Workshop financieringVNG innovatieve aanpakken

6 november 2018

Thijs Franssen – t.franssen@svn.nl

Jolein Schorel – jolein@jskwadraat.nl

Waar gaan we het over hebben

• Huidige mogelijkheden• Hypotheek

• Energiebespaarlening• Particulier

• VvE

• Andere ontwikkelingen• Objectgebonden financiering

Hypotheek

Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen (EBV) mag extra worden geleend, óók met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Income: Bij de berekening van de maximale financieringslast i.r.t. het inkomen mag een bedrag tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten voor gemaakte/te maken kosten voor EBV. Voor een energieneutrale woning is dit € 25.000 [NB: minimaal toetsinkomen van € 33.000,- ]

Meer ruimte t.a.v. de Loan-to-Value:De kosten voor het nemen van EBV kunnen meegefinancierd worden in de hypotheek voor zover de maximale hypotheek niet meer wordt dan 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Het bedrag dat t.o.v. de reguliere situatie extra geleend kan worden, moet in zijn geheel worden besteed aan de EBV.

Rekenvoorbeelden hypotheek

Toelichting Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van € 200.000 = € 200.000

Kosten voor EBV = € 8.000 +Maximale lening op basis van LTV* : € 208.000

* Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 205.000 is € 217.300)

Voorbeeld 1Marktwaarde € 200.000Kosten ‘gewone’ verbouwing € 0

Marktwaarde na reguliere verbouwing (exclusief EBV): € 200.000

Kosten EBV € 8.000Marktwaarde na gehele verbouwing € 205.000

Maximaal toegestane lening (op basis van LTV) € 208.000

Toelichting De woningwaardestijging door de ‘gewone’ verbouwing wordt ingeschat naar rato van kosten: (kosten ‘gewone’ verbouwing / (kosten EBV + kosten ‘gewone’ verbouwing)) x waardestijging woning = (€ 12.000 / (€ 8.000 + € 12.000)) x (€ 210.000 - € 200.000) = € 6.000 De marktwaarde na de ‘gewone’ verbouwing (exclusief EBV) wordt dus gesteld op € 200.000 + € 6.000 = € 206.000

Toegepast betekent dit het volgende:

Reguliere maximale hypotheek op basis van LTV: 100% van € 206.000 = € 206.000Kosten voor EBV =€ 8.000 +

Maximale lening op basis van LTV* : € 214.000

* Controle: Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 210.000 is € 222.600)

Voorbeeld 2Marktwaarde € 200.000Kosten ‘gewone’ verbouwing € 12.000

Marktwaarde na ‘gewone’ verbouwing (exclusief EBV):onbekend

Kosten EBV € 8.000Marktwaarde na gehele verbouwing: € 210.000

Maximaal toegestane lening (LTV): € 214.000

Bron: NHG

Hypotheek

• Maximale hypotheekruimte wordt bepaald door de laagste waarde van ofwel LTI of LTV

• Voor iedereen met een toetsinkomen van minimaal € 33.000,- en een woning met een waarde > € 150.000, zouden in principe de kosten voor EBV voor minimaal € 9.000 hypothecair zijn te financieren.

[niet gerekend met eventuele andere lopende financiële verplichtingen en bijzondere situaties die het leenvermogen bepalen]

• In verband met de kosten voor het afsluiten van een hypotheek, met name aantrekkelijk op het moment van de aankoop van een woning of oversluiten hypotheek.

• Interessant omdat de looptijd van een hypotheek langer kan zijn dan de looptijd van een reguliere lening –met als gevolg lagere maandlasten voor rente en aflossing.

Handige site voor meer informatie, rekenvoorbeelden en een overzicht van het beleid van verschillende banken t.a.v. LTV, LTI en energiebespaarbudget: https://www.nhg.nl/Professional/Energiebesparende-voorzieningen

Wettekst: http://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2018-01-01

Toegankelijk maken van energiebesparing in de bestaande woningbouw

Verstrekken Energiebespaarlening voor eigenaren/bewoners en VvE ‘s tegen een lage rente zonder afsluitkosten

Doelstelling fonds

Stand van het fonds per 31-10-2018

19.245 woningen

42.859 maatregelen

6,4

15,8

38,2

73

93

170

0

50

100

150

200

250

300

2014 2015 2016 2017 2018

Verstrekte leningen in mln.

Verstrekt Aanvraag

Wat willen we bereiken

Verlagen energielasten

Woning aantrekkelijk

Verhogenwooncomfort

Combinerenonderhoud

Goed voor milieu en toekomstige generaties

Energiebesparende maatregelen

Trias Energetica

MaatwerkEnergie-advies

Energiebesparende maatregelen

Energiebesparende maatregelen VvE’s

Ervaringen van VvE’s

We wilden ook genoeg in kas houden voor onvoorzien onderhoud’ aldus VvE Mensingestraat/Molenstraat in Assen.

Nul op de Meter

Rd is warmteweerstand van een materiaalRc is warmteweerstand van een constructieU is de warmtedoorgangscoefficient

Top 10 gefinancierde maatregelen

34%

15%

12%

10%

7%

7%

6%

4%

3% 2%

Hoogrendementsbeglazing

Zonnepanelen

Energiezuinige deuren

Gevelisolatie

Dakisolatie

Vloerisolatie

Hoogrendementsketel

Warmtepomp

Zonneboiler

Isolerende gevelpanelen

Top 10 gefinancierde maatregelen VvE’s

27%

17%

15%

11%

10%

7%

5%

4%

2% 2%

Hoogrendementsbeglazing

Gevelisolatie

Dakisolatie

Energiezuinige deuren

Hoogrendementsketel

Led-verlichting

Zonnepanelen

Vloerisolatie

Waterzijdig inregelen

Vraaggestuurde ventilatie

Warmtescan

• Afhankelijk van financiële positie van de eigenaar/bewoner:

Financiën

Lenen

Uitstellen eerst sparen

Eigen middelen

Maandlast ongeveer gelijk

Maandlast stijgt

Maandlast daalt

Kostenvergelijking

Energiekosten

Standaard onderhoud

Vermijdbaar onderhoud

Rente en aflossing lening

Energiekosten

Duurzaam onderhoud

Kostenvergelijking

Energiekosten individueel

Energiekosten collectief

Groot onderhoud

Vermijdbaar onderhoud

VvE bijdrage

(inclusief rente en aflossing lening)

• Annuïteiten lening tussen € 2.500 en € 25.000

▪ Voor maatregelen van maatregelenlijst

▪ Zonnepanelen zijn toegestaan tot maximaal 75% van het geleende bedrag

▪ Aannemer of installateur verzorgt de uitvoering

▪ Betaalde rente mogelijk aftrekbaar in box 1

▪ Zeer energiezuinige pakket € 40.000 of Nul op de Meter € 50.000

▪ Lening met lage rente, rente gedurende de looptijd vast ( 7, 10 of 15 jr)

▪ Onderhandse lening, geen afsluitkosten, geen notariskosten

•

De Energiebespaarlening

Proces Energiebespaarlening

Oriëntatie Aanvraag

Offerte

Declaraties

bouwdepot

Aanleveren

stukken

l

Start

verduurzaming

• Een annuïteiten lening voor de VvE, niet voor de individuele leden

▪ Leden zijn aansprakelijk voor het eigen breukdeel

▪ Looptijd 10 of 15 jaar, de lage rente is gedurende hele looptijd vast

▪ Lening overeenkomst en schuldbekentenis ondertekenen bij notaris

• Minimaal 10 wooneenheden

▪ Vanaf 25% grooteigendom of commerciële ruimte maatwerkoplossing

▪ Lening per VvE min. € 25.000 en max. € 25.000 per appartementsrecht

▪ Zeer energiezuinig pakket € 40.000 of Nul op de Meter € 50.000

De VvE Energiebespaarlening

Proces VvE Energiebespaarlening

Oriëntatie Documentatie

Beoordeling

Start verduurzamen

Besluitvorming

Verstrekken lening

Bij elke stap helpt de Accountmanager VvE u verder. Check het stappenplan op de site.

• Combineer met een subsidie• Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) (VvE’s)

o Energieadvies wel of niet in combinatie met groen MJOP en procesbegeleiding

• Investering Subsidie Duurzame Energie (ISDE)

SubsidiesTIP:

vraag nu al de E- herkenning niveau 2+ aan

• www.energiebespaarlening.nl

• www.energiesubsidiewijzer.nl

• www.maatwerkadviesvoorwoningen.nl

• www.milieucentraal.nl

• www.rvo.nl/subsidies-regelingen/investeringssubsidie-duurzame-

energie-isde

• www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-

huis/wat-kunt-u-aanvragen/voorwaarden-energiebesparende-

maatregelen

Handige links

▪ Nu de mogelijkheid om subsidie te krijgen, de overheid betaalt mee aan

het verduurzamen van de woning.

▪ Voorkomen van uitgaven aan onderhoud en reparaties.

▪ Oplopende prijzen en wachttijden in de installatiebranche

▪ Direct verhogen van het comfort.

Waarom nu?

Vragen?

Wilt u meer weten over de mogelijkheden?Neem contact op via:

t.franssen@svn.nl06 - 12 40 26 13

www.energiebespaarlening.nl

wordt mede mogelijk gemaakt door

Warmtetransitie vraagt forse maatregelen

Maar, ook als de business case uit kan, is met de huidige financieringsmogelijkheden een energieneutrale of aardgasvrije woning niet voor iedereen realistisch:

Onvoldoende financieringsruimte

➢ Regels t.a.v. Loan-to-Income & Loan-to-Value

➢ Normen consumptief krediet

Regels en normen om de consument en eigenaar-bewoner te behoeden voor (te) grote langlopende financieringen waar men persoonlijk verantwoordelijk blijft voor het afbetalen van de volledige hoofdsom.

Onaantrekkelijke financieringsruimte

➢ Verwachte woonduur is korter dan looptijd van de business case => onzekerheid waardering bij verkoop, (gepercipieerd) risico op restschuld

➢ Looptijd financiering is korter dan de looptijd van de business case => hoge maandlasten

➢ Ondanks besparing op energiekosten, is de voor energiebesparende maatregelen gebruikte financieringsruimte (binnen consumptief krediet) niet meer bruikbaar voor andere zaken

‘split incentive’ in de tijd

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

• Persoonlijke situaties verschillen• Terwijl er steeds meer gekoerst wordt op wijkgerichte aanpakken• En dan iedereen mee moet kunnen doen

V E R S N E L L I N G W A R M T E T R A N S I T I E V R A A G T O M E E N F I N A N C I E R I N G S O P L O S S I N G

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

Termijnbetalingen gaan (keer op keer) over op de volgende eigenaar

➢ Minder risico voor particulier (geen persoonlijke lening, geen restschuldrisico)➢ Investeringsbeslissing onafhankelijk van persoonlijke situaties

‘betalen met wat je bespaart, en als je verhuist geen gedoe’➢ Op een andere manier kunnen kijken naar verantwoorde lasten (mits business case en garanties op orde)

▪ Voor meer mensen mogelijk: ‘iedereen kán meedoen’ ▪ Voor meer mensen wenselijk: ‘geen negatieve invloed op de bestaande financieringsruimte’

➢ Kasstroomzekerheid voor financier▪ Er is altijd een debiteur die een ‘business case’ heeft t.a.v. vermeden energiekosten

Langere looptijd

➢ Lager termijnbedrag➢ Verdergaande maatregelen te nemen, meer dan alleen het ‘laaghangend fruit’

O B J E C T G E B O N D E N F I N A N C I E R I N G

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N ?

Van persoonsgebonden financiering

Figuur met toelichting staat ook in publicatie ‘Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

H O E Z O U D A T E R U I T Z I E N ?

Naar objectgebonden financiering

?

Figuur met toelichting staat ook in publicatie ‘Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) (februari 2018), Stroomversnelling

Belangrijk aandachtspunt:

verantwoorde lasten en zorgplicht jegens de actuele eigenaar-bewoner

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

M O G E L I J K E A A N K N O P I N G S P U N T E N

➢ Via een nieuwe bepaling in het burgerlijk wetboek (analoog aan de kwalitatieve verplichting)

➢ Via een baatbelasting die de gemeente in rekening mag brengen en over 30 jaar mag uitsmeren (Eemnes, …)

➢ Via erfpacht (Bodemwende in Haarlemmermeer, Leeuwarden, Nijmegen, Arnhem)

➢ Via een Vereniging van Eigenaren (Asser Servicekosten model, …)

➢ Via een verstevigd kettingbeding (Breda met BRES, …)

➢ Via een opstalrecht (HW Wonen, Woonbedrijf Westvoorne)

➢ Via een extra element op de energierekening (Woonwaard, Liander)

➢ …

?

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

U I T D A G I N G E N & A F W E G I N G E N

➢ Juridisch, zekerheden

➢ Verantwoord, zorgplicht

(en toepasbaar binnen Wft)

➢ Opschaalbaar & ‘generiek toepasbaar’

➢ Business case die aantrekkelijk genoeg is voor alle partijen

➢ …

Jolein Schorel / jolein@jskwadraat.nl / 06 244 36 256

In het klimaatakkoord wordt nu gesproken over haken en ogen van de verschillende aanknopingspunten, voorkeursvarianten van partijen, en hoe verder wordt gegaan met de uitwerking.