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UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
TEMA: CREDITO HIPOTECARIO
CURSO: MATEMATICA FINANCIERA
TRABAJO FINAL
PROFESOR: VICTOR LAZO
INTEGRANTES: ANABEL, DAVID
ERICK , AQUINO
CHRISTIAN, SALINAS
SECCIÓN: CA32
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ÍNDICE
1. Introducción ……………………………………………………………………….3
2. Definiciones (conceptos básicos)……………………………………………….4
3. Características ……………………………………………………………………8
4. Tipos de crédito hipotecario ……………………………………………………..9
5. Tipos de instrumentos de crédito hipotecario…………………………………11
6. Modalidades de operación ……………………………………………………...12
7. Clasificación ………………………………………………………………………13
8. Punto de vista del tomador de crédito …………………………………………13
9. Punto de vista del intermediario financiero…………………………………....14
10. Comentarios y análisis de los principales aspectos legales del crédito
hipotecario en el Perú……………………………………………………………15
11. Requisitos solicitados por las Instituciones Financieras o Instituciones
pertinentes para otorgar operaciones de crédito hipotecario ………………17
12. Caso Práctico de crédito hipotecario…………………………………………..18
13. Conclusiones……………………………………………………………………..20
14. Recomendaciones………………………………………………………………..21
15. Bibliografía………………………………………………………………………...21
16. Anexos……………………………………………………………………………..22
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INTRODUCCIÓN:Desde tiempos remotos el sistema financiero se ha encargado de apoyar a las
sociedades, empresas y gobiernos con financiamiento que permite la inversión o la
obtención de algún bien o servicio. Estos últimos importantes para el rol de la
economía, no solo nacional, sino que también mundial. Este sistema financiero está
compuesto de distintas entidades: los bancos, cajas de ahorro, cooperativas de
crédito, etc. En la actualidad ofrecen distintas herramientas para brindar efectivo:
préstamos, tarjetas de créditos, créditos, etc.
Un crédito es un préstamo de dinero, donde una persona llamada acreedor presta una
cantidad determinada de dinero a otra persona, denominada deudor. Este préstamo se
realiza con la seguridad de que el dinero será devuelto un tiempo pactado. Existen
distintos tipos de crédito. El primero de ellos es el Crédito de Consumo, es el que
alguna entidad financiera brinda a las personas para poder adquirir bienes o realizar
pagos de servicios. Este tipo de crédito debe ser pagado dentro del rango de 1 a 4
años. El Crédito Comercial es el monto que se otorga a las empresas de diversos
tamaños para que puedan realizar los distintos tipos de pago que mantengan
pendiente, es decir, se brinda Capital de Trabajo para que las empresas tengan mejor
funcionamiento. Y por último, el Crédito hipotecario que es el préstamo que se otorga
para la adquisición de una propiedad, específicamente para la adquisición de una
vivienda, o también para la construcción de la misma.
Para entender mejor la crisis financiera en Estados Unidos en el año 2008 o entender
porque en los últimos años en el Perú este tipo de crédito es uno de los más
solicitados, es necesario entender un poco más en lo que consiste este Crédito
Hipotecario. Profundizar en el tema y analizarlo es el principal enfoque de este
informe.
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DEFINICIONES (CONCEPTOS BASICOS): Crédito hipotecario : Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga
para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra
de sitios, oficinas o locales comerciales, o para fines generales, es decir, los
proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo. La
propiedad adquirida queda en garantía o "hipotecada" a favor del Banco para
asegurar el cumplimiento del crédito. Los plazos a los cuales se otorgan estos
créditos son de varios años, lo cual debe ser informado dentro de las
características del crédito, debido a que hacen variar los costos y tasas de
interés.
Amortización: Es la disminución o extinción gradual de cualquier deuda o
pasivo mediante pagos efectuados a lo largo de un periodo de tiempo con
tasas de interés estipuladas. La amortización de tu préstamo hipotecario BCP
se da cuando tú (el prestatario) cancelas al BCP (el prestamista) cada cuota
hipotecaria mensual, que sirve para pagar tanto los intereses como el principal
o capital de tu deuda.
Bien inmueble: Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por
estar íntimamente ligados al suelo y unidos de modo inseparable, física o
jurídicamente, al terreno en el que se asientan. En definitiva, se trata de bienes
que son imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los
mismos. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil.
Están comprendidos en esta categoría, bienes tales como las parcelas y
terrenos (urbanizados o no), las casas (de ciudad, campo o playa), los locales
comerciales y las naves industriales.
Capital o principal: Es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor
hipotecario a cambio de un determinado interés. El monto del capital suele ser
menor que el valor de realización o venta del bien inmueble hipotecado, de
manera que éste pueda responder por aquél en caso de incumplirse con el
pago del crédito hipotecario.
Cuota hipotecaria: Es la cuota mensual que pagas al BCP por tu crédito
hipotecario durante el plazo de crédito establecido. Se calcula combinando tres
variables: el monto del préstamo o capital, el interés anual y el plazo de
financiamiento. La composición de tu cuota hipotecaria comprende importe de
amortización, intereses, pago de seguro del inmueble, pago de seguro de
desgravamen y portes.
Evaluación crediticia: Es la evaluación que efectúa el analista de créditos
cuando postulas a un crédito hipotecario. Ella abarca desde la revisión de la
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documentación que sustenta o demuestra los ingresos que percibes hasta la
pre aprobación o rechazo de tu solicitud, pasando por el cálculo de tu
capacidad de endeudamiento máxima, la verificación de la tasa de interés y del
plazo del crédito, la corrida de filtros crediticios para establecer tu status deudor
en el sistema bancario y una nueva corrida de cuotas en el simulador de
crédito hipotecario.
Segundo inmueble como garantía : cuando por alguna razón no sea posible que
pongas como hipoteca el mismo inmueble que estás adquiriendo, puedas dejar
como garantía de tu crédito hipotecario un segundo inmueble, de tu propiedad
o de tus familiares o allegados con la autorización de ellos.
Seguro de desgravamen : Es un seguro muy importante para ti, porque
garantiza la cancelación de la deuda en caso de muerte natural y accidental e
invalidez total y permanente por accidente o enfermedad del solicitante del
crédito. El seguro de desgravamen puede ser individual o mancomunado, pero
si tú y tu pareja combinan ingresos para solicitar un crédito, tiene que ser
necesariamente mancomunado. Si optas por un seguro mancomunado, ante
cualquier siniestro tuyo o de tu pareja la compañía de seguros se encarga de
cancelar por ti el saldo adeudado.
Firma de contrato de crédito : Este acto cierra el proceso de compra del
inmueble con tu crédito hipotecario. Se realiza en una notaría autorizada,
previa coordinación con tu gestor hipotecario. Al firmar, aceptas las condiciones
del crédito hipotecario que debes pagar dentro del plazo estipulado en el
contrato. Es muy importante que leas bien el contenido del mismo, pues este
se eleva a escritura pública y se inscribe en Registros Públicos. Para la firma
del contrato, a la que también asisten el vendedor, el gestor hipotecario o el
jefe del Centro Hipotecario, debes pagar los gastos de cierre (tasación, estudio
de títulos y gastos notariales y gastos registrales), el impuesto de alcabala, el
impuesto a la renta y el impuesto predial. En la misma ocasión debes firmar
también el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la
póliza que asegura tu inmueble.
Cronograma de pagos: Establece las cuotas fijas mensuales para amortizar,
durante los años acordados, el pago del capital y los intereses del crédito
hipotecario que has contratado. Además, en el cronograma de pagos se indica
la composición de tu cuota hipotecaria, que comprende amortización, intereses,
pago de seguro del inmueble, pago de seguro de desgravamen y portes. En el
cronograma también está indicado el importe total de intereses, así como la
Tasa Efectiva Anual (TEA) y la Tasa de Costo Efectiva Anual (TCEA). Este
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cronograma es una de las condiciones del crédito y, si bien el Funcionario de
Banca Exclusiva te hará entrega de un cronograma tentativo al momento de
ingresar tu solicitud de crédito, el cronograma final lo obtendrás cuando firmes
la escritura pública en la notaría. Debes tener en mente que si cancelas
anticipadamente el importe del crédito (precancelación) o realizas pre-pagos
sin penalidades, puedes reprogramar el saldo, lo que significa la emisión de un
nuevo cronograma de pagos.
Tasación: Es el cálculo del valor de un determinado bien, y lo realiza uno de los
tasadores (ingenieros peritos) de la cartera de un banco. Este banco solicita la
tasación del inmueble para determinar su valor de referencia (menor valor entre
precio de compra-venta y resultado de tasación), en base al cual se calcula el
financiamiento máximo del que gozas. Además, el tasador comprueba el
estado en que se encuentra el inmueble que deseas adquirir, detalla los
materiales de construcción de los que está hecho y determina las áreas del
inmueble y su valor. Luego, te entrega copia de la tasación y te informa el
resultado por escrito.
Gravamen: Es el impuesto a los bienes inmuebles o el tributo vinculado a una
propiedad o al uso que se hace de ella. Tú debes pagar el gravamen de tu
inmueble recién adquirido en el tramo final del proceso de crédito. Al momento
de hacerte presente en la notaría para firmar el contrato de crédito y los otros
documentos de cierre, la notaría recoge el gravamen y se lo entrega al banco.
Interes: Toda persona o entidad que presta dinero para que le sea devuelto al
cabo de un tiempo, espera ser compensada por ello, con la expectativa de
ganar una cantidad sobre el monto original prestado. El interés es un índice
utilizado para medir esa rentabilidad del capital o, también, el costo de un
crédito en el tiempo, y se expresa generalmente como un porcentaje.
Entonces, dada una cantidad de dinero y un plazo o término para su
devolución, el interés indica qué porcentaje de ese dinero obtendrá quien lo
presta como beneficio a cambio del riesgo de prestarlo. Es lo que se conoce
como el âprecio del dineroâ en el mercado financiero. Aunque se pueden
utilizar períodos diferentes, como un mes o un determinado número días, lo
habitual es aplicar el interés sobre períodos anuales.
Impuesto de alcabala: Este impuesto grava las transferencias de inmuebles y
es pagado por el comprador en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) o
en las notarías para ello autorizadas. Su costo es 3% del monto que resulte del
valor del precio de venta menos 10 UIT. La exoneración aplica para los
inmuebles adquiridos en proyecto y, en general, la primera vez que un
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inmueble se vende. En tal caso, el constructor o vendedor debe acercarse al
SAT (o a las notarías con acceso a él) y solicitar una Liquidación de
Inafectación, cuyo costo es de 10 soles.
Seguro del inmueble: Este seguro protege tu futuro inmueble de eventuales
siniestros o daños materiales por imprevistos como incendios, sismos, daños
estructurales o de instalaciones. Solo cubre el valor de edificación del
inmueble, no el valor del terreno. La prima del seguro se calcula sobre la base
del valor de reconstrucción del inmueble (sin incluir terreno), ya que la finalidad
de este seguro es dejar el inmueble en la misma condición en que se hallaba
antes del siniestro hasta el valor de la suma asegurada indicada en el certi
ficado de seguro. El seguro del inmueble es indispensable como parte de la
fase inmobiliaria del proceso de crédito y debe contratarse antes del
desembolso del préstamo.
Plazo de crédito: Es el periodo de tiempo que tú solicitas para completar la
devolución de tu crédito hipotecario. Esta devolución se realiza mediante pagos
mensuales (cuotas hipotecarias), con los que vas cancelando el capital
solicitado más los intereses acumulados durante el tiempo pactado. Debes
tener en cuenta que este plazo está sujeto a la edad del solicitante (y, en
función de ella, a la cobertura de seguro), para solicitar un crédito.
Filtros crediticios: Son herramientas informáticas que permiten acceder a tu
historial crediticio en el sistema financiero nacional, con el fin de revisar tu
estatus crediticio actual y evaluar tu calidad de buen pagador. Para evaluar tu
solicitud de crédito hipotecario, el analista de créditos de un banco activa filtros
internos y filtros externos de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) y
el llamado Data Crédito, que otorga un puntaje a los clientes solicitantes de
crédito (el puntaje mínimo es 540 puntos). En el caso de los clientes de 3era.
Categoría se corre también el filtro Infocorp.
Prepago de crédito: Es el pago anticipado de una o más cuotas de tu crédito y
puedes realizarlo las veces que desees y por el monto que desees sin
penalidades ni comisiones. Al prepagar puedes solicitar la reducción del plazo
o del valor de tu cuota hipotecaria. El estado de cuenta de las cuotas que
prepagas te llegará con monto "CERO" y, por tanto, no pagarás las próximas
cuotas originalmente programadas.
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CARACTERÍSTICAS:Una hipoteca es un plan para facilitar la obtención de una vivienda propia en base a la
contratación de un crédito hipotecario, cuentan con un plazo de financiamiento mayor
que otro tipo de crédito, ya que el monto a financiar suele ser alto en relación a tus
ingresos. Posee las siguientes características generales:
Tasas fijas durante toda la vida del préstamo: la tasa de tu crédito es pactada
cuando tomas el crédito y se mantiene constante hasta que lo canceles. Esto te
asegura mantener la misma cuota por todo el plazo, sin asumir riesgos
innecesarios.
Seguro de inmueble: protege tu futuro inmueble de eventuales siniestros o
daños materiales por imprevistos como incendios, sismos, daños estructurales
o de instalaciones. Sólo cubre el valor de edificación del inmueble, no el del
terreno. La prima del seguro se calcula sobre la base del valor de
reconstrucción del inmueble (sin incluir terreno), ya que la finalidad de este
seguro es dejar el inmueble en la misma condición en que se hallaba antes del
siniestro.
Seguro de desgravamen: garantiza la cancelación de tu deuda en caso de
muerte o invalidez total y permanente del solicitante del crédito. Ten en cuenta
que si tú y tu pareja sustentan ingresos para la obtención de un crédito, el
seguro de desgravamen tiene que ser mancomunado, mientras que si sólo tú lo
haces, puede ser individual o mancomunado. Si optas por un seguro
mancomunado, ante cualquier siniestro tuyo o de tu pareja, la compañía de
seguros se encarga de cancelar el saldo adeudado.
Período de gracia: para algunos tipos de créditos hipotecarios podrás contar
con un número de meses al inicio del crédito en los que no tendrás que pagar
la cuota.
Ten en cuenta que los créditos hipotecarios Techo Propio y MiVivienda, tienen
un período de gracia de hasta 6 meses, pero sólo para bienes futuros.
El Hipotecario tradicional admite un período de gracia de hasta 6 meses, tanto
para la compra de un bien futuro como de uno terminado.
El Hipotecario PYME ofrece un máximo de 2 meses de gracia.
Los únicos créditos que no consideran período de gracia son el Hipotecario con
ahorro local y el Hipotecario con remesas.
Puedes realizar los prepagos que desees, las veces que quieras, sin pagar
comisiones.
Puedes solicitar cambios en la fecha de pago, plazo o cuota sin pagar
comisiones.
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Puedes pagar 12 o 14 cuotas anuales (para dependientes de 5ta. categoría,
cuotas dobles en julio y diciembre).
Puedes realizar el pago de tus cuotas mensuales a través de nuestras
ventanillas en las agencias del BCP a nivel nacional, por nuestra Banca por
Internet (siempre que no te hayas afiliado al débito automático) o en cargo
automático en tu cuenta.
TIPOS DE CREDITO HIPOTECARIO: Hipotecario tradicional: es el ideal si deseas comprar tu vivienda, casa de
campo o playa, o adquirir un terreno. Puedes sustentar ingresos brutos
individuales o conyugales mínimos de US$ 400 o S/. 1,400 (para clientes con
renta de 4ta. o 5ta. categoría) o tener ventas anuales declaradas desde US$
500,000 o S/. 1,500,000 (para clientes con renta de 3ra. categoría).
Hipotecario con ahorro local: es el ideal para ti si realizas una actividad
económica, pero no puedes sustentar formalmente tus ingresos. Para acceder
al crédito, sólo tienes que demostrar buen comportamiento de pago mediante
el depósito mensual de montos equivalentes a tu futura cuota hipotecaria en la
Cuenta Ahorro Hipotecario BCP. El monto a depositar en esta cuenta debe ser
como mínimo igual al monto de la cuota a pagar por el crédito.
Hipotecario con remesas: es el ideal si tienes un familiar que vive en el
extranjero (padres, hermanos, hijos o cónyuge) y recibes dinero por remesas
regularmente. Para acceder al crédito, sólo tienes que demostrar un buen
comportamiento de pago, mediante la recepción mensual y el ahorro de
remesas en la Cuenta Ahorro Hipotecario BCP
Hipotecario PYME: responde a las necesidades particulares de los empresarios
de la pequeña y mediana empresa.
Techo Propio: es un programa a nivel nacional creado por el gobierno con el fin
de permitir el acceso a la vivienda propia a miles de familias peruanas. El
Estado otorga un bono familiar habitacional de hasta S/. 18,200 (5 UIT*).
Crédito MiVivienda (Nuevo): En este tipo de crédito hipotecario, el Estado
entrega a los beneficiarios del MiVivienda, a través de las entidades
financieras, un subsidio o ayuda económica directa por un monto máximo de
S/. 12,500. Este monto, que por su naturaleza es no reembolsable, se otorga a
los prestamistas como premio por ser buenos pagadores de sus cuotas del
crédito, según los criterios y condiciones determinados por el Fondo MiVivienda
S.A. Los clientes que cuentan con un crédito hipotecario MiVivienda reciben
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dos estados de cuenta, uno correspondiente al crédito en sí y otro
correspondiente al premio que le otorga el Estado.
El crédito MiVivienda con el BCP genera dos cronogramas: uno
correspondiente al premio al buen pagador, equivalente a S/. 12,500, y otro
que corresponde a la diferencia del monto a financiar menos S/. 12,500.
Puedes perder el premio al buen pagador si te atrasas más de 30 días en el
pago de una cuota. La evaluación de buen pagador se efectúa cada seis
meses durante todo el plazo del préstamo. El mal comportamiento en el pago
de una o más cuotas de un semestre, hará que la cuota semestral deba ser
pagada por el cliente. El pago lo realizará en el semestre siguiente y a razón de
un sexto en cada mes. Es importante que consideres que existen ciertas
restricciones relacionadas con los materiales de construcción de la vivienda,
dado que en ningún caso las compañías aseguran inmuebles cuya
construcción sea de adobe, madera o quincha; no existen garantías para
créditos hipotecarios para este tipo de viviendas. De allí se derivan las
restricciones del banco. Las compañías de seguros sólo aseguran inmuebles
de material noble como cemento, ladrillo y/o concreto. Ten en cuenta también
que “bien futuro” se refiere al inmueble que se encuentra en planos o en
cualquier etapa de su construcción y que aún no cuenta con Declaratoria de
Fábrica e Independización inscritas en los Registros Públicos. Por otro lado, se
considera “bien terminado” al inmueble que ya cuenta con la mencionada
declaratoria, sea cual fuere su año de fabricación.
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TIPOS DE INSTRUMENTOS DE CREDITO HIPOTECARIO:- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Se financia con un
instrumento que emite el banco, llamado "letras hipotecarias". Éstas
pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas
por éste o un tercero, obteniéndose así los recursos que financian el crédito
otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas letras
varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede
generarse una diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra ("valor
par") y el precio al que ésta se transa. En la escritura debe precisarse la
parte contratante que se hará cargo o se beneficiará de esta diferencia. En
caso que resulte ser el deudor, éste deberá pagar la diferencia negativa
que eventualmente se produzca.
- Mutuo Hipotecario Endosable: En este caso el Banco financia el
préstamo con recursos propios. El solicitante del crédito recibe el monto
aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos
otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crédito puede ser transferido
por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la
escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración
del crédito queda radicada en el banco, por lo que, el canal de
comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.
- Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco también
financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no
puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a
lo que se pacte en el respectivo contrato y a la Ley 18.010 sobre
Operaciones de crédito de dinero y la Ley General de Bancos.
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MODALIDADES DE OPERACIÓN: Tipo de interés fijo: El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar
permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad
es que usted conocerá de antemano cuánto tendrá que pagar cada mes, sin
preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el
momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las
hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización permitidos también son
más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.
Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa anual o
semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de
mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el
Euribor* (por ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el
momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las
hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más
largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés
variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor si los intereses
suben, aunque puede beneficiarse si bajan.
Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas
de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al
cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual
determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos
bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes
pueden llegar a ser muy elevados.
Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período
inicial (suele ser de entre tres y cinco años) que luego pasa a ser un tipo variable.
Podría subir o bajar la cuota a pagar en función de la evolución del tipo de interés
de la referencia utilizada.
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CLASIFICACIÓN:
Clases de crédito
Según el plazo:
-A corto y mediano plazo: Otorgados por Bancos a proveedores de materia
prima para la producción y consumo.
-A largo plazo: Para viviendas familiares e inmuebles, equipamientos,
maquinarias, etc.
Según la garantía:
-Personal. Créditos a sola firma sobre sus antecedentes personales y
comerciales.
-Real (hipotecas). Prendarias cuando el acreedor puede garantizar sobre un
objeto que afecta en beneficio del acreedor.
PUNTO DE VISTA DEL TOMADOR DE CRÉDITOVentajas:
Se transmite al que toma el crédito nada más el riesgo de crédito, que
es el riesgo natural, y no el riesgo país.
La mente del consumidor cambió porque logró apreciar que los créditos
hipotecarios de la banca son blindados y por lo tanto el cliente no está
expuesto a la volatilidad de las tasas de interés, salario mínimo,
inflación, tipo de cambio o la economía.
Hay suficiente oferta de vivienda nueva y usada.
Los créditos son atractivos por plazo, tasa y los beneficios de deducción
fiscal.
Pedir varias cotizaciones por escrito y preséntele la mejor a la segunda
y tercera entidad en su lista. Estas podrían presentar contraofertas,
sobre todo si usted es un cliente que demuestra ser buen pagador.
Esta preferencia de las personas por tomar sus hipotecas en soles
favorece una reducción del riesgo cambiario, lo que significa que existe
un menor riesgo en la devolución del préstamo ante una eventual alza
abrupta en el precio del dólar.
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Desventajas: En nuestro país hemos comprado la hipoteca y no la casa, por lo que se
debe proceder al revés, ya que es una deformación enfatizar
demasiado en el tema del precio (tasa) de la hipoteca. Además, si se ve
la línea paralela entre la más cara y la más barata es prácticamente la
misma.
Las entidades financieras piden un 10% de cuota inicial, algunas
pueden exigir más.
Le pedirán una antigüedad laboral mínima.
La adquisición de vivienda es sólo viable mediante un crédito de largo
plazo; sin embargo, las instituciones financieras, excepto en el caso de
los créditos bajo el programa Mivivienda, otorgan tales créditos con
recursos de corto plazo, lo que conlleva un riesgo de descalce y, por
ende, un costo del crédito mayor
PUNTO DE VISTA DEL INTERMEDIARIO FINANCIEROVentajas:
Hoy se tiene esquemas de mayor apalancamiento a la clientela para
que decida comprar una vivienda de mayor valor o financiarse menos
con menor pago mensual.
La combinación de menores tasas y mayores plazos ha aumentado
significativamente la capacidad de compra de las familias
Como instituciones financieras se debe buscar que los desarrolladores
den un mejor producto al cliente y no se pierda calidad por volumen.
La estructura de la industria está en ir creando productos que
respondan a las necesidades de los consumidores de forma más puntal
y rápida.
Al momento de que el cliente solicite el hipotecario, este debe
cerciórese de que su estado en las centrales de riesgo esté en azul y
tenga sus tarjetas de crédito sin deuda, o con la menor que le sea
posible.
Según el Fondo Monetario Internacional, el promedio en la
penetración de los créditos hipotecarios en los países emergentes se
sitúa en 12%.
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Desventajas: Las personas no quieren tomar el riesgo de una crisis económica
cuando se toma una hipoteca a largo plazo.
Actualmente la decisión de comprar una casa es mucho de
"sentimiento", por lo que se sugiere que antes de firmar un contrato las
personas hagan comparaciones y busquen otras opciones.
Contar con un cliente dispuesto a pagar el crédito hipotecario pero en el
sistema sale como una persona con incapacidad de pago, es decir sus
ingresos no cubren los pagos.
Existe una gran competencia en este mercado, impulsada en gran parte
por el ingreso de nuevos bancos que ofrecen productos hipotecarios
con tasas de interés atractivas. La competencia ha traído como
consecuencia una continua reducción de las tasas de interés que
cobran los bancos por esta clase de préstamos.
Niveles de sueldos y salarios bajos e incertidumbre en cuanto a los
niveles de ingresos, lo cual impide a un gran sector de la población
reunir los requisitos para obtener un crédito hipotecario.
Se debe tener cuidado en este aspecto, pues la uniformidad en las
condiciones de los préstamos no debe mermar la competencia entre los
productos que ofrece cada institución financiera para captar clientes.
COMENTARIOS Y ANALISIS DE LOS PRINCIPALES ASPECTOS LEGALES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN EL PERÚ
Cabe resaltar que los principales impedimentos para que una hipoteca
crediticia son principalmente los conyugues en régimen económico matrimonial
ganancial, que significa que un conyugue no puede actuar por separado
incluso cuando no sea propietario. Por otro lado otras personas que carecen de
libre disposición para hipotecar son los menores de edad y los sentenciados
judicialmente.
Dentro de los requisitos indispensables de hipotecas existen 2 elementos
formales básicos para la ejecución exitosa de un crédito hipotecario. En primer
lugar la constitución en escritura pública. Esta debe ser autorizada por un
notario público para su legalidad. Por otro lado está la inscripción en los
Registros de propiedad, en este caso es la SUNAT, para pagar con todos los
impuestos correspondientes a ley y quede constatado para que ningún
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inescrupulosos puede obtener ventaja de la situación y se apodere de la
propiedad
La intervención del estado debe tener un carácter más protagónico. Expertos
opinan que el sector hipotecario podría ser aún mejor si hubiese una repartición
más eficiente de las riquezas y el fomento de programas de desarrollo
económico. Para que una persona pueda tener acceso a una hipoteca debe
percibir como mínimo $1000 de ingreso mensual.
A través del fondo Mi Vivienda, las personas con menos poder adquisitivo
podrán acceder fácilmente a crédito, mediante el cual se puede promover el
mercado inmobiliario. Dentro de este programa del Estado se encuentra un
reglamento que nos menciona que se indicaba que la banca privada se
encargaría del traslado de los recursos otorgados por el Fondo a la concesión
de créditos hipotecarios, asumiendo el riesgo crediticio pero no el riesgo del
financiamiento (por descalce de plazos o iliquidez).
Según la legislación vigente, una característica particular de la hipoteca es que
para constituirla se requiere necesariamente de escritura pública. Esto quiere
decir que no basta con un contrato simple, sino que se requiere la intervención
de un notario para que otorgue la escritura pública. Esto beneficia a ambos ya
que registra todos los créditos que se otorguen para que el Estado pueda tener
un mejor manejo de la información.
Por último, se puede señalar que las personas que toman los créditos
hipotecarios deben realizar pagos adicionales, por ejemplo, debe efectuarse
ante la municipalidad el pago del Impuesto de Alcabala por la trasferencia de
un predio.
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REQUISITOS SOLICITADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS O INSTITUCIONES PERTINENTES PARA OTORGAR OPERACIONES DE CRÉDITO HIPOTECARIO
El Banco Continental ofrece distintos préstamos para sus clientes. Uno de ellos es el
analizado en este trabajo, el crédito hipotecario. Para poder acceder a este crédito se
necesita cumplir ciertos requisitos que son indispensables para que el banco sepa
quiénes son los clientes que presentan un mayor riesgo al otorgarles el crédito. Los
requisitos son los siguientes:
4 comprobantes de pago SUNAT
Renta anual (2013/2014) Completo
Balance de situación del 2015 (Enero a Mayo)
Facturas de compra/venta (2 de cada uno)
3 estados de cuenta del BCP
Proformas de las unidades
Flujo de caja de 4 años
Contrato (2012, 2013, 2014)
Otra institución financiera en análisis es el Banco Interbank. En esta ocasión, los
requisitos varían si se trata de una persona dependiente o de un profesional
independiente. Para el primero de ellos, trabajador dependiente, los requisitos son:
1 copia de DNI
Presentar una última boleta de pago
Ingresos mínimos de 1500 soles
Tener un tiempo de 6 meses laborando
Si lo solicita un profesional independiente se solicita:
Presentar las 2 últimas declaraciones juradas
3 últimos recibos por honorarios
Contrato de locación de servicios vigentes
Relación de principales clientes (contacto y teléfono)
Tiempo mínimo de 2 años en la situación de profesional independiente
CASO PRÁCTICO DE CREDITO HIPOTECARIO
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El caso práctico trata sobre el crédito hipotecario otorgado por el banco Continental a
una empresa llamada “Transport Salinas”, para ello previamente se hizo una
evaluación crediticia para que la empresa pueda acceder a este préstamo de un monto
de 32 375.07 pagadera en 37 cuotas mensuales, siendo la primera cuota pagada el
30 de Setiembre del 2015 hasta el último pago el 31 de Agosto del 2018. En este caso,
no se paga por seguro o desgravamen.
Desde el punto de vista del intermediario financiero:
Para el intermediario es importante saber todo acerca de los clientes a quienes realiza
préstamos, sólo así se sabrá si representa riesgo brindarle el préstamo. Pues al
otorgar el prestamos una persona que no cumplirá con sus pagos, la entidad financiera
atravesará por problemas de liquides.
Desde el punto de vista de la empresa que toma el crédito:
Para la persona o empresa acceder al crédito hipotecario es beneficioso, pues casi
nunca se cuenta con el 100% para comprar algún inmueble, por eso el financiamiento
de las instituciones financieras los ayudan a cumplir con uno de sus planes de vida
que es tener una vivienda.
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CONCLUSIONES : Para solicitar un crédito hipotecario definitivamente el cliente debe tener un
buen record crediticio, es decir, que sea un buen pagador de sus deudas con
las entidades financieras y sobre todo sustentar de donde proviene su dinero
para el pago de las deudas. De lo contrario el banco no puede seguir con el
proceso de préstamo.
Las entidades al prestar dinero y otorgar el crédito hipotecario corren el riesgo
de no contar con liquidez por los usuarios que no cumplen con sus pagos,
mientras que por otro lado al otorgar el crédito el banco gana un interés
llamado spread.
Las personas están constantemente buscando y evaluando a las entidades
para obtener un crédito hipotecario con la tasa de interés más baja, y aquello
es una desventaja para las entidades.
Es importante que el crédito hipotecario considere el seguro de desgravamen
pues ante la muerte del deudor, la entidad cancela la deuda sin tener que darle
aquel monto a pagar al familiar más cercano, quien firmo en respaldo de
cualquier incidente o incumplimiento de pago.
Pagar el crédito hipotecario a una tasa fija durante el periodo que se pactó
puede resultar más caro, pues los bancos aumentan el porcentaje de interés
cuando los usuarios quieren cancelar la deuda en un plazo menor de tiempo.
Las cuotas con tasa variable es beneficioso para las personas que en los
primeros pagos desembolsa menos dinero y mientras pasa el tiempo su cuenta
es actualizada y el monto es mayor.
El proyecto MiVivienda beneficia en muchos aspectos a la población porque
aumenta su posibilidad de adquirir una vivienda propia mediante créditos muy
accesibles.
Adquirir una vivienda no solo es pagar las cuotas del financiamiento, también
se deben de efectuar pagos adicionales para que la vivienda este registrada en
la información del Estado.
Cuando se trata de una empresa que pide el préstamo, las entidades
financieras evalúan principalmente el balance de situación financiera de la
empresa, sus boletas de pago, sus estados de cuenta y su flujo de caja. Y
cuando se trata de una persona, las entidades evalúan principalmente el
tiempo que llevan laborando y la cantidad de ingresos que tienen
mensualmente.
RECOMENDACIONES
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Los costos de pago a la municipalidad para adquirir una vivienda deben
reducirse para poder tener un menos costo en el crédito hipotecario que se
brinde a la población.
Las personas deben de mantener un buen record crediticio, ya que en base a
ello los bancos otorgan créditos hipotecarios, y en el caso del proyecto
MiVivienda también se otorga créditos solo a personas con un buen record.
Los créditos hipotecarios que brinda un banco no pueden ser otorgados a
persona con bajos ingresos, por ello se recomienda a esta población pensar en
financiar su vivienda con el proyecto “techo propio”.
Es recomendable que la empresa o el usuario pague el seguro de
desgravamen, ya que en caso de un accidente de muerte la deuda no tenga
que pagarlo el familiar más cercano y el banco se haga responsable.
Se recomienda evaluar si se optara por una tasa fija o una tasa variable, pues
dependerá de los ingresos y gastos del cliente o empresa.
Es importante saber que al comprar una vivienda ya construida y usada, esta
no debe de tener ningún juicio por deuda o embargo, porque todo ese peso
caería en el comprado de la vivienda.
BIBLIOGRAFÍA
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indice=1.2&idPublicacion=3000000000000034&idCategoria=5
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credito-hipotecario-mas-comunes/
http://www.finanzasparatodos.es/es/productosyservicios/
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http://www.eumed.net/libros-gratis/2006b/cag3/1f.htm
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ANEXOS
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