstandards im internationalen Rahmen
Inter-nationale Standards
Inter-nationale Standards
Europäische StandardsThe European Group
of Valuers Associations (TEGoVA)
Europäische StandardsThe European Group
of Valuers Associations (TEGoVA)
Nationale StandardsNationale Richtlinien und Gesetze
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Nationale StandardsNationale Richtlinien und Gesetze
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Inte
rnat
iona
le Ak
zept
anz
Regu
lieru
ngsd
ichte
White BookInternational
Valuation Standards Committee (IVSC)
EVS / Blue Book(TEGoVA)
Red Book (RICS)
BauGB, WertV
(WertR)
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 6Seite 6Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInternational Valuation Standards Committee (IVSC)
Weltweite Organisation, die über 40 Nationen umfasst und in 1981 gegründet wurde
Ziele:
Formulierung von Standards im Einklang mit den internationalen RechnungslegungsvorschriftenVeröffentlichung, weltweite Verbreitung sowie Förderung der Akzeptanz und des Einhaltens von BewertungsstandardsHarmonisierung bestehender nationaler Standards
Entwicklung des „White Book“ im Jahr 1985, Aktualisierungen in den Jahren 1994, 1997, 2001, 6. Edition in 2003
Enge Abstimmung mit dem International Accounting Standard Board (IASB) und nationalen Organisationen (z.B. in Deutschland BVS, VDH)
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 7Seite 7Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhalte des White Books (IVSC)
Gliederung des White Books in vier Teile, davon insbesondere hervorzuheben
Vorstellung des IVSC, Anwendungsbereich der BewertungsstandardsAllgemeine Bewertungskonzepte und -prinzipien, wesentliche Definitionen und WertbegriffeVerhaltensregelnImmobilienartenInternational Valuation Standards
- IVS 1: Am Marktwert orientierte Bewertungsgrundsätze- IVS 2: Nicht am Marktwert orientierte Bewertungsgrundsätze- IVS 3: Berichterstattung
Bewertung für RechnungslegungszweckeGuidance Notes
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 8Seite 8Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichThe European Group of Valuers Associations (TEGoVA)
Europäische Organisation mit rd. 500.000 Sachverständige aus 40 Verbänden, gegründet in 1997
Ziele:
Formulierung pan-europäischer Bewertungsstandards (Begriffe und Methoden)
Informationsübermittlung an internationale Organisationen (IVSC, EU)
Gemeinsame kunden- und auftragsorientierte Wertermittlungsverfahren
Verbesserung der Ausbildungsstandards für Sachverständige
Entwicklung des Blue Book im Jahr 1997, Aktualisierung durch die European Valuation Standards (EVS) 2000
Vorschriften des Blue Book (EVS) nicht bindend, Anwendung wird jedoch empfohlen
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 9Seite 9Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhalte des Blue Book (TEGoVA)
Gliederung in insgesamt 12 Kapitel, davon insbesondere hervorzuheben
Kapitel 4: Bewertungsgrundlage, Prinzipien, Definitionen
Kapitel 5: Bewertung von Spezialimmobilien
Kapitel 6: Besondere Wertfaktoren
Kapitel 7: Bewertung für besondere Zwecke (Rechnungslegung, Investment, etc.)
Kapitel 8: Schätzungen und nicht marktbezogene Bewertungen
Kapitel 10: Länderspezifische Gesetzgebungen und Praxis
Besonderheit des „Negative Value“ bei negativem Einkommensstrom
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 10Seite 10Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichRoyal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Berufsverband aus Großbritannien mit inzwischen 110.000 Mitglieder in 120 Ländern, Bindungswirkung für Mitglieder der britischen Berufsverbände
Selbstregulierende Vereinigung für Mitglieder der Bewertungs-/Immobilienbranche
Ziele:
Regelwerk als Ersatz für kodifizierte Rechtsvorschriften
Kontrolle der konsequenten Anwendung
Entwicklung und Durchsetzung von Bewertungsstandards als „bottom-up“-Ansatz
Red Book
Erstmalige Herausgabe in 1976
Zusammenfassung des ursprünglichen Red Book und des White Book im Jahr 1996 zum „New Red Book“ – RICS Appraisal and Valuation Manual
Mai 2003 Herausgabe der überarbeiteten 5. Edition des Red Book – RICS Appraisal and Valuation Standards
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 11Seite 11Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhalt des Red Book (RICS)
Gliederung in zwei Teile
Teil 1: Practice Statements (Praxis-Verlautbarungen), bspw. mit
Qualifikation und Interessenskonflikte (PS 1)
Bestätigung der Auftragsbedingungen (PS 2)
Bewertungsgrundsätze und Anwendungen (PS 3)
Besichtigung und sachverhaltsbezogene Überlegungen (PS 4)
Gutachtenerstellung (PS 5)
Beleihungsvorschläge der Europäischen Union (PS 6)
Teil 2: Guidance Notes, vergleichbar mit den deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Wesentliche Änderungen in der 5. Edition des Red Book
Teilweise Anpassung an die International Valuation Standards (IVS)
Ersatz des „Open Market Value“ durch den „Market Value“
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 12Seite 12Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichRechtliche Wertermittlungsgrundlagen in Deutschland
Baugesetzbuch
Wertermittlungsverordnung (WertV)
Wertermittlungsrichtlinie (WertR)
Erlasse des BMF und BMWisonstige
Rege-lungen
Baugesetzbuch: Definition des Verkehrswertesund Regelungen zum Gutachterausschuss
WertV: Definition der normierten, anerkannten Bewertungsverfahren
WertR: Weitergehende Richtlinien für detaillierte Bewertungssachverhalte wie z.B. Erbbaurecht, Bodenwert-ermittlung, Wertminderung wegen Alters, etc.
Erlasse: Detaillierungen zu spezifischen Bewertungssach-verhalten z.B. Bewertungsgesetz
Sonstiges: WoFlV, Betriebskostenverordnung, Mietrecht, etc.
Rang
der
Rec
htsg
rund
lage
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 13Seite 13Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhaltes des Baugesetzbuches
Gutachterausschuss ................................................ § 192
Aufgaben des Gutachterausschusses ..................... § 193
Verkehrswert ............................................................ § 194
Kaufpreissammlung ................................................. § 195
Bodenrichtwerte …………........................................ § 196
Befugnisse des Gutachterausschusses .................. § 197
Oberer Gutachterausschuss ................................... § 198
Ermächtigungen ……………………......................... § 199
Wesentliche Regelungen des BauGB zur Wertermittlung sind:
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 14Seite 14Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhaltes der Wertermittlungsverordnung (WertV) I
Erster Teil - Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen)§ 1 - Anwendungsbereich§ 2 - Gegenstand der Wertermittlung§ 3 - Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse§ 4 - Zustand und Entwicklung von Grund und Boden§ 5 - Weitere Zustandsmerkmale§ 6 - Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse§ 7 - Ermittlung des Verkehrswerts
Zweiter Teil - Ableitung erforderlicher Daten§ 8 - Erforderliche Daten§ 9 - Indexreihen§ 10 - Umrechnungskoeffizienten§ 11 - Liegenschaftszinssatz§ 12 - Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
Dritter Teil - Erster Abschnitt: Wertermittlungsverfahren§ 13 - Ermittlungsgrundlagen§ 14 - Berücksichtigung von Abweichungen
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 15Seite 15Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichInhaltes der Wertermittlungsverordnung (WertV) II
Dritter Teil - Zweiter Abschnitt: Ertragswertverfahren§ 15 - Ermittlungsgrundlagen§ 16 - Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen§ 17 - Rohertrag§ 18 - Bewirtschaftungskosten§ 19 - Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände§ 20 - Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen
Dritter Teil: Dritter Abschnitt: Sachwertverfahren§ 21 - Ermittlungsgrundlagen§ 22 - Ermittlung des Herstellungswerts§ 23 - Wertminderung wegen Alters§ 24 - Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden§ 25 - Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Vierter Teil - Ergänzende Vorschriften§ 26 - Wertermittlung nach § 153 Abs. 1, § 169 Abs. 1 Nr. 7 und § 169 Abs. 4 des Baugesetzbuchs§ 27 - Wertermittlung nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs§ 28 - Wertermittlung für die Bemessung d. Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 des BauGB§ 29 - Berücksichtigung sonstiger Vermögensnachteile bei der Wertermittlung
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 16Seite 16Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian Dietrich
Substanzwert
Wertbegriffe sind vielfältig und interpretierbar
BeleihungswertWiederher-stellungswert
BedarfswertSachwert
Residualwert
Highest and Best Use (HABU)
Versicherungswert
Vergleichswert
Bilanzwert
Nutzwert
Verkehrswert
Einheitswert
Marktwert (Market Value)
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 17Seite 17Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichVerkehrswert in BRD durch das Baugesetzbuch definiert
Nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert sich der Verkehrswert wie folgt:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,
der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach den rechtlichen Gegebenheitenund tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheitund der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der
Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.“
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 18Seite 18Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichWertermittlungsverfahren national und international
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Residualwertverfahren
Discounted-Cash-Flow-Verfahren
Nationale Verfahren
Norm
ierte
Ver
fahr
en n
ach
Wer
tV Income Capitalisation
Depreciated Replacement Cost
Direct Sales Comparison
Residual Method
Discounted-Cash-Flow-Method
Internationale Verfahren
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 19Seite 19Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichRichtige Verfahrenswahl ist ein Kern der Wertermittlung
Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertswertverfahren
Herstellungswert in der Vergangenheit unter
Berücksichtigung der Alterswertminderung
Vergleichswert auf Basis vonTransaktionen der Gegenwart
mittels Kennwerte
Künftig erwarteter mit Geldeinheitenbewerteter Nutzen der Liegenschaft
Verkehrswert
Vergangenheit Gegenwart Zukunft
Kernfrage der Verfahrenswahl: Auf welcher Basis beurteilt der Markt den Wert der Immobilie?
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 20Seite 20Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichRichtige Verfahrenswahl ist der Kern der Wertermittlung
- Mischnutzungen mit Umsatzanteilen- Objekten mit Inbetriebnahmephasen- grundsätzlich Nutzungen wie Ertragswertverfahren
Discounted-Cas-Flow-Verfahreni.d.R. für Objekte mit stark schwankender Ertragslage
- Entwicklungsmaßnahmen- Untergenutzte Grundstücke
Residualwertverfahreni.d.R. für Objekte, die umgenutzt werden können und für die entsprechende Investitionen zu tätigen sind
- Bürogebäude - Hotel- Mehrfamilienwohnhaus - Logistikobjekt, etc.
Ertragswertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr renditeorientiert genutzt werden..
- Einfamilienhaus - Reihen-, Doppelhaus- Fabrikanlagen - Infrastrukturanlage- Kirchen, etc.Oftmals findet dieses Verfahren Anwendung für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, auch unter Berücksichtigung einer Drittverwendung nicht gehandelt werden.
Sachwertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
eigengenutzt sind, unabhängig davon, wie die derzeitige Nutzung ist.
Grundsätzlich für alle Objekte geeignet, sofern vergleichbare Grundstückstransaktionen vorliegen. Insofern Anwendung insbesondere bei:- Bodenwertermittlung - Einfamilienhaus- Reihen-, Doppelhaus - Eigentumswohnung
Vergleichswertverfahreni.d.R. für Objekte, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eigengenutzt sind, unabhängig davon, wie die derzeitige Nutzung ist. Voraussetzung ist die Verfügbarkeit angemessen
Typische Objekte / AnwendungsbereicheVerfahren
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 21Seite 21Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichAnforderung und Qualität eines Sachverständigen
UnabhängigkeitWirtschaftlichPersönlichGedanklich
Erkennen von GrenzenFachlichMoralischZeitlich
Besondere SachkundeAusbildungPraxiserfahrungFortbildung
ObjektivitätKeine GefälligkeitsgutachtenAlle Sachverhalte BerücksichtigenUmfangreiche Recherchen
Sachverständiger = Erfahrungskompetenz & Dolmetscher
Beratungs-gesellschaften
Verbandsangehörige Sachverständige
Freie SachverständigeÖffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Angestellte Sachverständige
Chartered Surveyors
Zertifizierter Sachverständiger
Gutachter-ausschüsse
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 22Seite 22Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichAGENDA – Vorlesung III
I. Grundlagen der WertermittlungAnlässe einer Wertermittlung
Wertermittlungsstandards im internationalen Rahmen
Wertbegriffe in der Immobilienwertermittlung
Nationale Wertermittlungsverfahren & Verfahrenswahl
Anforderung an einen Sachverständigenwesen
II. VergleichswertverfahrenAblaufschema Vergleichswertverfahren
Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei der Bodenwertermittlung
Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung
Wertmerkmale und Anpassungsfaktoren bei bebauten Grundstücken
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 23Seite 23Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichAblaufschema des VergleichswertverfahrensGrundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Berücksichtigung von Abweichungen zum Bewertungsobjekta) bezüglich des Zustand des Grundstücks/Objektesb) bezüglich allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
Vergleichspreisehinreichend übereinstimmender
Vergleichsgrundstücke (§13 Abs. 1 WertV)
Bodenrichtwertbei der Ermittlung von Grundstückswerten
(§13 Abs. 2 WertV)
Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnissea) Ausschluss von Vergleichspreiseb) Berücksichtigung von ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse durch Anpassungen
Vergleichswert
Verkehrswert
Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt
Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse
= =
==
+/-
+/- +/-
Seite 24Seite 24Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichUmrechnungskoeffizient für abweichende Zustandsmerkmale
Direkter Vergleich von bereits getätigten Transaktionen für Objekte mit ähnlichen Eigenschaften (Preise für RH, DHH, m²-Nutz- bzw. Grundstücksfläche oder Preis je Zimmer), wobei eine 1:1 Vergleichbarkeit niemals gegeben ist.
Insofern Anpassung durch Zu- und Abschläge für abweichende Zustandsmerkmale wie z.B.
Unterschiede in der Lage (Makro-, Mikro-, Grundstückslage)Unterschiede in der BeschaffenheitUnterschiede in der GrößeUnterschiede in der rechtlichen SituationUnterschiede in der Transaktionszeitpunkte (Wertermittlungsstichtag zu Verkaufszeitpunkt)Unterschiede in dem Maß der baulichen Nutzung (Beispiel)Unterschiedlicher Grundstücksschnitt, GrundstückstiefeUnterschiedliche MarktverhältnisseUnterschiede in der ImmissionsbelastungErschließungszustandRechtliche Belastungen oder Altlastenetc.
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 25Seite 25Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichVergleichswertermittlung bei der Bodenwertermittlung
Basis sind Verkaufspreise aus der Kaufpreissammlung oder der Bodenrichtwertkarte (=Durchschnittskaufpreise für unbebaute Grundstücke in bestimmten Zonen)
Bodenrichtwert / Vergleichspreis wird auf Basis wesentlicher Zustandsmerkmale angepasst:
Ortslage: Randgebiet, Einzugsgebiet, Kerngebiet, Wohngebiet, etc.
Grundstückslage: Baulücke, Eckgrundstück, Neubaugebiet, Bestandsgebiet, etc.
Art der baulichen Nutzung: Wohn-, Gewerbe-, Mischgebiet, etc.
Maß der baulichen Nutzung: bebaubare Fläche (GFZ, GRZ, Baulinie, Baufenster, Vollgeschosszahl, etc.)
Bodenbeschaffenheit: Gefälle, Baugrund, Topografie, Grundstückssicherungskosten
Grundstücksschnitt und Grundstücksgröße
Erschließungszustand: Erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig
Umgebungsinfrastruktur
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 26Seite 26Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichVerfügbarkeit von Bodenrichtwerten
Bodenrichtwerte werden durch den örtlichen Gutachterausschuss (GAA) grundsätzlich durch Vergleichspreise ermittelt
Die Kommunen sind nach BauGB verpflichtet, Kaufpreise zu sammeln und die (durchschnittlichen) Ergebnisse als Bodenrichtwerte auf Anfrage zur Verfügung zu stellen
Grundlegende Eigenschaften des ermittelten Bodenrichtwertes sind
Erschließungspflicht (ebf/ebp)
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Grundstücksgröße
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 27Seite 27Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichBeispiel einer BodenrichtwertkarteGrundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 28Seite 28Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichUmrechnungskoeffizient GFZ-Anpassung
Wertunterschiede aufgrund eines abweichenden baulichen Maßes werden durch einen ent-sprechenden Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit der GFZ des Bewertungsobjektes und des Vergleichsgrundstücks gemäß Anlage 23 WertR 76/96 berücksichtigt (sofern keine individuellen Erhebungen durch den örtlichen GAA erfolgen).
1,001,01,051,1
0,720,50,780,60,840,70,900,80,950,9
1,101,21,141,31,191,41,241,51,281,61,321,71,361,81,411,91,452,01,492,11,532,2
0,660,4
-1,612,41,572,3
KoeffizientGFZ
Nach
Anla
ge 23
, Wer
tR
Vergleichsgrundstück: GFZ = 0,8; BRW = 200 EUR/m²
Bewertungsgrundstück: GFZ = 1,2
Umrechnungskoeffizient: 1,10
Bodenwert Bewertungsgrundstück: 200 EUR/m² x 1,5 = 300 EUR/m²
0,9 = 1,5
Beispielberechnung GFZ-Anpassung:
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 29Seite 29Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichWertdifferenzierung für Vorderland und Hinterland
Hinterland
Baulinie Baugrenze
Trennlinie zwischen Vorder- und Hinterland
180 m²
3 m
Festsetzung des Bebauungsplanes:GRZ=0,4; GFZ=0,8
Berechnung der Grundfläche innerhalb der Baulinien und Baugrenzen:12 m x 15 m = 180 m²
Berechnung der notwendigen Grundstücksfläche bei einer GRZ von 0,4:180 m² / 0,4 = 450 m²
Berechnung der erforderlichen Grundstücks-tiefe bei einer Grundstücksbreite von 15 m:450 m² / 15 m = 30 m
Vorland reicht „rechnerisch“ bis zu einer Grundstückstiefe von 30 m.
30 m12 m
15 m
Bodenwert = (x1 EUR/m² x Flächenanteil Vorderland) + (x2 EUR/m² x Flächenanteil Hinterland)
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Seite 30Seite 30Vorlesung V
Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement
Florian DietrichZustandsmerkmale bei bebauten Grundstücken
Wesentliche Vergleichs-/Zustandsmerkmale für Gebäude oder Wohnungen sind:
Ortslage: Qualität der Wohnlage, Geschäftslage, Frequentierung, etc.
Art der baulichen Nutzung: Wohngebäude, gewerbliche Nutzung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Einliegerwohnung, Reihenhaus, Doppelhaus, Sondernutzungen, etc.
Beschaffenheit: Anzahl Räume, Aufteilung, Größe, Zuschnitt, Grundrissbeschaffenheit,Belichtung, Belüftung, innere Erschließung, etc.
Größe: nutzbare Fläche, Gesamtfläche, Flächenqualitäten, Garagen-/Stellplatz, etc.
Alter/Erhaltungszustand: Baujahr, Restnutzungsdauer, Sanierungsmaßnahmen, Nutzungsqualitäten, Instandsetzungsbedarf, etc.
Ausstattung: Baustoffe, Heizung, sanitäre Anlagen, Bodenbeläge, Kamin, Fensterqualität, Wärmedämmung, Rollläden, etc.
Außenanlagen und Umgebungsinfrastruktur
Grundlagen der Wertermittlung Vergleichswertverfahren
Unterschiede der Zustandsmerkmale zwischen Bewertungs- und Vergleichsobjekt =>! Wertanpassungen