Vivienda Unifamiliares Convencional

I-1

PLAN DE NEGOCIO

Beatriz Becerril

Sandra Blanco

Marta Lopez-Cepero

Begoña Leyva

Jaime Torresano

I-2

ÍNDICE GENERAL I. ANÁLISIS DEL ENTORNO.................................................................I-10

1. ANÁLISIS DEL ENTORNO POLÍTICO ...................................................................I-12 2. ANÁLISIS DEL ENTORNO LEGAL ........................................................................I-12 3. ANÁLISIS DEL ENTORNO ECONÓMICO .............................................................I-12

3. 1. CRECIMIENTO ...............................................................................................I-12 3. 2 DEMANDA INTERNA.......................................................................................I-13 3.3. INFLACIÓN ......................................................................................................I-13 3.4. PRECIO DE LA VIVIENDA...............................................................................I-14 3.5. ENCUESTA DE PERCEPCIÓN SUBJETIVA DEL MOMENTO ECONÓMICOI-14 3.6. TIPOS DE INTERÉS ........................................................................................I-15 3.7. COSTES LABORALES ....................................................................................I-15 3.8. DÉFICIT PÚBLICO...........................................................................................I-16 3.9 CONCLUSIONES..............................................................................................I-16

4. ANÁLISIS DEL ENTORNO SOCIAL.......................................................................I-16 5. ANÁLISIS DEL SECTOR TECNOLÓGICO ............................................................I-17 6. RELACIÓN CON OTROS SECTORES ..................................................................I-18

II. ESTUDIO DEL SECTOR .....................................................................II-20

1. ................................................................................................................................II-22 RESUMEN .................................................................................................................II-22 2. DEFINICIÓN DEL SECTOR ..................................................................................II-23

2.1. TAMAÑO DEL SECTOR .................................................................................II-23 2.1.1. Estimación del volumen de ventas del sector..........................................II-24 2.1.2. Curva de ventas del sector ......................................................................II-26

2.2. ESTUDIO DE LOS COMPETIDORES ............................................................II-29

2.2.1. Distribución geográfica de los competidores ...........................................II-30 2.2.2. Comportamiento de la competencia ........................................................II-31 2.2.3. Estructura de costes de los competidores ...............................................II-32 2.2.4. Precios .....................................................................................................II-32

3. DEFINICIÓN DE LA DEMANDA............................................................................II-33 4. ESTUDIO DE LOS PROVEEDORES ....................................................................II-35

PRINCIPALES PROVEEDORES DE MADERA.....................................................II-37

I-3

III. ANÁLISIS INTERNO .............................................................................III-38

1. RESUMEN ............................................................................................................III-40 2. ANÁLISIS DAFO...................................................................................................III-41

2.1. OPORTUNIDADES ........................................................................................III-41

2.1.1. Producto sustitutivo de la vivienda unifamiliar convencional ................. III-41 2.1.2. Materias primas más económicas ...............................................................III-41

2.1.3. Brevedad en el plazo de entrega del producto .......................................III-42 2.1.4. Concepto de vivienda Ecológica y Sostenible ........................................III-42 2.1.5. Gran número de proveedores.................................................................III-42 2.1.6. Sector en crecimiento .............................................................................III-42 2.1.7. Legislación en materia de ordenación del territorio favorable ................III-43

2.2. AMENAZAS....................................................................................................III-43

2.2.1. Falta de familiarización del mercado español con el producto ...............III-43 2.2.2. Desconfianza respecto a la estabilidad estructural.................................III-43 2.2.3. Mayores necesidades de mantenimiento del producto...........................III-43 2.2.4. Dependencia del mercado de la madera ................................................III-44

2.3. FORTALEZAS................................................................................................III-44

Incorporación de elementos diferenciadores ....................................................III-44 2.4. DEBILIDADES................................................................................................III-45

ECOHOGAR S.L. es una empresa de nueva creación ....................................III-45 3. MATRIZ SWOT.....................................................................................................III-45

4. OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO ...............................................................III-46

4.1 MISIÓN............................................................................................................III-46

4.2 VISIÓN ............................................................................................................III-46

4.3 OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO..........................................................III-47

5. PLANIFICACIÓN INICIAL .....................................................................................III-47

5.1 ESTIMACIÓN DE LAS VENTAS.....................................................................III-48

5.2. PLAN DE PRODUCCIÓN PARA LOS PRIMEROS AÑOS ............................III-49

IV. PLAN DE MARKETING ..................................................................... IV-51

1. RESUMEN ........................................................................................................... IV-53

2. INTRODUCCIÓN: DESCRIPCIÓN DE LA IDEA DE NEGOCIO DESDE EL PUNTO

DE VISTA DE LAS NECESIDADES DEL CLIENTE................................................ IV-53

3. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO....................................................................... IV-55

DETALLES CONSTRUCTIVOS DE LAS CASAS ................................................ IV-58

4. VENTAJAS DEL PRODUCTO............................................................................. IV-60

5. NECESIDADES DEL CLIENTE ........................................................................... IV-61

6. SEGMENTACIÓN Y POSICIONAMIENTO.......................................................... IV-63

6.1. POSICIONAMIENTO..................................................................................... IV-63

6.2 SEGMENTACIÓN .......................................................................................... IV-64

I-4

7. PRECIO ............................................................................................................... IV-65

OPCIONES DE FINANCIACIÓN.......................................................................... IV-66

8. DISTRIBUCIÓN COMERCIAL ............................................................................ IV-66

8.1 PUNTOS EXPOSICIÓN, INFORMACIÓN Y VENTA .................................... IV-66

8.1.1 Exposición y venta en nave .................................................................... IV-66 8.1.2 Ferias especializadas ............................................................................. IV-66 8.1.3 Exposiciones itinerantes. Acuerdos con Centros Comerciales............... IV-66 8.1.4. Agencia inmobiliaria TECNOCASA ....................................................... IV-67 8.1.5. Red nacional de distribuidores............................................................... IV-67

8.3 AGENTES COMERCIALES ........................................................................... IV-67

9. PUBLICIDAD Y PROMOCIÓN............................................................................. IV-68

9.1. PUBLICIDAD................................................................................................. IV-68

9.1.1. Anuncios en revistas especializadas ..................................................... IV-68 9.1.2. Presencia en las ferias nacionales ........................................................ IV-71 9.1.3. Exposición en centros comerciales........................................................ IV-71

10. RECURSOS HUMANOS ................................................................................... IV-71

11. IMAGEN DE MARCA......................................................................................... IV-72

V. PLAN DE OPERACIONES ............................................................... V-75

1. RESUMEN ............................................................................................................ V-77

2. ESQUEMA DE FLUJO.......................................................................................... V-79

3. DESCRIPCIÓN DEL PROCESO .......................................................................... V-80

3.1 Ensamblaje de la estructura de la base portante ............................................ V-80

3.2 Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante.. V-80

3.3 Montado de bastidores .................................................................................... V-80

3.4. Cerramiento interior de los bastidores, etc..................................................... V-80

3.5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores, etc ......................... V-81

3.6. Cubrición de la cubierta con teja plana .......................................................... V-81

3.7 Instalaciones eléctricas y de fontanería. ......................................................... V-81

3.8. Transporte y montado de los módulos en su ubicación final.......................... V-82

4. POLÍTICAS DE PRODUCCIÓN............................................................................ V-82

4.1 CUOTA DE MERCADO................................................................................... V-82

4.2 ESTACIONALIDAD ......................................................................................... V-83

4.3 OBJETIVOS DE PRODUCCIÓN..................................................................... V-83

4.4 ESTUDIO DEL PROCESO:............................................................................ V-83

4.4.1. Tiempos del proceso............................................................................... V-84 4.4.2. Ajuste del proceso: personal necesario y turnos .................................... V-85

4.5 ORGANIZACIÓN ................................................................................................ V-89

4.6 CRECIMIENTO................................................................................................... V-92

4.7 STOCKS ............................................................................................................. V-94

I-5

4.8 APROVISIONAMIENTO ..................................................................................... V-94

5. DISTRIBUCIÓN EN PLANTA ............................................................................... V-96

6. LOCALIZACIÓN.................................................................................................... V-96

6.1 CARACTERÍSTICAS DESEADAS PARA NUESTRA LOCALIZACIÓN.......... V-96

6.4 CARACTERÍSTICAS CONCRETAS DE LA LOCALIZACIÓN ELEGIDA....... V-97

7. EQUIPOS.............................................................................................................. V-98

9. CALIDAD............................................................................................................. V-100

10. MEDIO AMBIENTE........................................................................................... V-100

11. PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES..................................................... V-101

EQUIPOS DE SEGURIDAD EN PLANTA Y OFICINAS ..................................... V-101

VI. PLAN DE RECURSOS HUMANOS ......................................... VI-102

1. RESUMEN ......................................................................................................... VI-104

2. INTRODUCCIÓN ............................................................................................... VI-104

3. ORGANIGRAMA................................................................................................ VI-105

4. DESCRIPCIÓN DE LOS PUESTOS.................................................................. VI-106

5. DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA ....................................................... VI-110

5.1 DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA ................................................. VI-110

5. POLÍTICA SALARIAL......................................................................................... VI-116

5.1 RETRIBUCIÓN MIXTA................................................................................. VI-117

5.2 RETRIBUCIÓN FIJA .................................................................................... VI-118

5.2.1 Personal administrativo......................................................................... VI-118 5.2.2. Personal de Producción....................................................................... VI-118 5.2.3. Peón de carpintería.............................................................................. VI-119 5.2.4. Montadores .......................................................................................... VI-119

5.3 EVOLUCIÓN SALARIAL ............................................................................. VI-120

5.4 TIPOS DE CONTRATACIÓN....................................................................... VI-120

5.5 PERIODIFICACIÓN...................................................................................... VI-121

6. SELECCIÓN DE PERSONAL............................................................................ VI-121

7. FORMACIÓN ..................................................................................................... VI-121

8. MOTIVACIÓN .................................................................................................... VI-122

VII. PLAN FINANCIERO.................................................................. VII-124

1. CARACTERÍSTICAS DEL PLAN FINANCIERO............................................... VII-126

2. ESTUDIO DE LOS RATIOS ECONÓMICO FINANCIEROS ............................ VII-129

3. ESCENARIO OPTIMISTA................................................................................. VII-129

4. ESCENARIO PESIMISTA................................................................................. VII-130

5. PLAN DE CONTINGENCIAS............................................................................ VII-130

I-7

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1. Empresas del sector que aparecen en la base de datos SABI. .....................II-24 Tabla 2: Estimación del número de empresas del sector en España a partir del número

de empresas registradas en SABI . ...............................................................................II-25 Tabla 3: Estimación del volumen de ventas del sector en España a partir del volumen

medio de ventas por empresa. ..................................................................................... II-25 Tabla 4: Cuota de mercado de las empresas de SABI, año 2003................................ II-26 Tabla 5:Estimación del volumen de ventas (€) del sector en España para los años 2004-

2006 ..............................................................................................................................II-27 Tabla 6: Estimación del volumen de ventas del sector en España para los años 2004-

2006...............................................................................................................................II-27 Tabla 7: Estimación del volumen de ventas del sector en España para los años 2004-

2006...............................................................................................................................II-28 Tabla 8: Cifra de ventas, cuota de mercado y casas vendidas de las empresas de la

competencia que figuran en SABI. ...............................................................................II-30 Tabla 9: Hipotecas de fincas rústicas. Fuente INE........................................................II-34 Tabla 10: Nº de hogares con ingresos superiores a 25.000 € anuales. ....................... II-35 Tabla 11: Previsiones de ventas de casas de madera para los próximos años...................

......................................................................................................................................III-48 Tabla 12: Previsiones de ventas de casas de madera ECOHOGAR...........................III-49 Tabla 13: Previsión trimestral de ventas para los próximos años ................................III-49 Tabla 14: Tarifas de inserción publicitaria en revistas especializadas. ...................... IV-69 Tabla 15: Ventas y tasa de crecimiento durante los 5 primeros años de funcionamiento.V-

82 Tabla 16: Tiempos de fabricación de los distintos procesos, para los tres tamaños que

producimos. .................................................................................................................. V-84 Tabla 17: Días de trabajo necesarios para la fabricación de una casa de 90 m2 y para

cada uno de los procesos P1 a P7. .............................................................................. V-85 Tabla 18: Ejemplo de cálculo de personas y turnos necesarios para ajustar la producción

de los mismos a los objetivos de producción. .............................................................. V-87 Tabla 19:: Reparto del personal necesario en un mismo turno, en los procesos P1 a P7,

...................................................................................................................................... V-88 Tabla 20: Tiempo teórico que se emplea en cada proceso.......................................... V-89 Tabla 21:....................................................................................................................... V-91 Tabla 22: Necesidades del Plan de Crecimiento para los cinco primeros años. .......... V-93

I-8

Tabla 23: Previsión de incremento de la plantilla ........................................................ V-94 Tabla 24: Competencias requeridas para los empleados. ........................................... V-99 Tabla 25: Descripción de los puestos.....................................................................V-VI-110 Tabla 26: Cálculo del número de empleados necesarios para cubrir los objetivos de

producción del primer año ......................................................................................V-VI-111 Tabla 27: Reparto del personal necesario en un mismo turno ...............................V-VI-112 Tabla 28: Productividad en los dos bloques principales de procesos ....................V-VI-112 Tabla 29: Productividad por equipos. .....................................................................V-VI-113 Tabla 30: Previsión de incremento de la plantilla conforme aumenten las ventas en los

siguientes años.......................................................................................................V-VI-114 Tabla 31: Productividad por equipos para los siguientes años ..............................V-VI-116 Tabla 32: Retribución salarial del Director General y de los comerciales ..............V-VI-117 Tabla 33: Ponderación por objetivos: Director General y Comerciales. .................V-VI-118 Tabla 34: Retribución fija del administrativo ...........................................................V-VI-118 Tabla 35: Retribución fija del personal de producción............................................V-VI-119 Tabla 36: Evolución del salario máximo bruto anual 2008-2012. ...........................V-VI-120

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1: Evolución trimestral del gasto a precios corrientes. Serie 1998-2005. .....I-13

Ilustración 2: Evolución trimestral del porcentaje de hogares que pueden dedicar dinero

al ahorro”.Serie 2001-2005.............................................................................................I-14

Ilustración 3: Curva de crecimiento del volumen de ventas y su media móvil. ............ II-27

Ilustración 4: Curva de ventas del sector de las casas de madera en España. Serie 1995

– 2006............................................................................................................................II-28

Ilustración 5. Distribución de las empresas de la competencia en España. ..................II-31

Ilustración 6: Desviaciones respecto al salario medio ...................................................II-34

Ilustración 7: Transporte casas de madera ................................................................. IV-56

Ilustración 8: Ensamblaje de los módulos ................................................................... IV-56

Ilustración 9: Construcción de las casa de madera ..................................................... IV-56

Ilustración 10: Integración de paneles solares. ........................................................... IV-57

Ilustración 11: Detalles constructivos de las casas ..................................................... IV-58

Muros con entramado de madera, aislantes resistentes al fuego. ......................................

Ilustración 12: Bastidor de suelo.................................................................................. IV-59

Ilustración 13: Equipamiento interior: cocina y sanitarios............................................ IV-59

Ilustración 14: Imagen marca ECOHOGAR ................................................................ IV-72

I-9

Ilustración 15: Esquema de flujo................................................................................... V-79

Ilustración 16: Localización Castilla y León .................................................................. V-96

Ilustración 17: Localización de la nave. Fuente: Guía Michelín.................................... V-97

Ilustración 18: Organigrama ECOHOGAR. Elaboración propia. ............................... VI-105

I-10

I. ANÁLISIS DEL ENTORNO

I-11

ÍNDICE

I. ANÁLISIS DEL ENTORNO.................................................................I-10

1. ANÁLISIS DEL ENTORNO POLÍTICO ...................................................................I-12 2. ANÁLISIS DEL ENTORNO LEGAL ........................................................................I-12 3. ANÁLISIS DEL ENTORNO ECONÓMICO .............................................................I-12

3. 1. CRECIMIENTO ...............................................................................................I-12 3. 2 DEMANDA INTERNA.......................................................................................I-13 3.3. INFLACIÓN ......................................................................................................I-13 3.4. PRECIO DE LA VIVIENDA...............................................................................I-14 3.5. ENCUESTA DE PERCEPCIÓN SUBJETIVA DEL MOMENTO ECONÓMICOI-14 3.6. TIPOS DE INTERÉS ........................................................................................I-15 3.7. COSTES LABORALES ....................................................................................I-15 3.8. DÉFICIT PÚBLICO...........................................................................................I-16 3.9 CONCLUSIONES..............................................................................................I-16

4. ANÁLISIS DEL ENTORNO SOCIAL.......................................................................I-16 5. ANÁLISIS DEL SECTOR TECNOLÓGICO ............................................................I-17 6. RELACIÓN CON OTROS SECTORES ..................................................................I-18

I-12

1. ANÁLISIS DEL ENTORNO POLÍTICO La situación política española actual favorece la creación de empresas ya que se quiere

ser más competitivo en Europa y ello se consigue aumentando la inversión privada.

Además, el Gobierno actual potencia cualquier actividad basada en el respeto al medio

ambiente, tal y como se demuestra en la campaña “Total, por un/una…”.

2. ANÁLISIS DEL ENTORNO LEGAL

Para el desarrollo de la actividad que deseamos llevar a cabo, se constituirá una

sociedad de responsabilidad limitada para lo cual, nos remitimos al anexo 1 relativo a la

Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada. Esta Ley

regula la constitución, escritura, estatutos, órganos directivos, aportaciones sociales, así

como cuentas anuales, disolución y transformación de las Sociedades de

Responsabilidad Limitada.

Nuestro producto, al tratarse de un bien de naturaleza mueble, no se ve afectado por

posibles limitaciones o impedimentos legales en cuanto a su ubicación o establecimiento

en cualquier tipo de terreno, sea este rústico o urbano. El Código Civil Español recoge la

definición de bien mueble como aquéllos que se pueden transportar de un punto a otro

sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

No parece existir ninguna Ley interna ni normativa europea o internacional que impida el

normal desarrollo de nuestras actividades, considerando como tales todas las

comprendidas desde la adquisición de la madera hasta la instalación final de las casas.

3. ANÁLISIS DEL ENTORNO ECONÓMICO

3. 1. CRECIMIENTO

España está creciendo por encima de la media Europea. Para los próximos años, no

obstante, se espera un crecimiento contenido para los próximos años, como

consecuencia de una contracción del crecimiento, tanto de la Demanda Agregada como

de la Oferta Agregada.

I-13

3. 2 DEMANDA INTERNA

Un aspecto destacable de la coyuntura económica española ha sido el gran crecimiento

de la Demanda Interna en España en comparación con la Unión Europea (cuatro puntos

mayor en 2.005).

Este crecimiento de la demanda interna se ha visto impulsado fundamentalmente por el

consumo, tanto privado (60% de la DI) como público (15-20% de la DI).

Los bajos tipos de interés han favorecido el consumo privado.

Ilustración 1Evolución trimestral del gasto a precios corrientes. Serie 1998-2005. Fuente INE. Las inversiones suponen un 20-25% de la DI. Cabe destacar la construcción, que supone

alrededor del 54% de la FBKF*, ésta está creciendo, desde 1998, un promedio de 2,7%

por encima del PIB. La inversión en bienes de equipo supone cerca del 30% de la DI y su

crecimiento ha sido muy inestable, con fuertes pespuntes.

Al igual que sucede con el PIB, se espera que la Demanda Interna frene su crecimiento

en los próximos años, incluyendo la FBKF, y la demanda de consumo –tanto privado

como público.

3.3. INFLACIÓN

Los bajos tipos de interés han potenciado aún más el consumo y el endeudamiento de

las familias. Esto y el fuerte crecimiento de la economía ha creado tensiones

inflacionistas.

* FBKF: Formación Bruta de Capital Fijo. * Las referencias a previsiones han sido sacadas del Servicio de Estudios del BBVA.

I-14

El crecimiento del IPC ha estado considerablemente por encima de la media europea,

alcanzando un 3,4% en 2005. Se prevé que en los próximos años estas tensiones

inflacionistas se moderen, bajando las tasas a 2,9% y 2,8%, respectivamente, en los

próximos años y quedando en torno a 1 p.p por encima de la media europea.

3.4. PRECIO DE LA VIVIENDA

La media nacional se sitúa en 1.127 €/m2. El precio del metro cuadrado de vivienda

nueva en España, de menos de 150.000 €, oscila entre 766 €/m2 (Extremadura) y 1772

€/m2 (Comunidad de Madrid).

Existe una amplia variación entre Comunidades Autónomas. Siendo las más caras

Comunidad de Madrid (57% más caro), Baleares (56%), País Vasco (36%), Cantabria

(29%), Canarias (26%) y Cataluña (15%). Las más baratas son Extremadura (% más

barato), Castilla la Mancha (22%), Navarra (19%), La Rioja (16%), Galicia (13%), Castilla

y León (11%) y Aragón (10%).

El resto de Comunidades Autónomas se situán en torno a la media nacional.

3.5. ENCUESTA DE PERCEPCIÓN SUBJETIVA DEL MOMENTO ECONÓMICO

Esta encuesta se apoya en preguntas referidas al grado de facilidad para llegar a fin de

mes, a la posibilidad de ahorrar y a la consideración del momento de la entrevista como

apropiado para realizar compras importantes. A finales de 2005 se observaba una

evolución positiva para estos tres indicadores.

Así, el porcentaje de hogares que ha podido dedicar algún dinero al ahorro durante el

tercer trimestre de 2005 había crecido hasta situarse en el 39,5%.

Ilustración 2: Evolución trimestral del porcentaje de hogares que pueden dedicar dinero al ahorro”.Serie 2001-2005. Fuente: INE

I-15

País Vasco, Aragón y Castilla y León son las comunidades con mayores porcentajes de

hogares que pueden ahorrar. Por su parte, Canarias y Madrid siguen presentando los

menores porcentajes de hogares ahorradores.

Por otro lado, el 49,6% de hogares considera que el momento actual es adecuado

realizar compras importantes. Esta variable registra un notable ascenso respecto al

mismo periodo del año anterior, situándose el correspondiente indicador de evolución en

4,7 puntos.

Las comunidades autónomas que proporcionan porcentajes más elevados de hogares

que declaran que el momento es adecuado o no es malo para realizar compras

importantes son Castilla-la Mancha, Cantabria y La Rioja. Por su parte, Illes Balears,

Galicia y la Comunidad Valenciana son las que muestran mayores porcentajes de

hogares para los que el momento es inadecuado. No obstante, estas dos últimas

comunidades son, junto con Canarias, las que presentan indicadores de evolución más

favorables.

El 45,3% de los hogares declara algún grado de facilidad para llegar a fin de mes, lo que

supone un ligero incremento (de 0,4 puntos) respecto al porcentaje de hace un año.

Galicia, Navarra y Cantabria son las comunidades que mejor evolucionan respecto de

este indicador, mientras que Murcia, Extremadura y País Vasco son las que presentan

los menores valores.

3.6. TIPOS DE INTERÉS

Después de unos años de caída, los tipos de interés empiezan a crecer. La última subida

de tipos (en diciembre de 2005) por parte del BCE sitúa el EURIBOR en el 2,783%. Éste

es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos

hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas.

3.7. COSTES LABORALES

Se espera que éstos crezcan por encima de los años anteriores como consecuencia de

un crecimiento expansivo de la remuneración por asalariado. En cambio, se espera que

baje el paro. Por otra parte, el problema de la baja productividad seguirá sin solucionarse

y se espera que las tasas de productividad disminuyan o sigan en ls mismos niveles.

I-16

3.8. DÉFICIT PÚBLICO

En cuanto a la Deuda Pública y a déficit de las Administraciones Públicas se espera que

disminuyan su crecimiento en los próximos años.

3.9 CONCLUSIONES

Es previsible que el crecimiento de la economía española se vea ligeramente frenado en

los próximos años.

La demanda interna se espera que también decelere su crecimiento: esta deceleración la

experimentarán también la demanda de consumo (privado y público) y la inversión por

parte de las empresas.

Tras unos años de tensiones inflacionistas en España, se espera que ésta se frene

ligeramente los próximos años.

Las expectativas de los consumidores respecto al ahorro y posible realización de

compras importantes son en general bastante positivas.

Los tipos de interés han subido en diciembre de 2005 y es probable que dentro de la

etapa de proyección del Plan de Negocio hayan subido más.

Se espera una subida de los costes laborales por encima de los últimos años.

4. ANÁLISIS DEL ENTORNO SOCIAL

La baja natalidad actual y la continua evolución tecnológica hacen que la población esté

cada vez más envejecida y que se tienda a prejubilar a aquellas personas de mayor edad

que trabajen en sectores relacionados con la tecnología. Esto favorece nuestro negocio,

ya que pretendemos que nuestros principales clientes sean aquellos clientes que

busquen una segunda vivienda en la playa o la montaña y dispongan de un bajo

presupuesto.

Según el Instituto Nacional de Estadística cada español gasta un 12% de su presupuesto

en agua, electricidad y otros combustibles para el hogar, con nuestro proyecto este

porcentaje podría disminuirse y así potenciar el ahorro en los hogares españoles, ya que

en los últimos años existe una tendencia a no ahorrar.

I-17

Otros datos proporcionados por el INE son que a los jóvenes españoles les cuesta

mucho más independizarse que al resto de europeos por el elevado precio de la

vivienda. Además, el 34% de los propietarios de viviendas tiene una hipoteca. Como

nuestras viviendas tienen un coste mucho menor, estarían al alcance de muchas más

personas.

5. ANÁLISIS DEL SECTOR TECNOLÓGICO

La tecnología necesaria para nuestro proyecto se centra principalmente en dos aspectos:

la tecnología necesaria para el montaje de las casas y la tecnología relacionada con las

energías renovables que se va a instalar.

Para la fabricación de la casa necesitaremos una nave en la que se realizará el

ensamblaje.

La tecnología necesaria para el montaje de las casa de madera se puede agrupar en:

herramientas de carpintería y herramientas de construcción (fontanería y albañilería

principalmente).

Las herramientas de carpintería necesarias serían las siguientes: atornilladoras,

clavadoras, prensadoras, sierra de cinta y escuadradora.

Las herramientas de construcción necesarias serían: Herramientas de albañilería y

fontanería, hormigonera, atornilladoras, andamios móviles, herramientas para trabajo con

PVC, taladros, sierras, equipos de soldadura

Para el movimiento de la madera en los patios y en las naves existen diferentes

alternativas: pórticos, puentes grúa, blondinas, grúas, monorraíles, cerretillas elevadoras,

tornos o cabrestantes y transportadores de cadena.

Esta tecnología puede adquirirse en España ya que existen múltiples fabricantes y

distribuidores.

Además consideramos que la duración de esta tecnología va a ser prolongada, ya que la

tecnología en este sector sufre grandes cambios.

I-18

La principal energía renovable que queremos implantar en las casa de madera es la

energía solar fotovoltaica. Con ella conseguiremos agua caliente y calefacción.

La energía solar está en continuo desarrollo, por lo tanto nos comprometemos a buscar

la tecnología más innovadora y eficiente. En España hay múltiples instaladores y

distribuidores.

6. RELACIÓN CON OTROS SECTORES Debido al continuo incremento del precio de la vivienda de ladrillo en España, la venta de

casas prefabricadas ha aumentado entorno a un 30 % anualmente. Así, las casas de

madera se han convertido en poco tiempo en una alternativa real a la construcción

basada en los materiales tradicionales. Además, las casas de madera pueden ser tan sofisticadas como se desee y poseen un

amplio abanico de ventajas: el precio, el buen aislamiento, la resistencia y la adaptación

al entorno hacen que cada vez más personas opten por este material para construirse

una segunda vivienda.

Por lo tanto, el objetivo de este proyecto será el diseño y la comercialización de casas de

madera sostenibles que conjuguen técnicas medio ambientales con avances

tecnológicos con el fin de reducir el consumo de recursos naturales y de energía, tanto

en el proceso constructivo como en su uso posterior.

El material empleado para la construcción de estas casas será la madera, material que

contribuye al ahorro energético y que requiere menor aporte energético en su

preparación, lo que unido a que las casas de madera también necesitan menor aporte

calórico para establecer y mantener una determinada temperatura, hace que sea un

material altamente ecológico.

Entre las principales, la mejor adaptación de la temperatura y la humedad en el interior.

De hecho, la madera aísla hasta siete veces más que los materiales tradicionales, lo que

se traduce en un ahorro significativo de calefacción en invierno y de aire acondicionado

en verano.

Por ello, un factor que influirá en gran medida en la rentabilidad de nuestro proyecto,

será el precio de nuestra materia prima, que será madera de coníferas. En estos

I-19

momentos todavía no está claro, quien será nuestro proveedor e incluso si nos saldría

más barato la importación de la misma.

En cuanto al concepto de construcción ecológica y sostenible, pretendemos incluir en la

infraestructura de estas viviendas todas las posibles medidas que supongan un ahorro

energético. Para ello, indagaremos en el sector de las energías renovables y

realizaremos un estudio para evaluar la introducción de nuevos sistemas de ahorro de

energía como paneles solares u otras medidas con las que podamos equipar nuestras

casas de madera. Así trataremos conjugar la mayor eficiencia energética con nuestro

sistema de construcción. Sin embargo, no deberemos incurrir en unos costes demasiado

elevados ya que una de nuestras ventajas competitivas será el precio que ofrecemos al

mercado, para adquirir una segunda vivienda.

En cuanto a nuestras actividades ordinarias de suministro, recurriremos al sector de la

construcción para buscar nuestros proveedores que nos proporcionen los materiales

básicos que emplearemos en la construcción de dichas casas, así como el sistema de

electricidad y de canalización de aguas.

II-20

II. ESTUDIO DEL SECTOR

II-21

ÍNDICE

2. DEFINICIÓN DEL SECTOR ..................................................................................II-23 2.1. TAMAÑO DEL SECTOR .................................................................................II-23

2.1.1. Estimación del volumen de ventas del sector..........................................II-24 2.1.2. Curva de ventas del sector ......................................................................II-26

2.2. ESTUDIO DE LOS COMPETIDORES ............................................................II-29

2.2.1. Distribución geográfica de los competidores ...........................................II-30 2.2.2. Comportamiento de la competencia ........................................................II-31 2.2.3. Estructura de costes de los competidores ...............................................II-32 2.2.4. Precios .....................................................................................................II-32

3. DEFINICIÓN DE LA DEMANDA............................................................................II-33 4. ESTUDIO DE LOS PROVEEDORES ....................................................................II-35

PRINCIPALES PROVEEDORES DE MADERA.....................................................II-37

II-22

1. RESUMEN

El sector de la fabricación y venta de las casas de madera se es un sector poco maduro

y muy repartido: el número de competidores es elevado y la cuota de mercado media

está alrededor del 3%.

Actualmente hay unas 37 empresas que se dedican a este negocio. La facturación

media anual por empresa no supera los 1,5 millones de euros. Entre todas ellas

facturarán en 2006 unos 74 millones de euros. Si se alcanzan estas ventas, la tasa de

crecimiento del sector (de su cifra de ventas agregada) para 2006 será del 19%. En los

últimos 8 años creció una media del 30%.

Se espera un crecimiento anual del número de casas vendidas del 43%, para 2006 se

esperan unas ventas de 3.000 casas de madera y para 2010 se espera alcanzar una

cifra de ventas de 14.000 casas. Parece que un porcentaje de crecimiento en el número

de casas vendidas superior al de la cifra de ventas del sector se debe, en parte, a un

ajuste de precios a la baja por la entrada de nuevos competidores y, por otra parte, al

aumento en ventas de casas más pequeñas y por lo tanto con precios por unidad

vendida más bajos.

De hecho, la cuota de mercado media por empresa ha bajado del 4% en 2003 al 2,8% en

2006.

Se puede hablar de cierta concentración de empresas de la competencia en la Cornisa

cantábrica, Levante, Cataluña y Centro de España y de cierta escasez de fabricantes en

las Comunidades de Castilla la Mancha y Extremadura. Las capitales de provincia con

mayor presencia de estos fabricantes son Barcelona, Valencia, Madrid, Málaga y Álava.

La mayoría de los competidores están asociados a través de la Asociación de

Fabricantes y Constructores de Casas de Madera (AFCCM) para defender sus intereses

comunes.

En cuanto a los precios, existe variación de los mismos ligada a las calidades que

ofrecen los fabricantes. Una casa de calidad media oscila entre los 600 y los 800 €/m2.

Se ha estudiado la demanda potencial de las casas móviles de madera definiendo ésta

como el número de hogares que está condiciones de comprar una segunda vivienda y un

terreno en el que ubicarla.

Para 2006 se espera que unos 52 millones de hogares españoles compren una segunda

vivienda y más de 1,6 millones de hogares adquieran una finca rústica. Entre los

españoles en condiciones para comprar tanto un terreno como una casa móvil de

II-23

madera (definidos como los hogares con ingresos superiores a los 25.000 €/año) hay en

España 4,5 millones de hogares, y representan un 31,3% de los hogares existentes.

El mercado potencial, teniendo esto en cuenta se estima que es de 12.000 clientes en

2006 y que seguirá creciendo en los próximos años.

Una casa de madera de 100 m2 emplea entre 20 y 50 m3 de madera para su fabricación.

La madera de las calidades y certificaciones (FSC) que exigimos será importada de los

países del Norte de Europa. El suministro de la madera importada lo haremos a través

de intermediarios españoles, ya que esto es más seguro y menos costoso para nosotros,

dado el pequeño volumen de compras de nuestra empresa, que si lo hicieramos nosotros

directanente. Por otra parte, existen importadores de madera que la sumnistran ya

tratada, lo cual nos evita la inversión y el mantenimiento de un aserradero propio. Dichos

importadores se localizan en los principales puertos españoles, siendo los proveedores

valencianos los que nos suministrarán la madera importada (Maderas Abraham

Martínez) y un suministrador de emergencia, ubicado en las proximidades de nuestra

fábrica (Arturo Olmos Maroto, Valladolid).

2. DEFINICIÓN DEL SECTOR El sector en el que vamos a entrar es el de la fabricación y venta de casas móviles de

madera.

2.1. TAMAÑO DEL SECTOR

Las empresas del sector de las que tenemos datos financieros son las siguientes2:

2 Fuente: base de datos SABI

II-24

Tabla 1. Empresas del sector que aparecen en la base de datos SABI. Elaboración propia. No obstante, se han consultado otras fuentes de información3 y nos consta que en

España, en la actualidad están operando no menos de 37 empresas dedicadas a la

fabricación y venta de casas móviles de madera.

En el Anexo S.1. figura la lista definitiva de estas 37 empresas, de las cuales 12 son las

que figuran en la base de datos consultada.

2.1.1. Estimación del volumen de ventas del sector.

Para la estimación del tamaño actual del sector y su crecimiento en los últimos años nos

hemos basado en los datos de 12 empresas durante seis años (1998-2003, ambos

incluidos). A partir del comportamiento de estas 12 empresas desde 1998 hasta 2003

hemos podido sacar conclusiones acerca de:

Incremento anual de empresas del sector en España.

Crecimiento del volumen de ventas del sector

Curva de ventas del sector

Estimación del crecimiento del sector en volumen de ventas y en número de empresas

competidoras.

El principal problema que hemos tenido para alcanzar unos datos fiables del sector ha

sido la falta de datos actualizados (los datos más actuales corresponden a 2003), 3 Fuente: FEIM: Federación Española de Industria de la Madera. AFCCM: Asociación de

Fabricantes y Constructores de Casas de Madera.

EMPRESAS DEL SECTOR REGISTRADAS EN SABI

1 AMERICAN LH S.L. 2 CASAS MADERHOUSE S.L. 3 CASAS RICCI SL 4 DYCOMADER S.A. 5 EURO BUNGALOW S.L. 6 FUSTA CLASSIC S.L. 7 JIMENEZ CORTABITARTE SA 8 MADEVEN S.L. 9 MATIOSKA S.L. 10 PORESMA GIJON S.L. 11 PREFABRICADOS EL CID S.L. 12 TIMBER BUILDING S.L.

II-25

mientras que los datos que tenemos del número total de empresas en España son

actuales. Por ello, para estimar los datos de la tabla S.3., hemos tenido que extrapolar

primero el número de empresas registradas en SABI y llevarlas a 2006. Posteriormente,

conociendo el porcentaje que representa este número de empresas respecto al total de

empresas del sector ( resulta un porcentaje del 42,2 %) hemos podido estimar las

empresas que hubo en el sector en la serie de años precedentes y así conocer cuál fue

aproximadamente su cifra de ventas y el crecimiento de las ventas del sector en España.

Nº EMPRESAS SABI

Nº EMPRESAS ESPAÑA

1998 7 17 1999 8 19 2000 9 21 2001 10 24 2002 12 28 2003 12 28 2004 13 32 2005 15 34 2006 16 37

Tabla 2: Estimación del número de empresas del sector en España a partir del número de empresas registradas en SABI. Se ha aceptado como hipótesis que el % de empresas de SABI respecto a lo que de hecho hay en el mercado es el mismo que en 2006 (42,2%) todos los años. Elaboración propia.

Esta estimación nos da una idea sobre el número de empresas de la competencia que

había en España entre 1998 y 2006.

El número de empresas cuyos datos financieros hemos obtenido a través de SABI es

representativo (42,2%) para calcular un volumen de ventas medio por empresa, para

cada año, y por lo tanto estimar el volumen de ventas medio del sector en España en el

período 1998-2003.

VOLUMEN MEDIO VENTAS SECTOR POR EMPRESA


VOLUMEN VENTAS TOTAL SECTOR ESPAÑA

TASA DE CRECIMIENTO DEL SECTOR

1998 578.735 17 9.585.081

1999 669.043 19 12.663.728 32% 2000 902.050 21 19.208.382 52% 2001 1.020.020 24 24.133.847 26% 2002 1.220.500 28 34.652.676 44%

2003 1.575.339 28 43.518.490 29%

Tabla 3: Estimación del volumen de ventas del sector en España a partir del volumen medio de ventas por empresa. Elaboración propia a partir de los datos de SABI.

II-26

Conocido el volumen de ventas del sector a los largo de estos años la cuota de mercado

que representarían las empresas de SABI es la siguiente:

INGRESOS DE EXPLOTACION 2003

CUOTA DE MERCADO

AMERICAN LH SL 2.122.474 5% CASAS MADERHOUSE S.L. 788.882 2% CASAS RICCI SL 1.863.827 4% DYCOMADER S.A. 728.298 2% EURO BUNGALOW S.L. 2.215.194 5% FUSTA CLASSIC S.L. 656.970 2% JIMENEZ CORTABITARTE SA 4.067.965 9% MADEVEN S.L. 557.438 1% MATIOSKA S.L. 529.388 1% PORESMA GIJON S.L. 802.684 2% PREFABRICADOS EL CID S.L. 1.631.079 4% TIMBER BUILDING SL 2.939.865 7% TOTAL SABI 18.904.064 43% TOTAL SECTOR 43.518.490 100%

Tabla 4: Cuota de mercado de las empresas de SABI, año 2003. Elaboración propia.

Como podemos ver, el mercado está bastante repartido entre las empresas del sector. Si

nos fijamos nuevamente en las empresas registradas en SABI, vemos que la cuota de

mercado más elevada es un 9% y que la cuota de mercado media es del 4%.

2.1.2. Curva de ventas del sector

Dado que los datos disponibles en SABI no están actualizados hemos tenido que estimar

los datos relativos al período 2004- 2006.

Para ello había dos alternativas:

1) Realizar la media móvil de la tasa anual de crecimiento del volumen de ventas de las

empresas del sector. No se ha podido realizar una línea de tendencia de dicha tasa

ya que su evolución ha sido cíclica.

Como se ve en el gráfico 1. una tasa de crecimiento válida para los años 2004 y 2006

sería el 35%, lo que situaría el volumen de ventas para los siguientes años en los

niveles de la tabla 5.

II-27

CURVA CRECIMIENTO VENTAS

32%

52%

26%

44%

29%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

98-99 99-00 00-01 01-02 02-03 Ilustración 3: Curva de crecimiento del volumen de ventas y su media móvil. Elaboración propia. Fuente: SABI

VOLUMEN VENTAS, € TOTAL SECTOR ESPAÑA 1998 9.326.024 1999 12.321.465 2000 18.689.236 2001 23.481.581 2002 33.716.117 2003 43.518.491 2004 65.930.514 2005 96.182.082 2006 139.533.259

Tabla 5:Estimación del volumen de ventas (€) del sector en España para los años 2004-2006 con una tasa de crecimiento anual del 35%. Elaboración propia.

2) Hacer la línea de tendencia del volumen de ventas del sector, con los datos de la

tabla 3.

Los resultados son los siguientes:




TASA DE CRECIMIENTO SECTOR

2004 1.669.817 31 51.766.357 19% 2005 1.862.827 34 62.405.844 21% 2006 2.055.837 36 74.010.147 19% Tabla 6: Estimación del volumen de ventas del sector en España para los años 2004-2006 a partir de la línea de tendencia de los datos de 1998-2003. Elaboración propia.

Entre ambas alternativas hemos seleccionado la más conservadora, y por lo tanto

daremos por válidos los datos obtenidos en la tabla 6, obtenidos a través de la línea de

tendencia.

II-28

La siguiente tabla recoge los datos del volumen de ventas para el período 1998 – 2006

de las empresas de SABI y la extrapolación anteriormente explicada para el sector de las

casas de madera en España.


TASA ANUAL DE CRECIMIENTO (%)



TASA ANUAL DE CRECIMIENTO (%)

1998 578.735 17 9.585.081 1999 669.043 16% 19 12.663.728 32% 2000 902.050 35% 21 19.208.382 52% 2001 1.020.020 13% 24 24.133.847 26% 2002 1.220.500 20% 28 34.652.676 44% 2003 1.575.339 29% 28 44.727.338 29% 2004 1.669.817 6% 31 51.766.357 19% 2005 1.862.827 12% 34 62.405.844 21% 2006 2.055.837 10% 37 74.010.147 19% Tabla 7: Estimación del volumen de ventas del sector en España para los años 2004-2006. Elaboración propia.

Como se puede observar en la tabla 7, la tasa anual de crecimiento de la facturación

media por empresa es inferior a la tasa de crecimiento del sector. Esto es esperable ya

que se trata de un sector poco maduro, con un alto potencial de crecimiento y en el que,

lógicamente, el número de empresas competidoras también está creciendo.

Se trata de un sector con una cifra de negocios en torno a los 70 millones de euros

anuales en 2006. La evolución del volumen de ventas del sector se muestra en el

siguiente gráfico:

volumen ventas (€) total sector ESPAÑA

9.326.024 12.321.465

18.689.236 23.481.581

33.716.117

43.518.491

51.766.357

62.405.844

74.010.147

-

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Ilustración 4: Curva de ventas del sector de las casas de madera en España. Serie 1995 – 2006. Fuente: elaboración propia.

II-29

Por otra parte, se dispone de datos publicados por la Federación Española de Industrias

de la Madera (FEIM) en los que se fija la previsión de ventas (unidades vendidas) de

casas de madera en 3.000 unidades para 2006 y un crecimiento para 2010 que llevaría a

una cifra de ventas de 14.000 casas de madera, lo cual supone un crecimiento medio

anual del número de casas vendidas del 43%.

El número de casas vendidas está creciendo a un ritmo superior que el volumen de

ventas del sector, lo cual muestra unas expectativas de venta de casas más baratas, lo

cual puede deberse a dos motivos:

1) La entrada de nuevos competidores y por lo tanto un ajuste de precios a la baja.

2) La venta de más viviendas de menor superficie y decrecimiento de ventas de

casas más grandes (y más caras).

A la hora de hablar de unidades vendidas se presenta el problema de definir una

superficie media de casa modular que correspondería a esas 3000 unidades indicadas

para 2006. Para estimar una casa modular “media” a la que referirnos cuando hablemos

de unidades vendidas hemos tenido en cuenta el dato de 3.000 casas vendidas en 2006

y la cifra de ventas del sector en 2006 (unos 74 millones de euros) con lo que obtenemos

un precio medio de la casa de madera de 24.667 €/casa. Conocemos, a través de

catálogos de nuestros competidores, que el precio medio del metro cuadrado es de 570

€. Lo cual situaría un tamaño medio de la casa de madera en 43,27 m2.

2.2. ESTUDIO DE LOS COMPETIDORES

Se consideran competidores las empresas dedicadas a la fabricación y/o venta de casas

móviles de madera. En el anexo 2, en el apartado 2.1. se recoge un listado de las

empresas competidoras y la información de contacto de las mismas.

La siguiente tabla recoge la cifra de ventas en 2006 de las 12 empresas que aparecen en

SABI.

Según lo dicho en el apartado anterior (curva de ventas del sector) el precio medio de la

casa de madera vendida en 2006 es de 24.667 € y su tamaño medio es de 43,3 m2.

Con este precio medio, el número esperado de casas de madera que venderán en 2006

las empresas de la competencia que figuran en la base de datos SABI sería el que

aparece en la tabla siguiente 8. Hay que tener en cuenta que, al tratarse de casas

II-30

modulares de madera y, teniendo en cuenta que, por sus dimensiones necesarias, un

módulo tiene una superficie de aproximadamente 43-45 m2, estas cifras podrán variar en

función del tamaño de las casas. Es decir, que el número de casas vendidas podrá ser

inferior si éstas están compuestas por más de un módulo. Por ejemplo, si consideramos

módulos de 90 m2 el número de unidades vendidas sería el indicado en la columna de la

izquierda, en la tabla 8.

2006 VENTAS (€) CUOTA VENTAS UD. (43 m2)

VENTAS UD. (90 m2)

1 AMERICAN LH SL 2.771.781 3,7% 112 56 2 CASAS MADERHOUSE S.L. 1.030.217 1,4% 42 21 3 CASAS RICCI SL 2.434.009 3,3% 99 50 4 DYCOMADER S.A.L. 951.099 1,3% 39 20 5 EURO BUNGALOW S.L. 2.892.866 3,9% 117 59 6 FUSTA CLASSIC S.L. 857.950 1,2% 35 18 7 JIMENEZ CORTABITARTE SA 5.312.437 7,2% 215 108 8 MADEVEN S.L. 727.969 1,0% 30 15 9 MATIOSKA S.L. 691.338 0,9% 28 14 10 PORESMA GIJON S.L. 1.048.241 1,4% 42 21 11 PREFABRICADOS EL CID S.L. 2.130.059 2,9% 86 43 12 TIMBER BUILDING SL 3.839.229 5,2% 156 78 TOTAL SABI 24.687.195 33% 1001 501 TOTAL SECTOR 74.010.147 67% 3000 1500 100% Tabla 8: Cifra de ventas, cuota de mercado y casas vendidas de las empresas de la competencia que figuran en SABI. Datos estimados para 2006. Elaboración propia.

De la tabla S.8 cabe destacar que la cuota de mercado media por empresa, en 2006,

bajó hasta el 2,8% y que el número medio de casas vendidas por empresa es de 83

casas con una superficie media de 43-45 m2, que coinciden con el tamaño estándar de

un módulo, luego se podría hablar incluso de módulos vendidos, en lugar de casas

propiamente dichas.

2.2.1. Distribución geográfica de los competidores

En el anexo 2, en el apartado 2.3 se detalla la ubicación de nuestros competidores en

España.

El siguiente mapa muestra las regiones de la Península en las que existe mayor

concentración de empresas de la competencia.

II-31

17%

14%

20%

3%6%

14%

20%

6%

17%

14%

20%

3%6%

14%

20%

6%

Ilustración 5. Distribución de las empresas de la competencia en España.

La mayor parte de nuestros competidores se encuentran localizados en la mitad Norte de

España. Cabe destacar su ubicación en la zona Centro (Comunidad de Madrid y

Guadalajara), Cataluña y Levante. La presencia de estas empresas en la cornisa

cantábrica, especialmente País Vasco y Cantabria, no es despreciable.

En cuanto a la concentración de las empresas competidoras, se podría hablar de 5

núcleos que, por orden de importancia, son las siguientes provincias:

1º) Barcelona = Valencia = Madrid

2º) Málaga = Álava

2.2.2. Comportamiento de la competencia

Se trata de un sector con alto número de competidores y poco maduro. La mayoría de

fabricantes de casas de madera están asociados a través de la Asociación de

Fabricantes y Constructores de Casas de Madera (AFCCM). Ésta es una organización

profesional de ámbito nacional que se fundó a finales de 2000. La integran las más

importantes empresas del sector y forma parte de la Federación Española de Industrias

de la Madera (FEIM), organización que engloba a todos los sectores relacionados con la

madera.

Como asociación empresarial, la AFCCM no tiene ánimo de lucro y está comprometida

en la defensa de los intereses comunes de sus miembros, actuando en las siguientes

direcciones:

II-32

Mejorar el conocimiento que el público en general y los distintos estamentos de

la Administración, tiene de nuestras viviendas.

Fomentar continuamente el desarrollo y la calidad, tanto de nuestras casas

como de las empresas que las producen.

Actuar como medio de comunicación de nuestro sector profesional con la

sociedad.

2.2.3. Estructura de costes de los competidores

Los mayores costes de este tipo de industria son los del transporte y almacenamiento, ya

que es necesario tener un stock de seguridad.

En construcción con estructuras de madera se tiende a industrializar el proceso de

producción, lo que permite la obtención de economías de escala y experiencia que

repercute en una bajada de costes.

La estructura de costes del sector es la siguiente:

- Materia prima: 49,06%

- Personal: 36,15%

- Otros: 14,79%

En el coste de la materia prima está incluido el coste del transporte y el

acondicionamiento de la misma.

2.2.4. Precios

Los precios de este tipo de casa varían mucho de una empresa a otra, esto es debido a

que los precios están muy condicionados por las calidades utilizadas y el terreno donde

se quiera situar.

En general los precios de las casas oscilan entre los 700 y 1000 € el metro cuadrado.

Este precio sólo incluye la casa en sí, no la preparación del terreno ni el enganche del

agua y la electricidad, esto corre a cargo del cliente que lo puede solicitar a la misma

empresa pero se factura en una cuenta a parte.

II-33

3. DEFINICIÓN DE LA DEMANDA

Para definir nuestros posibles clientes vamos a realizar un estudio del potencial de

mercado existente; para ello vamos a realizar un análisis sobre el número de viviendas

secundarias que poseen los hogares españoles y su posible incremento; el número de

fincas rústicas hipotecadas en los últimos años y los ingresos de los hogares españoles.

El número de hogares que disponen de una segunda vivienda ha aumentado

considerablemente en la última época; dada la situación económica en la que nos

encontramos esta situación seguirá aumentando.

Basándonos en las estadísticas publicadas por el I.N.E. podemos afirmar que el 15,05 %

de los hogares en España disponen de una vivienda secundaria. En el anexo 3 se

recogen estas estadísticas.

Las Comunidades Autónomas en las que este porcentaje es más elevado son Madrid

(22,14%), Aragón (20,55 %) y la Comunidad Valenciana (19,83 %).

En la última década el número de hogares que disponen de una vivienda secundaria ha

aumentado un media del 14,95 % en toda España. Este número ha aumentado

considerablemente en Ceuta y Melilla (108,24 %), Castilla y León (74,2 %), Madrid

(60,13 %) y Navarra (55,14%). También observamos que en Baleares y Castilla la

Mancha ha descendido.

En el anexo 3, apartado 3.2 se recogen estas estadísticas.

Si consideramos que este incremento se mantendrá al menos con los mismos valores en

el próximo año, el número de viviendas secundarias adquiridas por los hogares

españoles en el próximo año será de 52.010; 24.938 de ellas en la Comunidad de

Madrid.

En el anexo 3, apartado 3.3 se recogen estas estadísticas.

II-34

Para estimar el número de fincas rústicas que se han adquirido en los últimos años nos

basamos en el número de fincas rústicas hipotecadas. En los últimos años el número de

fincas rústicas que se han adquirido ha sido bastante elevado; además podemos ver que

la hipoteca media no es muy elevada.

FINCAS RÚSTICAS

Nº de Hipotecas

Importe en millones de €

Hipoteca Media €

2003 1.350.714 70.477,11 52.178 2004 1.608.497 97.337,38 60.514 2005 1.618.681 110.998,84 68.574

Tabla 9: Hipotecas de fincas rústicas. Fuente INE

Ahora realizaremos un estudio del número de hogares por Comunidad Autónoma, en

función de sus ingresos, para ver qué porcentaje de los hogares españoles está en

condiciones de adquirir una casa móvil de madera.

En el anexo 3, apartado 3.4 se recogen las estadísticas con el número de hogares por

tramos de ingresos y por comunidad autónoma.

En el siguiente cuadro se recogen las desviaciones respecto al salario medio nacional de

las distintas Comunidades Autónomas. El salario medio nacional es de 19.802,45 €.

Ilustración 6: Desviaciones respecto al salario medio. Fuente INE

II-35

De este cuadro podemos concluir que las Comunidades Autónomas con salarios más

elevados son La Comunidad de Madrid, el País Vasco, Navarra y Cataluña.

Basándonos en el precio de las casas móviles de madera y en la hipoteca media de las

fincas rústicas, consideramos que los hogares que podrán adquirir una de nuestras

casas móviles son aquellos con ingresos superiores a 25.000 € anuales, el número

potencial de hogares será de 4.597.281, es decir el 31,3 % de los hogares existentes

estaría en condiciones económicas de adquirir una casa móvil de madera:

Hogares con ingresos superiores a 25.000 €

% de hogares frente al total

Total 4.597.281 31,30% Andalucía 546.462 22,30% Aragón 160.617 35,10% Asturias 130.644 34,20% Baleares 121.480 35,50% Canarias 151.107 24,10% Cantabria 67.724 37,50% Castilla y León 230.949 25,90% Castilla - La Mancha 147.512 23,80% Cataluña 972.490 40,60% Comunidad Valenciana 448.974 28,40%

Extremadura 60.748 16,80% Galicia 247.937 27,10% Madrid 771.068 39,00% Murcia 118.049 29,30% Navarra 83.539 41,50% País Vasco 283.504 37,70% Rioja (La) 29.828 27,80% Ceuta y Melilla 15.076 34,90%

Tabla 10: Nº de hogares con ingresos superiores a 25.000 € anuales. Fuente INE.

Todos estos clientes se distribuyen a lo largo del año, ya que no es un producto

estacional y no existe una época determinada en la que aumente o disminuya el número

de ventas.

4. ESTUDIO DE LOS PROVEEDORES Nuestra materia prima es la madera de coníferas y frondosas tableada, principalmente la

de las siguientes especies:

II-36

- Pino rojo de suecia

- Pino finlandés

- Pino canadiense y americano

- Cedro

- Abeto ruso

La cantidad de madera que necesitamos es de 20 a 50 m3 para una casa de 100 m2.

A la hora de obtener nuestra materia prima nos planteamos una serie de preguntas:

- la primera es si comprarla a productores nacionales, importarla o comprar

madera de otros países a través de intermediarios españoles

- la segunda si comprar troncos para tratarla nosotros o comprarla ya lista para

construir.

Después de informarnos sobre cuáles son los riesgos que plantean cada una de estas

alternativas, qué es lo más rentable para nosotros y cuáles son los proveedores de la

competencia, decidimos que lo más conveniente para nosotros es comprar madera de

otros países a través de intermediarios españoles que se encargan ellos mismos de

tratarla de acuerdo a las necesidades del cliente. Esto es debido a varias razones:

- Los productores nacionales no aseguran el suministro.

- Los costes de importar madera de otros países son muy elevados, sobre todo

para una empresa pequeña como la nuestra que no compraría grandes

cantidades.

- Para tratar nosotros mismos la madera necesitaríamos un aserradero propio y

personal cualificado.

El sector de proveedores de madera en España se concentra en las regiones de

Valencia, Andalucía, Galicia y Cataluña.

La mayoría de estas empresas tiene la certificación FSC y alguna certificación de

calidad, lo cual es importante para nuestra empresa ya que en todo momento queremos

ser sostenibles y cumplir con unos estándares de calidad, por lo que nuestro

proveedores deben cumplir estos requisitos.

II-37

A continuación se adjunta un listado con las principales empresas del sector que serán

nuestros proveedores.

PRINCIPALES PROVEEDORES DE MADERA

- MAFERSA (Maderas Fernández Zabaleta, S.A.), Asturias ........... www.mafersa.net

- ARMANDO ÁLVAREZ, S.A., Cantabria........................... www.armandoalvarez.com

- ALMACENES CÁMARA, S.A., Burgos .............................................. www.alcasa.es

- ARTURO OLMOS MAROTO, S.L, Valladolid................. www.maderas-olmos.com∗

- FUSTES MONTGRÓS, S.L, Barcelona..................................... www.montgros.com

- GABARRÓ HERMANOS, S.A, Barcelona .................................... www.gabarro.com

- MADERAS DEL ALTO URGEL, S.A, Barcelona ............................... www.mausa.es

- MADERAS ABRAHAM MARTÍNEZ, S.L, Valencia........................www.mamsl.com*

- MADERAS SELECCIÓN, S.L, Valencia ...................................www.gruponorte.com

- TAYMA-TIMBER, S.L, Valencia ..........................................www.tayma-timber.com*

- MADERAS Y CHAPAS BLANQUER, S.A, Valencia....................www.blanquer.com

Después de valorar las ofertas de las distintas ofertas recibidas, hemos decidido que

nuestro proveedor principal de madera sea MADERAS ABRAHAM MARTÍNEZ, ya que

es el que ofrece más variedad de productos y en menor plazo de entrega.

En el caso de que alguna vez no pudiese facilitarnos la materia prima que necesitamos,

nuestro proveedor de emergencias sería Arturo Olmos Maroto.

Por otra parte, MADERAS ABRAHAM MARTÍNEZ, nos proveerá de todos los elementos

estructurales de mader ay los elementos de unión.

∗ Empresas a las que se les ha pedido información.

III-38

III. ANÁLISIS INTERNO

III-39

ÍNDICE

1. RESUMEN ............................................................................................................III-40 2. ANÁLISIS DAFO...................................................................................................III-41

2.1. OPORTUNIDADES ........................................................................................III-41

2.1.1. Producto sustitutivo de la vivienda unifamiliar convencional ................. III-41 2.1.2. Materias primas más económicas ...............................................................III-41

2.1.3. Brevedad en el plazo de entrega del producto .......................................III-42 2.1.4. Concepto de vivienda Ecológica y Sostenible ........................................III-42 2.1.5. Gran número de proveedores.................................................................III-42 2.1.6. Sector en crecimiento .............................................................................III-42 2.1.7. Legislación en materia de ordenación del territorio favorable ................III-43

2.2. AMENAZAS....................................................................................................III-43

2.2.1. Falta de familiarización del mercado español con el producto ...............III-43 2.2.2. Desconfianza respecto a la estabilidad estructural.................................III-43 2.2.3. Mayores necesidades de mantenimiento del producto...........................III-43 2.2.4. Dependencia del mercado de la madera ................................................III-44

2.3. FORTALEZAS................................................................................................III-44

Incorporación de elementos diferenciadores ....................................................III-44 2.4. DEBILIDADES................................................................................................III-45

ECOHOGAR S.L. es una empresa de nueva creación ....................................III-45 3. MATRIZ SWOT.....................................................................................................III-45

4. OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO ...............................................................III-46

4.1 MISIÓN............................................................................................................III-46

4.2 VISIÓN ............................................................................................................III-46

4.3 OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO..........................................................III-47

5. PLANIFICACIÓN INICIAL .....................................................................................III-47

5.1 ESTIMACIÓN DE LAS VENTAS.....................................................................III-48

5.2. PLAN DE PRODUCCIÓN PARA LOS PRIMEROS AÑOS III-49

III-40

1. RESUMEN

ECOHOGAR es una empresa de nueva creación que va a entrar en un mercado,

nacional, en el que la demanda de viviendas, tanto primarias como secundarias, es una

inquietud que se encuentra presente en la mente de gran parte de los ciudadanos, los

cuales están demandando construcciones alternativas ( y aquí entran las casas

modulares de madera) de forma creciente, y lo seguirán haciendo en los próximos años

conforme el desconocimiento y desconfianza por algo nuevo vaya debilitándose. Nuestro

caso de negocio es el de un nuevo producto que va penetrando en el mercado conforme

va “educando” a su público potencial en el uso de nuevas soluciones que satisfacen sus

necesidades.

Por otra parte, la creciente concienciación social acerca de la utilización de energías

renovables, ahorro energético y viviendas sostenibles va a favorecer nuestro mercado.

La elevada tendencia al consumo que caracteriza a la economía española va a seguir

alimentando el mercado de compra de segundas viviendas. Por otra parte, en caso de

que haya una tendencia al ahorro, las casas modulares de madera podrán ver

incrementada su cuota de clientes potenciales, puesto que pasarían a ser una alternativa

más económica frente a la construcción convencional en tiempos de crisis, pudiendo

llegar a ser un sustitutivo muy importante de la vivienda principal en tiempos “difíciles”.

Del análisis DAFO se desprende que nuestra principal debilidad es el hecho de ser una

empresa de nueva creación, ya que tenemos que hacernos hueco en un mercado que,

aunque no está saturado y no presenta grandes barreras de entrada, tiene muchas

pequeñas empresas (unas 37) con mayor experiencia y una cartera de clientes que, en

nuestro caso, no existe.

ECOHOGAR va a convertir su principal debilidad en su principal fortaleza, destacando

frente a sus competidores precisamente por su carácter innovador, no solo en el

producto y en el ahorro/aprovechamiento energético sino además en el diseño mismo del

proceso productivo, de tal forma que ofrezca la misma calidad, con mayor autonomía

energética, al mismo precio y en un menor plazo de entrega.

III-41

Nuestro objetivo estratégico es el de establecernos como una empresa experta en

alternativas habitacionales de carácter ecológico. Ofrecemos una solución de vivienda

funcional, autónoma y ecológica, competitiva en precios y en los cortos plazos de

entrega.

Queremos convertirnos en un referente al que nuestros clientes hagan alusión cuando

hablen de las casas modulares de madera: un proyecto deseable del que hacemos una

realidad.

De un mercado potencial de 12000 clientes, el sector en su conjunto venderá a 3.000

clientes en 2006.

ECOHOGAR comenzará sus ventas en 2008, con 5 casas por trimestre los tres primeros

trimestres y 6 casas el tercer trimestre. Estas 21 casas en 2008 suponen una cuota de

mercado del 0,324%. El crecimiento previsible para los años siguientes es del 30%, 15%,

20% y 10% lo cual, teniendo en cuenta que se espera un crecimiento anual del 15% del

público potencial y un crecimiento anual del 43% del número de casas vendidas, son

tasas de crecimiento bastante conservadoras.

2. ANÁLISIS DAFO

2.1. OPORTUNIDADES

2.1.1. Producto sustitutivo de la vivienda unifamiliar convencional

España es el país de la Unión Europea con mayor demanda de viviendas para su

compra. El precio de la vivienda se ha disparado y surge la necesidad de recurrir a otras

alternativas más asequibles. ECOHOUSE ofrece una alternativa real y consistente.

2.1.2. Materias primas más económicas

Ello nos permite ofrecer en el mercado un producto sustitutivo más económico que la

vivienda convencional. Se trata de casas de madera divididas en módulos, lo que

conlleva, entre otras cosas, una reducción de los costes de fabricación de hasta un 15%,

ya que la madera como materia prima incluido el tratamiento posterior, es un material de

precio reducido.

III-42

2.1.3. Brevedad en el plazo de entrega del producto

Elemento que será altamente valorado por nuestros clientes al permitirles comenzar a

disfrutar de su compra en un plazo comprendido entre uno y tres meses en función del

tamaño de la casa y del grado de tecnología que se le quiera asociar. La brevedad de los

plazos se debe principalmente a la alta industrialización a la que está sometido el

proceso de producción y que además de reducir plazos, reduce en la misma medida

costes de fabricación.

2.1.4. Concepto de vivienda Ecológica y Sostenible

En primer lugar ofrecemos la posibilidad de ahorrar en costes de electricidad y

calefacción, gracias a la adaptación de sistemas de calefacción y agua basados en la

explotación de energías renovables. Por otra parte, manejamos un producto altamente

ecológico que, además de “acercar” el hábitat natural a los inquilinos, les da la

tranquilidad de estar actuando conforme a los buenos usos medioambientales en tanto

que las maderas provienen de explotaciones controladas.

La madera goza de un bajo coeficiente térmico que se sitúa en el 0,38 frente al 1’15 de

las viviendas convencionales, lo que permitirá que la temperatura interior de la casa se

mantenga razonablemente estable en las diferentes épocas del año, reduciendo los

costes de calefacción y refrigeración además del consumo energético general. Es decir,

es bueno para la economía doméstica y bueno para la sostenibilidad medioambiental.

2.1.5. Gran número de proveedores

Esta situación supone un contrapunto a la dependencia que tenemos de ellos para llevar

a cabo nuestra actividad empresarial y nos deja en una situación de ventaja a la hora de

negociar calidades, precios y condiciones de entrega.

2.1.6. Sector en crecimiento

Si bien es cierto que actualmente se venden al año en España unas 3.000 viviendas de

esta clase, no podemos pasar por alto la estimación de ventas esperada para 20107,

donde se calcula que se alcanzará la cifra de 14.000 viviendas de madera solo en

territorio nacional. Por lo tanto estamos hablando de un sector de importancia e interés

creciente.

7 Según datos de la Federación Española de Industrias de la Madera (FEIM).

III-43

2.1.7. Legislación en materia de ordenación del territorio favorable

De momento no existe ninguna legislación que prohíba la instalación de casas móviles

en terrenos rústicos. Esto hace que seamos la única alternativa, junto con el sector de

las caravanas, para el aprovechamiento de terrenos rústicos como parcelas

urbanizables.

2.2. AMENAZAS

2.2.1. Falta de familiarización del mercado español con el producto El desconocimiento y la falta de tradición que existe en nuestro país (que al menos al

principio será el mercado que buscaremos) con respecto a la adquisición de este tipo de

casas como alternativa eficaz a una vivienda convencional es una de nuestras

principales amenazas. Las casas de nuestro negocio no gozan de una presencia masiva

en el paisaje nacional, de manera que tampoco existe la posibilidad inmediata de

soslayar ese inconveniente y hacer que el público incluya nuestro producto de manera

espontánea entre sus opciones de compra.

2.2.2. Desconfianza respecto a la estabilidad estructural Otra amenaza es la desconfianza que genera este tipo de viviendas entre el público

español en diversos aspectos. La estabilidad y fijación, la capacidad aislante de sus

materiales, la robustez de la estructura o el espacio real que ofrecen son solo algunos de

los factores en los que se materializa la inobservancia inicial de nuestro producto como

una opción de peso a la hora de adquirir una vivienda. Por ello podría decirse que la

desconfianza en muchos casos procede del desconocimiento al que hemos hecho

mención en el párrafo anterior y por tanto, más que una debilidad per sé, lo correcto

sería hablar de una consecuencia lógica de lo anterior.

2.2.3. Mayores necesidades de mantenimiento del producto La tercera amenaza contra la que de momento poco o nada puede hacer nuestra

capacidad gestora, es el mantenimiento que lleva implícito por regla general este tipo de

viviendas. Para ejecutar una correcta instalación y conseguir prolongar la vida de la

vivienda en plenitud de facultades funcionales y estéticas, es necesario tratarla con cierta

periodicidad con barniz y demás materiales que contribuyan de manera indispensable al

correcto mantenimiento y funcionamiento de la misma. Esta debilidad lleva anejos unos

trastornos en los habitantes de la casa en tanto en cuanto se verán obligados a convivir

cada cierto tiempo con olores propios de estos materiales de conservación.

III-44

2.2.4. Dependencia del mercado de la madera

La madera constituye el elemento mayoritario de nuestras materias primas y por lo tanto,

nuestra estructura de costes y política de compras será bastante sensible a las

amenazas que pudieran aparecer en este sector.

2.3. FORTALEZAS

Incorporación de elementos diferenciadores

A las viviendas móviles que ofrecemos, hay que añadir una característica hasta el

momento poco desarrollada en el mercado, que consiste en la posibilidad de adaptar al

domicilio sistemas caloríficos, luminosos o hídricos basados en el aprovechamiento de

energías renovables como la eólica o la solar.

Este elemento diferencial nos permite reforzar la imagen de empresa pionera e

innovadora que queremos explotar a nivel comercial y de imagen corporativa. De hecho,

se trata de la fortaleza que aplacará nuestra principal debilidad: no somos nuevos,

somos innovadores. Entramos en el mercado de las casas móviles de madera ofreciendo

más soluciones y ventajas de las que ya existían.

Una de las soluciones y ventajas que ofreceremos como empresa de nueva creación son

los menores plazos de entrega de las casas. Hemos detectado que muchos de nuestros

competidores tienen problemas de listas de espera y tienen procesos productivos poco

eficientes. Nuestro cuidadoso diseño del plan de producción, evitando listas de espera y

minimizando los plazos de entrega nos permitirá captar a los clientes que, de otro modo,

se verían obligados a apuntarse a una lista de espera.

Consideramos que este detalle puede actuar de reclamo para nuestros clientes en dos

sentidos. Por un lado la aplicación de las energías renovables supondría un ahorro

económico importante sin perder ni un ápice de la comodidad exigible, además de

conseguir en algunos casos la práctica autosostenibilidad de la vivienda. Por otro lado, la

aplicación de estos sistemas energéticos da a la vivienda y a sus dueños un halo de

modernidad y compromiso medioambiental que sin duda pesará a la hora de decantarse

por nuestro producto frente a los de nuestros competidores.

Será necesario también llevar a cabo una labor intensa de Relaciones Públicas para

poder estar presentes en el mayor número de concentraciones y ferias de la vivienda a

III-45

nivel local, autonómico y nacional y poder dar a conocer nuestro producto con muestrario

real y no solo con información en papel.

2.4. DEBILIDADES

ECOHOGAR S.L. es una empresa de nueva creación

Esto lleva implícita alguna debilidad, como la falta de una cartera de clientes o el

desconocimiento de nuestra marca y nuestro producto en el mercado.

3. MATRIZ SWOT

Lo que se ha tenido en cuenta en la matriz SWOT es que nuestra principal debilidad

(como empresa constructora y comercializadora de casas móviles de madera) es la de

entrar en el mercado (partiendo de cero), en cambio, esta debilidad sólo nos perjudica a

la hora de competir como producto sustitutivo, ya que tenemos que hacer el esfuerzo

adicional de darnos a conocer, conseguir una posición fuerte en las negociaciones y

acuerdos con proveedores y desarrollar poco a poco una curva de experiencia en la

fabricación y montaje de las casas, de forma coordinada con la actividad comercial e

igualmente desarrollar una curva de experiencia en nuestra actividad comercial. Estas

son las principales dificultades a las que nos enfrentaremos.

Nuestra principal fortaleza, que es nuestro carácter pionero, innovador y de empresa que

ofrece soluciones ecológicas y económicas nos permite explotar, más que la media de

nuestros competidores, la oportunidad de ofrecer un producto sustitutivo de la vivienda

convencional. La persona que se interese por una solución habitacional alternativa a la

vivienda convencional va a estar predispuesta a comprar soluciones que vayan más allá

de los materiales de construcción propiamente dichos, y aquí tiene mucho sentido el

concepto de vivienda autónoma y sostenible. Pero la oportunidad que realmente vamos a

explotar por encima de nuestros competidores es la creciente simpatía de los

consumidores por el medio ambiente y las alternativas ecológicas que empiezan a

O1 O2 O3 O4 O5 O6 07 A1 A2 A3 A4 TOTAL

F1 2 1 1 3 1 1 1 1 1 1 1 14

D1 -1 -1 -1 0 0 0 0 0 0 0 -1 -4

1 0 0 3 1 1 1 -1 1 1 1 10

III-46

aparecer en el mercado. Especialmente aquellos consumidores motivados por la compra

de una segunda vivienda para disfrutar de los medios rurales y de la naturaleza.

En cuanto al resto de oportunidades y amenazas, hay que tenerlas en cuenta pero

consideramos que nos afectan en la misma medida que a cualquier competidor medio

del sector.

Otra conclusión destacable que se desprende de la matriz SWOT, teniendo en cuenta los

datos de crecimiento que ya hemos visto en el estudio del sector, es que se trata de un

negocio atractivo en el que, si somos capaces de hacer las cosas bien, nuestro éxito es

un realidad. Este es por tanto nuestro principal propósito estratégico: conseguir los

objetivos de éxito que tenemos al alcance.

4. OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO 4.1 MISIÓN

ECOHOGAR es una empresa que ensambla y vende casas modulares de madera.

Se trata de una empresa joven que como actividad principal se diferencia del resto de

firmas del sector por nuestro ímpetu, espíritu de innovación y ganas de trabajar.

Ofrecemos a nuestros clientes una opción habitacional de calidad, sencilla y que respeta

el medio ambiente.

- Cuidamos la calidad y los costes, ya que no incurrimos en unos costes de fabricación

o infraestructura elevados. De modo que trasferimos este ahorro a nuestros clientes.

- Trabajamos en un ambiente de respeto, confianza y cooperación, tratando de dar lo

mejor de nosotros cada día, para que nuestro trabajo en equipo nos permita ser la

mejor empresa de casas modulares de madera de España.

4.2 VISIÓN

ECOHOGAR proyecta y fabrica la casa que mejor se adapta a las necesidades y

exigencias de nuestros clientes. Por ello, ofrecemos diferentes módulos que permiten el

acceso a la vivienda que necesita nuestro cliente. ECOHOGAR estudia el entorno en

que se ubicará la casa de madera y hace un estudio de los recursos urbanísticos (en su

III-47

caso) y los recursos naturales disponibles para dotar a la casa con un grado de

autonomía óptimo para el aprovechamiento de los recursos naturales y economizar los

inputs utilizados para el funcionamiento normal de una vivienda.

Pretendemos afianzarnos en el mercado como una empresa seria, de calidad y que

persigue lograr sus objetivos respetando siempre el medio ambiente.

4.3 OBJETIVO GENERAL ESTRATÉGICO

Nuestro objetivo estratégico es el de establecernos como una empresa experta en

alternativas habitacionales de carácter ecológico.

Por otra parte, no hemos de olvidar que la decisión de construir casas de madera

móviles obedece a la necesidad de construir en terrenos rústicos o no urbanizables (o

urbanizables no urbanizados).

Pretendemos crecer cada año de manera sostenible y respetando el medio ambiente.

Paralelamente, queremos forjar esta imagen de empresa joven, innovadora y de

orientación ecológica.

No somos la única empresa que construye y comercializa casas móviles de madera, por

lo tanto, nuestro principal objetivo es diferenciarnos, no solo por ofrecer una solución de

vivienda funcional, autónoma y ecológica sino además por la garantía de competitividad

en precios y cortos plazos de entrega. Queremos convertirnos en un referente al que

nuestros clientes hagan alusión cuando hablen de las casas modulares de madera: un

proyecto deseable del que hacemos una realidad.

5. PLANIFICACIÓN INICIAL

La empresa estará ubicada en Guadalajara, pero nuestro radio de acción se extenderá a

todo el territorio nacional.

La madera nos la proveerán almacenistas importadores con aserraderos propios, lo que

facilitará una menor inversión en nuestra infraestructura de negocio.

Disponemos de una producción muy flexible, es decir, ofrecemos módulos

intercambiables para poder adaptar la oferta a las necesidades de cada cliente.

III-48

Nuestro público objetivo son principalmente particulares. No obstante, se estudiará con

cuidado la posibilidad de vender a través de promotoras.

5.1 ESTIMACIÓN DE LAS VENTAS

Se ha estimado un mercado potencial de 12.000 clientes y se estima que aumente en un

15 % en el quinto año.

s de madera es de 3.000 unidades, lo que situaría en un 25% el mercado potencial que

actualmente está alcanzando el sector.

Según previsiones de la FEIM, en 2006 se venderán 3.000 casas de madera, llegando a

14.000 casas en 2010. Esto supone un crecimiento del 43% anual. Hemos supuesto que

este crecimiento pueda frenarse y por lo tanto, para los años 2013 y 2014 hemos

supuesto que la tasa de crecimiento desciende hasta el 30%.

Teniendo todo esto en cuenta nos encontramos con la siguiente previsión de ventas:

previsiones feim

% crecimiento

año proyecto 2006 3000

0 2007 4410 43% 1 2008 6483 43% 2 2009 9530 43% 3 2010 14008 43% 4 2011 18211 30% 5 2012 23674 30%

Tabla 11: Previsiones de ventas de casas de madera para los próximos años. Fuente: FEIM

Como se puede observar, se esperar un fuerte crecimiento de la ventas de casas de

madera, acelerado por la familiarización del cliente con este nuevo concepto de vivienda.

Se trata de un mercado con un fuerte crecimiento y por lo tanto debemos tener en cuenta

la entrada previsible de nuevos competidores.

ECOHOGAR ha fijado sus objetivos de ventas en los siguientes niveles para el período

2008-2012:

III-49

(trimestres) total 2008 2009 2010 2011 2012 Total 5

años T1 T2 T3 T4 VENTAS UDS 5 5 5 6 21 27 32 37 41 160 CRECIMIENTO VENTAS 30% 20% 15% 10%

CUOTA DE MERCADO 0,324% 0,286% 0,234% 0,207% 0,175%

Tabla 12: Previsiones de ventas de casas de madera ECOHOGAR, periodo 2008-2012.Fuente: elaboración propia

Dado el gran crecimiento previsto para las ventas (FEIM), pensamos que una tasa de

crecimiento del 30% el primer año, y del 20%, 15% y 10% para los siguientes años, son

alcanzables y al tiempo son unas expectativas de crecimiento bastante prudentes,

teniendo en cuenta que las ventas de casas de madera crecerán un 43% anual hasta

2010. Como ya se ha dicho, contamos con la entrada de nuevos competidores y con un

crecimiento más acusado de los fabricantes con mayor experiencia.

5.2. PLAN DE PRODUCCIÓN PARA LOS PRIMEROS AÑOS

ECOHOGAR empieza a vender casas de madera en 2008, durante este primer año se

prevén unas ventas de 21 casas, repartidas de la siguiente manera:

1er trimestre .......................................5 casas

2o trimestre........................................5 casas

3er trimestre .......................................5 casas

4o trimestre........................................6 casas

Teniendo en cuenta que la fabricación y venta de casas de madera no es estacional,

repartiendo por igual las ventas en los siguientes años, la producción trimestral para los

siguientes años sería la siguiente8.

2009 2010 2011 2012 T1 6 7 9 10 T2 7 8 9 10 T3 7 8 10 11 T4 7 9 10 11

Tabla 13: Previsión trimestral de ventas para los próximos años. Fuente: elaboración propia.

8 Las diferencias en ventas dentro de un mismo año son debidas al crecimiento de la experiencia tanto en fabricación como en gestión.

III-50

IV-51

IV. PLAN DE MARKETING

IV-52

ÍNDICE

1. RESUMEN ........................................................................................................... IV-53

2. INTRODUCCIÓN: DESCRIPCIÓN DE LA IDEA DE NEGOCIO DESDE EL PUNTO

DE VISTA DE LAS NECESIDADES DEL CLIENTE................................................ IV-53

3. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO....................................................................... IV-55

DETALLES CONSTRUCTIVOS DE LAS CASAS ................................................ IV-58

4. VENTAJAS DEL PRODUCTO............................................................................. IV-60

5. NECESIDADES DEL CLIENTE ........................................................................... IV-61

6. SEGMENTACIÓN Y POSICIONAMIENTO.......................................................... IV-63

6.1. POSICIONAMIENTO..................................................................................... IV-63

6.2 SEGMENTACIÓN .......................................................................................... IV-64

7. PRECIO ............................................................................................................... IV-65

OPCIONES DE FINANCIACIÓN.......................................................................... IV-66

8. DISTRIBUCIÓN COMERCIAL ............................................................................ IV-66

8.1 PUNTOS EXPOSICIÓN, INFORMACIÓN Y VENTA .................................... IV-66

8.1.1 Exposición y venta en nave .................................................................... IV-66 8.1.2 Ferias especializadas ............................................................................. IV-66 8.1.3 Exposiciones itinerantes. Acuerdos con Centros Comerciales............... IV-66 8.1.4. Agencia inmobiliaria TECNOCASA ....................................................... IV-67 8.1.5. Red nacional de distribuidores............................................................... IV-67

8.3 AGENTES COMERCIALES ........................................................................... IV-67

9. PUBLICIDAD Y PROMOCIÓN............................................................................. IV-68

9.1. PUBLICIDAD................................................................................................. IV-68

9.1.1. Anuncios en revistas especializadas ..................................................... IV-68 9.1.2. Presencia en las ferias nacionales ........................................................ IV-71 9.1.3. Exposición en centros comerciales........................................................ IV-71

10. RECURSOS HUMANOS ................................................................................... IV-71

11. IMAGEN DE MARCA......................................................................................... IV-72

IV-53

1. RESUMEN Las viviendas modulares son un tipo de construcción totalmente hecha en fábrica sobre

chasis muy robustos que forman parte de la propia vivienda y permiten transportarlas en

camiones especiales hasta sus lugares de emplazamiento.

La fabricación industrial de casas modulares de madera permite reducir drásticamente

tanto los precios de venta como los plazos de entrega. La construcción modular permite

el transporte de la casa y posterior montaje de ésta en la finca, permitiendo su

consideración como casa móvil.

En cuanto a la sostenibilidad energética, ECOHOGAR actuará de la siguiente manera:

todas nuestras casas llevarán incorporados paneles solares termoeléctricos para el

calentamiento del agua caliente sanitaria (proveedor: GAMESA SOLAR) y se realizará un

estudio para la instalación de energías renovables y arquitectura bioclimática (enfocada a

la ubicación óptima de la casa en la parcela) a través de nuestro colaborador, GRUPO

ENERPAL, para el cual ECOHOGAR actúa como intermediario y obtiene la ventaja de

poder ofrecer un servicio y asesoramiento técnico en energías renovables de alta calidad

y de garantía, además de un margen comercial pactado.

Entre las numerosas ventajas que ofrece nuestro producto: localización en terreno

rústico o urbanizable, precios competitivos, menor plazo de ejecución, mayor superficie

útil, vivienda separada del suelo, eficiencia energética, autonomía energética y reducción

de costes para el constructor, las que principalmente valora el cliente son las siguientes:

- Precio

- Plazo de entrega

- Posibilidad de aprovechar un terreno rústico o simplemente una parcela urbanizable

pero no urbanizada

2. INTRODUCCIÓN: DESCRIPCIÓN DE LA IDEA DE NEGOCIO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LAS NECESIDADES DEL CLIENTE El fundamento de toda idea de negocio se apoya en la satisfacción de necesidades del

consumidor final que aún no han sido satisfechas por los productos existentes. De la

necesidad de compra de una vivienda, ya sea primera vivienda o vivienda secundaria,

surge el mercado de la construcción de casas convencionales. Más adelante, en España,

IV-54

la excesiva demanda de viviendas y la utilización de la construcción como fuente de

inversión han hecho que exista una gran demanda de viviendas y que los precios de las

mismas hayan subido considerablemente. Por otra parte, el aumento del consumo en

España y junto a esto el de la compra de viviendas secundarias, se suman a esta gran

demanda de viviendas.

El resultado es una demanda excesiva y por tanto una subida de los precios de venta y

ampliación de los plazos de entrega de las viviendas de nueva construcción hasta límites

insospechados.

En respuesta a esta situación ha ido apareciendo poco a poco, a lo largo de los últimos

años, una nueva alternativa al sistema constructivo tradicional, que son las casas

modulares de madera.

El sistema constructivo y las características de estas casas permiten dar salida a los

problemas existentes en el mercado de las viviendas convencionales en lo que se refiere

a precios y plazos de entrega.

Se trata de un mercado que se ha desarrollado en España tímidamente y que poco a

poco está ganando la confianza de los consumidores finales, los cuales han sido muy

conservadores en relación a los sistemas constructivos de las viviendas. Se trata pues

de un mercado incipiente y poco maduro cuya principal barrera es ganarse la confianza

del cliente y cuya gran ventaja son sus precios competitivos y los cortos plazos de

entrega.

Nuestro principal reto será el de entrar en este mercado, y posicionarnos como una

marca de confianza entre las ya existentes en el mercado español. Para ello, el primer

paso a dar será asociarnos a la AFCCM, perteneciente a la FEIM y diseñar una página

Web atractiva cuyo hipervínculo figurará en la lista de páginas Web que proporciona esta

asociación, de tal forma que el visitante que entra para informarse nos vea en la lista de

esta asociación y pueda acceder a nuestra página Web.

La finalidad de esta asociación es la de garantizar que las empresas asociadas ofrecen

un producto de la mejor calidad y mantienen un trato profesional y serio en todas las

fases de la relación comercial (información, publicidad, trámites administrativos, servicio

post venta, financiación etc...).

IV-55

Nuestra ventaja diferencial respecto al resto de fabricantes de casas modulares de

madera será, por un lado, nuestra especialización en casas modulares móviles de

madera y el diseño de un sistema de producción optimizado que nos permitirá competir

en plazos de entrega y ahorrar costes de financiación. Nuestros precios serán iguales

que los de la competencia pero podremos tener una mayor rotación y mayores

márgenes.

Por otra parte, nuestra imagen comercial es la de una empresa eficiente, de calidad

productiva y alta tecnología (ya que ofrecemos estudios sobre arquitectura bioclimática,

energía solar térmica para la calefacción y la posibilidad de incorporar energías solar

fotovoltaica y/o aerogeneradores para la generación de electricidad).

Esta imagen de empresa joven pero seria (asociada a la AFCCM), tecnológica, eficiente

y de precios competitivos que, además, te entrega la casa en un período de tiempo

también muy competitivo nos permitirá diferenciarnos de nuestros competidores. Por otra

parte, un minucioso Plan de publicidad y promociones, dirigido a nuestro público

objetivo, serán nuestras armas para alcanzar los objetivos fijados de cuota de mercado y

ventas.

3. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO

Dentro del contexto de la construcción en madera se pueden distinguir tres grandes

grupos de productos:

1. Viviendas modulares, que pueden tener la consideración jurídica de bienes

muebles, ya que se elaboran el fábrica y se instalan en las parcelas.

2. Las que se construyen o montan en las parcelas, que requieren cimentación y

son de madera maciza.

3. Las que se construyen o montan en las parcelas, que requieren cimentación y

son de entramado ligero.

IV-56

ECOHOGAR fabrica y comercializa viviendas modulares de madera certificada.

Las viviendas modulares son un tipo de

construcción totalmente hecha en fábrica sobre

chasis muy robustos que forman parte de la

propia vivienda y permiten transportarlas en

camiones especiales hasta sus lugares de

emplazamiento, y desde estos a nuevas

ubicaciones futuras si fuera necesario, lo que

representa una gran facilidad para adaptar la

vivienda a las necesidades cambiantes de sus

usuarios. Ilustración 7: Transporte casas de madera. Fuente: ABS

La fabricación se realiza de forma modular. Estos módulos pueden combinarse agrupando dos o más para construir una vivienda de gran superficie. Cada módulo se asienta sobre un Chasis. Este es la pieza clave de la casa que hace posible su movilidad y sobre él descansa un forjado convencional de vigas de madera.

Ilustración 8: Ensamblaje de los módulos. Fuente: ABS

En la Parte inferior lleva un aislante dotado de

barrera de vapor. Una vez configurado el forjado,

se lleva a cabo la construcción de la vivienda.

Ilustración 9: Construcción de las casa de madera. Fuente: ABS

IV-57

Por otra parte, todas nuestras casas dispondrán de paneles solares térmicos que

permitirán el calentamiento del agua caliente sanitaria

utilizando energías renovables.

A través de la AFCCM estaremos suscritos a un acuerdo

de colaboración con GAMESA SOLAR para el desarrollo

de un kit solar que se adapte a las necesidades de las

viviendas unifamiliares de madera.

En el anexo 17 se incluyen los detalles técnicos y

económicos de las energías renovables.

Ilustración 10: Integración de paneles solares.

Fuente GAMESA SOLAR

Por otro lado, facilitaremos a nuestros clientes la incorporación de instalaciones

generadoras de electricidad para cubrir total o parcialmente las necesidades de energía

eléctrica del hogar. Las alternativas para generar electricidad que facilitamos son las

siguientes:

1. Energía eólica

2. Energía fotovoltaica

Para facilitar este servicio trabajaremos con el grupo

ENERPAL, quien realizará un estudio sobre potencial de

aprovechamiento de energías renovables (solar y eólica)

en el lugar de emplazamiento de la casa y realizará una

oferta con las instalaciones, capacidad de producción, presupuesto y plazo de

amortización (dentro del cual ENERPAL informa al usuario sobre el ahorro fiscal que

puede obtener el cliente debido al uso de energías renovables).

El proceso de colaboración será el siguiente:

1. Primera entrevista con el cliente: en este primer contacto, en el que el cliente pide una

oferta para su casa modular, éste se muestra interesado en un estudio de renovables

para el emplazamiento concreto de la parcela.

2. ECOHOGAR rellena formulario con datos y lo remite a ENERPAL.

3. ENERPAL reenvía la propuesta.

IV-58

4. Segunda entrevista con el cliente: junto con la oferta cerrada de su casa modular se le

adjunta la propuesta de ENERPAL y la información incluida en el estudio de viabilidad y

rentabilidad.

5. Cierre del pedido y tramitación de fianzas y pagos: en caso de conformidad con el

proyecto de renovables adjuntado, éste firma una solicitud y deposita una fianza

adicional a la fianza de la casa modular

6. ECOHOGAR se pone en contacto con ENERPAL para acordar la puesta en marcha

de las instalaciones una vez transportada la casa de madera a la parcela.

El cobro del servicio, instalación y puesta en marcha de las instalaciones lo realiza en

todo caso ECOHOGAR, que obtendrá un porcentaje sobre este importe y el resto se lo

ingresará a ENERPAL.

DETALLES CONSTRUCTIVOS DE LAS CASAS

Ilustración 11: Detalles constructivos de las casas. Fuente ABS

IV-59

Los elementos que componen una casa modular se pueden dividir en los siguientes

grupos:

1. Bastidor de suelo: es una estructura

de acero laminado que soporta la

casa, la apoya sobre el terreno y al

mismo tiempo permite su aislamiento Muros con entramado de madera, aislantes resistentes al fuego. Ilustración 12: Bastidor de suelo. Fuente ABS

2. Cubierta con cerchas de madera, aislamiento térmico, cámara con ventilación y

tejado con cumbrera, chapa galvanizada y teja de cemento.

3. Carpintería exterior de PVC de alto aislamiento, con persianas incorporadas y doble

acristalamiento con cámara aislante.

4. Carpintería interior de madera maciza, con armarios empotrados en los dormitorios.

5. Revestimientos: suelos de gres y paredes de cocina y baño alicatadas. Pintura

interior lisa plástica transpirable y pintura de intemperie en fachada.

6. Equipamiento especial incluido:

COCINA amueblada.

BAÑOS Y ASEOS alicatados y equipados con grifería

monomando y sanitarios Roca.

Moldura de escayola en el ángulo pared-techo de toda

la casa.

Preinstalación de lavadora y lavaplatos y tomas de

teléfono, TV y FM.

Calentador de agua eléctrico.

Iluminación halógena en toda la casa mediante aros fijos

y orientables.

Tuberías de agua de polibutileno revestidas con coquilla

aislante. Ilustración 13: Equipamiento interior: cocina y

sanitarios. Fuente ABS

IV-60

4. VENTAJAS DEL PRODUCTO Las ventajas que ofrecen las casas modulares de madera son las siguientes:

- Localización en terreno rústico o urbanizable El elemento estructural que le da categoría de casa móvil permite que estas casas sean

instaladas tanto en terreno urbano, como rústico, cumpliendo con la normativa vigente.

No obstante se recomendará al cliente que quiera instalar la casa en terreno rústico que

consulte la legislación específica del término municipal correspondiente ya que existe

gran variedad de disposiciones legales al respecto entre diferentes Ayuntamientos.

- Precios competitivos

- Se trata de precios de compra sustancialmente más bajos que los de una

casa convencional construida in situ.

- Posibilidad de financiar la compra de la casa mediante crédito hipotecario

inmobiliario, en caso de parcelas urbanas y con las condiciones y requisitos

habituales para cualquier otra vivienda, o bien mediante préstamo personal en

condiciones de financiación competitivas gracias a los acuerdos de financiación

que hemos alcanzado con entidades bancarias.

- Precio cerrado. En los pocos días que dura la fabricación es anormal que

se produzcan circunstancias que modifiquen los costes previstos.

- Superficie. A igual superficie construida (que es la que se paga), la

superficie útil (que es la que se usa) de una vivienda fabricada es un 6 %

superior a la de una convencional.

- Menor plazo de ejecución El proceso de fabricación industrializado y optimizado permite reducir drásticamente el

plazo de entrega. Cuando fabricamos una casa industrialmente, los componentes se

hacen por separado y simultáneamente. El plazo se reduce a lo que dura el montaje de

los componentes de una casa prefabricados a medida. Por ejemplo: una casa hecha en la parcela tarda de media unos 7 a 10 meses mientras

que una casa hecha en fábrica tarda unos 40 días.

IV-61

- Mayor superficie útil Estas casas están diseñadas de tal manera que la distribución en planta permite ganar

una superficie útil un 6% superior a la de las casas convencionales.

- Vivienda separada del suelo Esto evita inconvenientes (humedad, arcillas expansivas, sismicidad, asientos

diferenciales, transmisión térmica ...)

- Eficiencia energética El aislamiento integral - de suelos, paredes y techos - proporciona confort y reduce unas

2,5 veces el consumo de energía por pérdida de calor de la vivienda. Por otra parte, la

utilización de madera en la estructura envolvente elimina los puentes térmicos y sus

consecuencias (perdida de energía, condensaciones, hongos e imposibilidad de controlar

la humedad interior ).

- Autonomía energética El aprovechamiento de las energías renovables permite una mayor autonomía

energética, permitiendo la habitabilidad de la casa aún sin conexión a la red eléctrica.

- Reducción de costes para el constructor Por financiación: el tiempo de fabricación es tan corto que no hay que financiar el periodo

de construcción.

Por proyecto: cada modelo parte de un mismo proyecto técnico. Esto supone un ahorro

automático en gastos de arquitectura y delineación.

5. NECESIDADES DEL CLIENTE Este conjunto de ventajas que se han enumerado, relativas tanto al producto como a

nuestro servicio, satisfacen una a una las necesidades de nuestro cliente, el cual lo que

busca es lo siguiente:

- Posibilidad de aprovechar un terreno (ya sea rústico o no) como emplazamiento

para una segunda vivienda de tiempo libre.

- Un plazo de entrega sensiblemente inferior al de una vivienda convencional.

IV-62

- Precio inferior al de la vivienda convencional, y que los costes de mantenimiento

del hogar, como puedan ser calefacción y/o electricidad, sean también inferiores

(gracias al ahorro en electricidad y calefacción).

- Protección y refugio: su mayor capacidad de aislamiento térmico permite y

refuerza la función básica de toda casa, que es el aislamiento.

- Una vivienda utilitaria, versátil en cuanto a su emplazamiento y también en cuanto

a las posibilidades de utilizar energías renovables para autoabastecerse de

electricidad y en lo relativo a su mayor superficie útil.

- El confort de una casa convencional.

Tras entrevistar al Director General de American Building System y a su Director

Comercial9, se les preguntó por la motivación principal de compra del público interesado

por las casas modulares de madera, a lo cual nos respondió que las ventajas que

principalmente valora el cliente son las siguientes:

1. Precio

2. Plazo de entrega

3.Posibilidad de aprovechar un terreno rústico o una parcela urbanizable

(generalmente, en este caso se trata, de parcelas urbanas que aún no están

siendo totalmente urbanizadas).

El resto de ventajas, enunciadas en el apartado anterior (4. “ventajas del producto”) suele

darse el caso de que no son reconocidas por el cliente potencial. En cambio, una vez se

le explican estas ventajas, el cliente queda aún más convencido y satisfecho de su

elección. Esperamos que con el tiempo, los clientes potenciales vayan adquiriendo

mayor y mejor información sobre las ventajas que ofrece este sistema constructivo se

enriquezca la percepción actual que tiene nuestro cliente potencial. No obstante, hoy

por hoy son las tres ventajas anteriormente citadas las que despiertan las inquietudes de

compra de nuestro cliente potencial.

9 Entrevista realizada a Eduardo Muelas y Jorge Martín, Director General y Director Comercial, respectivamente, de American Building System. Entrevista realizada durante la visita a la fábrica e intalaciones de American Building System en Azuqueca de Henares, el 20 de Abril de 2006.

IV-63

6. SEGMENTACIÓN Y POSICIONAMIENTO 6.1. POSICIONAMIENTO

ECOHOGAR ofrece, de partida, la garantía de calidad, seriedad y prfesionalidad de los

fabricantes asociados a la AFCCM, Asociación de Fabricantes y Constructores de Casas

de Madera.

ECOHOGAR solamente fabrica viviendas modulares móviles de madera, que se

construyen en fábrica y se instalan en parcela. De esta forma, ECOHOGAR ofrece a su

público objetivo un concepto de vivienda que se adapta por completo a los

requerimientos de su propietario ya que le permitirá, desde la ubicación en lugares donde

no se pueden instalar las viviendas de ladrillo (el suelo rústico) hasta la elección del

tamaño, la distribución, los acabados... Incluso el precio se adapta a sus posibilidades.

Además, ECOHOGAR cuenta con un gabinete técnico (a través de ENERPAL) que

proporcionará un asesoramiento personalizado para la ubicación de la construcción o la

posibilidad de equipar la casa con las más modernas instalaciones basadas en energías

renovables tales como fotovoltaica, eólica o solar térmica. Estas soluciones constructivas

ecológicas hacen de nuestras casas un modelo de construcción respetuoso con el medio

ambiente, ya que reducen el consumo de recursos naturales y de energía, tanto en el

proceso de construcción como en su uso posterior.

ECOHOGAR pretende convertirse en el fabricande de casas modulares de madera que

recoge el pedido del cliente, fabrica la casa y la deja instalada en su parcela en el menor

plazo de tiempo. Para ello cuenta con un equipo humano muy cualificado y bien

organizado y con un proceso productivo optimizado.

De este modo, ECOHOGAR invita a sus clientes a cambiar su concepto de confort, de

seguridad, de diseño, de plazos de entrega, precios y atención personalizada, con

respecto a las creencias que éstos tenían de la vivienda hasta este momento. Y de ello

queremos que aparezcan nuevos clientes referenciados por las personas incluidas en

nuestra cartera de clientes.

Debido a que somos una empresa de nueva creación, hemos estimado que tras una

ambiciosa penetración en el mercado en el año 2008, obtendremos una cuota de

IV-64

mercado del 0,32 % para establecernos en el año 2012 en una cuota del 0,17%. Este

descenso en la cuota de mercado, no supone un descenso en los niveles de ventas,

puesto que, al movernos en un sector en crecimiento, se espera que entren nuevos

competidores y el mercado quede más repartido.

6.2 SEGMENTACIÓN

El comprador de casas de madera busca una vivienda más económica, y la comodidad

de poder encargar una casa prácticamente a medida y que te la entreguen ya instalada

en la parcela, en un plazo de tiempo irrisorio, y sin mayores preocupaciones.

La concentración de población en los grandes núcleos urbanos hacen cada vez más

atractiva la idea de adquirir una vivienda en núcleos rurales, donde poder salir de la

ciudad eriódicamente. Lo mismo ocurre con los habitantes de pequeñas ciudades

ubicadas en las proximidades de zonas costeras, de montaña o paisajísticamente

interesantes.

La ecología y el respecto por el medio ambiente preocupan hoy día a la mayoría de los

ciudadanos, entre otros factores existe una inquietud generalizada por el agotamiento de

los recursos naturales energéticos y los beneficios medioambientales y sociales de la

utilización y/o producción de energías renovables.

Por estos motivos, un elevado porcentaje de compradores encuentran actualmente

respuesta a sus inquietudes en dichas construcciones. En efecto, confort, precio

asequible, cortos plazos de entrega, calidad de vida y el retorno a la naturaleza son

preocupaciones por las cuales, un segmento muy importante de la población interesado

en la adquisición de una segunda vivienda, elige una casa de madera como alternativa

ideal a la tradicional vivienda de ladrillo.

En líneas generales, se puede afirmar que son suficientes un pequeño número de

variables para definir el comportamiento y las características más relevantes de nuestro

target. Las variables que mejor describen a nuestro público objetivo son las siguientes:

- Población con un salario anual superior a 25.000 €.

- Gente joven, con una edad comprendida entre los 30 y los 45 años.

IV-65

- Matrimonios/parejas con o sin hijos.

- Con interés en el medio natural y conciencia ambiental.

Sin embargo, para optimizar nuestros recursos comerciales y nuestras acciones de

marketing, hemos procedido a la microsegmentación del mercado potencial, agrupando a

nuestros clientes de acuerdo a criterios geográficos y en función del nivel de renta.

Consecuentemente, los segmentos de población hacia los que dirigiremos nuestras

acciones comerciales serán:

- Zona Madrid: aproximadamente 800.000 viviendas con ingresos superiores a los

25.000 €.

- Zona Cataluña: aproximadamente 1.000.000 viviendas con ingresos superiores a los

25.000 €.

- Zona Levante (principalmente la Comunidad Valenciana): aproximadamente

450.000 viviendas con ingresos superiores a los 25.000 €.

- Zona Sur (principalmente Andalucía): aproximadamente 550.000 viviendas con

ingresos superiores a los 25.000 €.

Aunque esperamos que las zonas de Madrid y Cataluña sean las que concentren la

mayor la parte de la demanda, no debemos olvidar el potencial de la zona de levante y

Andalucía a donde debemos de destinar gran parte de nuestros recursos publicitarios.

Las acciones comerciales y las rutas comerciales se establecerán en función de la

facturación obtenida en cada una de las regiones

7. PRECIO

En el anexo PDM 2 figura un listado con los precio de venta de los modelos de casa

modular móvil más frecuentes en el mercado. Estos precios varían con el modelo, con la

superficie de la vivienda y con el equipamiento opcional que se incluya (persianas,

contraventanas, rejas, calefacción, etc.). El precio medio básico es de 750 €/m2

IV-66

Algunos fabricantes ofrecen precios en dos categorías, según cuál sea el material de

recubrimiento (por ejemplo: plastisol o estuco) y se diferencian además por categorías:

luxe y gran luxe, según la calidad de los acabados y el equipamiento opcional que se

incluye.

OPCIONES DE FINANCIACIÓN

Nuestros clientes podrán optar por diversas alternativas de financiación. En algunos

casos podrán optar por un crédito hipotecario y en otros casos se podrá financiar a

través de un préstamo personal. Los comerciales de ECOHOGAR informarán al cliente

sobre todas estas posibilidades, que se recogen en el anexo 6.

8. DISTRIBUCIÓN COMERCIAL

Nuestra distribución comercial comienza por los puntos de exposición y venta, cuyo

principal objetivo es el de informar y presentar esta nueva alternativa de vivienda al

cliente potencial. Por lo tanto, el papel de los puntos de información y venta es crítico

para el éxito comercial de nuestro producto, cuyo principal obstáculo, como ya se

explicado anteriormente es el temor a lo desconocido que presenta nuestro mercado

potencial.

8.1 PUNTOS EXPOSICIÓN, INFORMACIÓN Y VENTA

8.1.1 Exposición y venta en nave

El primer punto de venta de nuestras casas móviles de madera será la exposición que

instalaremos en la nave en la que realizaremos el montaje. La nave de montaje

dispondrá de una zona de exposición y venta para que los clientes puedan conocer de

primera mano el producto final que ofrecemos.

8.1.2 Ferias especializadas

Otro punto de venta de nuestras casas móviles de madera serán las diferentes ferias a

las que vamos a asistir a lo largo del año. En estas ferias habrá una casa piloto para que

los clientes conozcan nuestra oferta y puedan comprar su casa si así lo desean.

8.1.3 Exposiciones itinerantes. Acuerdos con Centros Comerciales

IV-67

También realizaremos ventas en las exposiciones itinerantes que se realizarán en el

Parking de los Centros Comerciales con los que firmaremos el acuerdo (explicado en el

apartado de Publicidad y Promociones).

8.1.4. Agencia inmobiliaria TECNOCASA

Se podrán comprar las casas de ECOHOGAR a través de la agencia inmobiliaria

TECNOCASA. Hemos elegido esta agencia inmobiliaria por diversas razones:

- Tecnocasa dispone de su propia revista con una tirada mensual de unos 4

millones de ejemplares, es una de las publicaciones de mayor distribución del

sector. La revista se entrega quincenalmente a los vecinos de la zona más cercana

a cada punto de venta, lo que garantiza a los vendedores la mejor difusión de su

oferta y a los compradores una amplia gama de productos y la mayor

transparencia en el momento de elegir vivienda. Nuestras casas móviles de

madera aparecerán anunciadas en esta revista.

- Tecnocasa dispone del banco de datos más importante del sector inmobiliario,

dispone de una cartera compuesta por 230.000 clientes.

- Tecnocasa dispone de 900 oficinas distribuidas a lo largo de la geografía

española, lo que implica una amplia cobertura de todo el territorio.

8.1.5. Red nacional de distribuidores

Hemos considerado que los distribuidores que nos resultan de interés son aquellos que

son también distribuidores oficiales de la marca “Caravanas Moncayo S.A.”. Hemos

elegido esta marca ya que es una empresa pionera de la industria de la caravana en

España que inició su trayectoria hace más de 40 años. Hemos elegido estos

distribuidores ya que las caravanas no suponen una competencia a nuestro negocio por

que su dimensión máxima son unos 20 m2, además las caravanas no ofrecen la opción

de instalar saneamiento.

Los distribuidores de nuestras casas móviles de madera están recogidos en el anexo 7.

8.3 AGENTES COMERCIALES

IV-68

Para la ejecución y mantenimiento de los acuerdos comerciales, la empresa dispondrá

de 2 agentes comerciales, durante el primer año, que se encargarán de contactar con

los distintos distribuidores con los que vamos a establecer contacto para que se

conviertan en nuestros distribuidores oficiales.

Estos comerciales se ocuparán de las regiones consideradas estratégicas:

- Un comercial se encargará de Cataluña y Comunidad Valenciana

- Otro comercial se encargará de la Comunidad de Madrid y Andalucía.

9. PUBLICIDAD Y PROMOCIÓN

ECOHOGAR es una empresa de nueva creación, por ello las acciones de publicidad y

promoción que llevemos a cabo deben ser suficientemente impactantes como para que

nuestro público potencial tenga conocimiento de nuestra existencia y pueda incluirnos

entre sus opciones a la hora de adquirir una vivienda con las características de las que

nuestra empresa ofrece.

9.1. PUBLICIDAD

Todas las acciones publicitarias serán subcontratadas a una agencia de publicidad. En

primer lugar, las acciones de publicidad que vamos a poner en funcionamiento son las

siguientes:

9.1.1. Anuncios en revistas especializadas

No solo del sector de la vivienda sino también, aunque con menor presencia, en otras

relacionadas con la caza, la pesca, los deportes de montaña y las actividades de ocio en

la naturaleza.

Se han barajado las siguientes alternativas:

- Anzuelo y sedal ......................................................... [email protected]

- Solo pesca ...........................................................................asanz@mcediciones.es

- Aire libre .................................................................................outside@airelibre.com

- El mundo de los Pirineos .....................................publi@elmundodelospirineos.com

IV-69

- Hunters, caza de alto standing [email protected]

Finalmente hemos alcanzado acuerdos con las siguientes:

- Aire libre: por tratarse de una revista cuya temática comprende deporte y

actividades de ocio al aire libre.

- El mundo de los pirineos: por tratarse de una revista de ski, que se acerca a los

amantes de la montaña, y por lo tanto a nuestro target.

Las tarifas medias que se manejan en la actualidad para insertar anuncios en revistas de

tirada reducida como son las anteriormente mencionadas, son las siguientes:

TIPO DE INSERCIÓN TARIFA

1 página 5.100.€

½ página 2.925.€

1/3 página 2.025. €

¼ página 1.600. €

Doble página 8.700. €

Contraportada 7.050. €

Interior de cubierta 6.150. €

Tabla 14: Tarifas de inserción publicitaria en revistas especializadas. Precios 2005, IVA no incluido. Fuente: Aire Libre

Por otra parte, se llegará a un acuerdo con TECNOCASA, que dispone de su propia

revista con una tirada mensual de unos 4 millones de ejemplares, es una de las

publicaciones de mayor distribución del sector. La revista se entrega quincenalmente a

los vecinos de la zona más cercana a cada punto de venta, lo que garantiza a los

vendedores la mejor difusión de su oferta y a los compradores una amplia gama de

productos y la mayor transparencia en el momento de elegir vivienda. Nuestras casas

móviles de madera aparecerán anunciadas en esta revista.

2. Cuñas publicitarias en la Radio durante la emisión de programas del mismo ámbito

que las revistas mencionadas anteriormente.

- Linde y ribera (onda cero [email protected])

IV-70

3. Introducción de banners publicitarios en Internet en páginas de contenido similar a

las mencionadas en los dos puntos anteriores. Se han barajado las siguientes

posibilidades:

- www.naturalezaycaza.com

- www.club-caza.com

- www.turismoyocio.net

- www.revistavivienda.com

- www.desnivel.com

- www.aresta.com

- www.el mundo de los pirineos ([email protected])

Finalmente hemos alcanzado un acuerdo con:

- www.turismoyocio.net

- www.desnivel.com

- www.revistavivienda.com

4. Creación de una página web en la que se recoja una idea clara de lo que nuestra

empresa hace y en la que se expliquen los pormenores de nuestro producto. Es decir, la

composición de las casas, las ventajas de los materiales utilizados y de los modos de

abastecimiento de energía que añadimos a nuestras construcciones, etc. Además se

incluirán fotos explicativas, se podrá conocer la misión y visión de la organización y se

dará la posibilidad de ponerse en contacto con la empresa. Además ofreceremos visitas

a la fábrica para que la gente conozca a fondo y se familiarice con nuestro producto.

En definitiva, en esta página Web lograremos captar su atención proporcionando

información general, ventajas, catálogos con fotografías, posibilidad de contactar, etc. y

otros servicios que nos diferencien de nuestros competidores.

IV-71

9.1.2. Presencia en las ferias nacionales

ECOHOGAR estará presente en las ferias cuyo contenido englobe el sector de la

madera, la vivienda, el ocio, la ecología, las nuevas tecnologías (estufas), las energías

renovables y el sector inmobiliario.

- Feria vivienda

- Expo ocio ([email protected])

- Biocultura

- Ecovalencia

9.1.3. Exposición en centros comerciales

Montaje de una casa piloto en los aledaños de los centros comerciales de las afueras de

Madrid con mayor afluencia de gente para que puedan ver en directo una de nuestras

construcciones.

La exposición de una de nuestras casas en el aparcamiento de un centro comercial, será

una de las acciones estrella de ECOHOGAR para darse a conocer a gran escala y será

llevada a cabo por las regiones estratégicas.

Hemos alcanzado acuerdo con los hipermercados Carrefour y nuestra exposición

comenzará en el primer més del último trimestre de 2007 y continuará

ininterrumpidamente durante los cinco meses siguientes a razón de un centro comercial

cada dos semanas. Ésta será la inversión más costosa, ya que incluirá el alquiler de

parcela, montaje, desmontaje, transporte y mantenimiento de comerciales durante seis

meses seguidos.

10. RECURSOS HUMANOS

ECOHOGAR es una empresa nueva situada en un sector poco conocido, por eso, además

de las campañas de publicidad y promociones mencionadas anteriormente, debemos

contar con un buen equipo de comerciales.

No necesitamos un departamento de Marketing porque la mayoría de las acciones las

subcontrataremos y las decisiones sobre este tema serán tomadas por el Director

Comercial.

IV-72

Los comerciales deben ser los responsables de dar a conocer la empresa en el ámbito

inmobiliario, por ello deben tratar con distribuidores de casas de madera, inmobiliarias y, si

surgiese la oportunidad, directamente con clientes finales.

Durante el primer año de funcionamiento de la empresa, su trabajo básicamente consistirá

en establecer relaciones con distribuidores que serán los encargados de comercializar

nuestro producto entre el público general.

El primer año tendremos solamente dos comerciales, que se encargarán de las zonas

estratégicas:

- Un comercial se encargará de Madrid y Andalucía.

- Otro comercial se encargará de la Comunidad Valenciana y Cataluña.

Seguiremos manteniendo las dos zonas y el número de comerciales.

A ser posible, trataremos de que todos nuestros comerciales tengan experiencia previa en

el sector para que tanto su trabajo como el nuestro sea mucho más sencillo.

Preferiblemente, conocerán el dioma inglés y será valorable el alemán ya que muchos de

nuestros clientes de la zona sur serán extranjeros.

Su remuneración consistirá en un sueldo base con un porcentaje variable del 100%.

Trabajarán por objetivos, que se fijarán al comienzo de cada periodo.

11. IMAGEN DE MARCA La creación del logo corporativo ha ido íntimamente ligada a la filosofía empresarial de

manera que pueden apreciarse diversos detalles en su diseño que nos indican las bases

ideológicas sobre las que se ha creado la corporación.

Ilustración 14: Imagen marca ECOHOGAR. Elaboración propia.

IV-73

En primer lugar, la palabra “ECO” demuestra ya un rasgo definitorio de nuestro producto,

su carácter ecológico. Como queda reflejado en la descripción del producto, las casas

que fabrica ECOHOGAR están realizadas con madera certificada con el sello FSC

(Forest Stewardship Council).

La continuación del nombre, “HOGAR”, refleja el verdadero objeto del negocio.

ECOHOGAR ofrece una solución cómoda, económica, versátil y barata al problema de la

vivienda, pero sobre todo quiere transmitir que su producto es un auténtico hogar, de

manera que queda desechada la idea de que las casas de madera son soluciones

temporales y, en ningún caso, válidas para ser utilizadas como primera vivienda.

ECOHOGAR no ofrece casas sin más, ofrece hogares. Se ha decidido usar la palabra

hogar para llegar con más fuerza al cliente tipo de nuestro producto, es decir, al

matrimonio joven con expectativas de aumentar el número de miembros que lo que

busca es formar una familia en una vivienda cómoda y acogedora, virtudes estas a las

que se añade la rapidez en la disponibilidad, el económico precio y la posibilidad de

construir y modificar la distribución de las habitaciones de la casa al gusto de cada uno.

En cuanto a la forma adoptada por el logo, se presenta un tejado de una casa hecho con

un solo trazo de manera un tanto conceptual que transmite una sensación de

modernidad acorde con la juventud de la empresa, en la que los puestos de gerencia

están ocupados por gente de entre 25 y 28 años.

El trato que ECOHOGAR ofrecerá a sus clientes será el mismo que entre el personal de

la empresa, un trato cercano y atento pero sin perder la profesionalidad.

Los colores del logo, azul y verde, de nuevo representan el carácter ecológico de

nuestras construcciones. Resalta el perfil ecológico de la construcción en general sobre

el hecho de que estén hechas de madera. Además, el azul y el verde son colores más

frescos y vistosos que el marrón, lo cual concuerda con lo anteriormente mencionado

acerca del carácter joven y dinámico que la empresa quiere transmitir.

Por último se aprecia que el tejado no presenta una chimenea convencional sino una

estructura inclinada, la explicación es que ECOHOGAR ofrece a sus clientes la

posibilidad de incluir en sus casas sistemas caloríficos, luminosos o hídricos basados en

IV-74

el aprovechamiento de energías renovables como la eólica o la solar, de ahí que el

tejado presente un panel de energía fotovoltaica.

V-75

V. PLAN DE OPERACIONES

V-76

ÍNDICE

1. RESUMEN ............................................................................................................ V-77

2. ESQUEMA DE FLUJO.......................................................................................... V-79

3. DESCRIPCIÓN DEL PROCESO .......................................................................... V-80

3.1 Ensamblaje de la estructura de la base portante ............................................ V-80

3.2 Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante.. V-80

3.3 Montado de bastidores .................................................................................... V-80

3.4. Cerramiento interior de los bastidores, etc..................................................... V-80

3.5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores, etc ......................... V-81

3.6. Cubrición de la cubierta con teja plana .......................................................... V-81

3.7 Instalaciones eléctricas y de fontanería. ......................................................... V-81

3.8. Transporte y montado de los módulos en su ubicación final.......................... V-82

4. POLÍTICAS DE PRODUCCIÓN............................................................................ V-82

4.1 CUOTA DE MERCADO................................................................................... V-82

4.2 ESTACIONALIDAD ......................................................................................... V-83

4.3 OBJETIVOS DE PRODUCCIÓN..................................................................... V-83

4.4 ESTUDIO DEL PROCESO:............................................................................ V-83

4.4.1. Tiempos del proceso............................................................................... V-84 4.4.2. Ajuste del proceso: personal necesario y turnos .................................... V-85

4.5 ORGANIZACIÓN ................................................................................................ V-89

4.6 CRECIMIENTO................................................................................................... V-92

4.7 STOCKS ............................................................................................................. V-94

4.8 APROVISIONAMIENTO ..................................................................................... V-94

5. DISTRIBUCIÓN EN PLANTA ............................................................................... V-96

6. LOCALIZACIÓN.................................................................................................... V-96

6.1 CARACTERÍSTICAS DESEADAS PARA NUESTRA LOCALIZACIÓN.......... V-96

6.4 CARACTERÍSTICAS CONCRETAS DE LA LOCALIZACIÓN ELEGIDA....... V-97

7. EQUIPOS.............................................................................................................. V-98

9. CALIDAD............................................................................................................. V-100

10. MEDIO AMBIENTE........................................................................................... V-100

11. PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES..................................................... V-101

EQUIPOS DE SEGURIDAD EN PLANTA Y OFICINAS ..................................... V-101

V-77

1. RESUMEN

Una vez el cliente viene a vernos o se pone en contacto con nosotros le proporcionamos

información acerca de los 6 modelos que comercializamos (de 45, 90 ó 135 m2, que

corresponden, respectivamente, a viviendas de 1, 2, y 3 módulos) y los elementos

variables que puede incluir o modificar para personalizar la casa. Igualmente le

explicamos el sistema de calefacción y ACS que incorpora la casa y tomamos sus datos

para la realización del estudio de energías renovables. El estudio lo realiza ENERPAL y

nos reenvía un informe con la propuesta, presupuesto, plazos de amortización y ventajas

para el cliente así como las ayudas públicas a las que éste se puede acoger.

ECOHOGAR le remite al cliente un informe completo con los planos de la casa, fotos,

aprovechamiento energético y el proyecto de ENERPAL.

Una vez aprobado el proyecto por el cliente, se produce el pago del 25% de la casa de

madera y del 25% de la inversión en el proyecto de renovables. El pago se completa

cuando la casa esté lista para el montaje, y el pago de las renovables cuando éstas

estén instaladas y produciendo.

Esquema de flujo El proceso de producción de una casa de madera, se realiza dentro de la nave que

hemos alquilado, linealmente, en forma de cadena de montaje aunque el equipo de

trabajo estará reorganizado por grupos y éstos rotarán entre los diferentes puestos de

forma que las horas de mano de obra disponibles estén optimizadas y evitemos la

realización de trabajos repetitivos y rutinarios.

Se han definido 7 procesos unitarios, P1 hasta P7, hasta que la casa está lista para su

transporte a parcela. Estas operaciones son las siguientes:

P1. Ensamblaje por soldadura de la estructura de la base portante

P2. Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante

P3. Montado de bastidores

P4. Cerramiento interior de los bastidores, montaje de cerchas para formación de

cubierta y colocación de las instalaciones en las cámaras

P5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores, colocación de placas en el

interior (paredes y techo) y cerramiento de la cubierta con placas OSB

V-78

P6. Cubrición de la cubierta con teja plana, colocación de ventanas y puertas (interiores y

exteriores). Terminación exterior con diversos materiales

P7. Instalaciones eléctricas y de fontanería. Pinturas, alicatados y solados. Tareas de

embalaje para el transporte

Para evitar listas de espera se ha diseñado y dimensionado el proceso productivo

basándonos en los datos de previsiones de ventas.

De esta manera el primer año, en que se estiman ventas de 21 casas de superficie

media de 90 m2 el proceso productivo contará con un equipo humano de 12 trabajadores,

distribuidos en 2 turnos de 8 horas. La productividad en que no hemos basado son 11

horas de trabajo de una persona en un turno por metro cuadrado. Prevemos un

incremento de la productividad del 3% anual, hasta alcanzar a nuestros competidores

con más años de experiencia y productividades de 8 horas/m2.

Por su cualificación y el tipo de trabajo, en los puestos P2 a P6 trabajará un equipo de 6

personas (y dos turnos). A este conjunto de operaciones lo hemos denominado “Bloque

de Procesos 1” ó BP1. En el puesto P7 trabajará otro equipo de 6 personas (en 2 turnos).

Las tareas de soldadura del proceso P1 las realizará uno de los trabajadores del proceso

P7, puntualmente. A este conjunto de operaciones lo hemos denominado “Bloque de

Procesos 2” ó BP2.

En cada turno habrá un auxiliar encargado del transporte de materiales y de prestar

auxilio en el proceso para la ejecución de movimientos y traslados de elementos cuando

se lo soliciten.

Además del equipo humano destinado a producción, contaremos con 2 comerciales, un

ingeniero o arquitecto,

Organización El tratamiento de sendos Bloques de Procesos es diferente:

La cualificación requerida de los empleados es distinta: en el BP1 se necesitan peones y

oficiales de carpintería, con cierta formación complementaria (tejadismo, colocación de

tuberías principales, etc.) para adaptarse a este proceso y en el BP2 se requieren

fontaneros-soldadores, albañiles y electricistas.

La secuencia de trabajos es también diferente: en el BP1 hay tareas que pueden

realizarse en paralelo y otras que de realizan linealmente, lo que influye en la distribución

de tiempos de trabajo. En el BP2 todas las tareas se realizan paralelamente.

V-79

El crecimiento de la plantilla previsto ha tenido en cuenta un crecimiento de la

productividad del empleado del 3% y, para poder producir anualmente las casas que nos

pidan habrá que ampliar plantilla y reducir el tiempo de producción total

Para producir anualmente mayor número de casas, como es de esperar, se ha previsto

una ampliación de la plantilla en 2009 y 2010 hasta 16 personas en total, en 2011 hasta

18 y en 2012 hasta 22.

La política de aprovisionamiento parte de la necesidad mínima de materia prima para la

elaboración de 2 casas de 90 m2. A partir de ahí, habrá elementos que tengamos en

mayor cantidad puesto que nos resulta más barato comprarlos en grandes volúmenes o

cantidades o porque no son muy caros y ocupan poco espacio. Hemos definido

categorías de estos productos como base para la elaboración de un plan detallado de

compras

2. ESQUEMA DE FLUJO Ilustración 15: Esquema de flujo.

1. Encargo del modelo de proyecto por parte del cliente.

5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores de las paredes y tabiques. Colocación de placas en el interior (paredes y techo)

Cerramiento de la cubierta con placas OSB.

8. Transporte y montado de los módulos en su ubicación final.

6. Cubrición de la cubierta con teja plana, Colocación de ventanas y puertas (interiores y exteriores). Terminación exterior con diversos materiales.

7. Instalaciones eléctricas y de fontanería. Pinturas, alicatados y solados. Tareas de embalaje para el transporte.

4. Montado de bastidores para paredes y tabiques. Cerramiento interior de los bastidores, Montaje de cerchas para formación de cubierta Colocación de las instalaciones en las cámaras de los tabiques.

3. Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante.

2. Ensamblaje de la estructura de la base portante

V-80

3. DESCRIPCIÓN DEL PROCESO 3.1 Ensamblaje de la estructura de la base portante

Se suelda a escuadra dos perfiles IPN 220 con perfiles IPN120 transversalmente, dando

como resultado un bastidor metálico de forma rectangular cuya longitud no debe superar

los 12metros de longitud (para el transporte) y su anchura debe de ser constante para

todos los módulos de viviendas 3,75 metros.

3.2 Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante

Mediante tableros de aglomerado de madera debidamente hidrofugados con una pintura

especifica, se cierra la base en su cara inferior. Posteriormente se rellena la base con

paneles de lana de vidrio ISOVER PV-PANEL, para el aislamiento (temperatura) de la

vivienda con respecto al terreno. A continuación se dejan los tubos de saneamiento

colocados y se cierra con otros tableros de aglomerado. Una vez terminado este proceso

se “envuelve” toda la base con una lamina barrera antihumedad de poliamida, para su

aislamiento (humedad del terreno).

3.3 Montado de bastidores

Con listones de madera de sección 80x120 mm se ensamblan los bastidores que nos

van a servir de base para la formación de las paredes exteriores y los tabiques interiores.

Una vez terminados estos se colocan sobre la base en su ubicación final mediante

tornillería.

3.4. Cerramiento interior de los bastidores, montaje de cerchas para formación de

cubierta y colocación de las instalaciones en las cámaras

Mediante tableros OSB (tableros de virutas orientadas), se cierran las caras interiores de

los bastidores de los tabiques exteriores y una de las caras de los tabiques interiores.

Estos tableros tienen como finalidad darnos una estabilidad estructural, servir de base

para la colocación de las instalaciones en su cara exterior y como base para una

posterior capa de acabado.

Se colocan las canaletas necesarias para las instalaciones de electricidad, y las tuberías

de PVC tanto de saneamiento de agua como de abastecimiento en los huecos de los

bastidores grapadas sobre los tableros OSB.

V-81

En otro proceso independiente y fuera de la base portante se montan las cerchas que

sirven para la formación de la cubierta. Estas tendrán todas las mismas dimensiones, ya

que van a cubrir la dimensión común a todos los módulos (3,75metros). Para este

proceso se necesita un “molde” donde se van a colocar los listones de la cercha en su

posición final, sobre las uniones de los listones se colocan una planchas de grapas y

finalmente se mete todo en una prensa para conseguir un clavado uniforme y sin

esfuerzo. Una vez finalizadas las cerchas se colocan en su posición final sobre los

bastidores exteriores.

3.5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores, colocación de placas

en el interior (paredes y techo) y cerramiento de la cubierta con placas OSB

Se rellenan los bastidores exteriores con paneles de lana de vidrio ISOVER PV

ACUSTIVER, para el aislamiento térmico de la vivienda. Se revisten todos los

paramentos verticales y los techos de la vivienda con paneles de cartón-yeso

PLACOPLATRE. Sobre estas placas en el techo se coloca una lámina de paneles de

lana de vidrio ISOVER PV ACUSTIVER, para el aislado térmico del techo y

posteriormente se cierra la cubierta clavando tableros de OSB sobre la cara superior de

la cercha.

3.6. Cubrición de la cubierta con teja plana, colocación de ventanas y puertas

(interiores y exteriores), terminación exterior con diversos materiales

Sobre los tableros de OSB de la cubierta clavamos unos rastreles en dirección

perpendicular a la pendiente sobre los cuales colocaremos las tejas cerámicas planas

tipo COLLADO CLASSIC. En los huecos exteriores previstos de los cerramientos,

mediante espuma de poliuretano expandido colocamos las ventanas y las puertas de

PVC. En los paramentos interiores por clavado colocamos las puertas de paso (según

las calidades indicadas por los clientes serán de pino, roble, sapeli…). Sobre los paneles

exteriores de OSB, realizaremos el acabado final que podrá ser de: placas de cemento

con fibras de madera, de mortero monocapa, tablas de madera machimbradas,

aplacados de piedra… o cualquier acabado disponible en el mercado para el cerramiento

de fachadas ligeras.

3.7 Instalaciones eléctricas y de fontanería. Pinturas, alicatados y solados. Tareas

de embalaje para el transporte

Esta fase de acabado es individualizada para cada cliente, que podrá elegir entre

distintas terminaciones. Se colocaran los enchufes, interruptores, tomas de TV-Radio,

V-82

instalaciones de telecomunicaciones, zumbadores, intercomunicador… Se pintaran los

paramentos verticales con pinturas al temple, y con pinturas plásticas en baños y cocinas

(cuartos húmedos). Se alicatarán y solarán las paredes y los suelos respectivamente.

Finalmente se procederá a tapar los huecos de los módulos que quedan al interior, así

como a la fijación provisional de todos los elementos móviles de la vivienda para su

transporte seguro y sin deterioro.

3.8. Transporte y montado de los módulos en su ubicación final

Se transportan los módulos en camiones tipo “góndola” hasta la ubicación deseada por

los clientes, una vez allí se procederá al montaje de los módulos sobre trípodes

nivelantes. Una vez asentada toda la vivienda se conectaran las instalaciones al

abastecimiento (electricidad y agua) y al saneamiento. En las uniones de los módulos se

realizaran las tareas de acabados correspondientes.

En el ANEXO 8 se detalla la memoria de calidades de ECOHOGAR, para todos

nuestros materiales.

4. POLÍTICAS DE PRODUCCIÓN

4.1 CUOTA DE MERCADO

Los outputs que se esperan para cada año son los siguientes:

Crecimiento Ventas (acelerado) VENTAS (Uds)

Tasa crecimiento

2008 21

2009 27 30%

2010 33 20%

2011 38 15%

2012 41 10%

Total 160

Tabla 15: Ventas y tasa de crecimiento durante los 5 primeros años de funcionamiento. Elaboración propia.

Para adaptar la producción a la demanda tenemos que estudiar los tiempos necesarios

en cada proceso, identificar el cuello de botella y estudiar la manera de reducir dichos

tiempos según la demanda vaya aumentando.

V-83

4.2 ESTACIONALIDAD

No se ha detectado estacionalidad en la demanda de casas móviles de madera, por lo

tanto la demanda de casas de madera se considerará constante a lo largo del año.

4.3 OBJETIVOS DE PRODUCCIÓN

El primer año de funcionamiento, 2008, realizando una producción lineal a lo largo del

año, se deben producir 21 casas en 220 días laborables, lo que supone una tasa de

producción de una casa cada 10 días. Digamos una casa en dos semanas (trabajando

de lunes a viernes).

Veamos ahora lo que da de sí el proceso: cuánto tardaría un solo hombre en producir

una casa trabajando 8 horas al día:

4.4 ESTUDIO DEL PROCESO: TIEMPOS, PERSONAL NECESARIO Y TURNOS

ECOHOGAR produce casas de uno, dos o tres módulos de 45 m2, 90 m2, y 135 m2,

respectivamente. Suponiendo que la demanda de estos tres tipos es homogénea a lo

largo del año, vamos a centrar el estudio en la fabricación de una casa de dos módulos,

de 90 m2.

La información10 ó hipótesis de la que partimos para realizar este estudio es la siguiente:

- Sabemos que la producción de un metro cuadrado de casa requiere

aproximadamente de 8 horas de trabajo de una persona. En cambio, siendo

conscientes de que estos datos son de una empresa que lleva más de trece

años trabajando, hemos mayorado estos tiempos y nuestro objetivo para los

primeros años va a ser de 11 horas por metro cuadrado. Es decir, añadimos un

37,5% más que más adelante pretendemos disminuir conforme vayamos

desarrollando nuestra curva de la experiencia.

10 Fuente de información: ABS Industrial S.A

V-84

- En cada proceso existe un tiempo de transporte de material desde el almacén y

de colocación de las piezas en su sitio que se estima en 20-30 minutos por

proceso y por casa.

- El cuello de botella es el último proceso, llamado P7.

4.4.1. Tiempos del proceso

Partiendo de las hipótesis que se han mencionado anteriormente, los tiempos por

proceso, necesarios para producir los tres modelos de casa que ofrecemos, son los

siguientes:

tiempos fabricación (horas)

45 m2

90 m2 135 m2

P1 3 4 6

P2 20 40 60

P3 30 60 90

P4 60 120 180

P5 60 120 180

P6 100 200 300

P7 225 450 675

TOTAL FABRICACIÓN

498 994 1491

Tabla 16: Tiempos de fabricación de los distintos procesos, para los tres tamaños que producimos. Fuente: elaboración propia.

Por lo tanto un hombre, trabajando 8 horas al día tardaría en producir la casa media (de

90 m2) 124,25 días. La siguiente Tabla recoge el tiempo en días laborables de 8 horas de

trabajo que necesitaría una persona para realizar la casa de 90 m2:

V-85

Días necesarios (8h), una persona

90 m2 % TIEMPO FABRICACION

P1 0,5 0,40%

P2 5 4,02%

P3 7,5 6,04%

P4 15 12,07%

P5 15 12,07%

P6 25 20,12%

P7 56,25 45,27%

TOTAL FABRICACIÓN 124,25 100%

Tabla 17: Días de trabajo necesarios para la fabricación de una casa de 90 m2 y para cada uno de los procesos P1 a P7. Se supone un día con un turno de 8 horas y un trabajador en la fábrica. Fuente: elaboración propia.

4.4.2. Ajuste del proceso: personal necesario y turnos

Tenemos que dotar al sistema de recursos humanos, materiales y organización tales,

que los 124,25 días de plazo para terminar una casa se conviertan en los 10 días de los

que habíamos hablado en los objetivos de producción.

Para ello hemos procedido de la siguiente manera:

1) Hemos dividido el proceso en dos partes diferenciadas:

PRIMER BLOQUE DE PROCESOS, BP.1

Los procesos P2 a P6 los consideramos como el segundo bloque diferenciado, que

serían las operaciones en cadena propiamente dichas y que están muy relacionadas

entre sí ya que se trata del montaje del esqueleto, paramentos y revestimientos,

realizados en su mayoría por carpinteros más o menos especializados y que trabajan

coordinadamente para producir la casa propiamente dicha. En su conjunto este bloque

de procesos supone algo más de la mitad del tiempo total de fabricación.

SEGUNDO BLOQUE DE PROCESOS, BP. 2

Por una parte consideramos un todo los procesos P1 y P7.

Esto es así porque el proceso P7 (alicatado, instalaciones eléctricas, sanitarios,

fontanería, albañilería, pintado, embalaje…) supone el cuello de botella del proceso

(representando casi el 50% del tiempo total de producción) y considerando también que

el P1 (soldadura de la base portante) representa una fracción insignificante del tiempo

total del proceso y que puede realizarla puntualmente el fontanero que trabaja en el P7.

V-86

De esta forma, la fase del proceso limitante sería ahora el BP.1 (procesos P2 a P6)

considerándolo en su conjunto, ya que tardaría algo más que el BP.2 (procesos P1 y P7),

si bien es cierto que esta separación en dos grandes grupos también coincide con la

cualificación exigida a los operarios,que en el BP1 es muy similar, por lo que se hace

posible una reorganización del personal para optimizar el tiempo empleado en el BP.1 y

que iguale su tiempo ciclo al del BP.2, con lo cual el proceso quedaría exento de ciclos o

Bloque de Procesos limitantes.

Los tiempos en que se deben desarrollar las etapas de la producción, para producir 21

casas de 90 m2 el primer año, son los siguientes:

Procesos comprendidos en el BP1 10 días

Procesos comprendidos en el BP2 10 días

Tiempo ciclo (entre la finalización de unidades sucesivas) 10 días

Tiempo de producción (duración total del proceso productivo) 20 días

2) Para cada uno de los BP hemos calculado las personas y turnos de trabajo necesarios

para poder ajustarnos al objetivo de producción (que es una casa de 90 m2, o de dos

módulos) en 10 días. Esto implica que el P7 ha de alicatar, etc. y dejar lista una casa

para su transporte cada 10 días: cada 10 días empieza una casa y cada diez días la

termina (esto incluye también la labor auxiliar en el P1, para soldar, puntualmente). El

BP.1 (P2 a P6), por su parte, ha de tener una casa lista para su alicatado, etc. cada 10

días: cada 10 días empieza con un nuevo bastidor y a los 10 días le tiene que dar una

casa a los del BP2 (P1 y P7).

La siguiente tabla muestra un ejemplo del cálculo realizado para ajustar al objetivo de

producción tanto el número de personas como el número de turnos:

V-87

Tabla 18: Ejemplo de cálculo de personas y turnos necesarios para ajustar la producción de los mismos a los objetivos de producción. Elaboración propia.

Modificando el número de personas, el número de turnos, o ambos nos acercamos al

objetivo de producción de 1 casa cada 10 días (tasa de 80 horas de trabajo por casa).

Entre las diferentes alternativas hemos encontrado dos opciones preferidas:

a) 6 personas en el BP2 (P1+P7) y 6 en el BP1 (P2 a P6), con un solo turno.

b) 3 personas en el BP2 (P1+P7) y 3 en el BP1 (P2 a P6), con doble turno.

Finalmente hemos escogido la segunda opción para evitar concentrar todo el plan de

producción en una fracción de 8 horas. Ya que en un primer momento vamos a tener una

sola línea de producción, de esta manera evitamos el concentrar a demasiadas personas

en la nave y evitamos posible estorbos y por otra parte, como se verá más adelante,

podremos ir ampliando el personal conforme la demanda de casas aumente (que es lo

previsible).

Por lo tanto, las personas necesarias en un mismo turno para producir 21 casas el primer

año serán las siguientes (teniendo en cuenta que habrá dos turnos):

V-88

BP1: Personal necesario y su cualificación para el proceso P2 a P6. 2 TURNOS

PROCESO CUALIFICACIÓN PORCENTAJE

Tiempo nº personas necesarias

P2 C 7,41% 0,44

P3 C 11,11% 0,67

P4 C+f+e+P(st movimientos) 22,22% 1,33

P5 C+p 22,22% 1,33

P6 Ct 37,04% 2,22

TOTAL 100% 6

C CARPINTERO

P PEONES

F nociones de fontanería

E nociones de electricidad

Ct carpintero con especialidad en tejadismo

Bp2: Personal necesario y su cualificación para el proceso P1 y P7. 2 TURNOS

PROCESO CUALIFICACIÓN PORCENTAJE

Tiempo Nº personas necesarias

P1 E, A, F, p 0,0088% 0

P7 E, A, F, p 99,1200% 6

TOTAL 100% 6

E Electricista

A Albañil

F Fontanero

P Peón

Tabla 19:: Reparto del personal necesario en un mismo turno, en los procesos P1 a P7, para cumplir los objetivos de producción y la cualificación profesional requerida. Elaboración propia.

Para los procesos P2 a P6 necesitaremos en total 6 carpinteros repartidos en 2 turnos, a

los que se dará formación específica para que puedan realizar correctamente el proceso

que les corresponda y puedan auxiliar en otros procesos. El carpintero del proceso P6,

además, deberá tener formación especializada en tejadismo. La distribución del trabajo

de estas personas se estudiará en el siguiente apartado 3.5 Organización.

Para los procesos P1 y P7 en total necesitaremos un electricista, un albañil y un

fontanero en cada turno (éstos podrán ser auxiliados por un peón, como ya se ha dicho).

V-89

Los tiempos teóricos de trabajo, para 10 días de duración del BP1 y otros 10 días de

duración del BP2 serían los que recoge la siguiente tabla. Se entiende por tiempo teórico

de trabajo el que emplearían las 6 personas de los dos turnos en hacer conjuntamente y

en serie cada uno de los procesos.

Porcentaje

tiempo/ total BP1

Tiempo teórico (h)

P2 C 7,41% 11,85 P3 C 11,11% 17,78 P4 C+f+e+P(st movimientos) 22,22% 35,56 P5 C+p 22,22% 35,56 P6 Ct 37,04% 59,26 100% C CARPINTERO P PEONES f nociones de fontanería e nociones de electricidad Ct carpintero con especialidad en tejadismo

Porcentaje tiempo / total BP2

Tiempo teórico (h)

P1 E, A, F, p 0,01% 0,014 P7 E, A, F, p 99,1% 158,59

Tabla 20: Tiempo teórico que se emplea en cada proceso. Elaboración propia

Como veremos en el siguiente apartado, el personal asignado a cada BP (que es de 6

personas a lo largo de dos turnos en ambos casos) va a estar distribuido por procesos

como mejor resulte y por lo tanto estos tiempos teóricos variarán en cada proceso,

aunque el tiempo ciclo de cada BP siga siendo de 10 días, o lo que es lo mismo, de 160

horas.

4.5 ORGANIZACIÓN El primer paso que hemos dado para definir la organización del trabajo, como ya hemos

explicado en el apartado anterior, ha sido dividir el proceso en dos partes, a las que

hemos denominado Bloque de Procesos BP1 (que comprende los procesos P2 hasta P6)

y Bloque de Procesos BP2 (que básicamente es el proceso final P7 e incluye el trabajo

puntual de soldadura de la base portante, tarea que se asignará al fontanero-soldador).

V-90

Dentro de cada Bloque de Procesos , BP, hemos de distinguir entre los procesos o

tareas que se pueden desarrollar paralelamente o las que han de desarrollarse en serie y

por lo tanto dependen de que haya culminado el proceso anterior.

Desde este punto de vista podemos distinguir los siguientes procesos dentro del BP1:

Procesos paralelos:

Se pueden realizar simultáneamente:

- P2: aislamiento de la base portante, mas el cerramiento e instalación de los

saneamientos en la base.

- P3A: ensamblaje de bastidores.

- P4A: ensamblaje de cerchas.

Los procesos P3 y P4 los hemos descompuesto en A y B, ya que A es una parte de

dichos procesos que puede irse realizando paralela y simultáneamente a la realización

del P2.

Procesos en serie:

No pueden comenzar hasta que el proceso precedente está terminado, son:

- P3B: colocación de los bastidores sobre la base.

- P4B: colocación de las cerchas sobre los bastidores exteriores y cerramiento interior

de bastidores, de cubierta y colocación de instalaciones en huecos de tabiques.

- P5: cerramiento y aislamiento de bastidores exteriores, colocación de placas al

interior y cerramiento de cubierta con placas.

- P6: cubrición de cubierta con teja, cerramiento exterior y colocación de puertas y

ventanas.

V-91

La organización del trabajo será la siguiente:

- Simultáneamente y en paralelo habrá dos personas (una por turno) haciendo el P2, y

lo mismo con el P3A y el P4A.

- Los siguientes procesos, en serie los realizarán conjuntamente tres personas por

cada turno, y pasarán al siguiente proceso conforme terminen cada proceso, hasta el

P6. En el caso de la colocación de los bastidores sobre la base (P3B) y la colocación

de las cerchas sobre los bastidores exteriores (perteneciente al P4B) estas labores

no se realizarán conjuntamente, sino que las realizará el empleado que, trabajando

en paralelo, tenga un tiempo muerto antes de pasar al trabajo en serie, como

veremos a continuación.

La siguiente tabla recoge los tiempos reales por proceso, conocido el número de

empleados que efectivamente participarán en dicho proceso:

Proceso personas tiempo teórico

tiempo real

Empleado t acumulado

P2 7,41% 2 12 36 E1A+E1B Va montando bastidores y cerchas

P3A 11,11% 2 18 53 E2A+E2B P4A 11,11% 2 18 53 E3A+E3B

47

P4B 11,11% 6 18 18 (E4-5-6)AyB 18

P5 22,22% 6 36 36 (E4-5-6)AyB 36

P6 37,04% 6 59 59 (E4-5-6)AyB 59

TOTAL 160 Tabla 21: Los tiempos teóricos corresponden a 6 empleados trabajando a lo largo de dos turnos, en el Bloque de procesos, BP1 para cubrir una producción de 1 casa de 90 m2 (2 módulos) cada 10 días. Nomenclatura: P1: proceso 1; P4B: parte B del proceso 4; E1: empleado encargado del proceso correspondiente a la misma fila de la tabla; A y B son los turnos. Elaboración propia. Como puede observarse en la tabla, las dos personas encargadas de desarrollar el P1

(E1A y E1B) tardarán 36 horas en completar su tarea, como las personas que se

encargan de P3 y P4 tardan 53 horas, respectivamente, en completar su tarea, los

empleados E1 tienen un tiempo muerto hasta que comiencen la fase de trabajar en

equipo. Para aprovechar este tiempo muerto y así descargar el trabajo de los procesos

P2 y P3, los empleados P1, cuando acaban, realizan las tareas P3B y parte de la P4B,

de montaje de los bastidores y las cerchas, respectivamente, sobre la base portante. De

este modo, el tiempo total de estos procesos P2, P3A, P3B y P4A es de 47 horas.

V-92

A continuación, los siguientes procesos P4B, P5 y P6 se realizan en serie, con todo el

personal trabajando conjuntamente y en equipo, por lo que los tiempos reales asignados

a cada proceso coinciden con los tiempos teóricos.

En total, la producción de una casa lista para su acabado en el BP2, dura 160 horas, dos

semanas.

En el caso del BP2, la organización se reduce a un electricista, un albañil y un

fontanero/soldador realizando conjuntamente el P7, cada uno la parte que le

corresponde. El Fontaner pasará puntualmente al inicio de la cadena para soldar las

bases portantes de los módulos necesarios para que los empleados de los procesos P2

a P6 puedan iniciar su trabajo cada 10 días. Se dejará un stock de seguridad de al

menos dos bases portantes soldadas, para salvar la dependencia que se tiene de un

solo perfil profesional (el fontanero soldador) para disponer de bases portantes al inicio

del proceso de fabricación.

4.6 CRECIMIENTO

La política de producción tiene que ser lo más flexible que podamos para adaptar nuestra

velocidad de producción a la estacionalidad de la demanda y al crecimiento anual

esperado. Por ello hemos decidido desdoblar la plantilla en dos turnos que,

posteriormente estudiaremos cómo ampliarlos y organizarlos para incrementar su

productividad.

Nuestro objetivo es evitar listas de espera y en caso de que estas se produzcan,

reducirlas al mínimo, ya que la rapidez en el plazo de entrega forma parte de nuestra

ventaja competitiva.

A la hora de adaptar la producción al crecimiento nos vamos a basar en dos aspectos:

a) Aumento de la productividad por acumulación de experiencia:

En 13 años, nuestro competidor ABS ha alcanzado una productividad superior a la

nuestra en un 37,5%. Este incremento de productividad es achacable únicamente al

hecho de que tienen 13 años más de experiencia que ECOHOGAR.

V-93

Suponiendo que esta curva sea lineal, la productividad de ECOHOGAR puede verse

incrementada un 3% anualmente. Lo cual implica que cada año tendremos capacidad

para producir, con las mismas personas un 3% que el año anterior, esto es:

Crecimiento Ventas (acelerado) Tasa crecimientoventas

VENTAS (Uds)

Incremento productividad exigible por curva de la experiencia (Uds.) (3% anual)

Incremento de la producción que requiere más recursos

2008 21 0,63 5,372009 30% 27 0,81 5,192010 20% 33 0,99 4,012011 15% 38 1,14 1,862012 10% 41 0,63 5,37Tabla 22: Necesidades del Plan de Crecimiento para los cinco primeros años. Elaboración

propia.

Es decir, necesitamos dotarnos de recursos de tal forma que en el segundo año se

produzcan anualmente 5 casas más, después otras 5, después 4 más que el año anterior

hasta un incremento de 5 casas en el quinto año.

Habiendo considerado el incremento natural de la productividad, el incremento de la

plantilla previsible para cubrir la producción de los años siguientes queda recogida en la

siguiente tabla:

año 2009 2010 2011 2012

días/año 220 220 220 220

productividad inc. Acum 3% 6% 9% 12%

casas 27 33 38 41

días por casa 8 7 6 5

días por casa redondo 8 7 6 5

horas/casa 64 56 48 40

horas/casa (2turnos) 128 112 96 80

cálculos de personal necesario para poder hacer 1 casa en ese tiempo:

BP1 BP2 BP1 BP2 BP1 BP2 BP1 BP2

P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7

personas 1 1 1 1 1 1 1 1

horas totales 524 440 508 427 491 413 475 400

V-94

días/casa (1 turno) 65,5 55,0 63,5 53,3 61,4 51,6 59,4 49,9

objetivo días/casa 8 8 7 7 6 6 5 5

desviación 8,2 6,9 9,1 7,6 10,2 8,6 11,9 10,0

personas 4 4 4 4 5 4 6 5

horas totales 1 turno 131,0 110,1 126,9 106,7 98,3 103,3 79,2 79,9

TURNOS 2 2 2 2 2 2 2 2

días/casa (F:tunos) 8,2 6,9 7,9 6,7 6,1 6,5 5,0 5,0

objetivo 8 8 7 7 6 6 5 5

desviación 1,02 0,86 1,13 0,95 1,02 1,08 0,99 1,00

Tabla 23: Previsión de incremento de la plantilla conforme aumenten las ventas en los siguientes años. Elaboración propia.

Los años en los que la desviación es ligeramente superior a uno son años en los que un

incremento de la plantilla no está justificado por el aumento de las ventas, si bien es

cierto que la carga ed trabajo será mayor. Para dichos años se solucionarán los picos de

trabajo con horas extra por parte de los empleados.

4.7 STOCKS

Vamos a producir bajo pedido, siguiendo el siguiente esquema:

- Estudio de las necesidades y especificaciones del cliente

- Realización del proyecto

- Presentación del proyecto y aprobación del mismo por parte del cliente

- Se empieza a montar la casa

Al producir bajo pedido no se contempla la opción de tener un stock de producto

terminado. La gestión de stocks que se realizará se refiere a los recursos productivos

necesarios para cada proceso P1…P8 que se almacenan en sus respectivos almacenes

A1…A8. Y se estudiará en el siguiente apartado “Aprovisionamiento”.

4.8 APROVISIONAMIENTO

El inventario que guardaremos en los diferentes almacenes, y las necesidades de los

mismos en función del modelo que se necesite se recogen en la tabla 15.

V-95

En cuanto a la política de aprovisionamiento vamos a controlar los niveles de inventario

en las distintas áreas de producción P1, P2,…, P8 y sus respectivos almacenes A1, A2,

A3,…, A8 a través de un software que nos indica en cada momento el nivel de stock de

cada recurso productivo y activa una alarma a partir de un determinado nivel de

inventario.

Una vez que salte dicha alarma el departamento de compras toma nota de ello y procede

a los respectivos pedidos. De esta forma conseguiremos que en cada área de

producción sea posible realizar el proceso productivo correspondiente de forma continua

y sin interrupciones.

El inventario que se tiene de cada recurso producto productivo podrá seguir tres criterios:

a) Pedidos más frecuentes: será el inventario mínimo más un inventario de

seguridad, para los materiales cuyo aprovisionamiento sea poco costoso y se

encarguen regularmente. Generalmente serán recursos productivos que, bien por

su elevado precio, bien por su volumen, o por ambos motivos, no conviene

acumular y preferimos pedirlos paulatinamente.

En la Tabla P7, son los de la categoría A.

b) Será el máximo que quepa en el almacén para materiales de bajo coste y/o bajo

volumen, que se acumulará para el mayor tiempo posible.

En la Tabla P7, son los de la categoría B.

c) Un término medio, entre los tipos A y B, que serán materiales que no convenga

acumular al máximo pero que se encarguen con menor frecuencia que los del

tipo A.

En la tabla P7, son los de la categoría C.

En el anexo 9 se recogen las diferentes categorías de materia prima, el material de

aprovisionamiento de que se trata y el almacén en que se encuentra:

V-96

5. DISTRIBUCIÓN EN PLANTA

6. LOCALIZACIÓN

6.1 CARACTERÍSTICAS DESEADAS PARA NUESTRA LOCALIZACIÓN

Antes de elegir el sitio donde íbamos a ubicar nuestra nave decidimos cuáles eran las

características más importantes que debía cumplir dicha localización, y para ello

elaboramos el siguiente listado:

- En primer lugar, debería estar en territorio español.

- Al decidir a qué público queríamos orientarnos, decidimos que lo más rentable es que

estuviese en la península.

- Como queríamos abarcar todo el territorio nacional, decidimos situarnos en una zona

céntrica.

- La siguiente característica fundamental es que tuviese buena comunicación.

- Dado que nuestro capital es bastante limitado, descartamos la Comunidad de Madrid

por ser la más cara.

- Las dos únicas Comunidades Autónomas que cumplían nuestros requisitos eran

Castilla y León y Castilla La Mancha.

Ilustración 16: Localización Castilla y León

- Después de valorar las ventajas de cada una de estas comunidades decidimos que lo

mejor era situarnos en Castilla y León por las siguientes razones características

descritas en el anexo 10.

En resumen, Castilla y León es una Comunidad con las siguientes características:

- Desarrollo de 3.000km de vías de alta capacidad:

V-97

- Máximo nivel de ayudas:

- Incentivos para las inversiones de empresas.

- Incentivos a Emprendedores.

- Consolidados y emergentes con alto valor añadido

- Primera región española Objetivo1 en esfuerzo tecnológico.

- Elevada implantación de empresas internacionales.

- Crecimiento superior a la media europea.

6.4 CARACTERÍSTICAS CONCRETAS DE LA LOCALIZACIÓN ELEGIDA

Finalmente decidimos ubicarnos en una nave industrial situada en el Polígono de

Hontoria (Segovia), ya que se ajusta perfectamente a nuestros requisitos y es bastante

económica.

Características:

- Localización: Nave V113 del Polígono de Hontoria.

- Superficie útil 2.250m2.

- Precio: 2.228.555 €.

- Servicios adicionales: oficinas en la planta superior y aseos en ambas plantas.

Ilustración 17: Localización de la nave. Fuente: Guía Michelín

V-98

7. EQUIPOS Debido a que vamos a construir las casas partiendo de materiales ya preparados,

necesitamos solamente equipos para montar las casas. Esto es:

1. Herramientas albañilería

2. Atornilladoras eléctricas

3. Clavadora de aire comprimido

4. Andamio móvil

5. Herramientas para trabajo con PVC

6. Prensadora para clavado de cerchas

7. Taladros con cabeza "pasamuros"

8. Puente grúa

9. Sierras de cinta

10. Escuadradora

11. Sierras para PVC

12. Rodillo de 5m

13. 2 equipos de soldadura

14. Bancada para escuadrar base

15. Taladradora industrial tipo columna

16. Sierra para metales de 400mm

8. RECURSOS HUMANOS Tras la definición de decisiones estratégicas de producción como el proceso en sí

mismo, el equipamiento, el diseño del producto… es el momento de definir la fuerza

laboral necesaria para alcanzar los objetivos fijados con la mayor eficiencia y con los

mínimos costes.

Como se ha mencionado previamente, disponemos de un sistema de producción

continuo aunque muy flexible. Es decir, personalizada al máximo para cubrir las

necesidades y exigencias de cada persona.

V-99

Para poder desarrollar este proyecto, dispondremos de personal altamente cualificado y

que esfuerza al máximo para construir estas viviendas de gran calidad, en consonancia

con nuestra filosofía basada en la satisfacción del cliente.

Por ello, es necesario definir la fuerza laboral justa para acometer de forma eficiente la

consecución de los objetivos de la empresa. Asimismo, determinaremos el perfil y

competencias de los trabajadores para cada puesto tal y como se muestra en la

siguiente tabla.

Tabla 24: Competencias requeridas para los empleados. Elaboración propia.

Personales Operativas

Ingeniero /Arquitecto

− Capacidad organizativa y de planificación − Responsable − Capacidad de resolución − Capacidad de análisis

− Ingeniero o arquitecto − Informática − Dominio AutoCad

Delineante − Capacidad de resolución − Dinámico

− FP II − Informática − Dominio AutoCad

Comerciales

− Aptitudes para la Atención y Orientación al Cliente − Capacidad de Negociación − Sociabilidad − Dinámico − Dominio de la comunicación oral

− Estudios Secundarios. − Experiencia mínima 1 año

Oficial de 1ª Carpintería de la Madera

− Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico

− FP II − Experiencia mínima 2 años

Instalador Electricista


− FP II − Experiencia mínima 2 años

Soldador − Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico

− FP II − Experiencia mínima 1 año

Fontanero − Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico

− Graduado Escolar

Albañil − Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico


Peón de carpintería



V-100

9. CALIDAD

El objetivo de la empresa es proporcionar al cliente el producto requerido con la finalidad

de alcanzar su plena satisfacción y superar sus expectativas respecto a nuestro servicio.

Para ello ECOHOGAR pretende implantar el sistema de gestión de la calidad que le

faculte para conseguir la certificación por una empresa acreditada según la norma UNE-

EN-ISO 9001:2000.

Para conseguirlo, ECOHOGAR cuenta con la documentación exigida por la norma que

se detalla a continuación y que están convenientemente desarrolladas y explicadas en el

anexo 11:

Manual de calidad, Política de calidad, Registros requeridos por la norma UNE-EN-ISO

9001:2000

De acuerdo con lo exigido en la norma UNE-EN-ISO 9001:2000 se elaborarán los

siguientes procedimientos documentados:

Control de la documentación

Control de los registros

Auditoria interna

Acciones correctivas

Acciones preventivas

Revisión del sistema por la dirección

En el anexo 11 queda recogida la política de calidad de ECOHOGAR.

10. MEDIO AMBIENTE En lo que a medio ambiente se refiere, en ECOHOGAR trataremos de implantar un

Sistema de Gestión Medioambiental que nos permita obtener por alguna empresa

acreditada la certificación ISO14001 y que nos ayude a desarrollar, implantar, llevar a

efecto, revisar y mantener al día la política ambiental de la organización.

En nuestro Sistema de Gestión Medioambiental describiremos una política

medioambiental que desarrollará los puntos recogidos en el anexo 12.

V-101

Se fijan una serie de indicadores ambientales cuya medición y seguimiento permitan

establecer medidas preventivas o en su caso correctivas de las actividades que

perjudiquen al medioambiente por encima de los límites autoestablecidos y que, por

tanto, vayan en contra de la política medioambiental de ECOHOGAR.

Una muestra de los parámetros que utilizaremos puede encontrarse en el 12.

Se llevarán a cabo acciones que beneficiarán al medio ambiente que irán desde la propia

fabricación de la nave hasta la aplicación de técnicas que optimicen el proceso

productivo, estos puntos están convenientemente desarrollados en el 12.

11. PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES El plan de prevención de riesgos laborales se estructura de la siguiente manera:

- EQUIPOS DE SEGURIDAD EN PLANTA Y OFICINAS (EN CADA PASO DEL

PROCESO). Ver anexo 13

- ADECUACIÓN DE COMPETENCIAS A PUESTOS (DESDE EL PROCESO DE

SELECCIÓN). Ver anexo 13

- PLANES DE FORMACIÓN (FORMACIÓN ESPECÍFICA EN MAQUINARIA Y TAREAS,

FORMACIÓN GENÉRICA EN MODO DE HACER LAS COSAS PARA PREVENIR

ACCIDENTES). Ver anexo 13

VI-102

VI. PLAN DE RECURSOS HUMANOS

VI-103

ÍNDICE

1. RESUMEN ......................................................................................................... VI-104

2. INTRODUCCIÓN ............................................................................................... VI-104

3. ORGANIGRAMA ................................................................................................ VI-105

4. DESCRIPCIÓN DE LOS PUESTOS .................................................................. VI-106

5. DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA ....................................................... VI-110

5.1 DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA.................................................. VI-110

5. POLÍTICA SALARIAL......................................................................................... VI-116

5.1 RETRIBUCIÓN MIXTA ................................................................................. VI-117

5.2 RETRIBUCIÓN FIJA..................................................................................... VI-118

5.2.1 Personal administrativo......................................................................... VI-118 5.2.2. Personal de Producción ....................................................................... VI-118 5.2.3. Peón de carpintería.............................................................................. VI-119 5.2.4. Montadores .......................................................................................... VI-119

5.3 EVOLUCIÓN SALARIAL ............................................................................. VI-120

5.4 TIPOS DE CONTRATACIÓN ....................................................................... VI-120

5.5 PERIODIFICACIÓN...................................................................................... VI-121

6. SELECCIÓN DE PERSONAL ............................................................................ VI-121

7. FORMACIÓN ..................................................................................................... VI-121

8. MOTIVACIÓN..................................................................................................... VI-122

VI-104

1. RESUMEN ECOHOGAR es consciente de que un elemento clave para el éxito de su proyecto es el

factor humano. Por ello, ha reclutado a los mejores profesionales del sector de forma que

dispone de una plantilla constituida por trabajadores altamente cualificados y motivados..

Con el objetivo de mantener el nivel de compromiso del personal con la empresa se ha

fijado una política retributiva variable para los puestos más relevantes y fija para los

trabajadores que forman parte del proceso productivo. Aún así, se ofrecerá un incentivo que

consiste en el pago de media anualidad una vez se alcance la producción de la casa

número 100. De este modo, tendremos una plantilla altamente comprometida con los

objetivos de la empresa, los que considerará como propios.

Según nuestras previsiones, el nivel de ventas se incrementará cada año. Por ello, el

número de personas que forma parte de ECOHOGAR se irá incrementando con el objetivo

de satisfacer la demanda del mercado.

2. INTRODUCCIÓN Ecohogar es consciente de que un elemento clave para el éxito de su proyecto es el factor

humano. Por ello, ha reclutado a los mejores profesionales del sector de forma que dispone

de una plantilla constituida por trabajadores altamente cualificados y motivados..








número de personas que forma parte de Ecohogar se irá incrementando con el objetivo de

satisfacer la demanda del mercado.

VI-105

3. ORGANIGRAMA

Ilustración 18: Organigrama ECOHOGAR. Elaboración propia.

El organigrama de la empresa es ciertamente sencillo, ya que el volumen inicial de

facturación así como el de plantilla es reducido y no permite muchas alternativas razonables,

por lo que tendremos una estructura bastante horizontal en la que hay un solo escalón entre

el director de la empresa y los trabajadores, lo cual entronca perfectamente con la filosofía

de comunicación directa reflejada en el apartado denominado “Cultura Empresarial”

El Director General, arquitecto, realizará labores de trabajo directo para la empresa sobre

los proyectos que esta lleve a cabo, y no solo de estrategia y control. Esto será posible

sobre todo al principio debido a la ligera carga de trabajo que afrontará la empresa. Por

tanto, tendrá responsabilidad técnica directa en los proyectos en cuanto a su aceptación,

desarrollo y finalización. Deberá considerar los datos concretos para la ubicación de cada

casa, la posibilidad de efectuar en ella las modificaciones que solicite cada cliente y todos

los asuntos relacionados con la entrega final.

De la dirección de la empresa cuelga un puesto de staff responsable de implantar y aplicar

las políticas de medio Ambiente, Calidad y Prevención de Riesgos Laborales.

Ese cargo puede ser desempeñado por una persona del departamento técnico con

conocimientos en las materias concretas. Cursos o master en Prevención, Calidad o Gestión

Medioambiental.

DIRECTOR

GENERAL

DPTO.

COMERCIAL

DPTO. TÉCNICO DPTO.

FINANCIERO Y

RRHH

TRABAJADORES

DE FÁBRICA

CALIDAD, MEDIO

AMBIENTE Y PRL

VI-106

Al mismo nivel se encuentran los diferentes departamentos de la empresa:

El financiero y de Recursos Humanos, que pueden ser concentrados en un solo

departamento gracias al tamaño inicial de la empresa,

El Dpto comercial que lo compondrán en principio dos agentes comerciales que cubrirán

todo el área geográfica en el que opere ECOHOGAR.

El Dpto técnico, compuesto al menos por un Ingeniero técnico industrial que seguirá

directamente y más en detalle el desarrollo y fabricación de las casas, solucionará posibles

problemas que puedan surgir durante esas fases.

Por último, el grupo compuesto por los trabajadores de fábrica, es decir, soldadores,

carpinteros, montadores, electricistas, etc.

4. DESCRIPCIÓN DE LOS PUESTOS

La selección de personal constituye uno de los principales y más importantes factores en la

gestión de Recursos Humanos. Por ello, Ecohogar ha reclutado profesionales altamente

cualificados con los que será posible poner en marcha los proyectos de la empresa y lograr

los objetivos fijados.

A continuación se muestran las fichas que definen la misión, las funciones y los indicadores

clave de la actividad de cada puesto. Además, se incluye la descripción del perfil requerido,

se definen las competencias requeridas, así como el bagaje formativo y de experiencia.

VI-107

DIRECTOR GENERAL Misión Gestión de la empresa. Coordinar y planificar la producción en

consonancia con los recursos económicos.

Funciones

Se responsabilizará de las cuestiones técnicas, económicas y organización industrial del proceso productivo Estructurar un plan de negocios a largo plazo y gestionar el presupuesto anual Verificará todas aquellas cuestiones técnicas exigidas por la legislación aplicable. Aportará ideas de diseño adecuadas a la sociedad a la que se orienta su producto Gestión de inventarios y de compras. Gestionar la política de producción Gestión de Proyectos Responsable de Prevención de Riesgos Laborales, Calidad y Medio Ambiente.

Indicadores clave Beneficio neto fijado a principios de año.

Competencias

− Capacidad organizativa y de planificación − Capacidad de análisis y resolución − Espíritu emprendedor − Liderazgo de personas − Capacidad organizativa y de planificación − Liderazgo de personas Perfil requerido

Formativas

− Ingeniero industrial − Máster en Prevención de Riesgos Laborales, Calidad y Medio Ambiente. − Informática. Dominio AutoCad − Experiencia como Proyect Management (5 años)

ADMINISTRATIVO Misión Desarrollo de las labores administrativas propias de una empresa, así

como labores gráficas

Funciones

Gestión de la facturación, así como de los proveedores. Gestión de nóminas. Atención telefónica Tareas de soporte a los comerciales en la elaboración de presupuestos, albaranes, facturación. Gestión de pedidos y de incidencias. Se encargará de las labores gráficas necesarias para el desarrollo de proyecto como pueden ser: delineación de planos, propuestas de distribuciones…

Indicadores clave

Número de incidencias (tanto en el proceso administrativo como en elgráfico)

Competencias − Capacidad de comunicación − Orientación al cliente − Sociabilidad − Capacidad de organización

Perfil requerido

Formativas

− FP II − Conocimientos de Contabilidad − Dominio Microsoft Office, así como programas de contabilidad como Contaplus y de presupuesto Presto. − Dominio AutoCad − Experiencia mínima 2 años.

VI-108

COMERCIALES

Misión Llevar a cabo la labor de Marketing y Ventas de la empresa, asegurando la obtención de la cuota de mercado prevista y aumentar la cartera de clientes de la empresa

Funciones

Potenciar las acciones de publicidad, promoción y Relaciones Públicas. Captación de nuevos clientes. Mejorar la posición competitiva de Ecohogar en el sector. Optimizar la labor comercial a través de relaciones con otras empresas y relación con comerciales de las zonas objetivo

Indicadores clave

Incremento de la cartera de clientes con respecto al año anterior Incremento de ventas con respecto al año anterior

Competencias

− Aptitudes para la Atención y Orientación al Cliente − Capacidad de Negociación − Sociabilidad. Dinámico − Dominio de la comunicación oral − Buena presencia. − Carnet de conducir. − Capacidad negociadora. − Visión de negocio.

Perfil requerido

Formativas

− Estudios Secundarios. − Con conocimientos técnicos relacionados con el sector de la construcción y la edificación. − Experiencia mínima 1 año en el sector mobiliario o sector madera.

OFICIAL DE 1ª CARPINTERÍA Misión Realización de las labores de carpintería requeridas en el proceso

constructivo

Funciones Ejecutará las labores de carpintería descritas en la memoria de carpintería de proyecto, responsabilizándose y verificando los trabajos asignados a sus subordinados.

Indicadores clave Producción 0,5 m2 / hora

Competencias − Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico Perfil requerido

Formativas − FP II Construcción − Industrial de la madera − Experiencia mínima 2 años

ISTALADOR ELECTRICISTA

Misión Realización de las labores de electricidad requeridas en el proceso

constructivo

Funciones Ejecutará las labores de electricidad relacionadas con los conductos

eléctricos, puntos de luz e instalaciones de climatización descritas en

proyecto.

Indicadores clave

Producción 0,5 m2 / hora


Formativas − FP II Técnico especialista en Electricidad

VI-109

− Experiencia mínima 2 años FONTANERO

Misión Realización de las labores de fontanería y soldadura requeridas en el

proceso constructivo

Funciones

Se encargará de los trabajos descritos en proyecto relacionados con la

instalación de agua sanitaria (fría y caliente), redes de saneamiento,

instalación de calefacción, instalación de los aparatos sanitarios descritos

en proyecto así como de las conexiones necesarias para garantizar el

funcionamiento adecuado de los mismos y las pruebas de carga

necesarias para verificar la estanqueidad de todo el sistema.

Se encargará del ensamblaje del bastidor de acero laminado mediante

uniones soldadas o/y atornillas.

Indicadores clave



Formativas − FP II Técnico Electricista − Acreditación de soldador cualificado − Experiencia mínima 1 año

MONTADORES

Misión Realización de las labores de montaje requeridas en el proceso

constructivo

Funciones Funciones de montaje tal como indica el proceso productivo

Indicadores clave



Formativas − Graduado Escolar ALBAÑIL

Misión Realización de las labores de albañilería requeridas en el proceso

constructivo

Funciones Se encargará de las funciones de alicatado, enfoscado y enlucido de

paramentos que lo requieran así como la ejecución de los solados y demás

trabajos relacionados con albañilería.

Indicadores clave


Perfil requerido Competencias − Responsable − Con Capacidad de trabajo − Dinámico

VI-110

Formativas − Graduado Escolar PEÓN DE CARPINTERÍA

Misión Realización de las labores de carpintería requeridas en el proceso

constructivo

Funciones

Ayudará al oficial de carpintería en las labores de montaje de bastidores,

cerramiento interior y exterior. Colocación de carpintería interior y exterior

así como las labores de carpintería industrial de elaboración y colocación

de cerchas para la ejecución de la cubierta así como la preparación de la

misma en el paso previo a la cubrición de la misma.

Ayudar en el replanteo de tabiques junto al oficial de carpintería y todas

aquellas labores de subordinación directa del oficial

Indicadores clave

Su rendimiento será evaluado por el oficial de carpintería.


Formativas − Graduado escolar Tabla 25: Descripción de los puestos. Elaboración propia

5. DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA

5.1 DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTILLA. Como ya vimos en el Plan de Operaciones, el personal que trabajará en la fábrica,

distinguiendo el primer bloque de procesos (P2 a P6) y el segundo (P1 y P7) se calculó de

la siguiente manera∗:

∗ BP1: (P2+P3+P4+P5+P6) BP2: (P1 + P7)

VI-111

Tabla 26: Cálculo del número de empleados necesarios para cubrir los objetivos de producción del primer año. Elaboración propia.

La plantilla inicial necesaria, según su cualificación y el proceso, para satisfacer el objetivo

de producción de 21 casas el primer año es la siguiente:

Bloque de procesos 1: Personal necesario y su cualificación para el proceso P2 a P6. 2 TURNOS PROCESO CUALIFICACIÓN PORCENTAJE

Tiempo nº personas equivalentes

P2 C 7,41% 0,44

P3 C 11,11% 0,67

P4 C+f+e+P(st movimientos) 22,22% 1,33

P5 C+p 22,22% 1,33

P6 Ct 37,04% 2,22

TOTAL 100% 6

C CARPINTERO

P PEONES

F nociones de fontanería

E nociones de electricidad

Ct carpintero con especialidad en tejadismo

Bloque de procesos 2: Personal necesario y su cualificación para el proceso P1 y P7. 2 TURNOS PROCESO CUALIFICACIÓN PORCENTAJE

Tiempo Nº personas equivalentes

P1 E, A, F, p 0,0088% 0

P7 E, A, F, p 99,1200% 6

TOTAL 100% 6

VI-112

E Electricista

A Albañil

F Fontanero

P Peón

Tabla 27: Reparto del personal necesario en un mismo turno, en los procesos P1 a P7, para cumplir los objetivos de producción y la cualificación profesional requerida. Elaboración propia.

De esta manera, considerando los siguientes bloques de procesos (B.P), las productividades

de cada bloque serán las siguientes:

PRODUCTIVIDAD TEÓRICA

nº turnos: 2

POR CASA 90 m2 POR MÓDULO(45 m2) POR m2

días / casa días / módulo días/m2 horas/m2

P2-P6 P1-P7 P2-P6 P1-P7 P2-P6 P1-P7 P2-P6 P1-P7

10,00 5,00 5,00 0,11 0,11 1,78 1,78

Tabla 28: Productividad en los dos bloques principales de procesos. Elaboración propia.

Como ya se explicó en el apartado de Operaciones, la productividad teórica se refiere a los

procesos, en los que supuestamente intervendría todo el equipo conjuntamente.

Como esto no es así, puesto que hay una organización y un reparto del trabajo, las

productividades las medimos por procesos, de acuerdo con la organización fijada en el

apartado de Operaciones:

En el Bloque de Procesos Nº1, para la ejecución de los procesos P2 a P6, los carpinteros

trabajarán en serie.

En el Bloque de Procesos Nº2, dado que las cualificaciones de los empleados son

diferentes, a pesar de que trabajen en el mismo y único proceso P7 (salvo el fontanero que

también soldará puntualmente en el P1) no habrá posibilidad de reorganización entre ellos y

por lo tanto sus productividades se considerarán independientemente.

La siguiente tabla recoge las productividades por equipos:

VI-113

organización HORAS PRODUCTIVIDAD POR EQUIPO

días / casa

días / módulo horas/módulo horas/m2

E1A+E1B

E2A+E2B en paralelo 47

E3A+E3B

2,9375 1,4688 23,5000 0,5222

en serie 18 (E4-5-6)AyB 1,1111 0,5556 8,8889 0,1975

en serie 36 (E4-5-6)AyB 2,2222 1,1111 17,7778 0,3951

en serie 59 (E4-5-6)AyB 3,7037 1,8519 29,6296 0,6584

TOTAL 160 TOTAL 10 5 80 2

E7 10,00 5,00 80,00 1,78

electricista

fontanero en paralelo 160

albañil

10,00 5,00 80,00 1,78

Tabla 29: Productividad por equipos. Ei son los empleados involucrados en el proceso productivo “i”, las letras A y B de los empleados se refieren al primer y segundo turno, respectivamente. Elaboración propia

5.2 Proyección en el tiempo Puesto que la empresa pretende crecer anualmente, la plantilla ha de adaptarse a las

ventas, y crecerá de la siguiente manera, como bien justificamos en el apartado

Operaciones.

El incremento de la curva de aprendizaje en la productividad de la plantilla ha sido

contemplado para hacer estos cálculos. Hemos dado un crecimiento de la productividad

debido a la curva de aprendizaje del 3% anual.

VI-114

Año 2009 2010 2011 2012

días/año 220 220 220 220

productividad inc. Acum 3% 6% 9% 12%

casas 27 33 38 41

días por casa redondo 8 7 6 5

horas/casa 64 56 48 40

horas/casa (2turnos) 128 112 96 80

cálculos de personal necesario para poder hacer 1 casa en ese tiempo:


P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7 P2-P6 P1 y P7

personas 4 4 4 4 5 4 6 5

horas totales 1 turno 131,0 110,1 126,9 106,7 98,3 103,3 79,2 79,9

objetivo 8 8 7 7 6 6 5 5

desviación 1,02 0,86 1,13 0,95 1,02 1,08 0,99 1,00

Tabla 30: Previsión de incremento de la plantilla conforme aumenten las ventas en los siguientes años. Elaboración propia.

Los años en los que la desviación es ligeramente superior a uno son años en los que un

incremento de la plantilla no está justificado por el aumento de las ventas, si bien es cierto

que la carga de trabajo será mayor. Para dichos años se solucionarán los picos de trabajo

con horas extra por parte de los empleados. Para el BP1 serán los años 2009 y 2010 y tanto

para BP1 como para BP2 lo sería el año 2011.

Considerando estas previsiones de crecimiento de la plantilla y de las necesidades de

producción, la productividad, de nuevo calculada por equipos como anteriormente, es la

siguiente:

VI-115

2009 HORAS % horas

PRODUCTIVIDAD POR EQUIPO

días / casa


E1A+E1B

E2A+E2B Paralelo 47 37%

E3A+E3B

2,9600 1,4800 23,6800 0,5262

Serie 18 14% (E4-5-6)AyB 1,1200 0,5600 8,9600 0,1991

Serie 36 28% (E4-5-6)AyB 2,2400 1,1200 17,9200 0,3982

Serie 59 46% (E4-5-6)AyB 3,6800 1,8400 29,4400 0,6542

TOTAL 128 100% TOTAL 10 5 80 2

E7 8,00 4,00 64,00 1,4

128 electricista

fontanero Paralelo albañil

8,00 4,00 64,00 1,42

2010 HORAS % horas


días / casa


E1A+E1B


E3A+E3B

2,5900 1,2950 20,7200 0,4604

Serie 16 14% (E4-5-6)AyB 0,9800 0,4900 7,8400 0,1742

Serie 31 28% (E4-5-6)AyB 1,9600 0,9800 15,6800 0,3484

Serie 52 46% (E4-5-6)AyB 3,2200 1,6100 25,7600 0,5724

TOTAL 112 100% TOTAL 9 4 70 2

E7 7,00 3,50 56,00 1,24

112 electricista

fontanero Paralelo albañil

7,00 3,50 56,00 1,24

2011 HORAS % horas


días / casa


E1A+E1B


E3A+E3B

2,2200 1,1100 17,7600 0,3947

Serie 13 14% (E4-5-6)AyB 0,8400 0,4200 6,7200 0,1493

Serie 27 28% (E4-5-6)AyB 1,6800 0,8400 13,4400 0,2987

Serie 44 46% (E4-5-6)AyB 2,7600 1,3800 22,0800 0,4907

TOTAL 96 100% TOTAL 8 4 60 1

E7 6,00 3,00 48,00 1,07

96 electricista

fontanero Paralel albañil

6,00 3,00 48,00 1,07

2012 HORAS % horas


días / casa



E2A+E2B

1,8500 0,9250 14,8000 0,3289

VI-116

E3A+E3B

Serie 11 14% (E4-5-6)AyB 0,7000 0,3500 5,6000 0,1244

Serie 22 28% (E4-5-6)AyB 1,4000 0,7000 11,2000 0,2489

Serie 37 46% (E4-5-6)AyB 2,3000 1,1500 18,4000 0,4089

TOTAL 80 100% TOTAL 6 3 50 1

E7 5,00 2,50 40,00 0,89

electricista

fontanero Paralelo 80

albañil

5,00 2,50 40,00 0,89

Tabla 31: Productividad por equipos para los siguientes años. Ei son los empleados involucrados en el proceso productivo “i”, las letras A y B de los empleados se refieren al primer y segundo turno, respectivamente. Elaboración propia Conviene aclarar que estas productividades de nuevo son las teóricas, es decir, se trata de

las productividades que los equipos deberían tener para resolver la producción de cada año.

Ya se ha dicho que en los años 2010 a 2011 hay una sobrecarga de trabajo esperada, pero

que no sería suficiente como para justificar más contrataciones, por lo tanto, en estos

períodos la productividad teórica (la que sería necesaria) es mayor.

Esto se puede compensar parcialmente premiando la mayor productividad del empleado y

cuando no sea posible habrá, como ya se ha dicho, que hacer horas extras para alcanzar

las tasas de producción requeridas.

5. POLÍTICA SALARIAL El modelo retributivo que vamos a aplicar está en consonancia con el resto de los sistemas

de gestión de la empresa, además de estar alineado con las intenciones estratégicas de la

organización en este momento de lanzamiento de la empresa, momento clave para el

posterior éxito de la empresa.

En esta primera etapa, Ecohogar tratará de atraer los mejores profesionales del sector,

ofreciendo un salario suficientemente atractivo a los candidatos potenciales que se deseen

incorporar. Estos salarios serán fijados teniendo en cuenta lo estipula do en el Convenio de

la Construcción, que es el que aplica a esta empresa. Aún así, serán ligeramente

superiores, ya que debemos de competir con los salarios del mercado para conseguir atraer

a buenos profesionales y que tras su incorporación en plantilla se encuentren satisfechos.

De este modo, dejamos constancia de que el factor humano es clave para el éxito de

nuestro proceso productivo.

VI-117

Por ello, teniendo en cuenta el mercado de trabajo, el grado de cualificación y la experiencia

de cada trabajador estableceremos los salarios para cada categoría de trabajadores.

5.1 RETRIBUCIÓN MIXTA

En Ecohogar somos conscientes de la importancia de la implicación del personal en la

estrategia de la empresa. Por ello, ofreceremos a nuestros empleados una retribución fija,

que le reporta estabilidad y una parte variable por objetivos y que implica la superación de

los mismos.

Este sistema retributivo motivará al personal situado en las posiciones que requieren mayor

grado de responsabilidad dentro de la organización como son: el Director General, el

Director de Producción y los comerciales, cuya actuación debe de ser óptima para poder

alcanzar así los objetivos fijados a cada profesional.

La composición salarial para estos profesionales está compuesta por un 60 % de salario fijo

y un 40 % de salario variable, esperando así implicar a estos trabajadores en la cultura de

Ecohogar y que consideren los objetivos de la empresa como suyos. En la siguiente tabla se

muestra la descomposición salarial así como el salario máximo percibido por cumplimiento

de objetivos.

% Salario

fijo: % Salario

var. Salario neto fijo Salario fijo

Salario máximo (incluido el %

variable)

Dir. General 60:40 2.000 € / mes 36.400 € brutos

/año 46.000 € brutos /año

Comercial 60:40 1.000 € / mes 18.200 € brutos

/año 23.000 € brutos /año

Tabla 32: Retribución salarial del Director General y de los comerciales. Elaboración propia.

Es fundamental definir los objetivos que se asignan a cada profesional con un nivel de

detalle alto. Estos objetivos son anuales. Seguidamente se muestra la ponderación

establecida.

VI-118

TABLA DE OBJETIVOS

EBITDA Cartera

de clientes

Ventas Cumplimiento

Política Producción

Ev. Desempeño

Ponderación Dir. General 50 % 10 % 10 % 30 %

Comercial 25 % 50 % 25 %

Tabla 33: Ponderación por objetivos: Director General y Comerciales. Elaboración propia.

5.2 RETRIBUCIÓN FIJA

5.2.1 Personal administrativo

La retribución de este profesional será fija y la cuantía ascenderá a los valores que se

muestran en la siguiente tabla.

Retribución Salario máximo

Administrativo 20.000 € brutos /año 21.000 € brutos /año

Tabla 34: Retribución fija del administrativo. Elaboración propia.

Ecohogar, es consciente de la importancia de tener un equipo humano motivado. Por ello,

ofrecemos a nuestro personal administrativo como beneficio un incremento del 5 % del

salario bruto en concepto de dietas y desplazamiento.

5.2.2. Personal de Producción

Los salarios mínimos fijados por el convenio se quedan cortos en términos de mercado para

este grupo de trabajadores, por lo que la empresa ha decidido pagar por encima del salario

de convenio un “complemento personal”, que en realidad lo que hace es servir para

individualizar el salario de la persona adecuándolo al nivel de responsabilidades y

desempeño. Además, de este modo, fidelizaremos a los trabajadores, elemento clave del

negocio.

El modelo retributivo consistirá en un modelo fijo. Los trabajadores percibirán según su

rango profesional las cuantías que se muestran en la siguiente tabla.

VI-119

Retribución Salario máximo

Oficial 1ª de carpintería 19. 000 € brutos /año 20.000 € brutos /año

Instalador electricista 20. 000 € brutos /año 21.800 € brutos /año

Fontanero 21. 000 € brutos /año 22.890 € brutos /año

Montador Trabajador autónomo contratado 25€/hora +

dieta

Albañil 19. 000 € brutos /año 20.000 € brutos /año

Tabla 35: Retribución fija del personal de producción. Elaboración propia.

Aún así y siendo conscientes de la importancia de tener una plantilla motivada, estos

trabajadores tendrán derecho a un incentivo que consiste en un incremento del 3 % salarial

en función del cumplimiento o no de los objetivos marcados por la política de producción. Se

trata, de una motivación del equipo completa y no personalizada, lo que esperamos

contribuya a generar un buen clima laboral y el trabajo en equipo.

Este incentivo se asignará si procede trimestralmente.

La revisión salarial de los sucesivos años, queda sujeta a lo estipulado en el convenio,

marcado principalmente por la inflación, que estimaremos será del 3 %. De este modo, se

garantiza el poder adquisitivo de los salarios.

5.2.3. Peón de carpintería

El salario que percibirá dicho trabajador será un salario fijo. La cantidad percibida, teniendo

en cuenta el convenio, será de 6.633 € brutos anuales (1º año), 7.329 € (2º año) y 7.917 €

(3º año)

5.2.4. Montadores

Serán necesarios dos trabajadores autónomos que realicen funciones de montaje de la

estructura, necesarios para la construcción de cada casa. Serán necesarios dos

trabajadores por casa, durante dos días. Su retribución consiste en 25 € / hora y una cuantía

de 100 € en concepto de dietas.

VI-120

5.3 EVOLUCIÓN SALARIAL

Tal como se mencionó anteriormente la evolución de los salarios en el horizonte temporal en

que se desarrolla este proyecto 5 años, el incremento de los salarios fijos lo consideraremos

de acuerdo a los niveles de inflación, que hemos estimado entorno al 3%. A continuación, se

muestra la evolución del salario máximo bruto anual.

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Administrativo 21.000 € 21.630 € 22.279 € 22.947 € 23.636 €

Oficial 1ª Carpintería

20.000 € 20.600 € 21.218 € 21.855 € 22.510 €

Instalador Electricista

21.000 € 21.630 € 22.279 € 22.947 € 23.636 €

Fontanero 22.890 € 23.577 € 24.284 € 25.013 € 25.763 €

Montadores 21.000 € 27.000 € 33.000 € 38.000 € 41.000 €

Albañil 20.000 € 20.600 € 21.218 € 21.855 € 22.510 €

Peón de carpintería 6.633 € 7.329 € 7.917 € 8.155 € 8.399 €

Tabla 36: Evolución del salario máximo bruto anual 2008-2012. Elaboración propia.

El salario de los montadores es una excepción, ya que como se ha mencionado

previamente, serán trabajadores autónomos contratados en función de las necesidades de

producción.

5.4 TIPOS DE CONTRATACIÓN

El modelo de contratación más usual será el contrato de trabajo ordinario por tiempo indefinido. Esta modalidad de contrato vincula al trabajador para la prestación laboral de

éste en la empresa por tiempo indefinido.

Se aplica este contrato ya que proporciona seguridad y confianza a los trabajadores. De

este modo, resulta más sencillo que los trabajadores lleguen a implicarse con la cultura y los

valores de la empresa y por ello, que lleguen a sentir que los objetivos de Ecohogar como

propios.

VI-121

Otra modalidad de contrato que también se aplicará será el contrato en formación. Este

contrato afectará al peón de carpintería así como otros posibles ayudantes que se contraten

en un futuro para satisfacer las necesidades de producción.

Según el convenio, el salario que percibirá el contratado será, de un 60 % del salario mínimo

fijado el primer año, un 70 % el segundo año y de un 85 el tercer año.

5.5 PERIODIFICACIÓN

El salario fijo se liquidará en un máximo de 14 pagas iguales, 12 meses naturales y dos

pagas extraordinarias (en junio y diciembre). Los demás pluses salariales, así como

incentivos se pagarán si procede, en la fecha estipulada para cada puesto.

6. SELECCIÓN DE PERSONAL El proceso de Selección de Personal lo llevará a cabo el Jefe de Producción. Una vez,

identificados las tareas que componen cada puesto, deberá seleccionar el perfil idóneo entre

los potenciales candidatos que se sientan atraídos por la imagen de Ecohogar.

El proceso de selección consistirá en dos fases:

- Análisis curricular: supone clasificar los currícula recibidos para establecer el orden de

convocatoria.

- Entrevistas: aportan todos los elementos esenciales para asegurar un buen rendimiento

por parte del candidato.

7. FORMACIÓN

Gozar de un personal suficientemente preparado y cualificado es una garantía de éxito en el

proceso de producción de nuestras casas, por ello y para aprovechar al máximo el potencial

que nuestros trabajadores poseen, se programarán cursos de formación y mejora de

competencias para toda la plantilla de manera personalizada, variando las horas y la

temática en función del trabajador receptor del curso.

VI-122

En ECOHOGAR se trabaja siempre con una tecnología sujeta a constantes mejoras y

evoluciones, por ello los trabajadores necesitan tener una buena formación en el

desempeño de sus funciones que les permita adaptarse sin problemas a los cambios y

mejoras tecnológicas y estratégicas que la empresa pueda adoptar.

La asistencia a cursos y seminarios será la principal herramienta de formación que la

empresa pondrá a disposición de los trabajadores, de modo que pueda planificarse con

precisión las necesidades de cada trabajador y pueda asignársele el curso que cubra en

mayor porcentaje dichas necesidades. Las actividades de formación que se lleven a cabo

serán registradas en un portafolio. El registro incluirá una memoria con un resumen que

incluya los principales puntos tratados.

Dependiendo del puesto de los trabajadores, el número de horas de formación variará entre

las 16-32 horas cada año.

8. MOTIVACIÓN

Para ECOHOGAR, un trabajador motivado es un trabajador que rinde a mejor nivel tanto

cuantitativa como cualitativamente hablando, por ello se buscará la forma de conseguir que

todos y cada uno de los miembros de la plantilla se sientan valorados e importantes dentro

del organigrama. Las vías que adoptará para conseguir este objetivo serán las siguientes:

Integración en la empresa seleccionando gente que comparta la filosofía y cultura

corporativas e incidiendo en los valores fundamentales de la organización.

Pese a no considerar la retribución como el incentivo de mayor peso, ECOHOGAR ofrecerá

un salario generoso en comparación con los de otras empresas del sector con la intención

de atraer a los profesionales más cualificados y de alguna manera mantenerles en plantilla

evitando su fuga a otras empresas.

El entorno laboral es un elemento fundamental en la comodidad de los trabajadores, por ello

la empresa acondicionará los distintos ambientes de la fábrica haciéndolos amplios,

luminosos y con la ventilación adecuada. Además se mantendrá el máximo nivel de higiene

en las instalaciones sanitarias y de uso comunitario.

VI-123

Se fomentará la comunicación entre los miembros de la plantilla para conseguir una a buena

adaptación entre todos los trabajadores y entre los cargos superiores.

La promoción dentro de la empresa, dependerá de su propio desarrollo profesional y

desempeño, que se pretende sea el máximo posible con la formación continuada. De esta

forma los trabajadores podrán crecer profesionalmente en la misma medida que crece la

organización.

Se dará un papel activo en la empresa a los trabajadores para que puedan proponer

mejoras o soluciones a los problemas que aprecien, de modo que se sientan parte

integrante de ECOHOGAR y puedan poco a poco ir asumiendo diferentes

responsabilidades.

Con todas estas medidas pretendemos que nuestros empleados estén motivados, se

sientan parte vital de ECOHOGAR y trabajen más satisfechos y de forma más eficaz.

VII-124

VII. PLAN FINANCIERO

VII-125

ÍNDICE

1. CARACTERÍSTICAS DEL PLAN FINANCIERO ............................................... VII-126

2. ESTUDIO DE LOS RATIOS ECONÓMICO FINANCIEROS............................. VII-129

3. ESCENARIO OPTIMISTA................................................................................. VII-129

4. ESCENARIO PESIMISTA ................................................................................. VII-130

5. PLAN DE CONTINGENCIAS ............................................................................ VII-130

VII-126

1. CARACTERÍSTICAS DEL PLAN FINANCIERO

Ya que hemos tratado de que sea un Plan Financiero lo más conservador posible por ser

una empresa de nueva creación nos hemos planteado desde el principio una serie de

condiciones que se detallan a continuación.

1. Inicio de la actividad:

Para evitar tener muchos activos desde el inicio de la actividad y poder

replantearnos el negocio en el hipotético caso de que no fuese próspero, sólo

invertiremos en los equipos necesarios para construir las casas. Esta no supone una

inversión muy elevada y hay un gran mercado de segunda mano.

La nave en la que trabajaremos la alquilaremos con opción a compra en el futuro.

2. Financiación de la compra de la nave

A partir del cuarto año, cuando se haya observado que es un negocio

próspero, compraremos la nave. Para lo cual pediremos un crédito al Instituto de

Crédito Oficial por el 80% de su precio, para el 20% restante pediremos la ayuda a

un “Business Angel”. Éste préstamo a Largo Plazo estará sujeto a las condiciones de

la Línea ICO-PYME descritas en el Anexo 14.

3. Política de dividendos

El primer año que hay beneficios repartiremos el 25% de ellos entre los socios

fundadores.

Una vez haya entrado el inversor o “Business Angel” (en el cuarto año)

repartiremos el 40% de los beneficios.

El nuevo socio inversor entrará con una prima de emisión de 383.000€.

4. Tesorería

Trataremos de tener una tesorería que suponga la cantidad necesaria para

pagar los salarios de dos meses y el material para construir dos casas.

VII-127

En el último trimestre del 2007, como todavía no vamos a tener ventas, la

tesorería consistirá en la cantidad necesaria para pagar el salario de un mes y el

material de una casa.

5. Inversiones financieras temporales

Como contamos con un Capital Social mayor del que necesitamos en un

principio, lo iremos invirtiendo en Inversiones Financieras Temporales para poder

sacar un beneficio de él sin comprometernos a no tenerlo disponible cuando lo

necesitemos.

6. Créditos a corto plazo

Tendremos una línea de crédito para cubrir las necesidades de caja que

vayamos teniendo a corto plazo.

7. Clientes

Los clientes pagarán el 25% del precio total de la casa al encargarla y el 75%

restante al recibirla. El tiempo transcurrido entre dichos periodos de cobro es de dos

semanas, por tanto no tenemos partida de clientes porque es como si pagasen al

contado.

8. Capital Social

Se iniciará la actividad con una aportación al capital social de 30.000€ por

parte de cada uno de los socios, en total 150.000€.

En el cuarto año el capital social se aumentará a 350.000€ por la incorporación de un

nuevo inversor que ayudará a financiar la nave.

9. Costes

Los costes irán aumentando en la misma medida en que lo haga el IPC, es

decir, un 3% anual. Como queremos ser conservadores en cuanto a resultados, los

precios de venta los aumentaremos en menor medida, alrededor de un 1% anual.

VII-128

10. Beneficios

En el año 2007 tenemos pérdidas ya que es el año de inicio de actividad

donde lo único que hacemos es darnos a conocer y no esperamos tener ninguna

venta hasta el año 2008, en el que empezaremos a vender poco a poco.

En el año 2008 tenemos pérdidas como es habitual en el inicio de cualquier

negocio.

Posteriormente los beneficios van experimentando un crecimiento

proporcional al crecimiento del sector.

11. TIR y VAN

Calculamos el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno a partir del Flujo

Libre de Fondos generado en los primeros cinco años. En el primer año sumamos el

Cash Flow del año 2007, ya que este año sólo trabajaremos tres meses y no

generaremos ingresos.

VAN 246.404,94 €

TIR 23%

2007 2008 2009 2010 2011 2012BENEFICIO

NETO -143.390 -21.520 101.662 180.041 197.972 255.520

2007 2008 2009 2010 2011 2012FLUJO LIBRE DE FONDOS -177.330 1.884 118.736 195.370 -326.056 329.111

VII-129

2. ESTUDIO DE LOS RATIOS ECONÓMICO FINANCIEROS - Ratio de liquidez general:

2008 2009 2010 2011 2012Ratio de liquidez general 2,13 2,55 3,30 4,67 5,59

Aumenta mucho en el 2011 por la compra de la nave.

- Periodo medio de pago a proveedores: 60 días para evitar tener demasiado pasivo.

- ROA:

2008 2009 2010 2011 2012ROA -16,75% 49,66% 52,99% 30,06% 31,47%

- ROE:

2008 2009 2010 2011 2012ROE -9,98% 31,96% 37,84% 15,29% 17,45%

Margen -0,018365043 0,065199454 0,096221827 0,089298384 0,104778458

Rotación 5,433134241 4,902032716 3,932667013 1,711984103 1,665840238

- Punto muerto: el punto muerto los tres primeros años es de 12 casas al año y a partir del cuarto año, cuando ya se ha comprado la nave, aumenta a 15 unidades.

3. ESCENARIO OPTIMISTA Para el escenario optimista hemos tomado como única variable el número de ventas, ya

que es la más sensible.

En el año 2009 crecerá un 40% anual y los siguientes años un 30%. En este caso, al igual que en el escenario realista, tenemos pérdidas el primer año, pero

los beneficios a partir del 2009 son mucho mayores, llegando a ser el doble en el año

2012.

VII-130

El VAN es de 823.306, cuatro veces más que en el escenario realista. Y el TIR del 102%,

la cual es una tasa exagerada.

4. ESCENARIO PESIMISTA Para el escenario pesimista hemos supuesto que todo lo que pudiese empeorar va a

hacerlo, por ello nos hemos basado en las siguientes hipótesis:

- Descenso del número de ventas iniciales y, por consiguiente, ritmo más lento de crecimiento. El primer año venderíamos sólo 15 unidades, en el siguiente 20, 25, 33…

- Aumento del precio de la materia prima un 7%.

En este caso no nos plantearíamos comprar la nave en el cuarto año ni incorporar un

nuevo socio ya que no obtendríamos beneficios hasta el cuarto año (2011).

El VAN sería de 116.873, mientras que en el escenario realista es de prácticamente el

doble (246.405).

Y el TIR en este caso sería negativo, -23%.

5. PLAN DE CONTINGENCIAS No necesitamos un Plan de Contingencias específico ya que todo nuestro Plan

Financiero está pensado para poder abandonar o redireccionar el negocio en caso de no

obtener los beneficio esperados.

1

ANEXOS

2

ÍNDICE DE ANEXOS

ANEXO 1. “ENTORNO LEGAL” .........................................................................................5 ANEXO.2. “COMPETIDORES”...........................................................................................7

2.1. LISTADO DE EMPRESAS DEL SECTOR..............................................................7 2.2. INGRESOS DE VENTAS EN LOS ÚLTIMOS AÑOS DE EMPRESAS DEL

SECTOR QUE OPERAN EN ESPAÑA...........................................................................9 2.3. DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICADE LOS COMPETIDORES .................................10

ANEXO 3. “DEMANDA”....................................................................................................11 3.1. DISPONIBILIDAD DE VIVIENDA SECUNDARIA POR HOGARES. ....................11 3.2. INCREMENTO % DEL Nº DE VIVIENDAS SECUNDARIAS EN LA ÚLTIMA

DÉCADA .......................................................................................................................12 3.3. NÚMERO DE VIVIENDAS SECUNDARIAS ADQUIRIDAS EL PRÓXIMO AÑO .13 3.4. NÚMERO DE HOGARES POR TRAMO DE INGRESOS POR CC.AA................14

ANEXO 4. “PRECIOS”......................................................................................................15 ANEXO 5. “MODELOS DE CASAS DE MADERA” .........................................................18 ANEXO 6. “FINANCIACIÓN DEL CLIENTE”...................................................................23 ANEXO 7. “CARAVANAS MONCAYO” ............................................................................25 ANEXO 8. “MATERIALES” ...............................................................................................26 ANEXO 9. “APROVISIONAMIENTO” ...............................................................................34 ANEXO 10. “LOCALIZACIÓN” .........................................................................................35

10.1. CARACTERÍSTICAS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CASTILLA Y LEÓN

......................................................................................................................................35 10.2. INCENTIVOS A AL INVERSIÓN EN LA COMUNIDAD DE CYL. .......................39 10.2.1 INCENTIVOS PARA LAS INVERSIONES DE EMPRESAS ..............................39 10.2.2. INCENTIVOS A EMPRENDEDORES...............................................................40 10.3. FOTOGRAFÍA AÉREA DE LA NAVE ..................................................................42

ANEXO 11. “CALIDAD” ...................................................................................................43 11.1. .DOCUMENTACIÓN EXIGIDA POR LA NORMA UNE-EN-ISO 9001:2000........43 11.2. POLÍTICA DE CALIDAD .....................................................................................44

ANEXO 12. “MEDIO AMBIENTE”.....................................................................................46 12.1 INDICADORES AMBIENTALES..........................................................................46 12.2. ACCIONES GLOBALES QUE BENEFICIARÁN AL MEDIO AMBIENTE ............46

ANEXO 13. “PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES” .............................................49 13.1. EQUIPOS DE SEGURIDAD EN PLANTA Y OFICINAS (EN CADA PASO DEL

PROCESO ....................................................................................................................49

3

13.2. ADECUACIÓN DE COMPETENCIAS A PUESTOS (DESDE EL PROCESO DE

SELECCIÓN) ................................................................................................................49 13.3. PLANES DE FORMACIÓN (FORMACIÓN ESPECÍFICA EN MAQUINARIA Y

TAREAS, FORMACIÓN GENÉRICA EN MODO DE HACER LAS COSAS PARA

PREVENIR ACCIDENTES) ..........................................................................................50 ANEXO 14. “FINANCIACIÓN DE LA NAVE POR LA LÍNEA ICO-PYME” ......................51 ANEXO 15. “PLAN FINANCIERO” ..................................................................................55

15.1. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PRIMER AÑO .....................................................56 15.2. .ESTUDIO FINANCIERO.....................................................................................59 15.3. ESCENARIO OPTIMISTA (AÑO 2008) .............................................................62 15.4. ESCENARIO OPTIMISTA (2008-2012) ..............................................................66 15.5. ESCENARIO PESIMISTA (AÑO 2008)................................................................70 15.6. ESCENARIO PESIMISTA (2008-2012) ...............................................................74

ANEXO 16. “ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD”...................................................................78 ANEXO 17. “ENERGÍAS RENOVABLES”........................................................................79

Especificaciones técnicas de los paneles solares: Colector Solar Plano 5000S ..........79 Características constructivas ........................................................................................79 Especificaciones técnicas y recomendaciones .............................................................80

ANEXO 18. LA CASA DE MADERA: MODELO DE VIVIENDA ECOEFICIENTE............90

4

ÍNDICE DE TABLAS ANEXOS

Tabla 1: Listado de empresas del sector. ........................................................................... 8 Tabla 2: Ingresos de ventas en los últimos años de empresas del sector que operan en

España................................................................................................................................. 9 Tabla 3: Disponibilidad de vivienda secundaria por hogares ............................................ 11 Tabla 4: Incremento % del Nº de viviendas secundarias en la última década. ................. 12 Tabla 5: Número de viviendas secundarias adquiridas el próximo año ............................ 13 Tabla 6: Número de hogares por tramo de ingresos por CC.AA...................................... 14 Tabla 7: Precios modelos casas de madera...................................................................... 15 Tabla 8: Precios de casas de madera del mercado. ......................................................... 17 Tabla 9: Precios de casas ECOHOGAR. .......................................................................... 18 Tabla 10: Categorías de materia prima según la política de aprovisionamiento a seguir, el

material de aprovisionamiento de que se trata y el almacén en que se encuentra. .......... 34 Tabla 11: Sensibilidad de la rentabilidad del proyecto a la variación de costes de materia

prima, cuota de mercado y precios de mercado................................................................ 78 Tabla 12: Especificaciones técnicas.................................................................................. 80 Tabla 13: Recomendaciones de uso ................................................................................. 81

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ANEXOS

Ilustración 1 : Evolución industrial de la región de Castilla y León .................................... 36 Ilustración 2: Crecimiento del tejido industrial en Castilla y León ...................................... 36 Ilustración 3: Crecimiento económico de Castilla y León. ................................................. 37 Ilustración 4: Evolución de las exportaciones de Castilla y León. ..................................... 37 Ilustración 5: Foto aérea de la nave .................................................................................. 42 Ilustración 6: Colector solar 5000 S................................................................................... 79 Ilustración 7: Curva de rendimiento de los paneles solares .............................................. 81 Ilustración 8: Esquema de funcionamiento de uma ........................................................... 83 Ilustración 9: Esquema de la instalación del suelo ............................................................ 86 Ilustración 10: Esquema de la instalación del suelo radiante ............................................ 87 Ilustración 11: Explotación forestal .................................................................................... 91

5

ANEXO 1. “ENTORNO LEGAL”

Código Civil: Libro II: Título Primero LIBRO SEGUNDO

DE LOS BIENES, DE LA PROPIEDAD Y DE SUS MODIFICACIONES

TÍTULO PRIMERO

De la clasificación de los bienes

DISPOSICIÓN PRELIMINAR

Artículo 333

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles

o inmuebles.

CAPÍTULO PRIMERO

De los bienes inmuebles

Artículo 334

Son bienes inmuebles:

1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o

formaren parte integrante de un inmueble.

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda

separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en

edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de

unirlos de un modo permanente al fundo.

5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la

finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que

directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos

análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de

mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.

6

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde

hayan de utilizarse.

8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento

y las aguas vivas o estancadas.

9. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su

objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás

derechos reales sobre bienes inmuebles.

CAPÍTULO II

De los bienes muebles

Artículo 335

Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo

anterior, y en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la

cosa inmueble a que estuvieren unidos.

Artículo 336

Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o

hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa

inmueble, los oficios enajenados, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos

representativos de préstamos hipotecarios.

Artículo 337

Los bienes muebles son fungibles o no fungibles. A la primera especie pertenecen aquellos de

que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin que se consuman; a la segunda

especie corresponden los demás.

7

ANEXO.2. “COMPETIDORES” 2.1. LISTADO DE EMPRESAS DEL SECTOR

NOMBRE DE LA EMPRESA Y DOMICILIO SOCIAL

1 AMERICAN BUILDING SYSTEM, S.L. Av. C. de Romanones, 22 (P.I. Miralcampo) 19200 AZUQUECA DE HENARES

(GUADALAJARA) Telf.: 902 108 106 Fax: 949 261 612 www.abs.es | E-mail: [email protected]

2 AMERICAN LH, S.L. Pol Ind Lacorzanilla II Parcela 10 01218 BERANTEVILLA (ÁLAVA) Telf.: 945 337 557 Fax: 945 337 372

www.americanlh.com | E-mail: [email protected]

3 CABAÑAS RURALES FAMILIARES, S.A. Edif. Mercurio Torre II, 1º A 35100 MASPALOMAS (Las Palmas G.

CANARIA) Telf.: 902 202 444 Fax: 902 202 445 www.chaletmadera.com | E-mail: [email protected]

4 CANADIAN NORDIC HOUSE CATALUÑA S.L. Pol. Ind. Mas Reixac s/n 08389 Palafalls BARCELONA Telf.: 937 650 324 Fax: 937 643 253 www.cnh.es | E-mail: [email protected]

5 CARPINTERIA DIAZ DE ALDA, S. L. San Miguel de Acha, 6 01010 VITORIA GASTEIZ (ÁLAVA) Tel: 945 225 662 Fax:

945 225 666 www.diazdealda.com | E-mail: [email protected]

6 CASAS RUSTICAS DE MADERA, S.L. C/Torrenueva,4 - bajo 23400 ÚBEDA (JAÉN) Tel. y Fax: 953 751 866

www.naturacasa.com | E-mail: [email protected]

7 CASAS DO BRASIL Ctra. de Algete s/n., km. 3,200 28700 SAN SEBASTIAN DE LOS REYES (MADRID) (A-1 Salida 23

Cobeña-Algete) Tel. y Fax: 91 623 79 71 - Tel. móvil: 605 063 340 www.casasdobrasil.com | E-mail: [email protected]

8 CASAS MADERA.ORG - GIL 13 BUILDING S.L. C/ Las flores,4 - bajo 18004 GRANADA (GRANADA) Tel. y Fax: 958

260 652 www.casas-madera.org | E-mail: [email protected]

9 CASAS MADERHOUSE, S. L. Ctra. de Torrelavega-Oviedo 39591 CASAR DE PERIEDO (CANTABRIA) Tel. y Fax: 942

704 078 www.maderhouse.com | E-mail: [email protected]

10 CASAS DE MADERA NATURAL_NATURCASA S.L.

11 CASAS MALU, S. L. C/ Canalejas,20 30593 LA PALMA - CARTAGENA (MURCIA) Telf.: 968 151 206 Fax: 968 151 208

www.casasmalu.com | E-mail: [email protected]

12 CASAS RICCI C. Ildefonso Carrascosa,6 46560 VALENCIA Telf.: 961 404 160 Fax: 961 400 032 www.casasricci.com | E-

mail: [email protected]

13 CONSTRUCTORA ECOLÓGICA DE VIVIENDAS, S.A. (CEVISA) Polígono de Sovilla, 3 33612 SANTA CRUZ DE

MIERES (ASTURIAS) Telf.: 985 422 403 Fax: 985 420 115 www.casascevisa.com | E-mail: [email protected]

14 DYCOMADER, S.A.L. Ctra. Nacional, 340 Km. 61’900 12550 ALMAZORA (CASTELLÓN) Telf.: 964 537 249 Fax: 964 534

744 www.dycomader.com E-mail: [email protected]

15 EKO – ETXEA, S.L. Avda. Gasteiz, 59 01008 VITORIA-GASTEIZ (ÁLAVA) Telf.: 945 220 246 Fax: 945 220 246

www.ekoetxea.com | E-mail: [email protected]

16 EURO BUNGALOW, S.L. Navas de Tolosa, 260 - 262 bajos - 08027 BARCELONA Telf.: 935 349 222 Fax: 935 349 435

www.eurobungalow.com | E-mail: eb@eurobungalow. com

17 FABRICA DE CASAS DE MADEIRA, S.L. LAS CINCO JOTAS Dehesa – Candean s/n 36317 VIGO (PONTEVEDRA)

Telf.: 986 251 518 Fax: 986 267 928 www.Las5j.com | E-mail: [email protected]

18 FUSTA CLASSIC S.L.

8

19 HARWOOD QUALITY, S.L. C/ Padre Damián 31, Bajo F, 28036 MADRID Telf.: 913 430 658 Fax: 913 430 155

www.hardwoodquality.com E-mail: [email protected]

20 HAUS FINLAND Ctra. de la Coruña Km. 27’250 28290 LAS ROZAS (MADRID) Telf.: 916 304 262 Fax: 916 301 321

www.hausfinland.com | E-mail: [email protected]

21 HERGOHOMES, S.A. C. Farrero Fariñas,s/n - Apdo. de Correos 47 23200 LA CAROLINA (JAÉN) Telf.: 953 661 525 Fax:

953 661 525 www.hergohomes.com | E-mail: [email protected]

22 INNOVATIVE BUILDING SYSTEMS, S.L. Plaza de la Iglesia, 3 – 2º D 29670 SAN PEDRO DE ALCANTARA (MALAGA)

Telf y Fax: 952 853 512 www.ibsconstrucciones.com |E-mail: [email protected]

23 JIMENEZ CORTABITARTE, S.A. Polig. Ind. Las Casas c/ D Parc. 21 – A 42005 SORIA Telf.: 975 221 716 Fax: 975 212

110 www.jimenezcortabitarte.com | E-mail: [email protected]

24 LARBOIS, S.L. Camino Moreral, 14 50171 LA PUEBLA DE ALFINDEN (ZARAGOZA) Telf.: 976 108 477 Fax: 976 108 461

www.larbois.com | E-mail: [email protected]

25 MADEVEN S.L

26 MATIOSKA S.L.

27 MIÑARRO Y GARCIA, S.L. C/ Blasco Ibañez, 12 03670 MONFORTE DEL CID (ALICANTE) Telf.: 965 621 025 Fax: 965 621

822 www.casasmyg.com | E-mail: [email protected]

28 M. Y C. CANADIAN COUNTRY HOUSE, S.L. Urb. Patricia, Parcela 166 24400 PONFERRADA (LEON) Telf.: 987 416

880 Fax: 987 416 886 www.canadiancountryhouse.com | E-mail: [email protected]

29 MOLDURAS POLANCO ENRI S.A.

30 ORIGINALS DE LA FUSTA, S.L. Av. les Puntes, Illa 23, Par.3 Nau.1 43120 CONSTANTI (TARRAGONA) Telf.: 977 296

389 Fax: 977 524 003 www.originalsdelafusta.es | E-mail: [email protected]

31

PLUSS HUS IBERICA S.L. C/ Garbi, nº 446183 LA ELIANA (VALENCIA) Telf.: 962 744 457 Fax: 962 744 457

www.rantasalmi.com E-mail: [email protected]

32 PERGOLAN TECNIA MADERA S.L.

33 PORESMA GIJÓN S.L.

34 PREFABRICADOS EL CID, S.L. Polig. De La Buitrera, s/n 03670 MONFORTE DEL CID (ALICANTE) Telf.: 965 620 211

Fax: 965 621 327 www.prefabricadoselcid.com E-mail: [email protected]

35 PREFABRICADOS HARD HOUSE S.L

36 TRAMAT, S.L. P.I. Güimar / Parc. 10 / Manzana 1 38550 ARAFO (STA. CRUZ DE TENERIFE) Telf.: 922 500 550 Fax: 922 502

400 www.tramat.net | E-mail: [email protected]

37 TIMBER BUILDING S.L. Ctra al cala de Golf Km 3,5 29649 LA CALA DE MIJAS - MIJAS COSTA (MALAGA) Telf y Fax: 952

119 053 www.timberbuilding.net | E-mail: [email protected]

Tabla 1: Listado de empresas del sector. Las casillas que aparecen sombreadas corresponden a las empresas registradas en la base de datos SABI. Fuente: FEIM-AFCCM

9

2.2. INGRESOS DE VENTAS EN LOS ÚLTIMOS AÑOS DE EMPRESAS DEL SECTOR QUE OPERAN EN ESPAÑA

31/12/2003 31/12/2002 31/12/2001 31/12/2000 31/12/1999 31/12/1998 31/12/1997 31/12/1996 31/12/1995

Ingresos de explotación 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses 12 meses

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR TIMBER BUILDING S.L. 2.939.865 2.098.343 1.463.087 947980,533 343.717 195.513 294.045 148.535 151.623

PREFABRICADOS EL CID S.L. 1.631.079 1.419.306 1.100.593 895.813 533.151 476.819 592.510 525.038

CASAS MADERHOUSE S.L.

788.882 704.463 473.743 555.152 498.900

JIMENEZ CORTABITARTE SA

4.067.965 4.074.392 3.615.207 2.904.306 2.271.229 1.958.114 1.435.621 1.703.399

EURO BUNGALOW S.L. 2.215.194 2.537.261 1.521.078 1.529.026 654.153 469.370

PORESMA GIJON S.L. 802.684 80.812

MATIOSKA S.L. 529.388 644.424 518.163 515.604 371.145 153.160 206.478 FUSTA CLASSIC S.L. 656.970 560.186 268.989 243.605

CASAS RICCI SL 1.863.827 799.750 AMERICAN LH SL 2.122.474 553.643 38.653 DYCOMADER S.A.L. 728.298 662.242 574.824 485.200 334.949 303.913 192.093

MADEVEN S.L. 557.438 511.174 625.863 646.023 493.300 541.235 499.825 TOTAL 18.904.064 14.645.996 10.200.200 8.722.710 5.500.544 4.098.124 3.220.572 2.376.972 151.623

Tabla 2: Ingresos de ventas en los últimos años de empresas del sector que operan en España. Fuente: SABI

10

2.3. DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICADE LOS COMPETIDORES Cataluña 17% EURO BUNGALOW S.L Barcelona FUSTA CLASSIC S.L Barcelona MADEVEN S.L Barcelona CANADIAN NORDIC HOUSE CATALUÑA Barcelona MATIOSKA S.L Girona ORIGINALS DE LA FUSTA Tarragona

Levante 14% DYCOMADER S.A.L Valencia PREFABRICADOS EL CID S.L Valencia CASAS RICCI S.L Valencia PLUSS HUS IBÉRICA Valencia MIÑARRO Y GARCÍA Alicante

Norte de España 20% CASAS MADERHOUSE S.L Cantabria AMERICAN LH Álava CARPINTERÍA DÍAZ DE ALDA Álava ECO ETXEA Álava PORESMA GIJON S.L Gijón CONSTRUCTORA ECOLÓGICA DE VIVIENDAS Asturias FÁBRICA ED CASAS DE MADERA LAS 5 JOTAS Pontevedra

Aragón 3% LARBOIS Zaragoza

Castilla y León 6% JIMENEZ CORTABITARTE S.A. Soria M Y C CANADIAN COUNTRY HOUSE León

Centro 14% AMERICAN BUILDING SYSTEM Guadalajara MADERHOUSE Madrid

Sur 7% TIMBER BUILDING S.L Málaga INNOVATIVE BUILDING SYSTEM Málaga TIMBER BUILDING Málaga HERGOHOMES Jaén CASAS RÚSTICAS DE MADERA Jaén GIL 13 BUILDING Granada CASAS MALU Murcia

Islas Canarias 6% CABAÑAS RURALES FAMILIARES Las Palmas de Gran Canaria TRAMAT Santa Cruz de Tenerife

11

ANEXO 3. “DEMANDA”

3.1. DISPONIBILIDAD DE VIVIENDA SECUNDARIA POR HOGARES.

Tabla 3: Disponibilidad de vivienda secundaria por hogares. Fuente: INE

Nº hogares Nº de hogares que disponen de vivienda secundaria

% de hogares que disponen de vivienda secundaria

TOTAL 14.184.026 2.134.084 15,05% Andalucía 2.415.143 265.519 10,99% Aragón 443.205 91.095 20,55% Asturias 389.310 55.850 14,35% Baleares 305.431 43.232 14,15% Canarias 552.351 47.823 8,66% Cantabria 182.645 17.676 9,68% Castilla y León 889.197 131.310 14,77% Castilla-La Mancha 610.227 70.889 11,62% Cataluña 2.315.774 330.096 14,25% Comunidad Valenciana 1.492.744 296.054 19,83% Extremadura 366.893 31.006 8,45% Galicia 900.376 96.451 10,71% Madrid 1.873.671 414.756 22,14% Murcia 378.211 67.322 17,80% Navarra 188.730 25.078 13,29% País Vasco 741.399 129.661 17,49% Rioja (La) 101.439 14.364 14,16% Ceuta y Melilla 37.280 3.578 9,60%

12

3.2. INCREMENTO % DEL Nº DE VIVIENDAS SECUNDARIAS EN LA ÚLTIMA DÉCADA

Tabla 4: Incremento % del Nº de viviendas secundarias en la última década. Fuente INE

Incremento del Nº de viviendas secundarias en la última década

TOTAL 14,95% Andalucía 10,73% Aragón 20,45% Asturias 6,72% Baleares -10,29% Canarias 29,23% Cantabria 26,38% Castilla y León 74,20% Castilla-La Mancha -17,75% Cataluña 9,80% Comunidad Valenciana 3,70% Extremadura 15,46% Galicia 24,95% Madrid 60,13% Murcia 8,64% Navarra 55,14% País Vasco 3,40% Rioja (La) 25,53% Ceuta y Melilla 108,24%

13

3.3. NÚMERO DE VIVIENDAS SECUNDARIAS ADQUIRIDAS EL PRÓXIMO AÑO

Número de viviendas secundarias adquiridas el próximo año

TOTAL 52.010 Andalucía 2.850 Aragón 1.863 Asturias 375 Baleares 0 Canarias 1.398 Cantabria 466 Castilla y León 9.743 Castilla-La Mancha 0 Cataluña 3.236 Comunidad Valenciana 1.095

Extremadura 479 Galicia 2.406 Madrid 24.938 Murcia 582 Navarra 1.383 País Vasco 441 Rioja (La) 367 Ceuta y Melilla 387

Tabla 5: Número de viviendas secundarias adquiridas el próximo año. Fuente INE

14

3.4. NÚMERO DE HOGARES POR TRAMO DE INGRESOS POR CC.AA.

Tabla 6: Número de hogares por tramo de ingresos por CC.AA. Fuente INE

Hasta 9.000 €

De 9.000 a 14.000 €

De 14.000 a 19.000 €

De 19.000 a 25.000 €

De 25.000 a 35.000 €

Más de 35.000 €

TOTAL 2.629.116 2.261.921

2.276.609

2.203.170

2.540.989 2.056.292

Andalucía 573.417 480.298 384.729 330.818 330.818 215.644 Aragón 63.606 82.368 75.504 68.182 91.520 69.098 Asturias 63.412 56.154 59.974 58.064 74.490 56.154 Baleares 59.543 43.117 44.828 51.330 57.147 64.334 Canarias 112.860 107.844 99.066 109.725 80.256 70.851 Cantabria 24.381 16.254 26.006 33.050 39.551 28.174 Castilla y León 220.250 143.564 144.455 132.863 140.889 90.062 Castilla-La Mancha 151.231 117.762 104.126 90.491 83.673 63.839

Cataluña 318.575 320.970 332.947 323.366 510.199 462.293 Comunidad Valenciana 286.143 268.753 328.827 226.069 256.106 192.870

Extremadura 103.056 80.275 65.450 44.477 30.374 30.374 Galicia 173.831 166.512 152.788 139.980 150.044 97.894 Madrid 227.367 187.825 245.160 326.222 405.306 365.764 Murcia 88.235 59.629 62.047 67.284 70.105 47.945 Navarra 33.013 25.968 20.331 38.650 42.273 41.267 País Vasco 97.760 84.224 106.032 135.360 150.400 133.104 Rioja (La) 22.211 20.494 12.554 16.310 19.636 10.194 Ceuta y Melilla 10.325 5.832 5.184 4.882 6.134 8.942

15

ANEXO 4. “PRECIOS”

MODELO m2 pvp (sin IVA)NETO PVP NETO/M2

CANTABRIA II 21 15.603 750

CRONOS 4M 30 22.694 748

CRONOS LX 30 23.464 774

GALICIA 3D 30 25.921 864

VERONA 37 31.626 859

TRITON-N 44 37.212 846

BERMUDAS 35 27.678 802

BERMUDAS N 36 29.218 818

RODAS 30 25.900 863

LAURA 40 33.768 836

VICTORIA (4 aguas) 63 44.310 707

VICTORIA 2A-50 50 37.436 756

VICTORIA 2A-60 N 63 48.475 773

VICTORIA 2A-60 N 63 45.395 724

BRASIL 40 33.768 836

BRASIL N 40 34.538 855

ATLAS SM-N 76 59.640 786

ATLAS 76 76 51.240 675

TUDOR 35 28.105 808

TUDOR N 36 20.730 794

pvp medio /m2 794

Tabla 7: Precios modelos casas de madera. Elaboración propia

Existen varias empresas que utilizan los mismos modelos de casa, por lo que se han

cogido los diferentes precios que barajan estas empresas y se ha hecho una media

aritmética.

16

MODELO m2 pvp (sin IVA)NETO PVP NETO/M2

RHIN 832 24 13.735 572

ATHOS 5542 n/d 25.541

ATHOS 642 n/d 26.494

CRISTALL 6542 26 27.446 1.056

CRISTAL 6543 n/d 27.446

CADI 7542 n/d 27.786

CADI 7543 30 27.786 926

CRISTALL 742 n/d 27.786

CRISTALL 743 n/d 27.786

CADI 843 32 31.263 977

CADI 842 32 31.263 977

TIROL 842-CA n/d 31.263

CADI 8543 34 33.094 973

ALPES 8543 34 33.094 973

ALPES 8542 n/d 33.094

ALPES 8543 V n/d 33.094

ALPES 8543/1 n/d 33.094

ALPES 8543 /2 n/d 33.094

ALPES 8543 V n/d 33.094

TEIDE 8542 n/d 34.424

TEIDE 8543 n/d 34.424

TIROL 8542 32 34.424 1.076

TIROL 8542 CA n/d 34.424

TIROL 8543 34 34.424 1.012

ALPES 1043 40 36.884 922

MONTSENY 1043 40 36.884 922

MONTBLANC 1043 40 36.884 922

MONTSENY 1143 44 39.381 895

MONTBLANC 1143 44 39.381 895

DANUBIO 1142 n/d 42.286

RESIDENCIAL 1243 44 42.436 964

MONACO 100-A 40 - -

MONACO 110-A 44 - -

MONACO 110-M 44 - -

DUO 762 n/d 38.026

DUO 7563 n/d 39.933

17

DUO 863 n/d 41.835

DUO 8563 n/d 47.548

DUO 8563-2HM n/d 47.548

DUO 8563 CA n/d 47.548

DUO 1083-ST n/d -

DUO 1083-CT n/d -

ADAPTADO 8542 n/d 34.722

CASA MIRADOR 1083 CT n/d -

CASA MIRADOR 1083 ST n/d -

pvp medio /m2 781

Tabla 8: Precios de casas de madera del mercado.

Existen varias empresas que utilizan los mismos modelos de casa, por lo que se han

cogido los diferentes precios que barajan estas empresas y se ha hecho una media

aritmética.

18

ANEXO 5. “MODELOS DE CASAS DE MADERA” El presente anexo recoge los modelos básicos de casas ofrecidas por Ecohogar.

Ecohogar ofrece 6 modelos de casas distintos: 2 modelos de 45 m2 (1 módulo) con 1 o

2 habitaciones, 3 modelos de 90 m2 (2 módulos) de 3 habitaciones y 1 modelo de 135

m2 (3 módulos) de 4 habitaciones.

En la siguiente tabla se recogen los distintos modelos ofrecidos por Ecohogar.

MODELO MÓDULOS SUPERFICIE DORMITORIOS BAÑOS

TORMES 1 45 1 1

ERESMA 1 45 2 1

TIETAR 2 90 3 1

JÚCAR 2 90 3 2

TAJO 2 90 3 2

DUERO 3 135 4 2

Tabla 9: Precios de casas ECOHOGAR. Elaboración propia.

CASAS DE 45 m2

MODELO TORMES

Características:

• Dormitorios: 1 • Baños: 1

Distribución en planta:

19

MODELO ERESMA

Características:



20

CASAS DE 90 m2

MODELO TIETAR

Características:



21

MODELO JÚCAR

Características:



22

MODELO TAJO

Características:


CASAS DE 135 m2

MODELO DUERO

Características:


23

ANEXO 6. “FINANCIACIÓN DEL CLIENTE”

Los comerciales de ECOHOGAR informarán a sus clientes sobre las posibilidades de

financiación de la compra en función del momento y tamaño de la adquisición. Para ello,

es necesario aclarar dos puntos, el primero de ellos es la consideración que el banco

haga de la vivienda, ya que no asumirá la misma hipoteca por un bien mueble que por

uno inmueble. En segundo lugar es necesario saber qué posibilidades hay de incluir en

la hipoteca la propia parcela de modo que el bien mueble que es la casa se convierta en

un bien inmueble por adhesión, lo cual facilitaría enormemente la concesión de la

hipoteca por el banco.

Respecto al primer punto, tras consultar con diferentes bancos y empresas del sector,

llegamos a la conclusión de que las casas móviles no son consideradas como casas

convencionales a los efectos de la financiación, ya que para ello se requiere inscripción

en el registro, cimentación y el visto bueno del plano por un arquitecto, por ello no es

posible constituir una hipoteca para estas casas en las mismas condiciones que se

otorgan a los compradores de aquéllas.

En cuanto al segundo, el hecho de adherir la parcela a la casa mejoraría las condiciones

de la hipoteca a parte de posibilitar su concesión, pero del mismo modo, tras consultar

con diversos entes bancarios concluimos que no es posible realizar esa anexión ni

siquiera a los solos efectos de la hipoteca, ya que cumpliendo escrupulosamente el

artículo 334 del Código Civil, solo las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u

ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal

forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo, así como las

construcciones de todo género adheridas al suelo, tienen la consideración de bienes

inmuebles. Resulta obvio que las construcciones objeto de nuestro negocio no se

encuentran comprendidas en ninguna de las opciones anteriores y es por ello que la

naturaleza de bien inmueble por adhesión no puede ser otorgada a nuestro producto.

Entonces las opciones que se ofrecen al cliente son dos:

1ª) mantener la casa sin cimentación y optar por un crédito personal en las

siguientes condiciones: crédito personal bonificado a diez años al 4,2% de interés fijo con

La Caixa.

24

2ª) Adherir la vivienda al suelo y optar por una hipoteca inmobiliaria, en cuyo caso

correrían a cargo del comprador los siguientes gastos:

- realización de la cimentación

- realización de la inscripción en el registro

- honorarios del arquitecto que vise el proyecto

Otro acto promocional que pretendemos desarrollar es el sorteo de un fin de semana en

una casa de las que comercializamos. Esta casa estará situada en una parcela que

alquilaremos en un punto costero de gran afluencia y al que acuda el tipo de turismo que

compondría nuestro público potencial. De esta manera, lograremos captar los datos de

las personas que estén interesadas en adquirir una vivienda del estilo de las que nuestra

empresa comercializa.

Por último, vamos a firmar un convenio con CARREFOUR por el cual nos cederán una

parcela en un centro comercial de cada provincia para que instalemos una casa de

nuestro catálogo y pueda ser visitada por todos los clientes del supermercado que lo

deseen. La casa permanecerá expuesta entre dos y tres semanas dependiendo de la

provincia de que se trate.

25

ANEXO 7. “CARAVANAS MONCAYO” ANDALUCÍA

LA ALGABARRA S.A. Ctra. Madrid-Cádiz, km. 535 41007 Sevilla TF: 954256880 Fax: 9544997079 CARAVANAS AUTO-STAR S.L. Ctra. Motril, s/n 18620. Otura Granada TF: 958576666 Fax: 958558066 CARAVANAS AUTO-STAR S.L Ctra. N-340, km. 266 29747. Almayate Málaga TF: 952556207 ARAGÓN

NÁUTICA Y CARAVANING ORLY, S.A. Ctra. Huesca, km. 3 50015. Zaragoza TF: 976519952 Fax: 976527236 ARANZAUTO Ctra. Madrid, km. 315.8 50015. Zaragoza TF: 976310613 Fax: 976345392 ASTURIAS

CARAVANAS COVADONGA, S.L. Ctra. Antigua de Santander, Km. 9 33188 ARGÜELLES – SIERO ASTURIAS Tfno.: 985 74 29 57 CANTABRIA

CARAVANAS SANTANDER S.L. Ctra.Burgos, Km.146 39600 Muriedas Cantabria Tfno.: 942254161 Fax: 942260155 CASTILLA Y LEÓN

IMPORTACIONES CANTALAPIEDRA, S.L. Polígono San Cristóbal, c/ Cobalto, 26 47012 VALLADOLID Tfno.: 983 29 40 39 Fax: 983 35 81 36 CATALUÑA

CARAVANING CONDAL S.L C-31 km. 188, 3 08840. Viladecans Barcelona TF: 936583752 Fax: 936586312 CARAVANING CONDAL S.L Avenida de Can Amat, 12, nave 3 Abrera Barcelona TF: 93 770 15 48 Fax: 93 770 15 45

CARAVANING DEL PENEDES S.A. Ctra. N-340, km. 1214.4 08720. Villafranca del Penedés Barcelona TF: 938182502 Fax: 938181331

CARVISA S.L. Ctra.N-340, km. 1148.5 43480. Vilaseca Tarragona TF: 977390013 Fax: 977392043 CARROCERIAS ESMI S.L Ctra. Olot, s/n 17850. Besalú Gerona TF: 972590159 Fax: 972590504 EXPO-CAMPING Ctra. Gerona-S. Feliu, km. 7.7 17242. Quart Gerona TF: 972469087 RIBES MAQUINARIA AGRICO. Ctra.N-II, km. 456 25194. Lérida TF: 973261721 Fax: 973289379 GALICIA

GALITUR S.L Avda. Europa, s/n 36204. Vigo Pontevedra TF: 986241224 FAX: 986241317 GALITUR S.L. C/ Milladoiro, s/n 15895. Santiago de Compostela Coruña TF: 981520136 MADRID

ASCAUTO C/ Simón Hernandez, 71 28937. Móstoles Madrid TF: 916473737 FAX: 916470943 CAMPING CENTER MADRID Ctra. Burgos, km. 24 28700. San Sebastián de los Reyes Madrid TF. Y FAX: 916570360 MURCIA

AUTOCARAVANAS MEDITERRANEO Autovía Granada-Almería, km.645 Sangonera la Seca Murcia TF. Y FAX: 968836299 CARAVANAS MURCIA S.L Ctra.Nacional 355, Km.7 30565 Las Torres de Cotillas

26

CARAVANAS ITXASO Ctra. Irún Km 4 31194 ARRE NAVARRA Tfno.: 948 33 15 74 Fax: 948 36 10 23 Murcia

PAÍS VASCO VEHICULOS INDUSTRIALES ARME, S.A Autovía Vitoria-Bilbao, km 10 01138 Apodaca (Álava) TF: 945460013 FAX: 945 460028 IZOZKA PRODUCTOS Y SERVICIOS, S.L. Avenida Jaizkibel, 20 20100 Lezo-Rentería Guipúzcoa TF: 699478452 MÓVIL: 699478452

COM. VALENCIANA

CARAVANAS FERRERO Auto-Caravaning, S.L. Ctra. Valencia, KM 112,5 03559 - Alicante (España) TF: (+34) 965262456 FAX: (+34) 965151337 CARAVANAS JOSE Mª ORTIZ A-3, Madrid-Valencia, sal. 334 46370. Chiva Valencia TF: 961805223 FAX: 961805196

ANEXO 8. “MATERIALES” MEMORIA DE CALIDADES DE LOS MATERIALES UTILIZADOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE LAS CASAS En esta memoria se recogen los materiales utilizados en la construcción de las casas. Además

se hace mención de sus principales características.

ESTRUCTURA

- Tablero aglomerado hidrófugo e=19mm

- Listones de 80x120mm madera de pino

- Tablero OSB e= 16 mm

- Perfiles IPN 120

- Perfiles IPN 220

- Cercha de Madera de Pino: Cercha de madera de pino del país para una luz de 3,75 m.,

pendiente del 40% y una sobrecarga de 200 kg/m2., para ser formado por pares, tirantes,

jabalcones y pendolón del mismo material y tirantillas de hierro de 12 mm, refuerzos y

cinchas de hierro o pernos en los nudos.

27

CERRAMIENTOS Y REVESTIMIENTOS

- Revestimiento de tablero de roble: revestimiento de paramentos con tablero

machihembrado de roble de 10 mm. de espesor, sujeto mediante puntas clavadas a

rastreles de madera de pino de 5x5 cm. separados 40 cm. entre ejes.

- Falso techo de escayola lisa: falso techo de placas de escayola lisa de 100x60 cm., recibida

con esparto y pasta de escayola..

- Tabique de yeso suelo-techo 9 cm: tabique de yeso tipo T-9, en distribuciones interiores,

cámaras, forrado de bajantes, pilares y conductos de vetilación en viviendas, de placa de

yeso armada con fibra de vidrio y machihembrada, colocada de suelo a techo hasta 3 m. de

altura, 67 cm. de ancho y 90 mm. de espesor, recibido con pasta de escayola.

- Pasta de escayola s/RY 85 en sacos.

CUBIERTAS

- Teja cerámica mixta roja: Cubrición de teja cerámica mixta roja de 43x26 cm., colocadas en

hiladas paralelas al alero.

- Cemento CEM II/B-P 32,5 N en sacos

- Arena de río 0/6 mm.

AISLAMIENTOS E IMPERMEABILITACIONES

- Impermeabilización monocapa autoprotegida GA -1 constituida por: imprimación asfáltica

Emufal I, lámina asfáltica de betún plastomérico Morterplas FPV 5 kg mineral de color gris

(tipo LBM-Gris-50/G-FPV), totalmente adherida al soporte con soplete, lista para proteger.

- Panel flexible de lana vidrio PV-Acustiver-50

SOLADOS Y ALICATADOS

- Solado de baldosa de gres de habitaciones, baños y pasillo de 33x33 cm. de 1º calidad,

recibido con mortero de cemento CEM II/A-P 32,5 R y arena de río 1/6 (M-40), i/cama de 2

cm. de arena de río, p.p. de rodapié del mismo material de 8x31 cm.

- Solado de baldosa de gres de cocina y baños de 33,3x33,3 cm. recibido con mortero de

cemento CEM II/A-P 32,5 R y arena de río 1/6 (M-40), i/cama de 2 cm. de arena de río.

- Alicatado de cocina y baños con azulejo color 20x30 cm. 1ª, recibido con mortero de

cemento CEM II/A-P 32,5 R. y arena de río.

28

- Vierteaguas de piedra artificial con goterón, formado por piezas de 30 cm. de ancho y 3 cm.

de espesor, pulido en fábrica, recibido con mortero de cemento CEM II/B-P 32,5 N y arena

de río 1/6 (M-40).

CARPINTERIA

- Puerta de entrada de seguridad de una hoja de 96x210 cm., construida con dos chapas de

acero especial galvanizado en caliente de 1,2 mm. de espesor, acabado en lacado a color ,

con estampación profunda en relieve a dos caras, núcleo inyectado de espuma rígida de

poliuretano de alta densidad, con tres bisagras, bulones antipalanca, cerradura de

seguridad embutida con tres puntos de cierre, con cerco de acero conformado en frío de

100x55 cm. y 1,50 mm. de espesor con burlete, pomo tirador, escudo, manivela y mirilla.

- Puerta de paso ciega normalizada, serie media, con tablero normal (CTN) de pino melis

barnizada con herrajes de colgar, de cierre y manivelas de latón.

- Frente de armario empotrado, serie media, con hojas con tablero normal (A/MTN) de pino

melis barnizados, tapetas interiores contrachapadas de pino 70x4 mm., herrajes de colgar

de latón, de cierre por vaivén silencioso, y tiradores de latón labrado.

- Precerco de pino de 70x35 mm. de escuadrilla, para puertas normalizadas de una hoja.

- Caperuza metálica para remate de chimenea de medidas exteriores 60x60 cm. elaborada

en taller, formada por seis recercados con tubo hueco de acero laminado en frío de

50x20x1,5 mm., patillas de sujeción y recibido de tubo de 30x30x1,5 mm. en esquinas, con

chapa metálica negra de 1,5 mm. de espesor soldada a parte superior.

- Ventanas de PVC de doble acristalamiento con persiana.

29

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

- Caja general protección 80 A. con bases cortacircuitos y fusibles calibrados de 80 A. para

protección de la línea repartidora, situada en fachada o interior nicho mural.

- Línea repartidora, formada por cable de cobre de 3,5x16 mm2, con aislamiento de 0,6 /1

kV, en montaje empotrado bajo tubo de PVC corrugado forrado grado de protección 7, de

D=29 mm.

- Módulo para un contador monofásico de vivienda unifamiliar, homologado por la compañía

suministradora, elementos de protección y contador de la compañía.

- Toma de tierra independiente con pica de acero cobrizado de D= 14,3 mm. y 2 m. de

longitud, cable de cobre de 35 mm2, unido mediante soldadura aluminotérmica.

- Red equipotencial en cuarto de baño realizada con conductor de 4 mm2, conectando a

tierra todas las canalizaciones metálicas existentes y todos los elementos conductores que

resulten accesibles según R.E.B.T.

- Cuadro protección electrificación básica 5,5 kW, formado por caja, de doble aislamiento de

empotrar, con puerta de 12 elementos, perfil omega, embarrado de protección, interruptor

automático diferencial 2x25 A. 30 mA. y PIAS (I+N) de 10, 16, 20 y 25 A. I

- Caja I.C.P. (2p) doble aislamiento, de empotrar, precintable y homologada por la compañía

eléctrica.

- Circuito alumbrado realizado con tubo PVC corrugado M 20/gp5, conductores de cobre

rígido de 1,5 mm2, aislamiento VV 750 V., en sistema monofásico (fase y neutro), incluido

p./p. de cajas de registro y regletas de conexión.

- Circuito monofásico de 16 A de potencia de usos varios realizado con tubo PVC corrugado

M 25/gp5, conductores de cobre rígido de 2,5 mm2, aislamiento VV 750 V., en sistema

monofásico (fase neutro y tierra).

- Circuito monofásico de 20 A de potencia lavadora y lavavajillas realizado con tubo PVC

corrugado M 25/gp5, conductores de cobre rígido de 4 mm2, aislamiento VV 750 V., en

sistema monofásico (fase neutro y tierra).

- Circuito monofásico de 25 A de potencia cocina y horno realizado con tubo PVC corrugado

M 25/gp5, conductores de cobre rígido de 6 mm2, aislamiento VV 750 V., en sistema

monofásico (fase neutro y tierra).

- Punto de luz sencillo SIMON 27 realizado con tubo PVC corrugado de M 20/gp5 y

conductor rígido de 1,5 mm2 de Cu., y aislamiento VV 750 V., incluyendo caja de registro,

caja de mecanismo universal con tornillos, interruptor unipolar Simón serie 27.

30

- Punto conmutado sencillo realizado con tubo PVC corrugado de M 20/gp5 y conductor

rígido de 1,5 mm2 de Cu, y aislamiento VV 750 V., incluyendo caja de registro, cajas de

mecanismo universal con tornillos, conmutadores Simón serie 27.

- Base de enchufe con toma de tierra lateral realizada con tubo PVC corrugado de M 20/gp5

y conductor rígido de 2,5 mm2 de Cu., y aislamiento VV 750 V., en sistema monofásico con

toma de tierra (fase, neutro y tierra), incluyendo caja de registro, caja de mecanismo

universal con tornillos, base de enchufe sistema schuko 10-16 A. (II+t.) Simón serie 27.

- Toma para TV/FM realizada con tubo PVC corrugado de M 20/gp5, incluida caja de registro,

caja universal con tornillos, toma TV/SAT Simón serie 27.

- Toma de teléfono realizada con tubo PVC corrugado de M 20/gp5 y guía de alambre

galvanizado, para instalación de línea telefónica, incluyendo caja de registro, caja de

mecanismo universal con tornillos, toma de teléfono con marco Simón serie 27.

- Punto pulsador timbre realizado con tubo PVC corrugado de M 20/gp5 y conductor rígido de

1,5 mm2 de Cu., y aislamiento VV 750 V., incluyendo caja de registro, cajas de mecanismo

universal con tornillos, pulsador con marco Simón serie 27 y zumbador.

- Equipo de captación de señales de TV terrenal y FM formado por antenas para UHF y FM,

con mástil de tubo de acero galvanizado de 3 m., incluso anclajes, cable coaxial y

conductor de tierra de 6 mm2 hasta equipos de cabecera y material de sujeción.

- Base enchufe estanca de superficie con toma tierra lateral de 10/16A(II+T.T) superficial

realizado en tubo acero roscado D=13; conductor de cobre unipolar, aislados para una

tensión nominal de 750V. y sección 2,5 mm2 (activo, neutro y protección), incluido caja de

registro "plexo" de D=70, toma de corriente superficial JUNG-WG 600 y regletas de

conexión.

31

INSTALACIONES DE FONTANERÍA

- Batería contador compuesta de: contador 15 mm, dos llaves esfera 1/2", válvula retención

1/2", toma comprobación, incluso pequeños materiales.

- Instalación de fontanería completa de agua fría y caliente, para vivienda unifamiliar de

cocina y baños, con tuberías de cobre para las redes de agua, desde el punto de suministro

de agua caliente y fria hasta los locales húmedos, i/ protección con tubo corrugado de PVC,

i/ llaves de corte general para local húmedo, tomas de agua fría y caliente (aparatos

sanitarios, fregadero, lavadora, caldera, lavavajillas), . Red de tuberías de desagüe de PVC

serie C, i/ botes sifónicos.

- Instalación de fontanería para un baño, dotado de lavabo, inodoro, bidé y bañera, realizada

con tuberías de cobre para las redes de agua fría y caliente, y con tuberías de PVC serie C,

para la red de desagües, con los diámetros necesarios para cada punto de servicio, con

bote sifónico de PVC, incluso con p.p. de bajante de PVC de 125 mm. y manguetón para

enlace al inodoro.Las tomas de agua y los desagües, se entregan con tapones.

- Tubería de cobre recocido, de 13/15 mm. de diámetro nominal, en instalaciones interiores

de viviendas para agua fría y caliente.

- Tubería de cobre recocido, de 16/18 mm. de diámetro nominal, en instalaciones interiores

de viviendas , para agua fría y caliente.

- Tubería de cobre rígido, de 20/22 mm. de diámetro nominal, en instalaciones interiores de

viviendas para agua fría y caliente.

- Llave de paso de 3/4" de diámetro, para empotrar cromada y de paso recto, colocada

mediante unión roscada o soldada.

- Tubería de PVC de evacuación multicapa, de 32 mm. y 40 mm de diámetro, colocada en

instalaciones interiores de desagüe, para baños y cocinas.

- Bote sifónico de PVC, de 110 mm. de diámetro, con tres entradas de 40 mm., y una salida

de 50 mm., y con tapa de acero inoxidable atornillada y con lengüeta de caucho a presión

para evitar la salida de olores.

- Bajante de PVC multicapa, de 125 mm. de diámetro, con sistema de unión por enchufe con

junta pegada (EN1453), colocada con abrazaderas metálicas.

- Instalación de fontanería para una cocina, dotándola con tomas para fregadero, lavadora y

lavavajillas, realizada con tuberías de cobre para las redes de agua fría y caliente, y con

tuberías de PVC serie C, para la red de desagües, con los diámetros necesarios para cada

punto de servicio, con sifones individuales, bajante de PVC de 110 mm., y previsión de

32

tomas de agua para sistema de calefacción, con entrada y salida de 22 mm., terminada.

Las tomas de agua y los desagües, se entregan con tapones.

- Llave de paso de 3/4" de diámetro, para empotrar cromada y de paso recto, colocada

mediante unión roscada o soldada.

- Desagüe doble de PVC individual, consistente en la colocación de un sifón de PVC curvo,

con salida horizontal de 40 mm. de diámetro, y con registro inferior, al que acometen dos

desagües, y conexión del sifón mediante tubería de PVC de 40 mm. de diámetro, válido

para fregaderos y lavabos de 2 senos.

- Desagüe para lavadora o lavavajillas, consistente en la colocación de un sifón de PVC tipo

botella, con toma de lavadora, con salida horizontal de 40 mm. de diámetro y con registro

inferior, y conexión de este, mediante tubería de PVC de 40 mm. de diámetro, hasta el

punto de desagüe existente.

- Bajante de PVC multicapa, de 110 mm. de diámetro, con sistema de unión por enchufe con

junta pegada (EN1453), colocada con abrazaderas metálicas, instalada, incluso con p.p. de

piezas especiales de PVC.

SANITARIOS

- Lavabo de porcelana vitrificada en blanco, de 65x51 cm. mod. Victoria de Roca colocado

con pedestal y con anclajes a la pared, con grifo monobloc, con rompechorros.

- Inodoro de porcelana vitrificada blanco, de tanque bajo, mod. Victoria de Roca, colocado

mediante tacos y tornillos al solado, compuesto por: taza, tanque bajo con tapa y

mecanismos y asiento con tapa lacados, con bisagras de acero.

- Bidé de porcelana vitrificada en blanco, sin tapa, mod. Victoria de Roca, colocado mediante

tacos y tornillos al solado, con grifería monobloc con aireador.

- Bañera de chapa de Roca modelo Contesa en blanco de 1,60 m., con grifería baño-ducha-

teléfono de Roca modelo Monodín cromada o similar y válvula con rebosadero de 32-40

mm.

33

INSTALACIONES DE CALEFACCION

- Instalación de ACS y calefacción con energía solar témica: El Kit que proporciona Gamesa

está compuesto por: 2 colectores solares térmicos Sonnenkraft, acumulador SKL 300 l

Sonnenkraft , vaso de expansión ag18s, anticongelante, mezclador de agua de servicio

TBM20, valvulería, tuberías, aislamientosy accesorios.

- Suelo radiante para calefacción: se basa en una red de tuberías, de un material plástico de

alta tecnología denominado Polietileno Reticulado, que se instalan bajo el suelo de la

vivienda, y en un sistema de regulación que permite controlar en todo momento la

temperatura del hogar.

PINTURAS

- Pintura al temple liso blanco, en paramentos verticales y horizontales,aparejado, plastecido,

lijado y dos manos.

- Pintura plástica lisa mate estándar en blanco, sobre paramentos horizontales, dos

- manos, plastecido y acabado.

34

ANEXO 9. “APROVISIONAMIENTO”

Categoría Elemento Almacén Observaciones

panel de lana de vidrio (ISOVER PV-papel) A2

Pintura para hidrofugar tableros A2

Lámina barrera antihumedad de poliamida A2

Placas de cartón yeso PLACOPATRE A5

panel de lana de vidrio (ISOVER PV-ACUSTIVER-papel) A5

ventanas y puertas de PVC con doble junta de estanqueidad A6

Vidrios CLIMALIT-4-18-4 A6

A grifos, bañeras, sanitarios A7

Perfiles conformados de acero UPN 200 A1

Perfiles conformados de acero UPN 12 A1

pletinas de acero para escuadrar A1

gases de soldadura A1

brocas, ruedas de sierra… A1

placas de clavado para cerchas A4

mortero monocapa A6

planchas de cemento con fibras de madera A6

tableros de cemento tipo PRODEMA con resistencia UV A6

enchufes, interruptores, conmutadores, tomas de TV-FM A7

B antena de TV A7

tuberías de PVC de ∅110 y ∅40 A2

tablero de aglomerado de 12 mm de espesor A2

cambia-caudales y codos de PVC A2

listones de madera A3

tuberías de PVC de ∅10, ∅32, ∅40 A4

listones para montaje de cerchas A4

cambia-caudales y codos de PVC A4

canaleta para cables eléctricos A4

tablero de virutas orientadas OSB A5

tejas planas cerámica tipo COLLADO CLASSIC A6

puertas interiores de madera A6

pinturas temple y plásticas A7

C Azulejos A7

Tabla 10: Categorías de materia prima según la política de aprovisionamiento a seguir, el material de aprovisionamiento de que se trata y el almacén en que se encuentra. Elaboración propia.

35

ANEXO 10. “LOCALIZACIÓN”

10.1. CARACTERÍSTICAS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CASTILLA Y LEÓN

Comunicaciones

Castilla y León ofrece un sistema de comunicaciones completo y eficaz adaptado a las

necesidades de las empresas que operan en la Región, lo que la convierte en un enclave

perfecto para realizar inversiones.

Está estratégicamente situada dentro de España, razón ésta por la que por su territorio

discurren las principales vías de comunicación que unen las regiones del Norte de España con

la capital, Madrid, y el Sur de la Península Ibérica.

Una completa red de transporte terrestre y aéreo facilita las conexiones con el resto de España

y con las principales capitales europeas.

La red de carreteras ha sido notablemente mejorada en los últimos años, en especial en sus

conexiones con Madrid, Galicia, Cantabria, Asturias y Cataluña, así como con el resto de

España y Portugal.

En lo que se refiere a las infraestructuras ferroviarias, están proyectadas importantes líneas de

tren de alta velocidad (AVE) que unirán la capital de España, Madrid, con distintas provincias

de Castilla y León, como Valladolid y Segovia.

Castilla y León cuenta además con 4 aeropuertos: Villanubla en Valladolid, Matacán en

Salamanca, Virgen del Camino en León y Villafría en Burgos, de los que salen numerosos

vuelos a los principales destinos nacionales e internacionales.

Entorno económico

- Crecimiento anual del PIB en los últimos años

La economía de Castilla y León se encuentra inmersa en un importante proceso de

dinamización, siendo las perspectivas de futuro para la Región muy favorables.

36

Un reflejo de la positiva evolución económica de Castilla y León ha sido el crecimiento del PIB

en la Región, siendo superior a la media nacional y a la europea.

La intensa actividad productiva de la Región ha llevado a un incremento industrial igual a la

media española y superior al de los demás países europeos.

Ilustración 1 : Evolución industrial de la región de Castilla y León

- Evolución del número de empresas en Castilla y León

Actualmente existen en la Región más de 155.000 empresas en funcionamiento.

El número de empresas con certificados de calidad se ha multiplicado por 7 en los últimos ocho

años.

El tejido empresarial en Castilla y León ha experimentado un crecimiento sólido y constante en

los últimos años, duplicándose el ritmo de creación de empresas.

Ilustración 2: Crecimiento del tejido industrial en Castilla y León

- Evolución de la tasa de cobertura (exportaciones/ importaciones x 100):

37

Castilla y León ha conseguido una tasa de cobertura (Exportaciones/Importaciones x 100)

positiva de su saldo de la balanza comercial, manteniéndose 32 puntos por encima de la media

española, lo que pone de manifiesto una competitividad sólida y creciente de la oferta de

productos y servicios de la región.

El comercio exterior en una fuente generadora de crecimiento económico y riqueza en Castilla

y León, representando en su conjunto el 50% del PIB regional. Su evolución espectacular se

debe a importantes incrementos en las importaciones y exportaciones.

Ilustración 3: Crecimiento económico de Castilla y León.

- Evolución de las exportaciones en Castilla y León (millones de euros)

La actividad internacional del tejido empresarial de la región ha tenido una trayectoria

ascendente a lo largo de los último años tal y como muestra la evolución de las exportaciones

de Castilla y León.

Ilustración 4: Evolución de las exportaciones de Castilla y León.

38

Entorno empresarial

La economía de Castilla y León se encuentra inmersa en un importante proceso de

dinamización, siendo las perspectivas de futuro para la Región muy favorables.

Un reflejo de la positiva evolución económica de Castilla y León ha sido el crecimiento del PIB

en la Región, siendo superior a la media nacional y a la europea.

La intensa actividad productiva de la Región ha llevado a un incremento industrial igual a la

media española y superior al de los demás países europeos.

El tejido empresarial en Castilla y León ha experimentado un crecimiento sólido y constante en

los últimos años, duplicándose el ritmo de creación de empresas. Existen además, tres

Parques Tecnológicos promovidos por la Junta de Castilla y León, con los que el Gobierno

Regional se plantea diversificar y modernizar la economía Regional hacia otros sectores

industriales, creando puestos de trabajo cualificados y permanentes, así como conseguir el

desarrollo industrial de forma armónica, equilibrada y con visión de futuro.

En estos Parques Tecnológicos, Castilla y León ofrece asentamientos adecuados para

industrias y actividades no contaminantes, relacionadas con las nuevas tecnologías y con la

Investigación, el Desarrollo y la Innovación. Además de potenciar una auténtica colaboración y

trabajo conjunto entre la Universidad, la industria y la investigación, fomentando la creación de

nuevas empresas y la transformación de las ya existentes mediante la aplicación de técnicas

modernas.

A este entorno empresarial favorable contribuyen diferentes entidades, tales como las

Asociaciones Empresariales o las Cámaras de Comercio cuyo objetivo primordial es

representar, promocionar y defender los intereses generales de las empresas, prestando sus

servicios a las mismas.

Entorno legal-fiscal

Castilla y León ofrece un entorno legal-fiscal favorable para la instalación y creación de

empresas.

En Castilla y León existe un conjunto de instrumentos adecuado para propiciar el desarrollo de

la actividad tecnológica e innovadora de las empresas regionales: la Red de Centros

Tecnológicos, la Estrategia Regional de Innovación y la red de Parques Tecnológicos de

Castilla y León.

39

Existen numerosas ventajas fiscales para las empresas instaladas en Castilla y León,

orientadas principalmente a la realización de actividades de I+D+i o de protección ambiental.

10.2. INCENTIVOS A AL INVERSIÓN EN LA COMUNIDAD DE CYL.

10.2.1) INCENTIVOS PARA LAS INVERSIONES DE EMPRESAS

BENEFICIARIOS Podrán ser beneficiarios las Pymes, personas físicas o jurídicas, que a la

fecha de presentación de la solicitud no hayan iniciado su actividad empresarial y vayan a

realizar proyectos de inversión empresarial en Castilla y León.

PROYECTOS SUBVENCIONABLES Proyectos de inversión para la creación de nuevos

establecimientos y cuya cuantía de inversión subvencionable, esté comprendida entre los

18.000 euros y 600.000 euros.

REQUISITOS: a)Ser viable desde el punto de vista técnico, económico, financiero y

medioambiental. b)Que el beneficiario disponga de financiación con fondos propios al menos

en un 30% de la inversión subvencionable. c)Alcanzar el nivel de Fondos Propios de acuerdo

con la definición del Plan General de Contabilidad vigente, que determine la Agencia de

Desarrollo. d)Que la solicitud de subvención se presente antes del comienzo de la realización

de la inversión, y de la creación de puestos de trabajo. e)Que las inversiones a realizar se

mantengan en el establecimiento al menos durante cinco años a contar desde la financiación

de aquéllas. Excepto en el caso de que el proyecto suponga el autoempleo del

emprendedor/es, se deberá crear el menos un puesto de trabajo en el establecimiento.

SECTORES PROMOCIONABLES Industrias extractivas de piedra ornamental, industrias

manufactureras, servicios de apoyo empresarial, industria de creación de contenidos

multimedia, establecimientos de alojamiento hotelero, alojamientos de turismo rural, servicios

de turismo de naturaleza y aventura, restaurantes de tres o más tenedores.

INVERSIONES SUBVENCIONABLES: a)Adquisición de terrenos necesarios para la

implantación del proyecto. b)Traídas y acometidas de servicios. c)Urbanización y obras

exteriores adecuadas a las necesidades del proyecto. d)La edificación de obra civil. e)Bienes

de equipo. f)Trabajos de planificación, ingeniería de proyecto y dirección facultativa de los

trabajos. g)Otros activos fijos materiales. h)Inversiones en activos fijos inmateriales. i)La

realización por empresas asesoras externas de estudios de viabilidad (planes de empresa).

j)Gastos de constitución y primer establecimiento.

40

AYUDA Para activos fijos:

Subvención a fondo perdido: a)Hasta un 15% si la inversión se realiza en alguno de los

siguientes municipios: i.Municipios de las provincias de Soria y Zamora. ii.Municipios incluidos

en el Plan Especial de Actuación en las Áreas iii. Periféricas de la Comunidad aprobado por la

Junta de Castilla y León por Acuerdo de 3 de octubre de 2002 o en el Decreto 174/2000. iv.

Municipios en las Zonas de Influencia Socioeconómica de los Espacios Naturales Protegidos.

v.Municipio de Aranda de Duero (Burgos), y su área de influencia que constan en el anexo VIII.

b)Hasta un 10% si la inversión se realiza en el resto de los municipios de Avila, León y

Salamanca. i.Hasta un 5% si la inversión se realiza en el resto de los municipios de Palencia y

Segovia. c)Estudios de viabilidad, sobre organización, tecnología, financiación,

comercialización o gestión de empresas y gastos de constitución y primer establecimiento:

i.Ayuda a fondo perdido de hasta el 75% de los gastos subvencionables

COMPATIBILIDAD Estas ayudas serán compatibles con cualesquiera otras de la misma

finalidad, siempre que la suma de ellas no sobrepase los límites establecidos en el anexo del

Decreto 125/2000, de 1 de junio.

INFORMACIÓN Y TRAMITACIÓN Gerencias Provinciales de la Agencia de Desarrollo

Económico de Castilla y León.

LEGISLACIÓN

• Decreto 274/2001, 5 diciembre (BOC-L. 240/01, 12 diciembre) • Acuerdo 2 febrero 2005 (BOC-L.27/05, 9 febrero). Convocatoria 2005.

10.2.2. INCENTIVOS A EMPRENDEDORES

BENEFICIARIOS

Podrán ser beneficiarios las PYMES que vayan a realizar proyectos de inversión empresarial

en Castilla y León.

PROYECTOS SUBVENCIONABLES Proyectos de creación de nuevos establecimientos, y

proyectos de ampliación. La cuantía de inversión subvencionable aprobada deberá estar

comprendida entre 100.001,00 y 600.000,00 euros para los proyectos del sector comercio y

entre 200.000,00 y 600.000,00 euros para el resto de proyectos. REQUISITOS

a) Deben ser viables desde el punto de vista técnico, económico, financiero y

medioambiental.

41

b) Al menos el 30% de la inversión subvencionable debe estar financiada con fondos

propios, entendidos según la definición del Plan General de Contabilidad.

c) La solicitud de subvención debe presentarse antes de iniciarse la inversión y la

creación de los puestos de trabajo.

d) Las inversiones deben mantenerse en el establecimiento objeto de la ayuda al menos

durante cinco años a contar desde su finalización.

e) El plazo de realización será el que se determine en la resolución de concesión, no

pudiendo sobrepasar el 31 de diciembre de 2007, sin perjuicio de la revisión de plazos.

f) La empresa se debe comprometer a la creación de puestos de trabajo.

INVERSIONES SUBVENCIONABLES Activos fijos o de primer uso, pudiéndose aceptar

otros ligados a la inversión fija inicial limitados en el tiempo, y en todo caso, los

siguientes conceptos:

a) Adquisición de terrenos necesarios para la implantación del proyecto.

b) Traídas y acometidas de servicios.

c) Urbanización y obras exteriores adecuadas a las necesidades del proyecto.

d) Edificaciones de obra civil y obras vinculadas al proyecto.

e) Bienes de equipo, así como los necesarios para el suministro de electricidad y agua

potable, instalaciones de seguridad, depuración de aguas residuales y otros ligados al

proyecto.

f) Trabajos de planificación, ingeniería de proyecto y dirección facultativa de los

trabajos. g) Otras inversiones en activos fijos materiales.

h) Inversiones en activos fijos inmateriales.

AYUDA

La cuantía de la subvención a fondo perdido se determinará calculando un porcentaje en

función de los criterios de valoración establecidos. Este porcentaje se aplicará sobre la

inversión subvencionable, y podrá incrementarse en los siguientes casos:

1) Hasta un 15% si la inversión se realiza en alguno de los siguientes municipios: - Municipios

de las provincias de Soria y Zamora. - Municipios incluidos en el Plan Especial de Actuación en

las Áreas Periféricas de la Comunidad. - Municipios en las Zonas de Influencia Socioeconómica

de los Espacios Naturales Protegidos. - Municipio de Aranda de Duero (Burgos), y su área de

influencia que constan en el anexo VIII.

2) Hasta un 10% si la inversión se realiza en el resto de los municipios de las provincias de

Avila, León y Salamanca.

42

3) Hasta un 5% si la inversión se realiza en el resto de los municipios de las provincias de

Palencia y Segovia. El porcentaje final resultante, en términos brutos, no podrá superar los

siguientes topes por provincias: - 40% en las provincias de Avila, León, Salamanca, Soria y

Zamora. - 37% en Palencia y Segovia. - 35% en Burgos y Valladolid. COMPATIBILIDAD Estas

ayudas serán compatibles con cualesquiera otras de la misma naturaleza siempre que, de

forma acumulada, no sobrepasen los topes establecidos. INFORMACIÓN Y TRAMITACIÓN

Gerencia Provincial de la Agencia de Desarrollo Económico de la provincia donde vayan a

realizarse las actividades objeto de ayuda o incentivo.

10.3. FOTOGRAFÍA AÉREA DE LA NAVE

Ilustración 5: Foto aérea de la nave

43

ANEXO 11. “CALIDAD” 11.1. .DOCUMENTACIÓN EXIGIDA POR LA NORMA UNE-EN-ISO 9001:2000 Manual de calidad, documento básico del sistema donde se define qué se debe hacer y de

quién es la responsabilidad de hacerlo.

Se incluye el alcance del sistema de gestión de la calidad, los procedimientos

documentados establecidos para el sistema de gestión de la calidad y una descripción de la

interacción entre los procesos del sistema de gestión de la calidad (se conseguirá a través

de la elaboración del mapa de procesos). Asimismo se incluyen en el manual las

instrucciones técnicas (IT) que cumplimentan a los procedimientos y describen las

principales actividades que se llevan a cabo en cada uno de los procesos.

Política de calidad, expuesta más adelante, es una declaración de intenciones en la que se

detallan los objetivos de calidad esenciales para ECOHOGAR así como la misión, visión y

valores de la organización. Este documento estará firmado directamente por la Dirección.

Registros requeridos por la norma UNE-EN-ISO 9001:2000 mediante los cuales se

proporcionará evidencia de la conformidad de los requisitos así como de la operación eficaz

del sistema de gestión de la calidad.

Dos ejemplos de los registros mencionados podrían ser por un lado el control de entradas y

salidas del personal de fábrica y oficinas, que daría imagen fiel del aprovechamiento y

optimización del tiempo de trabajo efectivo. Y por otro un registro de producto no conforme, es

decir, problemas en las casas debido a fallos o defectos en la resistencia de los materiales

empleados o existencia de grietas, fallos de montaje, piezas defectuosas o rotas en fábrica o

durante transporte.

De acuerdo con lo exigido en la norma UNE-EN-ISO 9001:2000 se elaborarán los

procedimientos documentados requeridos en los que se indicará, como es preceptivo, la fecha,

código, página, quién lo realiza, quién lo revisa, modificaciones efectuadas, así como el objeto,

alcance, desarrollo del procedimiento, responsabilidades, documentación de referencia y

anexos (en los que se pueden incluir los registros realizados para cada procedimiento).

Como punto crítico en la elaboración de nuestro producto se considera el proceso de compras

de materia prima, ya que ésta influirá en el producto final obtenido. Por este motivo se

44

elaborará un procedimiento de evaluación de proveedores aun no siendo exigido por la norma,

en el que se detallan las características de las materias primas a comprar, comunicación de los

requisitos a los proveedores y verificación del producto comprado.

Por todo ello se realiza un seguimiento de los proveedores basado en dos puntos principales:

Aprobación de proveedores (realizada siguiendo metodología determinada)

Metodología para seguimiento de proveedores aprobados.

11.2. POLÍTICA DE CALIDAD

Capítulo

Fecha:

Edición: ECOHOGAR POLÍTICA DE CALIDAD

Hoja 1 de 1

ECOHOGAR es una organización dedicada a la fabricación y venta de casas de madera

cuya misión es convertirse en una empresa de primer nivel a través de la mejora continua y la

aplicación de las mejores prácticas.

Ecohogar S.L, entiende la calidad como el conjunto de características del producto que

ofrece así como de los servicios que presta y que le confieren su aptitud para satisfacer las

necesidades de su cliente.

Es responsabilidad del gestor de calidad de ECOHOGAR definir la política y objetivos

de calidad de la empresa.

Buscamos la excelencia de nuestro producto basándonos en los requisitos exigidos por

la norma UNE-EN-ISO 9001:2000

Las directrices básicas de nuestra Política se resumen en los siguientes principios:

- Orientación al cliente: los clientes de ECOHOGAR son la razón de ser de la

empresa. En ECOHOGAR no solo se tiende a satisfacer sus necesidades

manifestadas, sino que se debe ser capaz de adelantarse a sus expectativas

mediante el contacto permanente que permita evaluar la percepción que los mismos

tienen del producto suministrado.

45

- El trabajo en equipo es nuestra herramienta para conseguir el máximo nivel de

calidad. La integración de todas las personas de ECOHOGAR en la empresa y su

participación de la mejora de las actividades, son los únicos medios válidos para

desarrollar la política de calidad. La estructura organizativa flexible, la comunicación

abierta y una formación constante están dirigidas a dotar a la empresa de

profesionales capaces de proporcionar respuestas eficaces y eficientes a las

necesidades de los clientes.

- La mejora de la calidad es un proceso continuo que nos hace trabajar de forma

permanente para sorprender a nuestros clientes superando sus expectativas.

- La prevención de errores tendrá prioridad frente al esfuerzo por controlarlos. No solo

es importante para nuestra empresa el “hacer las cosas bien” sino además “hacerlas

bien a la primera”

Esta política es conocida por todos los miembros de la organización gracias a la difusión

que la Dirección realiza de la misma.

Fdo: El Director General

46

ANEXO 12. “MEDIO AMBIENTE”

12.1 INDICADORES AMBIENTALES

Muestra de los indicadores ambientales cuya medición y seguimiento permitirán establecer

medidas preventivas o en su caso correctivas de las actividades que perjudiquen al

medioambiente parámetros que utilizaremos es la siguiente:

- Cantidad de materia prima desaprovechada (diferencia entre la cantidad que entra y la que

queda inutilizada en el proceso de fabricación. Aquí también se observará lo que se hace

con esa materia prima desaprovechada).

- Decibelios dentro de la fábrica (con el objetivo de controlar la contaminación acústica)

- Emisiones contaminantes en función de la producción (otro indicador de la evolución de la

eficiencia energética en la fábrica)

12.2. ACCIONES GLOBALES QUE BENEFICIARÁN AL MEDIO AMBIENTE

Se llevarán a cabo cursos de formación y sensibilización constantes para implicar en el proceso

a los empleados y que conozcan su responsabilidad medioambiental, conozcan las partes que

dependen de ellos en el SGMA y posean las habilidades necesarias para su desempeño. Se

insta a los trabajadores a elaborar y mejorar el SGMA y su implantación.

Al tratarse de una empresa nueva que va a montar su propia fábrica partiendo de cero, se

utilizará un diseño y unos procedimientos que optimicen la utilización de energía. Aplicaremos

las técnicas constructivas a un proceso industrial. Una vez hecho esperamos conseguir lo

siguiente:

Hacer eficiente cada proceso disminuyendo los partes de reparación al máximo gracias a una

doble revisión de calidad por parte del operario y el controlador.

Al ser tareas repetidas y trabajo en cadena, los partes de no conformidad se pueden procesar

para evitar nuevos errores.

El aprovechamiento del transporte y del material es óptimo. A una fábrica llegan camiones

completos y hay muy poco material sobrante. Los contenedores específicos permiten el

reciclaje del poco escombro que se genera. Por ello, se optimizan los portes y la contaminación

provocada es la mínima posible.

47

Por otro lado, realizamos nuestras construcciones utilizando un sistema de fabricación basado

en el aislamiento casi hermético del exterior que evita los puentes térmicos y la pérdida de

calor interior. Otro de los elementos clave es la carpintería exterior, en el caso de las

construcciones convencionales se suele utilizar carpintería exterior de aluminio, que es un

material 1700 veces más conductivo que el PVC, que es lo que nuestra empresa utiliza. Los

puentes térmicos se encuentran en las uniones de la fachada con el suelo y con la cubierta. De

manera que el frío del exterior traspasa la fachada y entra hasta el interior gracias a la

conductividad de las viguetas de hormigón armado. Tan solo el gasto en calefacción evita que

este frío atraviese todo el edificio. Las viviendas convencionales, al no tener en cuenta este

derroche de energía, están trasladando a su cliente el gasto, y a la sociedad, el más grave

problema ecológico que tenemos actualmente.

Anexo medio ambiente 4:

Se llevarán a cabo cursos de formación y sensibilización constantes para implicar en el proceso

a los empleados y que conozcan su responsabilidad medioambiental, conozcan las partes que

dependen de ellos en el SGMA y posean las habilidades necesarias para su desempeño. Se

insta a los trabajadores a elaborar y mejorar el SGMA y su implantación.

Al tratarse de una empresa nueva que va a montar su propia fábrica partiendo de cero, se

utilizará un diseño y unos procedimientos que optimicen la utilización de energía. Aplicaremos

las técnicas constructivas a un proceso industrial. Una vez hecho esperamos conseguir lo

siguiente:

Hacer eficiente cada proceso disminuyendo los partes de reparación al máximo gracias a una

doble revisión de calidad por parte del operario y el controlador.

Al ser tareas repetidas y trabajo en cadena, los partes de no conformidad se pueden procesar

para evitar nuevos errores.

El aprovechamiento del transporte y del material es óptimo. A una fábrica llegan camiones

completos y hay muy poco material sobrante. Los contenedores específicos permiten el

reciclaje del poco escombro que se genera. Por ello, se optimizan los portes y la contaminación

provocada es la mínima posible.

Por otro lado, realizamos nuestras construcciones utilizando un sistema de fabricación basado

en el aislamiento casi hermético del exterior que evita los puentes térmicos y la pérdida de

calor interior. Otro de los elementos clave es la carpintería exterior, en el caso de las

construcciones convencionales se suele utilizar carpintería exterior de aluminio, que es un

48

material 1700 veces más conductivo que el PVC, que es lo que nuestra empresa utiliza. Los

puentes térmicos se encuentran en las uniones de la fachada con el suelo y con la cubierta. De

manera que el frío del exterior traspasa la fachada y entra hasta el interior gracias a la

conductividad de las viguetas de hormigón armado. Tan solo el gasto en calefacción evita que

este frío atraviese todo el edificio. Las viviendas convencionales, al no tener en cuenta este

derroche de energía, están trasladando a su cliente el gasto, y a la sociedad, el más grave

problema ecológico que tenemos actualmente.

49

ANEXO 13. “PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES”

13.1. EQUIPOS DE SEGURIDAD EN PLANTA Y OFICINAS (EN CADA PASO DEL PROCESO)

En la fábrica, se dotará a los trabajadores de los equipos de protección necesarios para realizar

su tarea en condiciones óptimas de seguridad.

Se suministrarán diferentes medios en función del trabajo que desempeñen, la ubicación en la

planta y las condiciones particulares de cada trabajador.

En general todos los trabajadores deberán usar calzado de seguridad en toda la planta de

producción, y más en concreto, en la primera fase del proceso, el ensamblaje de la estructura

base portante, los soldadores dispondrán de gafas que les protejan tanto del destello de las

soldaduras como de posibles quemaduras. También usarán casco en los momentos en que

usen el puente grúa.

En la segunda fase, aislamiento y cerramiento de base y colocación de las tuberías de

saneamiento, será necesario el uso de guantes que eviten posibles cortes con la sierra para

PVC y lesiones producidas por la clavadora de aire comprimido.

En la fase de montado de los bastidores de cerramiento, los equipos son similares a los de la

segunda fase, añadiendo el uso del casco en todo momento en que se esté utilizando el puente

grúa.

En el montaje de cerchas y la instalación de tabiques interiores y cerramientos entra en juego

un taladro pasamuros, con lo que se recomendará el uso de tapones para evitar desgaste del

aparato auditivo. Se mantiene el uso de casco para la utilización del puente grúa.

Para la fase siguiente, la del aislamiento de bastidores exteriores, se utiliza un andamio móvil,

por lo que se incluye el uso de arneses de seguridad para evitar caídas.

13.2. ADECUACIÓN DE COMPETENCIAS A PUESTOS (DESDE EL PROCESO DE SELECCIÓN)

Para conseguir una prevención eficaz es necesario realizarla desde los primeros momentos, es

decir, la selección adecuada del personal necesario para el desempeño de cada tarea en

50

función de sus aptitudes es fundamental para evitar en el futuro fallos o accidentes derivados

de su incompetencia. Por ello se realizará un proceso estricto de selección en el que se tratará

de asignar a cada empleado la función para la que esté más capacitado.

13.3. PLANES DE FORMACIÓN (FORMACIÓN ESPECÍFICA EN MAQUINARIA Y TAREAS, FORMACIÓN GENÉRICA EN MODO DE HACER LAS COSAS PARA PREVENIR ACCIDENTES)

Además de esa asignación inicial de tareas, se llevarán a cabo constantemente cursos de

formación tanto teóricos como prácticos para evitar la obsolescencia de conocimientos de la

plantilla así como para paliar las carencias de que adolezca cada uno de ellos mediante la

formación específica. Es decir, no solo se actualizarán los conocimientos que ya tienen sino

que también se les dará formación específica referente a la maquinaria concreta que deban

usar.

Además, habrá cada cierto tiempo seminarios destinados a implantar unos hábitos correctos de

actuación cotidiana que minimicen al máximo el riesgo de padecer o provocar accidentes.

La prevención de riesgos laborales no se ceñirá a la fábrica sino que se darán

recomendaciones al personal de oficinas en cuanto a la ergonomía que deben adoptar para

evitar los clásicos dolores músculo-esqueléticos y se les dotará de reposapiés, protectores de

radiaciones emitidas por los monitores de los ordenadores y demás material de prevención que

sea requerido.

51

ANEXO 14. “FINANCIACIÓN DE LA NAVE POR LA LÍNEA ICO-PYME”

El cuarto año compraremos la nave en la que estamos trabajando. Para ello contaremos con

un inversor que aportará el 20 % de lo necesario. El 80 % restante lo financiaremos a través de

un crédito concedido por el ICO Instituto de Crédito Oficial.

Es decir, a través del ICO financiaremos el 80% de la compra de la nave, 1.081.822 €, a un tipo

de interés del 3,7%. Cuyas condiciones se detallan a continuación.

CRÉDITO ICO: LÍNEA ECOPYME

¿Qué es el ICO?

El Instituto de Crédito Oficial es una entidad pública empresarial, adscrita al Ministerio de

Economía y Hacienda a través de la Secretaría de Estado de Economía, que tiene naturaleza

jurídica de entidad de crédito, y consideración de Agencia Financiera del Estado, con

personalidad jurídica, patrimonio y tesorería propia, así como autonomía de gestión para el

cumplimiento de sus fines.

El ICO trabaja por el crecimiento y la mejora de la distribución de la riqueza nacional y fomenta

aquellas actividades económicas que por su trascendencia social, cultural, innovadora o

ecológica merezcan una atención preferente. Porque el ICO apoya los proyectos de inversión

de las empresas españolas, para que sean más competitivas y contribuyan al progreso

económico de nuestro país.

La financiación del ICO se dirige a impulsar sectores como la industria cinematográfica, el

transporte, favorecer los proyectos de innovación tecnológica, las energías renovables y

potenciar la presencia de nuestras empresas en el exterior.

También colabora con los programas de política económica, en situaciones de crisis o

catástrofes naturales, en apoyo a la exportación o para facilitar créditos a personas fuera de los

canales habituales de financiación mediante la línea de Microcréditos.

El ICO tiene diferentes líneas de financiación: Emprendedores, Autónomos, Pyme, Gran

Empresa, Catástrofes naturales, Instituciones y Empresas Públicas.

52

Entre las diferentes líneas de financiación que ofrece el ICO para Pymes nosotros

escogeremos la Línea Pyme.

La Línea PYME está destinada a financiar el desarrollo de proyectos de inversión de las

pequeñas y medianas empresas españolas en condiciones preferentes.

CARACTERISTICAS DE LA LINEA ICO-PYME

BENEFICIARIOS

Personas físicas o jurídicas, que estén dadas de alta en el Impuesto de Actividades

Económicas y que, según la definición adoptada por la Comisión Europea de mayo de 2003,

cumplan los siguientes requisitos:

MICROEMPRESAS

• Volumen de negocio anual y/o cifra de balance general no superior a 2 millones de euros.

• No podrá estar participada en un 25% o más por empresa o conjunto de empresas que no cumplan los criterios antes citados.

PYME

• De 10 a 249 empleados. • Volumen de negocio anual no superior a 50 millones de euros y/o cifra de balance

general no superior a 43 millones de euros. • No podrá estar participada en un 25% o más por empresa o conjunto de empresas que

no cumplan los criterios antes citados.

INVERSIONES FINANCIABLES

Activos fijos nuevos. Entre los requisitos previos para considerar financiable un proyecto de

inversión que afecte al inmovilizado, deberán cumplirse los siguientes límites:

• Si el proyecto presentado incluye inversión inmobiliaria, esta no será superior al 80% del importe de la inversión total a financiar.

• Si el proyecto presentado incluye inversión en activos inmateriales “tecnológicos”, destinados a la innovación o modernización tecnológica de las PYME, tales como redes de uso local, programas informáticos o páginas web, no estará sujeta a limitación.

• Si el proyecto presentado incluye inversión en activos inmateriales “no tecnológicos”, tales como concesiones, licencias, franquicias, traspasos y otros similares contemplados por el PGC, no será superior al 50% de la inversión total a financiar.

• Se financian los gastos de constitución y primer establecimiento en empresas de nueva creación (constituidas a partir de 1 de julio de 2005)

Las partidas de activo material no están sujetas a limitación.

53

En todo caso no se financian: Reestructuraciones de pasivo o refinanciaciones, circulante, IVA

y otros impuestos ligados a la inversión.

INVERSIÓN MÁXIMA

El importe máximo financiable será del 80% del proyecto de inversión neto, se excluye el IVA o

cualquier otro impuesto de la financiación a obtener.

PLAZOS DE AMORTIZACIÓN

El beneficiario puede elegir entre:

• 3 años sin carencia. • 5 años sin carencia o con un período de carencia de 1 año. • 7 años sin carencia o con un período de carencia de 2 años. • 10 años, sin carencia, exclusivamente para el componente inmobiliario de la inversión.

IMPORTE MÁXIMO DE FINANCIACIÓN POR BENEFICIARIO

El importe del préstamo máximo será de 1,5 millones de euros por beneficiario y año, ya sea en

una operación o en varias.

TIPOS DE INTERÉS

El empresario puede optar entre:

• Tipo fijo: según referencia ICO más 0,50 puntos porcentuales • Tipo variable: referenciado a EURIBOR a 6 meses más 0,50 puntos porcentuales

COMISIONES

El tipo de interés que el ICO comunica es TAE y las Entidades Financieras no pueden cobrar

cantidad alguna en concepto de comisiones, tales como apertura, estudio o disponibilidad.

CANCELACIÓN ANTICIPADA VOLUNTARIA

• Tipo fijo: se imputará un 2% sobre las cantidades reembolsadas por anticipado, a la fecha de liquidación de intereses.

• Tipo variable: no se imputará penalización debiendo realizarse en las fechas de revisión semestral del tipo de interés.

TRAMITACIÓN

Directamente en las oficinas de los principales Bancos, Cajas de Ahorros y Cajas Rurales

establecidos en España. Las solicitudes son estudiadas, aprobadas y formalizadas por bancos

y cajas en las condiciones indicadas.

54

DOCUMENTACIÓN Y GARANTÍAS DE LA OPERACIÓN

El empresario presentará la documentación que cada entidad financiera considere necesaria

para estudiar la operación. La entidad financiera analiza la solicitud de la operación y, en

función de la solvencia del solicitante y de la viabilidad del proyecto de inversión, determina las

garantías a aportar, que pueden ser por ejemplo: Hipotecarias, Personales, Avales

mancomunados o solidarios, Sociedades de Garantía Recíproca.

El empresario debe poder acreditar la realización de la inversión financiada, comprometiéndose

a aportar facturas, cartas de pago, proyectos, escrituras o cualquier otro documento que pueda

servir como comprobante de la inversión realizada.

COMPATIBILIDAD DE AYUDAS

Esta Línea está sometida a la condición de mínimas de la Unión Europea y es compatible con

las ayudas recibidas de las Comunidades Autónomas u otras instituciones, debiendo respetar

los límites máximos establecidos por la Unión Europea.

55

ANEXO 15. “PLAN FINANCIERO”

56

15.1. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PRIMER AÑO

57

INGRESOS 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ventas Casas de madera - 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

TOTAL - 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667 VARIACIÓN INTERANUAL VENTAS - - 33 20 18 10

Uds. Vendidas - 21 26 32 36 40

Precio (€/m2) - 620 660 660 680 680

Crecimiento cuota de mercado - - 0,25 0,20 0,15 0,10

Tamaño medio de casa (m2) 90 90 90 90 90 90

CUENTA PÉRDIDAS Y GANANCIAS 2007 2008 2009 2010 2011 2012 VENTAS 0 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

COSTES FIJOS -97.698 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

Personal -81.638 -645.813 -700.418 -747.937 -884.583 -926.640

Otros costes de explotación -16.060 -500.553 -515.570 -531.037 -654.494 -674.129

COSTES VARIABLES -1.000 -145.260 -184.847 -216.900 -230.089 -252.511

COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -48.375 -21.000 -28.119 -33.743 -38.804 -42.685

EBITDA -147.073 -18.194 150.578 273.258 354.996 436.898

AMORTIZACIONES INMOVILIZADO

MATERIAL - -699 -699 -699 -699 -2.794

AMORTIZACIONES INMOVILIZADO INMATERIAL - -2.794 -2.794 -2.794 -62.794 -62.794

RESULTADO EXPLOTACION - -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 GASTOS FINANCIEROS - - - - -1.776 -1.776

INGRESOS FINANCIEROS 3.684 667 3.313 7.721 15.346 21.979

RESULTADO ANTES IMPUESTOS 3.684 667 3.313 7.721 15.346 21.979 IMPUESTO DE SOCIEDADES - - 149.897 276.986 304.572 393.107

BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 101.662 180.041 197.972 255.520 escudo fiscal pendiente 1.103.042

58

ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anualBENEFICIO NETO -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520

AMORTIZACIONES/PROVISIONES 999 999 999 999 3.994

CASH FLOW GENERADO -11.084 -11.084 -11.084 19.414 -17.526AUMENTO DE CAPITAL - - - - -

TOTAL ORÍGENES -11.084 -11.084 -11.084 19.414 -17.526

VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE -45.024 - - 12.083 -51.466

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - -

DIVIDENDOS PAGADOS - - - - -

TOTAL APLICACIONES -45.024 - - 12.083 -51.466ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS BENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520Amortizaciones y provisiones 999 999 999 999 3.994

Inversiones netas en inmovilizado - - - - -

Inversiones NOF 17.335 - - 8.304 19.411

FLUJO LIBRE DE FONDOS 6.250 -11.084 -11.084 27.718 1.884

59

15.2. .ESTUDIO FINANCIERO

60

INGRESOS 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ventas Casas de madera - 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

TOTAL - 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667 VARIACIÓN INTERANUAL VENTAS - - 33 20 18 10

Uds. Vendidas - 21 26 32 36 40

Precio (€/m2) - 620 660 660 680 680


Tamaño medio de casa (m2) 90 90 90 90 90 90

CUENTA PÉRDIDAS Y GANANCIAS

2007 2008 2009 2010 2011 2012 VENTAS 0 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

COSTES FIJOS - 1.171.800 1.559.250 1.871.100 2.216.970 2.438.667

Personal -97.698 -645.813 -700.418 -747.937 -884.583 -926.640



COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -1.000 -21.000 -28.119 -33.743 -38.804 -42.685

EBITDA -147.073 -12.020 -12.020 -12.020 17.867 -18.194


MATERIAL - -699 -699 -699 -699 -2.794

AMORTIZACIONES INMOVILIZADO INMATERIAL - -2.794 -2.794 -2.794 -62.794 -62.794

RESULTADO EXPLOTACION - -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 GASTOS FINANCIEROS - - - - -1.776 -1.776


RESULTADO ANTES IMPUESTOS 3.684 667 3.313 7.721 15.346 21.979 IMPUESTO DE SOCIEDADES - - 149.897 276.986 304.572 393.107

BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 101.662 180.041 197.972 255.520 escudo fiscal pendiente 1.103.042

61

ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS

2007 2008 2009 2010 2011 2012 BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 101.662 180.041 197.972 255.520

AMORTIZACIONES/PROVISIONES - 3.994 3.994 3.994 63.994 63.994

CASH FLOW GENERADO -143.390 -17.526 105.656 184.035 261.966 319.514 AUMENTO DE CAPITAL - - - - 200.000 -

TOTAL ORÍGENES -143.390 -17.526 105.656 184.035 461.966 319.514 VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE -51.466 77.245 137.824 -218.423 216.106

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - 600.000 0

DIVIDENDOS PAGADOS - - - 45.010 79.189 102.208

TOTAL APLICACIONES - -51.466 77.245 182.835 460.766 318.314 ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS

2007 2008 2009 2010 2011 2012 BENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -143.390 -21.520 101.662 180.041 199.748 257.296 Amortizaciones y provisiones 3.994 3.994 3.994 63.994 63.994

Inversiones netas en inmovilizado -33.940 - - - -600.000 -

Inversiones NOF 19.411 13.080 11.336 10.202 7.822

FLUJO LIBRE DE FONDOS -177.330 1.884 118.736 195.370 -326.056 329.111 VAN 246.405

TIR 0,23

62

15.3. ESCENARIO OPTIMISTA (AÑO 2008)

63

BALANCE DE SITUACIÓN

INGRESOS 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual Ventas Casas de madera 279.000 279.000 279.000 334.800 1.171.800

TOTAL 279.000 279.000 279.000 334.800 1.171.800

Uds. Vendidas 5 5 5 6 21

Precio (€/m2) 620 620 620 620 620

Crecimiento cuota de mercado 0,28 0,26 0,11

Tamaño medio de casa (m2) 90 90 90 90 90


2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual VENTAS 279.000 279.000 279.000 334.800 1.171.800

COSTES FIJOS -161.453 -161.453 -161.453 -161.453 -645.813

Personal -125.138 -125.138 -125.138 -125.138 -500.553

Otros costes de explotación -36.315 -36.315 -36.315 -36.315 -145.260

COSTES VARIABLES -5.000 -5.000 -5.000 -6.000 -21.000

COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -124.567 -124.567 -124.567 -149.480 -523.181

EBITDA -12.020 -12.020 -12.020 17.867 -18.194AMORTIZACIONES INMOVILIZADO

MATERIAL -699 -699 -699 -699 -2.794


INMATERIAL -300 -300 -300 -300 -1.200

RESULTADO EXPLOTACION -13.019 -13.019 -13.019 16.868 -22.188GASTOS FINANCIEROS - - - - -

INGRESOS FINANCIEROS 936 936 936 1.547 667

RESULTADO ANTES IMPUESTOS -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520IMPUESTO DE SOCIEDADES

BENEFICIO NETO -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520IMPUESTO DE SOCIEDADES

BENEFICIO NETO -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520

64

ACTIVO 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual INMOVILIZADO INMATERIAL NETO 5.700 5.700 5.700 5.700 4.800Licencias 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000

Amortizaciones -300 -300 -300 -300 -1.200

INMOVILIZADO MATERIAL NETO 27.242 27.242 27.242 27.242 25.146Nave, equipos y mobiliario 27.940 27.940 27.940 27.940 27.940

Amortizaciones -699 -699 -699 -699 -2.794

EXISTENCIAS 41.522 41.522 41.522 49.827 43.598CLIENTES - - - - -TESORERÍA 115.312 115.312 115.312 115.312 119.883INVERSIONES FINANCIERAS TEMPORALES 31.186 31.186 31.186 51.573 22.249TOTAL ACTIVO 220.962 220.962 220.962 249.653 215.677

PASIVO

FONDOS PROPIOS 137.917 137.917 137.917 150.000 128.480Capital 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000

Reservas - - - - -Rtdos. Neg.ejercicios ant. - - - - -Pérdidas y Ganancias -12.083 -12.083 -12.083 - -21.520

PROVEEDORES CORTO PLAZO 83.045 83.045 83.045 99.653 87.197CRÉDITOS A CORTO PLAZO - - - - -PRÉSTAMOS A LARGO PLAZO - - - - -TOTAL PASIVO 220.962 220.962 220.962 249.653 215.677CONTROL CUADRE - - - - -NOF -41.522 -41.522 -41.522 -49.827 -43.598

CAPITAL CIRCULANTE 104.976 104.976 104.976 117.059 98.534

65


2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anualBENEFICIO NETO -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520


CASH FLOW GENERADO -11.084 -11.084 -11.084 19.414 -17.526 AUMENTO DE CAPITAL - - - - - TOTAL ORÍGENES -11.084 -11.084 -11.084 19.414 -17.526 VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE -45.024 - - 12.083 -51.466

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - - DIVIDENDOS PAGADOS - - - - - TOTAL APLICACIONES -45.024 - - 12.083 -51.466 ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS

2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anualBENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -12.083 -12.083 -12.083 18.415 -21.520 Amortizaciones y provisiones 999 999 999 999 3.994

Inversiones netas en inmovilizado - - - - - Inversiones NOF 17.335 - - 8.304 19.411

FLUJO LIBRE DE FONDOS 6.250 -11.084 -11.084 27.718 1.884

66

15.4. ESCENARIO OPTIMISTA (2008-2012)

67

INGRESOS 2007 2008 2009 2010 2011 2012Ventas Casas de madera - 1.171.800 1.722.600 2.257.200 3.060.000 3.978.000

TOTAL - 1.171.800 1.722.600 2.257.200 3.060.000 3.978.000VARIACIÓN INTERANUAL VENTAS - - 147 131 136 130

Uds. Vendidas - 21 29 38 50 65

Precio (€/m2) - 620 660 660 680 680


Tamaño medio de casa (m2) 90


2007 2008 2009 2010 2011 2012VENTAS - 1.171.800 1.722.600 2.257.200 3.060.000 3.978.000

COSTES FIJOS -97.698 -645.813 -700.418 -956.725 -1.014.237 -1.258.895

Personal -81.638 -500.553 -515.570 -739.825 -784.148 -1.006.384



COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -48.375 -523.181 -722.488 -946.708 -1.245.668 -1.619.369

EBITDA -147.073 -18.194 269.825 314.627 748.595 1.032.787AMORTIZACIONES INMOVILIZADO

MATERIAL -2.794 -2.794 -2.794 -62.794 -62.794


INMATERIAL -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 -1.200

RESULTADO EXPLOTACION -147.073 -22.188 265.831 310.633 684.601 968.793GASTOS FINANCIEROS - - - - -1.776 -1.776


RESULTADO ANTES IMPUESTOS -143.390 -21.520 269.144 318.354 698.170 988.996IMPUESTO DE SOCIEDADES - - -89.971 -111.424 -244.360 -346.149

BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 179.172 206.930 453.811 642.847escudo fiscal pendiente 2.253.144

68


ACTIVO 2007 (4º) 2008 anual 2009 2010 2011 2012 INMOVILIZADO INMATERIAL NETO 4.800 4.500 4.500 4.500 4.500

Licencias 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000

Amortizaciones

- -1.200 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500

INMOVILIZADO MATERIAL NETO 25.146 24.448 21.654 558.860 496.066Nave, equipos y mobiliario 27.940 27.940 27.940 27.940 627.940 627.940

Amortizaciones -2.794 -3.493 -6.287 -69.081 -131.875

EXISTENCIAS 8.063 43.598 60.207 78.892 103.806 134.947CLIENTES - - - - - -

TESORERÍA 51.400 119.883 122.028 124.238 141.875 144.680INVERSIONES FINANCIERAS TEMPORALES 122.787 22.249 110.429 257.379 511.522 732.644TOTAL ACTIVO 182.250 215.677 321.612 486.663 1.320.561 1.512.836

PASIVO

FONDOS PROPIOS 150.000 128.480 262.859 418.057 890.343 1.276.052Capital 150.000 150.000 150.000 150.000 350.000 350.000

Reservas - - 134.379 289.577 561.863 947.572

Rtdos. neg.ejercicios ant. - - -21.520 -21.520 -21.520 -21.520

Pérdidas y Ganancias - -21.520 - - - -

PROVEEDORES CORTO PLAZO 32.250 87.197 120.415 157.785 207.611 269.895CRÉDITOS A CORTO PLAZO - - - - - -

PRÉSTAMOS A LARGO PLAZO - - - - 480.000 480.000TOTAL PASIVO 182.250 215.677 383.274 575.841 1.577.955 2.025.946CONTROL CUADRE - - - - - -

NOF -24.188 -43.598 -60.207 -78.892 -103.806 -134.947

CAPITAL CIRCULANTE 150.000 98.534 172.250 302.725 69.590 262.376

69


2007 2008 2009 2010 2011 2012BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 179.172 206.930 453.811 642.847


CASH FLOW GENERADO -143.390 -17.526 183.166 210.924 517.805 706.841AUMENTO DE CAPITAL - - - - 200.000 -

TOTAL ORÍGENES -143.390 -17.526 183.166 210.924 717.805 706.841VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE - -51.466 73.716 130.475 -233.134 192.786

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - 600.000 -

DIVIDENDOS PAGADOS - - - 51.733 181.524 257.139

TOTAL APLICACIONES - -51.466 73.716 182.208 548.390 449.925ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS

2007 2008 2009 2010 2011 2012BENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -143.390 -21.520 179.172 206.930 455.587 644.623

Amortizaciones y provisiones - 3.994 3.994 3.994 63.994 63.994

Inversiones netas en inmovilizado -33.940 - - - -600.000 -

Inversiones NOF - 19.411 16.609 18.685 24.913 31.142

FLUJO LIBRE DE FONDOS -177.330 1.884 199.775 229.609 -55.506 739.759

VAN 823.306

TIR 1,02

70

15.5. ESCENARIO PESIMISTA (AÑO 2008)

71

INGRESOS 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual Ventas Casas de madera 167.400 223.200 223.200 223.200 837.000

TOTAL 167.400 223.200 223.200 223.200 837.000VARIACIÓN INTERANUAL VENTAS - 133 100 100

Uds. Vendidas 3 4 4 4 15

Precio (€/m2) 620 620 620 620 620

Crecimiento cuota de mercado - 0,28 0,26 0,11

Tamaño medio de casa (m2) 90 90 90 90 90


2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual VENTAS 167.400 223.200 223.200 223.200 837.000

COSTES FIJOS -161.453 -161.453 -161.453 -161.453 -645.813

Personal -125.138 -125.138 -125.138 -125.138 -500.553

Otros costes de explotación -36.315 -36.315 -36.315 -36.315 -145.260

COSTES VARIABLES -5.000 -5.000 -5.000 -6.000 -21.000

COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -85.570 -114.093 -114.093 -114.093 -559.803

EBITDA -84.623 -57.346 -57.346 -58.346 -389.616AMORTIZACIONES INMOVILIZADO

MATERIAL -699 -699 -699 -699 -2.794


INMATERIAL -300 -300 -300 -300 -1.200

RESULTADO EXPLOTACION -85.622 -58.345 -58.345 -59.345 -393.610GASTOS FINANCIEROS - - - - -

INGRESOS FINANCIEROS 936 936 936 1.547 667

RESULTADO ANTES IMPUESTOS -84.686 -57.409 -57.409 -57.798 -392.943IMPUESTO DE SOCIEDADES - - - - -

BENEFICIO NETO -84.686 -57.409 -57.409 -57.798 -392.943

72


ACTIVO 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual INMOVILIZADO INMATERIAL NETO 5.700 5.700 5.700 5.700 4.800Licencias 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000

Amortizaciones -300 -300 -300 -300 -1.200

INMOVILIZADO MATERIAL NETO 27.242 27.242 27.242 27.242 25.146Nave, equipos y mobiliario 27.940 27.940 27.940 27.940 27.940

Amortizaciones -699 -699 -699 -699 -2.794

EXISTENCIAS 28.523 38.031 38.031 38.031 46.650CLIENTES - - - - -TESORERÍA 115.312 115.312 115.312 115.312 119.883INVERSIONES FINANCIERAS TEMPORALES - - - - -TOTAL ACTIVO 207.963 217.470 217.470 237.858 218.729

PASIVO

FONDOS PROPIOS 65.314 92.591 92.591 92.202 -242.943Capital 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000

Reservas - - - - -Rtdos. neg.ejercicios ant. - - - - -Pérdidas y Ganancias -84.686 -57.409 -57.409 -57.798 -392.943

PROVEEDORES CORTO PLAZO 57.047 76.062 76.062 76.062 93.301CRÉDITOS A CORTO PLAZO 58.885 19.752 19.752 20.816 368.925PRÉSTAMOS A LARGO PLAZO - - - - -TOTAL PASIVO 176.777 186.284 186.284 186.284 196.479CONTROL CUADRE - - - - -NOF -28.523 -38.031 -38.031 -38.031 -46.650

CAPITAL CIRCULANTE 117.974 108.467 108.467 128.854 95.482

73

ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS 2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual BENEFICIO NETO -84.686 -57.409 -57.409 -57.798 -392.943


CASH FLOW GENERADO -83.688 -56.411 -56.411 -56.799 -388.949AUMENTO DE CAPITAL - - - - -TOTAL ORÍGENES -83.688 -56.411 -56.411 -56.799 -388.949VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE -30.332 -9.508 - 20.387 -52.825

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - -DIVIDENDOS PAGADOS - - - - -TOTAL APLICACIONES -30.332 -9.508 0 20.387 -52.825ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS

2008 (1º) 2008 (2º) 2008 (3º) 2008 (4º) 2008 anual BENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -84.686 -57.409 -57.409 -57.798 -392.943

Amortizaciones y provisiones 999 999 999 999 3.994

Inversiones netas en inmovilizado - - - - -Inversiones NOF 2.642 9.508 - - 20.769

FLUJO LIBRE DE FONDOS -81.045 -46.903 -56.411 -56.799 -368.179

74

15.6. ESCENARIO PESIMISTA (2008-2012)

75

INGRESOS 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ventas Casas de madera - 837.000 1.188.000 1.485.000 2.019.600 2.448.000

TOTAL - 837.000 1.188.000 1.485.000 2.019.600 2.448.000VARIACIÓN INTERANUAL VENTAS - - 42 25 36 21

Uds. Vendidas - 15 20 25 33 40

Precio (€/m2) - 620 660 660 680 680


Tamaño medio de casa (m2) 90


2007 2008 2009 2010 2011 2012

VENTAS - 837.000 1.188.000 1.485.000 2.019.600 2.448.000

COSTES FIJOS -97.698 -645.813 -700.418 -747.937 -884.583 -926.640

Personal -81.638 -500.553 -515.570 -531.037 -654.494 -674.129



COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -51.762 -559.803 -727.744 -873.293 -1.004.287 -1.104.716

EBITDA -150.460 -389.616 -268.281 -169.973 91.925 373.960

AMORTIZACIONES INMOVILIZADO MATERIAL - -2.794 -2.794 -2.794 -2.794 -2.794


INMATERIAL - -1.200 -1.200 -1.200 -1.200 -1.200

RESULTADO EXPLOTACION -150.460 -393.610 -272.275 -173.967 87.931 369.966

GASTOS FINANCIEROS - - - - - -


RESULTADO ANTES IMPUESTOS -146.776 -392.943 -268.962 -166.246 103.277 391.945

IMPUESTO DE SOCIEDADES - - - - -36.147 -137.181

BENEFICIO NETO -146.776 -392.943 -268.962 -166.246 67.130 254.764escudo fiscal pendiente -593762

76


ACTIVO 2007 2008 2009 2010 2011 2012 INMOVILIZADO INMATERIAL NETO 4.800 4.500 4.500 4.500 4.500

Licencias 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000

Amortizaciones

- -1.200 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500

INMOVILIZADO MATERIAL NETO 25.146 24.448 21.654 18.860 16.066

Nave, equipos y mobiliario 27.940 27.940 27.940 27.940 27.940 27.940

Amortizaciones -2.794 -3.493 -6.287 -9.081 -11.875

EXISTENCIAS 8.627 46.650 60.645 72.774 83.691 92.060CLIENTES - - - - - -

TESORERÍA 51.400 119.883 122.028 124.238 141.875 144.680INVERSIONES FINANCIERAS TEMPORALES - - - - - -

TOTAL ACTIVO 182.815 218.729 322.050 480.545 760.446 989.949

PASIVO

FONDOS PROPIOS 150.000 -242.943 -511.905 -678.151 -637.873 -485.014Capital 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000

Reservas 0 0 0 40.278 193.137

Rtdos. neg.ejercicios ant. 0 -392.943 -661.905 -828.151 -828.151

Pérdidas y Ganancias -392.943 -268.962 -166.246 0 0

PROVEEDORES CORTO PLAZO 34.508 93.301 121.291 145.549 167.381 184.119CRÉDITOS A CORTO PLAZO 184.508 368.925 668.459 882.673 872.728 737.337PRÉSTAMOS A LARGO PLAZO - - - - - -

TOTAL PASIVO 184.508 -149.642 -390.614 -532.602 -470.491 -300.895CONTROL CUADRE - - - - - -

NOF -25.881 -46.650 -60.645 -72.774 -83.691 -92.060

CAPITAL CIRCULANTE 148.307 95.482 171.812 308.843 569.706 785.264

77


2.007 2008 2009 2010 2011 2012 BENEFICIO NETO -146.776 -392.943 -268.962 -166.246 67.130 254.764


CASH FLOW GENERADO -146.776 -388.949 -264.968 -162.252 71.124 258.758 AUMENTO DE CAPITAL - - - - 200.000 0

TOTAL ORÍGENES -146.776 -388.949 -264.968 -162.252 271.124 258.758 VARIACIÓN EN CAPITAL CIRCULANTE - -52.825 76.330 137.031 260.863 215.558

AUMENTO DE ACTIVOS FIJOS - - - - - -

DIVIDENDOS PAGADOS - - - - 26.852 101.906

TOTAL APLICACIONES - -52.825 76.330 137.031 287.715 317.464 ANÁLISIS POR DESCUENTO DE FLUJOS

2007 2008 2009 2010 2011 2012 BENEFICIO NETO ( sin incluir intereses deuda) -146.776 -392.943 -268.962 -166.246 67.130 254.764

Amortizaciones y provisiones - 3.994 3.994 3.994 3.994 3.994

Inversiones netas en inmovilizado -33.940 - - - - -

Inversiones NOF - 20.769 13.995 12.129 10.916 8.369

FLUJO LIBRE DE FONDOS -180.716 -368.179 -250.973 -150.123 82.040 267.127

VAN

117.541

TIR -0,23

78

ANEXO 16. “ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD”

variable valor original

valor incrementado en un 20%

VAN obtenido

incremento del VAN en porcentaje

Costes-calefacción 4645 5574 164.273 -18%

Costes-fontanería 2057,89 2469,47 199.836 -13%

Costes-electricidad 998,09 1197,61 214411,24 -7%

Costes-estructura 4937,82 5925,38 160248,83 -30%

Cuota de mercado 544035 138%

Precios 957547 319%

Tabla 11: Sensibilidad de la rentabilidad del proyecto a la variación de costes de materia prima, cuota de mercado y precios de mercado. Elaboración propia.

El análisis de sensibilidad de la empresa realizado sobre el plan financiero, deja entrever

las variables cuyo valor afecta más al resultado final del negocio.

Para empezar comprobamos que el aumento de precio de la materia prima no afecta de

manera importante a la rentabilidad de la empresa, ya que aumentando un 20% el precio

de la madera por un lado y de calefacción, fontanería e instalaciones eléctricas por otro,

los efectos sobre el VAN son decrecimientos en torno al 10% y 15%, lo cual es un

impacto lógico y normal.

Sin embargo, comprobamos que nuestro negocio es altamente sensible a las variaciones

en la cuota de mercado alcanzada, al número de casas vendidas y al precio de las

mismas.

Al incrementar la cuota de mercado, el VAN aumenta de 228.124 a 544.035, lo que

supone un incremento del 138%. Es un aumento descomunal pero también hay que saber

que es una cifra un tanto irreal, ya que no se está valorando que para vender el número

de casas que resultan, sería necesario tener muchos más gastos en personal, materia

prima, equipos, etc. De modo que la cifra nos da una idea de lo sensible que es nuestro

negocio a esa variable solo si lo comparamos con la modificación que sufre el VAN al

incrementar otro parámetro cualquiera en la misma proporción.

Por último, la variación en el precio de venta al incrementarlo un 20%, supone un

aumento del VAN de 228.124 a 957.547, que en porcentaje significa un aumento del

319%. De nuevo estamos ante una cifra que no tiene en cuenta que al subir el precio un

20% probablemente el número de casa vendidas disminuyera sensiblemente, de modo

79

que estas cifras deben ser tomadas en consideración con cierta cautela y sin perder de

vista nunca el resto de comparativas realizadas modificando una sola variable cada vez.

ANEXO 17. “ENERGÍAS RENOVABLES”

Especificaciones técnicas de los paneles solares: Colector Solar Plano 5000S El colector que Gamesa instalará en nuestras casas de madera será el colector solar

plano 5000 S que consta de un absorbedor con recubrimiento selectivo fabricado

mediante tecnología "sputtering" (PVD), una de las más avanzadas y eficientes del

mercado. Este proceso cuenta con la mejor valoración ecológica del sector.

Ilustración 6: Colector solar 5000 S

El colector solar 5000 S es el único de superficie selectiva fabricado íntegramente en

España. Cuenta con las Certificaciones de Registro de Empresa según normas ISO

9001:2000 e ISO 14001, que avalan la Gestión de Calidad y Medioambiente de nuestros

procesos de producción.

Características constructivas

- Captador fabricado mediante tecnología PVD (deposición de plasma)

- 360° de contacto entre banda absorbente y los tubos de cobre

- Emisión de sólo 8% de radiación, minimizando las pérdidas térmicas

- Absorción del 95% de la radiación solar recibida

- Superficie de captación de 2,1 m²

- Banda absorbente de aluminio, más ligero y ecológico

80

- Caja de aluminio anodizado de alta resistencia a la corrosión

De este modo, estos paneles absorben un 95 % de la radiación solar que incide en su

superficie. Consecuentemente, se puede decir que son elevadamente eficientes.

Especificaciones técnicas y recomendaciones

Gamesa ofrece una garantía de ocho años tras la instalación de dichos paneles solares. A

continuación se muestran dos tablas en las que se presentan las especificaciones

técnicas del producto y diversas recomendaciones para el uso del producto.

Tabla 12: Especificaciones técnicas. Fuente: Gamesa Solar

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

DIMENSIONES

2120 x 1050 x 86,2 mm

Área útil de captación 2,1 m²

Peso en vacío 45 kg

Capacidad Colector 1,8 l

CAJA DEL COLECTOR

Aluminio anodizado

COBERTURA TRANSPARENTE

Cristal templado

Transmisividad 89,80%

Espesor 4 mm

AISLAMIENTO TÉRMICO

Fibra de vidrio con film de aluminio

Parte posterior 35 mm

Marcos laterales 15 mm

ABSORBEDOR COLECTIVO

Recubrimiento absorbente NiOx / Ni

Tratamiento de la superficie Sputtering

Absortividad 95% (±2)

Emisividad 7% (±2)

Material de las bandas Aluminio

TUBOS DEL ABSORBEDOR

Material Cobre

Número de tubos 7

Diámetro externo/interno 12/10 mm

Unión por embutición entre tubos y banda absorbente

TUBOS COLECTORES

Material Cobre

Diámetro externo 22 mm

81

RECOMENDACIONES DE USO Número máximo de colectores conectados en paralelo 8

Número de colectores en paralelo recomendados 6

Presión máxima soportada (ensayo estanqueidad) 12 kg/cm2

Climas en los que no sea necesario el uso de anticongelante

Agua

Caudal

recomendado

Caída de Presión

100%

50 l/h/m2

10,5 mmca Fluido caloportador

En caso de riesgo de heladas

Agua+Glicol

Caudal

recomendado

Caída de Presión

70/30 %

60 l/h/m2

15 mmca

Tabla 13: Recomendaciones de uso

Curva del Rendimiento del panel 5000S

A continuación se muestra la curva de rendimiento del panel 5000 S en función de la

radiación que incide sobre su superficie. En la gráfica se muestra el rendimiento del

colector en función de la relación de la energía acumulada por energía que incide sobre

su superficie. La curva que describe la temperatura de entrada al colector obedece a la

siguiente función Te: 0,6863-5,382T*

Ilustración 7: Curva de rendimiento de los paneles solares

Tm: Temperatura media en el colector (°C)

Ta: Temperatura ambiente (°C)

It: Irradiación solar instantánea (W/m²)

Te: Temperatura de entrada al colector (°C)

82

Integración de energías renovables en las casas de madera.

• ENERGÍA SOLAR TÉRMICA

GAMESA SOLAR es una empresa que fabrica y comercializa sistemas de energía solar,

térmica y fotovoltaica. En colaboración con Asociación de Fabricantes y Constructores de

Casas de Madera (AFCCM) ha desarrollado un kit solar que se adapta a las necesidades

de las viviendas unifamiliares de madera.

El éxito de la integración de la energía solar térmica en las casas de madera es avalado

por la experiencia de Gamesa de ocho años en el campo de los captadores solares, así

como la vocación y voluntad de los miembros de AFCCM por garantizar la mayor calidad

y prestaciones de sus productos en el mercado de la vivienda. Además, Gamesa Solar

dispone de un departamento de ingeniería cualificado que diseña y calcula las

instalaciones solares para lograr una optimización de los recursos y de los ahorros

energéticos. De este modo, ofrecerá asesoramiento técnico a los clientes de Ecohogar

que estén interesados en la integración de energías renovables en sus viviendas.

Debido el carácter emprendedor e innovador de Ecohogar, hemos firmado un acuerdo

con Gamesa Solar para la instalación de este kit solar en nuestras casas de madera. Esta

iniciativa supondrá un ahorro considerable para la economía de nuestros clientes ya que

este kit proporcionará el suministro exclusivo de agua caliente sanitaria (ACS).

La energía solar-térmica va ligada a consumos importantes en agua caliente sanitaria y

climatización. Para los fabricantes y constructores españoles de casas de madera, en una

vivienda unifamiliar tipo que va de los 45 a los 135 metros cuadrados, una instalación

solar-térmica sería una más dentro del conjunto del saneamiento, acoplable a las

instalaciones convencionales de ACS y calefacción. Por ello, no es precisa una

preinstalación específica para los kits solares. Una de las claves de este sistema se basa

en que los captadores de energía solar se encuentran totalmente integrados en la

cubierta de las viviendas.

La orientación de la cubierta, la localización de la casa y su número de habitantes marcan

a los diseñadores del kit los metros cuadrados precisos de captación de energía, así

como el volumen de energía a acumular. Y todo ello desembocará en el producto

deseable para esta tipología de vivienda. Para una vivienda de 4 habitantes y un

83

acumulador de 200 litros se estima un coste del kit en torno a los 1.624 euros, instalación

incluida.

A continuación se muestra el esquema de funcionamiento de una instalación solar

térmica.

En esencia, el calentador solar

es una caja plana muy bien

aislada y con un cristal en la

parte frontal en cuyo

interior lleva colocado un tubo

en serpentín por el que circula

el agua, empujada por la

gravedad o por una bomba. El

agua así calentada (que logra

temperaturas superiores a los

100º C) es enviada a un

depósito muy bien aislado

para su uso en el momento

requerido. Ilustración 8: Esquema de funcionamiento de uma

instalación solar térmica

Básicamente, el calentador de agua aprovecha 3 principios físicos de gran sencillez: la

propiedad del color negro de atraer el calor, el efecto invernadero que se crea dentro de

una caja con un cristal en la parte frontal (o capacidad de atrapar el calor) y la tendencia

que tiene el agua más caliente a colocarse sobre el agua más fría.

De este modo, la energía térmica (calor) procedente de los rayos solares llega a los

captadores, calentando el fluido que circula por su interior (agua con anticongelante). Esta

energía en forma de agua caliente es intercambiada hasta otro circuito donde es

acumulada en un depósito acumulador hasta poder ser utilizada, normalmente como

Agua Caliente Sanitaria (ACS).

Las principales ventajas del uso de la energía solar térmica son:

− Alta calidad energética.

84

− Es limpia, silenciosa y no altera el medio ambiente.

− Se produce en el lugar donde se consume.

− Inagotable a escala humana

− Soporta cualquier tipo de agua, por muy calcárea que sea y está protegido contra las

heladas.

− Es una energía segura tanto en garantía de suministro energético durante todo el año

como por falta de peligrosidad para el usuario.

− Sin ruidos, escapes u olores. Es ecológica y limpia, lo que redunda en beneficio de

todos.

− Es un sistema de una comodidad sin igual. El proceso se efectúa automáticamente

sin necesidad de su intervención y ahorrándose las molestias de otros sistemas.

− Contribuye eficazmente a la reducción de emisiones de CO2.

− Instalación sencilla y de fácil integración dentro de la estética de su vivienda.

− Sin apenas mantenimiento y dada la sencilla tecnología, basada en principios físicos

naturales y con mínima participación de elementos mecánicos- sin apenas anomalías en

el funcionamiento de su calentador solar durante su vida útil superior a los 25 años.

− La Instalación del calentador solar térmico supone la automática revalorización de su

vivienda, dado que a partir de entonces ofrecerá agua caliente sanitaria garantizada y

gratuita a sus usuarios durante muchísimos años, pudiendo superar sin problemas los

25 años.

Posible financiación

Con el fin de fomentar las inversiones en proyectos de Energías Renovables y de

Eficiencia Energética, el IDAE en colaboración con el ICO ofrece una financiación. Por

ello, para integrar los paneles solares en las casas de madera es posible recurrir a esta

línea de financiación.

Según el convenio acordado entre el IDAE y el ICO, será financiado el coste de los

equipos e instalaciones que forman parte del equipo prefabricado.

A continuación, se muestra la inversión necesaria para la instalación de paneles solares

con una superficie de 2 m2 en una casa de madera con un tamaño medio de 90 m2. La

cuantía de la inversión será de 1.624 € y en el siguiente cuadro se muestra la financiación

que proporcionaría ICO-IDAE.

85

• SUELO RADIANTE

La forma más eficiente y económica de calefactor un hogar es mediante suelo radiante,

por ello Ecohogar ha seleccionado este sistema de calefacción para integrar en las casas

de madera que comercializamos.

Este tipo de calefacción es la que mejor se adapta a la energía solar térmica y la que

menor consumo de energía presenta. Además, es el sistema más saludable, tanto, que es

recomendado por la Organización Mundial de la Salud (OMS) ya que el hecho de trabajar

a baja temperatura no reseca el ambiente ni las mucosas nasales, y la baja velocidad en

que se eleva el aire calentado no levante polvo ni microorganismos.

El suelo radiante está constituido por una red de tuberías uniformemente esparcida y

enterrada bajo el pavimento. La temperatura a la que el agua fluye por su interior es

Producto: Casa de madera 90 m2 Consumo medio 160 l/día

Vida útil 25 años

Tipo instalación:

− Paneles con superficie 2 m2 y 200 L − Aporte solar 67 % − Producción energética:1.276 te/año − Energía sustituida: electricidad

Línea financiación ICO Inversión inicial 1.624 €

Pago inicial del titular (20%): 325 €

Préstamo ICO (80 %): 1.299 €

Aportación inicial IDAE (30 %): 487 €

Pago anual de préstamo (10 años, interés euribor + 1 %) : 96 €

Ingresos anuales (1º año): 140 €

Gastos de operación y mantenimiento (1º año): 29 €

86

moderada, de 35 a 45 º C, a diferencia de los 70 – 90 º C de los sistemas que utilizan

radiadores.

Este gradiente de temperaturas favorece el ahorro energético. Con los sistemas de

calefacción habituales el aire caliente tiende a situarse cerca del techo, cuando la mayor

necesidad térmica se encuentra en la parte inferir de las habitaciones. Calentando la

superficie se cubren estas necesidades sin tener que calentar el aire del techo

innecesariamente y ahorrando energía.

Cuando se trabaja con energía solar para obtener calefacción, el suelo radiante es óptimo

para este fin. Sin embargo, los captadores térmicos no pueden generar agua caliente

todos los días ya que están sujetos a las incidencias climáticas, así que el sistema tendrá

que basarse en una caldera de alto rendimiento o una bomba de calor que aporte el calor

requerido para toda la instalación. Así, los captadores funcionarán de forma

complementaria, proporcionando un gran ahorro en el consumo de combustible o eléctrico

Esquema de la instalación de suelo radiante La calefacción por suelo radiante es el sistema que proporciona un mayor nivel de confort

dentro de una vivienda o local. Consiste en una red de tuberías enterradas en el suelo por

las que circula agua a baja temperatura, normalmente entre 35 y 45 º C, dependiendo del

tipo de suelo.

Ilustración 9: Esquema de la instalación del suelo

87

Entre las ventajas de este sistema destacan:

− La distribución de temperaturas que se consigue en la sala, manteniendo una mayor

temperatura a nivel del suelo y descendiendo ésta con la altura. De esta manera no se

desaprovecha energía calentando innecesariamente la parte alta de la estancia. Esto

significa que el suelo radiante también es un sistema muy adecuado para el

calentamiento de locales altos.

− El hecho de trabajar a baja temperatura permite utilizar cualquier fuente de energía

para su funcionamiento: gas natural, gasoil, bomba de calor y especialmente energías

renovables como la solar, donde su aprovechamiento es óptimo.

− Su fácil instalación y mínimo mantenimiento, hacen del sistema de calefacción por

suelo radiante, el sistema más limpio, saludable y económico del mercado, nuestro

sistema está indicado principalmente en las viviendas de nueva creación

Los tubos que emplearemos para la instalación del suelo radiante son MULTIBETON® ya

en términos de mercado son los que ofrecen mayor calidad y seguros de su calidad

ofrecen una garantía de 30 años para el tubo. En la siguiente figura se muestra un

esquema de la instalación del suelo radiante

Ilustración 10: Esquema de la instalación del suelo radiante

El coste que supone la integración de este sistema de calefacción en las casas de

madera, es de 2.200 euros por metro cuadrado, lo que supone la cantidad de 19.800

euros para una casa de un tamaño medio de 90 metros cuadrados. Este coste, será

sufragado por Ecohogar ya que estará incluido en el precio final de venta.

88

Entre las principales ventajas medioambientales podemos destacar que

− Es Limpia. No existe combustión, humos, residuos ni olores; no consume oxígeno y

no enrarece el ambiente.

− Alta eficiencia energética y seguridad. Su rendimiento es muy elevado, por lo que se

aprovecha prácticamente toda la energía eléctrica que se consume.

− No exige instalaciones complicadas ni espacios dedicados a las mismas, tales como

sala de calderas, depósito de combustible, chimeneas, etc.

− Se puede programar y automatizar con gran sencillez.

ASESORAMIENTO TÉCNICO

Ecohogar tiene acuerdos con ENERPAL para la realización de estudios de bioclimática y

aprovechamiento de recursos naturales en la parcela con el objeto de generar electricidad

y facilitando al cliente, la posibilidad de optimizar recursos y rentabilizar la inversión.

ENERPAL da prioridad a la calidad del material que ofrece a sus clientes. Instala

materiales de la más alta calidad del mercado. Además, debido a que nuestro país es una

potencia mundial en tecnología solar, siempre que cumple la mejor relación calidad-

precio, instalamos material fabricado en España.

Además, ofrece a nuestros clientes un amplio abanico de posibilidades y asesoramiento

para la mejor optimización de los recursos de los que dispone.

− Estudio sus necesidades energéticas y garantizar por escrito el suministro energético

solicitado.

− Elaboración los proyectos necesarios y tramitación en su nombre las subvenciones

que la Administración pone a su disposición.

− Suministro los materiales y asesoramiento detallado sobre los kits de auto instalación

para los casos particulares, tal y como se muestra a continuación.

− Instalación los sistemas energéticos Solar-Eólicos de forma integral y llave en mano,

con compromiso por escrito de finalización de los trabajos.

89

− Ofrecer un servicio postventa de alta calidad y respuesta rápida y damos mayor

garantía de nuestros productos e instalaciones.

− Con cada una de las instalaciones prepuestas, estudian de forma integral y

personalizada cómo optimizar sus actuales consumos energéticos, ahorrando dinero y

contaminación al medio

90

ANEXO 18. LA CASA DE MADERA: MODELO DE VIVIENDA ECOEFICIENTE

La confortabilidad, la calidad de vida y el retorno a la Naturaleza son

preocupaciones importantes para los que adquieren una vivienda unifamiliar. Este factor

acompañado por el menor precio que ofrecen las casas de madera con respecto a la

tradicional vivienda de ladrillo, hace que los clientes de Ecohogar encuentren la respuesta

a sus inquietudes en una casa de madera.

Una de las ventajas de las casas de madera es que resultan muy cálidas porque la

madera es un material aislante natural. La madera aporta incluso beneficios para la salud

porque, al absorber la humedad, evita dolencias de reumatismo, artrosis y problemas

respiratorios. No sólo eso, sino que los expertos apuntan a que el campo bioeléctrico

natural de la madera proporciona un estado de equilibrio en el cuerpo humano, algo

especialmente beneficioso para personas que sufren de nerviosismo, problemas

circulatorios, dolores de cabeza e insomnio. Además de aislante térmico, la madera

también es un aislante acústico, lo que convierte a estas viviendas en muy silenciosas

Además desde el punto de vista medioambiental y energético presenta múltiples

ventajas. Estas viviendas además son más ecológicas porque la madera es un material

natural y renovable que apenas requiere en su construcción de productos contaminantes

como los tableros conglomerados o contrachapados con cola, impermeabilizantes

derivados del petróleo, o tratamientos impermeabilizantes como pinturas y disolventes.

Así, la madera, principal materia prima de este producto, es el producto ecológico

por naturaleza ya que es el único material de construcción que es renovable y reutilizable,

reciclable y biodegradable.

Además presenta ventajas adicionales frente la utilización de otros materiales. Así,

la contaminación directa que se produce, si pensamos que por cada metro cúbico de

hormigón se necesitan 700kWh de energía; para el mismo volumen pero con la madera

se precisan solamente 350kWh (480kWh incluyendo el corte y el transporte).

El consumo de madera contribuye a mejorar el medio ambiente ya que la adecuada

extracción de madera de los bosques contribuye a la gestión forestal sostenible. En los

países nórdicos de Europa con gran tradición forestal, disponen de una importante

industria maderera, se realiza un proceso de tala cíclica. De esta manera se consigue

91

aumentar de forma progresiva la superficie forestal, mejorando el equilibrio en los

bosques de dichas zonas a la vez que crecen en extensión y salud, conservando el

patrimonio natural y mejorando las condiciones de menor propagación en casos de

incendios.

Ilustración 11: Explotación forestal

La administración y utilización de los bosques y montes a un ritmo que mantenga

su biodiversidad, productividad, capacidad de regeneración, vitalidad y su potencial para

cumplir, ahora y en el futuro, sus funciones ecológicas, sociales y económicas, a escala

locas, nacional y global, sin causar daño a otros ecosistemas.

Por ello, Ecohogar ha elegido proveedores de madera que posean la

certificación forestal FSC (Forest Stewardship Council) que garantiza la

explotación sostenible de los recursos forestales.

Nuestro proveedor será Maderas Abraham S.L y nos suministrará madera de

coníferas y frondosas tableada, principalmente la especie de las siguientes especies: pino

rojo de suecia, pino finlandés, pino canadiense y americano, cedro y abeto ruso.

La madera se caracteriza por ser un material natural de construcción y decoración

que además de su gran belleza y versatilidad es:

• Sostenible: la madera es un recurso renovable.

• Reciclable: cuando ha terminado la vida útil de un producto de madera puede volver a ser reutilizado en la fabricación de tableros.

• Biodegradable: puede destruirse sin contaminar el medio ambiente Nuestra materia prima es la madera de coníferas y frondosas tableada, principalmente la

especie de las siguientes especies:

92

Por otra parte, actualmente en un mundo con recursos energéticos limitados, es

imprescindible aprovechar todos los medios a nuestro alcance para satisfacer las

necesidades de nuestro cliente al menor coste. Por ello, se pueden integrar energías

renovables en dichas viviendas así como aplicar otras medidas de ahorro energético

como bombillas de alto rendimiento, que consumen 5 veces menos que las

incandescentes.

Imagínese una casa que se mantiene fresca en verano y caliente en invierno; que

permanece agradable todo el año sin apenas recurrir a sistemas de calefacción o

refrigeración. Una casa tan inteligentemente diseñada que aprovecha el sol de forma

pasiva cuando se necesita y que lo expulsa limpiamente cuando no es deseado. Sin

apenas gastos energéticos. Respetuosa con la naturaleza. Así es la casa solar o

bioclimática que ofrece Ecohogar.

Así, objetivo de la arquitectura bioclimática es cubrir las necesidades de sus

habitantes con el menor gasto energético, independientemente de la temperatura exterior,

para lo cual se diseña la edificación con el doble fin de ganar todo el calor solar posible

(cuando se desea) gracias a los colectores solares instalados por Gamesa.

Además, Ecohogar, por mediación de Enerpal ofrece la posibilidad de hacer

estudios bioclimáticos con el fin de utilizar al máximo los cliente posee la parcela donde

será instalada la casa de madera. En este estudio se valorará:

- Adaptación de la vivienda al lugar: para evitar gastos energéticos innecesarios.

- Orientación de la cada: una casa bioclimática que ambicione el calor en Invierno (una

gran parte de nuestro país) la fachada principal de la casa mirará al Sur, siendo en esa

dirección en la que más superficie se expondrá al sol.

- Aislamiento óptimo: la madera es un material òptimo. Proporciona un buen aistamiento

tanto térmico como acústico.

- Calefacción por suelo radiante: en colocar tubos en serpentín por el suelo de toda la

vivienda (encima de una capa de aislante y bajo las plaquetas). Dichos tubos harán la

función de los radiadores y por ellos circulará el agua calentada por cualquier sistema

(incluso por energía solar), con la ventaja de que 30º C a lo sumo caldearán

93

perfectamente la vivienda (mientras que un radiador requiere agua a 80ºC para llegar a

calentar). Este sistema se traduce en un mayor confort para los usuarios (dado que el

calor sale por la parte más fría de la casa, el suelo y el calor tiende a subir por simple

física natural) y supone un reducidísimo gasto en energía (prácticamente gratuito si el

sistema de calefacción es energía solar térmica).

Así, nuestra casa es una casa que aprovecha al máximo la energía del sol, que

respeta el medio ambiente en su construcción, que genera los mínimos residuos posibles

y en que además dejamos una puerta para acercarse a todo tipo de información sobre

energías renovables, bioconstrucción …

1

PRESENTACIÓN: ECOHOGAR

ECOHOGAR SL es una empresa de nueva creación, fundada

por cinco socios capitalistas: Beatriz Becerril, Sandra Blanco,

Begoña Leyva, Marta López-Cepero y Jaime Torresano.

Cada socio ha aportado un capital inicial de 30.000 €, en total 150.000 € con la idea de

emprender un negocio de bajo riesgo, amplios márgenes y alto potencial de crecimiento.

Nuestra idea de negocio consiste en la

fabricación y venta de casas modulares de

madera, bajo pedido. Estos pedidos serán

consecuencia de la acción promocional y

comercial que ECOHOGAR realizará a partir de

noviembre de 2007. Una vez fabricada la casa,

se transportará a la parcela del cliente, donde

nuestro equipo de montadores procederá a su

instalación.

Las viviendas modulares son un tipo de construcción totalmente hecha en fábrica sobre

chasis muy robustos que forman parte de la propia vivienda y permiten transportarlas en

camiones especiales hasta sus lugares de emplazamiento.

La fabricación industrial de casas modulares de madera permite reducir drásticamente tanto

los precios de venta como los plazos de entrega. La construcción modular permite el

transporte de la casa y posterior montaje de ésta en la finca, permitiendo su consideración

como casa móvil.

ECOHOGAR tiene acuerdos con GAMESA SOLAR, para que suministre e instale los kits

solares termoeléctricos en las casas, proporcionando Agua Caliente Sanitaria y Calefacción

a través de recursos energéticos renovables. Igualmente tiene acuerdos con ENERPAL,

para la realización de estudios de bioclimática y aprovechamiento de recursos naturales en

la parcela con el objeto de generar electricidad aprovechando los recursos naturales

renovables del medio y de forma rentable para el cliente. Ofrecemos a nuestro cliente la

realización del estudio y la entrega del proyecto de energías renovables llave en mano.

ECOHOGAR actúa como intermediario de ENERPAL y obtiene la doble ventaja de poder

Imagen: American Building

2

ofrecer un servicio y asesoramiento técnico en energías renovables de alta calidad y de

garantía, además de un margen comercial pactado.

Nuestra idea de negocio cuenta con la garantía de una previsión de ventas de casas

modulares de madera que crece un 43% anual hasta 2010. Lo cual es aún mejor si tenemos

en cuenta que la tasa de entrada de nuevos competidores no llega al 6% y que no existen

proyectos de incremento de capacidad productiva en los fabricantes ya existentes lo cual

desemboca en una situación cada vez más frecuente en que los fabricantes de este tipo de

casas han de soportar listas de espera cada vez mayores, dada la gran demanda y el

crecimiento de la misma.

La puesta en marcha del negocio no requiere grandes inversiones en activos. Se alquilará

una nave, con opción de compra, y se adquirirá a través de leasing la maquinaria necesaria,

la cual no supone grandes inversiones.

La nave se encuentra en el Polígono Industrial de Hontoria, en Segovia, y contará con una

superficie útil de 4.000 m2.

Nuestros mayores activos serán las personas: el equipo de producción, que elaborará eficaz

y eficientemente las casas bajo pedido, garantizando un plazo de entrega menor que la

competencia, y el equipo de comerciales, que alcanzará acuerdos para exponer las casas,

acercarlas a nuestro público objetivo, organizará nuestra participación en ferias y congresos

y realizará las acciones de marketing que más nos acerquen a nuestro público objetivo.

⇒ Queremos que nuestros empleados se encuentren satisfechos y motivados

trabajando en ECOHOGAR, al igual que nuestros socios.

⇒ Queremos que nuestro cliente se sienta satisfecho con la compra, con el servicio

y con la atención prestada por ECOHOGAR y queremos ver esto reflejado en la

aparición de un público interesado, que venga a nosotros a través de las

referencias de nuestra cartera de clientes.

⇒ Queremos incrementar nuestra penetración en el mercado, paulatinamente y

generar un negocio rentable para sus accionistas.

ECOHOGAR comenzará sus ventas en 2008, con 5 casas por trimestre los tres primeros

trimestres y 6 casas el tercer trimestre. Estas 21 casas en 2008 suponen una cuota de

mercado del 0,324%. El crecimiento previsible para los años siguientes es del 30%, 15%,

20% y 10% lo cual, teniendo en cuenta que se espera un crecimiento anual del 15% del

3

VENTAS 2008-2012 (UDS y mills €)

1,3 1,7 2,1 2,4 2,6

2127

3338

41

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

total 2008 2009 2010 2011 2012años

uds;

mill

s €

VENTAS UDS

VENTAS MILLONES € (casa 90 m2)

público potencial y un crecimiento anual del 43% del número de casas vendidas, son tasas

de crecimiento bastante conservadoras.

Gráfico: curva de ventas de ECOHOGAR: casas de 90 m2 de superficie media y facturación, en millones de euros. Elaboración propia. ANÁLISIS DEL ENTORNO

Existe en España una percepción subjetiva del momento económico positiva, lo cual

indica que los españoles consideran que nos encontramos en un buen momento para la

realización de compras importantes.

A lo largo de los últimos años se ha producido una gran demanda de viviendas, potenciada

por la consideración de la construcción como una alternativa de inversión segura y rentable.

Por otra parte, el aumento del consumo en España y, con éste, el de la compra de viviendas

secundarias, se suman a esta gran demanda de viviendas.

Existen, además, factores culturales tales como el elevado consumo y la preferencia por la

compra de viviendas frente al alquiler, tanto de primera vivienda como secundaria.

Entre las consecuencias de esta situación, cabe destacar los altos precios de las casas,

en muchos casos haciéndose inasequibles y la ampliación de los plazos de entrega de las

viviendas de nueva construcción hasta límites insospechados. Desde el punto de visto de

vista del consumidor, existe una clara y extendida preocupación por estas consecuencias.

4

30004410

6483

42

9530

55

14008

66

18211

75

23674

83

0

5000

10000

15000

20000

25000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

PREVISIONES VENTAS (UDS. 45 m2) SEGÚN FEIM

PREVISIONES VENTAS ECOHOGAR (UDS 45 m2)

EL SECTOR DE LAS CASAS MODULARES DE MADERA

En respuesta a la situación anteriormente expuesta, ha ido apareciendo paulatinamente, a lo

largo de los últimos años, una nueva alternativa al sistema constructivo tradicional, que son

las casas modulares de madera.

El sistema de fabricación industrial y las características de estas casas ofrecen una solución

real ante los problemas existentes en el mercado de las viviendas convencionales, en lo que

se refiere a precios y plazos de entrega.

En cambio, dadas sus características de fabricación e

instalación, considerándose casas móviles, se trata de un

sector cuyo comportamiento y evolución no depende de los

mismos factores que el sector de la construcción, si bien es

cierto que puede producirse un traslado de clientes de un

sector a otro.

Se trata de un sector poco maduro y muy repartido.

Actualmente hay unas 37 empresas con cuotas de mercado alrededor del 3%.

La facturación media anual por empresa no supera los 1,5 millones de euros.

La cifra de ventas del sector, en 2006, será de unos 74 millones de euros.

La tasa de crecimiento del sector (de su cifra de ventas agregada) para 2006 estará en

torno al 19%. En los últimos 8 años creció una media del 30%.

Se espera un crecimiento anual del

número de casas vendidas del 43%, para

2006 se esperan unas ventas de 3.000

casas de madera y para 2010 se espera

alcanzar una cifra de ventas de 14.000

casas.

El mercado potencial, teniendo en cuenta

un estudio sobre la demanda potencial, se

estima que es de 12.000 clientes en 2006

y que seguirá creciendo en los próximos

años.

Imagen: American Building System

Gráfico: previsiones de ventas (Uds.) de casas de madera según FEIM y previsión de ventas de ECOHOGAR. NOTA: para comparar hemos incluido datos referentes a uds. vendidas de un solo módulo: 45 m2. Elaboración propia.

5

La mayoría de los competidores están asociados a través de la

Asociación de Fabricantes y Constructores de Casas de Madera

(AFCCM) para defender sus intereses comunes.

La finalidad de esta asociación es la de garantizar que las empresas asociadas ofrecen un

producto de la mejor calidad y mantienen un trato profesional y serio en todas las fases de la

relación comercial (información, publicidad, trámites administrativos, servicio post venta,

financiación etc.)

Existe una variación de los precios ligada a las calidades que ofrecen los fabricantes. Una

casa de calidad media oscila entre los 600 y los 800 €/m2.

La madera de las calidades y certificaciones (FSC) que exigimos será importada de los

países del Norte de Europa. El suministro de la madera importada lo haremos a través de

intermediarios españoles, que la suministran ya tratada y nos evitan la instalación y el

mantenimiento de un aserradero propio

PLAN DE OPERACIONES Política de aceptación de pedidos. Una vez el cliente viene a vernos o se pone en contacto con nosotros le proporcionamos

información acerca de los 6 modelos que comercializamos (de 45, 90 ó 135 m2, que

corresponden, respectivamente, a viviendas de 1, 2, y 3 módulos) y los elementos variables

que puede incluir o modificar para personalizar la casa. Igualmente le explicamos el sistema

de calefacción y ACS que incorpora la casa y tomamos sus datos para la realización del

estudio de energías renovables.

Esquema de flujo El esquema de flujo del proceso de producción coincide con la distribución en planta de la

nave, ya que nuestro proceso de producción es lineal.

6

Organización Se ha dimensionado la plantilla y repartido el trabajo en base a la producción prevista para

el primer año. En los años sucesivos, conforme el número de pedidos vaya aumentando nos

adaptaremos a la mayor carga de trabajo gracias al incremento en la productividad de la

plantilla y a un incremento del personal necesario. La siguiente tabla muestra el incremento

de productividad y de personal que sería necesario para cubrir el incremento de pedidos en

los años siguientes sin que se produzcan listas de espera.

BP1: son los procesos P2 hasta P6

BP2: son los procesos P1 y P7

0. Encargo del modelo de proyecto por parte del cliente

P5. Aislamiento y cerramiento de los bastidores exteriores de las paredes y tabiques. Colocación de placas en el interior (paredes y techo)

Cerramiento de la cubierta con placas OSB.

8. Transporte y montado de los módulos en su ubicación final.

P6. Cubrición de la cubierta con teja plana, Colocación de ventanas y puertas (interiores y exteriores). Terminación exterior con diversos materiales.

P7. Instalaciones eléctricas y de fontanería. Pinturas, alicatados y solados. Tareas de embalaje para el transporte.

P3-P4. Montado de bastidores para paredes y tabiques. Cerramiento interior de los bastidores, Montaje de cerchas para formación de cubierta Colocación de las instalaciones en las cámaras de los tabiques.

P2. Aislamiento, cerramiento y colocación de saneamiento en la base portante.

P1. Ensamblaje de la estructura de la base portante

7

Año 2009 2010 2011 2012 días/año 220 220 220 220 productividad inc. acum. 3% 6% 9% 12% Casas, 90 m2 27 33 38 41 días por casa 8 7 6 5 horas/casa (2turnos) 128 112 96 80

cálculos de personal necesario para poder hacer 1 casa en ese tiempo


P2-P6 P1+P7

P2-P6 P1+P7

P2-P6 P1+P7

P2-P6 P1 +P7

Personas (teórico) 1 1 1 1 1 1 1 1horas totales (teóricas) 524 440 508 427 491 413 475 400días/casa (1 turno, teórico) 65,5 55,0 63,5 53,3 61,4 51,6 59,4 49,9objetivo días/casa 8 8 7 7 6 6 5 5Desviación 8,2 6,9 9,1 7,6 10,2 8,6 11,9 10,0Personas 4 4 4 4 5 4 6 5horas totales 1 turno 131,0 110,1 126,9 106,7 98,3 103,3 79,2 79,9TURNOS 2 2 2 2 2 2 2 2días/casa (en f: TURNOS) 8,2 6,9 7,9 6,7 6,1 6,5 5,0 5,0Objetivo 8 8 7 7 6 6 5 5Desviación 1,02 0,86 1,13 0,95 1,02 1,08 0,99 1,00

Tabla: previsión de crecimiento de la plantilla en función de la previsión de ventas. Elaboración propia. Política de Compras La política de aprovisionamiento parte de la necesidad mínima de materia prima para la

elaboración de 2 casas de 90 m2. A partir de ahí, habrá elementos que tengamos en mayor

cantidad puesto que nos resulta más barato comprarlos en grandes volúmenes o cantidades

o porque no son muy caros y ocupan poco espacio. Hemos definido categorías de estos

productos como base para la elaboración de un plan detallado de compras, en función de

que se trate de:

- productos que pedimos frecuentemente de tal forma que solo tengamos un

stock de seguridad.

- productos que compraremos al máximo, limitándonos únicamente por el

espacio en almacén y por la disponibilidad de caja hasta el límite de un pedido para

todo el año.

PLAN COMERCIAL Y DE MARKETING Introducción Las casas móviles de madera aparecen en el mercado español como una solución al

problema de los altos precios de las viviendas y los grandes plazos de entrega de una

vivienda convencional de nueva construcción. Se trata de un nuevo concepto de vivienda

8

que presta mayor versatilidad en cuanto a su utilización como vivienda primaria o

secundaria, instalación en terreno rústico o urbano y posibilidad de aprovechamiento

temprano de un terreno urbanizable pero sin urbanizar.

Nuestro equipo comercial comienza a actuar en el tercer trimestre de 2007 con el objetivo de

vender 5 casas a lo largo del primer trimestre de 2008.

Tras haber estudiado cuidadosamente el sector nuestro equipo de Marketing ha elaborado y

definido su estrategia y ha definido sus actuaciones, en base a las características del

mercado en el que pretende entrar: se trata de un mercado incipiente y poco maduro cuya

principal barrera de entrada es la desconfianza del cliente, ocasionada por su

desconocimiento y escasa familiarización con el producto y cuya gran ventaja son sus

precios competitivos y los cortos plazos de entrega.

Posicionamiento Nuestra ventaja diferencial se apoya en tres patas:

1. Nuestra especialización en casas modulares móviles de madera (muchos de los

fabricantes construyen otro tipo de viviendas no consideradas como bienes muebles, o bien

realizan trabajos en madera).

2. Nuestros plazos de entrega. Un sistema de producción optimizado nos permitirá

competir en plazos de entrega y ahorrar costes de financiación. Nuestros precios serán

iguales que los de la competencia pero podremos tener una mayor rotación y mayores

márgenes. 3. Nuestra imagen es la de una empresa eficiente, de calidad productiva y de alta

tecnología (ya que ofrecemos estudios sobre arquitectura bioclimática, energía solar térmica

para la calefacción y la posibilidad de incorporar elementos de generación de electricidad

con recursos renovables: fotovoltaica y eólica).

Estrategia - Nuestro primer objetivo será el de entrar en este mercado, y posicionarnos como una

marca de confianza entre las ya existentes en el mercado español.

- Nuestro objetivo estratégico es el de establecernos como una empresa experta en

alternativas habitacionales de carácter ecológico.

- Queremos alcanzar una cuota de mercado del 0,32% el primer año e incrementar nuestra

cartera de clientes anualmente.

9

Planes - Para entrar en el mercado vamos a dedicar los tres últimos meses de 2007 a acciones

comerciales y promocionales que desemboquen en una lista de pedidos mínima de 5 casas

para el primer trimestre de 2008, y así sucesivamente los siguientes trimestres, de acuerdo

con la previsión de ventas que hemos definido.

- Para posicionarnos como una marca de confianza entre las ya existentes, el primer paso a

dar será asociarnos a la AFCCM y dejar nuestro vínculo en la lista de páginas Web que

proporciona esta asociación.

- Para ser una empresa experta en alternativas habitacionales de carácter ecológico

ECOHOGAR actuará de la siguiente manera: todas nuestras casas llevarán incorporados

paneles solares termoeléctricos para el calentamiento del agua caliente sanitaria (proveedor:

GAMESA SOLAR) y se realizará un estudio para la instalación de energías renovables y

arquitectura bioclimática (enfocada a la ubicación óptima de la casa en la parcela) a través

de nuestro colaborador, GRUPO ENERPAL.

Actuaciones

El público objetivo al que hay que dirigir las acciones es muy específico, por lo que es

necesario ser muy preciso con las maniobras de marketing. Para comenzar a vender en dos

mil ocho, las acciones publicitarias deben comenzar a actuar durante el último trimestre de

dos mil siete.

Se lanzará una campaña para darnos a conocer por todos los medios de mayor alcance.

En el último trimestre de 2007 insertaremos mensualmente en la revista “Aire libre” un

tríptico describiendo nuestro producto. El tríptico también irá incluido en los suplementos

destinados al sector de la vivienda que cada año editan los diarios nacionales en los últimos

meses del año.

Contrataremos también una página mensual durante todo el año en dos revistas de gran

tirada y de temática referente a deportes al aire libre y actividades de ocio.

Revistas especializadas

2007 2008 2009 2010 2011

Banners en webs Montaje en Centro Comercial

Anuncios en radio Pagina web propia Asistencia a ferias

10

Nuestras viviendas se ofrecerán en las páginas de la revista de TECNOCASA.

Crearemos una web propia en la que nos daremos a conocer y a la que se podrá acceder

mediante links o enlaces directos ubicados en otras páginas o directamente a través de la

dirección www.ecohogar.es.

Incluiremos en páginas webs de temática ocio y aire libre, anuncios emergentes o banners

publicitarios que sirvan de enlace directo a nuestra propia página web. En este sentido,

también en la página de la AFCCM habrá un link directo a nuestra página.

Las cuñas radiofónicas serán otro de los recursos utilizados para dar a conocer nuestro

producto, insertaremos cuatro anuncios al mes en dos programas durante tres trimestres.

La acción estrella de ECOHOGAR para darse a conocer a gran escala será llevada a cabo

por toda la geografía española. Comenzará en el primer més del último trimestre de 2007 y

continuará ininterrumpidamente durante los cinco meses siguientes a razón de un centro

comercial cada dos semanas.

La última de las acciones es la asistencia a ferias de temática relacionada con nuestro

producto, en este sentido la inversión se concretará en la presencia en ECOVALENCIA

(feria ecológica ambiental de Valencia que tiene lugar en octubre de 2006), en FERIA-

VIVIENDA y en EXPO-OCIO, que tendrán lugar ambas en Madrid este año en los meses de

septiembre y noviembre respectivamente.

RECURSOS HUMANOS ECOHOGAR es consciente de que un elemento clave para el éxito de su proyecto es el

factor humano. Por ello, ha reclutado a los mejores profesionales del sector de forma que

dispone de una plantilla constituida por trabajadores altamente cualificados y motivados..







11


número de personas que forma parte de ECOHOGAR se irá incrementando con el objetivo

de satisfacer la demanda del mercado.

PLAN FINANCIERO

CUENTA PÉRDIDAS Y GANANCIAS 2007 2008 2009 2010 2011 2012

VENTAS 01.171.80

01.559.25

01.871.10

0 2.216.970 2.438.667

COSTES FIJOS -1.171.80

01.559.25

01.871.10

0 2.216.970 2.438.667COSTES VARIABLES -1.000 -145.260 -184.847 -216.900 -230.089 -252.511COSTE COMPRA MATERIA PRIMA -48.375 -21.000 -28.119 -33.743 -38.804 -42.685EBITDA -147.073 -18.194 150.578 273.258 354.996 436.898AMORTIZACIONES - -3.493 -3.493 -3.493 -63.493 -65.588

RESULTADO EXPLOTACIÓN -

147.073 -22.188 146.584 269.264 291.002 372.904RESULTADO FINANCIERO -13.019 -13.019 -13.019 16.868 -22.188RESULTADO ANTES IMPUESTOS 3.684 667 3.313 7.721 15.346 21.979IMPUESTO DE SOCIEDADES - - 149.897 276.986 304.572 393.107BENEFICIO NETO -143.390 -21.520 101.662 180.041 197.972 255.520

escudo fiscal pendiente 1.103.04

2

BALANCE DE SITUACIÓN 2007 2008 2009 2010 2011 2012 INMOVILIZADO INMATERIAL NETO 4.800 4.500 4.500 4.500 4.500INMOVILIZADO MATERIAL NETO 25.146 24.448 21.654 558.860 496.066EXISTENCIAS 8.063 43.598 56.678 68.013 78.216 86.037CLIENTES - - - - - -TESORERÍA 51.400 119.883 122.028 124.238 653.396 877.324INV. FINANCIERAS TEMPORALES 122.787 22.249 110.429 257.379 TOTAL ACTIVO 182.250 215.677 318.082 475.784 1.294.971 1.463.926

PASIVO FONDOS PROPIOS 150.000 128.480 204.727 339.757 658.540 811.852PROVEEDORES CORTO PLAZO 32.250 87.197 113.356 136.027 156.431 172.074CRÉDITOS A CORTO PLAZO - - - - - -PRÉSTAMOS A LARGO PLAZO - - - - 480.000 480.000TOTAL PASIVO 182.250 215.677 318.082 475.784 1.294.971 1.463.926 FLUJO LIBRE DE FONDOS -177.330 1.884 118.736 195.370 -326.056 329.111

12

VAN 246.405 TIR 0,23

La nave se alquilará los tres primeros años y cuando ya se obtenga una cantidad considerable de beneficios (en el cuarto año) se comprará, para lo cual se pedirá ayuda a un inversor y un préstamo a largo plazo al ICO. Se repartirá como dividendos el 25% del beneficio y cuando entre el inversor, el 40%. Los costes irán aumentando en la misma medida que el IPC (alrededor de un 3% anual) pero los precios de venta no los hemos aumentado en la misma medida para hacer un plan financiero conservador. La rentabilidad para el inversor quedaría reflejada en la siguiente tabla: 2008 2009 2010 2011 2012ROI -10,90% 47,81% 79,60% 23,39% 29,76% El punto muerto los tres primeros años es de 12 casas al año y a partir del cuarto año, cuando ya se ha comprado la nave, aumenta a 15 unidades. Estudio del equilibrio económico-financiero:

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

ACTIVO PASIVO

Recursos propiosFijoCirculante

De esto podemos deducir que la empresa es líquida y, por tanto, puede hacer frente a las deudas a corto plazo. También apreciamos que es solvente pero tiene un endeudamiento medio y no tiene una estructura productiva demasiado pesada.

Vivienda Unifamiliares Convencional

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